Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương (VietinBank) thành phố Hải Phòng

kinh tế. Trong bối cảnh nhiều bất lợi cho hoạt động kinh doanh diễn ra suốt năm 2008, Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng luôn phát huy tích cực vai trò ngân hàng thương mại lớn của Nhà nước, thực thi gương mẫu các giải pháp, chính sách tiền tệ quốc gia, góp phần đạt mục tiêu điều hành của Chính phủ và ngân hàng Nhà Nước về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và an ninh xã hội. Nhiệm vụ kinh doanh của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng tuy có những thuận lợi chung cùng với sự phát triển của thành phố nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng. Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn. Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị của tài sản bảo đảm mà ở đây là bất động sản còn nhiều vướng mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ. Xuất phát từ những lý do trên em đã chọn đề tài : ‘ Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Mục tiêu nghiên cứu: - Thứ nhất, hệ thống hoá cơ sở khoa học về định giá thế chấp bất động sản. - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Từ đó đánh giá những kết quả đã đạt được của công tác định giá thế chấp bất động sản, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu : - Đối tượng nghiên cứu : Công tác định giá thế chấp bất động sản. - Phạm vi nghiên cứu : Đề tài được nghiên cứu tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, các phương pháp định giá và các số liệu được thu thập từ năm 2005 đến năm 2008. Phương pháp nghiên cứu : Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh... Kết cấu đề tài : Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham thảo, nội dung của chuyên đề được chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá thế chấp bất động sản. Chương 2: Thực trạng định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Khách hàng doanh nghiệp - Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn. CHƯƠNG 1CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Thế chấp bất động sản  1.1.1. Khái niệm bất động sản  Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản  Cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vay vốn của Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay. Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp. Bất động sản được thế chấp bao gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở) + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/ tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu trên, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng đất ( không phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân. Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. 1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định riêng của từng Ngân hàng: + Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai. + Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. + Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân Dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng đóng vai trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển nền kinh tế chung của đất nước. Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng Trung ương. Từ những điều trên có thể thấy rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế. 1.2. Định giá thế chấp bất động sản  1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản  1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản + Khái niệm định giá : Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. + Khái niệm định giá bất động sản : Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế. 1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản  * Các căn cứ định giá bất động sản: - Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản, nó bao gồm quy mô, vị trí, các quyền lợi pháp lý của bất động sản, các yếu tố về vật liệu, lao động…các chi phí tạo ra bất động sản. - Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ảnh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về mặt kinh tế, kỹ thuật và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lực lượng cạnh tranh trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp pháp nào và công trình trên đất được xem như đã được cải thiện. - Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là một nhân tố quan trọng trong nền kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà những sự biến động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của bất động sản. Có bốn nhóm yếu tố là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Những biến đổi này thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến động của thị trường bất động sản, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa đặc biệt này. Lượng cung, cầu bất động sản hay những giai đoạn đóng băng, nóng sốt…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả bất động sản vì vậy người định giá khi tiến hành quá trình định giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại thời điểm đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác. - Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Căn cứ này thể hiện ở sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư. Cần rất nhiều vốn đấu tư để tạo lập nên một bất động sản, trong khi đó lại có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau đối với bất động sản đó. Chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư không thống nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém. Sự phù hợp còn thể hiện trong sự đóng góp của từng bộ phận đến giá trị toàn bộ của bất động sản. Sự bất hợp lý trong bố trí không gian hay sự sai lệch trong tỷ lệ nào đó cũng có thể phá hỏng kiến trúc bất động sản. Những tác động ngoại ứng của bất động sản xung quanh trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản và ngược lại. - Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản: Đất( quy mô đất), công trình ( chất lượng của công trình )…Quan sát tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành bất động sản với nhau như thế nào. Dựa vào tiêu chuẩn Việt Nam về xây dựng để xem việc bố trí công trình có phù hợp không… - Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: Phân tích cạnh tranh trong cung, cầu của bất động sản: kiểm kê bất động sản đã xây dựng, đang xây dựng, những dự án đã phê duyệt nhưng chưa xây dựng, giá hiện hành của bất động sản…, cạnh tranh nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng… - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại cần được tính đến trong định giá. Giá trị này phụ thuộc vào từng loại bất động sản, trong đầu tư kinh doanh bất động sản giá trị đất ngày hôm này mua có thể thấp hơn trong tương lai. * Nguyên tắc định giá BĐS 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng đạt mức tối đa của bất động sản cho phép về mặt kỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật. Nó bảo đảm cho bất động sản có giá trị cao nhất. Phương thức kinh tế dựa trên bằng chứng thị trường, phân tích các lực lượng tham gia thị trường để thấy được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đối với đất: coi đất như một mặt đất trống và sẵn sàng cho sử dụng nào có hiệu quả nhất. Đây có thể được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. 2. Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc cung- cầu cho rằng: Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản. 3. Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn nhiều hơn. Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố: tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị, môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó. 4. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của 1 bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng góp của nó đó tới giá trị của bất động sản. 5. Nguyên tắc thay đổi : Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi các yếu tố trong thị trường, theo thời gian sử dụng. Có 4 nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá bất động sản là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Qua quá trình sử dụng, bất động sản có thể bị hao mòn, lỗi thời làm cho giá của bất động sản thay đổi. 6. Nguyên tắc phù hợp : Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó để phù hợp với: - Cầu thị trường - Quần thể bất động sản xung quanh, thể hiện sự tuân thủ về pháp luật trong sử dụng và trong xây dựng - Môi trường ( làm cho bất động sản đạt mức hữu dụng lớn nhất) 7. Nguyên tắc cạnh tranh : Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường, do đó làm giảm lợi nhuận. Nghiên cứu các bất động sản cạnh tranh sẽ giúp người định giá xác định được điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản. Đánh giá cạnh tranh trong: - Cung: so sánh các bất động sản trong mời chào trên thị trường - Cầu: sức mua trong mỗi khu vực - Cung – cầu: mối quan hệ cung – cầu Ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn và phù hợp với mình… 8. Nguyên tắc dự báo : Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của nó. Nguyên tắc này dựa trên các dự kiến về: thị phần của người tham gia thị trường, các yếu tố liên quan ảnh hưởng tới giá như là khả năng tiêu thụ sản phẩm thông qua tỷ lệ hấp thụ thị trường bất động sản, thu nhập dể dự báo giá cho thuê… 9. Nguyên tắc ngoại ứng : Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài và ngược lại. Có nhiều yếu tố làm tăng chi phí bất động sản, kéo theo giá bất động sản tăng. Do đó trong quá trình định giá cần quan tâm đến các ngoại ứng. 10. Nguyên tắc cân bằng: Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân bằng. Sự kết hợp giữa đất và công trình tạo nên hiệu quả tối ưu, do đó tạo ra sự cân bằng kinh tế, kết quả là đạt giá trị lớn nhất. Khi đã đạt hiệu quả tối ưu nếu đầu tư thêm thì giá trị của bất động sản cũng không thay đổi.  * Áp dụng trong định giá thế chấp Muốn xác định giá trị bất động sản đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo các nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi định giá viên. Giá trị của bất động sản chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh. Song định giá viên cũng cần chú ý tới những nguyên tắc sau trong quá trình định giá thế chấp tại ngân hàng: - Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc bất động sản thế chấp đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng. Những bất động sản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn định và khả năng chuyển nhượng bất động sản trên thị trường là không khó. Nếu người thế chấp không đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các bất động sản khác không đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất. - Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường bất động sản luôn luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp cũng thay đổi theo thời gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên bất động sản (giá đất và giá trị tài sản trên đất). Nhưng thường thì giá trị của bất động sản không giảm mà chỉ tăng theo thời gian do giá đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự giảm giá tích lũy của công trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian. Vì vậy người định giá bất động sản thế chấp cần phải tính toán được những thay đổi của bất động sản cũng như của thị trường bất động sản để có thể ước tính được giá trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tương lai. - Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp: Khi định giá thế chấp, định giá viên cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản. Mỗi một bất động sản đều có mục đích sử dụng khác nhau, bị chi phối và ảnh hưởng của nhiều yếu tố xung quanh nó, vì vậy cần đặc biệt chú ý tới các bất động sản xung quanh và môi trường quanh bất động sản. Có như vậy thì kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù hợp với giá trị thực tế của bất động sản. - Nguyên tắc thứ tư là nguyên tắc dự báo: Để giảm thiểu các rủi ro trong quá trình định giá thế chấp bất động sản thì người định giá cần am hiểu thị trường và có đầu óc phán đoán chính xác thị trường. Nếu giá cả thị trường trong tương lai có biến động thì những rủi ro trong vay vốn cũng phần nào ít hơn vì đã nằm trong dự báo… 1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản * Xác định bất động sản cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá: - Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá: + Pháp lý: Địa chỉ, vị trí, sở hữu về mặt pháp lý… + Kinh tế: Quy mô, diện tích đất, công trình xây dựng, tuổi công trình, bảo dưỡng, sửa chữa công trình… + Kỹ thuật: Kiến trúc, trang thiết bị tòa nhà, cấu trúc công trình… - Mục đích định giá: Định giá viên phải cùng với khách hàng xác định rõ mục đích định giá bất động sản. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá bất động sản… - Những ràng buộc, hạn chế trong định giá bất động sản: Định giá viên phải đưa ra các giả thuyết đối với bất động sản định giá, không được kiểm tra đánh giá chất lượng trang thiết bị của bất động sản, không nghiên cứu, đánh đánh giá trong lòng đất, trên không phận của bất động sản. Chú ý: trong quá trình định giá nếu định giá viên thấy các điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và phải báo ngay cho lãnh đạo tổ chức ddanhss giá và báo ngay cho khách hàng. - Xác định thời điểm định giá: Giá trị pháp luật của bất động sản gắn với một thời điểm cụ thể, khác với thời điểm gửi báo cáo, ký kết hợp đồng. Thời điểm định giá có thể là hiện tại nhưng cũng có thể là một ngày nào đó trong quá khứ. - Xác định nguồn dữ liệu cần thiết trong định giá: Nguồn tự có, từ đồng nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước, thông tin đại chúng… - Xác định giá trị cơ sở của bất động sản: Giá trị thị trường, giá trị phi thị trường. * Lập kế hoạch định giá: - Căn cứ vào quy mô, phạm vi để lập kế hoạch về thời gian, công việc, nguồn lực, tiền, lao động… - Xây dựng biểu mẫu: Cung, cầu, bất động sản có thể so sánh… - Nguồn thông tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá. * Khảo sát thị trường và thu thập thông tin: - Khảo sát thị trường: + Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Thu thập chi tiết thông tin bên trong và bên ngoài bất động sản. Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá viên phải chụp ảnh bất động sản. Đối với công trình dang xây dựng dở dang thì phải kết hợp khapr sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư. - Thu thập thông tin: + Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cảu các bất động sản có thể so sánh được. + Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua, người bán tiềm năng. + Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản. + Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của bất động sản. Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận. Các yếu tố tự nhiên, kinh tê, xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng bất động sản… Để có được thông tin cần dựa vào: Nguồn khảo sát thực địa, thông qua giao dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, nhà thầu, ngân hàng, công ty xây dựng, thu thập trên phương tiện thông tin đại chúng, cơ quan quản lý nhà nước… Chú ý: Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và thông tin đó phải được kiểm chứng đảm bảo độ chính xác. * Phân tích thông tin: - Đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá. - Phân tích thông tin khảo sát hiện trường bất động sản từ đó chọn ra bất động sản có thể so sánh để định giá. - Phân tích thông tin thị trường: + Phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. + Xu hướng cung, cầu trên thị trường, đánh giá sự ảnh hưởng của xu hướng đó đến bất động sản cần định giá. - Phân tích khách hàng tiềm năng của bất động sản: Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản, nhu cầu và khả năng thanh toán… - Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản: + Xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật à tài chính cho phép, nó mang lại giá trị cao nhất cho chủ sở hữu. + Đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các khía cạnh: Tính hợp lý và khả thi trong sử dụng, xem xét sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản, xem xét khía cạnh hợp pháp của bất động sản trong việc sử dụng, tính khả thi về mặt tài chính… * Xác định giá trị bất động sản cần định giá: - Chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để đưa ra giá trị của bất động sản. - Cần phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng. - Giá bất động sản có thể là một con số cụ thể hoặc một khoảng. * Lập báo cáo và chứng thư định giá: - Tùy yêu cầu khách hàng: Báo cáo chi tiết, vắn tắt, báo cáo có giới hạn… - Chứng thư định giá gần như văn bản pháp lý về kết quả định giá. 1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản Có 5 phương pháp định giá bất động sản đó là: Phương pháp định giá so sánh Phương pháp định giá chi phí Phương pháp vốn hóa Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhuận Trong đó các phương pháp sau hay được áp dụng trong định giá thế chấp bất động sản: Phương pháp định giá so sánh Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Theo phương pháp này thì việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thị trường của bất động sản nên kết quả dễ được khách hàng chấp nhận, được các cơ quan công quyền công nhận. * Cơ sở của phương pháp định giá so sánh - Nguyên tắc cung-cầu: Trong thị trường bất động sản, thường thì người mua bất động sản tạo ra cầu bất động sản và những người đưa bất động sản ra bán sẽ tạo nên cung bất động sản. Cung bất động sản có sự dịch chuyển chậm hơn so với cầu của nó. Trong mối quan hệ cung - cầu, cầu thường thay đổi nhanh chóng hơn, chính vì vậy khi đi vào phân tích thị trường bất động sản thường đi vào phân tích cầu của bất động sản, từ đó xem xét mức giá bao nhiêu là đủ. Giá bất động sản luôn luôn có xu hướng tăng. Khi phân tích cung bất động sản cần chú ý tìm hiểu danh mục các bất động sản có khả năng cạnh tranh với bất động sản mục tiêu cần định giá trên thị trường. - Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này gợi ý rằng giá trị tối đa của bất động sản thường không thể vượt quá chi phí để có một bất động sản tương tự như vậy cả về công năng, kiến trúc cũng như vị trí… Vì vậy khi áp dụng phương pháp định giá so sánh cần phải tìm những thông tin về giá cả giao dịch, nội thất, kiến trúc…của những bất động sản tương tự có thể thay thế bất động sản mục tiêu trong một thời gian nhất định và độ tin cậy của thông tin đó. - Nguyên tắc cân bằng: Nguyên tắc này được biểu hiện trên 2 khía cạnh trên thị trường và trong những cấu thành của bất động sản.Các lực lượng tham gia trên thị trường, giá cả thị trường luôn có xu hướng vận động về gần điểm cân bằng. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào của cung, cầu đều ảnh hưởng tới giá bất động sản. Để giảm những ảnh hưởng manh tính vỹ mô cần khoanh vùng lân cận. Giá trị được tạo ra và cân bằng nếu cấu thành bất động sản ổn định. Hơn nữa mối quan hệ giữa đất và công trình trên đất phải đảm bảo quan hệ cân đối nhất định thì giá bất động sản mới là tối ưu. Chính vì vậy khi định giá bất động sản, định giá viên cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên bất động sản, đánh giá được quan hệ giữa đất và công trình trên đất. Định giá viên cần phải chú ý đến sự mất cân bằng trên thị trường, trong bất động sản và tìm ra hệ số điều chỉnh khác biệt. - Nguyên tắc ngoại ứng: Các yếu tố bên ngoài của khu vực có bất động sản như môi trường, cơ sở hạ tầng… có thể tạo ra sự khác biệt giữa các bất động sản. Trong trường hợp không có thị trường cụ thể ở bất động sản thì cần xem xét những điều kiện ngoại ứng để so sánh. * Yêu cầu của phương pháp định giá so sánh - Chỉ thực hiện so sánh bất động sản với những bất động sản tương tự trong cùng một vùng. Đó là những bất động sản có tính chất đồng nhất với bất động sản mục tiêu về thiết kế, sử dụng… - Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. - Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức về thị trường. - Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. - Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. - Thị trường cần ổn định. Khi thị trường không ổn định thì định giá viên phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc áp dụng phương pháp này. * Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh - Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản so sánh này phải có nhiều điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu: kiểu cách, vị trí, mục đích sử dụng, kiến trúc… và được xét trong cùng thị trường, khu vực. - Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của chúng và đảm bảo rằng các bất động sản này là có thể so sánh được. Ngoài việc khẳng định những thông tin nào có thì định giá viên có thể tìm kiếm các thông tin bổ sung để nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, đảm bảo có điều chỉnh hợp lý. - Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được, thích hợp nhất để phân tích, thông thường sẽ chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh. Những bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở những khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu. Sử dụng các phương pháp phân tích xác suất, thống kê để phân tích. Định giá viên cần lượng hóa các bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp. - Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố khác biệt dẫn đến sự chênh lệch về giá cả giữa các bất động sản so sánh với nhau (sự khác biệt về kiến trúc, quyền sở hữu, thời gian xây dựng, yếu tố khác biệt về không gian, sự bố trí…). - So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. - Bước cuối cùng người định giá tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích bất động sản so sánh bằng 1 chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị với bất động sản mục tiêu. Các yếu tố so sánh được áp dụng trong quá trình điều chỉnh là các đặc tính của bất động sản và của các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: Các quyền đối với bất động sản, phương thức và phương tiện thanh toán, động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua, các điều kiện thị trường, vị trí, đặc điểm vật lý, đặc điểm kinh tế của bất động sản, phân vùng, cấu thành giá trị không phải là bất động sản. Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Chú ý: Các điều chỉnh này không nên làm quá chi tiết, mỗi điều chỉnh cần có những bằng chứng thị trường để chứng minh. Có hai loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ % Ta có công thức tổng._. quát tính giá trị của BĐS khi dùng phương pháp định giá so sánh như sau: PBĐS mục tiêu = PBĐS so sánh + Pđiều chỉnh Trong đó: PBĐS mục tiêu : là giá sau khi đã điều chỉnh của BĐS mục tiêu PBĐS so sánh : là giá bán của các BĐS so sánh Pđiều chỉnh : lượng điều chỉnh của các yếu tố khác biệt giữa các bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu Trong đó những yếu tố khác biệt cần điều chỉnh gồm: lượng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai, quy mô kích thước, quyền sử dụng đất, thời gian, các tiện ích của BĐS… ngoài những yếu tố có thể định lượng được còn những yếu tố định tính mà người định giá viên cũng cần phải chú ý khi tiến hành định giá. * Những hạn chế khi sử dụng phương pháp định giá so sánh - Những người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các bằng chứng thị trường và đã quên mất rằng những bằng chứng đó đã phản ảnh điều gì đã xảy ra trong quá khứ, dễ dẫn tới sai lầm. - Nhiệm vụ định giá: xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản nhưng phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó. - Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế, khó khăn. - Đối với bất động sản tạo thu thập thì người mua quan tâm tới đặc tính kinh tế của nó đặc biệt là tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư. Việc phân tích so sánh bán các bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn . - Trong điều kiện kinh tế và pháp lý có những thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. - Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong 1 khu vực hoặc đang xuống cấp thì cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được. Từ những hạn chế trên của phương pháp định giá so sánh, ta có thể thấy thông tin so sánh có ý nghĩa quyết định cho sự chính xác của kết quả. Do đó cần phải có chất lượng thông tin phải cao, thông tin phải phù hợp, chính xác, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được. Nếu thị trường có nhiều biến động, phương pháp định giá so sánh khó đạt được mức độ chính xác. * Áp dụng phương pháp định giá so sánh vào định giá thế chấp Định giá bất động sản thế chấp là một công việc rất quan trọng đối với nghiệp vụ tín dụng trong ngân hàng, nó ảnh hưởng đến độ an toàn của các khoản nợ vay. Mức cho vay, thời hạn vay sẽ được xem xét thông qua kết quả định giá. Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi … nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình định giá. Những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp hầu như đều có đặc điểm chung là khả năng chuyển nhượng trên thị trường là khá cao (thường là nhà ở dân cư hoặc cửa hàng), chỉ có một số ít là các bất động sản đặc biệt. Chính vì vậy mà việc tìm kiếm thông tin giao dịch về những bất động sản tương tự như vậy trên thị trường không mấy khó khăn. Do đó việc áp dụng phuơng pháp so sánh để định giá sẽ dễ dàng thực hiện và kết quả đạt được có độ chính xác khá cao. Hiện nay pháp luật nước ta qui định: Các cơ quan nhà nước khi xác định giá trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trường. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 cũng quy định giá trị thị trường là cơ sở cho việc thẩm định giá, vì vậy phương pháp định giá so sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của BĐS thế chấp trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay. Phương pháp chi phí ( hay còn gọi là phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự. Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp sau: - Định giá bất động sản ít có cầu trên thị trường và hiếm khi được mua bán trên thị trường. - Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng: nhà thờ, bệnh viện, thư viện, trường học, … - Định giá cho mục đích đánh thuế. - Định giá cho đền bù giải phòng mặt bằng. - Định giá bất động sản đối với những người muốn thay đổi chỗ ở. - Định giá cho mục đích bảo hiểm. * Cơ sở của phương pháp định giá chi phí Nguyên lý chung của phương pháp định giá chi phí là: Giá trị của BĐS = Giá trị đất + Chi phí thay thế công trình/ hoặc chi phí tái tạo công trình – Phần giảm giá công trình. Các nguyên tắc áp dụng: - Nguyên tắc thay thế: Phân tích sự khác biệt công trình cần định giá với công trình mới. Định giá viên cần tìm ra chi phí tạo ra công trình mới tương tự với bất động sản mục tiêu. Trên cơ sở giá bất động sản = giá trị của đất + chi phí xây dựng. - Nguyên tắc cung cầu: Nguyên tắc này cho rằng sự chuyển dịch trong cung, cầu làm cho giá bất động sản thay đổ. Tỷ lệ thay đổi của giá trị, chi phí khác nhau trong những hoàn cánh thị trường cụ thể. - Nguyên tác cân bằng: Các chi phí vật liệu sản xuất, các cấu thành bất động sản phải đạt được ở cùng một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của bất động sản sẽ đạt được ở mức tối ưu. - Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của bất động sản ảnh hưởng rất nhiều từ các nhân tố bên ngoài. Những thay đổi của tình hình kinh tế, thị trường…sẽ tác động đến giá cả vật liệu cấu thành nên bất động sản cũng như giá của bất động sản giao dịch trên thị trường. - Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Theo nguyên tắc này thì định giá viên cần xem địa điểm, công trình như đã hoàn thiện có nên để hay phá bỏ, cải tạo, sửa chữa hay không? * Các bước thực hiện phương pháp định giá chi phí - Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất trống. Việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất ( nếu không cao nhất và tốt nhất thì công trình không được coi là có ý nghĩa kinh tế ). - Ước tính chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. + Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực. Ước lượng nhận định của nhà đầu tư từ phân tích thị trường. + Ước lượng các chi phí hiện hành để xác định các chi phí tái tạo công trình. + Lợi nhuận của nhà thầu từ thị trường. - Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên mọi nguyên nhân để giảm giá. - Trừ số tiền giảm giá tích lũy của chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại của công trình. - Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm ( hàng rào, phong cảnh, đường đi lối lại…) - Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình phụ đã được giảm giá để ước tính giá trị công trình phụ đã giảm giá. - Điều chỉnh giá trị đã ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí ( nếu cần thiết ) * Các phương pháp xác định chi phí Các loại chi phí và lợi nhuận: - Chi phí trực tiếp: là các chi phí về lao động và vật liệu được sử dụng trong xây dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính, nhà thầu phụ. Cụ thể là: + Phí cấp phép xây dựng + Vật liệu và thiết bị sử dụng trong xây dựng + Lao động sử dụng trong xây dựng công trình + Thiết bị máy móc dùng trong xây dựng + Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng + Lán trại và hàng rào tạm thời của nhà thầu + Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng + Chi phí thiết bị đường điện và chi phí sử dụng trong thời gian xây dựng + Chi phí thiết bị đường nước và chi phí sử dụng nước + Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu. - Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là phần phổ biến trong các hợp đồng xây dựng. Cụ thể là: + Phí dịch vụ chuyên môn + Phí thẩm định, tư vấn, dự toán và pháp lý + Lãi tiền vay + Phí bảo hiểm rủi ro, thuế, phí xây dựng + Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn từ khi công trình đã hoàn thành đến khi đạt mức chiếm hữu ổn định + Vốn đầu tư bổ sung cho cải thiện theo yêu cầu của người thuê hoặc tiền hoa hồng của Hợp đồng cho thuê + Chi phí Marketing, môi giới + Chi phí quản lý hành chính của Chủ sở hữu + Chi phí thay đổi quyền quản lý đối với tài sản + Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. - Lợi nhuận của người đầu tư dựa trên thông tin thị trường: Lợi nhuận của người đầu tư = % ( Chi phí trực tiếp + Chi phí gián tiếp ) Hoặc Lợi nhuận của người đầu tư = % Chi phí trực tiếp Hoặc Lợi nhuận của người đầu tư = Con số cụ thể/ đơn vị sử dụng ( tùy thuộc vào điều kiện thị trường) Trong phương pháp định giá chi phí, có 2 loại chi phí tái tạo công trình và chi phí thay thế công trình. Trong đó: - Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng lại một công trình giống hệt công trình đang định giá có tính đến điểm lỗi thời của công trình đó. - Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành . * Các phương pháp ước tính chi phí Có nhiều phương pháp ước tính chi phí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụng những phương pháp sau: - Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: + Ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích + Khai thác các số liệu sẵn có điều chỉnh theo giao dịch thị trường, điều chỉnh sự khác biệt điều kiện địa lý của công trình - Phương pháp khảo sát số lượng: + Tính toán nhằm phản ánh số lượng, chất lượng của tất cả các loại vật liệu đã được sử dụng, tất cả các loại lao động theo bậc lao động, số giờ cần thiết được sử dụng trong xây dựng công trình. + Là phương pháp hoàn thiện và chính xác nhất Chi phí thay thế công trình = Chi phí trực tiếp + Chi phí gián tiếp + Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu + Lợi nhuận của nhà đầu tư. - Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: + Áp dụng tính chi phí đơn vị cho số lượng của mỗi bộ phận cấu thành theo độ dài, diện tích, khối lượng. + Sử dụng đơn giá xây dựng cơ bản để tính chi phí thay thế công trình theo phương pháp này. Mỗi phương pháp có những ưu nhược điểm riêng. Do đó khi thực hiện ước tính chi phí, định giá viên cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp và nên tham khảo thêm giá thị trường của các vật liệu dùng cho xây dựng. * Tính giảm giá tích lũy của công trình Giảm giá tích lũy công trình là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình của bất động sản so với giá trị thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá. Giảm giá tích lũy công trình = Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình – Giá trị thị trường của công trình tương tự Nguyên nhân giảm giá: - Giảm giá tự nhiên: Mất mát giá trị qua quá trình sử dụng, hoạt động các yếu tố của công trình, do mối mọt, bão lụt, hư hỏng kết cấu do lửa, nước, chất nổ… - Lỗi thời chức năng: Gây ra do sai xót trong thiết kế, làm hiệu quả sử dụng công trình kém. - Lỗi thời bên ngoài: tiếng ồn, khói bụi, các quy định về xây dựng, quy hoạch, các công trình nâng cấp trong lòng đất, trên không… * Các kỹ thuật tính giảm giá tích lũy của công trình - Phương pháp kỹ thuật: Phân tích các kết cấu của công trình qua điều tra thị trường để tính phần giảm giá công trình. Có 2 loại hao mòn là: Hao mòn có thể sửa chữa được và hao mòn không thể sửa chữa được. Bước 1: Tính tất cả các yếu tố bị hao mòn về mặt vật lý. Bước 2: Tính tất cả các yếu tố lỗi thời chức năng. Bước 3: Tính lỗi thời bên ngoài. Bước 4: Tính cộng phần giảm giá của cá nguyên nhân trên: Đối với hao mòn lỗi thời có thể sửa chữa được phải tính chi phí thay thế. Hao mòn không sửa chữa được thì tính phần giảm giá. Tổng giảm giá công trình = Chi phí thay thế của yếu tố có thể sửa chữa được + Phần giảm giá của yếu tố không thể sửa chữa được. - Kỹ thuật tính giảm giá rút ra từ thị trường: Bước 1: Điều tra, xác định đúng các bất động sản cần bán có thể so sánh được. Bước 2: Thực hiện các điều chỉnh đối với các so sánh trong những yếu tố nhất định: quyền lợi bất động sản, điếu kiện thanh toán, điều kiện bán… Bước 3: Lượng hóa các hao mòn có thể sửa chữa được của các yếu tố cần bảo dưỡng và lỗi thời chức năng sau đó áp dụng cho giá bán đã được điều chỉnh. Bước 4: Trừ giá trị địa điểm giá bán bất động sản so sánh để nhận được chi phí đã giảm giá của công trình = phần giá trị của bất động sản còn lại – giá đất. Bước 5: Ước lượng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán. Bước 6: Trừ đi phí giảm giá của công trình ra khỏi phí thay thế công trình để nhận tổng giảm giá tích lũy. Bước 7: Thực hiện tổng giảm giá tích lũy thành % = (Tổng giảm giá tích lũy/ Chi phí thay thế công trình) * 100% - Tính giảm giá theo tuổi của công trình: Bước 1: Xác định tổng tuổi kinh tế của công trình tương tự trên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu. Bước 2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của bất động sản so sánh được áp dụng cho chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình. Bước 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy ra khỏi chi phí thay thế công trình. * Những hạn chế của phương pháp định giá chi phí Phương pháp định giá chi phí có những mặt hạn chế sau đây: - Do phương pháp này việc xác định chi phí cũng phải xác định vào thông tin trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp phải những hạn chế giống ở phương pháp so sánh đã được đề cập ở trên. - Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị. Khi các công trình đã cũ sẽ không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. - Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn, song tổng giá trị cộng dồn chưa chắc đã bằng giá trị bất động sản. - Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thông thạo kinh tế xây dựng và phải có kinh nghiệm. - Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị toàn quyền sở hữu. Trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải điều chỉnh. * Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp Mỗi bất động sản đều có một mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu dáng, cấu trúc....sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản đòi hỏi sự kết hợp nhiều phương pháp định giá. Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt như: bệnh viện, trường học... ít được trao đổi trên thị trường bất động sản, khi cần định giá thế chấp thì không có phương pháp nào phù hợp hơn phương pháp định giá chi phí. Khi sử dụng phương pháp này, định giá viên cần chú ý tới việc ước tính các loại chi phí để định giá: Nếu bất động sản là xây dựng mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với bất động sản đang tồn tại thì định giá viên phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó đối với các ngôi nhà mới khác. Tuy nhiên các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khả năng đánh giá, quan điểm của cá nhân người định giá.  Phương pháp vốn hóa * Cơ sở lý luận của phương pháp Phương pháp vốn hóa là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của bất động sản có thể được tìm ra. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. * Các nguyên tắc được ứng dụng trong phương pháp vốn hóa - Nguyên tắc dự báo: Đây là nguyên tắc nền tảng của phương pháp vốn hóa. Nguyên tắc này dự báo lợi ích, chi phí tương lai liên quan tới quá trình khai thác bất động sản. Áp dụng các kỹ thuật vốn hóa để đưa ra giá trị hiện tại của các khoản dự báo đó. - Nguyên tắc thay đổi: Phản ánh qua dự báo các thu nhập liên quan tới bất động sản. Những sự thay đổi của các yếu tố trong nền kinh tế, chính sách cân thiệp của Chính phủ vào thị trường BĐS sẽ dẫn đến những thay đổi trong thu nhập của BĐS. - Nguyên tắc cung cầu: Trên quan hệ thị trường bất động sản, xác định các khoản thu, chi, tỷ lệ bỏ trống, xác định điểm hòa vốn…Mối quan hệ giữa cung-cầu-giá cả là rất mật thiết với nhau. Bất kỳ sự thay đổi của một yếu tố nào cũng ảnh hưởng đến đến 2 yếu tố còn lại. - Nguyên tắc thay thế: Xác định dựa trên những bất động sản có thể thay thế cho nó, những bất động sản mong muốn như nhau thì có mức tiền thuê tương tự nhau. - Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các cấu thành tạo nên bất động sản, địa điểm và công trình của bất động sản tạo thu nhập sẽ tạo ra và duy trì giá trị của nó tương đối ổn định. - Nguyên tắc ngoại ứng: Những ảnh hưởng tích cực, tiêu cực từ bên ngoài luôn tác động đến giá của bất động sản mục tiêu, đặc biệt là đối với những bất động sản tạo thu nhập, vì vậy người định giá phải chú ý đến nguyên tắc này khi tiến hành định giá. * Các phương pháp vốn hóa Các loại tỷ lệ vốn hóa: - Tỷ lệ thu nhập : Tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re) - Tỷ lệ lợi tức gồm: Tỷ lệ chiết khấu ( r ), tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung (Y0), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye). 1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp. Hoặc V = NOI x Y ( với Y là số nhân thu nhập ) NOI : Thu nhập hoạt động ròng Ro : Tỷ lệ thu nhập 2. Phương pháp vốn hóa lợi tức (chiết khấu các dòng tiền) Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức. * Các bước thực hiện phương pháp vốn hóa: Bước 1 : Ước tính thu nhập hàng năm của bất động sản có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập. Bước 2 : Ước tính các chi phí vận hành của bất động sản để trừ khỏi thu nhập hàng năm. Bước 3 : Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các bất động sản tương tự. Bước 4 : Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập dòng để tính ra giá trị bất động sản. * Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá bất động sản thế chấp Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn rất đa dạng, không chỉ là những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động sản phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh… Những bất động sản này hàng năm mang lại cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc chi phí thì không thể phản ảnh rõ được giá trị của chúng. Do vậy người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hóa để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 10 năm) mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. 1.2.5. Định giá thế chấp bất động sản 1.2.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc định giá đất và bất động sản phải được thực hiện khách quan, chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát với giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ.  Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh : Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Theo từ điển Oxford: Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định. Theo Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia: Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng. Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore : Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất đống sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. 1.2.2.2. Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản Định giá thế châp bất động sản là việc làm rất cần thiết trong hoạt động Tín dụng tại các ngân hàng. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp có những đặc điểm sau: - Thành phần định giá: + Ngân hàng cho vay phải thành lập tổ định giá khi xác định giá trị tài sản thế chấp. Thành phần của tổ định giá do Giám đốc ngân hàng cho vay quyết định bằng văn bản nhưng tối thiểu phải có 2 người. + Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho vay/ hạn mức cho vay từ 500trđ trở lên: thành phần tổ định giá phải có 1 lãnh đạo phòng khách hàng/ giao dịch. + Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho vay/ hạn mức cho vay từ 3 tỷ đồng trở lên hoặc đối với tài sản thế chấp phức tạp: thành phần tổ định giá phải có thêm 1 người trong Ban giám đốc ngân hàng. - Ngân hàng cho vay thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá tài sản thế chấp trong trường hợp: + Việc định giá trị tài sản thế chấp vượt khả năng của ngân hàng cho vay. + Các bên không thỏa thuận được giá trị tài sản thế chấp. Các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình. - Phương pháp xác định giá trị tài sản thế chấp: + Giá trị tài sản thế chấp do Tổng giám đốc ngân hàng cho vay quy định trong từng thời kỳ căn cứ vào tính chất, mức độ thanh khoản của từng tài sản thế chấp và diễn biến của nền kinh tế, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, ngân hàng nhà nước, an toàn và hiệu quả. + Trên cơ sở mức quy định của Tổng giám đốc trong từng thời kỳ, ngân hàng cho vay và bên bảo đảm thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp đối với từng trường hợp cụ thể, đảm bảo nếu xảy ra rủi ro phải xử lý tài sản thế chấp thì thu hồi được nợ gốc và lãi. Khi định giá trị tài sản thế chấp, ngân hàng cho vay phải lưu giữ các căn cứ, tài liệu. 1.2.2.3. Vai trò của định giá thế chấp bất động sản Định giá bất động sản phụ thuộc vào mục đích định giá của khách hàng, mỗi một mục đích khác nhau lại có một loại định giá tương ứng như: Định giá cho việc mua bất động sản, định giá bán bất động sản, định giá bất động sản thế chấp, định giá cho thuê, định giá bảo hiểm… Tại các ngân hàng, khi xác định có cho khách hàng vay hay không, thì việc định giá tài sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng. Để đảm bảo an toàn và giảm thiểu tối đa rủi ro cho cho khoản vay, ngân hàng yêu người đi vay thế chấp tài sản bảo đảm. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp trên thị trường để quyết định khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng. Do đó việc định giá thế chấp bất động sản rất cần được quan tâm và chú ý. 1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản - Các nhân tố bên trong ngân hàng: + Giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng gặp khó khăn trong việc trả các khoản vay thế chấp bằng bất động sản. + Cán bộ thẩm định giá trong ngân hàng thường dựa vào kinh nghiệm, ý kiến chủ quan của mình để định giá. + Phương pháp xác định giá trị tài sản thế chấp cũng là nhân tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản, thường dẫn tới giá trị bất động sản bị giảm so với giá trị thức tế của nó. - Các nhân tố bên ngoài ngân hàng: + Những quy định của pháp luật và Ngân hàng nhà nước về định giá thế chấp buộc ngân hàng phải tuân theo. + Chính sách tiền tệ và tài chính của Nhà nước ảnh hưởng tới việc tăng, giảm giá bất động sản trong từng thời kỳ + Sự thành thật của khách hàng vay về bất động sản thế chấp + Điều kiện về kinh tế là yếu tố khách quan thể hiện qua sự tăng trưởng cũng như khủng hoảng của nền kinh tế. Điều đó kéo theo hàng loạt những biến động trong giá cả bất động sản, và do vậy nó ảnh hưởng tới việc định giá thế chấp trong ngân hàng. + Yếu tố thiên tai, lụt lội, môi trường xung quanh… cũng ảnh hưởng tới việc định giá tài sản là bất động sản 1.3. Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả nước  1.3.1. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội  - Ngân hàng VPBank đã xác định được mục tiêu của việc định giá bất động sản thế chấp là phải sát với giá thị trường chính vì vậy mà giá trị của bất động sản được định giá được tham khảo thêm với các bất động sản khác đã giao dịch trên thị trường. - Tất cả các yếu tố quan trọng liên quan đến bất động sản cần được định giá đặc biệt là yếu tố pháp lý được các cán bộ phòng thẩm định rất coi trọng. - Trong những trường hợp bất động sản khó xác định về giá trị, ngân hàng cũng quyết định sử dụng đến giá của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp làm giá trị tham khảo. - Đạo đức nghề nghiệp của nhân viên định giá được đề cao. - Các phương pháp định giá cũng được vận dụng hợp lý trong quá trình xác định giá trị bất động sản, những phương pháp này thường không quá khó. Những phương pháp chủ yếu được vận dụng là phương pháp so sánh (dùng cho định giá đất) và phương pháp chi phí (dùng cho định giá công trình trên đất). - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá quy định đầy đủ những yếu tố cần thiết về bất động sản mục tiêu cho việc xác định giá trị: miêu tả vị trí, hiện trạng sử sụng, khả năng chuyển nhượng trên thị trường… 1.3.2. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải Phòng  - Yếu tố quan trọng nhất của việc nhận tài sản bất động sản là xác định được yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bất động sản. - Xác định được những trường hợp nào mà cán bộ không thực hiện việc ước tính mà phải theo doanh mục đã được ngân hàng quy định để định giá bất động sản, và cũng cho phép lấy giá của những nhà định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo. Đồng thời trong quy định của ngân hàng cũng đề cấp tới yếu tố đạo đức nghề nghiệp của cán bộ khi làm công tác nhận hay định giá tài sản bất động sản. - Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, mục tiêu cho việc ước tính giá trị như về hiện trạng sử dụng bây giờ và trước đây... Kết luận  Mỗi ngân hàng đều có quan điểm định giá thế chấp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện và khả năng của mình. Các phương pháp định giá được sử dụng đơn giản, không quá khó. Các ngân hàng đều coi trọng yếu tố pháp lý khi tiến hành định giá thế chấp, do đó hạn chế được phần nào rủi ro tín dụng. Bài học kinh nghiệm rút ra  Một là : Yếu tố pháp lý cần được quan tâm, chú ý kiểm tra xác thực Hai là : Cần tham khảo giá trị thị trường tại nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo giá trị định giá tài sản hợp lý Ba là : Nâng cao trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá Bốn là : Cần vận dụng linh hoạt và kết hợp các phương pháp định giá sao cho đạt hiệ quả cao nhất Năm là : Biên bản định giá cần có những quy định cụ thể, rỏ ràng về bất động sản thế chấp và thời gian định giá... CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1. Tổng quan về Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng là 1 trong 141 chi nhánh của ngân hàng công thương Việt Nam, được thành lập theo quyết định số 605-NH-QĐ do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 22/12/1990. Đăng ký kinh doanh số 304140 do Trọng tài kinh tế thành phố Hải Phòng cấp ngày 27/01/1994. Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng được thành lập gồm Hội sở Ngân hàng thành phố và 4 chi nhánh quận trực thuộc thẳng trung ương và hạch toán kinh tế nội bộ. Hội sở Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng được đặt tại số 36 Điện Biên Phủ - quận Ngô Quyền – thành phố Hải Phòng. Từ đó Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng thực hiện các chức năng kinh doanh và quản lý các ngân hàng quận. Các chi nhánh tiếp tục kiện toàn tổ chức mở rộng mạng lưới các phòng giao dịch, các quỹ tiết kiệm, đa dạng hoá các hoạt động linh doanh dịch vụ nâng cao chất lượng hoạt động. Dưới sự chỉ đạo của Ngân hàng công thương Việt Nam, Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đã cùng với các chi nhánh trên địa bàn thành phố, tích cực huy động vốn từ việc thu hút tiền gửi của các tổ chức kinh tế và dân cư, bám sát mục tiêu phát triển kinh tế của địa phương để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kịp thời nhu cầu vốn cho các dự án khả thi có hiệu quả, góp phần thực hiện các mục tiêu nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ nói chung và của Ngân hàng công thương nói riêng. 2.1.2. Tình hình và kết quả hoạt động của chi nhánh giai đoạn 2005-2008  Trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 tình hình kinh tế, chính trị, xã hội thành phố Hải Phòng tuy có những khó khăn, song dưới sự chỉ đạo của Thành uỷ, HĐND, Uỷ ban nhân dân Thành phố nên các cấp, các ngành đã đẩy mạnh mọi hoạt động trên tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội. Qua đó kinh tế thành phố trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 phát triển tương đối toàn diện và ổn định. Đối với những hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng, tuy còn những khó khăn nhất định nhưng hệ thống ngân hàng trên địa bàn thành phố vẫn chủ động đáp ứng kịp thời các nhu cầu vốn, đồng thời cung cấp được nhiều dịch vụ ngân hàng cho nhu cầu phát._.