Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương (TechcomBank)

ro tín dụng DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Techcombank Bảng 2.1: So sánh kết quả hoạt động giữa năm 2007 và năm 2008 Bảng 2.2: Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội Bảng 2.3: Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh Bảng 2.4 : Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng Bảng 2.5: Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng Bảng 2.6: Danh sách cán bộ phòng định giá miền Bắc Bảng 3.1: Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2009 LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác “cho vay” của mình. Trên thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu chung nhất thì cũng chính là quá trình mà bản thân các ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư của họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đó. Để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải có một nghiệp vụ định giá tài sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp quan trọng trong hoạt động kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng thương mại. Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai trò của hoạt động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó có thể kể đến định giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã áp dụng để cho vay thế chấp. Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào đó Techcombank sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều bất cập. Chính vì lí do đó mà em lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank. 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn. 5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung của chuyên đề chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá đất Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank. Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp em hoàn thành đề tài này Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại Phòng Định giá của Hội sở Techcombank. Chương 1CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất 1.1.1. Khái niệm và phân loại đất 1.1.1.1. Khái niệm Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.” 1.1.1.2. Phân loại đất Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. Có 2 cách phân loại chủ yếu sau: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa: Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây: - Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; - Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. 1.1.2. Đặc điểm của đất Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và tái tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người; Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và phong phú của đất đai. a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của đất đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy mà đất đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo bởi lẽ : yếu tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con người có các giải pháp để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất không thể sản sinh được nên khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo vệ và tái tạo đất. b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình hoạt động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động vào đất đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm tự nhiên trở thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ xã hội tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung của bộ lạc, cộng đồng. d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau chính vì thế mà đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp với mỗi một mục đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử dụng đất phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả. 1.1.3. Vai trò của đất Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng vậy, đất đai có một vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài người và sự phát triển của nền kinh tế. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) , đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ. Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Đối với ngành nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động sản), hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Chính vì thế mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và cải tạo đất. 1.2. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1. Bản chất của giá đất Luật đất đai ban hành năm 1993 và sửa đổi năm 2003 thừa nhận đất đai có giá thì đồng thời trên thị trường đã hình thành giá quyền sử dụng đất và thực chất, giá đất chính là giá quyền sử dụng đất. Ở nước ta hiện nay tồn tại hai cơ chế giá quyền sử dụng đất. Một là khung giá đất của Nhà nước được áp dụng để hình thành nên mức giá tại các địa phương. Trên thực tế, khung giá đất này chỉ được áp dụng trong việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính thuế sử dụng đất và làm căn cứ bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Khung giá đất do Nhà nước quy định mặc dù còn cứng nhắc, nhưng cũng đã là cơ sở ban đầu để xác định giá đất trong các giao dịch dân sự tại thời điểm ban hành khung giá đất. Trong quá trình vận động và phát triển của thị trường đất đai hình thành nên một cơ chế giá để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất gọi là mức giá thị trường. Trên thị trường mua bán chuyển nhượng đất thì giá quyền sử dụng đất được quyết định bởi quan hệ cung cầu và một số yếu tố khác. Giá trên thị trường thường mang tính địa phương và hay dao động lớn, có sự chênh lệch lớn với khung giá của Nhà nước. Giá quyền sử dụng đất ở các đô thị hóa. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường diễn ra nhanh, mạnh ở các khu vực ven đô, chủ yếu là từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất ở và đất xây dựng. Mỗi một hình thức giao dịch sẽ tương ứng với một mức giá nhất định. Mức giá này chính là sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng. Trong nền kinh tế thị trường có các loại giá quyền sử dụng đất sau: Giá mua bán chuyển nhượng, Giá thuê đất, Giá thế chấp cầm cố, Giá hạch toán. Giá mua bán chuyển nhượng là mức giá thị trường được quy ước theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Giá cả trên thị trường chính là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong giá này có tính đến yếu tố địa tô. Giá thuê đất là giá cho thuê đất đai theo thời hạn. Giá thế chấp cầm cố là mức giá tối thiểu có thể bán được đất đai khi bắt buộc phải bán. Giá này được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng thị trường của nó để đề phòng trường hợp thất bại trong việc thế chấp cầm cố. Giá hạch toán là mức giá được dùng để xác định giá trị đất đai nhằm mục đích cân đối tài sản của doanh nghiệp. Nó có thể được tính theo giá trị thị trường hoặc dựa vào khả năng sinh lợi của đất tại thời điểm định giá. 1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, có thể chia thành 4 nhóm chính sau : Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất ; Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài của thửa đất; Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường; Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường. 1.2.2.1. Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất. Nhóm này bao gồm các yếu tố như: vị trí thửa đất, diện tích mảnh đất, hình dạng mảnh đất, an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất Thứ nhất, Vị trí thửa đất. Đây là một yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, nó đóng vai trò quyết định đối với mỗi giá của mỗi đơn vị diện tích đất tại đô thị. Tiêu chí để xác định ưu thế của vị trí này so với vị trí khác là khả năng sinh lợi và các tiện ích trong đời sống mà vị trí có thể đem lại. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Thường những mảnh đất ở vị trí đẹp, trung tâm thành phố có giá cao hơn ở những mảnh đất có vị trí ở ngoại thành, xa các trục giao thông chính. Thứ hai, Diện tích thửa đất. Chúng ta thấy rõ sự ảnh hưởng của diện tích thửa đất đến giá đất. Thường thì mảnh đất nào có diện tích lớn hơn sẽ có giá cao hơn ( xét trong cùng một điều kiện và vị trí gần giống nhau). Tuy nhiên điều này còn phải phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất đó, bởi lẽ có những mảnh đất diện tích bé nhưng có một vị trí đẹp, thuận lợi thì giá của nó sẽ cao hơn. Thứ ba, Hình dạng mảnh đất. Một mảnh đất thường có hình dạng như: hình chữ nhật, hình thang, hình vuông, hình bình hành, hình đa giác. Thường mảnh đất có hình dạng hình chữ nhất là có giá cao nhất, tiếp đến là hình vuông, hình bình hành, hình thang, hình đa giác. Thứ tư, Loại đất. Trong các loại đất thì đất đô thị có giá cao nhất so với các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất ở khu vực nông thôn. Thứ năm, An toàn pháp lý của quyền sử dụng đất . An toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là một phạm trù để chỉ những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Một mảnh đất nếu có đầy đủ giấy tờ hợp pháp của pháp luật thì giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn. 1.2.2.2. Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài mảnh đất Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Nó góp phần làm giảm thiểu sự mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai trong vùng quy hoạch, khi cung cầu được cân đối thì giá cả sẽ được ổn định hơn; ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất chi tiết không chỉ đối với giá của từng thửa đất cụ thể trong vùng quy hoạch mà chúng ảnh hưởng đến giá của tất cả những thửa đất thuộc vùng đó. Trong một số trường hợp, quy hoạch sử dụng đất chi tiết của vùng này có thể ảnh hưởng làm tăng hoặc giảm đất của các vùng khác. Thứ hai, Cơ sở hạ tầng bên ngoài mảnh đất. Cơ sở hạ tầng bên ngoài mảnh đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuậ và cơ sở hạ tầng xã hội, chúng bao gồm hệ thống giao thông, điện nước, thông tin liên lạc, cơ sở y tế, trường học, trung tâm thương mại. Khi các bộ phận cấu thành cơ sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của vùng thì hiệu quả mà chúng đem lại sẽ rất lớn. Như vậy, việc một mảnh đất co cơ sở hạ tầng bên ngoài đầy đủ, thuận lợi, tốt thì giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn rất nhiều. 1.2.2.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ biến, nhưng biểu hiện của chúng thì khác nhau. Bởi lẽ còn phải phụ thuộc vào phong tục, tập quán và trình độ nhận thức của người dân. Điều đó dẫn đến sự biến động, thay đổi của giá. Vì có người sẽ thấy mảnh đất này có giá trị nhưng có người lại không. Vì mức độ ảnh hưởng của chúng đối với giá đất chỉ trong giới hạn trong phạm vi nhất định. 1.2.2.4. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường Thứ nhất, Cung – cầu. Khi tổng cung tăng nhưng tổng cầu không tăng thì giá thị trường sẽ giảm còn khi tổng cung giảm mà tổng cầu không tăng thì giá thị trường sẽ tăng. Nếu tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của tổng cung và tổng cầu; giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ của tổng cung và ngược lại. Thứ hai, Chính sách pháp luật về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai, chính sách tín dụng và đầu tư đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, chính sách hưởng lợi áp dụng đối với người sử dụng đất, chính sách thuế đối với việc sử dụng đất hoặc kinh doanh bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất. Một khi các chính sách ở trên được thể chế hóa bằng các quy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu cuộc sống, nó sẽ có tác dụng điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực và ổn định, thị trường quyền sử dụng đất phát triển, ngược lại sẽ làm cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị đóng băng. 1.3. Khái niệm và sự cần thiết định giá đất 1.3.1. Khái niệm về định giá đất Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản ( đất), chẳng hạn: Theo điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 thì Thẩm định giá là công việc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm, nhất định theo tiêu chuẩn cả Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” . Theo Giáo sư W. Seabrooke, viện đại học Portsmouth, Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Theo Giáo sư Lin Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Từ các quan điểm trên, ta rút ra một khái niệm chung cho định giá bất động sản ( đất) như sau: Định giá đất ( bất động sản ) là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư kinh tế. 1.3.2. Sự cần thiết định giá đất Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh doanh bất động sản. Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá tất yếu của định giá bất động sản. Việc định giá đất rất cần thiết. Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng. Thông qua định giá khách hàng hiểu rõ hơn về giá trị của mảnh đất mà mình đang sử hữu. Còn tổ chức tín dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết. 1.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất 1.4.1. Căn cứ định giá đất Để định giá đất cần dựa vào các căn cứ sau: - Quy mô và vị trí của mảnh đất : quy mô m2 đất ra sao, hình thể như thế nào, bề mặt, vị thế, vị trí, cảnh quan. - Chi phí cơ hội của đất: sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có phù hợp với quy hoạch , pháp luật hay không. Về mặt kinh tế thì có tạo ra cho chủ sở hữu thu nhập cao nhất hay không. Về mặt kỹ thuật thì có khả năng xây dựng hay không. Thông qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa. - Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi nhiều yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường. Các yếu tố này tác động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng biến động của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ đó có phương pháp phù hợp. - Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung quanh và ngược lại. - Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu. - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn rộng, xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất. Nếu tìm hiểu và ứng dụng được các căn cứ một cách đúng đắn và hợp lý thì sẽ đem lại kết quả cao trong hoạt động định giá. 1.4.2. Nguyên tắc định giá đất a) Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không. b) Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng.. Về kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung… c) Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn. d) Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể. Đồng thời kết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các yếu tố xung quanh đất. 1.5. Quy trình định giá đất Các bước tiến hành khi định giá 1.5.1. Xác định bất động sản ( đất )cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá - Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá. + Pháp lý: . Xác định địa chỉ của bất động sản, địa chỉ thể hiện trên bản đồ . Sở hữu về mặt pháp lý bất động sản + Kinh tế: . Quy mô ( diện tích đất) - Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xác định rõ mục đích định giá. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá. - Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đối tượng định giá. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của người định giá phải dựa trên cơ sở: + Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá. + Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và có thông báo ngay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng. - Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm cụ thể. - Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có đảm bảo độ tin cậy, chính xác không. - Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. 1.5.2. Lập kế hoạch định giá Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với những chức năng , các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cương báo cáo kết quả định giá. 1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin a) Khảo sát hiện trường - Xem xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý - Xem xét diện tích của mảnh đất. - Trong quá trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định giá cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng, các hướng khác nhau. b) Thu thập thông tin - Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được. - Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về động thái của người mua, người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản - Một số thông tin khác như: các thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của mảnh đất, thông tin về những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận; các thông tin về các yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản Người định giá thu thập thông tin phải dựa vào các nguồn: Nguồn khảo sát thực địa; giao dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng; thu thập thông tin qua các cơ quan Nhà nước : trung tâm giao dịch; thu thập thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng: báo chí, phát thanh truyền hình. Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin. 1.5.4. Phân tích thông tin Sau khi thu thập được thông tin thì phải tiến hành phân tích. Đây là một khâu rất quan trọng.. - Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, chọn ra các mảnh đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này áp dụng phương pháp định giá. - Phân tích thông tin về thị trường: phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cầu trên thị trường, đánh giá ảnh hưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán. - Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất. 1.5.5. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản ( đất) Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản. Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sản cần định giá. Người định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và với mục đích định giá. Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng đất để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá. 1.5.6. Xác định giá trị mảnh đất cần định giá Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ ra giá trị của mảnh đất cần định giá. Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phương pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có một chỉ số khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của mảnh đất mục tiêu. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Giá trị cuối cùng của mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của mảnh đất cần định giá phải được trình bày đ._.ầy đủ trong báo cáo định giá. 1.5.7. Lập báo cáo và chứng thư định giá Báo cáo định giá chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá. Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng. Có thể viết dưới dạng báo cáo đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn. Còn chứng thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo cho khách hàng về kết quả định giá. 1.6. Các phương pháp định giá đất 1.6.1. Phương pháp so sánh Khái niệm Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Đối tượng áp dụng Là phương pháp duy nhất được sử dụng đất trong các cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai Phạm vi áp dụng Áp dụng phương pháp này trong trường hợp các cuộc mua bán có thể so sánh được có sẵn trên thị trường và phải có thị trường đất. Yêu cầu - Chỉ thực hiện so sánh với các mảnh đất tương tự trong cùng một vùng. - Mảnh đất so sánh có tính chất đồng nhất với mảnh đất mục tiêu. - Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. - Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường. - Phương pháp định giá so sánh không có mô hình hay công thức cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. - Chất lượng của thông tin phải cao và có thể so sánh được. - Thị trường cần ổn định, khi thị trường không ổn định người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng đất phương pháp này. Các bước tiến hành Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các mảnh đất được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với mảnh đất mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện và vốn. Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất so sánh để xác định giá trị của chúng và để khẳng định rằng các mảnh đất này có thể so sánh được. Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất, có thể từ 3 đến 6 mảnh đất để tiến hành phân tích trong cùng khu vực thị trường. Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( xấu hơn hoặc tốt hơn) của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu. Bước 5: So sánh với mảnh đất mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu. Bước 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích các mảnh đất so sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với mảnh đất mục tiêu. Khi thực hiện phương pháp định giá so sánh thì phải thực hiện theo sáu bước cơ bản trên. Mặt tích cực -Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. - Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để định giá, so sánh. Mặt hạn chế - Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ nên giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó. - Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và số lượng của các giao dịch trong thị trường không đủ - Trong điều kiện kinh tế pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. 1.6.2. Phương pháp chi phí Khái niệm Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên chi phí tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định. Đối tượng áp dụng: Được áp dụng để định giá tất cả các loại BĐS nhưng phù hợp hơn cả là định giá những BĐS ít hoặc không có mua bán trên thị trường, những BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập. Phạm vi áp dụng Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị BĐS là nhỏ hoặc dễ xác định và có các cuộc mua bán BĐS loại này. Kỹ thuật áp dụng Giá đất = Giá bán BĐS – giá trị đóng góp của công trình Yêu cầu Phương pháp chi phí chỉ thực hiện được khi xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo. Các bước thực hiện Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất là mảnh trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất. Bước 2: Ước tính các phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. - Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực Mặt tích cực - Đây là phương pháp dễ làm - Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đích chuyên biệt. Việc ước tính giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá. Mặt hạn chế - Phương pháp này dựa vào những dữ liệu của thị trường nên có hạn chế giống phương pháp so sánh. - Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị. - Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiện được sử dụng tốt nhất - Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộ phận cộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ. - Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và có kinh nghiệm. 1.6.3. Pháp pháp vốn hóa Khái niệm Vốn hóa là quá trình chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Phương pháp vốn hóa dùng để định giá các BĐS tạo thu nhập Yêu cầu - Tỷ lệ thu nhập trong đầu tư BĐS phải được dự kiến cao hơn so với tỷ lệ thu nhập có thể thu được từ những loại hình đầu tư khác. - Để áp dụng phương pháp vốn hóa, người định giá cần phải lựa chọn một tỷ lệ vốn hóa thông qua việc thu thập thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà những chủ đầu tư đang thu được trên những đầu tư loại BĐS có rủi ro tương tự. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập Bước 2: Ước tính các chi phí vận hành của BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng năm. Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các BĐS tương tự Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính ra giá trị BĐS. Mặt tích cực - Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu nhập. - Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy. Mặt hạn chế - Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh về nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi tiền cho thuê trong tương lai. - Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho việc dự báo các khoản thu nhập trong tương lai. - Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính toán trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ ảnh hưởng nhiều đến yếu tố chủ quan. 1.6.4. Phương pháp thặng dư Nguyên lý chung của phương pháp Giá trị còn lại = Giá trị hoàn thành - Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển cải tạo bất động sản (Bao gồm cả lãi của người đầu tư) Đối tượng áp dụng Phương pháp này được sử dụng để định giá các bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Nó có thể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng có thể là bất động sản đang tồn tại nhưng cần phải thay thế hay cải tạo. Khi bất động sản có giá trị tiềm tàng thì giá trị này có thể được giải phóng bằng cách chỉ thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó do vậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết. Các bước tiến hành Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản cần định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình và sự hoàn thành nó, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp vốn hóa. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng. Bước 4: Xác định giá trị còn lại bằng tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phát triển. Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu, gồm các giả định về: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan. Mặt tích cực - Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Là phương pháp mô phỏng lại cách thức phân tích các cơ hội đầu tư vào bất động sản, nên có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản. Mặt hạn chế - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của một bất động sản đang tồn tại. - Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường - Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tính các chi phí và giá bán. - Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. - Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại không tính đến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xẩy ra ở cùng một thời điểm, do đó giả định này là không hiện thực. 1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất a) Yếu tố mang tính vật chất Là những yếu tố mà bản thân nó tự có và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Chẳng hạn vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu của một mảnh đất. Một mảnh đất có một vị trí đẹp, thuận lợi thì giá trị mà nó mang lại sẽ rất cao và ngược lại. Không chỉ có yếu tố vị trí mà còn có những yếu tố khác như diện tích, kích thước… . Tuy nhiên, tầm quan trọng của các yếu tố đó còn phụ thuộc vào quan điểm của khách hàng. Có người thấy thế này là tốt nhưng có người lại cho rằng cái khác tốt hơn. Chính vì thế mà trong quá trình định giá, ngoài sử dụng những phương pháp phù hợp thì người định giá cần phải tính đến những quan điểm về lợi ích của khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá. b) Yếu tố về pháp lý Đây là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá đất. Thường để định giá được thì cần phải có giấy tờ pháp lý hợp lệ của bất động sản, đất. Các giấy tờ pháp lý của tài sản quy định quyền sử dụng, khai thác của chủ sử dụng đối với tài sản. Thông thường khi tài sản đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và quyền khai thác tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại. Trong những trường hợp này đòi hỏi người định giá ngoài những kiến thức chuyên môn thì cần phải nắm rõ những quy định của pháp luật về quyền của các chủ thể có liên quan đến tài sản cần định giá. Có như vậy quá trình định giá mới diễn ra được một cách thuận lợi , chính xác và đem lại hiệu quả cao. c) Yếu tố mang tính kinh tế Yếu tố kinh tế ở đây chúng ta cần quan tâm đó là cung, cầu, giá cả. Thị trường bất động sản, thị trường đất đai luôn biến động, có khi rất sôi động nhưng có khi lại rất ảm đạm. Cung, cầu thường xuyên biến đổi kéo theo sự biến động của giá cả. Giá thị trường thì luôn cao hơn giá do Nhà nước quy định. Từ đó, chúng ta thấy rằng ba yếu tố này ảnh hưởng rất nhiều trong quá trình định giá. Người định giá cần phải xác định được các yếu tố tác động tới cung, cầu và phải có một tầm nhìn xa hay dự báo được trong tương lai chúng sẽ thay đổi như thế nào? Tích cực hay tiêu cực? Có như vậy thì quá trình định giá sẽ được chính xác hơn. d) Yếu tố khác Ngoài yếu tố mang tính vật chất, yếu tố pháp lý, yếu tố mang tính kinh tế thì còn có những yếu tố khác ảnh hưởng tới công tác định giá đất như phong tục tập quán, tâm lý, thị hiếu của khách hàng. Tùy theo từng vùng mà có những phong tục khác nhau, khi định giá thì người định giá cần phải có một sự am hiểu nhất định về phong tục, tập quán của khu vực đó. Ngoài ra có một yếu tố mà chúng ta không thể không kể đến đó là yếu tố phong thủy. Có thể nói đây cũng là một yếu thuộc yếu tố tâm lý và thị hiếu của khách hàng. Việc xác định, hiểu biết về phong thủy là rất khó. Vì đây là yếu tố tâm linh. Tuy nhiên, người định giá nên trang bị cho mình một kiến thức cơ bản về phong thủy, các kiến thức liên quan đến bất động sản, đất cần định giá như các kiến thức về xây dựng, kiến trúc. Điều đó giúp ích rất nhiều cho công tác định giá và xác định được giá trị của bất động sản, đất sẽ sát hơn. Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 2.1. Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank 2.1.1. Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank Ngân hàng thương mại cổ phần ( TMCP) kỹ thương Việt Nam – Techcombank là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993 với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội. Ngân hàng được thành lập tại nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam để cung cấp các dịch vụ ngân hàng theo Giấy phép hoạt động ngân hàng số 0400/NH – GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp vào ngày 06 tháng 08 năm 1993 với thời hạn hoạt động ban đầu là 20 năm và thời gian hoạt động của Ngân hàng được gia hạn lên 99 năm theo Quyết định số 330/QĐ – NH ngày 08 tháng 10 năm 1997 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Quá trình phát triển của Techcombank được chia bởi các cột mốc sau: Năm 1994 – 1995 - Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng. - Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho quá trình phát triển nhanh chóng của Techcombank tại các đô thị lớn. Năm 1996 - Thành lập Chi nhánh Techcombank Thăng Long cùng Phòng giao dịch Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội. - Thành lập Phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc Techcombank Hồ Chí Minh. - Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng. Năm 1998 - Trụ sở chính được chuyển sang tòa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội. - Thành lập Chi nhánh Techcombank Đà Nẵng tại Đà Nẵng. Năm 1999 - Tăng vốn điều lệ lên 80,020 tỷ đồng. - Khai trương Phòng giao dịch số 3 tại phố Khâm Thiên, Hà Nội. Năm 2000 - Thành lập Phòng giao dịch Thái Hà tại Hà Nội. Năm 2001 - Tăng vốn điều lệ lên: 102,345 tỷ đồng. - Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống ngân hàng hàng đầu trên thế giới Temenos Holding NV, về việc triển khai hệ thống phần mềm Ngân hàng GLOBUS cho toàn hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng. Năm 2002 - Thành lập Chi nhánh Chương Dương và Chi nhánh Hoàn Kiếm tại Hà Nội. - Thành lập Chi nhánh Hải Phòng tại Hải Phòng. - Thành lập Chi nhánh Thanh Khê tại Đà Nẵng. - Thành lập Chi nhánh Tân Bình tại Thành phố Hồ Chí Minh. - Là Ngân hàng Cổ phần có mạng lưới giao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội . Mạng lưới bao gồm Hội sở chính và 8 Chi nhánh cùng 4 Phòng giao dịch tại các thành phố lớn trong cả nước. Năm 2003 - Chính thức phát hành thẻ thanh toán F@stAccess-Connect 24 ( hợp tác với Vietcombank) vào ngày 05/12/2003. - Triển khai thành công hệ thống phần mềm Globus trên toàn hệ thống vào ngày 16/12/2003. Tiến hành xây dựng một biểu tượng mới cho ngân hàng. - Đưa Chi nhánh Techcombank Chợ lớn vào hoạt động. - Vốn điều lệ tăng lên 180 tỷ tại 31/12/2004. Năm 2004 - Ngày 09/06/2004: Khai trương biểu tượng mới của Ngân hàng. - Ngày 30/06/2004: Tăng vốn điều lệ lên 234 tỷ đồng. - Ngày 02/08/2004: Tăng vốn điều lệ lên 252,255 tỷ đồng. - Ngày 26/11/2004: Tăng vốn điều lệ lên 412 tỷ đồng. - Ngày 13/12/2004: Ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ với Compass Plus. Năm 2005 - Thành lập các chi nhánh cấp 1 tại: Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, T.P Nha Trang ( tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu. - Đưa vào hoạt động các phòng giao dịch : Techcombank Phan Chu Trinh (Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều ( Lào Cai), Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung, Techcombank Trường Chinh ( Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa Nam, Techcombank Hàng Đậu,Techcombank Kim Liên ( Hà Nội). - 21/07/2005, 28/09/2005,28/10/2005: Tăng vốn điều lệ lên 453 tỷ đồng, 498 tỷ đồng và 555 tỷ đồng. - 29/09/2005: Khai trương phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ của hãng Compass Plus. - 03/12/2005: Nâng cấp hệ thống phần mềm Globus sang phiên bản mới nhất Tenemos T24 R5. Năm 2006 - Nhận giải thưởng về thanh toán quốc tế từ the Bank of NewYorks, Citibank, Wachovia. - Tháng 2/2006: Phát hành chứng chỉ tiền gửi Lộc Xuân. - Tháng 5/2006: Nhận cúp vàng “ Vì sự tiến bộ xã hội và phát triển bền vững” do Tổng liên đoàn lao động Việt Nam trao. - Tháng 6/2006: Call Center và đường dây nóng 04.9427444 chính thức đi vào hoạt động 24/7. - Tháng 8/2006: Moody’s, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu thế giới đã công bố xếp hạng tín nhiệm của Techcombank, ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam được xếp hạng bởi Moody’s. - Tháng 8/2006: Đại hội cổ đông thường niên thông qua kế hoạch 2006 – 2010; Liên kết cung cấp các sản phẩm Bancassurance với Bảo Việt Nhân Thọ . - Tháng 9/2006: Hoàn thiện hệ thống siêu tài khoản với các sản phẩm mới Tài khoản Tiết kiệm đa năng, Tài khoản Tiết kiệm trả lãi định kỳ. - Ngày 15/12/2006: Ra mắt thẻ thanh toán quốc tế Techcombank Visa. Năm 2007 - Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD. - Trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch lớn thứ hai trong khối ngân hàng thương mại cổ phần với gần 130 chi nhánh và phòng giao dịch tại thời điểm cuối năm 2007. - HSBC tăng phần vốn góp lên 15% và trực tiếp hỗ trợ tích cực trong quá trình hoạt động của Techcombank. - Chuyển biến sâu sắc về mắt cơ cấu với việc hình thành khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp thành lập Khối Quản lý tín dụng và quản trị rủi ro, hoàn thiện cơ cấu Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân . - Nâng cấp hệ thống corebanking T24R06. - Là năm phát triển vượt bậc của dịch vụ thẻ với tổng số lượng phát hành đạt trên 200.000 thẻ các loại. - Là ngân hàng Việt Nam đầu tiên và duy nhất được Financial Insights công nhận thành tựu về ứng dụng công nghệ đi đầu trong giải pháp phát triển thị trường. - Triển khai chương trình “ Khách hàng bí mật “ đánh giá chất lượng dịch vụ của các giao dịch viên và điểm giao dịch của Techcombank. - Ra mắt hàng loạt các sản phẩm mới: như các chương trình Tiết kiệm dự thưởng “ Gửi Techcombank, trúng Mercedes”, Tiết kiệm Tích lũy bảo gia, Tín dụng tiêu dùng, các san phẩm dành cho doanh nghiệp như Tài trợ nhà cung cấp; các sản phẩm dựa trên nền tảng công nghệ cao như F@st i-Bank sản phẩm Quản lý tài khoản tiền của nhà đầu tư chứng khoán F@st S-Bank và cổng thanh toán điện tử cung cấp giải pháp thanh toán trực tuyến cho các trang web thương mại điện tử F@stVietPay. - Nhận giải thưởng “ Thương mại Dịch vụ - Top Trade Services 2007” – giải thưởng dành cho những doanh nghiệp tiêu biểu, hoạt động trong 11 lĩnh vực Thương mại Dịch vụ mà Việt Nam cam kết thực hiện khi gia nhập WTO do Bộ Công thương trao tặng. Năm 2008 - 02/2008: Nhận danh hiệu “ Dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008” do độc giả của báo Sài Gòn Tiếp thị bình chọn. - 03/ 2008: Ra mắt thẻ tín dụng Techcombank Visa Credit - 05/ 2008: Triển khai máy gửi tiền tự động - Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số dịch vụ khách hàng miễn phí ( hỗ trợ 24/7) 1800 588 822,… - 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008 - 08/08/2008: Ra mắt công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank AMC. - 9/08/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệp trẻ trao tặng. - 09/2008: Tăng tỷ lệ sở hữu của đối tác chiến lược HSBC từ 15% lên 20% và tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng. 2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ Techcombank là một ngân hàng thương mại cổ phần đa năng với các chức năng nhiệm vụ chủ yếu sau: Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân. Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển của các tổ chức tín dụng trong nước. Vay vốn từ Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng. Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn đối với các tổ chức, cá nhân. Góp vốn, liên doanh và đầu tư cổ phiếu, trái phiếu. Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, chứng từ có giá trị. Thực hiện thanh toán cho các tổ chức, cá nhân. Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc đá quý. Thực hiện thanh toán quốc tế và các dịch vụ liên quan đến thanh toán quốc tế. Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong nước và ngoài nước dưới nhiều hình thức. 2.1.3. Cơ cấu tổ chức Sơ đồ tổ chức của Techcombank được thể hiện qua sơ đồ sau Biểu đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Techcombank ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ EXCO Uỷ ban Quản lý rủi ro Ủy ban Chính sách tiền lương Văn phòng HĐQT Ủy ban đầu tư chiến lược TỔNG GIÁM ĐỐC Ủy ban tín dụng Ủy ban Quản lý tài sản nợ & có Ban chỉ đạo IT BAN KIỂM SOÁT Khối Dịch vụ ngân hàng Trung tâm Quản lý nguồn vốn và giao dịch trên thị trường tái chính Khối Quản trị nguồn nhân lực. Khối Quản lý tín dụng và quản trị rủi ro. Trung tâm Ứng dụng và phát triển sản phẩm dịch vụ công nghệ ngân hàng Khối Pháp chế và kiểm soát tuân thủ. Khối Vận hành. Khối Tham mưu. Trung tâm Thẻ và dịch vụ tín dụng tiêu dùng Trung tâm Dịch vụ tài chính nhà ở. Trung tâm Dịch vụ tài chính và đầu tư cá nhân. Trung tâm Quản lý thu nợ và kiểm soát rủi ro tín dụng bán lẻ. Trung tâm Dịch vụ và hỗ trợ mạng lưới bán lẻ. Trung tâm Phát triển bán và tiếp thị dịch vụ ngân hàng. Phòng Kinh doanh và giao dịch tiền tệ ngoại hối. Phòng Quản lý đầu tư tài chính. Phòng Giao dịch các thị trường hàng hóa. Ban phát triển sản phẩm. Phòng Tuyển dụng. Phòng Chính sách đãi ngộ. Phòng Quản trị thông tin và chính sách nhân sự. Trung tâm đào tạo. Phòng Thẩm định các dự án trung và dài hạn. Phòng Quản trị rủi ro tín dụng. Phòng Quản trị rủi ro thị trường. Phòng Quản trị rủi ro vận hành. Phòng Thẩm định miền Bắc. Phòng Thẩm định miền Trung Phòng Thẩm định miền Nam Phòng Định giá tài sản. Phòng Bảo mật thông tin Phòng Hỗ trợ và phát triển hệ thống. Phòng Công nghệ thẻ và ngân hàng điện tử. Phòng Hạ tầng truyền thông. Ban IT miền Trung. Ban IT miền Nam. Phòng Pháp chế và kiểm soát tuân thủ. Ban Xử lý nợ và khai thác tài sản. Phòng Kiểm soát nội bộ. Trung Tâm thanh toán. Trung tâm Kiểm soát tín dụng và hỗ trợ kinh doanh. Trung tâm Dịch vụ khách hàng. Phòng Kho quỹ Phòng Quản lý đầu tư xây dựng. Văn phòng. Phòng Quản lý chất lượng. Phòng Tiếp thị, phát triến sản phẩm và chăm sóc khách hàng. Phòng Kế hoạch tổng hợp. Phòng Tài chính kế toán. Ban dự án phát triển hệ thống quản trị thông tin. Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp Phòng Quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Bắc và miền Trung Phòng Quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Nam. Phòng Quản trị sản phẩm. Phòng Phân tích kinh doanh và thị trường. Phòng Khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ Phòng Khách hàng doanh nghiệp lớn. CÁC SỞ GIAO DỊCH, CHI NHÁNH VÀ PHÒNG GIAO DỊCH 2.1.4. Kết quả hoạt động Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn nhưng có thể thấy rằng Techcombank, với những chính sách, phương châm đúng đắn, phù hợp với hoàn cảnh hiện tại và có một tầm nhìn chiến lược cao thì Techcombạn đã gặt hái được rất nhiều thành công. Năm 2008 là một minh chứng rất rõ, là một năm Techcombank đạt được những kết quả quan trọng trong việc củng cố hệ thống quản lý, nâng cao tính chuyên nghiệp và tăng trưởng nhanh, thực hiện một bước tiến quan trọng trong chiến lược phát triển trở thành một ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam. Các kết quả chủ yếu • Tổng tài sản Techcombank: 59.360 tỷ đồng, tăng 19.818 tỷ đồng so với tháng 12/2007, đạt 93% so với kế hoạch. • Lợi nhuận trước thuế cả năm đạt: 1.600,348 tỷ đồng (vượt 569,348 tỷ so với kế hoạch đã được điều chỉnh), đạt 155% so kế hoạch và bằng 225% so với thực hiện năm 2007. • Tổng nguồn huy động bằng 149% so với thực hiện năm 2007, đạt 98% so kế hoạch, trong đó chủ yếu do huy động từ tổ chức kinh tế bị giảm so kế hoạch nhưng vẫn bằng 101% so thực hiện năm 2007. Bảng 2.1: So sánh kết quả hoạt động giữa năm 2007 và năm 2008 Đơn vị: Triệu đồng Cơ cấu 31/12/2007 31/12/2008 So sánh Kế hoạch Thực hiện 31/12/2007 %KH Cho vay khách hàng 19.841.131 28.411.000 26.018.985 131% 92% Tổng nguồn huy động 34.847.364 52.898.000 51.894.701 149% 98% - Các TCKT 10.057.308 14.811.440 10.197.454 101% 69% - Dân cư 14.119.268 28.406.226 29.733.224 211% 105% - Các TCTD 10.670.788 9.680.334 11.964.023 112% 123% Vốn chủ sở hữu 3.573.416 5.348.994 5.615.554 157% 105% - Vốn điều lệ 2.521.308 3.642.014 3.642.014 144% 100% Tổng tài sản 39.542.496 63.642.000 59.360.485 150% 93% Lợi nhuận trước thuế 709.740 1.031.000 1.600.348 225% 155% ( Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2008 của Techcombak) Theo bảng so sánh thì chúng ta thấy được kết quả hoạt động năm 2008 của Techcombank có một số chỉ số không đạt kế hoạch đề ra, về tổng tài sản, về dư nợ, về huy động, nhưng nhìn chung kết quả hoạt động trong năm 2008 của Techcombank tiếp tục có sự tăng trưởng tốt so với năm 2007, các chỉ tiêu chính đặc biệt là chỉ tiêu lợi nhuận đạt 155% so với kế hoạch đề ra và bằng 225% so năm 2007. Hình ảnh của ngân hàng đang được nhận biết rộng rãi trên phạm vi cả nước đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các tỉnh thành phố lớn trên khắp cả nước. Mạng lưới các chi nhánh, Phòng Giao dịch không ngừng được mở rộng với hoạt động ngày càng hiệu quả góp phần quan trọng trong việc tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng. Các sản phẩm dịch vụ mới giàu chất công nghệ được ra mắt đều đặn khẳng định thế mạnh của ngân hàng trong việc ứng dụng công nghệ. Những kết quả đạt được trong năm 2008 tiếp tục là một bước tiến vững chắc cho chiến lược 5 năm 2005-2010 của ngân hàng, kết quả kinh doanh năm 2008 cho thấy Techcombank đang tiếp tục phát triển ổn định, bền vững, tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro. 2.2. Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 2.2.1. Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank Giải thích từ viết tắt - TSĐB: Tài sản đảm bảo - HS: Hồ sơ - HĐ : Hợp đồng - KH: Khách hàng - KQ: Kho quỹ - ĐK: Điều kiện - PGD: Phòng giao dịch - PKD: Phòng kinh doanh - TTKD HO: Trung tâm kinh doanh hội sở - Phòng KTGD&KQ: Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ - ĐKGDĐB: Đăng ký giao dịch đảm bảo. - CVKH: chuyên viên khách hàng - Ban KS & HTKD: Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh - Ban TĐ&QLRR: Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng - UBND: Ủy ban nhân dân. 2.2.1.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng CVKH tiếp nhận hồ sơ tài từ KH và kiểm tra hồ sơ TSĐB. TSĐB phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản đó hoặc tính chân thực, hợp lệ của tài sản. Trường hợp tài sản không có đủ hồ sơ, CVKH từ chối nhận TSĐB của KH. a) Điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp CVKH có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở hữu và sử dụng của chủ tài sản đối với tài sản. Hồ sơ pháp lý của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê như sau: Quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( sổ đỏ) - Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ giao đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam Dân chủ cộng hòa, chính phủ Cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. - Giấy tờ thừa kế, tặng cho được UBND phường xã xác nhận và đất không có tranh chấp kèm theo bản chính giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp của người cho thừa kế, cho, tặng. - Bản án hoặc quy định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quy định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kèm theo các giấy tờ chứng minh nguồn gốc của đất( Nếu có) . - Giấy tờ chuyển nhượng đất đai kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND phường xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND quận huyện, thành phố xác nhận thẩm tra của cấp dưới. Quyền sử dụng đất thuê - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê ( cho thuê lâu dài và có thời hạn). - Quy định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - HĐ thuê đất đối với các cơ quan được phép xây dựng kinh doanh cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Các trường hợp khác - Trường hợp quyền sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ trên nhưng đã qua quá trình chuyển nhượng thì HĐ chuyển nhượng phải có xác nhận của công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp quận huyện, thị xã trực thuộc tỉnh kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. b) Kiểm tra hiện trạng và định giá đất làm đảm bảo. Điều kiện và cách thức định giá đất làm đảm bảo được quy định như sau: Điều kiện - Về nguồn gốc đất nhận thế chấp : + Đất nhận thế chấp là đất do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua bán, chuyển nhượng hoặc trao đổi hoặc đất thuê của Nhà nước nhưng nguồn gốc đất phải rõ ràng, hợp pháp và hợp lệ. + Nguồn gốc đất và tính hợp pháp, hợp lệ của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được liệt kê ở điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp nêu trên. + Techcombank không nhận thế chấp đối với đất lấn chiếm, đất không có nguồn gốc rõ ràng hoặc không hợp lệ. Trường hợp khu đất thế chấp có một phần là đất lấn chiếm thì Techcombank chỉ định giá phần đất có giấy tờ đầy đủ, phần đất lấn chiếm không được định giá nhưng được coi là gắn liền với tài sản thế chấp và cũng thuộc tài sản thế chấp. - Về mục đích sử dụng đất: + Techcombank chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở ( bao gồm đất vườn liền kề gắn với đất ở), đất trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ._.