Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Đống Đa - Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương (VietinBank)

MỤC LỤC BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước XLRR : Xử lý rủi ro ĐGV : Định giá viên CBTD : Cán bộ tín dụng SXKD : Sản xuất kinh doanh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn XDCTGT : Xây dựng công trình giao thông BTC : Bộ Tài Chính CN NHCT Đống Đa : Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa Lêi cam ®oan Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả chuyên đề LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm chuyên đề nghiên cứu của mình. Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình. Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này! 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá đất. - Tìm hiểu các phương pháp định giá đất cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá đất tại bộ phận này. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, các quyền năng của người sở hữu và sử dụng đt, cơ sở của việc định giá đất, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá đất tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá đất. Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng. Phạm vị nghiên cứu Công tác định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh. Phương pháp trừu tượng hóa khoa học Phương pháp chuyên gia Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu. 5. Kết cấu, nội dung đề tài Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất và các phương pháp định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Chương 2: Thực trạng về phương pháp định đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư 1.1.1. Bất động sản Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại. Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trình được xây dựng vĩnh viễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình khác, các tài sản được gắn liền với đất và công trình… Nói một cách tổng quát thì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc, lâu dài đối với nó. 1.1.2. Giá quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất) Với mỗi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên quý giá, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là môi trường sống quan trọng, là địa bàn để phân bố khu dân cư, địa bàn xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng… Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên ban tặng cho con người, không phải do con người tạo ra nên bản thân đất đai hoàn toàn không có giá trị. Khi nói đến giá cả đất đai là nói đến tác dụng của đất đai trong các hoạt động kinh tế, giá cả của đất thể hiện ở khả năng sinh lời của đất trong quá trình mua bán, hay nói cách khác giá của đất đai cao hay thấp quyết định là ở chỗ nó có thể đem lại lợi nhuận cao hay thấp trong một khoảng thời gian nào đó. Ở các nước có nền kinh tế phát triển, giá đất đai thể hiện thông qua giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét một cách tổng quát, giá đất đai là giá bán quyền sở hữu của mảnh đất trong một khoảng không gian và thời gian xác định. Ở Việt nam, đất đai thuộc sở hữa của toàn dân, do Nhà nước đại diện là chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, họ chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền định đoạt đối với đất đai.Vì vậy có thể có khái niệm giá đất như sau: Giá đất (giá quyền sử dụng đất) Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng đất 1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất, cụ thể như sau: Thứ nhất, các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai Tình trạng pháp lý Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng pháp lý của đất đai, nó biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ gắn liền với đất đai, từ đó quyết định tới giá trị của đất. Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu xem đất đai có phải là chính chủ không hay là đất đi thuê, thời gian sử dụng mảnh đất là là bao nhiêu lâu. Nghiên cứu xem vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước trong khu vực đó như thế nào ở hiện tại cũng như trong tương lai. Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định trong chính sách và pháp luậtvề đất đai... Đặc điểm vật lý Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất. Nó bao gồm các yếu tố: - Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất đó so với các khu vực xung quanh. Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện thì càng khả năng sinh lời cao, dẫn đến có giá trị cao hơn. - Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất. - Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất. Các yếu tố khác Định giá viên cần quan tâm xem xét đến các yếu tố khác cũng tác động đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử của đất, các yếu tố tâm lý, xã hội, yếu tố phong thủy… cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị cuả đất đai. Thứ hai, là các yếu tố kinh tế Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường đất đai, bất động sản Tăng trưởng kinh tế thể hiện qua chỉ tiêu “Tổng sản phẩm quốc dân” (GNP), cho thấy một nền kinh tế đang tăng trưởng sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho các hoạt động kinh tế, kéo theo giá trị của đất đai tăng lên. Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy năng suấ lao động tăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng, làm giá trị của đất đai. Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá trị đất đai. Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiền cho những nhu cầu thiết yếu như ăn, mặc.. mà không nghĩ đến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai giảm rõ rệt… Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị trường, xác định được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế để có những nhận định chính xác về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai để có thể định giá đất một cách chính xác. Thứ ba, các yếu tố xã hội Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là vấn đề dân số, sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai làm nhà ở và kinh doanh tăng, từ đó giá trị đất đai tăng. Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị tìm việc làm tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến giá trị của đất đai ở các khu vực này tăng đáng kể. Giới trẻ ngày càng có xu hướng sống tách ra tự lập, các gia đình trẻ muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng ngày càng nhiều…tất cả đã làm tăng cầu đất đai, làm tăng giá trị đất đai. … Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của đất đai, định giá viên cũng cần phải xem xét, đánh giá đúng sự tác động của các yếu tố đó đối với thị trường đất đai và giá trị của đất đai. Thứ tư, là chính trị và phápluật Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất. Các quyền này được quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai. Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tư của các tổ chức và cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai. Do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai. Khi thị trường phát triển thì giá đất sẽ tăng lên và ngược lại. Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sự thay đổi trong quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi giá trị của đất. Người định giá không những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất đai ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong tương lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế nào… 1.1.3. Dự án đầu tư 1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư Dự án đầu tư (DAĐT) là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá, nhằm đạt được mục tiêu đã định, bằng việc tạo các kết quả cụ thể, trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định. 1.1.3.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư Một DAĐT có tính thuyết phục đòi hỏi phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu chủ yếu sau: · Tính khoa học: thể hiện ở tính trung thực của thông tin đảm bảo độ chính xác của các số liệu và phương pháp tính toán, lý giải các nội dung trong dự án phải logic, chặt chẽ. Về hình thức phải sạch đẹp, rõ ràng. · Tính khả thi: Dự án đầu tư có khả năng ứng dụng vào thực tế · Tính pháp lý: Việc lập và trình bày DAĐT phải tuân theo những qui định chung, không được vi phạm những điều cấm về an ninh, quốc phòng, môi trường, thuần phong mỹ tục, không trái với luật pháp, chính sách của Nhà nước. · Tính hiệu quả: Được phản ánh thông qua các chỉ tiêu kinh tế chính trị - xã hội và môi trường mà dự án mang lại. 1.2. Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất 1.2.1. Khái niệm định giá đất Định giá đất là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của đất và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử dụng đất. Tính khoa học của định giá đất được thể hiện qua kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của đất đai. Định giá đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người. 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất Định giá đất luôn luôn phải tuân thủ các quy tắc liên quan đến định giá, cá tiêu chuẩn hành nghề định giá, nguyên tắc đạo đức, các nguyên tắc, quy trình định giá… Đầu tiên phải kể đến Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đi kèm, trong đó có quy định nguyên tắc của hoạt động định giá, điều kiện để tổ chức, cá nhân hành nghề định giá bất động sản, quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi hành nghề định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng. Bộ Tài Chính cũng đã ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Bao gồm: tiêu chuẩn về cơ sở giá trị thị trường trong định giá, các quy tắc đạo đức hành nghề định giá và tiêu chuẩn về các hồ sơ bảng biểu sử dụng trong quá trình định giá. - Tiêu chuẩn đầu tiên quy định về nội dung giá trị thị trường và vận dụng nó trong công tác định giá đất. Giá trị thị trường là "mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá, giữa một bên sẵn sàng mua và một bên sẵn sàng bán, trong điều kiện giao dịch khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường". Để đưa ra giá trị thị trường phải có đầy đủ những thông tin về mặt kỹ thuật, mặt pháp lý và giá cả của các so sánh, phân tích chúng một cách thận trọng. Người định giá phải thuyết minh rõ ràng về những thông tin mà mình đưa ra. - Tiêu chuẩn thứ hai, những quy tắc đạo đức mà người định giá viên cần phải tuân thủ. Người định giá phải biết tôn trọng, thực hiện đúng những quy định của pháp luật, có đạo đức tốt, có chuyên môn và kinh nghiệm định giá, phải tuân thủ chặt chẽ theo những tiêu chuẩn đạo đức của người định giá viên: Độc lập, khách quan, bí mật, công khai và minh bạch. - Tiêu chuẩn cuối cùng là các quy định về các nội dung của hồ sơ, báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá. Việc định giá phụ thuộc vào mỗi mục đích và yêu cầu định giá khác nhau. Với mỗi yêu cầu và mục đích khác nhauthì phương thức tiến hành, phương pháp định giá, nội dung và nguyên tắc định giá cũng sẽ khác nhau. Việc định giá có chính xác hay không còn phụ thuộc vào chất lượng, số lượng các thông tin mà định giá viên thu thập được trong quá trình định giá. Nếu thiếu các thông tin về đất đai, về tình trạng quy hoạch sử dụng đất đai thì cho dù một người định giá có chuyên môn vững vàng cũng không thể định giá đất một cách khoa học và chính xác được.. Tóm lại là việc định giá muốn đem lại kết quả tốt nhấtthì phải được tiến hành đúng mục đích đã để ra, người định giá phải có đủ các tiêu chuẩn đạo đức, có chuyên môn vững vàng và thu thập được đầy đủ thông tin cần thiết phục vụ cho việc đánh giá và đưa ra kết quả định giá. 1.2.3. Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng Định giá đất là rất cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến đất đai trong các tình huống dưới đây: · Chuyển giao quyền sở hữu đất đai · Cho thuê đất đai theo hợp đồng · Phát triển đất đai và đầu tư · Định giá đất đai của công ty · Trong lĩnh vực tài chính – tín dụng của ngân hàng: Định giá đất giúp ta biết được giá trị vật thế chấp là đất đai được đưa ra cho một cầm cố. Đối với các Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn. Khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho khách hàng thì bao giờ cũng tin rằng khách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng. Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản cho vay đều trở về ngân hàng với đầy đủ cả gốc và lãi, đó là do một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng như trình độ quản lý của khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh doanh kém hiệu quả, không đem lại lợi nhuận như họ mong muốn. Kết quả là không trả được nợ cho ngân hàng. Thứ hai, do sự yếu kém về trình độ nghiệp vụ cũng như tư cách đạo đức của cán bộ tín dụng ngân hàng. Việc cán bộ tín dụng ngân hàng không đánh giá đúng mức về khoản vay, về khách hàng vay, quá tin tưởng vào khách hàng quen, lơ là việc kiểm tra giám sát các khoản vay, hoặc thông đồng với khách hàng rút vốn của ngân hàng... tất cả đều có thể dẫn đến chất lượng tín dụng thấp, rủi ro cao, từ đó ngân hàng sẽ không thu được các khoản vốn cho vay. Thứ ba, là do sự cố tình lừa gạt ngân hàng của khách hàng. Xuất phát từ việc khách hàng muốn kiếm lợi nhuận cao một cách nhanh chóng đã tham gia những cuộc kinh doanh mạo hiểm, hoặc khách hàng muốn sử dụng tiền vay phục vụ cho lợi ích cá nhân, đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm chiếm dụng vốn. Do vậy, rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân hàng là điều không thể tránh khỏi. Thứ tư, do các tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp lý. Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu sự ảnh hưởng của yếu tố này, đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng. Bởi khi nền kinh tế bị suy thoái, xã hội bất ổn định cũng như cơ chế chính sách thiếu đồng bộ sẽ làm cho các doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng làm ăn kém hiệu quả. Từ đó dẫn đến việc thu hồi vốn của ngân hàng từ phía khách hàng là rất khó khăn. Một khi tín dụng xảy ra ở mức độ lớn và không có khả năng khắc phục thì sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của chính ngân hàng đó và có thể kéo theo sự sụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng. Điều đó sẽ dẫn đến những cuộc khủng hoảng kinh tế trầm trọng và kéo dài. Do vậy, để tránh rủi ro tín dụng có thể xảy ra, ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng cho khách hàng cần phải quan tâm đến vấn đề định giá đất đai làm tài sản đảm bảo khoản tiền vay. Có như vậy thì khoản tín dụng được cấp ra mới đạt được mục tiêu an toàn và mới có khả năng thu hồi được. Mặt khác, định giá đất đai để đảm bảo khoản tiền vay còn để tăng trách nhiệm của khách hàng với khoản vay của mình. Bởi vì đối với những khách hàng chưa có độ tin cậy nhất định, khi tiến hành cho vay, ngân hàng đòi hỏi phải có đất đai làm tài sản thế chấp, để khi họ không trả được nợ thì ngân hàng dùng mảnh đất này như là nguồn thu nợ thứ hai bù đắp cho khoản vay đã bị mất. Nếu không trả được nợ, đứng trước khả năng bị mất mảnh đất, khách hàng sẽ có giải pháp để sử dụng tiền vay đúng mục đích và có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng có đất đai làm tài sản bảo đảm khi vay vốn chỉ là muốn khách hàng có trách nhiệm hơn đối với các khoản tiền mà mình đã vay. Một khi khách hàng kinh doanh có hiệu quả thì hoạt động kinh doanh của ngân hàng cũng sẽ xuôn sẻ, thuận lợi hơn. Tóm lại, định giá đất là tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay không phải là mục đích của ngân hàng khi ra quyết định cho vay. Nhưng một khoản vay dù được đánh giá tốt vẫn hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phân tích và giám sát của cán bộ tín dụng. Chính vì vậy, định giá đất để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phải làm với tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọi tổn thất cho món nợ trở nên không thể thanh toán được, từ đó không thể hạn chế được rủi ro, nâng cao hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh của khách hàng. 1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất Định giá đất cần tuân thủ chặt chẽ 10 nguyên tắc dưới đây: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai Đó là mức sử dụng đạt mức tối đa của đất đai cho phép về mặt kỹ thuật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và các quy định của pháp luật đảm bảo cho đất đai có giá trị cao nhất Nguyên tắc cung - cầu Cho biết giá trị của mảnh đất được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường, độ co dãn của cung cầu tác động trực tiếp đến giá trị của đất. Trong thị trường quyền sử dụng đất, cung thường phản ứng chậm hơn so với cầu. Nguyên tắc thay thế Những mảnh đất có mục đích sử dụng tương đương nhau thì có thể thay thế cho nhau. Như vậy những mảnh đất có giá cao thì sẽ ít hấp hẫn cầu so với những mảnh đất tương tự có giá thấp hơn. Nguyên tắc đóng góp Giá trị của một bộ phận cụ thể trong đất đai được đo lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ thị trường đất đai. Nguyên tắc cân bằng Giá trị của mảnh đất được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến mảnh đất ở trạng thái cân bằng Nguyên tắc thay đổi Giá trị của đất đai luôn luôn thay đổi, phụ thuộc vào sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường, các yếu tố theo thời gian Nguyên tắc phù hợp Giá trị của một mảnh đất được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với môi trường và phù hợp với quần thể các mảnh đất xung quanh nó. Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia vào thị trường. Do vậy phải biết tìm ra được những điểm mạnh, điểm yếu của mảnh đất để nâng cao năng lực cạnh tranh Nguyên tắc dự báo Giá trị của đất đai có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng sinh lời của nó trong tương lai. Nguyên tắc ngoại ứng Giá trị của đất đai chịu tác động của các yếu tố bên ngoài và ngược lại. Các yếu tố này đôi khi ảnh hưởng tích cực, làm tăng giá trị của đất đai nhưng cũng có khi làm ảnh hưởng đến đất đai, do đó làm làm giảm giá trị của mảnh đất. 1.2.5. Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất. Quá trình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này. Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá quyền sử dụng đất Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá: Phải nắm rõ được đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác định được địa chỉ của mảnh đất, tính pháp lý về mặt sở hữu (mảnh đất là thuộc sở hữu chính thức hay đồng sở hữu? ). Biết được diện tích đất, quy mô dự án … Xác định rõ khách hàng là ai, yêu cầu của khách hàng, họ mong muốn điều gì? Xác định thời điểm định giá, điều này rất quan trọng vì giá trị của mảnh đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước… Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc Thu thập thông tin về cung - cầu đất đai trên thị trường có thể so sánh dược, xây dựng đề cương của báo cáo định giá Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về thị trường đất đai · Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thập thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài mảnh đất: Diện tích đất, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng xung quanh mảnh đất: Điện, nước, giao thông… · Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất , thu nhập của các mảnh đất tương tự có thể so sánh được Bước 3: Phân tích thông tin về mảnh đất cần định giá Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá của mảnh đất cần định giá · Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi mảnh đất tọa lạc. · Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung - cầu trên thị trường quyền sử dụng đất · Phân tích về khách hàng · Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá đất Dựa vào loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định giá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá đất phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của mảnh đất. Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng. ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá Bước 5: Xác định giá đất Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị mảnh đất cần định giá. ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá một mảnh đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì pải ghi rõ phương pháp nào được sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo. Giá trị cuối cùng của mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị. Bước 6: Lập báo cáo định giá Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của báo cáo. Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị đất đai và sử dụng kết quả định giá. 1.2.6. Các phương pháp định giá đất tiến hành định giá đất, người định giá có thể tiếp hành một hoặc kết hợp nhiều phương pháp sau: 1.2.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp a) Khái niệm Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự nó đã được bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là giá thị trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã tính đến các điều chỉnh b) Ý nghĩa Đây là phương pháp được áp dụng phổ biến trong thực tế, vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá sẽ không cần tính toán số liệu nhiều. Mà việc tìm những mảnh đất trống trên thị trường để so sánh là hoàn toàn có thể làm được. Do đó, những người không cần biết quá sâu về nghiệp vụ định giá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần họ có nhiều mối quan hệ, để thu thập được nhiều thông tin thị trường có thể so sánh được. Phương pháp định giá này dễ dàng được các cơ quan Nước công nhận, vì bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao. c) Điều kiện áp dụng Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần thu thập được thông tin về những mảnh đất tương tự được bán trên thị trường,có thể so sánh được. Và bắt buộc phải theo hai điều kiện sau: - Mảnh đất cần định giá phải có thị trường, nghĩa là nó không phải là mảnh đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nó ra có thể tìm được những mảnh đất tương tự giống nó. - Thứ hai, không những tìm những mảnh đất tương tự, định giá viên còn phải tìm được những giao dịch tương tự trên thị trường, những giao dịch đã được thực hiện trong thời gian gần nhất từ 6 tháng – 1 năm. d) Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc cân bằng e) Yêu cầu Khi áp dụng phương pháp này, cần đáp ứng các yêu cầu sau: - Định giá viên (ĐGV) chỉ được tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng một khu vực thị trường. Trường hợp khó khăn nếu không tìm được những mảnh đất trong cùng một khu vực thị trường thì ĐGV có thể mở rộng ra các khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu. - Chỉ so sánh với các giao dịch được tiến hành trong thời gian sát với thời gian định giá nhất, thường là cách thời điểm định giá từ 6 tháng – 1 năm. Vì giá cả đất đai sẽ luôn biến động theo thời gian. - ĐGV phải có đầy đủ các thông tin thị trường , có sự nhạy cảm với những biến động của thị trường. Muốn vậy, ĐGV cần phải không ngừng nâng cao kinh nghiệm, và trau dồi kỹ năng thu thập và phân tích thông tin thị trường. - Chất lượng thông tin thị trường thu thập được phải cao, là những thông tin khách quan và có thể so sánh được. - Thị trường phải ổn định, ít biến động. Nếu thị trường biến động nhiều thì việc so sánh trở nên khó khăn, do đó việc định giá theo phương pháp này sẽ không chính xác. f) Các bước tiến hành 1. Tìm kiếm thông tin của các mảnh đất tương tự và đã được giao dịch trong khoảng thời gian gần thời điểm định giá nhất có thể có khả năng so sánh được. 2. Kiểm tra xem những thông tin đó có chính xác không và các mảnh đất có tương đồng và so sánh với nhau được hay không. 3. Chọn một số mảnh đất giống mảnh đất mục tiêu nhất để so sánh để so sánh ( theo m2, số lô đất…) 4. Phân tích giá bán của các mảnh đất so sánh, xác định những khác biệt của các mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu. Thực hiện điều chỉnh những khác biệt đó. (có thể định lượng, định tính hoặc cả hai). 5. Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi mảnh đất so sánh với mục tiêu dựa trên sự lượng hoá sự khác biệt đó. Phương pháp điều chỉnh là lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, ở mỗi nội dung so sánh, nếu mảnh đất so sánh nào tốt hơn mảnh đất mục tiêu thì phải điều chỉnh giảm đi và ngược lại. Bảng 1.1: Bảng điều chỉnh Các yếu tố Mục tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Giá bán (đơn vị) G1 G2 G3 2. Diện tích Mo M1 M2 M3 1. Các quyền đối với đất Hơn bao nhiêu? Hoặc kém bao nhiêu? ± ∆G1 Hơn bao nhiêu? Hoặc kém bao nhiêu? ± ∆G2 Hơn bao nhiêu? Hoặc kém bao nhiêu? ± ∆G3 Mức điều chỉnh G1 ± ∆G1 G2 ± ∆G2 G3 ± ∆G3 2…. …………. ……….. ……… Mức điều chỉnh …………. ………. ………. Giá đã điều chỉnh G1' G2' G3' Gán trọng số a b c 6. Thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị của các mảnh đất so sánh, từ đó xác định giá trị của mảnh đất mục tiêu. Theo bảng trên, ta tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị như sau: a.G1' + b.G2' + c.G3' G = a + b+ c Trong đó: G là giá của mảnh đất nmục tiêu cần xác định a,b,c = {1,2,3} g) Các nội dung so sánh - Các quyền đối với đất: Giữa các mảnh._.