Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương (VietinBank) Đống Đa

ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm chuyên đề nghiên cứu của mình. Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình. Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này! 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS) - Tìm hiểu các phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại bộ phận này. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu những vấn đề lý luận về BĐS, các quyền năng của người sở hữu và sử dụng BĐS, cơ sở của việc định giá BĐS, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá BĐS tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá BĐS. Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng. Phạm vị nghiên cứu Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh. Phương pháp trừu tượng hóa khoa học Phương pháp chuyên gia Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu. 5. Kết cấu, nội dung đề tài Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và các phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án đầu tư 1.1.1. Bất động sản Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại. Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trình được xây dựng vĩnh viễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình khác, các tài sản được gắn liền với đất và công trình… Nói một cách tổng quát thì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc, lâu dài đối với nó. 1.1.2. Định giá bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm cụ thể nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế. Tính khoa học của định giá bất động sản được thể hiện qua kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất động sản. Định giá bất động sản cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người. 1.1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng Định giá là rất cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất động sản trong các tình huống: · Chuyển giao quyền sở hữu bất động sản · Cho thuê bất động sản theo hợp đồng · Phát triển bất động sản và đầu tư · Định giá tài sản của công ty · Trong lĩnh vực tài chính – tín dụng của ngân hàng: Định giá bất động sản giúp ta biết được giá trị vật thế chấp là bất động sản được đưa ra cho một cầm cố. Đối với các Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn. Khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho khách hàng thì bao giờ cũng tin rằng khách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng. Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản cho vay đều trở về ngân hàng với đầy đủ cả gốc và lãi, đó là do một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng như trình độ quản lý của khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh doanh kém hiệu quả, không đem lại lợi nhuận như họ mong muốn. Kết quả là không trả được nợ cho ngân hàng. Thứ hai, do sự yếu kém về trình độ nghiệp vụ cũng như tư cách đạo đức của cán bộ tín dụng ngân hàng. Việc cán bộ tín dụng ngân hàng không đánh giá đúng mức về khoản vay, về khách hàng vay, quá tin tưởng vào khách hàng quen, lơ là việc kiểm tra giám sát các khoản vay, hoặc thông đồng với khách hàng rút vốn của ngân hàng... tất cả đều có thể dẫn đến chất lượng tín dụng thấp, rủi ro cao, từ đó ngân hàng sẽ không thu được các khoản vốn cho vay. Thứ ba, là do sự cố tình lừa gạt ngân hàng của khách hàng. Xuất phát từ việc khách hàng muốn kiếm lợi nhuận cao một cách nhanh chóng đã tham gia những cuộc kinh doanh mạo hiểm, hoặc khách hàng muốn sử dụng tiền vay phục vụ cho lợi ích cá nhân, đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm chiếm dụng vốn. Do vậy, rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân hàng là điều không thể tránh khỏi. Thứ tư, do các tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp lý. Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu sự ảnh hưởng của yếu tố này, đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng. Bởi khi nền kinh tế bị suy thoái, xã hội bất ổn định cũng như cơ chế chính sách thiếu đồng bộ sẽ làm cho các doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng làm ăn kém hiệu quả. Từ đó dẫn đến việc thu hồi vốn của ngân hàng từ phía khách hàng là rất khó khăn. Một khi tín dụng xảy ra ở mức độ lớn và không có khả năng khắc phục thì sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của chính ngân hàng đó và có thể kéo theo sự sụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng. Điều đó sẽ dẫn đến những cuộc khủng hoảng kinh tế trầm trọng và kéo dài. Do vậy, để tránh rủi ro tín dụng có thể xảy ra, ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng cho khách hàng cần phải quan tâm đến vấn đề định giá bất động sản để đảm bảo khoản tiền vay. Có như vậy thì khoản tín dụng được cấp ra mới đạt được mục tiêu an toàn và mới có khả năng thu hồi được. Mặt khác, định giá bất động sản để đảm bảo khoản tiền vay còn để tăng trách nhiệm của khách hàng với khoản vay của mình. Bởi vì đối với những khách hàng chưa có độ tin cậy nhất định, khi tiến hành cho vay, ngân hàng đòi hỏi phải có bất động sản đảm bảo thế chấp, để khi họ không trả được nợ thì ngân hàng dùng bất động sản này như là nguồn thu nợ thứ hai bù đắp cho khoản vay đã bị mất. Đứng trước khả năng bị mất bất động sản nếu không trả được nợ, khách hàng sẽ có giải pháp để sử dụng tiền vay đúng mục đích và có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng có bất động sản bảo đảm khi vay vốn chỉ là muốn khách hàng có trách nhiệm hơn đối với các khoản tiền mà mình đã vay. Một khi khách hàng kinh doanh có hiệu quả thì hoạt động kinh doanh của ngân hàng cũng sẽ xuôn sẻ, thuận lợi hơn. Tóm lại, định giá bất động sản để bảo đảm khoản tiền vay không phải là mục đích của ngân hàng khi ra quyết định cho vay. Nhưng một khoản vay dù được đánh giá tốt vẫn hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phân tích và giám sát của cán bộ tín dụng. Chính vì vậy, định giá bất động sản để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phải làm với tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọi tổn thất cho món nợ trở nên không thể thanh toán được, từ đó không thể hạn chế được rủi ro, nâng cao hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh của khách hàng Các nguyên tắc định giá bất động sản Cần tuân thủ 10 nguyên tắc khi định giá bất đông sản: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản Đó là mức sử dụng đạt mức tối đa của bất động sản cho phép về mặt kỹ thuật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và các quy định của pháp luật đảm bảo cho bất động sản có giá trị cao nhất Nguyên tắc cung - cầu Cho biết giá trị bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường, phụ thuộc vào độ co dãn của cung - cầu. Trong thị trường bất động sản, cung thường phản ứng chậm hơn so với cầu. Nguyên tắc thay thế Bất động sản có sử dụng tương đương nhau thì có thể thay thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn. Nguyên tắc đóng góp Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ ngành bất động sản. Nguyên tắc cân bằng Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến nó ở trạng thái cân bằng Nguyên tắc thay đổi Giá trị của bất động sản luôn luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường, thay đổi theo thời gian Nguyên tắc phù hợp Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với môi trường và phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia vào thị trường. Phải tìm ra điểm mạnh, điểm yếu cùa bất động sản để tăng năng lực cạnh tranh Nguyên tắc dự báo Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng sinh lời trong tương lai của nó Nguyên tắc ngoại ứng Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các yếu tố bên ngoài có thể ảnh hưởng tích cực làm tăng giá trị bất động sản hoặc cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực làm giảm giá trị của bất động sản. 1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản Khi định giá bất động sản, ta phải căn cứ vào 7 yếu tố sau: a. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản: · Đất: Căn cứ vào quy mô và vị trí tọa lạc của mảnh đất · Vật liệu: Bao gồm tất cả các nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình tạo ra công trình trên đất. · Lao động: số lượng, chất lượng lao động. Chủ yếu là lao động trong ngành xây dựng… b. Căn cứ vào chi phí cơ hội của bất động sản: Phải đảm bảo việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản, phù hợp với yêu cầu pháp lý, đồng thời đảm bảo yếu tố kỹ thuật cũng như yếu tố kinh tế. c. Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Các yếu tố xã hội, kinh tế, sự can thiệp của chính phủ, môi trường… có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị của bất động sản, từ đó thấy được xu hướng của thị trường ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản. d. Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Sự phù hợp thể hiện ở chỗ phải dung hòa được mục đích đầu tư, mục đính sử dụng bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh. Sự đóng góp của từng bộ phận bất động sản đến giá trị bất động sản thông qua thông tin trên thị trường và sự chấp nhận của thị trường về bất động sản đó. Sự đóng góp của bất động sản làm tăng giá trị của quần thể bất động sản xung quanh và ngược lại. e. Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản: Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản. Đảm bảo sự cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên bất động sản. f. Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: Cạnh tranh trong cung, cầu, cạnh tranh giữa cung - cầu bất động sản trên thị trường, cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất, cạnh tranh về giá bất động sản g. Căn cứ vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: Giá trị của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại. Giá trị này tùy thuộc vào từng loại bất động sản. 1.1.2.4. Quy trình định giá bất động sản Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một BĐS là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Quá trình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này. Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS Cần xác định tổng quan về BĐS cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá: Phải nắm rõ được đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản: Xác định được địa chỉ của bất động sản, tính pháp lý về mặt sở hữu (bất động sản là thuộc sở hữu chính thức hay đồng sở hữu? ). Biết được diện tích đất, diện tích công trình xây dựng, quy mô dự án, tuổi và tình trạng bảo dưỡng, sửa chữa công trình… Xác định rõ khách hàng của mình là ai, yêu cầu của khách hàng, họ mong muốn điều gì? Xác định thời điểm định giá, điều này rất quan trọng vì giá trị của bất động sản chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước… Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc Thu thập thông tin về cung - cầu bất động sản cạnh tranh, có thể so sánh dược, Xây dựng đề cương của báo cáo định giá Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS · Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của bất động sản, thu thập thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài bất động sản: Diện tích đất, công trình kiến trúc…, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài toà nhà: Điện, nước, giao thông,…tuổi đời của công trình, trang thiết bị, … · Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất , thu nhập của các bất động sản có thể so sánh được Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định giá · Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS · Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá: Bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung - cầu trên thị trường BĐS · Phân tích về khách hàng · Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS Dựa vào loại BĐS và hệ thống các thông tin đã thu thập được, ĐGV chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của BĐS. Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng. ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá Bước 5: Xác định giá BĐS Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá. ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì pải ghi rõ phương pháp nào được sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo. Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của báo cáo. Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá. 1.2. Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự án đầu tư 1.2.1. Khái niệm dự án đầu tư: Dự án đầu tư (DAĐT) là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá, nhằm đạt được mục tiêu đã định, bằng việc tạo các kết quả cụ thể, trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định. 1.2.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư: Một DAĐT có tính thuyết phục đòi hỏi phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu chủ yếu sau: · Tính khoa học: thể hiện ở tính trung thực của thông tin đảm bảo độ chính xác của các số liệu và phương pháp tính toán, lý giải các nội dung trong dự án phải logic, chặt chẽ. Về hình thức phải sạch đẹp, rõ ràng. · Tính khả thi: Dự án đầu tư có khả năng ứng dụng vào thực tế · Tính pháp lý: Việc lập và trình bày DAĐT phải tuân theo những qui định chung, không được vi phạm những điều cấm về an ninh, quốc phòng, môi trường, thuần phong mỹ tục, không trái với luật pháp, chính sách của Nhà nước. · Tính hiệu quả: Được phản ánh thông qua chỉ tiêu Kinh tế – xã hội mà dự án mang lại. 1.2.3 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT Thực tế cho thấy hiện nay, hoạt động định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại là một nhu cầu khách quan và cần thiết, đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như nghiệp vụ cho vay. Nghiệp vụ cho vay tại bất cứ một ngân hàng thương mại nào cũng ít nhiều liên quan đến việc thế chấp, cầm cố tài sản là bất động sản. Nếu dựa vào dự án đầu tư để cho vay, ngân hàng phải định giá được bất động sản đảm bảo này. Bất động sản cho vay theo DAĐT thông thường là những bất động sản được hình thành trong tương lai như: giá trị quyền sử dụng đất, các công trình trên đất, máy móc, thiết bị gắn liền với các công trình... đây là những bất động sản khó xác định được giá trị. Chính vì vậy, cần phải có sự định giá bất động sản một cách hợp lý để bảo đản quyền lợi của khách hàng cũng như quyền lợi của ngân hàng. Hiện nay, ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng thương mại tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay của doanh nghiệp đi vay. Do đó, việc định giá bất động sản sao cho hợp lý, sát với giá thị trường là một vấn đề quan trọng đặt ra cho các ngân hàng. Nếu định giá thấp thì sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng (khách hàng sẽ chỉ được vay với mức ít hơn mức đáng ra phải được vay). Điều này làm khách hàng không hài lòng và họ có xu hướng không vay vốn tại ngân hàng nữa mà tìm đến các tổ chức khác để có thể cho họ vay với lượng vốn lớn hơn. Điều này làm ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và uy tín của ngân hàng. Nếu định giá cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc thu hồi nợ vay và lãi vay trong việc doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc ngân hàng phải thanh lý bất động sản với giá thấp hơn so với mức giá đã định, dẫn đến gây tổn thất cho ngân hàng. Mặt khác, theo qui định của ngân hàng, mức cho vay được bảo đảm bằng bất động sản tối đa không quá 70% giá trị bất động sản đã được xác định, ghi trên hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay. Do đó, công tác thẩm định giá trị bất động sản cho vay theo dự án còn là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động có hiệu quả. 1.2.4. Các phương pháp chủ yếu định giá BĐS đảm bảo theo dự án đầu tư 1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Cơ sở lý luận của phương pháp: Phương pháp so sánh tiếp dược xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người bán thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn tiền hơn mà vẫn có được bất động sản tương đương để thay thế. Kỹ thuật định giá Trên thực tế không có hai BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị của BĐS lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, định giá viên (ĐGV) phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Trình tự định giá: có thể chia thành các bước cụ thể như sau: Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí... cụ thể, ĐGV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: Tình trạng vật chất của BĐS: là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS. Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế... Đặc điểm về mặt bằng gồm: kích thước bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý và đặc tính địa hình. Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể. Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS, nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị văn hoá của chủ thể sở hữu BĐS như: trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụ công cộng khác… Nó còn là yếu tố phản ánh đặc điểm môi trường xã hội có liên quan đến BĐS như: phong tục tập quán, văn hoá lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh… Tình trạng pháp lý bao gồm: Căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở hữu các công trình trên đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình… Các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê… Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về cách âm... Tình trạng vi phạm giới hạn về không gian kiến trúc và xây dựng như: hành lang an toàn giao thông, an toàn đê điều và lưới điện quốc gia... Thời gian giao dịch: là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thị trường BĐS. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động, ĐGV cần tìm được các chứng cớ thị trường gần với thời điểm định giá nhất để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Các điều kiện, điều khoản của giao dịch như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh. Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch so sánh nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra, phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm, tính chất giao dịch. Bước 3: Lựa chọn một số BĐS so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh. Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại. Trong khi điều chỉnh cần chú ý: không nên điều chỉnh quá vụn vặt, mỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các bằng chứng thị trường, luôn đặt ra câu hỏi những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS. Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng Ưu điểm: · Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định nào, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị. · Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS... Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Hạn chế: · Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém. · Các thông tin so sánh thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp. · Phương pháp này đòi hỏi ĐGV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp. Điều kiện áp dụng: · Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được. · Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt. · Đây là phương pháp được áp dụng để định giá cho các BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: các BĐS có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng... các mảnh đất trống. 1.2.4.2. Phương pháp đầu tư Cơ sở lý luận Được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó. Kỹ thuật định giá Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập ( hay còn gọi là kỹ thuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả vốn đầu tư) là tiến hành chuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS. Quá trình chuyển hoá này còn gọi là quá trình vốn hoá. Và được thể hiện qua công thức tổng quát: V0 = Trong đó: V0 : giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS. Ft : thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t. i : tỷ suất hiện tại hoá (còn gọi là tỷ suất chiết khấu). n : thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm). Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm): V = Hoặc V = I ´ YP Trong đó: YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của một đồng tiền phát sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I, phản ánh sự trả giá của thị trường cho số thu nhập một năn mà BĐS có thể tạo ra. Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn: V0 = Trong đó: I1 = I0 (1+k). I0 : là thu nhập ở năm hiện hành. K : tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm. * Ngoài ra, phương pháp này còn được phát triển dưới các dạng khác nhau, như: phương pháp dòng tiền chiết khấu, chiết khấu các dòng tiền không ổn định... Trình tự định giá: Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp... Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự. Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng: Ưu điểm: · Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. · Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung là phương pháp đơn giản. · Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước độ tin cậy cao. Nhược điểm: · Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê. · Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. · Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố chủ quan. Điều kiện áp dụng: · Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. · Thường áp dụng tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. ._.