Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

mặt của đời sống kinh tế -xã hội. Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực nội thành và ngoại thành Hà Nội đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì giải phóng mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị- xã hội của đất nước. Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Bồi thường thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai ( giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội....Thực tế đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện Dự án. Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế- xã hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất mà mất đi tư liệu sản xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống kê của các cơ quan nội chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm qua là khiếu kiện về đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng .Qua đó cũng đủ thấy vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách. Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội Thủ đô. Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều tiến bộ, các chính sách này cũng vẫn còn có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng. Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần hoàn thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em mạnh dạn xin được thực hiện nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: Đề tài là công trình khoa học nghiên cưú một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và trên thế giới; Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức bồi thường thiệt hại của UBND Thành phố khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố;Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn. Mục đích nghiên cứu đề tài: Đề tài được hoàn thành với hai mục tiêu cơ bản là : - Đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà UBND Thành phố Hà Nội áp dụng. - Đề xuất hướng hoàn thiện những hệ thống chính sách đó trên cơ sở phù hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố Hà Nội đã từng áp dụng về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trước và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ yếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ). Phương pháp nghiên cứu đề tài: Trong quá trình nghiên cứu đề tài có sử dụng phương pháp thống kê để thu thập, sử lý các thông tin cũng như các số liệu, tài liệu thu thập được. Cùng với việc thu thập thông tin đề tài đã sử dụng phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp để rút ra những kết luận cần thiết. Kết hợp với phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử đề tài đã nghiên cứu vấn đề một cách toàn diện, và có sự kết nối theo thời gian, mục đích và có sự quan sát ở nhiều khía cạnh của vấn đề cần nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu của đề tài: Đề tài đã tập trung nghiên cứu nội dung chính sách bồi thường thiệt hại, tái định cư của Nhà nước và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện trong những năm qua. Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm 3 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng . Chương II : Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, Giải phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Do điều kiện về thời gian và trình độ có hạn nên chắc chắn đề tài không thể tránh khỏi một số sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và ý kiến đóng góp của các bạn để đề tài ngày càng hoàn chỉnh hơn. CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠIGIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có đất đai làm mặt bằng thực hiện dự án. Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được.Đối với các ngành khác như công nghiệp, xây dựng, dịch vụ.... đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên liệu...để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội. Do vậy để đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất. I.KHÁI NIỆM, VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI 1. Khái niệm về bồi thường thiệt hại. Bồi thườngthiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác .Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Vì vậy bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất không chỉ là bồi thường thiệt hại về đất mà còn bồi thường thiệt hại cả về tài sản gắn liền trên đất. Về bản chất của bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc bồi thường thiệt hại những tổn thất cho người đang sử dụng đất do việc Nhà nước có Quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất. 2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng . Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu của riêng một ai mà là của toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế- xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai. Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”. Điều 2 viết: “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.” Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Điều 3 Luật đất đai có nêu việc nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác sâm phạm đến quyền sủ dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh phục vụ cho đời sống con người. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng. Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội. Nó là nơi để xây dựng các công trình kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người đi về nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác bồi thường thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy định của mình, Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét bồi thường thiệt hại tránh tình trạng bồi thường sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân. 3. Vai trò của chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách bồi thường thiệt hại là cơ sở pháp lý, là khuôn mẫu để khi Nhà nước thu hồi đất, các cơ quan thực hiện việc bồi thường thiệt hại căn cứ vào đó để xác định đối tượng được bồi thường, không được bồi thường, tính mức bồi thường, giá bồi thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí ổn định sản xuất và đời sống của người dân trong vùng di dời.... Để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu không làm tốt các khâu trên thì chắc chắn công tác bồi thường thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được . Chính sách bồi thường thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước về bồi thường thiệt hại như : đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi thường, mức bồi thường, tổ chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đến bồi thường thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai,nhà cửa của các bên bao gồm : tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư , đối tượng phải bồi thường), người sử dụng đất và Nhà nước. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Một chính sách thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thì công tác này mới thúc đẩy được tiến độ thực hiện các dự án cũng như sự phát triển của xã hội khi được đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Chính sách bồi thường thiệt còn là căn cứ để giải quyết các vướng mắc, khiếu kiện trong nhân dân, là thước đo phản ánh trình độ phát triển của xã hội thông qua một loạt các quy định của Nhà nước nhằm đáp ứng thoả mãn cả ba lợi ích, lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và lợi ích của người bị thu hồi đất. II. CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ SỬ DỤNG VÀO CÁC MỤC ĐÍCH AN NINH, QUỐC PHÒNG, LỢI ÍCH QUỐC GIA, LỢI ÍCH CÔNG CỘNG. Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án phát triển đã được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm, được thể chế hoá bằng các văn bản pháp luật và liên tục được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Những quy định áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khác nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thường ( bồi thường ) thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã được ban hành. Về hình thức văn bản: những văn bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ, Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành. 1.Về đối tượng phải bồi thường. Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14/4/1959 là văn bản pháp quy đầu tiên quy định về việc trưng dụng đất, và thời kỳ này chủ yếu là các công trình của Nhà nước do vậy đối tượng phải bồi thường thiệt hại là Nhà nước. Trải qua thời gian, Chính phủ đã ban hành rất nhiều các Nghị định để thay thế bổ sung, nhưng cho đến Nghị định 22/1998/NĐ-CP mới có bổ sung thêm đối tượng phải bồi thường thiệt hại là các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất và cho thuê đất. Cho đến nay đối tượng phải thực hiện trách nhiệm bồi thường vẫn là Nhà nước (đối với các dự án phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) và các đối tượng được Nhà nước giao đất và cho thuê đất (đối với các dự án phục vụ lợi ích kinh tế xã hội phát triển đất nước. 2. Về đối tượng được bồi thường Đối tượng được bồi thường thiệt hại được quy định cụ thể tại điều 6 của Nghị định 22/CP .Các trường hợp sử dụng đất và tài sản hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi sẽ được hưởng chính sách bồi thường. Các trường hợp sử dụng đất hợp pháp phải là một trong những người có giấy tờ theo quy định như : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.... Ngoài trường hợp có các loại giấy tờ chứng minh về tính hợp pháp, đối tượng được bồi thường còn là các đối tượng sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Phạm vi bồi thường thiệt hại được quy định gồm bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. 3. Chính sách bồi thường về đất. Văn bản pháp quy đầu tiên là Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 quy định nguyên tắc cơ bản nhất được thừa nhận khi trưng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất trên cơ sở bồi thường và giúp giải quyết công ăn việc làm. Việc bồi thường được thực hiện bằng hình thức “ Đất đổi đất” hoặc bằng tiền bằng 1- 4 năm sản lượng thường niên của đất trưng dụng. Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị đinh chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu do nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố”. Trên nguyên tắc “phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân’’. Đây thực sự là bước chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh hưởng. Ngoài ra, Thông tư này đã quy đinh rõ mức bồi thường thiệt hại về nhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thì căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường.... Luật đất đai năm 1988 tuy không quy định cụ thể việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất theo quy định của pháp luật”. Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn khôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nước. Tuy nhiên, bước vào thời kỳ đổi mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh tế- xã hội. Bởi vậy yêu cầu đặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tượng đa dạng hơn, nội dung cụ thể hơn và quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn. Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể: Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời.... đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất....Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường đất đai, tài sản gắn liền với đất. Để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Bồi thường cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết đinh thu hồi. Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà nước hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn được trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất được nới rộng gồm cả quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, là 40% (đối với nhà một tầng, hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở), so với khung giá các loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung giá do Nhà nước quy định. Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND Thành phố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m2/hộ (đối với các loại đất thuộc 4 quận nội thành cũ, từ vành đai 2 trở vào trung tâm); 180m2/hộ (đối với đất từ vành đai 2 trở ra). Đối với diện tích đất còn lại trong khuôn viên nhà thanh lý, hoá giá, thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất, nếu nằm trong hạn mức đất ở (bao gồm cả diện tích đất gắn liền với nhà thanh lý, hoá giá và diện tích trong khuôn viên còn lại); phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở. Đối với đất gắn liền với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở thì phải nộp 10% tiền sử dụng đất và được phân bổ vào tiền nhà (gọi chung là tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ) cho cac tầng theo hệ số phân bổ theo từng tầng, cao nhất là 0,7 (đối với tầng 1) và thấp nhất là 0,02 (đối với tầng 5). Đối với đất của nhà 1 tầng, nhà ở nhiều tầng 1 hộ ở, nhà ở nhiều tầng có phân chia được diện tích đất sử dụng riêng biệt của từng hộ, nhà biệt thự (kể cả biệt thự nhiều tầng, nhiều hộ ở) phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở; phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở . Như vậy, đối với các trường hợp trên, UBND Thành phố đã vận dụng thực hiện theo hướng : Nếu bị thu hồi đất thì việc bồi thường thiệt hại về đất sẽ là 60% tiền sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vì nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất); đối với phần còn lại không được bồi thường, vì nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Nghị định số 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung Điều 10 Nghị định số 60/CP về miễn giảm tiền phải nộp khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị : -Đất đã được sử dụng làm đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp và được UBND phường xác nhận thì được xét cấp GCN QSD đất ở đô thi không phải nộp tiền. - Trường hợp đất đã được sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. - Trường hợp sử dụng làm đất ở sau ngày 15/10/1993 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Chính sách này đã được UBND Thành phố vận dụng trong việc tính tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đối với các chủ sử dụng đất nằm trong các trường hợp nêu trên, cụ thể : - Đối với các chủ sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp, được UBND phường xác nhận, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại 100% giá đất (vì nếu được cấp giấy chứng nhận QSD đất, chủ sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.) - Đối với chủ sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993, dược UBND phường xác nhận, kh nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại 80% giá đất (vì nếu được cấp GCN QSD đất, chủ sử dụng đất phải nộp 20% tiền sử dụng đất) - Đối với các chủ sử dụng đất ở sau ngày 15/10/1993, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường thiệt hại về đất (vì nếu được cấp GCNQSD đất, chủ sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất.)chỉ được hỗ trợ di chuyển. Tại Nghị định số 90/CP thể hiện chủ trương bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, cùng hạng để thay thế, hoặc bồi thường thiệt hại bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Trên cơ sở kế thừa các chính sách trước đây và có bổ sung cho hoàn chỉnh phù hợp với thực tế, Về mức giá bồi thường thiệt hại. Hiện phương thức để tính giá đất bồi thường là theo khung giá quy định và nhân với hệ số K làm sao cho sát với giá thị chuyển nhượng thực tế càng tốt. Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thường thiệt hại về đất, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, điều 4 của Nghị định quy định:Căn cứ bảng khung giá của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi.Việc định giá đất phải căn cứ vào khung giá và giá đất thực tế ở địa phương, được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ vào hạng đất, loại đất, vị trí đất, loại đường phố, khu vực thành thị, khu vực nông thôn... Do giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng nhiều, nên giá đất có thể tăng lên theo từng thời điểm. Chính vì lẽ đó, nên khi lập phương án bồi thường thiệt hại chúng ta phải có thêm hệ số K điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế, cụ thể như sau : a. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số (K) điều chỉnh khung giá từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Hệ số (K) đã được điều chỉnh lại tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 là từ 0,5 đến 1,8 lần. b. Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh....’’ c. Trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá, thì giá đất do UBND cấp tỉnh quy định cho từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, Quyết định số302/TTg mới chỉ quy định được điều chỉnh khung giá đất đô thị, đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá đất không được điều chỉnh phù hợp, kịp thời, kể cả đất đô thị. Do đó, ngày 21/3/1998, Chính phủ đã ban hành nghị định số 17/1998/NĐ - CP về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994: “ Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa cho của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 18/8/1994 của Chính phủ và hệ số (K) đã được điều chỉnh tại Quyết định số302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%.” Như vậy là sau khi ban hành Nghị định 17/CP thì Bộ Tài chính có Thông tư 145/TT-BTC hướng dẫn cụ thể việc tính hệ số K. Căn cứ để xác định hệ số K; hệ số K để xác định giá đất tính tiền bồi thường thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở tài chính- Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan. Có 3 phương pháp xác định hệ số K: + Phương pháp xác định hệ số K theo khả năng sinh lợi. Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập/ Lãi suất ngân hàng Nhà nước (%/năm) không kỳ hạn Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lời / Giá đất do UBND tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định. + Hệ số K được xác định theo hệ tỉ lệ giữa giá chuyển nhượng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh quy định. Hệ số K = Giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương / Giá đất do UBND tỉnh quy định theo khung giá đất do chính phủ quy định. + Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc biệt._. . * Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì giá đất bồi thường thiệt hại bằng giá đất tính theo khả năng sinh lợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển quyền sử dụng đất và giá đất theo khả năng sinh lợi. * Đối với đất ở những nơi mới đô thị hoá; trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được bồi thường theo mức đất nông nghiệp cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất bồi thường cho đất ở khuôn viên với giá bồi thường đất nông nghiệp. * Đất nông nghiệp trong đô thị được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá bồi thường cho đất ở trong đô thị của khu đất liền kề với giá đất bồi thường đất nông nghiệp. Nhờ những quy định về hệ số K mà công tác bồi thường được thực hiện sát giá với thực tế hơn. Nhưng trong thời gian tới ngoài việc sửa đổi các quy định về khung giá của Nhà nước, thì việc phải thực hiện ngay là phải hình thành các tổ chức định giá đất đai và tài sản trên đất, để giá đất được trở về đúng nghĩa của nó, tức là theo giá thị trường, nhằm hạn chế bớt thiệt hại cho người bị thu hồi đất, tránh được tình trạng khiếu kiện kéo dài. Hiện nay khung giá của Nhà nước quy định đã quá lỗi thời, không đáp ứng được thực tế, nhiều nơi giá đất còn quá thấp so với thực tế. 4. chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. 4.1 Về bồi thường thiệt hại mồ mả. Giai đoạn đầu khi thực hiện thu hồi đất (Nghị định 151/TTg) thì mồ mả được căn cứ vào tình hình cụ thể phong tục tập quán của địa phương mà giúp họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển. Chính sách này đã được áp dụng trong suốt quá trình Nhà nước thu hồi đất trước năm 1998 và cũng được nhân dân đồng tình ủng hộ, đến những năm gần đây nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh, đất đai bị thu hẹp, có nhiều khoản chi phí phát sinh nên để phù hợp với tình hình thực tế, Nghị định 22/CP đã quy định đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được tính cho chi phí về đất đai, đào bốc, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp, có thể nói đây là một bước tiến mới, vì chính sách đã quy định một cách cụ thể về việc bồi thường thiệt hại về mồ mả, vấn đề mức áp dụng cụ thể là bao nhiêu thì phải do từng khu vực, từng tỉnh khác nhau có mức áp dụng khác nhau. 4.2 Về bồi thường thiệt hại hoa màu Chính sách này đã được điều chỉnh theo từng thời kỳ, trước đây Nhà nước có quy định: đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch... phải được bồi thường thiệt hại đúng mức, cho đến Thông tư 1792/TTg ngày 11/01/1970 quy định đối với cây cối lưu niên, các hoa màu của nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố “ Phải được bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân “. Những quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức chung chung, không cụ thể khiến cho việc áp dụng bồi thường nhiều nơi có sự khác nhau. Đến Nghị định 90/CP thì việc bồi thường về hoa màu đã được quy định cụ thể hơn “ Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ trước đó theo giá nông sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác. Trên cơ sở đó Nghị định 22/CP quy định mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường. Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất ) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương. Như vậy mức bồi thường về cây cối, hoa màu đã được Nhà nước quy định rất rõ ràng, những quy định ấy được cụ thể bằng mức tính bồi thường theo từng địa phương, dự án khác nhau. Nhưng trên thực tế việc bồi thường tính theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó là không phù hợp, vì việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng đã làm cho việc xác định năng suất trước đó rất khó khăn, mỗi năm một loại cây, một mức năng suất khác nhau. Hơn nữa việc lập phương án bồi thường thường kéo dài nên việc xác định đơn giá tại thời điểm bồi thường thường không phù hợp với thực tế biến động của giá cả thị trường.Thiết nghĩ nên có chính sách khảo sát trước toàn bộ các loại cây, hoa màu, lên phương án bồi thường sau đó đến đúng ngày chi trả tiền bồi thường thì nhân với mức giá hiện hành . Công tác kê khai cây cối và hoa màu phải được tiến hành một cách kịp thời và chính xác, cần có biện pháp phân loại các loại cây và quy về số lượng cây trên 1m2, để tránh tình trạng các hộ dân đi thuê các loại cây về trồng đan xen nhằm mục đích gia tăng mức bồi thường, gây khó khăn cho công tác bồi thường thiệt hại và ngân sách của Nhà nước, không phản ánh được tính trung thực gây lên mất công bằng xã hội. 4.3 Về bồi thường thiệt hại về tài sản về nhà cửa, công trình kiến trúc Các chính sách thời trước thì chỉ quy định đối với nhà cửa, vật kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác, Nghị định 90/CP quy định việc bồi thường thiệt hại đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất được tính bằng giá trị hiện có của công trình (theo tỷ lệ% còn lại của công trình nhân với đơn giá xây dựng mới). Trên cơ sở Nghị định 90/CP, Nghị định 22/CP quy định chủ tài sản là người có tài sản hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất bị thiệt hại thì được bồi thường theo giá trị tài sản hiện có, cụ thể như sau : Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế. Mức bồi thường = giá trị hiện có của nhà và công trình + % (giá trị hiện có của nhà và công trình) Nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà và công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây mới. Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trình, trường hợp phần diện tích còn lại vẫn sử dụng được thì ngoài phần được bồi thường phần phá dỡ còn được hỗ trợ toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại. Đối với nhà, công trình có thể tháo dời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt, và chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nhà thuê hoặc do tổ chức tự quản ) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đối với diện tích hợp pháp thì bồi thường theo quy định của UBND tỉnh , Thành phố trực thuộc Trung ương, ngoài ra còn được hỗ trợ. Về bồi thường thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích, lịch sử, đình chùa. Đối với dự án khi thu hồi đất có các công trình trên thì phải có phương án bảo tồn là chủ yếu, trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc bồi thường thiệt hại do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do Trung ương quản lý, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố quyết định đối với các công trình do địa phương quản lý. Mức bồi thường thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng bằng giá trị xây dựng mới của công trình. Như vậy tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được trợ cấp 70-80% mức bồi thường hoặc không được trợ cấp, không được bồi thường tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản. 5. Về chính sách hỗ trợ Trước khi ban hành Nghị định 22/CP chưa có văn bản nào của Nhà nước quy định về việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, Nghị định 22/CP đã đưa ra chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống đối với những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân khẩu/1 tháng tương đương 30kg gạo theo giá trung bình ở địa phương tại thời điểm bồi thường. Đối với người phải di chuyển đến khu tái đinh cư của tỉnh khác thì được trợ cấp một năm và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục 1). Trong trường hợp nếu người di dời, đời sống sản xuất bị ảnh hưởng kéo dài thì tuỳ tình hình UBND tỉnh, Thành phố có mức hỗ trợ cụ thể. Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển đến địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh (Điều 25, mục 2) hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao động cho các đối tượng có đất bị thu hồi (Điều 25, Mục 4). Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng trợ cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời cho những người di chuyển đúng thời hạn. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh quy định. Xét về mặt khoa học xã hội thì quy định chính sách hỗ trợ là vô cùng hợp lý, phù hợp với thực tế đặt ra, bởi cuộc sống đang yên ổn tự dưng bị ảnh hưởng bởi việc GPMB, ít nhiều cuộc sống cũng bị thay đổi, do vậy hỗ trợ để người bị thu hồi đất có cơ hội khôi phục cuộc sống là điều vô cùng cần thiết. 6. Chính sách lập khu tái định cư. Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dung ổn định lâu dài. Nhưng khi cần thiết Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên việc thu hồi này nó không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà nó còn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói quen... của người dân. Do đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà nước cần phải có chính sách lập khu tái định cư nhằm bảo đảm ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho người dân. Có như vậy thì người dân mới yên tâm nhận bồi thường và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ chính sách tái định cư của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đến bù thiệt hại GPMB. Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao đối với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn đinh lại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thì mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận bồi thường giải toả. Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công tác bồi thường thiệt hại, nếu người bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di chuyển, họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án. Điều này có nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự án không thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả khó lường, đặc biệt là gây thiệt hại cho Nhà nước về mọi mặt. Vậy nên để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện đúng, kịp thời cho các dụ án đầu tư thì việc hoàn thiện chính sách lập khu tái định cư cho người trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng và cần thiết. Về việc lập khu tái định cư, Nghị định 22/CP cũng có quy đinh cụ thể về thẩm quyền lập khu tái định cư, và điều kiện bắt buộc phải có của khu tái đinh cư là phải phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của đô thị hoặc nông thôn. Về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư là: Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội . III. MỘT SỐ KINH NGHIỆM CỦA TRUNG QUỐC, THÁI LAN VÀ CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NGÂN HÀNG WB, ADB VỀ LĨNH VỰC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ như hiện nay, thì vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng quốc gia nào. Giải phóng mặt bằng là quy trình chung của mọi hạng mục công trình. Song bồi thường và tái định cư như thế nào đối với những người bị ảnh hưởng lại là chuyện riêng của mỗi quốc gia, mỗi dự án, phụ thuộc vào từng chính sách, từng hệ thống quan điểm và khả năng kinh tế. Trong những năm gần đây, khi xu thế hội nhập, hợp tác, hỗ trợ càng được đẩy mạnh, thì vấn đề này đã từng bước phá vỡ tính đóng khung khép kín, biệt lập của mỗi quốc gia, từng bước tạo sự đồng thuận chung với các tổ chức, các quốc gia khác trong cộng đồng quốc tế. “Theo ước tính của WB thì ở thập niên 90, mỗi năm có tới 10 triệu người di chuyển do các chương trình phát triển cơ sở hạ tầng, trong một số ngành mũi nhọn lên tới cả hàng trăm triệu người, thậm chí còn lớn hơn số người tị nạn do chiến tranh và thảm hoạ thiên tai . Những hậu quả này là rất lớn đối với người dân di dời. Những bài học từ các nước Châu Á như Ấn Độ, Inđônêxia đã cho các tổ chức quốc tế nhận thức được thực trạng này và đòi hỏi phải có một thái độ và giải pháp phù hợp. Cũng từ đây một nhận thức đáng chú ý của các tổ chức quốc tế là : Nếu bồi thường, tái định cư không được quan tâm đúng mức, trong khi mang lại lợi ích chung cho số đông của xã hội, thì lại gây khó khăn (hại) cho một thiểu số những cư dân trong diện di chuyển, một vấn đề có thể khắc phục được nếu có quan điểm và giải pháp hợp lý, thoả đáng. Trải qua thực tiễn hoạt động, Trung Quốc và Thái Lan được đánh giá là những quốc gia có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề GPMB và tái định cư cho người dân. Tại Thái Lan. Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy về nguyên tắc Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi đem tiền này đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình sẽ được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay trả góp..... Trên cơ sở này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình theo những nguyên tắc đã quy định trong Hiến pháp. 2. Tại Trung Quốc. Về pháp luật đất đai, Trung quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật của Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành luật của người Trung quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung quốc thật sự tiết kiệm, Nhà nước Trung quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Về bồi thường thiệt hại. Chính sách bồi thường thiệt hại, GPMB của Trung Quốc thể hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo thực tế. Việc bồi thường thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trang chính bộ mặt của đô thị đó. Trong khi Việt Nam, quy hoạch thường chừa khu dân cư ra với lý do khó GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hoà về cảnh quan, kiến trúc. Về giá bồi thường thiệt hại theo giá thị trường và Nhà nước quy định theo từng khu vực và chất lượng nhà. Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách hỗ trợ riêng. Quan điểm cơ bản của Trung quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc di chuyển dân trong khả năng có thể, nhưng nếu phải giải toả và di chuyển thì phải có các kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho người dân, tạo điều kiện để người dân khôi phục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ. Mục tiêu chính trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho người tái định cư với phương pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Các kế hoạch tái định cư chi tiết cùng cách dàn xếp phục hồi kinh tế cho từng làng, từng hộ gia đình bị ảnh hưởng được chuẩn bị trước khi thông qua dự án. 3. Chính sách của ngân hàng thế giới . Về cơ bản, các dự án vay vốn của ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, tái định cư do các dự án này đưa ra. Các chính sách này có nhiều điểm khác biệt so với luật lệ, chính sách của Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi thường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án khác. Các chính sách của (WB) được thể hiện như sau : + Về mục tiêu. Mục tiêu chủ yếu của Nhà nước Việt Nam chỉ dừng lại ở việc bồi thường tiệt hại về đất và tài sản trên đất. Mục tiêu chính sách của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án. Xuất phát từ mục tiêu này, chính sách tái định cư của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như khi không có dự án. Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung của cộng đồng thì lợi ích cá nhân ngày càng được khuyến khích và bảo vệ, như là một trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu “ Xây dựng một nước Việt Nam hoà bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sang mục tiêu “ Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh”, lấy con người làm trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồn vốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn được đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Mặc dù Nghị định 22/CP đã tăng thêm mức bồi thường cũng như các chính sách hỗ trợ để ổn đinh đời sống và các hoạt động sản xuất của người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt được mục tiêu khôi phục mức sống như khi không có dự án. +Về vấn đề hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường thiệt hại, tái định cư. Đây là một trong những khác biệt có khả năng gây ra vấn đề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB mà theo đó thì người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp về quyền sử dụng đất sẽ không phải là vật cản đối với việc bồi thường thiệt hại, chỉ những người “nhảy dù” sau ngày kết thúc danh sách các hộ bị ảnh hưởng nhằm mục đích kiếm lời từ chính sách bồi thường thiệt hại của dự án mới là những người bất hợp pháp và không được bồi thường, còn tất cả những người tồn tại trước ngày lập danh sách này đều có quyền được bồi thường, không phụ thuộc vào quyền sở hữu đối với đất thu hồi. Trong khi đó các chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nghị định 22/CP có quy định thêm đối với các trường hợp không được bồi thường thiệt hại về đất là: “Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”, chính nội dung này đã làm mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và ADB. + Về bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản. Theo chính sách của ADB thì đất đai và tài sản phải được đền bù bằng giá trị thay thế, đảm bảo tái tạo lại được các tài sản như khi không có dự án. Tuy Nhà nước ta đã và đang tiến gần tới chính sách của ADB nhưng không hoàn toàn giá trị thay thế như cách hiểu của ADB. + Về thời hạn bồi thường và tái định cư. Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và tái đinh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi đó Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước để chống lấn chiếm....). Do vậy nhiều gia đình còn chưa kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới để có nơi ở ổn định trước khi giải toả. + Về công tác định cư khôi phục cuộc sống cho người bị ảnh hưởng. Công tác tái đinh cư đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và giúp đỡ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp dịch vụ... tại khu tái định cư. + Về kế hoạch hoá công tác tái định cư. Ngân hàng coi việc lập kế hoạch cho công tác tái định cư ở tất cả các dự án có tái định cư không tự nguyện là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế hoạch tái định cư phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị ảnh hưởng của dự án đến người bị thu hồi đất. Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định bắt buộc về kế hoạch tái định cư. + Về phạm vi xác định người thuộc diện “ bị ảnh hưởng”. Theo ADB, những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mất phần tài sản vật chất hay phi vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như : rừng, khu đánh cá....Do vậy, phạm vi bị ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng. Theo chính sách hiện hành tại Việt Nam, chỉ những người mất đất và các tài sản gắn liền với đất mới thuộc đối tượng được bồi thường, hỗ trợ. Nghị định22/CP mới mở rộng phạm vi những người bị ảnh là cán bộ, công nhân viên của tổ chức kinh tế phải di chuyển trong thời gian ngừng sản xuất, còn các đối tượng khác chưa thuộc phạm vi này. Quá trình phân tích trên đã làm sáng tỏ thêm vấn đề lý luận về chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. CHƯƠNG II TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH VỀ BỒITHƯỜNG THIỆT HẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI I. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THỦ ĐÔ HÀ NỘI 1. Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên. Hà Nội là Thủ đô của nước Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của cả nước. Với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung tâm Đồng Bằng Bắc Bộ, Hà Nội là trung tâm chính giữa đồng bằng đông dân, trù phú, quy tụ và toả rộng của mạng lưới giao thông, giao lưu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xã hội. Hà Nội được giới hạn trên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20053’ đến 21023’ độ Vĩ Bắc, 105044 đến 106002’ độ Kinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái Nguyên, Bắc Giang, Phía Đông giáp Hưng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp Hà Tây, Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp Hà Tây. Hà Nội có diện tích 927,39 km2 khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống phía Nam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km. Hà Nội là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả nước. Với địa hình tương đối bằng phẳng, nhiều sông ngòi, hồ đầm, nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh hiện đại. Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hình thấp, độ cao trung bình từ 5- 20m so với mực nước biển, khí hậu phân hoá sâu sắc theo mùa (mùa hè nóng và mưa nhiều, mùa đông thì lạnh và khô ), nhiệt độ trung bình là 240C, chế độ thuỷ văn không ổn định nên thường tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập cục bộ. Về tài nguyên đất. Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha. + Phân theo mục đích sử dụng : Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36% Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65% Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30% Đất ở : 11.689 ha chiếm 12,69% Đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00% Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đất rừng trồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây như bạch đàn, thông, sơn, giò, quế. Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km2 diện tích mặt nước. + Bình quân theo diện tích đất tự nhiên Theo nhân khẩu : 342,62 m2/ người. Theo hộ gia đình : 1.486,98 m2/ hộ (Nguồn thông tin đất đai năm 2000 của ngành địa chính ) 2.Về kinh tế- xã hội Hà Nội có 7 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành với 228 xã, phường, thị trấn. Dân số toàn Thành phố là 2,9 triệu (năm2002) trong đó gần 80% dân số phi nông nghiệp. Trong những năm qua Hà Nội đã có bước phát triển toàn diện, liên tục và đạt được những thành tựu quan trọng đáng khích lệ. Tình hình chính trị- xã hội ổn định, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá cho những năm tới. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đã có bước cải thiện rõ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với những năm 90. Nhiều chỉ tiêu văn hoá xã hội dẫn đầu cả nước. + Tổng GDP năm 1999 là 26.665 tỷ đồng + Bình quân GDP là 915 USD/ người. + Tốc độ tăng GDP 1996- 2000 là 10,38%. Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trưởng khá : Năm 1999 đạt 6,5%, năm 2000 đạt 9,14%, năm 2001 đạt 10,15%, năm 2002 đạt 9,48%. Hiện nay cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là thương mại- dịch vụ-công nghiệp và xây dựng lâm nông nghiệp. Cơ cấu kinh tế năm 2001: +Công nghiệp : 38,03% + Dịch vụ : 60,07% + Nông nghiệp : 1% Tỷ lệ tăng dân số xấp xỉ 3%, trong đó: tăng tự nhiên 1%. Tốc độ phát triển kinh tế- xã hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đối với đất đai có thể quy lại ở những mặt sau đây: Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng 3,9 triệu người, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu người) đã gây áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm hiện nay khoảng 1.350 ha để phát triển khu dân cư nông thôn và đô thị trong đó đất ở khoảng 210 ha. Việc nâng cấp mở mang và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đòi hỏi phải dành diện tích đất khoảng 1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trình công cộng ở khu vực nội thành đông dân là rất phức tạp và tốn kém. II. KHÁI QUÁT CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 1. Trước khi có Luật đất đai 1993. Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố được chia ra cho nhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất và Đo đạc, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản. Tại huyện chưa có bộ phận chuyên môn về quản lý đất đai, mà đều tập trung tại phòng nông nghiệp huyện; tại các quận thì tập trung tại các phòng xây dựng quận. Nhìn chung trong thời kỳ này, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố còn phân tán, không có sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cương pháp luật không được coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xã hội. Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thời điểm này các dự án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông nghiệp. Các chính sách về bồi thường thiệt hại thời điểm này, các ngành của Thành phố sử dụng Quyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền bồi thường thiệt hại (các Quyết định này sẽ được nêu chi tiết ở phần sau ). Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức bồi thường chỉ là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền bồi thường và yêu cầu chủ đầu tư thanh toán. Khiếu kiện của dân về chính sách bồi thường thiệt hại trong giai đoạn này là hầu như không có. Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc bồi thường thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nước) và bồi thường về hoa màu, tài sản trên đất (trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất ). Giai đoạn này các vụ khiếu kiện của công dân về bồi thường thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng. Việc tái đinh cư cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ di chuyển tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch. 2. Sau khi có luật đất đai 1993. Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn còn 3 cơ quan như nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm. Việc thực hiện quản lý các chức năng quản lý Nhà nước còn chồng chéo, còn nhiều sơ hở tiêu cực. Cả 3 cơ quan này đều thụ lý các hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhìn nhận vấn đề khác nhau. Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao ( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìn nhận một cách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn và quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất như hiện nay. Cũng từ thời gian này, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật. Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đất nước, các dự án đầu tư có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng. Trong quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm, vừa nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và hướng dẫn của các Bộ, ngành Trung ương. Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hội đồng GPMB để cùng chủ đầu tư tổ chức điều tra, lập phương án bồi thường thiệt hại. Phương án bồi thường thiệt hại sẽ được UBND quận, huyện báo cáo Hội đồng thẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩm định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt. Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu tư tổ chức thanh toán tiền bồi thường thiệt hại. Vì s._.ề, giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phương bị thu hồi đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất bất cập và chậm được sửa đổi, bổ sung dẫn đến tiến độ GPMB một số dự án còn chậm , chưa hiệu quả, còn phát sinh khiếu kiện của người bị thu hồi đất để các cấp, các ngành từ quận, huyện đến Thành phố phải dành nhiều công sức và thời gian để giải quyết. Trong khi chờ Chính phủ sửa đổi bổ sung Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998; Để ổn định đời sống cho lao động nông nghiệp cũng như những đối tượng sử dụng đất khác khi Nhà nước thu hồi đất và tạo chuyển biến tích cực trong công tác GPMB trên địa bàn Thành phố, căn cứ tình thần pháp lệnh Thủ đô, căn cứ quá trình nghiên cứu thực tế và phân tích trên; Bản thân em mạnh dạn nêu ra một số giải pháp như sau : 1. Về hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồi thường thiệt hại. Về nguyên tắc, việc hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồi thường thiệt hại phải đáp ứng quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, quyền lợi của Nhà nước và của nhà đầu tư, đồng thời thể hiện tính kiên quyết của Nhà nước trong việc thực hiện quyền của mình đối với việc thu hồi đất để xây dựng, phát triển đất nước và tạo môi trường đầu tư hấp dẫn. Các chính sách này cũng phải được phân cấp mạnh cho chính quyền cấp Quận, Huyện, phường, xã trong việc chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của phương án và việc quyết định phê duyệt phương án đó. Yếu tố quyết định của việc bồi thường thiệt hại, đó là chính sách về giá bồi thường thiệt hại về đất, chính sách tái định cư và tính cương quyết của Nhà nước trong việc thực thi phương án bồi thường thiệt hại đã được phê duyệt. 1.1. Về thay thế khung giá các loại đất. Cho tới nay, khung giá các loại đất trên địa bàn đã có nhiều bất cập, không còn phù hợp với thực tế và cần thiết phải có sự điều chỉnh, bổ sung. Về giá các loại đất, phương pháp xác định hiện nay còn mang nặng tính hành chính, chủ quan, chưa phản ánh đúng thực chất giá trị quyền sử dụng đất, vì vậy ảnh hưởng nhiều đến việc thu hồi đất, cản trở quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, làm tăng giá trị sử dụng đất, đầu tư phát triển mà trong giai đoạn hiện nay chúng ta cần tháo gỡ nhằm thu hút được vốn đầu tư, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Giá đất không được xác định chính xác còn làm thiệt hại cho Nhà nước khi khai thác các nguồn tài chính về đất đai (các khoản thuế), vì các khoản thu này không thể cao hơn giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp định giá đất thấp, người bị thu hồi sẽ phản ứng (có thể quyết liệt ), còn người được giao đất lại chấp thuận (nếu như phải nộp tiền sử dụng đất) nhưng dễ phát sinh tiêu cực và sử dụng lãng phí, như vậy nhìn tổng quan thì Nhà nước bị thiệt. Do đó, cần có nghiên cứu, khảo sát một cách toàn diện để có phương pháp xác định giá đất theo pháp lệnh về giá của Nhà nước, xác định giá đất một cách công khai, căn cứ theo từng loại đất, hạng đất, từng vùng và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng đô thị hay việc phải đầu tư để có được cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.... để làm cơ sở tính chính xác các loại đất. Chính phủ cần sớm có văn bản sửa đổi khung giá quy định tại Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 vì theo thực tế bây giờ, khung giá đã quá xa rời thực tế, không đáp ứng được mức giá của thị trường thực tế chuyển nhượng. Theo đó từng cấp, ngành khác nhau sẽ có căn cứ để sửa đổi bổ sung lại mức giá trên địa bàn của mình đang áp dụng. Theo ý kiến chủ quan của em, thì Nhà nước cần phải lập cơ quan định giá bất động sản và cơ quan này có trách nhiệm định giá đất thường xuyên theo từng thời điểm, từng vị trí, đặc biệt phải phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương (tức giá thị trường) để áp dụng khi bồi thường. Thông thường, giá đất bồi thường thiệt hại là giá chuyển nhượng trước khi có dự án được thực hiện chứ không thể là giá đòi hỏi, bắt bí đối với dự án khi Nhà nước quyết định xây dựng công trình. Nghiên cứu phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhưng vẫn bảo đảm tính khoa học. Cần khẳng định rằng định giá đất là một bộ môn khoa học vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Do đó công tác tiến hành định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường phải được xác định là một nghề, mà đã là một nghề cần phải xây dựng nguyên tắc, tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp xác định thống nhất. Để xác định và đưa ra được giá đất phù hợp với thực tế, cần xem xét, nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, nghiên cứu từng nhân tố tác động trực tiếp đến sự biến động của giá đất. đó là : + Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng; + Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ; + Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau; + Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý; + Nhân tố về khả năng phát triển ngành nghề truyền thống; Hiện nay trên thế giới xác định giá bất động sản thường sử dụng 5 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận. Đối với nước ta việc xác định giá bất động sản trong bồi thường GPMB không những cần công khai, minh bạch, công bằng mà còn phải dựa trên những phương pháp xác định khoa học. Do vậy, phải tuỳ theo mục đích và loại bất động sản mà lựa chọn một trong những phương pháp thích hợp đã nêu trên để xác định giá bất động sản trong việc bồi thường GPMB. Chỉ có trên cơ sở xác định giá bất động sản một cách khoa học, thay thế cho cách định giá như hiện nay thì các vụ tranh chấp khiếu kiện về bồi thường , giải toả mới được giải quyết nhanh chóng. 1.2. Chính sách bồi thường thiệt hại về đất. Theo quy định hiện hành, đất ở (nhất là khu dân cư nông thôn) chưa được quy định cụ thể, thế nào là đất ở và đất vườn mà hai loại này lại có trong một thửa đất, sẽ thật khó xác định nếu chủ sử dụng bị thu hồi một phần thửa đất thì sẽ lấy căn cứ nào để xác định đâu là đất ở, đâu là đất vườn? Vấn đề này còn phải chờ quy định mới của Chính phủ. Việc bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp cần xem xét và phân hạng cụ thể tại thời điểm thu hồi,không nên dựa vào hạng đất khi họ được giao đất vì thực tế trong quá trình sử dụng đất, chủ hộ đã đầu tư, thâm canh, nâng cao giá trị đất so với trước khi được giao đất. Ngoài các yếu tố nêu trên, giá bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp xem xét theo từng vành đai quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Hà Nội. Có như vậy, thành phố sẽ có mặt bằng chính sách giá đất nông nghiệp theo một phạm vi tương đối đồng đều. Hệ số K giá đất xác định bồi thường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được xác định chung cho địa bàn từng huyện, có xét đến yếu tố hình thành đường vành đai theo quy hoạch của Thành phố cụ thể như sau: + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã nằm trong đường vành đai III thuộc các huyện Thanh Trì- Từ Liêm : áp dụng hệ số K từ 2,5- 2,7 + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã còn lại thuộc các huyện Thanh trì, Từ Liêm và các xã nằm trong đường vành đai III thuộc các huyện Gia Lâm, Đông Anh : áp dụng hệ số K từ 2,3 - 2,5. + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã còn lại thuộc các huyện Gia Lâm, Đông Anh : áp dụng hệ số K từ 2,0 -2,3 . + Đất lâm nghiệp, nông nghiệp thuộc huyện Sóc Sơn áp dụng hệ số K từ 1,8-2,0. Đối với dự án sử dụng đất giáp ranh, căn cứ thực tế, UBND huyện xem xét để trình UBND Thành phố phê duyệt. Đất nông nghiệp trong đô thị và đất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ trong khu dân cư nông thôn đề nghị được xác định bằng giá bồi thường đất nông nghiệp hạng I cộng thêm một khoản tối đa không quá 30% chênh lệch giữa giá đất ở liền kề và đất nông nghiệp hạng I. Đối với đất nông nghiệp mà UBND xã cho thuê, đấu thầu, các cơ quan Nhà nước cần có hướng dẫn cụ thể việc xác định chi phí đầu tư vào đất, để từ đó xác định số tiền bồi thường thiệt hại cho chủ sử dụng đất. Việc bồi thường thệt hại về đất ở bằng cách giao đất tại khu tái định cư nên xem xét theo quy hoạch và định mức giao đất ở của Thành phố, như vậy mới đảm bảo đồng bộ về quy hoạch- kiến trúc, đồng thời khi lập dự án cũng như xác định nhu cầu tái định cư dễ dàng hơn. Việc xem xét nguồn gốc đất để tính mức bồi thường thiệt hại, phải có quan điểm lịch sử để giải quyết. Nên áp dụng hình thức của tổ chức ngân hàng thế giới, cứ thu hồi là phải bồi thường, chỉ cần xác định thời điểm thu hồi(không có tranh chấp,không phải đất lấn chiếm), mọi trường hợp nhảy dù sau thời điểm lập danh sách là không được bồi thường, như thế sẽ tránh được rất nhiều rắc rối trong việc xác định nguồn gốc đất, hơn nữa đảm bảo được công bằng trong xã hội. Tại vì thường khi bị GPMB thì đối với người bị thu hồi đất đó là một tai hoạ, mọi đối tượng sử dụng đất đều có quyền bình đẳng như nhau, không nên phân biệt có thâm niên từ bao giờ, cái quan trọng là các cấp cơ sở phải quản lý quỹ đất thật chặt chẽ, kiên quyết đối với các trường hợp lấn chiếm, nhảy dù, chuyển đổi sai mục đích sử dụng quy định của Nhà nước ngay từ đầu. Có như vậy thì công tác bồi thường sẽ rất nhanh và không mất nhiều thời gian trong việc tìm hiểu nguồn gốc đất, tránh được khiếu kiện. 1.3 Về bồi thường thiệt hại tài sản trên đất. Về cơ bản, chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất như hiện nay đã được phần lớn người bị thu hồi đất chấp nhận. Tuy nhiên, trong chính sách tới đây, việc xác định tính hợp pháp của nhà ở và tài sản khác có trên đất để bồi thường thiệt hại cần được quy định rõ ràng hơn, đặc biệt đối với đất trong hành lang xây dựng các công trình như đê điều, đường giao thông lớn... Đối với các công trình trên đất nên bồi thường theo giá xây dựng mới và cộng thêm khoản tiền công phải bỏ ra sửa chữa phần còn lại của công trình, hoặc đối với công trình phải làm mới toàn bộ thì ngoài tiền bồi thường theo giá nguyên vật liệu còn phải cộng thêm phần chi phí cho công lao xây dựng mới. Bồi thường 100% với tất cả các loại nhà ở xây dựng không vi phạm hành lang an toàn các công trình và trước ngày công bố quy hoạch theo đơn giá xây dựng mới đã được quy định; chỉ trừ phần giá trị vật liệu có khả năng thu hồi và tháo dỡ được và phần sử lý phạt hành chính khi xây dựng trái phép và không phép. Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nên được bồi thường theo mức quy định như các trường hợp nhà bình thường (100%), để đảm bảo công bằng không lên áp dụng mức bồi thường như hiện nay là 60%, như thế rất thiệt. Đối với mồ mả, Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ công di chuyển cao hơn nữa, sát với giá thực tế của các Ban quản lý nghĩa trang quy định, và có chính sách thưởng cho hộ nào di chuyển đúng tiến độ. Đối với cây cối, hoa màu: nên bãi bỏ phương thức bồi thường dựa vào số liệu kiểm đếm chủng loại, số lượng đối với cây hoa màu hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước khi Nhà nước thu hồi. Giá trị bồi thường cây cối hoa màu được xác định căn cứ vào giá trị sản lượng bình quân trên địa bàn Thành phố thu hoạch trong một năm bằng tiền trên 01 ha do Cục thống kê công bố. Đối với các loại cây mà phải tính giá trị bằng số lượng cây thì bồi thường theo quy chuẩn số lượng cây/m2 phân loại các cây đặc chủng theo vùng để bồi thường. Đặc biệt đối với cây cảnh nên có sự khảo giá thực tế để lập phương án bồi thường, hạn chế thiệt hại cho dân. 2. Về chính sách tái định cư. Như đã phân tích ở trên, Thủ đô Hà Nội với nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, cho nên cần phải hạn chế đến mức thấp nhất việc giao đất tái định cư đô thị, mà chỉ được bồi thường thiệt hại bằng tiền, bán nhà chung cư tại các khu đô thị mới hoặc tại các khu nhà ở được xây dựng để phục vụ công tác di dân, giải phóng mặt bằng. Việc các hộ dân được mua nhà ở đâu, các thông số kỹ thuật cơ bản của ngôi nhà như thế nào, chủ đầu tư và Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết ngay từ khi tổ chức điều tra, lập phương án bồi thường thiệt hại. Đối với các khu dân cư nông thôn, việc tổ chức tái định cư có thể thông qua việc giao đất cho các hộ tự xây dựng nhà ở tại các khu tái định cư đã chuẩn bị đầy đủ cơ sở hạ tầng. Mức giao đất tái định cư nên công bằng với mức giao đất dãn dân và coi mức giao đất dãn dân làm chuẩn để nghiên cứu, thiết kế, lập dự án sử dụng đất và xây dựng khu tái định cư. Việc lập phương án tái định cư cần được xem xét ngay trong quá trình nghiên cứu, lập dự án đầu tư và là điều kiện quan trọng giúp giảm thiểu tối đa các tác động tiêu cực của dự án đối với người bị thu hồi đất và những đối tượng bị ảnh hưởng khác bởi dự án. Về quỹ nhà tái định cư, thực tế cho thấy dự án nào chuẩn bị tốt công tác tái định cư, dự án đó gặp nhiều thuận lợi trong việc bồi thường, GPMB. Quỹ nhà tái định cư phải được chuẩn bị trước, song song với việc nghiên cứu lập dự án khả thi. Cũng có thể Thành phố ứng vốn trước để mua nhà, hoặc tạo các khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng, khi các dự án triển khai mà sử dụng quỹ nhà đất này thì chủ dự án phải thanh toán lại các chi phí mà Thành phố đã ứng trước. Nhà nước cần tạo ra một số quỹ đất ở nhất định để đáp ứng nhu cầu ở của người bị thu hồi đất, bằng một số biện pháp sau : + Kiểm kê và tăng cường quản lý số đất chưa sử dụng, căn cứ vào quy hoạch đô thị đã được duyệt để xem xét có thể sử dụng một phần phục vụ cho việc xây dựng nhà tái định cư để bồi thường cho người bị GPMB. + Rà soát lại những diện tích đất đã cấp cho các doanh nghiệp để xây dựng các cơ sở sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong thành phố, nhưng nhiều năm chưa tiến hành xây dựng thì kiên quyết thu hồi lại theo Điều 26 Luật đất đai, để làm quỹ đất ở. Nếu các doanh nghiệp sau này cần đất thì chuyển cho thuê đất trong các khu công nghiệp mà hiện nay nhiều khu còn rất nhiều đất đai bỏ không. + Rà soát lại đất đã cho xí nghiệp, cơ quan hành chính sự nghiệp mà đến nay sử dụng chưa hết, còn để lãng phí, nếu quy hoạch cho phép để làm đất ở. Với 3 loại đất nêu trên, trên các phương tiện thông tin đại chúng đã đề cập, Thành phố Hà Nội vẫn còn khá nhiều nếu quản lý tốt đất này và kiên quyết thu hồi để sử dụng cho có hiệu quả hơn chắc chắn sẽ tạo ra đựơc quỹ đất ở khá lớn. + Cần phải chuyển một bộ phận đất sản xuất nông nghiệp sang quỹ đất ở, giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở quản lý theo các dự án như đang tiến hành. Có nhiều các dự án xây dựng các khu nhà ở được hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, môi trường sống tốt hơn, điều kiện sinh hoạt được cải thiện, điều kiện kinh doanh có sẽ thu hút được mọi đối tượng bị thu hồi đất vào khu nhà ở này. + Giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà ở nghiên cứu dự án chuyển một số xí nghiệp sản xuất nằm trong Thành phố gây ô nhiễm môi trường ra các khu công nghiệp bằng hình thức bồi thường, thu hồi đất để xây dựng các dự án nhà ở cao tầng hoặc phân lô theo kiểu nhà mặt phố. Các dự án phải được tính toán kỹ giá trị bồi thường di chuyển xí nghiệp sản xuất phải thấp hơn hoặc bằng giá trị của đất trong thành phố nơi xí nghiệp sản xuất hiện ở, đảm bảo cho đơn vị kinh doanh phát triển nhà ở không lỗ, lại vừa giải quyết được nạn ô nhiễm môi trường. Nếu có lỗ chút ít Nhà nước nên hỗ trợ vì lãi ở các mặt khác về môi trường và sức khoẻ cộng đồng. Với dự án này cần phải có nhiều ngành và có các chính sách đồng bộ hỗ trợ mới đem lại hiệu quả. Về giá nhà, đất tái định cư, đây là vấn đề phức tạp.Trước đây, các ngành của thành phố đều giải quyết theo hướng tăng giá bồi thường thiệt hại tại nơi đi (để nhân dân nhận được nhiều tiền bồi thường thiệt hại ) và giảm giá tại nơi đến (để dân đở thiệt thòi), như vậy vừa tạo ra sự bất công bằng, vừa thất thu ngân sách lại tạo ra cung cách làm tuỳ tiện, đồng thời khiếu kiện, tố cáo của dân lại không giảm. Nay với phương thức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá bồi thường thiệt hại thực tế của thị trường thì giá đất tại khu tái định cư cũng xem xét đến yếu tố thị trường. Về giá nhà tại các khu tái định cư đô thị, hiện nay còn nhiều tranh luận nên áp dụng mức giá nào ? giá xây dựng (đơn thuần các chi phí xây dựng) hay đảm bảo kinh doanh (có yếu tố hạ tầng và chi phí quản lý dự án) hay giá kinh doanh? Theo nghiên cứu của đề tài thì là giá xây dựng công trình đó, còn chi phí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là trách nhiệm của Nhà đầu tư, hoặc của Nhà nước phải bỏ chi phí này ra. Điều này thực chất là công bằng xã hội, nếu công dân được giao đất để xây dựng nhà ở tại các khu tái định cư, họ phải nộp tiền sử dụng đất có xem xét yếu tố thị trường và được khấu trừ các chi phí để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng ký thuật của khu vực đó. Không chỉ dừng lại ở việc bố trí nơi ở mới- tái định cư, việc khôi phục cuộc sống cũng như tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới cũng là vấn đề cần quan tâm, điều này không những được coi là trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn là trách nhiệm cả của chính quyền địa phương, Hội đồng giải phóng mặt bằng. Về ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển đến khu tái định cư, người Việt Nam có câu: “ An cư mới lạc nghiệp ” hay “ Một năm làm nhà, ba năm trả nợ ”. Người dân có nhà ở nằm trong phạm vi giải toả , đặc biệt từ khi bắt đầu tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thì họ bắt đầu phấp phỏng chờ đợi , lo âu, mọi hoạt động sản xuất và đầu tư bị suy giảm , đình đốn. Tiếp đó là quá trình chuyển cư đầy gian nan vất vả. Trong thời kỳ này, mọi hoạt động sản xuất hầu như bị gián đoạn . Tại các khu tái định cư, người dân bắt đầu tạo lập lại cuộc sống từ đầu. Trong suốt cả thời gian dài và đầy biến động như vậy, thu nhập của người dân chuyển cư bị giảm sút, trong khi mọi chi phí tăng lên. Nếu việc bồi thường từ phía chủ dự án đầu tư không làm tốt, nếu thiếu sự trợ giúp từ phía Nhà nước và toàn xã hội, đời sống của người dân phải di chuyển sẽ gặp nhiều khó khăn. Như vậy, việc ổn định và phát triển sản xuất, đời sống cho người dân phải di chuyển là một nhu cầu tất yếu khách quan, một mặt đảm bảo cho người dân bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng trước lúc chuyển cư, mặt khác như là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội , môi trường mà quá trình tái định cư có thể đưa lại. Đây còn là một công việc mang tính pháp lý và đạo lý xã hội. Ở các khu dân cư nông thôn , tâm lý “dân ngụ cư” vẫn còn, do vậy ,việc bố trí khu tái định cư hạn chế tới mức thấp nhất việc chuyển dân từ thôn này sang thôn khác, từ xã này sang xã khác để sinh sống. Nếu di chuyển cả một số lượng dân cư lớn cần xem xét cả tới việc xây dựng các công trình công cộng, tín ngưỡng, không tạo cho người dân cảm giác bị hẫng hụt. Đối với khu dân cư đô thị , nếu việc di chuyển dân đang sinh sống ở mặt phố tới các khu tái định cư là chung cư, cần xem xét cho họ được sử dụng các công trình dịch vụ tại khu tái định cư để sớm tái tạo thu nhập , ổn định cuộc sống. 3. Về công tác tổ chức thực hiện 3.1. Ở cấp thành phố Uỷ ban Nhân dân Thành phố là cấp chỉ đạo cao nhất về bồi thường, giải phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn, chịu trách nhiệm về mặt bằng chính sách bồi thường thiệt hại , tái định cư. Trong dự thảo của Thành phố trình Chính phủ sắp tới, đề nghị việc phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại , tái định cư được phân cấp cho Chủ tịch UBND quận , huyện nơi có đất bị thu hồi. Việc phân cấp như vậy vừa gắn trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện đối với phương án bồi thường thiệt hại, vừa giảm gánh nặng cho UBND Thành phố, trong khi vừa phê duyệt chính sách, lại phải phê duyệt chính phương án bồi thường thiệt hại đó. 3.2. Ở cấp quận , huyện . Công việc chính về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư là ở cấp quận ,huyện, ở đây vừa quyết định phê duyệt phương án, vừa tổ chức thực hiện phương án, cưỡng chế thực hiện phương án bồi thường thiệt hại được duyệt và giải quyết khiếu nại lần đầu của công dân đối với phương án đó. Đồng nghĩa với việc này là tại cấp quận , huyện phải tăng cường đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng . 3.3. Cấp phường xã Là nơi cung cấp tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các vấn đề liên quan đến bồi thường thiệt hại ; tuyên truyền nhân dân chấp hành chính sách và cùng các cơ quan liên quan tổ chức thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng . 3.4. Trách nhiệm của chủ đầu tư Chủ đầu tư phải có tiếng nói trong việc lập phương án bồi thường thiệt hại , phải có nhiều kinh nghiệm trong công tác này và tổng hợp đề xuất các chính sách hợp tình hợp lý ; chuẩn bị tốt quỹ nhà đất tái định cư và chủ động chi phí bồi thường thiệt hại . 3.5. Về giải quyết khiếu kiện đối với phương án bồi thường, GPMB. Khi có đơn thư khiếu kiện Chủ tịch UBND các quận, huyện chỉ đạo xem xét và quyết định giải quyết là phù hợp với các quy định của luật khiếu nại , tố cáo ( quyết định giải quyết lần đầu ). Nhằm giảm bớt công việc của cơ quan hành chính Nhà nước đối với khiếu nại lần sau, mặt khác đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đề nghị chuyển lên toà án giải quyết. Tại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của UBND quận, huyện cần quy định rõ việc khiếu nại tiếp theo sẽ do cơ quan toà án giải quyết . 3.6. Về chính sách đào tạo nguồn nhân lực Để tăng cường năng lực cho các cán bộ liên quan tới công tác bồi thường thiệt hại , GPMB , trước hết cần nâng cao nhận thức chính sách pháp luật cho những người làm công tác trên và nối công tác này với các mặt quản lý nhà nước cũng như sự công bằng xã hội . Vì vậy, cùng với việc nghiên cứu, hoạch định chính sách Thành phố Hà Nội cũng cần có chương trình cơ bản đào tạo cán bộ thực hiện chính sách, từ việc điều tra, lập phương án bồi thường thiệt hại đến kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện phương án đó, tạo đội ngũ làm công tác bồi thường , GPMB có năng lực , trình độ và phẩm chất chính trị, đạo đức tốt. Về nội dung đào tạo chủ yếu là các chính sách bồi thường, GPMB, tái định cư, giải quyết khiếu nại của công dân có liên quan ....Tuỳ theo đối tượng đào tạo mà nội dung có thể mở rộng hay rút gọn. Đối với cán bộ cấp thành phố cần tăng cường đào tạo về mặt chính sách, còn đối với cán bộ cấp xã thì quan tâm nhiều tới việc xác nhận hồ sơ, tính pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các công trình trên đất... 3.7. Thành lập cơ quan nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản Đây là vấn đề mà tại kỳ họp Quốc hội vừa rồi cũng được đem ra thảo luận. Việc quản lý thị trường này vừa thể hiện chức năng quản lý của nhà nước , vừa sử dụng làm công cụ để Nhà nước điều tiết lại chính thị trường đó cho các định hướng chiến lược của Nhà nước. Riêng trong công tác quản lý đất đai, bồi thường, GPMB , việc quản lý được thị trường Bất động sản có tác dụng cực kỳ to lớn , đó là xác định được chính xác giá trị của tài sản đặc biệt là đất đai khi nhà nước thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo luật đất đai và các quy định của bộ luật dân sự ( Thu tiền quy ra đất, tính các loại thuế thu từ đất , bồi thường thiệt hại về đất, chống thất thu trong ngân sách và hạn chế các tiêu cực nảy sinh trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai ...). 3.8.Về chính sách hậu GPMB đối với nông dân khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Đây là vấn đề rất mới đang được UBND Thành phố bàn bạc và trong giai đoạn nghiên cứu, dự thảo lấy ý kiến đóng góp. + Chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho những lao động nông nghiệp bị thu hồi đất : Mức hỗ trợ đào tạo chuyến nghề được xác định trên một m2 đất nông nghiệp, đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi và áp dụng chung trên địa bàn thành phố . Căn cứ số liệu liên giám thống kê về sản xuất nông nghiệp ở Hà Nội, giá trị sản lượng sản xuất nông nghiệp bình quân của thành phố tính đến năm 2005 ước đạt khoảng 37,48 triệu đồng/1 ha/năm . Do đó, đề nghị mức hỗ trợ đào tạo chuyển nghề là : 37,48 triệu đồng/ha/năm x 30% x 20 năm = 224,48 triệu đồng/ha/năm ; làm tròn bằng 22500 đồng/m2 .Ngoài cách tính như vậy Thành phố cần xem xét nghiên cứu cách tính theo chi phí để đào tạo được một công nhân lành nghề ít nhất là trung cấp; tính chi phí từng tháng và nhân với số tháng phải học nghề; có lẽ đây mới là khoản hỗ trợ sát thực nhất, chính xác nhất, đúng nghĩa nhất. + Chính sách giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp bị thu hồi đất. Việc giải quyết việc làm là một giải pháp căn bản mang tính nhân văn nhằm giải quyết triệt để nguy cơ thất nghiệp, cũng như các vấn đề xã hội phức tạp khác đối với lao động nông nghiệp khi bị thu hồi đất (tư liêụ sản xuất chính), giúp cho họ và gia đình họ có một chỗ đứng mới, tạo điều kiện để họ có nghề nghiệp, cuộc sống ổn định lâu dài trong nền sản xuất công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Trách nhiệm giải quyết việc làm cho lao dộng nông nghiệp bị thu hồi đất trước tiên thuộc về các chủ đầu tư dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất nông nghiệp. Trách nhiệm này phải được coi trọng là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án về mặt tiến bộ xã hội ngay từ khâu thẩm định, xét duyệt cho triển khai dự án sản xuất kinh doanh. Căn cứ số liệu niên giám thống kê năm 2001; Từ năm 1996 đến năm 2010 Thành phố Hà Nội sẽ thu hồi gần 14.000 ha đất nông nghiệp phục vụ cho các dự án đầu tư phát triển đô thị, sản xuất kinh doanh... và sẽ có khoảng 125.000 lao động nông nghiệp trong độ tuổi không còn đất để sản xuất nông nghiệp. Như vậy, trừ phần diện tích thu hồi sử dụng cho mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, mỗi một ha đất nông nghiệp sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, chủ dự án phải đào tạo, tuyển dụng ít nhất : 125.000/14.000 ha = 9 lao động nông nghiệp trong độ tuổi tại địa phương bị thu hồi đất nông nghiệp. Để có kế hoạch lâu dài và chủ động trong khâu giải quyết việc làm cho người lao động thông qua các chương trình hướng nghiệp và dạy nghề, tạo điều kiện cho sự phát triển ổn định, bền vững của Thành phố, cần có chủ trương nghiên cứu Thành phố lập quỹ giải quyết việc làm để hỗ trợ cho nông dân bị thu hồi đất sản xuất học nghề, hướng nghiệp, nguồn thu từ các dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, tiền thuê đất theo quy định chung. Các dự án phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch trên địa bàn phải ưu tiên tuyển dụng lao dộng là người địa phương nơi sử dụng đất. * Các ưu điểm của giải pháp trên; + Giúp cho công tác bồi thường thiệt hại trên địa bàn Thành phố được thực hiện tốt hơn, đảm bảo được sự chính xác trong công tác đền bù, tránh được các khiếu kiện đông người. + Đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, công tác di dân tái định cư, ổn định cuộc sống cho người bị ảnh hưởng. + Tạo được một tương lai tốt cho người bị mất đất, đặc biệt là mất đất nông nghiệp, tránh được một mối hiểm hoạ rất lớn, đó là nạn thất nghiệp và tệ nạn xã hội. + Hoàn thiện chính sách, giúp Nhà nước có biện pháp quản lý đất đai tốt hơn và Thành phố ngày càng được xây dựng đẹp hơn, hiện đại hơn. + Là tài liệu để các nhà hoạch định chính sách, học hinh, sinh viên và các bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực giải phóng mặt bằng tham khảo. KẾT LUẬN Dù bất kỳ ở giai đoạn nào của quá trình phát triển đất nước, các chính sách pháp luật của Nhà nước ta đều bảo đảm hai mục tiêu: Đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, bảo vệ quyền hợp pháp của công dân. Các chính bồi thường giải phóng mặt bằng của nước ta cũng vậy. Đáp ứng được nhu cầu xây dựng, đáp ứng sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, bảo đảm sự ổn định xã hội. Theo Luật đất đai 1993 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng pháp luật đã cho phép đất đai tham gia chuyển dịch trong giao lưu dân sự. Do vậy việc bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề nhạy cảm, liên quan đến đời sống, việc làm của nhiều người và là vấn đề ảnh hưởng không nhỏ đến ổn định chính trị- xã hội. So với những chính sách bồi thường trước đây, chính sách bồi thường từ khi có Luật đất đai 1993 ra đời đã thay đổi hẳn về bản chất. Pháp luật đã thừa nhận đất đai có giá và tham gia lưu chuyển trong lưu thông dân sự. Như vậy khi lập phương án bồi thường , vấn đề quan trọng là bồi thường về đất (bồi thường cây cối, hoa màu chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ) và tái định cư. Trong thời gian vừa qua, cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng đẫ thực hiện triển khai rất nhiều dự án, nhằm thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển, mà theo đó chính sách bồi thường , GPMB đóng vai trò then chốt trong việc Nhà nước thu hồi đất để triển khai các dự án đó. Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng kinh tế, xã hội như hiện nay; do nhu cầu về đất đai của sự công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước nói chung và công cuộc phát triển Thủ đô nói riêng, các quy định về bồi thường thiệt hại, GPMB hiện hành đã dần trở lên lạc hậu, không đáp ứng kịp với sự phát triển chung của xã hội; quá trình thực hiện gặp không ít những vướng mắc, bất cập và ít nhiều là nguyên nhân gây lên những khiếu kiện kéo dài, tốn kém thời gian và tiền của, làm ảnh hưởng không ít đến khả năng khai thác tiềm năng tài nguyên của đất nước, ảnh hưởng đến khả năng sử dụng vốn của các nhà đầu tư. Do vậy Thành phố cũng như cả nước cần sớm vào cuộc để có biện pháp khắc phục tình trạng trên. TÀI LIỆU THAM KHẢO. + Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ ngiã Việt Nam, + Luật đất đai năm 1988. + Luật đất đai năm 1993. + Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. + Luật sửa đổi bổ sung một số điều củat Luật đất đai năm 2001 + Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. + Văn bản pháp quy về công tác quản lý đất đai ban hành ở Việt Nam. + Các Nghị định quy định của Chính phủ về công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. + Các văn bản pháp quy của Thành phố Hà Nội ban hành để thực hiện công tác quản lý đất đai cúng như thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB. + Báo cáo về quỹ nhà đất và kế hoạch xây dựng khu tái định cư từ năm 2002- 2005. + Báo cáo, đánh giá tình hình thực hiện công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội các năm 2001, 2002, 2003. + Giáo trình Nguyên lý thị trường bất động sản : chủ biên GS. TSKH Lê Đình Thắng. + Các báo cáo của các quận, huyện về tình hình thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB. + Một số tờ trình, Quyết định phê duyệt của UBND Thành phố Hà Nội về phương án bồi thường thiệt hại đối với một số dự án trên địa bàn Hà Nội. + Tập hợp các chuyên đề báo cáo hội thảo đề tài giải pháp đẩy nhanh công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Một số ý kiến tiếp thu từ thực tế và các tài liệu bổ sung khác có liên quan. ._.