Giao đất và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội

ớc ta, vấn đề đất đai và nhà ở luôn luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Trong những năm qua, để phù hợp với bước chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng XHCN, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, đồng thời động viên khuyến khích được các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1993 thì giao đất và đăng ký cấp GCNQSDĐ là những nội dung quan trọng trong 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nó là những nội dung hoàn toàn khác nhau về mặt bản chất; Giao đất là cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, còn cấp GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy vậy chúng có mối quan hệ mật thiết bổ sung cho nhau và có quan hệ hữu cơ, thường xuyên với tất cả các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Vấn đề đất đai ở Hà Nội là vấn đề rất nhạy cảm, tác động và liên quan tới các lĩnh vực chính trị, kinh tế - xã hội, trật tự an ninh của Thành Phố . Cùng với quá trình đô thị hoá, diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội ngày càng bị thu hẹp và giá trị đất nông nghiệp ngày càng cao dưới tác động của nền kinh tế thị trường. Chính vì lẽ đó mà nhu cầu về việc thực hiện quyền và sự chuyển dịch đất đai ngày càng diễn biến phức tạp, đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan, ban ngành có liên quan. Xuất phát từ đó em đã chọn đề tài: Giao đất và đăng ký cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. Với những kiến thức tiếp thu được ở nhà trường, cơ quan thực tập và hiểu biết ngoài xã hội, em mong muốn được góp thêm một vài suy nghĩ nhằm hoàn thiện công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ trên cả nước nói chung và của Thành Phố Hà Nội nói riêng. Đề tài ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung chính gồm 3 chương. Chương I. Cơ sở pháp lý của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp. Chương II. Thực trạng công tác giao đất và cấp giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông Nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. Chương III. Phương hướng và một số kiến nghị về giải pháp hoàn thiện việc giao đất và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp nghiên cứu xuyên suốt và bao trùm của các khoa học. Vì vậy trong quá trình nghiên cứu đề án này có sử dụng phương pháp trên để làm cơ sở nền tảng trong phương pháp luận nghiên cứu của mình. Do trình độ và thời gian có hạn bài viết chắc chắn rằng không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cô, các cô chú ở phòng ĐKTK Sở Địa Chính Nhà Đất Hà Nội cũng như của bạn đọc, để bài viết được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn Th.S Hoàng Cường-Giáo viên hướng dẫn chính, Cán bộ Nguyễn Văn Thịnh- Chuyên viên Sở Địa Chính - Nhà Đất Hà Nội cùng các thầy cô giáo, các cô, các chú trong cơ quan đã giúp em trong suốt thời gian qua. Chương I Lý luận chung về giao đất và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp I. NHữNG quy định CHUNG về chế độ sở hữu và sử dụng đất nông nghiệp. 1.Sở hữu đất đai. X ét về nguồn gốc, đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động và do vậy là sản phẩm chung của xã hội trong quá trình vận đông đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai là điều kiện chung của lao động và đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là địa điểm, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông. Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất hình thành các vùng kinh tế của đất nước. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội nhưng đối với mỗi ngành nó có vị trí khác nhau, đối với ngành Nông nghiệp thì đất đai là điều kiện đầu tiên để tồn tại và phát triển. Một vai trò hết sức quan trọng khác đất đai là một trong những bộ phận của lãnh thổ quốc gia. Như vậy, đất đai góp phần không nhỏ trong việc quyết định sự phát triển của một quốc gia. Hiện nay Việt Nam là nước thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Các nước khác trên thế giới, ngoài một số nước vừa tồn tại sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể thì đa phần thuộc sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1992 của nước CHXHCN Việt Nam đã ghi nhận: Toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là một định hướng chính trị cơ bản xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách mạng hiện nay, đảm bảo cho nguồn tài nguyên đất đai được quản lý tập trung, thống nhất và hiệu quả sử dụng được nâng cao. Là chủ sở hữu toàn bộ vốn đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất, mà việc làm đó lại thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao đất cho sử dụng. Điều này một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay, ban hành luật pháp, mặt khác biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai. Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm. Khái niệm và phân loại đất Nông Nghiệp. Theo quan niệm thông thường của người Việt Nam thì đất Nông Nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa nước, trồng cây hoa màu như ngô, khoai, sắn và một số loại cây lương thực khác. Thực tế thì việc sử dụng đất vào mục đích Nông Nghiệp rất rộng rãi, nó không chỉ là số diện tích trồng lúa nước mà còn là diện tích đồng cỏ để chăn nuôi, diện tích mặt nước để nuôi trồng thuỷ sản, diện tích đất để trồng các cây công nghiệp ngắn ngày và dài ngày. Nhìn chung khi đề cập tới khái niệm đất Nông Nghiệp người ta không bàn cãi gì nhiều và được định nghĩa khá rỏ ràng trong các văn bản pháp luật. Cụ thể Điều 42 Luật đất đai quy định: Đất Nông Nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất Nông Nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về Nông Nghiệp. Từ định nghĩa trên có thể chia đất Nông Nghiệp thành những loại sau: Đất canh tác hàng năm dùng vào mục đích trồng cây lương thực, thực phẩm mà thời gian canh tác dưới một năm. Đất canh tác trồng cây lâu năm như các cây ăn quả, cây công nghiệp, mà thời gian sinh trưởng của nó từ một năm trở lên. Đất đồng cỏ phục vụ cho chăn nuôi. Đất ao hồ, đầm gọi chung là đất có mặt nước sử dụng vào mục đích Nông Nghiệp như nuôi trồng thuỷ sản, các diện tích mặt nước để nuôi tôm, cá, ếch và các loại động vật thuỷ sinh khác. Theo quy định của Điều 27 Luật đất đai năm 1988, các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất giao cho từng hộ và cá nhân mức đất 10% diện tích đất Nông Nghiệp canh tác của toàn xã thì nay nhập chung số đất đó vào quỹ đất để giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Theo tinh thần của Luật đất đai năm 1993, ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất Nông Nghiệp trực tiếp cho hộ gia đình trên nguyên tác giao hết một lần, chỉ để lại quỹ đất dự phòng 5% mà thôi. Không còn hình thức hợp tác xã giao lại, khoán cho hộ gia đình và cá nhân. Chủ thể quyền sử dụng đất nông nghiệp. Chủ thể quyền sử dụng đất Nông Nghiệp là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất Nông Nghiệp để sử dụng. Chủ thể đó bao gồm: 3.1 Các nông trường, trạm trại quốc doanh của Nhà nước. Các tổ chức này được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất cho các nông trường, trạm trại quốc doanh là ủy ban nhân dân tỉnh và các thành phố trực thuộc Trung Ương theo Điều 24 Luật đất đai. 3.2 Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Nông Nghiệp. Đối tượng để tính giao đất sử dụng ổn định và lâu dài là nhân khẩu Nông Nghiệp thường trú tại địa phương (kể cả người đang làm nghĩa vụ quân sự). Những người sống chính bằng nghề nông, cư trú tại địa phương, chưa có hộ khẩu thường trú, nhưng được Uỷ ban nhân dân xã, phường xác nhận (như trường hợp đi vùng kinh tế mới bỏ về) thì cũng được tính là nhân khẩu nông nghiệp. Được tính là nhân khẩu Nông Nghiệp còn có những cán bộ viên chức Nhà nước nghỉ mất sức hoặc cho giảm biên chế về sống ở địa phương chỉ được hưởng trợ cấp một lần hoặc được hưởng trợ cấp một số năm, nhưng nay đã hết thời hạn được hưởng trợ cấp. Một số trường hợp sau, nếu có nhu cầu về ruộng đất, có khả năng sản xuất thì tuỳ theo quỹ đất ở mỗi xã và tuỳ từng đối tượng cụ thể mà Uỷ ban nhân dân xã cho họ được đấu thầu, giao thầu, cho thuê có thời hạn một số diện tích trong quỹ đất dự phòng chưa sử dụng của xã đến để họ có đất sản xuất. Đó là: cán bộ công nhân viên chức đã nghỉ vì giảm biên chế theo quyết định 176/HĐBT nhưng được hưởng chế độ trợ cấp thường xuyên; cán bộ viên chức, bộ đội về hưu sống với gia đình tại địa phương; con cán bộ viên chức ở nông thôn đến tuổi lao động nhưng chưa có việc làm; một vài trường hợp tương tự khác, kể cả sinh con ngoài kế hoạch thì cũng được giao quỹ đất để ổn định sản xuất nông nghiệp. Theo tinh thần Luật đất đai năm 1993, ruộng đất giao cho hộ gia đình và cá nhân được giao một lần và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Số nhân khẩu có tăng hoặc giảm xuống sau ngày chính quyền địa phương đã giao đất chính thức thì vẫn không điều chỉnh mức đất. Thời hạn và hạn mức sử dụng đất nông nghiệp. 4.1 Thời hạn sử dụng đất Nông Nghiệp. Vấn đề thời hạn sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất Nông Nghiệp luôn là vấn đề nóng bỏng, thời sự được mọi ngành, mọi cấp và mọi công dân quan tâm, nhất là khi điều đó được quy định trong Luật đất đai. Có nhiều quan niệm khác nhau khi đề cập đến thời hạn sử dụng đất, chẳng hạn có quan niệm cho rằng: việc giao đất theo thời hạn cần phân chia theo hai loại quỹ đất. Loại quỹ đất thứ nhất cần đảm bảo đời sống tối thiểu của mỗi người dân thì giao lâu dài, gần như là vĩnh viễn. Loại quỹ đất thứ hai giao có thời hạn thì giao cho đấu thầu, giao thầu để cấp cho các đối tượng khó khăn, có nhân khẩu dôi ra. Có ý kiến khác cho rằng: nếu giao đất lâu dài, vĩnh viễn thì quy định quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước sẽ không có ý nghĩa. Vì vậy, Điều 20 Luật đất đai quy định là Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài. Thời hạn giao đất sử dụng ổn định, lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Với quy định như vậy, một giải pháp quan trọng đã được đưa ra nhằm xoá bỏ trạng thái vô chủ trong quan hệ ruộng đất, làm cho các hộ nông dân yên tâm đầu tư sản xuất. Đó cũng là khẳng định trên thực tế tư tưởng hộ nông dân là đơn vị kinh tế tự chủ. 4.2 Hạn mức sử dụng đất Nông Nghiệp. Lần đầu tiên tại Điều 44 Luật đất đai đã quy định về vấn đề hạn mức đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và hạng mức đất Nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất trống và đồi núi trọc sử dụng vào mục đích Nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản Đối với đất Nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản: Các tỉnh: Cà Mau, Bạc Liêu, Kiên Giang, Sóc trăng, Cần Thơ, An Giang Vĩnh Long, Trà Vinh, Đồng Tháp, Tiền Giang, Long An, Bến Tre, Tây Ninh, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Thành phố Hồ Chí Minh, không quá 3 ha cho mỗi loại đất. Các tỉnh và thành phố TW khác không quá 2 ha cho mỗi loại đất. Đối với đất Nông nghiệp trồng cây lâu năm: Các xã đồng bằng không quá 10 ha. Các xã trung du miền núi không quá 30 ha. Đối với đất trống, đồi núi trọc, đất vùng triều, mặt nước eo vịnh đầm phá, đất khai hoang, lấn biển thì hạn mức đất của hộ cá nhân sử dụng do Uy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung Ương quyết định, Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và kết qủa sản xuất của họ, đảm bảo thực hiện chính sách khuyến khích, Tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng các loại đất này vào mục đích sản xuất Nông nghiệp nuôi trồng thuỷ sản. Hộ gia đình sử dụng nhiều loại đất để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản và đất trống đồi núi trọc, đất vùng triều, mặt nước eo vịnh đầm phá, đất khai hoang, lấn biển thì hạn mức đất sử dụng được xác định riêng cho từng loại đất theo quy định đã nêu ở trên. Đối với đất vượt hạn mức sử dụng của hộ gia đình, được giải quyết như sau: Hộ gia đình đang sử dụng đất Nông nghiệp vượt hạn mức mà là đất được giao hoặc do khai hoang, vỡ hoá và các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác trước ngày 1/1 1999 thì được tiếp tục sử dụng và phải nộp thuế bổ sung phàn diện tích đất vượt hạn mức theo quy dịnh cả pháp luật. Và thời hạn sử dụng phần diện tích đất vượt hạn mức của hộ gia đình cá nhân bằng một phần hai thời hạn giao đất đối với từng loại đất theo quy định trên sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuê đất. Đối với diện tích đất vượt hạn mức của hộ gia đình có sau ngày 1/1 1999 thì hộ gia đình, cá nhân phải chuyển sang thuê phần diện tích vượt quá hạn mức đó. Đất vượt hạn mức do chiếm dụng trái phép thì tuỳ trường hợp cụ thể, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đề nghị UBND Huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét để thu hồi hoặc phải chuyển sang cho thuê đất. II. Giao đất và cấp GCNQSDĐ. 1. Bản chất của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ. Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Giấy CNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Chúng ta cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của hai khái niệm: quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất. 2. Vai trò của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ. Hoạt động trên thực tế của cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm: 1/ Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính. 2/ Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất; 3/ Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 4/ Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; 5/ Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 6/ Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất; 7/ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Như vậy, giao đất và cấp GCNQSDĐ là những nội dung quan trọng trong 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo đúng quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Nhà nước thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều chỉnh giữa các loại đất, các vùng kinh tế. Trên cơ sở giao đất và cấp GCNQSDĐ các cơ quan quản lý theo dõi thực hiện biến động các loại đất đai, điều tiết thuế, điều tiết cả sự tích tụ theo ý chí của Nhà nước, tạo điều kiện để thực hiện các chủ trương, chính sách như: Thế chấp vay vốn, lập kế hoạch sản xuất... Cũng như các công tác khác có liên quan đến chương trình phát triển Nông nghiệp và nông thôn các vùng. Giao đất và cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích củat các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Người sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có người khác xâm phạm đến lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất đai của mình, được Nhà nước quan tâm, hướng dẫn, giúp đỡ trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai. Chính những yếu tố này giúp cho người dân yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. GCNQSDĐ còn có giá trị như là một tài sản thế chấp, là cơ sở pháp lý giữa người đi vay và tổ chức cho vay vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất đầu tư phát triển sản xuất. Vì việc thực hiện quyền thế chấp chỉ được thực hiện khi người dân có GCNQSDĐ (theo Quyết định số 67/1999/QĐ-TTg ngày 30/3/1999 củaThủ tướng Chính phủ về một số chính sách tín dụng ngân hàng phục vụ phát triển Nông nghiệp và nông thôn thì các hộ nông dân được vay vốn đến 10 triệu đồng không cần thế chấp tài sản nhưng với điều kiện là có đơn vay kèm theo GCNQSDĐ) Trong quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đòi hỏi chủ sử dụng phải có GCNQSDĐ, nó giống như giấy phép thông hành của người sử dụng đất. Trong điều kiện cơ chế thị trường thì GCNQSDĐ là giấy có giá trị như là một ngân phiếu, đối với thị trường đất đai nó là điều kiện cần thiết để thúc đẩy cho thị trường này phát triển, vì thị trường đất đai thực chất là thị trường trao đổi quyền sử dụng đất do đó đòi hỏi người tham gia chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ. Hoàn thành công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ cho hộ dân sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc trong quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo niềm tin để người sử dụng đất, sử dụng có hiệu quả hơn nguồn tài nguyên vô giá này, cũng như tạo điều kiện để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 3. Các nguyên tắc và căn cứ để giao đất và cấp GCNQSDĐ. Khi tiến hành giao đất nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp cần quán triệt các nguyên tắc sau đây: 1/ Nhà nước ta giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, người được giao đất nông nghiệp không được tự động sử dụng vào mục đích khác khi chưa được cấp có thẩm quyền cho phép và phải quản lý chặt chẽ, sử dụng có hiệu quả, không ngừng cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất. 2/ Người được giao đất phải quán triệt sâu sắc Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Trong thời hạn được giao đất, nếu Nhà nước thu hồi, người sử dụng đất có nghĩa vụ giao lại cho Nhà nước và được đền bù theo quy định. 3/ Đất nông nghiệp sau khi được để lại một tỷ lệ % dùng cho nhu cầu công ích, được giao hết cho nhân khẩu thuộc đối tượng được giao đất, có mặt tại thời điểm giao đất, không được giao đất nông nghiệp theo hộ hoặc theo lao động. 4/ Đối với những xã vừa có đất nông nghiệp vừa có đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp giao theo Nghị định 64/ CP và Quyết định 1615/ QĐ-UB; đất lâm nghiệp giao theo Nghị định 02/ CP và Thông tư 06 của Bộ lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp căn cứ và thời gian sử dụng. Thời hạn giao đất sử dụng ổn định sản xuất nông nghiệp 20 năm đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, 50 năm đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. 5/ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp không phải trả tiền sử dụng đất. 6/ Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất cũ đã giao cho người khác sử dụng, trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, CHXHCNVN. 7/ Đối với các xã trước đây đã giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng 10 - 15 năm nhưng chưa đúng với tinh thần Nghị định 64/ CP của Chính Phủ và Quyết định 1615/ QĐ-UB của UBND Thành phố. UBND các huyện có trách nhiệm chỉ đạo các xã thực hiện đúng bản hướng dẫn này. 8/ Giao đất trên cơ sở hiện trạng, hạn chế xáo trộn lớn, bảo đảm đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, phải được đại hội xã viên nhất trí và Hội đồng nhân dân tại địa phương thông qua. 9/ Đối với đất xâm canh, chính quyền địa phương nơi có hộ gia đình, cá nhân thường trú phải tính toán cân đối và giao đất theo định mức, Chính quyền địa phương nơi có đất làm thủ tục cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất xâm canh và gửi bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chính quyền địa phương nơi người sử dụng đất xâm canh thường trú. 4. Đối tượng được cấp GCNQSDĐ. Người sử dụng đất Nông nghiệp được đăng ký vào sổ địa chính và cấp GCNQSDĐ nếu có các điều kiện sau: Đang sử dụng đất có chứng từ, giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng ổn định không có tranh chấp được UBND xã phường, thị trấn nơi có đất xác nhận. Những giấy tờ về nguồn gốc sử dụng được coi là hợp pháp gồm: (Theo công văn số 1427/ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính; Nghị định 17/1999/NĐ- CP của Chính Phủ). Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc các giấy tờ giao đất khác do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính Phủ cách mạng lâm thời cộng hoà Miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai. Những giấy tờ chuyển nhượng đất của người sử dụng đất hợp pháp từ 1980 trở về trước mà được chính quyền địa phương xác nhận. Giấy tờ thừa kế đất, bản án hoặc quyết định của toà án giải quyết việc thừa kế đất có hiệu lực. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ địa chính. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp. Riêng trong quá trình đăng ký biến động đất đai, phải có các giấy tờ: Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất phải có quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác nhận(theo quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP) kèm theo GCNQSDĐ đã cấp có thữa đất biến động và chứng từ thu nộp tiền các loại (nếu có). Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất của toà án đã có hiệu lực kèm theo GCNQSDĐ đã cấp có thữa đất thừa kế. Trường hợp mất đất do thiên tai như: sụt lỡ đất, cát bồi lấp, ngập lụt vĩnh viễn không còn khả năng sử dụng: phải có biên bản xác nhận của chính quyền cơ sở. Người sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ hợp pháp phải được UBND cấp xã xác nhận trong trường hợp sau: Có giấy tờ hợp pháp nhưng đã bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh.....còn chứng lý trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan Nhà nước hoặc hợp đồng đăng ký đất xã xác nhận. Người được thừa kế của tổ tiên đã sử dụng qua nhiều thế hệ nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trước nay đang sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. Trường hợp có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng ổn định với quy hoạch. Trình tự và thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ. 5.1 Đăng ký đất đai ban đầu, xét cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhưng chưa đăng ký. 5.1.1. Đối tượng và phạm vi áp dụng. Hộ gia đình và cá nhân : Toàn bộ diện tích đang sử dụng vào tất cả các mục đích. Các tổ chức trong nước gồm các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân: diện tích đất đang sử dụng không thuộc diện chuyển sang thuê đất theo quy định tại chỉ thị 245/TTg ngày 22/4/1996 của Thủ Tướng Chính Phủ; Các doanh nghiệp nông, lâm, ngư nghiệp; Diện tích đât trực tiếp sản xuất Nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Các doanh nghiệp khác: Diện tích đang phải nạp thuế đất theo pháp lệnh thuế nhà đất, diện tích không thuộc diện chuyển sang thuê đất theo quy định tại chỉ thị 245/TTg ngày 22/4/1996 của Thủ tướng Chính Phủ, diện tích đất hiện đang sử dụng phải trả tiền. 5.1.2 Tổ chức đăng ký đất đai và xét cấp GCNQSDĐ được thực hiện theo trìng tự sau: A/ Công tác chuẩn bị Thành lập hội đồng đăng ký Hội đồng đăng ký đất đai là tổ chức yư vấn cho UBND xã, phường, thị trấn trong việc xét đơn đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp xã. Thành phần của Hội đồng đăng ký đất có từ 5 đến 7 thành viên bao gồm các thành viên bắt buộc như sau: Phó chủ tịch UBND xã (phường, thị trấn): Chủ tịch hội đồng. Cán bộ phụ trách tư pháp: Phó chủ tịch hội đồng. Cán bộ địa chính: thư ký Hội đồng, Chủ tịch hội đồng nhân: Uỷ viên Hội đồng. Trưởng thôn, bản, ấp (đối với xã) và tổ trưởng tổ dân phố (đối với phường, thị trấn); Uỷ viên Hội đồng. Riêng trưởng thôn, ấp, bản, tổ trưởng dân phố chỉ tham gia xét duyệt đơn với các đối tượng thuộc phạm vi quản lý. Ngoài các thành viên bắt buộc nói trên, tuỳ tình hình cụ thể quyết định bổ sung thêm những thành viên cần thiết khác. Ngoài các thành viên chính thức của Hội đồng, khi cần thiết Hội đồng được phép mới thêm những người am hiểu về tình hình đất đai của địa phương, những người có hiểu biết về chính sách và pháp Luật đất đai. Uỷ ban nhân dân xã (phường, thị trấn) để xuất nhân sự của Hội đồng, Uỷ ban nhân dân huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) xem xét và ra quyết định thành lập. Chế độ làm việc của Hội đồng. Hội đồng họp dưới sự điều khiển của chủ tịch Hội đồng để xem xét từng đơn kê khai đăng ký trên cơ sở hồ sơ, tài liệu của chủ sử dụng dất đã được chuyên môn giúp việc chuẩn bị, thẩm tra phân loai. Việc xét duyệt của hội đồng có thể được tiến hành đồng loạt cho nhiều hồ sơ đăng ký (trong trường hợp tổ chức kê khai đăng ký đồng loạt) hoặc cho một số ít hồ sơ (trong trường hợp kê khai đăng ký đơn lẻ). Kết quả làm việc của Hội đồng được ghi thành Biên bản; Biên bản phải thông qua toàn thể Hội đồng, có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng và thư ký Hội đồng. Hội đồng làm việc theo nguyên tắc “biểu quyết theo đa số”, ý kiến không thống nhất với kết luận chung được bảo lưu và ghi vào Biên bản. Trong quá trình Hội đồng làm việc, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm cử cán bô các phòng có liên quan như Phòng địa chính, Phòng tư pháp, Phòng xây dựng (đối với phường, thị trấn) tham dự thường xuyên để hướng dẫn chuyên môn, pháp luật và theo dõi nắm chắc tình hình tạo cơ sở cho việc thẩm tra để trình lên các cấp xét duyệt. 2. Thành lập tổ chức chuyên môn giúp việc (gọi tắt là tổ Đăng ký đất). Nhiệm vụ: trực tiếp giúp UBND xã (phường, thị trấn) triển khai thực hiện toàn bộ công việc chuyên môn trong quá trình tổ chức kê khai đăng ký đất, lập hồ sơ địa chính, chuẩn bị hồ sơ để trình lên các cấp có thẩm quyền xét giấy chứng nhận quyền sử dụng dất. Tổ Đăng ký đất gồm các thành phần: Cán bộ địa chính xã (phường, thị trấn): tổ trưởng; Các thành viên khác trong tổ gồm các cán bô của UBND am hiểu tình hình đất đai của địa phương như kế hoạch, thống kê, thuế, chủ nhiệm hoặc phó chủ nhiệm hợp tác xã nông nghiệp (nếu có), trưởng thôn (bản năng tiếp thu nhanh kỹ thuật chuyên môn viết chữ đẹp). Số lượng người tuỳ thuộc vào quy mô địa bàn kê khai đăng ký và công nghệ lập hồ sơ địa phương. Tuỳ theo điều kiện cụ thể của mỗi địa phương Phòng Địa chính cấp huyện có thể cử cán bộ chuyên môn trực tiếp tham gia là thành viên thường xuyên của tổ chức, lực lượng chuyên môn này có thể hoạt động như một lực lượng chuyên trách của cấp trên về trực tiếp giúp cấp xã tổ chức triển khai. Trong quá trình triển khai ở mỗi xã (phường, thị trấn) phải đảm bảo thường xuyên có sự chỉ đạo, kiểm tra về chuyên môn của cán bộ đăng ký đất đai của Sở Địa chính. 3. Xây dựng phương án, có kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký đất đai của xã (phường, thị trấn) phù hợp với chủ trương chung của tỉnh (Thành phố trực thuộc Trung ương), huyên (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) và đặc điểm cụ thể của từng địa phương; xác định rõ các giải pháp cụ thể về chuyên môn, tổ chức thảo luận và thông qua phương án kế hoạch tại xã (phường, thị trấn), trình UBND cấp huyện phê duyệt. 4. Thu thập các tài liệu có liên quan phục vụ cho công tác kê khai, đăng ký đất đai và tổ chức xét duyệt hồ sơ. 5. Chuẩn bị vật tư kỹ thuật, biểu mẫu sổ sách, văn phòng phẩm cần thiết. 6. Tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho các cán bộ tham gia. 7. Quán triệt chủ trương, kế hoạch và biện pháp thực hiện trong tổ chức Đảng, chính quyền đến các tổ chức quần chúng, từ cán bộ lãnh đạo đến từng người dân, tuyên truyền, phổ biến để tất cả các chủ sử dụng đất nhận thức rõ trách nhiệm và nghĩa vụ để tự giác chấp hành. B/ Kiểm tra đánh giá các tài liệu hiện có. Trước khi bước vào triển khai phải tiến hành đánh giá các tài liệu hiện có ở địa phương có liên quan đến đất đai, gồm có: Các loai bản đồ giải thửa, bản đồ địa chính cũ, bản đồ địa chính mới thành lập (nếu có). Các loại tài liệu đo đạc bản đồ khác có liên quan như sơ đồ giao đất, bản đồ quy hoạch của địa phương, v...v... Các loại hồ sơ đất đai cũ; Tổ chức thực hiện các công việc cần thiết để hiện cải tài liệu, bản đồ, sổ sách cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất đai thời điểm đăng ký. C/ Tổ chức kê khai đăng ký đất đai: Tổ chức kê khai đăng ký đất đai được tiến hành theo trình tự sau: Liệt kê danh sách chủ sử dụng đất đai cần đăng ký, chuẩn bị địa điểm đăng ký, lịch đăng ký phù hợp với từng loại đối tượng và từng địa bàn cụ thể, phổ biến hướng dẫn cụ thể mọi chủ sử dụng đất thực hiện, chuẩn bị đầy đủ các tài liệu, bản đồ, biểu mẫu cần thiết phục vụ việc kê khai đăng ký, phân bổ lực lượng cán bộ chuyên môn để hướng dẫn kê khai đăng ký tại từng điểm. Hướng dẫn để từng chủ sử dụng dất kế khai theo mẫu (Mẫu số 6a/ ĐK); chuẩn bị các hồ sơ có liên quan kèm theo. Chủ sử dụng đất kê khai và nộp hồ sơ kê khai tại UBND xã (phường, thị trấn), hồ sơ bao gồm: Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất. Các gấy tờ pháp lý kèm theo về nguồn gốc của đất đai đang sử dụng. Bản đồ địa chính khu đất hoặc sơ đồ trích đo thửa đất (đối với các trường hợp đăng ký đơn lẻ). Xét duyệt đơn đăng ký tại xã (phường, thị trấn). Uỷ ban nhân dân xã (phường, thị trấn) chịu trách nhiệm để xác nhận vào đơn đăng ký của từng chủ sử dụng đất trên cơ sở nghiên cứu kết luận của Hội đồng Đăng ký đất và các quy định của pháp luật. Trình tự thực hiện như sau: Trên cơ sở kê khai của chủ sử dụng đất, tổ Đăng ký đất đai tiến hành thanh tra, xác minh và lập hồ sơ đầy đủ hoặc chưa đầy đủ, hợp lệ hoặc chưa hợp lệ, rõ về nguồn gốc đất đai hoặc chưa rõ, v...v... để trình Hội đồng đăng ký đất đai. Tổ chức hội nghị xét đơn; Hồi đồng đăng ký đất đai nghe bao cáo kết quả tổng hợp kê khai, kết quả thẩm tra xác minh._. các đơn đăng ký đất; Hội đồng xét đơn kê khai của từng chủ sử dụng đến từng thửa đất để xác nhận về các mặt: Xác định cơ sở pháp lý về quyền sử dụng trên từng thửa đất đã đăng ký; Đánh giá hiện trạng sử dụng đất về các mặt: diện tích, mục đích sử dụng, thời điểm sử dụng, thời hạn sử dụng, v...v... theo các nội dung đã kê khai. Phân tích chi tiết về nguồn gốc và những thay đổi trong quá trình sử dụng trong những trường hợp cần thiết. Trên cơ sở xem xét các mặt nói trên, Hội đồng xác định rõ: các trường hợp có đủ điều kiện để được đăng ký và đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ; các trường hợp chưa đủ điều kiện phải quả xử lý mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Hội đồng thảo luận và đề xuất giải pháp xử lý đối với các trường hợp vi phạm. Kết quả xét duyệt và kết luận của Hội đồng đều phải ghi chi tiết vào biên bản họp xét duyệt hàng ngày, trên cơ sở đó tổng hợp vào biên bản chung (theo mẫu số 8/ĐK). Công bố công khai hồ sơ xét duyệt: Sau khi Hội đồng đăng ký đất đai có kế luận, UBND xã (phường, thị trấn) tổ chức công bố công khai kết quả đã xét duyệt để mọi người dân được tham gia ý kiến. Thời gian công bố công khai là 15 ngày (theo mẫu 11/ĐK). Hết thời hạn này UBND xã (phường, thị trấn) lập biên bản công bố công khai hồ sơ (Theo mẫu 12/ĐK). Đối với những trường hợp có khiếu nại hoặc có những vấn đề mới được nhân dân phát hiện, UBND xã (phường, thị trấn ) tổ chức thẩm tra xác minh để hội đồng xét duyệt bổ sung và thông qua kế quả xét duyệt. Lập hồ sơ kết quả xét duyệt đơn đăng ký ở cấp xã và trình duyệt tại các cấp có thẩm quyền. Hồ sơ kết quả xét đơn đăng ký bao gồm: Hệ thống đơn xin đăng ký của từng chủ sử dụng đất đã được ghi ý kiến của Hội đồng và xác nhận của UBND xã (phường, thị trấn) kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất; Bản sao bản đồ địa chính. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xác định ranh giới thửa đất (đối với phường và thị trấn); Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất (mẫu số 8/ĐK). Tờ trình của UBND xã (phường, thị trấn), kèm theo danh sách đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ, biểu tổng hợp giải quyết các trường hơp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (mẫu số 13/ĐK và số 10/ĐK). Hồ sơ trình UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) được lập riêng cho 2 loại riêng biệt như sau: Loại cho các đối tượng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp huyện (huyện, thị xã, thảnh phố thuộc tỉnh). Loại cho các đối tượng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương). * Thủ tục xét duyệt của UBND cấp có thẩm quyền. Kiểm tra thẩm định của cơ quan chuyên môn. Căn cứ vào hồ sơ xét duyệt của UBND xã (phường, thị trấn) đã trình lên UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) sở Địa chính chủ trình cùng phòng địa chính tổ chức kiểm tra toàn bộ hồ sơ xét đơn đăng ký theo các nội dung sau: Kiểm tra mức đô đầy đủ của hồ sơ tài liệu theo quy định; Kiểm tra kết quả xét duyệt trên các tài liệu: Đơn đăng ký, biên bản xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai, biểu tổng hợp xử lý vi phạm về các mặt: Phân loại đơn đăng ký: đủ điều kiện, chưa đủ điều kiện phải xử lý để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải tiếp tục xử lý. Hình thức xử lý từng trường hợp chưa hoặc không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ. Kết quả kiểm tra ghi vào biểu (theo mẫu 15/ĐK). Kiểm tra kỷ thuật về mặt hình thức, quy cách trình bày từng tài liệu, đối soát để kiểm tra tính đồng bộ, thống nhất giữa đơn đăng ký với bản đồ địa chính, biên bản xét duyệt của Hội Đồng đăng ký đất đai, danh sách đề nghị cấp GCNQSDĐ. Kết quả kiểm tra ghi vào biểu (theo mẫu 14/ĐK) Thực hiện các công việc cần thiết dưới đây: Ghi ý kiến kết luận khi đã kiểm tra từng đơn xin đăng ký sử dụng đất. Lập tờ trình (mẫu 13/ĐK) kèm theo dự thảo quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ (mẫu 18/ĐK), dự thảo quyết định xử lý các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ (mẫu 19/ĐK). Viết giấy chứng nhận QSDĐ cho các đối tượng có đủ điều kiện. Phòng địa chính có trách nhiệm UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) phê duyệt cho các đối tượng là hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, dự thảo tờ trình để UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) trình UBND tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương) xét duyệt những đối tượng là tổ chức và các hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất thuộc khu vực đô thị. Sở Địa Chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND tỉnh (thành phố trực thuộc TW) phê duyệt cho đối tượng thuộc thẩm quyền sau khi nhận được hồ sơ trình của UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). UBND tỉnh (thành phố trực thuộc TW) và UBND huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) căn cứ vào hồ sơ xét đơn đăng ký ở xã (phường, thị trấn). Biên bản kiểm tra thẩm định và tờ trình của cơ quan địa chính để quyết định phê duyệt việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các chủ sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các đối tượng thuộc thẩm quyền. 5.1.3- Hồ sơ đăng ký gồm: Đơn xin đăng ký QSDĐ: hai bản (mẫu số 6/ĐK). Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: một bản (bản sao có công chứng). Bản đồ địa chính khu đất được thuê hoặc giao: 1 bản (có xác nhận của Sở Địa Chính. Hợp đồng thuê đất: 1 bản (đối với tổ chức thuê đất – bản sao có công chứng). Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê đất - đã kê khai theo chỉ thị 245/TTg). * Hồ sơ đăng ký đất nộp tại UBND cấp xã - nơi có đất. Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ trong thời gian 5 ngày UBND xã (phường, thị trấn) phải hoàn thành việc xem xét và đăng ký vào sổ địa chính tại xã và cấp nhận về những biến động trên bản đồ, sổ sách: xác nhận đã đăng ký “đã đăng ký đất đai” vào đơn xin đăng ký QSDĐ (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí địa chính theo quy định và trả lại cho chủ sử dụng đất một tờ đơn để nộp lại Sở Địa Chính hoặc phòng địa chính huyện để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (tuỳ thuộc thẩm quyền ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ). Cán bộ địa chính xã lập hồ sơ đăng ký đất của chủ sử dụng đất đã đăng ký, cập nhật vào hồ sơ địa chính cấp xã, báo cáo phòng địa chính, Sở Địa Chính để cập nhật những thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp. Chú ý: Đăng ký đất đai trong trường hợp này, UBND cấp xã không phải tổ chức xét đơn đăng ký tại hội đồng đăng ký đất đai cấp xã và không phải trình UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Việc này đã được Sở Địa Chính hoặc phòng địa chính thực hiện ngay trong quá trình thụ lý hồ sơ trình UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện để có quyết định để giao đất hoặc cho thuê đất, đồng thời đã trình UBND có cấp thẩm quyền ký giấy chứng nhận QSDĐ ngay sau khi có quyết định giao đất. Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ được giữ lại tại Sở Địa Chính hoặc Phòng Địa Chính, giấy này chỉ được trao cho chủ sử dụng đất sau khi có xác nhận đã đăng ký của UBND cấp xã vào đơn xin đăng ký sử dụng đất.  Sơ đồ số 1: Tóm tắt quy trình đăng ký ban đầu Chuẩn bị Lập HĐĐK Thuthập đánh giá tài liệu Xây dựng kế hoạch Chuẩn bị vật tư kinh phí T/chức lực lượng Tuyên truyền Khai thác tài liệu hiện có T/chức đo đạc đơn giản Chủ sử dụng tự do Chỉnh lý bổ sung Soát xét tên chủ loại đất Sao in bản đồ Lập hồ sơ ĐK của chủ sử dụng Xét đơn ĐK tại xã và lập hồ sơ cấp có thẩm quyền duyệt Kiểm tra thẩm định của cơ quan ĐC UBND tỉnh, huyện phê duyệt việc cấp GCN và xử lý vi phạm Lập hồ sơ ĐC và phân cấp quản lý Giao GCN thu lệ phí ĐC thu nộp giấy tờ nguồn gốc đất Thực hiện xử lý các vi phạm Hoàn thành điều tra đo đạc Tổ chức kê khai đăng ký Xét duyệt đơn đăng ký kykýhhh k ư ký đất Thực hiện QĐ của UBND cấp thẩm quyền 5.2 Đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có biến động. 5.2.1 Đối tượng và phạm vi áp dụng Sau khi đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ ban đầu, trong quá trình sử dụng đất, chủ sở hữu đất có trách nhiệm đất đến UBND cấp xã nơi có đất để khai báo và đăng ký biến động đất đai khi đã được cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện các hành vi làm thay đổi đất đai trong các trường hợp sau đây: Thay đổi mục đích sử dụng đất đã ghi trên GCN: Chuyển từ đất xản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sang làm nhà ở, sử dụng vào các mục đích chuyên dùng, bỏ hoang hoá, hoặc ngược lại. Chuyển từ đất trồng lúa nước sang trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp lâu năm) thành ao đầm hay vùng trũng để nuôi trồng thuỷ sản, chuyển từ rừng ngập mặn sang nuôi trồng thuỷ sản, từ rừng sang nương rẫy, trồng cây ngắn ngày...hoặc ngược lại. Thay đổi hình thể thửa đất: Chia một nửa thành nhiều hoặc ngược lại nhằm đáp ứng những yêu cầu khác nhau của người sử dụng đất. Thay đổi QSDĐ: trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chia tách cho QSDĐ: Nhà nước giao, cho thuê thêm đất mới hoặc thu hồi đất đang sử dụng: người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng và tự nguyện trả về cho Nhà nước... Dùng đất để thế chấp vay tiền tại Ngân hàng. Thay đổi thời hạn sử dụng đất 5.2.2 Hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai bao gồm: Giấy tờ pháp lý cho phép thực hiện các biến động của UBND các cấp có thẩm quyền như: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất: hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp QSDĐ đã được UBND xác nhận. Giấy chứng nhận QSDĐ Trích lục bản đồ khu đất có biến động Hoá đơn chứng từ nộp tiền các loại liên quan đến nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng đất (nếu có) phải thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho chuyển quyền sử dụng đất. 5.2.3 Hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai nộp tại UBND xã, phường thị trấn nơi có đất. Sau khi nhận đủ hồ sơ trong thời gian năm ngày các bộ địa chính cấp xã phải hoàn thành các việc sau: Xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ sơ đăng ký, hướng dẫn các chủ sử dụng đất bổ sung hoàn thiện hồ sơ ( nếu cần thiết). Đăng ký nội dung biến động vào sổ theo dõi biến động đất đai, sổ địa chính, sổ mục kê theo đúng quy định tại quyết định 499QĐ/ ĐKTK ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính. Thu lệ phí biến động theo quy định. Lập hồ sơ đăng ký biến động đất đai báo cáo phòng địa chính cấp huyện và Sở Địa Chính cấp tỉnh để cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính lưu tại cấp huyện và cáp tỉnh: nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai để Sở Địa Chính lưu trữ trong hồ sơ địa chính gốc của mỗi xã, phường, thị trấn. Chương II Thực trạng công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông Nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. I. Tình hình thực hiện trên cả nước về giao đất và đăng ký cấp GCNQSDĐ Nông Nghiệp. 1. Sơ lược lịch sử giao đất và đăng ký cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp ở Việt Nam. S au Cách Mạng tháng 8/1945, hậu quả chủ nghĩa chế độ thực dân và chế độ phong kiến để lại rất nặng nề, nhất là quan hệ ruộng đất và bóc lột tô, tức ở nông thôn. Giai cấp địa chủ chỉ chiếm 2% dân số nhưng sở hữu đến 52, 1% ruộng đất, trong khi đó nông dân lao động chiếm 97% dân số chỉ sở hữu 36% ruộng đất. 59, 2% số hộ nông dân không có ruộng cày phải đi cày thuê, cuốc mướn, chịu sự bóc lột năng nề về tô tức. Nạn đói lịch sử 1945 với 2 triệu người chết, chủ yếu là nông dân nghèo không có đất ở đồng bằng Bắc bộ là hậu quả nặng nề của quan hệ ruộng đất bất công trước cách mạng để lại. Vì vậy, sau khi giành được chính quyền, chính quyền cách mạng đặc biệt coi trọng phát triển nông nghiệp, vật chất, động viên họ tăng gia sản xuất phục vụ kháng chiến và kiến quốc. Năm 1949, Chính Phủ ban hành sắc lệnh giảm tô, xoá bỏ các địa tô phụ và sắc lệnh giảm tức, đồng thời tạm cấp ruộng đất thu được của thực dân Pháp và bọn địa chủ chạy vào vùng địch tạm chiếm cho dân nghèo ở nông thôn. Từ đó quan hệ bóc lột bằng tô tức qua các hình thức phát canh thu tô và cho vay nặng lãi ở các vùng giải phóng được khắc phục. Quan hệ sản xuất mới theo các hình thức tổ chức vần công, đổi công tự nguyện giữa những người nông dân được hình thành ở hầu hết các vùng nông thôn miền Bắc đã thúc đẩy sản xuất Nông Nghiệp phát triển, nhất là sản xuất lương thực đảm bảo hậu cần cho kháng chiến. Tiếp theo đó chính sách thuế Nông nghiệp, đầu tư cho thuỷ lợi, khai hoang, cải tạo đồng ruộng và đặc biệt là Luật cải cách ruộng đất được ban hành vào tháng 12/1953 được thực hiện đã tạo ra khí thế mới, động lực mới tiếp sức cho hàng triệu hộ nông dân vùng tự do hăng hái tăng gia sản xuất và xây dựng nông thôn mới. Chính quyền cách mạng cũng đã chia 410 nghìn ha đất của thực dân Pháp và địa chủ phản động cho nông dân nghèo. Mơ ước lâu đời của nông dân và khẩu hiệu “người cày có ruộng” của Đảng đề ra từ năm 1930 đã trở thành hiện thực ở nhiều vùng nông thôn trong cả nước. Quan hệ ruộng đất ở nông thôn miền Bắc đã có sự thay đổi rất quan trọng theo hướng bình đẳng giữa các giai cấp. Sau cải cách ruộng đất, nông nghiệp, nông thôn bước vào thời kỳ hợp tác hoá nông nghiệp mà bước đi đầu tiên là tổ đổi công, vần công tập đoàn sản xuất thí điểm HTX bậc thấp theo quy m”nhỏ. Tuy vào tổ đổi công và tập đoàn sản xuất hoặc HTX sản xuất nông nghiệp bậc thấp nhưng người nông dân vẫn được điều hành lao động và tổ chức sản xuất trên ruộng đất của mình. Được làm chủ ruộng đất và được quyền sử dung thành quả lao động thu được trên đất của mình nên họ quan tâm đến cây trồng, vật nuôi, mùa màng. Do đó kết quả sản xuất Nông nghiệp sau cải cách ruộng đất ở miền Bắc đã tăng lên rõ rệt. Song rất tiếc là thời kỳ hoàng kim đó quá ngắn. Từ năm 1958 cơn lốc của phong trào hợp tác hoá Nông nghiệp theo mô hình sản xuất tập thể, tập trung đã cuốn theo hàng loạt tổ đổi công, tập đoàn sản xuất vào các HTXSXNN từ bặc thấp đến bậc cao. Ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân dần dần được tập trung vào các HTXSXNN bậc cao theo mô hình hợp tác hoá triệt để. Trong các HTX sản xuất Nông nghiệp bậc cao, 95% quỹ đất Nông nghiệp được tập thể hoá do ban quản trị quản lý và điều hành, quy hoạch và kế hoạch do cấp trên giao. Người xã viên chỉ được quyền sử dụng và điều hành 5% quỹ đất HTX giành cho kinh tế phụ. Quan hệ ruộng đất ở nông thôn trong phong trào HTHNN theo mô hình tập thể hoá tiếp tục diễn biến phức tạp theo hướng tách rời giữa đất đai, lao động và kết quả sản xuất. Từ vị trí làm chủ, sau cải cách ruộng đất và xã viên HTX bậc thấp trước đây, người nông dân xã viên HTX bậc cao trở thành người làm thuê ăn diểm cho các HTX Nông nghiệp bậc cao. Ruộng đất, tư liệu sản xuất tập thể trở thành của công, “cha chung không ai khóc”nên bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Đó là thời kỳ quan hệ ruộng đất ở nông thôn bị tha hoá, lao động Nông nghiệp không gắn bó với đất đai. Hậu quả là sản xuất Nông nghiệp sa sút liên tục từ 1960 đến 1975. Sau khi đất nước thống nhất và đi lên CNXH, phong trào cải tạo Nông nghiệp ở Miền Nam được giải phóng theo đúng mô hình HTHNN miền Bắc. Đến năm 1980 toàn miền đã xây dựng được 1518 HTXSXNN, trong đó có 1005 HTX bậc cao và 9350 tập đoàn sản xuất Nông nghiệp. ở Nam bộ phong trào điều chỉnh ruộng đất theo lối cao bằng đã đi ngược lại xu hướng tích tụ ruộng đất vốn có từ lâu ở nông thôn Nam bộ, đụng chạm đến tầng lớp trung nông, lực lượng sản xuất hàng hoá trung tâm ở vùng này. Cả hai cuộc vận động tập thể hoá và điều chỉnh ruộng đất sau giải phóng đã tạo ra những biến đổi phức tạp trong quan hệ ruộng đất ở nông thôn miền nam, nhất là Nam bộ. Hậu quả là sản xuất Nông nghiệp thời kỳ 1976 – 1980 của cả nước rơi vào tình trạng khủng hoảng nghiêm trọng, sản xuất không đủ tiêu dùng. Trước tình hình đó, ở nhiều vung nông thôn miền Bắc nhiều HTXSXNN đã chủ động thực hiện khoán sản phẩm đến hộ sản xuất. Từ kinh nghiệm thực tế của các địa phương, ngày 13/1/1981 Ban Bí thư TW Đảng ra Chỉ Thị 100 về khoán sản phẩm cuối cùng của cây lúa đến nhóm người và lao động (gọi tắt là khoán 100). Dù khoán 100 còn sơ lược, nhưng điều quan trọng là đã chặn đứng được tình trạng tha hoá ruộng đất ở nông thôn, mở ra phương thức mới để hình thành quan hệ ruộng đất theo phương châm gắn đất đai với lao động Nông nghiệp và sản phẩm cuối cùng, khắc phục tình trạng “vô chủ” trong cơ chế tập thể hoá ruộng đất trong mô hình HTXSXNN bậc cao. Kết quả của khoán 100 là bước đầu giải phóng lực lượng sản xuất tạo ra quan hệ sản xuất mới phù hợp hơn, thúc đẩy sản xuất phát triển. Bình quân 5 năm 1981- 1985 sản lượng lương thực tăng 27%. Tuy nhiên, do cách khoán khâu: xã viên 3 khâu, tập thể 5 khâu nên động lực của cơ chế khoán vẫn còn hạn chế. Người nông dân vẫn chưa được toàn quyền sử dụng đất với tư cách là người chủ. Sự chi phối của hợp tác xã và quá trình sản xuất theo cơ chế quan liêu, bao cấp và kế hoạch hoá tập trung vẫn lớn nên vào những năm 1986-1987 quan hệ ruộng đất lại diễn biến phức tạp, sản xuất Nông nghiệp cả nước lại giảm sút. Để khắc phục tình trạng này, nhiều địa phươmg đã thí điểm phương thức khoán hộ. Từ kinh nghiệm thực tế của các địa phương, ngày 5/4/1988 Bộ Chính Trị ra Nghị quyết 10 về đổi mới công tác quản lý Nông nghiệp. Đó là Nghị quyết quan trọng, đánh dấu bước đổi mới sâu sắc và toàn diện trong quan hệ sản xuất, nhất là quan hệ ruộng đất Nông nghiệp và nông thôn. Sau Nghị quyết 10, hàng loạt cơ chế và chính sách mới của Đảng và Nhà nước về Nông nghiệp nông thôn và nông dân được ban hành. Năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, trong đó điểm nổi bật là thừa nhận 5 quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp) làm cho nông dân yên tâm đầu tư thâm canh cải tạo đất và thực hiện quyền điều hành trọn vẹn quỹ đất được Nhà nước giao sử dụng lâu dài. Với những thay đổi đó, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành việc giao đất và cấp GCNQSDĐ ngày càng trở nên bức bách. Nhận thức được điều đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo, công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ bắt đầu triển khai mạnh trên cả nước. Sau khi Luật đất đai năm 1993 và Nghị định số 64/CP của Chính Phủ được ban hành, công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp đã được tổ chức chỉ đạo thực hiện đồng loạt ở các địa phương, song nhìn chung tiến độ còn chậm, trong 5 năm từ 1993 đến 1998, cả nước mới cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho trên 7 triệu hộ, với diện tích trên 3 triệu ha. Từ thực trạng đó. Thủ tướng Chính Phủ đã ban hành chỉ thị số 11/1998/CT-TTg và chỉ thị số 18/1999/CT-TTg về việc đẩy mạnh hoàn thành giao đất và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp.Trong các Chỉ thị đó Thủ tướng Chính Phủ yêu cầu các địa phương cần đảm bảo đúng pháp luật, đơn giản hoá về thủ tục khi tiến hành giao đất và vấp GCNQSDĐ. Để đẩy mạnh và hoàn thành việc giao đất, cấp GCNQSDĐ, cho phép các địa phương áp dụng một số biện pháp cụ thể :căn cứ vào tài liệu hồ sơ hiện có chủ sử dụng đất đai tự kê khai, tự chịu trách nhiệm về diện tích đất đang sử dụng thì được cấp GCNQSDĐ nông nghiệp. Miễn lệ phí cấp GCNQSDĐ cho nông dân của 1715 xã nghèo, vùng sâu vùng xa, vùng cao và các biên giới. Được sử dụng nguồn kinh phí dự phòng ở địa phương để giải quyết kịp thời cho việc cấp GCNQSDĐ. Cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất nông nghiệp có quy hoạch mở rộng đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư nhưng chưa xây dựng. Được ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận đối vơi đất ở đô thị, đất ở nông thôn có kiên quan đến các biến động về chuyển quyền sử dụng đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính (khi thực hiện các quyền theo Nghị định 17/CP thì hộ được nhận GCNQSDĐ phải trả dần hoặc phải trả một lần tiền). Những biện pháp cụ thể, hữu hiệu nêu trên đã có tác động mạnh mẽ đến việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ ở những tháng cuối năm 1999. Để triển khai thực hiện Chỉ thị số 18/CT-TTg, Nghị định số 17/CP, Tổng cục Địa chính đã phối hợp với bộ tài chính ban hành Thông Tư liên tịch 1442/1999/LT-TC-TCĐC ngày 21/9/1999 để hướng dẫn các địa phương trong cả nước; phối hợp với Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn soạn thảo dự thảo trình Chính Phủ ban hành Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28-8-1999 sửa đổi bổ sung một số điều của Bản Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung vào việc giao đất làm muối cho hộ gia đình (bổ sung, sửa đổi Nghị định số 64/CP); đồng thời trình Chính Phủ ban hành nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16-11-1999 về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp (thay thế Nghị định số 02/CP) và Thông tư hướng dẫn thi hành các Nghị định trên. Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo thực hiện nghiêm túc Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính Phủ. Nhiều tỉnh, thành phố đã chỉ đạo chặt chẽ việc kết hợp công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vơí việc giao đất, cấp GCNQSDĐ. Kiểm tra việc trích để quản lý, sử dụng và giải quyết các tồn tại về quỹ đất 5% công ích của xã, phường, thị trấn, kiểm tra thẩm quyền giao đất, cấp đất, trách nhiệm của các cấp chính quyền trong việc triển khai thực hiện Luật đất đai. Kết quả thực hiện. Về giao đất: Theo số liệu thống kê đất đai năm 1999, diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp trên toàn quốc là : 8416.634 ha, trong đó hộ gia đình quản lý sử dụng 80% diện tich. Căn cứ vào tình hình, điều kiện cụ thể của mình các địa phương đã lựa chọn những phương án thích hợp để tiến hạnh giao đất đảm bảo yêu cầu vừa ổn định vừa phát triển sản xuất. Phần lớn các tỉnh, thành phố phía Bắc đều kế thừa kết quả giao đất cho hộ nông dân theo nghị định số 64/CP, không phải điều chỉnh nhiều về ruộng đất. Các tỉnh Nam bộ thực hiện việc giao đất nông nghiệp theo nghị định số 64/CP trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, được xác lập trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Đảng, Nhà nước sau ngày Miền Nam hoàn toàn giải phóng (1975). Đến nay cả nươc ta đã cơ bản hoàn thành việc giao cho 11 triệu hộ nông dân sử dụng đất nông nghiệp và là cơ sở để tiến hành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp. Cấp GCNQSDĐ nông nghiệp : Được sự quan tâm tháo gở về cơ chế, chính sách của Chính Phủ, sự tập trung lãnh đạo của UBND các cấp, sự phối hợp của các ngành hữu quan, đến nay cả nước đã cấp GCNQSDĐ cho 10.417.437 hộ nông dân với diện tích được cấp GCNQSDĐ là 5.852.750 ha chiếm 88.55% về số hộ và 81.79% về diện tích đất nông nghiệp được giao. Chỉ tính riêng trong hai năm thực hiện chỉ thị 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính Phủ, gần 3 triệu hộ nông dân được GCNQSDĐ với diện tích trên 2 triệu ha. Trong đó vùng Bắc trung bộ có kết quả cao nhất và thấp nhất là Tây nguyên. Kết quả cấp GCNQSDĐ cụ thể của các vùng như sau: Vùng miền núi, trung du Bắc bộ đã có 88.76% số hộ và 83.45% diện tích được cấp GCNQSDĐ; Đồng bằng Bắc bộ 82.77% số hô và 76.27% diên tích; Bắc trung bộ 94.01% số hô và 90.88% diện tích; Nam trung bộ 89.75% số hộ và 77.67% diện tích; Tây nguyên 80.38% số hộ và 56.51% diện tích; Đông nam bộ 91.% số hộ và 78.29% diện tích; Đồng bằng công cửu long 91.70% số hộ và 89.081% về diện tích. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn một số tỉnh, thành phố mới đạt được ở mức dưới 855 số hộ nông nghiệp được cấp GCNQSDĐ nông nghiệp. Để khắc phục tình trạng phân tán, manh mún về ruộng đất trong quá trình thực hiện giao đất và cấp GCNQSDĐ, một số địa phương đã tập trung chỉ đạo, tuyên truyền, hướng dẩn và đầu tư cho nông dân chuyển đổi ruộng đất kết hợp với công tác quy họach lại hệ thống kênh mương và đường giao thông nội đồng, đồng thời bê tông hoá hệ thống thuỷ lợi. Đến nay đã có 16 tỉnh, 73 huyện, 890 xã tính hành chuyển đổi ruộng đất mang lại hiệu quả cao, các tỉnh Hà Tây, Hải Phòng, Bắc ninh, ... là những tỉnh đã và đang triển khai thực hiện việc chuyển đổi ruộng đất, một số tỉnh đạt hiệu quả khả quan.Từ chổ mỗi hộ có từ 15 đến 25 thữa ruộng, sau khi chuyển đổi mỗi hộ chỉ còn từ 3 đến 5 thữa. Đây cũng là điều kiện thuận lợi cho việc hiện đại hoá nông nghiệp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiến tới cấp GCNQSDĐ cho từng thữa đất.Trong quá trình thực hiện chuyển đổi ruộng đất, các địa phương đã rà soát lại quỹ đất để giao, tập trung điều chỉnh đất công ích 5% theo hướng để đúng và tập trung, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quả lý và sử dụng. II. Đặc điểm tình hình quản lý sử dụng đất Nông Nghiệp Hà Nội. 1. Diện tích đất Nông Nghiệp Hà Nội. Hiện nay Thủ đô Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên là 91.847, 2 ha, trong đó đất Nông nghiệp là 43.612, 43 ha chiếm 47, 14% diện tích đất tự nhiên, chủ yếu tập trung ở 118 xã ngoại thành; đất canh tác có 39.065, 87 ha chiếm 89, 65% diện tích đất Nông nghiệp. Bình quân đất Nông nghiệp cho 1 nhân khẩu rất thấp, chỉ đạt gần 400m2 và đang có xu hướng giảm nhanh do quá trình phát triển công nghiệp và đô thị. Bảng 1: So sánh diện tích đất Nông nghiệp năm 2000 so với năm 1995, 1990. Loại Đất Diện Tích năm 2000 Năm 2000 so với 1995 Năm 2000 so với 1990 Diện tích năm 1995 Tăng (+) Giảm (-) Diện tích năm 1990 Tăng (+) Giảm (-) Tổng diện tích 43 612, 43 43 865, 25 -252, 82 44 412, 53 -800, 1 Đất trồng cây hàng năm 39 065, 87 40 087, 2 -1 021, 33 40 783, 50 -1 717, 63 Đất trồng cây lâu năm 764, 16 266, 45 +497, 71 287, 20 +476, 96 Nguồn: Số liệu của Sở Địa Chính nhà đất Hà Nội. Thực hiện quy hoạch mở rộng Thủ đô, từ năm 1995 - 2020 Hà Nội dự kiến chuyển 6.310 ha đất Nông nghiệp sang xây dựng công nghiệp và phát triển đô thị, nhiều dự án đã được phê duyệt cắm mốc giới; nhiều dự án mới có dự kiến hoặc chưa rỏ thời gian sử dụng đất gây nhiều khó khăn trở ngại trong công việc giao đất và cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 64/CP như tại xã Hội Xá (huyện Gia Lâm), xã Mễ Trì (huyện Từ Liêm)... Những hộ có đất trong dự án muốn giữ nguyên hiện trạng để được đền bù, còn những hộ có đất ngoài dự án đòi được giao lại đất theo bình quân kể cả khu đất có dự án để cũng được nhận tiền đền bù. Biến động giảm đất Nông Nghiệp lớn hơn biến động tăng: Diện tích đất Nông nghiệp năm 2000 toàn Thành Phố là: 43.612, 43 ha năm 1995 toàn Thành Phố là: 43. 865, 25 ha. Diện tích đất Nông nghiệp năm 2000 so với năm 1995 giảm 252,82 ha. Cụ thể: Biến động tăng của đất Nông nghiệp: Tổng số tăng 1155, 6304 ha Bao gồm: Do chuyển từ đất chuyên dùng sang: 135, 6484 Do chuyển từ đất ở sang 120, 6554 Do chuyển từ đất chưa sử dụng sang 542, 3192 Do thay đổi địa giới hành chính 1, 5313 ha Do các nguyên nhân khác 214, 7261 ha Biến động giảm của đất Nông nghiệp: Tổng giảm là 1408, 4504 Bao gồm: Do chuyển sang đất lâm nghiệp 14, 1498 ha Do chuyển sang đất chuyên dùng 954, 4862 ha Do chuyển sang đất ở 245, 5190 ha Do chuyển sang đất chưa sử dụng 132, 0584 ha Do các nguyên nhân khác 128, 6405 ha 2. Tình hình quản lý đất Nông Nghiệp Hà Nội trong thời gian qua. Do đất Nông nghiệp Hà Nội có giá trị sử dụng cao và thường xuyên biến động nên gây nhiều khó khăn trở ngại cho việc xét các đối tượng được giao đất việc tổ chức giao đất Nông nghiệp ngoài thực địa, việc rút bù của hộ thừa cho hộ thiếu khi thực hiện phương án giao đất, đặc biệt đối với các xã ven đô thị. Tình hình quản lý sử dụng đất rất phức tạp, trước khi tổ chức công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 64/CP, Thành Phố Hà Nội đã tổ chức giao khoán đất Nông nghiệp theo khoán 10 và chỉ thị 33 của UBND Thành Phố với nhiều mức độ khác nhau: Có nơi giao theo lao động, có nơi giao theo nhân khẩu, về quỹ đất Nông nghiệp đã có nơi giao khoán cho hộ gia đình 80% (quỹ 1) với thời hạn từ 10- 15 năm và chưa cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp, HTX vẫn giữ lại 20% quỹ đất Nông nghiệp (quỹ 2) để cho thuê, đấu thầu. Đa số các xã giữ nguyên đất kinh tế gia đình (đất 5-10%) không tính vào quỹ đất chung để giao. Sau khi giao đất theo khoán 10, nhiều hộ đã chuyển nhượng đất Nông nghiệp cho người khác, trong đó có cả những người không sản xuất Nông nghiệp, hoặc không có hộ khẩu ở địa phương, có hộ đã tự làm nhà trên đất kinh tế gia đình (đất 5-10%) Chính vì tình hình quản lý đa dạng và phức tạp như trên đã gây nhiều trở ngại cho công tác giao đất Nông nghiệp và cấp GCNQSDĐ ổn định lâu dài cho hộ gia đình và cá nhân theo Nghị định 64/CP của Chính Phủ. III. Nội dung giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. Để có căn cứ tính toàn phương án giao đất cần tập trung điều tra các nội dung sau đây: 1. Xác định tổng quỹ đất nông nghiệp và quỹ đất nông nghiệp để giao ổn định cho hộ gia đình, cá nhân. Tiến hành thống kê chính xác tổng diện tích đất tự nhiên của xã và kiểm kê 5 loại đất, tránh sự trùng hoặc sót, nhầm lẫn giữa các loại đất. Các căn cứ để tính toán quỹ đất: Bản đồ đia chính Các địa phương sử dụng bản đồ địa chính do Sở Địa Chính thống nhất quản lý, không dùng các loại bản đồ khác trong việc thực hiện giao đất và cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ địa chính Các tài liệu khác về đất đai như: Biểu thống kê đất đai hàng năm (Biểu 8), sổ khoán, sổ điền bạ, sổ bộ thuế, số liệu tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp năm 1994. Đơn kê khai, đăng ký của chủ sử dụng đất. 2. Thống kê nhân khẩu được giao đất nông nghiệp sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Việc xác định nhân khẩu để giao đất nông nghiệp sử dụng ổn định và cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm rất quan trọng có quan hệ đến chính sách chế độ, quyền lợi và đoàn kết nông thôn. Vì vậy cần phải thận trọng và căn cứ vào hồ sơ, tài liệu thống kê, điều tra của địa phương, kết hợp với tự kê khai và phỏng vấn của từng hộ, từng người để xác định chuẩn xác số nhân khẩu được giao đất chính thức hoặc xem xét. a. Đối tượng được giao đất nông nghiệp - Nhân khẩu có hộ khẩu thường trú tại địa phương kể cả những người đang làm nghĩa vụ quân sự. - Những người được UBND xã, HTX nông nghiệp cử đi học Đại học, Trung học, học nghề (đào tạo ngắn hạn, dài hạn) phục vụ yêu cầu công tác của địa phương. b. Đối tượng được xem xét để giao đất nông nghiệp Căn cứ khả năng quỹ đất nông nghiệp của địa phương. Căn cứ khả năng sản xuất và nhu cầu sử dụng đất của người xin giao đất. HĐND xã, UBND xã xem xét đề nghị UBND huyện ra quyết định giao đất nông nghiệp bằng hoặc thấp hơn định mức giao đất chung của địa phương để sản xuất nông nghiệp. - Những người cư trú tại địa phương, sống chính bằng nông nghiệp nhưng chưa có hộ khẩu thường trú tại địa phương, được chính quyền địa phương đang xét nhập khẩu xác nhận. - Những người có hộ khẩu thường trú tại địa phương trước đây là xã viên HTX nông nghiệp, đã chuyển sang là._. mới cấp được GCNQSDĐ cho 82 hộ, đạt 5,1%. Huyện Thanh Trì còn xã Yên Sở chưa cấp được GCNQSDĐ; xã Hữu Hoà tổ chức giao đất từ đợt 1, nhưng đến nay mới cấp được GCNQSDĐ cho 105 hộ, đạt 8%, hiện vẫn còn trên 1300 hộ chưa được giao đất và cấp GCNQSDĐ. Huyện Đông Anh có xã Hải Bối, Vân Nội, Kim Nỗ, Võng La mới cấp được GCNQSDĐ cho dưới 20% số hộ và diện tích cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi xã. Sau khi giao đất, vẫn còn một số đối tượng thuộc diện giao đất Nông nghiệp nhưng không được giao đất, do chuyển khẩu từ nơi này sang nơi khác mà tại thời điểm đó, địa phương chưa tiến hành giao đất nên chưa được giao đất, còn địa phương chuyển đến đã quá thời điểm chốt nhân khẩu để lập phương án giao đất, nên cũng không được giao đất. Từ đó gây thắc mắc, khiếu kiện. Việc quản lý, sử dụng quỹ đất Nông nghiệp để lại, không giao( khoảng 12- 13% quỹ đất Nông nghiệp ) gồm quỹ đất Nông nghiệp dành cho nhu cầu công ích và quỹ đất Nông nghiệp dành cho quy hoạch xây dựng của địa phương và Nhà nước chưa rỏ ràng, cụ thể và chặt chẽ. Theo báo cáo tổng kết của các huyện, quỹ đất Nông nghiệp để lại, không giao trên toàn Thành Phố là trên 5.726, 18 ha. Trong đó có 1.870, 71 ha đất Nông nghiệp dành cho nhu cầu công ích (chiếm 4,23% diện tích đất Nông nghiệp) và 2.161,94 ha đất Nông nghiệp dành cho quy hoạch giãn dân và xây dựng cơ bản nông thôn đến 2020, nhưng việc quản lý, sử dụng các loại quỹ dất này chưa rỏ ràng, cụ thể. Nguyên nhân. Qua đánh giá các xã có kết quả giao đất thấp hoặc chưa giao đất, chưa cấp giấy chứng nhận, cho thấy một số nguyên nhân cơ bản sau: Nguyên nhân khách quan. Việc quy hoạch xây dựng mở rộng, phát triển đô thị ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ và kết quả giao đất Nông nghiệp theo Nghị định 64/CP. Nhiều xã nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, khi đang tiến hành giao đất theo phương án đã duyệt, Nhà nước có quyết định thu hồi đất Nông nghiệp để thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng như làm đường giao thông, khi đó phải tạm ngừng việc giao đất để điều chỉnh phương án giao đất cho phù hợp. Nhà nước giao đất Nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 64/CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng khi Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp để thực hiện dự án xây dựng, phát triển đo thị thì người đã được giao đất Nông nghiệp được nhận tiền đền bù đất. Vì vậy, mọi người dân đều mong muốn được giao một phần đất tại khu vực có dự án xây dựng, phát triển đô thị để sau này nhận được tiền đền bù. Do phương pháp giao đất không thống nhất, theo Nghị định 64/CP và Nghị định 85/1999/NĐ-CP thì cho phép giao đất theo 2 phương pháp: Thứ nhất: Nơi nào giao đất ổn định, đúng với quy định giao đất tại thời điểm, được nhân dân đồng tình, cho phép giao đất theo hiện trạng đang sử dụng. Thứ hai: Nơi nào chưa giao đất, UBND xã lập phương án giao đất theo bình quân nhân khẩu của xã hoặc hợp tác xã ở thời điểm giao đất (Điều 12 Nghị định 64/CP). Vì vậy, trong Thành Phố có nhiều xã đã tổ chức giao đất và cấp GCNQSDĐ theo hiện trạng khoán 10, do chưa bàn bạc kỹ, thống nhất chưa cao nên ở những xã này có nhiều đối tượng mới phát sinh sau thời điểm giao đất theo khoán 10, không được giao đất dẫn đến thắc mắc kéo dài gây mất ổn định trong nông thôn. Kết quả là không cấp được GCNQSDĐ hoặc cấp được nhưng đạt tỷ lệ rất thấp. UBND Thành Phố đã chỉ đạo các ngành, các cấp liên quan tìm các giải pháp để tiếp tục cấp GCNQSDĐ, phấn đấu cấp chứng nhận đạt 100% số hộ ở các xã này, đảm bảo không rũ rối, giữ đoàn kết ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển. Nguyên nhân chủ quan. Do nội bộ lãnh đạo xã chưa thống nhất, chưa thực sự quan tâm tập trung cho công tác này, tinh thần trách nhiệm trước Đảng, trước nhân dân chưa cao, còn ngại va chạm, chưa chủ động nhiệt tình tìm phương pháp tháo gỡ, vì vậy kết quả giao đất và cấp GCNQSDĐ ở một số xã đạt thấp. Chương III Phương hướng và kiến nghị về giải pháp hoàn thiện việc giao đất - đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. I. Phương hướng và nhiệm vụ. H oàn thiện hệ thống chính sách, pháp Luật đất đai, làm cơ sở để giải quyết tốt các vấn đề về đất đai. Xây dựng ngành Địa chính đủ mạnh để thực hiện tốt chức năng nhiệm vụ của mình trong tương lai, làm cho đất đai được quản lý và sử dụng hợp lý hơn, có hiệu quả cao tạo động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước. Thực hiện tốt công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai, làm cho mọi người dân biết luật, hiểu luật và làm theo pháp luật. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ địa chính có đủ năng lực, trách nhiệm thực hiện tốt nhiệm vụ. Ngoài ra chúng ta cần phải học hỏi kinh nghiệm từ nước ngoài, trao đổi hợp tác với các nước trên thế giới và vận dụng một cách sáng tạo vào tình hình thực tiễn của đất nước. Ngành Địa chính cần phải phối hợp chặt chẽ với các ban ngành khác có liên quan trong việc giải quyết các vấn đề về đất đai. Huy động nguồn lực tối đa phục vụ cho công tác địa chính. Trước mắt cần thực hiện tốt công tác giao đất, đăng ký và cấp GCNQSDĐ ban đầu và đăng ký biến động cho các chủ sử dụng đất. Thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để làm căn cứ thực thi các chính sách pháp Luật đất đai, đặc biệt ưu tiên cho đất Nông nghiệp, nông thôn. Trên cơ sở giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp cần rút ra những kinh nghiệm để tiến hành cấp GCNQSDĐ đất ở nông thôn và đô thị, giao đất và cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp. Phấn đấu hoàn thành tốt công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ ban đầu cho chủ thể sử dụng đất. Đối với Thành Phố Hà Nội để thực hiện được phương hướng trên, trước mắt phải thực hiện tốt một số nhiệm vụ sau: Tiếp tục thực hiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp cho số hộ và diện tích còn lại. Các huyện, các thị xã còn nhiều hộ chưa cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp, tỷ lệ giao đất và cấp GCNQSDĐ đạt thấp cần nghiêm túc kiểm điểm, để tập trung chỉ đạo việc giao đất dứt điểm, phấn đấu 100% số hộ được giao và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp. Cần có hướng dẫn thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất Nông nghiệp, khuyến khích và có chính sách ưu tiên nông dân tích cực chuyển đổi chống manh mún, hình thành mô hình kinh tế trang trại. Vấn đề hoàn thiện hồ sơ địa chính: Sau khi giao đất, để đảm bảo công tác quản lý đất đai, số hộ đã được giao đất và cấp GCNQSDĐ phải được đăng ký chính thức trong sổ địa chính, đồng thời phải chỉnh sữa bản đồ để thực hiện đúng thữa đất đã giao cho hộ gia đình ngoài thực địa. Do vậy, cần hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các xã, sớm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. II. Một số kiến nghị về giải pháp. Qua nghiên cứu thực tiễn việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, Cho thấy những mặt còn tồn tại, gây cản trở cho quá trình thực hiện chủ yếu tập trung vào những vấn đề như: Vấn đề quy hoạch sử dụng đất, quản lý quỹ đất 5% của xã, vấn đề giải quyết các khoản thu nợ đất quản treo, vấn đề hoàn thiện hồ sơ địa chính theo Thông tư 364/1998/TT-TCĐC ngày 16-3-1998 và Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 16-7-1995 của Tổng cục Địa chính. Sự phối hợp giữa các ban ngành có liên quan và công tác đào tạo cán bộ địa chính. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai kết hợp với chuyển đổi ruộng đất trong nông thôn. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 1 ttrong 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đây cũng là tiền đề cho việc giao đất và cấp GCNQSDĐ do đó phải; Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã, coi đây là nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai, là cơ sở tháo gỡ bế tắc, giải quyết tồn tại đối với công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ. Hiện nay tốc độ đô thị hoá ở Hà Nội rất cao, trong khi công tác quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất chưa hoàn thiện. Vì vậy Kiến Trúc Sư trưởng Thành Phố phải có trách nhiệm; chỉ đạo phối hợp với Giám đốc Sở Địa Chính để xác định ranh giới cụ thể vầ công bố công khai quy hoạch để dân biết khu vực đất Nông nghiệp nằm trong quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị từ nay đến năm 2020. Thẩm định nội dung quy hoạch cấp xã để UBND các huyện duyệt kế hoạch, quy hoạch cấp xã. Khẩn trương chỉ đạo lập và công bố quy hoạch ở các khu vực có sử dụng đất Nông nghiệp thuộc địa bàn các quận nội thành. Để từ đó có căn cứ giao đất và cấp GCNQSDĐ cho từng trường hợp cụ thể: Đối với diện tích đất giao nằm trong quy hoạch có thời hạn từ 1- 3 năm thì không cấp GCNQSDĐ; còn đối với những trường hợp giao đất với thời hạn dài hơn thì nên cấp GCNQSDĐ tạm thời cho người dân để họ yên tâm sản xuất, đầu tư vào diện tích đất của mình. Bên cạnh công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiếp tục kết hợp chỉ đạo, dộng viên người dân mở rộng phong trào chuyển đổi ruộng đất, thúc đẩy quá trình CNH-HĐH Nông nghiệp nông thôn, chuyển dịch cơ cấu cây trồng tạo động lực để phát triển kinh tế xã hội nông thôn, tránh tình trạng phân tán manh mún trong sử dụng đất. Vấn để quỹ đất để lại 5% ở xã. Lần đầu tiên trong Điều 45 Luật đất đai năm 1993 quy định về việc giữ lại một quỹ đất dự phòng không qúa 5% để phục vụ các nhu cầu công ích tại địa phương. Đây là vấn đề mới, không nên đồng nhất với quan niệm quỹ đất 5% làm kinh tế phụ gia đình trong những năm 1960 đến1980, cũng không nên đồng nhất với quan niệm về quỹ đất 10% làm kinh tế gia đình được quy định tại Điều 27 Luật đất đai năm 1998. Luật quy định về quỹ đất này và giao cho HĐND tỉnh và Thành Phố trực thuộc Trung Ương quyết định, căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương mình mà để lại một vốn đất không quá 5% đất Nông nghiệp. Mục đích để lại quỹ đất này là: Xây dựng cơ sở hạ tầng ở nông thôn, hệ thống đường xá, cầu cống, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hoá ở nông thôn. Xây dựng các công trình công ích tại địa phương như nhà tình nghĩa, nghĩa trang liệt sỹ.... và dùng để bồi hoàn khi quy hoạch nằm ngoài quỹ đất dự phòng. Quỹ đất này tuyệt nhiên không nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân ở vùng nông thôn, cũng không dùng vào việc phát canh thu tô mà phải sử dụng đúng mục đích. Việc sử dụng quỹ đất này đã được quy định chi tiết tại Điều 14, 15 NĐ 64/CP. Theo quy định này, các xã được quyền cho phép đấu thầu, giao thầu, ký hợp đồng sử dụng đất cho một số đối tượng như: cán bộ viên chức, bộ đội về hưu sống tại địa phương, con em cán bộ đến tuổi lao động nhưng chưa có việc làm.....Khoản tiền cho thuê và đấu thầu này nộp vào ngân sách xã, UBND huyện có trách nhiệm kiểm soát việc chi tiêu của xã. Tuy nhiên, hiện nay tại một số địa phương trên cả nước nói chung và tại một số xã trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, để lại quỹ đất này vượt quá mức quy định và quản lý thiếu chặt chẽ, dẫn đến nhiều điều không hợp lý, gây thắc mắc và động chạm đến lợi ích của nhân dân. Trong khi quỹ đất này vẫn để vượt qua mức quy định 5% thì một số hộ dân vẫn không được giao đất để đảm bảo cuộc sống của mình, gây khiếu kiện trong nhân dân. Do vậy, cần có biện pháp giải quyết cụ thể như: chỉ để lại tối đa 5%, nơi nào còn để quá thì phần dôi ra phải được đưa vào quỹ đất giao cho người dân. Sự quản lý chặt chẽ hơn và quan trọng nhất là vấn đề chi tiêu của xã từ nguồn thu này. Vấn đề cải tiến các quy trình và thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ. Về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do trong khoản 3 Điều 38 Luật đất đai ghi không đủ cụm từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi Thông tư 02/TTLT ngày 28-7-1997 lại ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...phát hành theo Luật đất đai 1993... cho nên đã gây ra nhiều phiền toái trong thực tế thi hành (nhiều nơi đã hỏi và đề nghị cơ quan báo chí giải thích hoặc làm trọng tài). Chúng ta nên khẳng định rằng: Căn cứ vào các quy định của Luật đất đai năm 1987, Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ, Luật đất đai năm 1993, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất trước đây và nay là Tổng cục Địa Chính phát hành theo một mẫu duy nhất và thống nhất trên toàn quốc theo số ký hiệu phát hành từ sau ngày 14/7/1989 trở đi (liên tục như xêri đồng tiền giấy, đồng ngân phiếu, công trái....). Từ đó đến nay chưa có một sự thay đổi nào về GCNQSDĐ, chính vì vậy chúng ta nên sớm có quy định lại để thống nhất trong cách hiểu các thuật ngữ về GCNQSDĐ. Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 23, 24, 25, 28 của Luật đất đai thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao, cho thuê, thu hồi đất đó. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cáp GCNQSDĐ đối với một thữa đất là giống nhau. Quy định này đảm bảo quản lý vĩ mô của Nhà nước về đất đai thống nhất tập trung vào một đầu mối. Các thẩm quyền này theo nguyên tắc không được uỷ quyền cho cấp dưới. Đặc biệt trong cải cách thủ tục hành chính về đất đai hiện nay thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính Phủ đã đơn giản hoá thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng sau khi hoàn thành thì thẩm quyền cấp GCNQSDĐ không thể rút gọn bằng việc uỷ quyền cho cấp dưới mà vẫn phải theo thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đã quy định trong Luật đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế có thể đơn giản hoá việc chỉnh lý trên GCNQSDĐ sau khi hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (đối với trường hợp không cần phải cấp GCNQSDĐ mới) bằng việc giao thẩm quyền chỉnh lý số liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Giám đốc Sở Địa chính, Địa chính- Nhà đất nếu thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, cho Trưởng phòng Địa chính nếu thuộc thẩm quyền của UBND huyện. Về trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, hầu hết các địa phương vẫn tổ chức xét cấp GCNQSDĐ theo trình tự 3 cấp (xã, huyện, Thành Phố) Theo quy định tại Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Địa Chính. Qua thực tế triển khai nhiều địa phương cho rằng nếu làm theo quy định trên thì quá phức tạp và kéo dài thời gian và không đủ người để tham gia suốt quá trình xét duyệt ở các cấp. Hiện nay đã có nhiều địa phương cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực này như sau; Nếu có đủ giấy tờ hợp lệ thì không cần tổ chức xét duyệt tại xã, mà chuyển thẳng hồ sơ lên Sở Địa Chính để trình UBND Thành Phố cấp. Những trường hợp chưa đủ giấy tờ hợp lệ thì tổ chức xét duyệt ở xã, cấp huyện phải cử người tham gia. Về việc tự kê khai và ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ. Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, nhằm đi vào quản lý đất đai hiệu quả hơn, ngày 01/7/1999 Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 19/1999/CT-TTg đề ra biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ. Đồng thời Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính đã hướng dẫn thực hiện Chỉ thị này tại Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT.TCĐC – BTC ngày 21/9/1999. Trong đó quy định việc người dân tự kê khai, tự chịu trách nhiệm về diện tích sử dụng đất về việc ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Đây là chủ trương thông thoáng hợp lòng dân, tuy nhiên còn có nhiều vấn đề cần nghiên cứu: Khi người sử dụng đất tự kê khai đăng ký xin cấp GCNQSDĐ và tự chịu trách nhiệm về diện tích sử dụng thì trong hồ sơ địa chính không có bản đồ chính khu đất (xác định chính xác địa điểm, diện tích, vị trí thữa đất). Lúc đó nếu phát sinh tranh chấp, thì hậu quả pháp lý giải quyết như thế nào? Do đó để hạn chế tối đa việc tự kê khai cấp GCNQSDĐ có thể thực hiện theo phương pháp sau: Đối với những địa phương còn lại ít diện tích đất Nông nghiệp chưa cấp GCNQSDĐ (khoảng dưới 30% diện tích đất Nông nghiệp) nên tiếp tục thực hiện việc đăng ký xét cấp theo quy trình vận hành của từng địa phương. Đối với đất ở nông thôn, nơi nào có bản đồ địa chính chính quy thì ứng dụng đưa vào thực hiện việc cấp GCNQSDĐ. Còn nơi nào chưa có bản đồ địa chính thì tập trung khai thác tối đa số liệu, tư liệu về bản đồ và có thể đo khống chế từng cụm dân, từng khu (vài chục hộ) nhằm xác định vị trí sơ đồ khu đất khi tự kê khai xin cấp GCNQSDĐ. Đồng thời đây là căn cứ để cơ quan thẩm quyền khắc phục hậu quả pháp lý khi có tranh chấp pháp lý phát sinh. Về mô hình Sở Địa Chính- Nhà đất và những giải pháp. Để thống nhất và nâng cao hiệu quả quản lý nhà, đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định số 10/1999/QĐ-TTg ngày 29-1-1999, thành lập Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất trước đây của Hà Nội. Qua thời gian hoạt động với mô hình này, Hà Nội đã thực sự có một tiếng nói chung trong việc chỉ đạo, điều hành thực hiện những chủ trương chính sách, các Chỉ thị, Nghị định của Chính phủ và Thành Phố trong công tác quản lý nhà, đất trên địa bàn, mở ra những điều kiện thuận lợi mới để Thành Phố tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, thực hiện “một cửa cho dân khi họ cần giấy tờ, hồ sơ về nhà đất. Hợp nhất sở Nhà đất và sở Địa chính là bước quan trọng để tiến tới thành lập một cơ quan đăng ký đất đai thống nhất ở mỗi tỉnh, thành phố. Cơ quan hợp nhất sẽ só phòng ban chức năng nhiều hơn, mỗi bộ phận đảm nhận một nhiệm vụ. Những thông tin về công việc được giao trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai được cập nhật liên tục từ đó có biện pháp tháo gỡ những vướng mắc. Từ đó có cơ sở để chúng ta nghỉ đến thành lập phòng giải quyết nhanh các vấn đề về đất đai, trả lời cho người dân về những thắc mắc liên quan đến đất đai. Đây cũng là mô hình để nhiều địa phương khác trên cả nước cần tham khảo và thực hiện. Về mối quan hệ giữa các cơ quan, ban ngành có liên quan. Việc quản lý sử dụng đất đai đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: Nông, Lâm nghiệp, Xây dựng, Thuỷ lợi, Khai khoáng, Môi trường....Trong thời gian qua quá trình thực hiện vẫn còn nhiều chồng chéo, sự phân công, phân cấp không rỏ ràng, một ví dụ như trong quá trình đăng ký và cấp GCNQSDĐ; Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn chủ trì việc xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định 64/Chính phủ về đất Nông nghiệp, đến nay được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định 85/Chính phủ và gần đây là NĐ 02/Chính phủ về đất Lâm nghiệp. Bộ xây dựng chủ trì trình Chính phủ Nghị định 60, 61 và ban hành chỉ đạo nhà ở do Bộ xây dựng làm thường trực, chỉ đạo cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó Luật đất đai quy định GCNQSDĐ do cơ quan quản lý đất đai Trung Ương phát hành. Chính vì vậy chúng ta nên quy định chức năng rỏ ràng của các cơ quan, nhằm tránh sự chồng chéo lẫn nhau trong qua trình thực hiện, thiết nghĩ nên tập trung về một mối quản lý đó là Sở Địa chính - Nhà đất thì hợp lý hơn. Về công tác đạo tạo cán bộ địa chính. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng dạy: Cán bộ là cái gốc của mọi công việc, công việc thành công hay thất bại đều do cán bộ tốt hay kém. Quản lý đất đai là lĩnh vực khá phức tạp và rất nhạy cảm, nên trong đời sống xã hội còn rất nhiều vấn đề liên quan đến đất đai cần được bổ sung và giải quyết. Thực tế cho thấy trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ nhất là cán bộ địa chính xã còn yếu, và không ổn định, chưa được đào tạo một cách chính quy. Nên khi giải quyết một số tranh chấp đất đai ngay tại cơ sở còn lúng túng, chậm chạp. Chính vì thế đòi hỏi phải làm tốt công tác đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ ngay từ cấp cơ sở vì họ là những người nắm rỏ tình hình tại địa phương hơn hết, hiểu tập quán, lối sống của người dân, nên công tác tuyên truyền cho dân hiểu biết về Luật đất đai sẻ rất thuận lợi. Cần tạo điều kiện và hỗ trợ kinh phí để cán bộ quản lý tham gia các lớp nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, đào tạo mới cũng như việc đào tạo lại để bổ sung nguồn nhân lực cho lĩnh vực quản lý địa chính. Kết luận Vấn đề đất đai ở Hà Nội là vấn đề rất nhạy cảm, tác động và liên quan tới các lĩnh vực chính trị, kinh tế - xã hội, trật tự an ninh của Thành Phố. Cùng với quá trình đô thị hoá, diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội ngày càng bị thu hẹp và giá trị đất nông nghiệp ngày càng cao dưới tác động của nền kinh tế thị trường. Chính vì lẽ đó mà nhu cầu về việc thực hiện quyền và sự chuyển dịch đất đai ngày càng diễn biến phức tạp, đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan, ban ngành có liên quan. Công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò rất quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nó chính là cơ sở để các cơ quan quản lý theo dõi thực hiện biến động của các loại đất đai, điều tiết thuế, điều tiết cả sự tích tụ theo ý chí của Nhà nước. Còn đối với người sử dụng đất thì GCNQSDĐ tạo cơ sở pháp lý vững chắc trong quan hệ giữa họ với Nhà nước, tạo niềm tin vững chắc để người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất có hiệu quả. Nhận thức được tầm quan trọng đó, cùng với cả nước UBND Thành Phố Hà Nội đã chỉ đạo thực hiện công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn khá sát sao. Kết quả đạt được trong suốt quá trình thực hiện là tương đối cao, tuy nhiên còn khá nhiều tồn đọng cần được giải quyết để công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thành Phố sớm hoàn thành, để quản lý chặt chẽ hơn quỹ đất đai của mình. Trong suốt quá trình thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt tình của các thầy cô giáo, cùng các cán bộ thuộc phòng ĐKTK-TTL-Sở Địa Chính- Nhà Đất Hà Nội em đã hoàn thành đề tài này. Với mục đích tìm hiểu một số tồn tại chủ yếu và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên với trình độ và thời gian có hạn, đề tài không tránh khỏi được những thiếu sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến của bạn đọc để đề tài được hoàn thiện hơn. Phụ lục MộT Số BảNG BIểU LIÊN QUAN (Mẫu số 6a/ĐK) Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc. đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất. Kính gữi: Chủ sử dụng đất* : Họ tên chủ hộ gia đình( cá nhân): Năm sinh ( của chủ hộ gia đình, cá nhân): - Số CMND cấp ngày...../..../ ....tại Tỉnh(TP)..... Họ và tên vợ/chồng(của chủ hộ gia đình, cá nhân)............ Tên tổ chức Nơi thường trú: Làm đơn xin đăng ký quyền sử dụng tổng diện tích đất........m2 (Bằng chữ ) Các thữa (lô) đất xin đăng ký được kê khai trong bảng sau: Tờ BĐ số Thửa số Địa danh Diện Tích (m2) Loại đất Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng** Nguồn gốc sử dụng 1 2 Ghi chú: * Chủ sử dụng đất là hộ gia đình cần ghi rõ: Hộ ông (bà) và họ tên chủ hộ. Hộ gia đình chỉ khai phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình. Thữa đất thuộc quyền sử dụng của riêng một số thành viên trong hộ gia đình phải làm đơn riêng. ** Cột thời hạn sử dụng do UBND xã (phường, thị trấn) xác định. Nguyện vọng xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung (riêng) cho các thữa đất như sau: Cấp cho mỗi thữa một giấy cho các thữa số: Cấp chung một giấy cho các thữa đất số: 4. Kèm theo đơn này có các giấy tờ sau: Chúng tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng thực tế và xin hứa chấp hành nghiêm chỉnh chính sách, pháp Luật đất đai. Ngày.......tháng......năm..... Người sử dụng đất(Ký tên) (Cơ quan, tổ chức thì thủ trưởng ký tên, đóng dấu) ý kiến của Uỷ ban nhân dân xã (phường, thị trấn) Ngày.......tháng......năm...... t/m Uỷ ban nhân dân Chủ tịch (Ký tên, đóng dấu) ý kiến của cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền (Mẫu số 25/ĐK) Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc. đơn xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kính gữi: Chủ sử dụng đất* : Họ tên chủ hộ gia đình( cá nhân): Năm sinh ( của chủ hộ gia đình, cá nhân): - Số CMND cấp ngày...../..../ ....tại Tỉnh(TP)..... Họ và tên vợ/chồng(của chủ hộ gia đình, cá nhân)............ Tên tổ chức Thành lập theo Quyết định số:...............ngày...../...../................... Nơi thường trú: Làm đơn xin cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ thay thế giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp số:................../QSDĐ. Các thữa (lô) đất xin được cấp đổi giấy chứng nhận liệt kê trong bảng sau: Tờ BĐ số Thửa số Địa danh Diện Tích (m2) Loại đất Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng** Nguồn gốc sử dụng Cũ Mới Cũ Mới Cũ Mới Cộng Ghi chú: * Chủ sử dụng đất là hộ gia đình cần ghi rõ: Hộ ông (bà) và họ tên chủ hộ. Lý do xin cấp đổi giấy chứng nhận: - Do đo đạc lại - Giấy cũ bị hư hỏng - Có sự nhầm lẫn trên giấy tờ đã cấp - Do nhu cầu làm biến động Nguyện vọng xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung (riêng) cho các thữa đất như sau: Cấp cho mỗi thữa một giấy cho các thữa số: Cấp chung một giấy cho các thữa đất số: Kèm theo đơn này có các giấy tờ sau: Chúng tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng thực tế và xin hứa chấp hành nghiêm chỉnh chính sách, pháp Luật đất đai. Ngày.......tháng......năm..... Người sử dụng đất(Ký tên) (Cơ quan, tổ chức thì thủ trưởng ký tên, đóng dấu) ý kiến của Uỷ ban nhân dân xã (phường, thị trấn) Ngày.......tháng......năm...... t/m Uỷ ban nhân dân Chủ tịch (Ký tên, đóng dấu) ý kiến của cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền (Mẫu số 6c/ĐK) cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (Dùng cho việc tự kê khai đất Nông nghiệp, Lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở những nơi chưa có bản đồ địa chính) Kính gửi: .... Họ tên chủ hộ gia đình (cá nhân):.................................Năm sinh........ -Số CMND........................cấp ngày...../..../..... tại Tỉnh (Thành Phố)...... -Số sổ đăng ký hộ khẩu:..............cùng với vợ (chồng) có họ tên............. 2. Nơi thường trú: .... 3. Làm đơn xin đăng ký sử dụng tổng diện tích đất:............................m2 (Bằng chữ: ..) Các thửa (lô) đất xin đăng ký được kê khai trong bảng sau: Thứ tự Thửa đất Diện tích (m2) Địa danh (xứ đồng) Tứ cận Loại đất Nguồn gốc sử dụng đất 1 - Đông giáp : - Tây giáp : - Nam giáp : - Bắc giáp : 2 - Đông giáp : - Tây giáp : - Nam giáp : - Bắc giáp : 3 - Đông giáp : - Tây giáp : - Nam giáp : - Bắc giáp : 4 - Đông giáp : - Tây giáp : - Nam giáp : - Bắc giáp : Cộng Tôi cam đoan: Nội dung kê khai trên là đúng với thực tế, nếu sai xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật; Sẻ chấp hành đúng pháp luật về đất đai; Làm thủ tục đổi giấy chứng nhận khi Nhà nước đo đạc lập bản đồ địa chính; Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Kèm theo đơn này có các giấy tờ sau: ... ... ... ... Ngày....tháng....năm..... Người sử dụng đất (Ký tên) ý kiến của trưởng thôn . .... .... .... Ngày.....tháng....năm.... TRưởng thôn (Ký và ghi rỏ họ tên) ý kiến của UBND cấp xã . ... .... .... Ngày.....tháng.....năm...... T/m Uỷ ban nhân dân Chủ tịch (Ký tên và đóng dấu) Danh mục tài liệu tham khảo Luật đất đai. Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 về việc ban hành quy định về giao đất Nông Nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài vao mục đích sản xuất Nông Nghiệp. Nghị định 85/1999/NĐ-CP ngày 28/9/1999 điều chỉnh Nghị định 64/NĐ-CP. Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ. Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg về đẩy mạnh và hoàn thiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông Nghiệp. Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày1/7/1999 về một số biện pháp đẩy mạnh và hoàn thiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông Nghiệp, Lâm Nghiệp, Đất ở nông thôn vào năm 2000. Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày1/7/1999. Công văn 1427/CV-ĐC ngày13/10/1995 về hướng dẫn xử lý một số vấn đề đất đai để cấp GCNQSDĐ. Quyết định 1615/QĐ-UBND Thành Phố Hà Nội về giao đất theo NĐ 64/CP. Giáo trình Đăng Ký Thống Kê - Trường ĐHKTQD HN Giáo trình Quản Lý Nhà nước về đất đai và nhà ở - Trường ĐHKTQDHN Giáo trình Kinh Tế Tài Nguyên Đất - Trường ĐHKTQD HN Tạp chí Địa Chính. Báo cáo tổng kết của Sở Địa Chính Nhà Đất Hà Nội. Một số văn bản và tài liệu khác có liên quan. Mục lục Trang đặt vấn đề 1 Chương.I Cơ sở lý luận chung về giao đất và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp.. 3 I. Những quy định chung về sở hữu và sử dụng đất nông nghiệp. 3 1. Sở hữu đất đai. 3 2. Khái niệm và phân loại đất Nông nghiệp . 4 3. Chủ thể sử dụng đất Nông nghiệp 5 4. Thời hạn sử dụng đất Nông nghiệp 6 II. Giao đất và cấp GCNQSDĐ 8 1. Bản chất của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ 8 2. Vai trò của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ 9 3. Các nguyên tắc và căn cứ để giao đất và cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp 11 4. Đối tượng được cấp GCNQSDĐ 12 5. Trình tự và thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ 14 Chương II. Thực trạng công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nông nghiệp Hà Nội. 27 I. Tình hình thực hiện trên cả nước về giao đất và cấp GCNQSDĐ 27 1. Sơ lược lịch sử giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 27 2. Kết quả đạt được 31 II. Đặc điểm, tình hình quản lý sử dụng đất Nông nghiệp Hà Nội 33 1. Diện tích đất Nông nghiệp Hà Nội . 33 2. Tình hình quản lý và sử dụng đất Nông nghiệp trong thơi gian qua ttên địa bàn Thành Phố Hà Nội............ 35 III. Nội dung giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội . 36 1. Xác định tổng quỹ đất Nông nghiệp và quỹ đất Nông nghiệp để giao ổn định cho hộ gia đình và cá nhân 36 2. Thống kê nhân khẩu được giao đất nông nghiệp sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp. ...........................................................37 3. Công tác tổ chức................................................................................38 IV. Các bước triển khai thực hiện................................................................41 4.1 Đối với các xã nằm ngoài vùng quy hoạch phát triển đô thị.....42 4.2 Đối với các xã nằm trong vùng quy hoạch phát triển đô thị.....53 ChươngIII. Phương hướng và kiến nghị về giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện việc giao đất và cấp GCNQSDĐ 74 I. Phương hướng và nhiệm vụ. 74 II. Một số kiến nghị về giải pháp. 75 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai kết hợp với chuyển đổi ruộng đất......................................... 75 Vấn đề quỹ đất 5% để lại ở xã 76 Vấn đề cải tiến các quy trình và thủ tục giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................. 77 Về việc tự kê khai và ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât............... 79 Về mô hình Sở Địa Chính - Nhà Đất và giải pháp 80 Về mối quan hệ giữa các cơ quan, ban ngành có liên quan 81 Về công tác đào tạo cán bộ địa chính 81 Kết luận. 83 Phụ lục 84 Danh mục tài liệu tham khảo. 90 ._.