Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

đất ngày càng cao. Tình trạng sốt đất trong mấy năm gần đây chủ yếu là do sự mất cân đối giữa cung cầu đã đẩy giá đất lên mức cao. Hàng năm, Nhà nước dựa vào sự biến động của đất đai ban hành khung giá đất làm công cụ quản lý tài chính đất đai. Tuy nhiên việc xác định giá đất trong từng thời kỳ của Nhà nước vẫn còn nhiều bất cập đẫn đến sự chênh lệch lớn giữa mức giá Nhà nước quy định với giá thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam còn rất " non trẻ", nó chỉ thực sự diễn ra sôi động trong mấy năm gần đây. Thực trạng về giá cả đất đai không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường BĐS khi mà tỷ lệ giao dịch ngầm, đầu cơ về đất đai ngày càng trở lên gia tăng mà đồng thời khiến cho ngân sách Nhà nước thất thu một khoản thuế lớn. Thị trường BĐS được đánh giá là thị trường tiềm năng của nền kinh tế tương lai, sự không ổn định của thị trường chính là nguy cơ tiềm ẩn cho nền kinh tế quốc gia. Việc tìm ra một giải pháp xác định giá đất phù hợp với thị trường là một trong những tiêu chí giúp cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh và phát triển. Nhận thấy được sự ảnh hưởng to lớn của giá đất đối với sự phát triển của thị trưòng BĐS, tôi đã quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của mình là “Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ”. Mục đích nghiên cứu đề tài: - Hệ thống hoá cơ sở về giá quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng giá quyền sử dụng đất và các nhân tố tác động đến giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội - Đề xuất một số giải pháp xây dựng giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu đề tài, các phương pháp được sử dụng là: - Phương pháp thu thập thông tin. - Phương pháp thống kê. - Phương pháp phân tích tổng hợp. - Phương pháp logic. Kết cấu đề tài nghiên cứu gồm: Chưong I: Cơ sở khoa học về giá quyền sử dụng đất. Chương II: Thực trạng về giá đất và các nhân tố tác động đến giá đẩt trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chương III: Một số giải pháp xây dựng giá đất nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.111 Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn các cô chú trong Viện nghiên cứu Địa chính, TS. Trần Tú Cường (Trưởng phòng nghiên cứu thị trường BĐS) cùng các thầy cô trong khoa Bất động sản và Địa chính, đặc biệt là cô giáo, ThS. Ngô Thị Phương Thảo đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu này. Tôi xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hà Thu CHƯƠNG I. CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT I. Tổng quan về giá đất 1. Khái niệm và bản chất của giá đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại diện là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai. Vì vậy ta có thể khái niệm được giá đất là: Giá đất ( Giá QSDĐ) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng đất 2. Vai trò của việc xác định giá đất Theo khoản 1, điều 2 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định mục đích của việc ban hành giá các loại đất nhằm làm căn cứ cho việc: - Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; - Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; - Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật Thực tế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê đất ở đô thị hiện nay là giá thị trường, nhưng Nhà nước lại chỉ điều tiết các nguồn lợi từ đất ( Thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , thu thuế QSDĐ..) trên cơ sở giá thấp (Giá cụ thể của các địa phương quy định theo NĐ87-CP) thấp hơn nhiều so với thị trường trong khi xử lý chính sách đền bù giải toả lại phải thực hiện theo giá cao dẫn đến ngân sách Nhà nước hàng năm bị thất thu một khoản lớn. Giá thấp trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thị trường đã đẩy thị trưòng vào hoạt động không minh bạch như giao dịch ngầm, đầu cơ, cơ chế "xin cho", những tiêu cực, lãng phí trong sử dụng đất đai vẫn còn tồn tại. Chính vì thế ra việc quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất còn nhằm mục đích lam cho giá đất quy định phù hợp với thực tiễn và góp phần làm minh bạch thị trường BĐS, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất, chống thất thu về giá trị QSDĐ. 3.Các yếu tố cấu thành lên giá đất Giá đất chính là sự phản ánh một cách trực tiếp lợi ích của thửa đất mang lại cho người chủ sở hữu, thửa đất mang lại lợi ích khai thác nhiều thì giá của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Trong đó các yếu tố cấu thành lên giá đất bao gồm: 3.1 Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, tuỳ thuộc đối với chế độ xã hội mà tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau và có bản chất khác nhau. Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên có chỉ có địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một thửa đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những thửa đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm...bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những thửa đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thông...Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của thửa đất mà người sử dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.) Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một thửa đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào thửa đất đó. Ðịa tô chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. 3.2 Đơn giá trên một m2 đất : Đơn giá trên một m2 đất chính là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các thửa đất đối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi thửa đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu thửa đất đó thu được càng nhiều lợi ích. Mỗi một loại đất đều có một mức giá đất cụ thể và mức giá này đã được UBND tỉnh , Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến thửa đất đó.VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đô thị I, II..., loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ... 3.3 Diện tích đất sử dụng Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của thửa đất cần xác định giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của thửa đất. Mỗi một thửa đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất. Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ. Nhà nước và NSDĐ căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau: Yếu tố cấu thành lên địa tô ===> Đơn giá của một m2 đất ===> Diện tích sử dụng ===> Giá trị của thửa đất cần định giá Trong đó: Giá của một thửa đất cần định giá = Diện tích đất sử dụng (m2) ҳ Đơn giá trên một m2 đất (đồng/m2) II. Căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất 1. Căn cứ xác định giá đất Việc xác định giá đất phải được tiến hành trên các căn cứ sau: - Luật đất đai 1993 - NĐ số 80/CP (ngày 6/11/1993) quy định về khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi . - NĐ87/CP (ra ngày 17/8/1994) quy định khung giá các loại đất - Luật đất đai2003 - Nghị định số188/2004/NĐ-CP (ngày16/11/2004) quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện NĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004). - Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện NĐ số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004). - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004) 1.1 Phân loại đất Theo Luật đất đai 2003: - Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở (đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị ); đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng , làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông , thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá ,y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền miếu,am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩ trang và mặt nước chuyên dùng đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng 1.2 Đối với đất ở nông thôn Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP, NĐ số 123/2007/NĐ-CP, căn cứ xác định giá dựa trên việc tiến hành phân vùng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể - Nhóm đất nông nghiệp + Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi. + Đối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. - Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: + Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn. + Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất. + Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã. Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. 1.3. Đối với đất đô thị Căn cứ xác định giá đất dựa vào việc hân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá. + Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V. + Phân loại đường phố : Loại đường phố trong từng đô thị được xác định căn cứ chủ yếu dựa vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. + Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thu lợi hơn. 1.4 Đất khu vực giáp ranh và đất chưa sử dụng Đối với khu vực đất giáp ranh thì căn cứ xác định giá đất được quy định rõ tại Điều 12 NĐ188/2004/NĐ-CP. Đất chưa sử dụng được quy định rõ tại NĐ123/2007/NĐ-CP: Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng khi cần định giá thì UBND các tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề để quy định mức giá phù hợp. 2. Nguyên tắc chung của việc xác định giá đất Việc xác định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ trong công tác quản lý tài chính của Nhà nước đối với đất đai mà còn ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường Bất động sản vì vậy việc tiến hành xác định giá trị của đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật đất đai 2003: - Sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thưòng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng trên QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá ngang nhau; - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ưong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như… Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá đất phải tuân thủ thêm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc thời điểm, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc nhất quán… 3. Phương pháp xác định giá đất Theo NĐ 123/2007/NĐ-CP quy định có 5 phưong pháp dùng để xác định giá đất là: - Phương pháp so sánh trực tiếp; - Phương pháp chi phí; - Phương pháp vốn hoá; - Phương pháp thặng dư; - Phương pháp lợi nhuận. Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP thì hai phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp lợi nhuận 3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Các bước thực hiện Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin : - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin. Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đông nhau về lạo đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cân với thửa đât, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất khu đất cần định giá đã chuyển nhượng QSDĐ, hoặc tổ chức giao đất trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSDĐ thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sat để so sánh, xác định giá của thửa đất, khu đất cần so sánh - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loạiđất, hạng đất, vị trí loại đô thị, loại đường phố, diện tích hình dáng, các đặc trưng của thửa đất, tài sản trên đất); + Môi trường ( Bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước, môi trường kinh tế - xã hội..) +Các đặc điểm (quy hoạch khu đất, GCNQSDĐ..) + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSDĐ thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá QSDĐ; + Thời gian, điều kiện giao dịch - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thập từ kết quả của các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế trong điều kiện bình thường,( tức là bên tham gia giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủ thông tin về lạo đất, không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán, có quan hệ huyết thông giữa bên mua và bán…) Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ vào những thông tin khảo sát thu thập được ở bước , tiến hành phân tích, so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất khu đất cần định giá. Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ sự khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất và mức độ ô nhiễm môi trường Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng từ thời điểm chuyển nhượng thành công QSDĐ của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển QSDĐ thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức trên Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá Giá của thửa đất cần định giá được tính bằng cách lấy số bình quân của mức giá 3 đến 5 thửa đất, khu đất đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 - Khấu trừ tài sản trên đất Đối với trường hợp giá chuyểt nhượng QSDĐ bao gồm cả giá của tài sản trên đất ( công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có caay trồng lâu năm…..) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc… Giá đất tại thòi điểm xác định giá = Tổng giá trị khu đất ( Gồm cả giá trị của đất và công trình trên đất) tại thời điểm xác định giá - Giá trị còn lại của công trình , nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá Trong đó: Giá trị còn lại củacông trình, nhàcửa, vật kiến trúc,cây trồng tại thời điểm xác định giá = Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình - Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%) . Nguyên giá hoặc tổng chi phí xây dựnh các côngtrình . Số năm đã sử dụng các công trình đầu tư Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm, phương pháp tính khấu hao, tỷ lệ khấu hao áp dụng theo hững quy định hiện hành của Nhà nước - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất với lãi suất ngân hàng gửi tiết kiệm bình quân 1 năm( tính đến thời điểm xác định giá đất) với lãi xuất tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm ( 12 tháng ) tại ngân hàngthương mại Nhà Nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Các bước tiến hành Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại Đối với đất trồng hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất. - Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau: + Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm. + Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây. Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành). Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất. Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 - Tổng chi phí đã tính ở Bước 2 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường). Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mứ._.c lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương. Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất. Đối với trường hợp đã có tài sản trên đất khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của tài sản trên đất - Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập: Theo Điều 5 N Đ188/2004/N Đ-CP +Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. + Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. + Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất được quy định tại Nghị định này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. + Khi định giá các loại đất cụ thể tại địa phương, nếu có một số loại đất không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất nêu tại Điều 4 thì áp dụng các quy định tại điểm 6, điểm 7 mục a khoản 1; điểm 5, điểm 6 mục b khoản 1 và mục c khoản 1 Điều 6 của Nghị định này để định giá. 3. Các nhân tố tác động tới việc xác định giá đất Hiện nay, trên thị trường về quyền sử dụng đất tồn tại hai loại giá là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Chúng ta sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới từng loại giá 3.1. Các yếu tố ảnh hưởng tới việc xác định giá đất của Nhà nước Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng vào mục đích được trình bày tại mục 2 phần I phía trên, chính vì vậy giá đất chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố sau: - Nhân tố khu vực: đây là một trong những nhân tố quan trọng nhất trong việc xác định giá cả đất đai. Nhân tố này phản ánh một cách chính xác đặc điểm cố định của đất đai. Mỗi một thửa đất có một vị trí địa lý nhất định gắn liền với việc thửa đất đó có một khu vực nhất định. Vì vậy việc xác định giá của mỗi thửa đất tại một khu vực chịu ảnh hưởng của các yếu tố sau: + Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông... + Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực. `+ Quy hoạnh của khu vực: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện... + Nhân tố cá biệt: đây là những nhân tố liên quan đến bản thân mỗi một thửa đất như: Diện tích thửa đất: cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. Chiều rộng: mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Chiều sâu: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. Hình dáng: của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. Độ dốc: quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất... Tất cả những yếu tố liên quan đến thửa đất như trên đều ảnh hưởng đến lợi ích của chủ sử dụng thửa đất đó như: khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khả năng hình thành các công trình dịch vụ hay khả năng sử dụng đất theo mục đích yêu cầu .. từ đó ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất khi tiến hành xác định giá trị. Bên cạnh giá đất mà Nhà nước quy định trong khung giá còn tồn tại loại giá mà Nhà nước quy định đó là giá sàn của những cuộc đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá thắng trong cuộc đấu giá là giá cao nhất nhưng không được thấp hơn giá sàn. Giá sàn cũng chịu những ảnh hưởng của các yếu tố trên. 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường: - Quan hệ cung cầu về đất đai: Giá đất trên thị trường chủ yếu là do quan hệ cung cầu trong một khoảng thời gian và địa điểm nhất định, tại đó giá đất sẽ được xác định khi tổng lượng cung về đất cân bằng với tổng lượng cầu về đất. Khi mà cung lớn hơn cầu hoặc cầu lớn hơn cung thì giá đất được xác định tại đó đều không phản ánh được giá trị đích thực của đất. Do đất đai có diện tích giới hạn nên đường cung đất đai trong dài hạn không co dãn giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định. Giá thị trưòng chính là một tín hiệu của thị trường phản ánh tình trạng của thị trường là ổn định hay không. Giá đất hiện nay đang có xu thế tăng cao do nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên nhu cầu về đất đai để phát triển về mọi ngành kinh tế là bức thiết nên dẫn đến tình trạng sốt đất. Điển hình như cơn sốt giá đất lần 1 của nước ta diễn ra vào năm 1993. Trước năm 1993 lượng bất động sản về nhà ở, đất xây dựng các công trình phục vụ cho sinh hoạt là rất cao nhưng do Nhà nước không cho NSDĐ được mua bán đất đai nên đại đa phần là người dân thiếu nhà ở. Từ sau khi Nhà nước ban hành Luật đất đai 1993 cho phép các quan hệ về đất đai được tiền tệ hoá thì nhu cầu đất đai của người dân trước đó đã được thoả mãn nhưng trong thời gian ngắn lượng cung về bất động sản không đủ đáp ứng so với cầu nên đãn đến tình trạng mất cân đối về cung cầu đá đẩy mức giá đất lên cao. - Sức mua của tiền tệ:. Sức mua của đồng tiền có thể được biểu hiện rõ nhất thông qua lãi suất ngân hàng. Đây là một trong những yếu tố có thể làm cho giá đất có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì giá đất phải giảm xuống nếu không người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi suất cao hơn là mua đất để thu được địa tô, hoặc nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì giá đất phải cao do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn khoản tiền lãi có được khi đất gửi tiền bán đất vào ngân hàng. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài làm cơ sở để xác định giá đất nhằm loại trừ các yếu tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. - Quy luật cạnh tranh: Bất cứ một loại hàng hoá nào đều chịu ảnh hưởng, QSDĐ là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng nó cũng chịu ảnh hưỏng của các yếu tố cạnh tranh này. Yếu tố cạnh trạnh giữa các mảnh đất ở đây chủ yếu là khả năng thay thế giữa các thửa đất có cùng giá trị sử dụng như nhau. Giá trị thị trường một thửa đất của một chủ thể có khuynh hướng bị ràng buộc với giá bán của những thửa đất so sánh ( những thửa đất có giá trị tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó) được bán trong thời gian gần với thửa điểm bán đất của chủ thể này Giá đất trên thị trường đất đai của nước ta hiện nay chủ yếu được hình thành do sự thoả mãn, nhất trí giữa người mua và người bán, mục đích của người mua và người bán, nhu cầu đất đai của thị trường, tác động của môi trường sống và xã hội, một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. Chính vì thế khi xác định giá cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá. Thực tế hiện nay nước ta vẫn tồn tại cơ chế hai giá là giá Nhà nước và giá thị trường, thông thường là giá thị trường cao hơn mức giá Nhà nước quy địn. Điều đó có tác động vô cùng lớn đối với công tác quản lý tài chính về đất đối với nước ta. Như ta đã biết nguồn thu ngân sách nhà nước chủ yếu từ đất đai như thuế đất, tiền sử dụng... và các quan hệ giao dịch liên quan đến đất đai, điều đó được tính toán dựa trên diện tích đất bán nhân vơis giá đất và thuế suất nhưng khung giá đất quy định lại thấp còn ngưòi mua và bán lại khai mức giá bán thấp hơn giá bán thực nhằm trốn thuế điều đó làm thất thoát một khoản thu lớn cho ngân sách nhà nước. Ngoài ra việc chênh lệch cao giữa hai loại giá trên còn khiến cho hoạt động của thị trường bất động sản bất ổn định, giao dịch ngầm diễn ra nhiều hơn gây khó khăn cho sự kiểm soát của nhà nước đối với thị trường bất động sản, ảnh hưỏng đến nền kinh tế quốc gia. Vì vậy vấn đề đặt ra trong quá trình xác định giá đất chính là làm làm sao thu hẹp được khoảng cách giữa mức giá trong khung giá Nhà nước với giá đất trên thị trường và đưa vê cơ chế một giá. Đây chính là mục tiên quan trọng của công tác xác định giá đất đối với cơ quan quản lý về đất đai. CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH HỐ HÀ NỘI I.Khái quát về ĐKTN - KTXH trên địa bàn thành phố Hà Nội 1. Điều kiện tự nhiên Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng châu thổ Sông Hồng của vùng đồng bằng Bắc Bộ. Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh: Thái Nguyên ở phía Bắc; Bắc Ninnh, Hưng Yên ở phía đông, Vĩnh Phúc ở phía Tây và Hà Tây ở phía Nam và Tây Nam Địa hình ở Hà Nội thấp dần từ Bắc xuống phái Nam và từ Đông sang Tây. Về địa hình địa mạo có thể phân khu vực Hà Nội thành hai vùng: Vùng đồi núi chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên nằm ở phía tây bắc của Thành Phố; Vùng đồng bằng chiểm 90% diện tích Về tình hình tài nguyên đất đai; Theo thống kê đến 31/12/2006, thủ đô Hà Nội có diện tích 930,08km2 trong đó có 47025,15 ha đất nông nghiệp; 430044,51ha đất phi nông nghiệp; 2078,83ha đất chưa sử dụng. Toàn Thành phó có 9 quận ( bao gồm Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên), 5 huyện, 128 phường, 98 xã, 6 thị trấn. Trong tổng số diện tích đất chuyên dùng của Hà Nội có 6,14% đất đô thị của cả nước, diện tích đất đô thị của Hà Nội chiếm tỉ lệ 3,47% diện tích đất đô thị cả nước 2. Điều kiện kinh tế - xã hội Năm 2005, dân số Hà Nội là 3.182.700 người chiếm 3,5% dân số cả nước, mật độ dân số là 3.415người/km2 triển Hà Nội là Thủ đô, là trung tâm giao lưu KT-VH-XH, tập trung tiềm lực khoa học kỹ thuật của cả nước. Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn của cả nước. Trong những năm gần đây, kinh tế thủ đô đã đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất của cả nước, giai đoạn 2000-2005 đạt 11,1%/năm, tốc độ tăng trưởng GDP luôn đạt cao hơn mức bình quân của cả nước 1,2- 1,5 lần Cơ cấu kinh tế chung của Thành phố Hà Nội cũng chuyển dịch theo từng giai đoạn phát triên, phù hợp lộ trình CNH-HĐH đất nước II Thực trạng về thị trường đất đai 1.Quá trình hình thành thị trưòng đất đai ở Việt Nam Thị trường đất đai là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về QSDĐ theo quy định của pháp luật. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của thị trưòng Bất động sản và của nền kinh tế thị trường. Sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam trải qua một số mốc thời gian quan trọng sau: - Trước năm 1993: Hiến pháp năm 1980 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai, chính vì thế Nhà nước cũng không ban hành hệ thống các văn bản pháp lý đối với các giao dịch về đất đai. Trên cơ sở pháp lý thị trường đất đai không tồn tại tuy nhiên vẫn tồn tại một số giao dịch về đất đai, nhà ở chủ yếu là theo một chiều là Nhà nước xây dựng các khu nhà ở để bán hoặc phân cho các cán bộ Nhà nước ở hoặc cho thuê, các giao dịch ngầm giữa những người sử dụng đất (mua bán trao tay) vẫn diễn ra với số lượng ít. Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 1980-1990 vẫn còn là thị trường ngầm. - Giai đoạn sau năm 1993: Đây là giai đoạn có ý nghĩa hết sức quan trọng cho sự phát triển của thị trường đất đai, nó được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật đất đai 1993. Luật đất đai 1993 đã mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất " Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thế chấp. Nhà nước thừa nhận đất có giá trị, QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt " (Luật đất đai 1993). Đây chính là sự thay đổi về mặt pháp lý mang tính đột phá, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản Việt Nam ra đời và phát triển. 2. Thực trạng về hoạt động của thị trường Bất động sản Từ khi thị trường BĐS ra đời sau luật đất đai 1993, hoạt động của thị trường bất động sản có thể chia làm ba giai đoạn - Giai đoạn trước năm 2003: hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu là thị trường ngầm các BĐS được giao dịch chủ yếu là đất đai nhưng đa số chưa có QCNQSDĐ, chủ yếu là mua bán trao tay, số lượng ít. Giai đoạn:từ năm 2001-2003: là giai đoạn sốt đất, thị trường BĐS hoạt động khá mạnh và đa dạng cả giao dịch ngầm và giao dịch hợp pháp nhưng giao dịch ngầm phổ biến do hiện tượng đầu cơ, do chính sách đất đai.. - Giai đoạn cuối năm 2003 đến 2008: thị trường hoạt động chững lại về cả số lượng và giá cả nhưng trong thời gian này Hà Nội triển khai mạnh công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS. Qua một thời gian hoạt động từ năm 1993 đến năm 2008, thị trường về quyền sử dụng đất đã có những điểm đáng chú ý sau đây: Mặt tích cực: + Công tác quản lý thị trường BĐS: Nhà nước liên tục ban hành hệ thống chính sách liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Luật xây dựng, ban hành khung giá đất và có điều chỉnh hàng năm làm căn cứ cho việc giao dịch liên quan đến đất đai, ,ban hành văn bản quy định về bồi thường, hỗ trợ cho NSDĐ khi bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh công tác GPMB tăng lượng cung về bất động sản cho thị trường bất động sản, quy định hoạt động quản lý các sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản. Đặc biệt nổi bật nhất vẫn là ban hành, triển khai cơ chế đấu giá, đấu thầu QSDĐ (QĐ số 91/2003/QĐ-UB thành phố Hà Nội ban hành quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội) nhằm tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường. Công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất được triển khai trên địa bàn Thành phố bắt đầu từ cuối năm 2003 bước đầu đã cho kết quả đáng tích cực (theo Báo cáo của chi cục thuế Thành phố Hà Nội từ năm 2003 dến năm 2005 thì tỉ trọng từ đấu giá QSDĐ chiếm phần quan trọng trong Thành phố, năm 2005 khoản thu này chiếm 29% thu ngân sách Nhà nước địa phương của Thành phố).Các luật và bộ luật cùng hệ thống văn bản ban hành đã cùng tham gia điều chỉnh quan hệ cung cầu của thị trường BĐS. Đó là những cơ sở pháp lý quan trọng để thị trường BĐS được hoàn hiện và hoạt động lành mạnh về mặt kinh tế. + Hoạt động của thị trường BĐS: tỷ lệ giao dịch đất đai hợp pháp tăng lên (điển hình như giai đoạn 2000-2003 các giao dịch hợp pháp chiếm tủ lệ chủ yếu do số lượng BĐS là nhà ở và đất ở được cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 60/NĐ-CP và Nghị định 61/NĐ-CP), các sàn giao dịch BĐS đã đi vào hoạt động cùng với việc phát triển các ngành nghề dịch vụ liên quan đến giao dịch BĐS như môi giới BĐS, định giá BĐS..làm cho hoạt động thị trường BĐS sôi động hơn, nguồn thu từ các hoạt động liên quan đến BĐS đã lđóng góp con số không nhỏ vào GDP của toàn quốc. Mặt hạn chế: +Nhà nước vẫn chưa tạo được hành lang pháp lý phù hợp quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường ngầm mặc dù đã giảm so với trước nhưng vẫn còn phổ biến ( số lượng giao dịch ngầm chiếm khoảng 40% tổng số giao dịch về bất động sản). +Thị trường BĐS vẫn chưa ổn định, vẫn xảy ra những đợt sốt đất mà nguyên nhân chủ yếu là do: yếu tố " đầu cơ" trong kinh doanh bất động sản tác động vào tâm lý nguồn cầu làm giá cả tăng vọt (dẫn đến thực trạng trên địa bàn Hà Nội 70% người dân không mua được nhà ở trong khi đó 2/3 diện tích nhà ở tại các đô thị đã xây dựng nhưng chưa có người ở); thị trường bất động sản bị lũng đoạn bởi quan hệ xin -cho trong thẩm quyền giao đất cho các chủ đầu tư để xây dựng các khu nhà ở mới của UBND Thành phố (các đơn vị này được ưu ái phê duyệt giá thấp so với giá đất thị trường) làm cho thị trường BĐS thiếu thông tin, thiếu công khai, minh bạch + Nguồn cung BĐS do tổ chức đấu giá có ý nghĩa làm lành mạnh hoá thị trường BĐS nhưng chưa được thực hiện như là một hình thức giao đất chủ yếu, các dự án đấu giá QSDĐ thường có quy mô nhỏ.. + Các sàn giao dịch chưa phổ biến, chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn, tính đến năm 2007 toàn Thành phố Hà Nội mới có khoảng 100 sàn giao dịch BĐS chủ yếu là của Nhà nước tổ chức. Hoạt động môi giới BĐS đã được coi là một nghề nhưng chưa được đào tạo đầy đủ nên chủ yếu vẫn tồn tại các "cò đất" làm cho sai lệch giá đất thực tế. III.Thực trạng về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội III.1.Thực trạng về xác định giá đất 1.Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Theo QĐ số 150/2007/UBND quy định: - Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1tiếp giáp trục giao thông có tên trong bảng giá có khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tâng thuận lợi hơn các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn - Nguyên tắc khi định giá phi nông nghiệp + Trưòng hợp thửa đất của một chủ sử dụng có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. Trường hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính của các xã ngoại thành nằm xen kẽ cài răng lược với các trục đường giao thông thuộc địa giới hành chính của thị trấn, quận nộ thành; hoặc trên cùng một đoạn đường giao thông bên này là địa giới hành chính của thị trấn, quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. Nguyên tắc phân loại vị trí, xác định giá đất trong trưòng hợp này tuân thủ cac quy định tại các điểm b, c , d, đ, e, g dưới đây và Điều 5 Chương 2 của quy định này. + Các vị trí trong mỗi đường, phố thuộc các quận và các thị trấn được xác định như sau: Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất của một chủ dụng có ít nhất một mặt giáp đường, phố được quy định trong các bảng kèm theo quyết định này Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm ( sau đây gọi chung là ngõ ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên. Vị trí 3: áp dụng đối với thủa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3,5m. Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2m - Đối với thửa đất của cùng một chủ sử dụng tại các vị trí2, vị trí3, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất - Đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, 3, 4 thuộc các khu dân cư cũ, không nằm trong khu đô thị mới , không nằm cụm công nghiệp hoặc khu công nghiệp, cách hè đường phố từ 200m trở lên ( theo chiều sâu của ngõ ) được xem xét giảm giá như sau: + Cách hè đường, phố từ 200m đến 300m: giảm 5% so với giá đất quy định + Cách hè, đường phố trên 300m đến 500m: giảm 10% so với giá đất quy định. + Cách hè, đường phố trên 500m: giảm 15% so với giá quy định Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 39, 40 của Luật đất đai 2003 thì không áp dụng điểmd trên đây, nhằm hỗ trợ cho người dân khi bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. - Đối với thửa đất của 1 chủ sử dụng có chiều sâu tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ được chia các lớp để tính giá như sau: + Lớp 1: tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ đến 100m tính bằng100% mức giá quy định + Lớp 2: tính từ chỉ giới hè đưòng, phố hoặc ngõ từ trên 100m đến 200m, giảm 10% so với giá đất của lớp1. + Lớp 3 tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ từ trên 300m giảm 20% so với giá đất của lớp 1. + Lớp 4: tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ từ trên 300m giảm 30% so với giá đất của lớp 1. - Chỉ giới hè đường, phố nêu tại Điều 2 của quy định này được áp dụng như sau: + Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường, phố được tính theo chỉ giới quy hoạch đưòng phố được duyệt; + Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện trạng. - Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng có hình thể đặc thù ( Hình L, hình..) thì phần diện tích tiếp giáp với đưòng, phố có tên trong bảng giá tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất được áp dụng đúng vị trí, mục đích quy định tại các Điều 4, 5, 6, 7 Chương II của quy định này. Phần diện tích còn lại xác định như sau: + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố> 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,9 của giá đất quy định. + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước từ 2m đến dưới 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = o,8 của giá đất theo quy định. + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước < 2m thì phần diện tích còn lại áp dụng giá đất vị trí 2 của đưòng phố. 2.Tổ chức thực hiện xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội Việc tổ chức thực hiện việc xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội đã được quy định chi tiết tại Điều 8, 9, 10, 11 tại QĐ số 150/2007/UB-ND - Những thửa đất, khu vực chưa được xác định trong Bảng giá, Phụ lục ban hành kèm theo quy định này; các trường hợp mới phát sinh do xây dựng đường, phố, khu đô thị mới, giao Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành và Ủy ban nhân dân các quận, huyện xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định. - Trường hợp trong năm Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất đã công bố theo nguyên tắc nêu trên còn chưa phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, giao Sở Tài chính chủ trì cùng các Sở, ngành và Ủy ban nhân dân các quận, huyện xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định hoặc báo cáo Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố cho ý kiến trước khi quyết định theo thẩm quyền theo nguyên tắc sau: + Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất nông nghiệp phải trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố. +Đối với các loại đất phi nông nghiệp, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND Thành phố quyết định điều chỉnh giá trong giới hạn cho phép cao hơn hoặc thấp hơn không quá 20% so với mức giá của cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất đã công bố. Các trường hợp điều chỉnh cao hơn hoặc thấp hơn 20% mức giá của cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất đã công bố phải lập phương án trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân để quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân Thành phố tại kỳ họp gần nhất. Sở Tài chính có trách nhiệm định kỳ tổ chức cập nhật biến động giá đất trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân Thành phố để công bố giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; Tổng hợp tình hình và kết quả điều chỉnh giá đất báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố để báo cáo Hội đồng nhân dân thành phố tại kỳ họp gần nhất. - Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận, huyện có trách nhiệm chỉ đạo các Phòng Tài chính theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên địa bàn, kịp thời báo cáo Sở Tài chính để tổng hợp. - Trong quá trình thực hiện nếu có phát sinh vướng mắc, Sở Tài chính có trách nhiệm tổng hợp trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định 3. Thực trạng về việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Quản lý tài chính về đất đai là nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đất đai trên địa bàn Thành Phố Hà Nội trong quá trình phát triển đô thị. Việc ban hành giá đất là cơ sở quan trọng để Thành phố quản lý tài chính về đất, thể hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, dựa trên Luật đất đai 1993 và NĐ số 87/CP ra ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quy định khung giá các loại đất, UBND Thành phố Hà Nội đã lần lượt ban hành Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/17/1994 ban hành quy định thực hiện NĐ87/CP của thủ tướng Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Quyết định 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 thay thế cho QĐ2951. Chênh lệch giá đất tại từng vị trí theo hai quyết định trên nói trên mặc dù đã phản ánh được sự thay đổi giá cả thị trường đất đai sau đợt sốt đất năm 1993-1995 nhưng chưa phản ánh được giá thực tế trên thị trường. Vì vậy, từ năm 1997-2003 trên địa bàn Thành phố Hà Nội xảy ra đợt sốt giá đất 2002-2003, nhưng khung giá đất do Thành Phố quy định không được thay đổi kịp thời. Năm 2004: Đứng trước thực tế về tình hình giá đất biến động trên thị trường như trên đòi hỏi Nhà nước phải có một cơ chế mới về việc ban hành khung giá, NĐ188/2004/NĐ-CP ra ngày 11/6/2004 về phương pháp xác định giá các loại đất và khung giá các loại đất kèm theo Thông tư 114/2004/TT-BTC(ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện NĐ188/2004/NĐ(ngày 16/11/2004) đã có tác động tích cực tới việc định giá đất của địa phưong. NĐ188 đã ban hành hai phương pháp xác định giá đất ( phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập), nguyên tắcđể phân loại đô thị, loại đường phố, vị trí đất… làm căn cứ cho các điạ phương tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể trên địa bàn để có cách thức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Mặc dù NĐ188/NĐ-CP ban hành còn nhiều chỗ chưa phù hợp với tình hình thực tế hiện nay nhưng tại thời điểm đó NĐ đã phát huy là công cụ quản lý hiệu quả trong công tác xác định giá đất . Ngay sau khi NĐ188 có hiệu lực, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành QĐ số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, ngày 3/01/2006 UBND Thành phố Hà Nội ban hành QĐ số 05/2006 thay thế cho QĐ số 199/2004. NĐ188 quy định về hai phưong pháp xácđịnh giá đất (phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh trực tiếp), tuy nhiên khi áp dụng vào thực tế trên địa bàn thì có một số trường hợp khó có thể xác định được giá đất nên Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 123/ 2007/NĐ-CP ( ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188. UBND Thành phố đã tiếp tục ban hành QĐ số 150/2007/QĐ-UBND (28/12/2007) về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố. Các quyết định về giá các loại đất của UBND Thành phố Hà Nội ban hành có hiệu lực vào 01/01 hàng năm là cơ sở để ban hành chính sách liên quan đến đất đai. Các quyết định này xây dựng trên khung giá đất do Nhà nước quy định; phân loại đô thị; phân loại đường phố đã thể hiện sự thiếu khoa học trong quy định giá đất nên giá đất do Thành phố ban hành thường không kịp thời, không có tác dụng điều chỉnh các quan hệ kinh tế trên địa bàn, không phản ánh đúng giá cả thị trường. Vì vậy giá các loại đất trên địa bàn do Thành Phố ban hành vẫn mang tính đặc thù của phương pháp quản lý hành chính trong nền kinh tế hoá tập trung. 4. Những bất cập trong việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội 4.1 Những kết quả đạt được trong công tác xác định giá đất Trong thời gian qua, Thành phố Hà Nội đã luôn có những điều chỉnh bổ sung về phương pháp, cách thức tổ chức xác định giá đất trên địa bàn và đạt được những kết quả đáng kể trong việc xác định giá đất như: - - Năm 2007, dựa trên những sửa đổi, bổ sung của NĐ188/2004/NĐ-CP thông qua ban hành NĐ123/2007/._.