Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần bất động sản Tôgi

chứa nhiều vấn đề phức tạp. Điển hình là sự bất hợp lý giữa khung giá đất Nhà nước ban hành lại quá chênh lệch so với giá thị trường của bất động sản và sự hạn chế do chưa có những căn cứ pháp lý hay quy định chính thức hướng dẫn chung trong định giá về cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực hiện định giá theo một qui trình chuẩn,..đã khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc xác định giá của bất động sản. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp tháo gỡ và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát triển. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Công tác định giá của công ty đã thu được nhiều thành tựu quan trọng với hơn 30.000 bất động sản được công ty định giá. Tuy nhiên, công tác định giá của công ty còn tồn tại nhiều vấn đề cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết để không những giữ vững uy tín mà còn ngày càng nâng cao danh tiếng của công ty, tạo sự tính nhiệm cho khách hàng và đóng góp vào quá trình phát triển chung của công ty cũng như hoạt động định giá bất động sản ở nước ta. Từ thực tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình nghiên cứu tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi, em lấy tên đề tài luận văn tốt nghiệp của mình là: “Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi”. Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản; đánh giá thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi và từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản ở công ty Tôgi cũng như đối với hoạt động định giá bất động sản ở nước ta nói chung. Để thực hiện các mục đích nghiên cứu đó, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp kế thừa, phương pháp duy vật biện chứng và lịch sử. Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo GS.TSKH. Lê Đình Thắng và toàn thể các cán bộ nhân viên tại Công ty cổ phần bất động sản Tôgi đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn ! Hà nội, ngày 10 tháng 6 năm 2006 Sinh viên Lê Thị Hồng Hạnh CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản Thị trường ở mỗi một quốc gia đều là một thể thống nhất của các thị trường vốn, thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động và thị trường bất động sản. Tuy nhiên ở mỗi nước lại có những cách hiểu riêng, cách nhìn nhận khác nhau dẫn đến những qui định, cách phân loại và tiêu chí phân loại khác nhau. Nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về bất động sản như sau: “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất” (theo “Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000”). Bất động sản là những vật hữu hình, có hình thể vật chất và có thể nhìn thấy hay sờ nắm. Nó nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất. Ở Việt Nam, Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 qui định: “Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó các tài sản khác gắn liền với đất đai các tài sản khác theo qui định của pháp luật”. Bất động sản khác với hầu hết những loại hàng hóa và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ dàng chuyển đổi thành tiền. Việc không có thị trường giao ngay, cần thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị trường bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp. Định giá bất động sản Khái niệm định giá bất động sản Nhìn một cách tổng quan, cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, hoạt động “định giá” ngày càng phát triển và được quan tâm hơn, trở thành một chuyên ngành trong nền kinh tế. Các nhà thẩm định giá tài sản nói chung (bao gồm cả định giá bất động sản và định giá động sản) cho rằng: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền sở hữu tài sản cụ thể theo một mục đích đã được xác định”. Đó là hoạt động chuyên môn vừa mang tính khoa học kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và tính nghệ thuật. Đặc biệt với thị trường bất động sản nói riêng, hoạt động định giá bất động sản ngày càng trở nên chiếm một vị trí quan trọng và không thể thiếu. “Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của bất động sản (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của bất động sản đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản (gồm cả các loại đầu tư thay thế)”. Thực chất định giá bất động sản là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất vì bất động sản là một đơn vị tương đối thống nhất của đất và các tài sản gắn liền với đất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sủ dụng và mục đích sử dụng. Định giá đất Khái niệm Định giá đất là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng cụ thể tại một thời điểm xác định. Cơ sở hình thành giá đất Địa tô Nếu xét đất đai theo góc độ là sản phẩm của tự nhiên, có từ trước khi loài người xuất hiện thì chúng không có giá trị. Đó là tài sản đất đai trong tự nhiên không gắn với lao động xã hội. Nhưng con người đã tác động, sử dụng lao động xã hội khai thác chuyển đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định khiến đất đai từ không có giá trị trở nên mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản được gọi là “giá đất”. Như vậy bản chất của giá đất là sự kết tinh lao động của con người dưới những hình thức cụ thể khác nhau. Theo lý thuyết về địa tô, Mác đã khẳng định đất đai là địa tô tư bản hóa tức là quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Xét về bản chất kinh tế, địa tô là khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm 3 loại địa tô: - Địa tô chênh lệch 1: do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích. Lợi nhuận của địa tô này thuộc về người sở hữu đất. - Địa tô chênh lệch 2: do kết quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên. Lợi nhuận của địa tô này thuộc về người đầu tư. - Địa tô tuyệt đối: tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất và giá cả thị trường. Như vậy giá cả ruộng đất là “địa tô tư bản hóa” theo công thức: Giá cả ruộng đất = Địa tô Tỷ suất lợi nhuận Lãi suất ngân hàng Lãi suất tiền gửi ngân hàng trong năm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả đất đai. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì số lượng người mua đất sẽ giảm đi do khi đó gửi tiền vào ngân hàng sẽ lợi hơn, điều này dẫn đến giá đất giảm. Nếu lãi suất ngân hàng giảm thì giá đất tăng lên do người có đất chỉ bán đất với giá cao vì khi đó nếu họ để đất thu được địa tô thì cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại. Do đó người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đó là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Công thức tính giá đất: Trong đó: - G là giá đất - Pt là hoa lợi hay thu nhập từ đất đai trong thời gian t xác định - t là thời gian - r là lãi suất ngân hàng Quan hệ cung cầu Ngoài những yếu tố trên, giá đất còn phụ thuộc vào các qui luật kinh tế đặc biết là qui luật cung cầu. Do đất đai có tính cố định vể vị trí, giới hạn về diện tích và không thể di dời nên tổng cung đất là không đổi. Vì vậy khi có sự tăng lên trong lượng cầu sẽ làm tăng giá đất. Giá đất tại một khu vực phụ thuộc vào quan hệ cung cầu tại khu vực đó. Khi cung cầu bằng nhau thì giá đất phụ thuộc vào 2 yếu tố địa tô và lãi suất ngân hàng. Khi cung cầu không bằng nhau thì tùy từng loại đất có giá đất khác nhau. Định giá tài sản trên đất Như đã trình bày ở trên, bất động sản là tài sản không thể di dời. Bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Do đó việc định giá bất động sản là công việc bao gồm định giá đất và định giá tài sản trên đất. Hai công việc định giá này không thể tách rời nhau độc lập mà còn cùng nhau ảnh hưởng đến giá bất động sản. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố là không giống nhau và tùy thuộc từng loại bất động sản, vị trí bất động sản. Giá tài sản trên đất được tính dựa trên cơ sở chi phí để xây dựng, hoàn thành tạo ra công trình trên đất. Do đó, ta phải căn cứ vào chi phí của từng hạng mục công trình, chi phí từng bộ phận trong công trình,.. có tính đến phần khấu hao và các khoản giảm giá khác. Các khoản giảm giá có thể do sự lỗi thời tự nhiên hoặc do lạc hậu về chức năng hoặc do thay đổi về kinh tế xã hội của vùng. II NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng cao trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài. Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được định nghĩa như sau: “Là việc sử dụng có thể tối đa nhất bất động sản có khả năng sửa chữa về vật chất, được phép sử dụng, có khả năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất của bất động sản được thẩm định”. Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được thể hiện ở những mặt sau: Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ. Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất Việc áp dụng nguyên tắc này cho phép chuyên viên định giá đánh giá được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của tòa nhà; phần nâng cấp, cải tạo đất đai; tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo; và nhiều trường hợp định giá khác. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mối quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai. Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn lòng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Nguyên tắc cung - cầu quy định: Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự thiếu hụt về hàng hóa đó, giá thị trường sẽ tăng lên. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Nguyên tắc cung - cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động. Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản Các yếu tố tham gia quá trình tạo thu nhập thực từ bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì bất động sản, vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực. Nguyên tắc này cho rằng: Để ước tính giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó thông qua việc xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố (cùng một mốc thời gian). Chia thành 4 nhóm yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản : - Đất đai: là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu vực kinh doanh sản xuất, khu dân cư,.. có ảnh hưởng lớn khi tham gia vào quá trình tạo ra tổng thu nhập thực từ bất động sản - Lao động: là yếu tố quan trọng hàng đầu - Vốn: là yếu tố đầu vào dưới hình thức là các tư liệu lao động, nguyên vật liệu, phụ tùng sửa chữa... - Quản lý: là yếu tố mang tính tổng hợp các hoạt động (hoạt động bảo hiểm, dịch vụ môi giới, dịch vụ tín dụng,..) nhằm đảm bảo cho quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản diễn ra bình thường Khi tiến hành định giá bất động sản phải căn cứ vào 4 yếu tố trên để đánh giá đúng giá đất gấn với giá trị thực của nó. Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị thị trường của một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt ở mức cao nhất. Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Một bất động sản được tạo thành bởi 4 nhóm yếu tố là lao động, đất đai, vốn và quản lý. Nguyên tắc cân đối cho rằng giá thị trường bất động sản đạt ở mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối. Bất kì sự tham gia quá mức hoặc không hợp lý của một nhóm yếu tố nào đều dẫn tới sự mất cân đối tới quá trình tạo ra giá trị bất động sản. Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quĩ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý. Ví dụ như để xây dựng một khu dân cư cần phải xây dựng các khu thương mại dịch vụ, bệnh viện, trường học, đường xá, hệ thống điện, nước, thông tin...kèm theo. Trong điều kiện cơ sở hạ tầng, văn hóa xã hội còn yếu kém, công cụ quy hoạch chưa được đảm bảo thì việc sử dụng nguyên tắc này phải được chú ý và thường kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh. Nguyên tắc phù hợp Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu là sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản (gồm đất đai và công trình trên đất). Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Vì vậy một bất động sản cùng lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh - dịch vụ; giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng,... Khi đánh giá bất động sản phải căn cứ mục đích sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó để đánh giá. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích sử dụng các công trình gắn liền với mục đích sử dụng đất. Trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường khi tính đến lợi ích bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại. Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một loại bất động sản đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh. Cạnh tranh làm giảm giá mặt hàng cùng loại. Nhưng khi một trong số những đối thủ có sức mạnh thị trường thì cạnh tranh mang lại cho người thắng thế đó cơ hội tăng lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng. Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tổng cung không thay đổi, cung bất động sản hầu như không đáp ứng đủ cầu dẫn đến mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường. Nhưng “cạnh tranh” có ảnh hưởng quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Một người mua sẽ không bỏ thêm chi phí để có được một bất động sản nếu như họ có thể có một bất động sản tương tự. Ngày nay, sự phát triển vượt bậc của khoa học kĩ thuật cho phép các nhà cung cấp bất động sản không ngừng cung ứng các bất động sản khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội. Cùng với sự phát triển rộng rãi của hệ thống thông tin, quảng cáo đã khiến thị trường bất động sản trở nên cạnh tranh gay gắt cả về tính chất lẫn qui mô và trên các phương diện khác nhau: Cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong vùng, cạnh tranh giữa các khu vực trong nước;... Nguyên tắc đóng góp Đóng góp trong định giá bất động sản được hiểu là sự tham gia về mặt giá trị các khoản thu nhập của từng phần bất động sản trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ bất động sản đó. Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản được đo bằng sự đóng góp của nó tới giá trị của toàn bộ bất động sản, nếu thiếu một bộ phận nào sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo thu nhập thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.  Nguyên tắc thay thế “Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng một vùng với điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu. Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức. Nguyên tắc thay thế là cơ sở của 3 phương pháp định giá: phương pháp định giá chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “cá biệt” về vị trí của mảnh đất trong kinh doanh, sản xuất,.. giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. Với 4 nhóm yếu tố cấu thành nên bất động sản (đất đai, lao động, vốn. quản lí), nguyên tắc này cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lí (địa tô chênh lệch I) là thuộc về đất đai. Khi tiến hành định giá, người định giá phải biết kết hợp nguyên tắc này với các nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cân đối, nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Trong định giá bất động sản, tăng giảm phần sinh lợi là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình kinh doanh sản xuất đem lại. Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài. Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác Tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị. Nguyên tắc “tăng” cho rằng: Giá trị thị trường của bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng có giá trị lớn hơn nhiều. Nguyên tắc “giảm” cho rằng: Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó. II PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán trên thị trường xem xét giá bán của bất động sản tương tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị trường, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh. Nói chung, bất động sản cần định giá được so sánh với giá bán của bất động sản tương tự trên thị trường công khai (thị trường mở). Cơ sở khoa học Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết giá thi trường của bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường. Việc so sánh đó phải lưu ý các yếu tố như địa điểm, thời điểm giao dịch và khoản tiền thu được. Công thức tính 1.3.1. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu. Giá bất động sản = Giá bán bất động sản + Sự điều chỉnh giá của sự mục tiêu tương tự sai khác tương tự cần định giá Trong đó: Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao gồm: + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về vị trí đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về qui mô, kích thước của mảnh đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyển sử dụng đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán 1.3.2. Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ước tính giá bất động sản mục tiêu ta phải làm như sau: Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khác biệt so với bất động sản mục tiêu ta được giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh. ( Gdc ) Bước 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh (gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia cho diện tích đất sử dụng của chúng (Ssd ). Bước 3: Gắn trọng số (xi ) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản so sánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu. Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gắn trọng số nhỏ nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớn nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn. Bước 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu bằng cách điều hòa các chỉ số đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh. Trong đó: “i” là số thứ tự của bất động sản so sánh là giá điều chỉnh của bất động sản so sánh thứ i xi là trọng số gắn theo mức điều chỉnh ròng của bất động sản so sánh thứ i so với bất động sản mục tiêu Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bất động sản mục tiêu với diện tích sử dụng bất động sản mục tiêu (S). Đối tượng, phạm vi, yêu cầu Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sử dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường. Phương pháp này khá đơn gián, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản. Do kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận. Phạm vi áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ. Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh. Phương pháp này thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở để so sánh như bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt (trường học, bệnh viện, công trình công cộng,..) 1.4.3. Yêu cầu của phương pháp Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu. Chỉ sử dụng giá bán bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thỏa thuận về giá. Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời điểm điều tra. Gần bao nhiêu còn tùy thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường. Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu nhập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá. Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi. Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ. Hạn chế Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển (thị trường đóng băng, thị trường yếu) số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó để làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường bất động sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động. Do đó khi thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả. Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh rất khó khăn. Với bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống cấp hoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có ít số liệu để so sánh. Cần cẩn thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do một người nào đó không tham gia giao dịch cung cấp dẫn đến kết luận không chính xác. Các điều kiện kinh tế - pháp lí thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Phương pháp chi phí Khái niệm Phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản được định giá được đo bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự có thể thay thế. Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp: - phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất mảnh đất được coi là đất trống - phương pháp chi phí để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất. Ta phải tìm những công trình mới xây dựng và được sử dụng tương tự như công trình cần xác định giá để thay thế công trình đó. Cơ sở khoa học Phương pháp chi phí dựa theo “nguyên tắc thay thế”: Không có bất động sản mục tiêu nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bất động sản tương tự có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua, bán được ngay mà không cần phải chờ đợi. Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới thì chi phí để tạo ra nó sẽ gần giống với giá thành xây dựng mới. Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao phần giá trị bị giảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao. Trong trường hợp đó bất động sản cũ cần được coi là không phải là sự thay thế hoàn hảo cho bất động sản mới. Có nhiều cách tính chi phí xây dựng công trình thay thế: + Tính chi phí theo đơn vị so sánh: m2 sàn, m mặt, m dài + Tính chi phí thay thế công trình theo chi phí đơn vị từng hạng mục cấu thành xây dựng. + Phương pháp điều tra định lượng (khảo sát số lượng): phương pháp này đòi hỏi chi phí, kinh nghiệm người định giá và mất thời gian. Cách tính Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá (1) Coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình mới hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất (2) Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình cần định giá (có tính đến cả phần lỗi thời của công trình). Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá. Chi phí tái tạo công trình = chi._. phí + chi phí + lợi nhuận (chi phí thay thế ) trực tiếp gián tiếp nhà đầu tư Bước 3: Ước lượng tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên miếng đất cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (hao mòn do tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài) Bước 4: Giá trị hiện tại = Chi phí tái tạo công trình - Tổng giảm giá tích lũy công trình chi phí thay thế công trình (4) = (2) – (3) Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ, các chi phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm (5) Bước 6: Giá bđs = Giá đất + Chi phí công trình + Chi phí các công trình phụ đã giảm giá đã giảm giá (6) = (1) + (4) + (5) Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của tài sản cá nhân đã được đưa vào tính toán chi phí Giá trị toàn quyền sở hữu = Giá bđs – Giá trị tài sản cá nhân bđs cần định giá Đối tượng, phạm vi, yêu cầu Đối tượng áp dụng Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên phương pháp này thường được áp dụng trong những trường hợp đặc biệt sau: Định giá những bất động sản công cộng như trường học, bệnh viện, nhà thờ, các công sở, chùa,.. nhằm xác định giá trị đền bù giải phóng mặt bằng khi phải dỡ bỏ trong trường hợp nhà nước thu hồi đất. Đây là những bất động sản ít được giao dịch trên thị trường. Định giá bất động sản phục vụ cho công tác tính thuế và thuế suất được đánh trên giá trị công trình và địa điểm. Định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm, thế chấp. Và để kiểm tra các phương pháp định giá khác. Phạm vi áp dụng Phương pháp chi phí chỉ sử dụng trong các trường hợp định giá xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo công trình. Yêu cầu của phương pháp Để đảm bảo tính chi phí chính xác công trình xây dựng, các khoản chi phí thay thế hay tái tạo công trình phải được tính đầy đủ, chính xác. Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, không những người định giá phải nắm vững các qui định hiện hành của nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tế của chúng, mà còn phải tham khảo thêm giá thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất. Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng được chi phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật, kỹ thuật cao và lao động quản lý) trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực nơi có bất động sản. Hạn chế Phương pháp chi phí được tiến hành đồng thời quá trình thực hiện phương pháp so sánh để ước tính giá trị đất và sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá thành xây dựng công trình gắn liền với đất dựa trên các số liệu thị trường. Vì vậy phương pháp chi phí cũng có những hạn chế như phương pháp so sánh. Khi ước lượng tổng giảm giá tích lũy công trình, rất khó ước lượng chính xác hao mòn vật lí, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, bất động sản so sánh được giả định là không chịu sự chậm trễ quá mức. Giả định này thiếu thực tế. Phương pháp chi phí sử dụng cách cộng dồn nhưng tổng của nhìều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ. Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị toàn quyền sở hữu của bất động sản cần định giá còn đối với những bất động sản cho thuê hoặc sở hữu bộ phận thì người định giá phải làm các điều chỉnh để phản ánh được các quyền lợi thực của bất động sản. Để xác định giảm giá tích lũy công trình, giá trị còn lại công trình đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm, am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng và thị trường đầu tư xây dựng cơ bản. Chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy. Việc tính toán khấu hao và lợi nhuận cho nhà đầu tư là rất khó khăn và dựa trên chủ quan người định giá nên tính khả dụng của phương pháp này rất hạn chế khi đánh giá những bất động sản cũ. Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp nên ít được chấp nhận để cung cấp các dự báo có giá trị. Phương pháp vốn hóa Khái niệm Phương pháp vốn hóa (hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập) là phương pháp ước xem xét những dữ liệu vê thu nhập và chi phí có liên quan đến bất động sản được định giá và xác định giá trị thông qua quá trình vốn hóa. Phương pháp này ước tính giá thị trường của một bất động sản bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai của bất động sản về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá. Có 2 phương pháp vốn hóa: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chiết khấu. Và mỗi phương pháp có một cách thức tính giá bất động sản khác nhau. 3.2. Cơ sở khoa học. Nguyên tắc dự báo là nguyên tắc cơ bản của phương pháp vốn hóa. Tuy nhiên khi áp dụng phương pháp vốn hóa để định giá bất động sản, nguyên tắc thay thế cũng thường được sử dụng. Các nhà đầu tư thường quan tâm đến quy mô, sự đảm bảo và thời gian của nguồn thu nhập nhưng họ ít có cơ hội được thị trường ưu đãi do sự đa dạng và thay thế của các loại đầu tư khác trên thị trường. Do vậy nhu cầu đối với bất động sản tạo thu nhập chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế. Kết quả của hoạt động đầu tư phụ thuộc vào giá trị thời gian của đồng tiền nên nhà đầu tư cần nắm vững nguyên lý “tính chuyển dòng tiền hoặc thu nhập từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại”. Ngoài ra, phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với bất động sản như: thời gian thu hồi vốn, tổng thu nhập hiệu quả, thu nhập hoạt động ròng, lợi nhuận ròng,.. đóng vai trò rất quan trọng đối với nhà đầu tư. 3.3. Công thức tính 3.3.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể. Công thức tính: Trong đó : - Gbds là giá bất động sản - NOI là thu nhập hoạt động ròng - R0 là tỉ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản (tỉ lệ vốn hóa chung) 3.3.2. Phương pháp chiết khấu Phương pháp chiết khấu hay còn gọi là phương pháp vốn hóa sinh lợi sử dụng công thức “dòng tiềnchiết khấu” phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn của quá trình kinh doanh: Trong đó: - K0 là giá trị hiện tại của những lợi nhuận thuần thu được - Kn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn hoặc thứ (n) - r là lãi suất bình quân của năm - n là số năm hoặc số giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập 3.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 3.4.1. Đối tượng áp dụng Phương pháp vốn hóa là phương pháp được áp dụng khá phổ biến cho các loại bất động sản được mua bán thường xuyên và được lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư (bất động sản tạo thu nhập). Ví dụ như: công trình thương mại, văn phòng, những căn hộ. Phương pháp vốn hóa cũng có thể áp dụng cho những tài sản thuộc nhà ở một gia đình trong các cộng đồng với một thị trường cho thuê rộng đối với những tài sản đó. Việc áp dụng phương pháp này không được thích hợp đối với nhà ở (của một gia đình) đắt tiền vì chúng thường ít khi được thuê và những yếu tố như sở thích cá nhân, những điều kiện thuế thu nhập,.. có ảnh hưởng đến thị trường nhà ở dân cư theo các hướng gây khó khăn cho việc sử dụng phương pháp vốn hóa cho dù có đủ số liệu về thuê mướn. Phương pháp này ít khi được sử dụng để định giá cho những tài sản như những công trình của nhà máy được tích hợp trong những hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít khi cho thuê. 3.4.2. Phạm vi áp dụng Phương pháp vốn hóa được sử dụng chủ yếu với các bất động sản đang cho thu nhập như bất động sản thương mại dịch vụ, công nghiệp,.. hoặc những bất động sản có khả năng sẽ mang lại thu nhập như đất trống. Phương pháp vốn hóa không sử dụng để xác định giá những bất động sản không mang lại thu nhập. 3.4.3. Yêu cầu của phương pháp Khi tính toán các tỉ lệ lợi nhuận (tỉ lệ thu nhập, tỉ lệ chiết khấu), tỉ lệ thu hồi vốn người định giá phải quan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường vào tính toán, điều chỉnh. Người định giá cần xem xét tất cả các yếu tố của bất động sản so sánh như giá trị lịch sử (kinh tế - xã hộ), sự bảo dưỡng sửa chữa của bất động sản so sánh để điều chỉnh tăng hoặc giảm cho bất động sản mục tiêu. Bên cạnh đó người định giá cần dự báo giá thu hồi và thanh lý tài sản để có thể định giá trong những trường hợp như: thế chấp bất động sản để vay ngân hàng, cho thuê theo hợp đồng,.. 3.5. Hạn chế Phương pháp vốn hóa đòi hỏi nhân viên định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng thị trường và có tài liệu chính xác để tham khảo để xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động sản từng năm và dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh doanh bất động sản còn lại. Đây là công việc khó khăn và gặp phải nhiều hạn chế đặc biệt đối với những nước có nền kinh tế thị trường chưa phát triển như Việt Nam. Vì vậy phương pháp này ít được sử dụng trong định giá hàng loạt mà thường được sử dụng để định giá những bất động sản cá biệt. Trên đây là 3 phương pháp định giá bất động sản được áp dụng phổ biến nhất. Ngoài ra còn có một số phương pháp khác cũng được áp dụng để định giá bất động sản như: phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận. Phương pháp thặng dư Khái niệm Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp giá trị còn lại hay phương pháp phát triển lý thuyết) là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển công trình đã được cải thiện. Cơ sở khoa học Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên nguyên lý: “Sau khi lấy giá trị hoàn thành hoặc phát triển của công trình trừ đi tất cả các chi phí để phát triển hoặc cải tạo công trình đó thì còn lại một phần gọi là giá trị còn lại. Giá trị này chính là giá trị của bất động sản đang cần định giá”. Công thức tính Bước 1: Tính toàn bộ tổng giá trị phát triển và hoàn thành công trình (1) Bước 2: Chi phí phát triển = chi phí + lợi nhuận + chi phí + chi phí + chi phí khác (2) xây dựng nhà đầu tư marketing tài chính liên quan Bước 3: Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển gộp - Chi phí phát triển của bất động sản của công trình (3) = (1) - (2) Bước 4: Giá đất = Giá trị thặng dư - chi phí - thuế - chi phí tài - lợi nhuận của bất động sản pháp lý chính của đất liên quan đến đất Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 4.4.1. Đối tượng Phương pháp thặng dư là phương pháp được sử dụng khá rộng rãi để định giá bất động sản có sự phát triển, có tiềm năng phát triển và với những trường hợp mua nhà riêng ở và tham gia đấu giá. 4.4.2. Phạm vi Là phương pháp tính đơn giản thích hợp trong việc định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển với vốn đầu tư tương đối và thời gian đầu tư tương đối không quá dài. 4.4.3. Yêu cầu của phương pháp Phương pháp thặng dư đòi hỏi người sử dụng phải có kiến thức - kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính các khoản mục khác nhau như chi phí xây dựng (bao gồm phí xây dựng và chuyên môn), chi phí tài chính, chi phí pháp lý.. 4.5. Hạn chế Phương pháp thặng dư là phương pháp không gọn, chưa đựng khá nhiều biến số nên khi thực hiện gặp phải nhiều khó khăn. Việc ước tính giá trị sử dụng cao nhất tốt nhất gặp khó khăn Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Do vậy để có kết quả chính xác người định giá buộc phải điều chỉnh một số khỏan mục theo xu hướng dự phòng cho những biến động rủi ro có thể xảy ra. Phương pháp lợi nhuận Khái niệm Phương pháp lợi nhuận hay còn lại là phương pháp hạch toán là phương pháp ước tính giá thuê bất động sản phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền. Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động hàng năm của bất động sản được một khoản lợi nhuận. Phần lợi nhuận này gồm lợi nhuận của nhà quản lý và phần đóng góp của bất động sản. Giá thuê bất động sản phụ thuộc cơ bản vào quyết định phân bổ lợi nhuận. Ví dụ: Phân bổ lợi nhuận 60% do đóng góp của người quản, 40% do bất động sản tạo ra Cơ sở khoa học Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa trên nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc đóng góp. Công thức tính Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của hoạt động kinh doanh liên quan đến việc kinh doanh bất động sản đem lại.(1) Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra thu nhập của bất động sản. (2) Bước 3: Tính thu nhập hoạt động ròng từ hoạt động kinh doanh: (3) = (1) – (2) Bước 4: - Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh (4.1) - Tính tiền thưởng công do rủi ro, tháo vát của người quản lý bất động sản (4.2) Bước 5: Lợi nhuận để chia: (5) = (3) – (4.1) Bước 6: Phân bổ lợi nhuận cho người quản lý và bất động sản Giá thuê bất động sản (6) = (5) – (4.2) Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 5.4.1. Đối tượng Phương pháp lợi nhuận thường được sử dụng định giá một số công trình công cộng như rạp hát, rạp chiếu phim, khách sạn, nhà văn hóa,.. và bất động sản độc quyền, bất động sản cho thuê. Bên cạnh đó sử dụng phương pháp này phục vụ cho mục đích đánh thuế (thuế sử dụng đất). 5.4.2. Phạm vi Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá bất động sản có khả năng tạo thu nhập. 5.4.3. Yêu cầu của phương pháp Để áp dụng phương pháp lợi nhuận ta cần giả thiết người sử dụng bất động sản đi thuê bất động sản độc quyền hay một người nào đó trả tiền cho việc sử dụng bất động sản mà liên quan đến sức mạnh kiếm lời của bất động sản độc quyền. Các số liệu sử dụng trong quá trình tính toán phải được chủ kinh doanh khai báo đúng và phải ít nhất là 3 năm. Phương pháp này áp dụng để định giá bất động sản có khả năng tạo thu nhập do đó việc ước tính thu nhập ròng phải được tính cẩn thận. 5.5. Hạn chế Phương pháp lợi nhuận không cho giá trị thị trường chính xác mà chỉ cho chỉ số giá trị tương đối. Vì vậy sử dụng phương pháp này chỉ mang tính tham khảo và phải kết hợp với phương pháp khác để cho giá trị chính xác. III NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ Chính sách của nhà nước Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển. Do đó để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản. Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, qui định của nhà nước liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Chúng tác động cả tốt lẫn xấu tới hoạt động của thị trường bất động sản. Nhưng trên hết đó là cơ sở để những người thẩm định định giá bất động sản. Sự quản lý của nhà nước Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị trường đi vào hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất định cho người định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường. Thêm vào đó, nhà nước tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm gia tăng tính pháp lý và nghĩa vụ của các trung tâm định giá. 3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm. Sở dĩ như vậy là do bất động sản có giá trị lớn và quyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định. Theo lý thuyết để sử dụng các phương pháp định giá, thông tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham giam giao dịch phải nắm được thông tin chính xác về bất động sản, từ đó dẫn đến quyết định mua bán tự nguyện và chính xác. Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi người tham gia phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy. Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nước đối với bất động sản. Tầm quan trọng của thông tin không những tác động đến quyết định của người tham gia thị trường mà còn ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản (hoạt động có thể coi là trung gian tạo cơ sở cho các cuộc giao dịch như mua bán, thế chấp,..). Thông tin có chính xác, đủ căn cứ thì cán bộ định giá mới có thể tiến hành công việc. Dữ liệu về các cuộc mua bán tương tự hay thông tin về kinh tế - thị trường, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá. Hơn nữa nó còn là nhu cầu tất yếu và rất cần thiết để thúc đẩy sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và của hoạt động định giá bất động sản nói riêng. 4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá bất động sản. Do đó vai trò của người định giá là không nhỏ, ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cách tiến hành định giá. Dựa trên qui trình định giá sẵn có, người định giá tiến hành thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá. Do đó với người định giá chuyên nghiệp có kinh nghiệm và chuyên môn, luôn nắm bắt thông tin về thị trường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Bên cạnh đó, công tác định giá đòi hỏi người định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc,..và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng tới quá trình xử lý thông tin, số liệu và điều hòa các chỉ số giá trị. Quá trình này đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá bất động sản. 5. Các yếu tố kinh tế - xã hội Ngoài các nhân tố ảnh hưởng đến định giá về phía nhà nước, sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và người trực tiếp tiến hành định giá, ta phải kể đến các yếu tố kinh tế xã hội. Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc,..cùng với sự đổi mới không ngừng của công nghệ khoa học - kỹ thuật đã kéo theo sự chuyển chuyển biến không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ công trình. Chúng ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điều chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu, tác động tới quá trình tính các khoản giảm giá tích lũy công trình,...Do đó sự phát triển của nền kinh tế có ảnh hưởng không nhỏ tới kết quả định giá cũng như thúc đẩy hay hạn chế hoạt động định giá trên thị trường bất động sản. Bên cạnh yếu tố về kinh tế là yếu tố về xã hội. Đây là yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hưởng tới định giá bất động sản. Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm lí, sở thích, trào lưu và cả phong tục - tập quán. Chúng tác động tới giá của bất động sản như những cơn sốt giá tạo ra giá bất động sản cao hơn nhiều giá của chúng hay thị trường bất động sản chung cư hoạt động sôi nổi,.. Đây chính là yếu tố tác động từ phía những người tham gia thị trường (có thể là người mua hoặc người bán bất động sản). Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá ta thấy rằng định giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố. Nó đòi hỏi người định giá phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm cùng với sự hỗ trợ của nhà nước để ngày càng tạo ra vị thế của công tác định giá, trở thành một chuyên ngành quan trọng của nền kinh tế quốc dân. IV CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Định giá bất động sản là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học vào để tính giá trị bất động sản. Nhìn nhận theo cách tổng quát, ta có thể khái quát quá trình định giá bất động sản theo 4 bước sau: Bước 1: Nghiên cứu thị trường Bước 2: Phân tích số liệu Bước 3: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản Bước 4: Điều chỉnh hòa hợp các chỉ số giá trị và ước lượng giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu Nhìn nhận theo cách chi tiết cụ thể, một qui trình định giá có thể thực hiện theo mô hình sau. Mô hình 1: Qui trình định giá bất động sản Làm rõ những vấn đề Nhận biết về bất động sản Nhận biết về quyền trong bất động sản Ngày định giá Mục đích định giá Giá trị xác định Điều tra ban đầu kế hoạch định giá Thông tin cần thiết Nguồn thông tin Nhân viên cần Kế hoạch thời gian tới Hoàn thiện theo sơ đồ Thu thập và phân tích thông tin Thông tin tổng quát Thông tin chi tiết Vị trí Kinh tế Bất động sản định giá Bất động sản so sánh Vùng Thành phố Lân cận Khối Phân tích thị trường Tài chính Cơ sơ kinh tế Chiều hướng Bằng khoán Vị trí Tự nhiên Sử dụng cao nhất, tốt nhất Giá thành Bán Cho thuê Chi phí Tính theo các phương pháp Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Phương pháp vốn hóa Phương pháp thặng dư Phương pháp thu nhập Điều hòa các chỉ số giá trị Tính giá trị bất động sản mục tiêu lần cuối CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI I NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY TÔGI Quá trình thành lập công ty ảnh hưởng đến hoạt động định giá 1.1. Sự thành lập công ty Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phần đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Công ty Tôgi được thành lập theo giấy phép số 01454/GP-UB do Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 18/10/1994 và đăng ký kinh doanh số 058997 do Ủy Ban Kế Hoạch Hà Nội cấp ngày 24/10/1994 với ngành nghề kinh doanh chính là: - Kinh doanh bất động sản và động sản; đầu tư, môi giới, dịch vụ bất động sản, cho thuê nhà; nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê Dịch vụ tư vấn về bất động sản cho các tổ chức, cá nhân Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng đất Nhận uỷ thác đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất Sản xuất vật liệu xây dựng, vật liệu trang trí, đồ gỗ và trang trí nội thất Kinh doanh du lịch, khách sạn, nhà hàng Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị Tư vấn xây dựng (bao gồm thiết kế công trình, đầu tư, giám sát xây dựng) Dịch vụ quảng cáo thương mại Công ty cổ phần bất động sản Tôgi có số vốn điều lệ 41 tỷ đồng. Trong thành phần cổ đông có: 03 Ngân hàng: - Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank) - Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) - Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh (VPBank) 01 công ty tài chính nước ngoài (VEIL ESTATES LIMITED) - đại diện là Dragon capital Một số doanh nhân trí thức thuộc các ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật. Ngoài hội sở chính tại Hà Nội, công ty Tôgi có các chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, Thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh và Xí nghiệp Thiết kế - Xây dựng tại Hà Nội. 1.2. Sự thành lập trung tâm định giá tại các chi nhánh Hoạt động định giá tại “Trung tâm giao dịch bất động sản” chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh hoạt động rất uy tín có từ ngày đầu thành lập công ty và trở thành nguồn thu chính của chi nhánh. Ở phía bắc, nhu cầu thẩm định giá bất động sản không sôi động như phía nam nhưng tiềm năng là rất lớn. Vì vậy Ban giám đốc quyết định thành lập “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản” tại hội sở chính Hà nội. Được sự cho phép của Hội đồng quản trị, ngày 17/11/2004 công ty hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất”. Phòng kinh doanh của công ty có nhiệm vụ hoạt động như một trung tâm định giá và giao dịch bất động sản. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản” Cơ cấu tổ chức Để đáp ứng cho nhu cầu định giá của xã hội và đặc biệt là lượng khách hàng tìm đến công ty Tôgi nhờ định giá, Ban lãnh đạo công ty đã lựa chọn và quyết định số lượng nhân viên định giá của các chi nhánh công ty như sau: Bảng 1: Số lượng nhân viên định giá bất động sản ở các chi nhánh của công ty Tôgi Đơn vị : Người Hội sở (Hà Nội) Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh Chi nhánh TP.Đà Lạt 4 9 1 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính – Công ty Tôgi Ở mỗi chi nhánh, trung tâm định giá bất động sản hoạt động dưới sự giám sát của giám đốc trung tâm của chi nhánh đó. 2.2. Chức năng nhiệm vụ Hoạt động với chức năng là một trung tâm chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn, định giá bất động sản (thu phí định giá tùy thuộc theo bất động sản). Thực hiện các điều chỉnh với các loại bất động sản khác nhau, đưa ra các bằng chứng, chứng cứ cụ thể để định giá bất động sản. Định giá những bất động sản do Ban lãnh đạo công ty chỉ định, bất động sản công ty đang đầu tư khai thác kinh doanh. Định giá những bất động sản của khách hàng của công ty với phương châm tạo sự hài lòng, thỏa mãn nhất cho khách hàng. 3. Phí định giá bất động sản của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Bảng 2: Bảng phí định giá bất động sản ở công ty cổ phần bất động sản Tôgi KHU VỰC NỘI THÀNH GIÁ DỊCH VỤ Bất động sản dưới 100 cây vàng 300.000 Bất động sản từ 100 đến 200 cây vàng 400.000 Bất động sản trên 200 cây đến 300 cây vàng 500.000 Bất động sản trên 300 cây đến 400 cây vàng 600.000 Bất động sản trên 400 cây đến 500 cây vàng 700.000 Bất động sản trên 500 cây đến 600 cây vàng 800.000 Bất động sản trên 600 cây đến 700 cây vàng 900.000 Bất động sản trên 700 cây đến 800 cây vàng 1.000.000 Bất động sản trên 800 cây đến 900 cây vàng 1.100.000 Bất động sản trên 900 cây đến 1000 cây vàng 1.200.000 Bất động sản trên 1000 cây đến 1300 cây vàng 1.600.000 Bất động sản trên 1300 cây đến 1600 cây vàng 2.500.000 Bất động sản trên 1600 cây đến 1900 cây vàng 3.000.000 Bất động sản trên 1900 cây đến 2200 cây vàng 4.000.000 Bất động sản trên 2200 cây đến 2500 cây vàng 5.000.000 Bất động sản trên 2500 cây đến 3000 cây vàng 6.000.000 Bất động sản trên 3000 cây vàng Theo thỏa thuận KHU VỰC NGOẠI THÀNH Bất động sản dưới 300m2 5.000đ/m2 Bất động sản từ 500m2 đến 1000m2 4000đ/m2 Bất động sản trên 1000m2 3.000đ/m2 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính công ty Tôgi II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI Kết quả đạt được Một số chỉ tiêu tài chính Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trong đó có dịch vụ “Định giá bất động sản”. Đối với lĩnh vực định giá bất động sản, Tôgi là công ty đầu tiên đưa dịch vụ định giá đến cho các doanh nghiệp, tổ chức trong và ngoài quốc doanh, các cá nhân với các mục đích chính sau: - Vay vốn ngân hàng - Góp vốn trong các hoạt động kinh doanh sản xuất của các tổ chức, doanh nghiệp - Cơ sở để thanh lý và đấu giá tài sản cố định của các tổ chức doanh nghiệp - Hồ sơ du học nước ngoài Từ những sự cố gắng trong hoạt động, công ty đã đạt được kết quả sau: Bảng3: Doanh thu hoạt động định giá của công ty Tôgi Đơn vị: VN đồng Năm 2002 2003 2004 2005 2006 (đến31/03/06) Doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản 846.373.215 1.228.975.285 1.469.554.533 1.765.150.000 325.000.000 Nguồn tư liệu: Phòng Kế toán – Tài chính công ty Tôgi Bảng 4: Doanh thu hoạt động định giá bất động sản của hội sở Hà Nội và chi nhánh Tp Hồ Chí Minh Đơn vị: VN đồng Năm Địa điểm 2004 2005 2006 (đến 31/3/06) Hội sở chính Hà Nội 216.100.000 284.150.000 50.000.000 Chi nhánh Tp HCM 987.918.180 1.280.000.000 250.000.000 Nguồn tư liệu: Phòng Kế toán – Tài chính Công ty Tôgi Các bất động sản lớn được định giá Với đội ngũ chuyên viên định giá giàu kinh nghiệm và chuyên môn cao, công ty Tôgi đã được khách hàng trên cả nước tín nhiệm. Đến nay công ty Tôgi đã định giá trên 30.000 căn nhà lớn nhỏ, trong đó có những bất động sản có giá trị lớn được công ty định giá như: - Khu đất 103.756m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh (của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất - Sở tài chính vật giá thành phố Hồ Chí Minh). - Khu đất rộng 4 ha tại đường 3/2, quận 11 (của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất - Sở tài chính vật giá thành phố Hồ Chí Minh). - Khu công nghiệp Việt Hương ở thị trấn Đức Giang, Gia Lâm, Hà Nội - Hơn 5.000m2 đất tại thị trấn Đức Giang, Gia Lâm, Hà Nội (của công ty Logitem Việt Nam – Corp. No2). - Khu Công nghiệp Nội Bài 1100m2 - Tòa nhà văn phòng 1598m2 tại 104 Thái Thịnh, Hà Nội - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mật bằng gần 4000m2) tại khu quy hoạch Mỹ Đình, Hà Nội. - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng trên mặt bằng gần 500m2 tại 48 Tràng Tiền, Hà Nội. và nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở tại các tỉnh Lạng Sơn, Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Tây… Đối tác Một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như công ty Tôgi muốn tồn tại và phát triển thì yếu tố quan hệ là rất cần thiết, không những vậy mà còn có ý nghĩa duy trì sự tồn tại của doanh nghiệp. Đặc biệt trong lĩnh vực định giá bất động sản, tạo dựng mối quan hệ rộng rãi với những khách hàng tiềm năng, khách hàng hiện có và khách hàng cũ là rất quan trọng. Ban giám đốc công ty Tôgi đã và đang tạo dựng mối liên hệ làm ăn mật thiết với nhiều đối tác (chủ yếu là các ngân hàng), từ đó tạo doanh thu ổn định cho hoạt động định giá. Có thể kể đến các đối tác sau: Ngân hàng kỹ thương Việt Nam Techcombank Ngân hàng thương mại Việt Nam Vietcombank Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn AGB Các ngân hàng PNB, VIB, MayBank, VID, Citybank Quỹ môi trường Việt Nam và rất nhiều các doanh nghiệp, cá nhân khác. Cách tiến hành định giá bất động sản ở công ty Tôgi 2.1. Các phương pháp định giá được sử dụng Định giá là quá trình sử dụng các phương pháp khoa học để đưa ra giá trị của bất động sản. Quá trình này đòi hỏi người định giá phải có thông tin, dữ liệu đầy đủ và phải có kiến thức chuyên môn sâu rộng. Kết quả định giá không những phụ thuộc những yếu tố đó mà còn chịu ảnh hưởng trực tiếp của nhận định chủ quan của cán bộ định giá, trong đó có việc lựa chọn sử dụng các phương pháp định giá sao cho phù hợp với mỗi bất động sản. Ở công ty Tôgi, các nhân viên định giá thường sử dụng kết hợp các phương pháp định giá sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp vốn hóa - Phương pháp thặng dư Trong đó, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những că._. Nghị định 198 của chính phủ đã quy định rõ hai phương pháp quan trọng để định giá đất. Tuy nhiên trong thực tế, mỗi tổ chức định giá lại có những cách thức sử dụng các phương pháp đó khác nhau dẫn đến có sự chênh lệch về giá. Bởi vậy với chức năng quản lý của mình, nhà nước cần sớm đưa ra những căn cứ và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá bất động sản, tạo ra một khung định giá chuẩn làm căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá. 1.3. Giải pháp xây dựng một qui trình định giá chuẩn quốc gia Việc xây dựng qui trình định giá theo một mẫu chuẩn quốc gia là rất cần thiết trong thực trạng yếu kém, hạn chế của thị trường định giá bất động sản nước ta hiện nay. Trên thực tế, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ về qui trình, quy phạm; trình tự thủ tục trong định giá bất động sản, quản lý giá bất động sản thiếu và gần như chưa có. Do đó việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của các cuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá bất động sản và quản lý hoạt động định giá ở nước ta. Mặt khác, khi thực hiện định giá bất động sản cán bộ định giá còn lẫn lộn trong việc xác định phương pháp định giá đất vào các mục đích khác nhau do khi ban hành khung giá đất nhà nước ta lại chưa đề cập đến hoặc còn chung chung chưa rõ ràng: - Định giá đất mục đích để tính thuế sử dụng đất: nhằm xây dựng một mặt bằng giá đất chung trên cả nước trên cơ sở giá đất bình quân thực tế của năm trước năm định giá và giá đất bình quân thực tế tại thời điểm định giá. Xác định giá đất mục đích tính thuế sử dụng đất chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, với hình thức định giá hàng loạt định kỳ 4 hoặc 5 năm 1 lần. - Định giá đất phục vụ mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, tính lệ phí trước bạ hoặc phục vụ mục đích thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa với hình thức định giá phát sinh khi có yêu cầu. 1.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá không cao, còn yếu kém và hạn chế ở các cán bộ định giá. Trong khi đây là đòi hỏi tất yếu để có thể thực hiện đuợc quá trình định giá và ngày càng nâng cao chất lượng định giá. Do đó Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện năng lực, trình độ làm việc cũng như cách làm việc chuyên nghiệp của những nhà định giá trong nước bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những những người có khả năng. Để có thể thực hiện được việc làm này lại đòi hỏi Nhà nước ta lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của các cán bộ định giá. Như vậy, để có thể cải thiện và nâng cao niềm tin của người dân dành cho cán bộ định giá trong nước, Nhà nước ta phải tiến hành đồng thời rất nhiều các giải pháp để có thể sớm hoàn thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản ở nước ta. Một số giải pháp thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hỗ trợ công tác định giá bất động sản nói riêng 2.1. Hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản Hệ thống dịch vụ là một khâu quan trọng của thị trường bất động sản, nếu để phát triển tự phát thì không kiểm soát được. Do vậy nhà nước ta cần khẩn trương hình thành, phát triển các tổ chức tư vấn dịch vụ bất động sản về các lĩnh vực: tài chính, chuyển giao công nghệ, đào tạo, nghiên cứu thị trường, quản lý và pháp lý. Dịch vụ tài chính bao gồm dịch vụ ngân hàng, bảo hiểm và thuê mua giao dịch hàng hóa bất động sản. Dịch vụ vận chuyển và cung ứng nguyên vật liệu phục vụ phát triển bất động sản, dịch vụ về giao dịch. Dịch vụ về công nghệ và chuyên môn như dịch vụ về kiến trúc - xây dựng, dịch vụ về quản lý - đào tạo, dịch vụ về pháp lý, dịch vụ về kế toán -kiểm toán, dịch vụ về định giá bất động sản. Dịch vụ công nghệ thông tin, dịch vụ về quảng cáo. Nhà nước cần ban hành một hệ thống văn bản pháp quy có liên quan đến hệ thống dịch vụ bất động sản nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp như qui định về kinh doanh bảo hiểm, qui định về qui chế hành nghề tư vấn pháp luật, qui định về dịch vụ mua bán thông tin. 2.2. Hình thành và phát triển hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp những căn cứ thị trường cho nhà định giá bất động sản Để ước tính được một cách chính xác giá trị của bất động sản, thì điều quan trọng là người định giá phải có đủ những yếu tố đầu vào của quá trình định giá. Đó chính là các thông tin về bất động sản cần định giá mà trong đó những yếu tố của thị trường là rất quan trọng góp phần vào sự thành công của quá trình định giá. Trong xu thế phát triển hiện nay, công nghệ thông tin giữ một vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội nói chung và nền kinh tế nói riêng. Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào các lĩnh vực của đời sống trở thành yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của doanh nghiệp. Nó tạo ra những thuận lợi cho người định giá ở các khía cạnh là: - Giúp cho người định giá có các căn cứ thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. - Làm cho quá trình định giá trở nên đơn giản hơn với việc xây dựng các phần mền tính toán ước lượng các giá trị của bất động sản. Mặt khác, sự phát triển một hệ thống thông tin bất động sản quốc gia sẽ làm cho thị trường bất động sản đi vào hoạt động chính thức và lành mạnh, các thông tin liên quan đến bất động sản được công khai rộng rãi trên thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động giao dịch bất động sản và công tác quản lý bất động sản. 2.3. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư tại Việt Nam Một trong những nguyên nhân chính khiến hoạt động kinh doanh bất động sản của nước ta phát triển còn chậm đó là do lượng vốn đầu tư để phát triển kinh doanh còn gặp phải khó khăn, lượng vốn ít và các doanh nghiệp thường phải vay vốn ngân hàng. Khi đối mặt với những biến động lớn của thị trường thì nguồn vốn từ ngân hàng sẽ bị hạn chế. Việc thị trường bất động sản nước ta “đóng băng” trong thời gian vừa qua đã làm cho các ngân hàng có tâm lý e ngại và đa số các ngân hàng đã không cho các doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn, trong khi đó bất động sản không bán được đã khiến cho một loạt các doanh nghiệp bất động sản của nước ta lâm vào tình trạng thiếu vốn và có nguy có phá sản. Lúc này việc huy động vốn từ bên ngoài sẽ là yếu tố quyết định đến đến sự tồn tại của doanh nghiệp. Trong tình trạng đó, những chính sách của nhà nước nhằm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của nước ta sẽ như một luồng gió mới có tác động phá băng cho thị trường bất động sản nước ta. Một cung cách kinh doanh bất động sản mới, phương pháp quản lý mới và có thể cả những cách thức định giá mới sẽ làm cho thị trường bất động sản hoạt động sôi động trở lại. Ngoài ra, nhà nước ta đã có những chính sách cho phép người Việt Nam ở nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Điều đó đã tạo những thuận lợi cho những Kiều bào có mong muốn đầu tư về nước. Tuy nhiên những chính sách thu hút người nước ngoài đầu tư về nước còn chưa rõ ràng khiến cho họ có tâm lý e ngại, chưa thực sự có mong muốn đầu tư nhiều hơn về quê hương. Việc sớm hoàn thiện khung pháp lý cho vấn đề này đặc biệt là làm rõ những vấn đề về sở hữu đối với người Việt Nam ở nước ngoài sẽ làm họ cảm thấy yên tâm hơn và sẵn sàng đầu tư về nước, thu hút được một lượng vốn lớn cho sự phát triển triển nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Các giải pháp từ phía công ty Tôgi Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động Ban lãnh đạo công ty cần chú trọng trong việc mở rộng chương trình quảng cáo, nâng cao danh tiếng công ty và thúc đẩy tìm kiếm khách hàng. Việc làm này có ý nghĩa quan trọng trong việc duy trì hoạt động công ty và ngày càng nâng cao uy tín của công ty. Tăng cường, mở rộng mối quan hệ hợp tác không những về đối tác khách hàng mà còn cả những cá nhân, tổ chức, công ty để thu thập thông tin phục vụ trong quá trình định giá. Ví dụ khi thu thập giá thị trường của bất động sản ở một khu phố hay vùng hay ở khu trung cư, ta có thể thu thập thông tin từ các hộ gia đình khu phố đó hoặc thông qua cán bộ địa chính, cán bộ quản lý khu phố hoặc cán bộ quản lý khu trung cư hoặc từ những công ty hoạt động kinh doanh bất động sản nằm trong vùng – khu vực đó. Xây dựng những mối quan hệ rộng rãi theo các khu vực khác nhau có thể hình thành nên hệ thống thu thập và cung cấp thông tin rất hiệu quả và chính xác. 3.2. Giải pháp về công tác quản lý Để có thể tăng cường tính quản lý trong hoạt động của công ty Tôgi, nhằm hạn chế những tiêu cực trong quá trình làm việc, công tác quản lý cán bộ công nhân viên cần được thực hiện nghiêm túc hơn, chặt chẽ hơn và đặc biệt phải có một người chịu trách nhiệm theo dõi và đánh giá quá trình làm việc của các nhân viên. Giải pháp này không hoàn toàn mang tính cưỡng chế, thúc ép nhân viên làm việc mà trên cơ sở xây dựng một môi trường làm việc tốt đẹp, có sự tôn trọng giữa công ty và người làm việc nhưng không vì thế mà người quản lý lại xa rời nhân viên, đối xử phân biệt hay tỏ ra quá hà khắc, cứng nhắc trong quản lý. Nếu có thể quản lý nhân viên tốt từ thái độ làm việc cho đến hiệu quả làm việc thì điều đó đã góp phần thúc đẩy sự phát triển công ty. Bên cạnh đó, công ty cần xây dựng chế độ khen thưởng thích hợp hơn để khích lệ kết quả làm việc của nhân viên, tạo ra sự cạnh tranh làm việc cũng như thăng tiến trong công việc khiến các nhân viên làm việc năng suất và cống hiến hết khả năng của mình cho công ty nhiều hơn. 3.3. Giải pháp về công tác đào tạo cán bộ định giá bất động sản Trong điều kiện đất nước ta hiện nay, các quy định pháp luật còn nhiều hạn chế chưa thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản. Hạn chế đó càng đòi hỏi nhân viên định giá bất động sản phải có trình độ và nắm bắt thông tin thị trường. Do đó yêu cầu về việc đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ nhân viên định giá là rất cần thiết. Giải pháp này góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động và danh tiếng của công ty. Ngoài ra, viêc học hỏi kinh nghiệm và cách tiến hành định giá của các tổ chức, công ty khác đặc biệt là các công ty nước ngoài, tổ chức có uy tín hay các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá sẽ góp phần hoàn thiện công tác định giá của công ty. 3.4. Giải pháp hoàn thiện cách tiến hành định giá bất động sản Từ những hạn chế trong quá trình định giá của công ty đã được trình bày ở chương 2, ta có thể chỉ ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện cách tiến hành định giá ở công ty Tôgi như sau: 3.4.1. Tuân theo qui trình định giá chung Đây là một giải pháp rất quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá của công ty. Nhân viên định giá không được tự cắt bỏ một quá trình hay công đoạn định giá nào mà phải tiến hành tuần tự dựa trên cơ sở đã có về bất động sản. Tuy qui trình định giá tổng quát của công ty có phần giống với qui trình chung nhưng ở từng giai đoạn áp dụng cụ thể, nhân viên định giá của công ty đã đơn giản hóa quá trình và việc ước lượng trở nên thiếu chính xác, không có căn cứ khoa học. Đó là lí do khiến giá bất động sản do công ty định giá có thể còn chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế. Để có thể chỉnh sửa các bước thực hiện và những sai khác trong qui trình định giá của công ty, ở phần sau đây ta sẽ từng bước đưa ra những giải pháp nhằm hiệu chỉnh sự khác biệt này, làm quá trình định giá của công ty Tôgi trở nên đúng hơn, chuẩn mực hơn và hợp lý hơn. Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá Bước đầu của một quá trình định giá, người định giá phải tiến hành thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu. Nhân viên định giá không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, dữ liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh và làm rõ tính hợp lý của thông tin, tránh đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng ý kiến của khách hàng. Bên cạnh đó, nhân viên định giá còn phải điều tra thu thập thông tin thị trường. Công việc này rất khó khăn đòi hỏi kĩ năng và kinh nghiệm của người định giá. Tuy nhiên có thể giảm bớt những hạn chế này bằng cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể và rộng rãi ở thực tế địa phương và trên thị trường. Tiếp đến, sau khi thu được thông tin cần thiết, việc đánh giá những thông tin thu được là vô cùng quan trọng. Nó thể hiện trình độ của người định giá và là bước không thể thiếu trước khi sử dụng các phương pháp định giá. Nhân viên định giá phải lựa chọn, điều chỉnh dữ liệu để từ đó có thể đưa ra quyết định tính toán hợp lý. 3.4.3. Sử dụng phương pháp so sánh một cách hợp lý Phương pháp so sánh được sử dụng rất nhiều trong các chứng thư định giá của công ty Tôgi. Do vậy tính hợp lý và chính xác trong quá trình sử dụng phương pháp này ảnh hưởng rất lớn đến kết quả tính toán của công ty. Dựa vào sự sai khác trong việc sử dụng phương pháp so sánh của công ty, ta có thể đưa ra cách hoàn thiện nhằm sử dụng phương pháp định giá này hữu hiệu và hợp lý hơn. Nhân viên định giá của công ty cần chỉ ra các dữ liệu để so sánh, sau đó đưa ra những đánh giá, nhận định của mình về sự khác biệt của chúng so với bất động sản mục tiêu. Tiến hành điều chỉnh các chênh lệch thông qua việc gắn trọng số. Cuối cùng là điều hòa các chỉ số giá so sánh theo cách thông dụng trên thế giới như sau: Trong đó: “i” Là số thứ tự của bất động sản so sánh Là giá bất động sản mục tiêu Là giá điều chỉnh của bất động sản so sánh thứ i Là trọng số gắn theo mức điều chỉnh ròng của bất động sản so sánh thứ i so với bất động sản mục tiêu 3.4.4. Sử dụng phương pháp chi phí một cách cẩn thận Theo cách tiến hành trong khi sử dụng phương pháp chi phí ở công ty Tôgi, cán bộ công ty đã không trình bày phần ước lượng các chi phí thay thế, giá trị khấu hao mà đưa đến kết quả cuối cùng luôn là giá trị còn lại của công trình. Về hình thức thực hiện, cách làm này quá đơn giản, sơ sài, không là phương pháp khoa học. Về tính chính xác, kết quả định giá chỉ là sự ước lượng chủ quan của người định giá. Để có một kết quả có sức thuyết phục hơn đòi hỏi người định giá phải tính toán chi tiết cẩn thận hơn. Không được chỉ đơn giản đưa ra giá trị còn lại của căn nhà dựa theo ước đoán tương đối mà phải thực hiện các bước căn bản của phương pháp chi phí (như phần trình bày các phương pháp định giá ở chương I). Việc thực hiện theo đúng các bước nghiên cứu này sẽ giúp việc định giá trở nên đủ căn cứ khoa học và làm kết quả định giá chính xác hơn. 3.4.5. Phân tích, tính toán, ước lượng các giá trị trong quá trình sử dụng phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư Trong thực tế cách tiến hành định giá của công ty Tôgi khi sử dụng phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư, nhân viên định giá thường sử dụng số liệu dựa trên sự tính toán của phòng dự án. Đây là hạn chế tồn tại cần công ty thay đổi để có thể có kết quả chính xác hơn. Nhân viên định giá phải tự ước lượng và thực hiện phân tích, tiến hành tính toán và chỉ nên tham khảo ý kiến của các nhân viên phòng dự án. Đây là hai phương pháp định giá đòi hỏi sự tính toán cẩn thận và kĩ lượng nhất. 3.4.6. Điều hòa các chỉ số giá trị đưa đến giá trị cuối cùng của bất động sản chính xác nhất Theo các nghiên cứu khoa học thì việc điều hòa các chỉ số giá trị tạo cơ hội xem lại thông tin, phân tích quá trình định giá trong từng cách tiếp cận. Do đó không nên thực hiện phép tính đơn giản là lấy trung bình cộng như ở công ty Tôgi thực hiện. Hơn nữa, quá trình điều hòa đi vào việc xem xét, kiểm tra lại những thông tin và giả thiết, sự hợp lý, phân tích và kỹ năng. Đây là quá trình nhân những chỉ số giá trị để tìm ra giá trị cần tính. Việc thực hiện của cán bộ định giá rất quan trọng trong quá trình hòa nhập này. Và ta có thể khái quát bước điều hòa này theo công thức sau: Trong đó: “i” Là số thứ tự của phương pháp định giá Là giá cuối cùng của bất động sản Là giá bất động sản tính được khi sử dụng phương pháp định giá thứ i Là trọng số gắn cho phương pháp định giá thứ i (trọng số tùy thuộc nhận định của người định giá coi phương pháp nào là quan trọng hơn, thích hợp nhất để định giá bất động sản) Việc sử dụng máy tính và phần mềm định giá không loại bỏ được sự cần thiết của quá trình điều hòa kết quả. Mặt khác nó còn làm tăng sự cần thiết để làm cho cẩn thận và xem lại toàn bộ các bước tiến hành để đưa đến kết quả cuối cùng. Quá trình này phải gắn từng phương pháp tiếp cận để hòa giải những chỉ số giá trị khác nhau thành giá trị cần tính cuối cùng. Do đó, sau khi sử dụng các phương pháp định giá và đã đưa ra giá trị bất động sản tính theo từng phương pháp, nhân viên định giá nên xem lại từng phương pháp cụ thể và điều hòa chúng để có được kết quả cuối cùng chính xác nhất, tổng hợp nhất. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho các cuộc định giá bất động sản Đây là giải pháp chung cần thực hiện không những cho công ty Tôgi mà còn là nhu cầu tất yếu của thị trường định giá bất động sản ở Việt Nam. Trên thực tế, các cán bộ định giá của công ty đã phần nào thiết lập được mối quan hệ rộng rãi với những người cung cấp thông tin. Nhưng chúng chỉ đơn thuần là sự giúp đỡ, hoạt động không thống nhất và không theo một hệ thống hay tổ chức chặt chẽ. Do đó có thể dẫn đến sự thiếu chính xác của các thông tin và cũng có thể có trường hợp cán bộ định giá sẽ không thu thập được gì. Do đó ban lãnh đạo công ty phải vạch ra kế hoạch hoạt động cho các cán bộ định giá công ty để có thể ngày càng hoàn thiện trong việc sử dụng các thông tin để định giá. Sau đây là một số cách có thể tiến hành thu thập và tìm kiếm thông tin thị trường từ đó xây dựng thành một hệ thống dữ liệu của công ty: + Thông qua việc đến thực địa xem xét + Khảo sát thị trường + Tìm kiếm thông tin trên các phương tiện thông tin (internet, báo, tạp chí,..) + Thu thập thông tin từ những nhà cung cấp đáng tin cậy như người quản lý các tòa nhà trung cư, bất động sản văn phòng,.. + Thu thập thông tin từ những công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên tinh thần tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau; từ các cán bộ định giá hoặc cán bộ địa chính ở vùng có bất động sản mục tiêu. + Tổng hợp thông tin từ các cuộc định giá cũ của công ty Từ những thông tin thu được kết hợp với việc xây dựng các mối quan hệ làm việc chính thức với những người chuyên cung cấp và tìm hiểu thông tin, công ty sẽ có một bộ phận bên ngoài công ty hoạt động chỉ chuyên thu thập, cung cấp thông tin phục vụ cho việc sử dụng trong quá trình định giá. Kết quả của việc làm này sẽ tạo thuận lợi cho cán bộ định giá nhanh chóng và kết quả định giá được chính xác hơn, sát với thị trường thực tế hơn. KIẾN NGHỊ Để góp phần đưa hoạt động định giá nước ta đi vào phát triển và ngày càng hoàn thiện, tôi có một số kiến nghị như sau: Thành lập tổ chức định giá bất động sản trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan của nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan tới giá trị bất động sản. Thành lập bộ phận chức năng chuyên tiến hành việc điều tra, giám sát quá trình định giá ở các công ty, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân chuyên làm dịch vụ định giá bất động sản. Xây dựng và cho thực hiện theo một quy trình chuẩn định giá chung, áp dụng thống nhất trên cả nước. Ban hành quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng các phương pháp định giá. Đào tạo, nâng cao trình độ năng lực của các cán bộ định giá. Xây dựng các viện nghiên cứu và trường đào tạo cán bộ định giá để chuyên đào tạo cán bộ nghiên cứu, cán bộ quản lý, cán bộ định giá có chuyên môn cao nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội và từng bước đưa công tác định giá bất động sản nước ta đi vào hoạt động một cách chuyên nghiệp. Xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin giá bất động sản trên cơ sở công nghệ LIS, GIS phục vụ yêu cầu quản lý của các cơ quan nhà nước và nhu cầu người sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động thông thoáng, lành mạnh. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Nó còn tồn tại rất nhiều vấn đề bất cập đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp tháo gỡ nhằm đưa thị trường bất động sản đi vào hoạt động bình ổn và vững chắc. Trong đó, hoạt động định giá bất động sản là một hoạt động rất quan trọng trong thị trường bất động sản. Với sự quan tâm, giúp đỡ của các cơ quan có chức năng, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và đặc biệt là định giá bất động sản đang dần từng bước phát triển và đi vào hoạt động chuyên nghiệp. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là công ty có uy tín hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Với trên 10 năm hoạt động và hơn 30.000 bất động sản được cán bộ của công ty định giá, công ty Tôgi đã trở thành một công ty có vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của xã hội và trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Trong khuôn khổ của đề tài, em đã tập trung tìm hiểu những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản như các phương pháp định giá bất động sản, các nguyên tắc định giá bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng và qui trình định giá bất động sản. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được về công tác định giá bất động sản ở công ty Tôgi, đề tài đã phân tích kết quả hoạt động định giá của công ty, rút ra những thành tựu, những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân. Dựa theo định hướng phát triển của công ty, đề tài đã đưa ra hệ thống giải pháp nhằm đảm bảo cho công tác định giá của công ty Tôgi nói riêng và với công tác định giá bất động sản ở nước ta nói chung ngày càng hoàn thiện và phát triển, trở thành một công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu đối với thị trường bất động sản. Định giá bất động sản đang dần trở thành một chuyên ngành chính của thị trường bất động sản với tốc độ phát triển mạnh mẽ nhưng rất phức tạp. Do vậy, bài viết khó có thể tránh khỏi những sai sót và hạn chế nhất định. Em rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp và chỉ dẫn của các thầy cô và các bạn để có thể hoàn thiện hơn nữa nội dung của đề tài này. Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo GS.TSKH Lê Đình Thắng và tập thể cán bộ nhân viên của công ty cổ phần bất động sản Tôgi đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Lê Thị Hồng Hạnh TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003. Bộ Luật dân sự 1995. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nhà xuất bản nông nghiệp. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất. Nhà xuất bản nông nghiệp, Hà nội -2000. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội – 2000. Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000. Ban vật giá chính phủ trung ương, Thành phố Hồ Chí Minh - 2000. Kinh tế học vi mô. Nhà xuất bản giáo dục. Chứng thư định giá “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 41 – Ngõ 105 - Phố Thụy Khê - Phường Thụy Khê - Quận Tây Hồ – Hà Nội”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 29 tháng 3 năm 2006. Chứng thư định giá “Bất động sản tại địa chỉ: Số 22 – Ngõ 19 - Phố Kim Đồng - Phường Giáp Bát - Quận Hai Bà Trưng– Hà Nội”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 7 tháng 4 năm 2006. 10. Chứng thư định giá “Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 22 tháng 7 năm 2005. 11. Chứng thư định giá “khu đất 103.756 m 2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 28 tháng 4 năm 2003. Và một số tài liệu tham khảo khác. LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 1. Bất động sản 3 2. Định giá bất động sản 4 2.1. Khái niệm định giá bất động sản 4 2.2. Định giá đất 4 2.3. Định giá tài sản trên đất 6 II NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất 7 2. Nguyên tắc cung cầu 8 3. Nguyên tắc thay đổi 9 4. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản 9 5. Nguyên tắc cân đối 10 6. Nguyên tắc phù hợp 11 7. Nguyên tắc cạnh tranh 11 8. Nguyên tắc đóng góp 12 9. Nguyên tắc thay thế 13 10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 13 11. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 13 12. Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác 14 II PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 14 1. Phương pháp so sánh trực tiếp 14 1.1. Khái niệm 14 1.2. Cơ sở khoa học 14 1.3. Công thức tính 15 1.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 16 1.5. Hạn chế 17 2. Phương pháp chi phí 18 2.1. Khái niệm 18 2.2. Cơ sở khoa học 18 2.3. Cách tính 19 2.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 20 2.4.1. Đối tượng áp dụng 20 2.4.2. Phạm vi áp dụng 21 2.4.3. Yêu cầu của phương pháp 21 2.5. Hạn chế 21 3. Phương pháp vốn hóa 22 3.1. Khái niệm 22 3.2. Cơ sở khoa học. 23 3.3. Công thức tính 23 3.3.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp 23 3.3.2. Phương pháp chiết khấu 24 3.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 24 3.4.1. Đối tượng áp dụng 24 3.4.2. Phạm vi áp dụng 25 3.4.3. Yêu cầu của phương pháp 25 3.5. Hạn chế 25 4. Phương pháp thặng dư 26 4.1. Khái niệm 26 4.2. Cơ sở khoa học 26 4.3. Công thức tính 26 4.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 27 4.5. Hạn chế 27 5. Phương pháp lợi nhuận 27 5.1. Khái niệm 27 5.2. Cơ sở khoa học 28 5.3. Công thức tính 28 5.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 28 5.5. Hạn chế 29 III NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ 29 13. Chính sách của nhà nước 29 14. Sự quản lý của nhà nước 29 3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin 30 4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá 30 5. Các yếu tố kinh tế - xã hội 31 IV CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 32 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI 34 I NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY TÔGI 34 1. Quá trình thành lập công ty ảnh hưởng đến hoạt động định giá 34 1.1. Sự thành lập công ty 34 1.2. Sự thành lập trung tâm định giá tại các chi nhánh 35 2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản” 35 2.1. Cơ cấu tổ chức 35 2.2. Chức năng nhiệm vụ 36 3. Phí định giá bất động sản của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Bảng 2: Bảng phí định giá bất động sản ở công ty cổ phần bất động sản Tôgi 37 II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 38 1. Kết quả đạt được 38 1.1. Một số chỉ tiêu tài chính 38 1.2. Các bất động sản lớn được định giá 39 1.3. Đối tác 40 2. Cách tiến hành định giá bất động sản ở công ty Tôgi 40 2.1. Các phương pháp định giá được sử dụng 40 2.2. Thông tin, dữ liệu sử dụng trong quá trình định giá 41 2.3. Qui trình định giá bất động sản tổng quát của công ty Tôgi 42 3. Thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể 42 3.1. Trường hợp định giá những căn nhà nhỏ lẻ 43 3.1.1. Định giá “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 41 – Ngõ 105 - Phố Thụy Khê - Phường Thụy Khê - Quận Tây Hồ – Hà Nội” 43 3.1.2. Định giá “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 22 – Ngõ 19 - Phố Kim Đồng - Phường Giáp Bát - Quận Hai Bà Trưng– Hà Nội” 45 3.2. Trường hợp định giá bất động sản có tiềm năng phát triển, có khả năng tạo thu nhập 47 3.2.1. Định giá “Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”. 48 3.2.2. Định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. 53 I. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 61 1. Ưu điểm 61 1.1. Kết quả hoạt động 61 1.2. Đội ngũ cán bộ định giá có năng lực cao và giàu kinh nghiệm 63 1.3. Ưu điểm trong quá trình định giá bất động sản ở công ty Tôgi 64 1.3.1. Quá trình thu thập và phân tích thông tin 64 1.3.2. Lựa chọn các phương pháp thích hợp để định giá bất động sản 65 1.3.3. Quá trình sử dụng các phương pháp định giá 67 1.3.3.1. Trường hợp định giá những căn nhà riêng, nhỏ phổ biến trên thị trường 67 1.3.3.2. Trường hợp định giá những bất động sản lớn, có khả năng tạo thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển 68 1.3.3.3. Điều hòa các chỉ số giá trị 69 1.4. “Chứng thư định giá” và sự hài lòng của khách hàng 70 2. Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân 75 2.1. Một số vấn đề còn tồn tại 75 2.2. Nguyên nhân 82 CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 88 I. PHƯƠNG HƯỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY TÔGI TRONG THỜI GIAN TỚI 88 II. CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 88 1. Các giải pháp từ phía Nhà nước 88 1.1. Giải pháp về quản lý 88 1.2. Giải pháp về chính sách pháp lý 89 1.3. Giải pháp xây dựng một qui trình định giá chuẩn quốc gia 90 1.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới 91 2. Một số giải pháp thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hỗ trợ công tác định giá bất động sản nói riêng 92 2.1. Hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản 92 2.2. Hình thành và phát triển hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp những căn cứ thị trường cho nhà định giá bất động sản 93 2.3. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư tại Việt Nam 93 3. Các giải pháp từ phía công ty Tôgi 94 3.1. Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động 94 3.2. Giải pháp về công tác quản lý 95 3.3. Giải pháp về công tác đào tạo cán bộ định giá bất động sản 95 3.4. Giải pháp hoàn thiện cách tiến hành định giá bất động sản 96 3.5. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho các cuộc định giá bất động sản 100 III. KIẾN NGHỊ 101 KẾT LUẬN 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 ._.