Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

4. Uỷ ban nhân dân UBND 5. Giấy chứng nhận GCN 6. Quyền sử dụng đất QSDĐ LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nước tiên tiến, còn ở các nước đang phát triển, con số này là gần 3/4. Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nước đang phát triển lại rất thấp. Vì không giống ở các quốc gia phát triển, ở những nước lạc hậu, thị trường bất động sản “ngầm” rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó chưa trở thành hàng hóa, chưa được định giá chính thức, do vậy, chưa trở thành tư bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đã và đang hình thành, phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở. Để quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách, trong đó chính sách tài chính ngày càng có vai trò quan trọng. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trường không chính thức. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trường còn mang tính tự phát, hiện tượng mua bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nước cho nên Nhà nước đã mất đi một nguồn thu rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Hiện tượng đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đã gây ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm trong những năm qua. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này còn nhiều yếu kém. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính của Nhà nước, trong đó có chính sách thuế nhằm quản lý và phát triển thị trường bất động sản còn thiếu, yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiên cứu các chính sách tài chính để từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đầy thị trường bất động sản phát triển đang được đặt ra hết sức cấp thiết ở nước ta. Với ý nghĩa đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam ” cho Luận văn Kinh tế của mình. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam; từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và những hạn chế của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản hiện nay. Trên cơ sở đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế của chính sách thuế, đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, trên cơ sở thừa kế một số công trình khoa học đã có. Những đóng góp của Luận văn Nghiên cứu và khái quát hoá các vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách thuế đối với thị trường bất động sản. Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong việc sử dụng chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam. Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam. Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kinh nghiệm của một số nước và thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản Việt Nam, đề ra các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển hơn nữa thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Kết cấu của Luận văn Tên đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu theo 3 chương: Chương 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Chương 1 CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản Khái niệm và đặc điểm bất động sản Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo Giáo sư Dan Swango: “Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it). Theo Từ điển các thuật ngữ tài chính : “Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất” ( A piece of land and whatever physical on it). Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là bất động sản lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng có nước lại coi là bất động sản; lúc này được coi là bất động sản nhưng lúc khác lại là động sản. Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau: Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển được. Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản. Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làn tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản * Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời đoạn nhất định. Thị trường bất động sản được hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. * Đặc điểm của thị trường bất động sản: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng dần được hình thành và ngày càng được phát triển. Thị trường bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy, hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước thì thị trường bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối vàđiều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán, thế chấp, góp vốn… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật. Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng… đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn… thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản…nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thị sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm như: lâu bền, không thể di dời,… nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn. Sự phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những người sản xuất do quan hệ sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Khi cung và cầu bất động sản xuất hiện và ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động sản và giao dịch về bất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản chính thức được hình thành. Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thống các thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân… Hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bất động sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hoá, nhu cầu giao dịch về bất động sản cũng ngày càng tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng các nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư. Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Do đó, để thúc đẩy hợp tác quốc tế, vấn đề định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp là hết sức quan trọng. Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như Việt Nam, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng là một yêu cầu cấp thiết. Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm). Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hầu như chưa hình thành, các giao dịch chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều này làm cho thị trường bất động sản diễn biến hết sức phức tạp, gây hậu quả tiêu cực về kinh tế-xã hội, các nguồn lực về bất động sản không được huy động một cách có hiệu quả phục vụ quá trình phát triển. Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi là một tất yếu khách quan. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Sự phát triển kinh tế Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Điều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống. Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hoá khác nhưng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng. Thực tế đã chứng minh rằng, trong thời kỳ kinh tế tự nhiên, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoả mãn bằng sự điều chỉnh vốn đất sẵn có của tự nhiên. Đến thời kỳ kinh tế trang trại, nhu cầu về đất đai cho sản xuất không chỉ còn dựa vào sự tự khai phá tự nhiên mà từng bước đi đến được giải quyết thông qua thị trường. Rõ ràng ngay ở giai đoạn này, nhu cầu về đất đai cho sản xuất đã thúc đẩy sự hình thành thị trường bất động sản. Sản xuất phát triển, nhiều ngành kinh tế mới được hình thành, làm phát sinh nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau cho sản xuất. Xã hội càng phát triển, nhu cầu bất động sản cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ,… càng tăng lên, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội như: ăn ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí… theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản. Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh. Do số lượng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp. Đất đai có hạn nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển từ đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu. Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản là nhà ở, đất ở. Dân số tăng, một mặt làm tăng quy mô gia đình (theo nghĩa có nhiều thế hệ cùng chung sống), do đó, nhu cầu về quy mô, diện tích về nhà ở của mỗi hộ gia đình tăng. Mặt khác, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng số lượng hộ gia đình độc lập. Trong xã hội phát triển, các gia đình truyền thống nhiều thế hệ ngày càng giảm và thay vào đó là sự gia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Kinh tế và dân số phát triển nhanh cũng làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở của con người. Trong mỗi gia đình, con cái lớn lên được tách ra sống ở phòng riêng hoặc cá biệt được sống ở một căn hộ riêng… Đó là những nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, cùng với sự gia tăng dân số là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí… Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư. Chính vì thế mà bất động sản ở các trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và thị trường bất động sản ở đây cũng nhộn nhịp hơn. Yếu tố pháp luật Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản…, hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định “ Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…”. Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản là QSDĐ. Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá thêm một bước. Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của luật pháp. Như vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến QSDĐ đã xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001và gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển. Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ. Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế… Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường bất động sản. Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội… Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê… Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất. Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai; cung, cầu về bất động sản, tác động đến thị trường bất động sản. Trước hết, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Việc chuyển mục đích sử dụng đất ở một vùng nào đó đang sản xuất nông nghiệp, nay quy hoạch thành khu công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất trong quy hoạch và vùng vành đai, làm gia tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn đất đai, bất động sản. Mặt khác, quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất gắn với dân cư như quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị… sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở … là rất lớn. Đất khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp được quy hoạch thành các khu đô thị mới tức là chuyển đổi mục đích sử dụng của đất một cách căn bản, làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản do quy mô tập trung dân số, tập trung các hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ tăng lên. Đô thị hoá và phát triển đô thị là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong tiến trình phát triển kinh tế. Đặc trưng trực giác có thể nhận biết rõ nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số và mật độ dân số cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ theo sự phát triển của bề rộng không gian đô thị. Do đó, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu về bất động sản cả về số lượng lẫn cơ cấu bất động sản. Đặc biệt, ở nước ta và nhiều nước đang phát triển, luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị cùng với sự tăng trưởng trong giáo dục và đào tạo lao động, học sinh từ nông thôn chuyển đến đô thị là một sức ép thách thức lớn về nhà ở, làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn. Tập quán, truyền thống và thị hiếu Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Ở thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường vốn, sự ảnh hưởng của yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp… của thị trường bất động sản. Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê,… đồng thời, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán. Chẳng hạn như, theo phong tục, tập quán của Việt Nam, việc mua bán bất động sản chỉ cần làm giấy tờ có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã (phường) nơi cư trú là được, là xong; sau đó mới đăng ký và nộp thuế trước bạ. Những trường hợp phức tạp, phiền hà, người dân cũng không cần nộp thuế trước bạ và họ có quyền sở hữu bất động sản như một lẽ đương nhiên vì họ đã bỏ tiền ra mua bất động sản đó. Nhưng ở một số nước, bất kỳ một người nào mua bất động sản cũng phải đến kiểm tra._. đăng ký trước khi mua; giao dịch nào không đăng ký thì không có tác dụng, đăng ký bất động sản đã có truyền thống lâu đời và là thói quen của họ. Việc thực hiện kê khai đăng ký đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản và chính nó cũng là độ tin cậy cho người mua bất động sản, là điều kiện an toàn của thị trường bất động sản. Còn thực tế ở Việt Nam, nhiều trường hợp thiếu đảm bảo, vì người mua chưa làm được đầy đủ các thông tin pháp lý về bất động sản, đảm bảo cho họ mọi quyền lợi khi mua (nhận chuyển nhượng); được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,… được pháp luật thừa nhận, nhưng họ vẫn mua vì theo tập quán và truyền thống. Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu. Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, kể cả mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế phát triển, con người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản Khối lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hết ở sự gia tăng khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Trên thị trường bất động sản, lượng hàng hóa đem giao dịch có thể được đo lường qua chỉ tiêu khối lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản (có thể được tính bằng số phiên giao dịch hoặc khối lượng tiền thu được). Trên thị trường bất động sản, có các loại hình giao dịch sau: Giao dịch mua bán bất động sản Thị trường mua bán bất động sản là loại hình thị trường hình thành sớm nhất trong các loại hình thị trường bất động sản. Xét về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện gần như đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán, trao đổi đất đai bất động sản đã trở thành phổ biến và vượt khỏi khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Mua bán, trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn về bất động sản. Hoạt động mua bán bất động sản còn do các doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp cho các chủ thể trong nền kinh tế. Giao dịch cho thuê - đi thuê bất động sản Bất động sản là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ra một khối lượng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Bởi vậy, không phải ai cũng có khả năng tự tạo lập cho mình một bất động sản mà cần có thời gian để tích luỹ đủ khối lượng tiền cần thiết. Từ thực tế trên làm nảy sinh quan hệ cho thuê và đi thuê bất động sản. Hơn nữa, người có nhu cầu thuê bất động sản có thể chỉ sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định, việc thuê bất động sản sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác cho người đi thuê. Người có bất động sản cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trường để quyết định việc cho thuê bất động sản, đảm bảo lợi ích kinh tế thu được là cao nhất. Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung - cầu về các bất động sản cho thuê. Các giao dịch về thuê bất động sản có thể được tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất động sản hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trường cho thuê bất động sản. Góp vốn liên doanh dưới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản Người sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản để góp vốn liên doanh. Việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất động sản. Trong nền kinh tế phát triển, việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần khá phát triển. Đặc biệt, đối với các nước đang phát triển, việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu tư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua các dự án liên doanh. Việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh hình thành nên thị trường các giao dịch bất động sản dùng làm vốn góp liên doanh. Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại hình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Cá nhân Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản để góp vốn liên doanh… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua, người đi thuê… Doanh nghiệp Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản cả về phía cung và cầu. Các doanh nghiệp mới thành lập, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu mua, đi thuê hoặc nhận vốn góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hóa bất động sản trên thị trường. Ngược lại, một số doanh nghiệp nắm giữ bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê (hoặc bất động sản đi thuê nhưng muốn cho thuê lại), góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng cung trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn tham gia trực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất… Đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hóa cho thị trường bất động sản. Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng như: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… tạo ra hàng hóa cho thị trường. Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản. Nhà nước Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường, đồng thời với tư cách là người tham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trường bất động sản (vừa là người cung và người cầu bất động sản). Với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường bất động sản, Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung - cầu và giá cả, bình ổn thị trường. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác: vừa là người cung, vừa là người cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quản lý của Nhà nước của mình. Các tổ chức môi giới, tư vấn Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua có những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế thi công, lắp đặt…; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê…; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên môn về môi giới, tư vấn về bất động sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá. Các tổ chức tài chính Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hóa đặc biệt - hàng hóa bất động sản. Đồng thời, các giao dịch trên thị trường bất động sản rất đa dạng, bao gồm các giao dịch: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… Việc tạo lập hàng hóa và thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi một lượng vốn rất lớn. Chính vì vậy, nguồn vốn tự có không thể đáp ứng được nhu cầu về vốn của các chủ thể tham gia trực tiếp các giao dịch trên thị trường bất động sản. Một phần đáng kể nhu cầu về vốn này được tài trợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính. Các tổ chức tài chính bao gồm: các ngân hàng thương mại, các công ty tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư… Nguồn vốn tài trợ đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích các giao dịch và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản và thị trường vốn có mối liên hệ mật thiết với nhau. Thị trường vốn phát triển tạo môi trường cho các luồng vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn luân chuyển linh hoạt. Do đó, việc tài trợ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ thuận lợi hơn, kích thích cả cung và cầu của thị trường bất động sản. Các tổ chức tài chính tài trợ vốn cho các giao dịch trên thị trường bất động sản dưới các hình thức sau: - Các tổ chức tài chính cho các chủ thể trong nền kinh tế vay vốn để thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, góp phần kích cầu về hàng hóa bất động sản. Các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức có nhu cầu giao dịch (mua, thuê, góp vốn liên doanh bằng bất động sản… ) phục vụ cho việc mở rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh, nâng cao điều kiện sống… có thể vay vốn của các tổ chức tài chính, chủ yếu là các ngân hàng thương mại và có thể sử dụng chính bất động sản được hình thành từ vốn vay làm tài sản thế chấp. Ở các nước trên thế giới, hình thức cho các cá nhân vay trả góp để mua bất động sản là khá phổ biến. - Các tổ chức tài chính cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để tạo lập và phát triển (xây dựng mới nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, bất động sản thương mại…) hàng hóa bất động sản. Qua đó góp phần kích cung trên thị trường bất động sản. - Các tổ chức tài chính còn trực tiếp đầu tư vốn để tham gia kinh doanh trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mức độ tham gia của các tổ chức tài chính vào thị trường bất động sản còn phụ thuộc luật pháp của mỗi quốc gia. Thông thường, luật pháp các nước thường khuyến khích các tổ chức tài chính có nguồn vốn huy động chủ yếu là vốn trung và dài hạn như công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư… trực tiếp kinh doanh bất động sản và hạn chế sự tham gia kinh doanh trực tiếp của các ngân hàng thương mại. Hoạt động tài trợ vốn của các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu về vốn của các giao dịch, kích thích cung, cầu trên thị trường bất động sản. Đồng thời, với việc tham gia kinh doanh trực tiếp trên thị trường, các tổ chức tài chính cũng là một loại hình chủ thể tạo ra sự hoạt động sôi động trên thị trường bất động sản. Hiệu quả sử dụng bất động sản Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian; diện tích đất đai của một quốc gia là khó thay đổi. Bởi vậy, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản vừa là một chỉ tiêu phản ảnh sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời vừa là yêu cầu được đặt ra trong trong quá trình phát triển thị trường bất động sản của mỗi nước. Sự phát triển khung pháp lý Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Nhìn vào hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản của một nước, có thể nhận biết được thị trường bất động sản ở nước đó được khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển hay không được phát triển. Đây là một nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản. 1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Hệ thống thuế đối với bất động sản Thuế thuế sử dụng đất Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất luỹ tiến thì thuế càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho người khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất. Đây là một loại thuế phát sinh không thường xuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng được tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi giá vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại thuế trực thu. Đối tượng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nước áp dụng một sắc thuế khác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm. Thuế thừa kế, biếu tặng Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động sản. Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng quà. Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở hữu bất động sản với người tặng quà hay người cho thừa kế. 1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn có một số đặc điểm riêng sau: Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách Nhà nước. Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định, không thể di dời và tính lâu bền của bất động sản. Ở Việt Nam, ngay từ thời phong kiến, bằng chính sách “thái ấp”, “lộc điền”… thay cho việc trả lương cho quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chính chủ yếu cho hoạt động của Nhà nước phong kiến. Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nước đã được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực này, song nguồn thu từ đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phương. Mặt khác, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng ngày được mở rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là giá trị tăng thêm của bất động sản, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính được thuế bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc định giá bất động sản có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế và tập quán của từng nước. Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế. 1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò như các loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau: Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường. Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường bất động sản. Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích. Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất… Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư của xã hội hơn là kết quả của lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ ít đất; người có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ bất động sản cho người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội. Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản, từ đó chủ động điều tiết lượng cung trên thị trường bất động sản. Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã được ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác. Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ. Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. 1.3. CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC 1.3.1. Chính sách thuế bất động sản ở Đài Loan Ở Đài Loan, hệ thống thuế bất động sản bao gồm: Thuế giá trị đất Đây là loại thuế được đánh giá là quan trọng nhất vì nó vừa làm chức năng hoàn chỉnh chính sách đất đai, vừa tăng thu cho ngân sách địa phương. Loại thuế này thu vào các loại đất đai đã quy định giá. Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất hoặc chủ cho thuê đất, nếu chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang thực tế sử dụng đất đó phải nộp. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất. Về thuế suất, áp dụng hai loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường và thuế suất ưu đãi đặc biệt. Thuế suất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5% với cơ cấu như sau: Nếu giá trị đất dưới mức khởi điểm chịu thuế thì áp dụng thuế suất cơ bản là 1%. Nếu giá trị đất vượt quá mức khởi điểm, thì phần tăng thêm nhưng dưới 500% so với khởi điểm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản là 0,5%. Khi giá trị đất tăng trên 500% so với khởi điểm thì mỗi 500% tăng thêm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản là 1% cho đến mức tối đa là 5,5%. Trong đó: Giá trị khởi điểm là mức giá trị trung bình của miếng đất rộng 7a (1a = 100 m2) tại từng tỉnh, thành phố. Ngoài thuế suất thông thường, còn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất như: đất để ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất để dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai công hữu có thuế suất là 1% và không thu thuế luỹ tiến. Trong trường hợp người sử dụng đất có hai miếng đất trở lên trong cùng một tỉnh hoặc đô thị, thì các miếng đất sẽ được gộp lại để tính tổng giá trị làm căn cứ tính thuế. Ngoài ra, đối với những khu đất mà ở đó các hệ thống phụ trợ như đường xá, thoát nước, điện đã hoàn thành và khu vực đã lắp hệ thống cấp nước, việc xây dựng chưa được triển khai theo như giấy phép, nếu khu đất đó vẫn chưa được sử dụng thì chính quyền địa phương sẽ thu bổ sung thuế giá trị đất đánh trên khu đất bỏ trống bằng từ 2 - 5 lần thuế cơ bản đối với khu đất đó theo cách tính thuế giá trị thông thường. Thuế giá trị đất tăng thêm Đây là loại thuế thu trên tổng giá trị đất tăng thêm tại thời điểm chuyển nhượng mà trước đó đã có giá cụ thể. Đối tượng nộp thuế là người chủ cũ (nếu chuyển nhượng có bồi thường: mua bán, trao đổi, Nhà nước trưng mua), là người chủ mới (nếu chuyển nhượng không bồi thường). Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào loại đất. Đối với đất thường, Chính phủ công bố giá trị hiện tại vào thời điểm chủ đất kê khai chuyển nhượng, trường hợp giá trị chuyển nhượng công bố cao hơn giá trị hiện tại thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính toán. Đối với đất Chính phủ trưng mua, cơ sở tính toán là giá Nhà nước trả thực tế. Đối với đất do toà án bán đấu giá, cơ sở tính toán là giá trúng đấu giá. Để tính giá trị tăng thêm ròng, các khoản tiền cụ thể sẽ được trừ vào giá trị chuyển nhượng nói trên gồm: Giá trị đất ban đầu (nếu chưa chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng (nếu đã chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), chi phí mà chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất. Ngoài ra, để tính giá trị tăng thêm ròng, giá trị đất ban đầu hoặc giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng được Nhà nước công bố. Thuế giá trị đất tăng thêm là loại thuế luỹ tiến được tính bằng cách nhân giá trị đất tăng thêm với mức thuế. Cấu trúc thuế suất như sau: Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm. Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50. Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%. Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau. Ngoài các loại thuế nêu trên, Đài Loan còn có thuế canh tác, thuế nhà, thuế bất động sản. Chính sách thuế bất động sản ở Cộng hoà Pháp Ở Pháp, hệ thống thuế bất động sản bao gồm: Thuế đất nông nghiệp Đối tượng chịu thuế bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không canh tác. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và Hội đồng xã bàn bạc, ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần. Việc điều chỉnh giá đất được tiến hành theo phương pháp tính hệ số tăng giảm so với giá đất kỳ trước. Giá đất có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu. Do vậy, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất. 5 hạng đất được xác định căn cứ vào các tiêu chuẩn: độ phì, độ ẩm, độ dốc và vị trí xa, gần của đất. Biểu thuế suất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không được quá mức tối đa do Trung ương quy định là 20%. Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào các yếu tố: nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất. Thuế đất ở, đất xây dựng Đối tượng nộp thuế chủ yếu là chủ sở hữu đất có đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu thuế đất ở, đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước, tăng giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Thuế được miễn theo chế độ thường xuyên đối với các khu đất sử dụng vào mục đích công cộng, xây dựng các công trình khoa học, giáo dục, y tế, các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã… Khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập. Chính sách thuế bất động sản ở Thuỵ Điển Thuế bất động sản ở Thuỵ Điển được quy định trong Đạo luật về thuế bất động sản, thuế tài sản. Thuế bất động sản Thuế bất động sản thu trên giá trị nhà và đất gồm: nhà xây dựng, các loại đất xây dựng và các loại đất khác như: đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu (không áp dụng đối với bất động sản sử dụng vào mục đích công cộng). Đối tượng nộp thuế là chủ sở hữu đất và nhà. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất. Diện tích đất tính thuế: Chủ sở hữu đất phải đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất. Cơ quan quản lý nhà đất phải theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá đất… Cơ quan thuế địa phương lưu giữ tài liệu trên hệ thống máy vi tính, có mã số riêng của từng chủ sử dụng đất. Giá đất tính thuế được xác định 6 năm một lần. Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường của 2 năm trước, phân biệt theo vị trí và một số chỉ tiêu tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chất đất. Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm. Giá tính thuế bằng 75% giá thị trường 2 năm trước. Thuế tài sản Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp chung với tài sản của từng hộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng… ) để đánh thuế tài sản nếu tài sản chung có giá trị đến 800.000 SEK/năm trở lên. Thuế tài sản được tính theo biểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất la 1,5% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK); 2,6% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 1.300.000 SEK đến 3.600.000 SEK) và 3% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 3.600.000 SEK trở lên) Một số bài học kinh nghiệm rút ra Qua nghiên cứu chính sách thuế bất động sản của một số nước trên thế giới, chúng ta có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm áp dụng đối với Việt Nam như sau: Thứ nhất, việc xây dựng hệ thống thuế bất động sản độc lập hay kết hợp chung với thuế đánh vào các tài sản tuỳ thuộc vào mục đích của Nhà nước, điều kiện thực tế và tập quán của mỗi nước. Cơ sở đánh thuế bất động sản phải là giá trị của bất động sản. Đối với những nước có điều kiện đất đai hạn hẹp như ở nước ta thì việc đánh thuế theo thuế suất luỹ tiến là giải pháp tối ưu nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng nắm giữ, chuyển dịch đất đai; hạn chế việc đầu cơ đất đai và lãng phí trong sử dụng đất. Thứ hai, căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Việc định giá đất để đánh thuế bất động sản phải phù hợp với giá trị thị trường (giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế) để đảm bảo sự công bằng, hạn chế các hiện tượng tiêu cực liên quan tới bộ máy công quyền. Thứ ba, ở các nước, khi mua bán, chuyển nhượng đất đai, Nhà nước thực hiện điều tiết vào thu nhập thực tế của người bán (chuyển nhượng) thông qua hình thức thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm. Đồng thời, có phân biệt giữa các trường hợp mua bất động sản để ở hoặc phát triển các hoạt động kinh doanh trên bất động sản đó với nhữn._.t nội thành, nội thị và đất ven đô đã được đô thị hoá. Trong tình hình đô thị hoá đang phát triển nhanh chóng như hiện nay thì khi xây dựng khung giá đất, Nhà nước cần bổ sung thêm các khu vực đang quy hoạch sẽ đô thị hoá để không bị động khi giá đất ở đây thay đổi. Hiện nay, đô thị nước ta được chia thành 5 loại: cao nhất là đô thị loại 1 bao gồm: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh; loại 2 gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng và một số thành phố thuộc tỉnh như Thanh Hoá, Vinh…; loại 3 gồm một số thành phố thuộc tỉnh, thị xã, tỉnh lỵ; loại 4 gồm các thị xã thuộc tỉnh và loại 5 gồm các thị trấn thuộc huyện. Tuy nhiên, cách phân loại này sẽ rất khó cho xây dựng khung giá đất vì trừ loại 1 còn các loại sau có phạm vi điều chỉnh rất rộng, dẫn đến giá đất giữa các đối tượng được áp dụng chệnh lệch nhau rất nhiều. Ví dụ, trong loại 4, cùng đối tượng là đất thị xã thuộc tỉnh, nhưng giá đất ở các tỉnh miền núi sẽ khác các tỉnh đồng bằng. Do đó, đất đô thị nên được xem xét phân chia lại cho phù hợp. Cùng trong một loại đô thị thì giá đất đã rất khác nhau tuỳ theo vị trí đất đô thị: trung tâm hay xa trung tâm, gần hay xa đường; ở những đô thị có tiềm năng du lịch thì giá đất còn biến động theo các khu phố: như ở phố cổ hay phố mới quy hoạch, đường phố rộng hay hẹp, điều kiện sinh hoạt có thuận tiện hay không… Nói chung, quy luật giá theo vị trí thường biến động theo vùng, theo tuyến, theo điểm (lô đất ở gần mặt đường hay không). Do đó, để xây dựng một khung giá đất đô thị phù hợp thì phải tiến hành khảo sát để có được giá tối đa và giá tối thiểu. - Đất khu dân cư nông thôn: Nguyên tắc phân hạng đất hiện hành đối với khu dân cư nông thôn thường dẫn đến nhầm lẫn với đất nông nghiệp, không đúng tính chất của loại đất này dùng để ở, để xây dựng công trình. Vì vậy, việc phân loại đất khu dân cư nông thôn cần dựa vào các yếu tố như loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) đi kèm với các điều kiện như cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh hoạt, xa hay gần đô thị… để xây dựng giá đất theo từng loại. - Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản: Để xác định giá đất nông nghiệp, cần căn cứ vào các yếu tố chủ yếu như: quan hệ cung - cầu, yếu tố tự nhiên của đất, yếu tố về kinh tế - xã hội. Quỹ đất đai dùng vào sản xuất nông nghiệp thì có hạn nhưng hàng năm ngoài việc xói mòn do bão lũ, diện tích đất nông nghiệp còn giảm do nhu cầu đô thị hoá, xây dựng nhà ở, xây dựng công trình hạ tầng, các khu công nghiệp, làm đường giao thông, trong khi đó, nhu cầu đất sản xuất nông nghiệp vẫn ngày càng tăng do nhu cầu trong và ngoài nước đối với các sản phẩm nông nghiệp. Vì vậy, khi xác định giá đất nông nghiệp thì yếu tố cần quan tâm trước hết là cung, cầu về đất nông nghiệp. Chất đất, vị trí, điều kiện khí hậu tự nhiên của đất cũng là yếu tố tạo nên lợi nhuận từ đất (địa tô chênh lệch 1), tuy nhiên, dùng yếu tố này để xác định giá đất là rất trìu tượng. Bởi lẽ, để khai thác được lợi ích của đất còn phụ thuộc vào cách sử dụng đất của con người, ví dụ: với đất ngập mặn thì trồng lúa không thể thu lợi nhuận cao nhưng lại cho lợi nhuận rất cao nếu dùng để nuôi tôm. Vì vậy, để xác định độ phì của đất thì cũng chẳng có căn cứ nào nên không thể nói đất đồng bằng tốt hơn đất miền núi. Chính vì thế, yếu tố này chỉ dùng tham khảo với những vùng có cơ cấu cây trồng vật nuôi ổn định lâu dài. Tình hình phát triển kinh tế, đời sống xã hội trong từng vùng là những điều kiện cơ bản để tăng cường đầu tư, thâm canh, tăng vụ, ứng dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp, tạo ra khả năng sinh lợi của đất và làm cho giá đất nông nghiệp tăng lên. Đây cũng là yếu tố nên xem xét kỹ khi xây dựng giá tính thuế vì điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến giá cả đất nông nghiệp giữa các vùng khác nhau như đồng bằng, trung du, miền núi. Giá cả ruộng đất là địa tô được tư bản hoá, tức là giá đất được tính toán kỹ lưỡng để tạo ra lợi nhuận bằng hoặc cao hơn số lợi nhuận nếu không bỏ vốn đầu tư vào ruộng đất mà đem số tiền đó gửi vào ngân hàng hoặc đầu tư vào kinh doanh khác. Địa tô càng cao thì giá cả ruộng đất càng cao. Tóm lại, giá đất dù được phân theo bất cứ tiêu chí nào cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, vị trí. Tuy nhiên, khi xây dựng giá tính thuế thì cần phải loại bỏ bớt các yếu tố thuộc về tâm lý và những yếu tố nhất thời để xây dựng được giá đất tính thuế ổn định trong một thời gian thích hợp. Từ những yêu cầu đối với giá đất tính thuế ở trên thì khung giá đất có thể được xây dựng theo hướng sau: + Xây dựng lại các khung giá với giá tổi thiểu và giá tối đa mới cho phù hợp với tình hình thay đổi của giá đất trong thời gian vừa qua. Chính phủ xây dựng khung giá đất là để định hướng giá đất trong điều kiện thị trường bất động sản chưa phát triển, do đó không mang tính chi tiết. Việc quy định giá chi tiết thuộc về từng địa phương, vì vậy, nên mở rộng mức giá tối đa, tối thiểu cho khung giá của từng loại đất. Việc mở rộng khoảng cách của giá trong khung sẽ bao quát được hết giá đất các loại và không gây lúng túng cho chính quyền địa phương khi xây dựng bảng giá đất cụ thể cho địa phương mình trên nguyên tắc: không thấp hơn giá tối thiểu và không cao hơn giá tối đa của khung giá. + Từ diễn biến thực tế, có ý kiến cho rằng, nên bổ sung thêm khung giá đất đô thị loại đặc biệt vào bảng khung giá đất đô thị, bởi vì, trong đô thị lớn thường có một bộ phận đất (diện tích không lớn như các phố cổ, trung tâm buôn bán) có giá chuyển nhượng thực tế chênh lệch hàng chục lần so với mức giá trung bình của loại đô thị đó. Ý kiến này là có cơ sở vì việc mở rộng khung giá đất cũng chỉ nên trong một mức nhất định để Chính phủ còn có thể quản lý được giá đất trong điều kiện hiện nay của nước ta. Trong thực tế, ở nước ta, bất cứ thành phố lớn nào cũng còn tồn tại đất nông nghiệp - loại đất có giá tối thiểu chỉ vào khoảng 1% so với giá của loại đất đặc biệt nên nếu để phân loại đất đô thị như cũ thì khoảng cách của khung giá đất sẽ lên đến hàng trăm lần. + Hướng dẫn, bổ sung phương pháp phân vùng, phân tuyến (phân đường), phân điểm (vị trí của lô đất) để áp dụng được thống nhất chung cả nước. Việc phân vùng chỉ áp dụng cho các đô thị có nhiều trung tâm thu hút (đô thị loại 1, loại 2), còn các đô thị khác có tính đồng nhất về không gian, chỉ áp dụng phương pháp phân tuyến, phân điểm. + Hướng dẫn kỹ hơn việc xác định giá đất đối với đất nông nghiệp, đất chuyên dùng được chuyển mục đích sử dụng xây dựng đô thị, chủ yếu là xác định giá đất đô thị, có tính thêm chi phí đền bù thiệt hại về đất nông, lâm nghiệp khi sử dụng vào mục đích khác. Ngoài ra, cũng cần hướng dẫn cách vận dụng giá đất thích hợp đối với đất xen kẽ giữa thổ canh và thổ cư… Bên cạnh việc hoàn thiện khung giá, Chính phủ nên xây dựng các cơ quan định giá đất chuyên trách ở cả trung ương và địa phương để đúc kết, đánh giá về quá trình xây dựng thực hiện khung giá để kịp thời uốn nắn lệch lạc, sai sót, giúp cho việc triển khai Luật thuế sử dụng đất được thống nhất, thuận lợi, đạt kết quả cao. * Hệ số điều chỉnh khung giá đất cho các mục đích khác nhau (K) Đặc điểm của khung giá đất nói chung và giá đất nói riêng là chịu tác động rất lớn của quan hệ cung - cầu có khả năng thanh toán về đất. Do đó, giá đất được xác định theo loại đô thị (được chia ra một số loại nhỏ), loại đường phố hoặc theo hạng đất áp dụng chung cho cả nước với hàng triệu lô đất khác nhau là mang tính hành chính, kỹ thuật nhiều hơn tính thị trường. Do đó, cần có hệ số nhằm điều chỉnh chênh lệch giá đất của cùng một loại đô thị, một loại đường phố có cùng một mức của khung giá ở những vùng khác nhau, có cung, cầu về đất khác nhau. Mặt khác, giá đất được áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: thu tiền sử dụng đất, thuê thuế sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng. Thêm nữa, khi áp dụng thuế sử dụng đất, mục đích sử dụng đất khác nhau thì việc điều chỉnh của thuế cũng cần khác nhau, chẳng hạn như đất ở, đất xây dựng công trình sẽ khác với đất để sản xuất nông nghiệp. Trong khi đó, không thể ban hành nhiều khung giá đất để áp dụng cho từng mục đích, vì một mảnh đất có mục đích sử dụng cụ thể tại một địa điểm và thời điểm cụ thể chỉ có một giá trị cụ thể và do đó, chỉ có một mức giá. Vì vậy, không thể ban hành nhiều bảng giá mà nên chăng cũng cần quy định loại hệ số K để tính giá khi áp dụng vào các mục đích như tính thuế, thu tiền sử dụng đất, đền bù để thu hồi đất. Theo các văn bản hướng dẫn hiện hành, UBND tỉnh, thành phố đã quy định về giá đất đô thị tại địa phương mình được phép vận dụng hệ số K (điều chỉnh khung giá) từ 0,8 đến 1,8 lần trong mức giá cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong khung giá trong trường hợp cùng một loại đất đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau. Việc thay đổi hệ số K phụ thuộc vào biến động của giá đất trên thị trường và các yếu tố khác. Trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm các nước, Bộ Tài chính, cơ quan được Chính phủ giao hướng dẫn việc xác định hệ số K cần tăng cường phối hợp với các cơ quan chức năng khác trong việc xây dựng các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá, vận dụng hệ số K. Việc xác định giá đất tính thuế, cả với đất đô thị và đất nông thôn là vấn đề lớn, rất phức tạp trong hoàn cảnh giá thị trường thường xuyên biến động rất đa dạng. Mặt khác, giá đất tính thuế của ta lại được áp dụng cho nhiều mục đích tài chính liên quan đến đất đai nên đòi hỏi phải được xây dựng sao cho bảo đảm hài hoà về lợi ích quốc gia với lợi ích của người nộp thuế, người được đền bù thiệt hại về đất, phục vụ tốt yêu cầu quản lý đất đai của Nhà nước trong nền kinh tế nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thuế suất Từ nhược điểm sử dụng định suất thuế của thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất ở đã nêu ở chương 2, cần phải xây dựng thuế suất cho hai loại thuế trên để phù hợp với căn cứ tính thuế mới. Hiện nay, phương án xây dựng thuế suất đang có hai luồng ý kiến khác nhau. * Phương án 1: Cần xây dựng ít nhất là hai mức thuế suất khác nhau phân biệt theo mục đích sử dụng đất: đất dùng trong sản xuất kinh doanh (bao gồm cả nông nghiệp) và đất dùng để ở. Phương án này đề xuất thuế suất với đất ở thấp hơn đối với đất dùng sản xuất kinh doanh với các mức thuế suất là 0,2% và 0,5%. Theo những người ủng hộ thì đất ở không sinh lời mà có đất để ở lại là nhu cầu tối thiểu của con người. Hơn nữa, với các mức thuế suất khác nhau, Nhà nước có thể thực hiện được chính sách quản lý phù hợp với mục đích sử dụng đất cần ưu tiên. Phương án trên đúng là sẽ giúp được Nhà nước phần nào trong việc quản lý đất theo mục đích ưu tiên. Nói là chỉ giúp được phần nào bởi vì nếu thực hiện cho đầy đủ mục đích quản lý Nhà nước đối với đất đai, ví dụ góp phần hạn chế tích tụ, đầu cơ đất đai thì cần phải có nhiều loại thuế suất và các thuế suất như mô hình của Nhật và Hàn Quốc. Nhưng nếu ta áp dụng nhiều mô hình thuế suất như thế sẽ rất phức tạp, trong điều kiện hiện nay ta không thực hiện được sẽ gây nhiều phiền phức cho người quản lý. * Phương án 2: Chỉ xây dựng một mức thuế suất chung tính bằng tỷ lệ phần trăm trên giá đất. Giá đất đã bao hàm các yếu tố vị trí, điều kiện tự nhiên, yếu tố thuận lợi trong sinh hoạt, sản xuất kinh doanh. Phương án này đơn giản hơn trong quản lý, tính thuế sử dụng đất, nhưng đòi hỏi phải xây dựng một mức thuế suất phù hợp sao cho thực hiện được mục tiêu giảm thu vào đất nông nghiệp, nâng cao hiệu quả của thuế sử dụng đất và đảm bảo tổng thu hiện hành của hai loại thuế cũ. Như vậy, theo phương án này thì phải xác định một mức thuế suất hợp lý tính trên giá đất quy định của Nhà nước sao cho phù hợp với yêu cầu. Theo tính toán của Bộ Tài chính, thuế suất phù hợp là 0,4%. Theo đó, số thu từ đất nông nghiệp còn khoảng 600 tỷ đồng/năm, số thu từ đất phi nông nghiệp phải tăng. Theo như kết quả khảo sát tại các tỉnh, thành phố (dựa trên giá đất quy định tại Nghị định 87- CP) thì tại đa số các tỉnh, thuế sử dụng đất nông nghiệp đều giảm nhiều, chỉ khoảng 21,58% tổng thu thuế cũ. Thuế nhà, đất cũng giảm, riêng tại đô thị thì tăng lên và chiếm tới 83,58% tổng thu thuế đối với đất ở và xây dựng công trình. Như vậy, thuế suất trên đáp ứng được yêu cầu giảm thuế sử dụng đất đối với đất nông nghiệp và tăng thu đối với đất ở đô thị so với đất ở nông thôn. Như đã thấy, số thuế sử dụng đất thu được phụ thuộc vào 2 yếu tố quan trọng là giá đất và thuế suất. Kết quả thu được như trên là do việc tính thuế được dựa trên khung giá đất cũ. Như vậy, khi khung giá mới được xây dựng thì chắc chắn giá đất trong khung sẽ cao hơn dẫn đến số thuế thu được sẽ thay đổi: tăng, giảm, có đạt được mục tiêu hay không còn phụ thuộc giá đất. Từ đây, sẽ có hai hướng để xây dựng mức thuế suất: - Xây dựng mức thuế suất cố định kết hợp với việc thiết lập các hệ số K làm thay đổi giá đất tính thuế theo mục đích như hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất nông nghiệp sẽ thấp hơn hệ số K đối với đất ở, hoặc có thể sử dụng hệ số K bằng nhau. Hệ số K được tính sao cho giá đất tính thuế chỉ bằng một phần giá đất theo khung giá, nghĩa là giá đất tính thuế sử dụng đất luôn thấp hơn giá trị thực của đất đai như nhiều nước vẫn làm. - Xây dựng mức thuế suất biến đổi theo sự biến động của giá đất và mục tiêu quản lý thu NSNN. Cách này có thể áp dụng kinh nghiệm của Thuỵ Điển là xác định thuế suất bằng cách lấy tổng số thu được giao trong kế hoạch chia cho giá đất bình quân gia quyền và diện tích đất khi có biến động lớn về giá đất. Điều kiện cần để thực hiện Luật thuế sử dụng đất Để Luật thuế sử dụng đất mới phát huy tác dụng, cần phải thực hiện các điều kiện sau đây: Trước hết, Luật thuế sử dụng đất cần được ban hành đồng bộ với các Nghị định, Thông tư quy định và hướng dẫn chi tiết thi hành cụ thể, rõ ràng theo những quan điểm nhất quán, gắn với các chính sách về quản lý, giao đất, cấp GCN… thuận tiện cho việc xác định QSDĐ từng loại cho các đối tượng nộp thuế khác nhau. Cần xác định rõ trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố trong việc chỉ đạo sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan tài chính, thuế, địa chính, quản lý đô thị… để thực hiện tốt chương trình chuẩn bị và triển khai Luật thuế sử dụng đất. Hiện nay, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống thuế là cần thiết, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đảm bảo mục tiêu và yêu cầu cải cách thuế giai đoạn 2. Thuế sử dụng đất là một loại thuế thuộc hệ thống thuế quốc gia có quan hệ với các luật thuế khác trong việc đảm bảo mục tiêu quản lý và động viên NSNN. Do vậy, việc hoàn thiện thuế sử dụng đất phải tiến hành đồng thời với việc hoàn thiện các sắc thuế khác. Quá trình xây dựng và ban hành Luật thuế sử dụng đất không thể tách rời với quá trình hoàn thiện giá đất. Vì vậy, để Luật thuế sử dụng đất sớm đi vào thực hiện và thực hiện có hiệu quả, Nhà nước cần có chính sách thích hợp cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, nên lập các cơ quan chuyên trách về định giá bất động sản như các nước đang làm. Cơ quan địa chính sớm hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ và hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo đúng chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, tạo căn cứ cho yêu cầu quản lý đầy đủ hiện trạng sử dụng đất chung của cả nước và từng địa phương. Đồng thời, phải phối hợp với chính quyền địa phương để thực hiện quy hoạch cụ thể cho từng vùng đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, các khu dân cư, các vùng sản xuất công nghiệp tương đối ổn định để có căn cứ xem xét xây dựng giá tính thuế sát với thực tế, điều kiện sinh lợi của từng địa phương và thông báo rộng rãi cho dân cư biết. Số thu từ thuế sử dụng đất nên được phân cấp 100% cho ngân sách địa phương để khuyến khích và tranh thủ được sự lãnh đạo và chỉ đạo thường xuyên của cấp uỷ chính quyền từng cấp về sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc xác định diện tích sử dụng, quy định giá đất tính thuế, tổ chức quản lý, thu thuế và xử lý vi phạm theo pháp luật. Đồng thời, cũng tăng cường được tính chủ động của chính quyền cơ sở trong việc đầu tư phát triển kinh tế - xã hội địa phương bằng nội lực. Cuối cùng, như tất cả các luật thuế khác, muốn thực hiện hiệu quả thuế sử dụng đất, cần phải cải tiến trong công tác quản lý; thực hiện tốt cơ chế tự kê khai thuế của người nộp thuế. Tóm lại, để thuế sử dụng đất có thể đi vào hoạt động có hiệu quả, công tác chuẩn bị điều kiện cần phải thực hiện tốt, nếu có thể, nên thực hiện thí điểm ở một số địa phương đã có điều kiện triển khai để rút kinh nghiệm trước khi thực hiện rộng rãi trên toàn quốc. Tăng cường công tác quản lý thuế Thực tế quản lý thuế bất động sản thời gian qua cho thấy, mặc dù đã có nhiều cố gắng trong việc quản lý các đối tượng chịu thuế, nhưng cho đến nay, ngành thuế mới chỉ quản lý được dưới 90% đối tượng chịu thuế. Giữa diện tích đất do ngành thuế quản lý để thu thuế và diện tích đất qua thống kê, đo đạc của ngành địa chính còn có sự chênh lệch khá lớn. Việc chưa nắm được đầy đủ đối tượng nộp thuế là do sự phối kết hợp giữa cơ quan thuế với cơ quan địa chính, UBND xã, phường, thị trấn trong việc xác định loại, hạng, diện tích đất tính thuế và đối tượng nộp thuế chưa chặt chẽ; việc cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng, nhất là đối với đất ở, đất chuyên dùng đạt tỷ lệ quá thấp; thị trường không chính thức hoạt động mạnh, hiện tượng mua bán trao tay, không kê khai nộp thuế diễn ra phổ biến, nhiều trường hợp mua xong nhưng không sử dụng, cơ quan thuế không xác định được chủ sử dụng đất; nhiều hộ gia đình cán bộ, công nhân viên của Nhà nước, của các doanh nghiệp, của các đơn vị quốc phòng được phân đất làm nhà ở nhưng chưa tách quỹ đất này ra khỏi quỹ đất thuộc trụ sở làm việc; việc tổ chức chỉ đạo của UBND các xã, phường, thị trấn, các Chi cục thuế còn nhiều hạn chế, hệ thống uỷ nhiệm thu mỏng, yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý thu nộp từ khâu lập sổ thuế đến tổ chức thu tiền thuế, theo dõi thu nộp. Bên cạnh đó, hiện tượng nợ đọng tiền thuế cũng diễn ra phổ biến ở nhiều nơi. Ngay tại Hà Nội, tính đến hết năm 2001, có 49.346 tổ chức, hộ gia đình còn nợ đọng thuế nhà đất với số nợ luỹ kế lên tới 6.778 tấn thóc, bằng 37,7% số thu hàng năm. Do đó, việc tăng cường công tác quản lý thuế bất động sản đặt ra hết sức cấp bách. Các biện pháp cụ thể là: Cơ quan thuế địa phương phối hợp với cơ quan địa chính, UBND xã, phường, thị trấn để xác định chính xác diện tích, loại, hạng đất của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng. Từ đó, điều chỉnh lại hệ thống sổ bộ thuế cho phù hợp. Cơ quan thuế cung cấp kịp thời thông tin và phối hợp chặt chẽ với cơ quan địa chính để trình UBND cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp đã thay đổi chủ sử dụng nhưng không làm thủ tục sang tên trước bạ và kê khai nộp thuế với Nhà nước. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật của đất đai, về thuế bất động sản cho các đối tượng nộp thuế. Nâng cao vai trò của UBND xã, phường, thị trấn trong việc chỉ đạo, giám sát công tác thuế. Đồng thời, có trách nhiệm trực tiếp thực hiện một số biện pháp nghiệp vụ theo quy định như: kiểm tra căn cứ tính thuế sử dụng đất, tổ chức thu nộp… Nghiên cứu phân cấp cho cấp xã, phường, thị trấn trực tiếp thu thuế sử dụng đất. Củng cố đội ngũ uỷ nhiệm thu của các xã, phường, thị trấn theo hướng chuyên sâu, ổn định, có năng lực để thực hiện nhiệm vụ; uỷ nhiệm thu của xã, phường, thị trấn được sinh hoạt chuyên môn nghiệp vụ với đội ngũ quản lý thu các khoản về bất động sản của các Chi cục thuế. 3.3. KIẾN NGHỊ Đối với Chính phủ Sớm trình Quốc hội thông qua dự án Luật Thuế sử dụng đất: Hiện nay, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự án Luật Thuế sử dụng đất và Chính phủ đã họp cho ý kiến để hoàn thiện trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua. Vì vậy, kiến nghị Chính phủ, trên cơ sở ý kiến của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, sớm hoàn thiện dự án Luật này để trình Quốc hội thông qua. Sửa đổi, bổ sung quy định về việc thu tiền sử dụng đất; quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao, Luật Kinh doanh bất động sản… Ban hành các chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản; ban hành quy chế đấu giá QSDĐ. Chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường và các địa phương đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng đất. Đối với các Bộ, ngành Bộ Tài chính Tham mưu trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế sử dụng đất, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; hướng dẫn các chính sách tài chính đối với đất đai, bất động sản theo quy định tại Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản. Tham mưu trình Chính phủ ban hành Quy định về chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản; Quy chế đấu giá QSDĐ, giá cho thuê đất; quy định tiêu chuẩn hành nghề đối với người làm công tác thẩm định giá. Bố trí đủ kinh phí cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCN QSDĐ. Cho phép các địa phương được sử dụng một phần quỹ đất nhằm tạo nguồn kinh phí phục vụ cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCN QSDĐ. Bộ Tài nguyên và Môi trường Tham mưu trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản. Sửa đổi mẫu GCN QSDĐ theo hướng ghi giá đất đăng ký trên GCN để làm cơ sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế khi chuyển dịch QSDĐ. Sửa đổi quy trình, thủ tục cấp GCN QSDĐ theo hướng đơn giản hoá, phù hợp với định hướng cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ. Đối với các địa phương Hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng đất trên địa bàn. Tổ chức thực hiện việc ghi giá đất trên GCN QSDĐ để làm cơ sở quản lý đất đai về mặt giá trị và xác định thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ. Chỉ đạo Sở Tài chín - Vật giá và các ngành có liên quan thu thập giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế; thực hiện việc điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ cho phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế tại địa phương; thực hiện công bố công khai giá đất hàng năm để làm cơ sở cho việc tính thuế, giao đất, cho thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Xử lý kiên quyết các trường hợp cố tình vi phạm các quy định về quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn như: sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê đất trái pháp luật, cố tình không thực hiện kê khai, đăng ký cấp GCN QSDĐ, không đăng ký giao dịch bất động sản… KẾT LUẬN Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước ta đã bước đầu được hình thành và đi vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng các nhu cầu về bất động sản cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước, biến bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển. Tuy nhiên, về cơ bản, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai với sự lấn át của thị trường không chính thức, hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng, nguồn lực tài chính huy động từ bất động sản còn nhiều hạn chế, đầu cơ nắm giữ trái pháp luật còn diễn ra ở nhiều nơi,… Để khắc phục những hạn chế trên, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, cần thực hiện một hệ thống các giải pháp, trong đó các giải pháp tài chính đóng vai trò quan trọng, mà trước hết phải nói đến đó là giải pháp thuế đối với thị trường bất động sản. Trong tình hình hiện nay, các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản đó là: Thay thế thuế chuyển quyền đất bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; thống nhất thuế SDDNN và thuế nhà đất thành thuế sử dụng đất; tăng cường công tác quản lý thuế. Với việc hoàn thiện chính sách thuế như trên sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản chính thức gắn với việc khai thác, sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai, bất động sản phục vụ sự cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá củađất nước. TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 1992 1. Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, 2001, 2003 2. Bộ Luật Dân sự 3. Đảng Cộng sản Việt Nam: “ Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc khoá IX” - NXB Chính trị quốc gia năm 2001 4. Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX - NXB Chính trị quốc gia năm 2003 5. Thái Bá Cẩn: “ Tài chính thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” - Tham luận hội thảo “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, ngày 10/1/2001 tại Hà Nội. 6. Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính, Đề án “ Quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Tháng 12/2002. 7. Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính “Chính sách Tài chính đối với đất đai. 8. Cục thuế Hà Nội, chuyên đề “Công tác quản lý thu và những giải pháp đẩy mạnh thu nộp Ngân sách về đất đai trên địa bàn TP. Hà Nội” năm 2002. 9. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình quản lý thuế - NXB thống kê năm 2002. 10. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình quản lý Nhà nước về kinh tế - Giáo trình sau Đại học - NXB khoa học và kỹ thuật năm 2001 11. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình chính sách kinh tế xã hội - NXB khoa học kỹ thuật năm 1999. 12. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật thuế bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. 13. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 14. Pháp lệnh thuế Nhà đất 15. Phạm Đức Phong: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam” - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ năm 2000. 16. Huỳnh Huy Quế: Bàn về thuế tài sản - Tạp chí Tài chính Số 10/2000 17. Vũ Đình Thắng: Khống chế và xoá bỏ thị trường Bất động ngầm ở nước ta - Tạp chí Tài chính Số 10/2002. 18. Nguyễn Tân Thịnh: Hạn chế đầu cơ đất đai trái pháp luật - Tạp chí Tài chính Số 10/2002. 19. Tổng cục Địa chính: Báo cáo tổng kết hoạt động của ngành địa chính 1994 - 2000 20. Tổng cục Thuế: Thuế Nhà nước qua các thời kỳ lịch sử - NXB chính trịquốc gia năm 2001. 21. Nguyễn Văn Xa: Một số giải pháp tài chính phát triển thị trường Bất động sản ở nước ta - Tạp chí Tài chính Số 5/2001. MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU 1 Chương 1: CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 4 1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1.1. Thị trường bất động sản 4 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản 4 1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 7 1.1.2. Sự phát triển thị trường bất động sản 10 1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản 10 1.1.2.2. Các nhân tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 12 1.1.2.3. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản 18 1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 24 1.2.1. Hệ thống chính sách thuế đối với bất động sản 24 1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản 25 1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản 26 1.3. CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC 29 1.3.1. Chính sách thuế bất động sản ở Đài Loan 29 1.3.2. Chính sách thuế bất động sản ở Cộng hoà Pháp 31 1.3.3. Chính sách thuế bất động sản ở Thuỵ Điển 32 1.3.4. Một số bài học kinh nghiệm rút ra 33 Chương 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 35 2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 35 2.1.1. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam 35 2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam 37 2.1.2.1. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh 37 2.1.2.1. Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng 39 2.1.2.3. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến 41 2.1.2.4. Kinh doanh phát triển bất động sản đã được hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế 45 2.1.2.5. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 46 2.1.3. Tác động tiêu cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam 50 2.1.3.1. Sử dụng đất đai và bất động sản kém hiệu quả, lãng phí 50 2.1.3.2. Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội 51 2.1.3.3. Hạn chế trong việc huy động các nguồn lực tài chính 51 2.1.3.4. Giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế 52 2.2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52 2.2.1. Thuế sử dụng nông nghiệp 52 2.2.2. Thuế nhà, đất 54 2.2.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất 56 2.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 58 2.3.1. Những kết quả đạt được 58 2.3.2. Những hạn chế 60 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 65 3.1. QUAN ĐIỂM VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 65 3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 65 3.1.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 66 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 67 3.2.1. Áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 67 3.2.2. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất 69 3.2.2.1. Sự cần thiết ban hành Luật thuế sử dụng đất 69 3.2.2.2. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất 71 3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất 72 3.2.2.4. Điều kiện cần để thực hiện Luật thuế sử dụng đất 83 3.3.3. Tăng cường công tác quản lý thuế 85 3.3. KIẾN NGHỊ 86 3.3.1. Đối với Chính phủ 86 3.3.2. Đối với các Bộ, ngành 87 3.3.3. Đối với các địa phương 88 KẾT LUẬN 89 ._.