Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam

đời sống của nhân dân , đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Muốn làm được điều đó thì Đảng và nhà nước phải quan tâm một cách đúng mực cho nhu cầu cơ bản của nhân dân đó là vấn đề về nhà ở.Không chỉ ở việt nam mới có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng quả thật với người việt nam ,nhà ở không chỉ là chỗ để ở mà còn chứa đựng cả một tâm linh thiêng liêng của gia đình. . Căn hộ dù chỉ nhỏ vẫn không thể thiếu vắng một bàn thờ tổ tiên , ông bà , cha mẹ . Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con người. ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình Đó là một nét thuần phong mỹ tục của người việt nam. Thế nhưng trong điều kiện hiện nay việc tạo lập một căn nhà nhỏ,một chỗ ở ổn định và bảo đảm các điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang là ước mơ đối với một bộ phận lớn các cán bộ ,công nhân viên chức , lao động thu nhập thấp và đó cũng là một vấn đề hết sức bức thiết ở hầu hết các địa phương trong nước. Nổi cộm nhất trong giai đoạn hiện nay là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Sở dĩ có sự quan tâm đặc biệt như vậy vì giá cả nhà ở hiện nay đang tăng lên quá cao so với sự tăng lên về thu nhập của người dân ,những người lao động bình thường , công nhân viên chức nhà nước không thể mua được nhà để ở dưới bất kỳ hình thức nào nếu không có sự giúp đỡ, hỗ trợ của nhà nước. Đáp ứng cung về nhà ở là vấn đề khó khăn nhưng phân phối được sản phẩm đến đúng đối tượng người tiêu dùng là vấn đề khó khăn hơn . Trên thực tế hiện nay có những dự án xây nhà cho người thu nhập thấp nhưng người thu nhập lại không được mua mà lại rơi vào tay những nhà đầu cơ và lại đẩy giá cả lên cao hơn .Qua đây có thể thấy được rằng vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là vấn đề cần được quan tâm và nghiên cứu ,vì vậy em đã quyết định nghiên cứu đề tài :Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở việt nam . Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 4 nội dung cơ bản như sau: Phần 1 : Khái niệm và vai trò của thị trường nhà ở Phần 2: Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp Phần 3: Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam Phần 4: Một số kinh nghiệm được rút ra từ các nước trên thế giới. Đề tài nghiên cứu với phạm vi trong nước với các số liệu được thu thập chủ yếu là số liệu của hai thành phô lớn là thủ đô Hà Nội và TPHCM. Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp phân tích thị trường,phương pháp thu thập thông tin... Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ngô Phương Thảo đã giúp em hoàn thành đề án này. Nội dung Khái niệm và vai trò của thị trường nhà ở a-Khái niệm Thị trườngBĐS là tổng hoà các mối quan hệ giao dịch về BĐS được thực hịên thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định . Đó là nơi diễn ra các các quan hệ giao dịch về BĐS , tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hànghoá và dịch vụ BĐS được giao dịch . Còn theo quan niệm Marketing thì thị trường là tất cả khách hànghiện có và khách hàngtiềm ẩn. Từ khái niệm tổng quát về thị trường BĐS ta rút ra khái niệm thị trường nhà ở: nhà ở và thị trường nhà ở liên quan chặt chẽ với khái niệm BĐS và thị trường BĐS ,nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS ,hànghoá trên thị trường là các giao dịch về nhà ở. Thị trường nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: b-Vai trò của thị trường nhà ở . Thị trường nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Vai trò của thị trường nhà ở là rất quan trọng nó thể hiện trên các khía cạnh sau . Vai trò của nhà ở nói chung: Thứ nhất: nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi cá nhân, gia đình trong xã hội Nhà ở là một tài sản vật chất có giá trị của mỗi quốc gia . “An cư lạc nghiệp” là một trong những câu nói mang tính chất mục tiêu của mỗi đất nước, mỗi cộng đồng người việt . Bởi vì nhà ở không chỉ là nơi để ở , tránh mưa , tránh nắng mà còn là nơi tái tạo sức lao động, xây dựng tổ ấm của mỗi gia đình . Vì thế nhà ở là tài sản không thể thiếu với bất cứ một gia đình nào trong xã hội . Thứ hai: Nhà ở là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước ,mức sống của mỗi dân tộc Xã hội ngày càng phát triển thì nhà ở ngày càng được hoàn thiện hơn. Thời kỳ trước khi đời sống của nhân dân chưa được cải thiện , thu nhập còn thấp thì nhà ở chỉ là những ngôi nhà tranh tre, nhà cấp bốn tạm bợ , xây dựng không theo quy hoạch va tiêu chuẩn . Nhưng ngày nay khi xã hội bước lên một tiến mới , con ngưòi sản xuất ra nhiều của cải vật chất , lúc này không chỉ đáp ứng về nhu cầu ăn mà còn có của cải để xây dựng nhà cửa . Những ngôi nhà tạm bợ được thay thế bằng những ngôi nhà hiện đại cao cấp , xây dựng trên một quy hoạch đã định trước .Những nước càng phát triển thì nhà ở càng được xây dựng một cách hiện đại và có quy cũ . Như vậy có thể thấy được rằng sự phát triển của nhà ở gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế . Nhìn vào quy hoạch ,thiết kế nhà ở có thể đánh giá được trình độ phát triển của một quốc gia . Không những vậy nhà ở còn có vai trò trong việc hạn chế những phát sinh về tệ nạn, nhà ở không đảm bảo là nguyên nhân gây ra những tệ nạn trong xã hội . Vì vậy việc đảm bảo nhà ở ổn định là một điều rất cần thiết cho mỗi một quốc gia. Thị trường nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 2- Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp a- Đặc điểm của thị trường +Đối tượng khách hàng hay là người tiêu dùng. Đặc điểm lớn nhất của đối tượng khác hàng này là họ có mức thu nhập không cao nhưng ổn định , có nhu cầu, có khát vọng mua nhà để ở nhưng với thu nhập của họ ,họ không có khả năng thanh toán một lúc cho hàng hoá đó. Những đối tượng khách hàng trong thị trường này phải kể đến những ngưòi lao động bình thường ,cán bộ công nhân viên chức hưởng lương nhà nước,công nhân lao động tại các nhà máy,khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất ,thành phần về hưu buôn bán nhỏ lẻ..Do quy mô nghiên cứu đề án hạn chế nên em chỉ nghiên cứu nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp nhưng có khả năng mua nhà trả góp , hay vay vốn cải tạo nhà ở. Với mức thu nhập hộ được xác định từ 2000000 đến 4000000 Đ/tháng . Với mức thu nhập này họ có thể tiết kiệm lương hàng tháng để dành cho việc chi trả cho nhà ở. Trong thị trường này cầu về nhà ở đang ở dạng tiềm năng vì thực sự họ có nhu cầu nhưng lại gặp khó khăn trong khả năng thanh toán. Vì vậy có thể nhận định được rằng đây là một thị trường mà cầu đang ở dạng cầu tiềm năng. Vì vậy cần phải khai thác đúng huyệt thị trường này. Tuy nhiên hiện nay việc khai thác thị trường này chưa phải là mối quan tâm của các nhà đầu tư.Chúng ta sẽ nghiên cứu những vấn đề về việc cung ứng nhà ở trong khu vực này để thấy rõ hơn. Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu về nhà ở Thu nhập của người dân: khi thu nhập tăng lên ngoài việc chi trả cho việc ăn uống và các dịch vụ khác thì hầu hết người tiêu dùng đều ưu tiên một khoản tiền để cho việc cải tạo nhà ở .Khi thu nhập càng tăng lên thì khoản tiền tiết kiệm lớn dần . Thu nhập ổn định cùng với kỳ vọng về thu nhập trong tương lai giúp cho họ có động lực tiết kiệm đẻ mua nhà ở. Những chính sách của chính phủ: Chính sách của chính phủ là một nhân tố rất nhạy cảm có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp. Chính sách của chính phủ trong thị trường này là xây dựng quỹ nhà ở, hỗ trợ vốn vay cho người thu nhập thấp có tiền mua nhà.ngoài ra chính phủ còn có nhiều chính sách nâng cao đời sống cho công nhân viên chức, tầng lớp lao động trong xã hội. Dân số là một yếu tố có ảnh hưởng không chỉ đến nhà ở cho người thu nhập thấp mà nó ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở nói chung. Dân số tăng nhanh thì sẽ dẫn đến việc hình thành các gia đình trẻ tăng lên do vậy mà nhu cầu vè nhà ở cũng tăng theo.Với kết cấu dân số trẻ như nước ta thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng rất nhanh trong tương lai. + Đặc điểm về nguồn cung trong khu vực này. Về doanh nghiệp và các nhà đầu tư họ thực sự không mặn mà trong việc đầu tư trong thị trường này, đó là một điều rất dễ hiểu bởi vì mục đích hàngđầu của doanh nghiệp là lợi nhuận ,vì vậy các nhà đầu tư luôn tím đến những thị trường có kỳ vọng mang lại lợi nhuận cao hơn như xây dựng nhà cho người thu nhập cao,nhà chung cư cao cấp…Do vậy mà thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp luôn bị bỏ ngỏ, mặc dù đây là thị trường được nhà nước khuyến khích và tạo nhiều điều kiện thuận lợi .Mặt khác của vấn đề đó là nguồn vốn , vốn đầu tư trong thị trường này đòi hỏi lớn và thời gian thu hồi vốn nhanh thì nhà đầu tư mới có thể đầu tư xây dựng các công trình khác. Nhưng với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp thì không thể đáp ứng được điều đó , sản phẩm sau khi bán phải mất một thời gian khá dài mới có thể thu được tiền, đó cũng là nguyên nhân mà các nhà đầu tư không muốn đầu tư vào thị trường này. Về phìa nhà nước:Nhà nước hàng năm có quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp nhưng vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu quá lớn. Nhà nước hỗ trợ về vốn, dành cho khu vực này quỹ đất nhất định trong tổng quỹ đất đai, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tạo ra sản phẩm bán trên thị trường. + Về đặc điểm của hàng hoá trong thị trường này Nhà nước đã có nhưng quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Các điều kiện được quy định trong QĐ 17/2006/QĐ- BXD ngày 7/6/2006 như sau : Điều kiện tối thiểu đối với một phòng ở Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 9m2; chiều rộng thông thuỷ của phòng tối thiểu không dưới 2.40m; chiều cao thông thuỷ của phòng ở chỗ thấp nhất không dưới 2.70m. Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người thuê để ở không nhỏ hơn 3m2( không tính diện tích khu phụ ) Phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió và chiếu sang tự nhiên. Tỷ lệ diện tích cửa lấy ánh sang không nhỏ hơn 1/10 diện tích phòng. Cửa đi phải có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 0.75m. Cửa đi phải có khoá, cửa sổ phải có chấn song đảm bảo an toàn, an ninh trong sử dụng; phải đảm bảo cho mỗi người thuê có giường để ngủ. Phải có đèn đủ ánh sang chung cho cả phòng (đảm bảo độ rọi tối thiểu 50 lux ); phải đảm bảo cho mỗi người thuê tối thiểu 1 ổ cắm điện; mỗi phòng phải có riêng một aptomat. Nếu một phòng ở được xây dựng khép kín thì xí, tiểu, tắm phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ và phải đảm bảo hợp vệ sinh. Điều kiện tối thiểu cho một nhà ở: 1-Móng nhà phải được xây dựng bằng vật liệu bền chắc, đủ khả năng chịu tải toàn nhà, chống thấm lên tường. 2- Nền nhà phải được lát gạch hoặc láng vữa xi măng . Độ cao của nền nhà phải cao hơn mặt đường tối thiểu là 03m và cao hơn mạt sân, hè tối thiểu là 0.15m. 3- Tường bao che và tường ngăn các phòng phải được làm bằng vật liệu bền chắc đảm bảo yêu cầu phòng cháy, cách âm, cách nhiệt, mặt tường trong phòng nếu xây bằng gạch thì phải trát phẳng và quét vôi 3 nước hoặc sơn. 4- Mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải bảo đảm không bị thấm giột. Trường hợp lợp bằng tôn hoặc fibro xi măng phải có trần chống nóng, chống ồn. 5- Nhà ở phải có cấu trúc vững chắc ,chống được gió bão. 6- Mỗi phòng ở phải có lối ra vào và cửa sổ riêng biệt. 7- Về cấp điện: Đường dây cấp điện phải bảo đảm an toàn theo quy định của nghành điện; phải có đèn chiếu sang ngoài nhà đảm bảo đủ ánh sang khi đi lại. 8- Về cấp nước sinh hoạt: bảo đảm cung cấp nước sạch tối thiểu 75l/1ng/1 ngày đêm. Trường hợp dùng nước giếng khoan phải có bể lọc đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh nước uống số 1329/2002/BYT/QĐ của bộ y tế. 9- Về thoát nước: phải có đường ống hoát nước kết nối với hệ thống thoát nước chung của khu vực . Trường hợp dùng mương, rãnh thoát nước phải có nắp đậy. 10- Về phòng cháy chữa cháy nổ: phải có bể chứa nước phục vụ cứu hoả và các thiết bị phòng cháy nổ theo quy định. 11- Về vệ sinh môi trường: Mỗi nhà cho thuê phải có chỗ nấu ăn, chỗ giặt và phơi quần áo với diện tích bình quân tối thiểu 0.4m2/người. Như vậy đối với nhà ở khi xây dựng phải tuân thủ theo quy định kỹ thuật của nhà nước, hợp theo quy hoạch đã định sẵn. Ngoài ra các nhà đầu tư phải biết quan tâm đến sản phẩm tương ứng với nhu cầu thực của khách hàng, căn cứ vào thu nhập thực tế của họ. Bên cạnh đó kinh doanh nhà ở cần quan tâm nghiên cứu đặc điểm mua sắm ở trên thị trường với các đặc điểm cơ bản như: khách hàng mua sắm xuất phát từ nhu cầu và khả năng thanh toán trong từng giai đoạn cụ thể. Các doanh nghiệp cần có công tác khảo sát thị trường, phân khúc thị trường để đưa ra những sản phẩm tương đồng cho từng nhóm đối tượng khách hàng. Để khai thác tốt thị trường này các công ty kinh doanh nhà ở phải có chính sách khuyến khích, chính sách đầu tư để khơi gợi những khác hàng tiềm năng của mình. +Cân bằng cung cầu trên thị trường: Khách hàng có nhu cầu mua sắm nhưng lại không có khả năng thanh toán đây là một vấn đề hết sức khó khăn cho cả khách hàng và nhà đầu tư.Ngoài ra thông tin về sản phẩm chưa minh bạch, sản phẩm chưa được công bố thì đã bán hết cho những khách hàng không có nhu cầu ở mà chủ yếu để đấu cở. Khi sản phẩm đến được người tiêu dùng thì giá cả đã bị đẩy lên quá cao. Người tiêu dùng đã khó khăn lại càng khó khăn hơn trong việc mua nhà để ở. Trên thị trường này rất khó xác định đối tượng khách hàng,vì hiện nay vẫn chưa có tiêu chí cụ thể để xác định đối tượng nào là đối tượng có thu nhập thấp. Nên sản phẩm tạo ra cho người thu nhập thấp nhưng lại rơi vào tay những người có thu nhập cao. b- Sự cần thiết phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Như chúng ta đã biết, hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động tao đổi, mua bán này. Nhà ở là một hàng hoá trên thị trường bất động sản,vì vậy việc phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một tất yếu khách quan. Ngoài ra sự phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp là rất cần thiết vì những lí do sau: Nhà ở là một nhu cầu cở bản của con ngưòi,sau nhu cầu ăn uống là nhu cầu có nhà ở. Nhưng không phải tất cả gia đình đếu lo cho mình được nhà ở. Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn,muốn có một ngôi nhà thì đòi hỏi phải có khả năng về tài chính. Với đại bộ phận người lao động với mức thu nhập thì khả năng chi trả cho một ngôi nhà là một điều rất khó khăn. Hiện nay giá nhà đất có xướng tăng lên rất nhiều so với mức tăng về thu nhập của người lao động. Vì thế để mua được nhà ở đối với người thu nhập là điều không thể nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước. Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, các thông tin về hàng hoá không đầy đủ và phổ biến rộng rãi. Trên thị trường ngoài những khách hàng co nhu cầu sủ dụng còn xuất hiện một lượng cầu tương đối lớn là cầu về mua để đầu cơ, kinh doanh. Làm cho giá cả đẩy lên cao khiến người tiêu dùng không thể mua được. Vì vậy mà cần phát thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, phải có chính sách phát triển thị trường này để hạn chế đầu cơ, giúp cho người thu nhập thấp trong xã hội có thể tiếp cận với sản phẩm. Về việc đầu tư cho BĐS nhà ở gặp nhiều khó khăn vì việc vay vốn của các hộ gia đình để mua nhà còn gặp nhiều vướng mắc do họ không chứng minh được khả năng tài chính của mình đối với tổ chức tín dụng.Chính vì vậy nhà nước phải có những chính sách phát triển phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp. 3-Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam. Người thu nhập thấp ở việt nam Khái niệm vế người thu nhập thấp: Trong đô thị nước ta có đối tượng dân cư người nghèo khác với NTNT .Người nghèo được xác định là người (hộ) thiếu ăn không thể tự lo cho mình nhà ở mà phải do nhà nước hỗ trợ hoàn toàn. Còn NTNT là người (hộ) với điều kiện ở chật chội,kém chất lượng với mức thu nhập thấp nhưng ổn định và cũng có khả năng dành một phần ít thu nhập cho việc lo cải thiện nhà ở với sự trợ giúp của nhà nước. Người thu nhập thấp theo bộ lao động thương binh vã xã hội: NTNT đô thị thu nhập bình quân một tháng của họ chỉ đáp ứng với nhu cầu cơ bản với cuộc sống hiện tại của con người, có mức sống trên mức trung bình tối thiểu,còn khó khăn tiếp cận với cải thiện nhà ở. Theo dự thảo trình quốc hội của “ đề án phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp như quy định trên, có khả năng tích luỹ để giải quyết chỗ ở nếu được nhà nước hỗ trợ, giúp đỡ ( thông qua hình thức bán nhà trả góp, cho thuê nhà, cho vay vốn ưu đãi ). Các hộ NTNT gặp khó khăn về chỗ ở là cán bộ, công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách , công nhân viên chức làm việc tại các cơ quan nhà, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế . Và công nhân làm việc tại tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất. Trên thế giới nhiều tập đoàn đã thành công khi thiết lập được mô hình kinh doanh cho thị trường của nhóm người có thu nhập thấp. Việt Nam là nước có số lượng người thu nhập thấp rất đông nhưng có ít DN thiết lập mô hình kinh doanh hiệu quả với thị trường này. Nhà ở cho người thu nhập thấp đang là chuyện thời sự của nhiều người dân trong thành phố, nhất là trong những năm gần đây do tác động từ quá trình đô thị hóa, giá đất tăng cao khiến cơ hội mua nhà ở của những người có thu nhập thấp ngày càng xa... Cách đây không lâu, trong buổi làm việc với Liên đoàn Lao động thành phố, Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Quốc Triệu đã đề cập nhiều đến việc chăm lo, xây dựng các chính sách đối với người lao động có thu nhập thấp, trong đó nhà ở là lĩnh vực được đặc biệt quan tâm. Theo đó, Chủ tịch yêu cầu chính quyền và Công đoàn các cấp phải coi vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là một chuyên đề, một nhiệm vụ trọng tâm và cho biết, thời gian tới thành phố sẽ có chương trình riêng về nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp. Thực trạng cầu về nhà ở của người thu nhập thấp. Theo số liệu của Cục Thống kê Hà Nội, hiện số gia đình thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở đang công tác và làm việc tại 3.500 cơ quan, tổ chức trên địa bàn thành phố là 180.000 hộ (chiếm 60% nhu cầu nhà ở của toàn thành phố). Điều này cho thấy, cùng với nhu cầu của nhiều người dân, vấn đề nhà ở cho các đối tượng là công nhân viên chức là một vấ đề cấp bách. Hiện nay, nhà ở cho những người có thu nhập thấp là một vấn đề hết sức bức thiết ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Với tổng số khoảng 16 triệu công nhân viên chức lao động, trong đó có 865.000 công nhân lao động ở 130 khu công nghiệp, khu chế xuất… thì chỉ có 20% công nhân có chỗ ở ổn định, còn lại chưa có chỗ ở hoặc phải thuê chỗ ở tạm với diện tích 2-3m2/người. Chỉ có 2% số lao động được ở trong nhà trọ do chủ doanh nghiệp hoặc các tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng. Nhà trọ ở các khu công nghiệp phần lớn do người dân tự phát lập ra, không đảm bảo điều kiện về vệ sinh môi trường, điện, nước, ăn ở chật chội, làm ảnh hưởng đến sức khỏe và năng suất lao động, dễ xẩy ra tệ nạn xã hội. Một bộ phận lớn cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân, sỹ quan vẫn chưa có nhà ở vẫn phải thuê nhà ở với giá cao so với đồng lương hàng tháng (giá thuê khoảng 750.000-1500.000đ/tháng) hoặc thuê nhà ở giá có rẻ hơn nhưng không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu, ảnh hưởng đến sức khỏe và khả năng tái tạo sức lao động dễ xẩy ra tệ nạn xã hội. Hiện nay, dân số nước ta khoảng trên 80 triệu người. Theo kết quả dự báo, đến 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người. Theo Quyết định Phê duyệt Ðịnh hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 (vốn đầu tư phát triển nhà ở tính bình quân cả nước trong giai đoạn 2004-2010 khoảng 400.000 tỷ đồng) và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Phấn đấu để mỗi hộ dân đô thị được ở trong căn hộ độc lập. Trong đó tập trung chỉ đạo thực hiện phát triển nhà ở theo dự án. Triển khai tốt các chính sách ưu đãi trong xây dựng nhà ở, phục vụ nhu cầu của cán bộ, công chức, viên chức và người thu nhập thấp. Thực trạng cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Những năm gần đây, xuất phát từ nhu cầu đặt ra, quỹ nhà của thành phố tăng nhanh nhưng so với nhu cầu thực tế chỉ như muối bỏ bể. Thành phố đã đầu tư xây dựng 3000 căn hộ cho những người khó khăn về nhà ở bao gồm người nghèo, các đối tượng chính sách, trong đó có hơn 1000 nhà tình thương với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng. Bên cạnh đó, thành phố cũng đã xây dựng thí điểm nhà 5 tầng gồm 25 căn hộ tại đường Láng cho cán bộ, công nhân viên chức thuê với điều kiện có 10 năm công tác, có thu nhập dưới 450.000 đ/tháng/người và chưa được hưởng quyền lợi về nhà đất tại cơ quan vợ, chồng... Và theo những thống kê mới nhất từ Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất, đến nay tại các khu đô thị đã có 2700 căn hộ dành cho các đối tượng có thu nhập thấp và 1500 trong số đó đã được bàn giao. Số còn lại nằm trong các dự án đang được triển khai. Theo kế hoạch, đến hết năm nay thành phố dự kiến xây dựng 10.000 căn hộ, tương đương 450.000m2 sàn trong tổng số 50% quỹ nhà chung cư cao tầng để bán cho các đối tượng là cán bộ, công nhân viên chức khó khăn về nhà ở, có diện tích bình quân dưới 5m2/người. Mặc dù tổng diện tích nhà ở trong cả nước đã tăng từ 629 triệu m2 năm 1991 lên 739 triệu m2 vào năm nay, nhưng nhà ở vẫn thiếu trầm trọng. Nguyên nhân của tình trạng này là do giá cả nhà đất biến động mạnh, tăng quá cao với thu nhập của đại bộ phận dân cư. Tại các đô thị, hiện giá thành 1 m2 sàn xây dựng khoảng 2 triệu đồng, gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí thuê đất, sử dụng đất, đẩy mức giá nhà thông thường lên 120-200 triệu đồng/căn hộ diện tích 60-80 m2; mức căn hộ trả góp khoảng từ 100 đến 140 triệu đồng/căn hộ 40-60 m2. Với mức giá này, theo đánh giá của Cục Quản lý Nhà, có khoảng 50% số dân cư không có khả năng cải thiện nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào, nếu không có sự trợ giúp. Hầu hết các dự án phát triển nhà của Hà Nội, TP HCM thời gian qua nói là phục vụ người có thu nhập thấp nhưng giá cả thì đối tượng này không thể với tới được. Những bất cập và khó khăn trong việc phát triển thị trường nhà ở. Cố gắng, nỗ lực là vậy nhưng thực tế cho thấy, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người nghèo, cho cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp hiện vẫn là thách thức không nhỏ. Nhiều người muốn mua nhà nhưng đành “mong đợi ngậm ngùi” bởi giá nhà thì cao mà muốn chứng minh mình là người có thu nhập thấp thì không dễ bởi chưa có tiêu chí đánh giá. Đã có những đề án về phương thức bán nhà trả góp cho người có thu nhập thấp nhưng cái khó vẫn là cần một môi trường pháp lý hoàn thiện, nhằm tạo thuận lợi cho cả người mua và người bán. Chẳng hạn, trả góp theo cách nào để nhà đầu tư yên tâm và người lao động cũng yên tâm? Góp ý về phương thức bán nhà cho các đối tượng này, một số cơ quan cho rằng nên áp dụng trả góp bằng cách trừ dần vào lương chứ không nên trả theo từng năm. Người mua nhà phải có cam kết trả hết tiền cho chủ đầu tư, tránh trường hợp chây ỳ, đồng thời chủ đầu tư có trách nhiệm giúp người mua hoàn tất mọi thủ tục sang tên, trước bạ khi họ trả hết tiền. Không ít ý kiến cho rằng cần thiết phải xây dựng tiêu chí thế nào là người có thu nhập thấp, thế nào là người có khó khăn về nhà ở... Có như vậy, chính sách nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp mới phát huy được hiệu quả, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được mua, người mua được thì để đo. Chính sách thất bại vì thiếu công bằng: Khu chung cư Xuân La dành cho người có thu nhập thấp đã xây xong nhưng không biết phân phối cho ai. Có người cực nghèo được hỗ trợ mua nhà chung cư nhưng chưa thấy đến ở đã sang tên. Khoảng 80% căn hộ có người mua nhưng không đến ở... Tình trạng bất cập nêu trên là “do cách làm mang nặng tính chất hành chính, quan liêu. Ví dụ vốn ngân sách (chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp) có tình trạng sử dụng kém hiệu quả, không đảm bảo đúng đối tượng được thụ hưởng”. Hiện nay, số hộ có người có thu nhập thấp ở Hà Nội, thu nhập bình quân dưới 1 triệu đồng/người/tháng, chiếm khoảng 70%. Tuy nhiên, TS. Lê Duy Hiếu, Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, không chỉ người có thu nhập thấp, cả người có thu nhập mức trung bình hiện nay cũng không thể mua được nhà. Lý do chính là “thay vì tạo ra một thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả là thị trường giá rất cao, lũng đoạn với sự tham gia của tổng công ty nhà nước, quan chức, nhà đầu cơ...”Trong bối cảnh giá nhà cao ngất ngưởng, nhà ở cho người có thu nhập thấp lại có giá thấp (nhờ chính sách ưu đãi) đã tạo ra thị trường “hai giá” cao – thấp chênh lệch lớn. “Đây chính là mặt trái của chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp”, vì vậy “Nảy sinh cơ chế xin – cho, không đúng đối tượng cần được hỗ trợ. Bằng chứng là khu nhà ở Xuân La, xây xong nhưng chưa phân cho ai đã có khiếu kiện ầm ĩ”. Chưa kể đến chất lượng nhà dành cho người có thu nhập thấp đang có nhiều tranh cãi, giải quyết vấn đề quỹ đất cũng khá chật vật. Hiện Hà Nội có quỹ đất dành cho người có thu nhập thấp, nhưng lại ở các khu vực xa nội thành. Những nơi ấy, “Thậm chí mời họ đến ở khu chất lượng cao, diện tích rộng họ cũng không đồng ý vì xa nguồn sống của họ”, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm nói: Viện Nghiên cứu phát triển KTXH Hà Nội đã thắng thầu đề tài giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp của UBND TP Hà Nội. Tuy đề tài mới đang ở giai đoạn đầu, nhưng ông Nghĩa nhận định, việc tôn trọng giá thị trường là biện pháp tốt nhất để giảm gánh nặng cho nhà nước và tìm được đúng đối tượng để hỗ trợ. Cụ thể, giá bán nhà áp theo thị trường, sau đó mới tách bạch phần ưu đãi, trợ cấp chứ không lẫn lộn như hiện đang áp dụng. Chính sách khuyến khích đầu tư chưa thực sự thông thoáng:Chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng nhà xã hội của thành phố vẫn chưa thực sự ưu ái đối với các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thủ tục trình duyệt hồ sơ chuẩn bị đầu tư tại một số sở, ban, ngành còn rất chậm, gây ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch, tiến độ triển khai dự án của chủ đầu tư"Ngoài ra còn một số vấn đề như: chính quyền địa phương bắt buộc tất cả các chủ đầu tư, kể cả nhà đầu tư nước ngoài phải dành một phần quỹ nhà, đất trong dự án được hưởng ưu đãi để chuyển giao cho chính quyền địa phương giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho đối tượng thu nhập thấp là không phù hợp. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả góp hay cho thuê. Còn Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở nên không có quỹ nhà ở để điều tiết thị trường càng làm cho tình hình bức xúc hơn Khó khăn trong việc huy động vốn: nhiều chuyên gia kinh tế còn cho đây là yếu tố quyết định đến sự thành bại của chương trình nhà ở cho người thu nhập thâp.Thực sự đây là vấn đề hết sức khó khăn vì kênh huy động vốn cho người thu nhập thấp chủ yếu dựa vào Ngân hàng nhưng các ngân hàng không muốn cho vay vốn vì những người thu nhập thấp không có tài sản để thế chấp cho ngân hàng. Mà ngân sách nhà nước thì có hạn chế không đủ để trang trải. 4- Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Phát triển thị trường nhà ở cho người th nhập thấp không chỉ là nhiệm vụ của riêng cá nhân, tổ chức nào mà nó là sự hoàn thiện cả về phía nhà nước và doanh nghiệp. Chúng ta sẽ lần lượt nghiên cứu từng giải pháp cụ thể. Thứ nhất là giải pháp từ phía doanh nghiệp: doanh nghiệp cần khai đúng huyệt của thị trường,khảo sát thị trường một cách cụ thể để đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng. Sau khi doanh nghiệp xây dựng xong thì phải công khai minh bạch thông tin về sản phẩm rộng rãi với quần chúng nhân dân, tránh tình trạng nhà xây cho người thu nhập thấp lại rơi vào tay những người có thu nhập cao.Điều quan trọng nhất là xác định đúng đối tượng khó khăn. Phải làm thế nào để quỹ nhà tạo ra đưa được đúng địa chỉ. Có những trường hợp không phải khó khăn tranh thủ lợi dụng để có những suất nhà, sau đó bán đi, thu lời. Phải xử lý chặt chẽ những đối tượng này. Trong luật đã có quy định về xử lý trục lợi mua bán, vấn đề là việc thực thi. Giải pháp từ nhà nước: Thứ nhất : không bắt buộc doanh nghiệp làm chính sách xã hội. Nhiều đại biểu cho rằng nên tách bạch giữa thực hiện chính sách xã hội và đầu tư của DN, phải có riêng chính sách đối với việc xây dựng khu dân cư. Bởi vì khi DN đầu tư vào đô thị mới, chỉ nhìn vào lợi nhuận mà ít quan tâm đến khía cạnh xã hội''.Không bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà cho người có thu nhập thấp, người nghèo. Mà chính quyền địa phương trong quy hoạch chi tiết khu đô thị phải ''dành chỗ'' xây dựng cho đối tượng này. Chính sách nhà ở phải đồng bộ phát triển cả hai hệ thống: nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở thay vì thả nổi cho thị trường. Bên cạnh đó, cần có những giải pháp khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán trả dần, cho thuê... Và cũng không thể không nhắc đến việc giải quyết tận gốc vấn đề, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích hình thành và phát triển các nguồn vốn vay dài hạn, có quy mô khoản vay, điều kiện thế chấp, lãi suất phù hợp vớ._.