Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam

ng cao đời sống của nhân dân, đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Muốn làm được điều đó thì Đảng và nhà nước phải quan tâm một cách đúng mực cho nhu cầu cơ bản của nhân dân đó là vấn đề về nhà ở. Không chỉ ở việt nam mới có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng quả thật với người việt nam, nhà ở không chỉ là chỗ để ở mà còn chứa đựng cả một tâm linh thiêng liêng của gia đình. Căn hộ dù chỉ nhỏ vẫn không thể thiếu vắng một bàn thờ tổ tiên, ông bà, cha mẹ. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con người, ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình. Đó là một nét thuần phong mỹ tục của người Việt Nam. Thế nhưng trong điều kiện hiện nay việc tạo lập một căn nhà nhỏ,một chỗ ở định và bảo đảm các điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang là ước mơ đối với một bộ phận lớn các cán bộ ,công nhân viên chức , lao động thu nhập thấp và đó cũng là một vấn đề hết sức bức thiết ở hầu hết các địa phương trong nước. Nổi cộm nhất trong giai đoạn hiện nay là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Sở dĩ có sự quan tâm đặc biệt như vậy vì giá cả nhà ở hiện nay đang tăng lên quá cao so với sự tăng lên về thu nhập của người dân ,những người lao động bình thường, công nhân viên chức nhà nước không thể mua được nhà để ở dưới bất kỳ hình thức nào nếu không có sự giúp đỡ, hỗ trợ của nhà nước. Đáp ứng cung về nhà ở là vấn đề khó khăn nhưng phân phối được sản phẩm đến đúng đối tượng người tiêu dùng là vấn đề khó khăn hơn . Trên thực tế hiện nay có những dự án xây nhà cho người thu nhập thấp nhưng người thu nhập lại không được mua mà lại rơi vào tay những nhà đầu cơ và lại đẩy giá cả lên cao hơn .Qua đây có thể thấy được rằng vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là vấn đề cần được quan tâm và nghiên cứu ,vì vậy em đã quyết định nghiên cứu đề tài : Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở việt nam . Mục đích nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu nhằm mục đích tìm ra hướng đi cho thị trường nhà ở đới với người thu nhập thấp trên cơ sở nghiên cứu thực trạng nhà ở hiện nay và những chính sách của nhà nước trong thị trường này. Từ đó giúp cho những người có thu nhập thấp giải quyết được vấn đề nhà ở, ổn định cuộc sống. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thị trường nhà ở trong nước với các số liệu được thu thập chủ yếu là hai thành phố lớn đại diện cho cả nước là Hà Nội và Thành Phố HCM. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu trong đề tài là nhà ở dành riêng cho người thu nhập thấp. Sử dụng phương pháp phân tích thị trường BĐS trên cơ sở số liệu thu thập trên thực tế. Ngoài phần mở đầu và kết luận kết cấu đề án gồm hai phần như sau: Phần 1 : Thị trường nhà ở và vai trò của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Phần 2: Thực trạng về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo, Th.S: Ngô Phương Thảo đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành đề án này. NỘI DUNG I/. Thị trường nhà ở và vai trò của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. 1.1.Thị trường về nhà ở. 1.1.1. Khái niệm và vai trò của thị trường nhà ở. Khái niệm Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Đó là nơi diễn ra các các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS được giao dịch. Còn theo quan niệm Marketing thì thị trường là tất cả khách hànghiện có và khách hàng tiềm ẩn. Từ khái niệm tổng quát về thị trường BĐS ta rút ra khái niệm thị trường nhà ở: nhà ở và thị trường nhà ở liên quan chặt chẽ với khái niệm BĐS và thị trường BĐS, nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS, hànghoá trên thị trường này là các giao dịch về nhà ở. Vai trò của thị trường nhà ở . Thị trường nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS nên nó cũng có các vai trò của thị trường BĐS. Thứ nhất, thị trường nhà ở huy động vốn cho đầu tư phát triển. Thị trường nhà ở góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Sản xuất phát triển sẽ tạo được nguồn vốn đầu tư. Phát triển thị trường nhà ở làm tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân. Đồng thời việc thế chấp BĐS ( nhà ở ) để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển. Thứ hai, phát triển thị trường nhà ở góp phần tăng Ngân sách Nhà nước. Thị trường nhà ở phát triển làm tăng khối lượng các giao dịch nhà ở, đặc biệt thị trường nhà ở là thị trường chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Đây là điều kiện để tăng Ngân sách Nhà nước. Thứ ba, phát triển thị trường nhà ở góp phần ổn định xã hội. Nhà ở là một tài sản vật chất có giá trị của mỗi quốc gia . “An cư lạc nghiệp” là một trong những câu nói mang tính chất mục tiêu của mỗi đất nước, mỗi cộng đồng người việt . Bởi vì nhà ở không chỉ là nơi để ở , tránh mưa , tránh nắng mà còn là nơi tái tạo sức lao động, xây dựng tổ ấm của mỗi gia đình . Vì thế nhà ở là tài sản không thể thiếu với bất cứ một gia đình nào trong xã hội. Phát triển thị trường nhà ở tạo điều kiện cho người dân tiếp cận với hàng hóa trên thị trường , góp phần ổn định tâm lý người dân, ổn đinh xã hội, nâng cao đời sống của nhân dân. Thứ tư, phát triển thị trường nhà ở góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, quy hoạch đô thị. Nhà ở là bất động sản phải có sự phát triển đồng bộ theo từng khu vực và cần phải có quy hoạch của nhà nước. Chính vì vậy thị trường nhà ở phát triển góp phần thay đổi cơ chế chính sách của nhà nước trong chính sách quản lý đất đai và nhà ở. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 1.1.2.Các nhân tố tác động lên thị trường nhà ở. Thị trường nhà ở chịu tác động của nhiều yếu tố trong bao gồm các yếu tố tác động lên cầu và lên cung về nhà ở. Thu nhập của người dân: khi thu nhập tăng lên ngoài việc chi trả cho việc ăn uống và các dịch vụ khác thì hầu hết người tiêu dùng đều ưu tiên một khoản tiền để cho việc cải tạo nhà ở .Khi thu nhập càng tăng lên thì khoản tiền tiết kiệm lớn dần . Thu nhập ổn định cùng với kỳ vọng về thu nhập trong tương lai giúp cho họ có động lực tiết kiệm đẻ mua nhà ở. Những chính sách của chính phủ: Chính sách của chính phủ là một nhân tố rất nhạy cảm có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp. Chính sách của chính phủ trong thị trường này là xây dựng quỹ nhà ở, hỗ trợ vốn vay cho người thu nhập thấp có tiền mua nhà.ngoài ra chính phủ còn có nhiều chính sách nâng cao đời sống cho công nhân viên chức, tầng lớp lao động trong xã hội. Chính phủ tạo ra hệ thống văn bản pháp luật như: luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh... nhằm đảm bảo cho thị trường phát triển ổn định. Tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường này. Dân số là một yếu tố có ảnh hưởng không chỉ đến nhà ở cho người thu nhập thấp mà nó ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở nói chung. Dân số tăng nhanh thì sẽ dẫn đến việc hình thành các gia đình trẻ tăng lên do vậy mà nhu cầu vè nhà ở cũng tăng theo.Với kết cấu dân số trẻ như nước ta thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng rất nhanh trong tương lai. 1.2- Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp. 1.2.1 .Khái niệm về người thu nhập thấp. Khái niệm vế người thu nhập thấp: Trong đô thị nước ta có đối tượng dân cư người nghèo khác với NTNT .Người nghèo được xác định là người (hộ) thiếu ăn không thể tự lo cho mình nhà ở mà phải do nhà nước hỗ trợ hoàn toàn. Còn NTNT là người (hộ) với điều kiện ở chật chội,kém chất lượng với mức thu nhập thấp nhưng ổn định và cũng có khả năng dành một phần ít thu nhập cho việc lo cải thiện nhà ở với sự trợ giúp của nhà nước. Người thu nhập thấp theo bộ lao động thương binh vã xã hội: NTNT đô thị thu nhập bình quân một tháng của họ chỉ đáp ứng với nhu cầu cơ bản với cuộc sống hiện tại của con người, có mức sống trên mức trung bình tối thiểu,còn khó khăn tiếp cận với cải thiện nhà ở. Theo dự thảo trình quốc hội của “ đề án phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp như quy định trên, có khả năng tích luỹ để giải quyết chỗ ở nếu được nhà nước hỗ trợ, giúp đỡ ( thông qua hình thức bán nhà trả góp, cho thuê nhà, cho vay vốn ưu đãi ). Các hộ NTNT gặp khó khăn về chỗ ở là cán bộ, công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách , công nhân viên chức làm việc tại các cơ quan nhà, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế . Và công nhân làm việc tại tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, thành phần về hưu buôn bán nhỏ lẻ..Với mức thu nhập tương đối ổn định từ:400.000 đến 800.000Đ/tháng, tương ứng với mức thu nhập hộ từ 200.000 đến 4.000.000Đ/tháng. 1.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp là một dạng của thị trường nhà ở nói chung vì vậy các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cũng là các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp như: thu nhập của người dân, dân số và kết cấu dân số... Nhưng yếu tố ảnh hưởng lớn nhất trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp là chính sách của chính phủ. Đây không phải là thị trường đơn thuần như các thị trường khác, thị trường này phát triển trên cơ sỏ chương trình chính sách của nhà nước. Nhà nước vạch ra chương trình, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường, sản phẩm phân phối phải thông qua nhà nước. 1.2.3.Sự cần thiết phải phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Như chúng ta đã biết, hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động tao đổi, mua bán này. Nhà ở là một hàng hoá trên thị trường bất động sản,vì vậy việc phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một tất yếu khách quan. Ngoài ra sự phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp là rất cần thiết vì những lí do sau: Nhà ở là một nhu cầu cở bản của con ngưòi,sau nhu cầu ăn uống là nhu cầu có nhà ở. Nhưng không phải tất cả gia đình đếu lo cho mình được nhà ở. Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn,muốn có một ngôi nhà thì đòi hỏi phải có khả năng về tài chính. Với đại bộ phận người lao động với mức thu nhập thì khả năng chi trả cho một ngôi nhà là một điều rất khó khăn. Hiện nay giá nhà đất có xướng tăng lên rất nhiều so với mức tăng về thu nhập của người lao động. Vì thế để mua được nhà ở đối với người thu nhập là điều không thể nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước. Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, các thông tin về hàng hoá không đầy đủ và phổ biến rộng rãi. Trên thị trường ngoài những khách hàng co nhu cầu sủ dụng còn xuất hiện một lượng cầu tương đối lớn là cầu về mua để đầu cơ, kinh doanh. Làm cho giá cả đẩy lên cao khiến người tiêu dùng không thể mua được. Vì vậy mà cần phát thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, phải có chính sách phát triển thị trường này để hạn chế đầu cơ, giúp cho người thu nhập thấp trong xã hội có thể tiếp cận với sản phẩm. Về việc đầu tư cho BĐS nhà ở gặp nhiều khó khăn vì việc vay vốn của các hộ gia đình để mua nhà còn gặp nhiều vướng mắc do họ không chứng minh được khả năng tài chính của mình đối với tổ chức tín dụng.Chính vì vậy nhà nước phải có những chính sách phát triển phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp. 1.2.4.Kinh nghiệm của Mỹ trong việc phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Chúng ta sẽ nghiên cứu một số kinh nghiệm Mỹ đưa ra để phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Thứ nhất:Vấn đề nhà ở cho người nghèo là vấn đề được sự quan tâm của các tổ chức, chính phủ,cơ quan chính quyền, bang, liên bang. Khẩu hiệu của họ với vấn đề tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp và người nghèo là: “khuyến khích tạo điều kiện hỗ trợ” chứ không phải là bao cấp hoặc để cho những đối tượng này phải cố gắng đạt tới. Thứ hai:Để có thể thực hiện được mục tiêu nhà ở có thể tiếp cận được nhà ở xã hội thì cần phải thành lập một chiến dịch hoặc một công trình tổng thể về thí điểm thành lập nhà ở xã hội với quy mô khác nhau ở từng vị trí, vùng, miền, khu vực cụ thể. Công trình sẽ là kết quả của sự nhất trí, quan tâm của chính quyền, hiệp hội bất động sản và các đối tượng có nhu cầu tạo lập nhà ở. Vấn đề ở đây là người ta chú trọng tới việc xây dựng một dự án nhà ở có chất lượng, giá thành rẻ, đầy đủ chức năng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và đời sống của người có thu nhập thấp, những loại nhà ở này thường là để cho thuê hoặc cho thuê mua. Công trình sau khi được triển khai sẽ được phổ biến trên các phương tiện truyền thông đại chúng và đặc biệt là thông qua hoạt động marketing của các tình nguyện viên. Điều đáng chú ý là ở Mỹ các tình nguyện viên tham gia chương trình này hoạt động rất tích cực, năng động. Họ là những người có chuyên môn nhất định, trải qua các cuộc đào tạo ngắn và dài hạn về những kỹ năng cần thiết như xây dựng, xây lắp, vật liệu xây dựng nhà ở. Am hiểu về các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, chất lượng nhà ở. Hướng dẫn cho các đối tượng tiếp cận với công trình tìm được mô hình nhà ở phù hợp. Thứ ba: Việc thí điểm xây dựng nhà ở phải tuân theo các quy định về đất đai và nhà ở của địa phương và các tiêu chuẩn thiết kế cơ bản do chính phủ quy định. Thứ tư: Luôn có các sàn giao dịch phổ thông để niêm yết bày bán các mẫu nhà ở dành cho mọi đối tượng thu nhập thấp. Người mua có thể đến sàn này để lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình. Thứ năm: Các quỹ tổ chức hỗ trợ việc tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp hoặc người nghèo luôn luôn tạo điều kiện số một cho những người sở hữu một căn hộ hưởng lãi suất thấp (người giàu hoặc khá giả sẽ không được chia sẻ gì từ quỹ này) Thứ sáu: Sau một công trình dự án đã hoàn thành những người triển khai, thực hiện nó sẽ thống kê và đúc rút kinh nghiệm để áp dụng tốt hơn các chiến dịch, công trình tiếp theo. Đây được xem là những bài học bắt buộc các nhà lãnh đạo phả quan tâm. II/.Thực trạng về nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. 2.1.Thực trạng về tình hình nhà ở của Việt Nam. Trên thế giới nhiều tập đoàn đã thành công khi thiết lập được mô hình kinh doanh cho thị trường của nhóm người có thu nhập thấp. Việt Nam là nước có số lượng người thu nhập thấp rất đông nhưng có ít DN thiết lập mô hình kinh doanh hiệu quả với thị trường này. Nhà ở cho người thu nhập thấp đang là chuyện thời sự của nhiều người dân trong thành phố, nhất là trong những năm gần đây do tác động từ quá trình đô thị hóa, giá đất tăng cao khiến cơ hội mua nhà ở của những người có thu nhập thấp ngày càng xa... Theo số liệu của Cục Thống kê Hà Nội, hiện số gia đình thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở đang công tác và làm việc tại 3.500 cơ quan, tổ chức trên địa bàn thành phố là 180.000 hộ (chiếm 60% nhu cầu nhà ở của toàn thành phố). Điều này cho thấy, cùng với nhu cầu của nhiều người dân, vấn đề nhà ở cho các đối tượng là công nhân viên chức là một vấ đề cấp bách. Hiện nay, nhà ở cho những người có thu nhập thấp là một vấn đề hết sức bức thiết ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Với tổng số khoảng 16 triệu công nhân viên chức lao động, trong đó có 865.000 công nhân lao động ở 130 khu công nghiệp, khu chế xuất… thì chỉ có 20% công nhân có chỗ ở ổn định, còn lại chưa có chỗ ở hoặc phải thuê chỗ ở tạm với diện tích 2-3m2/người. Chỉ có 2% số lao động được ở trong nhà trọ do chủ doanh nghiệp hoặc các tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng. Nhà trọ ở các khu công nghiệp phần lớn do người dân tự phát lập ra, không đảm bảo điều kiện về vệ sinh môi trường, điện, nước, ăn ở chật chội, làm ảnh hưởng đến sức khỏe và năng suất lao động, dễ xẩy ra tệ nạn xã hội. Một bộ phận lớn cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân, sỹ quan vẫn chưa có nhà ở vẫn phải thuê nhà ở với giá cao so với đồng lương hàng tháng (giá thuê khoảng 750.000-1500.000đ/tháng) hoặc thuê nhà ở giá có rẻ hơn nhưng không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu, ảnh hưởng đến sức khỏe và khả năng tái tạo sức lao động dễ xẩy ra tệ nạn xã hội. Hiện nay, dân số nước ta khoảng trên 80 triệu người. Theo kết quả dự báo, đến 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người. Theo Quyết định Phê duyệt Ðịnh hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 (vốn đầu tư phát triển nhà ở tính bình quân cả nước trong giai đoạn 2004-2010 khoảng 400.000 tỷ đồng) và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Phấn đấu để mỗi hộ dân đô thị được ở trong căn hộ độc lập. Trong đó tập trung chỉ đạo thực hiện phát triển nhà ở theo dự án. Triển khai tốt các chính sách ưu đãi trong xây dựng nhà ở, phục vụ nhu cầu của cán bộ, công chức, viên chức. Những năm gần đây, xuất phát từ nhu cầu đặt ra, quỹ nhà của thành phố tăng nhanh nhưng so với nhu cầu thực tế chỉ như muối bỏ bể. Thành phố đã đầu tư xây dựng 3000 căn hộ cho những người khó khăn về nhà ở bao gồm người nghèo, các đối tượng chính sách, trong đó có hơn 1000 nhà tình thương với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng. Bên cạnh đó, thành phố cũng đã xây dựng thí điểm nhà 5 tầng gồm 25 căn hộ tại đường Láng cho cán bộ, công nhân viên chức thuê với điều kiện có 10 năm công tác, có thu nhập dưới 450.000 đ/tháng/người và chưa được hưởng quyền lợi về nhà đất tại cơ quan vợ, chồng... Và theo những thống kê mới nhất từ Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất, đến nay tại các khu đô thị đã có 2700 căn hộ dành cho các đối tượng có thu nhập thấp và 1500 trong số đó đã được bàn giao. Số còn lại nằm trong các dự án đang được triển khai. Theo kế hoạch, đến hết năm nay thành phố dự kiến xây dựng 10.000 căn hộ, tương đương 450.000m2 sàn trong tổng số 50% quỹ nhà chung cư cao tầng để bán cho các đối tượng là cán bộ, công nhân viên chức khó khăn về nhà ở, có diện tích bình quân dưới 5m2/người. Mặc dù tổng diện tích nhà ở trong cả nước đã tăng từ 629 triệu m2 năm 1991 lên 739 triệu m2 vào năm nay, nhưng nhà ở vẫn thiếu trầm trọng. Nguyên nhân của tình trạng này là do giá cả nhà đất biến động mạnh, tăng quá cao với thu nhập của đại bộ phận dân cư. Tại các đô thị, hiện giá thành 1 m2 sàn xây dựng khoảng 2 triệu đồng, gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí thuê đất, sử dụng đất, đẩy mức giá nhà thông thường lên 120-200 triệu đồng/căn hộ diện tích 60-80 m2; mức căn hộ trả góp khoảng từ 100 đến 140 triệu đồng/căn hộ 40-60 m2. Với mức giá này, theo đánh giá của Cục Quản lý Nhà, có khoảng 50% số dân cư không có khả năng cải thiện nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào, nếu không có sự trợ giúp. Hầu hết các dự án phát triển nhà của Hà Nội, TP HCM thời gian qua nói là phục vụ người có thu nhập thấp nhưng giá cả thì đối tượng này không thể với tới được. Qua đây có thể thấy được thực trạng về nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta. Đại bộ phận công nhân viên chức chưa có chỗ ở ổn định hoặc có chỗ ở nhưng không bảo đảm tiêu chuẩn về điều kiện ở. Vì vậy có thể nói rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn, tuy nhiên cung về nhà ở lại rất hạn chế mặc dù nhà nước đã có những chính sách để phát triển thị trường này. 2.2.Chính sách của chính phủ trong việc phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. 2.2.1. Chính sách đất đai Quy hoạch nhà ở phải dành một tỷ lệ đất nhất định để phát triển nhà ở. Miễn giảm tiền sử dụng đất cho các dự án xây dựng nhà ở, cho thuê đới với các dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. 2.2.2. Chính sách về tài chính Tạo vốn quỹ đầu tư phát triển đô thị, giảm thuế giá trị gia tăng , thuế doanh nghiệp cho dự án nhà ở người thu nhập thấp. Huy động vốn xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bao gồm các nguồn như các doanh nghiệp có lao động làm việc tại nhà máy, chủ đầu tư xây dựng nhà cho cán bộ công nhân viên chức. Khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vốn vào xây nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp dưới hình thức trả góp và cho thuê. 2.2.3. Chính sách đầu tư Nhà nước cho phép cả các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Hoàn thiện các văn bản pháp luật về luật đầu tư để các nhà đầu tư an tâm khi đầu tư trên thị trường. 2.2.4. Chính sách phát triển các loại hình nhà ở Chính phủ cho phép phát triển đa dạng các loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp như: nhà cho thuê,nhà cho thuê mua, nhà mua trả góp...tạo mọi điều kiện cho tất cả mọi người có thể tiếp cận được với nhà ở. 2.3.Những khó khăn và hạn chế trong việc phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Khó khăn trong việc xác định đúng đối tượng khách hàng: Cố gắng, nỗ lực là vậy nhưng thực tế cho thấy, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người nghèo, cho cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp hiện vẫn là thách thức không nhỏ. Nhiều người muốn mua nhà nhưng đành “mong đợi ngậm ngùi” bởi giá nhà thì cao mà muốn chứng minh mình là người có thu nhập thấp thì không dễ bởi chưa có tiêu chí đánh giá. Hiện nay vẫn chưa có chỉ tiêu nào để đánh giá hộ gia đình, cá nhân nào là người thu nhập thấp. Đã có những đề án về phương thức bán nhà trả góp cho người có thu nhập thấp nhưng cái khó vẫn là cần một môi trường pháp lý hoàn thiện, nhằm tạo thuận lợi cho cả người mua và người bán. Chẳng hạn, trả góp theo cách nào để nhà đầu tư yên tâm và người lao động cũng yên tâm? Góp ý về phương thức bán nhà cho các đối tượng này, một số cơ quan cho rằng nên áp dụng trả góp bằng cách trừ dần vào lương chứ không nên trả theo từng năm. Người mua nhà phải có cam kết trả hết tiền cho chủ đầu tư, tránh trường hợp chây ỳ, đồng thời chủ đầu tư có trách nhiệm giúp người mua hoàn tất mọi thủ tục sang tên, trước bạ khi họ trả hết tiền. Không ít ý kiến cho rằng cần thiết phải xây dựng tiêu chí thế nào là người có thu nhập thấp, thế nào là người có khó khăn về nhà ở... Có như vậy, chính sách nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp mới phát huy được hiệu quả, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được mua, người mua được thì để đo. Chính sách thất bại vì thiếu công bằng: Khu chung cư Xuân La dành cho người có thu nhập thấp đã xây xong nhưng không biết phân phối cho ai. Có người cực nghèo được hỗ trợ mua nhà chung cư nhưng chưa thấy đến ở đã sang tên. Khoảng 80% căn hộ có người mua nhưng không đến ở... Tình trạng bất cập nêu trên là “do cách làm mang nặng tính chất hành chính, quan liêu. Ví dụ vốn ngân sách (chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp) có tình trạng sử dụng kém hiệu quả, không đảm bảo đúng đối tượng được thụ hưởng”. Hiện nay, số hộ có người có thu nhập thấp ở Hà Nội, thu nhập bình quân dưới 1 triệu đồng/người/tháng, chiếm khoảng 70%. Tuy nhiên, TS. Lê Duy Hiếu, Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, không chỉ người có thu nhập thấp, cả người có thu nhập mức trung bình hiện nay cũng không thể mua được nhà. Lý do chính là “thay vì tạo ra một thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả là thị trường giá rất cao, lũng đoạn với sự tham gia của tổng công ty nhà nước, quan chức, nhà đầu cơ...”Trong bối cảnh giá nhà cao ngất ngưởng, nhà ở cho người có thu nhập thấp lại có giá thấp (nhờ chính sách ưu đãi) đã tạo ra thị trường “hai giá” cao – thấp chênh lệch lớn. “Đây chính là mặt trái của chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp”, vì vậy “Nảy sinh cơ chế xin – cho, không đúng đối tượng cần được hỗ trợ. Bằng chứng là khu nhà ở Xuân La, xây xong nhưng chưa phân cho ai đã có khiếu kiện ầm ĩ”. Chưa kể đến chất lượng nhà dành cho người có thu nhập thấp đang có nhiều tranh cãi, giải quyết vấn đề quỹ đất cũng khá chật vật. Hiện Hà Nội có quỹ đất dành cho người có thu nhập thấp, nhưng lại ở các khu vực xa nội thành. Những nơi ấy, “Thậm chí mời họ đến ở khu chất lượng cao, diện tích rộng họ cũng không đồng ý vì xa nguồn sống của họ”, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm nói: Viện Nghiên cứu phát triển KTXH Hà Nội đã thắng thầu đề tài giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp của UBND TP Hà Nội. Tuy đề tài mới đang ở giai đoạn đầu, nhưng ông Nghĩa nhận định, việc tôn trọng giá thị trường là biện pháp tốt nhất để giảm gánh nặng cho nhà nước và tìm được đúng đối tượng để hỗ trợ. Cụ thể, giá bán nhà áp theo thị trường, sau đó mới tách bạch phần ưu đãi, trợ cấp chứ không lẫn lộn như hiện đang áp dụng. Chính sách khuyến khích đầu tư chưa thực sự thông thoáng:Chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng nhà xã hội của thành phố vẫn chưa thực sự ưu ái đối với các doanh nghiệp. Vì vậy doanh nghiệp và các nhà đầu tư họ thực sự không mặn mà trong việc đầu tư trong thị trường này, đó là một điều rất dễ hiểu bởi vì mục đích hàngđầu của doanh nghiệp là lợi nhuận ,vì vậy các nhà đầu tư luôn tím đến những thị trường có kỳ vọng mang lại lợi nhuận cao hơn như xây dựng nhà cho người thu nhập cao,nhà chung cư cao cấp…Do vậy mà thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp luôn bị bỏ ngỏ, mặc dù đây là thị trường được nhà nước khuyến khích và tạo nhiều điều kiện thuận lợi .Mặt khác của vấn đề đó là nguồn vốn , vốn đầu tư trong thị trường này đòi hỏi lớn và thời gian thu hồi vốn nhanh thì nhà đầu tư mới có thể đầu tư xây dựng các công trình khác. Nhưng với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp thì không thể đáp ứng được điều đó , sản phẩm sau khi bán phải mất một thời gian khá dài mới có thể thu được tiền. Nguồn vốn tự có đối với hầu hết các tổ chức thường chiếm tỷ trọng không lớn, do khả năng về tài chính của họ không đủ mạnh so với vốn cần để đầu tư vào BĐS. Đó cũng là nguyên nhân mà các nhà đầu tư không muốn đầu tư vào thị trường này. Bên cạnh đó, thủ tục trình duyệt hồ sơ chuẩn bị đầu tư tại một số sở, ban, ngành còn rất chậm, gây ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch, tiến độ triển khai dự án của chủ đầu tư"Ngoài ra còn một số vấn đề như: chính quyền địa phương bắt buộc tất cả các chủ đầu tư, kể cả nhà đầu tư nước ngoài phải dành một phần quỹ nhà, đất trong dự án được hưởng ưu đãi để chuyển giao cho chính quyền địa phương giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho đối tượng thu nhập thấp là không phù hợp. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả góp hay cho thuê. Còn Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở nên không có quỹ nhà ở để điều tiết thị trường càng làm cho tình hình bức xúc hơn Khó khăn trong việc huy động vốn: nhiều chuyên gia kinh tế còn cho đây là yếu tố quyết định đến sự thành bại của chương trình nhà ở cho người thu nhập thâp.Thực sự đây là vấn đề hết sức khó khăn vì kênh huy động vốn cho người thu nhập thấp chủ yếu dựa vào Ngân hàng nhưng các ngân hàng không muốn cho vay vốn vì những người thu nhập thấp không có tài sản để thế chấp cho ngân hàng. Mà ngân sách nhà nước thì có hạn chế không đủ để trang trải. 2.4.Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay. Phát triển thị trường nhà ở cho người th nhập thấp không chỉ là nhiệm vụ của riêng cá nhân, tổ chức nào mà nó là sự hoàn thiện cả về phía nhà nước và doanh nghiệp. Chúng ta sẽ lần lượt nghiên cứu từng giải pháp cụ thể. Thứ nhất là giải pháp từ phía doanh nghiệp: doanh nghiệp cần khai đúng huyệt của thị trường,khảo sát thị trường một cách cụ thể để đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng. Sau khi doanh nghiệp xây dựng xong thì phải công khai minh bạch thông tin về sản phẩm rộng rãi với quần chúng nhân dân, tránh tình trạng nhà xây cho người thu nhập thấp lại rơi vào tay những người có thu nhập cao.Điều quan trọng nhất là xác định đúng đối tượng khó khăn. Phải làm thế nào để quỹ nhà tạo ra đưa được đúng địa chỉ. Có những trường hợp không phải khó khăn tranh thủ lợi dụng để có những suất nhà, sau đó bán đi, thu lời. Phải xử lý chặt chẽ những đối tượng này. Trong luật đã có quy định về xử lý trục lợi mua bán, vấn đề là việc thực thi phải thực sự nghiêm minh để đảm bảo sự công bằng, đúng định hướng của nhà nước. Nhà ở cho người thu nhập thấp phải thực sự là của người thu nhập thấp. Thứ hai là giải pháp từ nhà nước: không bắt buộc doanh nghiệp làm chính sách xã hội. Nhiều đại biểu cho rằng nên tách bạch giữa thực hiện chính sách xã hội và đầu tư của DN, phải có riêng chính sách đối với việc xây dựng khu dân cư. Bởi vì khi DN đầu tư vào đô thị mới, chỉ nhìn vào lợi nhuận mà ít quan tâm đến khía cạnh xã hội''.Không bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà cho người có thu nhập thấp, người nghèo. Mà chính quyền địa phương trong quy hoạch chi tiết khu đô thị phải ''dành chỗ'' xây dựng cho đối tượng này. Chính sách nhà ở phải đồng bộ phát triển cả hai hệ thống: nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở thay vì thả nổi cho thị trường. Bên cạnh đó, cần có những giải pháp khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán trả dần, cho thuê... Và cũng không thể không nhắc đến việc giải quyết tận gốc vấn đề, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích hình thành và phát triển các nguồn vốn vay dài hạn, có quy mô khoản vay, điều kiện thế chấp, lãi suất phù hợp với khả năng của đối tượng thu nhập thấp để hỗ trợ đối tượng này cải thiện chỗ ở Nhà nước ban hành chính sách giành nguồn vốn ưu đãi cho xây dựng nhà ở khuyến khích mọi thành phần kinh tế được thuê đất với giá ưu đãi khi xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì cũng cần thành lập quỹ phát triển nhà ở của cả nước, của các tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc một địa danh nhất định. Đồng thời, có chính sách thu hồi vốn từ kinh doanh nhà ở cho người thu nhập cao điều tiết thích hợp cho vốn xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Đối với các chung cư ._.