Giải pháp nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Hà Nội

à nó còn là một trong những thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Nhìn vào nhà ở ta có thể thấy được phong tục, tập quán, thẩm mỹ, đặc điểm kiến trúc về nhà ở của mỗi cộng đồng dân cư. Do tầm quan trọng của đất đai và nhà ở trong đời sống kinh tế xã hội đòi hỏi cần có sự quản lý thống nhất tập trung của Nhà nước đối với đất đai và nhà ở. Thủ đô Hà Nội với bề dày lịch sử rất đáng tự hào với gần 1000 năm Thăng Long, là trung tâm về mọi mặt của cả đất nước. Hiện nay Hà Nội đang trong quá trình thực hiện Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá thì đất đai và nhà ở càng trở thành những vấn đề bức thiết hơn bao giờ hết nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ đề ra. Từ sau ngày giải phóng đến nay công tác quản lý nhà cửa trên địa bàn Thành phố Hà Nội đã đạt được những kết quả rất đáng ghi nhận Song do chuyển từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường với nhiều vấn đề đặt ra trong khi đội ngũ cán bộ quản lý có trình độ chuyên môn lại thiếu nhiều và chưa có kinh nghiệm nên công tác quản lý nhà cửa trên địa bàn Thành phố còn gặp nhiều khó khăn. Trong đó vấn đề quản lý và sử dụng nhà ở chính sách là một vấn đề nan giải. Nhà ở chính sách gồm nhiều loại và được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, do nhiều đầu mối quản lý với đặc điểm là đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu theo kiểu “xôi đỗ” nên rất khó khăn trong quản lý và sử dụng, gây nên những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, làm ảnh hưởng tới đời sống của người dân Thủ đô Từ đó đặt ra yêu cầu là cần phải đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở thuộc diện chính sách., tạo điều kiện cho người dân ổn định đời sống, yên tâm đầu tư phát triển để khai thác tốt nhất tiềm năng của ngôi nhà. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở chính sách còn tạo cơ sở pháp lý cho Nhà nước quản lý tập trung , thống nhất đối với nhà ở và góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động hình thành và phát triển. Với những lý do đó nên sau thời gian thực tập tại phong chính sách - nhà đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất (Sở TNMT&NĐ) Hà Nội em đã nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này và quyết định chọn đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội”. 2. Mục đích nghiên cứu -Tìm hiểu thực trạng và quy trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội . -Từ thực trạng đi đến phân tích, đánh giá đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội . 3. Phương pháp nghiên cứu -Phương pháp duy vật biện chứng -Phương pháp duy vật lịch sử -Phương pháp so sánh -Phương pháp phân tích tổng hợp -Phương pháp toán học -Phương pháp logic *Với phương pháp tiếp cận vấn đề từ lý luận đến thực tiễn của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở chính sách rồi từ từ thực tiễn đó trở về lý luận, từ đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong thời gian tới . 4. Kết cấu của chuyên đề - Lời Nói đầu Nội dung chuyên đề gồm các phần: Chương I: Cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách Chương II:Thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách trên địa bàn Thành phố Hà nội Chương III: Một số quan điểm, giải pháp , kiến nghị nhằm đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách trên địa bàn Thành phố Hà nội Mặc dù đã có nhiều cố gắng song đề tài không tránh khỏi thiếu sót, em rất mong được sự giúp đỡ của các thầy cô và các bạn . Em xin thanh cảm ơn các cô chú trong phòng chính sách và các thầy cô trong trung tâm đặc biệt là cô giáo -Thạc sĩ Vũ Thị Thảo đã giúp em trong thời gian thực tập và trong quá trình thực hiện chuyên đề này. Chương I: cơ sở lý luận của việc câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách Vai trò của đất đai và nhà ở trong đời sống kinh tế xã hội Vai trò của đất đai Đất đai là tài nguyên và là tài sản Đất đai là sản phẩm của tự nhiên đồng thời đất đai là điều kiện của lao động, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người. Đất đai là tài sản vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia , đó là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật trên mặt đất. Theo C.Mác thì:”đất đai là tài sản mãi mãi đối với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn , là điều kiện không thể thiếu để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”. Đất đai trước hết là tài sản của cả quốc gia, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tặng vật của tự nhiên ban cho con người nhưng cùng với quá trình khai thác và sử dụng con người đã chiếm hữu và biến đất đai thành tài sản của riêng mình(thành sở hữu tư nhân về đất đai). Theo Luật đất đai quy định thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng và được pháp luật bảo vệ( các quyền đó bao gồm: quyền chuyển đổi , chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn liên doanh, bảo lãnh cho bên thứ ba) do đó quyền sử dụng đất đai đã trở thành tài sản của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động trong đời sống kinh tế xã hội, nó là địa điểm , là cơ sở để xây dựng các thành phố, các làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi…ở nước ta hiện nay cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ thì hơn bao giờ hết chúng ta càng thấy rõ được vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội đất nước. Quyền sở hữu về đất đai không chỉ đem lại ích về mặt kinh tế mà quan trọng hơn nó còn thể hiện địa vị xã hội và quyền lực chính trị, thông qua đất đai người ta nắm được chủ quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia. Trong chế độ tự hữu về đất đai kẻ nào nắm giữ nhiều ruộng đất thì kẻ đó không chỉ giàu có mà quan trọng hơn là họ có uy lực về mặt chính trị, có địa vị xã hội, còn kẻ nào không có ruộng đất thì sẽ trở thành kẻ làm thuê phụ thuộc vào chủ đất do đó cuộc sống sẽ bấp bênh, thu nhập thấp , không có tiếng nói trong xã hội. ở nước ta thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, điều này đã được quy định rõ ràng trong Luật đất đai:”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang nhân dân, các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài. Nhà nước còn cho các chức, các hộ gia đình , cá nhân… được quyền thuê đất. Do vậy để đảm bảo được quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai, đảm bảo được quyền lợi chính trị của Nhà nước nhưng đồng thời cũng phải tạo ra những điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có điều kiện sử dụng ổn định, tiết kiệm và mang lại hiệu quả kinh tế cao thì Nhà nước cần phải có những biện pháp , chính sách trong quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp , mềm dẻo và linh hoạt. Tóm lại thì đất đai có vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội, đối với từng ngành , từng lĩnh vực của sản xuất, đối với việc nâng cao điều kiện sống của con người và có vai trò đặc biệt quan trọng về mặt chính trị. Đặc biệt trong điều kiện hiện nay khi đất nước ta đang tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và thực hiện chiễn lược phát triển kinh tế với mục tiêu là đến năm 2020 về cơ bản đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp, do đó nhiệm vụ đặt ra đối với chúng ta trong thời gian tới là hết sức nặng nề, chúng ta cần huy động hết các nguồn lực , các thế mạnh của từng ngành , từng lĩnh vực để tạo đà cho sự phát triển và để đạt được mục tiêu đã đề ra. Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của đất đai trong việc phát triển kinh tế xã hội thì chúng ta cần phải có các biện pháp hữu hiệu trong quản lý và sử dụng đất đai để có thể đưa đất đai thực sự trở thành động lực cho sự phát triển xứng đáng với vai trò và vị trí vốn có của nó. Vai trò, vị trí của nhà ở Nhà ở luôn là vấn đề quan tâm, là vấn nóng bỏng đối với mọi xã hội, trong mọi thời kỳ. Nó là mối quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi cộng đồng và toàn thể xã hội, nhà ở là vấn đề có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống tế , văn hoá, xã hội và chính trị. Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người, nó là tổ ấm hạnh , là nơi bảo vệ con người trước các hiện tượng của tự nhiên như nắng, mưa , gió rét…Con người muốn tồn tại và phát triển thì trước hết phải đảm bảo được các điều kiện cơ bản như :ăn , mặc, ở và những tư liệu sinh hoạt khác trong đó nhà ở là cơ sở đầu tiên để con người thiết lập các mối quan hệ xã hội khác vì ông cha ta đã dạy:” an cư lập nghiệp”.Ph.Ăngghen đã nhấn mạnh:”con người trước hết cần phải ăn, uống, có chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm trị, khoa học , nghệ thuật , tôn giáo…”. Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình –tế bào của xã hội tiến hành các sinh hoạt hàng ngày, là nơi mà mỗi thành viên của gia đình trở về đó sau mỗi ngày làm việc, lao động, học tập vất vả để cùng quây quần bên nhau với những bữa cơm gia đình đầm ấm, với những san sẻ cùng nhau để làm vơi bớt đi những lo toan , những gánh nặng mà các thành viên phải gánh chịu, là nơi diễn ra những sinh hoạt hằng ngày khác, là trường học đầu tiên cho những đữa trẻ để cha mẹ dạy cho chúng những tiếng nói đầu tiên, những bài học làm người và những kinh nghiệm trong lao động, trong học tập của mỗi người cũng chịu tác động lớn nơi gia đình. Tại đó con người thực hiện quá trình tái sản xuất sức lao động . Cùng với việc thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Nhà ở dần không chỉ đơn thuần là nơi trú ngụ, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ,địa vị xã hội của chủ ngôi nhà. Cùng với sự phát triển của xã hội, cuộc sống của con người đã không ngừng thay đổi cả về mặt chất và lượng, khi mà các nhu cầu của con người về ăn mặc đã thay đổi , người ta không còn mong được ăn no mặc ẫm nữa mà người ta có nhu cầu ăn ngon mặc đẹp thì nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ cần có chỗ ở là đủ thì đến nay nhu cầu về nhà ở đã cao hơn rất nhiều, mỗi người cần có phòng riêng, mỗi căn hộ, mỗi ngôi nhà cần có đầy đủ các phòng với các chức năng khác nhau, nhà ở phải có đầy đủ tiện nghi. Thậm chí những gia đình giàu có ở các thành phố còn có nhu cầu có thêm những ngôi nhà ở các vùng nông thôn với không khí mát mẻ, trong lành, không gian rộng để làm nơi nghỉ cuối tuần của gia đình. Sự hình thành và phát triển của các cộng đồng làng, xã, thôn, xóm cũng như sự phát triển của các khu dân cư và các khu đô thị luôn gắn liền với sự phát triển nhà ở. Nhìn vào nhà ở chúng ta có thể thấy được phong tục tập quán cũng như đời sống vật chất cũng như tinh thần của từng gia đình cũng như của cả cộng đồng. Nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở – là phần diện tích đất mà trên đó chúng ta xây dựng nhà ở và phần diện tích hành lang, lối đi , đất vườn, khuôn viên gắn lền với nhà ở. Đối với mỗi quốc gia thì nhà ở không chỉ là nuồn tài sản có giá trị lớn mà nó còn thể hiện trình độ và tiềm năng trong phát triển kinh tế, nhà ở còn góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Các chủ trương, nhính sách cũng như các định hướng của nhà nước liên quan đến nhà ở thì đều tác dụng lớn đến các lĩnh vực khác như : phân bố dân cư, hệ thống tài chính, tín dụng, ngân hàng, sự phân bố cũng như quy mô của các loại hình dịch vụ liên quan…Vì vậy mà Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà ở thông qua hệ thống pháp luật và các chương trình phát triển nhà ở để giải quyết tốt vấn đề về nhà ở cho nhân dân. Đặc biệt là ở các nước đang phát triển thì vấn đề về nhà ở càng trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Phân loại và đặc điểm của nhà ở chính sách 1. Phân loại nhà ở chính sách Nhà chính sách bao gồm các loại nhà do nhà nước quản lý trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý và cải tạo nhà cửa. Loại nhà này được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, do nhiều đầu mối quản lý:một số do ngành nhà đất quản lý, cho thuê, một số do cơ quan, tổ chức tiếp quản trước đây tự quản lý, một số cơ quan nhà nước giao nhà thuộc diện trên cho người sử dụng tự quản lý. Căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh ra đời thì nhà chính sách được chia thành: Nhà vắng chủ Nhà vắng chủ do Nhà nước đang quản lý theo nghị định số 19/CP ngày 29/6/1960, Nghị định số 24/CP ngày 13/2/1961 , Quyết định 111/CP ngày 14/4/1977 bao gồm nhiều loại khác nhau, vì chúng được hình thành vào các thời điểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sử khác nhau. Phần lớn nhà vắng chủ được hình thành do sự kiện bỏ nhà đi Nam của hàng nghìn hộ trong 2 năm 1954-1955 và một phần nhà vắng chủ do chủ nhà bỏ đi nước ngoài, do thực hiện chính sách cải cách ruộng đất. Trong nhiều năm qua, các loại nhà vắng chủ này đã bố trí cho các cơ quan và nhân dân sử dụng ổn định , nhiều nhà đã bị đổ nát , hư hỏng nên đã được xây dựng hoặc cải tạo lại thành nhà nhiều tầng, thành trụ sở cơ quan…để ổn định hiện trạng nhà cửa, ổn định đời sống nhân dân, kể từ ngày1/7/1991 các loại nhà vẵng chủ do Nhà nước đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Để ổn định hiện trạng nhà cửa, ổn định đời sống nhân dân, kể từ ngày1/7/1991 các loại nhà vẵng chủ do Nhà nước đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà công tư hợp doanh Sau khi hòa bình lập lại, miền Bắc bước vào thời kỳ quá độ tiến lên Chủ nghĩa xã hội (CNXH). Dưới sự lãnh đạo của Đảng, Cách dân tộc dân chủ nhân dân chuyển sang cuộc Cách mạng CNXH. Nhiệm vụ cơ bản của miền Bắc lúc này là đẩy nhanh cuộc cách mạng XHCN trọng tâm trước mắt là đẩy mạnh cuộc cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công, cuộc cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế tư bản tư doanh và cuộc cải tạo đối với những người có nhiều nhà cho thuê, đồng thời phải ra sức phát triển thành phần kinh tế quốc doanh để đưa nó trở thành lực lượng lãnh đạo toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Chúng ta đi lên xây dựng CNXH với xuất phát điểm rất thấp, cơ sở vật chất hầu như không có gì do chúng ta trải qua một thời gian chiến tranh quá dài đã tàn phá kiệt quệ nền kinh tế và chúng ta đi lên CNXH khi chưa qua giai đoạn phát triển TBCN. Do đó để thực hiện được mục tiêu tốt đẹp đã đề ra thì chúng ta cần huy động được hết mọi tiềm năng của đất nước. Với chủ trương như vậy ngay từ năm 1958 Thành phố Hà Nội đã tiến hành cuộc cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh (CTNTBTD) nhằm kêu gọi các nhà tư sản dân tộc, những người có vốn , tài sản hãy góp vào để cùng Nhà nước tiến hành sản xuất kinh doanh(Công tư hợp doanh). Các tài sản của nhân dân góp vào gồm một phần lớn là nhà đất, cơ sở sản xuất kinh doanh. Từ đó hình thành nên loại nhà công tư hợp doanh (CTHD) Nhà cải tạo Cũng trong cuộc cải tạo XHCN thì đến năm 1960 Hà Nội bắt đầu thực hiện cuộc cải tạo XHCN với những hộ có nhiều nhà cho thuê. Cuộc cải tạo này kéo daì từ năm 1960-1964 nhằm tăng cường việc quản lý nhà nước đối những nhà ở tư nhân cho thuê, hạn chế đi sự bóc lột TBCN về việc cho thuê nhà , giải quyết tình trạng sử dụng nhà không hợp lý, sau khi những hộ có nhiều nhà cho thuê giao cho Nhà nước quản lý thì theo tinh thần của chính sách sẽ được Nhà nước để lại cho họ một phần diện tích để ở, phần này hoàn toàn thuộc sở hữu của họ. Như vậy nhà cải tạo là loại nhà được hình thành trong quá trình thực hiện chính cải tạo XHCN( về nhà ở ) đối với những hộ có nhiều nhà cho thuê. Ngoài các loại nhà chính sách ở trên còn có nhà chính sách quản lý theo thông tư 73/TTg và nhà người Hoa Nhà người Hoa được xuất hiện sau sự kiện “ người Hoa bỏ nhà ra nước ngoài”. Sự kiện này xuất hiện vào quý 4 năm1978 và kéo dài qua năm 1979. ở Hà Nội thì nhà người Hoa được xếp vào loại nhà vẵng chủ còn ở các thành phố, thị xã khác thì loại nhà này được xếp vào loại nhà của những người xuất cảnh hợp pháp hoặc không hợp pháp. *Nếu xét theo loại hình sở hữu thì trên cơ sở hồ sơ và thực tiễn đã tổng hợp được 5 dạng nhà tiêu biểu như sau: (1).Nhà thuộc sở hữu tư nhân nhưng có 2 thành phần tư nhân sử dụng bao gồm: - Tư nhân chủ nhà cũ sử dụng phần diện tích được Nhà nước để lại để ở sau cải tạo XHCN về nhà đất - Tư nhân khác có nhà giao Nhà nước quản lý và được Nhà nước điều chuyển đến ở vào phần diện tích được chủ nhà cũ giao Nhà nước quản lý (2)Nhà có 2 thành phần sở hữu: Sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước gồm: - Tư nhân chủ nhà được sử dụng phần diện tích được Nhà nước để lại để ở sau cải tạo XHCN về nhà đất hoặc phần diện tích thuộc kỷ phần sở hữu của mình trong nhà cộng đồng sở hữu chủ - Các hộ ký hợp đồng thuê nhà với Nhà nước hoặc phần diện tích Nhà nước đã quản lý của chủ vắng mặt tại miền Bắc trong nhà cộng đông sở hữu chủ (3) Nhà có 2 thành phần sơ hữu:sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước gồm - Tư nhân chủ nhà sử dụng phần diện tích được Nhà nước để lại để ở sau cải tạo XHCN về nhà đất - Các đơn vị được Nhà nước giao cho tự quản, sử dụng phần diện tích chủ nhà đã đưa vào công tư hợp doanh(CTHD) (4)Nhà thuộc sở hữu Nhà nước nhưng có 2 phần - Phần diện tích thuộc ngành nhà đất quản lý đã ký hợp đồng cho các hộ thuê - Phần diện tích thuộc các ngành khác được giao tự quản sử dụng làm trụ sở làm việc, kinh doanh hoặc bố trí cho cán bộ ở (5)Nhà thuộc sỏ hữu Nhà nước bao gồm các hộ ký hợp đồng thuê với Nhà nước Đặc điểm của nhà chính sách Dưới thời Pháp thuộcvà những năm tạm chiếm(1947-1954), Thành phố Hà Nội là một đô thị lớn, trong thời kỳ đó chính quyền cũ đã xây dựng và tổ chức việc quản lý nhà đất theo những Nghị định đã được ban hành của chính quyền Pháp trong toàn cõi Đông Dương và chính quyền Bảo Đại. Từ năm 1927 chế độ quản thủ điền thổ được thi hành ở Thành phố Hà Nội dứa trên cơ sỏ số liệu đo đạc địa chính, tổ chức điều tra công khai lại trong nhân dân, sau đó lập bằng khoán điền thổ cấp cho các chủ sở hữu. Trước năm 1940 Hà Nội có diện tích là 12km2 với tổng nhà trong thành phố là 21.132 nhà trong đó có 14.503 nhà trong nội thành, với tổng diện tích ước tính là 1.500.000m2 và số dân là 30 vạn dân do đó bình quân là 5m2 /người. Mỗi thửa đất mỗi ngôi nhà chỉ có một thành phần sở hữu là sở hữu tư nhân hoặc sở hữu của Thành phố Hà nội. Các chủ sở hữu có nhà cho thuê, cho mượn thì có toàn quyền trong việc định đoạt về các diện tích của ngôi nhà đó. Sau ngày tiếp quản Thủ đô ngày 10/10/1954 tình hình nhà cửa ở Hà Nội nổi lên nhiều vấn đề bề bộn cần được giải quyết, mở đầu là việc điều tra nắm lại tình hình nhà ở , đăng ký quản lý các nhà vắng chủ . Để cùng với các tỉnh thành khác trên khắp miền Bắc tiến lên xây dựng CNXH thì bắt đầu từ năm 1958 Thành phố đã tiến hành cải tạo XHCN, trong đó có việc cải tạo nhà cửa của thành phần CTNTBTD và các hộ tư nhân có nhà cho thuê thông qua các chính sách về công tư hợp doanh, chính sách cải tạo về nhà ở. Cuộc cải tạo XHCN đối với CTNTBTD kéo dài từ 1958-1960 còn cuộc cải tạo về nhà cửa đối với các hộ tư nhân có nhà cho thuê được bắt đầu từ năm1960 đến 1964. Thông qua các chính sách cải tạo về nhà ở, công tư hợp doanh, quản lý nhà vắng chủ…đã mở đầu cho việc thống nhất quản lý nhà vắng chủ, nhà cho thuê, nhà công tư hợp doanh, tập trung phần lớn nhà cho thuê vào tay Nhà nước, hạn chế nhà tư nhân cho thuê. Qua đó Nhà nước dần xoá bỏ chế độ người bóc lột người và thiết lập một quan hệ mới XHCN. Nhưng cũng chính thông qua các chính sách này đã làm cho nhà chính sách mang một đặc điểm nổi bật là sự xen kẽ giữa các hình thức sở hữu theo kiểu xôi đỗ tức là trong một ngôi nhà, một biển số nhà tồn tại nhiều hình thức sở hữu. Chính đặc điểm này là mấu chốt gây ra những khó khăn trong quản lý, sử dụng nhà chính sách nói chung cũng như trong công tác xác lập quyền sở hữu, đăng ký cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (QSHNƠ&QSDĐƠ) thuộc dạng chính sách. Nó là nguyên nhân của hầu hết các vụ tranh chấp về nhà ở chính sách(trên 80%). Do mới chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường nên chúng ta còn gặp nhiều bỡ ngỡ song đội ngũ cán bộ có trình độ trong ngành quản lý nhà đất lại thiếu rất nhiều nên chưa thấy hết được vấn đề phức tạp, khó khăn xung quanh vấn đề về chung đụng sở hữu và trong quản lýloại nhà này gặp rất nhiều khó khăn. Trong thời gian tới muốn đẩy nhanh được công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ&QSSDĐƠ) thì trong quản lý nhà đất nói chung và trong quản lý nhà chính sách nói riêng chúng ta cần nhận thức đúng đắn về vấn đề này và có những chính sách , biện pháp quản lý cho phù hợp . Đây là yêu cầu bức thiết đặt ra đối với các cơ quan quản lý nhà đất ở Trung ương cũng như Thành phố Hà Nội. Khái niệm và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách Khái niệm về giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ Giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ là chứng thư pháp lý nhằm xác nhận QSHNƠ& QSDĐƠ hợp pháp được cấp cho người sơ hữu nhà ở và sử dụng đất ở để họ có cơ sở pháp lý thực hiện các quyền , nghĩa vụ trong quá trình sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở của họ theo pháp luật ,từ đó họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng của ngôi nhà. Do vậy mà giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ là chứng thư pháp lý nhằm xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với dạng nhà chính sách ,nó được cấp cho người có nhà ở chính sách để họ có cơ sở pháp lý thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình đối với việc sở hữu nhà ở đó theo pháp luật. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ cho nhà chính sách là quá trình nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết các quan hệ trong quá trình sở hữu và sử dụng nhà chính sách để có được các tài liệu cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ cho chủ sở hữu. Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ phải được dựa trên cơ sở là việc đăng ký nhà ở chính sách và phải được sự quan tâm của Đảng và các cấp chính quyền. Giấy chứng nhận nhận QSHN QSHNƠ& QSDĐƠ do cơ quan quản lý nhà đất ở Trung ương phát hành. Giấy chứng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có mẫu giống như giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ được ban hành theo Nghị định số 60/CP ngày 5/7/94 để cấp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ là một chứng thư pháp lý nên cũng giống như bất kỳ căn cứ pháp lý nào nó cũng phải đảm bảo các yêu cầu sau: - Thể hiện đủ, đúng quy cách nội dụng của giấy chứng nhận(GCN), nội dung không có thông tin phải được gạch bỏ bằng một nét ngang(-) - Các nội dung viết trên giấy phải chính xác , thống nhất với đơn đăng ký đã được duyệt, với quy định cấp GCN và với sổ địa chính - Trên trang 2 của GCN chỉ viết một kiểu chữ, một loại mức theo ngôn ngữ tiếng việt, chữ viết rõ ràng, không sửa chữa *GCN có thể cấp theo từng thửa đất(mỗi thửa một giấy) họăc có thể cấp theo hộ(mỗi hộ một giấy ghi tất cả các thửa đất và các nhà mà chủ đang sử dụng và sở hữu). 2.Sự cần thiết của việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách Nói đến nhà ở thì chúng ta không thể tách rời nó với đất đai mà cụ thể là đất ở. Ta đã biết rằng đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng đồng thời nó cũng là sản phẩm của lao động ,nó là nguồn của cải vô cùng quý giá và là tài sản của mỗi quốc gia. Đất đai và nhà ở không chỉ là những vấn đề có ý nghĩa về mặt kinh tế mà quan ttọng hơn nó còn có ý nghĩa lớn về mặt chính trị do đó sự quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở là một sự cần thiết khách quan trong đó công tác cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ là một nội dung lớn. Tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý nhà nước đối với đất đai và nhà ở được bắt nguồn từ yêu cầu khách quan của việc sử dụng hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước và do tính định hướng XHCN ở nước ta quy định. Cấp GCN Giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ sẽ tạo điều kiện để Nhà nước có thể tập trung thống nhất trong quản lý đất đai và nhà ở Khi mà quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở càng được mở rộng thì QSHNƠ& QSDĐƠ càng trở nên những tài sản quan trọng đối với những người có nó . Đặc biệt là trong điều kiện kinh tế thị trường phát triển thì các giao dịch về đất đai và nhà ở ngày càng trở nên sôi động và có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế. Khi đó thì việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đã trở thành đòi hỏi tất yếu của những sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở . Đối với nhà chính sách thì do đặc điểm là đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu và cơ sở nhằm xác định đâu là phần sở hữu của tư nhân đâu là phần sở hữu của Nhà nước là rất khó khăn nên thường xuyên xảy ra tranh chấp (đặc biệt là những phần diện tích phụ), điều này ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế văn hóa, xã hội, an ninh, trật tự, đạo đức xã hội…Hơn nữa việc quản lý nhà chính sách liên quan trực tiếp đến các chính sách cải tạo nhà cửa, CTHD, quản lý nhà vắng chủ…Do vậy việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ càng trở thành một nhu cầu bức thiết đối với cả công tác quản lý Nhà nước và đối với cả những người sở hữu, sử dụng nhà ở chính sách. Đối với Nhà nước Cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ là một nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Thông qua việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ vừa giúp cho Nhà nước xác lập được cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý vừa giúp Nhà nước nẵm chắc được tình hình quản lý, sử dụng và các giao dịch diễn ra đối với nhà ở chính sách, từ đó Nhà nước nắm được thực trạng về quỹ nhà chính sách Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ cho nhà chính sách là một nội dung trong công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ tại đo thị do đó đẩy nhanh tiến độ trong công tác cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ cho nhà chính sách chính là thúc đẩy để sớm hoàn thành công tác xác lập quyền sở hữu cho nhà ở tại đô thị Trong một thời gian dài công tác quản lý nhà đất bị buông lỏng và do sự phát triển nhà ở nhiều năm trước đây có sự nhận thức không đầy đủ nên tình trạng nhà ở hiện nay của Hà Nội còn rất lộn xộn , trật tự kỷ cương không được đảm bảo. Tình trạng cơi nới trái phép và xây dựng không phép diễn ra thường xuyên dẫn đến làm giảm hiệu lực của các công cụ pháp luật,tình trạng tranh chấp, khiếu kiện thường xuyên xảy ra Đối với nhà chính sách thì do đặc điểm xen kẽ giữa sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước theo kiểu xôi đỗ, mặt khác lại do các chính sách cải tạo nhà ở, CTHD, quản lý nhà vẵng chủ …đã để lại những lỗ hổng lớn trong quản lý nhà chính sách nên vấn đề về nhà ở chính sách còn lộn xộn và phức tạp hơn nhiều. Do vậy mà ccông tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ nói chung và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách nói riêng ngày càng trở thành một đòi hỏi cấp thiết trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Nó nhằm thiết lập đầy đủ hồ sơ địa chính, giúp chính quyền các cấp có cơ sở quản lý chặt chẽ, đầy đủ đối với nhà đất . Cũng từ đó Nhà nước có các biện pháp quản lý, sử dụng tốt nhất đối với nhà chính sách góp phần vào việc phát triển nhà ở, phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội, góp phần làm thay đổi bộ mặt của Hà Nội xứng đáng với vai trò là thủ đô của đất nước và sánh kịp với sự phát triển của các đô thị trong khu vực và trên thế giới. Đối với người sở hữu , sử dụng nhà chính sách Khi được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ thì người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở có thể yên tâm, chủ động khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của ngôi nhà. Trước hết cũng xuất phát từ đặc điểm của nhà chính sách là có sự đan xen, lồng ghép giữa nhiều hình thức sở hữu do đó sự tranh chấp liên quan đến nhà chính sách thường xuyên xảy ra gây ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, vi phạm đến các quan hệ tình cảm của con người , có khi còn dẫn đến cẩ tình trạng anh em, họ hàng chém giết lẫn nhau, kiện tụng đưa nhau ra toà…Đây là điều mà chẳng ai muốn. ông cha ta đã nói “an cư lập nghiệp”, do đó muốn làm ăn kinh tế, phát triển các mặt khác của con người thì trước hết mỗi người cần có nơi ăn chốn ở an toàn, ổn định. Vì vậy quyền có chỗ ở an toàn, ổn định là quyền chính đáng của con người và đã được pháp luật quy định, bảo vệ. Điều 62 của Hiến pháp năm 1992 của nước Việt Nam có quy định “Công dân có quyền có nhà ở . Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước phân phối phải công bằngvà hợp lý”. Hơn nữa khi chuyển sang cơ chế thị trường thì mọi thứ đều trở thành hàng hoá, chính điều này làm cho nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển và phát triển mạnh mẽ. Cũng nằm trong xu thế tất yếu đó mà nhà ở nói chung và nhà ở chính sách nói riêng cũng đặt ra yêu cầu là làm sao để có thể thực hiện được các giao dịch có kiên quan đến nhà ở chính sách và các giao dịch này phải được pháp luật bảo vệ để từ đó góp phần thúc đẩy sự hình thànhvà phát triển thị trường bất động sản ở nước ta nói chung và ở Thành phố Hà Nội nói riêng Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là một quyền tài sản, nó là một bộ phận cấu thành của tài sản. Quyền sở hữu nhà ở bao gồm các quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền sở hữu tài sản phải được quy định trong pháp luật và được pháp luật bảo vệ. Khi tham gia vào thị trường bất động sản thì nó trở thành các hàng hoá bất động sản. Chỉ khi nào đảm bảo được các quyền về tài sản thì các giao dịch đó trên thị trường mới đúng pháp luật , nếu các quyền về tài sản không được đảm bảo thì các giao dịch cũng không được đảm bảo đặc biệt đối vơi nhà nước pháp quyền thì quyền tài sản phải được ghi trong pháp luật. Do đó muốn cho các giao dịch đối với nhà ở nói chung và đối với nhà ở chính sách nói riêng được diễn ra theo đúng pháp luật và được pháp luật bảo vệ thì QSHNƠ& QSDĐƠ phải được pháp luậ bảo vệ tức là nhà ở phải được cấp GCN về QSHNƠ& QSDĐƠ . Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn nên mọi người rất quan tâm tới tính hợp pháp của tài sản này và sẵn._. sàng bỏ ra một khoản tiền đán kể để được thừa nhận tính hợp pháp của tài sản đó, đối với một ngôi nhà được thừa nhận tính hợp pháp và không xảy ra tranh chấp sẽ bán được giá cao hơn rất nhiều so với những ngôi nhà tương tự mà chưa được thừa nhận tính hợp pháp. Các quyền : Mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,cho thuê… được thừa nhận và bảo vệ là cơ sơ để thị trường bất động sản hình thành, phát triển và hoạt động một cách hợp pháp, từ đó góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội và làm thay đổi bộ mặt của Hà Nội. Như vậy, đứng trên cả giác độ quản lý nhà nước và xét trên cả góc độ người sở hữu thì việc cấp GCN về QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách đều là đòi hỏi khách quan và là một nhu cầu bức thiết nhằm quản lý tập trung thống nhất đối với nhà ở , từ đó tạo điều kiện cho người sở hữuvà sử dụng nhà chính sách có điều kiện chủ động trong việc khai thác, sử dụng tốt nhất ngôi nhà của mình. Đồng thời nó còn góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. IV. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách là nằm trong công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà ở đô thị Để thực hiện công tác kê khai đắng ký cấp cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà ở đô thị Chính phủ đã ra Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ về xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị nhằm đảm bảo thực hiện các chính sách của Nhà nước về nhà ở , đất ở đô thị một cách chặt chẽ , chính xác và có hiệu quả , đồng thời đáp ứng nguyện vọng chính đáng của các tổ chức, cá nhân , hộ gia đình trong việc sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở. Để nâng cao hiệu quả trong quá trình triển khai thực hiện công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ trên địa bàn Thành phố Hà Nội thì Thành phố đã ra Quyết định số 3564/QĐ-UB ngày 16/9/1997 về việc ban hành “ quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất ở , cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ tại đô thị Thành phố Hà Nội” và gần đây nhất UBND Thành phố lại ra Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 về việc ban hành sửa đổi “quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất ở , cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ tại đô thị Thành phố Hà Nội”. Vì nhà ở chính sách bao gồm rất nhiều loại, được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, do nhiều đầu mối quản lý và nó liên quan đến các chính sách cải tạo nhà ở,CTHD, quản lý nhà vắng chủ… nên để cụ thể hoá việc kê khai đăng ký nhà ở, đất ở ,cấp quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất ở , cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách thì ở cấp Trung ương cũng như Thành phố đã ban hành một số văn bản hướng dẫn cụ thể đối với từng loại nhà như: Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày20/8/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991(gọi tắt là Nghị quyết số 58) trong đó có quy định đối với nhà vắng chủ; Nghị định số 25/NĐ-CP của chính phủ về phương thức trả nhà , giá cho thuê nhà ở khi chưa trả lại nhà và thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Nghị quyết số58 ;để triển khai Nghị định số 25/NĐ-CP ở trên thì UBND Thành phố lại ban hành Quyết định số41/2001/QĐ-UB ngày 15/6/2001 . Đối tượng được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách Các đối tượng được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách bao gồm những người có đủ điều kiện đăng ký nhà ở và đất ở thuộc diện chính sách Trong quá trình kế khai đăng ký nhà ở chính sách , các đối tượng đăng ký có thể được cấp GCN mới hoặc được chứng nhận trên GCN đã được cấp như sau: Các trường hợp được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách - Các đối tượng sở hữu nhà ở chính sách đủ điều kiện được đăng ký trong lần đăng ký ban đầu - Diện tích nhà ở chính sách mới được Nhà nước giao, cho thuê hoặc mới chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc dạng chính sách từ các đối tượng khác trong quá trình đăng ký biến động nhà ở - Thay GCN mới theo quy định của Tổng cục Địa chính 1.2.Việc chứng nhận biến động trên GCN quyền sở hữu nhà ở chính sách đã cấp được thực hiện khi đối tượng có GCN được đăng ký biến động khi có thay đổi về các mặt: - Thay đổi mục đích sử dụng nhà ở - Thay đổi hình thể khi xây dựng lại, xây dựng thêm, sửa chữa nhà ở - Thay đổi giảm bớt diện tích đã được cấp khi Nhà nước thu hồi, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở dạng chính sách cho các đối tượng khác 1.3. Chứng nhận tình trạng đang thế chấp hoặc thôi thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc dạng chính sách; chứng nhận tình trạng đang cho người khác thuê hoặc thôi cho thuê QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách Điều kiện cấp *Khi người sử dụng nhà ở , đất ở có một trong các giấy tờ sau đây thì được xét cấp GCN: - Quyết định giao đất , cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định trong pháp luật về đất đai - Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở cấp trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai qua các thời kỳ của Nhà nước VNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN mà người được giao đất, thuê đất vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay Những giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước VNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN cấp bao gồm: - GCN quyền sở hữu, sử dụng đất ở của Chủ tịch Uỷ ban hành chính Thành phố cấp trong thời kỳ cải cách ruộng đất - Quyết định giao, cấp đất ở của UBND Thành phố hoặc quyết định giao, cấp đất ở của UBND quận, huyện, cơ quan nhà đất, xây dựng cấp theo uỷ quyền của UBND Thành phố từ trước khi có Luật đất đai năm 1993 - Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai chính thức hoặc tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính hợp lệ; không có tranh chấp - Giấy tờ về quyền sở hữu nhà theo quy định của thông tư 47/BXD ngày 5/9/1989 và thông tư 02/BXD-ĐT ngày29/4/1992 của Bộ xây dựng đến trước ngày 5/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó - Giấy tờ về thừa kế, cho tặng nhà đất đã được UBND cấp có thẩm quyền xác nhận và không có tranh chấp - Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng nhà ở đã được đăng ký trước bạ sang tên đổi chủ hoặc được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận là nhà đất có nguồn gốc hợp pháp - Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của Nhà nướcVNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN về nhà ở Chủ sử dụng đất, sở hữu nhà có những giấy tờ sau về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, hiện đang sử dụng nhà đất đó, nhà đất đó không có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của Nhà nướcVNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN về nhà ở: - Bằng khoán điền thổ - Trích lục, trích sao bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa, chứng thực đoạn mại đã thị thực, đăng điền sang tên tại văn phòng trưởng khế, ty điền địa,nhà trước bạ - Giấy tờ mua bán sang nhượng đất ở có nguồn gốc hợp pháp được cơ quan đương thời các cấp xác nhận - Đơn xin thuê đất ở của Nhà nước được cơ quan đương thời xác nhận - Giấy của Ty điền địa chứng nhận đất ở do chính quyền cũ cấp *Người sở hữu nhà , sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ với tên chính chủ , khi được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ phải nộp lệ phí cấp GCN và thuế nhà đất. Thẩm quyền và trách nhiệm của các cấp trong việc kê khai đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách - Uỷ ban nhân dân cấp phường tiếp nhận hồ sơ. Sau khi nhận được đơn xin xác nhận lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chính sách do các hộ, các cá nhân, tổ chức, cơ quan yêu cầu thì UBND phường phải có trách nhiệm: *+ Xác nhận các giao dịch về nhà ở chính sách + Chứng nhận các diện tích làm thêm, nhà ở xây mới(nếu có) + Chứng nhận những người có quyền thừa kế nhà ở (nếu là thừa kế nhà ở) + Xác nhận người quản lý, sử dụng nhà vắng chủliên tục từ 30 năm trở nên kể từ ngày bắt đầu quản lý đến trước ngày 1/1/1999(ngày Nghị quyết 58/1998 có hiệu lực) +Xác nhận tình trạng có tranh chấp hay không có tranh chấp QSHNƠ& QSDĐƠ. *Xác nhận hộ khẩu thường trú của chủ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận *làm thủ tục trích sao bản đồ địa chính(nếu có bản đồ địa chính) hoặc xác nhận vào hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị có tư cách pháp nhân lập(đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) nơi có nhà ở xin xác lập quyền sở hữu và cấp Giấy chứng nhận - Do tính phức tạp của loại nhà chính sách mà UBND cấp quận không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà chính sách - Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất là cơ quan tiếp nhận và thụ lý hồ sơ. Sau khi thẩm định và hoàn thành hồ sơ Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất trình UBND Thành phố quyết định cấp GCN. - Việc thụ lý hồ sơ đối với nhà chính sách được giao cho phòng chính sách. - Việc giải quyết hồ sơ trong phòng chính sách được giao cho một cán bộ cụ thể trong phòng chịu trách nhiệm. Khi giải quyết xong thì cán bộ thụ lý trình trưởng phòng để trưởng phòng báo cáo giám đốc. - Sau khi nhận được tờ trình của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất,UBND Thành phố xem xét ra quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ xin cấp Đối với nhà ở vắng chủ thực hiện quy định tại Nghị quyết số 58/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội Trường hợp xác lập quyền sở hữu cho những người có quyền thừa kế nhà vắng chủ thì hồ sơ gồm có: - Đơn xin cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ có xác nhận của UBND phường về diện tích xin cấp GCN có hay không có tranh chấp, khiếu kiện(theo mẫu) - Tờ khai nhà ở , đất ở - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do Công ty địa chính thực hiện. - Hồ sơ hiện trạng nhà do đơn vị có tư cách pháp nhân thực hiện. - Xác nhận của UBND phưòng về hộ khẩu thường trú của những người thừa kế. - Chứng nhận của UBND phường về việc người làm đơn là người thừa kế hợp pháp của người có quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ đó sau khi đã niêm yết công khai 07 ngày tại trụ sở UBND phường nơi có nhà ở đó. Nếu có tranh chấp phải có trích lục bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật. - Các giấy tờ có liên quan(bản chính) - Giấy chứng tử - Giấy uỷ quyền (do phòng công chứng Nhà nước lập) trong trường hợp đồng sở hữu chủ hoặc đồng thừa kế chủ. Trường hợp xác lập quyền sở hữu cho những người là bố, mẹ, vợ chồng,con của chủ sở hữu nhà ở vắng chủ, hồ sơ gồm có: - Đơn xin xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có xác nhận của UBND phường về diện tích xin cấp giấy chứng nhận có hay không có tranh chấp khiếu kiện(theo mẫu) - Tờ khai nhà ở , đất ở - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do Công ty địa chính thực hiện. - Hồ sơ diện trạng nhà do đơn vị có tư cách pháp nhân thực hiện. - Xác nhận của UBND phưòng về hộ khẩu thường trú của những người là bố, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu nhà vắng chủ đó - Các giấy tờ có liên quan(bản chính) Trường hợp xác lập quyền sở hữu cho những người đang quản lý,sử dụng nhà ở vắng chủ, hồ sơ gồm có: - Đơn xin cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ có xác nhận của UBND phường về diện tích xin cấp GCN có hay không có tranh chấp, khiếu kiện(theo mẫu) - Tờ khai nhà ở , đất ở - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do Công ty địa chính thực hiện. - Hồ sơ diện trạng nhà do đơn vị có tư cách pháp nhân thực hiện. - Xác nhận của UBND phưòng về hộ khẩu thường trú của những người đang quản lý, sử dụng nhà vắng chủ đó - Xác nhận của UBND phường về việc người làm đơn đã quản lý,sử dụng nhà vắng chủ liên tục 30 năm trở lên kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày 1/1/1999 sau khi đã niêm yết công khai 07 ngày tại trụ sởUBND phường nơi có nhà ở đó và tại nhà ở đó. - Các giấy tờ liên quan(bản chính). Đối với dạng nhà Nhà nước đã thực hiện chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN liên quan đến nhà đất thì hồ sơ gồm : - Đơn xin cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ có xác nhận của UBND phường về diện tích xin cấp GCN có hay không có tranh chấp, khiếu kiện(theo mẫu) - Tờ khai nhà ở , đất ở - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do Công ty địa chính thực hiện. - Hồ sơ diện trạng nhà do đơn vị có tư cách pháp nhân thực hiện. - Các giấy tờ liên quan(bản chính). - Giấy uỷ quyền (do phòng công chứng Nhà nước lập) trong trường hợp đồng sở hữu chủ hoặc thừa kế chưa chia. - Giấy khai nhận di sản thừa kế có xác nhận của UBND phường đối với trường hợp được thừa kế nhà ở. Trình tự kê khai đăng ký cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách 5.1.Tổ chức thực hiện kê khai đăng ký. - UBND phường phát hành mẫu đơn đăng ký, hướng dẫn và tổ chức cho chủ sở hữu kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. - Chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở dạng chính sách thực hiện việc kê khai đầy đủ , rõ ràng nội dung theo mẫu quy định, sao chụp các giấy tờ có liên quan về nhà đất và nộp hồ sơ tại UBND phường, thị trấn. - UBND phường tiếp nhận hồ sơ kê khai đăng ký của các chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở , kiểm tra nội dung kê khai và vào sổ kê khai đăng ký để thự`c hiện công tác quản lý. 5.2.Lập hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Những cá nhân, cơ quan, tổ chức có đủ điều kiện theo quy định muốn làm thủ tục xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN phải nộp đơn theo quy định tại UBND phường . Sau khi tiếp nhận hồ sơ UBND phường thành lập hội đồng đăng ký nhà ở, đất ở theo quy định để kiểm tra và phân loại hồ sơ kê khai đăng ký. Việc phân loại hồ sơ được tiến hành như sau: - Hội đồng đăng ký nhà ở cấp phường có trách nhiệm xác nhận cho từng hồ sơ về diện tích nhà ở, đất ở, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, ranh giới, mốc giới sử dụng, tình trạng tranh chấp hoặc khiếu nại về nhà đất. - Hội đồng lập biên bản phân loại hồ sơ: UBND phường lập danh sách các hồ sơ đăng ký của nhà chính sách kèm theo hồ sơ kê khai đăng ký và chuyển lên Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất hoặc đề nghị chủ trực tiếp nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất để Sở thẩm định và trình UBND Thành phố xét cấp GCN. - Trước khi các hồ sơ được chuyển lên Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất thì tron g thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận UBND phường phải niêm yết công khai kết quả phân loại hồ sơ tại trụ sở và thông báo cho nhân dân trong địa phương biết. Các trường hợp có khiếu nại thì Hội đồng kê khai đăng ký nhà ở phải tổ chức thẩm tra, xác minh và lập biên bản chuyển lên cơ quan Nhà nước có thẩm để xử lý theo quy định. 5.3.Tiếp nhận, xác minh và thẩm định hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất là cơ quan tiếp nhận và thụ lý hồ sơ: - Hồ sơ được nộp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính(gọi tắt là bộ phận tiếp nhận hồ sơ hành chính) - Sau khi tiếp nhận hồ sơ Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất tiến hánh các công việc sau: + Thẩm tra hồ sơ, xác định thửa đất theo số thửa, tờ bản đồ mới với số thửa , tờ bản đồ cũ để xác định biển số nhà, vị trí , diện tích xin cấp GCN + Đối chiếu vị trí, diện tích xin cấp GCN với hồ sơ gốc hiện đang lưu giữ tại Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, kiểm tra thực địa để xác định diện tích xin cấp GCN đủ điều kiện được cấp GCN. Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho đương sự biết rõ lý do, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ (nếu thiếu) + Trường hợp được thừa kế nhà ở nếu người có đơn xin cấp GCN có giấy khai nhận di sản thừa kế hoặc khước từ quyền thừa kế thì Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất có văn bản gửi báo Hà Nội mới đề nghị cho đăng 3 số báo liên tiếp và gửi UBND phường nơi có nhà ở đề nghị niêm yết tại trụ sở UBND phường trong thời hạn 30 ngày(thời gian đăng báo không tính vào thời gian giải quyết của Sở) + Trường hợp diện tích xin cấp giấy chứng nhận là diện tích xây dựng trái phép, không phép thì Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất có văn bản gửi UBND quận(huyện) xử lý việc xây dựng trái phép, không phép. + Hoàn chỉnh hồ sơ , lập tờ trình báo cáo UBND Thành phố về việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN cho người được công nhận có quyền sở hữu nhà ở. 5.4. Quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN. Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của Sơ Tài Nguyên Môi trường và Nhà đất, UBND Thành phố xem xét ra quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN cho người được công nhận có quyền sở hữu nhà ở . 5.5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính. + Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày UBND Thành phố ra quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất phải có thông báo cho đương sự đến nhận quyết định và thực hiện các khoản nghĩa vụ với Nhà nước trước khi nhận GCN. + Kể từ ngày nhận được thông báo người được cấp GCN phải đến cơ quan thuế để xác định số tiền phải nộp. Sau 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ cơ quan thuế phải có trách nhiệm thông báo cho người nộp biết trong tổng số tiền phải nộp và tổ chức thu nộp ngân sách. + Trường hợp người được cấp GCN có đơn xin chậm nộp các khoản nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất xác nhận các khoản chậm nộp vào GCN , thực hiện theo Thông tư liên tịch số 1442/1999/ TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính. *Các trường hợp có đơn xin chậm nộp các khoản nghĩa vụ tài chính mà muốn thực hiện các giao dịch về nhà ở đó thì trước hết phải thanh toán hết các khoản chậm nộp đó. 5.6. Tổ chức giao GCN. - Sau khi người được cấp GCN đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được xác nhận chậm nộp các khoản thu theo quy định thì Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất giao GCN cho người được cấp GCN đồng thời thu các giấy tờ gốc về nhà đất để quản lý và lưu trữ . - Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất hướng dẫn UBND phường hoàn thành hồ sơ địa chính sau khi cấp GCN theo quy định của pháp luật. *Các trường hợp có các giấy tờ gốc về nhà đất theo quy định được cấp đổi GCN thay cho giấy chứng nhận cũ. Khi đó chủ nhà có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại tại Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Sở có trách nhiệm thẩm định hồ sơ trình UBND Thành phố cấp GCN. V.Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc diện chính sách Nhân tố khách quan 1.1. Nguồn gốc của đất đai và sự hình thành của nhà ở chính sách. - Đất đai của chúng ta có nguồn gốc phức tạp: đất đai ở nước ta được chuyển từ hình thức đa sở hữu sang chế độ sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân đã gây ra nhiều khó khăn trong quản lý và sử dụng nhà đất đặc biệt là trong việc xử lý các vấn đề tồn đọng từ trong quá khứ về đất đai. - Thông qua việc thực hiện các chính sách cải tạo nhà cửa, Công tư hợp doanh, quản lý nhà vắng chủ…đã để lại một lỗ hổng lớn đối với việc quản lý nhà chính sách. - Cơ cấu quỹ nhà chính sách rất đa dạng, phức tạp. Nó được hình thành từ nhiều nguồn với nhiều đầu mối quản lý khác nhau. - Do bối cảnh lịch sử hình thành đã quy định đặc điểm nổi bật của nhà chính sách là sự xen kẽ giữa nhiều hình thức sở hữu. *Chính do các yếu tố trên đặc biệt là do có sự chung đụng giữa nhiều hình thức sở hữu nên thường xảy ra tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng nhà chính sách, mà các tranh chấp khiếu kiện này rất khó giải quyết do không có đủ căn cứ pháp lý nên đã gây ra những khó khăn trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN đối với nhà chính sách. Do vậy có thể nói đây là yếu tố tác động mạnh nhất đến việc cấp GCN quyền sở hữu cho nhà ở chính sách. Chuyển từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường. Khi chuyển từ cơ chế Kế hoạch hoá sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN thì có rất nhiều vấn đề đặt ra và cần giải quyết, trong khi chúng ta lại thiếu kiến thức, thiếu kinh nghiệm trong việc giải quyết các vấn đề mà cơ chế thị trường đặt ra, đặc biệt là vấn đề làm sao để vừa quản lý được nền kính tế thị trường song lại có thể tạo điều kiện cho các đơn vị có thể chủ động trong vấn đề sản xuất kinh doanh. Trong một thời gian dài bao cấp do có sự nhận thức không đúng đắn trong việc phát triển nhà ở nên đơn thuần chỉ dựa vào khả năng của Nhà nước, chưa phát huy được khả năng của nhân dân. Khi chuyển sang cơ chế thị trường thì không còn có sự bao cấp trong vấn đề nhà ở nữa nhưng do vẫn chưa thích ứng với điều kiện mới nên trong quá trình phát triển nhà ở vẫn còn có sự trông chờ vào sự bao cấp của Nhà nước. Trong cơ chế thị trường thì mọi thứ đều trở thành hàng hoá, điều này cũng tác động ngược trở lại làm cho nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển. Đất đai và nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật này. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì các giao dịch trên thị trường nhà đất ngày càng trở nên sôi động với diễn biến rất phức tạp . Đặc biệt là khi các quyền của người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ngày càng được mở rộng và được pháp luật bảo vệ đã tạo điều kiện thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta nói chung và ở Hà Nội nói riêng 2. Nhân tố chủ quan 2.1. Từ phía quản lý nhà nước Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở Quy hoạch sử dụng đất đai và nhà ở là việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi thời gian và không gian nhất định với mục đích phục vụ tốt nhất cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước hay một địa phương từ đó cho phép sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất các yếu tố đất đai và nhà ở xứng đáng với vai trò, vị trí và tiềm năng của chúng Thông qua quy hoạch Nhà nước có thể kiểm soát và theo dõi tình hình sử dụng đất đai, nhà ở từ đó Nhà nước kịp thời ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, phạm vi quy hoạch đồng thời đưa ra được các biện pháp, giải pháp hữu hiệu nhằm xử lý các trường hợp vi phạm Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở là căn cứ quan trọng trong việc sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở. Nó là công cụ quản lý Nhà nước có tính pháp lý cao, nhằm cưỡng chế các đối tượng phải tuân theo và chỉ được sử dụng trong phạm vi cho phép. Đây cũng là căn cứ, là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai, nhà ở đồng thời giải quyết các tranh chấp, vướng mắc diễn ra trong quá trình quản lý và sử dụng nhà đất Quy hoạch là công cụ đặc biệt được dùng để hướng việc sử dụng đất đai và nhà ở nhằm phát triển lâu dài, bền vững Nhìn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng nhà đất của một địa phương ta có thể thấy được bộ mặt của nó trong tương lai Đối với Hà Nội- thủ đô của đất nước có vai trò đặc biệt quan trọng cả về chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, y tế giáo dục, giao lưu quốc tế… Do đó sự phát triển của Hà Nội sẽ ảnh hưởng đến cả đất nước và ảnh hưởng đến sự nhìn nhận của bạn bè quốc tế đối với Việt Nam. Chính vì thế mà quy hoạch sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở của Hà Nội có tầm quan trọng đặc biệt Công tác sử dụng đất đai có vai trò quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, đặc biệt nó ảnh hưởng rất lớn đến việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ. Vì trong việc xác lập QSHNƠ &QSDĐƠ và cấp giấy chứng nhận phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố phù hợp với quy hoạch. Nó là điều kiện quan trọng cần xem xét trong trường hợp cấp giấy chứng nhận, hợp thức hoá nhà đất khi thiếu điều kiện để cấp giấy chứng nhận Vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý Nhà nước về nhà đất nói chung và trong việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ nói riêng Công tác điều tra, đo đạc, khảo sát lập bản đồ địa chính Một vấn đề quan trọng trong kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ là phải có văn bản xác định mốc giới, ranh giới, hình thể, kích thước, diện tích của thửa đất, ngôi nhà. Kết quả của việc điều tra, đo đạc, khảo sát sẽ lập nên bản đồ địa chính. Đây là cơ sở khoa học, là căn cứ cho việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ theo đúng hiện trạng và chủ sở hữu, sử dụng. Nếu công tác điều tra, đo đạc, khảo sát, lập bản đồ địa chính không chính xác sẽ dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận sai hiện trạng sử dụng, từ đó kéo theo hàng loạt các vấn đề về tranh chấp khiếu kiện QSHNƠ &QSDĐƠ ảnh hưởng đến trật tự, an ninh xã hội, đạo đức, gia phong… Chính sách thuế và phí liên quan đến đất đai và nhà ở Tài chính là công cụ để các đối tượng sử dụng đất đai và nhà ở thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của họ đối với Nhà nước. Nó là căn cứ quan trọng giúp Nhà nước thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất đai và nhà ở, thông qua công cụ tài chính Nhà nước thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng nhà đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Tài chính còn là công cụ cơ bản để Nhà nước tăng nguồn thu cho ngân sách Mặc dù với vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay chúng ta vẫn chưa thực sự sử dụng và phát huy hết hiệu quả của nó đặc biệt là các khoản thu tài chính xung quanh việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ. Đối với đất ở và nhà ở đô thị là những tài sản có giá trị rất lớn thì các khoản thu này tác động mạnh đến công tác xác lập QSHNƠ &QSDĐƠ, cấp giấy chứng nhận. Hiện nay các khoản thu chính đối với việc cấp giấy chứng nhận là: Thuế chuyển quyền sử dụng đất = 4% giá trị quyền sử dụng đất; phí trước bạ là 1%giá trị nhà và đất. Với giá trị nhà và đất như hiện nay ở các thành phố và thị xã nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng thì số tiền này lên tới hàng trăm triệu đồng. Do đó có thể nói đây cũng là một trong những nhân tố có tính chất quyết định tới việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đặc biệt là ở những đô thị lớn như Hà nội, Thành phố HCM… là những nơi mà giá trị của nhà và đất là rất lớn. d) Trình độ của cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở Do chuyển từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường nên có rất nhiều vấn đề cần giải quyết trong khi đội ngũ cán bộ quản lý lại thiếu và yếu về trình độ chuyên môn do thiếu kinh nghiệm và chưa được đào tạo một cách hệ thống. Điều này đã gây ra những trở ngại không nhỏ cho chúng ta trong công tác quản lý Nhà nước nói chung và đặc biệt trong ngành quản lý nhà đất nói riêng. Một bộ phận lớn cán bộ quản lý vẫn quen với nề lối làm việc trong cơ chế cũ- chế độ kế hoạch hoá quan liêu, bao cấp, áp đặt. Do vậy mà một số chủ trương của chúng ta chưa được cụ thể hoá như: vấn đề sở hữu toàn dân là gì? Thế nào là chủ động tổ chức trên thị trường bất động sản?… Các văn bản quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở ban hành tuy nhiều song nhiều nội dung lại chồng chéo, nhiều nội dung còn bị buông lỏng trong quản lý gây ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Đối với việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ do không nắm rõ được quyền hạn và trách nhiệm của mình trong việc cấp giấy chứng nhận nên có rất nhiều giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đã được cấp ra sai thẩm quyền gây ra những khó khăn, phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nhà và đất. 2.2. Nhận thức của chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với việc cấp GCN QSHNƠ &QSDĐƠ Đối với việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ thì nhận thức của các chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở đối với việc cấp giấy chứng nhận này là rất quan trọng. Khi nhận thức được vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở và đất ở của họ thì họ sẽ tự giác và chủ động trong việc kê khai đăng ký nhằm xác lập quyền sở hữu của họ đối với nhà ở. Do vậy việc kê khai đăng ký đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cần có sự quan tâm chỉ đạo của các cấp, các ngành đồng thời phải biết phối hợp với các cơ quan truyền thông nhằm nâng cao việc tuyên truyền, giáo dục, phổ biến việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đến từng tổ dân phố, từng hộ gia đình. Qua đó họ sẽ thấy rằng nhờ việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận mà các quyền của họ về nhà và đất sẽ được pháp luật bảo vệ, các giao dịch của họ về nhà đất của họ trên thị trường sẽ được đảm bảo và giá trị nhà đất của họ trên thị trường sẽ được tăng lên rất nhiều. Đồng thời họ cũng thấy rằng qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ giúp cho Nhà nước trong việc quản lý tập trung thống nhất nhà ở và đất ở, ổn định xã hội. Đối với nhà chính sách thì do bối cảnh lịch sử ra đời, do các chính sách về cải tạo về nhà ở, cải tạo CTHD, chính sách quản lý nhà vẵng chủ…đã để lại những vấn đề tồn đọng rất khó giải quyết trong quản lý, sử dụng nhà ở chính sách nên việc giáo dục, tuyên truyền để chủ sở hữu, sử dụng nhà ở chính sách thay đổi nhận thức của họ đối với việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là vô cùng quan trọng để họ tham gia tích cực vào công tác này, từ đó họ sẽ góp phần cộng tác với nhà nước trong việc tháo gỡ, giải quyết dần những dần những vướng mắc trong quản lý, sử dụng nhà ở chính sách đặc biệt là trong công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách. Vậy những nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ xuất phát từ cả những nhân tố chủ quan và những nhân tố khách quan. Trên đây là những nhân tố chính ảnh hưởng đến công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở và đất ở. Để nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở nói chung và đối với nhà ở chính sách nói riêng chúng ta cần đi sâu phân tích, đánh giá từng nhân tố để thấy rõ được sự tác động của từng nhân tố và từ đó có chúng ta có được các biện pháp, chính sách cho phù hợp với từng giai đoạn, từng hoàn cảnh, từng trường hợp cụ thể để công tác cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở nói chung và đối với nhà ở chính sách nói riêng ngày càng có được những chuyển biến tích cực. Chương II Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyến sử dụng đất ở thuộc diện chiính sách trên địa bàn thành phố hà nội Bối cảnh lịch sử và điều kiện tự nhiên của Thành phố Hà Nội liên quan đến sự hình thành của nhà ỏ chính sách 1.Bối cảnh lịch sử dẫn đến sự hình thành của nhà ở chính sách Nhận thấy rõ vị thế của, tầm quan trọng của Thành phố Hà Nội trong hệ thống bóc lột của mình nên ngay dưới thời Pháp thuộc Thành phố Hà Nội đã được thực dân Pháp và chính quyền cũ quan tâm xây dựng, phát triển để trở thành một đô thị trung tâm. Trong thời gian này việc quản lý nhà đất được tổ chức, quản lý thực hiện theo các văn bản đã được chính ._.ua nhiều biến động của lịch sử, diện nhà này vẫn còn đặt ra nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận. Do đặc điểm của nhà chính sách là sự đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu : sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân theo kiểu "xôi đỗ" nên việc phân chia đâu là phần diện tích thuộc sở hữu Nhà nước và đâu là phần thuộc sở hữu tư nhân gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại vì vậy quan điểm này cần phải đặt lên hàng đầu trong công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách. Do đất đai, nhà cửa của Hà nội ta có nguồn gốc phức tạp, chuyển từ chế độ cũ sang cơ chế thị trường trong điều kiện thiếu đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn chưa có kinh nghiệm đặc biệt nhà ở chính sách được hình thành từ nhiều nguồn với nhiều đầu mối quản lý khác nhau nên đây là một quan điểm tiến bộ, phù hợp. Quan điểm này không chỉ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ cấp GCN mà nó còn góp phần làm ổn định đời sống, giúp cho người dân Hà nội yên tâm quản lý, sử dụng nhà ở của mình Quan điểm khẩn trương hoàn thành để ổn định đời sống cho người dân Đất đai và nhà ở là những tài sản quan trọng và có giá trị lớn đối với từng cá nhân, gia đình và đối với toàn xã hội, nó là nhu cầu không thể thiếu đối với mỗi người. Do yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội mà quyền của người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở ngày càng được mở rộng và được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật. Tại khoản 1 điều 73 Luật đất đai có ghi: "người sử dụng đất được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Để đảm bảo cho người sử dụng đất và sở hữu nhà ở có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh… thì Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho các đối tượng sở hữu, sử dụng nhà ở. Công tác kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ là một công việc hết sức phức tạp, khó khăn. Mặt khác với tốc độ đô thị hoá như hiện nay, các giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra rất mạnh mẽ nên công tác cấp giấy chứng nhận càng trở lên quan trọng, nó đảm bảo các quyền cho người sở hữu, sử dụng nhà ở, đất ở và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và ở Hà nội nói riêng hình thành phát triển và hoạt động một cách chính thức. Nếu không được cấp giấy chứng nhận thì quyền của người sở hữu nhà ở sử dụng đất ở không được đảm bảo và các giao dịch đối với nhà ở của họ trên thị trường nhà đất cũng không được đảm bảo Đối với nhà ở chính sách thì do được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau và do nhiều đầu mối quản lý nên việc quản lý, sử dụng đối với nhà ở chính sách còn gặp nhiều khó khăn bất cập. Nhà ở chính sách có đặc điểm là đan xem giữa nhiều hình thức sở hữu, không phân chia được rõ ràng và do có các quan điểm trái ngược nhau trong quá trình quản lý, sử dụng nên thường xuyên xảy ra các tranh chấp, khiếu nại đối với nhà ở chính sách ảnh hưởng đến đời sống kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh trật tự, nên việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách có vai trò, vị trí rất quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội. Vậy việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách phải dựa trên quan điểm khẩn trương hoàn thành để ổn định cuộc sống cho nhân dân, đây là một quan điểm lớn trong việc quản lý và sử dụng nhà ở, đất ở nói chung và nhà ở chính sách nói riêng Quan điểm hệ thống Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của tất cả các dân tộc. Đất đai có nguồn gốc tự nhiên nhưng đồng thời nó còn là kết quả lao động của con người, nó là tài sản chung của toàn xã hội mà không một cá nhân, tổ chức nào có quyền nắm giữ, chiếm hữu. Nhà nước là người đại diện có quyền định đoạt tối cao đối với tài sản chung này. Đối với nước ta thì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều 1 Luật đất đai năm 1993 của Nhà nước CHXHCNVN đã ghi: " Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Vấn đề nhà ở cho nhân dân được Hiến pháp nước CHXHCNVN năm 1992 khẳng định: "Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và cá nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm từng bước thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý" (Điều 62) Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Cũng giống như công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở tại đô thị thì công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở chính sách cũng phải dựa trên quan điểm hệ thống nhằm quản lý thống nhất, tập trung nhà ở chính sách : Trước hết việc cấp giấy chứng nhận liên quan đến nhiều nội dung: đo đạc, lập bản đồ địa chính, xác định diện tích kích thước, hình thể nhà ở, xác định tình hình quản lý sử dụng nhà ở, rà soát các giấy tờ, căn cứ pháp luật liên quan, thẩm tra xétduyệt và cấp giấy chứng nhận. Do vậy trong công tác cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ cần phải thực hiện đồng thời tất cả các khâu tạo điều kiện hỗ trợ lẫn nhau nhằm sớm hoàn thành hệ thống hồ sơ địa chính làm căn cứ pháp lý cho việc quản lý tập trung thống nhất nhà ở Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách liên quan đến nhiều cơ quan chuyên môn cũng như các cơ quan quản lý hành chính như UBND thành phố, Sở TNMT&NĐ, UBND phường, phòng công chứng, cục thuế… Vì thế trong công tác kê khai đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách cần có sự phối hợp chặt chẽ của tất cả các cơ quan, ban ngành liên quan để công tác này sớm hoàn thành. Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ được quy định trong pháp luật và được pháp luật bảo vệ. Các văn bản pháp luật là những căn cứ cho việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận. Do đó các quy định luôn được chú trọng để bổ sung để tiến tới hoàn thiện khi áp dụng các quyết định này vào tình hình thực tế. 1.5. Quan điểm thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận làm cơ sở để thúc đẩy thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội thì các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, mua bán… về nhà đất trên thị trường bất động sản diễn ra ngày càng sôi động và phức tạp nên yêu cầu đặt ra là phải nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ Nhà ở chính sách là một bộ phận nhà ở tại đô thị thành phố Hà nội nên yêu cầu đặt ra là phải làm sao cũng đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận đối với loại nhà này để nó tham gia ngày càng tích cực vào thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động ngày càng tích cực và đúng pháp luật. Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản sẽ góp phần phát triển nền kinh tế thị trường nâng cao đời sống của nhân dân, điều kiện ở của nhân dân ngày càng được đảm bảo Vậy với quan điểm thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận làm cơ sở để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển là một quan điểm quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó góp phần đẩy nhanh sự phát triển đồng bộ các loại thị trường ở nước ta. Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ theo quan điểm này nhằm tăng cường kiểm tra, giám sát tình trạng quản lý sử dụng nhà ở tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động một cách chính thức theo sự quản lý của pháp luật và dần xoá đi sự hoạt động ngầm của thị trường này. Chủ trương của thành phố Hà nội Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ nói chung trong đó có nhà ở, đất ở thuộc diện chính sách thành phố Hà nội đã đưa ra một số chủ trương sau: Quản lý chặt quỹ nhà chính sách tiếp tục điều tra khảo sát hiện trạng nhà nhằm kịp thời cập nhất thông tin hoàn thành hồ sơ địa chính tạo căn cứ pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách Cải cách hành chính nhằm giảm bớt các thủ tục thừa,giải quyết kịp thời những vướng mắc trong công tác quản lý nhà đất Tổ chức theo dõi đôn đốc tình hình kê khai đăng ký tại cơ sở phường xã góp phần kiểm tra kịp thời và phát hiện nhanh chóng những sai sót, vướng mắc trong quá trình kê khai đăng ký nhà ở, đất ở để kịp thời có những giải quyết, xử lý Tập trung chỉ đạo về nhân lực, tạo điều kiện cho các phường xã, thị trấn có điều kiện bổ sung hồ sơ cho các gia đình, đảm bảo đủ hồ sơ để xét cấp giấy chứng nhận Thường xuyên tập trung, chỉ đạo xuyên suốt từ thành phố đến cơ sở và coi đây là nhiệm vụ trọng tâm phải thường xuyên thực hiện, kiểm tra đồn đốc giao ban kịp thời tháo gỡ những khó khăn của từng trường hợp và từng địa bàn cụ thể để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận Đẩy nhanh công tác tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng đến các tầng lớp nhân dân, các tổ chức để mọi chủ sử dụng sở hữu nhà ở chính sách đều tham gia thực hiện với tinh thần trách nhiệm cao, phối hợp tích cực với chính quyền cơ sở trong quá trình thực hiện để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận nghiên cứu để có những đề xuất, những kiến nghị, tham mưu cho UBND thành phố để ban hành những văn bản nhằm cụ thể hoá về chuyên môn để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận Những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ thuộc diện chính sách 1. Giải pháp về tổ chức thực hiện Để công tác quản lý nhà đất được tăng cường đồng thời phát huy quyền làm chủ của nhân dân, hệ thống hồ sơ địa chính từng bước được hoàn thiện thì côngtác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ phải có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ và có sự giúp đỡ của các cơ quan ban ngành liên quan trong quá trìn hthực hiện để đưa ra các chủ trương, chính sách của đảng, Nhà nước vào thực tiễn cuộc sống và từ thực tiễn tiếp tục đề xuất hoàn chỉnh các chính sách nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước và nguyện vọng chính đáng của nhân dân Muốn thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ trên địa bàn thành phố Hà nội nói chung và nhà chính sách nói riêng thì chúng ta cần phải hết sức coi trọng công tác tổ chức lực lượng, chuẩn bị vật tư, kinh phí tài liệu, chuyên môn nghiệp vụ. Đồng thời phải tăng cường kiểm tra, đôn đốc trong quá trình tổ chức thực hiện để kịp thời phát hiện ra những sai sót và có hướng xử lý phù hợp Tiếp tục cải cách hành chính là một công việc quan trọng và có tính quyết định đối với công tác quản lý nhà đất, công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ : Trong việc cải cách thủ tục hành chính chúng ta cần mạnh dạn giao việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho các cơ quan chuyên trách. việc phân cấp này góp phần làm tăng trách nhiệm trong quản lý nhà đất đồng thời đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận. Hiện nay thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đặc biệt là đối với công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn qua cồng kềnh, việc phân định quyền hạn, trách nhiệm cho các cấp trong việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn chưa được quy định rõ ràng, nhiều khâu còn chồng chéo song có những nội dung lại bị buôngh lỏng trong quản lý gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện. Có nhiều thành phần, bộ phận tham gia không phát huy được hiệu quả đôi khi còn gây ra những khó khăn không đáng có. Việc giảm thiểu và công khai trong các thủ tục, quy trình cấp giấy chứng nhận và thời gian giải quyết cho từng khâu cụ thể, tránh phiền hà, đã bước đầu tạo niềm tin đối với nhân dân. Đối với nhà ở chính sách thì do tính phức tạp trong quản lý và sử dụng, các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hình thành và xác minh các vấn đề liên quan đến nhà ở còn thiếu do bị thất lạc trong quá trình quản lý, sử dụng vì vậy việc giảm bớt các thủ tục hành chính đối với công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà chính sách, sự linh động trong việc giải quyết đối với mỗi hồ sơ cụ thể góp phần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận đối với loại nhà naỳ 2.Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý Do chuyển từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường với nhiều vấn đề đặt ra cần giải quyết trong khi cán bộ quản lý nói chung và cán bộ quản lý nhà đất nói riêng còn thiếu kinh nghiệm và trình độ chuyên môn nên trong công tác quản lý còn gặp nhiều lúng túng, khó khăn không giải quyết kịp thời. Do vậy để đáp ứng yêu cầu quản lý trong điều kiện mới chúng ta cần phải có những biện pháp, chính sách nhằm đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ quản lý với trình độ chuyên môn sâu nhằm đáp ứng được yêu cầu đặt ra ở thời kỳ mới: Cần tập trung đào tạo đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ có tinh thần trách nhiệm cao trong côngtác kê khai đăng ký và xét cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ ở tất cả các cấp đặc biệt là ở cấp phường xã Cần có sự chỉ đạo sát sao của các cấp chính quyền trong quá trình thực hiện đồng thời phải có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan ban ngành và các cấp có liên quan Thường xuyên tổ chức tập huấn phổ biến các chủ trương chính sách mới của Nhà nước cho cán bộ quản lý nhà đất để họ có điều kiện nâng cao trình độ góp phần tích cực trong công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ để làm cơ sở pháp lý để tăng cường công tác quản lý Nhà nước về nhà đất Cần đa dạng hoá các loại hình đào tạo đại học sau đại học, cao đẳng, trung cấp đào tạo mềm để kịp thời có được đội ngũ cán bộ trong ngành nhà đất với trình độ quản lý, chuyên môn nghiệp vụ ngày càng được nâng cao đáp ứng với nhu cầu quản lý nhà đất trong điều kiện mới Tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục tư tưởng Trong quản lý Nhà nước về đất đai công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cần làm tốt công tác tuyên truyền, vận động làm cho các chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở quán triệt được chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như kế hoạch của địa phương về công tác quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ. Thông qua việc tuyên truyền làm cho ngườidân nhận thức rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ để họ tích cực hưởng ứng và chấp hành mọi quy định đối với việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ. Để làm tốt công tác này các cấp chính quyền, các ban ngành liên quan đến nhà đất cần có sự phối hợp chặt chẽ với nhau và với các ngành báo chí, phát thanh truỳên hình và bằng mọi hình thức để đư a các thông tin về chính sách của Nhà nước đối với đất đai đến được từng người dân để họ nắm chắc được những quy định này từ đó họ tích cực cộng tác với Nhà nước trong việc thực hiện các chính sách quản lý Nhà nước về đất đai Đối với nhà ở chính sách thì do đặc điểm xen kẽ giữa nhiều hình thức sở hữu nên thường gây tranh chấp, khiếu nại trong việc quản lý, sử dụng nhà ở do đó càng cần đến công tác tuyên truyền giáo dục tư tưởng để từ đó họ có thể tự thoả thuận với nhau trong việc phân chia các diện tích sử dụng trong cùng một biển số nhà hoặc cùng một ngôi nhà để xoá bỏ tình trạng tranh chấp khiếu nại thường xuyên xảy ra đối với nhà ở chính sách. Từ đó tạo ra những điều kiện thuận lợi cho việc xác lập quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách Giải pháp về thuế và phí Một trong những nguyên nhân làm chậm trễ việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở nói chung và cho nhà ở chính sách nói riêng là các khoản thu xung quanh việc hợp thức hoá, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn quá cao.Đặc biệt trong điều kiện hiện nay khi nhà và đất trở lên những tài sản có giá trị rất lớn làm cho các khỏan thu này trở lên rất lớn( có khi lên đến hàng trăm triệu đồng) vượt quá khả năng thanh toán của các chủ sở hữu và sử dụng đất. các khoản thu xung quanh việc cấp giấy chứng nhận gồm : Lệ phí trước bạ = 1% giá trị nhà và đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất = 4% giá trị quyền sử dụng đất Với chính sách thu thuế và phí như trên rõ ràng là không phù hợp với thu nhập của người dân như hiện nay và nó dẫn đến tình trạng chậm chạp, kìm hãm trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Điều này gây nên những thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường nhà đất hoạt động ngầm, phi chính thức không có sự quản lý của Nhà nước làm cho Nhà nước không thể quản lý và không nắm được các giao dịch diễn ra đối với nhà đất điều này đặt ra một yêu cầu cấp bách là Nhà nước cần phải nghiên cứu nhằm giảm bớt các mức thu cho thoả đáng sao cho vừa có thể quản lý tập trung thống nhất nhà đất vừa tạo được nguồn thu cho ngân sách đồng thời phát huy được tính chủ động sáng tạo của các chủ thể trong qúa trình quản lý và sử dụng nhà ở chính sách Giải pháp về tài chính và khoa học công nghệ Công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ là một công việc hết sức phức tạp liên quan đến nhiều cơ quan ban ngành chức năng khác nhau và đòi hỏi sự đầu tư lớn về tài chính đặc biệt trong điều kiện hiện nay với sự phát triển của công nghệ thông tin thì yêu cầu đặt ra là làm sao phải đưa nhanh việc ứng dụng tin học vào quản lý nhà đất để nâng cao hiệu quả của công việc theo kịp với trình độ phát triển của các nước trong khu vực và trên thế giới. Do đó việc đầu tư vào công tác này là rất cần thiết, nó vừa đáp ứng được khối lượng quản lý công việc và nhu cầu quản lý gọn nhẹ, dễ dàng và tránh bỏ sót thông tin, thôngtin được lưu trữ một cách an toàn, cập nhật bổ sung kịp thời. đồng thời với việc đầu tư ứng dụng khoa học công nghệ vào quản lý nhà đất thì chúng ta cũng phải tổ chức đào tạo lực lượng kỹ thuật viên có trình độ để áp dụng những công nghệ này vào công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ, thiết kế bản đồ để làm được việc đó cần có sự đầu tư lớn và lâu dài do đó Nhà nước cần có sự quan tâm hỗ trợ về tài chính một cách đúng mức. Giải pháp nhằm khắc phục các tồn tại của nhà chính sách : Do đặc điểm của nhà ở chính sách là chung đụng, đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu trong đó việc sử dụng chung các phần diện tích phụ là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp khiếu kiện liên quan đến nhà ở chính sách gây khó khăn cho việc đẩy nhanh tốc độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách. Từ đó đặt ra yêu cầu là phải sớm có sự hoạch định, thoả thuận trong việc sử dụng các phần diện tích phụ. Đây là một vấn đề phức tạp, liên quan đến quyền lợi của những chủ sở hữu, sử dụng, do đó cần đảm bảo ổn định chính trị- xã hội, tôn trọng lịch sử trên cơ sở các văn bản pháp luật hiện hành và cố gắng ổn định lâu dài: - Đối với những diện tích chủ nhà đã giao qua Nhà nước quản lý thì căn cứ vào các văn bản hiện hành, khẳng định thuộc sở hữu Nhà nước - Diện tích phụ công trình phụ trong các ngôi nhà thuộc diện nhà cải tạo, nhà CTHD, nhà vắng chủ đều thuộc quyền sở hữu và quản lý của Nhà nước, được coi là diện tích phụ, công trình phụ sử dụng chung trong biển số nhà, trừ những diện tích phụ, công trình phụ đã được xác định quyền sở hữu, sử dụng cho các chủ nhà cải tạo, nhà CTHD được ghi nhận bằng văn bản pháp lý đang còn hiệu lực pháp luật. có sự thống nhất cao về quan điểm của các ngành, các cấp trong việc hoạch định diện tích phụ Cần khuyến khích các hộ trong cùng một biển số nhà tự thoả thuận, phân chia giữa các phần diện tích phụ hiện đang sử dụng chung. 7.Một số kiến nghị Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở chính sách vẫn còn nhiều khó khăn vướng mắc chưa tháo gỡ được. Để tháo gỡ được những khó khăn vướng mắc đó cần phải có những giải pháp, những chính sách trước mắt cũng như các giải pháp lâu dài. Vì vậy cần có một số kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước và các cơ quan ban ngành liên quan đến việc quản lý đất đai và nhà ở Kiến nghị với Nhà nước nhằm hoàn thiện các chính sách pháp luật : Trong thời gian vừa qua mặc dù các văn bản quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đã được ban hành rất nhiều song còn có sự chồng chéo, có những nội dung còn bị buông lỏng trong quản lý, gây ra những khó khăn trong quá trình quản lý và sử dụng nhà đất. Bởi vậy trong thời gian tới chúng ta cần phải tiếp tục đổi mới pháp luật về đất đai để đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp CNH_HĐH đất nước Trong quá trình nghiên cứu để tiếp tục đổi mới các chính sách pháp luật về đất đai phải được dựa trên các quan điểm + Khẳng định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước + Đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế cũng như chính trị + Khai thác và sử dụng đất đai và nhà ở đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả nhằm phát huy tối đa tiềm năngvốn có của nó + Đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước + Kiên quyết lập lại kỷ cương trật tự về đất đai và nhà ở phù hợp với đường lốichính trị của Đảng Kiến nghị với Bộ TNMT&NĐ và Bộ Tài chính + Kiến nghị với Bộ TNMT&NĐ :Để nâng cao công tác cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách thì sở TNMT&NĐ phải có những biện pháp nhằm triển khai thực hiện các quy định của thành phố cho phù hợp với từng loại nhà, cần cải cách thủ tục hành chính trong việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà dễ dàng thực hiện việc kê khai đăng ký và xin xác nhận quyền QSHNƠ &QSDĐƠ. + Kiến nghị với Bộ tài chính :Hiện nay các khoản thuế và phí xung quanh vấn đề cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn quá cao so với khả năng thanh toán của đại đa số các hộ sử dụng đất và sở hữu nhà làm cho công tác xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ diễn ra với tiến độ chậm và gặp nhiều khó khăn. do vậy Bộ Tài chính cần có những thay đổi cho phù hợp về các khoản thuế và phí liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận góp phần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách Kết luận Trong quá trình thực tập vừa qua, em đã có dịp tiếp cận với công việc thực tế tại Phòng chính sách nhà đất - Sở TNMT&NĐ và tìm hiểu, phân tích quy trình kê khai đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách. Với những hiểu biết qua đợt thực tập, bản thân em đã có những nhận xét, đánh giá, rút ra bài học kinh nghiệm và một số kiến nghị với mong muốn đóng góp ý kiến của mình nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách trên địa bàn thành phố Hà Nội Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn: Cô giáo – Thạc sỹ Vũ Thị Thảo và các thầy cô trong khoa Trung tâm đào tạo cán bộ quản lý và kinh doanh bất động sản của trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Các cô chú và anh chị trong phòng Chính sách nhà đất- Sở TNMT&NĐ đã tận tình chỉ bảo và hướng dẫn em trong quá trình thực hiện chuyên đề thực tập này. Mặc dù đã có những nỗ lực của bản thân nhưng do vốn kiến thức còn hạn chế cũng như bước đầu đi vào thực tế nên chuyên đề không tránh khỏi những sai sót. Rất mong được sự đóng góp của thầy cô và các bạn để có những kiến thức và nhận biết sâu sắc hơn trong học tập và nghiên cứu sau này. tài liệu tham khảo 1.Giáo trình Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở , trường Đại học Kinh tế quốc dân, nhà xuất bản Chính trị quốc gia (Chủ biên: PGS.TSKH Lê Đình Thắng) 2. Giáo trình Đăng ký thống kê đất đai trường Đại học Kinh tế quốc dân, nhà xuất bản Chính trị quốc gia (Đồng chủ biên: PGS.TSKH Lê Đình Thắng- Th.s Đỗ Đức Đôi) 3 Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất , nhà xuất bản Nông nghiệp (Chủ biên :PGS.TS Ngô Đức Cát) 4.Luật đất đai năm 1993 5.Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN 6.Quyết định số 17/2004/QĐ- TNMTNĐ-CS ngày 29/01/2004 của Giám đốc sở tài nguyên môi trường và Nhà đất Hà Nội quy định về trình tự, thủ tục xác lập sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được quy định tại Nghị địnhsố 25/1999/NĐ-CP về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991. 7. Quy định số 20/CS-NĐ về trình tự, thủ tục xác lập sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng nhà Nhà nước đã thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN liên quan đến nhà đất 8. Quyết định số 58/1998/NQ- UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 9. Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành sửa đổi “Quy định về kê khai đăng ký nhà ở , đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Thành phố Hà nội 10. Quyết định số 41/2001/QĐ-UB ngày 15/6/2001 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục xác lập quyề sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được quy định tại Nghị định số 25/ 1999/NĐ-CP về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 11. Quyết định số 297/CT ngày 2/10/1991của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: cơ sở lý luận của việc câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách 4 i. Vai trò của đất đai và nhà ở trong đời sống kinh tế xã hội 1. Vai trò của đất đai 4 1.1. Đất đai là tài nguyên và là tài sản 4 2. Vai trò, vị trí của nhà ở 5 ii. Phân loại và đặc điểm của nhà ở chính sách 7 1. Phân loại nhà ở chính sách 7 1.1. Nhà vắng chủ 7 1.2. Nhà công tư hợp doanh 8 1.3. Nhà cải tạo 8 1.4. Ngoài các loại nhà chính sách ở trên còn có nhà chính sách quản lý theo thông tư 73/TTg và nhà người Hoa 9 2. Đặc điểm của nhà chính sách 10 III. Khái niệm và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách 11 1. Khái niệm về giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ 11 2.Sự cần thiết của việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách 12 2.1. Đối với Nhà nước 13 2.2.Đối với người sở hữu , sử dụng nhà chính sách 14 IV. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách 15 1. Đối tượng được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách 16 1.1. Các trường hợp được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách 17 1.2.Việc chứng nhận biến động trên GCN quyền sở hữu nhà ở chính sách đã cấp được thực hiện khi đối tượng có GCN được đăng ký biến động khi có thay đổi về các mặt: 17 1.3. Chứng nhận tình trạng đang thế chấp hoặc thôi thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc dạng chính sách; chứng nhận tình trạng đang cho người khác thuê hoặc thôi cho thuê QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách 17 2. Điều kiện cấp 17 2.1. Những giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước VNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN cấp bao gồm 17 2.2. Chủ sử dụng đất, sở hữu nhà có những giấy tờ sau về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, hiện đang sử dụng nhà đất đó, nhà đất đó không có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của Nhà nướcVNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN về nhà ở: 18 3. Thẩm quyền và trách nhiệm của các cấp trong việc kê khai đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách 19 4. Hồ sơ xin cấp 20 4.1. Đối với nhà ở vắng chủ thực hiện quy định tại Nghị quyết số 58/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội 20 4.2. Đối với dạng nhà Nhà nước đã thực hiện chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN liên quan đến nhà đất thì hồ sơ gồm : 21 5. Trình tự kê khai đăng ký cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách 21 5.1.Tổ chức thực hiện kê khai đăng ký. 21 5.2.Lập hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. 22 5.3.Tiếp nhận, xác minh và thẩm định hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận. 22 5.4. Quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN. 23 5.5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính. 23 5.6. Tổ chức giao GCN. 24 V.Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc diện chính sách 24 1. Nhân tố khách quan 24 1.1. Nguồn gốc của đất đai và sự hình thành của nhà ở chính sách 24 1.2. Chuyển từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường. 25 2. Nhân tố chủ quan 25 2.1. Từ phía quản lý nhà nước 25 2.2. Nhận thức của chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với việc cấp GCN QSHNƠ &QSDĐƠ 28 Chương II Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyến sử dụng đất ở thuộc diện chiính sách trên địa bàn thành phố hà nội 30 i. Bối cảnh lịch sử và điều kiện tự nhiên của Thành phố Hà Nội liên quan đến sự hình thành của nhà ỏ chính sách 30 1.Bối cảnh lịch sử dẫn đến sự hình thành của nhà ở chính sách 30 2.Điều kiện tự nhiên 36 3.Điều kiện kinh tế xã hội 38 II.Tổng quan về tình hình quản lý và sử dụng. 40 1. Thực trạng về tình hình quản lý và sử dụng nhà ở trên địa bàn Hà nội 40 1.2.Trong thời kỳ bao cấp (từ 1954 đến 30 tháng 10 năm 1992) 43 1.2.Nhà ở trong thời kỳ đổi mới ( từ 1.11.1992 đến nay) 43 2. Thực trạng quản lý và sử dụng nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội 46 2.1.Quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý 46 2.1.1.Nhà vẵng chủ 47 2.1.2. Nhà công tư hợp doanh 47 2.1.3.Nhà cải tạo 48 2.1.4.Nhà người Hoa 48 2.2.Tình hình quản lý và sử dụng nhà ở chính sách 49 Thực trạng tình hình tranh chấp, khiếu nại 54 iii. Thực trạng công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách 58 1. Thực trạng của việc kê khai đăng ký 58 1.1.Đối tượng kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ 58 1.2.Tổ chức thực hiện việc kê khai đăng ký 59 2.Công tác kiểm tra trên hồ sơ để đôí chiếu với hồ sơ lưu trữ và thực địa 61 3.Thực trạng của việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ thuộc diện chính sách trên địa bàn thành phố Hà nội trong thời gian vừa qua 65 3.1.Cơ sở pháp lý 65 3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách 67 V. Đánh giá chung 72 1.Kết quả đạt được 72 2.Tồn tại và nguyên nhân 73 Chương III: Một số quan điểm, giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách trên điạ bàn thành phố Hà nội 75 I. Quan điểm và chủ trương 75 1.Quan điểm 75 1.1.Quan điểm chung 75 1.2.Quan điểm tôn trọng thực trạng và lịch sử 75 1.3.Quan điểm khẩn trương hoàn thành để ổn định đời sống cho người dân 77 1.4.Quan điểm hệ thống 78 1.5. Quan điểm thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận làm cơ sở để thúc đẩy thị trường bất động sản hình thành và phát triển. 79 Chủ trương của thành phố Hà nội ii. Những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ thuộc diện chính sách 81 1. Giải pháp về tổ chức thực hiện 81 2.Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý 82 3. Tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục tư tưởng 82 4. Giải pháp về thuế và phí 83 5.Giải pháp về tài chính và khoa học công nghệ 84 6. Giải pháp nhằm khắc phục các tồn tại của nhà chính sách 84 7.Một số kiến nghị 85 Kết luận 87 Tài liệu tham khảo…………………………………………………88 ._.