Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tại công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các toà nhà, công trình xây dựng ( theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 ). Do đó, bất động sản là nguồn tài sản lớn của các quốc gia trên thế giới nói chung, của mọi gia đình và cá nhân nói riêng. Các hoạt động của thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết quả định giá đáng tin cậy. Hiện nay, Việt Nam đang trên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực ào ạt tăng trưởng. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năng khi đầu tư vào bất động sản là rất lớn. Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chú trọng phát triển và đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, công tác định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển, vì vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp; điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của thị trường bất động sản. Bởi vậy, nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn. Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính ), là đơn vị đầu ngành trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Công tác định giá của công ty đã thu được nhiều thành tựu quan trọng với hơn 40.000 bất động sản được công ty định giá. Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động định giá của công ty vẫn còn tồn tại nhiều bất cập đòi hỏi cần được Nhà Nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá của công ty. Từ thực tế hoạt động định giá ở nước ta nói chung và quá trình nghiên cứu tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, em lấy tên đề tài chuyên đề tốt nghiệp là: “Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam ”. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động định giá tại công ty tập trung giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây: - Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản của công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam. - Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của cả nước nói chung. Đối tượng nghiên cứu Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các hoạt động như: định giá tài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của chuyên đề này tập trung vào hoạt động định giá bất động sản. Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá bất động sản, thực trạng hoạt động định giá tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của công ty. Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp phân tích, tổng hợp và xem xét những ưu điểm, hạn chế còn tồn tại trong công tác định giá bất động sản tại công ty dịch vụ và định giá tài chính Việt Nam từ đó đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại. Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung của chuyên đề được trình bày ở ba chương như sau: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản. Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính. Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam. Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thành của em tới thầy giáo GS. TSKH Lê Đình Thắng và toàn thể cán bộ nhân viên tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. HƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản 1.1. Bât động sản Theo điều 172 Bộ Luật Dân Sự quy định: “ tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền về tài sản. Trong đó các quyền về tài sản bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu cũng có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền lợi và lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó ” 1. Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể thống nhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 181 – Bộ Luật Dân Sự 1995: “ Bất động sản là những tài sản không thể di dời đuợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”2. 1.2. Khái niệm định giá bất động sản “ Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn ”3. Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Trong đó: - Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Mục đích sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của mảnh đất mà mình tiến hành định giá. - Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vào chi phí xây dựng, hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó. Do vậy, để ước tính giá trị của công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mục công trình , của từng bộ phận trong công trình…đồng thời phải tính đến cả các khoản khấu hao và các khoản giảm giá khác. 2. Đặc điểm của định giá bất động sản Đặc trưng của hoạt động định giá được quy định bởi đặc điểm của bất động sản. Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá tài sản thông thường. Định giá bất động sản có những đặc trưng cơ bản sau đây: - Bất động sản là loại hàng hoá cố định, không di dời được nên trong quá trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động sản toạ lạc. Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để nắm được diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những thông tin về thị trường bất động sản tại khu vực có bất động sản định giá toạ lạc. - Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độc nhất vô nhị, nên trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xác định chính xác giá trị của bất động sản. Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giá trị của bất động sản. - Khi định giá bất động sản ngoài việc tuân theo các kỹ thuật định giá còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất; các quyền, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất 3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản - Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản. Trong các giao dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động sản với mức giá cao hơn mức dự kiến. Ngược lại, người mua thường có xu hướng trả giá thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản. Do vậy, hoạt động định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua – bán trên thị trường diễn ra thuận lợi hơn. - Dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần được khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo. Hoạt động định giá góp phần xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng. - Xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Việc không nắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế. Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản được tính toán chính xác và thoả đáng hơn. - Xác định các khoản đền bù thiệt hại bất động sản Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng các công trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản bị thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn. Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản của họ thì việc xác định giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết. II. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bị chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá bất động sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Những nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt. Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây: 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất. 2. Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Như vậy, giá cả trên thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu đến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai. Khi phân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. 3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự đóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý. Nguyên tắc này cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ sự tham gia của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản. Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Trong quá trình đánh giá ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giá trị. Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá. 4. Nguyên tắc nhất quán Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó (cả địa điểm và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng). Trên thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại- dịch vụ… “ Nhất quán ” được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và mục đích đầu tư công trình. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lỗn với các mục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất. 5. Nguyên tắc cân đối Nguyên tắc cân đối chơ rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và quản lý đạt tới trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thu được từ chúng đạt ở mức cao nhất. 6. Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sản không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổi như: thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng ( hao mòn, lạc hậu…)…. Những thay đổi đó làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động. Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi người định giá ngoài việc hiểu rõ những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dự đoán được các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai. 7. Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, cung bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu ( cung không đáp ứng đủ cầu ) nên tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân. Các mảnh đất tuy không giống nhau nhưng chúng vẫn có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn. Nhà kinh doanh bất động sản cũng có thể chuyển từ thị trường bất động sản của địa phương này đến thị trường bất động sản của địa phương khác để đạt được mục đích của họ, đó là tối đa hoá lợi nhuận. Yếu tố cạnh tranh đóng vai trò quan trọng, nên khi định giá bất động sản cần phải xem xét đến nhân tố này. Nếu như bất động sản đang định giá nằm trong môi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị được hình thành trên thị trường. Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc quyền cao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản đó. 8.Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu ( nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu ). Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bất động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vào giá trị của bất động sản nói chung. 9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai. Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư. Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi nhuận ở trong tương lai. 10.Nguyên tắc ngoại ứng Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản. Sự tác động qua lại đó làm tăng hoặc giảm giá trị thực của bản thân bất động sản. Những bất động sản có giá trị thực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so với giá trị thực của chính nó. Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực cao nhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đa phần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực. 11.Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sản chủ thế có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường mở. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. III. PHUƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơ bản sau đây: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp đầu tư - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận Khi định giá, không có một phương pháp định giá nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Một phuơng pháp định giá bất động sản được đánh giá là phù hợp nhất khi những điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, chính xác, kịp thời và đầy đủ. 1.Phương pháp so sánh 1.1.Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giá bán của bất động sản so sánh. 1.2.Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ “ nguyên tắc thay thế ”, đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra một số tiền nếu người đó tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế. Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được. 1.3.Các bước tiến hành Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu theo các tiêu chí như: vị trí, môi trường, thông tin kỹ thuật: diện tích, hình thể, tuổi thọ, thời gian, các yếu tố pháp lý và quyền năng liên quan đến bất động sản và những ràng buộc khác. Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong khoảng thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu; Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập được để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất ( theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh ); Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điều chỉnh giá của bất động sản. Nguyên tắc điều chỉnh: lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh. Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lại; Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh. Có hai cách điều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ. Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu. Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường với động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, sẽ ước tính giá trị thị trường của bất động sản. 1.4.Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 1.4.1.Đối tượng Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp sau: - Những bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhóm cửa hiệu. - Đất trống. 1.4.2. Yêu cầu - Chất lượng của thông tin phải cao. Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào thông tin tìm được trong quá khứ, gây ra tình trạng dễ quên, nhầm lẫn, bỏ sót. Vì vậy, để đảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòi hỏi chất lượng của thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được. Từ đó cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sang lọc có hiệu quả và cập nhập. Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp sẽ khó đạt được độ chính xác cao mặc dù các đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt. 1.4.3.Hạn chế - Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng cứ mang tính chất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại. Do vậy, nếu thị trường biến động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp. - Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá chính xác. - Phuơng pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bất động sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Tại những nơi thị trường kém phát triển, lượng giao dịch ít, thông tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thì kết quả định giá sẽ có độ chính xác kém. 2.Phương pháp chi phí 2.1.Khái niệm Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa trên việc tính toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mòn hữu hình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất động sản đang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản. Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức sau: Giá bất động sản = Giá đất + ( Chi phí xây dựng - Giảm giá ). 2.2.Cơ sở lý luận Dựa trên “ nguyên tắc thay thế ”, phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành giả định rằng, giá trị của bất động sản mục tiêu có giá trị tương đương với chi phí tạo ra một bất động sản giống như vậy và coi đây là một vật thay thế. Vì vậy, khi có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. 2.3. Cách bước thực hiện Quá trình định giá theo phương pháp chi phí diễn ra trong 5 bước. Bước 1: Xác định, ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản. Coi mảnh đất đó đất trống. Giả định việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để tái tạo lại hoặc để thay thế những công trình hiện có trên mảnh đất. - Chi phí tái tạo công trình là chi phí để tái tạo tất cả các bộ phận như nguyên trạng của công trình hiện có ( không tính đến các yếu tố công năng và tính hữu dụng của nó ). - Chi phí thay thế là chi phí để tạo ra một công trình mới nhưng có công năng, tính hữu dụng tương đương với công trình cần định giá. Bước 3: Xác định tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên đất, xem xét tất cả mọi nguyên nhân gây ra sự mất giá này. Có ba phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình đó là: - Phương pháp kỹ thuật: tính chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảo sát sự thay đổi và suy giảm kỹ thuật của công trình. - Phương pháp thị trường: thông qua việc so sánh, tính toán các tỉ lệ giảm giá của các bất động sản tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỷ lệ giảm giá cho bất động sản mục tiêu. - Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình. Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có giá trị hiện tại trên mặt đất. Giá trị công trình = Chi phí thay thế; Chi phí tái tạo - Tổng giảm giá tích luỹ công trình Bước 5: Tính chi phí giảm giá của các công trình phụ trợ nếu các công trình đó đi kèm theo công trình chính. Bước 6: Tính giá trị của bất động sản. Giá trị của bất động sản = Giá đất + Giá trị Còn lại + Giá trị các công trình phụ trợ 2.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 2.4.1. Đối tượng Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho mục đích định giá bất động sản để tính thuế, thuế suất theo giá trị và vị trí của nó. Đôi khi phương pháp này còn được sử dụng trong định giá để đền bù khi bất động sản bắt buộc phải thu hồi.Ví dụ do mở đường phải dỡ bỏ ngôi nhà nằm trên phần diện tích con đường đi qua theo quy hoạch. Đối với các bất động sản không tạo ra các nguồn thu nhập hoặc các bất động sản đặc thù nên không có những giao dịch tương tự để so sánh, ví dụ như những công trình công cộng: trường học, bệnh viện, …thì phương pháp chi phí sẽ là phương pháp định giá chính được áp dụng. Việc định giá bất động sản theo phương pháp này thường được dùng để đối chiếu với kết quả định giá theo phương pháp khác. 2.4.2. Yêu cầu Phuơng pháp giá thành căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị bất động sản, vì thế để kết quả định giá có độ chính xác cao, thì việc xác định, tính toán chi phí một các chính xác là một yêu cầu không thể thiếu được đối với phương pháp này. Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá, đó là phải nắm vững được những quy định hiện hành về đơn giá xây dựng; đồng thời cũng phải tìm hiểu thêm giá trị thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp này cần phân biệt giữa giá đất và giá trị công trình trên đất, bởi vì chỉ có công trình trên đất mới bị khấu hao. Mặt khác, không thể dùng phương pháp chi phí để xác định giá đất, do vậy để tính được giá trị mảnh đất thì phải dùng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp so sánh. 2.4.3. Hạn chế Cũng như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí cũng sử dụng những dữ liệu thị trường để làm căn cứ định giá, nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi phí. Chi phí nói chung không tạo ra giá trị, không bằng với giá trị nên nó chi phí không phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản. Phương pháp chi phí sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính số tiền giảm giá nhiều khi vẫn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá. Trên thực tế, vẫn chưa có một phương pháp thống nhất để tích tổng giảm giá tích luỹ. Phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm. 3. Phương pháp thu nhập 3.1. Khái niệm Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hoá hay phương pháp đầu tư) là phương pháp định giá bất động sản dựa vào tổng nguồn thu nhập mang lại từ bất động sản đó trong suốt thời gian khai thác, sử dụng. Bản chất của phương pháp này là tiến hành chuyển hoá các luồng thu nhập tương lai về hiện tại để xác định giá trị của vốn đầu tư, đó cũng là giá trị của bất động sản. 3.2. Cơ sở lý luận Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa vào nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản phụ thuộc vào giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể thu được từ bất động sản đó. Như vậy, có thể xác định được giá trị của một bất động sản nếu biết trước thu nhập hàng năm được tạo ra từ bất động sản đó. 3.3. Kỹ thuật định giá Phương pháp vốn hoá có hai phương pháp đó là: phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp vốn hoá lợi tức ( phương pháp chiết khấu ). - Phuơng pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành trị số giá trị thông qua một bước trực tiếp đó là chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp. G = NOI Ro Trong đó: G: Giá trị bất động sản. NOI: Thu nhập hoạt động ròng. Ro: Tỷ lệ vốn hoá Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản sở hữu vĩnh viễn ( cho thu nhập ổn định hàng năm ). - Phương pháp vốn hoá lợi tức: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức thích hợp. Phương pháp này áp dụng để định giá đối với những bất động sản có thu nhập không đều, thời gian có giới hạn. 3.4. Các bước tiến hành Bước 1: Tính tổng nguồn thu nhập mang lại từ bất động sản. Bước 2: Tính các chi phí bỏ ra để có được nguồn thu nhập đó. Bước 3: Tính thu nhập ròng. Thu nhập ròng = Thu nhập – Chi phí - Thuế. Bước 4: Xác định hệ số vốn hoá. Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần định giá. 3.5. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 3.5.1. Đối tượng - Phương pháp vốn hoá được áp dụng rộng rãi đối với những bất động sản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. - Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng. - Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận. 3.5.2. Hạn chế Một trong những hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính giá trị bất động sản đòi hỏi phải có độ chính xác cao, trong khi đó việc xác định chúng lại tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Việc dự báo nhiều khi không chính xác do không thể dự báo trước được những biến động, những rủi ro có thể xảy ra; điều này làm cho độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Tuy vậy, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp định giá khác để tính toán. Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai. Ngoài ra, kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của tham số tính toán cũng là một hạn chế của phương pháp này. 4. Phương pháp thặng dư 4.1.Khái niệm Phương pháp thặng dư ( phương pháp phát triển lý thuyết ) là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách phát triển đa dạng bất động sản thành nhiều công trình, đạt được mục tiêu phát triển cao nhất, tốt nhất và sẽ tương ứng một giá trị của công ._.trình cao nhất. Sau khi trừ đi chi phí đầu tư, phát triển có được giá trị của bất động sản. Giá trị còn lại = Giá trị công trình sau khi phát triển – Chi phí phát triển. 4.2.Cơ sở lý luận Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ các nguyên tắc định giá. Tuy nhiên, nguyên tắc đóng góp giữ vai trò quan trọng nhất. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở của sự có mặt hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. 4.3. Các bước tiến hành Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mục tiêu có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Thông qua phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hoá ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển. Chi phí phát triển bao gồm: chi phí thu dọn địa điểm, chi phí chuyên môn, chi phí bán và cho thuê bất động sản, chi phí vốn và chi phí khác. Bước 4: Xác định giá trị còn lại. Giá trị = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển. Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu. Giá đất = Giá trị còn lại – Chi phí pháp lý - Thuế - Chi phí tài chính của đất - Lợi nhuận liên quan đến đất. 4.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 4.4.1. Đối tượng Phương pháp thặng dư được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá khả năng và các cơ hội đầu tư vào bất động sản ( nghĩa là, phương pháp này được sử dụng để định giá những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển). Ngoài ra, nó còn được sử dụng khi các phương pháp định giá khác không thực hiện được đầy đủ và hoàn chỉnh. 4.4.2. Yêu cầu Khi sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi người định giá phải xem xét và quyết định hình thức sử dụng cao nhất, tốt nhất để tăng giá trị một bất động sản, dự báo giá trị của bất động sản sau khi nó hoàn thành. Đây là một công việc hết sức khó khăn và để thực hiện công việc đó người định giá phải có kiến thức - kỹ năng và kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. 4.4.3. Hạn chế Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất cuả bất động sản đang tồn tại. Những ước tính về chi phí bán và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. Phương pháp này tính đến kỳ vọng tương lai nhưng lại không tính đến giá trị thời gian của tiền nên đã giả định tất cả các dòng tiền đều xảy ra tại một thời điểm. Với những hạn chế trên, phương pháp thặng dư thường bị phê phán là không gọn và chứa đựng nhiều biến số. 5. Phương pháp lợi nhuận 5.1. Khái niệm Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản, trừ đi các khoản chi phí hoạt động kinh doanh còn lại một khoản dư ra là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư. 5.2. Cơ sở lý luận Phương pháp lợi nhuận được xây dựng chủ yếu dựa vào giả thiết: tự bản thân bất động sản cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợi nhuận thu được của người kinh doanh, từ đó tạo nên giá trị của bất động sản. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan trọng của phương pháp lợi nhuận. 5.3. Các bước tiến hành Bước 1: Xác định tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh mang lại liên quan đến bất động sản. Bước 2: Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra thu nhập. Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ vào kinh doanh. Tiền thưởng của người kinh doanh và những rủi ro và tháo vát mà người này có. Bước 4: Lấy tổng thu nhập từ kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động kinh doanh trừ đi trả lãi tiền vốn của người kinh doanh và trừ đi tiền thưởng. Phần còn lại được coi là hợp lý. 5.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 5.4.1. Đối tượng Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp không thể áp dụng được phương so sánh và có mức độ độc quyền nhất định về bất động sản. Độc quyền này có thể do luật pháp quy định (độc quyền hợp pháp ): pháp luật nghiêm cấm phát triển, xây dựng bất động sản ở một khu vực nhất định. Hoặc độc quyền tự nhiên: do sự cản trở của điều kiện tự nhiên, con người không thể xây dựng được. 5.4.2. Yêu cầu Số liệu thu thập về chi phí, doanh thu là số liệu thực, được lấy từ sổ sách. Phải xem xét qua thời gian để tính ra các yếu tố không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác thường. Việc xác định lợi nhuận định mức của người kinh doanh, lợi nhuận sử dụng vốn cho người kinh doanh cũng như hệ số vốn hoá phải căn cứ vào các số liệu thực tế của hoạt động kinh doanh đó trong vùng hoặc công trình bất động sản tương tự. Hạn chế Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của bất động sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việc chăm chỉ, cũng như là tài năng của người vận hành bất động sản đó. Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Một hạn chế khác của phương pháp này, đó là: đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này. IV. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự,chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ. Một quy trình thẩm định bao gồm 6 bước, cụ thể là các bước sau: Bước 1: Xác định vấn đề; Đây là bước đầu tiên của quy trình định giá, nó là căn cứ để người định giá lên kế hoạch một cách chi tiết, cụ thể. Trong bước này ta cần giải quyết những vấn đề sau: Nhận dạng về bất động sản cần định giá: địa chỉ, diện tích, hình thể…. Xác định các quyền của bất động sản: quyền sở hữu toàn phần, quyền sở hữu bộ phận. Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu của việc định giá. Xác định loại giá trị nào cần được định giá: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm hay giá trị thế chấp….. Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá. Bước 2: Lập kế hoạch định giá; Để xây dựng nên kế hoạch, người định giá cần phải thực hiện các công việc sau: Xác định các yếu tố cần nhận biết, để từ đó biết được những gì đã có và những gì chưa có. Nhận biết về các nguồn thông tin cần thiết: thông tin về bất động sản so sánh, thông tin về thị trường…… Lập chương trình nghiên cứu, bao gồm: Xác định các bước thu thập và phân tích số liệu; Phân biệt những công việc nào có thể uỷ nhiệm. Xây dựng đề cương của báo cáo định giá Bước 3: Thu thập tài liệu; Nhằm thu thập được đầy đủ các thông tin cần thiết, người định giá phải xác định được những thông tin nào là chủ yếu và thông tin nào là thứ yếu. Các thông tin cần thu thập bao gồm: Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế, xã hội, môi trường, các chính sách của chính phủ đối với vùng đó. Thông tin cụ thể: Thông tin cụ thể về bất động sản cần định giá và bất động sản so sánh. Số liệu về cung - cầu cạnh tranh trên thị trường. Bước 4: Phân tích tài liệu; Căn cứ vào những nguồn thông tin thu thập được, người định giá tiến hành các loại phân tích sau: - Phân tích thị trường: Phải xác định những lực lượng thị trường nào có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đang là đối tượng của hoạt động định giá. - Phân tích tài sản: quá trình phân tích tài sản phải bao gồm các yếu tố sau: việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của đất và công trình trên đất; những đặc điểm có thể so sánh được. Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá; Từ kết quả của những phân tích trên sẽ lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng. Khi lựa chọn, định giá viên cũng cần phải cân nhắc sự hợp lý, ưu điểm cũng như hạn chế của mỗi phương pháp. Đồng thời cũng phải căn nhắc tới kiểu loại, thuộc tính của bất động sản và mục đích của định giá. Bước 6: Báo cáo định giá; Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của công việc định giá. Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc nhiều vào bản chất, mục đích của hoạt động định giá. Kết quả định giá thường được trình bày trong một báo cáo định giá với các nội dung chính sau: - Mục đích của công việc định giá bất động sản - Miêu tả chính xác bất động sản được định giá - Thời gian ước tính giá tri - Số liệu minh hoạ và phân tích. - Những điều kiện hạn chế. Trong một báo cáo, người định giá thận trọng người định giá thận trọng phải trình bày những điều kiện hạn chế của kết quả định giá do thông tin thị trường hay do ảnh hưởng của những yếu tố khác. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM I. KHÁI QUÁT NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 1. Quá trình hình thành và phát triển của công Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tài chính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính. Trung tâm thẩm định giá được thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban Vật Giá Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998. Trung tâm là đơn vị đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam. Từ tháng 8 năm 2003, Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài chính và được đổi tên như hiện nay. Trung tâm hoạt động theo Quyết định số 38/2004/QĐ-BTC ngày 16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm Thẩm định giá. Ngày 06/9/2007 Bộ trưởng tài chính ký quyết định số 3004/ QĐ – BTC Phê duyện phương án chuyển Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công ty Định gía và Dịch vụ tài chính Việt Nam, hoạt động theo Luật Doanh Nghiệp. Tại các khu vực miền Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc Công ty đều có các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó. Hiện nay, Công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác. Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban chấp hành của hội thẩm định giá Việt Nam, đồng thời cũng là thành viên của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất lượng quốc tế của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ. HéÞ ®ång qu¶n trÞ 2.1. Cơ cấu tổ chức. Ban kiÓm so¸t Tæng gi¸m ®èc Phã tæng gi¸m ®èc Phã tæng gi¸m ®èc Phã tæng gi¸m ®èc Trung t©m ®Êu gi¸ C¸c phßng kh¸c Phßng nghiÖp vô 3 Phßng nghiÖp vô 1 Phßng nghiÖp vô 2 Phßng tµi chÝnh kÕ to¸n V¨n phßng C¸c chi nh¸nh C¸c v¨n phßng ®¹i diÖn 2.2. Chức năng nhiệm vụ - Kinh doanh dịch vụ: + Định giá các tài sản, bất động sản, động sản và các dự án đầu tư của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. + Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh. + Xác định giá trị doanh nghiệp. + Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng. + Môi giới kinh doanh tài sản: động sản, bất động sản và doanh nghiệp. + Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh của công ty như: kinh tế thị trường, giá cả….bằng Tiếng việt và tiếng nước ngoài theo quy định của pháp luật. + Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và tiêu dùng. Tư vấn + Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá. + Tư vấn đầu tư, mua – bán doanh nghiệp + Tư vấn đấu giá tài sản + Tư vấn Marketing. - Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật cho phép. II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 1. Hoạt động định giá của công ty 1.1. Mục đích định giá Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính là công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá và định giá bất động sản là hoạt động phát triển mạnh nhất trong công ty. Công ty là đơn vị đầu tiên trong cả nước cung cấp dịch vụ định giá bất động sản cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân với các mục đích sau: - Cổ phần hoá, mua bán doanh nghiệp; - Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp; - Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng; - Xử lý tài sản trong các vụ án; - Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước….. 1.2. Loại tài sản định giá Công ty định giá hầu hết các loại bất động sản như: Quyền sử dụng đất; khu đất dự án; nhà ở; nhà xưởng; trung tâm thương mại cao ốc văn phòng; chung cư; trang trại…. 1.3. Tiêu chuẩn định giá bất động sản của công ty Tiêu chuẩn định giá của công ty tuân thủ theo tiêu chuẩn định giá của Việt Nam. Cụ thể là những tiêu chuẩn sau: Cơ sở định giá: “ giá trị thị trường ” Theo quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “ Giá trị thị trường của một bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường ”. - Nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc thay thế. 1.4. Phương pháp định giá được lựa chọn Độ chính xác của một kết quả định giá không những phụ thuộc vào thông tin, dữ liệu mà còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của định giá viên, trong đó việc lựa chọn sử dụng phương pháp định giá bất động sản: nếu người định giá lựa chọn được phương pháp phù hợp với bất động sản sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá; và ngược lại sẽ làm cho kết quả định giá trở nên kém chuẩn xác. Tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, các chuyên viên định giá thường sử dụng kết hợp các phương pháp định giá sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp vốn hoá. Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để xác định giá trị của quyền sử dụng đất. Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà nhỏ thông dụng, bản chất của phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa hai phương pháp: phương pháp để ước tính giá trị của đất, phương pháp chi phí để tính giá trị của nhà. Còn phương pháp vốn hoá thưòng được sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để định giá những bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển. 1.5. Quy trình định giá bất động sản của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Tiếp nhận yêu cầu Phân tích yêu cầu Triển khai thẩm định Lựa chọn phương pháp Thu thập thông tin Kết quả sơ bộ Trình lãnh đạo duyệt Phát hành chứng thư Phản hồi, tiếp nhận ý kiến khách hàng Bộ phận đảm bảo chất lượng Ý kiến chuyên gia Tài liệu pháp lý Ngân hàng dữ liệu Kết thúc 2.Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tại công ty Sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản, nó góp phần làm minh bạch hoá các hoạt động trên thị trường bất động sản. Do nó là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ có ảnh hưởng lớn tới hoạt động định giá. Nếu thị trường sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh; ngược lại nếu thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định giá, nó làm cho hoạt động định giá của Công ty nói riêng, của các doanh nghiệp định giá nói chung trở nên khó khăn. - Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh…. liên quan đến hoạt động định giá. Cụ thể như: + Pháp lệnh giá số 40/2002/ PL – UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế; + Nghị định số 170/ 2003/ NĐ – CP ngày 25 tháng 11 năm 2003 quy định cụ thể việc thực hiện một số điều trong pháp lệnh giá số 40/2002/ PL – UBTVQH; + Quyết định số 21/2004/ QĐ – BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá; Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đó đều là cơ sở, là nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản. Bên cạnh mặt tích cực đó thì vẫn còn tồn tại hạn chế những mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến định giá bất động sản, từ đó cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản: làm cho nó phát triển không ổn định và còn mang tính tự phát. Nhân tố xuất từ phía khách hàng Đây là một nhân tố có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản của công ty. Nếu khách hàng có tâm lý chờ giá bất động sản hạ xuống, hoạt động định giá bất động sản của công ty sẽ diễn ra lẻ tẻ. Ngoài ra, trong quá trình khách hàng cung cấp thông tin cho phía công ty, nếu thông tin họ đưa ra không chính xác thì sẽ làm người định giá tốn nhiều thời gian và công sức trong việc kiểm tra lại thông tin mà khách hàng đưa ra. Điều đó, cũng đồng nghĩa với việc làm cho năng suất làm việc của người định giá bị giảm sút, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động định giá bất động sản của công ty. Nhân tố bên trong công ty Yếu tố bên trong công ty bao gồm: đội ngũ nhân viên, cơ cấu tổ chức, cơ sở vật chất, cơ cấu tổ chức, hoạt động marketing…..Tất cả những yếu tố này đều có ảnh hưởng đến hoạt động định giá: nếu các yếu tố này được tổ chức, thực hiện tốt thì sẽ thúc đẩy hoạt động định giá của công ty phát triển sôi động; và ngược lại nếu không được thực hiện tốt thì nó sẽ kìm hãm, gây khó khăn cho hoạt động của công ty. 3. Phương thức định giá bất động sản thực tế tại công ty Phương thức tiến hành định giá bất động sản trên thực tế của công ty được trình bày thông qua 2 hợp đồng định giá thực tế của công ty: - Một là, hợp đồng định giá quyền sử dụng đất tại 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội ( bất động sản 1 ). - Hai là, hợp đồng định gía bất động sản tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội ( bất động sản 2 ). 3.1. Tiếp nhận và phân tích yêu cầu Sau khi tiếp nhận yêu cầu, công ty tiến hành nghiên cứu, phân tích tài liệu về bất động sản do khách hàng cung cấp và xác định cơ sở định giá. Cụ thể: Đối với bất động sản 1 - Khách hàng đề nghị định giá: Nguyễn Văn Trung. - Mục đích định giá: Kết quả định giá là cơ sở để chuyển quyền sử dụng đất. - Thời điểm định giá: 8/2006 - Căn cứ định giá: Căn cứ vào các văn bản hiện hành của Nhà Nước về định giá: + Pháp lệnh Giá số 40/ 2002/ PL – UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002. + Nghị định số 170/ 2003/ NĐ – CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh giá. + Thông tư số 15/ 2004/ TT – BTC ngày 9/03/ 2004 hướng dẫn thực hiện nghị định số 25/12/2003 của Chính Phủ. + Quyết định số 24/2005/ QĐ – BTC của Bộ Tài Chính ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. + Nghị định số 188/2004/ NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. + Thông tư số 114/2004/ TT – BTC về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/ 2004 / NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ. + Các hồ sơ giấy tờ liên quan tới mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu và dựa vào thông tin thu thập được từ quá trình khảo sát thực tế. - Cơ sở định giá: Cơ sở giá trị thị trường của bất động sản. - Nguyên tắc định giá: Cần tuân thủ hai nguyên tắc cơ bản, đó là: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất và nguyên tắc cung - cầu. Đối với bất động sản 2 - Khách hàng: Trần Thị Trang - Mục đích định giá: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Thời điểm định giá: 1/ 2008 - Căn cứ định giá: + Căn cứ vào các văn bản hiện hành của Nhà nước về định giá ( giống với bất động sản 1 ) + Các hồ sơ giấy tờ liên quan đến bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội. - Cơ sở định giá: Cơ sở giá trị thị trường của bất động sản. - Nguyên tắc định giá: Nguyên tắc cung - cầu. 3.2. Khảo sát hiện trạng bất động sản mục tiêu Công việc khảo sát được tiến hành ngay tại thực địa: nhân viên định giá phối hợp với chủ sở hữu hoặc người đại diện của khách hàng tiến hành kiểm tra bất động sản tại thực địa. Mục đích của công việc này nhằm kiểm tra độ chính xác của những thông tin mà khách hàng cung cấp cho công ty. Trong quá trình khảo sát, người định giá phải ghi chép lại những thông tin thu thập được. Các nội dung cần khảo sát là: - Về mặt pháp lý: Thông qua những giấy tờ pháp lý của bất động sản và của chủ sở hữu công ty sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của bất động sản mục tiêu. Những giấy tờ này là do khách hàng cung cấp cho công ty khi họ đến yêu cầu công ty định giá bất động sản. Bất động sản 1 Bất động sản 2 Căn cứ - Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1010211698 do UBND TP. Hà Nội cấp ngày 15/08/2005. - Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số AB753926 do UBND quận Ba Đình cấp ngày 22/08/2005. Đặc điểm pháp lý - Bất động sản nằm tại số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. - Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng - Bất động sản 1 đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp. - Bất động sản nằm tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy Liễu Giai Ba Đình Hà Nội. - Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng Trần Thị Trang - Bất động sản 2 đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp. Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Xác định hiện trạng của bất động sản mục tiêu: + Đối với bất động sản 1: - Vị trí: Vị trí số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. Lô đất nằm ở ngã tư, trên hai mặt đường Lê Phụng Hiểu và Lý Thái Tổ. Mật độ xe lưu thông trên tuyến đường Lê Phụng Hiểu ở mức trung bình, mật động xe lưu thông trên tuyến đường Lý Thái Tổ ở mức thấp. Mảnh đất nằm gần trung tâm tài chính thương mại, văn hoá của Hà nội; nằm cách trụ sở ngân hàng Nhà nước Việt Nam hơn 200m; cách nhà hát lớn và khu phố Tràng Tiền gần 350m. - Ranh giới: + Hướng Đông Nam: là trụ sở của Hội nhà báo Việt Nam và câu lạc bộ báo chí + Hướng Đông: tiếp giáp đại sứ quán Italy; đối diện bên kia đường Lê Phụng Hiểu là khu biệt thự cho thuê để làm nhà ở cho cán bộ nhân viên ngoại giao nước ngoài. + Hướng Tây Bắc: tiếp giáp với đường Lê Phụng Hiểu với mặt tiền là 31.5m trong đó có 3.3 m là ngõ. + Hướng Tây Nam : tiếp giáp với đường Lý Thái Tổ với mặt tiền 25m. Lý Thái Tổ là đoạn đường 1 chiều với hướng Đông Nam – Tây Bắc. - Tổng diện tích: 800 m2, trong đó chỉ có 631.4 m2 là có giá trị sử dụng vào mục đích kinh doanh. - Mục đích sử dụng: Tại thời điểm định giá, mảnh đất đang được sử dụng với mục đích kinh doanh làm nhà hàng ăn nhanh và cà phê. + Đối với bất động sản số 2: - Vị trí: Vị trí nhà số 3, dãy A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội. - Bất động sản 2 có diện tích đất là 24,51m2; chiều rộng: 3,17m và chiều sâu: 7,73m. Là đất thổ cư được sử dụng với mục đích để ở lâu dài. Trên mảnh đất là ngôi nhà 5 tầng.Tầng 1 của bất động sản 2 là một phòng bếp và phòng ăn. Trên tầng 2 là có một phòng khách và một phòng vệ sinh; 2 phòng ngủ trên tầng 3; 1 phòng ngủ và 1 nhà kho ở trên tầng 4. Kết cấu của căn hộ là tường gạch, sàn bê tông cốt thép, Bất động sản định giá được xây dựng hoàn thành vào năm 2002, với diện tích sàn xây dựng là 24.51m2; tổng diện tích xây dựng: Hệ thống cấp điện là hệ thống điện sinh hoạt của thành phố; hệ thống cấp nước là hệ thống cấp nước sạch thành phố. Về hệ thống thông tin liên lạc: điện thoại di động, cố định, truyền hình cáp hoạt động tốt. 3.3. Lựa chọn phương pháp định giá - Đối với bất động sản số 1: Qua quá trình khảo sát thực trạng lô đất, chuyên viên định giá nhận thấy trong phạm vi xung quanh lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có rất nhiều toà cao ốc văn phòng cho thuê. Chẳng hạn như: Toà nhà trụ sở của Hội báo chí Việt Nam và câu lạc bộ báo chí tại 59A – Lý Thái Tổ; Toà nhà cao 7 tầng tại 63A – Lý Thái Tổ. .….Xuất phát từ đặc điểm này, chuyên viên định giá Nguyễn Thị Minh Phương cho rằng trong quá trình ước tính giá trị lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu phải tính đến cả giá trị tiềm năng của mảnh đất đó. Nếu chỉ đơn thuần sử dụng phương pháp so sánh sẽ không ước tính được chính xác giá trị mảnh đất. Vì vậy, chuyên viên định giá quyết định sử dụng kết hợp cả hai phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá. - Đối với bất động sản số 2: Bất động sản 2 là nhà ở riêng lẻ (bao gồm có đất và công trình trên đất), do vậy chuyên viên định giá áp dụng kết hợp 2 phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh được sử dụng để ước tính giá trị của quyền sử dụng đất, còn phương pháp chi phí áp dụng tính giá trị còn lại của công trình trên mảnh đất. 3.4. Thu thập, phân tích thông tin cần thiết và tiến hành định giá 3.4.1. Bất động sản số 1 Phương pháp so sánh - Chuyên viên định giá tiến hành thu thập các giao dịch bất động sản trên địa bàn trong khoảng thời gian gần đây và đã lựa chọn ra 5 bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá. Thể hiện trong bảng sau: Bảng 1: Thông tin của các bất động sản so sánh Nội dung SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Địa chỉ Số 20 Lò Sũ, Hoàn Kiếm Số 1A Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm Số 13 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm Số 36 Trần Nhân Tông, Hai Bà Trưng Số 38 Hàm Long Hoàn Kiếm Nguồn thông tin Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Diện tích 210m2 94.5m2 180m2 235m2 150n2 Pháp lý SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC Mặt tiền 6m 5m 4.5m 6m 5.5m Giá đã bán 145 trđ/m2 270trđ/m2 120trđ/m2 150trđ/m2 110trđ/m2 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Xây dựng một bất động sản chuẩn có những đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá để làm cơ sở cho việc điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản mục tiêu. Đặc điểm của bất động sản chuẩn được giả định như sau: + Bất động sản chuẩn là loại đất thổ cư, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. + Quy mô khoảng từ 100 m2 đến 120 m2 ( căn cứ vào quy định của UBND Tp. Hà Nội về hạn mức đất ở tối đa đối với khu vực đô thị ). + Mặt tiền khoảng 6m đường một chiều. - Các bước điều chỉnh. - Điều chỉnh lần 1: Điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản chuẩn. Bảng 2: Tỷ lệ điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản chuẩn Chỉ tiêu SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Vị trí 0% - 20% +20% +5% +5% Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0% Lợi thế kinh doanh - 5% - 20% +5% - 5% +5% Môi trường sống +5% +5% +3% 0% 0% Mặt tiền 0% +5% +7.5% 0% +2.5% Giao thông +5% -10% 0% -5% 0% Tổng điều chỉnh +5% -40% +35.5% -5% +12.5% Giá bán 145% 270% 120% 150% 110% Giá bán điều chỉnh 152.25 162.00 162.6 142.5 133.75 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Nguyên tắc điều chỉnh: Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố kém hơn bất động sản chuẩn thì phải điều chỉnh tăng bất động sản so sánh lên; ngược lại thì điều chỉnh giảm bất động sản so sánh xuống ( tỷ lệ điều chỉnh này chủ yếu dựa trên nhận xét chủ quan của chuyên viên định giá ). - Điều chỉnh lần 2: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản định giá về mật độ xây dựng. + Xác định mật độ xây dựng: Qua tìm hiểu thực tế đối với toà nhà đang xây dựng tại số 1 Lê Phụng Hiểu được biết: Nhà nước đã cấp phép xây dựng với mật độ 80%. Vì vậy, chuyên viên định giá cũng áp dụng mật độ xây dựng 80% đối với mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu. + Bất động sản định giá có tổng diện tích thực tế là 800m2; trong đó diện tích có thể sử dụng là 631.4m2; diện tích xây dựng được phép là : 80% x 800m2 = 640m2. Do phần chênh lệch giữa diện tích xây dựng được phép với diện tích sử dụng thực tế là không nhiều. Nên chuyên viên định giá sẽ không tiến hành điều chỉnh giảm giá theo mật độ xây dựng mà sử dụng phần diện tích thực tế để tính giá trị của mảnh đất ( thực hiện theo quy định của trung tâm thẩm định giá - bộ tài chính ). - Điều chỉnh lần 3: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản định giá về kích thước, hình dạng, quy mô của thửa đất. Do lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có quy mô diện tích là khá lớn nên để thuận tiện cho việc ước tính giá trị, chuyên viên định giá chia mảnh đất ra thành hai phần: lô đất A và lô đất B. + Lô đất A có đặc điểm: Mặt tiền giáp với đường Lý Thái Tổ: 25m; chiều sâu: 20m; tổng diện tích là: 25 x 20 = 500m2. Chuyên viên định giá lấy mức giá bằng 100% mức giá của đường Lý Thái Tổ. Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất A: 500m2 x 150 trđ/ m2 = 75000trđ. + Lô đất B có đặc điểm: mặt tiền rộng, các cạnh phía trong thụt vào nên sẽ lấy bằng mức giá đường Lê Phụng Hiểu Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất B 131.4 m2 x 130 trđ/m2 = 17.082 trđ. Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu là: 75.000 + 17.082 = 92.082trđ. Phương pháp đầu tư Để định giá theo phương pháp đầu tư, cần phải xác định “ sử dụng cao nhất, tốt nhất” của mảnh đất. Tại thời điểm định giá, chuyên viên giả định rằng: sử dụng mảnh đất để đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê là “ sử dụng cao nhất, tốt nhất” đối với mảnh đất đó. Trên cơ sở đó, định giá viên đưa ra các yếu tố về toà nhà giả định bao gồm: - Quy mô xây dựng: Giả định sẽ xây 8 tầng và 1 tầng hầm để xe.Tầng 1: 420m2; tầng 2 đến tầng 8 là 2.940m2. - Chi phí xây dựng toà nhà: Để xác đinh chi phí xây dựng toàn bộ toà nhà, định giá viên tiến hành khảo giá vật liệu xây dựng trên địa bàn Hà Nội vào thời điểm tháng 6/2006. Đồng thời cũng tham khảo thông tin từ Viện Kinh Tế Xây Dựng - Bộ Xây Dựng, từ đó xác định suất đầu tư xây dựng đối với toà nhà giả định là 9.000.000 đồng / m2. Tổng chi phí đầu tư xây dựng toà nhà là: 631.4 x 9.000.000 đồng/ m2 x 9 tầng = 51.143.400.000 đồng - Mức giá thuê. + Giá cho thuê tầng 1. Để xác định mức giá cho thuê đối với tầng 1, người định giá đã Tham khảo giá cho thuê đối với tầng trệt của các toà nhà tương tự trong khu vực. Tên toà nhà Địa chỉ Giá cho._.