Giải pháp chủ yếu đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư tại Hà Nội

hành kịp thời, đúng hướng; nhiều dự án đầu tư xây dựng đã được triển khai đúng tiến độ và hiệu quả; đã tích cực động viên cộng đồng dân cư, các thành phần kinh tế tham gia xây dựng Thủ đô. Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân khác nhau, công tác xây dựng và quản lý đô thị chưa đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển Thủ đô. Một trong những vấn đề còn nhiều vướng mắc: đó là công tác giải phóng mặt bằng. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phức tạp mang tính chất kinh tế, xã hội tổng hợp, được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai mà còn thể hiện các mối quan hệ về chính sách, xã hội. Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phố đã quan tâm chỉ đạo các cấp, các ngành thực hiện có hiểu quả các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội Thủ đô.Đại bộ phận nhân dân trong khu vực thu hồi đất đồng tình, tự giác thực hiện các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, một số người còn vì lợi ích chung đã chịu một phần thiệt thòi, giúp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng của Thành phố còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô. Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội, mất nhiều thời gian và công sức giải quyết. Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phải thay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề tâm lý, xã hội khác. Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác GPMB phục vụ đầu tư xây dựng, thì tái tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo lập sự cân bằng mới cho họ có được cuộc sống như cũ( hoặc cao hơn), cũng là yêu cầu hết sức cấp thiết hiện nay. Đề tài “Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội” nhằm giải quyết các đòi hỏi khách quan cũng như tính cấp thiết của vấn đề đặt ra. Mục tiêu của đề tài. Thông qua việc khảo sát, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn trong những năm qua, đề tài tập trung nghiên cứu xây dựng các giải pháp chủ yếu đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tạo lập và ổn định đời sống người dân trong diện di dời, góp phần xây dựng Thủ đô văn minh, giàu đẹp theo định hướng và quy hoạch phát triển. Phạm vi, nội dung nghiên cứu của đề tài. - Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội, và đề xuất cơ chế chính sách áp dụng đối với tất cả các dự án đầu tư phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn, chủ yếu là các dự án mang tính công cộng (dự án cải tạo, xây dựng hạ tầng đô thị, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án phục vụ sản xuất kinh doanh…) - Đề xuất những giải pháp để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng phục vụ đầu tư xây dựng ở Thủ đô Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu. Đề tài sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, các phương pháp thống kê, phân tích và điều tra xã hội học, phương pháp dự báo phương pháp chuyên gia và một số phương pháp khác để nghiên cứu và giải quyết các vấn đề đặt ra; quán triệt các quan điểm đổi mới và đường lối phát triển kinh tế, xã hội của Đảng. ý nghĩa của đề tài. Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, đề ra định hướng và các giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và ổn định đời sống người dân trong diện di dời trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Để giúp em hoàn thành Luận văn này em xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Ngô Đức Cát, Cử nhân Hoàng Thị Hằng phó Phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội cùng các thầy cô giáo ở Trung tâm địa chính và kinh doanh bất động sản. Kết cấu của đề tài. Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, đề tài được kết cấu thành 3 chương: Chương 1: Giải phóng mặt bằng- khâu quan trọng hàng đầu trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Chương 2: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà nội. Chương I Giải phóng mặt bằng - khâu quan trọng hàng đầu trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư. * Định nghĩa dự án đầu tư Dự án là tập hợp một số giải pháp nhằm đật được mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu. Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng nhất. Theo Nghị định 52/1999/NĐ- CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng thì dự án đầu tư được định nghĩa như sau: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng và cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. * Phân loại dự án đầu tư: + Tuỳ theo tính chất của dự án và quy mô đầu tư, dự án đầu tư trong nước được phân loại thành 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý. + Đối với các dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần(hoặc tiểu dự án) trong đó nếu từng dự án thành phần(hoặc tiểu dự án) có thể độc lập vận hành, khai thác và thực hiện theo phân kỳ đầu tư được ghi trong văn bản phê duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của người có thẩm quyền thì một dự án thành phần(hoặc tiểu dự án) thì thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư như trình tự 1 dự án đầu tư độc lập, việc trình duyệt và quản lý phải theo quy định của dự án nhóm A. + Các dự án quan trọng quốc gia là những dự án do Quốc hội thông qua và quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Nghị định số 05/1997/QH10 ngày 12/12/1997 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam. * Nội dung thực hiện dự án đầu tư: 1, Xin giao đất hoặc thuê đất(Đối với dự án có sử dụng đất). 2, Xin cấp phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên(nếu có sử dụng). 3, Thực hiện sự đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định cư và phục hồi, chuẩn bị mặt bằng xây dựng(Nếu có) 4, Mua sắm thiết bị và công nghệ. 5, Thực hiện việc khảo sát, thiết kế xây dựng. 6, Thẩm định, phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, dự toán công trình. 7, Tiến hành thi công xây lắp. 8, Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng. 9, Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị và chất lượng công trình. 10, Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư, bàn giao và thực hiện bảo hành sản phẩm. * Giao nhận đất: + Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của pháp luật. + Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất không quá 25 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. + Việc thu hồi đất, giao nhận đất tại hiện trường thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. * Chuẩn bị mặt bằng xây dựng: + Chủ đầu tư chịu trách nhiệm đền bù và giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng. Chủ đầu tư có thể tự tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng hoặc thuê tổ chức chuyên trách của địa phương để thực hiện. + UBND các cấp có trách nhiệm hỗ trợ, tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, thành lập khu tái định cư chung và thực hiện việc tái định cư khi có yêu cầu. 1.2.Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư. 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm, tính chất và vai trò của công tác GPMB. Trong quá trình phát triển đất nước, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân ( GDP ) thì việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại… là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc gia ngày càng phát triển thì tỷ lệ đất chuyên dùng ngày càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp. Vấn đề đặt ra là Nhà Nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp, đồng thời cần có những chính sách quy định để vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã hội lại vừa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người có đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Đối với nước ta, vừa bước ra khỏi một cuộc chiến tranh “ Hao người tốn của” và có một thời gian dài đi theo cơ chế tập trung, bao cấp, đến nay bước vào thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá, đổi mới về mặt kinh tế, văn hoá, xã hội. Bên cạnh đó mục tiêu củng cố quốc phòng-an ninh để bảo vệ đất nước trước âm mưu mới của kẻ thù cũng đặt ra những yêu cầu mới. Nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình về y tế, văn hoá, giáo dục, các công trình du lịch dịch vụ… công trình an ninh quốc phòng là rất lớn. Với đặc thù là một nước nông nghiệp ( gần 80% dân số sản xuất nông nghiệp ) do đó diện tích đất để sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình mở rộng đô thị, mở rộng hệ thống giao thông, các khu công nghiệp dịch vụ thương mại… công trình quốc phòng an ninh chủ yếu là lấy từ đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị. Nếu Nhà nước không có chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia sẽ có thêm nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không còn ruộng đất- tư liệu sản xuất chính để nuôi sống gia đình và bản thân họ. Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây ra sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung. Quá trình thực hiện bồi thường, GPMB để thực hiên các dự án xây dựng luôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng: - Người được giao đất ( trong đó có cả cơ quan nhà nước ) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất. - Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là một việc hết sức khó khăn. Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống. Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp bách của phát triển mà nhiều nước đang phải đương đầu. Trong những năm gần đây vấn đề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư. Thực tiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút được đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân, khắc phục tệ quan liêu, chống tham nhũng. 1.2.2. Các bước tiến hành công tác giải phóng mặt bằng trong một dự án. Lập kế hoạch, phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư. Việc lập kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là nội dung đầu tiên và quan trọng phải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đối với các dự án thông thường kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là một nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi. Đối với các dự án đặc biệt có quy mô sử dụng đất và số lượng cư dân bị ảnh hưởng lớn kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư có thể được trình bày như một dự án riêng. Nội dung cơ bản của kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là xác định phạm vi, tính chất của các tác động của dự án đến những người bị ảnh hưởng như: diện tích đất đai bị thu hồi số hộ và số nhân khẩu phải di chuyển, số việc làm bị mất, đề xuất các phương thức đền bù, hỗ trợ và tái định cư thích hợp, dự kiến tổng chi phí cho các công việc này. Cụ thể: + Báo cáo thực trạng thu hồi đất: Phạm vi, mốc giới mặt bằng liên quan đến dự án, cơ cấu các loại đất sử dụng, cơ cấu dân cư, đặc điểm địa hình… thuộc khu vực đất bị thu hồi. + Báo cáo điều tra xã hội học đối với những cá nhân, hộ gia đình bị ảnh hưởng. + Bảng danh mục và khối lượng các thiệt hại hữu hình như thiệt hại về đất đai nhà cửa, hoa màu và các công trình khác gắn liền với đất bị thu hồi. + Bảng mô tả các thiệt hại, các tác động bất lợi mang tính chất vô hình, không định lượng được. + Báo cáo về khuôn khổ pháp lý và chính sách được áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng. + Báo cáo giải trình về phương thức thực hiện: phạm vi trách nhiệm giữa chủ dự án với các cấp chính quyền, với tư vấn và với người bị ảnh hưởng, hình thức giám sátvà cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu kiện. + Lịch biểu thực hiên đền bù thiệt hại theo thời gian. + Báo cáo về địa điểm tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng cùng với các vấn đề có liên quan đến môi trường làm việc và sinh hoạt tại địa điểm mới. + Các biểu đồ, phụ lục minh hoạ khác. b, Tổ chức đền bù, giải toả. Căn cứ kế hoạch đầu tư đã được vạch ra, việc tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện trên cơ sở sự phối hợp và phân công trách nhiệm chặt chẽ giữa chủ dự án và các cấp chính quyền địa phương. Đối với chủ dự án: Chủ động tiến hành các thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất. Tuỳ thuộc quy mô sử dụng đất và loại đất cần thu hồi, việc xét duyệt ra quyết định giao đất hoặc cho thuê đất sẽ do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND Thành phố quyết định theo quy định của Luật Đất đai. Căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất, chủ dự án có đề nghị với UBND Thành phố ra quyết định thành lập Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng tại quận, huyện, nơi có dự án hoặc thành lập thêm Ban chỉ đạo điều hành cấp Thành phố đối với những dự án có quy mô sử dụng lớn, có tính chất đền bù phức tạp. Trực tiếp hoặc tham gia đo đạc, kiểm tra các mốc giới địa chính. Cung cấp cho Hội đồng đền bù, GPMB những tài liệu pháp lý cần thiết như hồ sơ giao đất, cho thuê đất, kế hoạch đền bù của dự án. Tuỳ thuộc vào tính chất quy mô thực hiện các nội dung đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng chủ dự án ký hợp đồng giao khoán toàn bộ hoặc từng phần với Hội đồng đền bù, GPMB để tổ chức thực hiện. Hợp đồng với tư vấn để giám sát quá trình thực hiện. Xem xét kiểm tra phương án và dự toán đền bù do Hội đồng đền bù, GPMB lập. Thương lượng, thoả thuận về dự toán chi phí đền bù do Hội đồng đền bù, GPMB lập hoặc trình cấp có thẩm quyền để phê duyệt dự toán chi phí đền bù. Chi trả hoặc làm các thủ tục chuyển kinh phí đền bù thông qua Hội đồng đền bù, GPMB thanh toán các khoản phí trả cho tư vấn, cho Hội đồng đền bù, GPMB theo thoả thuận hợp đồng. Nghiệm thu, tiếp nhận mặt bằng đất đã được giải toả. Quản lý mặt bằng đã được giải toả để chuẩn bị xây dựng. Quản lý, lưu trữ các tài liệu, hồ sơ tiếp nhận từ Hội đồng đền bù, GPMB. Thông báo tình hình thực hiện, kiến nghị với các Cơ quan Nhà nước có liên quan, phối hợp với Hội đồng đền bù, GPMB xem xét giải quyết các khiếu kiện. Đối với Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng + Thông báo, tổ chức tuyên truyền, giải thích cho người bị ảnh hưởng những yêu cầu, nội dung về Giải phóng mặt bằng, kế hoạch thực hiện cụ thể. Tìm hiểu nguyện vọng của người bị ảnh hưởng. + Thực hiện các công tác chuẩn bị: Mẫu kê khai, nhân sự thực hiện… + Tổ chức điều tra, kiểm kê chi tiết: Đo đạc đất đai, cắm mốc địa giới, xác định diện tích nhà, số lượng tài sản… + Tổ chức các cuộc họp định kỳ với cư dân, xác minh những trường hợp còn có vướng mắc về thủ tục hay tranh chấp. + Lập phương án đền bù thiệt hại: Xác định khối lượng, áp giá… + Tổng hợp các phương án đền bù thiệt hại gửi chủ dự án và ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố. + Công bố danh sách người được đền bù và mức đền bù thiệt hại cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức. + Tiếp nhận và tổ chức giải đáp những thắc mắc, khiếu kiện của người được xét đền bù thiệt hại. + Giám sát việc tháo gỡ, di dời nhà và tài sản, thu hồi hoa màu. + Bàn giao mặt bằng cho chủ dự án quản lý theo mốc giới địa chính đã được xét duyệt. + Lập báo cáo đánh giá, các kiến nghị cần thiết đối với chủ dự án, các cấp chính quyền, tổ chức có liên quan. + Quyết toán chi phí đền bù thiệt hại, chuyển giao hồ sơ tài liệu cần thiết cho chủ dự án hoặc cơ quan cấp trên. c, Tổ chức thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khôi phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng. Tái bố trí và hỗ trợ người bị ảnh hưởng bởi các dự án đầu tư phát triển là mục đích hàng đầu trong việc hình thành chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có tác động trực tiếp và sâu rộng đến quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư. Quá trình thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khôi phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng gồm các nội dung chủ yếu sau: + Xây dựng khu tái định cư phải được làm trước hoặc có khả năng hoàn thành trước thời điểm di dời các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng. + Hỗ trợ cho người phải di dời: Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc đền bù các thiệt hại về đất, nhà và tài sản trên đất, còn có những thiệt hại vô hình khó lượng hoá chính xác được như thiệt hại do mất vị trí kinh doanh, mất đất canh tác dẫn đến phải tìm việc làm mới sau khi tái định cư… Tuỳ thuộc đặc điểm và mức độ tác động của dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng, những thiệt hại vô hình này cần phải được xem xét, giải quyết thông qua các chính sách hỗ trợ thích hợp. Trên cơ sở áp dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố để xác định các mức hỗ trợ cụ thể cho các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất trong các dự án. 1.2.3. Vai trò của các cấp Chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng. 1.2.3.1. Vai trò của các cấp chính quyền trong công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư là một công việc hết sức phức tạp và có độ “ nhạy cảm” cao. Nhiều dự án, công trình trọng điểm bị chậm tiến độ đều có nguyên do chủ yếu là công tác giải phóng mặt bằng không được quan tâm đúng mức, vai trò của các cấp Chính quyền và đoàn thể không được coi trọng. Thời gian vừa qua, trong công tác giải phóng mặt bằng, các cấp Chính quyền đóng vai trò hết sức quan trọng từ cấp Trung ương đến địa phương và cơ sở. Vai trò của Chính quyền thể hiện ở sự quan tâm, thường xuyên theo dõi chỉ đạo các cấp, các ban ngành đoàn thể quần chúng trong công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án. Trong nhiều công đoạn của quá trình thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng, các cấp Chính quyền đều có sự quan tâm chỉ đạo sát sao, đảm bảo được quyền lợi của người dân bị mất đất cũng như quyền lợi của chủ dự án, đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ tránh những vụ việc khiếu kiện kéo dài. Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề này. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sau đó được thay thế bằng Nghị định 22/CP ngày 24/04/1998 điều chỉnh, bổ sung khá đầy đủ. Nghị định số 22/CP đã tạo ra mặt bằng chính sách phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành và được đông đảo nhân dân đồng tình. Công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều tiến bộ đáng kể, góp phần đẩy mạnh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư. Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao đối với các Bộ, Ngành Trung ương như sau: ở cấp Trung ương + Bộ Tài chính: Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện việc thu và chi trả đúng thời hạn các khoản do ngân sách Nhà nước cấp và tham gia giám sát các hoạt động tài chính liên quan như xác định hệ số K, định giá đất tính đền bù thiệt hại, các chế độ quản lý và chi phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng (Thông tư số 14/ttt-BTC ngày 04/11/1998). Gần đây Bộ Tài chính ban hành văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/04/1999 hướng dẫn xử lý những vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng theo nội dung của Nghị định 22/CP gồm các nội dung: Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất, về giá đền bù thiệt hại chi phí đầu tư vào đất, hỗ trợ cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hỗ trợ chi phí đào tạo, trách nhiệm của đại diện. Ngoài ra, Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn xử lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản và thực hiện chính sách hỗ trợ trong việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư. + Bộ Kế hoạch và Đầu tư: hướng dẫn và kiểm tra việc lập và thực hiện dự án tái định cư theo quy định của pháp luật về quản lý, đầu tư và xây dựng. + Bộ Xây dựng: hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính bồi thường, lập quy hoạch xây dựng khu tái định cư. Hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá nhà, công trình để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phạm vi quyền hạn được giao. +Tổng cục Địa chính: Giúp chính quyền địa phương xác định giá đất tại các khu, các ô quy hoạch sẽ bị thu hồi phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, hướng dẫn kiểm tra việc quy hoạch sử dụng đất cụ thể của từng dự án đầu tư, xác định chủ sử dụng đất được bồi thường, được hỗ trợ hoặc không được bồi thường làm cơ sở cho việc tính bồi thường, hỗ trợ. Thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai trong việc bồi thường và lập khu tái định cư. ở cấp Tỉnh, Thành phố Thành lập các cơ quan chức năng chuyên trách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng từ cấp Tỉnh, Thành phố đến địa phương. Cụ thể: Kiểm tra, hướng dẫn, giám sát việc áp dụng các chính sách khi lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư của chủ dự án, việc xét duyệt phương án bồi thường thiệt hại tái định cư của Hội đồng GPMB, chỉ đạo và phối hợp với UBND các quận, huyện tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện. Tham gia Hội đồng thẩm định cấp Tỉnh, Thành phố để kiểm tra, giám sát việc thẩm định đúng chính sách, đúng chế độ, kịp thời báo cáo UBND Tỉnh, Thành phố để chỉ đạo tháo gỡ kịp thời những vướng mắc chính sách trong quá trình tổ chức thực hiện. Thành lập hội đồng thẩm định giải phóng mặt bằng cấp Tỉnh, Thành phố: Hội đồng thẩm định Thành phố do Sở Tài chính - Vật giá chủ trì, căn cứ chính sách, quy định của pháp luật, chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan để kiển tra, giám sát, thẩm định về giá bồi thường, giá nhà tái định cư, thẩm định các phương án bồi thường, phê duyệt, tái định cư theo thẩm quyền. UBND Tỉnh, Thành phố có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng lập phương án đền bù thiệt hại và phê duyệt phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư, có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân về đền bù thiệt hại, GPMB cưỡng chế đối với những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền. ở cấp quận, huyện Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của Thành phố trong công tác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB. Lập kế hoạch và tổng hợp kết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo chỉ đạo GPMB Thành phố để theo dõi, kiểm tra, đôn đốc… d. Chính quyền xã, phường, thị trấn Xã, phường, thị trấn là cơ quan phối hợp quan trọng trong công tác đền bù GPMB có quyền xác nhận tờ kê khai của các tổ chức, cá nhân về diện tích, hạng đất, vị trí đất, số lượng tài sản gửi Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp huyện; tổng hợp báo cáo, tình hình sử dụng quỹ đất dùng để đền bù thiệt hại. Hơn nữa, đây là cơ quan gần với người dân nhất, có thể lắng nghe thấu hiểu nguyện vọng của dân. Trực tiếp thực hiện các công việc liên quan đến công tác GPMB, như chuẩn bị phương án, khảo sát, tạo điều kiện cho các cơ quan chuyên môn tiến hành công việc của mình, đứng ra giải thích, thuyết phục, vận động người dân chấp hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB. e. Các cơ quan hữu quan. + Sở Tài chính – Vật giá Giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất, giá tài sản bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư tại địa phương. Chủ trì việc thẩm định, kiểm tra, giám sát việc chi trả đền bù, trợ cấp và chi phí cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. + Sở Xây dựng: Xác định giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất để tính bồi thường. Phối hợp với các cơ quan chức năng xác định quy mô, quy chuẩn xây dựng khu tái định cư . + Sở Địa chính (Sở Địa chính – Nhà đất) Hướng dẫn việc xác định đất được bồi thường, đất không được bồi thường. Phối hợp vói UBND các cấp xác định khả năng quỹ đất dùng để bồi thường . 1.2.3.2. Sự tham gia của các tổ chức, đoàn thể và cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng. Trước đây, trong công tác giải phóng mặt bằng vai trò của các tổ chức chính trị, xã hội đoàn thể tại địa phương chưa thể hiện đúng mức và quan trọng như hiện nay. Các cơ quan đoàn thể như: Mặt trận tổ quốc, Đoàn thanh niên, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh … hiện nay đã quan tâm và phát huy vai trò như các thành viên khá tích cực của Hội đồng giải phóng mặt bằng ở địa phương. Thực tế công tác giải phóng mặt bằng thuộc một số dự án của cả nước nói chung và trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng đã chứng minh được vai trò của các tổ chức đoàn thể này. Các đoàn thể, tổ chức chính trị xã hội đóng vai trò rất lớn trong nhiều công đoạn giải phóng mặt bằng, đặc biệt là công tác chuẩn bị lên phương án giải phóng mặt bằng khi địa phương có dự án liên quan như: + Phối hợp với đơn vị tư vấn lập dự án lên phương án điều tra, khảo sát, đo đạc, thiết kế, trực tiếp tham gia vào quá trình điều tra, khảo sát cùng với các cơ quan chức năng. +Tổ chức vận động, tuyên truyền hướng dẫn người dân trong diện di dời, giải phóng mặt bằng chấp hành và thực hiện nghiêm chỉnh các chủ trương chính sách của Nhà nước. +Tham gia hoà giải, giáo dục, thuyết phục các tranh chấp, khiếu kiện của người dân ở cấp cơ sở. +Cùng với cơ quan chức năng tham gia cưỡng chế đối với các hộ dân trong diện di dời có thái độ trây ỳ, không tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định về đền bù, thu hồi đất trên địa bàn của mình. +Tham gia cùng với các cơ quan chuyên môn tiến hành nghiên cứu những ảnh hưởng của cuộc sống người dân sau khi bị di dời, giải phóng mặt bằng trong phạm vi dự án ảnh hưởng, đề xuất kiến nghị những khó khăn, vướng mắc lên chính quyền cấp trên. + Đại diện cho quần chúng nhân dân ở địa phương nói lên tiếng nói của người dân về những khó khăn vướng mắc khi đền bù thiệt hại tài sản khi nhà nước tiến hành thu hồi đất giải phóng mặt bằng thực hiện dự án. 1.2.4. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển. Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia. Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện ) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao…) cơ sở sản xuất ( quy hoạch đồng ruộng, khu công nghiệp ) và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân cư… đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp khó khăn và rất dễ xẩy ra nhiều tổn thất nhất là trong những trường hợp không tự nguyện. Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không xử lý tốt thì sẽ thành lực cản - thực tế đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà còn để lại xã hội nhiều hậu quả nặng nề mà không thể xử lý được bằng tiền.Có thể khẳng định rằng giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển, là một nội dung không thể né tránh của phát triển mà chính nó là một yếu tố quyết định của tiến độ và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại những hậu quả tiêu cực. Nhận thức này dẫn đến một yêu cầu cụ thể là các dự án xây dựng phải chứng minh được đó là sự lựa chọn mà việc đền bù giải phóng mặt bằng là ít nhất và khả thi nhất, yêu cầu này có thể trở thành tiêu chuẩn cụ thể để xét duyệt các phương án phát triển. 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư a. Công tác quản lý nhà nước về đất đai. Những năm gần đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số lượng các dự án ngày càng tăng, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, những mặt hạn chế tiêu cực của cấp có thẩm quyền trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng chưa được khắc phục kịp thời, không ít các trường hợp, đại diện nhà nước tại địa phương phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng vi phạm pháp luật đất đai hoặc không có chứng thư pháp lý. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân ._.do không có giấy tờ hợp pháp , hợp lệ hay vì những quyết định sai chế độ, chính sách của các cấp có thẩm quyền ở địa phương không có dấu hiệu giảm. Vì vậy tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế , ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết các mối quan hệ đất đai . Đồng thời, vai trò quản lý Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Thể hiện qua 5 nội dung sau: + Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc phân hạng đất và lập bản đồ địa chính. Thông qua bản đồ địa chính , cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin ban đầu được xác định. Những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án. Thực tế hiện nay, một số địa phương vẫn sử dụng hệ thống bản đồ theo chỉ thị 299/TTg loại bản đồ này đã lạc hậu sai lệch thực tế quá lớn so với hiện trạng, không đáp ứng yêu cầu cho việc đền bù Giải phóng mặt bằng; Công tác phân hạng, loại đất do không cập nhật biến động đất đai thường xuyên và đầy đủ dẫn đến hậu quả là xác định giá trị sinh lợi khi lập phương án đền bù gặp nhiều khó khăn gây bất cập trong việc xác định giá đất để đền bù thiệt hại.Những hạn chế của công tác này đã làm ảnh hưởng đến việc quản lý quỹ đất của các địa phương và xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong giải phóng mặt bằng. + Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền ở một số địa phương chưa đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch là kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn bán đất. Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất mang tính ước lượng giữa kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm bị sai lệch, tác động đến tính khả thi của kế hoạch và tiến độ giải phóng mặt bằng khi có dự án. + Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật đất đai nói chung, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói riêng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chú trọng nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hoá quy định của pháp luật đất đai chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý không cao. + Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung tác động đến công tác đền bù Giải phóng mặt bằng . Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc. + Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. b. Công tác định giá đất và giá đất. Hiện nay, thị trường bất động sản đang được hoàn thiện thông qua hoạt động thực tiễn của nền kinh tế đất nước mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng , hầu hết đều bị ách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ đã được điều chỉnh 2 lần nhưng với khung giá đất hiện nay, nếu đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thì người dân chưa chấp thuận vì giá đất trong quan hệ sở hữu toàn dânvề đất đai ở nước ta là một vấn đề mới. Trong điều kiện hiện nay thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý, sử dụng đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài và giải quyết được mục tiêu công bằng, dân chủ trong xã hội. c. Tính pháp chế. Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của pháp luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng. Các yếu tố tác động đến gồm: Thứ nhất: Đối với cơ chế, chính sách. + Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu đô thị, với quy định thu tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị để áp giá đền bù giải toả có nhiều phức tạp. Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính sách đền bù cụ thể đối với từng trường hợp rất khó khăn,một phần do chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhà đất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép mà các địa phương các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý được. + Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp hành động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu tư, Hội đồng đền bù trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện. + Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy định chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạng nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không thống nhất. Chưa có quy định và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách Nhà nước để đầu cơ, trục lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng. Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ thực hiện dự án. +Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở, bộ máy tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đa số ở các địa phương là sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chính sách về pháp luật đền bù dẫn đến sai sót trong công tác điều tra, lập phương án , áp dụng chế độ chính sách của nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân. +ở địa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chưa niêm yết công khai phương án đền bù cho nhân dân biết nên có nhiều trường hợp, người bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chính sách của Nhà nước. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề đối với các dự án có quy mô thu hồi diện tích đất nông nghiệp lớn chưa được các dự án chú trọng. + Về trình độ dân trí, sự hiểu biết của pháp luật của nhân dân các địa phương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính sách đền bù Giải phóng mặt bằng chưa được chính quyền các cấp , Hội đồng đền bù các dự án coi trọng, vì vậy tình trạng người dân không hiểu biết, hiểu không đúng chủ trương của Đảng mà chính sách pháp luật của Nhà nước và chính sách đền bù thiệt hại dẫn đến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về đền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả pháp luật bị giảm sút, thiệt hại kinh tế của Nhà nước và các dự án đầu tư. Thứ ba: Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng. Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các chính sách đền bù thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực tiễn, từng bước quan tâm đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và bị thiệt hại về tài sản. Nhưng trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận thức không đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở của pháp luật, nhiều hộ gia đình cố tìnhtrì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thoả đáng, đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện… Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. GCN- QSD đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiện được đền bù thiệt hại, trong khi thực tế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hầu hết các địa phương vẫn còn rất chậm trễ. Việc xác định giá trị pháp lý của các loại đất chưa có GCN - QSD đất rất khó khăn, cản trở công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Thực tế công tác cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở đô thị, nông thôn đạt tỷ lệ thấp. 1.4. Vấn đề giải phóng mặt bằng và đền bù với việc quản lý dự án. Dự án là tập hợp một số biện pháp nhằm đạt được mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu. Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng nhất. Muốn quản lý dự án được tốt phải chú ý cả chu trình của nó từ giải phóng mặt bằng đến chuẩn bị, thực hiện thiết kế, xây lắp, nghiệm thu và quản lý đưa vào sử dụng. Muốn quản lý dự án tốt đạt được yêu cầu trên cần phải giải quyết một cách toàn diện và đồng bộ. Có nhiều vấn đề vừa có liên quan với nhau nhưng đôi khi lại có mâu thuẫn. Trong các vấn đề thường xuyên nảy sinh, vấn đề giải phóng mặt bằng là một vấn đề thường gặp nhất, thuộc loại nhảy cảm hàm chứa những lợi ích kinh tế, xã hội và chính trị trái ngược nhau mà trong hầu hết các trường hợp khó có thể dung hoà được. Vì vậy muốn quản lý dự án thành công , nghĩa là dự án mang lại kết quả mong muốn thì trong tất cả các chu trình của dự án đều phải chú ý đến vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng . Cũng chính giải quyết vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng không tốt mà nhiều dự án bị kéo dài, đang thực thi phải dừng lại, hoặc công trình đã đưa vào sử dụng từ lâu mà còn phải dai dẳng giải quyết nhiều vấn đề, thậm chí dẫn đến những vụ khiếu tố gay gắt, dự án cải tạo đường từ Kim Mã đến Cầu Giấy phải giải quyết bao nhiêu năm, tốn kém hơn tiền xây dựng biết bao nhiêu lần, dự án đoạn đường Thái Hà, Chùa Bộc là một ví dụ. Có thể thấy rằng vấn đề giải phóng mặt bằng phải được đề cập trong mọi giai đoạn của chu trình dự án. Đây là một vấn đề rộng lớn, phức tạp. 1.5. Làm thế nào đền bù và giải phóng mặt bằng kịp thời cho các dự án xây dựng Khó khăn lớn nhất khi triển khai các dự án xây dựng là việc đền bù giải phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải di dời nhiều dân cư. Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ khiếu kiện kéo dài… gây khó khăn cho các ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân, thiếu sót này cần sớm có biện pháp khắc phục. - Trước tiên, cần phải xây dựng các khu tái định cư mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng: đường xá, điện, cấp thoát nước, chợ, trường học, cơ sở y tế, viễn thông… làm sao để người dân tự lựa chọn di dời về khu tái định cư mới tốt hơn, khang trang hơn, giá thành hợp lý và quan trọng hơn cả là phải có việc làm. - Coi trọng công tác tuyên truyền vận động quần chúng, phải làm cho mọi người thông suốt chính sách của Nhà nước về đền bù giải toả. Trước tiên là cán bộ, Đảng viên, các cựu chiến binh, đoàn thanh niên và các tổ chức đoàn thể khác của Đảng… phải làm cho mọi người thấy rõ lợi ích lâu dài khi công trình được xây dựng mà hi sinh khó khăn trước mắt. Phải khơi dậy lòng yêu nước và tính tự hào dân tộc rất sẵn trong lòng mọi người Việt Nam không cam chịu nghèo nàn lạc hậu… khi người dân đã thông suốt thì thực hiện mọi việc sẽ được dễ dàng. - Giá đền bù sao cho thoả đáng, không nên cứng nhắc, máy móc mà phải có sự xem xét thấu đáo những tình tiết để có thể vận dụng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của công dân phù hợp với pháp luật. Dân chủ và công khai trong việc định giá. Đối với những nhà có chủ quyền hợp pháp, cư ngụ nhiều đời thì giá đền bù phải đảm cho người dân mua hoặc xây dựng nhà mới tương đương hoặc khang trang hơn, chắc chắn hơn nhà cũ… Nhà nước có thể vay thêm với lãi suất ưu đãi để người dân tự xây dựng hoặc mua nhà tốt hơn. - Đối với những nhà xây dựng không hợp pháp, không có giấy chủ quyền, không có hộ khẩu chính thưc… thì trợ cấp cho họ một số tiền cần thiết và vận động họ trở về nơi cũ làm ăn hay đưa họ về các khu kinh tế mới ở ngoại thành hoặc ở những tỉnh khác do Thành phố tham gia xây dựng. - Có chính sách ưu tiên, giải quyết việc làm, nhất là những người dân sinh sống bằng nghề nông nghiệp bằng cách mở các trường đào tạo công nhân kỹ thuật miễn phí hoặc học phí thấp cho những người còn độ tuổi lao động. Tìm việc làm cho họ sau khi được đào tạo, có thể hỗ trợ họ lập các hợp tác xã, các xí nghiệp vừa và nhỏ… đào tạo và hướng nghiệp phải đi đôi với giải toả di dời dân - Quy hoạch xây dựng đô thị phải được nghiên cứu một cách nghiêm túc, đồng bộ, có cơ sở khoa học càng chi tiết càng tốt. Và phải tuyệt mật khi chưa được cấp có thẩm quyền xét duyệt. Mọi rò rỉ thông tin từ quy hoạch sẽ làm giàu cho bọn đầu cơ mua bán đất gây rối loạn thị trường nhà đất. Khi quy hoạch nhà đất đã được duyệt thì phải công khai hoá để mọi người dân biết và có thể tham gia ý kiến cụ thể. Mọi mua bán đất thuộc diện quy hoạch đều là bất hợp pháp. Nhà nước xây dựng thêm, làm nhà mới sau khi quy hoạch được công bố đều không tính giá trị đền bù. Quy hoạch chung chung không sát thực tế, điều chỉnh, sửa chữa nhiều lần không ấn định thời gian thực hiện sẽ tạo tâm lý bất an trong lòng dân. Sẽ di dời song di dời đi đâu làm lại nhà, sửa nhà cũng không được đó là nỗi khổ của những người dân sống trong vùng thuộc diện quy hoạch, giải toả… không cụ thể, không ổn định. - Phải chọn được những cán bộ, Đảng viên có lập trường tư tưởng vững vàng phẩm chất đạo đức tốt có năng lực, kiến thức pháp luật, có chuyên môn… để làm công tác chính sách đền bù, tái định cư. Họ phải là những người tham mưu trung thực, đáng tin cậy cho ban chỉ đạo và hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng. - Việc giải phóng mặt bằng không chỉ có di dời dân, mà còn nhiều công trình kiến trúc khác như : đường điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống viễn thông… cũng phải điều chỉnh di dời theo đúng tiến độ. Nếu không cũng sẽ bị ách tắc như nhiều công trình đã mắc phải. - Trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng chúng ta lấy giáo dục thuyết phục là chính sao cho thấu tình đạt lý. Nhưng cũng phải “ kiên quyết cưỡng chế” đối với những trường hợp dựa vào dân chủ, cố tình vi phạm pháp luật, đòi hỏi quá đáng… không chịu di dời, làm hại đến lợi ích của Nhà nước. Chương 2 Thực trạng công tác Giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội. 2.1.1. Điều kiện tự nhiên. Vị trí địa lý. Thành phố Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, trong khoảng toạ độ địa lý từ 20054’ đến 21022’ vĩ độ Bắc, từ 105042’ đến 106oOO’ kinh độ Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang, Thái Nguyên. Phía Đông giáp tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, phía Nam giáp tỉnh Hà Tây, phía Tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc. Vị trí này rất thuận lợi do ở giữa đồng bằng đông dân, trù phú. Có các đầu mối giao thông trọng yếu, là nơi quy tụ và toả rộng của mạng lưới giao thông, là vị trí chính giữa Bắc-Nam-Đông-Tây, chỗ hội tụ của bốn phương. Địa hình, địa mạo - Nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng độ cao trung bình 5 –20 m so với mực nước biển. Khu vực đội núi phía Bắc và Tây Bắc của huyện Sóc sơn độ cao 20-400m với đỉnh cao nhất là núi Chân Chim 462m. Nhìn chung địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông. - Các vùng địa hình: +Vùng đồi núi độ dốc trên 80 cao trung bình 50-100m gồm 2 tiểu vùng:tiểu vùng núi và tiểu vùng đồi. + Vùng đồng bằng cao trung bình 4-10m gồm 3 tiểu vùng:tiểu vùng thềm tích tụ, tiểu vùng đồng bằng tích tụ, tiểu vùng bồi tích sông hiện đại. - Vùng dồi núi chỉ thích hợp cho việc phát triển các cây trồng lâm nghiệp. Vùng đồng bằng có thể phát triển tốt các cây lương thực, rau màu và cây công nghiệp. Do cấu tạo địa chất nên phía Tây quốc lộ 1 đất có khả năng chịu nến tốt, phía Nam nền đất yếu hơn nên xây dựng nền móng cho công trình cũng tốn kém hơn. c. Khí hậu. - Nhiệt đới gió mùa với 2 mùa chủ yếu trong năm:Mùa nóng và mùa lạnh. Các tháng 4, 10 được coi như những tháng chuyển tiếp tạo cho Hà Nội có 4 mùa:Xuân, Hạ, Thu, Đông. - Nhiệt độ trung bình năm 23,90c. Nắng trung bình năm 1.640 giờ. Bức xạ mặt trời trung bình 4.272 kcal/m2/tháng. Lượng mưa trung bình năm 1600-1700 mm. Lượng bốc hơi trung bình năm 938 mm. Độ ẩm không khí trung bình các tháng trong năm 80-88%. Trong năm có 2 mùa gió chính :gió mùa đông nam và gió mùa đông bắc. Hàng năn chịu ảnh hưởng trực tiếp của khoảng5-7 cơn bão. Bão mạnh nhất lên đến cấp 9, cấp 10 làm đổ cây cối và gây thiệt hại lớn cho mùa màng. Bão thường trùng với thời kỳ mùa nước sông Hồng lên cao, đe doạ không chỉ sản xuất nông nghiệp mà cả đời sống của người dân. Do chịu tác động mạnh của gió mùa nên khí hậu Hà Nội biến động bất thường, ảnh hưởng sâu sắc đến mùa vụ trong sản xuất nông nghiệp và cả qúa trình sinh trưởng của các loại cây.Hà Nội có mùa đông lạnh và khô nhưng chỉ trong thời gian ngắn đầu mùa đông, đầu mùa xuân nhiệt độ không khí đã ấm lên, có mưa phùn nên nhiệt độ cao, phù hợp với các loại cây rau, quả ôn đới phát triển. Nếu đảm bảo được các điều kiện vật tư, kỹ thuật có thể phát triển cây vụ đông rải rộng trên diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội. Thuỷ văn. 1. Mạng lưới thuỷ văn. – Hệ thống sông Hồng:Khá dày đặc, có mật độ 0,5 km/km2.Các sông lớn:Sông Hồng, Sông Đuống, Sông Cầu, Sông Nhuệ, Sông Tô Lịch… - Hồ, đầm:Có nhiều hồ, đầm tự nhiênvới tổng diện tích hiện nay gồm khoảng 3.600 ha. Các hồ , đầm lớn có :Hồ Tây, Hồ Bảy Mẫu, Hồ Hoàn Kiếm, Hồ Linh Đàm… Chế độ thuỷ văn. Các sông ở Hà Nội có 4 mùa rõ rệt: Mùa lũ từ tháng 6 đến tháng 10, mùa cạn từ tháng 11 đến tháng 5. - Đặc điểm thuỷ chế của một số sông lớn: + Sông Hồng: Lưu lượng nước trung bình năm khoảng 1.220*109 m3 trong đó mùa lũ lưu lượng nước chiếm tới 72,5% vào tháng 7 mực nước trung bình là 9,2m, lưu lượng là 5.990m3/s trong khi đó mực nước trung bình của năm là 5,3m vơi lưu lượng 2.309 m3/s. Nước lũ của sông Hồng là một hiểm hoạ đối với người dân, đối với các công trình xây dựng và đặc biệt là đối với sản xuất nông nghiệp. Trong mùa lũ nước sông Hồng lên rất to, có nơi mặt sông Hồng rộng đến 2-3 km, mực nước sông cao hơn mặt ruộng đến 7-8 m. Vào mùa cạn mực nước trung bình là 3,06 m với lưu lượng 927 m3/s. + Sông Đuống:Là một chi lưu của sông Hồng vì vậy khi nước sông Hồng lên tothì nước sông Đuống cũng lên to. Tỷ lệ nước sông Hồng chảy vào sông Đuống khoảng 30%. Mực nước trung bình là 9,01 m với lưu lượng 3.027m3/s. Mực nước lớn nhất ở Thượng Cát là 13,68m, vùng cạn mực nước là 3,44 m với lưu lượng là 277m3/s. + Sông Cầu:Mực nước trong mùa lũ từ 3 – 5 m vào mùa cạn mực nước xuống thấp hơn mặt ruộng. + Sông Nhuệ:Lưu lượng ở đầu nguồn từ 26- 150 m3/s, mực nước ở hạ lưu đập Hà Đông từ 4,5- 5,2 m. - Các hồ, đầm:Phần lớn các hồ đầm trong nội thành là hồ tụ, đọng bùn lâu ngày, nước mưa và nước thải công nghiệp không được làm sạch từ thành phố chảy vào. 2.1.2. Phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô Hà Nội trong 10 năm qua. Trong 10 năm qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng và sự diều hành của các cấp chính quyền Trung ương và địa phương, Thủ đô Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu quan trọngtrong phát triển kinh tế- xã hội, có thể rút ra một số đặc điểm sau: a.Kinh tế có bước tăng trưởng khá. Thời kỳ 1986- 1991 tốc độ tăng trưởng GDP đạt khoảng 8%, trong giai đoạn 1991- 2000 đạt 11,34%/năm. Năm1998 tốc độ này giảm xuống còn 9,2% và năm 1999 lại tiếp tục giảm 6,5%. Năm 2000, kinh tế- xã hội thủ đô đã tăng trưởng trở lại trên hầu hết các lĩnh vực. Tốc độ tăng GDP đạt mức 9,14% chiếm tỷ lệ 7,22% so với cả nước. Năm 2001, tốc độ tăng GDP Thành phố tăng 10,03% so với năm 2000. So với các địa phương khác trong cả nước thì Hà Nội có GDP bình quân đầu người xếp loại khá cao. + Ngành công nghiệp:Tỷ trong công nghiệp tăng tương đối cao, giá trị sản xuất công nghiệp hàng năm tăng 15,16%, riêng trong giai đoạn 1996-2000 tỷ trọng công nghiệp tăng từ 34,8% lên 38%. Sản phẩm công nghiệp ngày càng phong phú. Ngoài 9 khu công nghiệp cũ, Hà Nội đang hình thành phát triển 5 khu công nghiệp tập trung, 2 khu công nghiệp vừa và nhỏ. Năm 2001, giá trị sản xuất công nghiệp mở rộng trên địa bàn Thành phố tăng 12,6%, đáng chú ý là khu công nghiệp địa phương có sự chuyển biến mạnh, công nghiệp ngoài quốc doanh tăng 19,7 %, công nghiệp quốc doanh địa phương tăng21,9% là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua. Năng suất lao động tăng gần 1,6 lần với năm 1995 và gấp 3 lần so với năm 1990. + Thương mại, dịch vụ và các loại hình dịch vụ khác. Đạt mức tăng trưởng khá với nhiều loại hình đa dạng và phong phú như du lịch, tài chính, ngân hàng, thương mại, thông tin liên lạc, viễn thông tư vấn và đào tạo…Tổng giá trị ngành du lịch tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 1991-2000 đạt 14,27%. Năm 2001 giá trị ngành sản xuất dịch vụ tăng 11,2%; tổng doanh thu du lịch tăng 14,5%. Hoạt động xúc tiến thương mại được đẩy mạnh, tổng mức lưu thông hàng hoá tăng 10,3%. Bước đầu hình thành một số loại hình dịch vụ chất lượng cao. Kim nghạch xuất khẩu trên địa bàn phát triển đáng kể, bình quân hàng năm tăng 14,91%,tổng kim nghạch xuất khẩu giai đoạn1996-2000 đạt khoảng 6,5 tỷ USD. + Nông nghiệp - nông thôn có bước khởi sắc:Có những bước chuyển dịch cơ cấu thích ứng. Tốc độ tăng trưởng ngành nông nghiệp bình quân 4,9%/năm. Cơ cấu kinh tế ngoại thành có chuyển biến theo hướng tăng dần tỷ trọng tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ nông thôn. Cơ cấu trong nội bộ ngành nông nghiệp có sự chuyển biến tích cực, riêng trong năm 2001 giá trị sản xuất ngành chăn nuôi tăng 4%, lâm nghiệp tăng 2,5%, hiện có trên 100 trang trại phát triển khá, cơ bản hoàn thành giao đất theo Nghị định 64CP. Nhìn chung trong thời gian qua và đặc biệt là mấy năm gần đây, nông nghiệp và nông thôn ngoại thành đã phát triển theo hướng nông nghiệp đô thị, sinh thái. b.Chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng. Trong cơ cấu GDP của Thành phố năm 2000, kinh tế Nhà nước Trung ương đóng vai trò chủ đạo( chiếm 57,2%), kinh tế nhà nước địa phương chiếm 9,2% khu vực ngoài quốc doanh chiếm19,9%, khu vực có vốn đầu tư nước ngoài chiếm 13,7%. Tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 1996- 2000 của các khu vực kinh tế trên tương ứng là 9,75%, 9,2%, 7,9%và 25,6%. Thời kỳ 1991- 2000, cơ cấu kinh tế của Thành phố chuyển dịnh theo hướng tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp, còn tỷ trọng ngành dịch vụ và nông-lâm nghiệp giảm.Năm 2000 thương mại, dịch vụ chiếm tỷ trọng 58,2%, tiếp theo là công nghiệp với tỷ trọng 38%, lĩnh vực nông nghiệp chỉ chiếm 3,8%. Kinh tế đối ngoại đạt kết quả quan trọng. Đầu tư nước ngoài thu hút được4.29 tỷ USD. Đến nay trên địa bànThành phố có 382 dự án còn có hiệu lực hoạt động với tổng số vốn đầu tư đăng ký 7,55 tỷ USD, xếp thứ 2 cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Cơ cấu vốn đầu tư tập trung vào các ngành nêu trên như công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. Đây là khu vực góp phần đáng kể tạo nên diện mạo mới cho kinh tế thủ dô, chiếm tỷ trọng 32% tổng giá trị sản xuất công nghiệp và chiếm 33,7% giá trị hàng xuất khẩu có trình độ và chất lượng cao. Về huy động và sử dụng vốn nay và tài trợ quốc tế đạt kết quả khả quan, tổng vốn ODA cam kết vào Hà Nội đạt 658,27 triệu USD. Hà Nội là địa phương có ODA bình quân đầu người cao nhất cả nước. d. Xây dựng kết cấu hạ tầng và quản lý đô thị có nhiều tiến bộ. Thành phố đã xây dựng quy hoạch chung phát triển Thủ đô đến năm 2020 đã được Chính phủ phê duyệt, đang khẩn trương hoàn thành quy hoạch chuyên ngành và chuẩn bị phê duyệt các quy hoạch tổng thể cấp quận, huyện. Thành phố đã tập trung xây dựng, nâng cấp kết cấu hạ tầng đô thị, mở rộng nâng cấp nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng, xây dựng, cải tạo, phát triển hệ thống lưới điện giao thông nông thôn. Mạng lưới thông tin liên lạcđược mở rông và trang bị khá hiện đại, 100% xã ngoại thành có điện thoại/100 dân, năm 200 tăng 18 máy/100 dân. Giai đoạn 1996- 200 xây dựng thêm1,5 triệu m2 nhà ở, nâng cấp bình quân về nhà ở từ 5m2 đến 6 m2/người. e.Củng cố và hoàn thiện một bước quan hệ sản xuất, phát triển kinh tế thị trương định hướng XHCN. Khu vực kinh tế quốc doanh tiếp tục được củng cố và nắm giữ các ngành kinh tế then chốt kinh tế quốc doanh được khuyến khích, phát triển. Năm 2001 đã có hơn 3000 doanh nghiệp được thành lập mới với tổng số vốn đăng ký gần 4000 tỷ đồng. Bên cạnh kinh tế hợp tác xã, kinh tế tư nhân và kinh tế hộ gia đình được phát triển ngày càng rộng rãi không những trong nông nghiệp mà cả trong công nghiệp, dịch vụ, tạo việc làm đáng kể cho người lao động. f. Văn hoá-xã hội có bước phát triển, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được nâng cao. Hà Nội đã hoàn thành phổ cập trung học cơ sở trên toàn thành phố, 100% các trạm y tế xã, phường có bác sĩ. Các chương trình dân số, kế hoạch hoá gia đình, giáo dục, bảo vệ chăm sóc trẻ em, hoạt động của người cao tuổi được triển khai tích cực.Tỷ suất sinh, tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên từ 1,46% năm 1995 giảm xuống 1,09% năm 2000. Năm 2001 tỷ lệ sinh giảm 0,02% so với năm 2000, tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm còn 5,2%, tỷ lệ suy dinh dưỡng trẻ em toàn thành phố từ 17,2% năm 2000 giảm xuống còn 16,5% năm 2001.Cơ bản hoàn thành 4 chỉ tiêu y tế cơ sở. Trong 5 năm 1996-2000 đã giải quyết được 26 vạn người có việc làm, tỷ lệ thất nghiệp thành thị giảm từ 7,95% năm 2000 xuống còn 7,39% năm 2001. Đã xây dựng được 2000 nhà tình nghĩa, phụng dưỡng 100% các bà mẹ Việt Nam anh hùng của Hà Nội, giúp đỡ nhiều hộ nghèo, xoá được gần 15000 hộ nghèo, giúp đỡ 100% đối tượng cứu trợ xã hội, bảo hiểm y tế ngày càng mở rộng và phát huy tác dụng. Thể dục thể thao quần chúng và thành tích cao phát triển phong trào thi đua “người tốt việc tốt”, xây dựng nếp sống văn minh, gia đình văn hoá… đạt hiệu quả tích cực. UNESCO đã bình chọn Hà Nội là thành phố duy nhất của khu vực Châu á-Thái Bình Dương nhận danh hiệu “Thành phố vì hoà bình”. Bên cạnh những tựu đạt được trong phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội trong những năm qua cũng bộc lộ một số hạn chế, tồn tại. Một số vấn đề bức xúc về cơ chế kinh tế, về văn hoá xã hội, quản lý đô thị, một số việc tồn đọng kéo dại giải quyết còn chậm, công tác cải cách hành chính hiệu quả còn thấp, cuộc đấu tranh chống quan liêu, tham nhũng, lãng phí chưa mạnh. Sự phối hợp giữa Hà Nội với các Bộ, Ban ngành ở Trung ương và các tỉnh lân cận tuy đã có nhiều chuyển biến tốt nhưng chưa đủ tạo ra kết quả như mong muốn. 2.2. Những quy định của Nhà nước và Thành phố Hà Nội về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. 2.2.1. Giai đoạn trước năm 1992. Vấn đề đền bù và Giải phóng mặt bằng ở Việt Nam đã được đặt ra rất sớm, từ14/4/1959 đẫ có Nghị định số 151/ TTg ban hành “Quy chế về thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất”. Nghị định gồm 3 chương, 14 điều quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân cho việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý. Nội dung quan trọng hàng đầu trong chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là mức đền bù được đề cập trong văn bản này: + Đối với ruộng đất nếu không đổi lấy đất thì sẽ bồi thường một số tiền từ 1 đến 5 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng. +Đối với nhà cửa, vật kiến trúc…thì được giúp đỡ để xây dựng cái khác. + Đối với mồ mả: Căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển. Có thể nói nội dung cơ bản của việc đền bù trong Nghị định 151 TTg là hết sức đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong những năm 60, tạo cơ sở cho những quy định pháp luật về đền bù khi Nhà nước thu hồi đất về sau. Tuy nhiên, điểm hạn chế của văn bản này là chưa cụ thể hoá mức đền bù, mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên. Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội, nhu cầu lấy đất xây dựng tăng lên, việc xử lý các mối quan hệ và các vấn đề liên quan khi Nhà nước thu hồi đất cũng phức tạp hơn. Nhiều văn bản mới đã ra đời nhằm cụ thể hoá Nghị định 151/ TTg trong những điều kiện cụ thể. Ngày 11/1/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 1792 TTg quy định một số điểm tạm thời “ Về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu của nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố”. Sau khi có Luật Đất đai(1987) và bước vào thời kỳ đổi mới: bắt đầu từ Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 “về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng mục đích khác” cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn đề có liên quan “giá đất, quyền của người sử dụng đất, quản lý quy hoạch đô thị…” đã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. 2.2.2. Giai đoạn sau năm 1992. *Cơ sở pháp lý để xây dựng quy định pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng. Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua những điều khoản quy định cụ thể sau: Điều 17: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… tổ chức, cá nhân… được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia. Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Điều 58: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác, đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và Điều 18. Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân. Luật đất đai 1993: Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 đã có những quy định liên quan đến vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng như sau: Điều 12: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Điều 27: Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cô._. quyết cưỡng chế khi cần thiết. + Quan tâm đào tạo nghề, tạo việc làm và chăm lo đời sống cho người dân khi phải di dời. Công tác quy hoạch luôn phải đi trước một bước, cơ chế chính sách đền bù phải hợp lý hơn, xây dựng quỹ nhà tái định cư đáp ứng kịp thời giải phóng mặt bằng. + Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng ở các cấp đảm bảo năng lực đáp ứng nhu cầu giải quyết nhanh, chính xác, dân chủ, công khai, công bằng các phương án giải phóng mặt bằng. Phải kiên quyết chống tham nhũng tiêu cực khi giải phóng mặt bằng. Khi giải phóng mặt bằng xong phải xây dựng ngay không để lấn chiếm và chuyển đổi sai mục đích. + Biểu dương kịp thời những đơn vị, cá nhân, gia đình thực hiện tốt việc giải phóng mặt bằng, đồng thời kiên quyết xử lý những đơn vị, cá nhân làm sai các nguyên tắc chung gây ảnh hưởng không tốt và cản trở công tác giải phóng mặt bằng. 3.1.3. Mục tiêu, nhiệm vụ. Nhiệm vụ giải phóng mặt bằng để triển khai thực hiện các dự án trong năm 2003 là rất lớn, ước khoảng 350 – 400 dự án, với diện tích giải phóng mặt bằng khoảng 1.200 ha; trong đó các dự án trọng điểm (như các dự án phục vụ Sea Games, đường vành đai, các cụm, khu công nghiệp, khu đô thị mới…) bố trí tái định cư khoảng 5.000 hộ. Trước hết, ngay từ đầu năm cần đẩy nhanh các dự án năm 2002 còn đang thực hiện dở dang do chưa đủ điều kiện, tập trung các dự án trọng điểm và dự án đã có chính sách bồi thường đã phê duyệt như dự án vành đai III, phần đất thổ cư, khu liên hợp thể thao Quốc gia giai đoạn II, đường Đội Cấn – Hồ Tây, đường 2,5… Mục tiêu năm 2003 phải đạt được là: Đối với các dự án đủ điều kiện thì phải bàn giao mặt bằng đúng tiến độ, có chính sách và biện pháp thích hợp đảm bảo giải phóng mặt bằng và thi công các dự án phục vụ Sea Games 2003 trong mọi tình huống. Đảm bảo ba đúng: Đúng chính sách, đúng trình tự thủ tục, đúng tiến độ. Ba giảm: Giảm đến mức tối thiểu sai sót, khiếu nại và việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế hành chính để giải phóng mặt bằng. Rà soát và điều chỉnh bổ sung các chính sách có liên quan đến bồi thường TĐC khi Nhà nước thu đất, điều chỉnh quy trình tổ chức công tác giải phóng mặt bằng theo tinh thần cải cách hành chính của Chính phủ, tập trung quyết liệt công tác chuẩn bị quỹ nhà đất để đến 2005 phải cơ bản đủ quỹ nhà, đất phục vụ nhu cầu tái định cư cho các hộ dân. Củng cố, kiện toàn bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng từ Thành phố đến xã, phường đủ trình độ về chuyên môn có phẩm chất chính trị cần thiết đáp ứng yêu cầu chuyên môn hoá đội ngũ làm công tác giải phóng mặt bằng. Kiên quyết chống tiêu cực trong giải phóng mặt bằng, biểu dương kịp thời những đơn vị, cá nhân thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. 3.2. Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 3.2.1. Nhóm giải pháp về hoàn thiện khung khổ pháp lý và các chính sách liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng. Hoàn thiện pháp luật về đất đai. Pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước, là yếu tố không thể thiếu trong sự nghiệp CNH,HĐH. Hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói riêng là đòi hỏi bắt buộc của Nhà nước pháp quyền. Pháp luật đất đai phải thống nhất với các ngành luật trong hệ thống các ngành Luật Việt Nam. Đồng thời, để đảm bảo hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng, pháp luật đất đai cần tập trung vào các vấn đề sau: + Kiến nghị Trung ương sớm nghiên cứu ban hành Bộ Luật Đất đai, giảm bớt các văn bản hướng dẫn thi hành luật, đảm bảo sự thống nhất với các ngành Luật khác. + Nghiên cứu phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhưng vẫn đảm bảo tính khoa học. Cần khẳng định rằng, định giá đất là một môn khoa học vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Do đó, khi tiến hành định giá đất phải tính hết các yếu tố ảnh hưởng cả trực tiếp và gián tiếp đến giá đất. Điều cần chú ý là giá đất luôn biến động theo thị trường, do vậy giá đất cần phải được cơ quan chuyên môn về định giá thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ đất. + Điều kiện được bồi thường, hỗ trợ đất. Qua nhiều lần hội thảo sửa đổi Nghị định 22 do Chính phủ và Bộ Tài chính tổ chức có sự tham gia của các tỉnh, thành phố trong cả nước, có rất nhiều quan điểm cho rằng Điều 6 Nghị định 22 về “ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất” được quy định hết sức phức tạp dẫn đến mỗi địa phương hiểu và vận dụng một cách. Vì vậy, đề nghị sửa đổi Điều 6 Nghị định số 22/ 1998/ NĐ- CP ngày 24/4/1998 theo hướng đơn giản hơn, dễ áp dụng, hạn chế những thủ tục rườm rà và tiêu cực phát sinh trong khâu tổ chức thực hiện như sau: a. Những trường hợp được quyền sử dụng đất hợp pháp - tức là có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật. Được bồi thường 100% giá đất ở quy định. b. Những trường hợp nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, cho tặng đất ở sử dụng hợp pháp trên. Được bồi thường đất nhưng phải khấu trừ vào số tiền bồi thường phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định. c. Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã được thanh lý, bán hoá giá nhà trước ngày 5/7/1994( Ngày ban hành nghị định số 61/CP của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở) nhưng chưa được nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. + Được bồi thường 100% giá trị đất ở đối với phần diện tích đất trên đó có nhà được thanh lý hoá giá. Phần diện tích đất còn lại trong khuôn viên sử dụng để hỗ trợ như sau: * Được bồi thường giá trị đất nhưng phải khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định hiện hành đối với hần diện tích nằm trong hạn mức đất ở do UBND Thành phố quy định(Bao gồm cả phần diện tích đất trên đó có nhà được thanh lý, hoá giá) * Hỗ trợ theo giá đất vườn liền kề đối với phần diền tích đất ở còn lại trong khuôn viên. d. Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được thanh lý bán hoá giá hoặc người sử dụng đất ở không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng sử dụng ổn định, không phải đất lấn chiếm hay sử dụng trái phép, được chính quyền địa phương xác nhận. + Được bồi thường giá trị đất nhưng phải khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định hiện hành đối với phần diện tích nằm trong hạn mức đất ở do UBND Thành phố quy định (Bao gồm cả phần diện tích đất trên đó có nhà dược thanh lý, hoá giá) + Hỗ trợ theo giá đất vườn liền kề đối với phần diện tích đất ở trong khuôn viên. e. Người sử dụng đất ổn định không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng không phải đất lấn chiếm, được chính quyền địa phương xác nhận. áp dụng thống nhất một mức được hỗ trợ 80% giá trị thiệt hại đất, vì: Do tồn tại của công tác quản lý đất đai trước đây lỏng lẻo nên trong thực tế đối tượng sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật hiện nay chiếm tỷ trọng rất lớn, đây là hậu quả mà Nhà nước phải bồi thường thiệt hại về đất, đồng thời cũng không để mức bồi thường thiệt hại đất cho đối tượng này chênh lệch qúa thấp đối với người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ. Người sử dụng đất ổn định không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng không phải đất lấn chiếm, được chính quyền địa phương xác nhận chỉ nên áp dụng thống nhất một mức hỗ trợ 80% giá trị thiệt hại đất thay vì áp dụng quá nhiều mức phân theo thời gian sử dụng đất như hiện nay vì thực chất đối với đất sử dụng không có giấy tờ hợp lệ thì việc xác nhận thời gian sử dụng đất của chính quyền phường xã do quản lý đất đai lỏng lẽo nên thường không có căn cứ và mang tính hình thức, dễ tạo mầm mống phát sinh tiêu cực và tham nhũng. f. Người sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được giao nhưng tự ý chuyển mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc xây dựng công trình từ ngày 15/10/1993 trở về sau khi thu hồi chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Người lấn chiếm đất công không được bồi thường hỗ trợ đất. Trường hợp nhà đất thu hồi đang có tranh chấp thì vẫn lập và duyệt phương án bồi thường, đồng thời số tiền bồi thường được chuyển vào kho bạc Nhà nước khi có quyết định của Toà án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, bồi thường mới được trả cho người được hưởng theo quyết định xử lý tranh chấp. + Về hạn mức bồi thường, hỗ trợ theo giá đất ở: Bổ sung quy định về hạn mức đất được đền bù thiệt hại theo giá đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất ở nhưng không có giấy tờ hợp lệ: Căn cứ vào tình trạng quỹ đất hiện nay, hạn mức đất ở được phân theo vùng đô thị, nông thôn đồng bằng, nông thôn trung du, nông thôn miền núi. Hạn mức đất ở quy định cho Hà Nội như sau: - 120m2 đối với đất nội thành từ vành đai II trở vào trung tâm thành phố. - 180m2 đối với đất nội thành từ vành đai II trở ra và thuộc các thị trấn. - 240m2 đối với đất xã vùng đồng bằng. - 300m2 đối với xã vùng trung du. - 400m2 đối với xã miền núi. Hạn mức đất được đền bù theo giá đất ở được tính trên toàn bộ diện tích đất hiện đang sử dụng trong khuôn viên ở của một số chủ sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là trong trường hợp chủ sử dụng đất bị thu hồi một phần diện tích đang sử dụng và nếu tổng diện tích đang sử dụng lớn hơn hạn mức đất ở thì diện tích đất trong chỉ giới thu hồi tính đền bù theo giá đất ở được xác định theo công thức sau: Diện tích trong chỉ giới được bồi thường theo giá đất ở = Diện tích đất trong chỉ giới thu hồi Tổng diện tích đất sử dụng trong khuôn viên x Hạn mức đất ở 3.2.2. Nhóm giải pháp về cơ chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, các dự án đầu tư thực hiện chưa đúng với trình tự quản lý đầu tư và xây dựng, như khi dự án đầu tư được phê duyệt chưa có phương án đền bù giải phóng mặt bằng và kế hoạch tái định cư. Phần lớn các chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn liên quan tới việc lập dự án chưa thực hiện đầy đủ các quy trình thực hiện dự án. Tỷ trọng nguồn vốn đền bù thu hồi đất trong tổng mức đầu tư hiện nay trong các dự án lớn, nhiều dự án chiếm đến 50 –70% tổng số vốn dành cho công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư. Thế nhưng thực tế hiện nay, trong dự toán kinh phí giải phóng mặt bằng chưa được quan tâm lại để vào mục chi khác chỉ chiếm tỷ trọng từ 0,1 – 0,3% tổng mức đầu tư. Điều này gây ra những bất hợp lý trong việc triển khai đền bù, giải phóng mặt bằng làm ảnh hưởng tới tiến độ của dự án. Trong thời gian tới, để đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong công tác giải phóng mặt bằng cần phân cấp rõ ràng việc phê duyệt, thẩm định các phương án theo nguyên tắc nhất quán, tập trung một đầu mối, một cửa, một dấu tránh thực tế hiện nay vốn của Trung ương cấp khi thành phố duyệt xong lại phải trình lên các Bộ duyệt lại dự toán hoặc phương án đền bù, giải phóng mặt bằng là chậm và ảnh hưởng tới tiến độ của dự án. Thành phố cần tiếp tục hoàn thiện quy định về trình tự, tổ chức lập và duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng cũng như đồng bộ hoá việc phân cấp, phân nhiệm cũng như sự phối hợp giữa các ngành, các cấp với nhau. Cần quan tâm đúng mức và bổ sung các văn bản pháp lý về chế độ, chính sách quản lý vốn đầu tư và đền bù, giải phóng mặt bằng như: + Chi phí cho các công ty tư vấn lập dự án, về phần chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng các khu tái định cư cần được đưa vào mục đích chi, không nên để ở mục chi khác. + Chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng cách tính hiện nay còn chậm, chưa hợp lý và khó thực hiện. Thành phố cần có quy định cho các chủ đầu tư chi trả một khoản chi phí nhất định cho Hội đồng thẩm định Thành phố và Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng quận, huyện nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các dự án. Về hệ số K: Giá đất theo Nghị định 87/ CP đã quá lạc hậu so với tình hình thực tế hiện nay, không được điều chỉnh kịp thời mà phải xử lý bằng hệ số K với khung giá quá rộng nên dễ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện, chủ quan áp đặt định giá gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện trong dân.Để khắc phục những tồn tại trong việc xác định giá đền bù về đất, Thành phố cần nghiên cứu đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định khung giá đất mới thay thế Nghị định 87/CP. Tại Nghị định mới này, việc xác định giá đền bù thiệt hại cần cụ thể và rõ ràng, tránh tình trạng có thể hiểu khác nhau dễ phát sinh mâu thuẫn. Giá đất ban hành sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và việc vận dụng hệ số K trong từng mục đích lại rất khác nhau. Hệ số K đã mất đi ý nghĩa ban đầu là thể hiện khả năng sinh lợi. Thành phố cần sớm nghiên cứu hoàn thiện triển khai khung giá đất mới cũng như áp giá mới cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Đối với đất nông nghiệp, việc xác định giá đất theo Thông tư số 145/BTC trên cơ sở giá trị sản lượng, thu nhập, lãi suất ngân hàng là không khả thi, hệ số K thường nhỏ hơn 1. Trong những trường hợp đất nông nghiệp ven đô, giá trị chuyển nhượng thực tế cao hơn nhiều lần so với khung giá quy định, việc áp dụng hệ số K theo nhận định của nhiều chuyên gia là không hợp lý. Vì vậy thành phố cần sớm nghiên cứu điều chỉnh hệ số K áp vào giá đền bù đất nông nghiệp thay vì phải áp dụng rất nhiều biện pháp hỗ trợ “ phụ” như hiện nay mà vẫn không đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân trong diện bị thu hồi đất nhằm tránh tình trạng người dân chây ỳ, khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng do không được đáp ứng thoả mãn về giá cả đền bù. Thành phố sớm tổ chức khảo sát, điều tra việc sử dụng đất, tình hình thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các điều kiện và căn cứ xác định khung giá đất tại Hà Nội để sớm sửa đổi theo giá đất hiện hành theo quy định của Chính phủ. Thành lập quỹ giải phóng mặt bằng và tái định cư: + Mục đích thành lập và hoạt động:Nhằm huy động các nguồn tài lực, vật lực kể cả các nguồn đóng góp của các tổ chức và dân cư trên địa bàn để hỗ trợ cho công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng các khu tái định cư đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư phát triển trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Cơ quan quản lý: Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng phối hợp cùng Sở Tài chính và kho bạc Nhà nước. Quỹ này có tài khoản riêng tại Kho bạc, hoạt động không vì lợi nhuận và theo hình thức cấp phát đầu tư. + Hình thức sử dụng: Quỹ giải phóng mặt bằng và tái định cư để đầu tư cho các dự án xây dựng các khu tái định cư và đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố theo quy định về quản lý đầu tư và xây dựng hiện hành của Nhà nước. + Nguồn thu của quỹ: Từ các nguồn: Vốn ngân sách Trung ương, bổ sung ngân sách địa phương, tiền bán đấu giá diện tích nhà 1 tầng khu chung cư, tiền đấu thầu quyền sử dụng đất, tiền của các tổ chức tài trợ trong và ngoài nước, tiền đóng góp của chủ đầu tư, các tổ chức và cá nhân khác… 3.2.3. Nhóm giải pháp về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. Đối với các khoản chi phí( Hiện nay đang gọi là hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho các địa phương trong việc đưa ra các quyết định cụ thể, do đó không nên đưa ra các quy định quá chi tiết về số lượng tiền hoặc tỷ lệ % chi phí hỗ trợ. Nhà nước cần có chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tượng không còn đất sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu, thử nghiệm dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ nông dân ở những khu vực có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc mới, ổn định đời sống. Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời các hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Các dự án đầu tư khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu dịch vụ lớn cần phải đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các khu dân cư cũ giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tương đương theo hướng đô thị hoá. Đối với các dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt bằng chưa quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu di dân tái định cư nhất là đối với các dự án phải thực hiện tái định cư tại chỗ. Nhà nước chưa có chính sách chiến lược nhằm triển khai các dự án tái định cư cũng như chưa có hỗ trợ cụ thể về tài chính cơ chế chính sách về đầu tư đối với dự án xây dựng khu tái định cư.Thực tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đầu tư, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư cho các đối tượng phải di dời cần phải chủ động đi trước một bước. Về xây dựng đồng bộ khu tái định cư: Đây là một khâu quan trọng quyết định tới sự thành công hay thất bại của một phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng đặc biệt là các dự án phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân. Đối với người dân thì phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vườn là một bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới những vấn đề họ quan tâm là việc làm, điều kiện sinh hoạt như giao thông, điện nước…Do đó cần thiết phải tạo lập cho những người dân phải di chuyển tới khu tái định cư những điều kiện về nơi ăn, chốn ở phải bằng hoặc tốt hơn trước. Phải xây dựng đồng bộ về đường đi, cấp thoát nước, cơ sở khám bệnh, trường học…có như vậy mới khuyến khích người dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, cha ông đã bao đời gây dựng để Nhà nước sử dụng, cần phải đền đáp một cách xứng đáng những mất mát của người dân vì lợi ích chung của cả xã hội, của đất nước. 3.2.4. Nhóm giải pháp định hình phương pháp tính giá trị đất đai trong khu vực giải phóng mặt bằng. Nguyên tắc xác định giá trị đất phù hợp, đồng bộ khi bồi thường. Thành phố cần kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành phương pháp giá đất khung giá các loại đất, để trên cơ sở đó, Thành phố ban hành văn bản quy định các mức giá để áp dụng trên địa bàn. Những điều chỉnh trong xác định giá bồi thường cần dựa trên nguyên tắc cơ bản: Đất đai là công thổ quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, giải quyết hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất va Nhà nước; đền bù thiệt hại về đất phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất có khả năng tái tạo cuộc sống, việc làm, thu nhập bằng đất ở, đất nông nghiệp có giá trị tương đương, tư liệu sản xuất khác hoặc tiền vốn thay thế. Giá đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cần được xác định trên cơ sở một khung giá nhất định do UBND Thành phố ban hành. Tuy nhiên, do giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất rhực tế biến động theo thời gian, trong khi khung giá phải căn cứ trên cơ sở giá đất chuyển nhượng thực tế và phải được điều chỉnh theo từng thời kỳ phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và tốc độ phát triển kinh tế – xã hội. Phương pháp tính giá trị đất đai khi bồi thường: Trong phương hướng điều chỉnh mức giá đền bù thời gian tới, không quy định thống nhất mức giá đền bù theo địa giới hành chính, mà quy định mức giá đền bù phân vùng theo vành đai và các khu vực có mức độ đô thị hoá khác nhau. Việc phân vùng càng chi tiết càng đảm bảo chính xác, nhất là khi xử lý đối với các dự án có diện tích chiếm đất lớn. Đối với đất ở đô thị, cần cho tổ chức khảo sát, xác định giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất ở một số khu vực. Đối với đất nông nghiệp, việc quy định rõ đất “ trong đô thị”, đất “ ven đô thị”, đất “nông thôn” là hết sức quan trọng, vì dẫn đến những khác biệt rất lớn. Đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị phải được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và được cộng thêm một khoản chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. 3.2.5 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. a. Trên cơ sở quy hoach tổng thể đến năm 2020 được Bộ chính trị và Thành phố phê duyệt, đẩy nhanh việc hoàn thành quy hoạch chi tiết mạng lưới hệ thống hạ tầng kỹ thuật xương sống của Thành phố. Tập trung đầu tư gọn cho từng khu vực làm sức hút cho phát triển đô thị. Tiến hành cắm mốc giới và công bố công khai quy hoach trong nhân dân, đồng thời phân cấp quản lý cho các cấp, các ngành quản lý quy hoạch cho phù hợp và hiệu quả. b. Đổi mới công tác nghiên cứu, lập quy hoạch phát triển đô thị phải trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế – văn hoá - xã hội và kế hoach sử dụng đất. Cần tập trung nghiên cứu, xác định rõ định hướng sử dụng đất, phát triển HTKT và xã hội để làm cơ sở cho công tác chỉ đạo quản lý phát triển đô thị. Trong từng gian đoạn cụ thể ưu tiên quy hoạch các khu đô thị mới, tập trung đầu tư đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội để dự án đầu tư có tính khả thi, không bị động. Khi lập dự án chủ đầu tư phải lập phương án giải phóng mặt bằng trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với dự án có di dân, nhất thiết phải xác định được nơi tái định cư mới được giao đất. c. Hạn chế việc giao đất xây dựng thực hiện các dự án vào các khu dân cư đã ổn định và có truyền thống lâu đời. Coi trọng nguyên tắc di dân tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ, ưu tiên dành quỹ đất, lựu chọn các khu vực có điều kiện thuận lợi, có khả năng phát triển theo hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thu hồi các diền tích của các đơn vị sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, vi phạm Luật Đất đai sử dụng để xây dựng các khu tái định cư của Thành phố. 3.2.6. Nhóm giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện. a. Để tăng cường sự lãnh đạo tập trung, chỉ đạo thống nhất của các cấp uỷ đảng trong công tác giải phóng mặt bằng, đề nghị Thành uỷ và HĐND Thành phố ra nghị quyết về công tác giải phóng mặt bằng. + Trước hết phải làm thông suốt trong nội bộ Đảng và nhân dân về chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước; phát động cán bộ, Đảng viên phải gương mẫu thực hiện và có trách nhiệm vận động quần chúng quán triệt thực hiện về chương trình quy hoạch phát triển đô thị, thống nhất quan điểm và yêu cầu về chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và tổ chức bố trí tái định cư. + Tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng, cử đại diện cấp uỷ và đại diện các tổ chức đoàn thể quần chúng tham gia Hội đồng giải phóng mặt bằng, đồng thời coi trọng phối hợp tuyên truyền vận động nhân dân thực hiện chính sách của Đảng và Nhà nước. + Thực hiện mở rông dân chủ, phát huy trí tuệ của cấp uỷ, Đảng viên và các đoàn thể quần chúng ở cơ sở thông qua góp ý, lấy ý kiến và bổ sung dự án khi thực hiện các dự án đầu tư lớn cho sát hợp. + Đưa Ban chỉ đạo công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng ở cấp Thành phố và quận, huyện có sự tham gia của cấp uỷ, mặt trận, các đoàn thể voà hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Phó chủ tịch phụ trách Ngành. b. Thành phố ban hành “ Quy định về việc tổ chức thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội”. Trong đó quy định cụ thể về trách nhiệm của các cấp, các ngành, chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Đồng thời quy định cụ thể về công tác tuyên truyền vận động, các biện pháp xử lý kiên quyết đối với các trường hợp lợi dụng, cố tình vi phạm pháp luật. c. Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp theo hướng: Tiếp tục kiện toàn bộ máy giải phóng mặt bằng chuyên trách và tăng cường cơ sở vật chất, phương tiện làm việc phục vụ công tác giải phóng mặt bằng ở Thành phố, quận, huyện giải quyết chính sách cho cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. Hình thành tổ chức chuyên lo nhà đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng thuộc Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố. Thí điểm mô hình doanh nghiệp làm công tác giải phóng mặt bằng. d. Tăng cường công tác chỉ đạo kiểm tra, thực hiện chính sách giải phóng mặt bằng, kịp thời xử lý những khó khăn vướng mắc; khen thưởng thích đáng và xử lý nghiêm minh. Các cấp uỷ Đảng, chính quyền, đoàn thể và các cơ quan bảo vệ pháp luật các cấp từ Thành phố đến quận, huyện xác định rõ trách nhiệm trong việc thực hiện Nghị quyết của HĐND Thành phố tăng cường biện pháp chỉ đạo thực hiện, định kỳ tổ chức đánh giá kiểm điểm, rút ra những bài học kinh nghiệm và đề ra những giải pháp cụ thể, thiết rhực nhằm thực hiện triệt để, sáng tạo Nghị quyết của thành uỷ và HĐND Thành phố, hoàn thành tốt nhiệm vụ giải phóng mặt bằng năm 2003. 3.2.7. Nhóm giải pháp tăng cường vai trò của cộng đồng trong việc tham gia công tác giải phóng mặt bằng Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động người dân thực hiện các chính sách của Nhà nước, Thành phố về GPMB. Thành phố tiếp tục khuyến khích và quy định cụ thể thời lượng phát sóng để đưa các chuyên mục về GPMB, đầu tư xây dựng và quản lí đô thị vào chương trình truyền thanh, truyền hình của Hà Nội, chương trình cần đưa những nội dung cập nhật và tích cực về chủ trương, đường lối, quy hoạch của thành phố, giới thiệu các dự án có GPMB, tái định cư, định hướng phát triển đô thị trong tương lai. Tuyên truyền các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về GPMB, tái định cư đối với các đối tượng dân cư, cơ quan, tổ chức nằm trong diện bị thu hồi đất thông qua các đài phát thanh xã, phường. Thành phố cần quán triệt tư tưởng ủng hộ các dự án GPMB trên các phương tiện thông tin, báo chí tránh hiện tượng chỉ đăng tải những vụ khiếu kiện của người dân, những bất cập trong công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Vì như vậy sẽ tạo nên tác động tiêu cực đối với việc thu hồi đất của Hà Nội, đất nước nói chung. Trong qúa trình thực hiện GPMB trên địa bàn, thành lập các tổ tuyên truyền vận động, thông tin hàng ngày trên hệ thống loa của xã, phường về tiến độ nhận tiền bồi thường, thực hiện di chuyển; biểu dương các hộ gương mẫu chấp hành; nhắc nhở các hộ chậm trễ, vi phạm, kể cả các đối tượng là cán bộ, đảng viên thiếu gương mẫu. Thực hiện công khai hoá, dân chủ hoá trong công tác GPMB Thành phố công bố công khai các dự án GPMB, niêm yết các bản vẽ thiết kế quy hoạch tại những khu vực công cộng để người dân dễ dàng tìm hiểu; đồng thời quán triệt mục đích của việc quy hoạch thành phố là để xây dựng một thành phố văn minh hiện đại hơn nhằm phục vụ tốt hơn cho đời sống sinh hoạt và sở thích, nhu cầu của người dân đô thị. Đưa nội dung tuyên truyền về các chính sách GPMB, tái định cư vào các phong trào thi đua, các cuộc họp, hội nghị các cấp chính quyền, đoàn thể địa phương; có sơ kết, tổng kết các chỉ tiêu phấn đấu. Tuyên truyền cho người dân thấy rõ quyền sở hữu các tư liệu sản xuất của Nhà nước cũng như quyền hạn, nghĩa vụ của người dân đối với quyền sử dụng các loại đất; đất thổ cư, thổ canh và đất canh tác cũng như quyền sở hữu tài sản nhà cửa, hoa lợi…. Và chính sách đền bù, hỗ trợ hiện hành của Nhà nước đối với các loại tài sản đó. Phát huy vai trò của đoàn thể, tổ chức ở địa phương Các cấp Uỷ Đảng tiếp tục quán triệt Nghị quyết 20 của Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố về công tác GPMB; các đảng viên phải gương mẫu thực hiện chủ trương; chính sách, quyết định của Nhà nước, Thành phố; kiên quyết xử lý những đảng viên không thực hiện, lôi kéo, xúi dục quần chúng, chống đối, khiếu nại. Ban quản lý dự án (hội đồng GPMB) các quận, huyện cần liên hệ với các tổ chức cơ quan, đơn vị có cán bộ đang cư trú tại khu vực GPMB để phối hợp vận động, thuyết phục người dân nhanh chóng nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, bàn giao mặt bằng. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách về GPMB, tái định cư; tổ chức vận động, thuyết phục người dân thông qua các tổ chức xã hội; tổ dân phố, Đoàn thanh niên, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… trên địa bàn. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng dân cư trong công tác GPMB. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong công tác GPMB: phổ biến chính sách, tham gia vào việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, xây dựng khu tái định cưc… Tuyên truyền, khuyến khích người dân đang sống tại khu vực tái định cư hỗ trợ người dân di dời nhanh chóng hoà nhập với cộng đồng. Các hộ dân chuyển đến nơi ở mới phải được hưởng các chính sách xã hội và dịch vụ liên quan như người dân địa phương. Kết luận Đề tài: “ Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội”đã cố gắng phân tích, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn, đề xuất quan điểm, định hướng và những giải pháp để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng có hiểu quả, tạo lập, ổn định đời sống người dân trong diện di dời, góp phần ổn định phát triển kinh tế – xã hội Thủ đô. Bản chất của việc “ Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” trong tình hình hiện tại có lẽ không còn phù hợp nữa, mà nó còn phải đảm bảo được lợi ích của những người dân phải di chuyển, lợi ích đó là người dân phải di chuyển phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển. Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để cho người dân có ăn. có mặc, có chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước. Chính vì vậy trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước sẽ có nhiều khu đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hoá mọc lên thị việc di chuyển, giải toả dân cư là không thể tránh khỏi, nhưng dù sao chúng ta phải có những chính sách mới phù hợp để một việc làm có 2 mục đích - đó là xây dựng những công trình mới và ổn định cho người dân phải di chuyển có chỗ ở tiện nghi và tốt hơn nơi ở cũ, đáp ứng các mục tiêu xây dựng đất nước. Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức có hạn và thời gian thực tập ngắn nên nội dung của luận văn tốt nghiệp khó tránh khỏi sai sót, em rất mong được sự chỉ bảo của các thầy cô và những ý kiến đóng góp của những người quan tâm đến đề tài này để em có thể hoàn thiện hơn và nâng cao kiến thức của mình. Một lần nữa em xin chân thành cám ơn PGS .TS Ngô Đức Cát đã trực tiếp hướng dẫn em đề tài này. Xin cảm ơn các cô, chú, anh, chị Phòng Kế hoạch Tổng hợp- Sở địa chính - Nhà đất Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian em thực tập ở cơ quan. Tài liệu tham khảo 1.Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 2. Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ 3. Kỷ yếu hội thảo đền bù và GPMB các dự án xây dựng ở Việt Nam 4. Dự án 3727 - VIE 5. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp thành phố 6. Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 2002 của ban chỉ đạo GPMB TP. Hà Nội 7. Tạp chí địa chính 8. Tạp chí xây dựng 9. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất 10. Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở 11. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất Mục lục ._.