Dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi

g được chú trọng, đặc biệt là nhu cầu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi. Trong cuộc sống hiện đại, xu hướng người cao tuổi đến các khu nghỉ dưỡng trong lành và chăm sóc sức khoẻ sẽ trở thành một xu hướng tất yếu trong tương lai. Qua nghiên cứu và phân tích, chúng tôi thấy rằng xây dựng khu nghỉ dưỡng hiện đại đạt tiêu chuẩn dành cho người cao tuổi là giải pháp tốt nhất cho những gia đình có điều kiện kinh tế nhưng không có thời gian. Chúng tôi xin đề xuất “Dự án xây dựng Khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi” với mong muốn đáp ứng nhu cầu về sức khoẻ và an dưỡng của người cao tuổi trên địa bàn thành phố Hà Nội, góp phần thực hiện chính sách và mục tiêu phát triển của nước ta về chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi và phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Bên cạnh đó, dự án này cũng góp phần tạo điều kiện công ăn việc làm cho lao động dư thừa trên địa bàn. Trong quá trình nghiên cứu và xây dựng dự án, chúng tôi không tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót. Chúng tôi mong nhận được những đóng góp và phê bình để dự án được hoàn thiện hơn. I Tổng quan chung về dự án 1, Lý do lựa chọn dự án Xã hội ngày càng phát triển cùng với những nhu cầu về du lịch, dịch vụ con người cũng quan tâm hơn tới việc chăm sóc sức khỏe. Đặc biệt nhu cầu về nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe cho người già ngày càng tăng. Trong khi đó ở VN hiện nay những dịch vụ chăm sóc sức khỏe cho người già còn rất ít, chất lượng chưa đáp ứng nhu cầu. Kinh tế phát triển cuộc sống hiện đại, con cái dù muốn hay không đều không có đủ thời gian để chăm sóc ông bà cha mẹ một cách chu đáo được. xu thế đưa người già đến các khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe là xu thế tất yếu trong tương lai. Hiện nay quan niệm xã hội người phương đông nói chung và Việt Nam nói riêng việc đưa ông bà cha mẹ ra ở riêng, đến các Viện dưỡng lão là bất hiếu nên họ vẫn còn rụt rè. Đứng trước thực trạng đó, ban quản lí dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe người cao tuổi đề ra giải pháp: + Xây dựng khu nghỉ dưỡng hiện đại, y tế tốt, có phòng sinh hoạt chung, văn nghệ cho người già để làm giàu đời sống tinh thần cho người cao tuổi. Điều đó giúp cho con cái có thể yên tâm gửi cha mẹ ông bà mình đến đó. + Không sử dụng tên gọi Viện Dưỡng Lão để giảm nhẹ sự kì thị và được mọi người chấp nhận dễ chấp nhận hơn. + Xây dựng tiện đường giao thông để con cái có thể đến thăm người cao tuổi dễ dàng hơn. Với mục tiêu khai thác được tối đa nguồn cầu của thị trường.Dự án được thiết kế để có thể đáp ứng được nhu cầu của tất cả các khách hàng mục tiêu. Trong khu nghỉ dưỡng sẽ có nhiều phòng với mức chi phí khác nhau, dịch vụ khác nhau để khách hàng có thể lựa chọn. Thị trường có ba đối thủ cạnh tranh. Như vậy số đối thủ cạnh tranh là không nhiều, ít tính cạnh tranh vì số đối thủ cạnh tranh là không nhiều bên cạnh đó khu nghỉ chủ yếu để phục vụ những người có thu nhập khá. Những người có thu nhập cao thì chưa hài lòng với cơ sở vật chất hiện có ở các Viện Dưỡng Lão này. Đây là một thị trường hấp dẫn, vì vậy dự án hứa hẹn nhiều thành công. 2, Mô tả sản phẩm của dự án Dự án sau khi hoàn thành sẽ cung cấp các dịch vụ chính như sau: - Dịch vụ lưu trú nghỉ dưỡng kết hợp khám chữa bệnh và chăm sóc sức khỏe cho người cao tuổi + Khu y tế: gồm các phòng khám chữa bệnh và phục hồi chức năng. Trong mỗi phòng đều có các trang thiêt bị tiên tiến với sự chăm sóc của đội ngũ bác sỹ nhân viên có chuyên môn cao. + Khu nghỉ dưỡng: gồm nhiều dãy nhà khác nhau, mỗi dãy nhà đều có nhiều phòng với trang thiết bị tiện nghi phù hợp nhằm tạo ra sự thoải mái và thuận lợi cho việc chăm sóc sức khỏe người cao tuổi. Các dãy nhà được xây trong các khuôn viên thoáng đãng có nhiều cây xanh tạo nên không gian sống tốt nhất phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi dài ngày. Ngoài ra còn có khu nhà khách phục vụ nhu cầu của các đối tượng là người nhà lên thăm. + Dịch vụ du lịch sinh thái: tổ chức các chuyến tham quan dã ngoại cho người cao tuổi tới các khu du lịch sinh thái gần đó như:Ao Vua,Khoang Xanh - Suối Tiên,...các chuyến picnic nhỏ ở ngay trong khu vực của dự án như đi bộ leo núi. + Tổ chức các hoạt động văn hóa mang tính truyền thống và chứa đựng màu sắc dân gian.Tổ chức các cuộc thi thể thao nhằm nâng cao sức khỏe cho người cao tuổi. 3, Quy mô dự án Với tính chất của một khu du lịch nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe cho người cao tuổi quy mô quốc gia, đòi hỏi trang thiết bị tiên tiến hiện đại công nghệ cao nhằm phục cụ công tác khám chữa bệnh. Đồng thời việc tạo các cảnh quan môi trường đòi hỏi tính quy hoạch cao, hợp lý.Vì vậy,vốn đầu tư cho dự án ước tính khoảng gần 200000 triệu đồng. 4, Địa điểm dự án -Dự án được đặt tại Ba Vì ,Hà Nội.Đây là một khu đất bên trong có đồi núi thấp và có suối.Tổng diện tích dự án là 60 ha -Vị trí địa lí: phía Bắc giáp khu vực dân cư,các phía còn lại đều là đồi núi 5, Mô hình doanh nghiệp Công ty vốn góp cổ phần gồm 1 tổng giám đốc, 2 giám đốc: Giám đốc phụ trách khu vui chơi nhà nghỉ và viện trưởng chăm sóc sức khoẻ. Công ty gồm hơn 300 nhân viên, 5 phòng ban chính: phòng kĩ thuật, phòng tài chính, phòng kế hoạch, phòng kinh doanh, phòng nhân sự và khu chăm sóc người già bao gồm các phòng ban nhỏ và có chức năng đặc biệt hơn. II,Phân tích dự án 1. Phân tích kinh tế- xã hội của dự án 1.1. Môi trường kinh tế Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2008 theo giá so sánh 1994 ước tính tăng 6,23% so với năm 2007, trong đó khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản tăng 3,79%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 6,33%; khu vực dịch vụ tăng 7,2%. GDP tính theo giá thực tế năm 2008 tăng cao; với mức tăng trưởng và tăng giá khác nhau ở ba khu vực nên cơ cấu kinh tế năm 2008 tăng ở khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản và giảm ở khu vực công nghiệp, xây dựng. Tuy nhiên, xu hướng này chỉ là tạm thời trong bối cảnh đặc biệt của năm 2008 với sự tăng chậm lại của khu vực công nghiệp, xây dựng và giá nông lâm thuỷ sản tăng cao. Tỷ trọng khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm 21,99% GDP; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 39,91%; khu vực dịch vụ chiếm 38,1%. Vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện năm 2008 theo giá thực tế ước tính đạt 637,3 nghìn tỷ đồng, bằng 43,1% GDP và tăng 22,2% so với năm 2007, bao gồm vốn khu vực Nhà nước 184,4 nghìn tỷ đồng, chiếm 28,9% tổng vốn và giảm 11,4%; khu vực ngoài Nhà nước 263 nghìn tỷ đồng, chiếm 41,3% và tăng 42,7%; khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 189,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 29,8% và tăng 46,9%. Năm 2008 là năm kinh tế-xã hội nước ta phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, nhất là khủng hoảng tài chính toàn cầu, lạm phát tăng cao, thiên tai, dịch bệnh liên tiếp xảy ra trong nước. Tuy nhiên, Đảng, Chính phủ đã kịp thời đề ra 8 nhóm giải pháp nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội và tăng trưởng bền vững; đồng thời chỉ đạo quyết liệt các cấp, các ngành, các địa phương thực hiện nghiêm và đồng bộ các nhóm giải pháp đó. Tuy nhiên, những kết quả đạt được trong năm qua chưa thật vững chắc, cơ cấu kinh tế chuyển dịch chậm; cân đối vĩ mô chưa hợp lý; đời sống dân cư chưa được cải thiện nhiều, giá cả tăng và đứng ở mức cao nên đời sống bộ phận dân cư thu nhập thấp, vùng sâu, vùng xa, vùng thiên tai đang gặp nhiều khó khăn. Nền kinh tế nước ta đang phát triển nhanh theo hướng mở, do đó dễ bị tác động trong điều kiện khủng hoảng tài chính thế giới hiện chưa kết thúc Theo đánh giá chung của Bộ Kế hoạch Đầu tư (MPI), tình hình kinh tế nước ta 6 tháng đầu năm 2009 tiếp tục có chuyển biến tích cực với tốc độ tăng trưởng GDP đạt 3,9%. Những tháng cuối năm 2009 và đầu năm 2010, theo dự báo, tình hình kinh tế bắt đầu trở lại ổn định. Môi trường kinh tế vĩ mô ngày càng ổn định và duy trì được mức tăng trưởng là điều kiện thuận lợi cho thấy triển vọng đạt hiệu quả của dự án. 1.2. Môi trường văn hoá xã hội - Theo số liệu của Tổng cục thống kê: Dân số trung bình cả nước năm 2008 ước tính 86,16 triệu người, bao gồm nam 42,35 triệu người, chiếm 49,1% tổng dân số; nữ 43,81 triệu người, chiếm 50,9%. Trong tổng dân số cả nước, dân số khu vực thành thị là 24 triệu người, tăng 2,85% so với năm trước, chiếm 27,9% tổng dân số; dân số khu vực nông thôn là 62,1 triệu người, tăng 0,55% và chiếm 72,1%. Tổng số lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế năm 2008 ước tính 45 triệu người, tăng 2% so với năm 2007, trong đó lao động khu vực nhà nước 4,1 triệu người, tăng 2,5%, lao động ngoài nhà nước 39,1 triệu người, tăng 1,2%, lao động khu vực đầu tư nước ngoài 1,8 triệu người, tăng 18,9%. Tỷ lệ thất nghiệp của lao động trong độ tuổi khu vực thành thị ước tính 4,65%. - Trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng, sau khi hợp nhất tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã của huyện Lương Sơn (Hòa Bình), tính đến tháng 10-2008, dân số Hà Nội đã có trên 6,5 triệu người. Qua tổng kiểm tra định kỳ hộ khẩu cũng xác định, mật độ dân số bình quân của toàn thành phố là 1.948 người/km2 với thành phần dân cư đa dạng; trong đó có 63.423 nhân khẩu là người dân tộc ít người (chiếm 1% dân số), gồm các dân tộc Mường, Tày, Dao, Nùng và các dân tộc khác. Kết quả kiểm tra định kỳ hộ khẩu cũng cho thấy dân số ở các quận, huyện cũ của thành phố Hà Nội tiếp tục tăng. So với năm 2007, dân số của 14 quận, huyện cũ tăng 66.089 hộ (8%) và 155.385 nhân khẩu (4%); trong đó địa bàn quận Đống Đa có mật độ dân số cao nhất (36.724 người/km2), gấp 60 lần so với huyện Ba Vì (613 nguời/km2). Tỷ lệ người cao tuổi từ 60 trở lên và tuổi thọ trung bình của người Việt Nam ngày càng tăng. Theo dự báo năm 2010 là 9,9% ( 61182 người), năm 2020 là 12,6% (77868 người). 1.3. Môi trường tự nhiên Huyện Ba Vì nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà nội, với diện tích 42803 km2 và dân số 250000 người. Ba Vì là vùng bán sơn địa, đất đai không có giá trị nông nghiệp cao. Khí hậu mát mẻ trong lành, khu vườn tây sông đà nhìn ra sông Đà rất đẹp là địa điểm lý tưởng cho nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe và du lịch. Ba Vì nằm trong địa phận Hà Tây cũ, đã được nhiều người biết đến tiềm năng du lịch lớn và là nơi tập trung nhiều địa điểm nổi tiếng như vườn quốc gia Ba Vì, hồ Suối Hai, Quán Sơn, Thiên sơn suối ngà, Ao Vua… Ba Vì nối liền các tỉnh và thủ đô Hà Nội bằng các trục đường chính như: quốc lộ 32, tỉnh lộ 89A,… và các tuyến đường thủy qua sông Hồng, sông Đà có tổng chiều dài 70 km, cách trung tâm Hà Nội 50 km có tuyến đường chính là đường quốc lộ nên rất dễ dàng cho đi lại. Ngoài ra, dự án còn phù hợp với Quy hoạch phát triển vùng ngoại thành nhằm giảm khoảng cách phát triển giữa nội thành và ngoại thành và phù hợp với Quy hoạch phát triển du lịch là ngành mũi nhọn của Hà Tây cũ. Dự án ngoài việc khả thi về mặt tài chính, mang lại lợi nhuận cao cho các bên liên doanh tham gia đầu tư còn mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn: - Thoả mãn nhu cầu về nghỉ ngơi, nâng cao sức khoẻ, giao lưu, làm giàu thêm đời sống tinh thần cho người cao tuổi. - Giúp cho con cái có nhiều thời gian hơn tập chung cho công việc. Họ cũng có thể nâng cao sức khoẻ qua những lần đến thăm ông bà cha mẹ mình và đi du lịch ở quanh đó. Như vậy sẽ làm tăng năng suất lao động và hiệu quả công việc. - Góp phần tạo thêm nhiều việc làm cho người dân địa phương: việc làm trực tiếp cho dự án và việc làm gián tiếp trong các hoạt động của các ngành có liên quan đến dự án. Số lao động có việc làm trực tiếp từ dự án : trung bình một năm khi dự án vào hoạt động đạt công suất dự kiến là 200 lao động. Phần lớn sử dụng lao động trong địa phương. số lao động gián tiếp có việc làm trực tiếp trên một đơn vị vốn đầu tư: 0,5 (100/200 tỷ đồng = 0,5). Cứ một tỷ đồng vốn đầu tư trực tiếp của dự án tạo ra việc làm mới trực tiếp cho 0,5 người. - Góp phần xoá đói giảm nghèo bằng cách tạo ra thu nhập cho người lao động địa phương, đóng góp vào ngân sách của tỉnh thông qua thuế, tạo điều kiện để địa phương xây dựng các công trình phúc lợi công cộng phục vụ nhân dân. - Đóng góp hàng năm cho ngân sách địa phương thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp. - Bảo vệ và khai thác có hiêu quả các di tích lịch sử, danh thắng trong vùng. - Bảo vệ môi trường, góp phần tăng ý thức cho người dân. - Tác động tích cực đến  kết cấu hạ tầng địa phương. Thúc đấy sự phát triển của các ngành liên quan như du lịch, giao thông vận tải, dịch vụ… do đó góp phần phát triển kinh tế địa phương. - Góp phần tạo nên môi trường đầu tư hấp dẫn hơn cho tỉnh, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến đầu tư. - Ứng dụng công nghệ tiến bộ vào trong y học. - Góp phần chăm sóc sức khỏe người cao tuổi. - Chia sẻ lợi ích đến người dân địa phương: phân phối thu nhập từ thành thị tới nông thôn do tạo ra công ăn việc làm cho người dân địa phương và thực hiện các dịch vụ phụ trợ. Khuyến khích người dân địa phương tham gia vào các hoạt động kinh tế. Tác động tích cực đến phân phối thu nhập và công bằng xã hội. Khi dự án đi vào hoạt động, hàng năm sẽ phân phối thu nhập cho người lao động, lợi nhuận cho chủ đầu tư, thu ngân sách, tạo thu nhập cho các đối tượng khác có liên quan. Đặc biệt mang lại thu nhập cho địa phương, cải thiện tình hình kinh tế xã hội của Hà Tây cũ (nay thuộc Hà Nội). - Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch không gian của địa phương. Qua phân tích, chúng tôi thấy đây là nơi đáp ứng được các điều kiện về môi trường, vị trí địa lý để xây dựng Khu nghỉ dưỡng dành cho người cao tuổi. 2. Phân tích thị trường dự án 2.1. Phân tích đánh giá khái quát thị trường tổng thể về sản phẩm của dự án. Hiện tại ở Việt Nam, số lượng Viện dưỡng lão còn khá khiêm tốn (12 Viện dưỡng lão). Riêng ở Hà Nội, có 3 Viện dưỡng lão lớn, đó là: - Trung tâm chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi, Minh Khai, Tây Tựu, huyện Từ Liêm, đáp ứng được 145 cụ. - Trung tâm chăm sóc người cao tuổi và hưu trí Phù Đổng, Gia Lâm, đáp ứng được 50 cụ. - Nhà tuổi vàng, Bắc Linh Đàm, đáp ứng được 15 cụ. Số lượng Viện dưỡng lão còn ít, quy mô nhỏ. Nguồn cung viện dưỡng lão ở Hà Nội chưa đáp ứng đủ như cầu cho người cao tuổi về dịch vụ chăm sóc sức khoẻ, nghỉ dưỡng trong khi nhu cầu ngày càng tăng do mức sống người dân và tỷ lệ người cao tuổi có xu hướng tăng. 2.2. Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu. Dự án xác định thị trường mục tiêu bao gồm hai nhóm khách hàng là người có thu nhập khá và cao. Vì những gia đình này có công việc bận rộn hoặc có hoàn cảnh đặc biệt nên không thể trực tiếp chăm sóc ông bà cha mẹ mình. Mà họ lại là những người có khả năng chi trả kinh phí cho ông bà cha mẹ mình ở khu nghỉ dưỡng. Dự án được thiết kế để có thể đáp ứng được nhu cầu của tất cả các khách hàng mục tiêu. Trong khu nghỉ dưỡng sẽ có nhiều phòng với mức chi phí khác nhau, dịch vụ khác nhau để khách hàng có thể lựa chọn, qua đó khai thác được tối đa nhu cầu của thị trường. Số đối thủ cạnh tranh là không nhiều, ít tính cạnh tranh. Bên cạnh đó khu nghỉ chủ yếu để phục vụ những người có thu nhập khá. Những người có thu nhập cao thì chưa hài lòng với cơ sở vật chất hiện có ở các Viện Dưỡng Lão này. 2.3. Xác định sản phẩm của dự án. Thiết kể sản phẩm đạt tiêu chuẩn quốc tế. Sản phẩm dự án phù hợp với nhu cầu của khách hàng mục tiêu về khả năng tài chính. Đặc biệt khu nghỉ dưỡng được xây dựng ở địa điểm du lịch, người già có thể ngắm cảnh, tận hưởng không khí trong lành và cùng con cháu đi dạo, tham gia vào hoạt động của khu duc lịch quanh đó. Việc thiết kế tên sản phẩm là khu nghỉ dưỡng sẽ giúp tránh định kiến của khách hàng. Sản phẩm đạt tiêu chuẩn quốc tế: có cơ sở vật chất hiện đại, đội ngũ cán bộ bác sĩ, y tá và nhân viên chăm sóc nhiệt tình, có tinh thần trách nhiệm và trình độ chuyên môn cao. 2.4. Dự báo cung cầu về sản phẩm của dự án. Vì hoạt động đầu tư phát triển là hoạt động mang tính chất lâu dài nen cần phân tích cung cầu sản phẩm trong tương lai. Xác định mức chênh lệch giữa cung và cầu. Từ đó xác định được quy mô của dự án để có thể chiếm được thị trường và có chiến lược cạnh tranh tiếp thị phù hợp. - Dự báo cầu thị trường về sản phẩm của dự án: Tỷ lệ người cao tuổi từ 60 trở lên và tuổi thọ trung bình của người Việt Nam ngày càng tăng. + Năm 2008 là 9.22%. + Theo dự báo năm 2010 là 9,9% + Theo dự báo năm2020 là 12,6% Nhu cầu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe của những người trong độ tuổi này lớn. Như vậy nhu cầu về Viện dưỡng lão rất nhiều và ngày càng tăng. - Dự báo cung về sản phẩm dự án: Dựa vào số lượng các Viện dưỡng lão ở HHà Nội qua các năm, sử dụng phương pháp ngoại suy thống kê theo phương pháp thay đổi tuyến tính, ta có được bảng dự báo sau: STT Năm Lượng cung (người) 1 2001 90 2 2002 100 3 2003 120 4 2004 175 5 2005 200 6 2006 225.5 7 2007 255 8 2008 284.5 9 2009 314 10 2010 343.5 11 2011 373 12 2012 402.5 13 2013 432 14 2014 461.5 Bảng 1: Dự báo cầu thị trường 2.5. Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường. Nhu cầu về khu nghỉ dưỡng dành cho người cao tuổi ngày càng tăng. Vì vậy tuổi thọ dự án là lâu dài. Nhà cạnh tranh chính là 3 Viện dưỡng lão ở Hà Nội. Những Viện dưỡng lão này quy mô còn nhỏ, chất lượng trung bình nhưng giá thành cao. Khu nghỉ dưỡng này có tính cạnh tranh cao và chiến lược cạnh tranh là sự khác biệt hoá về sản phẩm và chiến lược cạnh tranh về giá. Thị phần của dự án: Dự án xác định quy mô là 500 chỗ. Trong năm 2010 là: 500 * 100% = 59,27% 843,5 3. Phân tích tài chính dự án - Tỉ suất của dự án là 11%/năm ( dựa vào chi phí cơ hội của vốn tự có, được xác định bằng lãi suất gửi tiết kiệm dài hạn) - Thời điểm tính toán là khi dự án bắt đầu đi vào hoạt động. 3.1. Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án Dự tính tổng mức đầu tư: Cơ sở để tính tổng mức đầu tư: + Các văn bản pháp lí đầu tư và xây dựng hiện hành của Bộ xây dựng, Bộ tài chính, UBND thành phố Hà Nội. + Công văn số 1601/BXD-VP về việc công bố chỉ số giá xây dựng. + Công văn số 1600/BXD-VP về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình( năm 2007). + Thông tư số 76/2003/TT-BTC ngày 4/8/2003 của Bộ Tài chính hướng dẫn về bảo hiểm trong đầu tư và xây dựng. + Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Dự tính nguồn vốn huy động của dự án: Chủ đầu tư và các cổ đông: 187.000 triệu đồng Dòng tiền của dự án: - Đời của dự án là 50 năm. - Lợi nhuận cứ sau 10 năm dự kiến tăng 10%. 3.2. Các chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. - Giá trị hiện tại của thu nhập thuần (NPV) : 120.000 triệu đồng. - Tỉ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) : 24%. - Thời gian thu hồi vốn đầu tư ban đầu của dự án (T) : 12 năm. Bảng 2: Bảng thể hiện III, Chiến lược kinh doanh 1, Tầm nhìn- Sứ mệnh: Tầm nhìn: Trở thành nơi nghỉ dưỡng cho người già lý tưởng nhất Việt Nam Sứ mệnh: Phục vụ người già với thái độ Tận tuỵ- Chân thành sao cho mỗi người già coi nơi đây như nhà của mình. 2, Chiến lược kinh doanh trong vòng 10 năm đầu tiên Trong 10 năm đầu cần kinh doanh sao cho vừa thu hồi được vốn vừa thu hút được ngày càng nhiều người đến nơi đây nghỉ dưỡng. Ngoài ra sau 10 năm cần xây dựng được một thương hiệu chăm sóc sức khoẻ cho người già tốt nhất Việt Nam. Mỗi năm phục vụ khoảng 3000 lượt người tới nghỉ dưỡng dài ngày và ngắn ngày. Hàng năm cần có kế hoạch tu sửa, mua sắm, hoặc thay mới các thiết bị hỏng, cũ, sửa sang tôn tạo lại cơ sở vật chất. Có kế hoạch bồi dưỡng đào tạo cho đội ngũ y bác sĩ, hộ lý với các kiến thức mới nhất được cập nhật bằng cách cử đi học hoặc mời các chuyên gia đầu ngành về giảng dạy. Chế độ đãi ngộ, lương thưởng với cán bộ công nhân viên trong công ty cần được minh bạch, hợp lý. Các kế hoạch maketting cần rõ ràng hướng tới thị trường khách hàng mục tiêu, đa dạng hoá các hoạt động maketting. IV, Rủi ro và giải pháp khắc phục 1, Môi trường vĩ mô : Kinh tế : kinh tế nước ta đang trên đà phát triển nhanh chóng nhưng chưa ổn định, phụ thuộc vào nhiều yếu tố . khi bất kì 1 yếu tố nào thay đổi theo chiều hướng xấu sé dẫn dến sự biến đổi của nền kinh tế và điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thành công của các dự án kinh doanh: - Lãi suất có thể tăng khiến chi phí đầu tư gia tăng, chi phí thường nhật cũng tăng, việc xây dựng sẽ trở nên khó khăn. Việt Nam hiện đang là 1 trong những nước có tỉ lệ lạm phát cao nhất trong khu vực, nền kinh tế rơi vào khó khăn và khủng hoảng, thu nhập của người dân cũng giảm, kèm theo đó là sự gia tăng thất nghiệp, khi không có công ăn việc làm, người dân có thể ở nhà tự chăm sóc cho người thân của mình, hoặc thuê người thất nghiệp với đồng lương rẻ mạt về nhà chăm sóc cho họ. Lượng người tham gia vào khu nghỉ dưỡng bị hạn chế ảnh hưởng trực tiếp tới kế hoạch của dự án. Họ không thể đủ khả năng tài chính để chi trả cho dịch vụ. Giải pháp: chia nhỏ các dịch vụ, thực hiện các gói dịch vụ khác nhau phù hợp với điều kiện của từng gia đình. - Giá các nguyên vật liệu cơ bản ( điện, nước, xăng, dầu…) có thể tăng cao trong các thời kỳ sẽ gây khó khăn ko chỉ trong giai đoạn xây dựng mà cả trong thời gian thu hồi vốn. Giải pháp: hợp đồng với khách hàng ko nên quá dài, cần có khoản chi phí dự trữ ... - Thị trường bất động sản luôn biến động, đặc biệt là ở những khu du lịch và gần trung tâm Hà Nội như Ba vì tạo khó khăn trong giai đoạn đầu của dự án. Môi trường văn hóa xã hội - Hiện nay quan niệm xã hội người phương đông nói chung và Việt Nam nói riêng việc đưa ông bà cha mẹ ra ở riêng, đến các Viện dưỡng lão là bất hiếu nên họ vẫn còn rụt rè. Giải pháp: Xây dựng khu nghỉ dưỡng hiện đại, y tế tốt, có phòng sinh hoạt chung, văn nghệ cho người già để làm giàu đời sống tinh thần cho người cao tuổi, mặt khác giúp cho con cái có thể yên tâm gửi cha mẹ ông bà mình đến đó. Không sử dụng tên gọi Viện Dưỡng Lão để giảm nhẹ sự kì thị và được mọi người chấp nhận dễ chấp nhận hơn. - Nếu xảy ra 1 loại bệnh hay dịch nào đó trong độ tuổi từ 60 trở nên, tỉ lệ người cao tuổi sẽ giảm và xu thế chung là các gia đình sẽ muốn tự chăm sóc người thân của họ. Giải pháp: liên kết với các cơ sở y tế thường xuyên kiểm tra sức khỏe cho mọi người, và hợp tác với các viện vệ sinh môi trường...nhằm kiểm soát dịch bệnh kịp thời. Môi trường khoa học công nghệ: - Sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ có thể chế tạo ra các loại máy móc thay thế con người trong nhiều việc, vì vậy việc chăm sóc những người già cũng trở nên dễ dàng hơn, nhiều gia đình sẽ lựa chọn việc chăm sóc tại gia. Giải pháp: thái độ phục vụ tận tình chu đáo, hiểu tâm lí của người già chính là sự khác biệt giữa con người và máy móc Môi trường tự nhiên - Thời gian thi công trong thời gian dài có thể chịu tác độngcủa thời tiết xấu bất chợt ảnh hưởng tới chất lượng cũng như tiến độ thi công công trình. Giải pháp: giám sát chặt chẽ quá trình thi công, sự biến động của thời tiết để có thể đối phó phòng tránh hạn chế tổn thất một cách tốt nhất) 2, Môi trường vi mô: Đối thủ cạnh tranh: Hiện tại đã có 3 khu nghỉ dưỡng hoạt động có kinh nghiệm và đang chuẩn bị mở rộng quy mô nên việc thu hút người dân tham gia vào khu mới xây dựng còn gặp nhiều khó khăn. Hiện nay xã hội phát triển, có nhiều hình thức du lịch mới, khu vui chơi giải trí mới hiện đai dành cho đủ các độ tuổi các dịch vụ chăm sóc sức khỏe. Giải pháp: giảm giá dịch vụ, nâng cao chất lượng, đổi mới cơ sở hạ tầng… để thu hút khách thì dự án đã có sẵn các kế hoạch về vui chơi, giải trí, những chương trình khuyến mãi đặc biệt để ứng phó kịp thời. Có kế hoạch giới thiệu, quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng rộng rãi để người dân có thể tiếp cận được với khu nghỉ dưỡng, liên kết hợp tác với những người có tầm ảnh hưởng lớn tới nhận thức của người dân trong vấn đề này như sự ủng hộ của chính phủ, của chính quyền địa phương cũng như có sự tham gia của những người nổi tiếng tạo tiếng tăm cho khu nghỉ dưỡng Đối thủ tiềm năng : Hiện nay trên địa bàn thành phố HN có rất nhiều các khu chung cư cao cấp, tại các khu chung cư này, người ta có thể lập nên các viện dưỡng lão nhỏ với chất lượng cao thích hợp cho những gia đình có thu nhập cao. Khách hàng: Nếu lượng khách lưu trú dài ngày không đủ so với dự kiến ban đầu của DA, khu nghỉ dưởng sẽ tổ chức các hoạt động du lịch thu hút khách tham quan đồng thời cho thue các phòng và khu nghỉ dưỡng để hoạt động dưới hình thức giống như một khách sạn.Với một địa điểm thu hút khách du lịch như Ba Vì thì đây là một giải pháp tối ưu và có tính hiệu quả cao Nhà cung cấp: Rủi ro trong cung cấp các nguyên liệu đầu vào: sự biến động của thị trường làm giá cả hàng hóa tăng lên tạo chí phí phát sinh của dự án lớn. Giải pháp: kí các hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu với các nhà cung cấp có uy tín chất lượng trong thời gian dài. Mặt khác chúng ta có thể tìm hiểu, chọn và kí kết với nhiều doanh nghiệp có uy tín trong từng mảng khác nhau. 3, Trong quá trình xây dựng, hoạt động - Khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng: một hộ dân sống trong khu quy hoạch chua hiểu rõ sự cần thiết của dự án nên chống đối không chịu hợp tác. Giải pháp: có kế hoạch giải trình với người dân cụ thể và thuyết phục giúp họ hiểu được tầm quan trọng của dự án, tuyển chọn những người có khả năng thuyết phục và hiểu sâu sắc vấn đề để thực thi công việc - Trong quá trình thi công xây dưng có nhứng sự cố trong xây dựng,tổn thất mất mát láng phí gây chí phí tốn kém. Giải pháp: thành lập đọi quản lí giàm sát chặt chẽ quá trình xây dưng cũng như thu mua nguyên vật liệu.... để kịp thời phát hiện và giải quyết vấn đề kịp thời - Đội ngũ quản lí, cán bộ công nhân viên có kinh nghiệm chuyên môn chưa nhiều gây ra một số khó khăn trong công tác tuyển dụng. Giải pháp: có những chế độ ưu đãi lương thưởng hớp lí để thu hút những cán bộ nhân viên có trình độ, mở khóa học đạo tạo cán bộ cho từng chuyên môn nghiệp vụ, gửi cán bộ đi tham quan bồi dưỡng ở nước ngoài những nước phát triển có nhiều khu nghỉ dưỡng viện dưỡng lão. - Trong quá rình hoạt động lượng rác thải cùng nước thải tương đối lớn sẽ gây sự phản đối của người dân xung quanh. Giải pháp: áp dụng các biện pháp sử lí chất thải công nghệ cao để giảm thiểu mức độ ảnh hưởng tới môi trường) V, Kế hoạch hành động cụ thể 1, Kế hoạch Xây dựng công trình 1.1.Giải pháp quy hoạch và kiến trúc - Phân khu mặt bằng cho dự án: toàn bộ diện tích 60ha của dự án bao gồm Diện tích đất bằng: 20ha Diện tích đất đồi núi: 40ha - Phân khu tổng thể như sau: + Khu1: khu y tế rộng 100000m2. Khu này cung cấp dịch vụ khám chữa bệnh và chăm sóc sức khỏe. + Khu2:Khu phục hồi chức năng rộng 100000m2. + Khu3: Khu nhà nghỉ dưỡng rộng 100000m2. + Khu4: Khu sinh hoạt tập thể và các khu sinh thái rộng 300000m2 bao gồm đất bằng và đồi núi. *Mô tả chung Dự án có một cổng chính đón khách từ đường giao thông lớn tới bãi đậu xe chung. Từ cổng chính rẽ trái là khu y tế, rẽ phải là khu nhà nghỉ dưỡng, đi thẳng là khu sinh hoạt văn hóa tập thể. Đi sâu vào bên trong sẽ là khu sinh thái với đồi núi thấp và suối,thác,vườn hoa... 1.2 Thông số xây dựng các hạng mục công trình a.Khu y tế bao gồm các hạng mục: - Khối điều hành và khu dành cho y bác sỹ - Đăng kí và thanh toán phí khám chữa bệnh và chăm sóc sức khỏe - Khối phòng bệnh + khuôn viên cây xanh b.Khu nhà nghỉ dưỡng: Gồm 6 dãy nhà 2 tầng, mỗi tầng có 20 phòng, trong đó có 10 phòng đơn và 10 phòng 4 giường. Trong đó có 5 dãy dành cho người cao tuổi và một nhà khách. c. Khu sinh hoạt tập thể gồm - 1 phòng cho tập thể dục. - 1 hội trường lớn phục vụ cho các buổi sinh hoạt tập thể. d. Khu sinh thái: - Xây dựng đường đi xung quanh khu đồi núi - Xây dựng một số trạm nghỉ nhỏ có phục vụ nước uống và đồ ăn nhanh trên đường - Cải tạo cảnh quan xung quanh - Xây dựng một vườn cây ăn quả đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm phục vụ cho người cao tuổi 1.3 Kỹ thuật xây dựng các hạng mục công trình a. Khu chăm sóc sức khỏe, nhà nghỉ, sinh hoạt tập thể: - Giải pháp móng:do tải trọng chân cột khá lớn nên phải dùng móng cọc BTCT.Chiều sâu thiết kế của cọc dựa vào tải trọng chân cột và điều kiện địa chất. - Giải pháp kiến trúc tổng thể: khung BTCT chịu lực là chủ yếu,tường gạch bao. b. Trạm nghỉ trên đường Sử dụng chủ yếu là nguyên liệu gỗ, thiết kế 1 tầng c. Cổng chính Chủ yếu là bê tông cốt thép. Cổng xây quy mô lớn với cột cao 7,2m. Tải trọng chân cột không lớn nên có thể sử dụng giải pháp móng nông. 1.4 Tổ chức xây dựng a. San nền Toàn bộ diện tích đất bằng được san nền và làm phẳng bằng cát sau đó đổ bê tông,lát gạch đá.Cần san nền một số cônh trình trên sườn đồi. b. Đóng cọc  - Nền móng các công trình đươc đóng cọc BTCT, chiều dài cọc tùy thuộc hạng mục. - Sử dụng máy đóng cọc. - Trong từng giai đoạn, sau khi hoàn tất công việc đóng cọc mới bắt đầu xây dựng các công trình để tránh sự rung động lớn làm ảnh hưởng chất lượng công trình. c. Bê tông ván khuôn Bê tông cốt thép: cốt thép được gia công bằng máy ngay tại công trình để đảm bảo công trình có thể thực hiện đúng tiến độ. d. Chọn nhà thầu thi công Chọn nhà thầu căn cứ một số tiêu chí sau: - Kinh nghiệm thi công các công trình đặc thù,đòi hỏi tính thẩm mỹ và kỹ thuật như bệnh viện,nhà nghỉ - Đề suất các biện pháp thi công hiệu quả đảm bảo tiến độ,an toàn,tiết kiệm - Thiết bị máy móc công nghệ hiện đại,đạt tiêu chuẩn  - Mức giá thi công hợp lý 2, Kế hoạch xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng 2. 1Hệ thống sân bãi,đường nội bộ - Đường nội bộ được thiết kế theo ba loại:đường chính từ ngoài vào khu du lịch và đường nối giữa 4 khu - Các đường nối giữa các khu có cây xanh ven đường,đường rộng khoảng 5m - Có 2 bãi gửi xe nằm ở 2 bên của cổng chính đi vào 2.2 Hệ thống phòng cháy chữa cháy Được bố trí tại mọi điểm hoạt động của khu Sử dụng 2 biện pháp: chữa cháy bằng nước và bình bọt Sử dụng hệ thống báo cháy tự động gồm: trung tâm điều khiển tự động;các đầu báo nhiệt,báo khói,nút ấn báo cháy khẩn cấp,...các thiết bị này được lựa chọn theo tiêu chuẩn chất lượng,giá cả hợp lý. 2.3 Hệ thống chống sét Sử dụng các kim thu sét và hệ thống dây._.