Dự án: Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng

MỤC LỤC PHẦN PHỤ LỤC TÍNH TOÁNCHƯƠNG I. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 1. Cơ sở pháp lý. Căn cứ Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc bổ sung, sửa đổi một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Căn cứ Luật Xây dựng năm 2003; Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/06/2006 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Căn cứ Luật đầu tư năm 2005, Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư; Căn cứ Quyết định số 14/2000/QĐ-UB ngày 14/12/2000 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết quận Tây Hồ, tỷ lệ 1/500 phần quy hoạch sử dụng đất và giao thông; Căn cứ Quyết định số 15/2007/QĐ ngày 23/01/2007 về việc ban hành Quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Căn cứ Quyết định số 22/2007/QĐ-UBND ngày 09/02/2007 Ban hành về quy trình giải quyết một số thủ tục hành chính trong quản lý các dự án Đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Căn cứ Quyết định số số 47/2001/QĐ-UB ngày 29/06/2001 của UBND Thành phố về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 quận Tây Hồ, Hà Nội Căn cứ Quyết định 1785/QĐ-UBND ngày 3/11/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Hội đồng Thành phố lựa chọn Nhà đầu tư Dự án xây dựng khu nhà ở hỗn hợp kết hợp với nhà tái định cư phục vụ GPMB tại khu Ao Láng, Quảng An, Tây Hồ. Quyết định số 2558/QĐ-UBND ngày 28/5/2009 của UBND Thành phố về việc phê duyệt Điều chỉnh Quyết định số 1785/QĐ-UBND ngày 3/11/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Hội đồng Thành phố lựa chọn Nhà đầu tư Dự án xây dựng khu nhà ở hỗn hợp kết hợp với nhà tái định cư phục vụ GPMB tại khu Ao Láng, Quảng An, Tây Hồ. Quyết định số 420/QĐ-KH&ĐT ngày 21/7/2009 của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội về việc ban hành hồ sơ mời thầu đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và phê duyệt danh sách Hội đồng Thành phố lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng – phường Quảng An – quận Tây Hồ. Văn bản số 1230/QHKT-P1 ngày 29/12/2008 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội hướng dẫn về chỉ tiêu quy hoạch để triển khai Dự án xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng – phường Quảng An – quận Tây Hồ. Văn bản số 245/TN&MT.KH ngày 22/01/2009 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất Dự án xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng – phường Quảng An – quận Tây Hồ. Văn bản số 1329/UBND-KT ngày 23/02/2009 của UBND Thành phố về việc giá sàn sử dụng đất làm cơ sở tổ chức đấu thầu lựa chọn Chủ đầu tư thực hiện Dự án xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng – phường Quảng An – quận Tây Hồ. 2. Sự cần thiết đầu tư. Việt Nam đang trên con đường hội nhập với thế giới, kéo theo đó là nhu cầu hợp tác kinh tế giữa các tập đoàn kinh tế lớn trên thế giới với Việt Nam và giữa doanh nghiệp Việt Nam với các nước ngày càng được mở rộng và phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là khi Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Hiện nay cả nước có gần 80 đô thị có quy mô dân số trên 30 ngàn người nhưng trên 50% nhà ở đô thị tập trung vào hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu của chương trình KC11 Bộ Xây dựng, dự báo đến năm 2010 dân số toàn quốc sẽ là 100 triệu, trong đó có 34 triệu dân cư đô thị. Đến năm 2050, con số đó sẽ phát triển đến 140 triệu trong đó 70 triệu là dân cư đô thị. Thủ đô Hà Nội là trung tâm đầu não về chính trị, hành chính quốc gia, trung tâm văn hóa, khoa học và công nghệ của cả nước. Đồng thời cũng là trung tâm lớn về kinh tế và giao dịch quốc tế và là động lực thúc đẩy phát triển cho vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc. Thực hiện mục tiêu phát triển chiến lược của Thủ đô đến năm 2020, Hà Nội phải đạt được sự phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội toàn diện, bền vững, bảo đảm ổn định vững chắc chính trị, an ninh, quốc phòng, cơ bản xây dựng được nền tảng vật chất, xã hội của Thủ đô ngày càng văn mình, hiện đại nhưng vẫn đậm đà bản sắc dân tộc và văn hóa Thăng Long – Hà Nội, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của người dân, từng bước xây dựng nền kinh tế tri thức. Dự kiến tới năm 2020 Hà Nội phải là thành phố có quy mô 6 – 8 triệu dân, khi đó nhu cầu về đáp ứng cơ sở vật chất của đô thị sẽ rất lớn. Năm 2003, thành phố đã có thêm hai quận mới là Long Biên và Hoàng Mai. Đến nay, sau khi Hà Nội được mở rộng, dự kiến đến năm 2020 sẽ có thêm một số quận mới. Với quy mô dân số như trên cùng với chỉ tiêu diện tích đề ra trong chương trình KC11 là 8m2/người, tính trung bình từ nay đến năm 2020, mỗi năm Hà Nội phải xây dựng được 3 triệu m2 nhà ở mới đảm bảo được chiến lược phát triển đô thị. Theo số liệu thống kê của UBND thành phố Hà Nội trong chương trình phát triển nhà ở thành phố, hiện nay chỉ tiêu diện tích bình quân của thành phố chỉ đạt ~ 4m2/người. Mục tiêu phấn đấu của thành phố là 8m2/người vào năm 2010 (là mức thấp so với nhiều nước trên thế giới và so với khu vực Asean là 10-12m2/người). Cũng theo dự báo của chương trình, đến năm 2010 dân số Hà Nội sẽ đạt 3,5 triệu người, như vậy nhu cầu nhà ở đô thị là khoảng 28 triệu m2. Trong khi đó quỹ nhà ở tính đến năm 1996 của thành phố chỉ là 12 triệu m2, hiện nay đạt được khoảng 22 triệu m2. Nhu cầu xây dựng nhà ở đô thị trong các năm sắp tới phải thực hiện được 6 triệu m2 nhà. Đây là mục tiêu đòi hỏi sự cố gắng lớn của Thành phố và các cấp ban ngành quản lý. Thời gian qua, Hà Nội đã xây dựng được nhiều khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở như khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm (184ha), khu đô thị mới Định Công (35ha), khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính, khu đô thị mới Mỹ Đình – Sông Đà… Tuy nhiên hầu hết vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân trong thành phố. Do đó việc đầu tư xây dựng nhà ở đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, phù hợp với quy hoạch, chủ trương của Thành phố là rất cần thiết và cấp bách. 3. Mục đích đầu tư. Trong những năm gần đây, tại phường Quảng An nói riêng và quận Tây Hồ nói chung, cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, quá trình đô thị hoá với sự xuất hiện hàng loạt những khu dân cư, khu đô thị mới và sự gia tăng dân số nhu cầu về nhà ở đô thị đã không ngừng tăng lên. Trên địa bàn quận Tây Hồ hiện đã có một số các công trình, khu nhà ở được xây dựng, tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở ngày một tăng của người dân... Ý thức được thực trạng trên cùng với mong muốn được góp phần vào việc cụ thể hóa chiến lược phát triển kinh tế của Đảng và nhà nước, giải quyết vấn đề cấp thiết về nhu cầu nhà ở. Nhóm 10 – kinh tế đầu tư 49A với những kinh nghiệm của mình, mong muốn đóng góp vào sự phát triển chung thành phố. Với mục tiêu đầu tư xây dựng: “Khu nhà ở hỗn hợp Ao Láng” tại phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội, nhóm chúng tôi nhằm tập trung giải quyết một số nội dung sau: Đề xuất giải quyết các vấn đề trong việc sử dụng hiệu quả khu đất hiện trạng. Đáp ứng nhu cầu về quỹ đất nhà ở đô thị, nâng cao năng lực hoạt động của Công ty trong thời điểm Công nghiệp hóa, hiện đại hóa. - Tham gia làm đẹp tuyến phố Tô Ngọc Vân, Xuân Diệu, trục đường Âu Cơ và góp phần vào hoàn thiện, chỉnh trang kiến trúc cho toàn bộ khu vực, tạo ra một không gian sống văn minh, hiện đại nhưng vẫn đậm đà bản sắc. Với những phân tích trên, chúng tôi quyết định đầu tư xây dựng dự án trên nhằm đưa vào quản lý, khai thác lâu dài. Với phương thức này, chúng tôi tin rằng sẽ đầu tư dự án thành công, đóng góp thêm một diện tích lớn vào quỹ đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay. CHƯƠNG II. VỊ TRÍ KHU ĐẤT VÀ ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN Vị trí khu đất: Khu đất xây dựng “Khu nhà ở hỗn hợp Ao Láng” lập dự án nằm trên một phần lô đất thuộc khu Ao Láng tại phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội, hiện đang được đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư Quyết định số 420/QĐ-KH&ĐT ngày 21/07/2009 của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội về việc ban hành hồ sơ mời thấu đầu thầu lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện Dự án xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng, phường Quảng An, quận Tây Hồ. Tổng diện tích khu đất khoảng 10.378 m2. Vị trí và kích thước ô đất được xác định theo bản vẽ hiện trạng khu đất (kèm theo Hồ sơ mời thầu đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện Dự án xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp tại khu Ao Láng, Quảng An, Tây Hồ). Phía Bắc tiếp giáp cụm dân cư và trục đường Tô Ngọc Vân. Phía Tây tiếp giáp ngõ 11 Tô Ngọc Vân và khu vực dân cư. Phía Nam tiếp giáp khu dân cư và Khách sạn Vàng Hà Nội. Phía Đông tiếp giáp đường Xuân Diệu và một phần khu vực dân cư. Diện tích khu đất: 10.378 m2, trong đó phần diện tích đất tạm giao để mở đường là 704 m2. Đất nghiên cứu lập dự án khoảng 9.674 m2. Chi tiết các chỉ tiêu, số liệu tại Văn bản số 1230/QHKT-P1 ngày 29/12/2008 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội. Khí hậu, điều kiện tự nhiên: Khí hậu: Hà Nội thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời dồi dào. Tổng lượng bức xạ trung bình hằng năm khoảng 120 kcal/cm², nhiệt độ trung bình năm 24°C, độ ẩm trung bình 80 - 82 %, lượng mưa trung bình 1.540 mm/năm. Đặc điểm khí hậu rõ nét nhất là sự thay đổi khác biệt giữa hai mùa nóng, lạnh. Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa, từ tháng 11 năm trước đến tháng 4 năm sau là mùa lạnh và khô. Giữa hai mùa lại có 2 thời kỳ chuyển tiếp vào tháng 4 và tháng 10. Nên xét ở góc độ khác có thể nói Hà Nội có đủ 4 mùa: xuân, hạ, thu, đông. Mùa xuân bắt đầu vào tháng 2 (hay tháng giêng âm lịch) kéo dài đến tháng 4. Mùa hạ bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 8, nóng bức nhưng lại mưa nhiều. Mùa thu bắt đầu từ tháng 8 đến tháng 10, thời tiết dịu mát, lá vàng rơi. Mùa đông bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 1 năm sau, thời tiết giá lạnh, khô hanh. Ranh giới phân chia bốn mùa chỉ có tính chất tương đối, vì Hà Nội có năm rét sớm, có năm rét muộn, có năm nóng kéo dài, nhiệt độ lên tới 40°C, có năm nhiệt độ xuống thấp dưới 5°C. Từ những đặc điểm khí hậu nói trên, khi thực hiện dự án và xây dựng công trình cần lưu ý những điều kiện kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu sử dụng và bảo đảm bền vững cho công trình. Điều kiện tự nhiên: Địa hình trũng, hiện trạng là đất Ao với cao độ khoảng 2,8 ~ 4,1m so với mực nước biển. Địa chất cần được thăm dò để đưa ra phương án xử lý nền móng tối ưu. 3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: a. Hiện trạng khu đất: Khu đất nghiên cứu lập dự án hiện đang là ao tù và một số vườn cây b. Hiện trạng về giao thông: Nằm kế cận khu đất xây dựng hiện nay đã có tuyến đường Tô Ngọc Vân và trục đường Xuân Diệu. Gần giáp với Ngã 3 Xuân Diệu – Âu Cơ là trục đường lớn của thành phố. c. Hiện trạng cấp nước: Hiện nay vì là khu mới phát triển sẽ lấy nước sinh hoạt theo tuyến ống dự kiến trên đường Xuân Diệu và Tô Ngọc Vân. d. Hiện trạng cấp điện: Hiện tại khu vực đã có hệ thống điện hạ thế phục vụ cho nhu cầu sản xuất, và các khu dân cư, các công trình xung quanh tại đây. e. Hiện trạng thoát nước: Hiện tại khu đất đang sử dụng hệ thống thoát nước ngầm công cộng, chủ yếu thoát nước mưa theo rãnh và cống trên đường Xuân Diệu và Tô Ngọc Vân. 4. Đánh giá chung. a. Thuận lợi - Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để nhóm chúng tôi thực hiện thi công nhanh chóng. - Khu vực quy hoạch nằm ở vị trí rất thuận lợi về mặt giao thông, cách trung tâm thủ đô 10 km, trên trục đường chính đô thị. - Dự án nằm trong Trục đô thị phía Tây quận Tây Hồ thành phố Hà Nội. - Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi. - Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúc đơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây. - Có khả năng phát triển và xây dựng thành công tổ hợp hiện đại, văn minh. - Cảnh quan tự nhiên: Khu vực nghiên cứu giáp các dự án khu công viên, cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại … Vì vậy cảnh quan khu vực cũng như mối liên hệ với các khu vực lân cận sẽ đem lại giá trị rất quý giá để tạo lập cảnh quan không gian đô thị cho khu vực dự án, cho Thành phố và giải quyết thoát nước và tạo điều kiện cải thiện môi trường đô thị. b. Khó khăn Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa thật hoàn chỉnh, do vậy, bản thân nhóm phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường. Trong thời gian tới, khi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực, công ty sẽ có một hệ thống dự phòng hoàn chỉnh do được đầu tư ngay từ đầu. - Dự án là những công trình lớn về diện tích và chiều cao, nằm ở trục đường lớn tạo điểm nhấn cho khu vực. Do đó đòi hỏi cao về mặt kiến trúc, hình khối cũng như thẩm mỹ công trình. CHƯƠNG III. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, QUY MÔ ĐẦU TƯ VÀ CÁC YÊU CẦU, TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT 1. Lựa chọn hình thức đầu tư: Dự án có vị trí thuận lợi về giao thông vì nằm cạnh mặt đường Xuân Diệu, Tô Ngọc Vân, giáp với ngã ba Xuân Diệu – Âu Cơ là đường giao thông chính của Thành phố, do đó việc đầu tư xây dựng Dự án sẽ góp phần vào cảnh quan kiến trúc của khu vực. Dựa vào tình hình chung của thị trường bất động sản, nhà ở đô thị cũng như mục đích sử dụng đất cho phép, kế hoạch xây dựng “Khu nhà ở hỗn hợp Ao Láng” của nhóm 10 là hoàn toàn mang tính khả thi. 2. Quy mô đầu tư: Xây dựng Khu nhà ở hỗn hợp Ao Láng với các tiêu chuẩn kỹ thuật tiên tiến, sử dụng các loại vật liệu hoàn thiện có chất lượng cao. Mang tính thẩm mỹ cũng như công năng sử dụng cao nhất. Cấp công trình là cấp I. Quy mô công trình nghiên cứu phù hợp cảnh quan chung và phát triển theo hướng cao tầng gồm 2 tòa tháp cao tầng có cùng độ cao, với cơ cấu chiều cao 12 tầng. Dưới đây là các thông số kỹ thuật chủ yếu của dự án: Tổng diện tích khu đất: 10.378 m2 Diện tích đất nghiên cứu lập dự án 9.674 m2 Diện tích xây dựng công trình: 3.357 m2 Mật độ xây dựng 34,70% Diện tích cây xanh, sân đường nội bộ: 6.317 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng : 34.236 m2 Diện tích sàn XD (không kể tầng hầm, kỹ thuật) 30.879 m2 Hệ số sử dụng đất : 3,19 lần Tầng cao nhất : 12 tầng Diện tích sàn căn hộ kinh doanh (176 căn): 24.508 m2 Diện tích sàn siêu thị và tầng 1 sử dụng chung 3.357 m2 3. Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn tự có của nhóm; vốn huy động do khách hàng trả trước. Nguồn vốn vay thương mại với lãi suất dự kiến 10,5% năm. 4. Các yêu cầu cần phải đáp ứng: Cải thiện môi trường ăn ở, nhu cầu đất nhà ở đô thị cho người dân Thành phố. Đồng thời giải quyết vấn đề thiếu hụt đất ở tại Hà Nội là một việc làm hết sức cần thiết, đầy ý nghĩa. Điều kiện về cơ sở vật chất nơi ở với một giải pháp kiến trúc hợp lý là vô cùng quan trọng; Giải pháp quy hoạch tổng thể, bố cục mặt bằng, hình khối, không gian kiến trúc phù hợp với tổng mặt bằng và tuân thủ các Quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng hiện hành; Mặt bằng tổng thể: Nghiên cứu hệ thống đường giao thông nội bộ, sân vườn, cây xanh gắn bó và phù hợp với toàn khu vực; Hình thức kiến trúc của tòa nhà phải đảm bảo tính hiện đại, đồng thời tạo được cảnh quan đẹp cho khu vực đường phố, đúng với các chỉ dẫn quy hoạch của sở Quy hoạch kiến trúc thành phố; Thiết kế theo những tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành, kết hợp áp dụng tiến bộ kỹ thuật, các tiêu chuẩn của thế giới phù hợp với đặc thù của thể loại công trình nhằm hướng tới một công trình trong điều kiện đầu tư có thể tương đương với tiêu chuẩn của các nước trong khu vực; Phải bố trí đủ lối thoát hiểm khi có sự cố; Hệ thống thang máy phải được tính toán đủ số lượng để phục vụ việc vận chuyển người và hàng hóa lên các tầng và bảo đảm cho người tàn tật tiếp cận công trình dễ dàng; Bố trí các khu WC hợp lý, thuận tiện để phục vụ cho các khu vực khác nhau của công trình, yêu cầu WC nam và nữ ra vào bằng hai cửa riêng biệt; Phương án kiến trúc phải đảm bảo việc bố trí hệ thống kỹ thuật như điều hòa nhiệt độ trung tâm, cấp điện, nước, hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động, hệ thống an ninh... hiện đại và hợp lý. Yêu cầu về giải pháp mái nhà phải đảm bảo việc thoát nước, chống thấm, dột; Điều kiện trang thiết bị kỹ thuật đầu tư cho công trình là hiện đại, với kỹ thuật cao, tiện nghi và an toàn, dựa trên nguyên tắc đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm nhà cao tầng (như về an toàn thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy, kính an toàn....) của Nhà nước đã ban hành, cũng như đáp ứng được các yêu cầu tiện nghi của tòa nhà kết hợp. Công trình được xác định là công trình cấp I; Bố trí bể nước ngầm, trạm bơm cấp nước sinh hoạt và PCCC bên ngoài nhà, đảm bảo thuận tiện cho việc cung cấp nước khi chữa cháy; Trong suốt quá trình thực hiện dự án, phải bảo đảm được triển khai, quản lý một cách bài bản, đúng với quy định của Nhà nước về xây dựng cơ bản; Trong quá trình thi công phải đưa ra được một quy trình và tiến độ hợp lý, công tác thi công phải hạn chế tối đa những ảnh hưởng đến môi trường xung quanh, bảo đảm vệ sinh môi trường ở mức tốt nhất, giảm thiểu những bất lợi về bụi và tiếng ồn; * Tóm lại, dự án cần phải đạt được tính toàn diện của chủ trương đầu tư, giá trị của dự án là kết quả tính khoa học và kinh tế kỹ thuật. CHƯƠNG IV GIẢI PHÁP QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 1. Giải pháp kiến trúc: a. Giải pháp quy hoạch: + Quy hoạch giao thông: “Khu nhà ở hỗn hợp Ao Láng” nằm trong mối quan hệ giao thông quy hoạch chung toàn khu vực. Các mặt phía Bắc và phía Đông của ô đất dự án đều có đường giao thông chính khu vực tiếp cận. Đường giao thông nội bộ trong khu đất dự án cũng tạo thành một tuyến bao liên tục, bao quanh các công trình, đảm bảo mật độ giao thông và phương án PCCC trong trường hợp có sự cố. + Quy hoạch cây xanh và sân bãi: Trong quy hoạch tổng mặt bằng phải bố trí sân bãi cây xanh, mặt nước kết hợp với đường giao thông nội bộ trong công trình với diện tích phải đạt khoảng 6.474 m2 để đảm bảo điều kiện vi khí hậu cũng như cảnh quanh khu vực. Ngoài những thảm cỏ, cây xanh được trồng tập trung cũng nên khai thác và tổ chức các bồn trồng cây. Môi trường trong khu vực phải đảm bảo theo yêu cầu. Giải pháp bố trí cây xanh kết hợp với vòi phun nước cũng như diện tích mặt nước tạo sự hài hòa với cảnh quan phía xung quanh khu đất. + Các chỉ tiêu quy hoạch phải được đảm bảo: Theo văn bản hướng dẫn về chỉ tiêu Quy hoạch Tổng mặt bằng do Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội với các chỉ tiêu chính như sau: Diện tích khu đất nghiên cứu: 9.674 m2 Diện tích xây dựng: 3.357 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng: 34.236 m2 Diện tích sàn xây dựng (không kể tầng hầm, kỹ thuật): 30.879 m2 Diện tích cây xanh, mặt nước và sân, đường nội bộ: 6.317 m2 Tầng cao nhất: 12 tầng Mật độ xây dựng: 34,70 % Hệ số sử dụng đất: 3,19 lần b. Giải pháp mặt cắt Các công trình được thiết kế với các tầng có chiều cao trung bình kết cấu là 3.3m phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam, tiết kiệm năng lượng trong sử dụng. nhằm tạo không gian sang trọng cho sảnh chính tạo không gian thông tầng tầng 2, ngoài ra còn phải đáp ứng được các yêu cầu về bố trí các hệ thống kỹ thuật khác như điện, thông gió và hệ thống điều hòa. Chiều cao kết cấu của tầng kỹ thuật là 3.0m. Tầng hầm bố trí trên diện tích khoảng 3.357m2 đảm bảo đáp ứng đủ yêu cầu đỗ xe cho khoảng 250 xe ô tô và 1000 xe máy. c. Giải pháp mặt đứng: Hình thức công trình được thiết kế theo kiểu kiến trúc tòa nhà chung cư cao cấp với phong cách kiến trúc hiện đại, kết hợp một số vật liệu cách nhiệt và giảm tán xạ phù hợp với khí hậu nóng ẩm của Việt Nam. Mặt đứng của công trình được chia làm 2 phần đế công trình và phần thân công trình. Phần đế được phân vị ngang kết hợp với hệ cột trang trí và phân vị đặc tạo sự vững chắc cho công trình, phần thân công trình bao gồm tòa nhà có tầng cao 12 tầng sử dụng các mảng cửa sổ lớn và tường màu sáng tạo sự thanh thoát cho công trình. d. Giải pháp vật liệu kiến trúc: Vật liệu kiến trúc sử dụng có gắng tận dụng vật liệu địa phương như gạch, bê tông cốt thép. Tuy nhiên để đạt được chất lượng công trình, và đáp ứng cho khách thuê văn phòng, các vật liệu hoàn thiện như nền lát gạch men gốm, khu vệ sinh ốp gạch men kính, cửa nhôm kính dùng các loại vật liệu cao cấp trong nước và liên doanh cũng như nhập khẩu. 2. Giải pháp kết cấu. a. Giải pháp kết cấu móng Dự kiến móng bê tông cốt thép, có gia cố xử lý nền bằng cọc nhồi BTCT. Cụ thể khi thiết kế kỹ thuật thi công sẽ căn cứ vào tài liệu khảo sát địa chất công trình để đưa ra phương án hợp lý nhất. b. Giải pháp kết phần thân: Phần thân nhà dùng giải pháp kết cấu bê tông cốt thép dự ứng lực nhằm giảm chi phí và đẩy nhanh tiến độ thi công. Thiết kế theo các tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng c. Giải pháp kết cấu mái: Mái kết cấu bê tông toàn khối, phía trên tạo các lớp chống nóng và chống thấm đồng thời tạo ra hình khối hợp lý. 3. Giải pháp chiếu sáng: Trong các phòng ở và làm việc chủ yếu chiếu sáng nhân tạo, tuy nhiên do các phòng làm việc đều tiếp cận với bên ngoài nên kết hợp với chiếu sáng tự nhiên để chiếu sáng cho các phòng làm việc và đảm bảo sức khoẻ cho người làm việc. 4. Giải pháp thông gió: Chủ yếu là thông gió nhân tạo với hệ thống điều hoà và thông gió cho từng khu làm việc. Tuy nhiên thiết kế cũng để ý đến việc thông gió tự nhiên cho những ngày thời tiết đẹp giúp giảm bớt kinh phí cho năng lượng, tuy nhiên do công trình nằm ở gần khu vực đang phát triển của Thành phố vì vậy cần kết hợp lưu ý khắc phục điều kiện ô nhiễm của khu vực. Nhìn chung với bố trí mặt bằng của công trình đảm bảo thông gió và ánh sáng tự nhiên cho công trình. 5. Giải pháp cấp nước: Cấp nước cho công trình theo quy họach được lấy từ tuyến ống phân phối dự kiến nằm trên đường Xuân Diệu ở phía Đông và trục đường Tô Ngọc Vân phía Bắc khu đất. Xây dựng các bể chứa lớn và các trạm bơm cục bộ để bơm lên mái. Công trình được thiết kế cấp nước cho các khu vệ sinh các tầng. Nguồn nước được bơm lên từ bể nước ngầm đặt gần mỗi công trình lên bể mái có dung tích khoảng 250 m3 để cấp nước cho nhu cầu sử dụng nước sinh hoạt và cứu hỏa công trình, đường kính của ống cấp nước được tính toán hợp lý, sử dụng thuận lợi nhưng tránh được lãng phí không cần thiết. Hệ thống cấp nước bố trí phân vùng nhằm đảm bảo các yêu cầu về kinh tế và an toàn kỹ thuật. Đường ống cấp nước cho công trình dùng loại ống tráng kẽm thông dụng. 6. Giải pháp thoát nước Hệ thống thoát nước mưa và nước thải được thiết kế là hai hệ thống riêng. Nước mưa được thu gom bề mặt theo độ dốc đến các hệ thống ga và rãnh đan để tới các bể chứa tạm trong khu đất, tại đây có các máy bơm cục bộ để bơm thoát vào tuyến cống thoát nước mưa D1000 dự kiến nằm trên đường ở phía Đông và phía Bắc khu đất. Nước thải sinh họat qua bể tự hoại đặt trong công trình rồi thoát ra tuyến cống thoát nước bẩn khu vực. Trước mắt xử lý rồi đi vào hệ thống thoát nước thải của Thành phố, nước thải của công trình phải được xử lý sơ bộ trong ô đất xây dựng công trình rồi thoát tạm vào hệ thống thoát nước mưa. 7. Giải pháp phòng cháy chữa cháy Phương án PCCC cho chung cư đã được Phòng Cảnh sát PCCC, Sở Công an thành phố thỏa thuận theo các tiêu chuẩn và quy định ngành trong thiết kế và thi công công trình: Bố trí các phương tiện PCCC tại mỗi tầng, hệ thống báo cháy tự động được lắp đặt cho mỗi tầng. Ngoài ra, các khối tháp cao tầng còn được trang bị một máy bơm đặc chủng có cột áp cao 150m dành riêng cho công tác chữa cháy. - Phương án phòng và cứu hỏa sẽ được kết hợp giữa việc đặt các bình phòng cháy trong các phòng làm việc tại nơi thuận tiện cho việc sử dụng đường ống cấp nước cứu hỏa D50mm được lấy từ bể nước mái của công trình với các họng cứu hỏa tự động đặt trong tất cả các phòng làm việc và không gian chung, ngoài ra có thể kết hợp với các trụ cứu hoả dự kiến được xây dựng trên đường quy hoạch ở phía Đông Nam ô đất. 8. Giải pháp cấp điện và chống sét Phương án cấp điện cho dự án thông qua trạm biến áp hạ thế được đấu nối với đường dây cao thế đi qua ranh giới khu đất. Công suất trạm biến áp tính toán theo các tiêu chuẩn ngành, căn cứ nhu cầu và chỉ tiêu cấp điện cụ thể. Trạm biến áp được đặt ở vị trí hợp lý, sao cho tiết kiệm đường dây đến các phụ tải, đồng thời đảm bảo các yêu cầu về mỹ quan. Cáp điện cung cấp cho trạm, hệ chiếu sáng khu vực chung quanh và mặt tiền chung cư dùng cáp ngầm có các lớp bọc cách điện. Đèn chiếu sáng sử dụng loại Sodium 250W-220V có máng, đặt trên các trụ thép cao từ 5-8m. Máy phát điện dự phòng dùng 2 máy có công suất 500KVA dùng cấp điện cho thang máy, và các thiết bị tối quan trọng phòng trường hợp mất điện. Hệ thống gas trung tâm: Thực hiện do đơn vị chuyên ngành thiết kế và thi công với thỏa thuận của cơ quan PCCC. CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 1. Xác định và kiểm soát các nguồn ô nhiễm chính: Môi trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với đời sống con người, sinh vật và sự phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội đất nước, dân tộc và nhân loại. Điều này đã được khẳng định trong Luật bảo vệ môi trường 1993. Quan điểm môi trường trong lành và phát triển bền vững trở thành quan điểm cơ bản trong chiến lược phát triển của nhiều nước trên thế giới. Để đạt được sự phát triển bền vững, kết hợp hài hòa giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường cần phải đánh giá và dự báo một cách chính xác các tác động gây ảnh hưởng đến môi trường sinh thái. Những vấn đề được phân tích trên cho thấy việc báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án quy hoạch là cần thiết. Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng cho thuê kết hợp trung tâm thương mại có tác động đến các yếu tố môi trường nhưng hoàn toàn có khả năng kiểm soát được. Những yếu tố gây ô nhiễm môi trường trong quá trình hoạt động của dự án như sau: a. Trong thời gian xây dựng dự án: Tập trung nhiều công nhân xây dựng trong thời gian dài sẽ gây ra ô nhiễm do nước, rác thải sinh hoạt. Tiếng ồn và khí thải phát sinh chủ yếu do hoạt động của các thiết bị thi công cơ giới và các phương tiện vận chuyển đất đá, nguyên vật liệu thi công. Bụi, đất, cát, đá, ciment phát sinh trong quá trình san lấp, xây dựng và vận chuyển. Khi san lấp nền trong khu dự án sẽ ảnh hưởng tới việc thoát nước của khu vực khác. b. Trong quá trình hoạt động dự án: Nước thải sinh hoạt: loại nước thải này chủ yếu là chất hữu cơ, chất cặn bã, dầu mỡ, các chất dinh dưỡng và vi sinh gây ô nhiễm, vì vậy, phải được tập trung xử lý. Với tiêu chuẩn dùng nước trung bình là cho số cán bộ công chức, nhân viên và khách vãng lai. Với nồng độ và lưu lượng trên thì nước thải được tập trung vào hố xử lý nước thải, sau đó thải ra cống công cộng. Chất thải rắn sinh hoạt: chủ yếu là rác thải sinh hoạt thải ra từ các quá trình sinh hoạt của toàn bộ số người lao động và làm việc tại đây... bao gồm các loại rác vô cơ (bao bì, giấy, nilon, nhựa, dầu động cơ...) và các chất hữu cơ. Theo tiêu chuẩn rác thải thì tổng khối lượng rác thải trong dự án là 2500 kg/ngày và được tổ chức thu gom tập trung về bãi rác địa phương. Bụi và tiếng ồn: phát sinh trong quá trình làm việc, sinh hoạt. Do đó, trong thiết kế phải áp dụng các biện pháp cách âm, chắn bụi và chống nóng để khắc phục. 2. Đánh giá tác động các yếu tố tự nhiên, KTXH: a. Tác động đến môi trường nước: Ảnh hưởng của nước thải ô nhiễm các chất hữu cơ; Ảnh hưởng của nước thải dầu mỡ; Ảnh hưởng của chất rắn lơ lửng trong nước thải; Ảnh hưởng của nước thải chứa nhiều chất dinh dưỡng; b. Tác động đến môi trường khí: Ảnh hưởng của bụi; Ảnh hưởng của khí NO2; Ảnh hưởng của khí CO; Ảnh hưởng của khí CO2; Ảnh hưởng của khí Hydrocarbon; c. Tác động đối với động thực vật: Ảnh hưởng đối với động vật; Ảnh hưởng đối với thực vật; Tác động lên các công trình tài sản; d. Tác động đối với khí hậu: Trong số các khí thải trên có một số gây tác hại xấu đối với khí hậu như NO2 tạo nên mưa axít phá hủy tầng Ozon gây nên hiệu ứng nhà kính, làm tăng nhiệt độ không khí; Tuy nhiên, các tác động trên chỉ xảy ra ở mức độ thấp không đáng kể do tải lượng rất nhỏ và hoàn toàn có thể khống chế được. e. Tác động của tiếng ồn và rung động: Tiếng ồn và rung động cũng là yếu tố có tác động đến sức khỏe của con người và công trình, cụ thể như sau: Tiếng ồn ảnh hưởng đến thính giác của con người, cũng như các giác quan khác, như rối loạn chức năng thần kinh gây đau đầu và chóng mặt ... Rung động tuy không ảnh hưởng đấn sức khỏe con người, nhưng nếu độ rung động lớn có thể gây lún không đều và sạt lở các công trình lân cận, gây biến dạng các kết cấu xây dựng. f. Tác động của chất thải rắn: Trong trường hợp chất thải rắn không được thu gom và xử lý kịp thời, có thể làm tắc nghẽn cống rãnh, khi phân hủy lên men tạo nên mùi hôi thối và sinh ra các loại vi sinh, côn trùng như ruồi, muỗi... gây ô nhiễm, làm mất mỹ quan và ảnh hưởng xấu đến sức khoẻ của người dân trong khu vực. 3. Biện pháp khắc phục: a. Khống chế ô nhiễm trong quá trình thực hiện: + Khói bụi: Có kế hoạch, giải pháp thi công và vận chuyển vật tư thích hợp để hạn chế bụi tại khu vực công trường. Hạn chế việc tập kết vật tư tập trung vào cùng một thời điểm; Thường xuyên phun nước để hạn chế một phần bụi đất có thể phát tán vào không khí; Các xe chuyên chở vật liệu vào công trình cần phải được phủ kín bằng vải bạt, tránh tình trạng rơi vãi; Khi xây dựng tầng cao đến đâu cần phải che chắn đến đó bằng vải bạt, nilon, ván ép ... + Tiếng ồn và rung động: Các thiết bị thi công gây tiếng ồn lớn như búa máy, máy khoan, máy đào... không được hoạt động trong khoảng thời gian từ 22 giờ đến 6 giờ sáng hôm sau, không sử dụng phương pháp thi công đóng cọc bằng búa máy mà thay bằng phương pháp ép cọc hoặc nhồi cọc. + Nước thải: Trong quá trình thi công xây dựng, nước mưa cuốn theo đất, cát đá xi măng trôi vãi trên mặt đất cần được thu gom vào trước khi thải ra cống công cộng. + Chất thải rắn: Các loại chất thải rắn chủ yếu là đất, đá, cát, xà bần, xi măng, coppha phải được tập trung vào khu vực bãi chứa. Các loại chất thải này phải được vận chuyển vào bãi rác tập trung. Rác thải sinh hoạt không được để lẫn lộn vào rác thải xây dựng. b. Khống chế ô nhiễm khi dự án đi vào hoạt động: + Đối với nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt được dẫn từ khối nhà và khu trung tâm thương mại đều được xử lý sơ bộ qua hệ thống hầm tự hoại, hệ thống xử lý sau đó mới thải ra hệ thống chung. Sau khi qua bể tự hoại nước thải được dẫn vào hệ thống cống chính bố trí trong vỉa hè. Nước mưa từ mái nhà, đường phố... sẽ lôi cuốn theo rác bẩn, bụi. Nước mưa này được chảy vào các hố ga, lược qua các song chắn rác, sau đó theo hệ thống đường ống chảy vào cống thoát chung. + Đối với rác thải sinh hoạt: Rác thải từ khu trung tâm thương ._.