Dự án đầu tư xây dựng: Xây dựng khu nhà biệt thự cho thuê

h, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái. Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà nước đã đề ra. 2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng. Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay không nên thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến. Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn. 3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi). Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban hành và quy định tại Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm: Thuyết minh của dự án. Thiết kế cơ sở của dự án. Điều 6: Nội dung của phần thuyết minh của dự án 1.Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường , tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu,nhiên liệu và các đầu vào khác. 2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn các phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. 3. Các giải pháp thực hiện bao gồm : a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc; c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. 4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. 5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. Điều 7: Nội dung thiết kế cơ sở của dự án. 1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo. 2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung: a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ; b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình; d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. 3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm: a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ; d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình. 4. Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội. Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án. Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư. Nội dung của phân tích tài chính: Nhóm chỉ tiêu động: * Mức doanh lợi một đồng vốn : D = L : Lợi nhuận năm. Vo : Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn. Vm : Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh. * Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu. * Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi. NPV =- * Thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận : * Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao : * Suất thu lợi nội tại IRR. * Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao. * Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ. Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án : Trong đó : B_nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm. A_Số nợ phải trả trong năm. * Theo tỷ số khả năng trả nợ. * Theo thời hạn có khả năng trả nợ. Nhóm chỉ tiêu tĩnh : * Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm. Gd : Giá bán một đơn vị sản phẩm. Cd : Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm. * Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn. - Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ. - Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ. - Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ. * Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính. Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương án đề ra được đảm bảo. + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%. + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%. + Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau: Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án. Mức thu hút lao động vào làm việc. Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án. Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án. Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của quốc gia và toàn xã hội. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là giá tài chính hay giá thị trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hưởng như quy luật cung cầu, thuế trong giá... Phân tích kinh tế - xã hội : Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và của toàn xã hội. Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trự tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ. Vai trò của phân tích kinh tế - xã hội : Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt cấp giấy phép đầu tư. Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ bảo vệ môi trường… Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KT-XH của dự án luôn giữ vai trò quan trọng. * Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội. Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế. Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân... Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất nghiệp… Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho người dân... 5. Giới thiệu dự án. * Tên dự án : Xây dựng khu nhà biệt thự cho thuê. * Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội. * Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội. * Quy mô dự án : Nhóm II. * Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê diện tích ở và sinh hoạt…đối tưọng là tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. * Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu biệt thự hiện đại, trang thiết bị đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu vào đầu quý II năm 2008 và kết thúc vào cuối quý II năm 2010, đưa vào vận hành. CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V ) Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng ) Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau : V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP +VLĐ+LV (1.1) Trong đó : GXD : Chi phí xây dựng. GTB : Chi phí thiết bị. GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư. GQLDA : Chi phí quản lý dự án. GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. GK : Chi phí khác. GDP : Chi phí dự phòng. VLĐ:Vốn lưu động ban đầu LV:lãi vay 1.1. Xác định chi phí xây dựng. ( GXD ) * Các căn cứ : Danh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục ( xem bảng 1.1 ) Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m2,md …) Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng. Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành. * Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau : GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+GXDCTn (1.2) Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án. Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( GXDXT ) được xác định như sau : GXDCT = SXD* N + GCT-SXD ( 1.3) Trong đó : SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Xác định diện tích xây dựng cơ bản. Bảng 1.Diện tích sàn STT Tên hạng mục Đơn vị Quy mô xây dựng Diện tích sàn I Công trình biệt thự A m2 199.49 I.1 Tầng 1 m2 91.74 I.1.1 Phòng khách m2 30.78 I.1.2 Phòng ăn m2 20.52 I.1.3 Bếp m2 8.64 I.1.4 Hành lang m2 18.74 I.1.5 Sảnh m2 8.74 I.1.6 Nhà vệ sinh m2 4.32 I.2 Tầng 2 m2 107.75 I.2.1 Phòng ngủ m2 54.54 I.2.2 Nhà vệ sinh m2 17.28 I.2.3 Sảnh m2 5.04 I.2.4 Ban công m2 29.16 I.2.5 Cầu thang m2 1.73 II Công trình biệt thự B m2 340.74 II.1 Tầng 1 m2 83.61 II.1.2 Phòng khách m2 28.44 II.1.3 Phòng ăn m2 16.20 II.1.4 Bếp m2 8.64 II.1.5 Hành lang m2 25.47 II.1.6 Nhà vệ sinh m2 4.86 II.2 Tầng 2 m2 84.87 II.2.1 Phòng ngủ m2 58.02 II.2.2 Nhà vệ sinh m2 12.60 II.2.3 Sảnh m2 4.41 II.2.4 Ban công m2 7.32 II.2.5 Cầu thang m2 2.52 II.3 Sàn xép m2 172.26 III Công trình biệt thự C m2 457.05 III.1 Tầng 1 m2 160.61 III.1.1 Phòng khách m2 44.64 III.1.2 Phòng ăn m2 31.14 III.1.3 Bếp m2 17.28 III.1.4 Nhà vệ sinh m2 15.84 III.1.5 Sảnh m2 51.71 III.2 Tầng 2 m2 207.52 III.2.1 Phòng ngủ m2 115.68 III.2.2 Nhà vệ sinh m2 24.48 III.2.3 Sảnh m2 24.00 III.2.4 Ban công m2 43.36 III.3 Sàn xép m2 88.92 IV Công trình biệt thự D m2 1403.35 IV.1 Tầng 1 m2 505.15 IV.1.1 Gara m2 231.55 IV.1.2 Phòng giặt đồ m2 50.40 IV.1.3 Phục vụ,WC,sân sau m2 132.60 IV.1.4 Sảnh m2 90.60 IV.2 Tầng 2 m2 509.40 IV.2.1 Phòng ngủ m2 333.90 IV.2.2 Nhà vệ sinh m2 81.90 IV.2.3 Ban công,mái dốc m2 63.00 IV.2.4 Sảnh m2 30.60 IV.3 Tầng mái m2 388.80 Số lượng công trình : 15 nhà A, 15 nhà B, 0 nhà C và 1 nhà D. Diện tích xây dựng : 15*129,7 + 15*172,26 + 509,40 = 5008,80m2. Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 17000 m2. Mật độ xây dựng : Tổng diện tích sàn nhà A,B: N = 8103,45 m2. Tổng diện tích sàn nhà D : N1=1403,35 m2 Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nha A,B : SXD = 3,552 (triệu đồng/ m2 sàn ) Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nha D : SXD = 3 (triệu đồng/ m2 sàn ) Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp theo quy định hiện hành :10% * Chi phí san lấp mặt bằng : GSL = G*F*H G - Giá san lấp trung bình 1m3 lấy G = 64000 (đ/m3 ). F - Diện tích san lấp : F = 17000 (m2 ). H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m GSL = 0,064*17000*0,7= 765 (triệu đồng). *Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe, đường giao thông đơn giá tính toán cho 1m2 được ước tính theo kinh nghiệm các công trình khác đã thực hiện : 400.000 (đ/m2). * Chi phí xây dựng hàng rào xung quang khu vực tính trên 1m dài lấy 750.000 (đ/m dài). * Cổng lấy theo đơn giá tham khảo của các dự án tương đương : Cổng chính 200 triệu, cổng phụ 100 triệu. * Chi phí xây dựng vườn hoa,cây cảnh ước tình theo đơn giá quy định cho vườn cây xanh khoảng 80.000 (đ/m2). * Hệ thống cấp điện ngoài nhà 55.000(đ/m2). * Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 25.000(đ/m2). Bảng 1.1 : Chi phí xây dựng các hạng mục Đơn vị : Triệu đồng STT Hạng mục công trình Đơn vị Quy mô xây dựng Đơn giá ( không có VAT) Thành tiền Chưa có VAT Có VAT 1 Xây dựng nhà A (15 nhà) m2 2992.35 3.552 10628.83 11691.71 2 Xây dựng nhà B (15 nhà) m2 5111.1 3.552 18154.63 19970.09 3 Xây dựng nhà C (0 nhà) m2 0 3 0.00 0.00 4 Xây dựng nhà D (1 nhà) m2 1403.35 3 4210.05 4631.06 5 Sân bãi đỗ xe m2 439.62 0.4 175.85 193.43 6 Đường giao thông m2 3175.50 0.45 1428.98 1571.87 7 Hệ thống cấp điện ngoài nhà hệ thống 11991.20 0.055 659.52 725.47 8 Hệ thống cấp,thoát nước ngoài nhà hệ thống 11991.20 0.025 299.78 329.76 9 Hàng rào mét dài 500.00 0.8 400.00 440.00 10 Cổng ra vào (1 phụ+ 1 chính) 2 chiếc 300 300.00 330.00 11 Vườn hoa,cây cảnh m2 4500.00 0.08 360.00 396.00 12 Vỉa hè m2 4000.00 0.5 2000.00 2200.00 13 San lấp mặt bằng m3 17000.00 0.045 765.00 841.50 Tổng cộng : 39382.62 43320.89 Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng ). 1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định ) 1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị. * Các căn cứ xác định : - Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án : Theo TTLB số 1192/TT- LB ngày 29/12/93 quy định tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch làm căn cứ để bố trí trang thiết bị. + Phòng khách : Bàn ghế Salon : 1 bộ Telephone : 1 chiếc Tivi màu 21 inch : 1 chiếc Radiocasette : 1 chiếc Điều hòa : 1 chiếc ( một số phòng rộng bố trí 2 chiếc ) + Phòng ăn : Điều hòa : 1 chiếc Bàn ăn : 1 bộ + Phòng bếp : Tủ lạnh 115 L : 1 chiếc Bếp ga : 2 chiếc + Phòng ngủ : Giường đệm : 1 bộ Tủ áo và bàn trang điểm : 1 bộ Điều hòa : 1 chiếc Tivi màu 21 inch : 1 chiếc Radiocasette : 1 chiếc Tủ lạnh 50L : 1 chiếc + Toilet : Bình nóng lạnh : 1 chiếc + Quầy Bar : Salon nhỏ : 1 bộ Điều hòa : 1 chiếc Tivi màu 21 inch : 1 chiếc + Phòng giặt đồ : Máy giặt : 1 chiếc + Phòng phục vụ : Điều hòa : 1 chiếc Giường đệm : 1 bộ Tủ áo : 1 bộ + Phòng điều hành : Bàn ghế văn phòng : 1 bộ Điều hòa : 1 chiếc Computer : 1 bộ Tổng đài điện thoại : 1 bộ Điện thoại lẻ : 1 chiếc Fax : 1 bộ Salon nhỏ : 1 bộ Ngoài ra bố trí các trang thiết bị phục vụ chung : Máy hút bụi Hệ thống PCCC Lọc và bơm nước Ôtô con Vidio trung tâm và ăngten Parabol - Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị - Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường. - Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành * Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau : Trong đó : Qi – Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i. Mi – Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i. Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi mi -Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN ni -Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i Ki -Chi phí lưu kho, bãi, container. Vi -Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường hi -Thuế và chi phí bảo hiểm - Thuế GTGT cho thiết bị thứ i. Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá ( Chưa có VAT) Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Điều hòa Panasonic Chiếc 175 9.76 1707.48 10% 1878.22 2 Bình nóng lạnh 30 L Chiếc 75 1.95 146.25 10% 160.88 3 Máy phát điện Kama KGE 12E Bộ 5 45.81 229.05 10% 251.95 4 Máy giặt lồng đứng Toshiba 8.0kg Chiếc 5 4.70 23.48 10% 25.82 5 Máy hút bụi Philips FC8396 Chiếc 24 1.96 47.09 10% 51.80 6 Hệ thống PCCC Bộ 1 320.00 320.00 10% 352.00 7 Tổng đài Panasonic KX-TDA 200 Bộ 5 12.32 61.58 10% 67.74 8 Fax CANON L120 Chiếc 5 6.49 32.45 10% 35.70 9 Điện thoại lẻ Chiếc 170 1.50 255.00 10% 280.50 10 Hệ thống lọc và bơm nước Bộ 24 4.30 103.20 10% 113.52 11 Computer Bộ 24 18.00 432.00 10% 475.20 12 Tivi Samsung 29Z40P,21 inch Chiếc 135 4.40 593.87 10% 653.25 13 Radiocassette Sanyo CD V68M Chiếc 135 1.25 168.75 10% 185.63 14 Vidio trung tâm và ăngten Parabol Bộ 5 64.00 320.00 10% 352.00 15 Tủ lạnh 50L Chiếc 72 2.64 190.08 10% 209.09 16 Tủ lạnh Toshiba M12VT, 115lít Chiếc 165 3.50 577.50 10% 635.25 17 Giường đệm Chiếc 100 9.00 900.00 10% 990.00 18 Salon nhỏ Bella Bộ 35 4.70 164.50 10% 180.95 19 Salon to Bộ 30 9.60 288.00 10% 316.80 20 Bộ bàn ăn Oval - DHB017 Bộ 35 7.80 273.00 10% 300.30 21 Bàn ghế văn phòng Bộ 5 20.90 104.50 10% 114.95 22 Tủ áo và trang điểm Amore Bộ 100 3.60 360.00 10% 396.00 23 Ôtô con 4 chỗ Chiếc 3 515.00 1545.00 0 1545.00 Tổng cộng : 8842.76 9572.53 Các tài sản không phải là tài sản cố định ( có giá trị nhỏ, thời gian sử dụng ngắn ) được gọi là công cụ, dụng cụ, chi phí để mua sắm chúng được coi là vốn lưu động ban đầu. Bảng 1.2a Chi phí thiết bị đồ dùng và công cụ nhỏ Đơn vị tính : 1000đ TT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá Thành tiền Chưa VAT Có VAT 1 Bàn làm việc Chiếc 24 500 12000.00 13200.00 2 Ghế ngồi làm việc Chiếc 24 200 4800.00 5280.00 3 Bàn uống nước Chiếc 35 300 10500.00 11550.00 4 Ghế thấp ngồi uống nước Chiếc 112 100 11200.00 12320.00 5 Hộp màn Chiếc 100 25 2500.00 2750.00 6 Nệm trải giường Chiếc 100 1000 100000.00 110000.00 7 Ga trải giường Chiếc 100 100 10000.00 11000.00 8 Màn tuyn Chiếc 100 60 6000.00 6600.00 9 Vỏ gối Chiếc 200 50 10000.00 11000.00 10 Ruột gối Chiếc 200 300 60000.00 66000.00 11 Chăn len Chiếc 200 150 30000.00 33000.00 12 Riđô che cửa Bộ 200 50 10000.00 11000.00 13 Thảm chân giường Chiếc 200 8 1600.00 1760.00 14 Thảm chùi chân Chiếc 47 40 1880.00 2068.00 15 Ấm chén uống nước Chiếc 34 15 510.00 561.00 16 Cốc thủy tinh Chiếc 150 50 7500.00 8250.00 17 Bình thủy tinh Chiếc 150 10 1500.00 1650.00 18 Phích đựng nước sôi Chiếc 50 30 1500.00 1650.00 19 Đĩa kê cốc thủy tinh Chiếc 150 10 1500.00 1650.00 20 Gạt tàn thuốc lá Chiếc 135 25 3375.00 3712.50 21 Lọ hoa Bộ 150 10 1500.00 1650.00 22 Hộp đựng chè Chiếc 135 300 40500.00 44550.00 23 Bô nhựa đổ nước Chiếc 34 10 340.00 374.00 24 Sọt rác nhựa Chiếc 34 10 340.00 374.00 25 Mắc treo quần áo Chiếc 135 20 2700.00 2970.00 26 Dép đi trong nhà Chiếc 100 20 2000.00 2200.00 27 Tranh treo tường Chiếc 34 20 680.00 748.00 28 Bàn trải quần áo Chiếc 20 20 400.00 440.00 29 Bàn chải đánh giầy Chiếc 20 20 400.00 440.00 Tổng cộng : 335225.00 368747.50 1.2.1. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị. * Các căn cứ xác định : - Giá trị thiết bị cần lắp đặt. - Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt. : Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i. : Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i. Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công tác xây lắp là 10%). Bảng 1.3 Chi phí lắp đặt thiết bị Đơn vị tính : triệu đồng STT Loại thiết bị Giá trị TB cần lắp đặt Tỷ lệ chi phí lắp đặt Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 2 3 4 5 6 7 1 Điều hòa Panasonic 1707.48 0.02 34.15 0.10 37.56 2 Bình nóng lạnh 30 L 146.25 0.02 2.93 0.10 3.22 3 Máy phát điện Kama KGE 12E 229.05 0.02 4.58 0.10 5.04 4 Hệ thống PCCC 320.00 0.02 6.40 0.10 7.04 5 Tổng đài Panasonic KX-TDA 200 61.58 0.02 1.23 0.10 1.35 6 Fax CANON L120 32.45 0.02 0.65 0.10 0.71 7 Điện thoại lẻ 255.00 0.02 5.10 0.10 5.61 8 Hệ thống lọc và bơm nước 103.20 0.02 2.06 0.10 2.27 9 Vidio trung tâm và ăngten Parabol 320.00 0.02 6.40 0.10 7.04 Tổng cộng : 63.50 69.85 Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị Đơn vị tính :triệu đồng STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí mua sắm thiết bị 8842.76 0.10 9727.03 2 Chi phí lắp đặt thiết bị 63.50 0.10 69.85 Tổng cộng : 8906.26 9796.88 Chi phí thiết bị cho dự án : GTB = 6.750,135060 ( triệu đồng). 1.3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản : Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất. Chi phí tái định cư. Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng. Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng. * Căn cứ xác định : Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bản giá đất của địa phương… * Phương pháp xác định : - Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toán chi phí : CBT = Pi*SMB Lấy Pi = 30 ( nghìn đồng/1m2) không bao gồm thuế VAT. Diện tích thuê đất SMB= 17000(m2) CBT = Pi*SMB = 0,03*17000 = 510 (triệu đồng) - Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư. - Chi phí thuê đất Di lấy bằng 0,7% giá đất theo bảng giá đất của TP Hà Nội ban hành trên địa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m2). Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm). CTĐ = SMB*Di*T = 17000*(0,7%*4)*15 = 7140 (triệu đồng) - Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng lấy khoảng 5% chi phí bồi thường: CTC = 5%*CBT = 5%*510 =25,5 (triệu đồng). Bảng 1.4. Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư Đơn vị tính: triệu đồng STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí bồi thường 510.00 0 510.00 2 Chi phí thuê đất 7140.00 0 7140.00 3 Chi phí tổ chức bồi thường 25.50 0 25.50 Tổng cộng : 7675.50 7675.50 GMB = 7.675,500 ( triệu đồng). 1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác ( chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng). * Căn cứ xác định : - Nội dung chi phí. - Các định mức chi phí hiện có. - Khối lượng và đơn giá. - Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định. * Phương pháp tính các loại chi phí : Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Công văn số :1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình. 1, Chi phí quản lý dự án: Tính theo công thức : GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt). Trong đó: GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế ( GXDtt = 39.382,62 triệu đồng). GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế ( GTBtt =8.906,26 triệu đồng ). TQLDA : định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án. Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy TQLDA=1.68%. GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng). 2, Chi phí lập dự án khả thi. GLDA= TLDA*(GXDtt + GTBtt) = 0,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng). - TLDA= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi. 3, Chi phí thiết kế. Công trình dân dụng cấp II, GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 663,597 (triệu đồng). - TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế. 4, Chi phí khảo sát thiết kế. Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597 =199,079 (triệu đồng). 5,Chi phí thẩm tra thiết kế. GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng). - TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế. 6,Chi phí thẩm tra dự toán. GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng). - TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán. 7,Chi phí tư vấn đấu thầu. - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt + TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD + GTVTB = 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị. GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt) = (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 ) = 66,875 ( triệu đồng). GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng). 8, Chi phí giám sát thi công. GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng). - TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công. 9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng. Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng) 10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán. Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ đồng. - Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%. GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng). 11, Chi phí khởi công, khánh thành. Tạm tính 50 (triệu đồng). 12, Chi phí bảo hiểm công trình. Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm công trình xây dựng. - TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình. GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng). Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác Đơn vị tính: triệu đồng STT Loại chi phí Phương pháp tính Giá trị tính toán Định mức tỷ lệ (%) Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 2 3 4.000 5 6 7 8 1 Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 48288.881 1.68 811.253 0.10 892.379 2 Chi phí lập dự án khả thi Theo ĐMTL 48288.881 0.375 181.083 0.05 190.137 3 Chi phí khảo sát thiết kế Theo ĐMTL 80.075 0.10 88.082 4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 266.915 266.915 0.10 293.607 5 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 39382.623 0.113 44.502 0.10 48.953 6 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 39382.623 0.109 42.927 0.10 47.220 7 Chi phí tư vấn đấu thầu Theo ĐMTL Tư vấn thi công 39382.623 0.137 53.954 0.10 59.350 Tư vấn cung cấp vật tư 8906.258 0.138 12.291 0.10 13.520 8 Chi phí giám sát thi công Theo ĐMTL 39382.623 1.675 659.659 0.10 725.625 9 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng Tạm tính 30.000 0.10 33.000 10 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán Theo ĐMTL 48288.881 0.162 78.228 0.10 86.051 11 Chi phí khởi công,khánh thành Tạm tính 50.000 0.10 55.000 12 Chi phí bảo hiểm công trình Theo ĐMTL 48288.881 1.6 772.622 0.10 849.884 Tổng cộng : 3083.510 3382.806 * Cách tính chi phí thiết kế. Số nhà Nhà A Nhà B Nhà D K 1 16.723 28.563 99.357 1.000 2 6.020 10.283 0.360 3÷15 3.010 5.141 0.180 1.5. Dự trù vốn lưu động cho dự án. Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động...Trong dự án này sử dụng theo cách thứ hai. * Căn cứ xác định : - Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc t._.