Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

PHAÀN MÔÛ ÑAÀU Tính caàn thieát cuûa ñeà taøi Hoäi nhaäp vaøo neàn kinh teá toaøn caàu taïo ra nhieàu thaùch thöùc vaø cô hoäi cho caùc doanh nghieäp trong nöôùc. Caùc doanh nghieäp phaûi nhaän ra ñöôïc ñaâu laø cô hoäi caàn naém baét vaø ñaâu laø nhöõng thaùch thöùc maø caàn phaûi vöôït qua. Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn (Resco) cuõng khoâng naèm ngoaøi söï taùc ñoäng cuûa vieäc hoäi nhaäp vaøo neàn kinh teá toaøn caàu. Sau hôn 1 naêm hoäi nhaäp chuùng ta ñaõ nhaän thaáy taùc ñoäng roõ reät cuûa caùc toå chöùc, taäp ñoaøn kinh teá nöôùc ngoaøi ñeán neàn kinh teá nöôùc ta noùi chung va aûnh höôûng raát lôùn ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn. Caùc toå chöùc, taäp ñoaøn kinh teá nöôùc ngoaøi hoï coù tieàm löïc veà voán, veà trình ñoä quaûn lyù vaø seõ laø 1 ñoái thuû caïnh tranh naëng kyù cho caùc doanh nghieäp trong nöôùc Tuy nhaø nöôùc coù can thieäp baèng nhöõng chính saùch kinh teá ñoái vôùi caùc toå chöùc nöôùc ngoaøi nhaèm baûo veä doanh nghieäp trong nöôùc, nhöng loä trình hoäi nhaäp veà laâu daøi thì phaûi döïa vaøo noäi löïc cuûa chính doanh nghieäp trong nöôùc, bôûi söï cam keát gia nhaäp ñoøi hoûi phaûi theo 1 loä trình nhaát ñònh, nhaø nöôùc khoâng theå can thieäp maõi vaøo ñöôïc Kinh teá trong nöôùc ñang treân ñaø phaùt trieån bôûi nhöõng chính saùch ñuùng ñaén cuûa ñaûng va chính phuû trong vieäc ñònh höôùng phaùt trieån vaø ñieàu haønh neàn kinh teá. Maïnh daïn xoùa boû côû cheá cuõ ñeå taïo cho mình moät neàn kinh teá vôùi baûn saéc rieâng phuø hôïp vôùi kieàu kieän cuûa mình. Thu nhaäp cuûa ñaïi boä phaän daân cö taêng leân ñaùng keå vaø coù ñieàu kieän tích luõy cuûa caûi, nhu caàu veà nhaø ôû nhôø ñoù cuõng ngaøy caøng lôùn. Nguoàn cung caáp veà nhaø ôû hieän naøy vaø thôøi gian qua khaù nhieàu vaø ña daïng töø nhieàu doanh nghieäp vaø toå chöùc kinh doanh baát ñoäng saûn trong vaø ngoaøi nöôùc Tröôùc nhöõng boái caûnh ñoù ñoøi hoûi Resco, laø moät trong nhöõng doanh nghieäp nhaø nöôùc haøng ñaàu mang trong mình moät söù maïng goùp phaàn phaùt trieån kinh teá cuõng nhö ñoùng goùp cho boä maët kieán truùc thaønh phoá ngaøy caøng hieän ñaïi, Resco caàn xaây döïng cho mình moät ñònh höôùng phaùt trieån laâu daøi Vì vaäy chuùng toâi choïn ñeà taøi “Ñònh höôùng phaùt trieån Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn Resco ñeán naêm 2020” vôùi mong muoán goùp phaàn cho söï toàn taïi vaø phaùt trieån cuûa Resco trong neàn kinh teá thò tröôøng, ñeå xöùng taàm laø moät trong nhöõng doanh nhieäp haøng ñaàu trong lónh vöïc baát ñoäng saûn. Muïc tieâu nghieân cöùu cuûa ñeà taøi Qua nghieân cöùu khaùi quaùt veà thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM vaø ñaùnh giaù thöïc traïng hoaït ñoäng cuûa Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn chuùng toâi ñaõ ñöa ra ñöôïc nhöõng quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån phuø hôïp vôùi toång coâng ty nhaèm ñeà ra caùc ñònh höôùng vaø caùc nhoùm giaûi phaùp thöïc hieän ñònh höôùng phaùt trieån cuûa Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn ñeán naêm 2020 Ñoái töôïng vaø phaïm vi nghieân cöùu Ñoái töôïng nghieân cöùu: Ñoái töôïng nghieân cöùu laø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn vaø caùc doanh nghieäp thaønh vieân tröïc thuoäc. Phaïm vi nghieân cöùu: Phaïm vi nghieân cöùu ñöôïc giôùi haïn trong lónh vöïc kinh doanh baát ñoäng saûn cuûa Resco treân ñòa baøn TP.HCM Phöông phaùp nghieân cöùu : Ñaây laø moät ñeà taøi nghieân cöùu öùng duïng, treân cô sôû vaän duïng lyù thuyeát veà quaûn trò chieán löôïc. Phöông phaùp nghieân cöùu söû duïng trong Luaän vaên laø phöông phaùp moâ taû, phaân tích vaø toång hôïp, döïa treân nguoàn soá lieäu vaø thoâng tin thöïc teá cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn, Sôû Taøi Nguyeân Moâi Tröôøng Tp.HCM, Nieân giaùm Thoáng keâ Tp.HCM, vaø thoâng tin thu thaäp töø caùc phöông tieän truyeàn thoâng, baøi vieát, baøi nghieân cöùu töø taïp chí chuyeân ngaønh, baùo chí v.v. . . Treân cô sôû nhöõng kieán thöùc veà quaûn trò kinh doanh, keát hôïp nghieân cöùu thöïc teá, ñeà xuaát ñònh höôùng vaø giaûi phaùp phaùt trieån Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn Resco ñeán naêm 2020. Keát quaû ñaït ñöôïc cuûa luaän vaên : Luaän vaên ñaõ trình baày khaùi quaùt ñöôïc veà thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM vaø ñaõ ñaùnh giaù ñöôïc thöïc traïng hoaït ñoäng cuûa resco treân cô sôû ñoù ñeà ra ñöôïc caùc quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån cho toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn. Luaän vaên ñaõ vaïch ra caùc ñònh höôùng, caùc nhoùm giaûi phaùp cuï theå vaø caùc kieán nghò ñoái vôùi nhaø nöôùc, vôùi thaønh phoá vaø vôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn vôùi muïc tieâu chính laø phaùt trieån Toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn Resco thaønh 1 trong nhöõng doanh nghieäp kinh doanh ñòa oác haøng ñaàu Caáu truùc luaän vaên Ngoaøi Phaàn môû ñaàu vaø Phaàn keát luaän, Luaän vaên coù 3 chöông goàm : Chöông 1 : Toång quan veà nhaø ôû vaø ñaëc ñieåm thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM Chöông 2 : Ñaùnh giaù thöïc traïng hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa Toång Coâng ty Ñòa oác Saøi Goøn. Chöông 3 : Ñònh höôùng phaùt trieån Toång Coâng ty Ñòa oác Saøi Goøn (Resco) ñeán naêm 2020. CHÖÔNG 1 : TOÅNG QUAN VEÀ NHAØ ÔÛ VAØ ÑAËC ÑIEÅM THÒ TRÖÔØNG NHAØ ÔÛ TAÏI TP.HCM 1.1 TOÅNG QUAN VEÀ NHAØ ÔÛ 1.1.1 Khaùi nieäm veà choã ôû - nhaø ôû. Nhu caàu coù moät choã ôû laø moät trong nhöõng nhu caàu cô baûn cuûa con ngöôøi (aên, ôû, maëc, ñi laïi, chöõa beänh, hoïc haønh, giaûi trí…), vaø nhaát laø ñoái vôùi moät gia ñình. Choã ôû coù nghóa roäng hôn nhaø ôû, noù coøn bao goàm caû caùc tieän nghi trong nhaø, keát caáu haï taàng kyõ thuaät vaø ñieàu kieän moâi tröôøng soáng cuûa khu vöïc daân cö. Moät nhaø vaên Anh ñaõ töøng cho raèng choã ôû laø moät trong ba yeáu toá taïo neân haïnh phuùc: Haïnh phuùc laø khi baïn coù moät vieäc gì ñoù ñeå laøm, moät nôi naøo ñoù ñeå ôû vaø moät ngöôøi naøo ñoù ñeå yeâu. Choã ôû thích hôïp coù nghóa roäng hôn laø moät maùi che treân ñaàu. Ñoù laø: moät söï rieâng tö thích hôïp, moät khoaûng khoâng gian thích hôïp, moät söï an ninh thích hôïp, ñieàu kieän chieáu saùng vaø thoâng gioù thích hôïp, haï taàng cô sôû thích hôïp vaø vò trí thích hôïp cho vieäc ñi laøm, ñi tôùi caùc coâng trình phuïc vuï, taát caû vôùi giaù phaûi chaêng. ÔÛ Vieät Nam, choã ôû thích hôïp cho daân cö coù nghóa laø dieän tích nhaø ôû vaøo khoaûng 8m2/ngöôøi; maùi nhaø baèng vaät lieäu laâu beàn; khoâng gian kieán truùc phuø hôïp vôùi taäp quaùn sinh soáng vaø tín ngöôõng cuûa caùc taàng lôùp daân cö, caùc daân toäc vaø caùc mieàn khaùc nhau; nhaø ñuû vöõng chaéc ñeå chòu ñöôïc taùc ñoäng cuûa baõo luït; coù nöôùc uoáng hôïp veä sinh, coù nôi thoaùt nöôùc, quanh nhaø vaø loái ñi khoâng bò buøn laày, nöôùc. Moãi gia ñình Vieät Nam ñeàu coá gaéng laøm vieäc, tích luõy trong nhieàu naêm ñeå coù tieàn taïo laäp nhaø ôû rieâng cho mình, vaø sau ñoù laø naâng cao giaù trò nhaø ôû ñang coù, vì vaäy nhaø ôû laø taøi saûn coù giaù trò lôùn cuûa moãi gia ñình daân cö . Nhaø ôû vöøa laø nôi ñaùp öùng nhu caàu thieát yeáu veà choã ôû, vöøa laø taøi saûn ñeå laïi cho theá heä sau naøy, laïi vöøa laø taøi saûn coù theå ñem theá chaáp ñeå vay tieàn khi caàn thieát. Vieäc duy tu nhaø ôû hieän coù vaø xaây döïng nhaø ôû môùi taïi caùc khu daân cö ñoøi hoûi phaûi phaùt trieån coâng nghieäp xaây döïng vaø coâng nghieäp vaät lieäu xaây döïng, taïo ra nhieàu vieäc laøm cho xaõ hoäi vaø ñoùng goùp ñaùng keå cho ngaân saùch. Nhaø ôû laø moät loaïi haøng hoùa ñaëc bieät, gaén lieàn vôùi ñaát vaø coù moät thò tröôøng roäng lôùn, ñoøi hoûi phaûi coù söï quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc baèng phaùp luaät, keá hoaïch vaø chính saùch. Söï phaân hoùa giaøu ngheøo trong neàn kinh teá thò tröôøng cuõng keùo theo söï phaân hoùa choã ôû cuûa caùc taàng lôùp daân cö. Coù nhöõng ngöôøi chæ coù theå taïo ñöôïc moät choã ôû taïm bôï, trong khi coù nhöõng ngöôøi coù theå coù moät hoaëc nhieàu choã ôû khang trang, ñaày ñuû tieän nghi, taïi nhöõng nôi thuaän tieän cho aên, ôû, kinh doanh . . . Nhaän thöùc ñöôïc taàm quan troïng cuûa vaán ñeà choã ôû, Lieân Hieäp Quoác ñaõ quyeát ñònh laáy naêm 1987 laø naêm Quoác teá choã ôû cho ngöôøi voâ gia cö, cuoái naêm 1988 ñaõ thoâng qua chieán löôïc toaøn caàu veà choã ôû nhaèm keâu goïi caùc Chính phuû huy ñoäng nhöõng nguoàn löïc nöôùc mình thöïc thi caùc chieán löôïc veà choã ôû. Treân cô sôû ñoù, Vieät Nam cuõng ñaõ xaây döïng Chieán löôïc quoác gia veà choã ôû ñeán naêm 2010. Chieán löôïc quoác gia veà choã ôû ñaët troïng taâm vaøo vieäc taïo ñieàu kieän cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp coù ñöôïc choã ôû thích hôïp ñeå an cö laïc nghieäp, ñoàng thôøi thoâng qua chöông trình xoùa ñoùi giaûm ngheøo ñeå giuùp ñôõ cho nhöõng ngöôøi ngheøo coù vieäc laøm oån ñònh, coù thu nhaäp toái thieåu vaø caûi thieän ñöôïc choã ôû. Nhaø nöôùc taïo ñieàu kieän cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, taàng lôùp trung löu ñaåy nhanh quaù trình taïo laäp choã ôû khang trang. Ñoái vôùi nhöõng ngöôøi giaøu coù, khoâng haïn cheá vieäc taïo laäp choã ôû töông xöùng vôùi thu nhaäp cuûa hoï, nhöng thoâng qua vieäc caáp ñaát vaø caáp giaáy pheùp, Nhaø nöôùc ñieàu tieát moät phaàn thu nhaäp cuûa hoï ñeå phaùt trieån keát caáu haï taàng khu daân cö vaø giuùp ñôõ ngöôøi coù thu nhaäp thaáp vaø ngöôøi ngheøo. Nhaø nöôùc vaø xaõ hoäi cuõng caàn ñaåy maïnh phong traøo xaây döïng nhaø tình nghóa ñeå ñeàn ôn ñaùp nghóa cho nhöõng gia ñình coù coâng vôùi ñaát nöôùc, hoã trôï xaây döïng nhaø tình thöông ñeå giuùp cho caùc naïn nhaân chieán tranh, ngöôøi taøn taät, giaø yeáu coâ ñôn, treû moà coâi... khoâng coù khaû naêng töï löïc trong cuoäc soáng. Choã ôû thích hôïp vaø an toaøn laø moät quyeàn cô baûn cuûa con ngöôøi, laø nguyeän voïng chính ñaùng cuûa moãi gia ñình, laø ñieàu kieän ñaàu tieân ñeå phaùt trieån nguoàn löïc con ngöôøi. Ñoù laø söï bieåu hieän cuï theå cuûa nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc trong quaù trình phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi nhaèm muïc tieâu “daân giaøu, nöôùc maïnh, xaõ hoäi coâng baèng, daân chuû, vaên minh”. Vai troø cuûa nhaø ôû: Nhaø ôû laø moät taäp hôïp khoâng gian kieán truùc phuïc vuï rieâng cho moät gia ñình. Noù coù theå laø ngoâi nhaø vôùi saân vöôøn hoaøn chænh nhö nhaø thaáp taàng bieät laäp, maø cuõng coù theå chæ laø moät caên hoä trong caùc chung cö. Vì theá, yeâu caàu cô baûn cuûa noù laø tính ñoäc laäp vaø khoâng gian söû duïng kheùp kín nhaèm baûo ñaûm thuaän lôïi trong sinh hoaït, thoûa maõn tính thaåm myõ, ñaùp öùng thò hieáu gia chuû, vaø thoûa maõn caùc yeâu caàu ñôøi soáng sinh hoaït khaùc cuûa gia ñình. Gia ñình laø teá baøo cuûa xaõ hoäi, laø ñoái töôïng phuïc vuï cuûa caên nhaø, do vaäy caên nhaø cuõng coù caùc chöùc naêng cô baûn gioáng nhö gia ñình laø: baûo veä vaø phaùt trieån thaønh vieân; phuïc hoài söùc lao ñoäng; xaõ hoäi hoùa hay giaùo duïc xaõ hoäi cho con treû; chöùc naêng vaên hoùa giaùo duïc; chöùc naêng kinh teá. Do vaäy, yeâu caàu chung cuûa nhaø ôû hieän ñaïi bao goàm: Tính ñoäc laäp kheùp kín, baûo ñaûm khai thaùc söû duïng theo sôû thích töøng gia ñình; Tính an toaøn thuaän tieän sinh hoaït vaø thích nghi ña daïng cho nhieàu daïng ñoái töôïng; Thoûa maõn ñoàng thôøi yeâu caàu vaät chaát vaø tinh thaàn. Töø yeâu caàu ñoù, coù theå thaáy vai troø cuûa nhaø ôû laø: Nhaø ôû laø tö lieäu sinh toàn caàn thieát ñeå taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng, cuøng vôùi taùi saûn xuaát tö lieäu saûn xuaát ñeå ñaûm baûo saûn xuaát xaõ hoäi tieán haønh lieân tuïc khoâng ngöøng. Taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng bao goàm taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng baûn thaân ngöôøi lao ñoäng vaø söï sinh toàn, phaùt trieån cuûa ngöôøi lao ñoäng theá heä sau. Nhaø ôû khoâng chæ laø tö lieäu sinh toàn, maø coøn laø tö lieäu höôûng thuï vaø tö lieäu phaùt trieån, laøm cho ngöôøi lao ñoäng vaø theá heä sau soáng yeân vui vaø phaùt trieån theå löïc, trí löïc. Nhaø ôû gaàn hay xa nôi laøm vieäc, ñieàu kieän nôi cö truù toát hay xaáu, khoâng chæ lieân quan ñeán taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng, maø coøn taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán tính tích cöïc saûn xuaát cuûa ngöôøi lao ñoäng. Do vaäy nhaø ôû coøn coù yù nghóa quan troïng ñoái vôùi vieäc naâng cao chaát löôïng söùc lao ñoäng. Nhaø ôû khoâng chæ laø moät loaïi tö lieäu sinh hoaït phuïc vuï cho ñôøi soáng daân cö maø coøn laø ñieàu kieän vaät chaát ñeå tieán haønh caùc hoaït ñoäng kinh teá, nhaát laø ôû ñoâ thò. Söï saûn xuaát nhaø ôû tröïc tieáp cheá öôùc söï phaùt trieån cuûa caùc ngaønh coâng nghieäp vaät lieäu xaây döïng, thieát bò - maùy moùc xaây döïng. Söï phaùt trieån nhaø ôû coøn kích thích nhu caàu daân cö ñoái vôùi caùc loaïi haøng ñieän töû, duïng cuï gia ñình, trang trí noäi thaát . . . Hình thöùc xaây döïng cuûa nhaø ôû coøn quy ñònh hình thöùc cö truù cuûa daân cö, aûnh höôûng ñeán quan heä laùng gieàng vaø giao löu tình caûm giöõa nhöõng con ngöôøi. Boá cuïc nhaø ôû aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán boä maët khu daân cö, giao thoâng vaø tình hình söû duïng ñaát ôû ñòa phöông ñoù. Nhaø ôû vôùi tính caùch laø moät tö lieäu vaät chaát, vöøa phuïc vuï cho quaù trình sinh hoaït cuûa con ngöôøi, vöøa phuïc vuï cho quaù trình saûn xuaát xaõ hoäi; vöøa coù taùc duïng ñoái vôùi saûn xuaát saûn phaåm vaät chaát, vöøa coù taùc duïng ñoái vôùi saûn phaåm tinh thaàn. Vì vaäy söï phaùt trieån nhaø ôû caàn phaûi phuø hôïp vôùi söï phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi. CAÙC YEÁU TOÁ AÛNH HÖÔÛNG ÑEÁN THÒ TRÖÔØNG NHAØ Caùc yeáu toá moâi tröôøng. + Vò trí ñòa lyù kinh teá: coù aûnh höôûng lôùn ñoái vôùi söï phaùt trieån vaø môû roäng quy moâ cuûa thò tröôøng nhaø ôû ñoâ thò. Nhaø ôû naèm trong vuøng kinh teá troïng ñieåm, ñoâ thò trung taâm kinh teá, coâng nghieäp, ñaàu moái giao thoâng quan troïng, nôi coù löïc löôïng lao ñoäng doài daøo, coù nhieàu cô quan nghieân cöùu khoa hoïc, cô sôû ñaøo taïo… bao giôø cuõng soâi ñoäng vaø haáp daãn ngöôøi mua. + Ñieàu kieän töï nhieân, thieân nhieân luoân laø moät yeáu toá quan troïng trong cuoäc soáng con ngöôøi. Ñieàu naøy thöôøng ñöôïc khaùch haøng quan taâm khi mua saûn phaåm: vò trí nhaø ôû coù thuaän tieän nôi laøm vieäc, caùc dòch vuï söùc khoûe, ñieàu kieän giaùo duïc vaø caùc dòch vuï xaõ hoäi khaùc, ñaëc bieät moâi tröôøng ôû ñoù coù bò oâ nhieãm khoâng? Tieáng oàn, ñieän nöôùc vaø khu vöïc ñoù coù an ninh hay khoâng ? + Haï taàng kyõ thuaät: laø boä phaän quan troïng quyeát ñònh chaát löôïng choã ôû thích hôïp. Söï hoaøn thieän vaø ñoàng boä cuûa heä thoáng keát caáu haï taàng goùp phaàn môû roäng khoâng gian cuûa nhaø ôû ñoâ thò, môû roäng thò tröôøng nhaø ôû trong vaø ngoaøi khu ñoâ thò. Trong keát caáu haï taàng kyõ thuaät thì giao thoâng laø moät boä phaän heát söùc quan troïng, quyeát ñònh quaù trình hình thaønh nhöõng khu nhaø ôû. Ña soá caùc ñoâ thò, khu daân cö lôùn ñeàu naèm treân caùc ñaàu moái giao thoâng quan troïng, coù nhieàu cöûa ngoõ thoâng thöông ra vaøo thuaän tieän (ñöôøng boä, ñöôøng saét, saân bay, caûng soâng - bieån…). Caùc yeáu toá kinh teá. Nhöõng dieãn bieán cuûa moâi tröôøng kinh teá bao giôø cuõng chöùa ñöïng nhöõng cô hoäi laãn ñe doïa, vaø aûnh höôûng ñeán caùc loaïi thò tröôøng, keå caû thò tröôøng nhaø ôû. Yeáu toá laõi suaát : Voøng quay voán trong kinh doanh nhaø ôû raát chaäm, bình quaân hôn 18 thaùng/voøng, tuøy theo quy moâ döï aùn. Do hoaït ñoäng kinh doanh nhaø ôû ñoøi hoûi moät löôïng voán raát lôùn, neân caùc ñôn vò phaûi huy ñoäng töø nhieàu nguoàn voán khaùc nhau ñeå ñaàu tö, vaø phaàn lôùn laø söû duïng voán vay ñeå ñaàu tö vaøo ñaát, ñaàu tö xaây döïng haï taàng vaø caùc coâng trình. Vì vaäy laõi suaát voán vay laø moät trong nhöõng nhaân toá quan troïng quyeát ñònh tính hieäu quaû trong ñaàu tö kinh doanh ñòa oác. Möùc thu nhaäp thöïc teá coù theå söû duïng ñöôïc. Neàn kinh teá phaùt trieån oån ñònh vaø taêng tröôûng taïo ñieàu kieän taêng vieäc laøm, thu huùt lao ñoäng, taêng thu nhaäp thöïc teá cho ngöôøi daân. Cuøng vôùi söï taêng tröôûng daân soá cô hoïc, nhu caàu nhaø ôû cuõng taêng theo. Vaø khi thu nhaäp cuûa ngöôøi daân taêng leân, ngöôøi chöa coù nhaø seõ tích luõy mua nhaø, ngöôøi coù nhaø seõ coù nhu caàu nhaø ôû tieän nghi hôn, cao caáp hôn. Neàn kinh teá ñöôïc coâng nghieäp hoùa - hieän ñaïi hoùa (CNH-HÑH) CNH-HÑH taïo tieàm löïc to lôùn ñeå chuyeån dòch cô caáu kinh teá, laøm thay ñoåi caên baûn hình thöùc saûn xuaát nhoû sang hình thöùc saûn xuaát lôùn daãn ñeán taäp trung löïc löôïng saûn xuaát vôùi maät ñoä cao taùc ñoäng ñeán vieäc phaân boá lao ñoäng xaõ hoäi, phaân boá laïi caùc ñieåm daân cö vaø toå chöùc keát caáu haï taàng kyõ thuaät. Ñaàu tö (trong nöôùc vaø quoác teá): Ñaây laø yeáu toá quan troïng taïo neân söï taêng tröôûng kinh teá, taêng tröôûng ñoâ thò, ñaåy nhanh toác ñoä xaây döïng vaø phaùt trieån cuûa neàn kinh teá noùi chung vaø ñoâ thò noùi rieâng. Söï gia taêng voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo Vieät Nam laø söï gia taêng nhu caàu veà vaên phoøng laøm vieäc, khaùch saïn, nhaø ôû... ñaây laø moät vaän hoäi khoâng nhoû ñoái vôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh trong lónh vöïc nhaø ñaát. 1.2.3 Caùc yeáu toá xaõ hoäi : Loái soáng. Taäp quaùn soáng “quaàn cö”: caùc khu daân cö ñoâng ñuùc, laøm aên nhoän nhòp, khaû naêng cung caáp ñaát ôû ít nhöng luoân coù nhu caàu lôùn veà nhaø - ñaát. Söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá ñaát nöôùc cuøng xu höôùng hoäi nhaäp theá giôùi ñaõ hình thaønh loái soáng môùi: vaên minh ñoâ thò. Vaên minh ñoâ thò gaén lieàn vôùi khu daân cö, vôùi nhaø ôû... vaø loái soáng ngöôøi daân cuõng coù nhöõng bieán ñoäng. Moät gia ñình lôùn bao goàm nhieàu theá heä tröôùc ñaây ñaõ daàn daàn ñöôïc thay theá baèng gia ñình haït nhaân (cha meï, con caùi)ø vôùi xu höôùng taùch ra soáng rieâng khi tröôûng thaønh vaø laäp gia ñình. Nhöõng caên hoä ñaûm baûo an toaøn, noäi thaát bình thöôøng, tieän nghi töông ñoái ñaày ñuû, thuaän tieän veà maët giao thoâng…seõ ñöôïc löïa choïn trong giai ñoaïn ban ñaàu naøy. Tröôùc aùp löïc ngaøy caøng cao veà coâng aên vieäc laøm - nhaát laø taïi caùc ñoâ thò lôùn - nhieàu khi ngöôøi daân buoäc phaûi hy sinh caùc tieän nghi veà ôû, hay chæ ôû möùc toái thieåu ñeå ñoåi laáy moät nôi ôû ñaùp öùng ñöôïc vieäc ñi laïi thuaän lôïi nhö gaàn choã laøm, choã kinh doanh, gaàn tröôøng hoïc cho con caùi… Taâm lyù caù nhaân vaø xaõ hoäi Taùc ñoäng cuûa ñònh kieán xaõ hoäi: Ñònh kieán xaõ hoäi veà nôi ôû ñöôïc hình thaønh trong hoaøn caûnh cuï theå, laâu ngaøy trôû thaønh moät thoâng tin chi phoái khi choïn nôi ñeå ôû. Taâm lyù ñaúng caáp xaõ hoäi theå hieän qua choã ôû: Thöïc teá xaõ hoäi ñaõ hình thaønh caùc vuøng daân cö theo giaøu - ngheøo, laø keát quaû cuûa lòch söû phaùt trieån qua thôøi gian vaø phaân hoùa xaõ hoäi trong neàn kinh teá thò tröôøng. Ñieàu naøy aûnh höôûng ñeán taâm lyù ngöôøi daân khi ñaùnh giaù veà nhaø ôû: nhaø ôû naèm trong “khu nhaø giaøu” thì ñöông nhieân giaù phaûi cao hôn nhaø - ñaát töông töï beân ngoaøi. Vaán ñeà phong thuûy : Nhaø - ñaát naèm ngay ngaõ ba ñöôøng; choã cong loài ra cuûa heûm, ñöôøng; nhaø - ñaát bò toùp haäu, nhaø höôùng phong thuûy xaáu raát khoù baùn. Nhaø ñaát phong thuûy ñeïp laïi deã baùn ñöôïc giaù cao. AÛnh höôûng cuûa thoâng tin quy hoaïch ñöôïc coâng boá: laø nguoàn thoâng tin gaây aûnh höôûng ñeán nhu caàu ôû cuûa ngöôøi daân, hay ít nhaát cuõng laøm xaùo ñoäng ñieàu kieän sinh hoaït cuûa hoï. Phaùt hieän cô hoäi gia taêng thu nhaäp tieàm naêng: Moät soá yù töôûng quy hoaïch khi ñi vaøo thöïc teá taïo ra cô hoäi gia taêng thu nhaäp cho ngöôøi daân, khi nhaø hoï saùt khu thöông maïi môùi, thuaän lôïi cho vieäc kinh doanh khi phoùng ñöôøng hay chæ ñôn giaûn laø giaù nhaø - ñaát taêng do haï taàng ñöôïc caûi thieän. “Caàu” giaû taïo treân thò tröôøng ñòa oác cuõng taïo neân söï ñaàu cô, taïo neân caùc côn “soát” giaù khi coù moät thoâng tin naøo ñoù veà döï aùn saép hình thaønh. Möùc ñoä gia taêng coøn tuøy thuoäc vaøo tính chaát, quy moâ döï aùn, tieán ñoä trieån khai. Toác ñoä phaùt trieån daân cö Vôùi toác ñoä gia taêng daân soá töï nhieân nhanh choùng, nhöng löôïng ñaát ñai khoâng thay ñoåi, dieän tích ôû cho moãi caù nhaân giaûm xuoáng thì nhu caàu caàn coù nhöõng caên nhaø to hôn, ñeïp hôn ngaøy caøng gia taêng. Tp.HCM vôùi toác ñoä phaùt trieån kinh teá cao, möùc soáng cao hôn caùc khu vöïc laân caän, cuøng vôùi söï gia taêng chaát löôïng, soá löôïng vaø hieäu quaû cuûa heä thoáng ñaøo taïo, cuûa moät ñôøi soáng vaên hoùa phong phuù seõ khoâng ngöøng haáp daãn, thu huùt ngöôøi daân ôû caùc nôi khaùc di daân tôùi Thaønh phoá vôùi toác ñoä cao: bình quaân moãi naêm coù treân 40.000 ngöôøi nhaäp cö vaøo Thaønh phoá, daân soá vaõng lai coù xu höôùng taêng, bình quaân coù treân 300.000 ngöôøi coù maët taïi Tp.HCM ñeå sinh soáng, tìm kieám coâng aên vieäc laøm, hoïc haønh... Döôùi aùp löïc gia taêng daân soá, aùp löïc veà nhu caàu nhaø ôû seõ gia taêng khoâng ngöøng. Caùc yeáu toá cô cheá - chính saùch - luaät phaùp : Trong thöïc teá yeáu toá veà cô cheá - chính saùch - luaät phaùp taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng nhaø ôû treân caùc maët : Ñònh höôùng phaùt trieån: vôùi nhöõng chöông trình phaùt trieån nhaø ôû, vieäc quy hoaïch laïi caùc khu daân cö, khu coâng nghieäp, hình thaønh caùc quaän môùi, ñoâ thò hoùa caùc vuøng ngoaïi thaønh, caùc khu vöïc trung taâm môùi... cuõng ñoøi hoûi moät khoái löôïng nhaø ôû môùi raát lôùn, taïo cô hoäi kinh doanh vaø taïo thò tröôøng cho kinh doanh nhaø ñaát. Söï thay ñoåi cuûa luaät phaùp coù aûnh höôûng lôùn ñeán ngaønh kinh doanh nhaø ñaát. Vieäc cho pheùp caùc hoä gia ñình coù theå sôû höõu nhieàu nhaø ôû, coâng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vôùi 5 quyeàn cô baûn, caùc caù nhaân ñöôïc mua nhaø ôû ngoaøi ñòa phöông maø mình cö truù, cho pheùp Vieät kieàu ñöôïc mua nhaø ôû… laø nhöõng cô hoäi to lôùn cho caùc doanh nghieäp kinh doanh nhaø ñaát, taïo ñieàu kieän cho vieäc sang nhöôïng, mua baùn nhaø ôû, ñaát ôû trôû thaønh moät trong nhöõng lónh vöïc to lôùn, naêng ñoäng, ñoùng goùp khoâng nhoû cho ngaân saùch. Caùc yeáu toá phaùp lyù laø yeáu toá aûnh höôûng sau cuøng nhöng laïi laø caên cöù ñaàu tieân khi xem xeùt mua - baùn nhaø ñaát: nhö giaáy tôø sôû höõu nhaø - ñaát; caùc vaán ñeà veà tranh chaáp taøi saûn laø nhaø - ñaát ; … Söï tieán boä khoa hoïc coâng ngheä. Khoa hoïc coâng ngheä laø moät trong nhöõng ñoäng löïc thuùc ñaåy quaù trình phaùt trieån. Nhôø tieán boä cuûa khoa hoïc coâng ngheä coù theå laøm cho caùc yeáu toá veà khoaûng caùch khoâng gian vaø thôøi gian… ñöôïc ruùt ngaén laïi (phöông tieän vaän taûi hieän ñaïi, thoâng tin lieân laïc phaùt trieån cao…), ngöôøi daân coù theå sinh soáng moïi nôi, vôùi nhieàu chuûng loaïi nhaø ôû maø vaãn ñaùp öùng ñöôïc caùc tieän nghi, goùp phaàn môû roäng khoâng gian sinh soáng cho moïi ngöôøi. Trong lónh vöïc kinh doanh nhaø ôû, söï phaùt trieån nhanh choùng cuûa coâng ngheä xaây döïng, vaät lieäu xaây döïng trong vaøi naêm trôû laïi ñaây ñaõ taïo neân söï gia taêng nhanh choùng caùc coâng trình xaây döïng coâng nghieäp, daân duïng, nhaø ôû… ñaùp öùng nhu caàu phaùt trieån nôi aên ôû sinh soáng cuûa nhaân daân ĐẶC ĐIỂM VỀ NHÀ Ở TẠI TP. HCM Chöông trình nhaø ôû laø moät trong nhöõng muïc tieâu öu tieân cuûa tieán trình phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi cuûa TP HCM. Thöïc hieän Chæ thò 24/2004/CT-UB vaø Quyeát ñònh 114/2006/QÑ-UBND cuûa UBND TP veà keá hoaïch trieån khai Chöông trình nhaø ôû giai ñoaïn 2006-2010, cho ñeán nay caùc doanh nghieäp tö nhaân ñaõ ñaêng kyù 109 döï aùn vôùi quy moâ 43.556 caên hoä vaø 3.286 neàn ñaát ôû, trong ñoù coù 30 döï aùn ñaõ hoaøn thaønh vaø 79 döï aùn ñang trieån khai; toång soá quyõ nhaø vaø neàn ñaát ñaõ xaây döïng hoaøn thaønh laø 5.973 caên hoä vaø 4.515 neàn ñaát ôû. Thaønh phoá ñaõ mua laïi 1.665 caên hoä vaø 1.025 neàn ñaát ôû, trong ñoù ñaõ boá trí 460 caên hoä vaø 441 neàn ñaát ôû, coøn laïi 1.205 caên hoä vaø 584 neàn ñaát ôû boá trí cho caùc döï aùn troïng ñieåm nhö döï aùn Khu coâng ngheä cao (quaän 9) vaø Khu ñoâ thò môùi Thuû Thieâm (quaän 2); ñaëc bieät öu tieân giaûi quyeát döùt ñieåm caùc tröôøng hôïp taïm cö quaù haïn. Tuy nhieân, vieäc trieån khai thöïc hieän Chæ thò 24/2004/CT-UB treân ñòa baøn Thaønh phoá ñaõ phaùt sinh moät soá vöôùng maéc, ñoù laø tieán ñoä thöïc hieän döï aùn coøn chaäm (ñoù laø naêng löïc taøi chính cuûa moät soá chuû ñaàu tö coøn haïn cheá), phöông thöùc xaùc ñònh giaù mua caên hoä chung cö chöa saùt vôùi giaù thò tröôøng daãn ñeán giaù thaåm ñònh cheânh leäch khaù lôùn so vôùi giaù ñeà xuaát cuûa chuû ñaàu tö, caùc thuû tuïc xaây döïng keùo daøi, ñaëc bieät laø khaâu thaåm ñònh vaø pheâ duyeät quy hoaïch tyû leä1/500, caùc hoä daân taùi ñònh cö khoâng chòu taùi ñònh cö taïi caùc quaän khaùc, thaäm chí trong cuøng quaän nhöng ôû ñòa baøn khaùc… Vieäc xaây döïng môùi caùc chung cö hö hoûng naëng cuõng ñaõ ñöôïc Thaønh phoá quan taâm giaûi quyeát trong thôøi gian qua . Theo thoáng keâ, treân ñòa baøn Thaønh phoá coù 123 chung cö vaø 29 nhaø taäp theå hö hoûng naëng caàn khaéc phuïc vaø xöû lyù. Hieän taïi 5 loâ chung cö, nhaø taäp theå ñaõ ñöôïc söûa chöõa, caûi taïo vaø baùn theo Nghò ñònh 61/CP cho caùc hoä ñang söû duïng toång coäng 245 caên (9.320 m2); söûa chöõa hoaëc thaùo dôõ xaây döïng môùi 18 loâ chung cö vôùi toång coäng 1.259 caên (65.678 m 2), trong ñoù, chuyeån muïc ñích söû duïng, ñaáu giaù ñaát 4 loâ chung cö vôùi toång dieän tích 2.127 m2 ; ñang laäp phöông aùn di dôøi vaø thaùo dôõ xaây döïng môùi 14 loâ ñaát chung cö. Tuy nhieân vaãn coøn nhieàu khoù khaên trong coâng taùc boài thöôøng giaûi toûa, thieáu quyõ nhaø taïm cö, taùi ñònh cö do caùc hoä daân khoâng ñuû tieàn ñeå mua laïi caên hoä môùi vaø dieän tích sau khi thaùo dôõ khoâng ñuû keâu goïi xaõ hoäi hoùa ñaàu tö. Veà nhaø ôû cho coâng nhaân: ñaõ ñaàu tö xaây döïng nhaø löu truù cho coâng nhaân 117.688 choã löu truù, vôùi dieän tích khoaûng 657.414 m2,ñaït 65% so chæ tieâu ñeán naêm 2010 laø 1 trieäu m2, veà cô baûn ñaõ giaûi quyeát choã löu truù cho coâng nhaân. Tuy nhieân, caùc nhaø löu truù do caùc hoä gia ñình, caù nhaân xaây döïng chöa ñaûm baûo veà chaát löôïng, tieâu chuaån ôû theo quy ñònh, maët khaùc chöa coù cô cheá, chính saùch öu ñaõi khuyeán khích caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia ñaàu tö xaây döïng nhaø löu truù coâng nhaân. Veà nhaø ôû xaõ hoäi: thöïc hieän Luaät Nhaø ôû vaø Nghò ñònh 90/2005/NÑ-CP cuûa Chính phuû, caùc quaän, huyeän ñaõ chuû ñoäng raø soaùt laïi quyõ ñaát coâng ñeå xaây döïng nhaø ôû xaõ hoäi, tính toaùn nhu caàu ñöa vaøo trong chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa quaän, huyeän vaø laäp danh muïc caùc döï aùn ñeå coù keá hoaïch trieån khai thöïc hieän theo höôùng xaõ hoäi hoùa ñaàu tö xaây döïng, coù theå ñaáu thaàu döï aùn. Veà coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò cuõng ñaõ ñöôïc chính quyeàn thaønh phoá chuù troïng giaûi quyeát nhaèm ñem laïi söï khang trang hieän ñaïi cho boä maët thaønh phoá. Caùc cô quan chöùc naêng ñang trieån khai Döï aùn naâng caáp haï taàng ñoâ thò khu daân cö thu nhaäp thaáp treân ñòa baøn thaønh phoá. Giai ñoaïn 1 cuûa döï aùn taäp trung vaøo löu vöïc Taân Hoùa - Loø Goám vaø ñaõ naâng caáp haï taàng 33 khu luïp xuïp treân ñòa baøn caùc quaän 6, Taân Bình, Taân Phuù vaø Bình Taân, naâng cao ñieàu kieän soáng cho 21.979 hoä, ñaït 29,4% ( so vôùi chæ tieâu ñeán naêm 2010 laø 74.877 hoä), ñaõ di dôøi 2.892 hoä. Hieän nay, Döï aùn ñang trieån khai giai ñoaïn 2 (ngoaøi löu vöïc Taân Hoùa - Loø Goám) vaø döï kieán di dôøi 11.510 hoä. Ñoái vôùi keá hoaïch di dôøi 15.000 hoä daân soáng treân vaø ven keânh raïch, Thaønh phoá môùi chæ di dôøi ñöôïc 2.565 hoä (ñaït 17,1% ) thuoäc döï aùn caûi taïo keânh Taân Hoùa - Loø Goám vaø döï aùn tieâu thoaùt nöôùc, caûi thieän oâ nhieãm keânh Tham Löông - Beán Caùt - Raïch Nöôùc leân; hieän ñang tieáp tuïc thöïc hieän döï aùn tieâu thoaùt nöôùc, caûi thieän oâ nhieãm keânh Tham Löông - Beán Caùt - Raïch Nöôùc leân, döï aùn caûi thieän moâi tröôøng nöôùc giai ñoaïn 2, döï aùn caûi taïo Raïch Xuyeân Taâm vaø caûi taïo caùc keânh raïch treân ñòa baøn quaän - huyeän ñeå khai thoâng tuyeán ñöôøng thuûy vaønh ñai. Ñoái vôùi vieäc di dôøi caùc hoä ñang cö nguï trong khuoân vieân tröôøng hoïc, beänh vieän, caùc cô sôû theå duïc theå thao, lao ñoäng thöông binh xaõ hoäi treân ñòa baøn, cho ñeán nay Thaønh phoá ñaõ giaûi quyeát di dôøi 786 hoä/833 hoä ñaït 94,3%, soá hoä coøn laïi ôû caùc quaän 1, 3, 5 vaø 8 vaãn ñang tieáp tuïc di dôøi. Ngoaøi ra, goùp phaàn quan troïng cho coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò laø caùc hoä gia ñình vaø caù nhaân ñaõ xaây döïng vaø caûi taïo môû roäng dieän tích nhaø ôû thôøi gian qua. Trong 6 thaùng ñaàu naêm 2007, vôùi 1,017 trieäu m2 saøn ñöôïc xaây döïng laø moät con soá tuy khoâng lôùn nhöng noù cuõng ñaõ goùp phaàn xaõ hoäi hoùa coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò vaø laøm cho boä maët Thaønh phoá ngaøy caøng khang trang vaø hieän ñaïi. Treân ñòa baøn Tp.HCM, daân soá luoân taêng ôû möùc cao, bình quaân 3,36%/naêm, trong ñoù taêng cô hoïc khoaûng 2%/naêm, töông ñöông 43 ngaøn ngöôøi. Thôøi kyø naøy tuy taêng tröôûng GDP cuûa Thaønh phoá chæ khoaûng 8%¸9%/naêm , nhöng toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñaõ coù chuyeån bieán tích cöïc. Neáu 5 naêm 1991¸1995 dieän tích nhaø ôû taêng bình quaân 2 trieäu m2/naêm, thì 5 naêm 1991¸1995 laø 2,5 trieäu m2. Toång dieän tích quyõ nhaø ôû cuûa Thaønh phoá töø 31 trieäu m2 (naêm 1990) leân 52 trieäu m2 (naêm 2000). Dieän tích ôû bình quaân töø 7,5 m2/ngöôøi (naêm 1991) ñaõ naâng leân 10,27m2/ngöôøi (naêm 2000) gaàn ñuoåi kòp moät soá nöôùc trong khu vöïc (10,2m2 ôû Jakharta, 12,02m2 ôû Manila, 16,5m2 ôû BangKok - naêm 1999).Nhieàu khu daân cö hình thaønh vaø ñang thi coâng nhoän nhòp. Quaù trình tö nhaân hoùa nhaø ôû cuõng dieãn ra khaù nhanh, chieám 89,7% vaøo naêm 2000 (so 75,9% naêm 1989). Trong khi ñoù nhaø thuoäc sôû höõu Nhaø nöôùc tyû leä giaûm töø 16% coøn 9%. Thöïc hieän Nghò ñònh 61/CP ngaøy 05-7-1994 cuûa Chính phuû, Thaønh phoá ñaõ duyeät giaù baùn 30.119 caên hoä, vôùi toång dieän tích laø 2,6 trieäu m2. Trong ñoù treân 25 ngaøn caên hoä ñaõ nhaän giaáy chöùng nhaän chuyeån quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn söû duïng ñaát ôû, vôùi toång soá tieàn thu ñöôïc treân 2.000 tyû ñoàng. Ñoàng thôøi cuõng hoaøn traû theo quyeát ñònh 118/TTg, 65/TTg vaø 20/TTg cuûa Thuû töôùng Chính phuû 95 tyû ñoàng cho caùc ñoái töôïng chính saùch. Nguoàn thu ñaõ taäp trung phaùt trieån quyõ nhaø ôû môùi, boå sung vaøo voán söûa chöõa, duy tu quyõ nhaø Thaønh Phoá ñang quaûn lyù. * Tuy nhieân quaù trình phaùt trieån nhaø ôû vaãn coøn nhöõng haïn cheá nhaát ñònh: Cho duø quyõ nhaø ôû coù taêng leân, nhöng dieän tích bình quaân ñaàu ngöôøi vaãn khoâng taêng do möùc taêng saûn xuaát nhaø ôû khoâng theo kòp möùc taêng daân soá vaø nhu caàu nhaø ôû, nhaát laø nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò. Thieáu nhaø ôû vaãn laø moät vaán ñeà thôøi söï, böùc thieát ôû Tp.HCM. Bieåu hieän cuûa “Caàu nhaø ôû” lôùn hôn “Cung nhaø ôû._.”. Trong toång soá 54,4 trieäu m2 nhaø ôû hieän nay ôû caùc ñoâ thò Vieät Nam coù tôùi 32 trieäu m2 caàn ñöôïc söûa chöõa, baûo döôõng vaø 1,7 trieäu m2 caàn phaûi dôõ boû xaây môùi. Nhöng do caùc nguoàn voán ñaàu tö cho quyõ nhaø ôû raát haïn heïp neân haøng trieäu ngöôøi vaãn coøn phaûi soáng trong caùc khu nhaø cuõ, thieáu tieän nghi. Vieäc quaûn lyù, ñieàu tieát thò tröôøng nhaø ñaát hieän nay vaãn coøn nhieàu thieáu soùt, hieän töôïng ñaàu cô ñaát vaø nhaø ôû ñang dieãn ra, nhöng Nhaø nöôùc chöa coù caùc bieän phaùp kieåm soaùt vaø quaûn lyù höõu hieäu. Vieäc quaûn lyù xaây döïng vaø söû duïng nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò coøn keùm hieäu quaû. Söï buøng noå caùc hoaït ñoäng xaây döïng töï phaùt vôùi caùc bieåu hieän nhö chieám ñaát traùi pheùp, xaây döïng nhaø ôû khoâng pheùp, côi nôùi, xaây chen khoâng theo quy hoaïch, töï yù thay ñoåi keát caáu, coâng naêng nhaø ôû chung cö… dieãn ra khaép nôi vaø gaây aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán tuoåi thoï caùc coâng trình cuõng nhö kieán truùc, caûnh quan moâi tröôøng ñoâ thò. Caùc chính saùch veà nhaø ôû trong thôøi gian qua vaãn coøn mang tính chaát chaép vaù nhaát thôøi ñeå ñoái phoù vôùi hieän traïng thieáu nhaø ôû, neân thöôøng khoâng ñoàng boä, hoaëc chöa phuø hôïp vôùi cô cheá kinh teá môùi. Vieäc thöïc hieän chính saùch laïi thieáu söï thoáng nhaát giöõa caùc boä, caùc ngaønh vaø caùc ñòa phöông, daãn tôùi tình traïng caùc quy taéc, luaät leä bò vi phaïm, vai troø quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc giaûm suùt, gaây phöùc taïp theâm cho vaán ñeà nhaø ôû trong caùc ñoâ thò Vieät Nam. Vaãn toàn taïi moät thò tröôøng ngaàm nhaø ñaát “khoâng theå kieåm soaùt ñöôïc” beân caïnh thò tröôøng nhaø ñaát coâng khai. Tp.HCM coù ít nhaát 50.000 caên nhaø ñöôïc mua baùn / naêm. Trong ñoù khoaûng 30.000 caên ñöôïc caùc cô quan coâng chöùng chöùng nhaän chuyeån dòch quyeàn sôû höõu, chieám 10% soá nhaø ôû hôïp leä; 20.000 caên mua baùn qua giaáy tay. Do luaät phaùp chöa chính thöùc coâng nhaän “thò tröôøng ñòa oác” vôùi tính chaát “nhaø+ñaát”, neân duø luaät ñaát ñai cho pheùp chuyeån nhöôïng ñaát nhöng nhöõng höôùng daãn cuï theå vaãn chöa phuø hôïp khi ngöôøi daân mua baùn nhaø, ñaõ gaây neân vieäc mua baùn giaáy tay, vaø ñaët Nhaø nöôùc vaøo tình theá phaûi giaûi quyeát nhöõng vieäc ñaõ xaûy ra baèng hình thöùc thu hoài ñaát vaø giao ñaát ñeå traùnh thaát thu ngaân saùch, oån ñònh cuoäc soáng ngöôøi daân. Toùm laïi, tuy coøn gaëp nhieàu khoù khaên khaùch quan laãn chuû quan nhöng moät soá keát quaû ñaõ ñaït ñöôïc veà chöông trình nhaø ôû thôøi gian qua cuûa TP HCM laø moät noã löïc ñaùng ñöôïc ghi nhaän cuûa Thaønh phoá khi giaûi quyeát vaán ñeà xaõ hoäi phöùc taïp naøy CHÖÔNG 2 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG HOAÏT ÑOÄNG SAÛN XUAÁT KINH DOANH CUÛA TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.1 QUAÙ TRÌNH HÌNH THAØNH TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.1.1 Giôùi thieäu chung Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñöôïc thaønh laäp theo quyeát ñònh soá 7363/QÑ-UB ngaøy 23/12/1997 cuûa UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh vaø chính thöùc ñi vaøo hoaït ñoäng theo Giaáy pheùp ñaêng kyù kinh doanh soá 103446 do Sôû Keá hoaïch vaø Ñaàu tö Thaønh phoá Hoà Chí Minh caáp ngaøy 29/6/1998. Sau ñoù, ngaøy 21/10/2004, UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá ra quyeát ñònh soá 5211/QÑ-UB veà vieäc toå chöùc laïi Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn hoaït ñoäng theo moâ hình Coâng ty meï - Coâng ty con. Trong ñoù, Toång Coâng ty (ñöôïc goïi laø Coâng ty meï) tröïc tieáp thöïc hieän caùc hoaït ñoäng kinh doanh vaø ñaàu tö voán döôùi hình thöùc sôû höõu trong voán ñieàu leä cuûa caùc coâng ty con vaø coâng ty lieân keát. Moái quan heä giöõa Toång Coâng ty vaø caùc coâng ty con, coâng ty lieân keát döïa treân nguyeân taéc quan heä sôû höõu veà voán ñieàu leä. Toång Coâng ty thöïc hieän quyeàn chi phoái ñoái vôùi hoaït ñoäng cuûa caùc coâng ty naøy theo tyû leä coå phaàn chi phoái, voán goùp chi phoái cuûa Toång Coâng ty hoaëc quyeàn chi phoái ñöôïc quy ñònh trong Ñieàu leä cuûa caùc coâng ty. Toång Coâng ty ñaõ chính thöùc ñi vaøo hoaït ñoäng theo moâ hình Coâng ty Meï - Coâng ty Con theo quyeát ñònh soá 541/QÑ-UBND ngaøy 10/02/2006 cuûa UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh pheâ duyeät Ñieàu leä toå chöùc vaø hoaït ñoäng cuûa Toång Coâng ty. Voán ñieàu leä : - Voán ñieàu leä cuûa Toång Coâng ty taïi thôøi ñieåm 31/12/2003 laø 1.015.811.497.230 ñoàng. - Nhaø nöôùc sôû höõu toaøn boä voán ñieàu leä cuûa Toång Coâng ty. Ñaïi dieän chuû sôû höõu nhaø nöôùc laø UÛy Ban Nhaân Daân thaønh phoá Hoà Chí Minh. + Truï sôû chính : 86 Leâ Thaùnh Toân, Q.1, TP.HCM + Ñieän thoaïi : 8291054 – 8291055 – 8291056 + Fax : 8296988 – 8295675 2.1.2 Ngaønh ngheà kinh doanh: Ñaàu tö, quaûn lyù voán ñaàu tö vaø thöïc hieän tröïc tieáp saûn xuaát kinh doanh trong caùc ngaønh ngheà, lónh vöïc chính : - Kinh doanh ñòa oác, kho baõi, haï taàng kyõ thuaät khu coâng nghieäp, nhaø ôû theo Nghò ñònh 61/CP ngaøy 05 thaùng 7 naêm 1999 cuûa Chính phuû. - Kinh doanh dòch vuï, kho , baõi, vaên phoøng cho thueâ vaø caùc dòch vuï nhaø ôû khaùc. - Khaûo saùt thieát keá, tö vaán ñaàu tö xaây döïng, thi coâng caùc coâng trình daân duïng, coâng nghieäp vaø haï taàng kyõ thuaät; trang trí noäi thaát, söûa chöõa, duy tu, baûo döôõng, naâng caáp caùc loaïi coâng trình xaây döïng. - Saûn xuaát, laép ñaët, söûa chöõa duy tu, baûo döôõng vaø kinh doanh thang maùy, caùc thieát bò nhaø cao taàng. - Saûn xuaát kinh doanh vaät lieäu xaây döïng, caáu kieän beâ toâng ñuùc saún, vaät lieäu trang trí noäi thaát. - Ñaàu tö taøi chính vaøo doanh nghieäp khaùc 2.1.3 Caùc coâng ty con vaø caùc ñôn vò tröïc thuoäc : Caùc coâng ty con: Coâng ty TNHH moät thaønh vieân Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Coâng ty Xaây döïng Thöông maïi Saøi Goøn 5 Coâng ty Phaùt trieån nhaø Bình Thaïnh Coâng ty Ñòa OÁc Goø Moân Coâng ty Xuaát nhaäp khaåu - Ñaàu tö vaø Xaây döïng Goø Vaáp Coâng ty Coå phaàn Xaây döïng vaø Kinh doanh Ñòa OÁc III Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc 8 Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc 10 Coâng ty Coå phaàn Kinh doanh nhaø Quaän 11 Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc Taân Bình Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc Chôï Lôùn Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö xaây döïng vaø Kinh doanh nhaø Saøi Goøn Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö vaø Ñòa OÁc Saøi Goøn - Chôï Lôùn Caùc ñôn vò tröïc thuoäc: Coâng ty Kho Baõi Xí nghieäp Tö vaán Thieát keá - DERESCO Xí nghieäp Xaây laép daân duïng vaø Coâng nghieäp Chi nhaùnh RESCO taïi Bình Döông 2.2 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG SAÛN XUAÁT KINH DOANH CUÛA COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.2.1 Keát quaû hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh Tình hình thöïc hieän keá hoaïch saûn xuaát kinh doanh 09 thaùng ñaàu naêm 2007 cuûa Toång Coâng ty Doanh thu: 1.640,47 tyû/2.276,58 tyû, ñaït 72,06% keá hoaïch naêm, taêng 28,87% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Trong ñoù: - Doanh thu kinh doanh nhaø : 1.052,01 tyû, chieám 64,13 %. - Doanh thu xaây laép : 434,05 tyû, chieám 26,61 %. - Doanh thu kinh doanh vaät lieäu xaây döïng : 41,14 tyû, chieám 2,52 %. - Doanh thu kinh doanh kho baõi : 31,94 tyû, chieám 1,95 %. - Doanh thu tö vaán thieát keá : 8,13 tyû, chieám 0,50 %. - Doanh thu khaùc : 73,19 tyû, chieám 4,46 %. Chi phí ñaàu tö : 1.773,76 tyû/ 3.115,98 tyû, ñaït 56,92% keá hoaïch vaø so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc taêng 26,28%. Trong ñoù, chi phí xaây laép laø 505,697 tyû ñoàng. Thu nhaäp bình quaân: 2.400.000 ñ/ngöôøi/thaùng. Noäp ngaân saùch: 106,631 tyû ñoàng ñaït 59,48 % keá hoaïch naêm, taêng40,94% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Lôïi nhuaän: 94,34 tyû ñoàng ñaït 55,59% keá hoaïch naêm, taêng 18,93% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Trong 9 thaùng ñaàu naêm 2007, toaøn Toång Coâng Ty ñaõ taïo ñöôïc 1.640,47 tyû ñoàng doanh soá; 94,34 tyû lôïi nhuaän; vaø noäp ngaân saùch 106,631 tyû; thu nhaäp bình quaân 2,4 trieäu ñoàng/ngöôøi/thaùng. Toång Coâng Ty cuõng ñang trieån khai thöïc hieän ñöa vaøo khai thaùc nhieàu döï aùn vôùi qui moâ lôùn. Doanh soá töø lónh vöïc kinh doanh nhaø chieám töø 60% ñeán 65% trong toång doanh soá chung. Hoaït ñoäng thi coâng nhaän thaàu xaây laép cuõng laø 1 theá maïnh cuûa RESCO. Doanh thu xaây laép ñaït 434,05 tyû chieám 26,61%. Hoaït ñoäng naøy seõ hoã trôï toát cho tieán trình thöïc hieän thi coâng xaây döïng döï aùn. Vôùi lôïi theá naøy, caùc ñôn vò tröïc thuoäc toâng coâng ty vôùi kinh nghieäm trong lónh vöïc thi coâng caùc coâng trình, seõ laøm giaûm giaù voán thi coâng xaây döïng coâng trình, seõ ñem ñeán moät söï khaùc bieät veà giaù so vôùi caùc ñoái thuû caïnh tranh khaùc Veà hieäu quaû kinh doanh: 100% Caùc Coâng ty saûn xuaát kinh doanh ñeàu coù laõi. Tyû suaát lôïi nhuaän/voán chuû sôû höõu ñaït töø 14% ñeán 20%; Keát quaû ñaït ñöôïc nhö treân laø do noã löïc phaán ñaáu cuûa taát caû caùc coâng ty thaønh vieân thuoäc RESCO thôøi gian qua, ñoàng thôøi do coù caùc maët thuaän lôïi nhö: söï hoã trôï nhieàu maët cuûa caùc cô quan lieân quan; caùc chuû tröông chính saùch môùi cuûa chính phuû vaø cô quan coâng quyeàn Tp.HCM; thò tröôøng nhaø ñaát tuy nhieàu bieán ñoäng nhöng thuaän lôïi cho kinh doanh; söï chuû ñoäng thí ñieåm xaây döïng nhaø ôû phuïc vuï nhu caàu cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp;… Tuy nhieân Toång Coâng Ty cuõng gaëp nhieàu khoù khaên, toàn taïi: thò tröôøng ñòa oác khoâng oån ñònh, coù luùc traàm laéng, “ñoùng baêng”, nhaát laø thôøi ñieåm hieän nay, ñaàu tö giaûm suùt, söùc mua vaø nhu caàu ñaàu tö xaây döïng, mua baùn nhaø chöïng laïi; giaù caû vaät lieäu xaây döïng leo thang daãn ñeán chi phí xaây döïng taêng cao, coù luùc “soát cao”, caïnh tranh quyeát lieät nhaát laø trong khaâu tìm ñaát cho döï aùn. Thieáu voán ñeå ñaùp öùng quy moâ ñaàu tö vaø tieán ñoä döï aùn trong thôøi ñieåm hieän nay cuõng gaây khoù khaên cho RESCO ñeå thöïc hieän caùc döï aùn. Laõi suaát cho vay cuûa caùc ngaân haøng thöông maïi taêng cao aûnh höôûng ñeán vieäc huy ñoäng voán ñeå trieån khai caùc döï aùn ñaõ ñöôïc duyeät trong thôøi ñieåm hieän taïi. Ñeàn buø giaûi toûa chaäm treã, gaëp nhieàu bieán ñoäng trong giaù ñeàn buø, neân nhieàu döï aùn trieån khai raát chaäm; ñaáu thaàu tham gia xaây döïng caùc coâng trình ngaøy caøng khoù khaên; Tình hình caùc döï aùn cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn Khu daân cö: Moät soá döï aùn tieâu bieåu cuûa toång coâng ty vaø caùc ñôn vò thaønh vieân - Khu nhaø ôû Cuø Lao Chaø, Phöôøng 17 - Bình Thaïnh Chuû ñaàu tö: Chi nhaùnh RESCO taïi Bình Döông Dieän tích khuoân vieân: 1.0896 ha Toång voán ñaàu tö: 113.29 tyû oâoàng - Ñaàu tö xaây döïng khu daân cö phöôøng Phöôùc Long A, Baéc Raïch Chieác - Quaän 9 Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc 10 Dieän tích khuoân vieân: 34.573 ha Toång voán ñaàu tö: 535.26 tyû ñoàng - Khu daân cö Phuù Laâm C môû roäng - Bình Taân Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Phaùt trieån Haï taàng Saøi Goøn Dieän tích khuoân vieân: 5.4119 ha Toång voán ñaàu tö: 186.74 tyû ñoàng - Khu daân cö ven soâng Saøi Goøn Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö Kinh doanh nhaø Dieän tích khuoân vieân: 8.553 ha Toång voán ñaàu tö: 105.78 tyû ñoàng - Khu daân cö , Phöờng 7 - Quận 8 Chủ ñầu tö: Coâng ty Cổ phần Ñầu tö và Ñịa Ốc Sài Gòn - Chợ Lớn Diện tích khuoân vieân: 11.8 ha Tổng vốn ñầu tö: 334.86 tỷ ñồng - Döï aùn khu daân cö Phuù Thuận - Quận 7 Chủ ñầu tö: Coâng ty Cổ phần Ñầu tö - Xaây dựng Ñiện Sài Gòn Diện tích khuoân vieân: 6,0812 ha Tổng vốn ñầu tö: 574 tỷ ñồng - Khu chung cö - Phöờng 15 - Quận 8 Chủ ñầu tö: Coâng ty Cổ phần Ñịa Ốc 8 Diện tích khuoân vieân: 4,1653 ha Tổng vốn ñầu tö: 185,91 tỷ ñồng - Khu daân cö - Phöôøng Phuù Höõu Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Xaây döïng vaø Kinh doanh Ñòa OÁc III Dieän tích khuoân vieân: 14,93 ha Toång voán ñaàu tö: 336,56 tyû ñoàng - Khu chung cö Baøu Caùt II Phöôøng 10 Quaän Taân Bình Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc Taân Bình Dieän tích khuoân vieân: 4,386 ha Toång voán ñaàu tö: 399,93 tyû ñoàng - Khu daân cö INTRESCO - Phong Phuù - Huyeän Bình Chaùnh Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö Kinh doanh nhaø Dieän tích khuoân vieân: 32,7212 ha Toång voán ñaàu tö: 380,13 tyû ñoàng - Ñaàu tö xaây döïng haï taàng khu ñoâ thò An Phuù - An Khaùnh, Quaän 2 Chuû ñaàu tö: Coâng ty TNHH moät thaønh vieân Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Dieän tích khuoân vieân: 131 ha Toång voán ñaàu tö: 1,386 tyû ñoàng - Khu daân cö nhaø vöôøn Xaõ Ñöùc Laäp Thöôïng - Ñöùc Hoøa - Long An Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Khu coâng nghieäp vaø Ñoâ thò Ñöùc Hoøa III - RESCO Dieän tích khuoân vieân: 68,2 ha Toång voán ñaàu tö: 320 tyû ñoàng Chung cö : - Khu sieâu thò keát hôïp nhaø ôû LAKAI ñöôøng Nguyeãn Tri Phöông - Phöôøng 7 - Quaän 5 - Coâng trình khu nhaø ôû cao taàng Phöôùc Long khu phoá Nam Hoaø - Phöôøng Phöôùc Long A - Quaän 9 - Khu nhaø chung cö 336/24 Nguyeãn Vaên Luoâng - Quaän 6 - Nhaø ôû khu ñoâ thò phaùt trieån - Phöôøng An Phuù - Quaän 2 - Khu nhaø ôû ñöôøng Taï Quang Böûu - Phöôøng 6 - Quaän 8 (02 ñôn nguyeân chung cö 9 taàng vaø 08 ñôn nguyeân 15 taàng) - Khu nhaø ôû ñöôøng Taï Quang Böûu - Phöôøng 5 - Quaän 8 (10 ñôn nguyeân chung cö 5,5 taàng) - Khu daân cö - Phöôøng Phuù Höõu - Chung cö Lyù Thaùi Toå - Khu chung cö Baøu Caùt II Phöôøng 10 Quaän Taân Bình - Khu chung cö P12 - Quaän 3 - Khu daân cö INTRESCO - Loâ soá 7 - Huyeän Bình Chaùnh (Khu 6B) - Ñaàu tö xaây döïng haï taàng khu ñoâ thò An Phuù - An Khaùnh, Quaän 2 - Cao oác An Khang khu B An Phuù An Khaùnh - Quaän 2 - Chung cö An Thaùi khu A An Phuù An Khaùnh - Quaän 2 - Cao oác An Thònh - Quaän 2 - Chung cö An Hoøa - Chung cö 16 taàng An Phuù An Khaùnh - 227 Lyù Thöôøng Kieät - Quaän Taân Bình Tình hình caùc maët hoaït ñoäng cuûa boä maùy RESCO. Moái quan heä giöõa caùc coâng ty tröïc thuoäc Toång Coâng Ty Caùc ñôn vò thaønh vieân cuûa Toång Coâng Ty goàm caùc ñôn vò coù möùc ñoä phaùt trieån khoâng ñoàng ñeàu vaø kinh doanh caùc lónh vöïc khaùc nhau, moái con heä giöõa toång coâng ty hoaït ñoäng theo moâ hình coâng ty meï coâng ty con, quyeàn kieåm soaùt chi phoái hoaït ñoäng kinh doanh taïi coâng ty thaønh vieân, thoâng qua soá voán goùp vaøo cuûa coâng ty meï (toång coâng ty). Coâng ty meï vôùi vai troø cuûa “ngöôøi meï” vôùi söùc maïnh veà voán, trình ñoä quaûn lyù, veà coâng ngheä seõ daàn daét “ñaøn con” ñi theo ñònh höôùng chieán löôïc maø toång coâng ty ñaõ hoaïch ñònh ñeå phaùt trieån toång coâng ty. Caùc ñôn vò thaønh vieân vôùi thöông hieäu vaø uy tín, qui moâ to lôùn cuûa coâng ty meï seõ deã daøng vöôït qua ñöôïc söùc eùp caïnh tranh ngaøy caøng gay gaét vaø khoác lieät trong neàn kinh teá thò tröôøng vaø trong neàn kinh teá toaøn caàu. Do chöùc naêng kinh doanh nhö nhau ôû caùc ñôn vò thaønh vieân, deã gaây tình traïng caïnh tranh noäi boä. Caàn phaûi raø soaùt laïi ñeå ñöa ra moät qui trinh quaûn lyù thoáng nhaát töø treân xuoáng döôùi traùnh söï troàng cheùo nhau trong kinh doanh. Maët khaùc laïi chöa khai thaùc ñöôïc sôû tröôøng chuyeân moân hoùa cuûa töøng ñôn vò (tö vaán thieát keá cho döï aùn, cung öùng vaät lieäu xaây döïng cho thi coâng,…). Hieän nay, coâng taùc phoái hôïp döôùi söï chæ ñaïo cuûa Ban Toång Giaùm Ñoác ñang ñöôïc quan taâm, vôùi nhaän thöùc phaûi ñoaøn keát taïo neân söùc maïnh toång hôïp, höôùng tôùi phaùt trieån thaønh taäp ñoaøn kinh doanh ñòa oác coù taàm côõ veà laâu daøi vaø quy moâ hoaït ñoäng roäng lôùn. Quaù trình chuyeån ñoåi moái quan heä giöõa coâng ty meï vaø caùc ñôn vò thaønh vieân theo moâ hình coâng ty meï vaø coâng ty con ñaõ coù nhöõng chuyeån bieán tích cöïc. Ñieån hình nhö söï thaønh coâng cuûa döï aùn khu ñoâ thò môùi An Phuù – An Khaùnh, Q2 laø moät minh chöùng trong quaù trình chuyeån ñoái moái quan heä giöõa toång coâng ty vaø caùc ñôn vò thaønh vieân … Coâng taùc hoaïch ñònh Coâng taùc hoaïch ñònh vaãn chöa ñöôïc söï quan taâm thoûa ñaùng cuûa Toång Coâng Ty vaø caùc Coâng Ty thaønh vieân. Phoøng Keá hoaïch Kinh doanh Toång Coâng Ty toång hôïp xaây döïng keá hoaïch saûn xuaát kinh doanh toaøn Toång Coâng Ty treân cô sôû thöïc löïc, tieàm naêng cuûa töøng coâng ty, nhieäm vuï kinh teá - xaõ hoäi ñöôïc Thaønh phoá giao, nghò quyeát Ñaûng boä Toång Coâng Ty, ñinh höôùng muïc tieâu phaùt trieån töøng naêm cuûa Toång Coâng Ty. Tuy nhieân, do Toång Coâng Ty khoâng tröïc tieáp kinh doanh, neân coâng taùc hoaïch ñònh phuïc vuï kinh doanh chuû yeáu ñöôïc xaây döïng vaø thöïc hieän ôû töøng coâng ty thaønh vieân.Vì vaäy coâng taùc hoaïch ñònh ñoâi khi deã bò haønh chính hoùa, söï tham möu hoã trôï vaø ñieàu phoái coù khi loûng leûo, vaø khoâng kieåm soaùt ñöôïc hoaït ñoäng kinh doanh thöïc teá cuûa caùc coâng ty thaønh vieân. Caùc coâng ty kinh doanh ñoâi khi xem nheï coâng taùc hoaïch ñònh, khoâng chuù troïng xaây döïng chieán löôïc phaùt trieån, chieán löôïc kinh doanh, keùm chuaån bò cho thôøi kyø kinh doanh laâu daøi sau naøy, moät khi khoâng coøn nguoàn ñaát ôû trong quy hoaïch chung cuûa Thaønh phoá. Toå chöùc boä maùy vaø nhaân söï : Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñaõ vaø ñang thöïc hieän toå chöùc laïi caùc ñôn vò tröïc thuoäc, töø 17 ñôn vò khi thaønh laäp (1998). Sau ñoù, ngaøy 21/10/2004, UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá ra quyeát ñònh soá 5211/QÑ-UB veà vieäc toå chöùc laïi Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn hoaït ñoäng theo moâ hình Coâng ty meï - Coâng ty con. Trong ñoù, Toång Coâng ty (ñöôïc goïi laø Coâng ty meï) tröïc tieáp thöïc hieän caùc hoaït ñoäng kinh doanh vaø ñaàu tö voán döôùi hình thöùc sôû höõu trong voán ñieàu leä cuûa caùc coâng ty con vaø coâng ty lieân keát. Moái quan heä giöõa Toång Coâng ty vaø caùc coâng ty con, coâng ty lieân keát döïa treân nguyeân taéc quan heä sôû höõu veà voán ñieàu leä. Toång Coâng ty thöïc hieän quyeàn chi phoái ñoái vôùi hoaït ñoäng cuûa caùc coâng ty naøy theo tyû leä coå phaàn chi phoái, voán goùp chi phoái cuûa Toång Coâng ty hoaëc quyeàn chi phoái ñöôïc quy ñònh trong Ñieàu leä cuûa caùc coâng ty. Hieän taïi RESCO coù 4 ñôn vò tröïc thuoäc, 13 coâng ty con vaø 18 coâng ty lieân keát Ñoäi nguõ caùn boä quaûn lyù cuûa Toång Coâng Ty vaø caùc coâng ty tröïc thuoäc ñöôïc ñaùnh giaù laø coù naêng löïc, trình ñoä, ñaïo ñöùc. Coâng taùc ñaøo taïo ñöôïc khuyeán khích. Ñaây laø nguoàn löïc quan troïng goùp phaàn thöïc hieän toát nhieäm vuï saûn xuaát kinh doanh. Tuy nhieân moät soá Coâng ty thaønh vieân boä maùy quaûn lyù coøn naëng neà, chöa tinh goïn; trình ñoä naêng löïc chuyeân moân cuûa moät soá caùn boä ñöôïc cöû tham gia Coâng ty lieân doanh vôùi nöôùc ngoaøi chöa ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu, tham gia quaûn lyù coøn loûng leûo hoaëc ngaïi ñuïng chaïm, baûo veä quyeàn lôïi cuûa phía Vieät Nam coøn yeáu. Hoaït ñoäng Marketing : Hoaït ñoäng marketing ñöôïc thöïc hieän töø caùc coâng ty kinh doanh nhö quaûng caùo treân TV, baùo chí, taäp san, môû trang web giôùi thieäu... caùc tôø böôùm quaûng caùo ñöôïc phaùt ôû hoäi chôï cuõng ñaõ coù nhöõng ñoùng goùp böôùc ñaàu. Moät soá Coâng ty kinh doanh nhaø thöïc hieän khuyeán maõi qua vieäc giaûm giaù baùn töø 5% ñeán 10% cho nhöõng ngöôøi mua ñaàu tieân ôû nhöõng khu daân cö môùi, giaûm giaù cho nhöõng ngöôøi traû tieàn tröôùc hôïp ñoàng… ñaõ mang laïi hieäu quaû thieát thöïc. Phöông thöùc kinh doanh döïa treân söï phaân khuùc thò tröôøng böôùc ñaàu ñaõ ñöôïc chuù troïng. Tuy vaäy hoaït ñoäng marketing trong toaøn Toång Coâng Ty chöa maïnh vaø ñeàu ñaën, môùi chæ thöïc hieän ôû khaâu baùn saûn phaåm vaø chæ quaûng caùo khi nhaø - ñaát baùn chaäm; söï phoái hôïp laãn nhau trong caùc hoaït ñoäng marketing giöõa caùc coâng ty tröïc thuoäc Toång Coâng Ty vaãn coøn yeáu. Toång Coâng Ty cuõng chöa coù nhöõng chöông trình marketing daøi haïn ñeå naâng cao thöông hieäu RESCO. Nhieàu coâng ty nghó ñôn giaûn marketing chæ laø quaûng caùo, hoaëc khoâng caàn marketing vì thò tröôøng nhaø ñaát ñang khoâng ñuû haøng cung öùng. + Trong quaûn lyù vaø ñieàu haønh voán kinh doanh, tröïc tieáp thöïc hieän caùc hoaït ñoäng kinh doanh vaø ñaàu tö voán döôùi hình thöùc sôû höõu trong voán ñieàu leä cuûa caùc coâng ty con vaø coâng ty lieân keát. Toång coâng ty thöïc hieän quyeàn chi phoái hoaït ñoäng cuûa caùc coâng ty naøy theo tæ leä coå phaàn chi phoái. Ñaây laø 1 hình thöùc raát naêng ñoäng cuûa moâ hình coâng ty meï vaø coâng ty con. Do ñoù toång coâng ty phaûi caân nhaéc ñeå tieáân haønh ñaàu tö vaø tham gia ñieàu haønh taïi caùc coâng ty con vaø caùc coâng ty lieân keát sao cho ñaït ñöôïc hieäu quaû kinh teá cao nhaát + Coâng taùc nghieäp vuï taøi chính - keá toaùn ñöôïc coi troïng ôû Toång Coâng Ty vaø caùc ñôn vò tröïc thuoäc, caùc coâng ty con vaø caùc coâng ty lieân keát ñaûm baûo thöïc hieän toát caùc nguyeân taéc vaø quy ñònh chung veà taøi chính - keá toaùn doanh nghieäp. Tuy nhieân, vieäc löu tröõ hoà sô, quyeát toaùn coâng trình, chi sai cheá ñoä, trong ñoù coù moät soá sai phaïm vaãn coøn, caàn nghieâm tuùc khaéc phuïc. TIEÀM NAÊNG PHAÙT TRIEÅN VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC CUÛA RESCO. 2.3.1 Nhu caàu vaø ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû treân ñòa baøn Tp.HCM. 2.3.1.1 Döï baùo nhu caàu nhaø ôû ñeán naêm 2020 : Lòch söû cho thaáy, Saøi Goøn töø xa xöa ñaõ laø ñòa baøn chieán löôïc quan troïng nhaát ôû phía Nam, töø raát sôùm ñaõ trôû thaønh moät ñoâ thò, moät trung taâm thöông maïi saàm uaát, moät cöûa ngoõ vaø ñaàu moái giao dòch quan troïng trong vaø ngoaøi nöôùc … Laø moät trung taâm nhieàu chöùc naêng veà kinh teá, thöông maïi taøi chính, coâng nghieäp, du lòch vaø giao löu quoác teá …Tp.HCM ñaõ trôû thaønh moät ñoâ thò daân cö ñoâng ñuùc, vôùi treân 5 trieäu daân sinh soáng vaø treân haøng traêm ngaøn ngöôøi vaõng lai haøng naêm. Döï kieán taêng tröôûng GDP bình quaân haøng naêm treân ñòa baøn Tp.HCM trong 10 naêm tôùi töø 10 ñeán 12%, trong ñoù tyû troïng coâng nghieäp vaø xaây döïng trong GDP chieám 48,9%. Vaø döï baùo soá daân cö seõ phaùt trieån leân ñeán khoaûng 8,3 trieäu ngöôøi vaøo nhöõng naêm 2020. Tp.HCM vôùi daân soá treân 6.6 trieäu ngöôøi, gaàn 1 trieäu caên hoä caùc loaïi, vôùi dieän tích 41 trieäu m2 ñaát ôû, laø ñoâ thò coù daân soá vaø quyõ nhaø ôû lôùn nhaát caû nöôùc, tuy nhieân duø coù coá gaéng ñaàu tö phaùt trieån nhaø ôû nhöng cuõng chöa theo kòp vôùi ñaø taêng daân soá. Vôùi daân soá ngaøy caøng taêng maø dieän tích ñaát ôû thì coù haïn vaø khoâng taêng, do vaäy nhu caàu nhaø ôû cuûa ngöôøi daân raát lôùn, ñieàu naøy taïo ra caùc cô hoäi, trieån voïng kinh doanh vaø söï caïnh tranh cho nhöõng ñôn vò hoaït ñoäng kinh doanh trong ngaønh nhaø ñaát. Phöông höôùng phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM: + Gia taêng soá löôïng vaø naâng daàn chaát löôïng quyõ nhaø ôû theo quy hoaïch phuø hôïp vôùi töøng giai ñoaïn cuï theå. Ña daïng hoùa caùc phöông thöùc ñaàu tö nhaø ôû. + Taïo ñieàu kieän ñeå moïi ngöôøi coù choã ôû thích hôïp. Choã ôû thích hôïp laø nôi baûo ñaûm cuoäc soáng rieâng tö, coù khoâng gian vöøa ñuû vaø taïo söï baûo ñaûm an toaøn, coù ñoä chieáu saùng vaø thoâng gioù thoûa ñaùng, coù coâng trình haï taàng cô sôû töông xöùng, coù ñòa ñieåm thuaän lôïi cho vieäc ñi ñeán nôi laøm vieäc vaø caùc dòch vuï cô baûn, taát caû vôùi giaù phaûi chaêng vöøa söùc ngöôøi söû duïng... + Taäp trung giaûi quyeát toát vaø nhanh vieäc di dôøi taùi ñònh cö daân soáng treân keânh raïch; caûi taïo caùc khu nhaø luïp xuïp; tieáp tuïc phaùt ñoäng phong traøo xaây döïng nhaø tình nghóa, nhaø tình thöông; giaûi quyeát cô baûn choã ôû cho coâng nhaân, vieân chöùc, syõ quan trong löïc löôïng vuõ trang treân ñòa baøn thoâng qua söï hoã trôï cuûa Nhaø nöôùc. + Taêng cöôøng coâng taùc quaûn lyù nhaø ôû gaén vôùi quaûn lyù quy hoaïch vaø keá hoaïch söû duïng ñaát ôû, ñôn giaûn toái ña caùc thuû tuïc haønh chính veà nhaø ñaát maø vaãn ñaùp öùng ñöôïc caùc yeâu caàu quaûn lyù. Nhaø ôû khoâng theå taùch rôøi khoûi ñaát ñai, quaûn lyù nhaø ôû gaén lieàn vôùi quaûn lyù quy hoaïch vaø keá hoaïch söû duïng ñaát. + Giaûi quyeát choã ôû ñi ñoâi vôùi keá hoaïch hoùa gia ñình. Taïo choã ôû thích hôïp gaén vôùi söï phaùt trieån beàn vöõng cuûa kieán truùc ñoâ thò vaø mang tính keát noái vôùi caùc ñoâ thò veä tinh xung quanh Thaønh phoá; khoâng laøm oâ nhieãm moâi sinh, moâi tröôøng. + Khuyeán khích caùc thaønh phaàn kinh teá xaõ hoäi vaø nhaân daân, keå caû nöôùc ngoaøi tham gia ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû theo quy ñònh cuûa Nhaø nöôùc, tö nhaân hoùa caùc hoaït ñoäng veà xaây döïng vaø caùc dòch vuï lieân quan ñeán nhaø ñaát. Muïc tieâu phaùt trieån nhaø ôû : + Naâng dieän tích ôû bình quaân ngöôøi daân thaønh phoá töø 10,27 m2/ngöôøi leân 15,46 m2/ngöôøi vaøo naêm 2020. Nghóa laø naâng toång dieän tích quyõ nhaø ôû cuûa Thaønh phoá töø 95,5 trieäu m2 leân 127 trieäu m2. Bình quaân moãi naêm xaây môùi khoaûng 5 trieäu m2 nhaø ôû. Naâng quyõ nhaø ôû kieân coá töø 20,4% leân 40%. + Hoaøn thaønh vieäc di dôøi vaø taùi ñònh cö daân soáng treân keânh raïch noäi thaønh; caûi taïo caùc khu nhaø luïp xuïp vôùi heä thoáng keát caáu haï taàng kyõ thuaät cô baûn; di dôøi taùi ñònh cö caùc hoä ñang soáng trong khuoân vieân tröôøng hoïc, beänh vieän, chung cö hö hoûng naëng caàn phaù dôõ. Haàu heát gia ñình chính saùch ngheøo khoù ñeàu ñöôïc giaûi quyeát nhaø ôû; giaûm 50% nhaø taïm treân ñòa baøn Thaønh phoá. + Taïo quyõ nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp thoâng qua caùc moâ hình huy ñoäng voán döôùi söï hoã trôï cuûa chính quyeàn baèng cô cheá taïo ñieàu kieän veà ñaát xaây döïng, haï taàng, vaø caùc dòch vuï coâng coäng. Ñeán naêm 2010 ñaàu tö xaây döïng 30.000 caên hoä cho coâng nhaân thueâ, 40.000 caên hoä cho coâng nhaân vieân chöùc, löïc löôïng vuõ trang vaø nhaân daân lao ñoäng ngheøo. Bình quaân moãi naêm xaây döïng khoaûng 7.000 caên hoä. + Naâng caáp nhaø ôû khu vöïc noâng thoân ngoaïi thaønh, naâng tyû leä nhaø ôû kieân coá töø 3,8% leân 20%, cô baûn khoâng coøn nhaø taïm bôï. Boán chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM ñeán naêm 2010. (Phụ lục 4) Moät. Chænh trang ñoâ thò: Di dôøi vaø taùi ñònh cö 25.044 hoä daân. Naâng caáp khu nhaø luïp xuïp (phaàn haï taàng kyõ thuaät) 50.000 hoä. Phaù dôõ xaây môùi chung cö hö hoûng naëng 7050 hoä. Thaønh phoá ñang coù 445 chung cö xaây döïng tröôùc naêm 1975 ñang xuoáng caáp, trong ñoù khoaûng 105 chung cö hö hoûng naëng. Nhö vaäy caàn phaûi coù nôi taïm truù hoaëc taùi ñònh cö tröôùc khi thaùo gôõ, xaây döïng laïi chung cö. Nhu caàu giaûi quyeát cho 7050 hoä daân. Caûi taïo, söûa chöõa naâng caáp nhaø ôû 185.185 caên. Hai. Xaây döïng quyõ nhaø ôû cho coâng nhaân khu coâng nghieäp taäp trung, khu cheá xuaát, nhaø ôû cho caùn boä vieân chöùc vaø nhaân daân lao ñoäng ngheøo coù nhu caàu choã ôû. Dieän chính saùch vaø gia ñình quaù ngheøo, neo ñôn khoâng coù khaû naêng töï caûi taïo, xaây nhaø ôû thoâng qua chöông trình xaây döïng nhaø tình nghóa vaø tình thöông. Nhu caàu caàn 15.000 caên. Xaây döïng quyõ nhaø cho coâng nhaân thueâ: 30.000 caên. Xaây döïng quyõ nhaø ôû baùn traû goùp vaø cho thueâ caùc ñoái töôïng thu nhaäp thaáp coù nhu caàu, döï kieán 40.000 caên. Ba. Xaây döïng vaø naâng caáp nhaø ôû khu vöïc noâng thoân ngoaïi thaønh: döï kieán xaây môùi khoaûng 40.000 caên. Boán. Phaùt trieån caùc khu daân cö môùi vaø kinh doanh nhaø ôû cho taát caû caùc ñoái töôïng coù nhu caàu: döï kieán khoaûng 561.756 caên. Trieån khai ñoàng boä 4 chöông trình nhaø ôû, ñeán naêm 2010 Thaønh phoá taïo ra quyõ nhaø môùi khoaûng 705.300 caên hoä, caûi taïo söûa chöõa 285.062 caên. Ñeå ñaït ñöôïc muïc tieâu vaø noäi dung cuûa 4 chöông trình nhaø ôû, Tp.HCM tieáp tuïc taïo caùc cô cheá vaø ñeà nghò Chính Phuû boå sung caùc chính saùch nhaèm ñaåy maïnh ñaàu tö xaây döïng quyõ nhaø ôû cho ñoái töôïng coù thu nhaäp töø trung bình trôû xuoáng (chieám 73,5% daân soá Thaønh phoá). Muïc tieâu vaø nhöõng chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Thaønh phoá cho thaáy trieån voïng phaùt trieån kinh doanh ñòa oác treân ñòa baøn Thaønh phoá laø heát söùc to lôùn, vì caùc chöông trình naøy seõ taïo ra moät thò tröôøng lôùn veà nhaø ôû maø caùc doanh nghieäp ñòa oác coù khaû naêng tham gia ñeå cung öùng haøng cho noù. Ñoàng thôøi caân ñoái töø khaû naêng taøi chính vaø keát quaû thöïc hieän caùc chöông trình nhaø ôû trong 10 naêm qua, döï kieán toång dieän tích quyõ nhaø xaây môùi trong 10 naêm tôùi laø 50,69 trieäu m2; caûi taïo, söûa chöõa vaø naâng caáp quyõ nhaø ôû khoaûng 247.000 caên, töông ñöông vôùi 12,4 trieäu m2 nhaø ôû. Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán ñònh höôùng phaùt trieån cuûa RESCO. Söï caïnh tranh cuûa caùc doanh nghieäp cuøng ngaønh. Coù theå nhaän thaáy raèng möùc ñoä caïnh tranh trong lónh vöïc kinh doanh nhaø ñaát hieän nay khoâng cao laém, do “cung” khoâng ñuû “caàu” trong thò tröôøng ñòa oác. Moät soá DNNN lôùn nhö Coâng ty Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Quaän 5, Coâng ty Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Quaän Phuù Nhuaän…, moät soá Coâng ty traùch nhieäm höõu haïn, Coâng ty coå phaàn coù voán lôùn nhö Coâng ty coå phaàn kinh doanh nhaø Bình Chaùnh, Coâng ty coå phaàn phaùt trieån Nam Saøi Goøn, Coâng ty lieân doanh Phuù Myõ Höng, Coâng ty TNHH Him Lam, Kieán AÙ… chuû yeáu kinh doanh caùc loaïi saûn phaåm cao caáp nhö bieät thöï, caùc khu chung cö, caùc daõy nhaø phoá lieân keá cao caáp, ñaàu tö xaây döïng caùc khu daân cö môùi ñaày ñuû tieän nghi; hoaëc tham gia chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng caùc khu ñaát lôùn, caùc loaïi neàn nhaø ...Saûn phaåm chuû yeáu cuûa RESCO hieän nay neàn nhaø coù haï taàng caùc loaïi, nhaø ôû trung bình, caên hoä chung cö, moät ít nhaø ôû cao caáp. Do vaäy saûn phaåm cuûa RESCO khoâng gaëp nhieàu söï caïnh tranh, nhaát laø loaïi caên hoä cho ngöôøi thu nhaäp thaáp. RESCO cuõng coøn ñöôïc nhaø nöôùc taïo ñieàu kieän hoã trôï ñeå coù ñöôïc moät soá khu ñaát ñaàu tö phaùt trieån caùc khu daân cö môùi, phaàn naøo thuaän lôïi hôn trong kinh doanh. Beân caïnh ñoù, haàu nhö nhöõng coâng ty kinh doanh nhaø ôû ñeàu khoâng ñuû voán ñeå ñaàu tö lôùn, chöa ñuû “cung” ñeå ñaùp öùng “caàu”, ñaõ laøm giaûm möùc ñoä caïnh tranh giöõa caùc doanh nghieäp cuøng ngaønh. Ngoaøi ra, vieäc mua nhaø cuûa ngöôøi daân ngoaøi yeáu toá giaù caû, chaát löôïng coøn phuï thuoäc raát nhieàu vaøo yeáu toá chuû quan cuûa ngöôøi mua nhö sôû thích, vò trí cuûa höôùng nhaø cuõng nhö vò trí cuûa khu vöïc, neân saûn phaåm cuûa caùc coâng ty kinh doanh nhaø ít khi tröïc tieáp caïnh tranh vôùi nhau. Ngoaøi caùc doanh nghieäp kinh do._.g naêm. Soá naøy Coù theå söû duïng cho nhu caàu voán kinh doanh khi caàn thieát. RESCO cuõng döï kieán caùc giaûi phaùp huy ñoäng voán cho nhöõng naêm tôùi nhö sau : Chuaån bò phöông aùn tieán tôùi huy ñoäng voán töø thò tröôøng chöùng khoaùn, taïo voán qua phaùt haønh traùi phieáu, lieân keát vôùi ngaân haøng, toå chöùc caùc trung taâm dòch vuï mua baùn nhaø, ngaân haøng cho ngöôøi daân vay tieàn vôùi laõi suaát thích hôïp ñeå mua nhaø ôû. Ñoàng thôøi vôùi vai troø laø Chuû Tòch Hoäi Ñoàng Quaûn Trò Ngaân haøng phaùt trieån Nhaø, tranh thuû gaén keát vaø höôùng hoaït ñoäng cuûa ngaân haøng vaøo kinh doanh ñòa oác cuûa RESCO. Tranh thuû caùc nguoàn voán hoã trôï töø caùc quyõ ñaàu tö trong nöôùc.Vay tín duïng trong vaø ngoaøi nöôùc vôùi laõi suaát öu ñaõi coù thôøi haïn töø 5¸10 naêm ñeå xaây döïng nhaø baùn traû goùp cho ngöôøi thu nhaäp thaáp. Thöïc hieän toát caùc chöông trình xaây döïng nhaø ôû cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, dieän giaûi toûa, caùc hoä soáng treân keânh raïch ñeå taän duïng ñöôïc nguoàn voán caáp vaø voán kích caàu cuûa nhaø nöôùc. Huy ñoäng voán tröôùc cuûa nhöõng ngöôøi ñaêng kyù mua nhaø, neàn ñaát döôùi hình thöùc goùp voán kinh doanh ñeå laøm haï taàng, xaây laép vaø ñeàn buø giaûi toûa, ñieàu hoøa laïi nguoàn voán vay moät caùch hôïp lyù hôn. Ñeå thöïc hieän ñònh höôùng phaùt trieån taïo quyõ nhaø traû goùp cho thueâ laâu daøi, xaây döïng phöông aùn taøi chính lieân keát hôïp taùc vôùi caùc toå chöùc chuyeân ngaønh ñòa oác khaùc thuoäc caùc thaønh phaàn kinh teá, caùc toå chöùc taøi chính trong nöôùc vaø nöôùc ngoaøi, kieàu baøo vaø caùc coâng ty ñaàu tö nöôùc ngoaøi, nhaèm taïo theâm voán ñaåy nhanh söï nghieäp phaùt trieån nhaø ôû. Nhoùm giaûi phaùp veà quaûn trò. Quaûn trò ñieàu haønh Töøng böôùc kieän toaøn coâng taùc laõnh ñaïo, ñieàu haønh moïi hoaït ñoäng saûn xuaát - kinh doanh trong toaøn Toång Coâng Ty thoâng qua vieäc xaùc ñònh nhöõng muïc tieâu vaø nhöõng cô cheá quaûn lyù phuø hôïp ñoái vôùi töøng doanh nghieäp thaønh vieân maø tröïc thuoäc quaûn lyù cuûa coâng ty, ñoái vôùi caùc coâng ty con thì naém quyeàn chi phoái hoaït ñoäng thoâng qua soá voán maø coâng ty meï goùp vaøo, ñeà ra nhöõng bieän phaùp cuï theå ñeå thöïc hieän nhöõng muïc tieâu chieán löôïc chung cuûa toaøn toång coâng ty .Thaønh laäp boä phaän quaûn trò chieán löôïc cuûa toång coâng ty thöôøng xuyeân theo doõi, ñaùnh giaù vaø coù söï ñieàu chænh kòp thôøi caùc chieán löôïc , ñeå ñaûm baûo toång coâng ty ñi theo ñuùng muïc tieâu vaø söù maïng phaùt trieån ñaõ ñeà ra Töøng böôùc kieän toaøn heä thoáng thoâng tin lieân laïc, thu thaäp döõ lieäu, soá lieäu saûn xuaát - kinh doanh, tình hình tieâu thuï saûn phaåm, thoâng tin thò tröôøng giöõa Toång Coâng Ty vôùi caùc doanh nghieäp thaønh vieân, ñeán taän caùc cô sôû saûn xuaát tröïc thuoäc. Hoaøn thieän boä maùy phaân tích thoâng tin soá lieäu, ñaùnh giaù nhöõng haäu quaû coù theå seõ xaûy ra. ÖÙng duïng coâng ngheä thoâng tin trong truyeàn thoâng noäi boä Toång Coâng Ty: Ñoái vôùi quan heä thoâng tin giöõa Toång Coâng Ty vaø caùc ñôn vò thaønh vieân: trang bò heä thoáng maïng noäi boä cuûa Toång Coâng Ty vôùi caùc ñôn vò thaønh vieân, vôùi nhöõng phaàn meàm chuyeân duïng ñeå coù theå truy caäp, ñieàu haønh töø xa, quaûn lyù thoâng tin, nhaân söï ñeán töøng boä phaän cuûa doanh nghieäp thaønh vieân. Nhö vaäy ñoøi hoûi phaûi coù söï ñaøo taïo chuaån bò nhaân söï ñieàu haønh maïng coù trình ñoä cao vaø ñoàng ñeàu giöõa Vaên phoøng Toång Coâng Ty vaø caùc ñôn vò thaønh vieân. Ñeå thöïc hieän ñöôïc ñieàu treân, ñoái vôùi töøng coâng ty thaønh vieân cuõng phaûi coù maïng cuïc boä, keát noái caùc boä phaän - phoøng ban cuûa Coâng ty, giuùp Coâng ty giaûm bôùt nhaân löïc, thôøi gian, vaø giuùp quaûn lyù con ngöôøi, taøi chính cuõng nhö thoâng tin trong kinh doanh moät caùch nhanh choùng vaø chính xaùc hôn. Toå chöùc boä maùy laøm vieäc cuûa Toång Coâng Ty ñuû khaû naêng nghieân cöùu, tham möu höôùng daãn caùc ñôn vò thöïc hieän nhieäm vuï muïc tieâu chieán löôïc cuûa Toång Coâng Ty. Hoaøn thieän vaø phaùt huy vai troø Ban Kieåm Soaùt giuùp Hoäi Ñoàng Quaûn Trò vaø Toång Giaùm Ñoác trong coâng taùc quaûn trò ñieàu haønh vaø kieåm soaùt hoaït ñoäng caùc coâng ty thaønh vieân. Cuûng coá moái quan heä trong coâng taùc quaûn lyù ñieàu haønh giöõa Toång Coâng Ty vaø caùc coâng ty thaønh vieân ñeå phaùt huy naêng löïc cuûa töøng ñôn vò vaø taïo söï phoái hôïp coù hieäu quaû giöõa caùc thaønh vieân trong Toång Coâng Ty. Caûi thieän moái quan heä ñieàu haønh ñeå nhöõng quyeát ñònh töø Toång Coâng Ty ñeán caùc doanh nghieäp thaønh vieân ñöôïc quaùn trieät vaø thöïc hieän chính xaùc. Quaûn trò cung öùng Töøng böôùc hoaøn thieän boä maùy ñieàu haønh nhöõng hoaït ñoäng cung öùng nguoàn voán, nguoàn nhaân löïc, nguoàn nguyeân nhieân vaät lieäu caàn thieát cho caùc ñôn vò saûn xuaát vaø caùc boä phaän phaân phoái saûn phaåm, duy trì hoaït ñoäng saûn xuaát vaø phaân phoái ñöôïc ñieàu hoøa, thuaän lôïi. Chuaån bò ñieàu kieän trieån khai khu sieâu thò VLXD phuïc vuï nhu caàu cuûa Toång Coâng Ty vaø phuïc vuï moïi ñoái töôïng coù yeâu caàu. Toång Coâng Ty cuõng töøng böôùc hoaøn thieän heä thoáng quaûn trò haønh chính ñaûm baûo cho caùc hoaït ñoäng saûn xuaát - kinh doanh ñöôïc thoâng suoát trong toaøn Toång Coâng Ty nhö hoaït ñoäng phaùp cheá, an toaøn lao ñoäng, vaên thö lieân laïc, löu tröõ thoâng tin döõ lieäu, quan heä vôùi caùc caáp Nhaø nöôùc. Quaûn trò saûn xuaát Trieån khai ñaàu tö öùng duïng caùc coâng ngheä, vaät lieäu môùi trong xaây döïng nhaø ôû cung öùng cho thò tröôøng. Ñaàu tö coù troïng ñieåm caùc thieát bò thi coâng cô giôùi, söû duïng coù hieäu quaû ñeå naâng cao khaû naêng thaéng thaàu caùc coâng trình daân duïng ; ñaëc bieät laø thi coâng nhaø cao taàng. Xaây döïng heä thoáng quaûn lyù, ñieàu haønh saûn xuaát ôû Toång Coâng Ty, caùc ñôn vò thaønh vieân theo heä tieâu chuaån ISO. Ñoàng boä hieän ñaïi caùc cô sôû saûn xuaát, beâ-toâng, thang maùy, khai thaùc ñaù, caùt v...v... ñeå taêng saûn löôïng phuïc vuï cho yeâu caàu noäi boä vaø môû roäng thò tröôøng beân ngoaøi. Caûi tieán veà chaát löôïng saûn phaåm nhaø ôû: ñeå caùc saûn phaåm coù möùc tuoåi thoï cao hôn, söï tieän nghi, hieän ñaïi hay söï sang troïng khaùc nhau cho töøng kieåu nhaø vaø ñoái vôùi töøng phaân khuùc thò tröôøng. Muoán vaäy phaûi: kieåm tra, kieåm soaùt ngay töø khaâu cung caáp vaät tö, vaät lieäu veà soá löôïng vaø chaát löôïng ñeå ñaûm baûo chaát löôïng cuûa saûn phaåm cuoái cuøng; naâng cao tay ngheà cho caùn boä coâng nhaân vieân tröïc tieáp saûn xuaát, löïc löôïng giaùm saùt thi coâng; hieän ñaïi hoùa caùc thieát bò thi coâng chính nhö thieát bò ñoùng coïc, khoan coïc nhoài rung eùp …vaø nhöõng thieát bò kieåm tra neàn moùng, chaát löôïng beâ-toâng. Caûi tieán kieåu daùng, maãu maõ: Laøm toát coâng taùc nghieân cöùu vaø phaùt trieån ñeå caûi tieán maãu maõ, kieåu daùng cuûa saûn phaåm. Khoâng ngöøng nghieân cöùu, naém baét thò hieáu taâm lyù cuûa ngöôøi tieâu duøng, quan taâm nhieàu hôn nöõa ñoái vôùi söï thay ñoåi cuûa vaät lieäu xaây döïng vaø trang thieát bò noäi thaát. Haï giaù thaønh saûn phaåm nhaø ôû: Giaù caû nhaø ôû xaây môùi luoân vöôït qua khaû naêng cuûa ngöôøi mua. Vaán ñeà naøy xuaát phaùt töø nhieàu nguyeân nhaân : möùc laõi suaát huy ñoäng cuûa nhaø ñaàu tö vaø thôøi gian thanh toaùn cuûa ngöôøi mua. Giaûi quyeát hai aån soá naøy caàn phaûi coù söï ñieàu chænh cuûa Nhaø nöôùc moät caùch taäp trung. RESCO phaûi coá gaéng haï giaù thaønh saûn phaåm qua caùc giaûi phaùp: giaûm chi phí ñeán möùc thaáp nhaát ñeå taêng söùc caïnh tranh treân thò tröôøng; Khoâng ñeå quyõ nhaø ôû bò toàn ñoäng quaù nhieàu daãn ñeán choân voán, voøng quay voán chaäm, phaûi traû tieàn laõi nhieàu; Baûo ñaûm chaát löôïng saûn phaåm cuõng laø moät yeáu toá quan troïng laøm giaûm giaù thaønh vì ñôõ toán chi phí baûo haønh, söûa chöõa; AÙp duïng coâng ngheä kyõ thuaät tieân tieán ñeå ruùt ngaén thôøi gian vaø chi phí thi coâng; Ñieàu phoái nguoàn voán moät caùch hôïp lyù cho caùc döï aùn cuûa caùc ñôn vò thaønh vieân ñeå haïn cheá traû laõi vay. Nhoùm giaûi phaùp marketing. Ñaëc tröng cuûa ngaønh kinh doanh ñòa oác laø saûn phaåm coù giaù trò cao, ngöôøi mua thöôøng söû duïng trong moät khoaûng thôøi gian daøi, neân soá löôïng khaùch haøng mua laïi saûn phaåm cuûa doanh nghieäp khoâng lôùn ( tröø ñaàu tö ñaát ôû ñeå kinh doanh), maø chuû yeáu phuïc vuï nhöõng khaùch haøng môùi. Vì vaäy, caàn tieán haønh toát chieán löôïc marketing mix, taäp trung vaøo nhöõng khaâu chuû yeáu sau : Ñaåy maïnh marketing trong töøng ñôn vò thaønh vieân ñeå taêng saûn löôïng tieâu thuï vaø doanh thu . Thöïc hieän phaân khuùc thò tröôøng cho caùc ñôn vò thaønh vieân theo khu vöïc vaø ñaëc ñieåm daân cö, söû duïng moái quan heä ñaõ coù cuûa caùc coâng ty vôùi chính quyeàn ñòa phöông ñeå khai thaùc toái ña phaân khuùc thò tröôøng, vì ñaëc ñieåm cuûa saûn phaåm nhaø laø löôïng ñaàu vaøo coù giôùi haïn taïi moãi ñòa baøn cuï theå, coâng ty chæ coù khaû naêng ñaùp öùng moät khoái löôïng saûn phaåm coù giôùi haïn taïi ñoù. Do ñoù, trong quaù trình phaân khuùc thò tröôøng caàn chuù yù tôùi khaû naêng phaùt trieån cuûa khu vöïc ôû hieän taïi vaø töông lai nhaèm ñaït ñöôïc hieäu quaû kinh teá cao nhaát. Taäp trung xaây döïng vaø töøng böôùc hoaøn thieän heä thoáng thoâng tin thò tröôøng, nhaát laø taâm lyù khaùch haøng; thu huùt khaùch haøng baèng giaù caû hôïp lyù, maãu saûn phaåm nhaø ôû phong phuù ña daïng tuøy theo nhu caàu töøng loïai khaùch haøng, chaát löôïng ñaûm baûo, giaáy tôø hôïp leä, nhanh choùng, baûo haønh vaø chaêm soùc saûn phaåm nhaø sau khi baùn; giöõ vöõng oån ñònh thò tröôøng ñaõ taïo laäp, môû roäng thò tröôøng môùi. Ñieàu ñoä saûn xuaát hôïp lyù ñeå luoân coù ñaày ñuû saûn phaåm vaø giao saûn phaåm ñuùng thôøi gian, ñaûm baûo chöõ tín trong kinh doanh. Khai thaùc caùc hình thöùc quaûng caùo ñeå thu huùt khaùch haøng ñeán saûn phaåm cuûa RESCO qua caùc phöông thöùc : Quaûng caùo treân tivi: töï giôùi thieäu, caùc chöông trình quaûng caùo vaøo nhöõng giôø coù nhieàu ngöôøi xem nhaát. Ñieàu quan troïng quyeát ñònh cho söï thaønh coâng quaûng caùo treân tivi laø noäi dung, hình aûnh, aâm thanh, maøu saéc soáng ñoäng, aán töôïng, thoâng tin ngaén goïn taïo cho ngöôøi xem thích thuù, khoâng nhaøm chaùn vaø nhaän bieát ñöôïc saûn phaåm cuûa mình. Quaûng caùo treân baùo: löïa choïn caùc tôø baùo coù nhieàu ñoäc giaû vaø uy tín Quaûng caùo treân maïng: thieát laäp trang web rieâng thaät aán töôïng vaø cung caáp ñaày ñuû moïi thoâng tin lieân quan veà RESCO. Hieän nay RESCO ñaõ coù email vaø trang web rieâng mang teân :  Email: resco@hcm.vnn.vn  URL : Thaønh laäp Trung taâm giao dòch ñòa oác RESCO vöøa laøm nhieäm vuï tieâu thuï saûn phaåm nhaø ôû - ñaát ôû, vöøa thöïc hieän chöùc naêng tieáp thò cho toaøn Toång Coâng Ty. Thieát laäp moái quan heä toát vôùi coâng chuùng, chính phuû: RESCO daønh moät phaàn quyõ nhaø ôû trong caùc khu daân cö phuïc vuï caùc chöông trình nhaø ôû cho ngöôøi ngheøo, ñeàn ôn ñaùp nghóa. Ñaây laø moät trong nhöõng nhieäm vuï chính trò- xaõ hoäi cô baûn, nhaèm : Thöïc hieän traùch nhieäm cuõng nhö nghóa vuï cuûa moät doanh nghieäp nhaø nöôùc ñoùng goùp cho xaõ hoäi. Tìm kieám söï hoã trôï, öu ñaõi cuûa chính phuû veà nguoàn voán, cô sôû haï taàng, öu tieân ñöôïc caáp ñaát ñeå thöïc hieän nhöõng chöông trình nhaø ôû cuûa Thaønh phoá, taïo vieäc laøm cho caùn boä, coâng nhaân vieân cuûa Toång Coâng ty. Gaây aûnh höôûng vaø taïo ñöôïc uy tín ñoái vôùi khaùch haøng, daàn daàn naâng cao uy tín thöông hieäu RESCO. Quan heä toát vôùi chính quyeàn ñòa phöông, caùc cô quan ban ngaønh ñeå nhanh choùng laøm thuû tuïc phaùp lyù veà sang chuyeån nhöôïng goùp phaàn thuùc ñaåy vieäc phaân phoái saûn phaåm. Do vaäy, RESCO caàn chuù troïng phaùt trieån boä phaän marketing mang tính chuyeân nghieäp, am hieåu thò tröôøng nhaèm phuïc vuï söù maïng phaùt trieån toaøn Toång Coâng Ty Nhoùm giaûi phaùp veà toå chöùc : Döïa vaøo ñònh höôùng toå chöùc , giaûi phaùp thöïc hieän cuûng coá vaø saép xeáp laïi boä maùy toå chöùc quaûn lyù vaø saûn xuaát cuûa Toång Coâng Ty nhö sau : Phaân loaïi caùc Coâng ty thaønh vieân laø DNNN hieän höõu theo tieâu chí vaø ñieàu kieän ñeå löïa choïn doanh nghieäp, laøm cô sôû cho vieäc cuûng coá saép xeáp laïi caùc Coâng ty thaønh vieân thuoäc RESCO Nhoùm (A): Caùc Coâng ty giöõ nguyeân phaùp nhaân _100% voán nhaø nöôùc: Coâng ty Phaùt trieån Nhaø Bình Thaïnh Coâng ty Kho Baõi Coâng ty XD & KDN Caàn Giôø Coâng ty ñòa oác Goø Moân. Coâng ty Xuaát nhaäp khaåu – Ñaàu tö Xaây döïng Goø Vaáp Xí nghieäp tö vaán thieát keá – Deresco Xí nghieäp xaây laép daân duïng vaø coâng nghieäp Nhoùm (B): Ña daïng hoùa sôû höõu_Caùc DNNN Coå Phaàn Hoaù : Coâng ty TNHH 1 Thaønh Vieân Phaùt Trieån & Kinh Doanh Nhaø Coâng ty coå phaàn vaø kinh doanh ñòa oác III Coâng ty coå phaàn Ñòa oác 8 Coâng ty coå phaàn vaø ñòa oác 10 Coâng ty coå phaàn vaø kinh doanh nhaø Q11 Coâng ty coå phaàn ñòa oác Taân Bình Coâng ty coå phaàn ñòa oác Chôï Lôùn Coâng ty coå phaàn ñaàu tö xaây döïng vaø kinh doanh nhaø Saøi Goøn Coâng ty coå phaàn ñaàu tö vaø Ñòa OÁc Saøi Goøn – Chôï Lôùn Treân cô sôû phaân loaïi nhö treân, tieán tôùi hôïp nhaát moät soá doanh nghieäp coù quy moâ nhoû, cuøng ngaønh ngheà ñeå taïo ñieàu kieän cho doanh nghieäp phaùt trieån: - Coâng ty coå phaàn vaø kinh doanh ñòa oác III (B9) + Coâng ty coå phaàn Ñòa oác 8 (B10) + Coâng ty coå phaàn vaø ñòa oác 10 (B11) - Coâng ty coå phaàn ñòa oác Taân Bình (B13)+Coâng ty coå phaàn vaø kinh doanh nhaø Q11 (B12) - Coâng ty coå phaàn ñòa oác Chôï Lôùn (B14) + Coâng ty coå phaàn ñaàu tö xaây döïng vaø kinh doanh nhaø Saøi Goøn (B15) + Coâng ty coå phaàn ñaàu tö vaø Ñòa OÁc Saøi Goøn – Chôï Lôùn (B16) Thí ñieåm chuyeån moät soá Doanh nghieäp nhaø nöôùc naém 100% voán sang loaïi hình doanh nghieäp Coâng ty TNHH 1 thaønh vieân (Caùc Coâng ty thuoäc nhoùm A). Môû roäng lieân doanh lieân keát vôùi caùc doanh nghieäp beân ngoaøi Toång Coâng Ty, thaâm nhaäp vaøo caùc doanh nghieäp khaùc qua vieäc tham gia coå phaàn (Coâng ty coå phaàn ñòa oác 7, Coâng ty coå phaàn ñaàu tö kinh doanh nhaø, coâng ty coå phaàn, coâng ty lieân doanh Keppel Land Watco; coâng ty lieân doanh Vietcombank Bonday, coâng ty lieân doanh Indochine; Coâng ty lieân doanh Saøi Goøn Mainson). Xaây döïng quy cheá trao ñoåi vaø tieâu thuï noäi boä caùc thaønh vieân Toång Coâng Ty, taïo ra söï hôïp taùc vì lôïi ích cuûa moãi thaønh vieân. Höôùng tôùi giaûm chi phí, taêng söùc caïnh tranh cuûa töøng ñôn vò thaønh vieân treân cô sôû ñaët muïc tieâu phaùt trieån toaøn Toång Coâng Ty laø treân heát. Tieáp tuïc hoaøn thieän quy cheá quaûn lyù lieân quan ñeán moái quan heä giöõa Toång Coâng Ty vôùi caùc Coâng ty thaønh vieân vaø giöõa caùc Coâng ty thaønh vieân vôùi nhau. KIEÁN NGHÒ Ñeå RESCO thöïc hieän toát ñöôïc ñònh höôùng phaùt trieån cuûa mình, ngaønh nhaø ñaát noùi chung, vaø Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn noùi rieâng caàn ñöôïc söï hoã trôï veà chuû tröông chính saùch cuûa Nhaø nöôùc, cuõng nhö caùc caáp chính quyeàn Thaønh phoá ôû caùc vaán ñeà sau ñaây : ÔÛ taàm vó moâ : cuûng coá hoaøn thieän chính saùch nhaø nöôùc, taïo cô sôû phaùp lyù veà nhaø ñaát ôû ñoâ thò. Caàn hieäu chænh Luaät ñaát ñai cho phuø hôïp vôùi tình hình phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi cuûa ñaát nöôùc vaø coù thôøi hieäu thi haønh oån ñònh laâu daøi ñeå moïi thaønh phaàn kinh teá vaø ngöôøi daân yeân taâm boû voán ra ñaàu tö. Taïo ñieàu kieän ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån treân cô sôû xaùc laäp laïi ñòa baøn, ban haønh caùc quy ñònh cuï theå veà quyeàn söû duïng ñaát ôû ñoái vôùi ñaát ôû, ñaát kinh doanh… Hình thaønh heä thoáng kinh doanh nhaø ñaát vaän haønh trong söï kieåm soaùt cuûa Nhaø nöôùc, tieán tôùi ban haønh luaät veà kinh doanh nhaø ñaát. Thieát laäp cô cheá hoaït ñoäng ñoàng boä giöõa chuû sôû höõu ñaát ñai do Nhaø nöôùc ñaïi dieän vaø chuû söû duïng ñaát vôùi quyeàn lôïi, nghóa vuï cô baûn ñöôïc phaùp luaät baûo veä. Ñeà nghò Chính phuû sôùm ban haønh giaù ñaát ñai phuø hôïp vôùi giaù thò tröôøng vaø thöôøng xuyeân caäp nhaät vieäc ñònh giaù ñaát. Ñaây laø moät trong nhöõng noäi dung quan troïng trong coâng taùc quaûn lyù nhaø ñaát, laø coâng cuï trôï giuùp cho coâng taùc ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng. Daàn daàn hình thaønh cô quan ñònh giaù nhaø ñaát vôùi ñoäi nguõ chuyeân vieân hoaït ñoäng chuyeân nghieäp theo nhöõng quy ñònh chaët cheõ do Chính phuû ban haønh. Ñeå traùnh tình traïng nhieàu toå chöùc, doanh nghieäp ñaàu cô ñaát, boû hoang, söû duïng khoâng ñuùng muïc ñích, ñeà nghò chæ giao ñaát taïm cho toå chöùc, doanh nghieäp, sau khi ñaõ thöïc söï tieán haønh ñaàu tö khai thaùc ñaát ñöôïc giao thì luùc ñoù môùi ñöôïc giao ñaát tieáp. Haïn cheá toái ña vieäc giao ñaát ñeå ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû trong khi chöa coù caùc keá hoaïch cuï theå thöïc hieän ñaàu tö keát caáu haï taàng. Kieân quyeát thu hoài ñaát ñoái vôùi nhöõng chuû ñaàu tö vöôït quaù vaø keùo daøi thôøi gian ñaàu tö so vôùi quy ñònh maø khoâng coù lyù do chính ñaùng. Coù theå thu bôùt dieän tích ñaát cho phuø hôïp vôùi naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö hoaëc phaït baèng moät tyû leä nhaát ñònh treân dieän tích vaø thôøi gian vöôït quy ñònh ÔÛ caáp Thaønh phoá : coù chính saùch ñieàu phoái ñaát ñai hôïp lyù. Töï thaân ñaát ñai laø khoâng coù giaù trò. Khi trôû thaønh nhaø ñaát vaø coù giaù trò cao thì ñaát ñai vöøa laø ñoái töôïng vöøa laø coâng cuï cuûa coâng taùc quaûn lyù Nhaø nöôùc ñoái vôùi toaøn boä chöông trình nhaø ôû. Bôûi vaäy, caàn khuyeán khích ñaàu tö vaøo ñaâu thì Nhaø nöôùc caàn coù chính saùch veà ñaát ñai hôïp lyù, cuï theå: Ñaåy maïnh quaù trình hôïp thöùc hoùa quyeàn söû duïng ñaát, tieán haønh keâ khai ñaêng kyù vaø quaûn lyù chaët caùc loaïi ñaát, ñoàng thôøi ñaùnh giaù thoå nhöôõng, tieàm naêng vaø lôïi theá töøng khu vöïc ñeå xaùc ñònh caùc khu daân cö cho phuø hôïp tröôùc maét vaø laâu daøi. Laäp quy hoaïch söû duïng ñaát ñai ôû 3 caáp theo luaät ñònh (Thaønh phoá, Quaän - Huyeän, Phöôøng - Xaõ). Treân cô sôû ñoù coù bieän phaùp thích hôïp ñeå quaûn lyù vieäc söû duïng ñaát ñai coù hieäu quaû. Möùc ñoä ñoâ thò hoùa caøng nhanh, caùc khu nhaø ôû phaùt trieån caøng maïnh caøng phaûi hình thaønh sôùm quy hoaïch söû duïng ñaát ñai. Söû duïng tieàn thu töø chuyeån quyeàn söû duïng ñaát, chuyeån muïc ñích söû duïng ñaát ñeå ñaàu tö haï taàng kyõ thuaät cho khu daân cö môùi treân ñòa baøn. Khu daân cö nhaát thieát phaûi ñöôïc ñaàu tö haï taàng hoaøn chænh. Ñeå khuyeán khích ñaàu tö vaøo caùc khu vöïc chöa coù haï taàng vaø taïo nguoàn thu hôïp lyù cho ngaân saùch thì chæ naâng giaù ñaát sau khi ñaõ ñaàu tö keát caáu haï taàng, toái thieåu laø ñöôøng giao thoâng hoaøn chænh. Traùnh tình traïng coâng boá giaù ñaát quaù cao (theo quy hoaïch) aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán ñaàu tö caùc khu daân cö. Sôùm toång keát ñeå trieån khai roäng phöông thöùc ñoåi ñaát trong khu quy hoïach laáy neàn nhaø coù haï taàng hoøan chænh ñeå giaûi quyeát vöôùng maéc trong ñeàn buø giaûi toûa. Đối vôùi caùc doanh nghiệp kinh doanh bất ñoäng saûn Trong giai ñoaïn hieän nay thì chæ thò cuûa Chính phuû veà sieát chaët tín duïng ñaõ laøm ñaûo ngöôïc caùc chính saùch hoã trôï vay voán cuûa caùc toå chöùc tín duïng. Taùc duïng ngoaøi mong ñôïi laø thò tröôøng laâm vaøo hoaøn caûnh beá taéc, coù theå xaûy ra ñoùng baêng trong töông lai gaàn neáu thieáu caùc chính saùch ñieàu chænh kòp thôøi. Do ñoù, giaûi phaùp kieàm cheá laïm phaùt naøy aûnh höôûng xaáu ñeán thò tröôøng BÑS. Coù theå, caùc chính saùch ñeàu coù chuû yù laø kieàm haõm thò tröôøng taêng tröôûng bong boùng. Nhöng chuùng ta phaûi nhìn roõ vaán ñeà caên cô laø nhöõng giaûi phaùp mang tính caáp thôøi, thieáu söï thaáu ñaùo trong tình hình hieän nay. Chuùng ta phaûi hieåu raèng khoâng phaûi giaù BÑS bò ñaåy leân quaù cao trong thôøi gian qua do naïn ñaàu cô maø phaûi thaáy raèng cung chöa kòp ñaùp öùng caàu neân giaù cuûa loaïi haøng hoùa naøy taêng leân raát cao. Ngöôïc laïi, chính saùch Nhaø nöôùc can thieäp quaù saâu vaøo caùc döï aùn nhaø ôû, gaây khoù khaên cho doanh nghieäp. Ñoàng thôøi, Nhaø nöôùc laïi thieáu hoã trôï doanh nghieäp trong khaâu giaûi phoùng maët baèng, ñeàn buø giaûi toûa. Ñaây laø nguyeân nhaân chính khieán cho caùc döï aùn chaäm trieån khai, öù ñoïng voán maø doanh nghieäp söû duïng voán vay laïi phaûi traû laõi theo thôøi gian. Vôùi chính saùch taêng laõi suaát nhaèm giaûm laïm phaùt chaéc chaén ñaåy caùc doanh nghieäp nhoû bò huït hôi laâm vaøo ñöôøng cuøng. Caùc ngaân haøng nöôùc ngoaøi seõ tranh thuû cô hoäi naøy, ñaåy maïnh cho vay ñoái vôùi ngöôøi tieâu duøng mua nhaø. Ñoái vôùi caùc doanh nghieäp BÑS, ngoaøi vieäc laán saân cuûa caùc ñoàng nghieäp beân ngoaøi thì khoù khaên laïi theâm choàng chaát khi caùc quyõ ñaàu tö cuûa nöôùc ngoaøi vôùi nguoàn voán daøi hôi cuõng nhaûy chaân vaøo lónh vöïc naøy. Keát quaû laø gaàn ñaây, vieäc bò haát chaân khoûi caùc döï aùn cuûa doanh nghieäp trong nöôùc xaûy ra ngaøy moät nhieàu. Chuùng ta thaáy raèng chính saùch naøy laø ñaùnh chung vaøo caû thò tröôøng, caû neàn kinh teá. Caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn caàn phaûi lieân keát vôùi caùc doanh nghieäp khaùc hoaëc laø lieân doanh vôùi caùc ngaân haøng, doanh nghieäp trong vaø ngoaøi nöôùc ñeå toàn taïi vaø phaùt trieån. Caùc doanh nghieäp BÑS trong nöôùc neân bieát raèng ñaây laø "saân nhaø" cuûa chuùng ta, vôùi theá maïnh con ngöôøi vaø caùc moái quan heä thì söï keát hôïp seõ taïo ra moät lôïi theá caïnh tranh vöõng maïnh hôn. Ñoàng thôøi doanh nghieäp cuõng caàn chuyeân nghieäp hoùa hôn trong hoaït ñoäng kinh doanh, nhaän dieän ñuùng nhu caàu thò tröôøng cuûa mình nhaèm naâng cao söùc caïnh tranh vôùi caùc coâng ty nöôùc ngoaøi. Cuõng caàn noùi theâm raèng, chuùng ta ñöøng nhìn caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi vôùi suy nghó raèng hoï laø "caù lôùn" seõ nuoát "caù beù", ñoàng yù raèng hoï coù tieàm löïc maïnh veà voán, nhöng ñeå "gia nhaäp" vaøo thò tröôøng cuûa Vieät Nam thì hoï cuõng phaûi "nhaäp gia tuøy tuïc", nghóa laø hoï vaãn caàn chuùng ta ñeå böôùc vaøo thò tröôøng naøy, hoï khoâng theå naøo laøm taát taàn taät töø ñaàu chí cuoái cho moät döï aùn, nhaát laø trong khaâu giaûi phoùng maët baèng, khoâng ai coù kinh nghòeâm baèng caùc doanh nghieäp Vieät Nam, vaø keå caû khaâu nghieân cöùu thò tröôøng nöõa, hoï khoâng theå naøo bieát ñöôïc roõ veà thò hieáu cuûa thò tröôøng naøy baèng chính chuùng ta-nhöõng doanh nghieäp trong nöôùc. Cho neân, caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn haõy nhìn nhaän hoï laø nhöõng ñoái taùc tieàm naêng töông lai cuûa mình. Trong thôøi gian tôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn neân bôùt troâng caäy vaøo nguoàn voán töø ngaân haøng maø haõy nghó veà nhöõng keânh huy ñoäng khaùc nhö: quyõ ñaàu tö tín thaùc BÑS, traùi phieáu... Ñaëc bieät laø quyõ tín thaùc ñaàu tö, hieäp hoäi BÑS vaø caùc doanh nghieäp caàn coù caùc kieán nghò kòp thôøi giuùp xaây döïng cô cheá chính saùch cho phuø hôïp vôùi xu theá phaùt trieån. Coù nhö vaäy thì chuùng ta seõ coù theâm moät keânh huy ñoäng môùi töø voán nhaøn roãi cuûa ngöôøi daân. KEÁT LUAÄN Trong neàn kinh teá ñang töøng böôùc hoøa nhaäp vaøo neàn kinh teá theá giôùi, thöïc hieän moái quan heä quoác teá roäng raõi, Toång Coâng ty Ñòa oác Saøi Goøn (Resco) ñang ñöùng tröôùc raát nhieàu khoù khaên vaø thöû thaùch voâ cuøng gay gaét vôùi caùc coâng ty trong nöôùc vaø caùc coâng ty lieân doanh lôùn trong lónh vöïc kinh doanh baát ñoäng saûn. Vieäc ñònh höôùng phaùt trieån nhaèm ñöa toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn ñaït ñöôïc muïc tieâu ñaët ra laø moät doanh nghieäp haøng ñaàu trong lónh vöïc kinh doanh baát ñoäng saûn vôùi nhöõng noäi dung ñaõ trình baøy trong luaän vaên naøy laø raát caàn thieát nhaèm khaúng ñònh vai troø, vò trí cuûa Resco treân thò tröôøng ñòa phöông vaø caû nöôùc, khaúng ñònh söï chuyeån ñoåi vaø phaùt trieån cuûa moät Toång Coâng ty Nhaø nöôùc trong neàn kinh teá thò tröôøng theo ñònh höôùng xaõ hoäi chuû nghóa, ñoùng goùp tích cöïc vaøo coâng cuoäc coâng nghieäp hoùa vaø hieän ñaïi hoùa ñaát nöôùc, thoûa maõn nhu caàu cuûa neàn kinh teá ñang phaùt trieån. Qua nghieân cöùu khaùi quaùt veà thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM vaø ñaõ ñaùnh giaù ñöôïc thöïc traïng hoaït ñoäng cuûa toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn chuùng toâi ñaõ ñöa ra ñöôïc nhöõng quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån phuø hôïp vôùi toång coâng ty. Qua ñoù chuùng toâi ñeà ra caùc ñònh höôùng vaø caùc nhoùm giaûi phaùp thöïc hieän ñònh höôùng phaùt trieån cuûa toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn. Luaän vaên cuõng ñöa ra caùc kieán nghò ñoái vôùi caùc caáp, ngaønh, caùc doanh nghieäp kinh doanh ñòa oác ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån moät caùch oån ñònh vaø beàn vöõng, nhaèm hoã trôï cho söï phaùt trieån cuûa toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn noùi rieâng vaø caùc doanh nghieäp kinh doanh ñòa oác treân ñòa baøn Tp.HCM noùi chung Vôùi nhöõng ñònh höôùng vaø giaûi phaùp ñaõ ñeà caäp ôû treân, Ñeà taøi Ñònh höôùng phaùt trieån Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn Resco ñeán naêm 2020 ñöôïc thöïc hieän vôùi mong muoán cho söï toàn taïi vaø phaùt trieån cuûa Resco trong neàn kinh teá thò tröôøng, ñeå xöùng taàm laø moät trong nhöõng doanh nhieäp haøng ñaàu trong lónh vöïc baát ñoäng saûn. Trong quaù trình thöïc hieän, vôùi thôøi gian vaø khaû naêng nghieân cöùu coøn haïn cheá neân luaän vaên naøy khoâng theå traùnh khoûi nhöõng thieáu soùt. Cuoái cuøng chuùng toâi raát mong muoán nhaän ñöôïc söï ñoùng goùp yù kieán cuûa quyù thaày coâ, cuûa caùc chuyeân gia trong ngaønh cuõng nhö baïn ñoïc ñeå luaän vaên coù giaù trò thöïc tieãn hôn TAØI LIEÄU THAM KHAÛO ™ & ˜ Chieán löôïc caïnh tranh - Michael E.Porter.Nhaø xuaát baûn Khoa hoïc vaø Kyõ thuaät. Haø Noäi Khaùi luaän veà quaûn trò chieán löôïc - Fred R.David.Nhaø xuaát baûn Thoáng keâ Chieán löôïc vaø saùch löôïc kinh doanh - Garry D.Smith, Danny R.Arnold, Bobby.G.Billzell. Nhaø xuaát baûn thaønh phoá Hoà Chí Minh Kinh teá hoïc ñoâ thò - PGS.PTS Phaïm Ngoïc Coân.Nhaø xuaát baûn Khoa hoïc vaø Kyõ thuaät Vaán ñeà nhaø ôû ñoâ thò trong neàn kinh teá thò tröôøng cuûa caùc nöôùc theá giôùi thöù 3Trònh Duy Luaân vaø Michael Leaf chuû bieân.Nhaø xuaát baûn Khoa hoïc Xaõ hoäi Quy hoaïch phaùt trieån nhaø ôû taïi Tp.HCM ñeán naêm 2010Sôû Ñòa Chính - Nhaø Ñaát Tp.HCM. Phaùt trieån ñòa oác caàn coù chính saùch hoã trôï.Kyõ sö Leâ Huyønh Cöông Nghò. Moät soá ñònh höôùng quaûn lyù vaø phaùt trieån nhaø ôû Vieät Nam.GS.TS Nguyeãn Maïnh Kieåm - Boä tröôûng Boä Xaây döïng.Taïp chí Saøi Goøn Ñaàu tö & Xaây döïng Ña daïng hoùa moâ hình kinh teá veà ñaàu tö nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò lôùn.TS Traàn Theá Ngoïc - Phoù Giaùm ñoác Sôû Ñòa chính - Nhaø ñaát Tp.HCM.Taïp chí Phaùt trieån Kinh teá. Nhaø ôû loaïi naøo cho Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong töông lai.Thaïc syõ - KTS Nguyeãn Taán Kieät - Coâng ty Tö vaán Xaây döïng Toång hôïp - Boä Xaây döïng. Giaûi phaùp phaùt trieån nhaø ôû Thaønh phoá Hoà Chí Minh.TS Traàn Theá Ngoïc - Phoù Giaùm ñoác Sôû Ñòa chính - Nhaø ñaát Tp.HCM. PHUÏ LUÏC 1 : SOÁ LIEÄU KHAÙI QUAÙT VEÀ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH Daân soá Daân soá (ngöôøi) 2000 5.169.449 2006 6.105.000 Taêng tröôûng daân soá (%) 1,43% Maät ñoä ngöôøi/km2 2.468 (Nguoàn : Nieân Giaùm Thoáng keâ 2007 - Cuïc Thoáng Keâ Tp.HCM) PHUÏ LUÏC 2 : NHAØ ÔÛ NAÊM 2006 Toaøn thaønh Thaønh thò Noâng thoân 1. Tyû leä soá hoä coù nhaø ôû (%) 99,7 99,5 100,0 2. Cô caáu loaïi nhaø ôû (%) Kieân coá 26,8 34,9 9,8 Baùn kieân coá 63,9 63,5 63,0 Nhaø tranh, laù 9,3 1,6 25,2 3. Dieän tích nhaø 1 hoä (m2) 62,5 63,1 60,6 (Nguoàn : Nieân Giaùm Thoáng keâ 2007 - Cuïc Thoáng Keâ Tp.HCM) PHUÏ LUÏC 3 : BOÁN CHÖÔNG TRÌNH NHAØ ÔÛ CUÛA TP.HOÀ CHÍ MINH Ñònh höôùng cô baûn : “Ñeán naêm 2010, moïi cö daân cuûa Tp.HCM ñeàu coù choã ôû thích hôïp” Toång dieän tích nhaø ôû : taêng töø 52 trieäu m2 hieän nay leân 103 trieäu m2 vaøo naêm 2010 (bình quaân xaây döïng môùi khoaûn 5 trieäu m2/naêm) Dieän tích ôû b/quaân : taêng töø 10,2m2 hieän nay leân 14,2m2 vaøo naêm 2010. STT Teân chöông trình Soá caên hoä hoaëc nhaø ôû Yeâu caàu voán(tyû ñoàng) 1 Chöông trình chænh trang ñoâ thò : 267.279 14.926,176 a Di dôøi vaø taùi ñònh cö cho caùc hoä daân soáng treân vaø ven keânh raïch (keânh Taøu Huõ - Beán Ngheù, Taân Hoùa - Loø Goám, Caàu Meù, Haøng Baøng, Caàu Sôn, Caàu Boâng, keânh Nöôùc Ñen) 25.044 (hoä) 10.271,176 b Naâng caáp caùc khu nhaø luïp xuïp 50.000 (hoä) 780 c Phaù dôõ, söûa chöõa hay xaây döïng laïi caùc khu chung cö hö hoûng 7.050 (caên) 875 d Caûi taïo, söûa chöõa vaø naâng caáp quyõ nhaø ôû 185.185 (caên) 3.000 2 Chöông trình nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp 85.000 11.175 a Xaây döïng nhaø tình thöông, nhaø tình nghóa; bình quaân 1.500 caên/naêm. 15.000 (caên) 150 b Xaây döïng caên hoä cho coâng nhaân thueâ; bình quaân 3.000 caên/naêm. 30.000 (caên) 2.100 c Ñaàu tö haï taàng, phaân neàn, xaây nhaø baùn traû goùp 40.000 (caên) 8.925 3 Chöông trình nhaø ôû noâng thoân ngoaïi thaønh 65.000 3.150 a Xaây döïng môùi 40.000 (caên) 2.400 b Söûa chöõa, naâng caáp nhaø hieän coù 25.000 (caên) 750 4 Chöông trình phaùt trieån caùc khu daân cö môùi 516.756 76.070 Toång coäng 934.035 105.321,176 PHỤ LỤC 4: KEÁT QUAÛ HÑ SXKD CUÛA RESCO NĂM DOANH THU CHI PHÍ ĐẦU TƯ NỘP NGÂN SÁCH LỢI NHUẬN 1998 826800 851300 56,600 44,100 1999 790,400 653,700 85,600 57,300 2000 732,800 713,600 127,700 76,100 2001 957,100 806,500 86,800 84,400 2002 1,312,700 1,269,400 105,500 182,500 2003 1,660,150 1,785,400 165,300 127,900 2004 1,737,850 1,882,300 180,300 118,300 2005 1,988,900 2,168,300 244,730 132,000 2006 2,192,332 2.546.970 157,960 194,100 2007 2,873,495 3,727,594 261,197 308,380 (Nguoàn : soá lieäu cuûa resco) PHỤ LỤC 5 : NEÀN NHAØ, NHAØ, CAÊN HOÄ CUÛA RESCO NĂM  NỀN NHÀ NHÀ CĂN HỘ 1998 650 100 700 1999 550 200 1.7 2000 360 100  1.721 2001 960 82 449 2002 924 191 452 2003 441 539 1.523 2004 447 94 1.371 2005 143 51 374 2006 7 208 654 2007 122 210 722 (Nguoàn : soá lieäu cuûa resco) ._.