Định giá động sản tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (SacomBank) - AMC

hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín - Tiền thân của AMC – Sacombank là Ban Xử Lý Nợ được tách ra từ bộ phận Quản Lý Nợ Xấu (Phòng Kiểm tra kiểm toán). - Thành lập theo Quyết định số 586/2002/QĐ-HĐQT ngày 25/12/2002 của HĐQT Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín sau khi được sự chấp thuận của Ngân hàng nhà nước theo Công văn số 1433/NHNN-CNH ngày 20/12/2002 - Tên giao dịch bằng tiếng Anh là: Asset Management Company..,Ltd, gọi tắt là AMC.-  Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4104000053 do Sở Kế Hoạch và Đầu tư TP. HCM cấp lần đầu ngày 24/01/2003, thay đổi lần thứ 9 ngày 21/4/2007.-  Vốn điều lệ: Vốn điều lệ ban đầu là 02 tỷ đồng và tính đến thời điểm hiện nay (8/2007) vốn điều lệ tăng lên đến 90 tỷ đồng. -  Trụ sở chính: Trụ sở đầu tiên của AMC đặt tại địa chỉ 14/3A Trường Chinh, P. 14, Q. Tân Bình, TP. HCM. Tháng 4/2004 chuyển về địa chỉ: Lầu 6, số 224 Lê Văn Sỹ, P. 1, Q. Tân Bình, TP. HCM và tháng 12/2006 chuyển về địa chỉ hiện nay là 25 Lý Thường Kiệt, P. 7, Quận Tân Bình, TP. HCM. -  Chức năng: (1) Quản lý và thu hồi nợ, mua bán nợ; (2) Khai thác tài sản (Cho thuê kho bãi; khai thác tài sản nhận cấn trừ nợ); (3) Giao nhận hàng hóa xuất nhập khẩu; (4) Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay; (5) Quản chấp hàng hoá cầm cố. Về mặt nhân sự: Số lượng nhân sự tăng từ 127 người lên đến nay là 199 người tính đến ngày 12/07/2007). Bao gồm:      + Ban giám đốc: 3 người     + Phòng kế tóan: 5 người     + Phòng kinh doanh: 24 người     + Phòng hành chánh: 15 người     + Phòng thẩm định: 13 người     + Bộ phận quản lý nợ: 3 ngừơi.     + Bảo vệ tại kho ngân hàng: 27 người.     + Nhân viên giám sát kho: 109 người Hệ thống kho bãi: AMC – Sacombank là một trong những doanh nghiệp đang khai thác hệ thống kho bãi lớn nhất của Việt Nam, với tổng diện tích kho hiện đang khai thác là 145.050m2. Tốc độ tăng trưởng: Kể cả về doanh thu lẫn lợi nhuận, tốc độ tăng trưởng hàng năm của AMC đều rất cao kể từ khi thành lập cho đến nay. Đvt: Đồng  Năm  Doanh thu  Tốc độ (%)  Lợi nhuận Tốc độ   2003  2.329.507.757 750.647.640   2004  8.124.555.591 349%  2.432.023.531  324%   2005  19.153.015.784 236%  9.710.571.238  399%   2006  27.307.101.038 143%  15.232.366.082  157%   2007  39.732.000.000 145,5%  27.200.000.000  178,5%  2.Hoàn cảnh, yêu cầu và mục đích thành lập loại hình công ty AMC: Loại hình Công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại được hình thành và phát triển cách đây không lâu (từ cuối năm 2001), trong đó AMC – Sacombank là một trong những công ty thành lập đầu tiên. Đây là loại hình công ty có đặc thù riêng mà trên thế giới chỉ có ở Việt Nam và Trung Quốc mới có. Khác với các Công ty mua bán nợ và tài sản của các nước trên thế giới hay Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (DATC) trực thuộc Bộ Tài Chính, Công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại có phạm vi hoạt động hẹp hơn và chịu sự điều chỉnh không những của luật doanh nghiệp mà còn chịu sự điều chỉnh của Luật Ngân hang nhà nước và Luật các tổ chức tín dụng. Mục đích thành lập các Công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại của Việt Nam là nhằm giải quyết các khoản nợ tồn đọng kếch xù mà thời kỳ trước đây các ngân hàng thương mại đang phải giải quyết bởi lẽ, theo thống kê của Ngân hàng nhà nước thì tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ tính đến thời điểm ngày 31/12/2000 lên tới 12%. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng trên thực tế con số này còn lớn hơn vì tại thời điểm đó, các khoản nợ đến hạn mà khách hàng không thanh toán được thì được các ngân hàng thương mại (NHTM) gia hạn đến 3 – 4 lần mà khách hàng vẫn không thanh toán được, trong khi đó nếu áp dụng theo tiêu chuẩn quốc tế thì nợ quá hạn của Việt Nam sẽ là một con số khổng lồ vì vậy Qũy Tiền tệ quốc tế (IMF) cho rằng nợ quá hạn của Việt Nam là vào khoảng 40% tổng dư nợ (tính theo tiêu chuẩn quốc tế).  Trước một yêu cầu bức thiết là cần phải tập trung giải quyết những khoản nợ quá hạn, không chỉ của các ngân hàng thương mại, trong đó tập trung chủ yếu vào các NHTM nhà nước và các doanh nghiệp nhà nước khác, tránh cho các NHTM lâm vào tình trạng khó khăn, mất an toàn trong hoạt động, chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp nhằm làm lành mạnh hóa tình hình tài chính các NHTM đặc biệt là các NHTM quốc doanh cũng như các doanh nghiệp nhà nước khác mà trong đó việc thành lập công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại để giải quyết các khoản nợ tồn đọng cũng là một trong các giải pháp ấy. II. Nghiệp vụ thẩm định giá tại Sacombank - AMC Khi khách hàng là các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu vay vốn tại Sacombank thì việc thẩm định giá trị tài sản đảm bảo là một căn cứ quan trọng và cần thiết để Sacombank quyết định số tín dụng cấp cho khách hang.  AMC được thành lập với mục đích chính là tách nghiệp vụ thẩm định với tín dụng để tạo tính chuyên nghiệp của công tác thẩm định. Hơn 3 năm hoạt động, AMC tự hào là một Công ty có uy tín trong lĩnh vực Thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị không chỉ cho các khách hàng khi muốn vay vốn của Sacombank mà còn các khách hàng khác khi có nhu cầu. Quy trình định giá bắt đầu khi phòng định giá hoặc định giá viên của công ty xác định vấn đề định giá và gửi báo cao định giá cho khách hàng. Cacombank-AMC tuân thủ theo các chuẩn mực sau của quy trình định giá: Quy trình thẩm định giá định giá bao gồm 6 bước: Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cầ định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về bất động sản Bước 3: Phân tích thông tin Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá Quy trình thủ tục định giá tại Công Ty Quản Lý Nợ Và Khai Thác Tài Sản – SACOMBANK AMC (hình 1) Phân tích quy trình thẩm định giá: 1. Xác định tổng quát về bất động sản cầ định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá Việc xác định tổng quát về bất động sản được thực hiện như sau: Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá Mục đích thẩm định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hang. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá Xác định khách hàng, yêu cầu củ khách hang; những người sử dụng kết quả thẩm định giá Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị bạn chế, và phải dựa trên cơ sở: Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hang và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá. Phù hợp với quy định của pháp luật, và các quy định hiện hành khác có liên quan. Trong trường hợp nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và rang buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hang. Hình 1: Quy Trình Thủ Tục Định Giá Sacombank-AMCtiếp nhận nhu cầu của khách hàng Khách hang cung cấp: Giấy tờ tuỳ than Giấy tờ liên quan đến sở hữu BĐS Phiếu đăng ký tham gia dịch vụ Khách hàng đăng ký và tạm ứng phí dịch vụ đợt Xác định tổng quát về bất động sản Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Phân tích thông tin/ Kiểm tra quy hoạch khu vực có BĐS (trên giấy chứng nhận và thực tế) Đo đạc, vẽ sơ đồ đất đai và địa thế công trình, lựa chọn phương pháp định giá Xác định giá trị Lập hồ sơ và chứng thư định giá - Giao báo cáo thẩm định cho khách hàng - Thu phí dịch vụ phần còn lại - Giải đáp thắc mắc cho khách hàng - Lưu trữ hồ sơ khách hàng - Tiếp nhận đóng góp ý kiến Xác định thời điểm định giá Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho việc định gía Xác định cơ sở giá trị của bất động sản Việc xác định giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá phải phù hợp với quy định pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá, đó là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường: Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01. Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 Lập kế hoạch định giá Việc lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việccũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: + Xác định yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua bán và đặc điểm thị trường + Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh + Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. + Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện Lập đề cương báo cáo sơ bộ 2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về bất động sản 2.1 Khảo sát hiện trường Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường, các số liệu cần phải thu thập bao gồm: Vị trí thực tế của bất động sáno sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản Chi tiết bên ngaòi và bên trong bất động sản Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chư đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình Trong qua trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, định giá viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng ( toàn cảnh, chi tiết ), các hướng khác nhau. 2.2 Thu thập thông tin Bên cạnh các thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên cần phải thu thập các thông tin sau: Các thông tin liên qun đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản so sánh. Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng. Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản Với các bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến bất động sản cần định giá. Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập được từ các nguồn khác nhau, như : khảo sát thực địa, thông qua các công ty kinh doanh tài sản, nhà thầu, ngân hang, công ty quản lý quỹ; các cơ quan chức năng có liên quan, báo chi…Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin. 3. Phân tích thông tin Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định giá 3.1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản 3.2 Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá a. Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường b. Phân tích về xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản : Xu hướng tăng giảm về nguồn cung, cầu bất động sản; ảnh hưởng của xu hướng đó lên giá trị bất động sản… 3.3 Phân tích về khách hàng : định hướng khách hàng mục tiêu, khách hàng tiềm năng khả năng tài chính, sở thích của khách hang về loại hình bất động sản, vị trí, quy mô, phong thuỷ… 3.4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản Đó là việc xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản; xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất, tốt nhất. 4. Lựa chọn phương pháp định giá Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được, định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản. Định giá viên cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sản cần định giá. Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và với mục đích định giá. Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá 5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá Định giá viên cần nêu rõ các phương pháp áp dụng để xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá. Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 “ các phương pháp thẩm định giá ” Giá trị cuối cùng của bất động sản có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hoà hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của bất động sản cần định giá phải được trình bày đầy đủ tring báo cáo định giá. 6. Lập báo cáo và chứng thư định giá Hồ sơ định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tài sản do người định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá. Chúng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện rang buộc có ảnh hương đến việc ước lượng giá trị bất động sản và sử dụng kết quả định giá. Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN04) về “ báo cáo kết quả, hồ sỏ, chứng thư thẩm định giá”. II. BÀI THU HOẠCH VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Thông tin về bất động sản yêu cầu định giá Khách hàng: Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh Địa chỉ: Số nhà 38 Lãn Ông - Phường Hàng Bồ - Quận Hoàn Kiếm – Thành Phố Hà Nội Địa chỉ tài sản thẩm định: Số 11 - Đường Thác Bạc - Thị Trấn SAPA - Huyện SAPA - Tỉnh Lào Cai Đơn vị thẩm định: Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Sacombank-AMC Mục đích thẩm định giá: Bảo lãnh vay vốn Ngân hàng Thời điểm định giá: Ngày 02 tháng 05 năm 2008 2. Thông tin về bất động sản thẩm định giá Hồ sơ pháp lý do khách hàng cung cấp cho công ty Sacombank - AMC bao gồm: Giấy chứng nhận Quyền sở hữu và quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ở Số O 454086 có hồ sơ gốc số 0003/QSDĐ/ QĐ – T- 2000 do UBND Tỉnh Lào Cai cấp cho Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh ngày 07/6/2000. Giấy chứng nhận Quyền sở hữu và quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ở Số O 453356 có hồ sơ gốc Số 00216/QSDĐ/ QĐ / 323 do UBND Huyện SAPA cấp cho Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh ngày 11/10/2002, Sơ đồ khuôn viên đất theo Trích lục bản đồ tờ số P734 (472378-2-d thửa số 76) do UBND Thị trấn SAPA cấp. 3. Đánh giá về hiên trạng bất động sản 3.1 Đặc điểm về bất động sản a. Về đất + Là khu vực đã được quy hoạch + Là đất thổ cư + Diện tích khuôn viên: 1588,6 m2……..Diện tích sử dụng trên đất : 680 m2 + Diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất thổ cư) : 380m2 + Diện tích đất nông nghiệp: 1280,6 m2 + Mặt phố + Chiều rộng của phố: 8m + Hướng: Đông nam , Tây nam : - Phía Bắc giáp: Đường Thác Bạc - Phía Nam giáp: Mặt Sân khuôn viên - Phía Tây giáp: Nhà Ông Dũng - Phía Đông giáp: Mặt Sân khuôn viên + Khu vực lân cận (đánh giá về điều kiện cơ sở hạ tầng, an ninh trật tự, an sinh xã hội) Bất động sản nằm trong khu vực rất thuận tiện cho việc sinh hoạt đi lại… Về mặt dân trí, an ninh trật tự trong khu vực được đánh giá là tốt. b. Về nhà Nhà được xây bao gồm các nhà: Cấp hạng nhà: Cấp III Sàn: Bê Tông…………….Mái: Bê tông………..Tường : Tường riêng Số tầng : 04 tầng 1. Nhà A * Diện tích xây dựng: 120 m2..........Dài: 20m......................Rộng: 6m - Hình dạng nhà: Hình chữ nhật - Diện tích hành lang và cầu thang: 20m2 - Diện tích phòng: 18m2............Diện tích phòng nghỉ: 14m2..........Diện tích phòng tắm: 4m2 - Tổng số tầng: 04 tầng.............. Tổng số phòng/tầng: 6phòng - Tầng 1: 01 phòng khách..........01 phòng Lễ Tân - Tổng số phòng nghỉ: 19 phòng ( 18 phòng diện tích 18m2 ; 01 phòng VIP diện tích: 60m2) * Tổng diện tích xây dựng nhà A là: 540m2 * Năm xây dựng : 2003 *Trang trí nội thất: + Tường: gạch......... Sơn + Sàn nhà phòng nghỉ: sàn gỗ ( Gỗ camxe – Indonesia) + Phòng WC : 01 bồn tắm........01 Labo......01 Vệ sinh + Hành lang, cầu thang: Lát gạch đỏ (gạch Giếng đáy) + Cầu thang: tay vịn bằng gỗ................Bậc cầu thang: lát gạch Giếng đáy + Hệ thống nước nóng: có..... Số lượng: 01 + Hệ thống điện: loại bình thường * Tình trạng hiện tại - Vết nứt: không có - Tình trạng thấm: không có - Hình dạng đất: hình chữ nhật * Giá trị % còn lại hiện nay: 85% 2. Nhà B * Diện tích xây dựng: 160 m2..........Dài: 20m......................Rộng: 8m - Hình dạng nhà: Hình chữ nhật - Diện tích hành lang và cầu thang: 40m2 - Diện tích phòng: 24m2............Diện tích phòng nghỉ: 18m2..........Diện tích phòng tắm: 6m2 - Tổng số tầng: 04 tầng.............. Tổng số phòng/tầng: 5phòng - Tầng 1: phòng ăn ( mái bê tông, trang trí lá cọ, sàn lát gạch giếng đáy) - Tầng 2, tầng 3, tầng 4: ...phòng nghỉ - Tổng số phòng nghỉ: 15 phòng ( 13 phòng diện tích 24m2 ; 02 phòng diện tích: 18m2) * Tổng diện tích xây dựng nhà B là: 640m2 * Năm xây dựng : 2001.............Năm sửa chữa : 2003 *Trang trí nội thất: + Tường: gạch......... Sơn + Sàn nhà phòng nghỉ: sàn gỗ ( Gỗ pơmu) + Phòng WC : 01 bồn tắm........01 Labo......01 Vệ sinh + Hành lang, cầu thang: Lát gạch đỏ (gạch Giếng đáy) + Cầu thang: tay vịn bằng gỗ................Bậc cầu thang: lát gạch Giếng đáy + Hệ thống nước nóng: có..... Số lượng: 01 + Hệ thống điện: loại bình thường * Tình trạng hiện tại - Vết nứt: không có - Tình trạng thấm: không có - Hình dạng đất: hình chữ nhật * Giá trị còn lại hiện nay: 75% 3. Nhà C * Diện tích xây dựng: 80 m2..........Dài: 12,3m......................Rộng: 6,5m - Hình dạng nhà: Hình chữ nhật - Diện tích hành lang và cầu thang: 8m2/tầng - Diện tích phòng: 18m2............Diện tích phòng nghỉ: 14m2..........Diện tích phòng tắm: 4m2 - Tổng số tầng: 04 tầng.............. Tổng số phòng/tầng: 4phòng - Tầng 1:......... 01 phòng lễ tân - Tầng 2:......... 01 quầy bar.............03 phòng nghỉ - Tầng 3, tầng 4: ...phòng nghỉ - Tổng số phòng nghỉ: 11 phòng (diện tích 18m2/phòng ) * Tổng diện tích xây dựng nhà C là: 320m2 * Năm xây dựng : 1996.............Năm sửa chữa : 2003 *Trang trí nội thất: + Tường: gạch......... Sơn + Sàn nhà phòng nghỉ: sàn gỗ ( Gỗ pơmu) + Phòng WC : 01 bồn tắm........01 Labo......01 Vệ sinh + Hành lang, cầu thang: Lát gạch đỏ (gạch Giếng đáy) + Cầu thang: tay vịn bằng gỗ................Bậc cầu thang: lát gạch Giếng đáy + Hệ thống nước nóng: có..... Số lượng: 01 + Hệ thống điện: loại bình thường * Tình trạng hiện tại - Vết nứt: không có - Tình trạng thấm: không có - Hình dạng đất: hình chữ nhật * Giá trị còn lại hiện nay: 75% 4. Nhà bể bơi, Bi-a, nhà ở nhân viên * Diện tích xây dựng: 80 m2..........Dài: 12,3m......................Rộng: 6,5m - Hình dạng nhà: Hình chữ nhật - Tầng 1:...................................Phòng ở nhân viên - Tầng 2:...................................Phòng tập thể hình và phòng Bi a - Tầng 3:...................................Phòng phòng bể bơi * Tổng diện tích xây dựng nhà bể bơi, Bi a, nhà ở nhân viên là: 320m2 * Năm xây dựng : 2003 *Trang trí nội thất: + Tường: gạch......... Sơn + Sàn nhà phòng nghỉ: sàn gỗ ( Gỗ pơmu) + Phòng WC : 01 bồn tắm........01 Labo......01 Vệ sinh + Hành lang, cầu thang: Lát gạch đỏ (gạch Giếng đáy) + Cầu thang: tay vịn bằng gỗ................Bậc cầu thang: lát gạch Giếng đáy + Hệ thống nước nóng: có..... Số lượng: 01 + Hệ thống điện: loại bình thường * Tình trạng hiện tại - Vết nứt: không có - Tình trạng thấm: không có - Hình dạng đất: hình chữ nhật * Giá trị còn lại hiện nay: 80% 5. Diện tích xây dựng (đường vào khách sạn, sân khách sạn) - Diện tích xây dựng đường: 9m3 (đường đổ bê tông) - Dài: ...20m..........Rộng........3m.............Cao...............0,15m - Diện tích xây dựng sân: 180m2 ( sân lát gạch giếng đáy) - Dài:.......~20m.............Rộng:...............~ 9m 3.2 Phần ghi nhận của nhân viên định giá 3.2.1 Vị trí tương đối của bất động sản với - Khu thương mại: nằm gần với khu thương mại.....Khoảng cách: 500m - Chợ: nằm gần chợ...............khoảng cách: 500m - Trường học: không nằm gần trường học - Bệnh viện: không nằm gần bệnh viện * Các đặc điểm khác Bất động sản ở vị trí trung tâm thị trấn du lịch Sapa, bất động sản nằm ở mặt đường đi Thác bạc. Bất động sản có giấy chứng nhận Quyền sở hữu và quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ở Số O 454086 có hồ sơ gốc số 0003/QSDĐ/ QĐ – T- 2000 do UBND Tỉnh Lào Cai cấp cho Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh ngày 07/6/2000 và giấy chứng nhận Quyền sở hữu và quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ở Số O 453356 có hồ sơ gốc Số 00216/QSDĐ/ QĐ / 323 do UBND Huyện SAPA cấp cho Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh ngày 11/10/2002 (tổng diện tích được cấp là 308m2). Nhưng thực tế tài sản xây dựng trên diện tích khuôn viên 1588,6m2 đất : Diện tích xây dựng là 680 m2 bao gồm nhà A, nhà B, nhà C, và nhà bể bơi, bi a, nhà nhân viên, sân khách sạn, đường vào khách sạn. 3.2.2 Nhận định riêng của nhân viên định giá - Giá đất khu vực lân cận: Tại trung tâm thị trấn Sapa có giá đất: 8 triệu ~ 10 triệu đồng/m2........... đó là các vị trị bất động sản cách bất động sản mục tiêu khoảng 800m - Những thuận lợi khác: Bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi, là nơi nghỉ lý tưởng cho khách du lịch Sapa, khách hàng có thể đi mua sắm, đi chợ tình Sapa, đi du lịch Hàm Rồng, đi Thác Bạc, Cổng trời rất thuận tiện 4. Xác định giá trị bất động sản Dùng phương pháp chi phí để đánh giá, giá trị xây dựng thực tế của bất động sản sại số 11 - Đường Thác Bạc - Thị trấn Sapa - Huyện Sapa - Tỉnh Lào Cai 4.1 Giá trị xây dựng khách sạn 4.1.1 Giá trị xây dựng nhà A - Tổng diện tích xây dựng : 540 m2 - Giá trị còn lại : 85% - Đơn giá : 2.500.000 - Giá trị thực tế của công trình xây dựng : 540 x 2.500.000 x 85% = 1.147.500.000 (đồng) 4.1.2 Giá trị xây dựng nhà B - Tổng diện tích xây dựng : 640 m2 - Giá trị còn lại : 75% - Đơn giá : 2.500.000 - Giá trị thực tế của công trình xây dựng : 640 x 2.500.000 x 75% = 1.200.000.000 (đồng) 4.1.3 Giá trị xây dựng nhà C - Tổng diện tích xây dựng : 320 m2 - Giá trị còn lại : 75% - Đơn giá : 2.135.000 - Giá trị thực tế của công trình xây dựng : 640 x 2.135.000 x 75% = 512.400.000 (đồng) 4.1.4 Giá trị xây dựng nhà bể bơi, bi a, nhà ở nhân viên - Tổng diện tích xây dựng : 320 m2 - Giá trị còn lại : 80% - Đơn giá :1.735.000 - Giá trị thực tế của công trình xây dựng : 640 x 1.735.000 x 80% = 444.160.000 (đồng) 4.1.4 Giá trị xây dựng đường và sân khách sạn * Diện tích xây dựng đường : 9m3 -Đơn giá :580.000đ/m3 - Giá trị xây dựng : 9 x 580.000 = 5.220.000 (đồng) * Diện tích xây dựng sân : 180m2 - Đơn giá :30.000đ/m2 - Giá trị xây dựng : 180 x 30.000 = 5.400.000 (đồng) * Tổng giá trị xây dựng khách sạn: 3.314.680.000 đồng 4.2 Giá trị lô đất 4.2.1 Giá trị đất theo khung giá * Diện tích : 308m2 * Đất vị trí 1 – Giá : 3.200.000đ/m2 * Tổng giá trị lô đất : 985.600.000đ 4.2.2 Giá trị đất theo giá thị trường Căn cứ vào vị trí thực tế của bất động sản, các giao dịch bất động sản được thực hiện có vị trí tương tự như bất động sản mục tiêu, chúng tôi đưa ra mức giá này: * Diện tích : 308m2 *Giá : 5.500.000đ/m2 * Tổng giá trị lô đất : 1.694.000.000đ Tổng giá trị nhà và đất: 5.008.680.000 đồng 5. Lập chứng thư định giá SACOMBANK - AMC Công Ty Quản Lý Nợ Và Khai Thac Tài Sản CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Khách hàng : Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh Địa chỉ : Số nhà 38 Lãn Ông - Phường Hàng Bồ - Quận Hoàn Kiếm – Thành Phố Hà Nội Địa chỉ tài sản thẩm định: Số 11 - Đường Thác Bạc - Thị Trấn SAPA - Huyện SAPA - Tỉnh Lào Cai Đơn vị thẩm định: Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Sacombank-AMC Mục đích thẩm định giá: Bảo lãnh vay vốn Ngân hàng Thời điểm định giá: Ngày 02 tháng 05 năm 2008 Chứng thư số: 268/TĐG - CT SACOMBANK – AMC Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC _____________________ Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2008 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ông Lâm Văn Tình Và vợ Bà Nguyễn Thị Minh Theo yêu cầu của Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh về việc định giá tài sản trên đất và giá trị đất tại số nhà Số 11 - Đường Thác Bạc - Thị trấn SAPA - Huyện SAPA - Tỉnh Lào Cai. Công ty Sacombank – AMC đã thực hiện điều tra và những nghiệp vụ khác có liên quan nhằm tìm hiểu thêm các thông tin cần thiết để làm cơ sở cho việc định giá bất động sản. 1. Mục đích thẩm định giá Bảo lãnh vay vốn Ngân Hàng 2. Thời điểm thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá là ngày 02 tháng 05 năm 2008 3. Cơ sở pháp lý của việc thẩm định giá Việc thẩm định giá trị bất động sản dựa trên các cơ sở sau: 3.1. Các văn bản pháp quy - Luật đất đai năm 2003 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 01/07/2004 - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. - Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT – BTC – BXD ngày 26/04/2004 của Bộ Tài Chính - Bộ Xây Dựn hướng dẫn việc thông báo và kiểm soát giá vật liệu trong lĩnh vực đầu tư xây dựng. - Quyết định số 02/2005/QĐ-UB ngày 23/02/2005 của UBND Tỉnh Lào Cai về việc ban hành giá các loại đất, phân hạng đất, phân vùng đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên tỉnh Lào Cai. 3.2. Hồ sơ pháp lý của bất động sản thẩm định do khách hang cung cấp Hồ sơ pháp lý do khách hàng cung cấp cho công ty Sacombank - AMC bao gồm: Giấy chứng nhận Quyền sở hữu và quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ở Số O 454086 có hồ sơ gốc số 0003/QSDĐ/ QĐ – T- 2000 do UBND Tỉnh Lào Cai cấp cho Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh ngày 07/6/2000. Giấy chứng nhận Quyền sở hữu và quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ở Số O 453356 có hồ sơ gốc Số 00216/QSDĐ/ QĐ / 323 do UBND Huyện SAPA cấp cho Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh ngày 11/10/2002, Sơ đồ khuôn viên đất theo Trích lục bản đồ tờ số P734 (472378-2-d thửa số 76) do UBND Thị trấn SAPA cấp. Căn cứ vào ácc tài liệu nói trên, toàn bộ diện tích 308 m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và toàn bộ tài sản trên 1588,6 m2 đất (trích lục bản đồ Tờ số 472378-2-d thửa số 76) tại số 11 - Đường Thác Bạc - Thị trấn SAPA - Huyện SAPA - Tỉnh Lào Cai là thuộc quyền sử dụng của Ông Lâm Văn Tình và vợ Bà Nguyễn Thị Minh . 4. Thực trạng của bất động sản thẩm định giá a. Về đất + Là khu vực đã được quy hoạch + Là đất thổ cư + Diện tích khuôn viên: 1588,6 m2……..Diện tích sử dụng trên đất : 680 m2 + Diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất thổ cư) : 380m2 + Diện tích đất nông nghiệp: 1280,6 m2 + Mặt phố + Chiều rộng của phố: 8m + Hướng: Đông nam , Tây nam : - Phía Bắc giáp: Đường Thác Bạc - Phía Nam giáp: Mặt Sân khuôn viên - Phía Tây giáp: Nhà Ông Dũng - Phía Đông giáp: Mặt Sân khuôn viên + Khu vực lân cận (đánh giá về điều kiện cơ sở hạ tầng, an ninh trật tự, an sinh xã hội) Bất động sản nằm trong khu vực rất thuận tiện cho việc sinh hoạt đi lại… Về mặt dân trí, an ninh trật tự trong khu vực được đánh giá là tốt. b. Về nhà Nhà được xây bao gồm các nhà: Cấp hạng nhà: Cấp III Sàn: Bê Tông…………….Mái: Bê tông………..Tường : Tường riêng Số tầng : 04 tầng 1. Nhà A * Diện tích xây dựng: 120 m2..........Dài: 20m......................Rộng: 6m - Hình dạng nhà: Hình chữ nhật - Diện tích hành lang và cầu thang: 20m2 - Diện tích phòng: 18m2............Diện tích phòng nghỉ: 14m2..........Diện tích phòng tắm: 4m2 - Tổng số tầng: 04 tầng.............. Tổng số phòng/tầng: 6phòng * Tổng diện tích xây dựng nhà A là: 540m2 * Năm xây dựng : 2003 * Giá trị % còn lại hiện nay: 85% 2. Nhà B * Diện tích xây dựng: 160 m2..........Dài: 20m......................Rộng: 8m - Hình dạng nhà: Hình chữ nhật - Diện tích hành lang và cầu thang: 40m2 - Diện tích phòng: 24m2............Diện tích phòng nghỉ: 18m2..........Diện tích phòng tắm: 6m2 - Tổng số tầng: 04 tầng.............. Tổng số phòng/tầng: 5phòng * Tổng diện tích xây dựng nhà B là: 640m2 * Năm xây dựng : 2001.............Năm sửa chữa : 2003 * Giá trị còn lại hiện nay: 75% 3. Nhà C * Diện tích xây dựng: 80 m2..........Dài: 12,3m......................Rộng: 6,5m - Hình dạng nhà: Hình chữ nhật - Diện tích hành lang và cầu thang: 8m2/tầng - Diện tích phòng: 18m2............Diện tích phòng nghỉ: 14m2..........Diện tích phòng tắm: 4m2 - Tổng số tầng: 04 tầng.............. Tổng số phòng/tầng: 4phòng * Giá trị còn lại hiện nay: 75% 4. Nhà bể bơi, Bi-a, nhà ở nhân viên * Diện tích xây dựng: 80 m2..........Dài: 12,3m......................Rộng: 6,5m - Hình dạng nhà: Hình chữ nhật - Tầng 1:...................................Phòng ở nhân viên - Tầng 2:...................................Phòng tập thể hình và phòng Bi a - Tầng 3:...................................Phòng phòng bể bơi * Tổng diện tích xây dựng nhà bể bơi, Bi a, nhà ở nhân viên là: 320m2 * Năm xây dựng : 2003 * Giá trị còn lại hiện nay: 80% 5. Diện tích xây dựng (đường vào khách sạn, sân khách sạn) - Diện tích xây dựng đường: 9m3 (đường đổ bê tông) - Dài: ...20m..........Rộng........3m.............Cao...............0,15m - Diện tích xây dựng sân: 180m2 ( sân lát gạch giếng đáy) - Dài:.......~20m.............Rộng:...............~ 9m 5. Phương pháp định giá : “Phương pháp chi phí và so sánh trực tiếp” Những đánh giá của chúng tôi được dựa trên giá thị trường giao dịch mà chúng tôi đã xác định với ý tưởng “ giá tốt nhất cho việc chuyển quyền sở hữu bất động sản một cách hợp lệ”, trên thực tế xem xét một cách khách quan vô điều kiện một số cơ sở hợp lý như sau: Xem xét một cách khách quan của người sẵn long bán; Trước ngày định giá đã có một khoảng thời._.