Định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội

ì các chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan tiến hành giải phóng mặt bằng (GPMB) để làm cơ sở tiền đề cho việc xây dựng các dự án QH đó. GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn. Trong giai đoạn bồi thường thiệt hại cho dân, cho các đơn vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất. Bởi vì việc này nó liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hoặc nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộng đồng, của các thế hệ hôm nay và mai sau. Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện và qua thực tiễn. Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998-NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-6-1998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá các loại đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng ở nước ta và càng không thể đáp ứng được sự thay đổi liên tục diễn ra trên địa bàn. Theo quy định của Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở giá được quy định trong khung giá của Chính Phủ nhân với hệ số K. Việc xác định hệ số K cả về lý thuyết và thực tế rất khó khăn, phức tạp. Để hiểu rõ thêm về công việc định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để GPMB. Em nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội ”. Luận văn gồm 3 chương: Chương I : Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thương GPMB. Chương II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội. Chương III: Phương hướng và một số giải pháp cơ bản hoàn thiện định giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội. * Mục tiêu của đề tài: + Trình bày những kiến thức cơ bản về các quy định, công tác tiến hành định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. + Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm năng của đất đai để có cơ sở và phương pháp định giá các loại đất cho phù hợp với giai đoạn hiện nay. + Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển và sử dụng đất lâu bền. * Giới hạn của đề tài. Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là toàn bộ diện tích đất tự nhiên của Quận Cầu Giấy, được tính toán và phân bổ cho các mục đích sử dụng. Đặc biệt chú trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học viện Quốc phòng. Do tính chất phức tạp của công việc định giá đất bồi thường GPMB và nhiều khó khăn thực tế trên địa bàn, đòi hỏi phải chi tiết cụ thể nên dự án HVQP được thực hiện từ năm 1997 đến nay.: Đề tài này tổng hợp những kết quả nghiên cứu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và thực trạng về định giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội trong thời gian qua. Chủ trương của Đảng và Nhà nước, phương hướng nhiệm vụ trong thời gian tới của Quận Cầu Giấy. * Phương pháp nghiên cứu. Đề tài này được trình bày trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác Lê-nin và những quan điểm của Đảng, nhà nước ta đối với việc GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Những phương pháp vận dụng chủ yếu: + Phương pháp duy vật biện chứng. + Phương pháp thống kê. + Phương pháp toán. + Phương pháp phân tích. Để hoàn thiện luận văn này, nhờ sự giúp đỡ tận tình của GĐ Đỗ Luỹ và các CBCNV của Ban quản lý dự án HVQP đã quan tâm chỉ đaọ, cung cấp các thông tin tài liệu, số liệu cần thiết. Cùng với sự chỉ đạo hướng dẫn tận tình của thâỳ giáo GS.TSKH Lê Đình Thắng đã cùng tham gia công sức đóng góp nhiều ý kiến thiết thực cho luận văn này nhằm làm sáng tỏ thêm về vấn đề định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn hiện nay. Em xin chân thành cảm ơn thầy Lê Đình Thắng, GĐ Đỗ Luỹ và các CBCNV của Ban quản lý dự án HVQP đã giúp em hoàn thành đề tài luận văn này. CHƯƠNG I Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng I. Tính tất yếu của định giá đất bồi thường 1. Khái niệm về định giá và định giá đất bồi thường. Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất. Thông thường người ta sử dụng khái niệm sau: - Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. - Định giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trường. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu dài, vì vậy định giá đất có thể hiểu như sau: Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định. Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vất (đất,..) 2. Sự cần thiết phải định giá bồi thường. 2.1. Sự cần thiết phải định giá. Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá tài sản. Có thể có những giá trị khác nhau cho một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này phụ thuộc vào mục đích định giá. Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ... xác định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế chấp, khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án.... Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi. Từ đó dẫn đến tình trạng, cùng một thửa đất của một người sử dụng đất, nhưng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt, nhưng để hưởng quyền như đền bù, kê khai tài sản... thì giá đất càng cao càng có lợi. Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm vi cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị khá cao. Các dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển nhà...liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng. Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nước tiến hành đền bù và góp phần hoàn thiện luật pháp nhất là Luật đất đai. Như vậy có sự khác nhau giữa gía cả ở từng địa phương, vì giá cả thị trường là biểu hiện tổng hợp các nhân tố hình thành giá đất như: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ cung cầu, các chính sách điều tiết của Nhà nước... đất đai ở Việt nam có sự khác nhau giữa các vùng và mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn...). Vì vậy khi xác định giá đất cần xác định giá cho từng loại đất cụ thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định. Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích: - Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật định. - Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. - Để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi. Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3 mục đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất thường không được sát với giá thực tế, điều này làm cho những người phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có lời khi định giá tài sản cần đóng thế chấp. Nhưng ngược lại việc đền bù là phục vụ việc thu hồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang Nhà nước. Chính vì vậy đối với mục đích đền bù nếu định giá không bằng thực tế thì những người trong diện được đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tư liệu sản xuất. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay. 2.2.Giải phóng mặt bằng là một giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả. Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền bù bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định hướng dẫn của Chính Phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích. Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc đền bù đất cũng được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Trong mỗi một dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Đây là phần đất hiện chưa có mục đích sử dụng. Vậy khi đền bù bằng đất này ta đã làm tăng tổng diện tích đất đưa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm năng suất sử dụng đất bị giảm. Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng, có khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất của chúng ta là có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng, nhất là quỹ đất nông nghiệp rất hạn chế. Do đó khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ trên cơ sở quỹ đất hiện có. Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Khi đền bù đất thì dựa trên nguyên tắc đất sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ- CP của Chính Phủ thì khi Nhà nước thu hồi đất mới được đền bù đất. Như vậy đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nước có thể lấy lại phần đất đó mà không cần phải bồi thường thiệt hại. Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng đất đai sai mục đích còn xảy ra ở nhiều nơi. Do đó, khi đền bù đất thì phần đất đó được sử dụng theo đúng mục đích của Nhà nước và Nhà nước có thể dễ dàng quản lý đất đai. Điều này giúp sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường GPMB A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường. 1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng. a. Giá đất. Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội. * Bản chất của giá đất: Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay chuyển dịch quyền sử dụng đất đai. Nghĩa là khi đất đai tham gia vào thị trường, nó như một loại hàng hoá đặc biệt. Mà mức giá cả đất đai dựa vào mức địa tô đã xác định. Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất. Nó là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn của chủ ruộng hay chủ tư bản theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Như vậy, về mặt bản chất kinh tế địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Vì vậy, đó chính là cái giá phải trả cho sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất địa tô thuộc về chủ ruộng đất, bởi chủ ruộng là chủ sở hữu ruộng đất và người sử dụng phải trả cho chủ ruộng. Địa tô mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng được quy định bởi độ phì nhiêu và vị trí của đất đai, theo Mác đó là địa tô chênh lệch I. Đây là cơ sở đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu ruộng đất. Khác với địa tô chênh lệch I là hình thái của địa tô có được trên cơ sở những điều kiện tự nhiên thuận lợi. Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh, tức là do những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có. Những khoản đầu tư ấy đều làm tăng sản lượng của ruộng đất và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. Do đó, địa tô II thuộc về người sử dụng đất. Địa tô I và địa tô II đều là sự chênh lệch về lợi nhuận trong việc kinh doanh đất đai ở những khu khác nhau. Về bản chất hai loại địa tô này khác nhau vì có nguồn gốc khác nhau, nhưng có mối liên hệ mật thiết có thể chuyển hoá cho nhau. Dù bất kỳ một chế độ sở hữu nào, người sử dụng ruộng đất cũng phải trả một khoản tiền vào việc sử dụng đất đó là một tất yếu. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện thì việc người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là lẽ đương nhiên. Nhà nước sử dụng khoản tiền đóng góp này của người sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những người sử dụng đất ở các điều kiện khác và có thể có những đầu tư cải tạo đất đối với các vùng gặp khó khăn. Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng vì lợi ích công cộng thì những đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước để sử dụng đất đai. Số tiền này dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài sản cho những người bị thu hồi đất. Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đây là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi. Bởi vậy việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Như chúng ta biết theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu hồi. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là vị trí của mảnh đất đang được sử dụng. Như vậy, để tính mức phải trả ta phải căn cứ vào các yếu tố sau: - Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở... - Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó. b. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất: - Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của đất cũng bị thay đổi. Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp. - Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thường dùng để xác định giá cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhưng thửa đất nào có chất đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa khác. Đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng kết cấu của đất, độ bền vững của các tầng đất đai. - Vị trí: đây là điều kiện không thể thiếu hay nói một cách khác là điều kiện cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối với đất đô thị. Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị của một mảnh đất. Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất nhiều mảnh đất có cùng diện tích nhưng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh lợi không cao. - Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện địa hình, đương nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du và miền núi. - Chính sách điều tiết của Nhà nước: Điều chủ yếu trong vấn đề này là các chính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các loại đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loại thuế...) và chương trình quy hoạch đất đai của Nhà nước (chương trình quy hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích sử dụng...). Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến công tác định giá đền bù đất nhưng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt quan trọng sau: - Quan hệ cung cầu về đất đai. Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt. Do vậy, nó cũng như các loại hàng hoá khác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Trong các yếu tố tác động đến giá cả đất, có những yếu tố có thể lượng hoá được và có những yếu tố không thể lượng hoá được. Nhân tố cung cầu về đất khó lượng hoá song lại là nhân tố tác động rất mạnh đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động. Cũng như cung cầu của các loại hàng hoá khác, cung cầu về đất đai trên thị trường cũng mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù. Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính chất ổn định tương đối theo vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang tính ổn định không thể chuyển hoá cung cầu giữa các vùng. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, gây chênh lệch giá đất giữa các địa phương, các vùng khác nhau. Thông thường, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹ tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất ở thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn. Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau. Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu vực nhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn. Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác động lớn của quan hệ cung cầu. Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường và như vậy cũng ảnh hưởng đến giá cả đền bù. - Giá trị sinh lời. Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai người ta còn quan tâm đến khả năng sinh lời của mảnh đất. Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của đất, khả năng tưới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ. Đất càng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao. Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất, khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó. Đất đô thị sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu trung tâm, vị trí mặt đường, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển kinh tế ở vùng đó. - Mục đích sử dụng thích hợp nhất, đảm bảo có lợi nhất: bất kỳ loại đất nào, ở bất kỳ vị trí nào thì việc sử dụng đất mang lại hiệu quả cao nhất cũng được đặt lên hàng đầu. Vì khả năng sinh lợi của đất càng lớn thì giá đất càng cao, chính vì vậy mọi điều kiện đều hướng tới việc sử dụng đất thích hợp nhất. - Điều kiện tự nhiên của lô đất: vị trí, hình thể, chất lượng môi trường. Khi chất lượng cuộc sống của con người ngày càng cao thì đòi hỏi về chất lượng môi trường càng cần phải tốt hơn. Chất lượng nguồn nước, mức độ ô nhiễm của môi trường xung quanh. - Điều kiện kinh tế- xã hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng kinh tế. Đây là yêu cầu đầu tiên của bất kỳ công trình xây dựng nào sau việc giải phóng mặt bằng, vì nếu điều kiện hạ tầng không tốt sẽ dẫn đến toàn bộ công việc tiếp theo bị trì trệ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của dự án. 2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất cơ bản. 2.1 Nguyên tắc định giá đất a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất Căn bản đối với khái niệm giá trị là lý thuyết sử dụng cao nhất và tốt nhất hoặc có lợi cao nhất. Hoặc nó có thể được định nghĩa là việc sử dụng tại thời điểm định giá có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian cho trước. Nhưng điều quan trọng cần nhận thức điều này không chỉ được hiểu trong giới hạn của đồng tiền. Đôi khi, thu nhập thực lại dưới dạng những tiện nghi Cụm từ then chốt thứ 2 trong định nghĩa này là: "Trong khoảng thời gian cho trước". Người định giá không thể dự báo trước rằng việc sử dụng để tạo ra lợi nhuận thực lớn nhất đối với đất đai ở thời điểm định giá sẽ lại tiếp tục không xác định hoặc thậm chí trong một khoảng thời gian đã nói tới. Tuy nhiên, người định giá không nên có tư duy giống như người mua cụ thể ở chợ (thị trường). Vì vậy, quyết định trong một khoảng thời gian có thể, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của mình sẽ tiếp tục đem lại hiệu quả, sẽ phản ánh qua quan điểm của người mua. b. Nguyên tắc dự báo trước: Giá thị trường là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tương lai có thể có từ tài sản sở hữu mang lại. Những lợi ích này sẽ dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện nghi; Những lợi ích tương lai được dự báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người đánh giá không được phép đưa ý kiến cá nhân làm ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai. Việc mua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đây chỉ có tầm quan trọng khi chúng cho thấy điều đó có thể được dự kiến trong tương lai. Nguyên tắc dự báo luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi. c. Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường không bao giờ giữ nguyên bởi vì lực lượng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi trường của nó. Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng. Ví dụ, chất lượng của đất trồng trọt có thể được thay đổi bởi lực lượng tự nhiên và những tôn tạo làm thay đổi tuổi. Do sự thay đổi diễn ra liên tục nên việc ước đoán giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điển đó. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo. d. Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng. Ví dụ, một khu dân cư lân cận của một gia đình đòi hỏi các phương tiện thương mại như các cửa hàng bách hoá, trạm xăng, cửa hàng tân dược. Nó cũng cần các phương tiện đảm bảo cho dân chúng như nhà thờ, trường học, vui chơi.... khi việc sử dụng hoàn hảo đạt đền sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị trường tối đa. Khi nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận, nó sẽ kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh. e. Nguyên tắc cạnh tranh: Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh có sức hấp dẫn điều này dẫn tới cách ngôn là "Lợi nhuận có xu hướng trở thành bánh mỳ của cạnh tranh". Một vùng lân cận có thể chỉ được đảm bảo với một số lượng nhất định cửa hàng, trạm xăng, trạm dịch vụ, trạm trung tâm buôn bán.... Sự dư thừa bất kỳ một loại phương tiện nào cũng sẽ dẫn tới làm giảm giá của phần lớn, nếu không muốn nói là của tất cả các cơ sở khác. f. Nguyên tắc sự phù hợp: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi mức độ chấp nhận được về tính đồng đều kinh tế và xã hội dự kiến trong tương lai. Khi áp dụng nguyên tắc này cho những tôn tạo, thì tính đồng đều có thể chấp nhận mang ý nghĩa là tính tương đồng, không phải là sự đồng nhất đơn điệu. Khi áp dụng cho những người dân, nó có ý nghĩa là sự tương đương về tuổi tác, thu nhập, cơ sở giáo dục... g. Nguyên tắc thống nhất. Nguyên tắc này phân chia toàn quốc thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng lãnh thổ nhỏ để các điều kiện tác động đến giá trị được tính toán theo nguyên tắc thống nhất. h. Nguyên tắc tương quan cung và cầu: Nguyên tắc này cho biết rằng giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Nếu dân số của một khu vực tăng đột biến thì thu nhập sẽ tăng lên. Nếu như tỷ lệ lãi suất thế chấp cùng thời điểm tăng rất mạnh thì nó sẽ giảm nhu cầu. 2.2. Phương pháp định giá đất bồi thường. 2.2.1. Các phương pháp truyền thống. Khả năng sinh lời của đất chính là kết quả tác động tổng hợp của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vào đất. Đánh giá đất về mặt tự nhiên được xây dựng trên các yếu tố khách quan, quan trọng của đất đối với khả năng cho sản phẩm tự nhiên. Phần lớn các tính chất ổn định như: địa hình, loại thổ nhưỡng, độ dày tầng đất, vị trí địa lý, điều kiện canh tác. Yếu tố kinh tế ở đây được sử dụng chung như một yếu tố quan sát dùng để so sánh, đánh giá kết quả phân hạng đất. Thường được dùng là năng suất bình quân nhiều năm, mức thu nhập bình quân. Đánh giá kinh tế đất hợp lý là biểu hiện sự kết hợp chặt chẽ giữa giá trị tự nhiên và giá trị kinh tế của đất. Giá trị kinh tế có 2 cách thể hiện: tương đối theo cấp hạng và theo tiền. Giá tiền một thửa ruộng, một khoảnh đất là số tiền nếu gửi vào ngân hàng sẽ thu được lợi tức ngang với địa tô thửa ruộng ấy thu được. Đó là những giai đoạn cơ bản trong quá trình đánh giá đất nhằm xác định giá trị của thửa đất trên cơ sở giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất. Theo lý luận của Mác "Nhà tư bản bỏ vốn vào kinh doanh nhằm mục đích không những là để tái sản xuất ra số tư bản đã ứng ra mà còn để tái sản xuất ra một giá trị thặng dư ra so với số tư bản ấy". Vì vậy người mua quyền sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp cũng phải tính đến sau một chu kỳ sản xuất sẽ đưa lại bao nhiêu lợi nhuận, ít nhất bằng hoặc lớn hơn lãi xuất thu được do gửi tiền vào ngân hàng. Như vậy giá cả ruộng đất đắt hay rẻ là do 2 nhân tố quyết định: 1. Địa tô cao hay thấp 2. Tỷ xuất lợi tức tiền gửi ngân hàng. Giá cả ruộng đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tiền gửi. Cho nên giá cả ruộng đất có thể được biểu thị bằng công thức: Số lượng địa tô Giá cả ruộng đất = --------------------------------------------- Tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng 2.2.2: Các phương pháp đã được áp dụng. Nội dung các phương pháp đã được áp dụng đều thống nhất với nhau về quan điểm chung. Nhưng giá cả ruộng đất ở đây chính là giá mua quyền sử dụng đất, còn sở hữu ruộng đất vẫn thuộc nhà nước. Vì vậy thời gian sử dụng đất ở nhiều nước cũng được tính thành một yếu tố tác động đến giá cả ruộng đất. Thực tế ở Việt nam cho thấy từ sau khi Luật đất đai ra đời năm 1993, thì giá đất ổn định hơn trước rất nhiều. Nguyên nhân chính là ở chỗ Nhà nước quyết định giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với thời hạn cụ thể như đất trồng cây hàng năm và đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có thời gian thuê là 20 năm, đất trồng cây lâu năm thì thời hạn là 50 năm, các cơ quan ngoại giao, lãnh sự quán thì thời gian được quy định cụ thể cho từng đối tượng. Thời gian sử dụng đất lâu dài đã giúp cho người sử dụng đất yên tâm hơn và mong muốn đầu tư vào mảnh đất của mình nhiều hơn. Tránh được hiện tượng cố gắng trong thời gian thuê của mình để vắt kiệt mọi khả năng của đất dẫn đến tình trạng như thoái hoá, biến chất ảnh hưởng đến kết cấu, hình thể của đất. Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức lương thực và nông nghiệp thế giới phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội cũng đã giới thiệu một công thức tính giá đất căn cứ từ thu nhập sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng như sau: Yt Giá đất = ------------ (1+i).t Trong đó: Yt = Rr. Qt -Ct Với: Y là thu nhập/1ha trong năm ( còn gọi là thu nhập kỳ vọng). R là Giá sản phẩm. Q là chi phí bỏ ra. t là thời gian. i là tỷ suất lợi tức ngân hàng. Dựa trên những tư tưởng trên có một số ý kiến đưa ra công thức để tính giá đất : Lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới Giá đất = -------------------------------------------------------------------- Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới. Thực ra công thức này cũng khó thực hiện được vì khó tính được năng suất trong 5 năm tới, cũng như khó tính được chi phí sản xuất, lợi nhuận của 5 năm tới. Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và quá trình phát triển knh tế - xã hội của đất nước trong thời gian tới. Vì vậy phương pháp này chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết, là một phương pháp có tác dụng tham khảo thêm. Hiện nay trên thế giới trong lĩnh vực định giá đất thường sử dụng những phương pháp sau: a. Phương pháp so sánh: Phương pháp này được áp dụng trong môi trường đô thị khá phát triển, có nhiều mẫu đất được mua bán. Mảnh đất, khu đất có những tài sản được định giá có những đặc điểm, điều kiện tương tự với những tài sản đã được bán. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi và dễ được chấp nhận. Song tài sản đất đai không bao giờ giống nhau tuyệt đối, cần xen xét kỹ về địa điểm, diện tích, cấu trúc, đặc điểm đất đa._.i... để hiệu chỉnh tài sản đất đai theo từng chi tiết, điều kiện cụ thể. Khi sử dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc có hiệu quả và cập nhật, chứa đựng được các thông tin nhận được của từng giao dịch trên thị trường. b. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Phương pháp này dựa trên tổng số kinh phí đã bỏ ra để đầu tư vào xây dựng hoặc cải tạo bất động sản. Phương pháp này thường dùng để tính giá cho thuê đất, sau khi đã trừ đi phần kinh phí bỏ ra để xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình khác có liên quan. Phương pháp này dễ tính toán, lượng thông tin thu nhập không nhiều nhưng có một đặc điểm là độ chính xác của số liệu phụ thuộc một phần vào chủ đầu tư nên khó kiểm tra. c. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp này thường được áp dụng cho việc định giá đất nông nghiệp, dựa vào khả năng sinh lợi của đất mà cụ thể là giá thành sản phẩm thu nhập được để cá thể xác định được giá của mảnh đất cần phải định giá. d. Phương pháp thặng dư: Giá trị của bất động sản được xác định trên lợi nhuận thu được từ bất động sản đó sau khi đã trừ mọi khoản chi phí. Phương pháp này có liên quan tới rất nhiều các lĩnh vực cần thu thập thông tin như các thuế, lãi xuất ngân hàng, tỷ xuất lãi ròng, mức thu hồi vốn. Thông thường khi tiến hành định giá bất động sản cần áp dụng một vài phương pháp để kiểm tra lẫn nhau, đảm bảo độ chính xác của giá trị bất động sản cũng như mảnh đất cần định giá. 3. Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại. Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất. Do biến động của giá đất trên thực tế nên Chính phủ đã có văn bản thay đổi hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) cho phù hợp với thực tế hơn đó là thông tư 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ. 3.1. Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K và giá đất tính đền bù bồi thường thiệt hại: a. Hệ số K, phạm vi và đối tượng áp dụng: Hệ số K quy định tại điều 8 của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định. Hệ số K có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hệ số K tại thông tư 145/1998/TT-BTC áp dụng để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất theo quy định tại điều 6 và tính khoản tiền nộp ngân sách Nhà nước theo điều 14 của Nghị định 22/1998. Trong trường hợp người bị thu hồi đất chỉ được đền bù chi phí đầu tư vào đất thì giá trị chi phí thực tế được tính theo giá các chi phí tại thời điểm thu hồi đất. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất theo giá đất được tính theo hướng dẫn tại Thông tư này cho toàn bộ diện tích đất được giao, được thuê. b. Căn cứ để xác định hệ số K: Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan, căn cứ để xác định gồm: + Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá theo Nghị định 87/CP, thông tư 94/TTLB đã bao hàm hệ số K quy định trong Nghị định 17/1998 và Quyết định 302/Ttg ngày 13/5/1996 của Thủ Tướng Chính Phủ. + Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất tại địa phương. Trong trường hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển tiền sử dụng đất (biến động trong phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K một lần để áp dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời gian ổn định đó. c. Giá đất để tính đền bù thiệt hại: Giá đất tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ nhân với hệ số K - Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nước, nuôi trồng thuỷ sản, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ số giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. - Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND cấp tỉnh quy định. 3.2. Phương pháp xác định hệ số K: a. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh quy định. Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi Thu nhập Giá đất theo = ---------------------------------------------------- khả năng sinh lời Lãi sất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước ( %/ năm) không kỳ hạn. Bước 3: Xác định hệ số K: Giá đất theo khả năng sinh lời Hệ số K = --------------------------------------------------------- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định b. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Bước 1: Thu thập và xử lý thông tin số liệu Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi. Bước 3: Xác định hệ số K: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Hệ số K = ------------------------------------------------------------ Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định. Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đât làm muối và đất khu dân cư nông thôn. c. Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc biệt Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xác định hệ số K bằng một trong 2 phương pháp trên, nhưng giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60 % phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó. Đất ở những nơi mới đô thị hoá, (từ trước năm 1993 còn là nông thôn) hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở. Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khỏan tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất đền bù đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp. B. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thường 1. Thực chất giá cả đền bù. Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài cho mọi người dân và Nhà nước có thể thu hồi trong các điều kiện cần thiết. Khi đó Nhà nước sẽ đền bù thiệt hại về đất là một khoản tiền hoặc tài sản đất Nhà nước trả cho người dân đang sử dụng đất nằm trong quy hoạch. Giá đất đó chính là giá Nhà nước trợ cấp cho người di chuyển đến chỗ khác, giá đất đó chính là giá ép buộc của Nhà nước nó tuỳ thuộc vào vị trí địa hình và giá cả chung của đất tại địa phương cụ thể và có thể áp dụng xê dịch chút ít theo hệ số quy định. Như vậy, thực chất của giá cả đền bù là việc trả lại tài sản cho người bị thu hồi đất. Việc đền bù đất giúp cho người sử dụng đất có điều kiện tiếp tục sản xuất và bảo đảm đời sống. Vì thế việc đền bù đất có thể thực hiện tuỳ thuộc vào điều kiện của mỗi địa phương và yêu cầu của người được đền bù đất. Tuy nhiên giá bồi thường thường là giá cứng và không sát với giá thị trường. 2. Cơ sở của việc định giá đất đền bù. * Đối với đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn. Đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn trong công tác đền bù thiết hại là lĩnh vực phức tạp nhất trong tất cả các loại đất vì giá trị sử dụng mà nó mang lại cao. Chính vì vậy mà việc xác lập giá đền bù thiết hại đất khi giải toả để thực hiện quy hoạch muốn đảm bảo được lợi ích của 3 phía: Nhà nước, chủ dự án và người dân trong diện bị giải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực hiên bằng phương pháp định giá đất, giá đất định giá phải sát với giá đất thực tế. Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá có chú ý tới việc xét đầy đủ các nhân tố tác động đến việc lập giá đền bù thiệt hại. Để xác định và đưa ra được các loại giá đền bù thiệt hại về đất tại đô thị một cách hợp lý, ngoài việc tính toán, cân nhắc đầy đủ các yếu tố gây ảnh hưởng đến công tác định giá đất đô thị, các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý. Chúng ta hãy xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào các biến số cơ bản nào. Về cơ bản hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào các biến số sau: - Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng. - Khả năng hình thành các công trình dịch vụ. - Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau. - Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính. - Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống. *Đối với đất nông nghiệp: Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi đất được đền bù đất theo đúng diện tích, hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất để đền bù thì người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền theo giá đất của điạ phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương. Đối với cây trồng vật nuôi trên đất thì sẽ được đền bù theo mức thiệt hại thực tế. Nếu đất đất bị thu hồi là đất do nhà nước giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu thì người bị thu hồi không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền bù về những chi phí đã bỏ ra để đầu tư cải tạo đất. * Đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng. Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân. Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp các tổ chức chính trị-xã hội, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân được nhà nước giao mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất, nhưng được Nhà nước xem xét giao đất mới và được đền bù thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất, nếu tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách Nhà nước. Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp các tổ chức chính trị- xã hội, công ty cổ phần công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân khi bị nhà nước thu hồi đất, nếu đất đó đã nộp tiền sử dụng đất không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước thì được đền bù thiệt hại về đất mà được Nhà nước xem xét giao và cho thuê đất mới. Việc giao đất cho thuê đất mới phải phù hợp với dự án được cấp có thẩm quyền quyết định và phù hợp với quy hoạch được duyệt. 3. Cơ sở pháp lý. ở mỗi một chế độ xã hội khác nhau thì có các quan hệ đất đai khác nhau và gắn liền với sự phát triển lịch sử của chế độ xã hội đó. 3.1. Quan hệ sở hữu. Trong điều kiện cơ chế thị trường đất đai tham gia vào thị trường và trở thành loại hàng hoá đặc biệt của loại thị trường đó. ở nước ta sở hữu đất đai thuộc sở hữu Nhà nước do đó thị trường đất đai ở nước ta thực chất là thị trường chuyển quyền sử dụng đất, nghĩa là thực hiện việc trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng với nhau. Sở hữu là một phạm trù của quan hệ sản xuất xã hội. Quan hệ sản xuất bao gồm quan hệ sở hữu, quan hệ phân phối và quan hệ quản lí, trong đó quan hệ sở hữu là cốt lõi nền tảng chi phối hai quan hệ kia. Trong quan hệ đất đai quan hệ sở hữu là nền tảng, là cốt lõi. Nó được thể hiện cả trên phương diện kinh tế và pháp lý. Trên phương diện kinh tế đó là hình thức kinh tế của mọi người trong việc chiếm hữu đất đai trong điều kiện xã hội nhất định. Trên phương diện pháp lý đó là sự biểu hiện thành quyền sở hữu đất đai. Quyền sở hữu đất đai là quyền lợi mang tính duy nhất thuộc về người sở hữu đất. ở nước ta quyền này thuộc về Nhà nước và nó được xác định dựa trên cơ sở: ai được làm chủ đất, sử dụng nó như thế nào và có thể được trao nó cho ai, đã được quy định theo Luật đất đai năm 1993. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các cơ quan, cá nhân sử dụng lâu dài và người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi và nghĩa vụ theo nghị định. Quan hệ sở hữu đất đai thể hiện ở quyền sở hữu đất đai về phương diện pháp lý. Quyền sở hữu đất đai biểu hiện và quy định ở 3 quyền cơ bản đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Các quyền này được xác lập trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ trên cơ sở đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta. Khi xã hội phát triển sẽ xuất hiện sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai, việc chuyển giao này cơ bản có bồi thường (nó thể hiện dưới việc mua, bán đất). Nhưng cũng có trường hợp không có bồi thường (biểu hiện ở trường hợp cho hoặc tặng). Việc chuyển giao này biểu hiện quyền hạn của người sở hữu đất đai. Như vậy nghiên cứu quan hệ sở hữu đất đai để hiểu được bản chất của việc đền bù đất đó là việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai giữa các đối tượng với nhau. 3.2. Quan hệ sử dụng . Quyền sử dụng đất đai là một phần trong quyền sở hữu đất đai đứng trên phương diện pháp lý, đây là quyền của người sở hữu đất và quyền này có thể được kết hợp hoặc có thể được phân tách ra, tức là chủ sở hữu đất đai có thể chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho một đối tượng khác. Khi tách rời cả người sở hữu và người sử dụng đều phải căn cứ vào những điều kiện nhất định để xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Khi việc phân tách được thực hiện thì mặt kinh tế của sở hữu được thực hiện tức là xuất hiện quan hệ đất đai trên phương diện kinh tế. Để thực hiện được điều này cần có sự can thiệp của nhà nước để bảo hộ quyền lợi cho các bên - người sở hữu và người sử dụng. Quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng đất đai là hai quan hệ cơ bản trong quan hệ đất đai được thể hiện dưới hình thức kinh tế và pháp lý có quan hệ rất chặt chẽ với nhau. Trong đó quan hệ sở hữu đất đai là quan hệ quyết định và chi phối quan hệ sử dụng. 3.3. Các văn bản pháp quy của nhà nước. Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã quy định rõ: "Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất". "Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp quyền sử dụng đất". Luật đất đai 1993 là văn bản pháp quy cao nhất Nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sự chuyển nhượng đất đai trên thị trường thực tế là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng Nghị quyết TƯ (Đại hội Đảng lần thứ 8) đã công nhận đất đai là một loại hàng hoá (bất động sản - tài sản) được chuyển nhượng quyền sử dụng theo giá cả thị trường; thừa nhận sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Đây là điều chưa thống nhất và là hạn chế nhiều sự công khai hoá của thị trường đất đai làm cho ngân quỹ Nhà nước thất thu một khối lượng lớn. Tại Điều 12 chương I Luật đất đai năm 1993 đã công nhận đất có giá trị: "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian". - Căn cứ vào Điều 12 của Luật đất đai, Chính phủ đã ra Nghị định 80/CP ban hành khung giá đất. - Nghị định 90/CP ngày 17/ 9/ 1994, quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích An ninh quốc gia, Quốc phòng, lợi ích Quốc gia và lợi ích công cộng. - Tiếp đến ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay thế cho Nghị định 80/CP. - Thông tư liên bộ số 94/ TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính - Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ, hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP cũng hướng dẫn thêm hình thức xác định giá đất theo cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất. - Ngày 13/05/1996 Chính phủ đã ra Quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số K nhằm mở rộng khung giá đất đã quy định tại Nghị định 87/CP. - Nghị định 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998, về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định 90/CP nói trên. Trong đó một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất ở để tính đền bù, giá đất đền bù, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển đến nơi ở mới, chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng và thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt bằng. - Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án đền bù và một số nội dung khác. - Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Vụ quản lý công sản - Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Đây là những văn bản pháp quy cao nhất của Nhà nước công nhận sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành. Đương nhiên khi thị trường bất động sản trong đó đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường nàycũng được hình thành để chi phối, điều tiết những hoạt động của giá cả đất đai. Điều khẳng định là giá trị của đất là cơ sở hình thành và vận động của giá đất. III :Những quy định của nhà nước về định giá đất bồi thường GPMB A: Những quy định chung 1. Phạm vi áp dụng. Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng quy định tại điều 27 của luật Đất đai năm 1993 thì nhà nước quy định bồi thường đối với những loại đất sau: - Đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh. - Đất sử dụng vào mục đích lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng gồm : 2. Đối tượng được bồi thường. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi ( gọi chung là người bị thu hồi đất ) được đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng Người sử dụng đất vào mục đích nào theo quy định của pháp luật thì khi nhà nước thu hồi được bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử fụng. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền. Tuy nhiên người bị thu hồi đất được bồi thường về đất phải có một trong các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai - Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai - Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật - Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật - Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước phù hợp với quy định của pháp luật - Có quyết định giao ( cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao (cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với đất ở của cơ quan có thẩm quyền - Có bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực - Có giấy tờ hợp lệ về nhà, đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ khi được cấp giấy cho đến ngày đất bị thu hồi. - Có giấy tờ thừa kế, tặng cho nhà đất theo quy định của pháp luật - Có giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất. - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà đất đó không có tranh chấp - Có giấy tờ mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai năm 1988 - Trường hợp không có các giấy tờ quy định từ điều kiện 1- 12 nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch, không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp. - Trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà gắn liền với đất mà đất đó có một trong các điêù kiện quy định từ điều kiện 1-13 nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ, được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp. - Người khai hoang sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối phù hợp với quy hoạch, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, phù hợp với quy định của pháp luật, được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp Những người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện trên thì không được bồi thường về đất Đất bị thu hồi nếu có đủ điều kiện thì đều được bồi thường 100% theo giá quy định hiện hành của pháp luật. Giá đất để tính bồi thường tại thời điểm thu hồi đất là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ đang có hiệu lực Trường hợp giá đất để tính bồi thường của từng lô đất cụ thể bị thu hồi không phù hợp với thực tế tại địa phương, thì được xác định lại cho phù hợp B. Những quy định cụ thể về định giá đất bồi thường GPMB 1. Phân loại các loại đất cần phải định giá. a. Đất nông nghiệp: - Đất trồng cây hàng năm: cày cấy được, cây hoa mầu. - Đất trồng cây lâu năm: cây công nghiệp, cây ăn quả, đất vườn ươm cây nông nghiệp lâu năm. - Đất có mặt nước: các hồ, ao, đầm, sông cụt, thùng đào để cho động vật uống nước, nguồn nước nuôi trồng thuỷ sản. - Đất trồng cỏ chăn nuôi: đất trồng cỏ, đồng cỏ chuyên sử dụng để chăn nuôi gia súc. - Đất trồng vườn tạp: các vườn cây đất giành cho trồng hoa hay cây trang trí. b. Đất lâm nghiệp: Gồm đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất dùng cho nghiên cứu khoa học về lâm nghiệp. c. Đất chuyên dùng: Đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi và mặt nước chuuyên dùng, đất di tích lịch sử văn hoá, đất quốc phòng an ninh, đất khai thác khoáng sản, đất làm nguyên vật liệu xây dựng, đất làm muối, đất nghĩa trang, nghĩa địa và đất chuyên dùng khác. d. Đất ở: Đất để làm nhà cửa và các công trình phục vụ sinh hoạt khác. đ. Đất chưa sử dụng: Là đất có đủ điều kiện sử dụng nhưng chưa xác định được mục đích sử dụng 2. Căn cứ định giá đất giải phóng mặt bằng Khi định giá đền bù người làm công tác định giá phải dựa trên các căn cứ về định giá tài sản nhà đất và các quy định của Chính phủ để có được khung giá thích hợp. Căc cứ vào cách phân hạng đất loại: Đô thị, loại đường phố, vị trí đất để xác định giá đất theo Điều 5 NĐ 80/CP ngày 6/11/1993 của Chính phủ. Liên bộ Tài chính- Xây dựng- Tổng cục quản lý ruộng đất- Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn như sau: a. Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê chuẩn theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. b. Đất khu dân cư ở nông thôn được xác định theo địa giới hành chính. Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà đất ( phụ thuộc vào các yếu tố : khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương). c. Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, thị trấn, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp được xác định như sau: - Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành, nội thị xã. - Đất thị trấn áp dụng bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP của Chính phủ. - Đất khu thương mại, khu du lịch không nằm trong đô thị là toàn bộ diện tích nằm trong khu thương mại, khu du lịch và khu dân cư gắn với khu thương mại, khu du lịch theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đất khu công nghiệp không nằm trong đô thị là đất có nhà máy, xí nghiệp và khu dân cư gắn với khu công nghiệp theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đất khu dân cư ở ven đầu mối giao thông và các trục đường giao thông chính không nằm trong khu đô thị bao gồm: đất ngã ba, ngã tư... trục đường giao thông, bến phà, bến cảng, sân bay do trung ương và tỉnh, hoặc thành phố trực thuộc trung ương quản lý. Đối với khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp (không bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp) được xác định theo 2 loại, mỗi loại chia làm 6 hạng như sau: Loại I: áp dụng cho các vùng ven đô thị loại I theo quy định hiện hành của Chính phủ. Loại II: áp dụng cho các khu còn lại. Hạng đất để xác định giá đất đối với khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp phải căn cứ vào giá trị sử dụng, mức độ sinh lợi và giá đất trên thị trường ở từng khu vực, từng vị trí. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hạng đất để xác định mức giá đất cho phù hợp thực tế ở từng địa phương. Việc xác định hạng đất theo quy định ở mục này không áp dụng hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. d. Đất khu dân cư ở đô thị (đất đô thị): + Loại đô thị: đô thị phân thành 5 loại theo quy định hiện hành của Nhà nước. Thị trấn chưa có quyết định phân loại đô thị của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì tạm thời xét vào nhóm đô thị loại 5. + Phân loại đường phố trong đô thị: Đường phố bao gồm các loại quốc lộ qua đô thị, trục đường chính, đường khu phố, đường ô phố, các đường trong (hẻm ngõ) dẫn đến các nhóm và từng ngôi nhà. Việc phân loại đường phố trong đô thị để xác định giá đất phải căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, giá thị trường và vào mức độ trang thiết bị cơ sở hạ tầng, cụ thể như sau: - Đường phố loại I: là nơi có điều kiện sinh lợi đặc biệt cao, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có trang thiết bị cơ sở hạ tầng đồng bộ có giá đất thị trường cao nhất, thường là đường quốc lộ qua đô thị và các trục đường chính của toàn đô thị. - Đường phố loại II: Là nơi có điều kiện sinh lợi cao, có vị trí thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt; có trang thiết bị cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thị trường trung bình thấp hơn giá đất đường phố loại I và thường là loại đường phố chính của khu vực. - Đường phố loại III: Là nơi có điều kiện sinh lợi tương đối cao, có vị trí tương đối thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt, có trang thiết bị cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thị trường trung bình thấp hơn đường phố loại II và thường là đường phố phân khu vực. - Đường phố loại IV: là các đường phố còn lại, tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng loại đô thị. Đường phố loại IV có thể phân thành 2 hoặc 3 loại cho phù hợp với thực tế ở địa phương. * Dựa vào vị trí đất trong từng loại đường: Việc xác định vị trí đất trong từng loại đường phố căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá thị trường của từng vùng đất trong từng điều kiện đô thị cụ thể như sau: Vị trí 1: là những khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường phố Vị trí 2: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5 m. Vị trí 3: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến 3,5m Vị trí 4: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m Đối với các thửa đất ở các vị trí 3,4 mà nối trực tiếp với đường phố thì áp dụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề. Đối với các thửa đất ở các vị trí 2,3,4 mà nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo giá đất của vị trí đường phố gần hơn. Số lượng vị trí trong một đô thị không nhất thiết bằng tổng số vị trí của các loại đường phố cộng lại mà có thể nhiều hơn hoặc ít hơn. Căn cứ vào thực tế giá đất của từng khu vực đó để xác định các loại đường phố đi qua khu vực, các vị trí có giá đất phù hợp với thực tế ở địa phương. 3.2. Những quy định về giá đền bù của Nhà nước. Từ năm 1959 tại Nghị định 151/TTg của Hội đồng Chính phủ đã có quy định tạm thời về trưng thu ruộng đất của nhân dân và quyết định bồi thường thiệt hại cho người có ruộng đất bị trưng dụng. Từ đó cho đến nay có nhiều quyết định, nghị quyết, thông tư của Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định và hướng dẫn thực hiện phù hợp với tình hình phát triển của nền kinh tế đất nước. a. Đối với đất nông nghiệp. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi đất được đền bù đất th._.là giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, theo đúng yêu cầu và quan điểm của Đảng và Nhà nước. Nó góp phần làm tăng quỹ đất đưa vào sử dụng và tăng hiệu quả sử dụng đất lên. Với quan điểm đền bù đất theo đúng quy hoạch tổng thể của Nhà nước và kế hoạch của từng dự án được phê duyệt từ đó đảm bảo sử dụng quỹ đất đai hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện tăng trưởng kinh tế, người dân ổn định sản xuất , mở rộng quỹ đất canh tác, giảm diện tích chưa sử dụng xuống mức thấp nhất. Đảng và Nhà nước ta đã xây dựng nên được một hệ thống các quan điểm, luật pháp quy định và hướng dẫn thi hành công tác đền bù đất đai tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh. a. Xây dựng đồng bộ các chính sách về đền bù đất đai, khi thực hiện có chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp với thực tế. Nghĩa là khi đề ra chính sách thì ta cần phải có thời gian để kiểm tra chính sách , cũng giống như khi ta mua một ngôi nhà mới thì phải kiểm tra xem môi trường khu nhà xung quanh đó như thế nào và ta có thể sống được ở nơi đó hay không ? Chính sách đưa ra cũng vậy, cần có thời gian thực hiện và phải xem xét và điều chỉnh cho phù hợp. b. Liên tục tiến hành việc thanh tra, kiểm tra sự biến động đất đai, thống kê quỹ đất và tình hình sử dụng đất để sử dụng đất có hiệu quả. Công việc này phải làm thường xuyên để điều chỉnh và nắm chắc tình hình biến động đất đai trong quá trình sử dụng và từ đó điều chỉnh các kế hoạch, chủ trương chính sách cho hợp lý, phát hiện và giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định được quỹ đất hiện có và từ đó có kế hoạch sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu quả cao, xúc tiến thực hiện công tác đền bù đất đai được thuận tiện và nhanh chóng hơn. c. Thực hiện đền bù đất đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng đã quy định, theo đúng yêu cầu của pháp luật. Điều này đòi hỏi người có đất bị thu hồi phải có đủ điều kiện, sử dụng đất đúng luật và cũng đòi hỏi người cán bộ làm công tác đền bù đất phải hiểu rõ công việc họ đang làm, xác định quỹ đất hiện có để đưa vào đền bù. Khi tiến hành đền bù, xác định đúng đối tượng được đền bù và đối tượng không được đền bù để có những quyết định nhanh nhất. d. Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là công việc để làm bước đệm xúc tiến việc đền bù đất được nhanh chóng, kịp thời và hiệu quả với cả người phải đền bù và người được đền bù. Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng từ pháp lý để quyết định xem người sử dụng đất có được đền bù hay không được đền bù. e. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai. Do điều kiện ở nước ta là đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy tăng cường quản lý Nhà nước là một vấn đề được đặt lên hàng đầu, nếu công tác quản lý tốt thì sẽ hạn chế được tình trạng lấn chiếm đất đai. f. Thực hiện đào tạo cán bộ quản lý đất đai có năng lực và chuyên môn cao. Điều này giúp cho việc đền bù đất đai khi thực hiện thu hồi theo đúng quy định của Nhà nước, đúng quy hoạch, kế hoạch đã định. Việc tiến hành được nhanh chóng, thuận lợi hơn. Phương hướng này xuất phát từ thực tiễn hiện nay: đội ngũ cán bộ quản lý đất đai không có trình độ hoặc trình độ kém, chuyên môn không vững vàng, không am hiểu luật pháp do đó làm công tác đền bù đất gặp nhiều khó khăn. g. Tuyên truyền giáo dục quần chúng, tạo điều kiện cho họ thấy được ý nghĩa công Có thể nói rằng việc công nhận giá đất và Chính phủ ban hành khung giá các loại đất quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định 87 CP ngày 17/8/1996, Nghị định 22/CP ngày 24/41998 là một sự đổi mới quan trọng của Nhà nước. Đây không chỉ là căn cứ tính thu các khoản thuế mà còn là điều kiện để giao dịch về bất động sản phát triển. Cơ chế giá cả của Nhà nước đã có những đóng góp rất quan trọng vào việc quản lý đất đai vào bằng các biện pháp kinh tế và làm định hướng cho thị trường bất động sản phát triển rộng khắp trên cả nước chống được tình trạng mua bán ngầm và như vậy Nhà nước sẽ tăng được nguồn ngân sách. 2: Một số giải pháp cơ bản hoàn thiện công việc định giá. Xác định giá đền bù là một vấn đề nóng bỏng trong điều kiện hiện nay nó gây ra nhiều tranh cãi, tác động đến mọi đối tượng. Để hoàn thiện hơn nữa các chính sách về xác định giá cả đền bù chúng ta xem xét một số giảp pháp sau: 2.1. Thu thập thông tin. Phương pháp định giá đền bù đang được Nhà nước tiến hành ngày một hoàn thiện và được áp dụng trong giải phóng mặt bằng. Nhưng thực tế việc áp dụng các khung giá trong đền bù còn rất nhiều tranh cãi, gây nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân do các chính sách đền bù và giải phóng mặt bằng, các văn bản, các điều khoản hướng dẫn còn chưa đầy đủ và đồng bộ, gây khó khăn trong việc xác định và phân loại mức giá đền bù, giá đền bù đất có những khu vực còn chưa hợp lý. Do vậy người làm công tác định giá phải tìm hiểu kỹ các thông tin về vị trí, hạng đường phố, loại đường phố, cấp đô thị... để đưa ra các mức giá cho phù hợp với thực tế. 2.2 Về công tác tổ chức: a. Thực hiện cấp giấy tờ pháp lý về đất và thực hiện chính sách hỗ trợ thu hồi đất. Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rất chậm ở các địa phương trong cả nước do việc người sử dụng đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Để công tác này được nhanh chóng cần tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại phạm vi cấp xã, phường, thị trấn. Các đơn vị này phải tiền hành thành lập hội đồng đăng ký cấp xã và tiến hành thực hiện công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng đất đúng pháp luật. Xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà để có cơ sở chính xác khi đền bù. Để tiến hành định giá đất được chính xác và kết quả dễ dàng sử dụng trong cuộc sống. Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh được giá đất sát với thực tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Giá đất của tỉnh và Nhà nước nên xây dựng trên cơ sở giá thị trường. Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ nào đấy của giá thị trường cho mục đích sử dụng đất nhất định. Và khi xác định giá đền bù nên bỏ hệ số K. Khi thực hiện công tác đền bù đất đối với những người chưa có việc làm mới tại nơi ở mới thì tạo được cho họ tìm kiếm việc làm hoặc thực hiện việc dạy nghề mới cho họ để họ có thể tự tạo lập cuộc sống ở nơi ở mới. Thực hiện chính sách hỗ trợ tài chính cho người bị thu hồi đất. Thực hiện miễn giảm thuế trong thời gian đầu (ba đến năm năm), cho họ vay vốn với mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện cho việc đầu tư công nghệ xây dựng cơ sở hạ tầng, kĩ thuật nơi ở mới. Với đất nông - lâm nghiệp cần thông báo sớm để người nông dân có kế hoạch sử dụng cho hợp lý. Trong đền bù nên có chính sách ưu tiên hơn nữa đối với hộ gia đình cá nhân chuyển đi nơi khác sinh sống, hỗ trợ họ để chuyển ngành nghề làm quen với cuộc sống mới. Mặt khác khi trưng dụng đất nên báo trước cho các đơn vị cá nhân hộ gia đình để ổn định tinh thần, tuyên truyền sâu rộng đến từng người. Vấn đề đền bù cần được công khai hoá hơn nữa đảm bảo vai trò dân làm chủ, dân kiểm tra. b. Chuẩn bị cơ sở vật chất tiền khả thi khi thực hiện công tác đền bù đất. Tiến hành khảo sát địa bàn để xây dựng phương án đền bù xác định nơi tiến hành đền bù và thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu tái định cư sau khi đền bù. Từ đó chuẩn bị cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù, tái định cư, chuẩn bị quỹ đất để tiến hành đền bù, các phương án đền bù phải được xác định thời gian thi công. Nếu thi công ngay thì tiến hành đền bù tổng số tiền đó, còn nếu thu hồi chưa sử dụng ngay thì cần có biện pháp khai thác sử dụng đất trong giai đoạn chưa sử dụng, có thể là để người dân tiếp tục khai thác đất đó nhưng có thông báo để họ dừng đầu tư thêm vào đất. c. Phát huy vai trò của tổ chức quần chúng, giáo dục, khuyến khích quần chúng cùng tham gia công tác đền bù đất với chính quyền địa phương. Để làm được điều này cần tiến hành công khai hoá các nguyên tắc và phương án thực hiện công tác đền bù đất cho mọi đối tượng liên quan đều biết và thực hiện. Tiến hành điều tra ý kiến, nguyện vọng của người sử dụng đất đối với dự án lớn khi tiến hành thu hồi đất để từ đó điều chỉnh nội dung công tác đền bù cho phù hợp. Tạo niềm tin của quần chúng đối với chính sách đền bù của Nhà nước, giải quyết ngay và dứt điểm khiếu nại của nhân dân. Gắn việc đền bù đất với nhiệm vụ chung của cơ quan các ngành, các cấp, các chính quyền địa phương, tăng cường trách nhiệm của họ. Với mỗi phương án thành lập hội đồng đền bù đất và thực hiện công việc này sao cho chính xác, công bằng và đúng pháp luật. Thực hiện gắn kết hợp các cơ quan, các chính quyền địa phương, tổ chức kinh tế, tổ chức Đảng, Đoàn, Hội phụ nữ, các phòng, ban... để tạo nên một sức mạnh tổng hợp trong quá trình thực hiện công tác đền bù đất. Tiến hành tuyên truyền, giáo dục quần chúng và cán bộ quản lý hiểu và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về công tác đền bù đất. Mở các lớp đào tạo, nâng cao trình độ cho cán bộ, giải thích và khuyến cáo cho người dân biết và chủ động di dời khi công tác thu hồi đất được đưa ra. 2.3. Về tổ chức thực hiện: Cần có một cơ quan chuyên định giá đất để giúp Chính phủ thực hiện các chức năng quản lý của mình, cụ thể: - Cấp Trung ương: thành lập Cục định giá đất (vừa làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước vừa là đơn vị sự nghiệp), Trực thuộc 1 Bộ hoặc trực thuộc Chính phủ để làm chức năng định giá tổng quan cả nước và làm chức năng tổng quan từng vùng theo các giá trị và các yếu tố quyết định giá đất cho từng loại sử dụng đất. Qua đó xây dựng được mặt bằng giá sát với giá thị trường cho từng vùng và cho cả nước, tạo thế công bằng và dễ dàng sử dụng, nghiên cứu chung. - Cấp tỉnh: Phòng định giá đất có chức năng định giá đất cho tới từng thửa đất của từng loại đất trên cơ sở giá đất của vùng và các yếu tố quyết định tới giá đất của từng loại sử dụng, Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trực thuộc một Sở hoặc trực thuộc UBND tỉnh. - Cơ quan định giá đất nên gắn với cơ quan đất đai vì: Bảng giá đất đai gắn chặt với diện tích, loại hạng đất, loại sử dụng đất, chủ sử dụng và các chứng thư pháp lý về đất đai... - Những cơ quan này cần được tăng cường về số lượng và về cả chất lượng. Cán bộ định giá đất cần được đào tạo cẩn thận sao cho ngoài kiến thức về đất đai còn có kiến thức về kinh tế và sử dụng đất. 2.4. Về tổ chức cán bộ: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP về định giá đền bù thiệt hại được nhà nước đã được quy định đầy đủ, với trình tự thành lập hội đồng đền bù thiệt hại, thành phần rõ ràng, có hội đồng thẩm định để trình UBND cấp tỉnh để trình phương án đền bù mà giá đất đền bù là quan trọng nhất. Song, đa số các thành viên của hội đồng làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, không chuyên trách. Đây cũng là những hạn chế, thể hiện việc định giá có tính hành chính, chưa đi vào nội dung, bản chất của tài sản. Thực tế giúp việc trực tiếp cho Hội đồng chuyên môn không ai khác mà chính là một số chuyên viên trực tiếp làm nghiệp vụ chuyên môn thực hiện, nhưng ngay cả các chuyên viên này cũng chưa đáp ứng yêu cầu, bởi số lượng công việc hàng ngày quá lớn so với thực tế cũng như đòi hỏi về nghiệp vụ; họ cũng không được đào tạo chuyên môn về định giá, chủ yếu họ sử dụng khả năng và kinh nghiệm nghề nghiệp, công việc. Qua kết quả 6 Đoàn công tác đặc biệt của Chính phủ cuối năm 2000 vừa qua cho thấy giá đất đền bù không hợp lý là một nguyên nhân đáng kể dẫn đến tình trạng khiếu tố phức tạp hiện nay. Từ thực tế về tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thấy, sự thay đổi khung giá, bảng giá đất không theo kịp và quá xa biến động của thị trường bất động sản, đã tạo ra nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện. Mặt khác, trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản cũng là một thị trường rất nhạy cảm, đòi hỏi phải có một tổ chức độc lập quản lý trong đó có việc định giá quyền sử dụng đất. Vấn đề định giá không thể tách rời vấn đề đăng ký, theo dõi biến động và quy hoạch của Nhà nước. 2.5. Về phương pháp định giá đất và khung giá đền bù. Hiện nay, còn có nhiều ý kiến khác nhau về giá đất tính đền bù thiệt hại. Có ý kiến cho rằng, nên lấy giá đất do địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ làm giá đất để tính đền bù thiệt hại, vì khi Nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ phải nộp tiền sử dụng đất theo giá này, đồng thời đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với người trực tiếp làm nông nghiệp, nên khi thu hồi Nhà nước cũng chỉ đền bù ở mức giá vừa phải và do Nhà nước quyết định. Trong thực tiễn đền bù một số địa phương đã áp dụng giá này, nhưng phải có sự điều chỉnh lại hoặc bù đắp bằng khoản hỗ trợ. a. Phương pháp xác định giá đất Trên thế giới có nhiều cách định giá khác nhau, trong đó đối với bất động sản họ sử dụng hai phương pháp chủ yếu: thu nhập và so sánh. Tuy nhiên, để thực hiện được các phương pháp này đòi hỏi phải có một chuẩn mực định giá thống nhất và có đội ngũ những tổ chức và chuyên gia định giá được đào tạo một cách bài bản. Việc định giá đất ở nước ta cũng không thể thoát khỏi những quy tắc chung mà các nước đang áp dụng, nhưng phải tính đến các điều kiện cụ thể của nước ta. Các điều kiện cụ thể đó là: - Thị trường bất động sản ở nước ta còn chưa phát triển, nên lượng thông tin cần và đủ cho việc định giá còn hạn chế. - Các nguyên tắc, phương pháp, chuẩn mực định giá chưa cụ thể và còn thiếu. - Quan niệm về giá đất thực tế còn chưa thống nhất. Xuất phát từ thực tiễn trên về lâu dài Nhà nước cần có các biện pháp: + Nhà nước cần quy định cụ thể và công bố các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản làm cơ sở cho việc thực hiện. Bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khi tham gia vào việc định giá đều phải tuân theo những nguyên tắc và chuẩn mực đã được công bố. + Hình thành các tổ chức định giá độc lập để làm công tác định giá nhằm đảm bảo tính khách quan về kết quả định giá của mình và được trả chi phí theo quy định. Giá đất theo nghị định 87/ CP đã quá lạc hậu với tình hình thực tế hiện nay không được điều chỉnh kịp thời mà phải xử lý bằng hệ số K với khung giá quá rộng (từ 0,25 – 2,7) nên dễ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện, chủ quan áp đặt giá gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện trong dân. Để khắc phục những tồn tại trong việc xác định giá bồi thường về đất, Thành phố cần nghiên cứu đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định mới này, việc xác định giá bồi thường thiệt hại cần cụ thể và rõ ràng, tránh trịnh trạng có thể hiểu khác nhau dễ phát sinh mâu thuẫn. Hạn chế việc ra các văn bản, thông tư của các Bộ, ngành không phù hợp với thực tiễn của cuộc sống gây khó khăn cho các cấp chính quyền Thành phố trong thực hiện, không khả thi trong thời gian qua ( như Thông tư 145 của BTC). Giá đất ban hành sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và việc vận dụng hệ số K trong từng mục đích lại khác nhau. Hệ số K đã mất đi ý nghĩa ban đầu là thể hiện khả năng sinh lợi. Thành phố cần sớm nghiên cứu hoàn thiện triển khai khung giá đất mới cũng như cách áp giá mới cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Đối với đất nông nghiệp, việc xác định giá đất theo thông tư 145/BTC trên cơ sở giá trị sản lượng, thu nhập, lãi suất ngân hàng là không khả thi, hệ số K thường nhỏ hơn 1. Trong những trường hợp đất nông nghiệp ven đô, giá trị chuyển nhượng thực tế cao hơn nhiều lần so với khung giá quy định, việc áp dụng hệ số K theo nhận định của nhiều chuyên gia là không hợp lý. Vì vậy, Thành phố cần sớm nghiên cứu điều chỉnh hệ số K áp dụng vào giá bồi thường đất nông nghiệp thay vì phải áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ phụ như hiện nay, mà vẫn không đáp ứng được nguyện vọng của người dân trong diện bị thu hồi đất nhằm tránh tình trạng người dân chây ỳ, khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng do không được đáp ứng thoả đáng về giá cả bồi thường. Thành phố sớm tổ chức khảo sát, điều tra việc sử dụng đất, tình hình thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các điều kiện và căn cứ xác định giá đất tại Hà nội để sớm sửa đổi theo giá đất hiện hành theo quy định của Chính phủ. - Quy định cụ thể thêm về phương pháp xác định giá đất theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Để đơn giản cách tính, giá đất tính theo khả năng sinh lợi được xác định cho từng vùng theo mức sản lượng, chi phí và thu nhập bình quân của 3 năm trước đó, có tham khảo năng suất khi phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối với giá đất thực tế chuyển nhượng, địa phương cần ban hành mức giá chuẩn cho từng loại vị trí, từng loại đường phố..., đồng thời quy định cụ thể các yếu tố phải trừ đi hoặc được cộng thêm vào mức giá chuẩn, các yêu tố phải loại trừ khi định giá... - Giá đất tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và mức giá chuẩn đối với các loại đất khác được UBND các cấp công bố vào tháng 1 hàng năm và được áp dụng trong cả năm đó, chỉ điều chỉnh khi có biến động lớn (trên dưới 15%). - Trường hợp giá đất do UB cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ đã phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng đất tại địa phương, thì được sử dụng giá đất đó để làm giá để tính đền bù thiệt hại. - Bộ Tài chính và các địa phương cần tổ chức tập huấn kịp thời đầy đủ cho các đối tượng có liên quan đến công tác đền bù nói chung và công tác định giá đền bù nói riêng; tăng cường công tác kiểm tra hướng dẫn thực hiện quy định về đền bù thiệt hại, nhằm tránh cách hiểu và cách làm khác nhau trong thời gian vừa qua. b. Về khung giá đền bù: Tuy nhiên đa số các ý kiến cho rằng căn cứ vào mức quy định hiện hành và thực tiễn đền bù trong thời gian qua, thì giá đất đền bù phải phù hợp với khả năng đất đai có thể mang lại cho người được giao quyền sử dụng đất (khả năng cho thu nhập hoặc giá trị chuyển nhượng). Các căn cứ đó là: Thứ nhất, Hiến pháp năm 1992 khẳng định khi trưng mua, trưng dụng (thu hồi đất thực chất là hình thức trưng thu) vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, thì Nhà nước bồi thường theo thời giá thị trường. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay mới thừa nhận thị trường bất động sản nhưng chưa thừa nhận thị trường đất đai; do đó giá thị trường chưa có, nhưng Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên trong thực tế hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngay từ Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, Nhà nước cũng thừa nhận có giá đất thực tế. Thứ hai, giá đất quy định tại nghị định 87/CP áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, nhưng cũng đồng thời cho phép ban hành khung giá đất riêng trong trường hợp đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Thứ ba, trong thực tế giá đất do các địa phương ban hành mặc dù Chính phủ cho phép điều chỉnh khi giá đất thực tế có sự biến động, đồng thời mở rộng khung giá thông qua hệ số K, nhưng việc điều chỉnh trong thức tế gặp nhiều khó khăn và so với giá đất thức tế có sự chênh lệch đáng kể. Qua việc xác định hệ số K khi tính đền bù thiệt hại cho thấy điều đó. Như vậy, việc quy định giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là phù hợp cả về mặt lý luận và thực tiễn. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là phương pháp xác định và tổ chức thực hiện sao cho phù hợp với thực tế ở nước ta. 2.6. Về các chính sách của chính phủ: Các chính sách của chính phủ trong việc giải phóng mặt bằng có tác động rất lớn tới việc định giá đền bù. Bởi vì việc cấp giấy chứng nhận cũng như việc phân loại hạng đất tiến hành còn chậm trễ chưa cụ thể, công tác quy hoạch còn chưa quan tâm đúng mức đến tính phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng, làm cho việc định giá còn thụ động. Do vậy Nhà nước phải hoàn thiện các chính sách đền bù, các chính sách giải phóng mặt bằng tạo bước tiến trong việc quản lý, nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan quản lý đất. Chính phủ cần phải có chính sách hỗ trợ tài chính, xây dựng các khu tái định cư phục vụ cho các hộ phải di dời. Đồng thời thực hiện chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp đối với các đối tượng bị giải toả nơi đang sống và kinh doanh sản xuất khi bị thu hồi đất, nhằm thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho kết quả định giá có tính thực tế cao hơn. Để làm được giải pháp này cần: - Kiến nghị với Chính phủ, đề xuất, sửa đổi, bổ xung... nhằm hoàn thiện các chính sách về đền bù sao cho phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của đất nước, từng khu vực. Kiến nghị Chính phủ về việc điều chỉnh giá đền bù phù hợp với thị trường và sớm xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dựng cơ chế chính sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trường và bán lại nhà ở tái định cư cũng phù hợp với giá thị trường nhưng được hưởng một tỷ lệ ưu đãi (quy định rõ ràng về chuyển quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là vấn đề xã hội cần được chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện GPMB cần xác định là đối tượng ưu tiên để đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi giải quyết việc làm... - Công tác GPMB có tác động quan trọng đến công tác đầu tư xây dựng của thành phố, đang là vấn đề nổi cộm cần giải quyết đồng bộ, vì vậy cần có biện pháp chỉ đạo tích cực. Thành phố nên lập cơ quan chuyên trách gồm các tổ công tác, có đại diện biệt phái của các ngành liên quan, thường xuyên chỉ đạo triển khai giải phóng mặt bằng trên toàn địa bàn. Cơ quan này có trách nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hướng dẫn triển khai các dự án giải phóng mặt bằng, từ khâu khảo sát thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho đến khi hoàn tất yêu cầu GPMB của dự án. - Các cơ quan chức năng, các cán bộ thực hiện phải thống nhất chính sách, quan điểm và biện pháp tiến hành để tránh gây thắc mắc, so sánh, khiếu nại, khiếu kiện của dân trong diện giải phóng mặt bằng. - Gắn kết nhiệm vụ giải phóng mặt bằng với nhiệm vụ chung của các Quận, huyện, phân cấp rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý. - Xúc tiến công tác quy hoạch chi tiết các Quận, huyện, phường, xã ... - Chủ động và kiên quyết xử lý việc lấn chiến đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhân và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiên của pháp luật. Để tăng cường vai trò quản lý thì nên lập cơ quan chuyên trách, các tổ chức trên các địa phương, thường xuyên chỉ đạo công tác đền bù đất đai, các cơ quan này hướng dẫn triển khai, giúp đỡ công tác đền bù đất từ khâu xác định giá đất, xây khu tái định cư đến việc hoàn tất công tác này. Các cơ quan chức năng, cán bộ thực hiện phải thống nhất quan điểm, mục tiêu, chính sách về công tác đền bù đất của Nhà nước, tạo lòng tin ở nhân dân. Thống nhất quan điểm chỉ đạo và nhiệm vụ của các cơ quan từ trên xuống đảm bảo chỉ đạo nhịp nhàng giữa quyền và nhiệm vụ mỗi cấp, mỗi ngành. Thực hiện việc công khai và niêm yết quy hoạch, kế hoạch từng địa bàn, từng vùng, từng địa phương đặc biệt là nơi chuẩn bị thu hồi đất để cho nhân dân biết và thực hiện. Tránh việc lãng phí tiền của của nhân dân khi họ biết và tiến hành đầu tư dài hạn trên khu đất chuẩn bị thu hồi. Chủ động giải quyết việc lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù nhằm làm khó khăn cho công tác đền bù đất đai (trường hợp này cần có cả những hành động kiên quyết để xử lý). Kết luận Quá trình đô thị hoá ngày càng diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc. Nó tác động đến tất cả các lĩnh vực kinh tế văn hoá chính trị và môi trường. Quá trình đô thị hóa luôn đi liền với quá trình công nghiệp hoá và như thế dẫn đến việc phải mở rộng quy mô sản xuất. Nhất là trong điều kiện hiện nay, kinh tế thị trường phát triển, vấn đề hợp tác giao lưu với quốc tế cũng được mở rộng. Điều này dẫn đến đầu tư dự án tăng đòi hỏi phải sử dụng nhiều đến tài nguyên đất. Như vậy, việc Nhà nước trưng thu đất là một tất yếu khách quan. Đất đai là tài nguyên quý của mỗi một quốc gia và nhất là đối với Việt nam có diện tích trên đầu người nhỏ, là tư liệu sản xuất không thể thiếu được của các ngành, nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống con người. Do vậy, việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần thiết. Có liên quan tới rất nhiều ban ngành nhằm mục đích bảo đảm tính công bằng, đảm bảo lợi ích cho từng cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức khi Nhà nước thu hồi đất đai phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng. Trong quá trình đền bù đã có những chính sách phù hợp về đền bù thiệt hại cho người dân ổn định cuộc sống, cũng như đã giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình biến động của đất, quỹ đất mỗi loại và đặc biệt là làm tăng quỹ đất đưa vào sử dụng, tăng quỹ đất sử dụng đúng mục đích, từ đó đảm bảo cho đất đai sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn Do vậy, đền bù đất đai cũng nhằm hoàn thiện các chính sách về đất đai. Mặt khác còn góp phần làm tăng trưởng kinh tế khi ta có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và khoa học. Cùng với nó, trong điều kiện hiện nay, kinh tế mở đã làm thay đổi toàn bộ bộ mặt kinh tế xã hội từng ngày, từng giờ, việc này đòi hỏi các chính sách liên quan đến đất đai cũng được sửa đổi bổ sung và ngày càng hoàn thiện. Trong các chính sách về quản lý đất đai thì vấn đề định giá đền bù vẫn là một vấn đề nóng bỏng của thời đại, nó đòi hỏi các ngành các cấp phải hết sức quan tâm bởi liên quan đến lợi ích của đất nước và quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Điều này đòi hỏi chúng ta phải hoàn thiện hơn nữa về các chính sách liên quan đến đất đai. Trong thời gian làm luận văn này, mặc dù em đã có nhiều cố gắng nhưng không tránh khỏi những thiếu sót, em mong các thầy cô góp ý kiến, chỉ bảo giúp luận văn này được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin trân thành cảm ơn thầy Lê Đình Thắng và các cô chú ở Ban quản lý dự án Học Viện Quốc Phòng đã giúp em hoàn thiện luận văn này. Tài liệu tham khảo. 1. Giá đất - quản lý nông sản Bộ tài chính. 2. GS.TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất - NXB Chính trị quốc gia 2000 - Giáo trình Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở - NXB Chính trị quốc gia 2000. 3. PGS.TS Ngô Đức Cát - Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất - NXB nông nghiệp 2000. 4. GS.TS Nguyễn Thế Bá - Quy hoạch đô thị. 5. Các phương pháp thẩm định giá trị Bất Động Sản - Đoàn Văn Trường. 6. Nghị định 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Phủ thủ tướng. 7. Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 của Chính phủ. 8. Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. 9. Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. 10.Nghị định 22/1998/NĐ - CP của Chính phủ. 11. Nghị định 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ. 12. Luật đất đai năm 1993 và sửa đổi năm 1998. 13. Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/07/1959 của Uỷ ban kế hoạch Nhà nước. 14. Thông tư liên bộ 32/TTLB ngày 01/04/1994 của bộ Tài chính, bộ Xây dựng, Tổng cục quản lí ruộng đất, ban Vật gía Chính phủ. 15. Thông tư liên bộ 145/1998/TT - BTC ngày 04/11/1998 của bộ Tài chính. 16. Tạp chí Địa chính, tạp chí nghiên cứu kinh tế, tạp chí xây dựng, tạp chí kinh tế phát triển, tạp chí thông tin tài chính và các tài liệu khác. 17. Mác- Anghen toàn tập - tập 25 phần II - NXB chính trị Quốc gia. Hà nội 1994. 18. Của cải của các dân tộc - Adam Smith - NXB Giáo dục. Hà nội 1997. Mục lục Trang Lời nói đầu 1 Chương I: Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 4 I. Tính tất yếu của định giá đất bồi thường 4 1. Khái niện về định giá và định giá đất bồi thường 4 2. Sự cần thiết phải định giá bồi thường 4 II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 7 A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường 7 1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng 7 2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất cơ bản 11 2.1 Nguyên tắc định giá đất 11 2.2 Phương pháp định giá đất bồi thường 12 3. Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại 15 3.1 Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K 15 3.2 Phương pháp xác định hệ số K 17 B. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thường 18 1. Thực chất giá cả đền bù 18 2. Cơ sở của việc định giá đất đền bù 19 3. Cơ sở pháp lý 20 III. Những quy định của Nhà nước về định giá đất bồi thường GPMB 23 A. Những quy định chung 23 1. Phạm vi áp dụng 23 2. Đối tượng được bồi thường 23 B. Những quy định cụ thể về định giá đất bồi thường GPMB 25 1. Phân loại các loại đất cần phải định giá 25 2. Căn cứ định giá đất GPMB 25 3. Quá trình định giá đất GPMB 32 chươngII: Thực trạng công tác định giá đất để GPMB ở dự án nâng cấp cải tạo và xây dựng Học viện Quốc Phòng 39 I. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Cầu Giấy – Hà Nội 39 II. Tổng quan sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 41 1. Thực trạng sử dụng đất 41 2. Chính sách và các phương án đền bù GPMB 45 III. Thực trạng định giá đất và thực hiện định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Học viện Quốc Phòng 49 1. Đặc điểm công tác GPMB ở Học viện Quốc Phòng 49 2. Tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB Học viện Quốc Phòng 50 3. Tổ chức quản lý đất và xác định giá đất GPMB ở Học viện Quốc Phòng 53 IV. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đền bù GPMB trên địa bàn quận Cầu Giấy 60 1. Kết quả đạt được 60 2. Những thuận lợi và khó khăn khi triển khai công tác đền bù GPMB 61 3. Nguyên nhân tồn tại và vướng mắc 62 4. Một số bài học rút ra qua công tác GPMB 64 chươngIII: Phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB 67 I. Chủ trương của Đảng và Nhà nước 67 II. Triển khải chủ trương của Đảng và Nhà nước đối với thành phố Hà Nội 69 III. Phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB quận Cầu Giấy 70 1. Mục tiêu và phương hướng 70 2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB quận Cầu Giấy 72 2.1 Thu thập thông tin 72 2.2 Về công tác tổ chức 73 2.3 Về tổ chức thực hiện 74 2.4 Về tổ chức cán bộ 75 2.5 Về phương pháp định giá đất và khung giá đất đền bù 75 2.6 Về các chính sách đền bù của chính phủ 78 Kết luận 81 Tài liệu tham khảo 82 ._.