Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thương mại du lịch địa ốc Đất Việt

B¸o c¸o thùc tËp ®Ò tµi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n PHẦN I GIỚI THIỆU CHUNG LỜI NGỎ Công ty Cổ Phần Thương Mại Du Lịch Địa Ốc Đất Việt xin kính chào Quý Khách! Thưa Quý Khách ! Đất Việt là một công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất Động Sản, Thiết Kế Xây Dựng, Du Lịch, Thương Mại ... Trong suốt quá trình hoạt động và phát triển công ty Đất Việt từ lâu đã khẳng định được thương hiệu của mình là nơi đầu tư "An Toàn và Hiệu Quả" cho tất cả Quý khách hàng với :   Tên tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI DU LỊCH ĐỊA ỐC ĐẤT VIỆT Tên tiếng Anh: DAT VIET REAL ESTATE TRAVEL TRADING JOINT STOCK COMPANY Tên viết tắt là : DAVI CORP  VỚI CHỨC NĂNG CHÍNH : Kinh doanh Bất động sản: Công ty đang kinh doanh rất nhiều dự án đô thị mới ở Tp Hồ Chí Minh và các tỉnh Miền Trung, Miền Tây,công ty nhận ký gửi đất của tất cả các dự án trên phạm vi toàn quốc, Với tiêu chí niềm tin và hiệu quả  của khách hàng là mục tiêu hàng đầu của công ty. Tư vấn lập dự án đầu tư về bất động sản và các khu du lịch ... Thiết kế xây dựng:nhận tư vấn và thiết kế các khu dân cư kế kết cấu công trình dân dụng và công nghiệp. Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, dự án công trình xây dựng, giám sát thi công các công trình xây dựng. Thẩm định giá và tư vấn pháp lý cho tất cả các đơn vị cơ quan trên toàn Tp Hồ Chí Minh  và các tỉnh lân cận. Du lịch lữ hành nội địa, quốc tế: Công ty Đất Việt đã và đang là nhà tổ chức chuyên nghiệp cho rất nhiều doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các khu công nghiệp, công ty đang xây dựng nhiều khách sạn và Resort phục vụ cho du lịch của công ty. 1.TRỤ SỞ CHÍNH :204-206-208 Chánh Hưng, P5, Q8. TP.HCMTel : (08) 8501551- 8501552Fax : (08) 8501553Email : davicorp@hcm.vnn.vn - info@datvietvn.com Sơ đồ chỉ dẫn đường đến Trụ sở Công ty Đất Việt 2.HỆ THỐNG CÁC CHI NHÁNH : TT GIAO DỊCH ĐỊA ỐC SÀI GÒN 2 :23/15A Trần Não, Q.2 Tel : (08) 7400984 Fax : (08) 7400983 Email : saigon2@davicorp.com.vn Sơ đồ chỉ dẫn đường đến chi nhánh quận 2 CHI NHÁNH ĐẤT VIỆT MIỀN TRUNG :23234 Ông Ích Khiêm, Tp. Đà NẵngTel : (0511) 751440 - 751441Fax : (0511) 751442 Email : mientrung@davicorp.com.vn4 Ông Ích Khiêm, Tp. Đà NẵngTe : (0511) 751440 – 751441 Sơ đồ chỉ đường đến Đất Việt Miền Trung Quý khách có thể truy cập vào trang web công ty qua các địa chỉ sau: www.datviethcm.com www.davicorp.com.vnCHI NHÁNH ĐẤT VIỆT MIỀN BẮC 20 Nguyễn Phong Sắc-Cầu Giấy- Hà Nội Tel: 04 4566543 * Sơ đồ tổ chức Bạn đang phân vân       muốn biết giá trị tài sản của mình ?      Hãy liên hệ ngay chúng tôiTRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VIỆTVới đội ngũ Thẩm Định Viên được đào tạo chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm, uy tín và nhiệt tình sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có trong các giao dịch. 1. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH: Cho nhiều mục đích thẩm định giá độc lập:  -  Xác định giá trị tài sản.  -  Góp vốn thành lập Công ty – Liên doanh.  -  Mua bán chuyển nhượng.  -  Vay vốn – Thế chấp ngân hàng.  -  Chứng minh tài sản du học.  -  Phân chia tài sản.  -  Đền bù giải tỏa.  -  V.v…2. ĐỐI TƯỢNG THẨM ĐỊNH:  3. TIÊU CHÍ HOẠT ĐỘNG: Phương châm “Khoa học – Chính xác – Hiệu quả”  là tiêu chí hoạt động của chúng tôi.   4. THỦ TỤC THẨM ĐỊNH: Chủ sở hữu Bất Động Sản lập đăng ký Thẩm Định Giá ( theo mẫu của Trung Tâm Thẩm Định Giá Đất Việt ). Nộp kèm theo bản sao các giấy tờ liên quan sở hữu Bất Động Sản như giấy chứng nhận sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; bản vẽ hiện trạng, hoàn công; giấy phép xây dựng, hoàn công, tờ khai nộp lệ phí trước bạ,… hợp lệ. Nộp tạm ứng phí dịch vụ. PHẦN II QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 1.Quá trình định giá BĐS. 1.1. Thông tin về bất động sản mục tiêu BIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7 Vị trí xây dựng Biệt Thự Nam Phú Biệt Thự Nam Phú được xây dựng tại khu đất phía Đông Bắc Khu dân cư Nam Long- Tân Thuận Đông. Tọa lạc tại vị trí tuyệt đẹp của khu đô thị, sát công viên bờ sông - Phía Bắc giáp rạch Bến Ngựa- Phía Nam giáp trục đường qui hoạch - Phía Đông giáp rạch Tắc Rỗi- Phía Tây giáp khu dân cư hiện hữu và cụm y tế giáo dục. Phối cảnh phân lô khu Biệt Thự Nam Phú ản vẽ mặt bằng Xin quý khách lưu ý: Chúng tôi đã nỗ lực và cẩn trọng để hoàn thiện thông tin của khu biệt thự Nam Phú, tuy nhiên thông tin chỉ dùng với mục đích tham khảo. Hình ảnh và bố trí nội thất chỉ để minh họa, thông tin chính thức căn cứ trên hợp đồng. Vật liệu xây dựng Hang mục công trình Diễn giải Phần kết cấu xây dựng Móng cọc Bê tông cốt thép Cột, trụ, khung Bê tông cốt thép Sàn tầng trệt Bê tông cốt thép ?đ? t?i ch? Tường ngăn các phòng Khách hàng tự ngăn phòng Mặt bếp Khách hàng tự lắp đặt Cầu thang Bản Bê tông cốt thép bậc xây gạch thẻ Tân Vạn Mái/nóc nhà Bê tông cốt thép 3D Trần nhà Khách hàng tự lắp đặt Sân thượng Sàn Bê tông cốt thép đổ tại chỗ, Khách hàng tự hoàn thiện phần lót sàn Thép Vinakyoei, Pomina Hầm Không có Thông gió Tự nhiên Phần hoàn thiện căn nhà Cửa sổ Khung nhôm Canada, Kính trắng dày 5mm – 8,38mm Cửa đi Khung nhôm Canada, Kính trắng dày 5mm – 8,38mm Lan can Tay vịn ống sắt, bông sắt sơn tĩnh điện, sơn chống rỉ sơn Bạch Tuyết Gạch lát nền Khách hàng tự hoàn thiện Gạch ốp tường Khách hàng tự hoàn thiện Mái nhà Lợp ngói CPAC MONIER Thái Lan Mặt ngoài căn nhà Sơn nước ICI, tường thu hồi ốp gạch gốm Đồng Nai, Chân tường ốp đá xanh Hải Dương. Hệ thống kỹ thuật Bể nước ngầm Đã chống thấm và ốp gạch men Bể nước trên mái nhà Bồn nước inox Đồng hồ điện Do Điện lực Tân Thuận cung cấp Đồng hồ nước Do Chi nhánh cấp nước Nhà Bè cung cấp Hệ thống điện đi âm tường Lắp đặt đến đồng hồ, khách hành tự lắp đặt sau đồng hồ. Hệ thống điện cho đèn chiếu sáng bên ngoài Chiếu sáng khu vực công cộng Mặt ngoài căn nhà Hệ thống cấp nước Lắp đặt đến vị trí đặt đồng hồ nước Hệ thống thoát nước mưa, nước thải Oáng nhựa PVC Bình Minh Hố ga Hố ga BTCT bố trí dọc tường rào Bể tự hoại BTCT, vách xây gạch thẻ Tân Vạn Hệ thống đường dây điện thoại Công ty điện thoại Đông lắp đặt đầu nối Hệ thống đường cáp truyền hình Lắp đặt đến ranh đất, Khách hàng tự l?p đặt đấu nối Hệ thống PCCC Bố trí họng chữa cháy chung toàn khu Chống sét Lắp đặt hệ thống chống sét phục vụ toàn khu Đường truyền internet Khách hàng tự lắp đặt kết hợp cáp truyền hình Hệ thống Video intercom Lắp đặt đến ranh đất,,Khách hàng tự l?p đặt Phần hoàn thiện ngoại thất Cây xanh Khách hàng tự hoàn thiện theo mô hình mẫu Thảm cỏ Khách hàng tự hoàn thiện phía sau nhà Nhà xe Bố trí dưới tầng lửng, vách xây gạch, sàn nền BTCT, cửa sắt cuốn. Khách hàng tự hoàn thiện nội thất. Hàng rào Song sắt sơn dầu ICI kết hợp tường xây gạch, hoàn thiện sơn nước ICI, và ốp gạch gốm Gạch ốp sân vườn Khách hàng tự hoàn thiện * Quý Khách sau khi nhận nhà tự hoàn thiện nội thất theo sở thích.* Chất lượng của nguyên vật liệu có thể thay đổi bằng hoặc tốt hơn theo yêu cầu kỷ thuật. 1.2. Thông tin về hình ảnh & vị trí BĐS. a. Hình ảnh b. Vị trí BĐS Vị trí - Biệt thự Bình Mỹ Vị trí địa lý: - Cách trung tâm Bình Dương chỉ trên 3 km qua cầu Phú Cường - Cách công viên phần mềm Quang Trung 20 phút trên xe máy hay xe hơi - Cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 20 km theo QL13 hay tỉnh lộ 8 - Khoảng cách lý tưởng đến nơi làm việc: dưới 4 km, cho dù đó là KCN Việt Nam - Singapore, KCN Việt Hương hay KCN Tân Quy Đặc điểm vị trí: - Tây: giáp Rạch Đái - Đông: giáp Rạch Cầu Võng - Bắc: giáp sông Sài Gòn - Nam: giáp Tỉnh lộ 8 (đường đi Trung tâm TP Hồ Chí Minh, Trung tâm Bình Dương và các khu công nghiệp...) c. Bản đồ phân lô d. Cơ sở hạ tầng của BĐS. Hạ tầng cơ sở - Biệt thự Bình Mỹ Hạ Tầng Xã Hội:- Công viên: diên tích 1.51 ha- Khu Dich vụ - Thương mại - Y tế: diện tích 2.118 m2- Câu lạc bộ Thể dục thể thao: diện tích 1.763 m2, sân tenis, hồ bơi, lối đi bộ, sân chơi trẻ em sẽ được hoàn thành vào khoảng 3/2006. - Dịch vụ khác : Coffee bar,câu cá giải trí,ca-nô trên sông... Hạ Tầng Kỹ Thuật:- Giao thông: đường bê tông nhưa lộ giới: 8m, 10m, 12m, 16m- Thoát nước: ống BTCT D300, 400- Cấp nước: giếng công nhiệp với 300 m3 nước / ngày đêm- Hệ thống điện: 2 trạm hạ thế 250KVA và lưới điện nội bộ- Chiếu sáng công cộng: đèn Solium, cao áp HPS 150W/220V- Cây xanh: được trồng dọc theo đường nội bộ cách khoảng 8m và trồng cây ở các khu công viên - vườn trẻ e. Hình ảnh về BĐS Mẫu nhà song lập Phối cảnh phân lô 1 Phối cảnh phân lô 2 Phối cảnh phân lô 3 Phối cảnh phân khu TDTTSân Tenis Phối cảnh phân khu TDTT Hồ bơi f.Thông tin về xây dựng và kích thước nhà:- Diện tích khuôn viên bình quân 250 m2 / nhà- Diện tích xây dựng khoảng 190m2, gồm 1 trệt 1 lầu - 1 garage, 1 phòng khách lớn nối liền với phòng ăn, 3 phòng ngủ có vệ sinh riêng và 1 phòng sinh hoạt chung. 2. Xây dựng quy trình định giá 2.1.QUY TRÌNH: 01 ngày làm việc Văn thư Trưởng Ban Phó Ban Phó Giám đốc Phó Ban Tổ trưởng Chuyên viên 01 ngày làm việc 01 ngày làm việc 1/2 ngày làm việc 1/2 ngày làm việc 1/2 ngày làm việc 5 ngày làm việc * Ghi chú :                 -----------> Hồ sơ phân công                ---------- > Hồ sơ trình ký Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau đây: Xác định vấn đề Lên kế hoạch thẩm định giá Thu thập tài liệu Vận dụng và phân tích tài liệu Đánh giá giá trị tài sản cần định giá Báo cáo thẩm định giá 1/Xác định vấn đề Là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất… Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng… Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính… Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường… Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá. Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá +Nhận được từ khách hàng +Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu Đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành. 2/ Lên kế hoạch thẩm định giá Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường. Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh. Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu: + Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất. + Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng. Thiết kế chương trình nghiên cứu + Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu + phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm Vạch ra đề cương của báo cáo định giá + Xác định hình thức trình bầy báo cáo Lên chương trình thời biểu công tác + Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo 3/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu3.1 Khảo sát hiện trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: + Đối với máy móc thiết bị: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật ( công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh. + Đối với bất động sản: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa chữa… Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau. 2.2 Thu thập tài liệu Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản. Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá. Tuy nhiên nhà thẩm định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của tài sản. Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh:tài liệu: bán, chi phí, thu nhập… Kiểm chứng số liệu thu thập được Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai. 4/ Phân tích tài liệu Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích: Phân tích thị trường Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá. Phân tích tài sản: Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó. Phân tích so sánh: Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê… Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng. 2.3/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng. Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá. 2.4/ Báo cáo thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định giá. Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá. Kết quả của thẩm định giá được trình bầy trong một bản báo cáo, trong đó nêu ra: Mục tiêu của việc thẩm định giá Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá Thời hạn ước tính giá trị Số liệu minh hoạ và phân tích ước tính giá trị Những điều kiện hạn chế Báo cáo thẩm định giá trình bầy chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định giá, các chỉ dẫn của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định giá. 2.5. C ác Phương pháp Ðịnh giá: Những phương pháp chủ yếu các nhà Thẩm định giá BÐS chuyên nghiệp sử dụng là :1. Phương pháp So sánh trực tiếp.2. Phương pháp chi phí giảm giá.3. Phương pháp Thặng dư.4. Phương pháp Ðầu tư (thu nhập).5. Phương pháp lợi nhuận.* Trong đó, Phương pháp So sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch của thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.Cơ bản của phương pháp này là phải tìm ra được những bất động sản tương đối giống với bất động sản muốn thẩm định giá và là những BÐS đã được giao dịch (tốt nhất là vừa mới được giao dịch) để so sánh. C.Những qui ước của định giá bất động sản. 1.Vị trí BÐS: giản lược các loại vị trí khác nhau của Bất động sản vào 4 loại chính (chỉ mang tính tương đối) :* Mặt tiền (MT): là những BÐS tiếp cận với mặt đường chính trong khu vực. a. Khái niệm Ðường chính mang lại giá trị "Mặt tiền" cho một BÐS thông thường có những yếu tố sau: - Ðường trục liên phường,liên khu vực. - Dài hơn 1000m. - Lộ giới tối thiểu 16m.b. Giá trị Mặt tiền của một BÐS ở VN, đặc biệt là đối với TP HCM gắn liền với giá trị kinh doanh.* Mặt tiền nội bộ (MTNB): là những BÐS tiếp cận với mặt đường nội bộ trong khu vực.a. Khái niệm Ðường nội bộ thông thường có những yếu tố sau : - Ðường xương cá nối vào các đường trục chính của khu vực. - Dài dưới 1000m. - Lộ giới tối thiểu 10 m.b. Giá trị Mặt tiền Nội bộ của một BÐS ở VN, đặc biệt là đối với TP HCM cũng gắn liền với giá trị kinh doanh,thường là kinh doanh nhỏ.* Hẽm chính (HC): Là những hẽm nối trực tiếp với các đường chính hoặc đường nội bộ . Thông thường khá dài và có chiều rộng hiện hữu trên 5m.* Hẽm phụ (HP): Là những hẽm nối vào hẽm chính. Thông thường ngắn và chiều rộng hiện hữu dưới 5m.2. Các loại nhà phố: Việc phân loại này nhằm để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất. Vì giá thành xây dựng khác biệt tùy loại công trình, nên cần chú ý các chi tiết phân loại sau đây để áp vào BÐS bạn muốn định gía cho đúng,như thế kết quả định giá sẽ chính xác hơn. • Nhà cấp 4: Nhà trệt móng gạch, tường gạch mái tole. Có thể có gác lửng gỗ. • Nhà cấp 3: Móng BTCT, tường gạch, mái tole, gác suốt bằng gỗ. • Nhà cấp 2: Móng BTCT, sàn BTCT, tường gạch D=100, mái tole, 1 hoặc 2 lầu. • Nhà cấp 1: Móng BTCT, sàn BTCT, tường gạch D=100, sàn mái BTCT, 2 lấu trở lên. • Nhà biệt thự: Tường gạch D=200, móng sàn BTCT, mái ngói hoặc tole, ... ngang trên 4m. • Nhà biệt thự cao cấp: Tường gạch D=200, móng sàn BTCT, trang trí cao cấp... 3. Thời điểm xây dựng: cần điền rõ năm xây dựng để tính khấu hao, và kết quả sẽ chính xác hơn. Nếu bạn không nhỡ chính xác năm xây dựng, có thể ước chừng, sai biệt vài năm có thể chấp nhận được, nhưng không nên bỏ trống ô này. 3. ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀO SO SÁNH BẤT ĐỘNG SẢN BIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7 (Kèm theo thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính) Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, phương pháp này chỉ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).(Kèm theo thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính)  Trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 90,5 m2 thuộc một đô thị loại 1 Khu đất thuộc khuBIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7(BTMT) cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất gần kề khu đất này là khu Biệt thự Bình Mỹ(BTSS) ( cũng tại ô đất dự án có diện tích 26.197 m2 thuộc Biệt thự Bình Mỹ) có diện tích 97,16 m2 có thể so sánh được với khu đất cần định giá và đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là BTSS) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất BTSS. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất BTSS là 15.367.000.000 VNĐ, tính ra đơn giá một mét vuông là 158.161.795 triệu đồng (158.161.795 triệu đ/m2 ). Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất BTSS và khu đất BTMT như sau:  Các tiêu chí so sánh Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau Khu BTMT Khu BTSS Khu BTMT Khu BTSS 1. Căn cứ pháp lý -Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. Mục đích sử dụng -Đất ở tại đô thị loại 1 -Đất ở tại đô thị loại 1 3. Vị trí đất  -Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố  -Vị trí 1: Đất có hai mặt tiền liền cạnh với đường phố 4. Loại đường phố -Loại 2 -Loại 2 5. Chiều rộng mặt tiền (m) 7 8,5 6. Chiều sâu của lô đất (m) 13 14 7. Kết cấu hạ tầng - Đường giao thông - Th- Phía Bắc giáp rạch Bến Ngựa- Phía Nam giáp trục đường qui hoạch - Phía Đông giáp rạch Tắc Rỗi- Phía Tây giáp khu dân cư hiện hữu và cụm y tế giáo dục.uận lợi - tương đối thuận lợi Vị trí địa lý: - Cách trung tâm Bình Dương chỉ trên 3 km qua cầu Phú Cường - Cách công viên phần mềm Quang Trung 20 phút trên xe máy hay xe hơi - Cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 20 km theo QL13 hay tỉnh lộ 8 - Khoảng cách lý tưởng đến nơi làm việc: dưới 4 km, cho dù đó là KCN Việt Nam - Singapore, KCN Việt Hương hay KCN Tân Quy Đặc điểm vị trí: - Tây: giáp Rạch Đái - Đông: giáp Rạch Cầu Võng - Bắc: giáp sông Sài Gòn - Nam: giáp Tỉnh lộ 8 (đường đi Trung tâm TP Hồ Chí Minh, Trung tâm Bình Dương và các khu công nghiệp...) 8. Môi trường - Độ ồn ào - Độ bụi -ít Ồn ào - Ít hơn - Ồn ào - Bụi hơn do phía sau giáp với khu chế xuất 9. Tài sản trên đất -Không -Không 10. Tính chất của cuộc mua bán -Tự nguyện -Tự nguyện 11.Hướng đất -Hướng Bắc -Hướng Nam 12.Lối ra vào -Thoáng chạy dài thoải mái vì đường chạy qua mặt tiền -Thoáng nhưng không chạy dài vì đường chạy qua mặt hồi trái của lô đất 13.Phong thủy -Khá tốt -Tốt 14.Vị trí so với các trung tâm sai gòn -Cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 10 km theo QL13 hay tỉnh lộ 8 - Cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 20 km theo QL13 hay tỉnh lộ 8 15. V ật Li êu x ây d ựng Nh ư nhau Nh ư nhau Diện tích(m2) 90,05 97,16 Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 6tiêu chí giống nhau và 8 tiêu chí khác nhau. Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các khu đất để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá của tổng công Đất Việt áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí. Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Hướng của khu đất Hướng đẹp hơn: 10 điểm Xấu hơn:    9 điểm Thuộc khu BTSS Thuộc khu BTMT - Lối ra vào Chạy dài hơn:    10 điểm Ngõ cụt:         8điểm Thuộc khu BTMT Thuộc khu đất BTSS - Giao thông Thuận lợi:         9 điểm Kém thuận lợi: 10 điểm Thuộc khu BTMT Thuộc khu BTSS - Độ bụi Bụi:          8 điểm Ít bụi hơn: 10 điểm Thuộc khu BTSS Thuộc khu BTMT -Phong Thủy Khá tốt: 10 Tốt 9 Thuộc khu BTSS Thuộc khu BTMT Diện tích(m2) 10 đi ểm 9 đi ểm Thuộc khu BTSS Thuộc khu BTMT             Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (BTSS). Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường. Với qui ước như vậy thì:             Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất BTSS là 15.367.000.000 đ/m2 so sánh để định giá cho khu đất BTMT, mức giá của khu đất BTMT sẽ bị giảm:  -Hướng khu đất: BTSS hơn BTMT:1 điểm, tăng 5%= 768.350.000 VNĐ         - Lối ra vào: BTSS kém BTMT: 2 điểm, giảm 10% = 1.536.700.000 VNĐ  - Giao thông:  BTSS hơn BTMT: 1 điểm, tăng 5%  =  768.350.000  VNĐ - Độ bụi :BTSS kém BTMT: 1 điểm, giảm 5%  = 768.350.000 VNĐ -Phong Thủy : BTSS hơn BTMT: 1 điểm, tăng 5%  = 768.350.000 VNĐ - Diện tích: BTSS hơn BTMT :1 t ăng 5% =768.350.000 VNĐ Tổng số giảm giá do khác biệt BTSS kém BTMT = 2.305.050.000 VNĐ Tổng số tăng giá do khác biệt BTSS hơn BTMT= 3.841.750.000 VNĐ Gi á BTSS h ơn gi á c ủa BTMT là =3.841.750.000 -2.305.050.000=1.536.700.000VNĐ             Giá khu đất BTSS được điều chỉnh lại (kí hiệu là BTSS’) theo những yếu tố khác biệt của BTMT được tính toán như sau: BTSS’  =  15.367.000.000 - 1.536.700.000=13.830.300.000 VNĐ             Tính ra đơn giá một mét vuông là = 153.584.675 VNĐ/m2             Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất BTMT Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất Lô số 6 là 121.000.000 VNĐ/m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 145.000.000 VNĐ/m2             Đơn giá khu đất Lô số 6 được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên: ( 153.584.675 + 121.000.000 + 145.000.000 ) : 3  =  139 (triệu đ/m2) 4.HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do - Hạnh phúc Số : 0001…/HĐ-TĐG ---o0o--- HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hôm nay, ngày 10 tháng 8 năm 2008 tại Văn phòng thẩm định giá, Công Ty Định Giá ĐẤT VIỆT BÊN A: Địa chỉ : … ……………… Điện thoại :…………… ………..… Fax : …………………………………… Mã số thuế : ………………………………………………………………………………… Đại diện : ……… ……….. Chức vụ: ....... BÊN B: Phòng thẩm định giá Ngân hàng Viêtcombank Điện thoại : Fax: Mã số thuế : Tài khoản : VIP1 tại Ngân Hàng VietComBank chi nhánh 198 Trần Quang Khải Đại diện : …… ……Chức vụ: … Trưởng Phòng Định Giá………… Sau khi thương lượng, hai bên đồng ý ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản với các điều kiện và điều khoản như sau: Điều 1: Nội dung công việc thực hiện 1.1. Bên A đồng ý để Bên B thực hiện việc thẩm định giá bất động sản cho Bên A, chi tiết cụ thể như sau: Tài sản thẩm định giá : Lô đất biệt thư BTSS Địa điểm thẩm định giá: Lô đất lô số 6 thuộc diện tích gần 1.763m2. Thời điểm thẩm định giá: ……………Ngày 10 / 8 / 2008…………………………………….. Mục đích thẩm định giá: Để làm cơ sở cho giao dịch bán bất động sản ngày 10/ 10 / 2010 Số lượng Chứng thư thẩm định giá Bên B phát hành cho Bên A: 02 bản chính, trong đó 01 bản chính có kèm phụ lục ảnh (nếu có). Số lượng chứng thư thẩm định giá Bên A yêu cầu : ……2……bản chính; trong đó có …1……bản có kèm phụ lục ảnh. 1.2. Bên B đồng ý thực hiện việc thẩm định giá bất động sản nêu trên cho Bên A. Điều 2: Quy trình thực hiện 2.1. Trong thời hạn.....2......ngày, kể từ ngày ký hợp đồng, Bên A cung cấp đầy đủ các hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc thẩm định giá cho Bên B bao gồm: - Hồ sơ pháp lý của Bên A: Chứng minh nhân dân/hộ chiếu (nếu là cá nhân); Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/Giấy phép thành lập/Giấy phép đầu tư/Giấy đăng ký mã số thuế,..(nếu là tổ chức). - Hồ sơ về tài sản thẩm định giá: Các chứng từ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản , bản vẽ, các giấy tờ khác. - Các hồ sơ, tài liệu khác theo yêu cầu của Bên B. 2.2. Trong thời hạn ..1…...ngày, kể từ ngày Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu, liên quan đến việc thẩm định giá bất đống sản theo quy định tại khoản 2.1 nêu trên, Bên A phải hướng dẫn Bên B thẩm định hiện trạng bất động sản . Trường hợp Bên A chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu nêu tại khoản 2.1 nêu trên, nhưng các bên có thỏa thuận về việc Bên B thẩm định hiện trạng bất động sản trước khi Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ, thì trong thời hạn........1....ngày, kể từ ngày Bên B thẩm định hiện trạng bất động sản, Bên A phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ, tài liệu quy định tại khoản 2.1 điều này. 2.3. Trong thời hạn....1......ngày, kể từ ngày Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu quy định tại khoản 2.1 điều này và Bên B đã thẩm định hiện trạng bất động sản thì thời gian của hợp đồng bắt đầu có hiệu lực; Bên B phải hoàn tất việc lập Chứng thư thẩm định giá theo thỏa thuận. 2.4. Trong thời hạn..…1....ngày, kể từ ngày Bên B hoàn tất việc lập Chứng thư thẩm định giá, Bên A phải thanh toán toàn bộ phí dịch vụ cho Bên B theo quy định tại điều 4 hợp đồng này và nhận Chứng thư thẩm định giá. 2.5. Trường hợp Bên A có nhu cầu thẩm định giá bổ sung các bất động sản ngoài danh mục thì các bên sẽ lập 1 hợp đồng khác độc lập với hợp đồng này . Điều 3: Giá trị pháp lý của Chứng thư thẩm định giá 3.1. Chứng thư thẩm định giá do Bên B cung cấp chỉ có giá trị đối với bất động sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. 3.2. Chứng thư thẩm định giá do Bên B cung cấp chỉ nhằm thực hiện mục đích ghi trong hợp đồng này. Điều 4: Phí dịch vụ, điều kiện và phương thức thanh toán 4.1. Phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản là toàn bộ số tiền mà Bên A phải thanh toán cho Bên B. Phí dịch vụ này được tính theo tỷ lệ % trên tổng giá trị tài bất động sản sau khi thẩm định giá căn cứ vào Quyết định số 2805/ QĐ- SBC ngày 10/08/2008 của Phòng thẩm định giá ĐẤT VIỆT quy định về mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá. 4.2. Phương thức thanh toán: Tiền mặt hoặc chuyển khoản. 4.3. Phí dịch vụ được thanh toán theo các đợt sau: a. Đợt 1: Ngay sau khi ký hợp đồng, Bên A tạm ứng cho Bên B số tiền là ...10.000.000 VNĐ…….. (Bằng chữ: .........Mười triệu Việt Nam Đồng.........) b. Đợt 2: Số tiền còn lại Bên A thanh toán cho Bên B trước khi Bên A nhận Chứng thư thẩm định giá, khi đó nếu: Số tiền tạm ứng lớn hơn số tiền phí dịch vụ thẩm định giá mà Bên A phải trả cho Bên B thì Bên B có trách nhiệm hoàn trả lại phần chêch lệch cho Bên A sau khi trừ đi số tiền dịch vụ phải trả theo thỏa thuận trong hợp đồng. Số tiền tạm ứng nhỏ hơn số tiền phí dịch vụ thẩm định giá mà Bên A phải trả cho Bên B thì Bên A có trách nhiệm thanh toán cho Bên B phần phí dịch vụ còn lại. 4.4. Trường hợp có nhu cầu cung cấp thêm Chứng thư thẩm định giá ngoài số lượng Chứng thư thẩm định giá theo thỏa thuận quy định tại khoản 1.1 điều 1 hợp đồng này thì Bên A phải thanh toán cho Bên B phí cung cấp thêm Chứng thư thẩm định giá. Mức phí cụ thể do hai bên thỏa thuận. 4.5. Bên B không phải hoàn trả lại tiền phí dịch vụ đã nhận của Bên A trong trường hợp hợp đồng bị đơn phương chấm dứt do Bên A vi phạm. Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của Bên A 5.1. Nhận Chứng thư thẩm định giá theo quy định tại khoản 2.4 điều 2 hợp đồng này; 5.2. Yêu cầu Bên B cung cấp thêm hoặc sao y văn bản Chứng thư thẩm định giá bất động sản và phải trả thêm phí theo thỏa thuận; 5.3. Quyền theo dõi và điều chỉnh thông tin trong quá trình định giá 5.4. Quyền là khách hang duy nhất được sử dụng kết quả định giá. 5.5. Cung cấp cho Bên B các hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc thẩm định giá, hướng dẫn Bên B thẩm định hiện trạng bất động sản theo quy định tại điều 2 hợp đồng này và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, xác thực, đầy đủ của các hồ sơ, tài liệu mà mình cung cấp; 5.6. Thanh toán cho Bên B đầy đủ phí dịch vụ thẩm định giá theo thỏa thuận trong hợp đồng và các chi phí khác phát sinh (nếu có); 5.7. Bồi thường các khoản thiệt hại do mình gây ra 5.8. Chỉ được sử dụng Chứng thư thẩm định giá đúng mục đích thỏa thuận trong hợp đồng này. Nếu sử dụng sai mục đích, Bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật; 5.9. Phối hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho Bên B tiến hành thẩm định hiện trạng tài sản, thu thập thông tin liên quan đến tài sản được yêu cầu thẩm định giá; 5.10. Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật. Điều 6: Quyền và nghĩa vụ của Bên B 6.1. Yêu cầu Bên A cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc thẩm định giá , kiểm tra độ chính xác của thông tin tài liệu đó và hướn._.