Định giá - 1 trong những phương pháp quan trọng để đánh giá tiềm năng đất đai trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

ng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Trước tiên đất đai sẽ khẳng định phần chủ quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia. Đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của quá trình đấu tranh dựng nước và giữ nước lâu dài với biết bao cuộc chiến tranh với những đế quốc xâm lược hùng mạnh, đất đai đã thấm đẫm biết bao mồ hôi, máu xương của các thế hệ người Việt Nam. Do vậy, đất đai là tài sản chung của dân tộc, nó phải được quản lý và sử dụng đầy đủ hợp lý, hiệu quả vì lợi ích của toàn xã hội. Chúng ta thử hình dung nếu ở Việt Nam nói riêng và trái đất nói chung loài người sẽ ra sao khi không có đất bởi vì mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt và tính chất đặc trưng không giống bất kỳ tư liệu sản xuất nào, là tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí trong không gian. Đất đai không chỉ cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của loài người mà trên phương diện kinh tế đất đai có thể trực tiếp hay gián tiếp tạo ra của cải vật chất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Song cũng từ đặc điểm của đất đai là sản phẩm có tính cố định về vị trí, có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng cho nên các quan hệ sở hữu sử dụng và sở hữu đất đai ngày nay càng phức tạp. Hiến pháp 1993 đã xác định: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, và tại Điều 12 của Luật đất đai dã qui định: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ qui định khung giá các loại đất đối với từng vùng và từng thửa đất theo thời gian. Vì đất đai cũng có giá trị sử dụng và giá trị đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất được thừa kế hoặc trao đổi nên nó được ngầm xem như một loại hàng hoá đặc biệt: con người khó có thể tác động vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thước thống nhất do con người đặt ra mà bản thân nó được hình thành tự nhiên qua hàng triệu năm. Trong quá trình sử dụng, về cơ bản không những nó bị hao mòn mà nhiều trường hợp qua sử dụng giá trị của đất còn được tăng lên do vậy thị trường đất đai khác với những thị trường các loại hàng hoá khác. Bất kỳ sự chuyển nhượng một mảnh đất nào trong thực tế cũng gắn liền với giá cả nhất định, tuy nhiên việc xác định giá trị của đất là rất phức tạp không giống như việc xác định giá trị các loại hàng hoá khác. Do vậy vấn đề đặt ra với Nhà nước là làm sao tạo ra được một mặt bằng giá đất trên phạm vi cả nước. Để giải quyết hợp lý công tác quản lý bất động sản, tạo điều kiện vững chắc cho việc khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác định giá đất là cần thiết và luôn được hoàn chỉnh. Xuất phát từ nhu cầu thực tế để nâng cao chất lượng trong công tác định giá đất, xây dựng hệ thống hồ sơ thống nhất phục vụ cho công tác quản lý đất đai, cùng các ngành liên quan trong cả nước để làm sáng tỏ vấn đề về giá đất, định giá đất . ý nghĩa nghiên cứu đề án. Giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng trong giai đoạn hiện nay, giá đất không chỉ là công cụ để Nhà nước thực hiện quản lý và người sử dụng tiếp cận với thị trường mà còn là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai , để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo qui định và Pháp luật . Thực trạng giá đất là cơ sở khoa học , xác định các mức giá cho các quan hệ đất đai như xác định giá cho thuê , cầm cố, thế chấp, chuyển quyền sử dụng .. Trên thực tế hầu hết các địa phương trong cả nước khi xác định giá các loại đất của địa phương mình, tuy có dựa trên cơ sở giá thị trường, nhưng chưa nắm được các phương pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn quá thấp so với giá ngoài thị trường tại thời điểm áp dụng. Vì vậy, nghiên cứu công tác định giá đất để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng trong việc xác định giá đất trong mọi trường hợp, từ đây ta có thể nắm những cái được cũng như chưa được trong vấn đề này để một phần nào đó hoàn thiện hơn trong công tác xác định giá đất và định giá đất . Mục đích nghiên cứu. Nghiên cứu tìm hiểu giá đất theo qui định của Nhà nước và giá đất biến động trên thị trường tại các đô thị từ đó phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động giá đất nhằm góp phần xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và mặt bằng giá thị trường trong quá trình quản lý đất đai , tạo điều kiện tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước , đảm bảo công bằng xã hội . Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp nghiên cứu xuyên suốt và bao trùm của các khoa học. Vì vậy trong quá trình nghiên cứu đề án này có sử dụng phương pháp trên để làm cơ sở nền tảng trong phương pháp luận nghiên cứu của mình. Ngoài ra còn có khác phương pháp khác như: Tham khảo về giá, khung giá các loại đất rồi so sánh với giá thực tế của thị trường. Những yếu tố tất nhiên sẽ ảnh hưởng đến giá đất bên cạnh đó nghiên cứu những yếu tố mới làm ảnh hưởng: như Luật sửa đổi bổ sung về Đất đai, Quy hoạch của thành phố ... Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề án. - Đất được nghiên cứu ở đây là đất nói chung ở Việt Nam nhưng đề án đặc biệt chú trọng đến đất đai ở đô thị, bởi vì các đô thị có sự biến động về đất đai lớn nhất và nhiều nhất. - Nghiên cứu về giá đất và công tác định giá đất từ năm 1995 trở lại đây. Chương I: Cơ sở lý luận về định giá đất đai I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong việc phát triển thị trường đất đai 1. Khái niệm về định giá Định giá là việc quy định về giá mua, giá bán tài sản hàng hoá, dịch vụ của cơ quan có thẩm quyền của nhà nước theo trình tự và thủ tục nhất định. Định giá đất là xác định và ước tính về mặt giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm cụ thể. Đất đai là một tài sản đặc biệt: ở nguồn gốc tạo thành, có các thuộc tính: hạn chế về số lượng, không đồng nhất, không thay thế, cố định về vị trí và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi tronh quá trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Do vậy nguyên tắc định giá đất ngoài những đặc điểm chung và giống như định giá các tài sản thông thường khác nó còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố không gian, thời gian, tính pháp lý, hơn nữa còn chứa đựng cả các yếu tố về tâm lý xã hội nên chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như khi định giá các tài sản thông thường. Như vậy, bản chất của định giá đất là xác định giá trị các yếu tố tự nhiên cấu thành và kinh tế xã hội ảnh hưởng tác động tới đất đai. Các yếu tố tự nhiên cấu thành bao gồm: vị trí của khu đất ( vị trí tuyệt đối là toạ độ thực của khu đất và vị trí tương đối là ví trí so sánh với những khu đất khác). Địa hình vùng lân cận và diện tích của khu đất. Hình thức, khích thước và hướng của khu đất cần đáng giá. Hiện trạng cở sở hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu đất. đặc điểm thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, thuỷ hệ, đồ phì của bản thân khu đất. Các điểm thuận lợi và nguy cơ rủi ro đe doạ khác của điều kiện tự nhiên. Các yếu tố về kinh tế xã hội gồm : Quan hệ cung cầu về đất và hiện trạng sử dụng đất. Các mức giá đất trên thị trường hiện tại. Chủ trương chính sách và tình hình phát triển kinh tế xã hội của khu đất. Tỉ lệ lãi suất ngân hàng, tỉ lệ lạm phát, thu nhập của đấ dân chúng. Quy hoạch sử dụng đất, quy định về xây dựng kiến trúc không gian khu vực. Chính sách về các loại thuế, mức thuế hiện hành có liên quan. Tình trạng pháp lý của khu đất ( hồ sơ, văn tự giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất ). Đặc điểm khu dân cư tình trạng mội trường và dân số khu vực. Trình độ nhận thức, tâm lí tập quán của người dân, an ninh trật tự xã hội ảnh hưởng đến người sử dụng đất. 2. Vai trò của định giá trong phát triển thị trường đất đai II- Cơ sở hình thành giá đất đai 1. Cơ sở lý luận hình thành giá đất a. Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả . Cơ sở lý luận về giá trị của trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh - đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricardo. W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu ra câu nói nổi tiếng: Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải. A.Smith phân biệt được giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã cho rằng Lao động là thước đo thực tế của giá trị. D.Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan điểm của ông. Ông định nghĩa Giá trị của hàng hoá hay số lượng của một hàng hoá nào khác mà hàng hoá trao đổi là do số lượng lao động tương đối, cần thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thưởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời gian lao động quyết định giá trị. Cũng như A.Smith, W.Petty, D.Ricardo, C.Mac lấy lao động làm thước đo giá trị của hàng hoá. Theo C.Mac giá trị của hàng hoá là lao động của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết tinh thì không có giá trị. Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mac giá trị là cơ sở kinh tế của giá cả thị trường xét trên phạm vi xã hội. Vì trong một không gian và thời gian xác định, tổng lượng lao động là một đại lượng xác định. Chỉ có từng mặt hàng thì giữa giá trị và giá cả thị trường có sự khác nhau. Sự khác nhau này do các nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng ... Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã được bàn cãi nhiều trong lịch sử, có 3 trường phái tiêu biểu: - Trường phái cổ điển và tân cổ cho rằng: giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào 2 yếu tố chính, đó là: + Độ mầu mỡ của đất. + Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoảng cách từ lô đất đến các trung tâm tiêu thụ sản phẩm). C.Mac đã kế thừa trường phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm về giá trị đất nông nghiệp, định ra các loại địa tô. Trên cơ sở xác định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhà kinh tế tân cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị. Đối với đất đô thị độ phì nhiêu của đất không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, không gian thời gian và các điều kiện hạ tầng kỹ thuật xã hội. - Trường phái lý thuyết cho rằng: Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập xã hội, mạng lưới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị. - Trường phái kinh nghiệm: theo trường phái này giá trị và giá cả đất đô thị là do thị trường xác định. Giá đất lệ thuộc vào rất nhiều vào quan hệ cung cầu. Mặc dù người mua và người bán đất không có nhiều kiến thức về lý luận giá trị và giá cả song thông qua thị trường họ tự định giá. Đối với nước ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên được Nhà nước chính tức ghi nhận tại Điều 12 - luật đất đai 1993.Tuy nhiên, khi đề cập tới các vấn đề liên quan đến các phạm trù giá trị, pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã được khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó. b. Địa tô - căn cứ hình thành giá đất. Khi nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp và việc hình thành đất nông nghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù địa tô tư bản hoá của Mác để đưa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết. Phân tích quan hệ phân phối trong việc sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù địa tô. Mác chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Trong đó địa tô chênh lệch gồm hai loại: địa tô chênh lệch I và II, là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Bất kỳ ở đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật như địa tô trong nông nghiệp. Đối với đất dùng vào việc xây dựng thì A.Smith đã từng chứng minh rằng địa tô của chúng cũng như địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp đều dựa trên cơ sở của địa tô nông nghiệp, loại địa tô này có một số đặc trưng sau: Vị trí có ảnh hưởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đất dùng vào việc xây dựng các đô thị thì ảnh hưởng này rất lớn). Loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trưng của loại đô thị này là tạo ưu thế của giá cả độc quyền trong nhiều trường hợp, đặc biệt là trong việc bóc lột những người cùng khổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn chủ cho thuê nhà) và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại. Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải là tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất, bám dễ vào đất hoặc dựa trên mảnh đất như thường hợp tất cả những việc trong kho tàng, nhà máy, bến tầu ... Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô đặc trưng của đất đô thị. Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật giá thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở nước ta không có chế độ tư hữu về đất đai, Nhà nước đứng ra điều tiết để định hướng cơ cấu đầu tư vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu như không tồn tại. Khi nghiên cứu về địa tô Mác đã chỉ ra rằng đất đai do thiên nhiên tạo ra vì vậy không có giá trị. Giá cả của đất đai nó chỉ là sự phản ánh đơn thuần số địa tô được tính toán theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa. Do đó không chỉ các thửa đất đang sử dụng mới có giá mà cả những thửa đất chưa sử dụng cũng có giá, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô trong tương lai. Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ được cấu thành trong chi phí sản xuất cá biệt của người sử dụng đất. Địa tô là một khoản thu nhập do người sử dụng đất mang lại, vì thế để có được địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình tư bản hoá địa tô chính là giá đất (giá là bội số của địa tô). 2. Cơ sở lý luận về định giá Định giá hay còn gọi là thẩm định là hoạt động chuyên môn thuần tuý. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hoá. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã trở thành một dịch vụ phổ biến và là công cụ cần thiết đối với Nhà nước trong vận hành kinh tế thị trường. ở Việt nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhưng bị chi phối bởi ý chí của Nhà nước thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy hoạt động định giá chủ yếu là thụ động. Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường và theo định hướng XHCN thì hoạt động định giá bước đầu được sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng của nó. ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Vì vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định. 3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Khi nghiên cứu thị trường đất và việc hình thành giá đất, các nhà kinh tế thường không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của C.Mac. Xuất phát từ định nghĩa giá cả đất đai là “địa tô được tư bản hoá” của ông, các nhà kinh tế ngày nay đã đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ mức độ địa tô và lãi suất ngân hàng như sau : Địa tô Giá cả đất đai = ------------------------------------- Tỷ suất lợi tức ngân hàng Nghĩa là sau khi bán đất, chủ ruộng mất quyền sở hữu đất nhưng được sở hữu một khoản lợi tức Ngân hàng tương đương số địa tô thu được khi còn là chủ ruộng . Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/ VIE/ 2252 cũng giới thiệu một công thức tính giá đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng : Yt Giá đất = --------------------------- ( 1+ i ) t Trong đó với Yt = Rt . Qt - Ct Y: Thu nhập trên một héc-ta trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng) R : Giá sản phẩm Q : Sản lượng thu hoạch ( sản lượng đầu ra ) trong năm C : Chi phí bỏ ra trong năm t : Thời gian i : Tỷ suất lợi tức ngân hàng Thí dụ : Nếu đất được cho thuê trong vòng 20 năm thì giá trị đất để xác định mức giá cho thuê đất trong vòng 20 năm P sẽ là : Y1 Y2 Y20 P = Y0 + ----------- + ---------- + .. ... + ------------ (1+i ) ( 1+i )2 ( 1+i ) 20 Tuy nhiên do đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là cống vật của thiên nhiên ban cho con người nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (Thuế sử dụng đất), và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng đến giá đất . Trong trưòng hợp thuế đất (T) do người thuê đất, tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau : - Thu nhập không có thuế : Y = RQ - C - Thu nhập có thuế : Y = RQ - C - T Và lúc đó giá trị đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất sẽ là: Y1 - T1 Y2 - T2 Yt - T t P = ( Y0 - T0 ) + ------------- + -------------- + .. .. + ------------- ( 1+ i ) ( 1+ i ) 2 ( 1 + i )20 Như vậy thuế đất sẽ làm giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất. Hay nói cách khác, giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất cần phải loại trừ yếu tố thuế đất. Xu hướng của nhiều nước kinh tế phát triển là giảm, thậm chí bãi bỏ thuế đất trong nông nghiệp. Trong trường hợp đó đóng góp cho thu nhập quốc dân đã chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp chế biến. ở Nhật Bản khi bắt đầu công nghiệp hoá (cuối thế kỷ 19) thuế đất thu tới 3% giá trị xấp xỉ 30% thu nhập từ mảnh đất canh tác và là nguồn thu chính của Chính phủ để hiện đại hoá và công nghiệp hoá đất nước. Từ các công thức lý thuyết về giá đất nêu trên có thể rút ra công thức khái quát xác định cho thuê đất như sau : Giá cho thuê đất = Thuế đất (thuế sử dụng đất) + Tỷ lệ phân chia hoa lợi (thu nhập). Thuế đất là thành phần không thể thiếu được của giá cho thuê đất. Trong các hợp đồng cụ thể thuế đất có thể do người thuê đất nộp thay chủ đất trong thời gian thuê, nhưng về bản chất kinh tế thuế đất vẫn nằm trong nội dung giá cho thuê đất (ở các nước kinh tế thị trường 80-85% tiền thuê đất chủ đất phải nộp cho nhà nước). Điều này càng đúng với thực tế nước ta khi nhà nước là chủ sở hưũ duy nhất về đất. Thuế sử dụng đất nông nghiệp về tiền thân của nó là thuế nông nghiệp đánh vào người sử dụng đất nhằm thu lại phần địa tô mà chủ sở hữu đất được hưởng. ở những vùng mà thị trường đất kém phát triển việc sử dụng đất sinh ra ít hoa lợi, nhiều khi chủ ruộng đất cho thuê đất cốt để khỏi phải đóng thuế đất. Tỷ lệ phân chia hoa lợi là sự tham gia của chủ ruộng vào sở hữu hoa lợi thu được do sử dụng đất cho thuê. Có ba cách phân chia hoa lợi tương đối phổ biến đối với ruộng đất cho thuê: Phân chia theo tỷ lệ nhất định số hoa lợi thu hoạch được ở các nước phương Tây tỷ lệ này thường là 15-30% thu nhập do bán hoa lợi thu hoạch được trên đất thuê. Phân chia theo mức cố định, nghĩa là trong hợp đồng ghi rõ mức hoa lợi mà người thuê đất phải nộp cho chủ ruộng mỗi vụ hoặc mỗi năm. Đây chính là hình thức cho thuê ruộng theo kiểu phát canh thu tô ở nông thôn Việt Nam dưới thời phong kiến. ở nhiều nước XHCN thuộc Đông Âu (cũ) hình thức cho thuê ruộng theo kiểu thu tô này rất thịnh hành, có điều là không phải sự thuê mướn giữa cá nhân với nhau mà thường là giữa các tổ chức kinh tế quốc doanh hoặc cơ quan nhà nước với các cá nhân hoặc tập thể. Trong nhiều trường hợp, khi cá nhân hay tập thể thuê đất gặp rủi ro, họ được miễn giảm tiền thuê. Thậm chí được ưu đãi không phải trả tiền thuê trong một số năm nếu đầu tư vào trồng trọt những cây được khuyến khích (như cây ăn quả xuất khẩu). Phương pháp phân chia hoa lợi có sự tham gia đầu tư của chủ ruộng được áp dụng trong kinh tế trang trại hiện đại ở các nước kinh tế thị trường. Theo cách này người chủ ruộng tham gia vào các công đoạn đầu tư lâu dài nhằm cải thiện độ phì của đất đai, còn người thuê phải chịu mọi chi phí để mua thiết bị, thuê nhân công. Tỷ lệ chi phí của mỗi bên sẽ quyết định phần lợi nhuận sản lượng mà người thuê phải trả cho chủ đất. Ưu điểm của chế độ cho thuê này là ở chỗ nó cho phép những người chưa có tư bản ban đầu cũng có thể tham gia sản xuất nông nghiệp và góp phần tối đa hoá lợi nhuận. Các hình thức phân chia hoa lợi trong khi cho thuê đất ít nhiều cũng đã có ở nông thôn Việt Nam trước đây. Sau khi Luật đất đai và các loại thuế sử dụng đất phát huy tác dụng, quan hệ cho thuê ruộng đất chắc chắn sẽ được phục hồi. Cách xác định giá cho thuê đất có tính đến các hình thức phân chia hoa lợi như trên có thể được vận dụng nhằm tăng hiệu quả kinh tế của hình thức cho thuê đất. Trong khi xác định giá cho thuê đất, ngoài yếu tố thuế sử dụng đất phải trả và giá trị thu được còn phải tính đến hàng loạt các yếu tố khác như: độ rủi ro trong khi khai thác (sử dụng) đất, cung cầu đất từng thời kỳ. Nhiều nhà kinh tế đã cố gắng thể hiện các yếu tố trên trong các công thức xác định giá đất. Tuy nhiên do tính xã hội rộng lớn của quan hệ đất đai nên việc lượng hoá các yếu tố này rất khó thực hiện. Cũng tại hội thảo về thị trường đất dẫn ra ở trên Giáo sư Randolf Barke (Mỹ) đã nêu ra những kinh nghiệm về thực tế hình thành giá đất ở Mỹ như sau: Giá bán đất khác nhau theo từng vùng. Người bán và người mua cùng tham khảo giá bán những mảnh đất kề bên có cùng các điều kiện tạo nên giá mảnh đất được đem ra mua bán, trừ đi khoảng 5-7% giá đất bán dùng để đóng thuế thu nhập. Thuế này do chính quyền địa phương thu nhằm làm các công việc công ích như xây dựng trường học, duy tu đường xá .. .. Do cung cầu đất thay đổi nên đất đai ở Mỹ được đánh giá lại 10 năm một lần. Cũng nhằm cho giá mua bán đất sát với thực trạng thị trường đất ở Balan hợp đồng mua bán và cho thuê đất ký kết sau khi nghiên cứu dư luận xã hội. Việc mua, bán hay cho thuê được đất được thông báo trên báo chí, đài phát thanh trước khi ký hợp đồng 14 ngày. Thời kỳ thuê đất ở Balan thường quy định 10 năm, nhưng có thể rút ngắn nếu xuất hiện khả năng bán đất được thuê cho nông dân hoặc các tổ chức kinh doanh khác sử dụng đất có hiệu quả hơn. Như vậy trên thế giới hình thức mua, bán và cho thuê đất tồn tại khách quan và phổ biến, có tác dụng làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Giá mua bán và cho thuê đất được xác định khác nhau theo từng vùng lãnh thổ căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi của đất (thu nhập hay lợi nhuận do sử dụng đất mang lại), mức thuế đất (thuế sử dụng đất) và mức cung cầu về đất tại địa phương (vùng). III- phương pháp định giá đất đai * Giá đất 1. Bản chất giá đất Giá đất còn là giá cả đất đai: là biểu hiện bằng tiền của giá trị chuyển quyền sử dụng đất, là số lượng tiền của một người thực tế trả cho người có quyền sử dụng đất. Cũng như giá bât kỳ một tài sản nào khác, giá thị trường của quyền sử dụng đất được xác định trên sơ sở lợi ích thực dự kiến trong tương lai mà việc sử dụng quyền sử dụng đất đó có thể sinh ra được. Khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất được xác định bằng giá tối đa có thể được trả để mua quyền sử dụng đất hoặc giá thị trường (do bán đấu giá) của quyền sử dụng đất đó. Khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất tuỳ thuộc vào nội dung của của quyền sử dụng đất (loại sử dụng đất, cường độ sử dụng được phép phát triển), quy định về xây dựng và quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất và điều kiện ký lại hợp đồng. Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào mức thu nhập ổn định và hoàn cảnh gia đình. 2. Sự cần thiết phải định giá đất: - Việc định giá sẽ đảm bảo trực tiếp đến lợi ích của người mua cũng như người bán. Định giá mua cũng không khác gì với định giá bán, nhiệm vụ của định giá là phải hướng đến các yêu cầu và khả năng tài chính của khách hàng. - Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đai và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường hại về đất khi thu hồi. - Giá đất được biểu hiện qua hình thức thuê - quan hệ giá đất và tiền thuê cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được. Yếu tố chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai nên giá đất xuất phát từ đó. - Giá đất, cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật của sản xuất hàng hoá như: quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu (giá biến động theo quan hệ cung cầu), quy luật cạnh tranh (giá cả cạnh tranh). - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và để phù hợp với tính quy luật nêu trên, cho nên Nhà nước (chính phủ) chỉ quy định khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiếu (do Chính phủ quy định) để quy định giá các loại đất, hạng đất cho phù hợp với thực tế ở địa phương mình với nguyên tắc giá thị trường, nhưng không được thấp hơn giá chuẩn tối thiểu do chính phủ quy định. - Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế. Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. 3. Phương pháp định giá đất trên thế giới: Trên thế giới để xác định giá đất, có 4 phương pháp cơ bản như: - Phương pháp thông tin thị trường. - Phương pháp thu nhập. - Phương pháp giá thành. - Phương pháp giá trị thặng dư của đất. Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng sử dụng vào các mục đích khác nhau.Vì vậy, việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để có được kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng đối với người định giá. Và trên thực tế có 3 phương pháp được sử dụng phổ biến tại các nước trên thế giới đó là: Phương pháp thị trường, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành. a. Phương pháp thị trường: Là phương pháp xác định giá bất động sản là nhà ở hoặc đất trống ở các khu vực dân cư hoặc thương mại dịch vụ. Phương pháp này ít được sử dụng để định giá các bất động sản công nghiệp hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện nhà thờ....Vì chúng ít được mua bán trên thị trường nên ít có ít cơ hội dùng để so sánh. Yêu cầu: Phương pháp thông tin thị trường đòi hỏi việc thu nhập, ghi chép và so sánh số liệu giá của các vụ mua bán bất động sản nói trên phải là giá thị trường. Các thông tin cơ bản cần thu thập và ghi chép: + Tên của người chuyển nhượng. + Tên của người nhận chuyển nhượng, mua bán không bị pháp luật can thiệp, chuyển nhượng bị hạn chế bởi pháp luật. + Ngày tháng mua bán. + Mô tả pháp lý: hình thể, kích thước, diện tích, các thông tin trên bản đồ địa chính. + Những trở ngại ràng buộc: khoản thanh toán nghĩa vụ tài chính của Nhà nước chưa thanh toán, các quy định về quy hoạch sử dụng đất, các hạn chế về quyền, thế chấp. - Phân tích các số liệu mua bán, người định giá phải tổng hợp những thông tin thu thập được về các vụ mua bán bất động sản trong vùng nơi có bất động sản cần định giá. Việc tổng hợp không chỉ đơn thuần là sự sao chép các vụ mua bán, đòi hỏi phải biết phân loại và có khả năng phân tích ở trình độ cao. - Các giao dịch mua bán bất động sản đối chứng cần thoả mãn 3 điều kiện sau: + Việc mua bán phải được tự nguyện không bắt buộc, không phải những trường hợp bị phát mại để thanh toán thuế và các khoản nợ khác hoặc các vụ mua bán do người sở hữu tài sản bồi thường. + Việc mua bán phải sòng phẳng, không phải những người cùng họ hàng, không phải các giao dịch có ưu đãi về thuế, không phải mua bán để đầu cơ. + Bất động sản mua bán phải có đặc điểm tương tự nhau và tương tự như bất động sản cần được định giá. Chúng cần được phân loại theo các chỉ tiêu sau: Đặc điểm tự nhiên của thửa đất: vị trí địa lý, địa điểm, hiện trạng, kích thước, hình thể. Đặc trưng của bất động sản trong vùng lân cận so với bất động sản cần được định giá. b) Phương pháp thu nhập Là phương pháp dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản bằng việc xác định tỷ lệ % vốn hoá để tính giá trị hiện tại của mỗi thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó. Phạm vi áp dụng: chủ yếu định giá cho các bất động sản cho thu nhập hàng năm, nói cách khác là những bất động sản có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê... Các thông tin cần thu nhập: Để thực hiện phương pháp thu nhập việc định giá cần phải thu thập các thông tin thị trường về chi phí đầu tư như thuế đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý ... Phân tích thông tin: Các số liệu thu thập được phải tiến hành tổng hợp, sử lý đánh giá rất cụ thể và chi tiết để tính toán giá trị hiện tại của bất động sản. Do mặt hạn chế chính của phương pháp này là các tham số để tính giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác rất cao trong khi việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước nên độ chính xác và kết quả tính toán thường bị hạn chế, để khắc phục ngưòi ta thường dùng các phương pháp khác để khẳng định như phương pháp giá thành, phương pháp thị trường. c. Phương pháp giá thành: Phương pháp giá thành còn gọi là phương pháp thay thế Nguyên tắc: ước tính chi phí tái tạo một bất động sản cho rằng có thể tái tạo một bất động sản dựa trên giá hiện hành của một tài sản khác cùng loại vật liệu tạo thành một tài sản g._.