Điều kiện về việc chuyển quyền sử dụng đất

ành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Điều kỳ diện là sức sản xuất của đất đai chẳng những không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng trở nên tốt hơn nếu con người biết sử dụng một cách đúng đắn và hợp lý. Vì thế, những quan hệ hướng tới đối tượng là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí trọng yếu trong hệ thống các quan hệ xã hội. Bất kỳ xã hội nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai; bất kỳ Nhà nước nào cũng quan tâm đến việc thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Từ năm 1986, Đảng và Nhà nước ta chủ trương chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN đã giải phóng được sức sản xuất, khơi dậy được tiềm năng của các tầng lớp nhân dân. Với chủ trương này, công cuộc đổi mới do Đảng và Nhà nước lãnh đạo đã thu được những thành tựu vô cùng quan trọng trên mọi mặt của đời sống xã hội. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân không ngừng được cải thiện. Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân được đáp ứng bằng nhiều cách như: xin Nhà nước cấp đất, thuê đất, tự khai hoang đất, được Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc bằn cách được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao... Các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập quyền sử dụng đất cho người được Nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý. Xét một cách tổng quan thì thực trạng chuyển dịch quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp. Sự vi phạm của các bên trong quá trình xác lập, thực hiện tuân thủ các điều kiện chuyển dịch quyền sử dụng đất xảy ra ngày càng nhiều. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng không ngừng tăng lên. Một số trường hợp diễn biến theo chiều hướng tiêu cực, từ tranh chấp dân sự đã trở thành vụ án hình sự, xâm phạm tính mạng, tài sản của công dân, không đảm bảo trật tự trị an xã hội. Trong khi đó, pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất lại chưa đầy đủ, một số quy định chưa phù hợp với thực tế, nhiều vấn đề chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải thích, hướng dẫn thống nhất, công tác giải quyết tranh chấp về quyền dịch chuyển sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, việc xét xử của toà án chưa thu được kết quả như mong muốn. Trước thực trạng trên, tôi đã mạnh dạn chọn “Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất” làm đề tài cho bản luận văn tốt nghiệp. Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện chuyển quyền sử dụng đất” nói riêng. Trong khuôn khổ có hạn, bản luận văn chỉ đề cập chủ yếu đến các điều kiện làm phát sinh hiệu lực của quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, một số vấn đề cụ thể củ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất như đối tượng và thủ tục chuyển quyền sử dụng, các trường hợp vi phạm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất và một số ý kiến quy định của Nhà nước về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Để nghiên cứu những vấn đề trên, tôi đã sử dụng một số phương pháp sau: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp thống kê - tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp chứng minh... Với trình độ còn hạn chế của một sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm trong việc nghiên cứu khoa học nên dù rất cố gắng bản luận văn vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Chúng tôi mong nhận được sự góp ý chân thành của thầy, cô và các bạn để bản luận văn được hoàn chỉnh hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Lê Đình Nghị - giáo viên tổ Luật Dân sự - Khoa Tư pháp - Trường Đại học Luật Hà Nội - đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành bản luận văn. Chương I Chuyển quyền sử dụng đất I-/ Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất 1-/ Khái niệm Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đất đai là tư liêu sản xuất chính, không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp. Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài người cũng là lịch sử khai thác và bảo vệ đất đai ngày càng có hiệu quả. Khi nghiên cứu về giá trị kinh tế của đất đai, C. Mác đã viết : “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất” (C. Mác - F. Ănghen - Tuyển tập, tập 23 trang 189 - NXB Sự thật - Hà Nội, 1979). Đối với đời sống, đất là nơi trên đó con người xây dựng nhà cửa, các công trình để làm chỗ ở và tiến hành các hoạt động văn hoá, là nơi phân bố các vùng kinh tế, các khu dân cư... Đất đai còn là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, tạo nên môi trường để duy trì sự sống của con người và sinh vật. Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật to lớn và đa dạng. Đúng như Hội nghị của Bộ trưởng Châu Âu năm 1973 (họp tại Luân Đôn, Anh) đánh giá: “Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất”. (Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất, trang 78 NXB Nông nghiệp Hà Nội, 1980. Dưới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia. Vì vậy, việc xâm phạm đất đai là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, Nhà nước là đại diện cho chủ quyền quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó, Nhà nước phải luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai để khỏi có sự xâm phạm của bên ngoài. ở mỗi chế độ khác nhau việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế độ phong kiến, tư bản đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai. Dưới chế độ XHCN đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Để có một lãnh thổ như ngày nay, nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá giữ gìn, vốn đất đai là xương máu của bao thế hệ con người Việt Nam. Tách khỏi những điều kiện của Nhà nước, của cộng đồng thì không một cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kỳ một vùng đất nào. Vì thế, đất đai là tài sản vô giá, là đối tượng cần giải quyết hàng đầu của các cuộc cách mạng trong lịch sử. Nhà nước XHCN lúc mới ra đời đã giải quyết các vấn đề thuộc về đất đai. Ngay từ khi mới giành được chính quyền, V.I - Lênin đã ký sắc lệnh về ruộng đất, xác định quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước Xô Viết đối với đất đai. ở nước ta, ngay sau Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nước đã ban hành các sắc lệnh, đạo luật để quản lý đất đai và ngay cả khi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp chưa hoàn thành, Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà đã ban hành “Luật cải cách ruộng đất” ngày 4/12/1953 nhằm từng bước xoá bỏ sự bóc lột của phong kiến và đế quốc do sự chiếm hữu đất đai mang lại. Từ 6 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của địa chủ, sở hữu nhà chung của tầng lớp tư sản và sở hữu nhỏ của người nông dân, sở hữu của tầng lớp phú nông. Nhà nước chỉ còn thừa nhận 2 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu Nhà nước và sở hữu ruộng đất của người nông dân. Giữ vai trò vô cùng quan trọng, nhưng đất đai chỉ có thể pháp huy vai trò vốn có của nó dưới sự tác động tích cực của con người một cách thường xuyên. Ngược lại, đất đai không phát huy được tác dụng nếu con người sử dụng đất một cách tuỳ tiện, chỉ khai thác, không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ đất các điều kiện đó phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế độ xã hội: Dưới chế độ tư bản, do chạy theo lợi nhuận tối đa trong sử dụng làm cho đất ngày càng bị kiệt quệ. Mác đã vạch rõ: “Mỗi bước tiến của nông nghiệp tư bản chủ nghĩa là một bước tiến không những trong nghệ thuật bóc lột người lao động mà còn là một bước tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ.” Chỉ có dưới CNXH mới bảm đảm được các điều kiện làm cho đất đai ngày càng phát huy được vai trò to lớn của nó. Dưới chủ nghĩa xã hội, việc khai thác và sử dụng các tài nguyên thiên nhiên, trong đó có đất đai, phải bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích toàn xã hội. Vì thế, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ của toàn xã hội, mà trước hết là nhiệm vụ của Nhà nước XHCN. Chỉ có Nhà nước mới có đủ các điều kiện và khả năng để quản lý thống nhất đất đai. ở Việt Nam, do những hoàn cảnh lịch sử nhất định, Nhà nước ta từ chỗ cho phép sự tồn tại của sở hữu tư nhân đối với đất đai đã dần dần động viên người dân vào làm ăn trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hoá đối với đất đai. Từ chỗ công nhận trong Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai, đó là: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể hợp tác xã và sở hữu tư nhân. Đến Hiến pháp 1980, Điều 19 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp của thời kỳ cả nước tiến lên CNXH đã quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất... đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17). Như vậy, Hiến pháp 1980 và 1992 bằng sự xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, thì quan hệ pháp luật đất đai ở Việt Nam được hình thành trên cơ sở Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Mặt khác, ở nước ta, do đặc thù là sự tồn tại của nền nông nghiệp lúa nước, phải có thuỷ lợi và trị thuỷ là một công việc đòi hỏi sự điều hành, tổ chức trên quy mô rộng lớn, ngoài Nhà nước thì không một cá nhân hay một tổ chức nào có thể tổ chức và điều hành trong phạm vi cả nước. Với lý do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là điều kiện tiên quyết và cực kỳ quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng CNXH. Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 - Đạo luật đất đai đầu tiên của nước ta ghi nhận tại điều 1: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dung ổn định, lâu dài”. Luật đất đai năm 1988 ra đời trong điều kiện đất nước vừa chuyển đổi cơ chế quản lý tập trung quan liêu sang cơ chế mới theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá, luật đã thay thế được rất nhiều các văn bản pháp quy riêng lẻ, thiếu đồng bộ, thâm chí mâu thuẫn chồng chéo, chế độ quản lý thiếu sự quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Luật đất đai năm 1988 đã góp phần tích cực vào việc điều chỉnh kịp thời các quan hệ sử dụng đất đã và đang diễn ra trong xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm và tác dụng đó, Luật đất đai 1988 đã bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập so với sự vận động và phát triển của thực tiễn cuộc sống. Riêng đối với chế định quyền sử dụng đất, mặc dù đã được xây dựng trên nguyên tắc Nhà nước thực sự quan tâm đến quyền lợi của người sử dụng đất, song pháp luật lại chưa xác định được mối quan hệ giữa các quyền ấy với chủ trương phát triển sản xuất hàng hoá. Vì vậy, mà người sử dụng chỉ coi các quyền lợi đó như những đảm bảo xã hội, những điều kiện để sinh tồn. Pháp luật chưa xây dựng các quyền của người sử dụng đất với ý nghĩa là cơ sở, là tiền đề để sản xuất hàng hoá. Hoàn thiện chế độ sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn các yêu cầu nêu trên là một đòi hỏi tất yếu khách quan. Việc ban hành Luật đất đai ngày 14/7/1993 đánh dấu bước hoàn thiện cơ bản trong pháp luật đất đai của nước ta. Luật đất đai quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là 5 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất. Trong quá trình sử dụng đất đai, Nhà nước ta đã ghi nhận biết bao những biến động to lớn, trong từng thời kỳ thực hiện các chính sách đất đai đã qua của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Cộng hoà XHCN Việt Nam. Việc điều chỉnh quá trình sử dụng đất đai cho phù hợp với đặc điểm tình hình từng thời kỳ phát triển để thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội là bước đi tất yếu. Trong Luật đất đai 1988, Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất với đất nông nghiệp. Quy định như vậy chưa thực sự tạo ra niềm tin cho người sử dụng đất, vì khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và thừa kế quyền sử dụng đất hầu như bị cấm đoán. Trong khi đó các quyền này về mặt thực tế diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước và đi theo những “kênh ngầm” . Trước 1993, tuy chưa có văn bản pháp luật nào cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế vấn đề chuyển quyền sử dụng đất đã và đang trở thành nhu cầu trong xã hội, nhất là từ khi Nhà nước thực hiện chính sách giao đất, giao rừng tới từng hộ gia đình, cá nhân và cuối những năm 1980. ở thời kỳ này, chuyển quyền sử dụng đất chưa phải là hiện tượng có tính phổ biến nhưng vẫn xảy ra tương đối nhiều và thường diễn ra dưới các hình thức sau đây: - Cho mượn đất: Một số hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sản xuất, nhưng do thiếu vốn, lao động, trình độ sản xuất hoặc ở trong các trường hợp chưa cần đến việc sử dụng đất khác nên cho người khác, thường là người thân, như cho con, cháu, anh em... mượn để canh tác tạm thời. Người mượn đất thường không phải trả tiền, được hưởng toàn bộ hoa lợi nhưng phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước thay cho chủ sử dụng đất. - Cho thuê đất : Một số người được giao đất cho người khác thuê lại. Họ tự thoả thuận về thời hạn, tiền thuê, mục đích sử dụng đất... Hiện tượng này khá phổ biến ở những vùng thành thị và nông thôn có nhiều đất. Nhà nước không quản lý được và cũng không thu được một khoản tiền nào. - Bán đất : Hoạt động này trái luật và bị cấm nhưng nhiều người vấn thoả thuận bán cho nhau dưới nhiều hình thức. Có thể dễ dàng xác định được việc này khi số tiền một người bỏ ra để đền bù cho hoa lợi và tài sản trên đất lớn hơn rất nhiều so với giá trị thực của hoa lợi và tài sản đó. - Mua bán nhà đất : Thực tế khi bán nhà, hai bên mua bán đều hiểu tài sản mua bán ở đây là nhà và đất có nhà trên đó, vì khi sở hữu nhà thì đương nhiên sử dụng đất. Do vậy, khi bán nhà, chủ nhà phải chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho người mua. Tiền mua nhà thực chất bao gồm cả giá trị nhà và giá trị quyền sử dụng đất. - Thế chấp đất : Tuy pháp luật chưa quy định nhưng một số tỉnh Miền Nam đã sử dụng các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất làm công cụ thế chấp cho vay vốn của Ngân hàng như tỉnh An Giang, Hậu Giang. Các tổ chức tín dụng sẽ giữ các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi cho vay vốn. Nếu hộ gia đình nào không trả được nợ vì lý do không chính đáng thì đất được giao cho người khác sử dụng để kinh doanh tới khi nào thu đủ số nợ trả cho ngân hàng thì mới trả lại cho chủ cũ. Thực tế các hộ gia đình trả nợ rất đúng hạn và đầy đủ, chỉ có 4% số hộ trả quá hạn vì những lý do bất khả kháng. - Thừa kế đất : Pháp luật không thừa nhận quyền thừa kế đất đai nhưng trên thực tế việc các thế hệ nối tiếp nhau sống và canh tác trên mảnh đất ông bà, tổ tiên để lại, chính đó là việc thừa kế quyền sử dụng đất. Hay hình thức khác của thừa kế đất là việc những người thừa kế nhà ở đồng thời được sử dụng phần đất mà nhà ở đó ngự toạ và khuôn viên của phần nhà ở đó. Những người thừa kế tự chia nhau nhà ở và đất đai, thậm chí không có sự xác nhận của chính quyền địa phương. Quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, chế độ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai vẫn giữ nguyên bản chất của nó, nhưng cần phải có sự đổi mới tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với tình hình mới. Luật đất đai 1993 ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất hoàn thiện. Điều 3 khoản 2 của luật nói rõ: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất, các quyền trên chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật”. Cụ thể hoá các quyền trên, Bộ luật dân sự 1995 dành cho phần 5 quy định từ điều 690 đến điều 744 các loại hợp đồng về chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất nhằm chi tiết hoá các Điều 74, 75, 76, 77 và Điều 78 - luật đất đai. Dựa vào những luận điểm khoa học đó, trên con đường đổi mới, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy đã bước đầu nhen nhóm cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trên cái nền là đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân như Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất... là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18). Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của sở hữu chủ đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhưng trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép. Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi chất dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó. Chuyển quyền sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất để sử dụng chuyển cho người khác quyền sử dụng đất ấy, theo quy định của pháp luật nghĩa là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước quy định và việc chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất đai cũng là thiết lập quyền cho người sử dụng đất mới được hợp pháp sử dụng. Tuy nhiên, ở đây Nhà nước không thực hiện các hành vi như việc giao đất mà là công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều chỉnh đất đai của người sử dụng. Việc chuyển quyền sử dụng đất đã được đề cập trong luật đất đai 1988 và chỉ giới hạn trong những trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong họ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó. Tuy nhiên các quy định đó không đáp ứng được đòi hỏi phát sinh từ thực tế cuộc sống, đó là nhu cầu chuyển dịch đất đai là tất yếu trong bất kỳ xã hội này. Nhà nước chỉ có thể duy trì được chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà vẫn đạt được hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất khi mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất). Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc và quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu chữ đối với đất được giao. VD: Sau khi làm xong các thủ tục pháp lý để chuyển đổi, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người được chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích của đất trước khi chuyển giao, nhất thiết không được tuỳ tiện thay đổi. Làm trái quy định này bị coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả là Nhà nước sẽ thu hồi đất. Quyền sử dụng đất còn được coi là một loại quyền dân sự đặc thù, được thể hiện ở chỗ: Người sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng như các chủ sở hữu tài sản (không có quyền tặng, cho, cho mượn, tiêu huỷ tài sản). Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các chủ thể có quyền khác. Cụ thể là, về hình thức nhất thiết phải thông qua hợp đồng bằng văn bản được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng ký. Về điều kiện thì tuỳ theo tính chất của từng hình thức chuyển quyền mà mức độ chặt chẽ, cụ thể của các điều kiện chuyển quyền được quy định khác nhau. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất dưới bất cứ hình thức nào cũng chỉ được tiến hành khi có những điều kiện nhất định, có khi điều kiện đó còn được quy định không chỉ cho một bên - bên chuyển quyền mà còn cho cả phái bên kia - bên nhận quyền nữa (nhất là trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Về thời hạn thực hiện quyền, người sử dụng đất chỉ được Nhà nước giao đất để sử dụng trong thời hạn do pháp luật quy định. Nhiều nội dung trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không phải do người có quyền sử dụng đất quyết định mà do pháp luật quy định buộc họ phải tuân theo (Ví dụ: vấn đề khung giá chuyển quyền sử dụng đất v.v...) Tuy nhiên, những quy định trong luật đất đai rất quan trọng và cần thiết song chưa cụ thể, chi tiết để người sử dụng có thể thực hiện các quyền năng của mình, Bộ Luật Dân sự chính là văn bản pháp luật đã cụ thể hoá và phát triển thêm những quy định trong luật đất đai, đồng thời thiết lập cơ chế để giúp người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất một cách thuận lợi và hợp pháp. Cần lưu ý rằng, chuyển quyền sử dụng đất không phải là mua bán đất đai bởi vì toàn bộ chế độ pháp lý về đất đai cũng như những quy định về chuyển quyền sử dụng đất đều dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất đai rất rộng rãi và cũng rất cụ thể, đưa vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thành một chương riêng trong Bộ Luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, để đạt được mục đích cuối cùng là thu được hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất. 2-/ Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự nên như mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, nó cũng được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định. Những sự kiện pháp lý này là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất. Do vậy, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất để đánh giá tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Việc quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện nắm quyền của người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đồng thời góp phần làm cho công tác xét xử và giải quyết các tranh chấp thống nhất, đạt hiệu quả. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những cơ sở pháp lý mà trên cơ sở đó các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có được quyền sử dụng đất. Bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lý nhất định. Quyền sử dụng đất cũng vậy, nó chỉ được xác lập khi có những sự kiện pháp lý cụ thể. Xuất pháp từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các quy định của pháp luật làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Luật đất đai 1993 và Bộ Luật Dân sự đã ghi nhân các căn cứ này. Việc xác định các căn cứ này tạo cơ sở pháp lý cho người được giao đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Luật đất đai quy định cơ sở pháp lý cho việc thiết lập quyền sử dụng đất là đối tượng của sở hữu toàn dân, đất đai không được coi là hàng hoá, chỉ đưa vào thị trường quyền sử dụng đất mà thôi. Như vậy, bản thân đất đai không phải là đối tượng của sự chuyển dịch mà là quyền sử dụng đất khi được phép chuyển dịch quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cũng chỉ được chuyển dịch trong phạm vi mà pháp luật cho phép, bị những điều kiện hạn chế do Chủ sở hữu là Nhà nước đặt ra. Vậy đối tượng của sự chuyển dịch không phải là đất (quyền sở hữu đất) mà là quyền sử dụng đất. - Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại Điều 23 và Điều 24 - Luật đất đai. - Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại Điều 80 - Luật đất đai. Thẩm quyền này thuộc về Chính phủ khi quyết định cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Để cụ thể và phát triển thêm những quy định trên Luật đất đai, Bộ Luật Dân sự tại Điều 690 đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. + Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất; + Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật đất đai, Điều 2 - Nghị định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 11/2/2000 đã phát triển thêm thẩm quyền giao đất được quy định tại Điều 23 - khoản 3 và Điều 24 - Luật đất đai, cụ thể là: trong trường hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thì thực hiện theo quy định tại khoản 5 - Điều 1 - của Nghị định số 85/1999/NĐ - CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi tắt là Nghị định số 85/1999/NĐ - CP của Chính Phủ); trong trường hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, thì được thực hiện theo quy định tại điều 16 của Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ; trong trường hợp giao đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì được thực hiện theo quy định tại Điều 12 của Nghị định số 64/CP ngày 27 - 9 - 1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 64/CP của chính phủ) và điều 11 của Nghị định số 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích lâm nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 02/CP của Chính phủ). Những quy định trên, chứng tỏ vấn đề giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có ý nghĩa rất quan trọng, phản ánh hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Quy đình về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho mỗi cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất. Việc quy định cho thuê đất rất mới mẻ, lần đầu tiên được đưa vào luật đất đai 1993, chứng tỏ chúng ta phải cố gắng gạt bỏ quan niệm cũ kỹ của một quá khứ gắn chặt với chế độ quan liêu bao cấp. Cần phải thấy rằng dù đất đai không phải là hàng hoá theo đúng nghĩa đen của nó nhưng nó phải được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng hoá đặc biệt. Dù rằng, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nhưng thực tế cuộc sống luôn chỉ ra rằng, đất đai luôn có giá và trong luật, Nhà nước đã quy định khung giá các loại đất, mục đích của việc định khung giá các loại đất để Nhà nước cho các tổ chức và cá nhân thuê đất. Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 6 - thẩm quyền cho thuê đất và khoản 2 Điều 7 của Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất và cho thuê đất. Nhà nước quy định thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình trên cơ sở những căn cứ nhất định và được biểu hiện trong thực tế bằng việc tuân theo những trình tự, thủ tục giao đất và cho thuê đất nhất định. Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất là sự cụ thể hoá các quyền và nghĩa vụ của cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất, người thuê đất. Chỉ cố thực hiện một cách nghiêm túc và đẩy đủ thì mới đưa việc giao đất và cho thuê đất vào kỷ cương, pháp luật, theo một quy chế chặt chẽ và thống nhất. 3-/ Hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Trên cơ sở của Luật đất đai 1993 đã quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác dưới hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp việc chuyển quyền này phải theo quy định của pháp luật chứ không được chuyển quyền sử dụng đất một cách bừa bãi. Từ Điều 74 đến Điều 78 - của Luật đất đai đã quy định một số nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất. Bộ Luật dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 cũng đã dành hẳn phần thứ năm, bao gồm 55 điều quy định về ch._.uyển quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất đều có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo điều kiện, hình thức, nội dung quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Tuy luật đất đai 1993 đã quy định quyền chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa quy định điều kiện, hình thức thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tại điều 691 - BLDS quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Việc quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi của các bên quyền sử dụng đất nhất là khi có tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án có thể giải quyết tranh chấp đất dễ dàng. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thông qua đó, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định chi tiết hơn thông qua các thủ tục cần phải làm khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng. Điều 31 - Luật đất đai ghi rõ: 1. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã, ở đo thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà đối với mọi loại đất. Tuy nhiên, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp được thực hiện rộng rãi đối với hộ gia đình và cá nhân; đối với tổ chức thì uỷ ban thường vụ Quốc hội sẽ có quy định riêng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển quyền (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất có thể ký kết những hợp đồng sử dụng đất trên cơ sở hợp tác xã hội chủ nghĩa với nhau. Các hợp đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để Nhà nước thực hiện việc quản lý các hợp đồng. Theo đó các trình tự, thủ tục, điều kiện khi ký kết hợp đồng các quyền và nghĩa vụ cụ thể của các chủ thể được phép chuyển quyền và nhận quyền sử dụng đất được ghi nhận rõ trong luật, trên cơ sở các quy định mang tính nguyên tắc của Luật đất đai 1993, và Bộ luật dân sự 1995. II-/ Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất. Để đảm bảo cho Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước và hạn chế ở mức thấp nhất việc chuyển giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng vào mục đích khác, cần có phương châm chỉ đạo cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Phương châm chỉ đạo được thể hiện ở các nguyên tắc cụ thể theo quy định tại Điều 695 Bộ luật dân sự. 1. Người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc này, thì chỉ cá nhân, hộ gia đình mới có quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (khoản 2 - Điều 3 - Luật đất đai 1993). Điều 14 - Nghị định 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, ngày 11/2/2000 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5, 6 và 8 Điều 73 - Luật đất đai, có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Ngoài ra cá nhân phải tuân theo các điều kiện do pháp luật quy định. Đất được chuyển quyền sử dụng là: + Đất nông nghiệp. + Đất lâm nghiệp để trồng rừng. + Đất ở. Theo pháp luật hiện hành thì đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp. Đất lâm nghiệp được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất đang có rừng tự nhiên, rừng trồng và đất đang sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng nghiên cứu, thí nghiệm về lâm nghiệp. Đất ở là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt. Như vậy, Nhà nước xác định mục đích sử dụng chủ yếu của đất nông nghiệp là sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp là sử dụng vào mục đích lâm nghiệp dù đất có rừng hay không có rừng, và đất ở dùng để xây dựng nhà ở, cá nhân hộ gia đình muốn chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đối với ba loại đất trên phải được sự cho phép của pháp luật. 2. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng phù hợp với Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện qua hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đây là một loại hợp đồng dân sự. Do vậy, mà cần có sự biểu lộ ý chí của các bên để đi đến thoả thuận và thống nhất ý chí đó. Điều 699 - quy định hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Điều 705 - quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều 714 - quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Điều 727 - thế chấp quyền sử dụng đất. Điều 738 - Bộ luật dân sự quy định thừa kế quyền sử dụng đất. Các quy định về 5 quyền sử dụng đất đều có chung sự biểu lộ ý chí của các bên thông qua sự thoả thuận và đi đến thống nhất ý chí đó. Các bên trong hợp đồng có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng. ý chí của Nhà nước, hay nói cách khác nội dung của sự thoả thuận không trái với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Điều 702, 708, 717 - Bộ luật dân sự quy định nội dung của hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình và cá nhân của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch tại địa phương đó; phải có diện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức; phải cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất và phải bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh. Để khai thác lợi ích từ đất có hiệu quả, con người phải tác động tích cực một cách thường xuyên và phải sử dụng đúng mục đích. Tránh sử dụng một cách tuỳ tiện, để đất khô cằn mà phải cải tạo, bồi bổ và nuôi dưỡng đất (ví dụ: ông A có đất nông nghiệp chuyển đổi cho ông B để lấy đất ở. Vậy sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau ông B vẫn phải sử dụng diện tích đất ông A chuyển đổi cho vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không được chuyển đất đó thành đất ở). Tóm lại, từ định chế “được chuyển quyền sử dụng đất” trong hiến pháp 1992 đến các quy định cụ thể về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất trong Luật đất đai là một bước phát triển đáng kể trong quá trình hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai của Nhà nước, tạo cơ sở cho các hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, can thiệp có hiệu quả và đúng quy luật vào các quan hệ đất đai đang vận động và phát triển trong xã hội. Chương II Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. I-/ Khái niệm về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. 1-/ Khái niệm. Từ năm 1980 tại Điều 19 - Hiến pháp đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ... đều thuộc sở hữu toàn dân” cho đến nay điều đó vẫn được khẳng định tại Điều 17 - Hiến pháp 1992. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng Hiến pháp đã quy định... “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Theo quy định đó, luật đất đai 1993 đặt nền tảng pháp lý cho việc thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất đó là “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác dưới hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp”. Lần đầu tiên Luật đất đai ghi nhận 5 quyền của người sử dụng đất mà trước đây chưa có văn bản pháp luật nào quy định, ghi nhận nguyên tắc và các điều kiện cơ bản, ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất. Việc mở rộng 5 quyền cho người sử dụng đất được coi là bước tiến quan trọng nhất. Thứ nhất, thoả mãn được một nhu cầu có tính chất quy luật trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai là làm sao kết hợp hài hoà giữa sự quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho người sử dụng đất trong cơ chế thị trường; Thứ hai, đáp ứng được lợi ích thiết thân của hơn 80% dân số nước ta là nông dân; Thứ ba, bằng việc mở rộng 5 quyền cho nông dân, Nhà nước ta đã gián tiếp khuyến khích sự đầu tư tiền bạc và công sức của người lao động trên đất được giao, làm cho đất đai ngày càng phì nhiêu, màu mỡ và ngày càng được sử dụng có hiệu quả hơn; Thứ tư, việc mở rộng 5 quyền này đã ảnh hưởng đến sự ra đời và nội dung của một số quy định mới khác trong Luật đất đai 1993. Ví dụ: chính vì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Luật đất đai năm 1993 đã quy định đất có giá. Theo điều 12 thì đất phải có giá để tạo cơ sở pháp lý cho việc “tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi dưỡng thiệt hại về đất khi thu hồi đất”. Cũng chính vì người nông dân được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Nhà nước phải đưa vấn đề hạn điền như một số quy định mới của Luật đất đai. Với việc quy định hạn điền, Nhà nước góp phần ngăn chặn một hiện tượng cụ thể xảy ra là một bộ phận lớn đất đai sẽ thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng của một số ít người, dẫn đến tình trạng người cày không có ruộng với bao hậu quả xấu về kinh tế - xã hội mà Nhà nước và xã hội phải trả giá. Bộ luật dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 cũng đã dành hẳn phần thứ năm, bao gồm 55 điều quy định về chuyển quyền sử dụng đất, đặt cơ sở pháp lý cụ thể và đầy đủ cho việc thực hiện năm quyền. Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải theo các quy định chung sau đây; - Chỉ những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất và có những điều kiện nhất định mới được chuyển quyền sử dụng đất. - Chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn còn được sử dụng ghi trong giấy chứng nhận giao đất. - Đất không có tranh chấp. - Giá chuyển quyền sử dụng đất do hai bên thoả thuận trên cơ sở bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ. - Hợp đồng phải làm thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào quy định của Hiến pháp 1992 và LĐĐ 1993, Bộ luật dân sự quy định về chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu là đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất. Hộ gia đình, cá nhân sẽ được chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ các điều kiện chung sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. - Trong thời hạn còn được sử dụng đất. - Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. - Đất không có tranh chấp. Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Ngoài những quy định chung về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, trong phần 5 - Bộ luật dân sự còn quy định chi tiết điều kiện của 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất. (chúng tôi sẽ trình bày cụ thể trong phần II, III của chương này). Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được tiến hành theo đúng các nguyên tắc pháp luật quy định như: chỉ những người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất, nội dung thoả thuận trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật, bên nhận quyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất, phải có diện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức, phải bảo vệ môi trường... và phải theo một khung giá do Nhà nước quy định. Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai dưới mọi hình thức. Trong trường hợp, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật quy định thì hợp đồng đó vô hiệu, người vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu ấy, thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất. Bên cạnh việc thừa nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước cũng nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép và quy định những trường hợp sau đây không được phép chuyển quyền. + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. + Đất đang có tranh chấp. Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích: + Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai. Trong chế độ phong kiến và tư sản, vì đại đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên pháp luật chủ yếu duy trì và bảo vệ quyền lợi của sở hữu chủ là tư nhân đối với đất đai. Sự can thiệp của Nhà nước vào các quan hệ ruộng đất mang tính chất hạn hữu. Trong các quan hệ xã hội này, Nhà nước chỉ đại diện cho quyền lợi của thiểu số giai cấp thống trị nên thực chất sở hữu Nhà nước chỉ là sở hữu của một nhóm người mà thôi. Trong xã hội ta chế độ sở hữu Nhà nước đồng nhất với chế độ sở hữu toàn dân; Đảng và Nhà nước ta xác định đất đai là thành quả cách mạng mà bao thế hệ đã hy sinh xương máu để giữ gìn, giành giật từ tay đế quốc, phong kiến, nhân dân ta đã tốn bao công sức để khai phá, bồi bổ và cải tạo đất đai, vì lẽ đó mà đất đai không được của riêng ai, không được của riêng tầng lớp nào, giai cấp nào, mà phải là tài sản của toàn thể nhân dân lao động, chỉ có Nhà nước thay mặt toàn xã hội, mới là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Là chủ sở hữu đồng thời có quyền ban hành pháp luật, Nhà nước can thiệp rất sâu vào các quan hệ đất đai, cụ thể: + Nhà nước xác định giá các loại đất trên cơ sở giá trị sử dụng và khả năng sinh lợi của từng loại đất (có tính đến đối tượng sử dụng, đặc điểm đất đai của từng vùng, từng địa phương) làm căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền khi giao đất, cho thuê đất... + Nhà nước xây dựng nội dung của chế độ quản lý đất đai một cách hết sức chặt chẽ chi tiết như việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất... góp phần phân bố hợp lý các ngành kinh tế quốc dân trong phạm vi cả nước cũng như từng địa phương. Nhà nước quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho người sử dụng đất, thiết lập các điều kiện và cơ sở để người sử dụng đất tham gia vào các quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất. - Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép: Tại quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ (điểm d khoản 2 phần III) quy định: “Không được... bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào” để thi hành quyết định 201/CP nói trên, tại thông tư số 55/ĐKTK ngày 5/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn giải quyết các trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý, trong đó tại điểm 9 - phần I đã hướng dẫn như sau: “Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía Nam kể từ sau ngày 5 - 3 - 1975 ban hành Nghị định số 01/NĐ 75 của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư nhân với nhau; dù là có được chính quyền địa phương thị thực, đều là trái phép. Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai năm 1987 quy định: Điều 5: “Nghiêm cấm mua bán đất”. Hiến pháp 1992 quy định “tổ chức và cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Luật đất đai 1993 (thông qua 14/7/1993, có hiệu lực từ 15/10/19930 tại Điều 3 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại chương III phần 5 Bộ luật dân sự (thông qua 28/10/1995, có hiệu lực từ 1/7/1996) quy định cụ thể việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy: trước ngày 1/7/1980 và từ 15/10/1993 về sau việc mua bán, kinh doanh đất được coi là hợp pháp. Từ ngày 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993, việc mua bán, kinh doanh đất được quy định là bất hợp pháp. Thực tế, có nhiều trường hợp mua bán đất nhưng dưới nhiều hình thức trá hình để tránh sự quản lý của Nhà nước. Cho nên, hiện nay Nhà nước ta quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng, người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng việc mua bán, kinh doanh đất được coi là bất hợp pháp. - Ngoài ra, quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng lấn chiếm và tích luỹ đất trái phép. Hành vi lấn chiếm đất đai thường biểu hiện trong việc người sử dụng đất không tuân theo những nghĩa vụ và thủ tục giao đất do Nhà nước quy định như: + Mượn tạm một mảnh đất để sử dụng trong một thời gian nhất định, khi hết hạn không trả lại cho nhà chủ cũ mà chiếm luôn để sử dụng. + Tự tiện chuyển dịch ranh giới ra ngoài phần đất được giao. + Lấy quá mức đất mà Nhà nước giao cho mình. Loại vi phạm này chủ yếu xâm phạm đến quyền lợi của người sử dụng đất. Quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích như vậy, nhằm một lần nữa khẳng định quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai. Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của một sở hữu chủ đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai, Trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức và cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ được hưởng các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Đất đai là tài sản đặc biệt mang tính tự nhiên do tự nhiên tạo ra. Sự tác động của con người đối với đất đai chỉ thể hiện ở việc cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ màu mỡ, tăng khả năng sinh lợi của đất mà thôi. 2-/ ý nghĩa và tầm quan trọng của quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu ấy thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất. ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật. Bên cạnh hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước yêu cầu các cấp hành chính và các ngành tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất trong lãnh thổ và phạm vi chuyên ngành mình để Nhà nước duyệt. Trên cơ sở đó, các cấp, các ngành tiến hành các công việc cụ thể về giao đất, cho thuê đất, thu hồi, đất, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và kế hoạch Nhà nước chỉ phân công, phân cấp để quản lý đất đai một cách chặt chẽ, không phân công, phân cấp về sở hữu đất đai. Hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức không phải là chủ sở hữu mà là người chủ sử dụng đất đai, được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài hoặc được Nhà nước cho thuê có điều kiện. Đến nay, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam vàNhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Nhà nước nghiêm cấm việc huỷ hoại đất đai, nghiêm cấm sử dụng đất đai trái với mục đích đã được Nhà nước quy định. Hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức trong nước (bao gồm các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, các đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước) được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài theo 2 hình thức là không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng được Nhà nước cho thuê đất. Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Người sử dụng đất ổn định thì được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận để sau đó được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục quản lý ruộng đất trước đây hoặc Tổng cục Địa chính hiện nay phát hành. Chính quyền xã, phường, thị trấn không được trao quyền ra quyết định giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể là được thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất quy định trong phần 5 - Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Qua đó người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước thông qua việc công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng, để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mới, mà không cần thiết phải thông qua các thủ tục, trình tự thu hồi đất của người này giao cho người kia. Nhà nước chỉ có thể duy trì được chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà vẫn đạt được hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất khi mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Việc Nhà nước cho phép hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất to lớn: Thứ nhất, khắc phục tình trạng đất đai đang phân tán, manh mún, sản xuất vẫn mang tính tự cung, tự cấp, thuần nông, trong khi chủ trương của Đảng là xây dựng nền kinh tế theo hướng sản xuất hàng hoá. Quy định này góp phần vào việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người có khả năng, có điều kiện khai thác đất đai có hiệu quả. Góp phần vào việc phân công lại lao động trong nông thôn theo hướng ai giỏi nghề gì làm việc đó, từng bước rút lao động nông nghiệp sang công nghiệp - dịch vụ. Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất thúc đẩy nền kinh tế nói chung và kinh tế nông nghiệp nói riêng phát triển, vì nó khuyến khích người sử dụng đất yên tâm sử dụng, mạnh dạn đầu tư để khai thác đất có hiệu quả. Chuyển quyền sử dụng đất có giá buộc người nhận quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm rất cao trong việc sử dụng đất. Mặt khác người chuyển quyền sẽ có một số vấn đề đầu tư cho ngành nghề mới. Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất làm ổn định các quan hệ đất đai thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Thứ hai, quy định này làm giản tiện thủ tục hành chính không cần thiết như thu hồi đất, giao đất... nhưng vẫn đảm bảo được tính đúng đắn của pháp luật khi điều chỉnh các quan hệ đất đai thay đổi trong cuộc sống, đó là việc chuyển dịch vẫn phải tuân theo các nguyên tắc và trình tự, thủ tục pháp lý nhất định và các nguyên tắc nhất định. Ngoài ra, các quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết có ý nghĩa to lớn trong việc xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất: - Đây là sự thừa nhận một quyền năng dân sự. Mỗi một chủ thể của pháp luật dân sự đều có quyền dân sự về nhân thân và tài sản. Pháp luật dân sự quy định cho họ các quyền sở hữu, được bồi thường thiệt hại, khởi kiện... và nhiều quyền khác có liên quan đến tài sản. Vậy thì tại sao mà quyền sử dụng đất - một quyền mà chủ sở hữu là Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất lại không thể bị dịch chuyển khi mà nó tạo ra lợi ích cho người sử dụng cũng như cho chủ sở hữu. Đó có thể do nhiều lý do, đặc biệt là việc đất đai có thể tuột khỏi sở hữu Nhà nước nếu cho phép chuyển quyền. Nhưng nhiệm vụ của các nhà lập pháp và các nhà quản lý là không để cho điều đó xảy ra. Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất để điều tiết các quan hệ dân sự liên quan đến đất đai trong một trật tự pháp luật nhất định, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu sử dụng đất. Khai thác tiềm năng kinh tế của đất đai đáp ứng nhu cầu của xã hội. Trước đây, chuyển quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật song ngày nay, việc quy định chế định chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện của chế định chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự đã thừa nhận quyền năng dân sự này của người sử dụng đất. - Là cơ sở pháp lý để cá nhân, hộ gia đình thực hiện triệt để quyền sử dụng khai thác tối đa lợi ích của đất, quyền chuyển quyền sử dụng đất mà Luật đất đai đã quy định, đảm bảo quyền sử dụng đất của người sử dụng được thông suất, không bị ách tắc trong giao lưu dân sự và là cơ sở pháp lý để Toà án giải quyết các tranh chấp phát sinh trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Quản lý chặt chẽ và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác. Việc chuyển quyền sử dụng phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên. Mặt khác, quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Điều 3 khoản 2 - Luật đất đai 1993 nói rõ: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền trên chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật”. Thông qua việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn có ý nghĩa hoàn thiện chế độ sở hữu đất đái phù hợp với cơ chế mới, xác định được những người chủ thực sự, đất đai được quản lý chặt chẽ, đảm bảo sự bình ổn trật tự xã hội, tránh gây ra những xáo trộn quá lớn các quan hệ đất đai, tránh để xảy ra tình trạng tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân. - Quy định này phù hợp với thực tế sẽ thúc đẩy các quan hệ dân sự mà đối tượng là quyền sử dụng đất phát triển đúng hướng trong kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN. Bộ luật dân sự là bộ luật có hiệu lực lâu dài, vì thế, những quy định trong tương lai. Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong bộ luật đáp ứng được yêu cầu hiện nay của chúng ta sẽ thúc đẩy các quan hệ này phát triển, tạo tiêu đề cho các quan hệ dân sự khác ổn định và phát triển đúng hướng. II-/ điều kiện chung về chuyển quyền sử dụng đất Khác với tư liệu sản xuất khác - chủ yếu do con người tạo ra, đất đai là “tặng vật” của tự nhiên trao cho con người, đất đai hình thành và tồn tại trước khi xuất hiện loài người. Sự xuất hiện của loài người trên trái đất đã đánh dấu một giai đoạn lịch sử mới. Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt với của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Điều kỳ diệu là sức sản xuất của đất đai chẳng những không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng trở nên tốt hơn nếu con người biết sử dụng một cách đúng đắn và hợp lý. Vì thế, những quan hệ hướng tới đối tượng là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí trọng yếu trong hệ thống các quan hệ xã hội. Bất kỳ một xã hội nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai; bất kỳ Nhà nước nào cũng quan tâm đến việc thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Chúng ta biết rằng, trong quá trình quản lý và sử dụng đất, các chủ thể đều hướng tới một lợi ích chung là quản lý đất đai có hiệu quả theo một quy hoạch chung, có đất để sản xuất nhằm đảm bảo đời sống và phát triển. Nhu cầu về đất đai để sử dụng đất đa dạng: người thì sử dụng vào mục đích nông nghiệp, người thì trồng rừng, người cần xây dựng nhà ở, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá và khoa học kỹ thuật. Cho nên, suy cho cùng thì các lợi ích mà các chủ thể hướng tới chính là đất đai. Nhưng đất ở đây không phải là tài nguyên vô tận, “món quà” của thiên nhiên mà là một vốn đất được xác định, có người cụ thể sử dụng. Tuy nhiên, trên một vùng đất nào đó, không phải toàn bộ vốn đất chỉ xác định vào một mục đích sử dụng, mà có nhiều chủ thể khác nhau và sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau. Nhà nước có chính sách đảm bảo cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất, đảm bảo việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế trong thời hạn giao đất, có chính sách tạo điều kiện cho nhân dân ở đô thị và nông thôn có đất xây nhà cửa để ở. Cho nên người sử dụng đất khi muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo những quy định cụ thể về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất mà Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai đã quy định. Người sử dụng đất phải có tất cả các điều kiện sau đây mới được chuyển quyền sử dụng đất (Điều 693 - Bộ luật dân sự). 1-/ Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật về đất đai. 1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với._. thừa kế và Nhà nước. Mỗi loại đất có một chế độ quản lý riêng và do đó, cách giải quyết đối với từng loại đất về các vấn đề, trong đó có vấn đề điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất khác nhau như trên là tất yếu. Chương III Một số kiến nghị và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất I-/ Một số ý kiến quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Với ý nghĩa đó, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai là một bộ phận quan trọng trong các chính sách phát triển kinh tế, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước, đặc biệt ở nước ta chính sách sử dụng đất đai trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau. Nhà nước ta đã có Luật đất đai 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai 1993, nhưng những quy định của luật còn chưa lường hết được sự biến động của quan hệ đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế, nhiều vấn đề đặt ra phải được xem xét, tổng kết để xây dựng và hoàn chỉnh chính sách đất đai phục vụ cho thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Kể từ Đại hội Đảng lần thứ VI, thực hiện công cuộc đổi mới do Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo, với chủ trương: “Phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XHCN” là một bước ngoặt trong đời sống kinh tế - xã hội, đánh dấu một sự đổi mới về sự nhận thức đối với nền kinh tế - xã hội chủ nghĩa. Đất nước ta đã có những biến đổi vô cùng quan trọng trên các mặt, các lĩnh vực của đời sống xã hội và bước đầu đã thu được những thành tựu đáng kể mở rộng hợp tác kinh tế, khoa học kỹ thuật, xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật, thu nhập bình quân đầu người tăng, các điều kiện sinh hoạt của nhân dân không ngừng được nâng cao. Cùng với nó, các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất phát triển mạnh, đa dạng và phức tạp. Do nhu cầu về sử dụng đất luôn tồn tại và phát triển ngày càng lớn trong xã hội con người và đời sống của nhân dân được cải thiện, họ càng có nhu cầu sử dụng đất nhiều hơn. Vì vậy, để phục vụ cho nhu cầu của mình là tham gia vào các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, các quan hệ này phát triển rất đa dạng cả về chủ thể, mục đích nội dung và phương thức thực hiện,... Sự chuyển dịch đất đai diễn ra rất phức tạp, hiện tượng phổ biến là các bên chỉ chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay hoặc chỉ thông qua một bước của quy trình ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như chỉ xin chứng thực của UBND xã, phường vào “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất”. Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, chúng ta cũng gặp không ít khó khăn trong quá trình thực hiện công cuộc đổi mới như: tình trạng thất nghiệp, sự làm ăn thua lỗ trong các thành phần kinh tế,... Thị trường có những lúc rơi vào tình trạng không thể kiểm soát nổi, giá cả có những biến động lớn, nhất là thị trường đất đai. Chẳng hạn như tại Hà Nội là một trong những nơi mà giá đất leo thang lên tới mức cao nhất nước chỉ trong vài năm gần đây. Đất ở các làng ven đô Hà Nội như: Nhân Chính, Hạ Đình, Đại Kim,... cũng lên tới 4-5 chỉ/m2, những mảnh đất nằm cạnh các ngả chính đều đã ở trên dưới 1 cây vàng/m2, khu vực Triệu Việt Vương, Mai Hắc Đế,.... với giá đất cạnh đường phố đã ở mức khoảng 6 cây vàng/m2 và khu vực các đường phố quanh bờ Hồ Hoàn Kiếm giá đắt đã lên tới mức gần 10 cây vàng/m2. Thực trạng đó phản ánh thị trường bị buông lỏng, nó phù hợp với quy luật vận động diễn biến của thị trường nhưng ngoài vòng khống chế của pháp luật. Các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất ở diễn ra rất mạnh mẽ, nhưng khá tự do ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nguyên nhân của tình trạng biến động không thể kiểm soát được đối với thị trường đất do: + Một là: trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai đã qua của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và CH XHCN Việt Nam, cụ thể là trong Luật đất đai 1988, Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hầu như bị cấm đoán. Cứ như thế nhu cầu về đất bị ức chế, dồn nén. Cho đến khi Luật đất đai 1993 ra đời cùng với nó là Bộ Luật dân sự cũng quy định cho người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất và nhu cầu của người sử dụng đất được bung ra một cách mạnh mẽ, họ đổ xô đi tìm đất để xây nhà ở làm cho giá đất tăng vọt. + Hai là: nước ta là một nước có tỷ lệ tăng dân số cao hàng năm có hàng vạn người trưởng thành, khi họ lập gia đình có nhu cầu cần một ngôi nhà ở riêng, trong khi đó quỹ đất hàng năm không tăng đán kể, và như vậy nhu cầu về đất ở ngày càng trở nên cấp thiết thì giá đất ngày càng tăng cao. + Ba là: các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thương mại, thuê đất để thành lập khu chế xuất. Bên cạnh những nhà đầu tư hợp pháp, còn một số nhà đầu tư kinh doanh đất bất hợp pháp vào Việt Nam thông qua tư nhân người Việt Nam đứng tên làm cho giá đất không ngừng nâng cao. + Bốn là: Tỷ lệ cán bộ, viên chức Nhà nước và người Việt Nam đi lao động ở nước ngoài trở về nước trong những năm gần đây tăng lên. Số người này có thu nhập tương đối cao và cao, một số là rất cao nên cũng đầu tư vào nhà đất nhiều. Mặt khác, Nhà nước quy định người sử dụng đất chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng, chứ không cho phép được mua bán kinh doanh đất. Nhưng tại Điều 421 - Bộ Luật dân sự cho thấy “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ: nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Nghĩa là, bên bán có nghĩa vụ “giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản” bên mua sẽ nhận tài sản. Bám vào quy định đó người có quyền sử dụng đất đã bán đất trái pháp luật. Tất cả những yếu tố đó đẩy nhanh nhu cầu tăng giả tạo về nhà đất kích thích giá đất tăng lên vượt quá khung giá đất do Chính phủ quy định. Năm là: Tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh. Để phục vụ cho nền kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng, hàng loạt nhà máy, khu công nghiệp mở ra. Sự quy hoạch làm cho giá nhà đất tăng lên, nơi nào “nghe nói” sẽ làm đường xây dựng trung tâm thương mại đều có tăng giá kể cả những nơi chưa có quy hoạch chi tiết. Ví dụ như: khu vực ven đường Lạc Long Quân, dù đường xá bụi bặm, gập ghềnh, khúc khuỷu, xa trung tâm thành phố, giá đất đã tăng lên tới 8 chỉ - 1 cây vàng/m2, rất nhiều người giao bán đất canh tác với giá 5 chỉ/1m2 mặc dù không có một thứ giấy tờ nào cả nhưng rất nhiều người mua hàng lô đất ở đây. Với những nguyên nhân trên, các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất hiện nay phát triển rất đa dạng, mạnh mẽ làm cho Nhà nước khó có thể kiểm soát nổi. Do vậy việc kiểm soát những quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như thế nào và bằng biện pháp gì là vấn đề rất quan trọng. Song song với những quan hệ chuyển quyền sử dụng đất ngày càng phát triển mạnh mẽ, đa dạng, phức tạp thì thực trạng của việc chuyển quyền sử dụng đất hiện nay còn được phản ánh thông qua sự gia tăng tỉ lệ thuận những vi phạm pháp luật trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất. Các vi phạm này được biểu hiện dưới những dạng khác nhau, phổ biến nhất là: các bên chuyển quyền sử dụng đất cho nhau không tuân theo những thủ tục và hình thức do pháp luật quy định như: không làm thành văn bản (chuyển quyền thông qua trao tay) hoặc các bên có làm thành văn bản nhưng đó chỉ là giấy tờ viết tay, không có chứng nhận của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền,... Những vi phạm hình thức này chiếm khoảng 70% những vi phạm chuyển quyền sử dụng đất ở. Chính những vi phạm này là một trong những nguyên nhân làm nảy sinh tranh chấp giữa các bên, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên, gây ra những thiệt hại và mất ổn định trong giao lưu dân sự. Bên cạnh thực trạng của việc chuyển quyền sử dụng đất ở còn tồn tại nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Đất đai là một trong 4 yếu tố của sản xuất và để phát triển sản xuất. Tuy vậy, trong cơ chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là vốn và được chuyển dịch theo cơ chế thị trường. Vì vậy Nhà nước cần phải có những quy định chặt chẽ để không xảy ra những lộn xộn trong quản lý. Đồng thời, thông qua quản lý để điều tiết những khoản thu nhập phát sinh từ giá trị sử dụng đất của từng thời điểm cụ thể. “Chủ động tổ chức thị trường bất động sản”. Luật đất đai 1993 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp được thực hiện 5 quyền và Nhà nước xác định giá các loại đất. Đây cũng là vấn đề quan trọng Nhà nước không thừa nhận có thị trường đất đai như hàng hoá thông thường. Nhưng trong cơ chế thị trường đất đai trở nên có giá và nó chuyển động theo cơ chế kinh tế mà pháp luật thừa nhận. Song do tổ chức chỉ đạo không nghiêm túc, thiếu chủ động, bị cơ chế thị trường chi phối làm cho thị trường ngầm về đất đai phát triển và gây ra “cơn sốt” đất đai ở những năm 1992-1995. Nhưng từ khi UB TVQH thông qua pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định về việc thi hành pháp lệnh này thì “cơn sốt” đất đai đã giảm đi rõ rệt, Nhà nước bước đầu đã chủ động điều tiết thị trường bất động sản. Đây là một vấn đề cần phải nghiên cứu, hoàn chỉnh về chủ trương “chủ động tổ chức thị trường bất động sản” trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Chúng ta không thừa nhận có thị trường đất đai như thị trường các hàng hoá thông thường khác. Nhưng đất đai lại có giá trị sử dụng và trong thực tế có sự chuyển nhượng. Vì thế, vấn đề đặt ra là mọi hoạt động chuyển nhượng đất đai phải qua sự kiểm soát của Nhà nước, tránh tình trạng để đất đai trôi nổi trong cơ chế thị trường, bảo đảm thực hiện đúng Nghị quyết Đại hội VIII của Đảng là: “Chủ động tổ chức thị trường bất động sản”. Nhu cầu sử dụng đất đai của các thành phần kinh tế và người dân có ý nghĩa cốt yếu gắn liền với các chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước. ở nước ta vấn đề này vô cùng quan trọng vì 80% dân số ở nông thôn, làm nông nghiệp và nông nghiệp là cơ sở cho phát triển kinh tế xã hội, mở ra thời kỳ mới thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ mới, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai 1993 quy định giao đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp và được thực hiện các quyền. Đây là một nhân tố quan trọng thúc đẩy nông nghiệp phát triển. Nhưng khi thực hiện các quyền cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không chỉ bó hẹp trong phạm vi nông nghiệp nữa. Các đối tượng sử dụng đất đòi thực hiện các quyền, thậm chí có đối tượng được Nhà nước giao đất không phải trả tiền sử dụng đất đã mang đất góp vốn liên doanh và mua bán tuỳ tiện vượt cả phạm vi pháp luật cho phép. Do đó, đòi hỏi phải quy định chặt chẽ, thống nhất Nhà nước quản lý với các quyền của các đối tượng sử dụng đất, để khỏi mất đất, mất tiền, mất cán bộ gây rối loạn trong hệ thống tổ chức quản lý đất đai của các cấp. II -/ Những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Người được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (5 quyền). Tiếp đó, BLDS đã quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ giao dịch dân sự về đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đây là một quan điểm thống nhất xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật và chính sách, đất đai phải thực sự góp phần điều chỉnh các chính sách kinh tế xã hội của đất nước để kinh tế ngày càng phát triển, công bằng xã hội ngày càng được bảo đảm. Nhà nước ta đã có nhiều chính sách quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả phục vụ cho mục đích kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Trên cơ sở nắm chắc mục đích sử dụng trong từng thời kỳ, Nhà nước quy định hạn mức, thời gian sử dụng và quyết định thu hồi khi cần thiết, có chính sách đền bù theo quy định của Pháp luật. Nhà nước cho phép các đối tượng sử dụng đất được chủ động trong sử dụng trong cơ chế kinh tế thị trường theo đúng quy định của pháp luật. Vừa qua tình hình quản lý và sử dụng đất đai diễn biến phức tạp, gây tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm mất ổn định xã hội ở một số nơi, một mặt là do luật quy định còn chưa đầy đủ, mặt khác là do tổ chức thi hành luật của các ngành các cấp chưa nghiêm, nhất là ở cơ sở. Do vậy, để đảm bảo thực hiện tốt vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu và phát huy một cách có hiệu quả quyền của người sử dụng đất, chúng tôi mạnh dạn đề xuất một số ý kiến sau: - Việc ban hành các văn bản có liên quan đến đất đai của các ngành các cấp đều phải tôn trọng và thể hiện đúng tinh thần các quy định của Luật Lao động không thể tuỳ tiện ra những quy định trái với Luật. - Phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các đối tượng sử dụng đất, nhằm nâng cao trách nhiệm quản lý sử dụng đất của từng đối tượng, hoàn thành hồ sơ ban đầu để nắm chắc tình hình đất đai và theo dõi chặt chẽ sự biến động. - Đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm bớt phiền hà trong công tác quản lý để tạo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền một cách dễ dàng. Quan trọng là tạo ra một mạng lưới thông tin thống nhất giữa các ngành: địa chính, thuế và ngân hàng về số liệu, thủ tục thế chấp, chuyển nhượng đất đai. - Cần hoạch định được chính sách để khơi dậy vai trò làm chủ của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ gắn với đất đai nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát huy tiềm năng các loại đất, tiến công mạnh mẽ vào đất hoang hoá và đất trống đồi núi trọc. - Quản lý chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang mục đích sử dụng phi nông nghiệp, như trong Nghị quyết TW VI (lần 1) đã nhấn mạnh. - Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS thông qua 5 hình thức chuyển quyền còn có một số nội dung bất cập cụ thể là: + Vấn đề thế chấp giá trị chuyển quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp: Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật “ Căn cứ vào quy định của Hiến pháp, việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được quy định trong pháp luật đất đai và BLDS. Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không trả được nợ và lãi thì bên thế chấp được quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ. Nghị định 80/ Chính phủ ngày 19/ 12/ 1996 quy định: “trong trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất, thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản được ký kết khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép” Thực tế cho thấy, khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì không rõ ai được nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, khi tổ chức tín dụng nhận gán nợ thì sẽ khai thác sử dụng đất đai và các bất động sản đó như thế nào? Pháp luật cũng chưa quy định trình tự thủ tục xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp đấu giá quyền sử dụng đất, người được nhận quyền sử dụng đất đem đấu giá cho nên đã gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quyền sử dụng đất được thế chấp chưa có giấy tờ hợp pháp, người tham gia đấu giá là hạn chế, làm cho bên nhận thế chấp bị thất thoát tiền của. Chính vì vậy, để từng bước hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, Nhà nước cần quy định rõ trong trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất với các tổ chức tín dụng, khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì các bên được thoả thuận một trong các phương thức xử lý như gán nợ cho bên nhận thế chấp; các bên tự tổ chức đấu giá hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá. Trong 3 phương thức này không nên quy định cho phép ngân hàng nhận gán nợ quyền sử dụng đất tài sản có trên đất. Vì tổ chức tín dụng không đủ khả năng hoặc không được phép thuê người khác để khai thác đất đai. Không nên hạn chế đấu giá quyền sử dụng đất theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố hoặc trực thuộc TW quy định mà nên để các bên thoả thuận. Vì tại điều 12 - LLĐ quy định “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất” vậy, nên chăng giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất không phải áp dụng khung giá do UBND cấp Tỉnh quy định. Các quy định cần phải thông thoáng, phù hợp với tình hình thực tế nhằm mục đích sử dụng đất đai có hiệu quả. + Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải được thực hiện ngay sau khi có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức và cá nhân phải được cơ quan quản lý đất đai tiến hành giao đất trên thực địa, giao đúng chỗ, đúng ranh giới và diện tích. Vì thực tế đã có những mảnh đất đã có quyết định giao đất từ hàng chục thậm chí vài chục năm qua nhưng nay mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần quy định rõ đối tượng chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người đuợc chuyển nhượng. Khi đó người sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự. Chính vì quy định như vậy nên có nhiều trưởng hợp người sử dụng nghĩ một cách lệch lạc, sai lầm là đất đai thuộc quyền sở hữu của họ, họ có quyền mua bán đất đai vì đất do ông cha họ để lại từ đời này qua đời khác. Do suy nghĩ sai lầm như vậy họ đã đương nhiên coi đất đai là hàng hoá, đất là đối tượng chuyển dịch. Cho nên khi cho phép người sử dụng đất được chuyển quyển sử dụng, Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền phải quy định rõ trong các văn bản pháp luật và hướng dẫn thi hành đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất chứ không phải là bán thân đất đai, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân chứ không thuộc của riêng cá nhân, hộ gia đình nào cả, bản thân đất đai không được coi là hàng hoá thông thường tuy nó được Chính phủ quy định là có giá, mà phải đưa đất vào thị trường “ quyền sử dụng đất và là hàng hoá đặc biệt”. + Chính sách giao khoán quản lý rừng chưa hợp lý làm cho người nông dân không gắn bó với rừng và không sống được bằng nghề rừng Giữa chủ sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai và quyền của người sử dụng đất có gì mâu thuẫn không? Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt sử dụng nó phải thông qua Nhà nước để ngày càng có hiệu quả hơn. Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất, tạo cơ sở cho người sử dụng đất vừa phát huy được tính chủ động của mình trong quá trình sử dụng đất vừa đảm bảo các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội chung của cả cộng đồng, nhất là việc đảm bảo an toàn lương thực cho đất nước, nguyên liệu cho phát triển công nghiệp và môi trường sống. Do đó đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước về mục đích sử dụng và quyền định đoạt của Nhà nước vì lợi ích chung. Cho nên cần phân biệt rõ ràng giữa quyền sở hữu của Nhà nước với thực hiện các quyền của người sử dụng. Tuy vậy, trong hai quá trình này Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu và người sử dụng đất được thực hiện các quyền lại là một thể thống nhất. Vai trò của Nhà nước vơi tư cách là chủ sở hữu điều hoà các mối quan hệ sử dụng đất trong xã hội để phục vụ cho lợi ích chung thông qua công tác đầu tư quản lý của mình và tạo điều kiện cho người sử dụng đất có hiệu quả. Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá, là một tư liệu sản xuất đặc biệt mang ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp do đó cần đi sâu tổng kết để hoàn chỉnh Bộ luật và các văn bản dưới luật vừa phục vụ những nhiệm vụ cấp bách vừa đảm bảo ổn định lâu dài phục vụ cho công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng đất đai lại là hàng hoá đặc biệt, đất có giá và giá trị sử dụng. Do đó ngoài việc giao đất cho hộ nông dân, cần thực hiện các hình thức khác như cho thuê đất, đấu thầu đất, tạo sự vận động cho đất đai trên cơ sở các quyền được luật pháp cho phép. Cần hoạch định được chính sách để khơi dậy vai trò làm chủ của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ gắn với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất phát huy tiềm năng các loại đất tiến công mạnh mẽ vào đất hoang hoá và đất trống đồi núi trọc. Nhà nước cần có quy hoạch phát triển kinh tế xã hội để khai thác có hiệu quả đất đai và có chính sách sử dụng tiết kiệm đất. Khi xây dựng quy hoạch cần nghiên cứu kỹ điều kiện khí hậu, thời tiết, thổ nhưỡng để phát triển thành các vùng chuyên canh, nông lâm nghiệp. Hơn nữa, để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất được quy định trong luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993, trong thời gian tới cần phải làm tốt một số vấn đề sau: Thứ 1: Tổ chức tuyên truyền sâu rộng để người dân nhất là những người đang sử dụng đất hiểu biết về nội dung quyền dân sự mới được quy định trong luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. Thứ 2: Cùng với việc tuyên truyền các cơ quan có trách nhiệm như Chính phủ, tổng cục địa chính sớm có văn bản hướng dẫn để thực hiện. Thứ 3: Đối với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết những tranh chấp hợp đồng góp vốn, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất như TA, VKS cần nắm vững nội dung của luật nhất là những quy định về điều kiện hợp pháp của hợp đồng góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất, để giải quyết đúng pháp luật, góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của Nhà nước và công dân. Chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước việc hoàn thiện chế độ chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với cơ chế mới là một đòi hỏi tất yếu khách quan. Vấn đề cốt lõi đặt ra là xây dựng chế độ chuyển quyền sử dụng đất như thế nào để đáp ứng được những yêu cầu sau đây: + Phải xác định được sự vận động và phát triển của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là tất yếu trong bất kỳ chế độ xã hội nào. Phải thay đổi cách nhìn nhận và đánh giá tính chất của các mối quan hệ ấy, đó là sự thay đổi từ quan hệ phân phối hiện vật để từng bước chuyển dần sang quan hệ giá trị. + Bằng mọi cách phải đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả sau khi Nhà nước thực hiện việc giao đất và cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, tránh tình trạng bỏ hoang hoá đất coi đất đai vô chủ. Trên mỗi diện tích đất nhất định phải xác định được những người chủ thực sự, phải quy định cho họ các quyền và nghĩa vụ cụ thể, rõ ràng đồng thời đảm bảo cho các quyền và nghĩa vụ ấy được thực hiện đầy đủ trên thực tế. + Sau khi cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, đất được chuyển quyền sử dụng phải được quản lý một cách chặt chẽ. Phải xác định rõ chức năng của các cơ quan quản lý đất đai là thay mặt Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai của Nhà nước chứ bản thân các cơ quan này không phải là chủ sở hữu đất đai. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất và cho phép được chuyển quyền sử dụng bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế và thế chấp. Mặt khác việc quản lý đất đai không chỉ được xem xét như việc quản lý các tư liệu sản xuất, tài sản thông thường mà hơn thế đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, một trong những yếu tố cấu thành môi trường sống. Vì vậy, lợi ích lâu dài, lợi ích xã hội phải được đặt ra trong khi Nhà nước cho phép được chuyển quyền sử dụng đất. + Tiếp đó là phải bảo đảm bình ổn trật tự xã hội, tránh gây xáo trộn quá lớn các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất tránh để xảy ra tình trạng tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân. Tập trung vào việc giải quyết các vấn đề nêu trên là các quan điểm khoa học cơ bản sau đây: - Duy trì chế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đai, tổ chức hộ gia đình và cá nhân nào có nhu cầu sử dụng đất phải tiến hành thuê đất của Nhà nước. - Duy trì chế độ sở hữu đất đai của Nhà nước, đồng thời xây dựng các chính sách kinh tế nói chung, chính sách đất đai nói riêng. Cụ thể là chính sách về chuyển quyền sử dụng đất sao cho phù hợp với lợi ích của người sử dụng đất và người nhận chuyển quyền sử dụng đất. - Duy trì chế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đai, đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong phạm vi luật định. Việc hoàn thiện quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn các yêu cầu nêu trên là một đòi hỏi khách quan. Hơn nữa tách các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với quyền năng cụ thể của việc chuyển quyền thành một chương riêng trong đạo luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, để đạt được mục đích cuối cùng là thu được hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất và co phép chuyển quyền sử dụng đất. Kết luận Đ iều kiện chuyển quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội và trong việc thực hiện chính sách quản lý sử dụng đất đai của Nhà nước. Nó là một trong những giao địch dân sự phổ biến nhằm đáp ứng nhu cầu về sử dụng đất của con người thông qua việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có đất sử dụng sang người được chuyển quyền sử dụng. Đồng thời điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn là một phương tiện pháp lý do Nhà nước quy định thông qua đó Nhà nước thực hiện được công tác quản lý và giám sát đối với việc chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo tính khả thi của các chính sách quốc gia về đất đai. Với tầm quan trọng như vậy, nên trong mỗi giai đoạn phát triển Nhà nước và pháp luật đều có những quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ dân sự đặc biệt này. Thực hiện đường lối của Đảng từ năm 1986 đến nay Nhà nước ta đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật và đưa hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đi vào nề nếp. Luật đất đai đặt nền tảng pháp lý cho việc thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất. Lần đầu tiên luật đất đai ghi nhận 5 quyền của người sử dụng đất mà trước đây chưa có văn bản pháp luật nào quy định. Ghi nhận nguyên tắc và các điều kiện cơ bản, ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự được Quốc hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam thông qua ngày 28/10/1995 là một bước ngoặt lớn trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Lần đầu tiên Bộ luật quy định tương đối đầy đủ các nguyên tắc cơ bản về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự tạo thành một hệ thống các quy phạm pháp luật thống nhất trong mối quan hệ biện chứng qua lại để áp dụng cho từng loại giao dịch dân sự, trong đó có điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất nhìn chung đã được Bộ luật dân sự quy định tương đối toàn diện với những quy định có tính chuẩn mực cho các hành vi của các chủ thể tham gia chuyển quyền sử dụng đất. Những quy định này nhằm từng bước đưa giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vào khuôn khổ pháp luật, làm cho các giao dịch này càng ổn định lành mạnh. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức, các chính sách pháp luật của Nhà nước về đất đai còn chưa thống nhất, cùng với sự buông lỏng quản lý đất đai ý thức chấp hành pháp luật đất đai của nhân dân còn thấp nên đã dẫn đến những hậu quả trong các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Có nhiều vi phạm pháp luật trong việc giao kết và thực hiện điều kiện chuyển quyền sử dụng đất dẫn tới những tranh chấp kéo dài làm mất ổn định trật tự, kỷ cương trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý của Nhà nước về việc giám sát các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trong xã hội. Để giải quyết nhanh chóng và đúng đắn những tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi công sức và quyết tâm cả từ hai phía Nhà nước và nhân dân. Quản lý chặt chẽ việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo tuân theo các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật, trên cơ sở tôn trọng quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà nước, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân giành được. Chúng tôi hy vọng rằng luận văn tốt nghiệp cử nhân luật với đề tài Điều kện chuyển quyền sử dụng đất sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về dân sự nói chung. Để đưa quan hệ chuyển quyền sử dụng đất đi vào nề nếp, giải quyết các trường hợp vi phạm một cách đúng đắn. tài liệu tham khảo 1. Hiến pháp 1992. 2. Bộ luật dân sự - 1995. 3. Luật đất đai 1988-1993. 4. Giáo trình luật dân sự - Trường ĐH Luật Hà Nội - 1993. 5. Giáo trình luật đất đai - Trường ĐH Luật Hà Nội - 1994. 6. Chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề ruộng đất nông dân - NXB Sự thật, Hà Nội - 1983. 7. Mác - ăng ghen - Tuyển tập - Tập 23 - NXB Sự thật - Hà Nội 1979. 8. Mác - ăng ghen - Quốc hữu hoá đất đai. 9. V.I. Lênin - Pháp chế XHCN - NXB Sự thật - Hà Nội 1977. 10. Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất - NXB Nông nghiệp - 1980. 11. Một số vấn đề đổi mới quan hệ đất đai - Tạp chí Thông tin lý luận, 1993. 12. Tạp chí Dân chủ và pháp luật. 13. Tạp chí Cộng sản. 14. Công báo 1998,1999,2000. 15. Tạp chí Địa chính. 16. Hỏi đáp pháp luật - 1994. 17. Tin nhanh văn bản pháp luật 1999-2000. 18. Tạp chí Pháp lý - 1999-2000. 19. Tạp chí Kiểm sát. 20. Đất đai và nhà ở - NXB Chính trị quốc gia - 1994. ._.