Đầu tư vào nhà ở Hà Nội, thực trạng và một số giải pháp

bán của nhiều đầu mối kinh tế, văn hoá. Bên cạnh sự phát triển nhanh chóng về mặt kinh tế, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra mạnh mẽ, kéo theo đó tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội cũng tăng cả về tự nhiên lẫn cơ học. Việc này làm cho vấn đề nhà ở ở Hà Nội càng bức xúc và đặt ra cho chính quyền Thành phố nhiều áp lực trong việc tạo thêm chỗ ở cho người dân. Mặc dù chính quyền thành phố đã đề ra nhiều cơ chế, chính sách, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở và đã giải quyết phần nào được nhu cầu ở cho người dân, tuy nhiên với sự đầu tư phát triển nhà như hiện nay đã phát sinh rất nhiều bất cập trong quá trình phát triển đô thị nói riêng và những vấn đề mang tính xã hội nói chung. Hiện nay, bộ mặt kiến trúc đô thị "quá đa dạng", cơ sở hạ tầng kỹ thuật không đồng bộ, tình trạng lấn chiếm đất công, xây dựng không phép, vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng thường bị kéo dài, nhiều dự án xây dựng không đúng quy hoạch, không thực tế, gây lãng phí...Trước những vấn đề nổi cộm trên, em chọn đề tài nghiên cứu: " Đầu tư vào nhà ở Hà Nội, thực trạng và một số giải pháp". Đề tài này chỉ nhằm mục đích nêu ra một số thực trạng có liên quan đến hoạt động đầu tư vào nhà ở Hà Nội và đưa ra một số kiến nghị, giải pháp cho những bất cấp còn đang tồn tại để nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội, góp phần xây dựng thủ đô tiến lên công nghiệp hoá, hiện đại hoá và thực hiện chỉ thị của thành phố về xây dựng thủ đô "xanh, sạch, đẹp", xứng đáng là thành phố hoà bình, là thủ đô của cả nước. Chuyên đề gồm có ba chương: Chương I: Vấn đề lý luận chung về đầu tư và đầu tư vào nhà ở. Chương II: Thực trạng đầu tư vào nhà ở tại Hà Nội. Chương III: Định hướng mục tiêu và giải pháp đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội trong thời gian tới. Được sự hướng dẫn nhiệt tình của các cô chú, anh chị trong Công ty Đầu tư phát triển nhà số 6 Hà Nội và đặc biệt là sự hướng dẫn tận tình của Cô Trần Mai Hoa, em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp và học hỏi được rất nhiều điều thực tế. Tuy nhiên, với kiến thức còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa đủ để đi sâu hết các khía cạnh mà đề tài đòi hỏi, nên chắc chắn không thể tránh khỏi những thiếu sót và khiếm khuyết, em rất mong có được sự chỉ bảo của thầy cô trong bộ môn. Em xin chân thành cảm ơn! Chương I lý luận chung về đầu tư vào nhà ở I. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư. 1. Khái niệm của đầu tư và đầu tư phát triển. Thuật ngữ “Đầu tư” (Investment) có thể hiểu đồng nghĩa với “sự bỏ ra”, “sự hy sinh”. Từ đó, có thể coi “Đầu tư” là sự bỏ ra, sự hy sinh những cái gì đó ở hiện tại (tiền, sức lao động, của cải vật chất, trí tuệ) nhằm đạt được những kết quả có lợi cho người đầu tư trong tương lai. Đầu tư phát triển: Là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn vật chất, nguồn lao động và trí tuệ để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội, tạo việc làm và nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội. Qua định nghĩa về đầu tư và đầu tư phát triển cho thấy với bất cứ sự phát triển nào cũng gắn với hoạt động đầu tư, bởi vậy đầu tư cho cơ sở hạ tầng, nhà ở cũng chung mục đích đem lại cho tương lai một hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại. 2. Đặc điểm của đầu tư phát triển Đầu tư là một hoạt động khá đặc biệt cho nên nó có một số đặc điểm đáng chú ý sau đây: - Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một số vốn lớn và để nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. - Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy ra. - Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đòi hỏi nhiều năm tháng do đó chịu sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, XH, KT, chính trị... - Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển thường có giá trị sử dụng nhiều năm, có khi tồn tại vĩnh viễn. - Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển là các công trình xây dựng sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. 3. Vai trò của đầu tư phát triển. 3.1. Trên góc độ toàn bộ nền kinh tế của đất nước. - Đầu tư vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu. + Về mặt cầu: Đầu tư chiếm tỷ trọng khoảng 24-28% trong cơ cấu tổng cầu. Đối với tổng cầu, tác động của đầu tư là ngắn hạn. Với tổng cung chưa kịp thay đổi, sư tăng lên của đầu tư làm cho tổng cầu tăng kéo theo sản lượng cân bằng tăng theo và giá cả của các đầu vào tăng theo. + Về mặt cung: Khi thành quả của đầu tư phát huy tác dụng, các năng lực mới đi vào hoạt động thì tổng cung đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên. Sản lượng tăng, giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng. Tăng tiêu dùng đến lượt mình lại tiếp tục kích thích sản xuất hơn nữa. Sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản để tăng tích luỹ, phát triển kinh tế xã hội, tăng thu nhập cho người lao động, nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội. - Đầu tư có tác động hai mặt đến sự ổn đinh kinh tế. Khi tăng đầu tư, cầu của các yếu tố đầu vào tăng làm cho giá của các hàng hoá có liên quan tăng, đến một mức nào đó dẫn đến lạm phát. Lạm phát làm tế phát triển chậm lại. Mặt khác khi tăng đầu tư làm cho cầu của các yếu tố có liên quan tăng, sản xuất của các ngành này phát triển, thu hút thêm lao động, giảm tệ nạn xã hội, tạo điều kiện cho sự phát triển nền kinh tế. Khi giảm đầu tư cũng đến hai mặt, nhưng theo chiều hướng ngược lại. - Đầu tư tác động đến tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh tế. Muốn giữ tốc độ tăng trưởng ở mức trung bình thì tỷ lệ đầu tư phải đạt được từ 15-25% so với GDP tuỳ thuộc vào ICOR của mỗi nước. Vốn đầu tư ICOR = Mức tăng GDP Vốn đầu tư => Mức tăng GDP = ICOR Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP phụ thuộc vào vốn đầu tư. - Đầu tư và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế: Chính sách đầu tư quyết định sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở các quốc gia nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng nhanh của toàn bộ nền kinh tế. - Đầu tư với việc tăng cường khả năng KH & CN của đất nước. Có nhiều con đường để có công nghệ đó là tự nghiên cứu phát minh ra công nghệ, nhập công nghệ từ các nước, qua lao động tích luỹ ...Dù là con đường nào để có được công nghệ thì cần phải có tiền, cần phải đầu tư vào sản xuất kinh doanh, cần phải có vốn đầu tư. Vậy đầu tư là điều kiện tiên quyết của sự phát triển và tăng cường khả năng khoa học công nghệ của đất nước. 3.2. Trên góc dộ các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ Đầu tư quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển nhanh của mỗi cơ sở. Khi tạo dựng cơ sơ vật chất kỹ thuật cho sự ra đời bất kỳ cơ sơ sản xuất kinh doanh nào đều phải xây dựng nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng, lắp đặt máy móc... Các hoạt động này là các hoạt động đâu tư. Sau một thời gian các máy móc này bị hỏng hoặc hao mòn. Để bảo trì hoạt động được sản xuất được diễn ra liên tục cần phải đầu tư knh phí để sửa chửa và bảo hành. Chứng tỏ đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ ở mức vĩ mô mà còn cả ở tầm vi mô. 4. Vốn và nguồn vốn. 4.1. Khái niệm. Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ ssản xuất kinh doanh, dịch vụ, là tiết kiệm của dân và vốn huy động từ các nguồn khác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì năng lực sẵn có và tạo ra năng lực mới cho nền sản xuất xã hội. 4.2. Nguồn hình thành vốn đầu tư. 4.2.1. Vốn đầu tư của đất nước: Nói chung được hình thành từ hai nguồn cơ bản: Đó là vốn huy động trong nước và vốn huy động từ nước ngoài. - Vốn đầu tư trong nước được hình thành từ các nguồn vốn sau: + Vốn tích luỹ từ ngân sách. + Vốn tích luỹ của các doanh nghiệp. + Vốn tiết kiệm của dân cư. - Vốn huy động từ nước ngoài bao gồm: Vốn đầu tư trực tiếp (FDI) và nguồn vốn đầu tư gián tiếp (ODA) + Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): là vốn của các doanh nghiệp, các cá nhân người nước ngoài đầu tư sang các nước khác và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn đã bỏ ra. + Nguồn vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (ODA): ODA là khoản viện trợ không hoàn lại, có hoàn lại, hoặc tín dụng ưu đãi của các tổ chức chính phủ, dành cho các nước đang và chậm phát triển. ODA bao gồm: ODA không hoàn lại và ODA cho vay ưu đãi có yếu tố không hoàn lại đạt ít nhất 25% giá trị khoản vay. 4.2.2. Nguồn vốn đầu tư của các cơ sở: - Đối với các cơ quan quản lý nhà nước, các cơ sở hoạt động xã hội phúc lợi công cộng, vốn đầu tư do ngân sách cấp, vốn viện trợ không hoàn lại trực tiếp cho cơ sở và vốn tự có của cơ sở (bản chất cũng tích luỹ từ phần tiền thừa do dân đóng gốp không dùng đến). - Đối với các doanh nghiệp quốc doanh: Bao gồm vốn ngân sách, vốn khấu hao cơ bản, vốn viện trợ qua ngân sách, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay, phát hành trái phiều, vốn gốp liên doanh liên kết với các cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước và các hình thức huy động vốn khác quy định theo luật doanh nghiệp. - Đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh: Bao gồm vốn tự có, vốn vay, vốn cổ phần, vốn liên doanh liên kết với các cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước. Đối với các công ty cổ phần, vốn đầu tư ngoài nguồn vốn trên đầy còn bao gồm tiền thu được do phát hành trái phiếu (nếu có đủ điều kiện theo quy định của Luật Doanh nghịêp). 5. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư. 5.1. Kết quả của hoạt động đầu tư. 5.1.1. Khái niệm. Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã thực hiện ở các tài sản cố định được huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm. 5.1.2. Các chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động đầu tư. - Khối lượng vốn đầu tư thực hiện: Là số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu tư bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản khác và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự toán đầu tư được duyệt. - Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm. + Tài sản cố định huy động: Là công trình hay hạng mục công trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào hoạt động được ngay. + Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm: Là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư. 5.2. Hiệu quả của hoạt động đầu tư. 5.2.1. Hiệu quả tài chính. 5.2.1.1. Khái niệm. Hiệu quả tài chính (Etc) của hoạt dộng đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ và nâng cao đời sống của người lao động trên cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung. Các kết quả mà cơ sở thu được do thực hiện đầu tư Etc = Số vốn đầu tư mà cơ sở đa thực hiện để tạo ra các kết quả trên Etc được coi là có hiệu quả khi Etc >Etc0, với Etc0 là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức, hoặc các kỳ khác mà cơ sở đã đạt được chọn làm cơ sở so sánh, hoặc của đơn vị khác đã đạt tiêu chuẩn hiệu quả. Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu được, kết quả thu được đầu ra càng nhiều thì hiệu quả đạt được càng cao. Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng nhiều thì hiệu quả càng thấp. 5.2.1.2. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính. - Suất đầu tư: Là chỉ tiêu được tính bằng tỷ số giữa tổng vốn đầu tư và sản lượng sản xuất ra. Công thức tổng quát: Vđt Hv = Q Trong đó: Hv : Suất đầu tư Vđt: Vốn đầu tư cho lĩnh vực nhà ở. Q: Khối lượng nhà được xây dựng (m2). Chỉ tiêu này phản ánh lượng vốn đầu tư là bao nhiêu để tạo ra 1 m2 nhà ở. - Hệ số hoàn vốn (RR) hay tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư: Hệ số hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm.Tính cho từng năm hoạt động: Wipv RRi = Ivo Wipv : Lợi nhuận thuần năm i tính theo mặt bằng thời gian hiện tại. Ivo : Vốn đầu tư ban đầu. RRi : Có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án. - Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T): Thời gian thu hồi vốn đầu tư là thời gian cần thiết để một dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đã bỏ ra, bằng lợi nhuận thuần hoặc lợi nhuận thuần và khấu hao hàng năm. T: Là năm thu hồi vốn đầu tư. (W+D)ipv: Lợi nhuận thuần và khấu hao đưa về mặt bằng thời gian hiện tại. Ivo: Vốn đầu tư ban đầu. - Giá trị hiện tại thuần (NPV) hay thu nhập thuần của dự án. Thu nhập thuần của dự án là thu nhập còn lại sau khi trừ đi các chi phí đã bỏ ra của cả đời dự án. Bi: Các khoản thu của năm i. Ci: Các khoản chi của năm i. N : Số năm hoạt động của đời dự án. R: Tỷ suất chiết khấu - Hệ số hoàn vốn nội bộ của dự án (IRR). Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi. Ta có thể xác định IRR bằng phương pháp nội suy: 5.2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội. 5.2.2.1. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội: Để xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội phải dựa vào các tiêu chuẩn sau: - Nâng cao mức sống của dân cư: Được thể hiện gián tiếp thông qua các số liệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập, tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh tế. - Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện qua sự đóng góp của công cuộc đầu tư vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển và đẩy mạnh công bằng xã hội. - Gia tăng số lao động có việc làm: Đây là một trong những mục tiêu chủ yếu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của các nước có tỷ lệ thất nghiệp cao như Việt Nam. - Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ: Những nước đang phát triển thường ở tình trạng nhập siêu. Do đó cần đẩy mạnh xuất khẩu, hạn chế nhập khẩu. - Tận dụng hay khai thác tài nguyên có hiệu quả và tránh lãng phí. - Nâng cao năng suất và chất lượng lao động. - Phát triển các ngành công nghiệp mũi nhọn. - Phát triển kinh tế xã hội ở những vùng khó khăn và đặc biệt khó khăn. 5.2.2.2. Các phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội do thực hiện dự án đầu tư. Tuỳ thuộc phạm vi xem xét ở tầm vĩ mô hay vi mô mà có các phương pháp đánh giá khác nhau. - Xuất phát từ góc độ nhà đầu tư: Dưới góc dộ nhà đầu tư, lợi ích kinh tế xã hội của dự án dược xem xét biệt lập với các tác động của nền kinh tế đối với dự án như trợ giá đầu vào, bù lỗ đầu ra của nhà nước. Trong trường hợp này, phương pháp được áp dụng là dựa trực tiếp vào số liệu của các báo cáo tài chính của dự án để tính các chỉ tiêu định lượng như: NPV, IRR, RR, Wi ...và thực hiện các xem xét mang tính chất định tính sau: + Mức đóng góp cho ngân sách nhà nước. + Số chỗ làm việc tăng thêm từng năm và cả đời dự án = Số lao động của dự án - Số lao động mất việc. + Số ngoại tệ thực thu từ dự án từng năm và cả đời dự án = Tổng thu ngoại tệ - Tổng chi ngoại tệ. + Tổng chi nội tệ tính trên một dơn vị ngoại tệ thực thu. + Mức tăng năng suất lao động sau khi có dự án so với trước khi có dự án. + Mức nâng cao trình độ chuyên mon, nghiệp vụ. + Tạo thị trường mới và mức độ chiếm lĩnh thị trường của dự án. + Nâng cao trình độ tổ chức quản lý. + Đáp ứng việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xẫ hội của dự án. - Xuất phát từ góc độ quản lý vĩ mô của nhà nước. Khi xem xét lợi ích kinh tế xã hội của dự án phải tính đến mọi chi phí trực tiếp và gián tiếp có liên quan đến việc thực hiện dự án, mọi chi phí trực tiếp và gián tiếp thu được do dự án mang lại. Chi phí bao gồm của nhà đầu tư, của địa phương, của ngành, của đát nước. Các lợi ích bao gồm lợi ích mà nhà đầu tư, người lao động, địa phương và cả nền kinh tế được hưởng. Để xác định các chi phí, lợi ích đầy đủ của dự án đầu tư phải sử dụng các báo cáo tài chính, tính lai các đầu vào và đầu ra theo giá xã hội. 5.2.2.3. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư xem xét ở tầm vĩ mô. - Giá trị gia tăng thuần tuý (NVA). Giá trị gia tăng thuần tuý là mức chênh lệch giữa giá trị đầu ra và giá trị đầu vào. Oi: Là giá trị đầu ra của dự án năm i. MIi: Là giá trị đâu vào vật chất thương xuyên và các dịch vụ mua ngoài năm i. IVo: là giá trị vốn đầu tư năm đã quy chuyển về đầu thời kỳ phân tích. Rs: Tỷ suất chiết khấu xã hội. - Giá trị gia tăng thuần tuý quốc gia (NNVA). NNVA là chỉ tiêu biểu thị sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tế của đất nước. Trong đó: O: là giá trị đầu ra của dự án. IVo: Vốn đầu tư đã chuyển về thời kỳ phân tích. ` Rs: Tỷ suất chiết khấu xã hội. MI: Là giá trị đâu vào vật chất thương xuyên và các dịch vụ mua ngoài. RP: Giá trị gia tăng thuân tuý chuyển ra nước ngoài (Bao gồm tiền lương, thưởng, lãi trả vốn vay, lợi nhuận thuần, cổ tức trả cho người nươc ngoài, các khoản thanh toán ngoại tệ khác không tính trong đầu vào nguyên vật liệu Trong tổng số giá trị gia tăng sản phẩm thuần tuý do dự án đem lại gồm có giá trị gia tăng trực tiếp (do chính dự án tạo ra) và giá trị gia tăng gián tiếp do có dự án liên quan (về công nghệ và kinh tế với dự án đang xem xét) tạo ra. NNVA Wo; Trong đó Wo là tiền lương, tiền thưởng kể cả phụ cấp của lao động trong nước. - Số lao động có việc làm trên một đơn vị đầu tư. + Số lao động có việc làm trực tiếp (Ld) trên một đơn vị vốn đầu tư trực tiếp (Ivd), ký hiệu là Id. + Toàn bộ lao động có việc làm (Lt) trên một đơn vị vốn đầu tư đầy đủ, ký hiệu là IT: Nói chung tiêu chuẩn đánh giá càng cao thì dự án càng có tác động lớn đển nền kinh tế và xã hội. Ngoài ra còn sử dụng các chỉ tiêu như sự tác dộng của dự án đến phân phối thu nhập và công bằng xã hội, tiết kiệm và tâng thu ngoại tệ, khả năng cạnh tranh quốc tế và những tác động khác của dự án. II. Những vấn đề chung về nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở. 1. Những vấn đề về nhà ở. 1.1. Khái niệm. Có nhiều các định nghĩa khác nhau về nhà ở, tuỳ từng góc độ xem xét theo thuộc tính của nó: - Theo định nghĩa chung nhất: Nhà ở là tài sản lớn của mỗi gia đình, là cơ sở vật chất to lớn của mỗi quốc gia và là sản phẩm của một ngành kinh tế quan trọng. - Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, với không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. - Nhà ở là một công trình kiến trúc được xây dựng trên một diện tích đất nhất định nhằm thoả mãn nhu cầu ở của con người. Như vậy, Nhà ở là một phạm trù có hai thuộc tính giá trị kinh tế và giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng của nhà nhằm đáp ứng về nhu cầu ở và tái sản xuất sức lao động. Giá trị kinh tế (giá trị) của nhà ở là tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, là cơ sở vật chất của xẫ hội và là sản phẩm mang tính chất hàng hoá của nền kinh tế. 1.2. Đặc điểm của nhà ở đô thị. Nhà ở đô thị là một loại hàng hoá tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhưng có những đặc điểm khác với các loại hàng tiêu dùng sinh hoạt khác. Cụ thể: - Đầu tư lớn, giá cả (tiền thuê, tiền bán) tương đối cao, nguồn cung nhà ở đô thị cần một lượng tiền đầu tư lớn, suy xét cẩn thận hiệu quả đầu tư và rủi ro có thể phải gánh chịu; người tiêu dùng nhà ở dân cư nói chung để có được quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền lớn để mua so với các loại hàng tiêu dùng khác. - Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài. Nhà ở đô thị không thể di động và được sử dụng một thời gian dài, nó không giống hàng hoá nói chung có thể đưa đến khắp mọi nơi, cũng không thể tùy tiện thay cũ đổi mới như các hàng tiêu dùng khác. - Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể. Công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc và tiêu chuẩn chất lượng kiến trúc tuân theo các quy định của bố trí quy hoạch đô thị, giá thành, giá cả lợi nhuận và tiền thuê chịu ảnh hưởng của quỹ đất và điều kiện địa lý. Tóm lại nhà ở đô thị với tư cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt của con người, vừa phục vụ cho qúa trình sản xuất xã hội, vừa có tác dụng đối với sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần. Điều đó đòi hỏi sự phát triển nhà ở đô thị cần phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội của đô thị, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xã hội đô thị. 1.3. Phân loại nhà ở chính thức tại đô thị. Có bốn loại nhà ở chính thức đô thị bao gồm: Nhà chung cư (cao hoặc thấp tầng), nhà liền kề, nhà đơn sơ (nhà tạm) và biệt thự. - Nhà đơn sơ: Loại nhà này thường được làm bằng tất cả các vật liệu mà người dân kiếm được, đặc biệt là các vật liệu phế thải, có kết cầu không bền vững và tạm bợ, tồn tại ở các khu vực nhà ở lụp xụp dọc và trên kênh rạch, các nhà khu ổ chuột và xóm liều đô thị. Người sở hữu thường là những người dân từ các khu vực nông thôn, các khu vực khó khăn, nghèo đói về thành thị. Hầu hết các loại nhà này đều xây dựng bất hợp pháp. Nhà ở loại này chiếm số lượng đáng kể tại khu vực đô thị khoảng 19,4% tổng quỹ nhà. - Nhà chung cư căn hộ tập thể: Loại nhà này thường được thiết kế với tiêu chuẩn thấp (khoảng 4m2/người), được quy hoạch thành cụm ở đô thị, đặc biệt là ở các khu ven đô thị. Đối với các loại nhà chung cư này (thường từ 2-5 tầng) nâng cao được mật độ cư trú, giảm hệ số xây dựng, tiết kiệm được đất xây dựng, phù hợp với điều kiện đất ở Việt Nam. Loại nhà ở dạng này được phát triển từ những năm 1960 - 1985, chủ yếu ở các đô thị miền Bắc, trong cơ chế bao cấp. Dạng nhà này chủ yếu để giải quyết nhu cầu ở cho một số lượng lớn CBNCV, những người làm việc trong các bộ máy quản lý và doanh nghiệp nhà nước thời kỳ đó. - Nhà ở riêng biệt thấp tầng (nhà liền kề, nhà có vườn): Tại các khu vực đô thị, nhà ở hầu hết là loại nhà liền kề với chiều cao từ 1 -3 tầng. Tại các khu vực trung tâm, loại nhà này có khi lên đến chiều cao 5 -7 tầng. Loại nhà này thường có kích thước bề mặt hẹp (3 -5m), có chiều dài từ 10 - 20m, chen chúc nhau dọc theo các đường phố với lối kiến trúc muôn hình, muôn vẻ. Trong những năm gần đầy, khi nền kinh tế phát triển theo xu hướng thị trường hoá, các hoạt động thương mại, dịch vụ gia tăng thì người dân cũng có tâm lý sử dụng ngôi nhà vừa có chức năng để ở vừa có chức năng tham gia hoạt động kinh doanh. Theo sô liệu thống kê năm 1999, sô hộ có nhà kiên cố chiếm 58,74% trong tổng số hộ dân đô thị. Tại các khu vực nông thôn, nhà ở đa số là loại nhà trệt có vườn bao quanh. Nhiều thập kỷ trước, nhà ở nông thôn thường chủ yếu làm bằng tre gỗ. Trong vài thập kỷ trở lại đây, nhà ở của nhiều vùng nông thôn đã được cải thiện, mặc dù tỷ lệ số hộ gia đình có nhà ở đơn sơ còn cao (26,6%). Hộ có nhà ở bán kiên cố và nhà khung gỗ lâu bền chiếm tỷ lệ đáng kể (64,58%). Nhà kiên cố thường là tường gạch, khung và mái đúc bê tông cốt thép. Dọc các trục lọ giao thông chính hay các thị tứ, thường xuất hiện các loại nhà kiên cố có chiều cao 2 -3 tầng. Hầu hết các loại nhà riêng biệt ở nông thôn đều có sân phơi, nông sản có nhà chứa đồ đạc, công cụ sản xuất và tường rào bao quanh. - Biệt thự: Là loại nhà thấp tầng có diện tích ở và đất rộng, có vườn bao bọc, thường nằm ở xa các đường phố chính, có hoạt động thương mại sầm uất hoặc ở các khu vực ven đô thị. Sô lượng nhà ở loại này tuy ít nhưng đang có xu hướng gia tăng do điều kiện kinh tế đang ngày càng khá giả lên của một bộ phận dân cư đô thị. Nhà ở loại này cũng đang được đưa vào các chương trình quy hoạch đô thị của chính quyền thành phố. 1.4. Các chỉ tiêu đánh giá kỹ thuật về nhà ở. - Diện tích sàn (m2): Được dùng để tính các số liệu về nhà ở thông qua các hình thức như: Tổng diện tích sàn nhà ở (m2) tại một khu vực địa lý hoặc một khu vực quản lý hành chính nhất định, tổng diện tích nhà ở tăng thêm hàng năm, hoặc diện tích nhà ở của dự án nào đó. Đây là chỉ tiêu phổ biến để đánh giá nhà ở tại Việt Nam. Chỉ tiêu này tính được chính xác nhà ở hiện có, là cơ sở để đánh giá thực trạng nhà ở, qua đó xác định mục tiêu kế hoạch đầu tư trong các giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, nhà ở còn phụ thuộc không gian ở nên ta không sử dụng chỉ tiêu này để xác định quỹ đất cần thiết cho đầu tư xây dựng nhà ở. - Diện tích nhà ở bình quân: Được xác dịnh bằng số đơn vị m2 nhà ở trung bình trên một người, tại khu vực xem xét. Đơn vị tính là m2/người. Tổng diện tích ở (m2) Diện tích nhà ở bình quân = Tổng dân số (người) Do có chênh lệch về thu nhập và chỉ tiêu giữa các tầng lớp dân cư nên chỉ tiêu này được dùng đánh giá nhà ở ở tầm vĩ mô, để từ đó đề ra các chiến lược và giải pháp về đầu tư xây dựng nhà ở phù hợp, không phản ánh được một cách thật chính xác về thực trạng nhà ở của mọi người dân. - Số căn hộ (đơn vị ở). ở Việt Nam chỉ tiêu này được sử dụng hạn chế để đánh giá thực trạng nhà ở do sự phức tạp của tình hình nhà ở hiện nay. Nó thường được dùng trong các dự án đầu tư vào nhà ở quy mô lớn trong những năm gần đây. Thông qua chỉ tiêu này các doanh nghịêp có khả năng đánh giá nhu cầu nhà ở trên thị trường để lập dự án đầu tư. 2. Vai trò của nhà ở. Nhà ở là nhu cầu thường nhật của mỗi cá nhân, hộ gia đình, là vấn đề thời sự của mọi xã hội, trong các thời kỳ phát triển kinh tế, là sự quan tâm hàng đầu của cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế và cả quốc gia. Nhà ở ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, đi đâu người ta cũng bàn tán về giá đất, giá nhà tăng hay giảm, các vấn đề quy hoạch của thành phố, các chính sách về đất ở, nhà ở ... luôn là những vấn đề mang tính thời sự của mọi cộng đồng dân cư, đặc biệt là cư dân đô thị. Như ông cha ta thường nói:" An cư lập nghiệp". Quả là như vậy, nhà ở là nơi mà trong đó chứa đựng một xã hội thu nhỏ; nơi mà sau thời gian làm vịêc trở về họ được nghỉ ngơi, thư giãn để tái tạo sức lao động, nơi đó tạo được sự gắn bó mật thiết của mỗi thành viên trong gia đình. Cùng với sự phát triển kinh tế, thu nhập của dân cư tăng lên, nhà ở dần dần không chỉ đơn thuần chỉ là nơi cư ngụ, mà nó còn thể hiện lối sống, vị trí, thẩm mỹ trong xã hội của chủ sở hữu ngôi nhà đó. Nhà ở không chỉ đơn giản là tài sản lớn của mỗi gia đình mà nó cũng là tài sản lớn của mỗi quốc gia, nó thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế, bộ mặt kiến trúc, lối sống bản sắc văn hoá dân tộc của quốc gia đó 3. Đầu tư vào nhà ở. 3.1. Khái niệm đầu tư vào nhà ở Đầu tư vào nhà ở là hoạt động đầu tư phát triển bỏ vốn và sức lao động, trí tuệ và công nghệ để tiến hành các hoạt động như là xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo nhà cửa và các kết cấu hạ tầng nhằm tạo ra tài sản mới hoặc duy trì hoạt động của các ngôi nhà đang tồn tại cho mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình, cho mỗi quốc gia, tạo ra tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội. 3.2. Đặc điểm của đầu tư vào nhà ở. Đầu tư vào nhà ở là hoạt động đầu tư phát triển, nên nó cũng mang đặc điểm của đầu tư phát triển như: - Để thi công và hoàn thành một công trình phải trải qua nhiều giai đoạn, do đó cần phải có một số vốn lớn và để nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. - Nếu là những dự án nhỏ thì thời gian thực hiện đầu tư có thể là một hoặc hai năm, nhưng có nhiều dự án mang tính chất quốc gia, phải qua nhiều công đoạn như giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, chuẩn bị đầu tư...thì thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư trải dài nhiều năm tháng với nhiều bién động xảy ra. - Bên cạnh những khu chung cư, những ngôi nhà bán thu tiền ngay thì cón có nhiều dự án được xây dựng bán trả góp, trả chậm hoặc những công trình phúc lợi, công trình cho hộ thu nhập thấp, đối tượng chính sách nên thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn đòi hỏi nhiều năm tháng. - Giá trị của hoạt động đầu tư vào nhà ở là rất lớn và có nhiều dự án có khả năng phục vụ lâu dài. - Các thành quả của hoạt động đầut tư vào nhà ở là các công trình xây dựng sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó điều kiện về địa hình, kinh tế, chính trị văn hoá xã hội tại đó có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như là giai đoạn mà công trình đi vào vận hành sau này. 3.3. Một số chỉ tiêu đặc trưng của đầu tư phát triển nhà ở. Đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động chứa đựng những mối liên hệ kinh tế xẫ hội phức tạp, phong phú. Do đó để đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở có thể xem xét ở nhiều khía cạnh như mức độ thực hiện quy hoạch, số dân có nhà ở tăng thêm...Tuy nhiên một số chỉ tiêu kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở được sử dụng phổ biến trong phân tích là: - Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật tính cho 1 m2 đất: Chi phí đầu tư HTKT Suất đầu tư HTKT = (đ/m2 đất) Diện tích phân bổ - Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật tính cho 1m2 sàn cụm nhà cao tầng: Chi phí đầu tư HTKT Suất đầu tư HTKT= (đ/m2 sàn) Diện tích sàn xây dựng 4. Nội dung vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Để tiến hành công cuộc đầu tư xây dựng nhà ở, xuyên suốt quá trình thực hiện dự án bao gồm nhiều giai đoạn khác nhau, với các khoản chi phí như sau: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: + Chi phí khảo sát thiết kế địa chất. + Chi phí cho quá trình lập dự án. + Chi phí thiết kế (Kiến trúc và kết cấu). - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: + Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. + Chi phí nguyên vật liệu xây dựng. + Chi phí lao động. + Chi phí quản lý. + Chi phí máy móc thiết bị, công cụ lao động. + Chi phí sử dụng đất (tiền sử dụng đất, thuê đất...) + Chi phí lắp đặt hệ thống cơ sở hạ tầng. - Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư. + Chi phí duy tu bảo dưỡng hàng năm. + Chi phí để duy trì hoạt động cuả hệ thống cơ sở hạ tầng (điện, cấp thoát nước....). Trong giai đoạn hiện nay với tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, vốn đầu tư phát triển nhà ở và đô thị mới chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội. Do đó nhu cầu vốn cho hoạt động này sẽ tăng lên một cách nhanh chóng, điều này đòi hỏi phải có những biện pháp huy động các nguồn vốn trong và ngoài nước nhằm đáp ứng đủ và kịp thời nhu cầu vốn, có như vậy mới nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở. 5. Sự cần thiết phải đầu tư nhà ở tại Hà nội. 5.1. Đối với nhà ở nói chung Nhà ở đô thị là một bộ phận qu._.an trọng trong kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội của đô thị có chức năng phục vụ nhu cầu thiết yếu trong đời sống sinh hoạt của dân cư đô thị. - Hiện nay tại các khu đô thị nhu cầu về nhà ở đang trở thành một nhu cầu cấp thiết khi mà dân số đã trở nên quá đông, diện tích nhà ở trên đầu người ngày càng giảm, phần đông dân cư sống trong điều kiện chật hẹp, chung đụng. Đầu tư phát triển nhà ở nhằm tạo thêm chỗ ở và cải thiện điều kiện ở cho dân cư đô thị. - Theo chủ trương của Đảng và nhà nước thì đầu tư phát triển nhà ở là một giải pháp cơ bản nhằm hiện thực hoá chiến lược phát triển đô thị. Đồng thời đầu tư phát triển nhà ở đô thị theo quy hoạch sẽ hạn chế tình trạng xây dựng nhà ở trái phép, lộn xộn như hiện nay. Ngoài ra, đầu tư phát triển nhà ở còn thực hiện công bằng xã hội, đảm bảo quyền lợi có nhà ở cho đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp, cho công tác giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng, thuận tiện cho quá trình thi công công trình mới.... - Đầu tư phát triển nhà ở sẽ góp phần huy động vốn của các thành phần kinh tế dân cư. - Đầu tư phát triển nhà ở và các khu đô thị mới nhằm hình thành nên những khu đô thị mới hiện đại, đồng bộ về cơ sở hạ tầng có kiến trúc hài hoà thích hợp với lối sống mới công nghiệp. Qua đó cũng nhằm bảo vệ những khu nhà cổ, khu phố cổ là những nét truyền thống cần gìn giữ. - Đầu tư phát triển nhà ở còn là một ngành kinh tế quan trọng có đóng góp đáng kể trong tăng trưởng kinh tế đô thị. Đầu tư phát triển nhà ở là một giải pháp nhằm duy trì động lực tăng trưởng kinh tế. Đầu tư phát triển nhà ở không những tạo ra nhiều việc làm mà nó còn thúc đẩy sự phát triển của các ngành có liên quan như sản xuất vật liệu xây dựng, vận tải... 5.2. Đối với nhà ở Hà Nội. Đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội đang là một yêu cầu cơ bản và cấp bách quyết định đến dáng vẻ của thủ đô. Đầu tư phát triển nhà ở trên cơ sở những lý do sau: - Hà nội là một thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 nhà của cả nước, chiếm gần 15% quỹ nhà ở trên toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có khoảng 5 triệu m2 (hơn 40% quỹ nhà ở toàn thành phố), trong đó ngành địa chính nhà đất mới chỉ quản lý khoảng 2.8 triệu m2 cho 60.000 hộ thuê nhà ở, còn lại là do các cơ quan của TW và Hà nội tự quản lý. Mặc dù chính quyền thành phố đã được sự hỗ trợ của nhà nước, song cho đến nay, vẫn còn 300.000 người dân phải sống chung đụng chật chội. Có những gia đình mang tiếng có nhà nhưng diện tích chưa được 2 m2/ đầu người. Vì vậy cần có kế hoạch xây dựng nhà ở đáp ứng nhu cầu cho người dân trong tình trạng dân số ngày càng tăng hiện nay. - Với dân số 2,7 triệu người, Hà Nội là một thành phố đông dân cư và sự gia tăng dân số Hà Nội vẫn ở mức cao, chủ yếu do sự di dân ồ ạt ở nông thôn về thủ đô kiếm sống làm dân số ở thủ đô tăng dột biến. Cùng với nó là sự đô thị hoá mạnh và bộc phát đã gây ra sự căng thẳng về nhà ở Hà Nội. Bình quân nhà ở trên đầu người ở mức thấp, từ 6,5 m2/người (1955) xuống còn trên 5,3 m2/người (1994) và khoảng 5 m2/người (1996). Do đó, đầu tư vào nhà ở là thật sự cần thiết nhất là đối với Hà Nội trong tình hình hiện nay. 6. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư nhà ở. Đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động hội tụ trong mình những mối liên hệ đan xen phong phú và phức tạp cả về khía cạnh kinh tế, kỹ thuật lẫn xã hội, cả bên trong lẫn bên ngoài, ngắn hạn và dài hạn như vấn đề về pháp lý và quản lý nhà nước, quy hoạch và kiến trúc nhà ở, phát triển cơ sở hạ tầng, giải phóng mặt bằng, cơ chế tài chính tín dụng... Do đó nó đòi hỏi sự xem xét một cách đồng bộ và giải quyết linh hoạt các mối quan hệ này, có như vậy mới góp phần thúc đẩy và nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở. 6.1. Các nhân tố cơ bản tác động đến hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ở cũng chịu sự tác động của các nhân tố như: lãi suất, tỷ suất lợi nhuận bình quân, chu kỳ kinh doanh, độ trễ thời gian. Trong đó bao gồm cả nhân tố chủ quan và khách quan nhưng những sự thay đổi của những nhân tố này đều có tác động tích cực hoặc tiêu cực đến hoạt động đầu tư. - Lãi suất: Là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy giảm của cầu đầu tư. Khi lãi suất giảm tức là giảm chi phí sử dụng vốn sẽ khuyến khích các nhà đầu tư vay vốn từ ngân hàng để tiến hành đầu tư do có tác dụng kích cầu đầu tư. Ngược lại khi lãi suất tăng sẽ làm hạn chế khả năng vay vốn của nhà đầu tư, từ đó làm giảm nhu cầu đầu tư. Với khả năng ảnh hưởng mạnh mẽ đến đầu tư, hiện nay lãi suất là một công cụ kinh tế quan trọng của nhà nước trong việc quản lý, điều tiết hoạt động đầu tư. - Tỷ suất lợi nhuận bình quân: Là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là co lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khác. Khi tỷ suất lợi nhuận bình quân của một ngành cao hơn ngành khác tức là đầu tư vào ngành này mang lại lợi nhuận nhiều hơn. Điều này kích thích các nhà đầu tưrút vốn từ ngành khác để đầu tư vào ngành đó, nhưng đầu tư vào một ngành nhấ định làm giảm hiệu quả biên của vốn đầu tư tức là lợi nhuận do một đồng vốn đầu tư tăng thêm ngày càng giảm làm cho tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành này giảm dần và đến một lúc nào đó lại thấp hơn một số ngành khác. Các nhà đầu tư sẽ rút vôn đầu tư từ ngành này để đầu tư vào ngành khác. Đối với đầu tư bằng vốn vay, thì tỷ suất lợi nhuận bình quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn, nhà đầu tư chỉ đia vay để đầu tư vào một ngành khi tỷ suất lợi nhuận bình quân ngành này còn lớn hơn lãi suất vốn vay. Tuy nhiên trê thực tế chỉ tiêu này rất khó xác định. - Thời gian thu hồi vốn đầu tư: Là một nhân tố đặc trưng của hoạt động đầu tư. Đầu tư hôm nay thì một thời gian nhất định kết quả đầu tư mới phát huy tác dụng. Điều này giải thích tại sao trong một thời kỳ nhất định đầu tư giảm sút so với kỳ trước nhưng kết quả thu được thì to lớn.Đây là một nhân tố ảnh hưởng quan trọng đến hiệu quả và đánh giá hiệu quả đầu tư. - Chu kỳ kinh doanh: Thể hiện dao động của nền kinh tế qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy chu kỳ. Đỉnh của chu kỳ kinh doanh được xem như thời kỳ khi nền kinh tế đang cực thịnh, phân lớn nhà đầu tư đều lạc quan và sẵn sàng bỏ vốn để đầu tư, nhu cầu đầu tư rất lớn. Khi nền kinh tế bước vào thời kỳ suy thoái hay đáy của chu kỳ, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ, các nhà đầu tư thận trọng và tìm cách bảo toàn vốn của mình, nhu cầu đầu tư ở mức thấp. Những nhân tố này cần phẩi được xem xét, đánh giá trong những mối liên hệ phong phú, đa dạng của môi trường đầu tư. Từ đó giúp nhà đầu tư có được hướng đi, những giải pháp đầu tư thích hợp trong mỗi một giai đoạn cụ thể. 6.2. Những nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội. Ngoài những sự ảnh hưởng của những nhân tố cơ bản trên, đầu tư phát triển nhà Hà Nội còn chịu sự tác động của các nhân tố cụ thể sau: - Đầu tư phát triển nhà là một ngành sản xuất cung ứng một loại hàng hoá đặc biệt, tuy nhiên để có thể sản xuất cung ứng hàng hoá này thì điều cơ bản quan trọng là phải có cầu hàng hoá đó. Có thể nhận định thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn chưa dược thoả mãn, đặc biệt là nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, có tới 60 - 70% dân số Hà Nội hiện không có đủ khả năng tự lo cải thiện chỗ ở cho mình). Nhu cầu nhà ở sẽ càng tăng, cùng với mức tăng dân số (cả tự nhiên lẫn cơ học), tăng thu nhập của người dân (thu nhập GDP trên đầu người của thành phố hiện gấp khoảng 3 lần trung bình cả nước) và đáp ứng yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị. - Nếu chỉ tính nhu cầu nhà ở thì chưa đủ, để đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội phải tính đến các yếu tố đầu vào của hoạt động này. Hiện nay trên địa bàn thủ đô đang tồn tại những yêu tố làm tăng nguồn cung nhà ở rất lớn, như sự ứ đọng vốn huy động của các ngân hàng thương mại (trên dưới 50% vốn huy động được); sự gia tăng không ngừng lượng tiền gửi tiết kiệm của người dân (mặc dù lãi suất thấp và có xu hướng hạ); sự ứ đọng trên thị trường nguyên vật liệu xây dựng; việc không sử dụng hết công suất máy móc thiết bị, tình trạng thất nghiệp cao (trên 7%). Các yếu tố này đang chờ đợi được kết hợp để tạo nên những khu nhà ở, khu đô thị mới văn minh, hiện đại. - Đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội được hướng dẫn, hỗ trợ bởi những chính sách, cơ chế và chương trình cụ thể của nhà nước, dó là một điều kiện cơ bản để đầu tư có thể thực hiện được. Như bất kỳ hoạt động đầu tư nào, đầu tư phát triển nhà ở cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật, hơn thế phát triển nhà ở còn là hoạt động mang tính xã hội cao và nhạy cảm, có liên quan đến quyền lợi của nhiều đối tượng, do đó cần phải có nhiều chính sách, cơ chế, văn bản hướng dẫn cụ thể hỗ trợ hoạt động này, giải quyết kịp thời những vướng mắc về cơ chế chính sách, từng bước tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở phát triển. - Năng lực công nghệ thiết bị, trình độ nguồn nhân lực và năng lực quản lý hoạt động đầu tư cũng ảnh hưởng lớn tới đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội. Tham gia vào quá trình đầu tư phát triển nhà ở và đô thị ở Hà Nội hiện nay coa nhiều công ty và tổng công ty lớn như: Tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng (VINACONEX), Tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị, Công ty đầu tư và phát triển nhà số 6 Hà Nội, Tổng công ty xây dựng Sông Đà....được trang bị máy móc thiết bị xây dựng tương đối đồng bộ, hiện đại. Hà Nội còn là nơi tập trung nguồn nhân lực có trình độ cao nhất trong cả nước đã và đang tham gia tích cực vào quá trình đầu tư phát triển nhà ở. Về quản lý hoạt động đầu tư còn chưa theo kịp với những diễn biến thực tế, những bất cập còn nảy sinh ở cả quản lý nhà nước và năng lực quản lý của chủ đầu tư, điều này cũng là một rào cản đối với sự phát triển nhà ở. Trong môi trường kinh tế mở hiện nay, khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, quá trình đầu tư xây dựng nhà ở hơn lúc nào hết sẽ chịu sự tác động mạnh mẽ của nhiều yếu tố đa dạng. Điều này đòi hỏi các cấp ngành, các dơn vị tham gia đầu tư ở bất kỳ giai doạn nào của quá trình đầu tư cũng phải luôn quan tâm theo dõi sự biến đổi của các yếu tố này từ đó đưa ra được những giải pháp phát huy được những sự tác động tích cực và phòng tránh hạn chế được những tác động tiêu cực của câc nhân tố đên quá trình phát triển nhà ở nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư. Chương II Thực trạng đầu tư vào nhà ở tại Hà Nội. I. Khái quát về đặc điểm kt- xh của Hà Nội. 1. Các tiền đề phát triển. Hà Nội có vị trí địa lý thuận lợi trong việc phát triển toàn diện các mối quan hệ kinh tế xã hội liên vùng với miền núi, miền biển, đồng thời lại được bao quanh bởi đồng bằng Sông Hồng phì nhiêu, trù phú, đông dân. Là hạt nhân nằm trong vùng công nghiệp phía Bắc có nhiều tiềm năng phát triển, vùng tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh đang phát triển rất sôi động và nằm trong khu vực kinh tế sôi động nhất thế giới (Vùng Đông á, Trung Quốc, Singapore...). Hà Nội có bề dầy lịch sử, văn hoá có nền tảng chính trị ổn định và chính sách đối ngoại mở cửa linh hoạt, trật tự xã hội ổn định, có điều kiện phát triển công nghệ thuận lợi, có đông đảo đội ngũ tri thức khoa học và lao động có trình độ tay nghề cao... Đây đều là những tiền đề to lớn mà Hà Nội có thể khai thác triệt để trong quá trình xây dựng và phát triển thủ đô. 2. Đặc điểm kinh tế xã hội của Hà Nội. 2.1. Về diện tích: Hà Nội là thành phố trực thuộc Trung ương có 3 cấp chính quyền: Cấp thành phố, cấp quận/huyện và cấp phường xã. Với diện tích là 920,97 km2, trong đó 84,30 km2 là các quận nội thành và 836,67 km2 là các vùng ngoại thành và nông thôn. Hiện nay Hà Nội được chia thành 7 quận nội thành: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy và 5 huyện ngoại thành: Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm, Thanh Trì, Sóc Sơn, bao gồm 129 xã. Diện tích của thành phố ngày càng được mở rộng theo xu thế tất yếu của quá trình phát triển. 2.2. Về dân số: Do tác động của quá trình đô thị hoá nên dân số Hà Nội tăng nhanh trong suốt hơn một thập kỷ qua. Năm 1999, dân số Hà Nội hơn 2 triệu thì đến năm 2002 là 2.930.600 người. Tốc độ phát triển dân số năm 1995/1990 tăng 14,72%, năm 2000/1995 tăng 12,56%, năm 2002/1991 tăng 25,58%. Bình quân hàng năm, thời kỳ 1990 - 1995 tăng 2,45%, 1996 - 2002 tăng 2,09%. Vì vậy đã gây ra áp lực lớn cho Hà Nội trong việc giải quyết việc làm và chỗ ở. Bảng 1: Dân số Hà Nội thời kỳ 1990 - 2001. Năm Dân số (1000 người) Năm Dân số (1000 người) 1991 2181,0 1997 2556,0 1992 2243,5 1998 2621,5 1993 2306,8 1999 2685,0 1994 2369,7 2000 2736,4 1995 2431,0 2001 2841,7 1996 2492,9 2002 2930,6 Nguồn: Viện nghiên cứu lao động và các vấn đề xã hội 2.3. Tổng sản phẩm quốc nội: Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của cả nước (sau TP. HCM), có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong suốt thời kỳ 1990 - 2001, với tốc độ tăng bình quân đạt trên 11,6%, trong thời kỳ 1991 - 1995 là 12,5%, thời kỳ 1996 - 2000 là 10,6%, riêng năm 2001 tăng 10,3% so với năm 2000. Cơ cấu kinh tế ngành chuyển biến tích cực, theo xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Tỷ trọng GDP dịch vụ tăng, tỷ trọng GDP nông nghịêp giảm (tỷ trọng các ngành dịch vụ từ 58% năm 2000 tăng lên 59,96% năm 2001, tỷ trọng GDP nông nghiệp từ 3,5% năm 2000 giảm xuống 2,67% năm 2001); cơ cấu nội ngành nông nghiệp có sự chuyển biến tích cực, tăng tỷ trọng ngành chăn nuôi, thuỷ sản và cây công nghiệp, hiện có hơn 100 trang trại phát triển khá. GDP ngành công nghiệp tăng từ 29,2% (năm 1990) lên 30,01% (năm 1995) và 38,5% (năm 2001). 2.4. Vốn đầu tư phát triển: Vốn đầu tư phát triển toàn thành phố tăng liên tục trong các năm qua (theo giá hiện hành). Trong 5 năm qua (1996 -2000) tổng vốn đầu tư trên địa bàn Hà Nội đã đạt khoảng 69.510 tỷ đồng. Như vậy ở giai đoạn này bình quân một năm vốn đầu tư của Hà Nội gần 14.000 tỷ đồng. Trong đó, vốn đầu tư trong nước là 43.056 tỷ đồng, bình quân một năm là 8.600 tỷ đồng chiếm 61,9%; vốn đầu tư nước ngoài là 26.453 tỷ đồng, bình quân một năm là 5.300 tỷ đồng chiếm 38,1%. Hàng năm vốn đầu tư tăng với tốc độ là 4,62%/ năm tuy nhiên vốn trong nước tăng cao còn vốn nước ngoài giảm. - Nguồn vốn đầu tư trong nước: Trong vòng 5 năm, vốn đầu tư trong nước của Hà nội tăng mạnh từ 6.043,9 tỷ đồng lên 13.624,6 tỷ đồng năm 2000, đạt tốc độ tăng trưởng bình quân là 31,36%/năm. Tăng mạnh nhất là vốn tự đầu tư (tăng từ 315 tỷ đồng lên 1.125,8 tỷ đồng), bình quân là 64,3%/năm. Trong khi đó vốn đầu tư của doanh nghiệp tăng bình quân là 52,69%/năm, vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước là 28,69%. Bảng 2: Quy mô và tốc độ tăng VĐT xã hội của Hà Nội (1996 - 2000) ĐVT: tỷ đồng Nguồn vốn 1996 1997 1998 1999 2000 96-2000 Tổng vốn đầu tư xã hội 13020,9 15436,2 13326 12300,5 15436,5 69510,1 I. Đầu tư trong nước 6043,9 6612,2 6059 10680,7 13624,6 42056,4 1. Vốn đầu tư trong nước 1438,9 1827,2 1875 2226,4 3026,9 10394,4 a. Vốn ngân sách 1199,8 1454,9 1461 1846,4 2576,9 8539 b. Vốn tín dụng ĐT NN 239,1 372,3 414 380 450 1855,4 2. Vốn đầu tư của DNNN 2300 2325 1960 5479,6 7147,4 19212 3. Vốn ĐT ngoài NN 1990 2088 1860 1950,6 2324,5 10213,1 4.Vốn dân tự đầu tư 315 372 400 1024,1 1125,8 3236,9 II.Vốn đầu tư nước ngoài 6977 8824 7231 1619,8 1801,9 26453,7 1. Vốn FDI 6655 8544 6786 1213,8 1595,9 24794,7 2. Vốn ODA 302 240 445 406 206 1599 Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội II. Nhu cầu về nhà ở của người dân hà nội 1. Nhu cầu nhà ở cho người dân Hà Nội nói chung. Nhà ở đô thị là một trong những nhu cầu cấp thiết của mỗi cá nhân cũng như hộ gia đình. Tại Hà Nội với dân số tính đến hết năm 2002 là 2,9 triệu người. Với diện tích bình quân đầu người hiện nay khoảng 6,1 m2/người để nâng lên diện tích bình quân 7 m2/người thì cần phải xây dựng mới 3,4 triệu m2. Trong lúc đó bình quân hàng năm Hà Nội chỉ xây dựng được 2 triệu m2. Đó là chưa tính đến yếu tố tăng dân số hàng năm, giả sử với tốc độ tăng dân số là 1,088% thì mỗi năm Hà Nội phải xây dựng mới để giải quyết vấn đề tăng dân số tối thiểu là 182.784 triệu m2 nhà ở. Trong khi đó, để phục vụ các chương trình trọng điểm của Thành Phố đến năm 2005 như giải phóng mặt bằng các khu dự án; Nghị quyết số 58 ngày 20/08/1998 của UBTV Quốc hội về giao dịch dân sự nhà ở; quyết định ngày 20/02/2000/QĐ- TTg ngày 3/2/2000 của Thủ tướng Chính Phủ về hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng 8/1945 (Hà Nội có số công chức và lão thành cách mạng lớn nhất cả nước); sửa chữa lớn và phá dỡ các khu cao tầng và để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp.... thì nhu cầu về nhà ở của người dân Hà Nội là rất lớn. 2. Nhu cầu nhà ở cho hộ thu nhập thấp Hà Nội Hà Nội với dân số khoảng 2,8 triệu người, ước khoảng 280.000 hộ thu nhập thấp (chiếm 50% dân số đô thị, mỗi hộ 5 người). Theo điều tra thì có khoảng 70% số hộ thu nhập thấp cần phải cải tạo nâng cấp nhà ở, 10% số hộ cần xây dựng lại và 10% số hộ xây dựng mới. Từ đó tính ra diện tích cần cải tạo và nâng cấp là 7,84 triệu m2; diện tích xây dựng lại và xây dựng mới là 2,24 triệu m2, kinh phí ước tính là 9.968 tỷ đồng (với 1 m2 cải tạo và nâng cấp là 0,7 triệu đồng và 1 m2 xây dựng mới là 2 triệu đồng). Bảng 3: Nhu cầu về nhà ở cho hộ thu nhập thấp và kinh phí cần thiết. Triệu m2 Kinh phí (tỷ đồng) Cải tạo nâng cấp nhà ở hiện có 7,84 5.488 Nhu cầu nhà ở hiện nay 2,24 4.48 Tổng 10,08 9.968 Nguồn: Báo cáo của Bộ Xây dựng. III. Hiện trạng nhà ở Hà Nội hiện nay. Nhà ở Hà Nội hiện nay ít về số lượng, kém về chất lượng. Tình trạng xây dựng lộn xộn, tự phát dẫn đến lãng phí đất đai, phá vỡ quy hoạch. Chất lượng thẩm mỹ thấp, hạ tầng yếu kém không tạo ra được sự phát triển đồng bộ của một đô thị theo yêu cầu đổi mới đất nước, không đáp ứng được nhu cầu ở của mọi tầng lớp dân cư. Điều đó được thể hiện ở các khía cạnh sau: 1. Về diện tích ở. Hà Nội có quỹ nhà ở đứng thứ hai cả nước (chiếm 15% tổng quỹ nhà với 12/81 triệu m2), trong đó gần 40% nhà thuộc sở hữu nhà nước, cụ thể ngành địa chính trực tiếp quản lý 2 triệu m2, các cơ quan nhà nước khác quản lý 3 triệu m2, song bình quân diện tích nhà ở trên đầu người của Hà Nội lại thấp hơn mức bình quân chung của cả nước. Năm 1994, bình quân nhà ở đô thị toàn quốc là 5,8 m2/người, Thành Phố Hồ Chí Minh là 7,3 m2/người thì Hà Nội chỉ đạt gần 4,8 m2/người (có tới 30% dân số đô thị ở dưới mức 3 m2/người). Do đó hiện nay Hà Nội vẫn đang ở tình trạng thiếu nhà ở, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp. Mặc dù trong 30 năm qua với cơ chế bao cấp, Nhà nước đã cố gắng rất lớn, xây dựng thêm hàng triệu m2 nhà ở các loại và hầu hết là nhà tầng kiểu chung cư thấp tầng kiểu căn hộ không khép kín hoặc căn hộ khép kín, nhưng cũng chỉ giải quyết được cho 30% số CBCNV nhà nước. Dưới sự tổ chức, hướng dẫn của các cấp chính quyền, nhân dân thủ đô trong hơn mười năm trở lại đây (đặc biệt là thời kỳ 1998 - 2001), đã tự bỏ vốn xây dựng, cải tạo, cơi nới thêm hàng triệu m2 nhà ở mới (giai đoạn 90-97 là 1.2 triệu m2, giai đoạn 98 - 2000 là 1,3 triệu m2). Nhưng do tỷ lệ tăng dân số còn cao, do tốc độ đô thị hoá mạnh và bột phát, cộng thêm với việc di dân ồ ạt vào thành phố nên diện tích bình quân nhà ở theo đầu người có nhiều biến động. Năm 1954 là 6,7 m2/người thì năm 1994 giảm còn 5,3 m2/người, năm 1996 là 5m2/người, năm 1998 tăng lên 5,5m2/người và đến năm 2001 con số này là 6,1 m2/người. Như vậy tính cho đến hết năm 2001 thì diện tích bình quân nhà ở Hà Nội vẫn giảm so với 1995. Bảng 4: Diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực nội thành Hà Nội. Khu vực nội thành chia theo địa giới (Quận) Diện tích bình quân đầu người (m2/người) KV nội thành chia theo các thời kỳ lịch sử và kiểu dáng kiến trúc XD Diện tích bình quân đầu người (m2/người) Hoàn Kiếm 4,85 Khu phố cổ 3,5 Ba Đình 5,2 Khu phố cổ 4 Hai Bà Trưng 5,24 Khu chung cư thời bao cấp 6 Đống Đa 4,7 Tây Hồ 5 Khu phố thời đổi mới 6,5 Thanh Xuân 5,2 Cầu Giấy 4,8 Nguồn: Niên giám thống kê. Qua biểu trên ta thấy, diện tích nhà ở bình quân đầu người được tăng lên theo xu thế phát triển với diện tích căn hộ được tăng lên, hơn nữa khu phố cổ, khu phố cổ thời thuộc pháp do mật độ dân cư đông đúc và nhiều thế hệ sống hơn do đó diện tích bình quân đầu người giảm xuống. 2. Về chất lượng Theo đánh giá của Sở địa chính nhà đất Hà Nội, trong tổng quỹ nhà đô thị của thủ đô Hà Nội chỉ có khoảng 33% là tốt, còn lại đều xuống cấp nghiêm trọng và thuộc diện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ, nhiều nhà đã hết niên hạn sử dụng, số khác do xây dựng trên nền đất yếu, chất lượng xây dựng chưa cao, lại không sử dụng đúng quy trình...nên số hư hỏng nặng là 2,5% với diện tích gần 300.000m2, tập trung chủ yếu trong khu phố cổ, phố cũ và những chung cư cao tầng được xây dựng từ những năm 60 -70 nay đã lún nứt. Nhà chung cư lắp ghép tấm lớn đa phần đã bị gỉ cốt thép bên trong, số diện tích cần dỡ bỏ lên tới 5%, số hư hỏng nặng phải cải tạo chiếm 62%. Theo khảo sát của cơ quan chức năng thì 91% số công trình chung cư được khảo sát có độ nghiêng và độ chênh cột nền vượt mức cho phép (từ 35mm - 50mm); 100% nhà chung cư bị thấm dột, 20 - 40% căn hộ bị nứt các cấu kiện; 20 -40% bị ăn mòn cốt thép. Nhiều chung cư có hệ kết cấu bị xuống cấp và hư hỏng nghiêm trọng (nặng nề nhất là các khu Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Quỳnh Mai...). Theo các nhà chuyên môn thì khoảng 15 - 20 năm nữa sẽ xảy ra tình trạng cốt thép bị ăn mòn đồng loạt tại những chung cư đã được xây dựng cách đây trên dưới 20 năm. Chất lượng nhà ở Hà Nội rất đa dạng, khó có thể đánh giá một cách chính xác bởi vì nó tuỳ thuộc vào từng khu vực, từng thời kỳ xây dựng, do lịch sử để lại... Nhà ở khu phố cổ: Đa phần thuộc khu vực 36 phố phường cũ, kiểu nhà ống, xây dựng vào thời kỳ thuộc Pháp nay đã quá niên hạn sử dụng, vệ sinh môi trường kém, hệ thống cấp thoát nước thì các cống thoát bị hở, nhà dột thấm, thiếu ánh sáng, nhà ở dựa vào nhau mà tồn tại. Qua các số liệu điều tra năm 1990 ở Hàng Buồm chỉ có: 10% nhà còn tốt, hư hỏng nhẹ cần phải sửa chữa, duy tư thường xuyên; 10% nhà ở diện hư hỏng nặng, nguy hiểm đến tính mạng người và có nguy cơ sụp đổ, phải phá bỏ xây dựng lại; 50% nhà ở bị hư hỏng nặng phải sửa chữa lớn; 30% nhà ở hư hỏng phải duy tu. Tuy nhiên cho đến nay một số nhà ở khu phố cổ đã được trùng tu sửa chữa, song vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu bức xúc của người dân. Ngoài ra, Hà Nội đang đứng trước sức ép thu hẹp dần diện tích đất ở đô thị. Đất ở đô thị bình quân tại các quận nội thành đã giảm từ 22,75 m2/người năm 1996 còn 14,1 m2/người năm 2000 và dự báo đến năm 2010 dù cố gắng, song cũng không thể vượt quá mức 18,62 m2/người. Nhà ở khu phố cũ: Hầu hết thuộc quận Hoàn Kiếm, một phần quận Ba Đình, một phần Hai Bà Trưng, đa số là những biệt thự kiểu pháp, kiến trúc đẹp, đáng được giữ gìn và tôn tạo. Có 781 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, trong đó có biệt thự chuyên dùng là 200, biệt thự do sở Địa chính nhà đất quản lý cho thuê là 497 và các cơ quan tự quản là 84 biệt thự. Những khu nhà này hiện nay đã xuống cấp rất nhiều, do sử dụng sai mục đích, do có nhiều hộ ở một nhà, đã gây nên hiện tượng cơi nới, che vẩy thêm làm mất mỹ quan kiến trúc, điều kiện về tiện nghi, vệ sinh môi trường cũng đã thấp kém nhiều so với trước. Nhà ở khu chung cư thấp, cao tầng cũ: Một số được xây dựng vội để đáp ứng nhu cầu nhà ở sau những năm chiến tranh, nay đã hết niên hạn sử dụng (đa phần là chung cư thấp tầng). Nói chung những khu chung cư này thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội, chất lượng xây dựng kém, các mối nối đã hư hỏng nặng, dột thấm nhiều, sụt lún quá mức cho phép. Tình trạng cơi nới, lấn chiếm đất xung quanh các khu nhà ở chung cư đang là hiện tượng phổ biến. Nhà ở ven nội đô: Đây là những khu nhà ở được hình thành với phương thức "Nhà nước và nhân dân cùng làm", kiểu chia lô. Nhà nước cấp đất, các cơ quan đơn vị và cán bộ công nhân viên tự xây dựng hoặc dân cư xây dựng trên đất cũ do ông cha để lại, hoặc đất đã được sử dụng hơn vài chục năm nay. Những nhà ở loại này tương đối hoàn chỉnh, khang trang hơn tiện nghi hơn. Nhưng bên cạnh đó còn tồn tại nhiều nhà xây dựng lộn xộn, lấn không gian, vụn vặt, chắp vá, làm mất mỹ quan thành phố, đến nay hạ tầng kỹ thuật đã quá tải. Nhà ở khu đô thị mới: Đa phần dược xây dựng từ 1998 đến nay bao gồm nhà liền kề biệt thự chia lô, Villa, và chung cư cao tầng (từ 5 - 11 tầng, hiện nay có chung cư cao hơn 11 tầng). Loại nhà này đẹp về kiến trúc, diện tích rộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội được đáp ứng đầy đủ; đây là những khu nhà ở lý tưởng cho mọi người dân song nó chỉ thích hợp với khả năng chi trả của tầng lớp có thu nhập cao. Tóm lại, nhà ở Hà Nôị đa dạng về chất lượng, quỹ nhà ở cũ đang bị xuống cấp nghiêm trọng do xây dựng đã quá lâu, đã hết niên hạn sử dụng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội yếu kém, nhiều nhà ở đang ở trong tình trạng nguy hiểm cần phải được sửa chữa hoặc xây lại. Quỹ nhà ở mới thì có chất lượng tốt, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đảm bảo, diện tích ở rộng, kiến trúc đẹp. Tuy nhiên quỹ nhà cũ vẫn chiếm đa phần quỹ nhà hiện có ở Hà Nội. Theo số liệu điều tra của cục quản lý nhà ở Hà Nội thì: Nhà xây dựng trước năm 1960 chiếm 32,6% (nhà trên 38 -100 năm) Nhà xây dựng từ 1961- 1970: chiếm khoảng 28% (28 - <38 năm). Nhà xây dựng từ 1971 - 1980: Chiếm khoảng 15% (18 - <28 năm). Nhà xây dựng từ 1981 - nay: Chiếm khoảng 24,4% (<18 năm). Theo số liệu của sở Địa chính nhà đất thì năm 2000, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có khoảng 4,5 triệu m2, ngành địa chính nhà đất quản lý cho thuê 1,8 triệu m2 với 65000 hợp đồng thuê nhà ở, do các cơ quan tự quản khoảng 2,7 triệu m2 với 85.000 căn hộ. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7,5 triệu m2. Sau 6 năm thực hiện bán nhà the nghị định 61/CP, đến nay quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn lại khoảng 3,5 triệu m2 với 123.273 căn hộ. Do công tác quản lý nhà ở tư nhân chưa được quan tâm đúng mức nên mới chỉ có khoảng 20% nhà ở thuộc sở hữu tư nhân có giấy quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Tình hình sở hữu nhà ở của người dân được thể hiện qua bảng sau: Bảng 5: Tình hình sở hữu nhà ở Hà Nội. Tổng số hộ Số hộ không có nhà ở Chia theo các loại nhà Không xác định Số hộ có nhà ở Nhà kiên cố Nhà bán kiên cố Nhà khung gỗ lâu bền Nhà đơn sơ Không xác định Nội thành 377.536 212 377.322 244.390 115.782 10.834 6.045 275 2 Ngoại thành 264.327 167 264.457 75555 175.093 6987 6348 180 2 Tổng 641.863 339 319.779 319.945 290.875 17811 12393 455 5 % % % % % % % % % Nội thành 100 0,06 99,94 64,73 30,67 2,87 1,6 0,07 0 Ngoại thành 100 0,06 99,94 28,58 66,24 2,64 2,4 0,07 0 Chung 100 0,06 99,94 49,85 45,36 2,77 1,93 0,07 0 Nguồn: Tổng Điều tra dân số và nhà ở toàn quốc - 1999. Qua bảng trên cho thấy: Số hộ không có nhà ở nội thành gấp 1,3 lần ở ngoại thành và đấy là một khó khăn cho chính quyền thành phố khi giải quyết các vấn đề xã hội. 3. Về không gian ở, kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật xã hội khu ở. Hiện nay tầng cao trung bình nhà ở Hà Nội còn thấp so với quỹ đất hiện có và xu thế phát triển. Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có đến gần 80% là nhà thấp tầng (1 -3 tầng); hơn 20% là nhà ở chung cư xây dựng vào thời kỳ 1998 - 2001 có số tầng từ 5 - 11 tầng như dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm, Dự án khu XDTT Định Công, Làng quốc tế Thằng Long, Dự án khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính... Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá có ảnh hưởng nhiều đến giá đất, bên cạnh đó quỹ đất ngày càng cạn kiệt mà dân số gia tăng nhanh nên để đáp ứng được nhu cầu ở, các hộ gia đình đã tận dụng không gian quá triệt để, tuy nhiên họ không thể xây dựng được số tầng như họ mong muốn vì điều kiện kinh tế và điều kiện về xây dựng. Bảng 6: Hiện trạng nhà ở Hà Nôị theo không gian ở Tổng số (triệu m2) Cao tầng (triệu m2) Thấp tầng(triệu m2) Tổng số (%) Cao tầng (%) Thấp tầng (%) Toàn TP 14 3,08 10,92 100 0,22 0,78 Nội thành 9 2,8 6,2 100 0,31 0,69 Ngoại thành 5 0,28 4,72 100 5,6 94,4 Nguồn: Sở Địa Chính nhà đất Hà Nội năm 2000. Qua biểu trên ta thấy, tỷ lệ nhà ở thấp tầng còn cao (tỷ lệ nhà ở thấp tầng được coi là hợp lý nếu nó chiếm khoảng 40% trong tổng quỹ nhà ở) so với chỉ số quy định của một đô thị. Điều này có thể kết luận rằng việc tận dụng không gian ở Hà Nội còn kém chưa bắt kịp với tốc độ đô thị hoá của Thủ đô Hà Nội, nhà ở của dân cư tự xây dựng còn chủ yếu và việc xây dựng các khu chung cư cao tầng chưa trở thành giải pháp để đáp ứng yêu cầu nhà ở của Thủ đô. Hầu hết nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ (trừ nhà ở các khu đô thị mới và các dự án được xây dựng từ năm 1998 đến nay), mạng lưới hạ tầng chắp vá, hoặc quá tải hoặc quá cũ, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trường ở bị ô nhiễm, úng ngập xảy ra thường xuyên khi có mưa lớn kéo dài, mật độ dân cư phân bố không đều, quá tải ở khu trung tâm. Đặc biệt ở các khu phố cổ, phố cũ, các khu chung cư xây dựng từ thời bao cấp. ở các khu vực này, ngoài lý do về thời gian, về sự duy tu bảo dưỡng mà bên cạnh đó các nhà kiến trúc xây dựng không lường trước được sự biến đổi về mật độ dân cư và nhu cầu sử dụng trong tương lai, hơn nữa sau thời kỳ đổi mới sự đầu tư của cư dân gia tăng nhanh chóng cộng với vấn đề quy hoạch và quản lý không đáp ứng được yêu cầu nên đã gây ra tình trạng xây dựng không quy tắc, không phép, sai phép, lấn chiếm... đã gây ra nhiều vấn đề bức xúc trong lĩnh vực nhà ở mà cần phải có những giải pháp để tháo gỡ. 4. Về quản lý. Mặc dù hiện nay đã có một khung pháp lý về quản lý nhà ở tương đối đầy đủ nhưng công tác quản lý không nghiêm, phân tán và bị buông lỏng trong một thời gian dài đã gây ra tình trạng lộn xộn trong xây dựng, xây dựng trái phép và không phép trên 80%, nhà cửa được cơi nới bữa bãi, lấn chiếm đất trái phép... nhà tự quản lý thì tuỳ cơ quan, đơn vị, muốn làm gì cũng được, không theo chế độ bảo trì... thị trường nhà ở, đất hoạt động đa phần ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan quản lý .... Nhà ở xây dựng không phép là rất phổ biến, theo số liệu của Bộ Xây dự._.ị; về quản lý nhà chung cơ đã sở hữu; về thu hồi đất sau khi giao cho các dự án mà không sử dụng trên thực tế; về đấu thầu quyền sử dụng đất 2 bên tuyến đường mới giải toả; về chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà và đăng ký sở hữu công trình; về bàn giao quản lý sử dụng và thu hồi đất chưa sử dụng cho UBND các phường; thị trấn quản lý chống lấn chiếm và xây dựng không phép.... Cần tập trung vào một đầu mối thống nhất và phân công tách nhiệm (hành chính, tài chính, hình sự) cá nhân rõ ràng đối với công tác thanh tra xây dựng đảm bảo trật xây dựng đô thị, tránh trườnh hợp nhiều cá nhân, đơn vị có quyền can thiệp, "hành", phạt các vi phạm xây dựng nhà ở, song lại không ai chịu trách nhiệm về những hậu quả bởi tình trạng "phạt cho tồn tại". Cần tiến hành tuyên truyền páhp luật và quy định hành chính về quản lý xây dựng, đưa các chương trình chính sách và tình hình thị trường nhà đất lên mạng WEBSITE của Thành phố. Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch kiến trúc phát triển nhà ở nói riêng, phát triển cơ sở hạ tầng nói chung, cần được ưu tiên thực hiện đi trước một bước. Đặc biệt cần coi trọng việc quy hoạch, thiết kế loại nhà và khu nhà dành riêng cho các nhóm đối tượng như sinh viên, công chức, người nước ngoài, người có thu nhập thấp, người thuộc diện chính sách.... Điều này là những điều kiện cần thiết để đảm bảo sự an toàn và kích thích đầu tư phát triển nhà, bảo đảm cảnh quan đô thị, chống lãng phí trong xây dựng do xây cất tự phát dẫn đến bị dỡ bỏ, khiếu kiện phức tạp hoặc tạo gánh nặng giải toả mặt bằng trong quá trình phát triển sau này. 2. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng và hỗ trợ phát triển nhà ở . Việc ổn định và công bố rộng rãi quy hoạch, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tăng cường cung cấp các dịch vụ, phát triển một bước cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị là những điều kiện tiền đề để đẩy nhanh tốc độ và hiệu quả chương trình 12/Ctr -TU ngày 20/05/1998 về phát triển nhà ở. Tuy nhiên, giải phóng mặt bằng trong những năm qua luôn là một khâu yếu làm chậm tiến độ của hầu hết các dự án. Trong thời gian tới, để đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng cần có những giải pháp đồng bộ để giải quyết thấu đáo những vướng mắc trong mối quan hệ đa chiều và nhạy cảm của giải phóng mặt bằng với nhiều lĩnh vực khác, sau đây là một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng: Thứ nhất, cần kết hợp linh hoạt giữa đền bù theo cơ chế thị trường với phương thức hành chính mệnh lệnh, chống các hiện tượng tiêu cực, đáng tiếc xảy ra từ cả phía đối tượng di dời lẫn cán bộ phụ trách giải phóng mặt bằng. Coi trọng việc công khai hoá các quy trình, định mức và phương thưc đền bù giải phóng mặt bằng. Thứ hai, cần ưu tiên nhanh chóng đưa các dự án xây dựng nhà ở di dân vào thực hiện để tạo đủ quỹ nhà phục vụ giải phóng mặt bằng đang còn thiếu. Có thể căn cứ vào danh mục các dự án trong giai đoạn 5 năm, 10 năm tới để ước tính số lượng hộ cần phải di dời để chủ động chuẩn bị quỹ nhà ở kịp thời. ưu tiên thực hiện ngay quỹ nhà di dân đối với những dự án trọng điểm cần mặt bằng ngay để triển khai. Thứ ba, việc quy hoạch và tổ chức không gian ở trong các dự án di dời giải phóng mặt bằng cần gắn liền với khả năng tái tạo việc làm cho người nghèo đô thị. Dành một tỷ lệ đất thích hợp trong các dự án khu đô thị mới để xây dựng các khu sản xuất tiểu thủ công nghiệp, ưu tiên cho người dân mất đất nông nghiệp có cơ hội chuyển đổi thành ngành nghề, ổn định cuộc sống. Thứ tư, kiên quyết xử lý những vụ lấn chiếm đất công, đẩy manh giải toả những diện tích đất đã bị lấn chiếm và quản lý chặt chẽ những đất chưa sử dụng không để tình trạng phải bỏ tiền đền bù những diện tích bị lấn chiếm từ lâu năm do buông lỏng quản lý trước đây. Phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng và hỗ trợ phát triển nhà ở cần đi trước một bước tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư triển khai dự án. Thời gian tới cần xác định rõ và ưu tiên tập trung phát triển cơ sở hạ tầng tại các khu vực tập trung, trọng điểm phát triển nhà ở trên địa bàn. Đảm bảo điều kiện hạ tầng tốt cho khu tái định cư, khu đô thị mới và các khu dân cư cũ giáp ranh. 3. Đa dạng và linh hoạt hoá các nguồn vốn, phương thức cấp vốn cho phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng đa dạng của thị trường. Nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội những năm qua chủ yếu được huy động từ vốn ngân sách Nhà nước, vốn tự có và do các doanh nghiệp huy động được và vốn đầu tư của dân cư (từ 4 chủ đầu tư tham gai phát triển nhà ở là: Các doanh nghiệp trực thuộc TW, các cơ quan trực thuộc thanh phố, các cơ quan đoàn thể xây dựng nhà ở cho CBCNV và nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cho mình). Trong đó, mỗi nguồn có những đặc điểm và vai trò khác nhau trong quá trình phát triển nhà ở và vì vậy gắn với nó là những hình thức huy động và tạo vốn khác nhau. - Đẩy mạnh và đa dạng hoá các phương thức huy động vốn từ dân cư. Nguồn vốn này chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội. Hiện nay, tiềm năng nguồn vốn này còn rất lớn bao gồm dân cư Thủ đô và những nguồn từ những người không phải là người sống, làm việc tại Thủ đô càng tăng. Điều cần thiết hiện nay là phải có những giải pháp vừa khai thác triệt để nguồn vốn này nhưng đồng thời cũng hướng nguồn vốn vào tập trung đầu tư theo dự án. Huy động vốn từ dân cư cho đầu tư theo dự án có thể dưới hình thức khách hàng của dự án, hoặc góp vốn tham gia các dự án hoặc cho các tổ chức kinh tế vay để tạo nguồn vốn đầu tư. Để huy động tối đa nguồn vốn này, thời gian tới cần: Triển khai ngày càng nhiều và đa dạng các dự án phát triển nhà ở, trong đó chú trọng xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung binh và thấp. Công khai hoá quy hoạch, mức giá và thủ tục đăng ký mua nhà. Đơn giản hoá và nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân thực sự yên tâm khi đầu tư xây dựng cải tạo nhà ở . - Linh hoạt trong việc tạo vốn để bổ sung cho nguồn vốn của Nhà nước. Nguồn vốn ngân sách cho phát triển nhà ở vẫn còn quá nhỏ bé, chưa tương xứng với vai trò mà nó phải đảm nhận vì hiện nay nó chỉ đáp ứng được 20% diện tích xây dựng mới hàng năm của Thành Phố. Trong khi còn một nguồn khá dồi dào để tạo thêm một lượng vốn không nhỏ cho xây dựng nhà ở, hiện nay quỹ nhà thuộc Nhà nước sở hữu quản lý và cho thuê còn khá nhiều, với cơ chế bao cấp trước đây, tiền cho thuê nhà quá ít ỏi, không đủ bù đắp chi phí sữa chữa phục hồi. Nhà nước cần mạnh dạn xem xét điều chỉnh việc giảm giá bán nhà, tăng giá thuê nhà để kích thích người đang thuê mua nhà đang ở hoặc mua mới, tiền thu được từ nguồn này sẽ là một nguồn vốn lớn góp vào quỹ phát triển nhà ở của Thành phố. Đẩy mạnh thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê cũng là một giải pháp hữu hiệu để điều tiết thị trường nhà ở bằng hàng hoá nhà ở của Nhà nước khi cần thiết. Mặt khác cũng tạo điều kiện để các chủ đang thuê nhà tiến hành xây dưng, sửa chữa lại nhà ở, cải tạo điều kiện sống và cảnh quan đô thị. Đi đôi với nó là quản lý chặt chẽ trong chi ngân sách, tránh thất thoát lãng phí đồng thời triệt để thu từ các nguồn như lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ. Hiện nay, hiệu quả thu từ nguồn này rất thấp do có tới 80% các vụ chuyển nhượng nhà ở, đất đai không phép, trái phép. Nhà nước cần tiếp tục giảm bớt chi phí chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất và đơn giản hoá thủ tục cấp các loại giấy tờ liên quan đến đất và nhà để có nhiều người dân thực hiện chuyển nhượng theo pháp luật. - Kích thích, khuyến khích các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Tài chính doanh nghiệp là một bộ phận chủ yếu của tài chính quốc gia. Các doanh nghiệp vừa là chủ thể, vừa là khách thể của nền sản xuất xã hội. Do đó, cần có cơ chế và chính sách cần khuyến khích, kích thích daonh nghiệp tích tụ, tập trung mở rộng vốn từ chính kết quả sản xuất kinh doanh của mình. Hiện nay, tỷ lệ nguồn vốn này trong tổng nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở còn rất thấp, điều này không chỉ mang lại khó khăn cho chủ đầu tư mà còn thể hiện sự yếu kém về khả năng tài chính của các doanh nghiệp. Nhà nước cần xem xét điều chỉnh các ưu đãi tài chính thông qua nới lỏng các chính sách đầu tư và miễn giảm mạnh hơn chế độ thuế VAT và thu nhập doanh nghiệp cung các loại thuế nhà đất khác, nhằm hỗ trợ phát triển nhà trên địa bàn thủ đô. Trước mắt, cần điều chỉnh tiếp tục giảm bớt chi phí chuyển quyền sử dụng đất cho phép miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (chẳng hạn miễn giảm 3 năm đầu kể từ khi có thu nhập chịu thuế, giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho 3 năm tiếp theo và giảm thuế suất thu nhập từ 32% hiện nay xuống còn 10 - 15% cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở (trước hết cho các dự án nhà cho đối tượng có thu nhập thấp)). Cho phép miễn thuế thu nhập doanh nghiệp bổ sung cho các khoản thu từ tiền thuê hoặc bán nhà trả góp tại khoản 1 điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp; cho phép để lại toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư dự án chuẩn bị mặt bằng, xây dựng hạ tầng xã hội. Nhà nước thu lại nguồn vốn này thông qua giao đất, cấp phép xây dựng, thu từ chuyển nhượng đất đai. Cải tiến thuế VAT đối với hoạt động xây dựng nhà ở (cụ thể, xem xét trừ thuế đầu vào cho các chi phí tiền sử dụng đất và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng mà hiện nay chiếm tới 50% trong cơ cấu giá thành xây dựng nhà theo dự án) để có khả năng giảm giá nhà trên thị trường… Cần mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác trong và ngoài nước nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn, nâng cao tỷ trọng của vốn tự có của doanh nghiệp trong tổng vốn đầu tư. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể đẩy mạnh việc huy động vốn từ các cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp dưới hình thức góp vốn cổ phần hoặc cho vay, vừa huy động được vốn nhất định từ nội bộ doanh nghiệp vừa nâng cao ý thức lao động tốt hơn bởi tài sản của doanh nghiệp lúc này cũng có một phần sở hữu của họ. - Cải cách chính sách cho vay vốn của Nhà nước. Các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới cần tới một nguồn vốn rất quan trọng đó là sự hỗ trợ vốn từ phía nhà nước: cho vay tín dụng đầu tư với lãi suất ưu đãi. Trong hầu hết các trường hợp, vốn tín dụng đầu tư và sự hậu thuẫn của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại có vai trò cực kỳ quan trọng, là sự khai thông cho các dự án, các chương trình phát triển nhà ở. Nếu được sự hỗ trợ của Nhà nước về việc cho vay vốn tín dụng đầu tư thì các doanh nghiệp mới mạnh dạn hơn trong việc huy động các nguồn vốn đầu tư khác. Nhờ có nguồn vốn này mà việc huy động vốn trong dân mới có hiệu quả do người dân thực sự tin tưởng vào sự thành công của các dự án. Trong thời gian tới, để dáp ứng nhu cầu vay vốn cần thực hiện các biện pháp sau: Xây dựng thống nhất và hoàn thiện bộ máy cung ứng vốn, quản lý vốn tín dụng ưu đãi gắn liền với công tác bố trí kế hoạch cho vay vốn với khả năng về nguồn vốn. Hiện nay, có nhiều tổ chức có chức năng cung cấp vốn tín dụng ưu đãi dẫn đến sự không thống nhất về quản lý nguồn vốn dẫn đến hiện tượng có nhiều đầu mối tiến hành cho vay vốn tín dụng ưu đãi nên doanh nghiệp phải làm thủ tục ở nhiều nơi và sự cạnh tranh không đáng có giữa các nguồn cung cấp. Đối với các doanh nghiệp vay vốn phải xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể và chính xác về khối lượng vay cần thiết. Đối với các dự án được vay vốn cần phải có đánh giá hiệu quả để có khả năng thu hồi và trả nợ vốn. Có chính sách khuyến khích các ngân hàng tham gia đầu tư trực tiếp, gián tiếp vào việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Cho vay tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất từ 0,5% - 1% tháng, thời gian vay từ 10 - 20 năm tuy theo đối tượng và cho vay từ 2 phía: nhà đầu tư xây dựng nhà ở và người thu nhập thấp có nhu cầu chỗ ở đô thị. Thực tế hiện nay, phần lớn người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở là những người có thu nhập thấp và trung binh, với mức thu nhập của họ nếu không có sự hỗ trợ về tín dụng của Nhà nước thì mơ ước cải thiện điều kiện được ở tốt hơn khó trở thành hiện thực. Do đó, đề nghị Nhà nước có những chính sách ưu đãi tín dụng cho công chức, viên chức và người có thu nhập thấp vay vốn để tạo lập chỗ ở đô thị và đối tượng này tại Hà Nội phần đông là làm việc trong các cơ quan và doanh nghiệp của TW. Giao trách nhiệm cho Thống đốc ngân hàng chỉ đạo các ngân hàng cho các đối tượng này vay vốn để mua nhà, thuê nhà, đồng thời các ngân hang có thể đầu tư phát triển loại nhà này và bán trả góp cho các đối tượng, hoặc thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh, thế chấp. Bên cạnh vốn tín dụng đầu tư, chủ đầu tư còn phải vay vốn tín dụng thương mại để thực hiện dự án. Để vay được vốn thương mại, chủ đầu tư phải thoả thuận với các ngân hàng thương mại để làm thủ tục thế chấp tài sản, và cho vay theo các quy định chung của ngân hàng. Các doanh nghiệp xây dựng vay vốn này để đầu tư đều phàn nàn rằng hiện nay vay vốn từ nguồn này rất khó khăn vì thủ tục cho vay phức tạp quá cầu toàn, lãi suất cho vay còn quá cao, thời gian cho vay lại ngắn khiến họ gặp nhiều khó khăn khi thực hiện dự án chưa xong đã đến thời hạn trả nợ. Điều cơ bản quyết định đến khối lượng nguồn vốn này là phải huy động được nguồn tiết kiệm của dân cư. Trong mấy năm qua, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng khá nhanh dẫn đến thu nhập cũng tăng theo, hiện nay có rất nhiều khoản tiết kiệm đang được cất giữ tại các hộ gia đình. Vì vậy, cần phải cải thiện và nâng cao năng lực cho ngành ngân hàng để các khoản tiền nhàn dỗi trong dân cư được đem vào đầu tư thay vì cất giữ trong nhà. Xây dựng hệ thống ngân hàng rộng khắp, đa dạng hoá các hình thức cho vay và nhận gửi nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn đối với cả doanh nghiệp và phía người dân. Tạo điều kiện cho người dân có thể gửu tiết kiệm bất cứ lúc nào, ở đâu, với số tiền nhiều hay ít. Đồng thời, phải có chính sách lãi suất ngân hàng hợp lý, bắt buộc cac ngân hàng phải triệt để tiết kiệm chi phí trong sản xuất kinh doanh để giảm lãi suất cho vay, giảm bớt gánh nặng về chi phí cho chủ đầu tư. - Huy động vốn đầu tư thông qua thị trường vốn. Trái phiếu công trình: Đây là phương thức có lợi thế, tận dụng được các nguồn vốn không tập trung và điều chỉnh tác nghiệp tài chính với sự thay đổi của thị trường. Do đó, hình thức này đã trở thành hình thức huy động vốn phổ biến ở nhiều nước. Chủ đầu tư của dự án huy động vốn bằng cách bán trái phiếu, do đó số vốn huy động được phụ thuộc vào kết quả bán trái phiếu. Quá trình bán và thanh toán trái phiếu có thể diễn ra liên tục trong quá trình đầu tư và thời hạn thanh toán tuỳ thuộc vào thời gian ghi trên phiếu. Hình thức cổ phiếu: Hình thức cổ phần là hình thức huy động vốn bằng hình thức bán cổ phiếu. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải là công ty cổ phần. Vốn đầu tư được huy động từ các cổ đông. Như vậy, việc tạo ra tài sản đầu tư là việc mà cổ đông vần quan tâm và số vốn của cổ đông bỏ ra chính là số vốn đầu tư cần thiết cho việc tạo ra tài sản đó. Ưu điểm của hình thức này là trả lãi theo mức hiệu quả của công trình đầu tư chứ không phải trả lãi theo mức cố định như vay vốn của ngân hàng. Như vậy, chi phí đầu tư giảm đi, và công ty không phải chịu trách nhiệm trả một khoản nợ. Trên thực tế, hình thức này chưa được phổ biến trong huy động vốn cho xây dựng nhà ở Hà Nội vì tốc độ cổ phần hoá ở các doanh nghiệp xây dựng còn rất chậm, mặt khác thị trường chứng khoán ở Việt Nam hiện nay còn quá mới mẻ. 4. Nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn. Song song với huy động triệt để mọi nguồn vốn cho xây dựng nhà ở cần có những giải pháp thiết thực nâng cao hiệu quả sử dụng vốn từ các nguồn. - Đối với vốn ngân sách Nhà nước: Để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn này cần thực hiện nghiêm túc quy trình xây dựng kế hoạch, kiên quyết loại bỏ các dự án, công trình chưa đủ thủ tục đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách ra khỏi danh mục bố trí kế hoạch vốn hàng năm. Sử dụng đúng chức năng của nguồn vốn này trong xây dựng nhà ở, tập trung đầu tư cho duy trì cải tạo quỹ Nhà nước hiện có, hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước, đầu tư cho việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và các công trình phúc lợi công cộng kèm theo các khu nhà ở mới, hỗ trợ một phần cho công tác giải phóng mặt bằng. Thực hiện phân bổ vốn theo đúng kế hoạch đảm bảo kịp tiến độ thi công của các công trình đầu tư bằng vốn ngân sách mà không làm ứ đọng vốn. Kiên quyết chủ trương điều chỉnh cơ cấu đầu tư theo hướng ưu tiên nguồn vồn đầu tư vủa ngân sách và nguồn vốn tín dụng của Nhà nước cho những công trình chuyển tiếp nhất thiết phải tiếp tục đầu tư hoặc những công trình sắp hoàn thành, chỉ cần bổ sung vốn là có thể đi vào hoạt động. - Đối với nguồn vốn hoạt động của dân cư: Cần nhanh chóng có những chính sách hướng mạnh nguồn vốn này theo mô hình đầu tư theo dự án. Đa dạng hoá các loại hình dự án cũng như đa dạng hoá cách góp vốn của người dân. Triển lãm và thường xuyên công khai quy hoạch và danh mục các dự án xây dựng nhà ở để nhân dân biết và tham gia. Hình thành phương thức gửi tiền tiết kiệm xây dựng nhà, sau khi gửi tiền tiét kiệm được 30-40% giá trị ngôi nhà, người dân được vay vốn xây dựng hoặc mua nhà và được thế chấp bằng giá trị chính ngôi nhà đó. Tăng cường quản lý, kiểm soát và hạn chế tình trạng tự xây dựng trái phép của dân cư vừa để đảm bảo giữ gìn quy hoạch, kiến trúc chung đồng thời trành cho người dân tiếp tục mất tiền, mất nhà do bị phạt hoặc bị phá dỡ. - Đối với vốn đầu tư của doanh nghiệp và các nguồn vốn huy động khác. Để các nguồn vốn này phát huy được hiệu quả cao nhất, trước hết cần có sự phân bổ hợp ly vốn trong tất cả các hạng mục công trinh của dự án. Tiết kiệm chi phí trong lĩnh vực dùng cho việc chẩn bị đầu tư như: Tiền thiết kế, tiền tư vấn giám sát, quản lý, tiếp thị… Hiện nay, tại các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới đang thi công chi phí này khá cao, hơn nữa đây là những vực có khả năng giảm chi phí tương đối dễ trong các Tăng cường khả năng bảo toàn vốn trong quá trình thực hiện đầu tư. Quá trình đầu tư chịu tác động của những yếu tố như lạm phát, rủi ro thị trường… Do đó cần nâng cao tính khả thi, độ chính xác cao nhất có thể được của các luận chứng kinh tế kỹ thuật, hiệu quả đầu tư phải được tính toán không quá xa so với thực tế. Đồng thời khi thực hiện, nếu có sự biến đổi nào đó đều phải có một sự điều chỉnh kịp thời đồng bộ. Trong thời gian tới cần có chính sách khuyến khích các nguồn vốn khác nhau đầu tư xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích các doanh nghịêp kinh doanh nhà ở cho thuê diện tích (hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc xây dựng và cho thuê trụ sở, văn phòng làm việc và một số ít chỗ ở mà chủ yếu là chỗ ở cao cấp, phục vụ đối tượng có thu nhập cao)...Đối với những đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng chính sách, không đủ khả năng mua nhà ở, nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực hiện việc quản lý, cho thuê trên cơ sở tự hạch toán kinh doanh. Nhà nước không can thiệp trực tiếp vào công việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, mà chỉ điều tiết thông qua các công cụ gián tiếp khác như thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào.... Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cũng cần có giải pháp cung ứng vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi cho các doanh nghịêp và nhất là đối với những đối tượng thuộc diện chính sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị...Các chủ dự án đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho các đối tượng dân cư có thu nhập thấp, nhất là xây dựng cấc chung cư được vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước với lãi suất ưu đãi từ Quỹ hỗ trợ phát triển. Tuy nhiên nên hình thành quỹ phát triển nhà ở, trong đó được nhà nước hỗ trợ một phần về lãi suất huyd động. Đồng thời quỹ phát triển nhà ở cùng với doanh nghiệp quản lý thu hồi vón đầu tư trong các trường hợp trả góp, trả dần. Việc vay vốn ưu đãi có thể khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở không những để bán thẳng cho người tiêu dùng mà có thể cho thuê, hoặc bán trả góp... Thay vì dùng các chính sách khống chế cứng về giá, như quy định "giá nội bộ", "giá cung cấp", Nhà nước nên cho phép người được thụ hưởng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp. Mức vay vốn, thời hạn vay vốn, lãi suất vay vốn sẽ được tính toán cụ thể trên giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quân của đối tượng thụ hưởng và những khả năng tìm kiếm được chỗ ở mới... Quỹ phát triển nhà ở của địa phương sẽ phục vụ các đối tượng chính sách này. 5. Một số chính sách tài chính khác khác. Một là, vấn đề tiền thuê đất: Chính sách về tiền thuê đất hợp lý không những khuyến khích câc nhà đầu tư tham gia vào các dự án xây dựng nhà ở mà còn góp phần hướng dẫn nhân dân trong việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống, sinh hoạt thực tế của gia đình mình. Với nhà ở dạng chung cư cao tầng, cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất cho những hộ sống ở nhà cao tầng; cho phép chậm nộp tiền đất cho đến khi bán được diện tích ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, nhưng không quá 5 năm. Nên có chính sách bán nhà trả góp trong khoảng thời gian nhất định, nhưng không quá 10 năm phụ thuộc vào điều kiện và thu nhập thực tế của đối tượng thụ hưởng. Trong thời gian chưa trả đủ tiền mua nhà ở thì không được mua, bán, tặng hoặc chuyển nhượng diện tích nhà ở đó. Để khuyến khích việc xây nhà chung cư cao tầng đồng bộ về hạ tầng kinh tế kỹ thuật, tránh phát triển tự do việc xây "nhà ống", Nhà nước ngoài việc quản lý hành chính về quy hoạch kiến trúc đô thị cần có chính sách về giá đất (chỉ cấp phép xây dựng khi đã nộp đủ tiền đất và các loại tiền liên quan đến đất xây dựng). Hai là, về chính sách thuế. Chính sách thuế đất phải đảm bảo được công bằng và có thể điều tiết được chính sách phát triển nhà ở của chúng ta. Thực tế hiện nay ở Hà Nội và một số dô thị lớn có nhiều trường hợp đầu cơ nhà đất dẫn đến việc diện tích nhà ở và đất đai bị bỏ trống, trong khi nhu cầu về đất đai của nhiều tầng lớp nhân dân rất lớn. Không ít hộ gia đình phải sống trong những khu nhà tạm, hết sức tồi tàn, mất vệ sinh và ô nhiễm mà chủ yếu là trên những khu đất lấn chiếm trái phép. Khi thuế đất đai được điều tiết đến một mức nhất định, thì chỉ những người có nhu cầu thực sự sử dụng đất mới cần đến đất, hoặc những người đang sử dụng đất kém hiệu quả buộc phải có những phương án sử dụng hiệu quả hơn. Thí dụ những người không buôn bán, kinh doanh đi làm công ăn lương và có thu nhập không cao có thể sẽ sẵn sàng nhượng lại đất đến sống trong những khu chung cư (không phải đóng thuế đất hoặc phải đóng thuế đất với mức không cao có thể chấp nhận được). Và như vậy, nhu câu có đất ở sẽ giảm, chỉ những người sử dụng đất có hiệu quả mới mong muốn và có đủ khả năng sử dụng đất. Cùng với nó là nhu cầu chỗ ở trong những khu chung cư sẽ tăng lên, giúp việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở đô thị thành công theo ý muốn. Ba là, chính sách giá cả kinh doanh. Nhà nước nên khống chế mức giá trần trong việc bán, cho thuê diện tích ở, còn giá cả cụ thể do doanh nghiệp, cá nhân tự hạch toán và ấn định. Như vậy có thể giải quyết được các vấn đề: - Nhà nước không can thiệp quá sâu vào công việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, để họ tự chủ, tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về công việc sản xuất kinh doanh của mình. - Những người có nhu cầu thật sự về nhà ở sẽ có cơ hội được tiếp cận nguồn cung cấp nhà ở một cách công bằng. - Phân biệt rạch ròi những đối tượng được hưởng các ưu đãi khác nhau của nhà nước. Bốn là, về chính sách khuyến khích người dân sống trong khu chung cư. Bên cạnh những chính sách xã hội, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân thì nhà nước cần đầu tư đảm bảo tốt những nhu cầu về dịch vụ của người dân sống trong khu chung cư như ị trí, nơi trông giữ xe, hệ thống điện nước, trường học, bệnh viện.. đảm bảo yếu tố giá cả hấp dẫn của khu chung cư so với xây dựng nhà riêng. 6. Giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở Hà nội. Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư cần nâng cao chất lượng của luận chứng kinh tế kỹ thuật bởi điều này quyết định đến sự thành bại của cả dự án. Nâng cao công tác thẩm định và cấp giấy phép đầu tư, việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá chính xác hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của các dự án, đặc biệt là mức độ chính xác cao của tổng dự toán công trình. Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện. Thực hiện chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm về tài chính và đảm bảo chất lượng công trình. Yêu cầu đặt ra là phải thực hiện đấu thầu với tất cả các công trình xây dựng nhà ở được nhà nước cho phép để nâng cao hiệu quả và tránh những tiêu cực xẩy ra. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị mới, hiệu quả đầu tư thể hiện ở chất lượng công trình và thời gian thi công. Chất lượng công trình là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả năng của doanh nghiệp, chất lượng công trình là sự đảm bảo tốt nhất cho uy tín và khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư. Để đảm bảo chất lượng công trình, về phía chủ đầu tư phải có các biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phải đảm bảo các chỉ tiêu về kỹ thuật, về mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý các công trình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơi, khu giải trí. + Biện pháp thi công: Để thực hiện tốt công việc thi công đảm bảo tiến độ công trình cũng như tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phải có một đội ngũ các kỹ sư xây dựng và các công nhân lành nghề để thi công theo đúng thiết kế và đúng yêu cầu kỹ thuật đặt ra. Thực hiện đồng bộ trong tổ chức thi công một khu đô thị mới theo công nghệ liên hoàn kết hợp các dịch vụ khai thác nhà ở trong giai đoạn vừa đầu tư vừa khai thác tại các khu đô thị mới để nhanh chóng thu hồi vốn và phát huy tác dụng của các hạng mục công trình. + Đổi mới công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu và áp dụng vào sản xuất và xây dựng nhà ở các loại vật liệu và công nghệ xây dựng mới, hiện đại, giúp giảm thời gian thi công và giá thành, giảm ô nhiễm môi trường, tăng chất lượng kỹ thuật và thẩm mỹ công trình. Đối với các cơ quan quản lý, cần đẩy mạnh tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên nghành trong quá trình thực hiện các dự án nhằm đánh giá một cách chính xác và toàn diện dự án, kịp thời phát hiện những thiếu sót, sai phạm trong quá trình thực hiện để đảm bảo chất lượng công trình. Giám sát quản lý chặt chẽ các dự án nhất thiết phải tuân thủ đúng kế hoạch về tỷ lệ tầng cao và các ô đất có chức năng công cộng, không tuỳ tiện thay đổi chức nảng sử dụng đất và hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh. Thành phố cần khống chế thời gian thực hiện dự án đối với các chủ đầu tư, tránh tình trạng xin đất, giữ đất như hiện nay. Nếu thời hạn cho phép cần thu hồi để giao cho các chủ đầu tư khác có năng lực, kể cả những dự án đầu tư nước ngoài. Trong giai đoạn vận hành kết quả đầu tư, cần thành lập ban quản lý và vận hành khu nhà ở chung cư có thể kết hợp với tổ chức bộ máy tổ dân phố. Ban quản lý khu nhà ở được hoạt động như một doanh nghiệp cung ứng dịch vụ công ích, đảm bảo chất lượng phục vụ và quản lý các khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cazáp các dịch vụ có liên quan trong công trình như quản lý vận hành thang máy, bơm nước sinh hoạt, thu gom giác thải, đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc cây xanh xung quanh tạo được lòng tin và tâm lý yên tâm cho người dân sinh sống tại đây. Các khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Yếu tố dồng bộ không chỉ là hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước, mà còn công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí đảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân. Kết luận Trong giai đoạn phát triển và hội nhập hiện nay, Đảng, Nhà nước và Thành Uỷ Hà Nội đã nỗ lực rất lớn để đưa ra nhiều chiến lược, kế hoạch để thực hiện công cuộc đầu tư phát triển nhà ở và đã đạt được nhiều thành công. Nhưng công cuộc đầu tư và phát triển nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân là một quá trình lâu dài, không phải ngày một ngày hai là có thể hoàn thành và đạt được mức chỉ tiêu mà kế hoạch đề ra. Vì đầu tư cho nhà ở phải chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố cả khách quan và chủ quan. Đó là tốc độ gia tăng dân số ngày càng cao, dòng người đổ về thành thị ngày càng nhiều, gây ra sức ép lớn trong việc tạo ra đủ chỗ ở cần thiết. Do đó, ngay từ bây giờ chúng ta cần phải có phương hướng giải pháp mang tính thiết thực để làm sao cho công cuộc đầu tư một dự án phát triển nhà ở (gồm quá trình giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, huy dộng vốn, thiết kế, lập dự toán, đấu thầu, thi công, thẩm định, sử dụng vốn...)không còn mang những bất cập, khúc mắc như hiện nay. Mà các dự án này phải đem lại hiệu quả cao, có chất lượng tốt, đáp ứng được yêu cầu phục vụ đất nước, phục vụ nhân dân. Bên cạnh đó, để quá trình đầu tư vào nhà ở ngày càng phát triển và nâng cao vai trò hơn nữa, thì đòi hỏi tất cả các ngành, các cấp cũng như toàn thể xã hội góp sức đầu tư xây dựng, phải thực hiện được định hướng mà chính phủ nêu ra: " Phát triển nhà ở phải có sự tham gia của toàn xã hội". Để làm sao mà không chỉ có chính phủ, mà còn có nhân dân, các doanh nghiệp ...tích cực đầu tư cho lĩnh vực này hơn nữa để đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân Hà Nội, góp phần quan trọng trong việc xây dựng một thủ đô hiện đại, tương xứng với tầm vóc của quốc gia 100 triệu dân thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH. Tài liệu tham khảo 1. PGS.TS Nguyễn Ngọc Mai - Giáo trình Kinh tế Đầu tư - NXB Giáo Dục. 2. TS. Nguyễn Bạch Nguyệt - Giáo trình Lập và Quản lý dự án đầu tư - NXB Thống Kê. 3. Th.s Từ Quan Phương - Giáo trình Quản lý dự án đầu tư - NXB Giáo Dục. 4. Báo cáo chương trình phát triển nhà - Bộ Xây Dựng. 5. Báo cáo hàng năm của Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội. 6. Tạp Chí xây Dựng (10/02; 08/02;01/03..) 7. Tạp chí Cộng sản (Số 8/02) 8. Niên giám thống kê - 2002. ._.