Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

uan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đang là một đòi hỏi khách quan cả về lý luận và thực tiễn. Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn,... Hiện nay, Hà Nội là địa phương có quỹ nhà lớn thứ hai của cả nước, tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là, tình trạng nhà ở xuống cấp, không đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường đô thị (ở các khu phố cổ, phố cũ, các khu chung cư xây dựng thời bao cấp,...); sự yếu kém trong quản lý đô thị dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng,... Đây là những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu tư phát triển nhà ở là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay. Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người, là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo. Đã có nhiều hình thức đầu tư phát triển nhà ở, song thực tiễn cho thấy rằng các mô hình đầu tư phát triển nhà ở hiện nay vẫn còn bộc lộ nhiều tồn tại và bất cập. Chính vì vậy, việc thiết lập mô hình đầu tư phát triển nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết. Xuất phát những nhận thức trên, tôi đã chọn vấn đề "Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn minh, thanh lịch. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong những năm gần đây, trước xu thế của quá trình hội nhập và toàn cầu hóa, trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và sự đa dạng hóa các hoạt động đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở, đã xuất hiện nhiều công trình nghiên cứu vấn đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án dưới nhiều góc độ và phạm vi khác nhau. ở nước ngoài, có thể kể đến các công trình nghiên cứu của Jonh R. Hasen (Hướng dẫn đánh giá dự án đầu tư trên thực tế, Nxb Licosaxuba, Hà Nội, 1990); Jack R. Meredith (Project Management, A Managerial Approach. Jonh Willey & Sons.1989); Denis Lock (Project management, the 4th edition),... ở trong nước, có các công trình nghiên cứu như: "ảnh hưởng của đô thị hóa đến nông thôn ngoại thành Hà Nội" (Nguyễn Văn áng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2003); "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới của Việt nam" (Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2003); "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn Việt nam" (Thái Bá Cẩn, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2003); Đề tài nghiên cứu khoa học: "Phân tích chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương,… Các công trình nghiên cứu trên đây mới đề cập đến đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trên bình diện chung mà chưa nghiên cứu vấn đề trên một địa bàn cụ thể với những nét đặc thù riêng đó là thành phố Hà Nội. Mặt khác, hoạt động đầu tư phát triển nhà là một hoạt động kinh tế mang tính đặc thù và nó luôn luôn biến đổi. Do đó, vấn đề này cần phải được nghiên cứu một cách thường xuyên nhằm tạo ra cơ sở khoa học để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn 3.1. Mục đích - Trình bày một cách có hệ thống những vấn đề chung về đầu tư và đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án; - Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, qua đó chỉ ra những thành tựu, ưu điểm và những tồn tại, hạn chế của hoạt động này trong thời gian vừa qua; - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội. 3.2. Nhiệm vụ - Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài, qua đó làm rõ cơ sở lý luận chung của hoạt động đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội; - Tìm hiểu một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án của một số nước trên thế giới và một số địa phương tiêu biểu ở nước ta; - Khảo sát thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trong những năm vừa qua; chỉ ra những ưu điểm, tồn tại, nguyên nhân và bài học kinh nghiệm; - Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội trong những năm tới đây. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng Luận văn khảo sát, nghiên cứu hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội. 4.2. Phạm vi Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những vấn đề về đầu tư và phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, cụ thể: lý luận chung về đầu tư và đầu tư nhà ở; thực trạng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội. Về mặt thời gian, luận văn khảo sát đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay và đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới. 5. Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê-nin (duy vật biện chứng và duy vật lịch sử). Bên cạnh đó, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: lấy ý kiến chuyên gia, khảo sát thực tế, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp… 6. Đóng góp của luận văn - Trên cơ sở nhận thức về tính cần thiết của đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án, luận văn phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội, chỉ ra những ưu điểm, lợi thế, những tồn tại, hạn chế và những vấn đề đang đặt ra hiện nay đối với hoạt động này; - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp cơ bản nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, kết cấu của luận văn gồm 3 chương, 10 tiết. Chương 1 Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 1.1. Lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Khái niệm đầu tư phát triển Theo Từ điển tiếng Việt (1995) thì đầu tư có nghĩa là "bỏ nhân lực, vật lực, tài lực vào công việc gì, trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế - xã hội" [33, tr. 291]. Trong kinh tế học, khái niệm đầu tư được nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau tùy theo phạm vi phát huy tác dụng và kết quả đầu tư. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất, kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phương, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ quan nhà nước nói riêng. Nguồn lực ở đây có thể là tài chính, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, chất xám, công nghệ,... Nếu hiểu theo nghĩa hẹp, thì đầu tư chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã chi phí để đạt được những kết quả đó. Trong thực tế, hoạt động đầu tư được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau hết sức đa dạng, xét trên góc độ quan hệ quản lý, đầu tư được chia thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia vào việc quản lý, điều hành quá trình thực hiện dự án. Ví dụ, nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào thị trường chứng khoán, họ có thể được thụ hưởng các lợi ích từ việc mua bán chứng khoán đem lại và thực hiện các quyền lợi khác, nhưng họ không tham gia vào việc quản lý, điều hành trực tiếp đối với tài sản mà mình đã bỏ vốn đầu tư. Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư mà ở đó người bỏ vốn đầu tư trực tiếp tham gia điều hành, quản lý và vận hành kết quả đầu tư. Đầu tư trực tiếp được thể hiện dưới hai hình thức: đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát triển. Đầu tư dịch chuyển là hình thức đầu tư có mục tiêu nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị của tài sản. Khác với đầu tư dịch chuyển, đầu tư phát triển có mục tiêu đầu tư nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh và sinh hoạt đời sống xã hội, đây là hình thức đầu tư trực tiếp tạo ra tài sản, dịch vụ cho nền kinh tế. Tóm lại, có thể hiểu đầu tư phát triển là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, khoa học - công nghệ và các nguồn lực vật chất khác vào sản xuất kinh doanh nhằm duy trì và tạo ra các nguồn lực mới cho sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế - xã hội. 1.1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư Dự án (Project), là những dự định, hành động nào đó đã được lập thành phương án hành động cụ thể mà căn cứ vào đó người ta có thể đánh giá chính xác để phê chuẩn hoặc để thực hiện những dự định hành động đó. Dự án đầu tư là một danh từ chung, dùng để dự định hành động, kế hoạch hành động, phương pháp hành động trên nhiều lĩnh vực, đó có thể là dự án cải cách hành chính, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, nhà ở,... Theo Nghị định 177-CP, ngày 20/10/1994 của Chính phủ thì dự án đầu tư là "một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định" [6, tr. 4]. Hoạt động đầu tư được xúc tiến thông qua dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, tùy theo góc độ tiếp cận, trên góc độ quản lý thì dự án đầu tư được hiểu là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, công nghệ, vật tư và nguồn nhân lực để tạo ra những kết quả về kinh tế - xã hội. Xét trên góc độ kế hoạch hóa, dự án đầu tư là sự thể hiện chi tiết kế hoạch đầu tư sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội cụ thể làm tiền đề cho các quyết định đầu tư. Xét về nội dung, thì dự án đầu tư là bản dự kiến các chi phí và hoạt động được tính toán theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội theo dự định. Theo đó, một dự án đầu tư bao gồm những yếu tố chủ yếu sau đây: ã Mục tiêu của dự án đầu tư. Các dự án bao giờ cũng có mục tiêu, mục đích cụ thể. Thông thường, mục tiêu của các dự án đầu tư thường được thể hiện ở hai mức: mục tiêu phát triển và mục tiêu của chủ đầu tư. Mục tiêu phát triển là thể hiện sự đóng góp của dự án đối với sự phát triển kinh tế - xã hội mà dự án mang lại. Mục tiêu của chủ đầu tư là những lợi ích mà chủ đầu tư hướng tới khi thực hiện dự án, ở đây có thể là những lợi ích tài chính, phát triển xã hội, nguồn nhân lực,... ã Kết quả của dự án đầu tư. Đó là những kết quả, sản phẩm cần phải đạt được trong quá trình thực hiện dự án. Đây là một trong những tiêu chí để đánh giá sự thành công của dự án. ã Các hoạt động của dự án. Là những công việc cần thực hiện để tạo ra kết quả nhất định. Những hoạt động này được lập sẵn theo một lịch trình nhất định gọi là kế hoạch thực hiện dự án. ã Các nguồn lực của dự án. Bao gồm các yếu tố như vốn, lao động, khoa học - công nghệ, vật tư,... cần thiết để tiến hành thực hiện dự án. Có nhiều cách phân loại dự án đầu tư, việc phân loại này nhằm mục đích tạo cơ sở cho việc phân công, phân định thẩm quyền xét duyệt dự án và là cơ sở khi xác định trọng tâm, trọng điểm quản lý đối với từng loại dự án. Theo đó, dự án đầu tư có thể được phân thành các loại sau đây: - Căn cứ theo mục đích cuối cùng của dự án, dự án đầu tư được phân thành: ã Dự án đầu tư xây dựng cơ bản; ã Dự án đầu tư xây dựng và mở rộng hạ tầng kinh tế; ã Dự án đầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng văn hóa - xã hội; ã Dự án đầu tư sản xuất; ã Dự án đầu tư dịch vụ và kinh doanh; ã Dự án hỗ trợ tài chính; ã Các nhóm dự án khác. - Căn cứ theo chủ thể bỏ vốn, dự án đầu tư được phân thành: ã Dự án quốc gia; ã Dự án dân lập; ã Dự án kết hợp Nhà nước và công dân. - Căn cứ theo "quốc tịch" của vốn, dự án đầu tư được phân thành: ã Dự án đầu tư trong nước; ã Dự án đầu tư có vốn nước ngoài. - Căn cứ theo tính chất và lĩnh vực đầu tư, dự án đầu tư được phân thành: ã Các dự án đầu tư chiến lược; ã Các dự án đầu tư thông thường. Theo qui định của điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng bằng nguồn vốn trong nước (ban hành kèm Nghị định số 16/CP/2005/NĐ-CP ngày 08 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ) thì dự án đầu tư được chia thành ba nhóm A, B, C với những đặc trưng sau: - Dự án nhóm A, là những dự án có một trong các điều kiện sau: ã A1- Là những dự án đầu tư mới không kể mức vốn đầu tư, thuộc phạm vi bảo mật quốc gia hoặc có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội quan trọng của đất nước và dự án đầu tư thuộc các ngành sản xuất các chất độc hại, chất nổ, khai thác, chế biến các khoáng sản quí hiếm như: vàng, bạc, đá quí, đất hiếm,…) ã A2 - Là những dự án đầu tư có tổng mức đầu tư lớn hơn mức qui định: A2.1 - Là những dự án trên 200 tỷ đồng Việt Nam hoặc 20 triệu USD đối với các ngành công nghiệp điện, khai mỏ, luyện kim, chế tạo máy, xi măng; các ngành giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước đô thị. A2.2 - Là những dự án trên 100 tỷ đồng Việt Nam hoặc trên 10 triệu USD thuộc các ngành công nghiệp năng như: kỹ thuật điện, điện tử, hóa chất, phân bón, chế tạo cơ khí, vật liệu xây dựng; các ngành công nghệ như: sành, sứ, thủy tinh, giấy, dệt, may mặc; bưu điện; các ngành sản xuất: hóa dược, thuốc chữa bệnh, chế biến nông lâm, thủy sản, sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. A2.3 - Là những dự án trên 50 tỷ đồng Việt Nam hoặc trên 5 triệu USD đối với các ngành còn lại. ã A3. Là những dự án khôi phục, cải tạo mở rộng, đổi mới kỹ thuật có tổng mức đầu tư bằng 70% so với mức đầu tư của dự án nhóm A2. - Dự án nhóm B, là những dự án có một trong các điều kiện sau: ã B1 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm A2.1, có tổng mức đầu tư từ 25 tỷ đồng Việt Nam đến 200 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tệ từ 2,5 triệu USD đến 20 triệu USD; ã B2 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm A2.2 có tổng mức đầu tư từ 15 tỷ đồng Việt Nam đến 100 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tệ từ 1,5 triệu USD đến 10 triệu USD; ã B3 - Các dự án đầu tư thuộc mục A2.3, có tổng mức đầu tư từ 5 tỷ đồng Việt Nam đến 50 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tề từ 0,5 triệu USD đến 5 triệu USD; ã B3 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm dự án A3, có tổng mức đầu tư bằng 70% so với tổng mức đầu tư qui định đối với các dự án thuộc nhóm B1, B2, B3. - Dự án nhóm C, là những dự án không thuộc diện các dự án đã nêu trên. Tóm lại, hiểu theo nghĩa chung nhất, thì dự án đầu tư là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với những, phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch nhất định, nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế xã hội. 1.1.1.3. Khái niệm, đặc điểm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn nhân lực, vật tư, khoa học - công nghệ,... vào việc xây dựng nhà ở theo một kế hoạch, phương án cụ thể nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội đã đặt ra. Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án có các đặc điểm sau: Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đòi hỏi phải huy động một lượng vốn lớn và số vốn này tồn đọng trong suốt quá trình thực hiện dự án đầu tư. Hoạt đồng đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án thường có qui mô rất lớn, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng, công nghệ thi công tiên tiến, thời gian thực hiện dài, do đó, nó đòi hỏi phải huy động một lượng vốn lớn trong quá trình thực hiện. Mặt khác, khác với các hoạt đồng đầu tư khác, vốn cho đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án thường bị khê đọng trong quá trình thực hiện dự án, chính vì vậy, thời gian thu hồi vốn đối với dự án thường diễn ra rất lâu. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết để có được lợi nhuận thu từ việc khai thác công trình và bù đắp được chi phí đã bỏ ra để xây dựng công trình đó. Thời gian thu hồi vốn được xác định theo công thức sau: T = V L+Lv Trong đó: - V: Vốn đầu tư ban đầu - L: Mức lãi hàng năm - Lv: Lãi suất ngân hàng của vốn vay đầu tư, nếu V là vốn vay - T: Là thời gian thu hồi vốn đầu tư. Xác định thời hạn thu hồi vốn đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cũng như phân tích, so sánh lựa chọn phương án đầu tư. Chỉ tiêu này giúp nhà đầu tư thấy rõ thời hạn thu hồi vốn đầu tư, cũng như mức chi phí về vốn phải trả trong quá trình thực hiện dự án, từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Thứ hai, đây là hoạt động trong một thời gian lâu dài và chịu nhiều ảnh hưởng của các nhân tố tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế,... Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án thường huy động một nguồn vốn, vật tư và lao động tương đối lớn, thời gian triển khai và vận hành của mỗi dự án thường diễn ra trong nhiều năm. Do đó, nó chịu sự tác động của nhiều nhân tố tự nhiên, kinh tế, chính trị và xã hội dẫn đến hậu quả là hoạt động này chứa đựng rủi ro rất cao, các nhân tố ảnh hưởng ở đây có thể là: thiên tai, điều kiện địa chất thi công; sự biến động của giá cả vật tư; chính sách đất đai và đầu tư của Nhà nước; nhu cầu, thị hiếu của khách hàng…Mặt khác, các dự án đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án diễn ra trong một thời gian dài, theo một qui trình bắt buộc nhất định từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, phê duyệt dự án, triển khai đầu tư, khai thác và vận hành dự án. Qui trình này diễn ra nhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động khác nhau, các yếu tố này sẽ được trình bày cụ thể ở mục 1.2. Thứ ba, kết quả đầu tư dự án (sản phẩm) thường có giá trị sử dụng lâu dài và sẽ phát huy hiệu quả ở nơi nó được thực hiện. Sản phẩm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là hình thành nên những căn hộ, khu nhà ở với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, đường giao thông, hệ thống viễn thông,…) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên, các khu mua sắm, giải trí,…). Các sản phẩm này là những tài sản lớn, có kết cấu vật chất bền vững, tuân thủ các tiêu chuẩn về qui hoạch đô thị và kiến trúc đã được Nhà nước phê chuẩn, vì vậy, nó sẽ tồn tài lâu dài tại nơi thực hiện dự án. Mặt khác, với tính chất đặc thù của mình, các sản phẩm của dự án là nhà ở, nó luôn gắn liền với đất và quyền sử dụng đất, vì vậy, nó chỉ có thể phát huy hiệu quả nơi dự án được thực hiện. 1.1.2. Một số tiêu chí đánh giá hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 1.1.2.1. Hiệu quả về kiến trúc, qui hoạch, môi trường, mỹ quan đô thị Khi góp ý vào Chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010, trong Thông báo số 21-TB/TW, ngày 14/11/1996, Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam đã cho ý kiến chỉ đạo: Phải đặc biệt quan tâm đến các giải pháp kiến trúc, đảm bảo kết hợp hài hòa tính hiện đại với tính dân tộc, giữ gìn và tôn tạo khu phố cổ, kiến trúc có giá trị, bố trí không gian tiêu chuẩn nhà ở hợp lý, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công cộng…, chú trọng đến các giải pháp bảo đảm vệ sinh môi trường,…[14. tr. 2]. Đây là định hướng chỉ đạo của Đảng, đồng thời cũng là một trong những tiêu chí đánh giá tính hiệu quả của các dự án phát triển nhà ở. Có nhiều tiêu chí để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư phát triển nhà ở, song với những nét đặc thù của mình, các dự án đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội phải đảm bảo các yêu cầu về kiến trúc, qui hoạch, vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị và bảo tồn, gìn giữ các giá trị văn hóa truyền thống. Xét trên phương diện qui hoạch và kiến trúc. Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là hiệu quả khi nó tuân thủ một cách nghiêm túc qui hoạch vùng và qui hoạch tổng thể của toàn thành phố, bao gồm qui hoạch về hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công cộng, mặt bằng tổ chức không gian,… Đảm bảo được sự hài hòa và thống nhất về kiến trúc đô thị, tuân thủ các chuẩn mực kiến trúc và qui hoạch đã được phê duyệt như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, màu sắc,.... Mặt khác, Hà Nội là một thành phố có truyền thống lịch sử và văn hóa lâu đời, chính vì vậy, các dự án đầu tư phát triển nhà ở phải tôn trọng và gìn giữ các giá trị văn hóa và lịch sử, kết hợp hài hòa tính hiện đại và tính truyền thống trong kiến trúc và qui hoạch. Xét trên phương diện môi trường và mỹ quan đô thị. Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là có hiệu quả khi nó đảm bảo các tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường và mỹ quan đô thị. Theo đó, các dự án đầu tư phát triển nhà ở phải đảm bảo vệ sinh môi trường trong lúc triển khai và đặc biệt là khi đi vào sử dụng, các dự án này không được gây ô nhiễm về tiếng ồn, bụi bặm, rác và nước thải sinh hoạt,…phải đảm bảo sức khỏe cho người dân sống trong và ngoài khu vực thực hiện dự án. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở cũng phải đảm bảo các yếu tố về mỹ quan đô thị như kiến trúc phải phù hợp với cảnh quan xung quanh, không cơi nới, cải tạo, lắp đặt các thiết bị phụ trợ khi chưa được phép, phơi phóng quần áo, trồng cây cảnh không đúng chỗ,... thể hiện được tính hiện đại, văn minh và thanh lịch trong nếp sống và sinh hoạt của người dân thủ đô. 1.1.2.2. Hiệu quả về mặt xã hội Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị đặc biệt, xét trên phương diện xã hội nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người và thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo. Chính vì vậy, hiệu quả về mặt xã hội là một trong những thức đo quan trọng đánh giá sự thành công của dự án. Hiệu quả về mặt xã hội trong một dự án đầu tư phát triển nhà ở có thể được xem xét trên hai phương diện. Thứ nhất, đó là việc nâng cao điều kiện sống của con người, chỉnh trang bộ mặt đô thị. Thứ hai, đó là việc thực hiện các chính sách ưu đãi đối với các thành phần dân cư trong giải quyết vấn đề nhà ở. Xét trên phương diện thứ nhất, các dự án đầu tư phát triển nhà ở, để đạt hiệu quả về mặt xã hội cần phải giải quyết tốt việc nâng cao điều kiện sống cho người dân, ở các vùng có điều kiện sống không đảm bảo như ô nhiễm, nhà ở xuống cấp, ảnh hưởng của thiên tai,… nhằm tạo ra sự văn minh, hiện đại cho thành phố. Xét trên phương diện thứ hai, hiệu quả xã hội được thể hiện qua việc dự án thực hiện được các chính sách của Đảng và Nhà nước trong vấn đề giải quyết nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình chính sách, gia đình có công với cách mạng, đây là vấn đề hết sức quan trọng, nó thể hiện bản chất, tính ưu việt của chế độ chính trị ở nước ta… 1.1.2.3. Hiệu quả về kinh tế Hiệu quả kinh tế là tiêu chí quan trọng để đánh giá mức độ thành công của các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là có hiệu quả về mặt kinh tế khi nó đáp ứng được các yêu cầu sau: Thứ nhất, đối với doanh nghiệp. Đó là sự chi phí các nguồn lực có hiệu quả về kinh tế. Theo đó, doanh nghiệp bỏ ra các nguồn lực như lao động, vật tư, vốn,... vào quá trình thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở và sau khi bán nhà ở (sản phẩm kinh doanh), họ thu được một mức lợi nhuận nhất định. Lợi nhuận là một trong những cơ sở để doanh nghiệp quyết định dự án đầu tư, đồng thời nó cũng là tiêu chí đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án. Mức lợi nhuận doanh nghiệp thu được có thể được xem xét thông qua hệ số doanh lợi hoặc suất đầu tư. Hệ số doanh lợi bao gồm: Tỷ lệ lợi nhuận trên doanh thu = Lợi nhuận sau thuế Doanh thu Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn dự án = Lợi nhuận sau thuế vốn dự án Tỷ lệ lợi nhuận/ doanh thu và tỷ lệ lợi nhuận/ vốn thực hiện dự án cao, điều này chứng tỏ dự án đạt hiệu quả kinh tế cao và ngược lại. Doanh nghiệp đạt được hệ số doanh lợi cao khi họ biết tận dụng các nguồn lực, cơ hội đầu tư và tiết kiệm được chi phí trong quá trình sản xuất. Suất đầu tư là mức vốn đầu tư cần cho việc tạo ra được một đơn vị kết quả đầu tư, suất đầu tư được tính theo công thức sau: v = V Q Trong đó: - v: Suất đầu tư - V: tổng số vốn đầu tư - Q: Tổng kết quả xây dựng Chỉ tiêu này nói lên chi phí sản phẩm cao hay thấp trong xây dựng cơ bản. Trong trường hợp mọi yêu cầu xây dựng cơ bản đều được bảo đảm như nhau, phương án nào có suất đầu tư nhỏ nhất là phương án tối ưu. Nắm bắt được chỉ tiêu này là điều kiện hết sức quan trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư. Thứ hai, về phía người tiêu dùng (khách hàng). Đó là việc mua được hàng hóa đúng giá và phát huy hiệu quả trong quá trình sử dụng. Hiện nay, ở nước ta, nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, mà sự lên xuống của giá cả nhiều khi không phản ánh đúng qui luật của thị trường. Thông thường thì giá nhà ở lên, xuống dựa theo nhu cầu của người tiêu dùng và khả năng sinh lợi của nó, (tuân theo qui luật thị trường) tuy nhiên hiện nay ở nước ta, giá nhà ở lên xuống chủ yếu chịu sự tác động của đầu cơ, yếu tố tâm lý, đặc biệt là thói quen xem nhà ở cũng là tài sản để cất giữ - đây là một trong những yếu tố làm cho thị trường nhà ở phát triển không lành mạnh. Hiện nay, vấn đề này đang gây nên nhiều khó khăn trong việc giải quyết nhà ở cho những người có nhu cầu thực sự, cũng như đối với doanh nghiệp khi triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Chính vì vậy, người tiêu dùng luôn mong muốn mua nhà ở với giá hợp lý và khi đưa vào sử dụng công trình phát huy hiệu quả thực tế, đáp ứng được nhu cầu của mình. Thứ ba, về phía Nhà nước. Dưới góc độ quản lý và điều tiết vĩ mô, đối với Nhà nước, một dự án đầu tư phát triển nhà ở có hiệu quả kinh tế khi nó sử dụng hợp lý và có hiệu quả các nguồn tài nguyên quốc gia, tuân thủ qui hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện và giải quyết được chỗ ở cho dân cư, đặc biệt là những người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình có công với cách mạng,… Đối với từng dự án cụ thể, xuất phát từ mục tiêu, yêu cầu khác nhau, mà người ta có thể nhấn mạnh một trong những tiêu chí nêu trên. Tuy nhiên, xét một cách tổng thể, một dự án đầu tư phát triển nhà ở để được coi là có hiệu quả thì tối thiểu nó phải đáp ứng được các yêu cầu nói trên. Có nghĩa là dự án đó phải kết hợp hài hòa lợi ích kinh tế giữa người mua, người bán và lợi ích của toàn xã hội mà Nhà nước là người đại diện. Thứ tư, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đảm bảo tính tăng trưởng bền vững. Hiện nay, tính tăng trưởng bền vững đang là một đòi hỏi đối với các hoạt động kinh tế nói chung, trong đó có hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở, tính tăng trưởng bền vững được thể hiện qua một số điểm sau: - Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án cho phép khai thác và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của xã hội. So với các hình thức đầu tư phát triển nhà ở đã từng tồn tại ở nước ta từ trước tới nay thì đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án cho phép chúng ta huy động được nguồn lực lớn và tập trung trong xã hội, các nguồn lực có thể kể đến ở đây là đất đai, vốn, kỹ thuật, công nghệ... Mặt khác, hình thức đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án còn cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả các nguồn lực như đất đai, lao động, công nghệ… đây chính là điều kiện hết sức quan trọng tạo nên sự phát triển mang tính bền vững cho nền kinh tế. - Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tạo nên được bộ mặt mới cho đô thị, sự thống nhất về qui hoạch và kiến trúc của đô thị. Với tính đặc thù của mình, đầu tư phát triển nhà ở sẽ tạo nên sự đồng bộ, ổn định trong kiến trúc và qui hoạch, sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chính điều này sẽ tránh được sự manh mún và lộn xộn trong qui hoạch đô thị, tránh được việc phải phá dỡ, đền bù gây tốn kém các nguồn lực xã hội. - Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án góp phần không nhỏ vào việc giải quyết các vấn đề xã hội. Hình thức đầu tư này cho phép giải quyết được các vấn đề xã hội, một điều kiện hết sức quan trọng tạo nên sự phát triển và tăng trưởng bền vững. Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng là người nghèo, gia đình có công với cách mạng, sinh viên, cán bộ, công chức… thông qua các hình thức như cho vay vốn ưu đãi mua nhà, thuê, thuê mua nhà ở. Với tính ưu việt của mình như giá cả vừa phải, hình thức mua nhà đa dạng, xây dựng với qui mô lớn, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án hiện nay là giải pháp hết sức quan trọng nhằm giải quyết các vấn đề xã hội ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở, đây là một trong những điều kiện quan trọng tạo nên sự phát triển bền vững. 1.2. Những nhân tố ảnh hưởng, tác động đến đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 1.2.1. Nhân tố Nhà nước Nhà nước đóng một vai trò hết sức quan trọng có tác động lớn đến hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án. Tầm quan trọng này xuất phát từ vai trò quản lý và điều tiết chính sách vĩ mô của Nhà nước, cụ thể là: Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc lập và quản lý qui hoạch đô thị, bao gồm qui hoạch chung cho toàn bộ phạm vi đất đô thị và qui hoạch chi tiết cho từng vùng thuộc phạm vị đất đô thị. Đề án quy hoạch xây dựng đô t._.hị được duyệt là cơ sở pháp lý quan trọng để các doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Mặt khác, trên phương diện quản lý đô thị, Nhà nước là người xây dựng các chính sách về giá đất, cơ chế đầu tư, kinh doanh nhà ở; đền bù, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án; quản lý mục tiêu dự án; xây dựng chính sách thuế đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; quản lý phương hướng, biện pháp huy động và sử dụng các nguồn lực thực hiện dự án,… Đồng thời, Nhà nước cũng là người xây dựng các tiêu chí qui định chất lượng công trình của dự án, quản lý về mặt nhà nước thông qua các hoạt động như thanh tra, kiểm tra, giám sát,… đây là những vấn đề hết sức quan trọng, có tác động và ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư phát triển nhà ở của các doanh nghiệp. Xét trên phương diện kinh tế, Nhà nước còn là khách hàng lớn của các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở. Hằng năm, Nhà nước sẽ lên kế hoạch mua lại nhà của doanh nghiệp hoặc đầu tư xây dựng nhà ở với mục tiêu tạo lập nơi ở mới và cải tạo, nâng cấp điều kiện nhà ở cho người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội. Mặt khác, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở như chi ngân sách giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tiền sử dụng đất, tái định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, bảo lãnh tín dụng, cho vay ưu đãi. Nói tóm lại, xét trên phương diện kinh tế, trong nhiều trường hợp thì Nhà nước vừa là người quản lý, người bán, người mua và người cho thuê nhà ở. Mặt khác, Nhà nước của chúng ta là Nhà nước xã hội chủ nghĩa của dân, do dân, vì dân, xuất phát từ bản chất đó, từ trước tới nay, vấn đề nhà ở của người dân luôn luôn được Nhà nước quan tâm, hỗ trợ. Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách tạo lập nhà ở cho các đối tượng xã hội, thông qua sự hỗ trợ về tài chính như ưu đãi vay vốn, hỗ trợ kinh phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất,…Vì vậy, có thể nói rằng, quá trình thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà nước đã tác động không nhỏ tới hoạt động đầu tư phát triển nhà ở trong giai đoạn hiện nay. 1.2.2. Vốn, nhân lực, khoa học kỹ thuật và công nghệ xây dựng - Vốn là nguồn lực hết sức quan trọng, tác động và ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư phát triển các dự án nhà ở. Đối với các doanh nghiệp, tùy theo từng loại hình, vốn đầu tư được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau như từ ngân sách, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay, vốn huy động từ dân cư... Đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án là một hoạt động mang tính đặc thù, nó đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn hết sức chậm. Vì vậy, vốn thực sự trở thành một thế mạnh của mỗi một doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, đây là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp quyết định các dự án đầu tư và thực hiện các dự án này đúng tiến độ. Do đó, việc huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả thực hiện dự án nói riêng và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nói chung. - Nguồn nhân lực đóng một vai trò hết sức quan trọng, là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến năng lực thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Nguồn nhân lực thường được xem xét dựa trên các cấp độ sau: Thứ nhất, nguồn nhân lực cấp cao, đây là những người có kiến thức, trình độ chuyên môn kỹ thuật, được đào tạo một cách bài bản, có khả năng quản lý và kinh doanh. Vai trò của họ được thể qua công tác hoạch định kế hoạch và quản lý dự án đầu tư, đề ra các giải pháp tối ưu về kinh tế và kỹ thuật. Họ đóng vai trò hết sức quan trọng, tác động rất lớn đến sự thành công của các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Thứ hai, đội ngũ cán bộ cấp trung gian. Trong các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở, họ là các đội trưởng thi công, kỷ sư trưởng, trưởng các phòng ban…Với cương vị này, họ là người thừa hành kế hoạch, mệnh lệnh của cấp trên và lãnh đạo cấp dưới thực hiện các kế hoạch, mệnh lệnh đó. Đội ngũ cán bộ này đóng vai trò rất quan trọng, tác động lớn đến quá trình thực hiện các dự án đúng tiến độ, đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, an toàn lao động, kịp thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp thi công hợp lý và tiết kiệm chi phí. Thứ ba, lực lượng lao động trực tiếp của doanh nghiệp. Đội ngũ lao động lành nghề, có kinh nghiệm, cơ cấu hợp lý là một yếu tố quan trọng trong quá trình thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở. Do đó, công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng, chăm lo đến đời sống của người lao động là vấn đề quan tâm hàng đầu nhằm tạo ra sự ổn định và nâng cao năng lực thực hiện dự án của của doanh nghiệp. - Khoa học kỹ thuật và công nghệ xây dựng là yếu tố hết sức quan trọng có ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Biểu hiện cụ thể của nó là tính hiện đại và đồng bộ của máy móc thiết bị và công nghệ thi công, đây là một bộ phận tài sản quan trọng của doanh nghiệp, đồng thời, nó cũng là thước đo trình độ kỹ thuật, uy tín, năng lực thi công và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. 1.2.3. Nhu cầu của phát triển kinh tế - xã hội Nhu cầu phát triển của nền kinh tế xã hội có tác động không nhỏ đến vấn đề đầu tư và phát triển nhà ở. Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở luôn gắn liền với việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội của Trung ương và thành phố Hà Nội. Trước yêu cầu phát triển của đất nước nói chung và của thành phố Hà Nội nói riêng, giải quyết tốt vấn đề nhà ở sẽ là động lực trực tiếp cho việc giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội. Mặt khác, nhu cầu của phát triển kinh tế xã hội sẽ tác động lớn đến đầu tư phát triển nhà ở, một mặt, nó tạo ra nhu cầu cho việc thực hiện các dự án nhà ở, mặt khác, nó tạo ra cơ sở vật chất cho việc thực hiện các dự án này. Chính vì vậy, việc dự báo đúng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tiêu chí quan trọng để thực hiện các dự án đầu tư, đồng thời nó cũng là nhân tố tác động đến hiệu quả của các dự án đầu tư. 1.2.4. Nhu cầu của thị trường nhà ở Nhu cầu về nhà ở là nhân tố hết sức quan trọng để tiến hành triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà. Nhu cầu về nhà ở được xem xét trên các khía cạnh như: khả năng về tài chính của các hộ gia đình (thu nhập), nhu cầu về chỗ ở của người dân, sở thích và mức sống của dân cư, chính sách của Nhà nước,… Cũng giống như các loại hàng hóa khác, sự lên xuống của giá cả nhà ở là một trong những căn cứ để doanh nghiệp đưa ra các quyết định đầu tư của mình. Nếu nhu cầu về nhà ở tăng, giá cả nhà ở sẽ tăng, doanh nghiệp sẽ thực hiện các dự án phát triển nhà để thu lợi và ngược lại. Tuy nhiên, trong những trường hợp đặc biệt, để giải quyết nhà ở cho các đối tượng xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn được thực hiện nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này mà không tuân theo những qui luật của thị trường. Hiện nay, nhu cầu của thị trường nhà ở đang chịu sự chi phối của các nhân tố chủ yếu sau đây: Thứ nhất, giá cả của đất đai. Nhà ở là một tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai, nếu như ở trạng thái thị trường hoạt động bình thường, giá đất càng cao thì cầu về đất đai bị thu hẹp và ngược lại, giá đất thấp, cầu về đất sẽ tăng. Thứ hai, thu nhập của người tiêu dùng. Người dân luôn có xu hướng muốn cải thiện chỗ ở, khi thu nhập tăng lên, họ có khả năng chi trả cho các khoản chi phí này, điều này có tác động rất lớn làm biến động thị trường nhà ở. Thứ ba, tác động của yếu tố đầu cơ. Người đầu cơ ở đây có thể là các nhà kinh doanh bất động sản và những người dân có tiền muốn mua đất để làm phương tiện cất giữ tài sản hoặc chờ giá tăng sẽ bán kiếm lời. Thứ tư, chính sách và các thủ tục pháp lý. Chính sách và các qui định pháp lý của Nhà nước có tác động lớn đến thị trường nhà ở. Tính minh bạch, rõ ràng trong qui hoạch, thủ tục pháp lý đơn giản sẽ làm cho các giao dịch nhà đất sẽ trở nên thông thoáng, người mua và người bán sẽ dễ dàng khi thực hiện các giao dịch. Đây là yếu tố quan trọng có tác động lớn đến nhu cầu nhà ở. Mặt khác, Nhà nước là người xây dựng chính sách về phát triển thị trường bất động sản, chính sách ưu đãi, chính sách về thuế đối với kinh doanh bất động sản nói chung và đầu tư phát triển nhà ở nói riêng, đây là những yếu tố hết sức quan trọng tác động đến quan hệ cung - cầu của thị trường nhà ở. 1.2.5. Tác động của thị trường bất động sản Trong 10 năm gần đây, thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp, đã có 3 lần giá cả bất động sản lên xuống gây nên nhiều sự xáo trộn trong việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Lần thứ nhất bắt đầu từ năm 1994 đến năm 1996, lần thứ hai là từ năm 1997 đến năm 1999 và lần biến động thứ ba bắt đầu từ cuối năm 2004 đến nay, đây là lần biến động có qui mô lớn và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro, phức tạp. Nhà ở gắn liền với đất đai, giá đất tăng sẽ kéo theo giá nhà tăng và ngược lại, ở nước ta hiện nay, đất đai chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng mức đầu tư của các dự án phát triển nhà ở, vì vậy, sự biến động về giá đất đang là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới việc biến động về giá nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở thuộc các dự án. Giá đất biến động thất thường đã ảnh hưởng không nhỏ tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, theo thống kê hiện nay 18% tổng dư nợ của các ngân hàng đang được đầu tư vào thị trường bất động sản. Vào những thời điểm thị trường bất động sản phát triển "nóng", tốc độ cho vay đối với các dự án kinh doanh bất động sản của một số ngân hàng tăng đến 25%, trong đó các khoản vay trung hạn chiếm đến 82% [17, tr.3]. Sự phát triển không bình thường của thị trường quyền sử dụng đất đã làm cho giá cả nhà ở biến động hết sức phức tạp, giá cả đền bù đất tăng, công tác giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn, đặc biệt là đối với các dự án đang triển khai giải phóng mặt bằng, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới vấn đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án. Doanh nghiệp có thể bị thua lỗ, dự án bị chậm trễ hoặc không đảm bảo tính khả thi nếu như thị trường bất động sản vận hành thiếu minh bạch, lành mạnh. Trong bối cảnh thị trường nhà đất diễn biến hết sức phức tạp hiện nay (thị trường không phản ánh đúng nhu cầu) thì việc dự báo và đánh giá đúng nhu cầu nhà ở của người dân hiện tại và trong tương lai là một yêu cầu hết sức quan trọng trong việc đảm bảo tính khả thi và tính hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 1.3. Một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Trên thế giới, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được triển khai từ lâu. ở mỗi một quốc gia, xuất phát từ các đặc điểm về văn hóa, tự nhiên, điều kiện sống, mức thu nhập, chính sách của nhà nước,... người ta có những mô hình đầu tư phát triển nhà ở khác nhau. Các mô hình đầu tư phát triển nhà ở này đều có những ưu điểm và nhược điểm nhất định mà chúng ta có thể tham khảo, học hỏi và rút kinh nghiệm. 1.3.1.1. Kinh nghiệm của Mỹ Mỹ là một trong những nước giàu nhất trên thế giới, tuy nhiên, một bộ phận không nhỏ người dân Mỹ đang gặp rất nhiều khó khăn trước vấn đề nhà ở. Theo Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị thì nước Mỹ đang diễn ra sự "khủng hoảng sâu sắc về nhà ở", đó là sự khủng hoảng do chi phí nhà ở vượt qua khả năng chi trả hợp lý của một bộ phận lớn người Mỹ. Theo đó, người dân Mỹ đã phải giành phần lớn thu nhập của họ (hơn 30%), để chi trả tiền nhà ở dưới hình thức tiền thuê bất động sản hoặc thanh toán tín dụng thế chấp bất động sản, điều này dẫn tới việc phải cắt giảm các chi phí sinh hoạt khác trong gia đình như: học hành, khám chữa bệnh, vui chơi giải trí, ăn mặc,... Để giải quyết vấn đề khó khăn về nhà ở cho người dân, nhà nước, các tổ chức phi chính phủ và các doanh nghiệp đã phối hợp với nhau hết sức chặt chẽ trong việc nỗ lực xây dựng và thực hiện những chính sách về phát triển nhà ở. Vào những năm 1960-1970, chính phủ Mỹ đã cấp kinh phí cho việc phát triển các dự án nhà ở, đa dạng hóa hoạt động đầu tư nhà ở thông qua các hình thức huy động vốn từ xã hội (đặc biệt là từ các quỹ đầu tư tư nhân), chuyển quyền và trách nhiệm cho chính quyền các bang trong việc phát triển nhà ở. Cơ quan liên bang đóng vai trò hết sức quan trọng trong trong việc hoạch định chính sách nhà ở, năm 1995, Mỹ đã lập Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị với nhiệm vụ "hỗ trợ phát triển nhà ở thích hợp, an toàn, vệ sinh và phù hợp về mặt kinh tế cho tất cả người Mỹ". Hoạt động của Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị tập trung vào các lĩnh vực chính như: Chương trình nhà ở xã hội, chương trình nhà ở thị trường có tiền thuê bất động sản được hỗ trợ. Hiện nay, Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị Mỹ quản lý khoảng 1/6 tổng số tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ có thu nhập thấp và đặc biệt thấp, Năm 2000, Bộ đã hỗ trợ 3,5 triệu căn nhà cho các chương trình phát triển nhà ở [24, tr. 3]. Bộ cũng đã tiến hành xã hội hóa các hình thức huy động vốn đầu tư và phát triển nhà ở. Các hình thực huy động vốn phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở và những người dân có nhu cầu mua nhà. Với sự hỗ trợ của nhà nước, lãi suất tín dụng được duy trì ở mức hợp lý, phù hợp với khả năng của người mua nhà. Bên cạnh đó, nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được thực hiện như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho xây dựng, mua và hiện đại hóa nhà ở, trợ cấp trả tiền thuê nhà,... Chính phủ Mỹ, thông qua Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị đã xây dựng nhiều dự án, chương trình phát triển nhà ở và thực hiện các chương trình cấp vốn phát triển nhà ở thuộc cấp liên bang và các tiểu bang, như: Chương trình hợp tác đầu tư nhà ở (HOME); chương trình khôi phục các khu vực nhà ở xã hội bị xuống cấp; chương trình chuyển chỗ ở vì những khả năng mới [24, tr. 4]... Qua khảo sát các dự án, chương trình đầu tư phát triển nhà ở tại Mỹ cho thấy chính sách và các mục tiêu của chính phủ đã góp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở và các vấn đề xã hội. Vấn đề nhà ở không chỉ giới hạn trong phạm vi kinh tế, nó còn là vấn đề chính trị - xã hội thu hút được sự chú ý của cộng đồng. Nghiên cứu kinh nghiệm của Mỹ giúp chúng ta xem xét lại chính sách, quan điểm phát triển nhà ở hiện nay và rút ra được nhiều bài học quí báu trong đầu tư phát triển nhà ở tại nước ta hiện nay. 1.3.1.2. Kinh nghiệm của Nhật Bản Tại Nhật Bản, việc đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được thực hiện từ lâu, mô hình này đã mang lại hiệu quả thiết thực, đặc biệt là các dự án xây dựng nhà chung cư. Năm 2003, tại Nhật có khoảng 116 vạn hộ gia đình có nhà mới, trong đó có gần 20 vạn hộ mua nhà chung cư, chiếm tỷ lệ 17%. Tại các đô thị lớn như Tôkyô, Kyođô,... dưới sức ép của dân số, nhà chung cư chiếm một tỷ lệ đáng kể, trước thực trạng giá đất đô thị tăng cao, xu hướng xây dựng nhà chung cư đang là giải pháp hữu hiệu trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân [24, tr. 4]. Nhà chung cư xây dựng theo mô hình dự án tại Nhật Bản bao gồm nhiều loại, hướng tới nhiều đối tượng với mức sống và thành phần xã hội khác nhau. Theo đó, các chung cư xây dựng mới được chia thành nhiều loại tùy theo nhu cầu của người sử dụng. Có những chung cư qui mô và tiện nghi vừa phải, nhưng cũng có những chung cư với những căn hộ cao cấp, tiện nghi hết sức hiện đại và rộng rãi, nhằm đáp ứng đòi hỏi của những người có thu nhập cao trong xã hội. Việc kinh doanh, quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại Nhật được chính quyền quản lý hết sức chặt chẽ. ở Nhật Bản, không cần phải đợi đến lúc công trình hoàn thiện xong, người ta đã tiến hành bán công khai các căn hộ ngay trong lúc đang xây dựng. Mặt khác, người dân có thể mua các căn hộ theo đơn đặt hàng đối với chủ đầu tư với các yêu cầu riêng của mình. Điều này đã tạo ra sự thuận lợi cho chủ đầu tư trong huy động vốn và thu hồi vốn, về phía người dân, họ có nhiều cơ hội hơn trong việc lựa chọn cho mình mộ căn hộ phù hợp với nhu cầu, sở thích và thu nhập. Về quản lý xây dựng đối với các dự án, tại Nhật Bản việc động đất xảy ra thường xuyên, vì vậy chính quyền đề ra các tiêu chuẩn kỹ thuật rất cao và giám sát hết sức chặt chẽ việc tuân thủ trong quá trình thực hiện dự án. Theo đó, các dự án xây dựng nhà ở nói chung, trong đó có nhà chung cư phải đảm bảo qui hoạch chung của địa phương, đặc biệt phải tuân thủ các qui định về chiều cao của công trình. Đối với những công trình vượt quá chiều cao qui định thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng đặc biệt, gọi là chế độ xây dựng tổng hợp. Để được cấp giấy phép xây dựng đặc biệt này, dự án phải tuân thủ một số yêu cầu nhất định như: phải xây dựng theo qui hoạch đường giao thông, công trình phải nằm trong các khu đất công đã được giải tỏa với diện tích đủ lớn,... Sau khi xây dựng và đưa vào sử dụng, việc quản lý và duy trì nhà chung cư được tiến hành thông qua Ban Quản lý nhà ở và Ban này lại ủy nhiệm cho một công ty quản lý nhà ở thực hiện. Công ty quản lý nhà ở sẽ lựa chọn ra Ban Quản lý nhà ở cho từng khu vực hoặc từng ngôi nhà chung cư. Ban Quản lý này sẽ thay mặt công ty quản lý nhà thu phí quản lý, phí sửa chữa, tu bổ nhà từ những người đang sống trong chung cư. 1.3.1.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc Sau gần 30 năm cải cách mở cửa, đời sống của nhân dân Trung Quốc, đặc biệt là ở các đô thị đã thay đổi một cách hết sức căn bản, đây là một điều kiện hết sức thuận lợi đối với công tác phát triển nhà ở. Năm 1998, Chính phủ Trung Quốc quyết định ngưng cấp nhà ở phúc lợi mang tính hiện vật, thực hiện tiền tệ hóa và thương phẩm hóa việc phân phối nhà ở, quyết định này đã mở ra một kỷ nguyên mới trong đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường nhà ở của Trung Quốc không mấy lạc quan, nhà thương phẩm xây dựng xong không bán được, theo số liệu thống kê năm 1999, cả nước có 101,71 triệu m2 nhà bị ứ đọng, có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay từ ngân hàng, chỉ tính riêng năm 2002, đã có khoảng 95 tỷ USD chảy vào lĩnh vực nhà đất tăng 30% so với năm 2001 [24, tr. 4]. Tỷ lệ tăng trưởng về nhà ở về nhà ở tại Trung Quốc tăng bình quân hàng năm khoảng 30%. Mặc dù nhà ở được xây dựng nhiều nhưng số hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở lại tăng lên, mức tăng mỗi năm khoảng 0,4 triệu hộ; ở các thành phố, thị trấn hiện có khoảng 5 triệu hộ có diện tích nhà ở mới đạt mức 6m2/người. Tại Thượng Hải, giá nhà trung bình được rao bán khoảng 9.475 NDT/m2, tại Bắc Kinh khoảng 6.000 NDT/m2 và tại Quảng Châu giá bán xấp xỉ khoảng 7.383 NDT/m2. Theo thống kê, có tới 70% người dân ở các đô thị của Trung Quốc không thể mua nhà với mức giá như hiện nay, sức mua không cao bắt nguồn từ sự phát triển quá "nóng" của thị trường nhà ở, giá đất tăng nhanh, thuế đánh vào xây dựng nhà ở quá cao, điều này đã làm tăng giá nhà, vượt quá khả năng thanh toán của người dân [24, tr. 4]. Nguyên nhân của giá nhà đất ở Trung Quốc tăng cao là do ngân hàng nới lỏng việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra nhiều chính sách và giải pháp nhằm phát triển thị trường xây dựng nhà ở. Nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã cụ thể hóa và yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực hiện tốt các chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Theo đó, Nhà nước sẽ tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh đất đai và vốn vay, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư mạnh trở lại vào lĩnh vực này. Chính phủ chỉ cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải cầm cố 35% tổng giá trị của dự án bất động sản (trước đây là 30%) với mục đích đảm bảo cho giá cả bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng. Mặt khác, Chính phủ Trung Quốc tiến hành việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với việc cải cách cơ chế này; thực hiện thanh lý các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không phát huy hiệu quả. Để khắc phục tình trạng thị trường nhà ở đóng băng, Chính phủ Trung Quốc đã có nhiều nỗ lực hết sức quan trọng nhằm đưa thị trường nhà ở phát triển trở lại bình thường, các giải pháp đó là: Thứ nhất, xây dựng cơ chế hình thành giá hợp lý, hạ thấp giá nhà thương phẩm. Theo đó, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện một số giải pháp như: - Tăng cường sự quản lý nhà nước đối với qui hoạch tổng thể đô thị, từng bước hình thành cơ chế cung ứng đất đai. Các cấp chính quyền địa phương phải tăng cường sự kiểm tra, giám sát qui hoạch tổng thể đô thị, đảm bảo nhu cầu đất xây dựng cho dân cư, cung cấp đất với giá rẻ cho xây dựng nhà ở. Theo đó, Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp đất cho những dự án xây biệt thự nhằm tiết kiệm đất, giành nhiều đất để xây dựng các khu chung cư cao tầng giá rẻ, Chính phủ đã qui định 70% đất thổ cư trong các dự án phải được sử dụng xây các căn hộ nằm trong khả năng mua của người dân. - Giảm, miễn các loại thuế, phí không hợp lý trong quá trình xây dựng, phát triển nhà đất. - Cải thiện dịch vụ cho cá nhân vay vốn mua nhà ở. Những cải tiến này tập trung vào một số vấn đề như: phương thức hoàn trả, đơn giản hóa trình tự vay vốn… Thứ hai, để tránh tình trạng đầu cơ bất động sản nhằm thao túng thị trường, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định nâng mức đặt cọc tối thiểu và siết chặt các tiêu chuẩn cho vay. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (BOC) đã có nhiều giải pháp tăng cường việc kiểm soát vốn vay nhằm hạn chế tình trạng "đầu tư thái quá và vay gia tăng". Nhờ những biện pháp kiểm soát này, tình trạng đầu tư quá mức vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã được kìm hãm lại, đầu tư vào kinh doanh bất động sản đã lắng xuống. Theo số liệu thống kê của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản năm 2005 là 1.575 tỷ NDT (195 tỷ USD), tăng 19,8% thấp hơn nhiều so với năm 2004 là 28,1% và 2003 là 27,2% [24, tr. 4], quan hệ cung cầu về nhà ở đã được cải thiện, tạo điều kiện cho việc ổn định thị trường nhà đất. Thứ ba, để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, Trung Quốc đã thực hiện việc đưa tiền nhà vào lương đối với cán bộ, công chức. Năm 1998, Trung Quốc chính thức chấm dứt hình thức phân phối nhà theo kiểu phúc lợi xã hội để chuyển sang phương thức đưa tiền nhà ở vào lương. Các chi phí mua nhà ở được thanh toán bằng khoản tiền lương của công chức trích lập tạo dựng chỗ ở, khoản tiêu dùng cá nhân và khoản hỗ trợ mua nhà. Từng bước thiết lập thể chế cung cấp nhà ở đô thị dựa theo mức sống, theo đó, những người có thu nhập thấp được mua nhà ở giá rẻ với sự hỗ trợ của nhà nước hoặc nơi làm việc, những người thuộc diện khó khăn được mua nhà ở tiện dụng và kinh tế thông qua các hình thức giúp đỡ khác nhau của Nhà nước, những người có thu nhập cao thì phải mua nhà ở theo giá thị trường. Nhà nước tạo cơ chế và chính sách nhằm đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, quản lý một cách chặt chẽ thị trường bất động sản, thực hiện nghiêm chỉnh việc đấu thầu các dự án xây dựng nhằm hạ giá thành nhà ở. Cùng với các giải pháp trên, Chính phủ Trung Quốc đã áp dụng chế độ trích lập quỹ công cộng về nhà ở, quỹ này được sử dụng chủ yếu vào việc xây dựng và sửa chữa nhà ở cho cá nhân. 1.3.1.4. Kinh nghiệm của Inđônêxia Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo người dân và chính quyền. Chính phủ Inđônêxia đã đề ra chính sách và chiến lược phát triển nhà ở và các điểm dân cư dài hạn (25 năm). Thực hiện chủ trương trên, Inđônêxia đã xây dựng khoảng 500.000 căn hộ để bán cho những người có thu nhập thấp và hàng trăm ngàn căn hộ tiện nghi để bán cho những người có thu nhập cao trong xã hội [24, tr. 4]. Hiện nay, ở Inđônêxia các dự án đầu tư phát triển nhà ở được thực hiện bởi Cơ quan phát triển đô thị quốc gia (là doanh nghiệp nhà nước), các công ty phát triển nhà ở của tư nhân, các thành viên của Hiệp hội bất động sản, và các tổ chức phi lợi nhuận khác… Chính phủ đóng vai trò là người xây dựng chính sách về nhà ở và kiểm soát việc chỉ đạo phát triển nhà ở và chỗ ở, việc thực hiện các kế hoạch phát triển nhà ở thường do doanh nghiệp đảm nhận. Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án ở Inđônêxia thường được thực hiện theo công thức 1-3-6 (trong một dự án thường phải đảm bảo cơ cấu 1 nhà ở cao cấp, 3 nhà ở giành cho người trung lưu và 6 nhà ở có qui mô vừa phải giành cho người có thu nhập thấp), cộng đồng dân cư trong các dự án nhà ở bao gồm nhiều người có thành phần xã hội và thu nhập khác nhau, các thành viên này cùng chung sống với nhau trên nguyên tắc bình đẳng và hộ trợ lẫn nhau, điều này tránh được sự chia tách về môi trường sống dẫn tới việc làm tăng khoảng cách giàu nghèo và phát sinh các vấn đề xã hội [24, tr. 4]. Nhà nước đã có nhiều hỗ trợ tích cực về tài chính cho hoạt động đầu tư phát triển nhà. Nhà nước đã thành lập quĩ tiết kiệm nhà ở đối với cán bộ, công chức và áp dụng lãi suất ưu đãi đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Theo đó, lãi suất cho vay đối với hoạt động này luôn thấp hơn mức lãi suất thực tế ngoài thị trường. Hiện nay mức lãi suất tín dụng cho đầu tư nhà ở là 8%/năm với những căn hộ nhỏ, 12%/năm với các những căn hộ khác và thời hạn cho vay thường từ 15 đến 20 năm [24, tr. 4]. 1.3.2. Kinh nghiệm của một số địa phương về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 1.3.2.1. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh Là một thành phố đông dân nhất của cả nước, nhà ở là vấn đề hết sức nóng bỏng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Vấn đề nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong những năm tới đây. Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án ở Thành phố Hồ Chí Minh đã góp phần không nhỏ trong việc chỉnh trang đô thị, giải quyết chỗ ở cho người dân ven kênh rạch, tạo quỹ nhà cho công tác giải phóng mặt bằng,… Kinh nghiệm thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy rằng, để hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án phát huy được hiệu quả, chủ đầu tư, doanh nghiệp và chính quyền thành phố cần giải quyết tốt một số vấn đề sau đây: Thứ nhất, phải tiến hành khảo sát một cách kỹ lưỡng địa điểm thực hiện dự án. Tại Thành phố Hồ Chí Minh có những dự án chính quyền đã phối hợp với nhà đầu tư, doanh nghiệp tiến hành khảo sát trong vòng vài năm, từ đó mới đưa ra được những phương án đầu tư, thi công và giải phóng mặt bằng hợp lý. Thứ hai, đa dạng hóa các hình thức huy động vốn cho xây dựng nhà ở. Nếu như trước đây, vốn đầu tư xây dựng nhà ở chủ yếu có nguồn gốc từ ngân sách thì hiện nay hầu hết là vốn xã hội. Vốn huy động cho đầu tư xây dựng nhà ở đã được từng bước xã hội hóa, nhiều mô hình huy động vốn tiêu biểu đã xuất hiện, trong đó phải kế đến hình thức huy động vốn của Hợp tác xã nhà Gia Phú (thuộc Liên minh Hợp tác xã Thành phố Hồ Chí Minh), của Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn (RESCO). Thành lập vào năm 1994, Hợp tác xã nhà ở Gia Phú đã trở thành một mô hình điển hình trong huy động vốn phát triển nhà ở xã hội. Muốn tham gia chương trình nhà ở của Gia Phú, thì người có thu nhập thấp phải trở thành xã viên Hợp tác xã, mỗi tháng xã viên phải đóng từ 100.000 đến 300.000 đồng, số tiền này sẽ được qui đổi thành điểm, khi có đủ 180 điểm xã viên sẽ được mua nhà và cấp chủ quyền, số tiền còn lại, Hợp tác xã sẽ cho xã viên sử dụng giấy chủ quyền thế chấp ngân hàng để được vay ưu đãi. Việc đa dạng hóa các hình thức huy động vốn đã thu hút được nguồn vốn đáng kể cho đầu tư phát triển nhà ở, chỉ tính riêng 5 năm (1996-2000) tổng vốn đầu tư đạt 22.021 tỷ đồng, đạt bình quân 4.400 tỷ đồng/năm, trong đó phần lớn là vốn huy động từ dân. Nếu như năm 1991 vốn huy động từ dân cư vào đầu tư phát triển nhà ở chiếm 65% thì năm 2000 đạt 80% [5, tr. 122]. Đối với hoạt động huy động vốn xây nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, thành phố đã đề ra cơ chế hết sức linh động, quỹ nhà nhà ở được hình thành từ nguồn hỗ trợ từ ngân sách của Nhà nước (chủ yếu từ đất đai), cụ thể là từ tiền sử dụng đất, các khoản lệ phí thu từ sử dụng đất và các khoản vay của ngân hàng giành cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh nguồn vốn huy động trong nước, các doanh nghiệp đã được phép chủ động huy động vốn thông qua các khoản vay tín dụng từ nước ngoài. Theo đó, kể từ ngày 01/7/2006, người dân Thành phố Hồ Chí Minh vay tiền mua nhà ở bằng tiền đồng có thể kéo dài thời hạn trả nợ lên 10-15 năm nếu vay tại ngân hàng Sacombank. Ngân hàng này thông qua Quỹ hỗ trợ phát triển Hà Lan (FMO), đã vay 9 triệu USD nhằm tài trợ cho những người có thu nhập thấp mua nhà ở. Hình thức tạo vốn này đã giải quyết căn bản nhu cầu nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Thứ ba, tăng cường sự phối hợp giữa các ngành, các cấp trong đầu tư xây dựng nhà ở. Sự phối hợp này được thể hiện qua việc huy động vốn, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng,... Trước hết, đó là sự phối hợp giữa doanh nghiệp có quỹ đất, doanh nghiệp xây dựng nhà ở và ngân hàng trong việc giải quyết nhà ở cho người lao động. Theo đó, doanh nghiệp có quỹ đất làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động của đơn vị mình, trong đó vốn của cán bộ, công nhân góp 50%, quỹ doanh nghiệp đóng góp 10% và 40% vay từ ngân hàng với lãi suất thấp. Hoặc doanh nghiệp kinh doanh nhà phối hợp với doanh nghiệp có người lao động muốn mua nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh nhà sẽ bỏ 50% vốn, phần còn lại sẽ huy động từ người lao động và đóng góp của công đoàn [5, tr. 122]. Để đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, thành phố đã thực hiện sự hỗ trợ đối với nhiều dự án như giải phóng mặt bằng, hỗ trợ kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng,... sự hỗ trợ này đã có tác động không nhỏ đến việc thực hiện một cách có hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Thứ tư, mạnh dạn thí điểm các mô hình đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt trong vấn đề phát triển nhà ở xã hội. Thành phố Hồ Chí Minh đã hết sức linh động và mạnh dạn trong việc nghiên cứu, thử nghiệm các mô hình đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng xã hội. Cụ thể, thành phố đã tiến hành thí điểm việc xây dựng nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp, nhà ở cho sinh viên, cán bộ công chức trẻ có thu nhập thấp; thí điểm việc xã hội hóa việc huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở thông qua việc cho phép doanh nghiệp xây dựng nhà ở kết hợp với ngân hàng trong nước vay vốn nước ngoài đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội,... 1.3.2.2. Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng Là vùng trọng điểm về kinh tế của miền Trung, trước yêu cầu của đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và._.lớn, thì cần phải tiến hành đấu thầu mua sắm nhằm đảm bảo tính minh bạch trong đầu tư và lựa chọn được nhà cung ứng có uy tín và giá cả hợp lý. Trong trường hợp mua sắm trực tiếp, không thông qua đấu thầu, cần phải tiến hành thành lập Hội đồng Thẩm định giá, mời các chuyên gia hoặc các công ty tư vấn có trình độ kỹ thuật và am hiểu kỹ thuật thẩm định giá và các tính năng kỹ thuật, công nghệ. Mặt khác, cần phải tiến hành nghiên cứu, tham khảo một cách kỹ lưỡng từ nhà sản xuất và từ các doanh nghiệp có thiết bị, máy móc, công nghệ tương tự. Quá trình tổ chức mua sắm trang thiết bị phải được tiến hành trên cơ sở tuân thủ các qui định của pháp luật, cần thực hiện đúng qui trình, thủ tục, tuy nhiên, phải đảm bảo tính gọn nhẹ, linh hoạt, không làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án mua sắm và tiết kiệm một cách tối đa chi phí cho hoạt động này. Hai là, gắn đầu tư với sử dụng một cách có hiệu quả máy móc, trang thiết bị và công nghệ thi công. Trên cơ sở yêu cầu của thị trường xây dựng và yêu cầu đổi mới trang thiết bị, máy móc, doanh nghiệp sẽ có kế hoạch sử dụng một cách có hiệu quả thông qua việc liên danh, liên kết với các nhà thầu, cho thuê lại máy móc, thiết bị, chuyển giao công nghệ thi công. Ba là, đa dạng hóa các hình thức huy động vốn đầu tư trang thiết bị, máy móc và công nghệ. Căn cứ vào kế hoạch sản xuất kinh doanh, yêu cầu nâng cao năng lực thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ thực hiện một trong các hình thức đầu tư như: tín dụng thuê mua, thuê của các doanh nghiệp khác; mua mới thiết bị; tham gia các liên danh thực hiện dự án. 3.3.3.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Chất lượng nguồn nhân lực đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với sự thành công của mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nguồn nhân lực ở đây bao gồm nguồn nhân lực quản lý (nhân lực cấp cao), nguồn nhân lực điều hành (cấp trung gian) và nguồn nhân lực trực tiếp thi công dự án (công nhân). Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, doanh nghiệp cần tập trung thực hiện tốt những giải pháp sau đây: Thứ nhất, đối với nguồn nhân lực cấp cao. Họ là những người có trình độ chuyên môn, kỹ thuật, có năng lực quản lý, công việc của họ là hoạch định chính sách, quản lý thi công thông qua sự điều hành doanh nghiệp ở cấp cao nhất. Vì vậy, để nâng cao chất lượng đội ngũ này cần phải: - Không ngừng nâng cao trình độ quản lý, trình độ chuyên môn kỹ thuật cho đội ngũ cán bộ này thông qua việc tổ chức các lớp tập huấn về quản lý thi công, điều hành dự án, giới thiệu công nghệ thi công mới; xây dựng cơ chế, tạo điều kiện về thời gian và vật chất cho đội ngũ này được đi học, nâng cao trình độ ở trong và ngoài nước. - Có kế hoạch qui hoạch, đào tạo đội ngũ cán bộ kế cận. Theo đó, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cần xây dựng kế hoạch nhân sự cho tương lai thông qua việc tuyển dụng, đào tạo và thử thách đối với đội ngũ cán bộ chuyên môn và quản lý. Mạnh dạn tuyển dụng các nhà quản lý và kỹ sư trẻ có trình độ, thực hiện việc luân chuyển đối với các chức danh quản lý, tăng cường hơn nữa sự giúp đỡ của đội ngũ kỹ sư, cán bộ quản lý đối với cán bộ trẻ. Thứ hai, đối với đội ngũ cán bộ cấp trung gian. Họ là các đội trưởng thi công, kỷ sư trưởng, trưởng các phòng ban,… Đây là những người thừa hành kế hoạch, mệnh lệnh của cấp trên và lãnh đạo cấp dưới thực hiện các kế hoạch, mệnh lệnh đó. Họ có vai trò rất quan trọng, trong việc đôn đốc thực hiện các dự án đúng tiến độ, đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, an toàn lao động, kịp thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp thi công hợp lý và tiết kiệm chi phí. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ này cần tập trung vào một số vấn đề sau đây: - Tăng cường giúp đỡ đội ngũ cán bộ này nâng cao trình độ chuyên môn thông qua các hoạt động như giới thiệu công nghệ thi công mới; tập huấn sử dụng trang thiết bị máy móc; tham quan các công trình xây dựng lớn, đào tạo lại đối với những cán bộ chưa có bằng cấp,… - Nâng cao kỹ năng quản lý các công trình xây dựng. Các kỹ năng cần được đào tạo ở đây là kỹ năng quản lý, điều hành lao động, kỹ năng thực hiện các biện pháp an toàn lao động, tiết kiệm chi phí, ứng dụng công nghệ mới,… Thứ ba, đối với lực lượng lao động trực tiếp. Cần thực hiện việc tuyển dụng một cách hết sức chặt chẽ, ưu tiên những người có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm và đã được đào tạo nghề. Tăng cường việc đào tạo, hướng dẫn các kỹ năng về an toàn lao động, vệ sinh môi trường, sử dụng thành thạo các máy móc thi công, thực hiện việc quản lý lao động một cách chặt chẽ, nhất là đối với lao động thời vụ. Thứ tư, xây dựng chế độ đãi ngộ hợp lý nhằm khuyến khích, động viên đội ngũ cán bộ trong doanh nghiệp. Chế độ đãi ngộ ở đây có thể được thực hiện thông qua các hình thức như trả lương xứng đáng; khen thưởng bằng vật chất và tinh thần đối với những người lao động tích cực, có sáng kiến làm lợi cho doanh nghiệp; hỗ trợ kinh phí đào tạo khi người lao động có nhu cầu học tập nâng cao trình độ; thực hiện nghiêm chỉnh các chế độ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội theo qui định của Nhà nước,… 3.3.3.3. Tăng cường hoạt động giám sát thi công Đẩy mạnh việc giám sát các hoạt động thi công là một giải pháp hết sức quan trọng nhằm tăng cường năng lực thực hiện dự án của doanh nghiệp. Để tăng cường hoạt động giám sát thi công cần phải: Thứ nhất, thực hiện giám sát ngay từ khâu bố trí đầu vào, đảm bảo tuân thủ theo thiết kế và kế hoạch đã được duyệt. Hoạt động giám sát này cần tập trung vào một số vấn đề như: chi phí cho hoạt động khởi công công trình; mua sắm trang thiết bị phục vụ dự án như: xe con, máy văn phòng, điện thoại, xây trụ sở tại công trình,…; thiết bị thi công công trình; vật tư thi công,… Thứ hai, tăng cường sự giám sát trong quá trình thi công dự án. Đây là khâu giám sát hết sức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, tiến độ thực hiện của công trình. Hoạt động giám sát ở giai đoạn này cần tập vào một số nội dung sau đây: - Giám sát kỹ thuật thi công của công trình. Cần tập trung giám sát các vấn đề như: vận hành máy móc thi công; tính chính xác so với bản thiết kế đã được phê duyệt; cách lắp đặt vật tư, thiết bị; sự ảnh hưởng kết cấu đối với các công trình kiến trúc liền kề,… - Giám sát việc sử dụng vật tư thi công. Cần tập trung kiểm tra, giám sát chất lượng, số lượng, chủng loại của vật tư đưa vào thực hiện công trình; giám sát việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả vật tư,… - Giám sát việc thực hiện các qui định về an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công. Hoạt động này cần được duy trì và thực hiện một cách thường xuyên và tập trung vào một số vấn đề cụ thể như: kiểm tra độ an toàn của giàn giáo, thang nâng, phòng cháy chữa cháy; kiểm tra quá trình xử lý nước thải, che bụi, tiếng ồn, vận chuyển đất đá, vật liệu,… ở công trình. Thứ ba, xây dựng cơ chế giám sát. Cần phải mở rộng cơ chế giám sát, đẩy mạnh sự phối hợp giám sát một cách chặt chẽ, thường xuyên của chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế và nhà thầu trong quá trình thi công. Tăng cường hơn nữa vai trò giám sát của các cơ quản quản lý nhà nước có thẩm quyền, của người dân và của khách hàng. 3.3.3.4. Chủ động trong việc huy động vốn và lựa chọn các dự án đầu tư Các doanh nghiệp cần phải chủ động hơn nữa trong việc xây dựng các phương án huy động vốn và đa dạng hóa các hình thức huy động vốn phục vụ đầu tư phát triển nhà ở thông qua các nguồn khác nhau như: huy động vốn trong dân cư, huy động vốn từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước. Bên cạnh đó cần tiến hành lựa chọn các dự án đầu tư có hiệu quả thông qua việc nghiên cứu kỹ nhu cầu của khách hàng, dự báo nhu cầu và sự phát triển của các hình thức nhà ở trong tương lai; từng bước nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp khi tiến hành hội nhập,... 3.4. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 3.4.1. Một số kiến nghị đối với các cơ quan Trung ương 3.4.1.1. Hoàn thiện cơ sở pháp lý đối với hoạt động đầu tư Cần phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho hoạt động đầu tư phát triển nói chung và đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án nói riêng. Việc hoàn thiện cơ sở pháp lý cho hoạt động này cần tập trung vào một số nội dung sau: Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện cơ chế cơ chế quản lý đầu tư xây dựng. Cơ chế quản lý đầu tư xây dựng hiện nay đang tỏ ra bất cập trước sự phát triển của thực tiễn cuộc sống, có nhiều qui định đã tỏ ra không còn phù hợp và đang bị các doanh nghiệp làm ăn không chính đáng lợi dụng. Điều này đã tạo ra hàng loạt các hệ quả ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển về kinh tế - xã hội, đây là mảnh đất màu mở cho tệ quan liêu, tham nhũng, chính các qui định bất hợp lý đã tước đi cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp. Hoàn thiện cơ chế quản lý đầu tư xây dựng cần tập trung vào một số trọng điểm sau: ã Đối với chủ đầu tư. Với chủ đầu tư là Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước. Cần phải qui định một cách rõ ràng quyền hạn, trách nhiệm của chủ đầu tư. Phân biệt rõ chức năng quản lý nhà nước với chức năng quản lý kinh tế; xây dựng qui chế sử dụng, quản lý, phân bổ vốn đầu tư theo hướng đảm bảo tính công bằng, minh bạch và hiệu quả tránh các hiện tượng tiêu cực, lãng phí. Tăng cường năng lực quản lý vốn, quản lý dự án cho các chủ đầu tư, từng bước chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý dự án và đấu thầu dự án. ã Đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,… Nhà nước cần có những qui định tạo ra sự bình đẳng khi đấu thầu các dự án đầu tư nhà ở có sử dụng vốn từ ngân sách. ã Đối với các cơ quan tư vấn, Nhà nước cần qui định một cách rõ ràng về điều kiện và năng lực; quyền và nghĩa vụ của các cơ quan tư vấn liên quan đến lĩnh vực xây dựng. Cần tăng cường thêm quyền hạn, tính chủ động cho các cơ quan tư vấn trong việc chấm thầu, giám sát thi công một cách khách quan và khoa học; gắn trách nhiệm với quyền của các cơ quan tư vấn trong quá trình tác nghiệp; đa dạng hóa các hoạt động tư vấn theo hướng xã hội hóa. Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện qui chế đấu thầu dự án. Hiện nay qui chế đấu thầu dự án có nhiều điểm tỏ ra không còn phù hợp với thực tiễn, để hoàn thiện qui chế đấu thầu, Nhà nước cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các qui định bất hợp lý, đó là: đổi mới cách tính giá các gói thầu, bỏ các qui định không rõ ràng, dẫn tới việc chủ đầu tư tùy tiện trong thực hiện; thay đổi các qui định hạn chế sự cạnh tranh giữa các nhà thầu, khuyến khích các nhà thầu cạnh tranh với nhau một cách lành mạnh trong đấu thầu; bãi bỏ các qui định mang tính chất thủ tục hành chính rườm rà, tăng cường quyền tự chủ, đề cao trách nhiệm của các bên tham gia đấu thầu; xây dựng hệ thống các chế tài xử lý những doanh nghiệp không thực hiện đúng các quy định trong qui chế đấu thầu và các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư. Việc sửa đổi, bổ sung qui chế đấu thầu cần phải đảm bảo các yếu tố như: đề cao tinh thần trách nhiệm, tính tự chủ của các bên tham gia đấu thầu, đồng thời, có chế tài thích hợp xử lý các đối tượng vi phạm; đảm bảo tính ổn định và đồng bộ, sự phù hợp với tập quán và thông lệ quốc tế về đấu thầu. 3.4.1.2. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Nhà nước cần phải tiến hành việc xây dựng qui chế thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động đầu tư phát triển, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở. Qui chế này cần qui định một cách cụ thể và rõ ràng cơ chế và qui trình tiến hành việc thanh tra, kiểm tra các dự án, đảm bảo sự tham gia các tầng lớp xã hội trong việc thanh tra, kiểm tra và giám sát dự án. Tập trung tiến hành thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ các quy định về đấu thầu, quản lý và sử dụng vốn đầu tư; thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ các quy định về qui hoạch và kiến trúc. Theo đó, cần tăng cường việc thanh tra, kiểm tra thông qua các hình thức thanh tra, kiểm tra định kỳ và đột xuất. Kiểm tra định kỳ được thực hiện trên cơ sở kế hoạch do người quản lý dự án lập ra, để chủ động trong công tác kiểm tra, cơ quan kiểm tra cần xây dựng kế hoạch kiểm tra, việc kiểm tra này cần tập trung vào những nội dung chủ yếu như: kiểm tra kế hoạch trình tự thực hiện đấu thầu; tình hình thực hiện hợp đồng; quá trình sử dụng và quản lý vốn đầu tư. Kết hợp việc kiểm tra định kỳ với kiểm tra đột xuất các dự án, nội dung kiểm tra cần tập trung làm rõ một số nội dung chủ yếu như: kiểm tra tính pháp lý của các dự án; kinh nghiệm, năng lực hành vi dân sự của nhà thầu; trình tự thực hiện dự án; kết quả lựa chọn nhà thầu; những vướng mắc, thắc mắc của các bên tham gia dự thầu… Sau khi tiến hành kiểm tra, thanh tra, cần có kết luận gửi cho đối tượng bị thanh tra, kiểm tra, gửi kết luận thanh tra và kiến nghị của mình cho các cơ quan có thẩm quyền xử lý. Trong trường hợp vi phạm có đủ yếu tố cấu thành tội phạm, cơ quan thanh tra, kiểm tra cần báo cáo cho các cơ quan bảo vệ pháp luật xử lý theo quy định của pháp luật. 3.4.1.3. Hoàn thiện và nâng cao hiệu quả bộ máy cơ quan quản lý đầu tư phát triển nhà ở Cơ quan quản lý đầu tư đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc đảm bảo cho hoạt động đầu tư có hiệu quả và đúng pháp luật. Hoàn thiện và nâng cao hiệu quả bộ máy cơ quan quản lý đầu tư hiện nay là một yêu cầu cấp bách, để làm tốt công tác này, Nhà nước cần thực hiện những giải pháp sau: Một là, sắp xếp lại các tổ chức cơ quan, phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của các ban quản lý dự án. Theo đó, các cơ quan quản lý dự án cần được sắp xếp theo hướng tinh gọn, hiệu quả về mặt tổ chức. Cần phân biệt rõ chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ của các ban quản lý dự án, từng bước thực hiện phân cấp quản lý dự án đối với các ban quản lý dự án. Việc phân cấp này có thể được thực hiện trên cơ sở các quy định về chức năng, nhiệm vụ của cơ quan chủ quản, căn cứ vào mục tiêu, nhiệm vụ và qui mô của các dự án. Hai là, cần xác định qui chế hoạt động của các ban quản lý dự án. Theo đó, cần xác định mối quan hệ của các ban quản lý dự án với cơ quan chủ quản. Hiện nay, chúng ta vẫn chưa xây dựng được qui chế thống nhất qui định mối quan hệ này, những sai phạm diễn ra ở các ban quản lý dự trong thời gian vừa qua bắt nguồn từ nguyên nhân không xác định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ, mối quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước với các ban quản lý dự án. Do đó, việc xây dựng qui chế qui định chức năng, nhiệm vụ của các ban quản lý dự án đặt ra hiện nay là vấn đề rất cần thiết. 3.4.2. Một số kiến nghị đối với thành phố Hà Nội Một là, các dự án đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở, vì vậy, ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần nghiên cứu ban hành qui định quản lý chặt chẽ thị trường kinh doanh nhà ở, quản lý hệ thống môi giới nhà đất. Hoàn thiện các quy định về thuế và tài chính phù hợp với yêu cầu của thị trường; phát triển thị trường nhà ở thông qua các dự án đầu tư nhà ở đồng bộ, hiện đại, trong đó coi trọng quy luật cung cầu; tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án phát triển đô thị, thúc đẩy việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhân dân đô thị. Các ngành kế hoạch - đầu tư, tài chính, ngân hàng, tài nguyên - môi trường và các doanh nghiệp cần tham gia tích cực, hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển đô thị, đặc biệt quan tâm đến chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội thông qua việc ưu đãi cho vay tiền mua nhà, hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo phương thức cho vay vốn dài hạn, lãi suất thấp. Hai là, tăng cường phối hợp với các cơ quan Trung ương, xây dựng chính sách đầu tư phát triển nhà ở phù hợp với đặc điểm thành phố. Đề nghị ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và các cơ quan chuyên môn của thành phố nghiên cứu hướng dẫn thực hiện các quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, qui chế khu đô thị mới phù hợp với đặc điểm của thành phố, nhanh chóng tháo gỡ tình trạng vướng mắc, trì trệ trong triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng, di dân tái định cư, giải ngân vốn được cấp từ ngân sách, giải quyết tình trạng "đóng băng" của thị trường bất động sản hiện nay Ba là, tăng cường hơn nữa sự phối hợp giữa chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở với các cơ quan chức năng của thành phố như địa chính, giao thông, bưu điện, cấp thoát nước, điện lực,… trong quá trình thực hiện dự án. Bốn là, đề nghị ủy ban nhân dân thành phố Hà nội sớm ban hành qui chế qui định phát triển khu đô thị mới, nhà ở; xây dựng chính sách về giá nhà, giải phóng mặt bằng nhằm tạo hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thị, nhà ở được thực hiện thuận lợi, đúng hướng và đạt các mục tiêu đề ra. ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần tăng cường hơn nữa việc chỉ đạo các cấp, các ngành liên quan (tài chính, xây dựng, tài nguyên - môi trường, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở,…) tham gia tích cực vào chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách của thành phố. Xây dựng cơ chế, chính sách về tài chính, về đất đai như cho người có thu nhập thấp, gia đình thuộc diện chính sách vay tiền mua nhà ở; hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng; ưu đãi trong việc nộp tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở,… Năm là, đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà. Đề nghị thành phố Hà Nội chỉ đạo đẩy nhanh hơn nữa tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, trong đó, có các doanh nghiệp hoạt động trên lĩnh vực xây dựng nhà ở, nhằm tạo ra khả năng huy động vốn và tăng cường khả năng thực hiện các dự án dự án của doanh nghiệp. Sáu là, đề nghị các sở, ngành nghiên cứu cải tiến các thủ tục đầu tư, nhất là các khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch dự án đầu tư, thủ tục giao đất để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án. Kết luận Chương 3 Chương 3 luận văn đi vào nghiên cứu các giải pháp, kiến nghị và đề xuất đối với các cơ quan nhà nước trong việc thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội hiện nay. Cụ thể, trên cơ sở dự báo về nhu cầu nhà ở của Hà Nội, luận văn đã nêu lên một số phương hướng, giải pháp phát triển nhà ở tại Hà Nội theo mô hình dự án. Theo đó, các giải pháp ở đây được chia làm ba nhóm lớn, thích ứng với ba chủ thể tham gia hoạt động này, đó là: Nhóm giải pháp về quả lý nhà nước; nhóm giải pháp về phía doanh nghiệp và nhóm các giải pháp về phía chủ đầu tư dự án. Căn cứ vào các giải pháp đã đề ra, luận văn đã nêu lên một số kiến nghị đối với Nhà nước và đối với thành phố Hà Nội nhằm tháo gỡ khó khăn, đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới đây. kết luận Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô Hà Nội hiện đại, văn minh và thanh lịch đang đòi hỏi công tác đầu tư phát triển nhà ở cần phải được đẩy nhanh và phát triển sang một giai đoạn mới. Chính vì vậy, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở là một vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn hiện nay. Đầu tư phát triển nhà ở là một lĩnh vực phức tạp cả về kinh tế, xã hội và kỹ thuật, hoạt động này có tác động lớn đến kế hoạch sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, sự hình thành bộ mặt mới của đô thị, việc thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước nói chung và của thành phố Hà Nội nói riêng. Do đó, tôi đã lựa chọn đề tài "Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp của mình, với mục tiêu nghiên cứu các vấn đề lý luận, thực tiễn, trên cơ sở đó đề xuất phương hướng và các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động này trong thời gian tới. Để thực hiện các mục tiêu nghiên cứu trên, tôi đã tiến hành đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án, đánh giá, khảo sát một cách có hệ thống thực trạng đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó, đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động này. Cụ thể, luận văn đã thực hiện những nội dung nghiên cứu sau đây: 1. Luận văn đã tìm hiểu những vấn đề lý luận chung về đầu tư, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án (chương 1), với các nội dung cơ bản như: khái niệm, đặc điểm, tiêu chí đánh giá, các nhân tố tác động, ảnh hưởng, một số kinh nghiệm của nước ngoài và các địa phương trong nước; 2. Trên cơ sở lý luận chung, luận văn đã tiến hành phân tích, đánh giá kết quả thực hiện các dự án, chương trình đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian qua. Chỉ ra những thành tựu, tồn tại, hạn chế, nguyên nhân và nêu lên một số bài học kinh nghiệm đối với hoạt động này (chương 2). 3. Từ những kết quả nghiên cứu ở chương 1 và 2, luận văn đã đề xuất những định hướng, giải pháp chủ yếu và một số kiến nghị đối với Nhà nước, thành phố Hà Nội nhằm hoàn thiện chính sách và các quy định pháp luật nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án. Tác giả đã hoàn thiện bản luận văn này trên tinh thần học hỏi và cầu thị, với mong muốn cung cấp những căn cứ lý luận và thực tiễn cho các cơ quan nhà nước trong việc hoạch định chủ trương, cơ chế, chính sách đối với sự phát triển của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm tới đây. Tuy nhiên, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là một lĩnh vực nghiên cứu hết sức phức tạp liên quan đến nhiều kiến thức về kinh tế - xã hội. Mặc dù, đã hết sức cố gắng, song luận văn khó có thể tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót. Qua công trình nghiên cứu này, tác giả ý thức rằng, đây chỉ là bước mở đầu cho việc thực hiện các công trình nghiên cứu tiếp theo và chuyên sâu hơn. Trên tinh thần học hỏi và cầu thị, tác giả mong muốn nhận được sự đóng góp chân thành của các thầy cô, các nhà khoa học và các bạn đồng nghiệp để tiếp tục hoàn thiện hơn nữa bản luận văn này. Cuối cùng, tác giả xin được bày tỏ lòng biết ơn đối với thầy cô, bạn bè và người thân đã động viên, giúp đỡ để hoàn thành bản luận văn này. Danh mục tài liệu tham khảo Ban Điều hành Chương trình phát triển nhà ở thành phố, Báo cáo hàng năm, Hà Nội. Bộ Tài chính (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02, qui định về việc sử dụng quỹ đất tạo vốn trong xây dựng cơ sở hạ tầng, Hà Nội. Bộ Xây dựng (2002) Nghiên cứu các giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, Tổng quan đề tài nghiên cứu khoa học, Hà Nội. Bộ Xây dựng, Định hướng phát triển đô thị Việt Nam, Hà Nội. Bộ Xây dựng, Hội nghị nhà ở toàn quốc làn thứ III, Báo cáo tham luận. Chính phủ (1994), Nghị định số 177-CP ngày 20/10 về việc ban hành Quy chế đầu tư xây dựng, Hà Nội. Chính phủ (1999), Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7 về việc ban hành Quy chế đầu tư và xây dựng, Hà Nội. Chính phủ (1999), Quy chế quản lý đầu tư xây dựng ban hành kèm theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999, Hà Nội. Chính phủ (2000), Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/05 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/01/1999, Hà Nội. Chính phủ (2003), Nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày 30/01 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, Hà Nội. Chương trình số 12 về phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010. Trần Đức Dục (2004), Một số vấn đề cơ bản về Kinh tế đầu tư, qui hoạch và quản lý cơ sở hạ tầng đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội Đảng bộ thành phố Hà Nội (2005), Văn kiện Đại hội Đảng bộ thành phố Hà Nội lần thứ XIII, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Thông báo số 21-TB/TW, ngày 14/11 của Bộ Chính trị, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. "Hà Nội phát triển quĩ nhà theo hướng đa dạng hóa hình thức đầu tư" (2006), Báo Kinh tế Đô thị, số thứ tư, ngày 19/4. Hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, Quy chế đấu thầu (2005), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. Học viện Hành chính Quốc gia, Quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư, Hà Nội. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội (2001), Nghị quyết số 19/2001/NQ-HĐ về phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2001-2005, Hà Nội. Nguyễn Ngọc Mai (2004), Giáo trình kinh tế đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Nxb Thống kê, Hà Nội Nguyễn Bạch Nguyệt (2002), Giáo trình lập dự án đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Nxb Thống kê, Hà Nội "Nhà ở cho người thu nhập thấp" (2006), Báo Nhân Dân, ngày 29/3. "Phát triển đô thị mới, từ thực tế kinh nghiệm các nước" (2005), Báo Kinh tế đô thị, số thứ tư, 02/11. "Phát triển đô thị ở Trung Quốc" (2005), Bất động sản, nhà đất Việt Nam, (15). Từ Quang Phương (2006), Giáo trình quản lý dự án đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội. Quốc hội (2003), Luật sửa đổi một số điều luật đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Quốc hội (2006), Luật Xây dựng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng và Các quy định khuyến khích đầu tư phát triển (1999), Nxb Xây dựng, Hà Nội. Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2002), Thị trường nhà, đất ở Hà Nội - Thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Hà Nội. Nguyễn Như ý (1997), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng. phụ lục Phụ lục 1 nhóm các dự án thuộc các quận mới lập và huyện ngoại thành TT Tên địa phương Diện tích đất (ha) Diện tích sàn (m2) Chủ đầu tư dự án 1 Quận Thanh Xuân 27,8 318.800 Gồm 3 dự án, trong đó có 1 dự án do quận làm chủ đầu tư 2 Quận Cầu Giấy 25,0 175.000 3 Quận Tây Hồ 9,0 133.000 Có 2 dự án đã giao ủy ban nhân dân quận làm chủ đầu tư 4 Huyện Từ Liêm 32,5 355.000 2 vị trí giao cho huyện, 1 vị trí giao cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư 5 Huyện Gia Lâm 69,37 654.000 Có 2 địa điểm đã xác định được chủ đầu tư 6 Huyện Thanh Trì 24,0 200.000 7 Huyện Sóc Sơn 5,0 37.500 Chưa xác định chủ đầu tư 8 Huyện Đông Anh 5,0 37.500 Chưa xác định chủ đầu tư Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội", năm 2004. Phụ lục 2 Nhóm các dự án thuộc các quận nội thành TT Loại dự án Diện tích sàn (m2) Chủ đầu tư 1 Các dự án nhỏ lẻ 1.550.000 Do các cơ quan, đơn vị là chủ dự án, huy động vốn từ cán bộ công nhân viên 2 Các dự án giản dân, di dân, giải phóng mặt bằng, nhà chính sách 500.000 Ban Quản lý dự án các quận trên địa bàn 3 Dự án cải tạo, chỉnh trang, hoàn thiện các khu ở hiện có 316.000 Đã xác định chủ đầu tư 4 Cải tạo nhà ở thuộc sở hữu tư nhân 1.100.000 Tư nhân thực hiện 5 Công tác cải tạo, chỉnh trang các khu tập thể hiện có, khu phố cũ 16.000 Do các doanh nghiệp thuộc Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà thực hiện Tổng số 3.326.000 Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội", năm 2004. Phụ lục 3 nhóm các dự án đã có quyết định đầu tư - Tổng diện tích đất: 529,48 ha - Tổng diện tích sàn nhà ở: 1.746.430 m2 TT Tên dự án, địa điểm Chủ đầu tư Qui mô đất Diện tích (m2) Tiến độ thực hiện 1 Khu Yên Hoà - Cầu Giấy Công ty xây dựng dân dụng 39 ha 119.800 Đang điều chỉnh qui hoạch tổng thể 2 Khu nhà ở Định Công Công ty phát triển nhà ở và đầu tư Bộ Xây dựng 35 ha 300.000 Đang tiến hành lập kế hoạch giải phóng mặt bằng 3 Khu nhà ở Yên Hoà - Trung Hoà Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị 37,05 ha 349.100 Đang triển khai đền bù giải phóng mặt bằng 4 Làng quốc tế Thăng long - Nghĩa Tân - Cầu giấy Tổng Công ty xây dựng Hà nội 10,2 ha 123.738 Đã khởi công xây dựng 5 Khu nhà ở Đầm Trấu - Hai Bà Ttrưng Công ty Đầu tư phát triển nhà Sở Nhà đất 6,0 ha 70.346 Đã được Chính phủ phê duyệt dự án và đang tiến hành 6 Khu nhà ở Phúc Xá 2 - Ba Đình Công ty đầu tư phát triển nhà Sở Nhà đất 3,8 ha 50.000 Đã điều chỉnh xong quy hoạch mặt bằng và tiếp tục triển khai 7 Dự án Hồ Linh Đàm - Thanh Trì Công ty phát triển nhà và đầu tư Bộ Xây dựng 184 ha 138.000 Đang đầu tư 8 Khu nhà ở hồ Giải Đỏ - Hai Bà Trưng Công ty xây dựng và phát triển nhà Hai Bà Trưng 8,.9 ha 20.195 Đang trong giai đoạn hoàn thiện 9 Khu Trung Hoà - Nhân Chính VINACONEX 65,3 ha 212.000 Đang trong giai đạn hoàn thiện 10 Khu Đại Từ, Đại Kim, Thanh Trì Công ty Đầu tư xây dựng nhà Thanh Trì 24,5 ha 126.000 Đang đền bù giải phóng mặt bằng 11 Khu nhà ở di dân Đền Lừ - Hai Bà Trưng Ban QLDA quận Hai Bà Trưng 9,5 ha 87.850 12 Khu nhà ở TT Cầu Diễn - Từ Liêm Công ty thiết kế xây dựng nhà Sở Nhà đất 5,5 ha 60.000 Đã được phê duyệt qui hoạch 13 Khu nhà ở Trung Hoà - Nhân Chính ủy ban nhân dân quận Đống Đa 14,63 ha 112.000 Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội", năm 2004. Phụ lục 4 các dự án đã xác định chủ đầu tư nhưng chưa có Quyết định đầu tư - Tổng diện tích đất: 303,87 ha - Tổng diện tích sàn nhà ở: 2.566.740 m2 TT Tên dự án, địa điểm Chủ đầu tư Qui mô đất Diện tích (m2) Tiến độ thực hiện 1 Khu nhà ở Xuân La II ủy ban nhân dân quận Tây Hồ 2,2 ha 30.000 Đang giao đất 2 Khu nhà ở Yên phụ - Tây Hồ ủy ban nhân dân quận Tây hồ 1,8 ha 13.000 3 Khu đô thị mới Mỹ Đình - Từ Liêm Công ty kinh doanh nhà Quốc phòng 17 ha 155.000 Đang nghiên cứu thẩm định trình duyệt quy hoạch mặt bằng 4 Khu nhà ở Dịch Vọng - Cầu Giấy Công ty đầu tư xây dựng nhà huyện Từ Liêm 25,0 ha 175.000 Đang nghiên cứu quy hoạch mặt bằng 5 Khu nhà ở Đông Nam hồ Nghĩa Tân Cty kinh doanh nhà ở số 3- Sở Nhà đất 7,6 ha 151.300 Đã duyệt xong điều chỉnh quy hoạch mặt bằng 6 Khu nhà ở Đền Lừ II - Hai Bà Trưng ủy ban nhân dân quận Hai Bà Trưng 7,37 ha 119.700 Đang đầu tư xây dựng 7 Khu nhà ở di dân SAPROF Sở Giao thông công chính 157,0 ha 858.000 Đang trong giai đoạn trình duyệt NCKT 8 Khu nhà ở Cầu Bươu - Thanh Trì Cty kinh doanh nhà Thanh Trì 1,5,ha 150.000 Đang nghiên cứu quy hoạch mặt bằng 9 Các điểm nhỏ lẻ trên địa bàn toàn thành phố Các đơn vị cơ quan đóng trên địa bàn Hà Nội 70,8,ha 914.740 Đã được chấp thuận quy hoạch mặt bằng năm 1998 và 1999 Tổng cộng 303,87,ha 2.556.740 Chưa tính các điểm nhỏ, lẻ Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội", năm 2004. ._.