Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

kinh doanh để thu lợi nhuận. Thậm chí đầu tư còn được sử rộng rãi như câu cửa miệng để nói lên sự chi phí về thời gian, sức lực và tiền bạc vào mọi hoạt động của con người trong cuộc sống. Mặc dù còn rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này nhưng, có thể đưa ra một khái niệm cơ bản, mang tính khái quát cao và được nhiều người thừa nhận đó là: “Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (như tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ. . . ) để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó”. Khái niệm đầu tư ở trên tuy đầy đủ nhưng chưa phản ánh rõ phạm vi cũng như đối tượng của nó. Sở dĩ vậy vì có nhiều hoạt động chỉ đem lại lợi ích cho từng cá nhân hay đơn vị bỏ tiền ra mà không đem lại lợi ích cho toàn Bộ nền kinh tế do vậy hoạt động đó không phải là đầu tư nếu xét trên góc độ cả xã hội. Yếu tố quyết định sự phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng trưởng không phải đầu tư nói chung mà phải cụ thể là đầu tư phát triển. Do vậy cần phải hiểu rõ khái niệm này: Đầu tư phát triển là sự hy sinh giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra các tài sản mới cho nền kinh tế. Sự ra đời và hoạt động của các tài sản này không những duy trì mà còn làm tăng thêm tiềm lực mới cho xã hội. Nói như vậy không có nghĩa là các hoạt động đầu tư khác là không cần thiết, nhưng vai trò của nó chỉ được thực sự được thể hiện khi tồn tại công cuộc đầu tư phát triển trong nền kinh tế. Cụ thể: Đầu tư tài chính là hoạt động trong đó người có tiền bỏ tiền ra cho vay hoặc mua các chứng chỉ có giá để hưởng lãi suất. Tài sản bỏ ra ở đây chính là tiền và loại đầu tư này không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhưng nó vai trò đặc biệt quan trọng với tư cách là nguồn cung cấp vốn cho đầu tư phát triển. Đấu tư thương mại là hoạt động trong đó người có tiền bỏ tiền ra để mua hàng hóa và sau đó bán với giá cao hơn nhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khi mua và khi bán. Loại đầu tư này cũng không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhưng lại có tác dụng thúc đẩy quá trình lưu thông của cải, vật chất do đầu tư phát triển tạo ra. Như vậy đầu tư phát triển mới là hoạt động cơ bản và mục đích mà mọi nền kinh tế hướng tới. .Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xã hội. 2. Vai trò của đầu tư phát triển trong nền kinh tế 2.1. Đặc điểm của đầu tư phát triển Như ở phần trên chúng ta đã phân biệt được ba loại hình đầu tư theo tiêu thức bản chất và phạm vi lợi ích do đầu tư đem lại. Ngoài ra đầu tư phát triển còn có một số đặc điểm khác với đầu tư tài chính và đầu tư thương mại được thể hiện ở những khía cạnh sau: Vốn đầu tư (tiền, vật tư, lao động) cần huy động cho một công cuộc đầu tư là rất lớn. Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu tư rất dài do đó vốn đầu tư phải nắm khê đọng lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyển kinh tế vì vậy trong suốt thời gian này nó không đem lại lợi ích cho nền kinh tế. Thời gian vận hành các kết quả đầu tư cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu tư tạo ra thường là vài năm, có thể là hàng chục năm và có nhiều trường hợp là vĩnh viễn. Nếu các thành quả của đầu tư là các công trình xây dựng thì nó sẽ được sử dụng ở ngay tại nơi đã tạo ra nó. Các kết quả, hiệu quả đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội như: Điều kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trường quan hệ quốc tế...dẫn đến có độ mạo hiểm cao. Do những đặc điểm trên mà đầu tư phát triển thường thu hút sự tham gia của toàn xã hội và ảnh hưởng lớn đến sự trạng thái ổn định hay phát triển của xã hội đó. 2.2 Vai trò của đầu tư phát triển trong nền kinh tế Tất cả các lý thuyết kinh tế từ trước đến nay, từ cổ điển đến hiện đại đều coi đầu tư phát triển là nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, là chìa khoá cho sự tăng trưởng. Vốn đầu tư luôn là một biến số quan trọng trong hàm sản xuất trong mọi mô hình kinh tế. Vai trò của đầu tư phát triển được xem xét trên hai góc độ nền kinh tế. 2.2.1. Đầu tư trên giác độ toàn Bộ nền kinh tế. * Đầu tư phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế. Thứ nhất: Đầu tư tác động đến tổng cầu. Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu tư là một yếu tố chiếm tỷ trọng lớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu tư thường chiếm khoảng từ 24% - 28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả các nước trên thế giới và tác động của đầu tư đến tổng cầu là ngắn hạn. Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu tư và khi tổng cung chưa tăng (các kết quả đầu tư chưa phát huy tác dụng) sự tăng lên của tổng cầu làm cho sản lượng cân bằng tăng theo và giá cả các đầu vào tăng. Điều này được thể hiện qua đồ thị số 01. Công thức tổng cầu nền kinh tế mở. AD - C + I + G + (EX - IM) Trong đó AD: Tổng cầu; C: Chi tiêu của hộ gia đình: I: Chi tiêu của doanh nghiệp ; G: Chi tiêu của chính phủ EX - IM: là xuất khẩu ròng. Như vậy, đầu tư của các doanh nghiệp và một phần chi tiêu của chính phủ (đầu tư của chính phủ) là một Bộ phận trong tổng cầu nền kinh tế. Tuy nhiên sự tác động của đầu tư đến tổng cầu nền kinh tế là trong ngắn hạn, trong thời gian thực hiện đầu tư trong khi tổng cung chưa thay đổi (các kết quả đầu tư chưa phát huy các kết quả). Thứ hai: Đầu tư tác động đến tổng cung. Khi các kết quả của đầu tư phát huy tác dụng, các năng lực mới đi vào hoạt động thì tổng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lượng tiềm năng tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sản lượng tăng, giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng. Tăng tiêu dùng đến lượt mình lại tiếp tục kích thích sản xuất hơn nữa sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản để tăng tích luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho người lao động, nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội. Điều này được thể hiện qua hình số 01. Hình 1 E’ E E” AD’ AD QE QE’ PE'' PE'’ PE P AS AS’ QE’’ 0 Q Chú thích : Khi chưa đầu tư đường tổng cầu là AD và điểm cân bằng tại E. Sau đầu tư đường tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD’ và tổng cung AS chưa kịp tăng. Do vậy, giá tăng từ PE lên PE’ và điểm cân bằng mới là E’ * Đầu tư có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế. Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu tư đối với tổng cầu và đối với tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu tư, dù là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia. Đầu tư luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực. Thứ nhất: Tăng đầu tư sẽ có tác động. Tích cực: Tăng đầu tư sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời sống, giảm tệ nạn xã hội. Tiêu cực: Tăng đầu tư sẽ phải chi một lượng tiền lớn, nếu tăng qúa mức sẽ dẫn đến tình trạng tiền đang lưu hành bị mất giá (lạm phát) dẫn đến tăng giá cả những sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ. Thứ hai: Giảm đầu tư sẽ có tác động. Tích cực: Giảm đầu tư thì lượng tiền chi ra ít nên sẽ giảm lạm phát, giá cả đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm đi. Tiêu cực: Giảm đầu tư sẽ giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Như vậy trong điều hành vĩ mô nền kinh tế, các nhà hoạt động chính sách cần thấy hết tác động hai mặt này để đưa ra các chính sách nhằm hạn chế các tác động xấu, phát huy tác động tích cực, duy trì được sự ổn định của toàn Bộ nền kinh tế. * Đầu tư tác động đến tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh tế. Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy, nếu một quốc gia muốn giữ tốc độ tăng trưởng GDP ở mức trung bình 8% - 10% thì tỷ lệ đầu tư phải đạt từ 15% - 20% tuỳ thuộc và hệ số ICOR của quốc giá đó. Hệ số ICOR phản ánh suất đầu tư tính cho một đơn vị GDP tăng thêm - ICOR là tên viết tắt của từ tiếng anh “tỷ suất vốn GDP” Icremental Capital Output Ration - Hệ số ICOR được tính theo công thức sau: ICOR = Từ đó suy ra: mức tăng GDP = Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu tư. Hệ số ICOR của mỗi nước phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo trình độ phát triển kinh tế và cơ chế chính sách trong nước. * Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy để có thể tăng trưởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9% - 10% là tăng cường đầu tư nhằm tạo ra sự phát triển nhanh ở hai khu vực công nghiệp và dịch vụ vì hai khi vực này sử dụng các tiềm năng về trí tuệ con người sẽ không khó khăn lắm để đạt tốc độ tăng trưởng 15% - 20% còn khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản do giới hạn về đất đai, khí hậu...Nên để đạt được tốc độ tăng trưởng từ 5%-6% là rất khó khăn Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tập trung đầu tư phát triển cho các ngành có tốc độ tăng trưởng cao thì rõ ràng là phải có vốn đầu tư, không có vốn đầu tư thì không thể nói đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế, không thể nói đến sự phát triển của ngành này hay ngành khác. Như vậy, Chính sách đầu tư quyết định quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở các quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trưởng nhanh của toàn Bộ nên kinh tế. Về cơ cấu lãnh thổ, đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát khởi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị... của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển theo. * Đầu tư tác động đến khả năng công nghệ và khoa học của đất nước Chúng ta đều biết rằng công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá, hiện đại hoá còn đầu tư là điều kiện tiên quyết của sự phát triển và tăng cường khả năng công nghệ của đất nước. Công nghệ có thể đạt được thông qua hai con đường chính là: Thứ nhất: Tự bỏ chi phí để tự nghiên cứu, phát triển ra công nghệ bằng khả năng của chính mình sau đó áp dụng vào các hoạt động kinh tế để thu hồi vốn đã bỏ ra cho đầu tư nghiên cứu công nghệ và có lãi. Nhưng để nghiên cứu ra công nghệ thì cần phải bỏ ra rất nhiều vốn đầu tư cho các lao động chất xám, cho các máy móc hiện đại...với thời gian đầu tư kéo dài và độ mạo hiểm cao. Nên việc nghiên cứu, phát hiện công nghệ mới thường do các nước phát triển, các công ty đa quốc gia với nguồn vốn đầu tư dồi dào, với những Bộ phận chuyên trách trong nghiên cứu và phát triển thực hiện. Con đường thứ hai là đi mua công nghệ trên thị trường thế giới, việc mua công nghệ sẵn có trên thị trượng thế giới sẽ nhanh chóng giúp cho có được công nghệ như mong muốn, nhưng công nghệ này thường không hiện đại và phải cạnh tranh và cũng không đắt lắm. Do đó đây là hình thức thích hợp với các nước đi sau thường là ở những nước lạc hậu những nước đang phát triển. Tuy nhiên phương pháp này cũng có những rủi ro nhất định, đó là khi mua phải công nghệ lạc hậu nhưng lại với giá cao, những công nghệ gây ô nhiễm mỗi trường. Thông qua con đường đầu tư mỗi nước sẽ có cách riêng để tăng cường khả năng công nghệ của mình một cách thích hợp. Đối với Việt Nam hiện nay theo đánh giá của các chuyên gia công nghệ, trình độ công nghệ của Việt Nam lạc hậu nhiều thế hệ so với thế giới và khu vực. Theo UNIDO, nếu chia quá trình phát triển công nghệ thế giới làm 7 giai đoạn thì Việt Nam năm 1990 ở vào giai đoạn 1 và 2 Việt Nam đang là một trong 90 nước kém nhất về công nghệ, với trình độ công nghệ lạc hậu này quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá của Việt Nam sẽ gặp rất nhiều khó khăn nếu không đề ra được một chiến lược đầu tư phát triển công nghệ nhanh và vững chắc. 2.2.2 Trên giác độ vi mô (của cơ sở sản xuất kinh doanh). Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, đầu tư quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở, tức là một cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ muốn ra đời cần phải có nhà xưởng, đội ngũ lao động, cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và thực hiện các chi phí khác gắn liền với sự hoạt động trong một chu kỳ của các cơ sở vật chất - kỹ thuật vừa tạo ra các hoạt động này chính là hoạt động đầu tư đối với các cơ sở này hao mòn, hư hởng. Để duy trì được sự hoạt động bình thường cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn hoặc thay mới các cơ sở vật chất - kỹ thuật đã hư hởng, hao mòn này hoặc đổi mới để thích ứng với điều kiện hoạt động mới của sự phát triển khoa học - kỹ thuật và nhu cầu tiêu dùng của nền sản xuất xã hội, phải mua sắm các trang thiết bị mới thay thế các trang thiết bị cũ đã lỗi thời. Tuy nhiên muốn có cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, muốn có các chi phí sửa chữa máy móc, mua sắm trang thiết bị...thì rõ ràng là phải có vốn đầu tư 2.3. Kinh nghiệm của một số nước đối với vấn đề đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Lý thuyết cũng như thực tiễn phát triển kinh tế các nước đều thừa nhận mối quan hệ chặt chẽ giữa sự tăng trưởng đầu tư và tăng trưởng GDP. Quan điểm cho rằng hình thành vốn là chìa khoá đối với phát triển đã được thể hiện trong chiến lược và kế hoạch phát triển của nhiều nước. Điều rõ ràng là một đất nước muốn giữ được tốc độ tăng trưởng ổn định ở mức trung bình thì nước đó phải giữ được mức đầu tư lớn. Tỷ lệ đầu tư ít khi thấp hơn 15% và trong một số trường hợp phải lớn 25% GDP. J.M. Keynes trong lý thuyết “đầu tư và mô hình số nhân” đã chứng minh rằng, tăng đầu tư sẽ bù đắp những thiếu hụt của “ cầu tiêu dùng” từ đó tăng số lượng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả cận biên của tư bản và kích thích sản xuất phát triển .ở đây có sự tác động dây chuyền: tăng đầu tư - tăng thu nhập - tăng đầu tư mới - tăng thu nhập mới. Bổ sung vào lý thuyết số nhân của J.M. Keynes, các nhà kinh tế Mỹ đưa ra lý thuyết “gia tốc” lý thuyết này một mặt nghiên cứu các nhân tố quyết định đầu tư, mặt khác chứng minh mối quan hệ giữa gia tăng sản lượng sẽ làm cho đầu tư tăng lên như thế nào. Và sự tăng nhanh tốc độ đầu tư so với sự thay đổi về sản lượng nói nên ý nghĩa của nguyên tắc “gia tốc”. Theo lý thuyết “gia tốc” để vốn đầu tư tiếp tục tăng lên thì sản lượng bán ra phải tăng liên tục. Nhưng logic của vấn đề là ở chỗ số lượng sản phẩm bán ra ngày hôm nay là kết quả đầu tư của thời kỳ trước. Thực tế của các nước đã chứng minh điều này, cách đây vào ba thập kỷ, Châu á hầu như không được biết đến với tư cách là vùng kinh tế, nhưng sự năng động rồi sau đó là sự thành công ở các mức độ khác nhau về tăng trưởng kinh tế của khu vực Châu á - Thái Bình Dương đã làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống. Vì khi nền kinh tế thế giới dao động ở mức tăng trưởng GDP 3% - 5% mỗi năm thì các nước đang phát triển như Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo từ điểm xuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trường nội địa nhở bé đã trở thành những quốc gia công nghiệp mới. Đặc trưng chủ yếu của các quốc gia này là quá trình công nghiệp hoá diễn ra nhanh chóng làm thay đổi hẳn Bộ mặt kinh tế xã hội của đất nước với GDP bình quân đầu người năm 1997 của Hồng Kông là 24.085 USD, Singapo là 24.610 USD, Đài Loan là 15.370 USD, Hàn Quốc 12.390 USD, Malaxia là 9.835 USD. Đặc biệt các nước Hồng Kông , Singapo, Đài Loan trước đây đều là những nước đi vay vốn thì nay trở thành những nước đầu tư và cho vay vốn. Sở dĩ có được như vậy là vì các nước này đã biết khai thác một cách tối ưu lợi thế so sánh, chọn được nhiều giải pháp tốt hơn là mắc sai lầm. Riêng trong lĩnh vực đầu tư họ đã thực hiện được tỷ lệ đầu tư cao và liên tục trong nhiều năm, tỷ lệ tích luỹ trong GDP là rất cao bình quân của Hàn Quốc là 35%, Hồng Kông là 30%, Singapo là 46%, Đài Loan là 27%, Malaxia là 31% Thái Lan là 37%. Chẳng hạn đối với cơ sở hạ tầng người ta tính được rằng nếu nâng 1% tổng quỹ đầu tư cơ sở hạ tầng thì sẽ tăng 1% GDP theo báo ngân hàng thế giới hàng năm các nước đang phát triển đầu tư khoảng 200 tỷ USD để xây dựng cơ sở hạ tầng tức là tương đương với 50% đầu tư của Nhà nước và 4% của GDP .ở nước ta hàng năm đều tập trung ngân sách cho đầu tư cơ sở hạ tầng. Do đó, gần đây nhìn chung cơ sở hạ tầng đã được cải thiện, tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của sản xuất, đời sống. Điều này là hoàn toàn phù hợp với tỷ lệ 2% GDP đầu tư cho cơ sở hạ tầng ở nước ta hiện nay. Trong thời gian từ nay đến năm 2000 và những năm đầu thế kỷ XXI Đảng và Nhà nước đã có quan điểm cho rằng “ Đầu tư trong thời kỳ phát triển mới là đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước” Cụ thể hoá quan điểm trên. Đảng và Nhà nước đã đề ra ba mục tiêu cơ bản của đầu tư phát triển là: * Đầu tư nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trưởng kinh tế. Đầu tư nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiếp hoá - hiện đại hoá. Tăng tỷ lệ đầu tư trong GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu tư/GDP xấp xỉ 35%). Kết hợp giữa nhiệm vụ, mục tiêu đầu tư phát triển trong thời gian tới với mối quan hệ giữa đầu tư phát triển kinh tế và tăng trưởng kinh tế ở một số nước ta thấy việc thực hiện các công cuộc đầu tư phát triển kinh tế - xã hội là rất cần thiết và việc chúng ta phải luôn luôn tìm mọi cách, vận dụng các giải pháp khác nhau để nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển kinh tế - xã hội lại càng cần thiết hơn và mang tính thực tiễn cao. 3. Vốn đầu tư và các nguồn hình thành vốn đầu tư 3.1. Khái niệm vốn đầu tư Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống nhau về vốn đầu tư. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu tư như sau: Vốn đầu tư là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân cư và vốn huy động từ các nguồn khác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội. 3.2. Các nguồn hình thành vốn đầu tư. Vốn đầu tư được huy động từ nhiều nguồn khác nhau, của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài nước, cụ thể là 3.2.1. Nguồn trong nước. Ngân sách Nhà nước: Bao gồm thu từ các nguồn tích luỹ trong nước (thuế, phí, lệ phí, trích nộp khấu hao của các doanh nghiệp có vốn Nhà nước, phát hành trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, công trái quốc gia...) và các nguồn thu trong nước (các khoản vay, viện trợ của các chính phủ, các tổ chức quốc tế cho chính phủ Việt Nam...) Vốn tín dụng ưu đãi đầu tư của Nhà nước: Do tổng cục đầu tư phát triển và ngân hàng Đầu tư phát triển quản lý bao gồm. Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu tư xây dựng cơ bản. Vốn huy động theo chủ trương của chính phủ. Vốn vay nước ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dành cho đầu tư phát triển. Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các công trình tín dụng ưu đãi của Nhà nước đã đầu tư trước đây nay đến hạn trả nợ Các nguồn vốn khác theo quy định của chính phủ. Vốn tín dụng thương mại (là nguồn vốn mà các doanh nghiệp vay thẳng qua hệ thống ngân hàng thương mại). Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản cố định và lợi nhuận được phép giữ lại Vốn cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước. Vốn tích luỹ của dân cư được đầu tư vào các doanh nghiệp tư nhân và các hình thức kinh doanh cá thể khác. 3.2.2 Nguồn ngoài nước Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nước ngoài đầu tư sang các nước khác và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi số vốn bỏ ra. Vốn này thường không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, với vốn đầu tư trực tiếp, nước nhận đầu tư không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có được công nghệ (do người đầu tư đem vào góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo đường ngoại thương, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nước nhận đầu tư; học tập được kinh nghiệm quản lý; tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nước ngoài; gián tiếp có chỗ đứng trên thị trường thế giới; nhanh chóng được thế giới biết đến thông qua quan hệ làm ăn với nhà đầu tư. Nước nhận đầu tư trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu tư đem lại với người đầu tư theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu tư trực tiếp sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nước nhận đầu tư. Vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài. Là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại, viện trợ không hoàn lại, cho vay ưu đãi với thời gian dài và lãi xuất thấp, kể cả vay theo hình thức thông thường, một hình thức phổ biến của đầu tư gián tiếp tồn tại dưới loại hình ODA - viện trợ phát triển chính thức của các công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư gián tiếp thường lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nước nhận đầu tư. 3.3. Nội dung vốn đầu tư. Nội dung của vốn đầu tư bao gồm các khoản mục chi phí gắn liền với nội dung của hoạt động đầu tư. Hoạt động đầu tư chính là quá trình sử dụng vốn đầu tư nhằm tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật và thực hiện các chi phí gắn liến với sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa được quá trình tái sản xuất tạo ra thông qua các hình thức xây dựng nhà cửa, cấu trúc, hạ tầng, mua sắm và lắp đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ bản khác, thực hiện các chi phí gắn liền với sự ra đời và hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật đó. Xuất phát từ nội dung hoạt động đầu tư phát triển trên đây, để tạo thuận lợi cho công tác quản lý việc sử dụng vốn đầu tư nhằm đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất, có thể phân chia vốn đầu tư thành các khoản mục sau đây. 3.3.1. Trên giác độ quản lý vĩ mô (quản lý Nhà nước). Trên giác độ này vốn đầu tư được chia thành bốn khoản lớn sau: Nhóm 1: những chi phí tạo ra tài sản cố định (mà sự biểu hiện bằng tiền là vốn cố định). Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lưu động (mà sự biểu hiện bằng tiền là vốn lưu động của các tài sản cố định vừa được tạo ra). Nhóm 3: Những chi phí chuẩn bị đầu tư chiếm khoảng 0,3% - 15% vốn đầu tư. Nhóm 4: Chi phí dự phòng. 3.3.2. Trên giác độ quản lý vi mô (các cơ sở). Trên giác độ quản lý vi mô, nội dung vốn đầu tư được phân chia chi tiết bỏi một cơ sở chỉ quản lý một vài dự án, tạo điều kiện cho công tác quản lý tốt hơn. Nhóm 1: Những chi phí tạo ra tài sản cố định bao gồm. Chi phí ban đầu và đất đai. Chi phí xây dựng, sửa chữa nhà cửa, cấu trúc hạ tầng. Chi phí mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị dụng cụ, mua sắm phương tiện vận chuyển. Chi phí khác. Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lưu động bao gồm. Chi phí nằm trong giai đoạn sản xuất như chi phí để mua nguyên vật liệu, trả lương người lao động, chi phí về điện nước, nhiên liệu, phụ tùng... Chi phí nằm trong giai đoạn lưu thông gồm có sản phẩm dở dang tồn kho, hàng hoá bán chịu vốn bằng tiền. Nhóm 3: Chi phí chuẩn bị đầu tư bao gồm: Chi phí nghiên cứu có vốn đầu tư. Chi phí nghiên cứu tiền khả thi. Chi phí nghiên cứu khả thi và thẩm định các dự án đầu tư. Nhóm 4: Chi phí dự phòng. 4. Kết quả và hiệu quả đầu tư. 4.1 Kết quả của hoạt động đầu tư. Kết quả của hoạt động đầu tư được biểu hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã được thực hiện, ở các tài sản cố định được huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm. ở đây khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu tư như là các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư. Còn tài sản cố định huy động được hiểu là từng công trình hay hạng mục công trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sản phẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã được ghi trong dự án đầu tư), đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng có thể đưa vào hoạt động được ngay. Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư. Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả vốn đầu tư. Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu tư sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn diện nhưng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu tư trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu tư, tập trung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đưa vào hoạt động. Đồng thời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố định trong các ngành, vùng và toàn Bộ nên kinh tế quốc dân. 4.1.1 Các chỉ tiêu kết quả của hoạt động đầu tư Kết quả của hoạt động đầu tư thể hiện ở vốn đầu tư đã được thực hiện, ở các tài sản cố định được huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện Là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu tư , bao gồm : các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và các chi phí khác theo thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt. Tài sản cố định huy động Là công trình hay hạng mục công trình , đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào hoạt động ngay được. Tài sản cố định có thể được huy động toàn Bộ hoặc huy động Bộ phận tuỳ vào quy mô, tính chất của các dự án. Đối với các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới, do thời gian thực hiện lâu, khối lượng công việc lớn, mặt khác các hạng mục công trình là các khu nhà ở có khả năng phát huy tác dụng ngay sau khi hoàn thành nên thường được tính theo huy động Bộ phận. Năng lực sản xuất dịch vụ tăng thêm Là khả năng đáp ứng các nhu cầu sản xuất dịch vụ của các tàI sản cố định đã được huy động và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc để tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư. 4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu tư. Hoạt động đầu tư tạo ra tài sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhưng mang lại hiệu quả trong thời gian dài. Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án được xác định bằng kết quả đạt được nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu tư bỏ ra tại một thời điểm nhất định. Để phản ánh hiệu quả đầu tư có thể dùng một số chỉ tiêu sau: Hiệu quả đầu tư chung: = Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu được, kết quả thu được đầu ra càng nhiều thì hiệu quả đạt được càng cao. Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng nhiều thi hiệu quả càng thấp. Hệ số hiệu quả đầu tư: Hệ số hiệu quả đầu tư xây dựng được tính như sau: E= Trong đó: E là hệ số hiệu quả vốn đầu tư D ( V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tàI sản tăng thêm. K là số vốn đầu tư thực hiện. Đối với từng công trình hoặc doanh nghiệp , để đơn giản hoá người ta có thể tính hệ số hiệu quả là tỷ số giữa lợi nhuận và số vốn đầu tư đã bỏ ra. E= Ngoài ra, người ta còn sử dụng các chỉ tiêu như độ dài thời gian xây dựng, tiến độ thi công , năng suất lao động v..v để đánh giá hiệu quả xây dựng dự án. Hiệu quả tài chính của dự án: Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của người lao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung. Đó là: Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại (NPV) NPV= - Trong đó: Bi: doanh thu của dự án. Ci: chi phí của dự án. R : tỷ suất chiết khấu của dự án. N: số năm hoạt động của dự án. I: năm thứ i NPV là chỉ tiêu tuyệt đối được sử dụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu tư. Nếu NPV> 0 dự án được chấp nhận về mặt tài chính, ngược lại Nếu NPV< 0 dự án không được chấp nhân. Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư (hệ số thu hồi vốn đầu tư: RR): chỉ tiêu này phản ánh mức độ lợi nhuận thuần thu được từ một đơn vị vốn đầu tư được thực hiện. Công thức tính như sau: Nếu tính cho từng năm hoạt động thì Rri = Trong đó : Wipv: lợi nhuận thu được năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kết quả đầu tư bắt đầu phát huy tác dụng. Ivo: là tổng vốn đầu tư thực hiện tính đến thời đIúm các kết quả đầu tư bắt đầu tầu phát huy tác dụng. Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu tư cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm. Công thức tính như sau: T= Trong đó: T: thời gian thu hồi vốn Wi: lợi nhuận thu được hàng năm. D: khấu hao hàng năm. Dự án đầu tư có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồi vốn định mức hoặc của công trình tương tự thì càng tốt, thể hiện sự hiệu quả trong việc thu hồi vốn đầu tư. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội Bộ (IRR) Là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng tiền của dự án về hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi phí. Tức là tởng thu bằng tổng chi. Dự án nào có IRR cao thì có khả năng sinh lời lớn. Công thức tính: IRR = r1 + Điều kiện: r2>r1 r2-r1< 5% NPV1>0 gần 0 nhất. NPV2<0 gần 0 nhất. IRR được sử dụng trong việc đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư IRR dự án > IRR định mức thì dự án được chấp nhận và ngược lại thì dự án không có tính khả thi (IRR định mức có thể là lãI suất vay hoặc chi phí cơ hội) Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án Ngoài các hiệu quả về mặt tài chính được xác định bằng các chỉ tiêu trên, các dự án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội. Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm. Hiện nay, trên._. địa bàn Thành phố còn tồn tại một số lượng lao động lớn chưa có việc làm, do đó đầu tư xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người lao động, từ đó hạn chế được các tệ nạn xã hội. Ngoài ra, quá trình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độ của những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của người lao động cũng được nâng cao. Đầu tư phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở của người dân và góp phần nâng cao đIều kiện sống của dân cư, tạo ra một môI trường sống tốt hơn, văn minh hơn. Đầu tư phát triển nhà ở được phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất mỹ quan. Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân cư ở đô thị cũ đến sống và làm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng thời có đIều kiện bảo tồn và cảI tạo đô thị cũ. Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo môI trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư tởng và ngoàI nước, tiếp thu công nghệ hiện đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế. Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản đóng góp cho ngân sách Nhà nước như thuế thu nhập, thuế doanh thu v..v Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xã hội do đầu tư về nhà ở mang lại thì cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá trình này, như khi giảI phóng mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sống của một Bộ phận dân cư, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảo công bằng, trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi của nhân dân…Những mặt tiêu cực trên cần phảI được quan tâm giảI quyết thoả đáng, có như vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở. II. dự án đầu tư và một số vấn đề về dự án đầu tư phát triển nhà ở 1. Khái niệm cơ bản về dự án đầu tư Dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ. Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài. Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhở nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế quốc dân nói chung. Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định. Như vậy một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính: Mục tiêu của dự án được thể hiện ở 2 mức: 1/Mục tiêu phát triển là những lợi ích kinh tế – xã hội do thực hiện dự án đem lại. 2/ Mục tiêu trước mắt là các mục đích cụ thể cần phải đạt được của dự án. Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng, được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện được các mục tiêu của dự án. Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra những kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các Bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án. Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án. Trong 4 thành phần trên thì kết quả được coi là cột mốc đánh dấu tiến độ của dự án. Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải thường xuyên theo dõi đánh giá các kết quả đạt được. Những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối với việc tạo ra các kết quả được coi là hoạt động chủ yếu cần phải được đặc biệt quan tâm. 2. Sự cần thiết phải đầu tư theo dự án Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất của kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phương, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý Nhà nước và xã hội nói riêng. Hoạt động đầu tư trực tiếp tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật trên đây gọi là đầu tư phát triển. Đó là một quá trình có thời gian kéo dài trong nhiều năm với số lượng các nguồn lực được huy động cho từng công cuộc đầu tư rất lớn và đặc biệt là nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Khi quá trình thực hiện đầu tư kết thúc có nghĩa là đã tạo ra những thành quả nhất định. Chiếm đa số trong các thành quả đầu tư là các công trình xây dựng hoặc cấu trúc hạ tầng như nhà máy, hầm mở, các công trình thuỷ điện, thuỷ lợi, đường xá, cầu cống, bến cảng….Các thành quả này đều có đặc điểm là sẽ tiến hành hoạt động của mình ngay tại nơi chúng được tạo ra. Do đó, sự phát huy tác dụng của chúng chịu ảnh hưởng nhiều của các điều kiện kinh tế – xã hội tại đây. Như vậy có thể thấy trong suốt quá trình tồn tại hay đời của một dự án luôn gặp rất nhiều điều bất trắc, khó dự đoán được và có ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Người ta gọi đó là những rủi ro tức là khả năng dự án không được thực hiện đúng như mục tiêu dự kiến về thời hạn hoàn thành, về chi phí thực hiện hay về các tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng, mà sự sai lệch này vượt quá mức chấp nhận được. Rủi ro có rất nhiều dạng và phức tạp bao gồm cả chủ quan và khách quan, tồn tại trong cả ba giai đoạn của quá trình đầu tư: chuẩn bị, thực hiện, vận hành đầu tư. Có thể hiểu rủi ro là tổng hợp những tác động ngẫu nhiên lên sự vật, hiện tượng làm thay đổi kết quả của sự vật, hiện tượng theo chiều hướng bất lợi. Rủi ro hình thành do tình trạng thiếu thông tin, hoặc thiếu hiểu biết về các vấn đề liên quan một cách chính xác như điều kiện kinh doanh, sự phát triển kỹ thuật, khả năng cung ứng vốn đầu tư….Do tính chất ngẫu nhiên mà trên thực tế chúng ta không thể loại bỏ hẳn rủi ro mà chỉ bằng nghiên cứu cụ thể, khoa học, phân tích, nhận biết và đánh giá khả năng rủi ro có thể xảy ra để từ đó đề ra các biện pháp hạn chế mức độ thiệt hại, hoặc mạo hiểm chấp nhận rủi ro. Mọi sự nghiên cứu, xem xét, tính toán và chuẩn bị này được thể hiện trong dự án đầu tư mà thực chất là lập dự án đầu tư. Trong dự án đầu tư các khía cạnh kinh tế – kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý có liên quan đến quá trình thực hiện, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công cuộc đầu tư đều được xem xét và tính toán. Tóm lại để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư phát triển được tiến hành thuận lợi, đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế – xã hội cao thì tất yếu phải chuẩn bị trước một cách tốt nhất. Nói cách khác lập dự án (với chất lượng cao) là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế – xã hội mong muốn. 3- Một số vấn đề về đầu tư phát triển nhà ở. 3.1. Nhà ở và đầu tư phát triển nhà ở đô thị. 3.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người. Tại đây con người được sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng thành. Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người. Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở được coi là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau: Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu và vật liệu xây lên nó. Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm và cũng có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như trang thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó khăn và tốn kém. Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng như khả năng của từng đối tượng. Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội. Thứ tư: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một Bộ phận quan trọng và chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ đến Bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị như: giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt của những người trong ngôi nhà. 3.1.2.Đầu tư phát triển nhà ở đô thị. Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là người có nhu cầu tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá này và cung ứng cho thị trường. Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất định bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân. Điều này không nên và không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tăng lên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng như diện tích đất. Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá được tạo ra nhờ quá trình đầu tư và đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra tài sản mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng. Thông qua đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai được sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chung của xã hội. Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở: Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…đầu tư với mục đích thu được lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội. Nguồn vốn đầu tư: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng là trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ mọi nguồn trong xã hội như ngân sách Nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh, của các tổ chức tín dụng, của chính những người có nhu cầu và những nguồn khác… Loại hình đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau nên đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhở hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê…. Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau. Như vậy đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đô thị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung. Nó vữa ảnh hưởng vừa phản ánh những đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong những giai đoạn nhất định. 3.2. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở nói chung và đối với Hà nội nói riêng. 3.2.1. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở. Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ở cũng chịu sự tác động của các nhân tố của môi trường vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách quan, các yếu tố kinh tế – xã hội và của môi trường đầu tư…Sự thay đổi của các nhân tố này lúc tác động tiêu cực nhưng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu tư. Có thể kể đến những nhân tố cơ bản sau: Lãi suất Đây được coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng vì sử dụng một lượng vốn lớn. Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích các nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm cho xã hội và ngược lại. Với khả năng ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, hiện nay lãi suất là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nước. Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị trường Nhà nước có thể tác động đến mọi lĩnh vực kinh tế. Hơn nữa Nhà nước còn sử dụng các mức lãi suất ưu đãi khác nhau như một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào chính sách ưu tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với nhà ở trong thời kỳ bao cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhưng chuyển sang nền kinh tế thị trường để khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nước có thể áp dụng lãi suât ưu đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo ra một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của người dân. Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đây. Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích đầu tư và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước. Những chính sách như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hỗ trợ một số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…của Nhà nước thời gian qua cộng với sự buông lởng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt là ở những Thành phố lớn trong đó có Hà nội. Chu kỳ kinh doanh Là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy. nếu như đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì ngược lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ. Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn Bộ nền kinh tế và ngược lại. Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhưng để thoả mãn cũng đòi hởi một lượng tài chính không nhở, do vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà phát triển, thu nhập của người lao động được nâng lên và có khả năng chi trả cho những nhu cầu cao như nhà ở. Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung và đầu tư nhà ở nói riêng như mức độ rủi ro, tính chất của thị trường (cạnh tranh hay độc quyền), chính sách của Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải được xem xét, đánh giá trong môi liên hệ phong phú đa dạng của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những chiến lược và giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể. 3.2.1. Đặc điểm của Hà nội và những yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở. Bên cạnh việc chịu ảnh hưởng của những nhân tố trên, đầu tư phát triển nhà ở tại Hà nội còn chịu sự tác động của các yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm của thủ đô, một trung tâm kinh tế – chính trị lớn của cả nước. Thứ nhất, với vị trí là một Thủ đô, mật độ dân số của Hà nội lớn và không ngừng tăng lên chủ yếu do tăng cơ học dẫn đến sức ép lớn về nhu cầu nhà ở. Hơn nữa nhu cầu lại rất phong phú như cho đối tượng chính sách, người có thu nhập cao, trung bình và thấp, cho sinh viên, cho người lao động ngoại tỉnh cư trú tạm thời hay định cư dài hạn….Tuy nhiên trong số này nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình chiếm tỷ lệ cao nhất khoảng 60 đến 70%, đây là những đối tượng ít hoặc không có khả năng sở hữu đất riêng để tự lo chỗ ở. Đây chính là thuận lợi cho các đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng những chung cư cao tầng với chi phí thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ được chính sách khuyến khích của Thành phố và đặc biệt có thể nói là không phải lo đầu ra. Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở Hà nội cũng rất thuận lợi. Đó là nguồn vốn dồi dào đang ứ đọng trong các Ngân hàng thương mại, lượng tiền tiết kiệm trong dân chúng, thị trường nguyên vật liệu đa dạng về chủng loại và giá cả, máy móc thiết bị sử dụng trong ngành xây dựng thuộc loại hiện đại của Việt nam, đội ngũ cán Bộ quản lý và công nhân có trình độ cao đến từ khắp các địa phương trong cả nước. Tất cả các yếu tố đó làm cho Hà nội có khả năng đảm nhiệm những công trình nhà ở với quy mô lớn phù hợp với những khu đô thị văn minh hiện đại. Thứ ba, đầu tư phát triển nhà ở Hà nội còn nhận được sự hướng dẫn, hỗ trợ thiết thực của UBND Thành phố và Trung ương thông qua các chủ trương chính sách như chương trình số 12 về “phát triển nhà ở Hà nội đến 2000 và 2010”, pháp lệnh Thủ đô vừa được công bố ngày 11/1/2001, Quyết định của UBND Thành phố về “ban hành Quy định thực hiện ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà nội” năm 2002….những chính sách, cơ chế này đang ngày càng tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở vốn nhạy cảm và mang tính xã hội cao, liên quan đến quyền lợi và nghiã vụ của nhiều đối tượng trong xã hội. Thứ tư, địa bàn Thủ đô còn là nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm các công ty và tổng công ty lớn như Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng (VINACONEX), Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo và phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà nội…Đây là những đơn vị mạnh, có truyền thống trong ngành xây dựng của Việt nam, có đóng góp lớn lao đối với sự nghiệp xây dựng đất nước trước kia cũng như trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá hiện nay. Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắc chắn đây sẽ là những đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu tư trong sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô thời gian tới. iii. kinh nhgiệm của một số nước trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở 1.Thành công của Singapore trong việc giải quyết chỗ ở cho dân cư đô thị. Singapore là nước phải đối mặt với sự thiếu đất nghiêm trọng với tổng diện tích chỉ vào khoảng 640 km2 trong khi dân số gần 4 triệu người (năm 2002). Điều này làm cho mật độ dân số của Singapore thuộc diện cao nhất Châu á (chỉ sau Hồng Kông), vào khoảng 5350 người/km2. Hơn nữa gần một nửa quỹ đất là đất đã xây dựng và một tỷ lệ đáng kể được quy hoạch làm khu vực thu nước, rừng và căn cứ quân sự – diện tích này không thể đưa vào sử dụng vì mục đích khác. Trong điều kiện như vậy để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị (chiếm 80% dân số) Singapore đã sử dụng hàng loạt các chính sách quản lý đô thị thực sự có hiệu quả và được đánh giá là thành công trên các mặt: cung cấp nhà ở giá rẻ, phù hợp vói đại Bộ phận dân chúng. Những kinh nghiệm của Singapore sau đây đã được nhiều nước, đặc biệt là các nước đang phát triển tham khảo và áp dụng: Xây dựng nhà kết hợp giữa cơ chế thị trường tự do và đặc điểm của cơ chế XHCN Ngay từ năm 1960, chính phủ đã chủ trương thành lập Bộ Phát triển và Nhà ở (gọi tắt là HDB), cơ quan này được hỗ trợt ài chính từ các quỹ ngân sách và không phải cạnh tranh với các nhu cầu tài chính của các ngành khác nhưng về cơ bản lại là một nhà phát triển tư nhân. HDB chịu trách nhiệm cung cấp hầu hết nhà ở do vậy đã tránh được tình trạng chi phối của thị trường tự do. Tuy nhiên thị trường không bị thủ tiêu hoàn toàn mà sự tồn tại của nó giúp cho số tiền lãi của các nhà đầu tư tài chính và tạo ra các chu trình đấu tư mới. Phạm vi hoạt động cùa HDB rất rộng không chỉ có toàn quyền trong chương trình xây dựng nhà ở (trừ việc định giá là do Bộ Phát triển quốc gia tiến hành) mà còn bao gồm quản lý các khu nhà mình xây dựng và cung cấp các công trình công nghiệp và thương mại, các công trình phục vụ nghỉ ngơi, giải trí, tín ngưỡng và các công trình xã hội khác. Tiền thu được từ các công trình đó được đấu tư xây dựng các khu nhà ở khác làm cộng với sự tác động của chính phủ làm cho giá nhà phù hợp với đại Bộ phận dân chúng. áp dụng chính sách trưng dụng đất bắt buộc, tạo ra quỹ đất xây dựng lớn. Pháp lệnh trưng dụng đất được ban hành năm 1920 và lần sửa đổi gần đây nhất là vào năm 1973, theo đó việc đền bù cho đất bị trưng dụng được ấn định theo giá thị trường xác định dựa trên giá trị sử dụng đất hoặc theo Bảng phân vùng thị trường của đất lấy giá nào thấp hơn. Quy định này không tính đến tiềm năng của đất có được đối với việc phát triển trong tương lai. Những văn bản pháp luật này một mặt đã hạn chế được tình trạng đầu cơ, mặt khác mang lại cho các cơ quan thẩm quyền khả năng thu hồi đất với mức giá chấp nhận được và vì thế có được quỹ đất xây dựng nhà đáng kể. Duy trì chi phí sản xuất thấp Bên cạnh việc mua được đất với giá rẻ, HDB còn duy trì mức chi phí thấp thông qua một số biện pháp nhằm tăng hiệu quả và giảm thiểu chi phí như: xác định quy mô hợp lý, kiểm soát chặt chẽ các hợp đông xây dựng, sử dụng các thiết kế tiêu chuẩn hoá với thời gian thi công ngắn vừa đảm bảo độ bền vững của công trình vừa có chi phí bảo trì tối thiểu. HDB tự thiét kế và giám sát tất cả các dự án của mình tuy nhiên vẫn cho các nhà thầu tư nhân tham gia thi công. Ngoài ra HDB còn quản lý và sản xuất các vật liệu xây dựng thiết yếu nhờ đó đảm bảo cung ứng với giá cả hợp lý. Chi phí xây dựng còn được tiết kiệm nhờ đổi mới công nghệ không ngừng. Vai trò của Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) Quỹ này đã cung cấp tài chính cho chương trình xây dựng nhà ở của HDB. CPF là quỹ tiết kiệm bảo hiểm xã hội bắt buộc đối với người lao động và do Nhà nước quản lý. Người sử dụng lao động và người lao động đều phải đóng góp vào quỹ một tỷ lệ nhất định lương tháng. Tỷ lệ này biến thiên theo từng năm và được phép dao động tuỳ theo mức độ phát triển của nền kinh tế. CPF vận hành theo chu trình khép kín. Các nguồn tài chính được chuyển đến người dân qua quá trình đầu tư vốn cho các dự án xây dựng nhà ở. Đồng thời người đóng góp được sử dụng tiền tiết kiệm này để mua nhà. Khả năng tài chính của quỹ cũng được tăng thêm từ các hoạt động như mua trái phiếu Chính phủ hay cho vay ưu đãi. Nhờ quỹ này mà chương trình phát triển nhà ở của Singapore tránh được việc phải vay vốn của các tổ chức thương mại với lãi suất cao. Đối với hầu hết các nước thuộc thế giới thứ ba, xây dựng nhà ở cho dân cư đô thị nói riêng và cho người nghèo nói riêng luôn là một vấn đề nan giải. Trong tình trạng như vậy Singapore được coi là một ngoại lệ, chương trình nhà ở của quốc đảo này đã thực sự mang lại lợi ích cho người nghèo và từ năm 1964 đến nay tình trạng thiếu nhà ở đã phần nào được giải quyết, đảm bảo quyền có chỗ ở cho đa số người dân. 2. ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở. Thế kỷ XX thế giới đã biết đến những cuộc cách mạng lớn của ấn Độ như Cách mạng xanh hay Công nghệ tin học và Nguyên tử hạt nhân. Sang thế kỷ XXI, ấn Độ bắt đầu thực hiện cuộc cách mạng mới: Cách mạng về nhà ở với mục tiêu “phát triển nền kinh tế thông qua việc xây dựng nhà ở cho tất cả mọi người”. Đây là cuộc cách mạng đang được triển khai mạnh mẽ ở đất nước có dân số đứng thứ hai trên thế giới (1,2 tỷ người) và diện tích đứng thứ bảy này. Vấn đề nhà ở cho dân đã và đang là vấn đề mà các nhà lãnh đạo ấn Độ trăn trở và bước đầu đã áp dụng các giải pháp sau: ủng hộ mạnh mẽ tập đoàn phát triển nhà và đô thị (HUDCO). Thực tế hiện nay Liên đoàn các hiệp hội xây dựng kinh doanh nhà đất đã được thành lập với sự ủng hộ của Chính phủ bao gồm 8.000 thành viên và chếm 80% thị phần nhà đất của ấn Độ. Đóng góp của Chính phủ vào tập đoàn này đã tăng từ 80 triệu USD trước năm 2000 đến 260,5 triệu USD năm 2000. Ngân hàng dự trữ quốc gia cung ưu tiên hàng đầu cho việc phát hành trái phiếu của HUDCO để huy động vốn. Chính sách này rất cởi mở, nămg động trong thực hiện. Sáng tạo trong cải cách ở tất cả các cấp. Chính phủ hứa bãi bỏ các điều lệ bất hợp lý trong lĩnh vực xây dựng, kinh donha nhà ở. Công việc được triển khai ở các cấp như sau: Cấp Trung ương: quán triệt tinh thần Cách mạng nhà ở phải có sự tham gia của Nhà nước – Tư nhân – sự cộng tác của các thành phần kinh tế. Việc cung cấp tài chính cho ngành xây dựng phải rẻ, dễ dàng và thuận tiện. Mở rộng hình thức khuyến khích bằng giảm thuế, công khai và cụ thể hoá chính sách giá cả đất đai. Dùng công cụ quản lý vĩ mô để tăn nguồn thu cho lĩnh vực xây dựng. Cấp bang: Chính quyền có vai trò thiết lập các quy tắc tự do trong việc linh doanh nhà đất. Giảm giá chuyển nhượng nhà từ (8%- 14%) xuống còn 3%. Khuyến khích các thành phần tư nhân và hợp tác xã tham gia vào lĩnh vực này. Thành lập và mở rộng các cơ sở đào tạo công nhân ngành xây dựng. Cấp địa phương: chịu trách nhiệm phát triển cơ sở hạ tầng như hệ thống thoát nước, giảm các loại thuế, thủ tục thông thoáng với tinh thần ủng hộ triệt để các đơn vị xây dựng. Có thể nói cuộc Cách mạng về nhà ở này của ấn Độ đã đem lại một luồng không khí mới vào đời sống kinh tế – xã hội và bước đầu đã có những thành công nhất định, là kinh nghiệm quý báu để những nước có tốc độ tăng dân số nhanh như ấn Độ học hỏi. 3. Văn hoá Mỹ và quan niệm về chung cư cao tầng. Mỗi đất nước có một lối sống riêng, văn hoá riêng và những cái riêng đó đòi hởi mọi khía cạnh cuộc sống phải phù hợp với nó. Nhà ở là một khía cạnh như thế. ở các nước phương Tây nhà chung cư cao tầng đã xuất hiện và thịnh hành từ cuối thế kỷ XIX, bắt đầu tại Chicago – Mỹ. Mô hình này về sau được áp dụng nhiều nơi trên thế giới do những ưu điểm của nó, tuy nhiên không phải ở đâu cũng thấy thích hợp với kiểu nhà này và cũng có không ít nơi dân chúng đã tẩy chay chúng. Rất nhiều đô thị hiện nay trong quá trình phát triển nhà đã coi chung cư cao tầng như một sự chuẩn mực của sự văn minh, hiện đại mà quên mất việc xem xét đến những yéu tố văn hoá- xã hội của vùng dân cư dẫn đến những thành công hạn chế thậm chí cả thất bại. Chúng ta biết rằng văn hoá Mỹ là văn hoá “tiêu thụ xong rồi vứt” do vậy nhà chung cư được ưa chuộng vì nhiều lý do. Tuy nhiên họ cũng đưa ra những điều kiện tiên quyết cho việc xây dựng chung cư cao tầng bao gồm: Nhà cao tầng đòi hởi sự phát triển toàn diện của các trang thiết bị hiện đại của kiến trúc nói chung và nhà ở nói riêng, đặc biệt là thang máy, thang nâng, kỹ thuật điện nước, tính hữu hiệu của các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy cùng những kỹ thuật xây dựng hoàn chỉnh. Nhà cao tầng phù hợp với quy mô gia đình nhở hoặc trung bình, đông thời nó không thích hợp với người già. Nhà cao tầng đòi hởi người sử dụng phải có thu nhập trên trung bình, hoặc cao và có trình độ văn hoá nhất định. Người nghèo không thích hợp với nhà cao tầng. Nhà cao tầng cần một trình độ quản lý phù hợp, đảm bảo vận hành bộ máy duy tu, sửa chữa trang thiết bị một cách nhanh chóng và hoàn hảo. nhất thiết phải đảm bảo an ninh ngay từ khi bắt đầu vào khu nhà cho đến các nhà , trong thang máy và những nơi khác. Các khu nhà cao tầng tốt nhất là trở thành một khu vực có đầy đủ các hình thức phục vụ sinh hoạt. Như vậy nhà cao tầng là mô hình phù hợp với sự eo hẹp về diện tích đất ở các đô thị nhưng chưa hẳn là phù hợp với lối sộng của mọi xã hội do vậy các đô thị cần chú ý đến khía cạnh này khi tiến hành đầu tư phát triển nhà ở. 4. Kinh nghiệm của một số nước khác trong việc huy động vốn phát triển đô thị và xây dựng nhà ở (Anh, Hông kông, Trung Quốc) Điều kiện tiên quyết đầu tiên của một dự án xây dựng là phải có mặt bằng tức là đất đai. Mặc dù hiến pháp của đa số các nước trên thế giới đều coi đất là tài sản thuộc sở hữu chung và do Nhà nước quản lý nhưng khi cần đất cho một mục đích chung nào đó Nhà nước không dễ dàng có được mặt bằng như mong muốn do tâm lý không ai muốn thay đổi chỗ ở của mình, nếu có thì Nhà nước đôi khi phải trả giá đắt gây lãng phí cho xã hội. Đất đai là tài sản quý của toàn dân, việc sử dụng một cách hợp lý đồng thời khai thác tốt tiềm năng của đất sẽ giúp chính quyền đô thị có nguồn “vốn” phục vụ cho quá trình đầu tư xây dựng, phát triển đô thị lâu dài. Dưới đây là kinh nghiệm của đô thị một số nước khi giải quyết vấn đề này. Hồng Kông Đã áp dụng chính sách bắt buộc các chủ thuê đất phải trả tiền ngay một lần cho toàn Bộ giá trị hợp đồng mà không thu hàng năm, như vậy sẽ thu được ngay khoản tiền lớn để phát triển hạ tầng và giảm công sức cũng như thất thoát khi thu hàng năm. Đây là nguồn vốn quan trọng đối với tài chính đô thị Hông Kông, trong đó một phần được dung để đầu tư phát triển nhà ở. Vương quốc Anh Thì chú ý đến việc không để thát thu giá trị của đất trong tương lai. Khi tiến hành giao đất thì trong hợp đồng ngoài quyền sử dụng đất còn có quyền phát triển đất. Ví dụ một người nhận đất để xây dựng nhà 3 tầng thì phải đóng tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê) vừa jphải đóng tiền quyền phát triển đất. Sau một thời gian, đô thị mở rộng ra khu đất đó gần những hạ tầng đô thị mới (đường sá, công viên…) và những công trình do chủ đầu tư khác xây dựng như trung tâm thương mại, giải trí, trường học… lúc này nếu người sử dụng đất muốn phát triển từ 3 lên thành 30 tầng thì phải làm lại hợp đồng về quyền phát triển đất lới và nộp tiền để hưởng quyền này. Chính sách này vừa tạo được sự công bằng vừa đóng góp vào nguồn thu của đô thị. Để khắc phục tình trạng đầu tư không đồng bộ, Trung quốc đã đưa ra chính sách phát triển tổng hợp các khu đô thị, chia quá trình phát triển thành hai giai đoạn: Giai đoạn một, chủ đầu tư tạo ra mặt bằng, san nền và xây dựng đồng bộ hạ tầng (đường, điện, cấp thoát nước, thông tin, chiếu sáng, công viên cây xanh…). Giai đoạn hai, chuyển nhượng quyền sử dụng từng mảnh đất cho các chủ đầu tư khác xây dựng công trình và thu phí phát triển. Chính sách này đã tính đủ giá trị của đất bao gồm cả hạ tầng, đảm bảo sự công bằng. Sở dĩ các đô thị trên đã đạt được những thành công nhất định trong việc huy động vốn từ tài nguyên đất là do họ có một thị trường bát động sản có tổ chức, giải quyết tốt những vấn đề về đăng ký đất đai để làm rõ sản tịch và sản quyền, vấn đề thế chấp đất đai, bảo hiểm bất động sản, và nhất là vấn đề địn._.hiện nay chủ đầu tư đang bị mất nhiều thời gian vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Cụ thể vì những lý do sau: Hiện nay quy hoạch chi tiết 1/5000 của các quận, huyện đã được Thành phố phê duyệt vào tháng 2/ 2002 nhưng trên thực tế chủ đầu tư vẫn phải thoả thuận với xã, huyện theo quy hoạch vùng của địa phương dẫn đến kéo dài thời gian và không phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/5000 của Thành phố. Báo cáo khả thi của dự án cần phải thống nhất với nhiều cơ quan của Nhà nước và của Thành phố để thoả thuận các chỉ tiêu của dự án nên tốn nhiều thời gian. Việc nhanh chóng thành lập một cơ quan đầu mối để giải quyết các vướng mắc và giúp chủ đầu tư đẩy nhanh công việc chuẩn bị đầu tư. Trong công tác giải phóng mặt bằng vốn đã phức tạp và nhạy cảm do tâm lý người dân không ai muốn bị giải toả lại thêm thủ tục hành chính cồng kềnh. Thành viên Hội đồng giải phóng mặt bằng bao gồm tất cả các chuyên viên các phòng ban đi làm trực tiếp, sau đó về báo cáo với trưởng phòng của mình và trên phương án đền bù giảiphóng mặt bằng có lục có đến 10 con dấu của các phòng ban chuyên ngành. Điều này trên thực tế là không cần thiết mà chỉ cần một dấu của chủ tịch đền bù giải phóng mặt bằng là đủ tính pháp lý. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng Nhanh chóng sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng theo hướng pháp điển hoá. Trước mắt, hoàn thành soạn thảo và trình Quốc hội ban hành Luật Xây dựng (2002 – 2003), tiếp đó là Luật Quy hoạch Xây dựng và Luật nhà ở (2010). Những văn bản pháp luật khung này là cơ sở pháp lý để tiếp tục bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện hơn nữa hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng, đồng thời cùng với văn bản pháp luật hiện hành sẽ tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động quản lý điều hành của cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng, tạo hành lang pháp lý cho cá doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài, không phân biệt thành phần kinh tế, được quyền tự chủ và bình đẳng trong các hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng có nghĩa là làm cho cả hệ thống văn bản cũng như từng văn bản được thống nhất, đồng bộ và đầy đủ và phù hợp với yêu cầu quản lý và phù hợp với trình độ phát triẻn của ngành Xây dựng hiện nay cũng như của cả nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta trong thời kỳ đổi mới. Vì vậy hệ thống văn bản pháp luật này không những điều chỉnh một cách có hiệu quả các mối quan hệ kinh tế – xã hội đã định hình, mà bằng khả năng sáng tạo của mình có thể đón bắt và điều chỉnh cả những quan hệ kinh tế – xã hội sẽ xuất hiện trong quá trình phát triển của hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng. 2.1.4. Nâng cao tính thực thi của các văn bản pháp luật Xây dựng pháp luật về xây dựng và đảm bảo việc tuân thủ pháp luật một cách nghiêm minh là nội dung cơ bản của nhiệm vụ cải cách thể chế phù hợp với tiến trình cải cách hành chính Nhà nước trong ngành Xây dựng. Tổ chức triển khai thực hiện các văn bản pháp luật về xây dựng, đưa pháp luật xây dựng vào cuộc sống. Bằng công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, thường xuyên xem xét đánh giá, đối chiếu hiệu quả và hiệu lực thực tế của các văn bản pháp luật với những mục tiêu và ý đồ ban đầu khi xây dựng pháp luật. Từ đó kịp thời phát hiên những bất cập để có biện pháp cần thiết xử lý, bổ sung, sửa đổi và điều chỉnh nội dung của các văn bản pháp luật cho phù hợp. Hiệu quả quản lý Nhà nước ngành Xây dựng phụ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng và các sở ban ngành liên quan cùng với chất lượng của hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng, vào năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ CBCC. Trong cơ chế thị trường có điều tiết theo định hướng XHCN, hệ thống các văn bản pháp luật về xây dựng cần phải được hoàn thiện, đảm bảo chất lượng, phù hợp với những yêu cầu mới. Đó là một hệ thống các văn bản pháp luật đồng bộ , đầy đủ, hoàn chỉnh, “cởi mở”, ổn định lâu dài và được thực tế chấp nhận; là công cụ chủ yếu quan trọng nhất của quản lý Nhà nước đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh của ngành Xây dựng. 2.1.5 Nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch các khu đô thị mới làm cơ sở cho hoạt động xây dựng nhà ở diễn ra theo đúng quy hoạch. Quy hoạch đô thị là công cụ quản lý đầu tư xây dựng của Nhà nước, là kim chỉ nam cho hoạt động đầu tư, quy hoạch tốt phù hợp sẽ tạo cơ sở cho các dự án đằu tư mới tuân thủ đúng quy hoạch được duyệt. Công tác quy hoạch cần chú ý những điểm sau: Vừa đảm bảo nhu cầu trước mắt vừa có tầm bao quát rộng đón đầu cho sự phát triển của Thành phố trong tương lai. Quy hoạch phải thật sự đi trước một bước trong phát triển các khu đô thị mới. Quy hoạch phải được thảo luận công khai, rộng rãi trong các cơ quan chức năng và đại biểu dân cư thuộc mọi thành phần xã hội. Thành phố cần có cơ chế riêng cho công tác lập, trình duyệt quy hoạch các khu đô thị, tạo điều kiện rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư . Các dự án khu đô thị thường có quy mô lớn và thời gian thực hiện dài nên khi lập quyhoạch ban đầu không thể lường hết những phát sinh, những thay đổi của các yếu tố xã hội, do vậy trong quá trình thực hiện các dự án Thành phố nên có cơ chế thoáng tạo điều kiện cho chủ đầu tư có những điều chỉnh quy hoạch phù hợp với tình hình thực tế mà vẫn đảm bảo tính đồng bộ thống nhất của quy hoạch chung và không thay đổi lớn các chỉ tiêu kỹ thuật của dự án. 2.1.6 Nâng cao chất lượng thẩm định và cấp giấy phép đầu tư. Hiệu quả của một dự án nói chung phải đảm bảo cả hai yếu tố là tài chính và xã hội tuy nhiên do đặc thù của sản phẩm nhà ở là vừa đáp ứng nhu cầu của cá nhân vừa là trách nhiệm của toàn xã hội nên hiệu qủa xã hội rất quan trọng bên cạnh việc đảm bảo hiệu quả tài chính nhất định để khuyến khích mọi thành phần xã hội tham gia đầu tư. Đôi khi chính hiệu quả xã hội sẽ quyết định sự thành công của một dự án xây dựng nhà ở do nhậnđược sự đồng tình của xã hội. Ngoài ra cũng cần đánh giá mức độ chính xác cao của tông dự toán công trình điều này có ý nghĩa quan trọng vì xây dựng nhà ở theo mô hình dự án đòi hởi một lượng vốn lớn, huy động từ nhiều nguồn khác nhau mặt khác giá thành công tình sẽ phụ thuộc vào tổng dự toán này, giá thành cao sẽ giảm khả năng cải thiện chỗ ở của một Bộ phận nhân dân. Nâng cao chất lượng thẩm định cần đi đôi với đảm bảo giải quyết các thủ tục cấp giấy phép đầu tư nhanh gọn, thuận tiện, không làm mất cơ hội đầu tư của dự án. Giải pháp từ phía chủ đầu tư Chính sách quản lý đầu tư xây dựng trong thời gian qua đã chuyển đổi cơ bản từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung trong quản lý đầu tư xây dựng sang phương thức quản lý theo dự án, trong đó các doanh nghiệp là chủ đầu tư. Các công trình xây dựng nhà ở theo dự án cần một lượng vốn lớn nhưng với nguồn lực của các doanh nghiệp hiện nay trên địa bàn Thành phố còn hạn chế, làm thế nào để các doanh nghiệp xây dựng đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, sự phát triển của Thủ đô mà cụ thể là thực hiện thành công chương trình phát triển nhà ở và nhất là đảm bảo sự tồn tại của chính mình ? Thực chất của vấn đề này là giải quyết tốt mối quan hệ giữa hiệu quả và chi phí của một dự án. Đây là công việc mà chủ đầu tư cần tính toán kỹ trước khi bắt đầu đồng thời quán triệt trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án. 2.2.1 Xác định đúng nhu cầu của đối tượng dự án phục vụ. Bất kỳ một sản phẩm nào sản xuất ra trong nền kinh tế thị trường để thu hồi vốn (trước khi nói đến lợi nhuận) thì phải bán được tức là được người tiêu dùng chấp nhận. Chính vì vậy một doanh nghiệp trước khi có dự định đưa ra thị trường sản phẩm mới đều cần tiến hành nghiên cứu thị trường để xác định xem người tiêu dùng cần gì và mong muốn gì. Chỉ có như vậy thì khi sản phẩm sản xuất ra mới được tiêu thụ, đem lại cho doanh nghiệp số vốn đã bỏ vào đầu tư và phần lợi nhuận xứng đáng cho những những cố gắng trong quá trình đầu tư. Nhà ở cũng là một sản phẩm, tuy nhiên trong thời gian đầu tiến hành đầu tư vào loại hình này các doanh nghiệp chưa thật sự chú ý đến khía cạnh nghiên cứu thị trường mà chỉ chú trọng vào số lượng hay diện tích có khả năng xây dựng. Hậu quả của vấn đề này là rất nhiều khu chung cư cao tầng ở Hà nội sau một thời gian đưa vào khai thác sử dụng đã bộc lộ không ít bất cập về tiện nghi, bố trí căn hộ, diện tích sử dụng và cả chất lượng. Thực tế tình trạng cầu vượt quá cung đối với những căn hộ chung cư cao tầng chỉ xảy ra trong một thời gian ngắn khi số lượng các dự án được triển khai còn ít, càng về sau tình trạng này càng giảm và hiện nay cá biệt có dự án đang gặp khó khăn trong việc bán các căn hộ đã hoàn thành xong. Nguyên nhân của tình trạng trên một phần là do các sản phẩm đó chưa đáp ứng được hay không phù hợp với nhu cầu của người cần mua nhà. Việc xây hay mua nhà là việc quan trọng của đời người. Ngoài việc phải chi một khoản tiền lớn tích cóp bằng cả sự nghiệp thì cuộc sống của con người còn gắn liền với ngôi nhà mà họ lựa chọn. Căn nhà có phù hợp với đặc điểm của gia đình họ không ? (người dân Hà nội thường sống trong những gia đình có nhiều thế hệ); diện tích như thế nào ?; có phù hợp với người già?; có tiện cho sinh hoạt, học tập và làm việc của các thành viên trong gia đình và rất nhiều vấn đề khác…Người mua để ở (chứ không phải để đầu cơ) sẽ tính toán mọi yếu tố đó trước khi quyết định mua một căn nhà. Do vậy muốn cho sản phẩm nhà ở của mình làm ra được người tiêu dùng chấp nhận, dự án đạt hiệu quả trên nhiều mặt thì các doanh nghiệp nhất thiết phải nghiên cứu kỹ thị trường mục tiêu của mình (xác định trước hết là đối tượng phục vụ) ngay khi lập dự án tiền khả thi. Đánh giá thấp vai trò của công tác này sẽ gây tác động tiêu cực với ba đối tượng Chủ đầu tư: Giảm hiệu quả sử dụng vốn thậm trí thâm hụt vốn do không bán được hết sản phẩm như dự kiến. Người tiêu dùng: Nhu cầu về nhà ở không được đáp ứng Thành phố: Gia tăng căng thẳng về nhà ở trên địa bàn, ảnh hưởng xấu đến kinh tế – chính trị – xã hội. Hơn nữa trong khi tìm hiểu nhu cầu trên thị trường chủ đầu tư sẽ có cơ hội tìm ra phương thức huy động vốn hiệu quả nhất vừa khai thác được những ưu đãi của Nhà nước (đối với những loại hình đầu tư nhất định), vừa tranh thủ được nguồn vốn của các đối tượng có nhu cầu. 2.2.2 Phân bố hợp lý vốn đầu tư Huy động một lượng vốn đầu tư lớn phục vụ xây dựng nhà ở theo dự án đã khó nhưng làm thế nào để sử dụng hợp lý nguồn vốn đó tránh lãng phí và thu được hiệu quả cao nhất còn khó hơn nhiều. Các dự án thường tiến hành trong thời gian dài và liên quan đến nhiều đối tượng khác nhau nên việc kiểm soát cũng như phân bổ vốn hợp lý đòi hởi sự nghiên cứu nghiêm túc và khoa học của chủ đầu tư. Mỗi nguồn vốn có đặc điểm riêng cần tìm cách sử dụng vào công việc thích hợp để đem lại hiệu quả cao nhất. Đối với vốn ngân sách Trung ương và Thành phố Sử dụng nguồn vốn này cần tập trung cho công tác quy hoạch, xây đựng kết cấu hạ tầng công cộng, bảo về môi trường và các công trình không thể hoặc không có khả năng trực tiếp thu hồi được vốn. Thực hiện phân bổ vốn theo đúng kế hoạch đảm bảo kịp tién độ thi công của các công trình và không làm ứ đọng vốn Kiên quyết chủ trương điều chỉnh cơ cấu đầu tư theo hướng ưu tiên nguồn vốn đầu tư của ngân sách và nguồn vốn tín dụng của Nhà nước cho những công trình chuyển tiếp nhất thiết phải tiếp tục đầu tư hoặc những công trình sắp hoàn thành, chỉ cần bổ sung vốn là có thể đưa vào khai thác sử dụng. Yêu cầu các cấp, các ngành trong phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của mình, cần giải ngân vốn theo đúng kế hoạch đã duyệt, tránh tình trạng bố trí phân tán vốn làm ảnh hưởng đến tién độ thi công của công trình. Có nhiều dự án do vốn ngân sách cấp không kịp thời chủ đầu tư đã phải vay vốn dưới nhiều hình thức với lãi suất cao sau đó chờ vốn ngân sách cấp rồi bổ sung vào gây không ít khó khăn cho các dự án. Đối với vốn tự có của doanh nghiêp và những nguồn khác Để các nguồn vốn này phát huy được hiệu quả cao nhất, trước hét cần có sự phân bổ hợp lý vốn trong tất cả các hạng mục công trình của dự án. Giảm tối đa chi phí dùng trong những công việc chuẩn bị đầu tư như: tiền thiết kế, tiền tư vấn giám sát, quản lý, chi phí do phá đi làm lại trong giai đoạn thực hiện đầu tư….Hiện nay tại nhiều dự án đang thi công chi phí này chiếm tỷ lệ rất cao, hơn nưa đây là lĩnh vực có khả năng giảm chi phí tương đối dễ dàng trong các khoản mục đầu tư của dự án. 2.2.3. Nâng cao chất lượng xây dựng công trình. Thông thường các chủ đầu tư là đơn vị xây dựng thì cũng đồng thời là đơn vị thi công, tuy nhiên cũng có khi phải thuê đơn vị thi công đảm nhiệm một số hạng mục công trình. Dù là cách nào thì chủ đầu tư cũng cần có biện pháp quản lý chất lượng công trình để vốn đầu tư được sử dụng đúng mục đích, phát huy được hiệu quả cao nhất. Do sản phẩm xây dựng – công trình xây dựng - là một loại sản phẩm đặc biệt, trong quá trình hình thành có nhiều tổ chức tham gia, nên nguyên nhân gây ra chất lượng kém rất nhiều và có thể do các tổ chức liên quan khác nhau. Chất lượng sản phẩm xây dựng phục thuộc vào công tác khảo sát, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, chất lượng thi công xây lắp và phục thuộc cả vào quá trình khai thác sử dụng của chủ đầu tư sau khi công trình hoàn thành, bàn giao. Sản phẩm xây dựng chỉ có thể có chất lượng cao khi chất lượng của tất cả các khâu nói trên đều được đảm bảo. Có thể nói khâu xung yếu nhất, đó là quá trình thi công xây lắp. Đây chính là quá trình công trình được chuyển từ ý tưởng trên giấy sang dạng vật chất hiện hữu vì thế khâu này có ảnh hưởng lớn nhất đến chất lượng sản phẩm xây dựng. Nếu quá trình này được quan tâm đúng mức, thì không những đảm bảo chất lượng sản phẩm xây dựng trong khâu đó, mà còn có thể hạn chế được những ảnh hưởng của các giai đoạn trước và sau đến sản phẩm xây dựng. Thông thường muốn nâng cao chất lượng sản phẩm người ta nghĩ phải đầu tư chiều sâu, đổi mới công nghệ, đổi mới trang thiết bị. Trong hoàn cảnh Việt nam, suy nghĩ này không sai, nhưng chưa hoàn toàn đúng. Bỏi vì chất lượng sản phẩm không chỉ gắn liền với máy móc, thiết bị mà quan trọng hơn nhiều là cách tổ chức sản xuất, marketing, hướng dẫn sử dụng và vận hành công trình…Theo nhiều chuyên gia thì những yếu tố sau nhiều khi có ảnh hưởng 70-80% đến sự hình thành chất lượng sản phẩm. Thực tế trong các công trình xây dựng ở Việt nam hiện nay một phần khá lớn các chi phí là cho các công việc sửa chữa, phá đi làm lại, xử lý sự cố, bào hành, và các loại lãng phí khác. Đây là các chi phí không chất lượng nhưng lại chiếm tới gần 20 tổng vốn đầu tư. Để giải quyết tình trạng này theo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, việc áp dụng các phương pháp quản lý chất lượng tiên tiến như áp dụng tiêu chuẩn ISO 9000, áp dụng phương pháp quản lý chất lượng toàn diện TQM sẽ đem lại cho doanh nghiệp rất nhiều lợi ích trong đó đáng kể nhất là lợi ích kinh tế. Tức là phần chi phí bổ sung thêm cho việc nâng cao chất lượng nhở hơn phần chi phí tiết kiệm được do giảm các chi phí không chất lượng. Nâng cao được chất lượng sản phẩm xây dựng mà cụ thể ở đây là chất lượng các khu nhà sẽ đem lại cho các đơn vị chủ đầu tư những lợi ích sau: Tiết kiệm được chi phí, hạ giá thành sản phẩm Lấy được lòng tin của khách hàng, dễ dàng bán được sản phẩm. Tạo được chỗ đứng trên thị trường. Giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề cụ thể. 2.3.1. Giải pháp nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp Người có thu nhập thấp là những người có thu nhập tương đối ổn định, nhưng chỉ ở mức tiệm cận dưới so với mức trung bình của đô thị. Nếu kể thêm những người nghèo thì chiếm tỷ lệ trên dưới 50% số hộ dân đô thị. Phần đông trong số họ có nhu cầu về nhà ở nhưng do thu nhập thấp nên tỷ lệ tích luỹ dành cho nhà ở không đáng kể (chỉ khoảng từ 7 – 10 % thu nhập), dẫn đến thiếu khả năng thanh toán, trở thành nguyên nhân chủ yếu khiến họ không hoặc có ít khả năng tham gia thị trường nhà ở. Trong thực tế, giá trị của mọi ngôi nhà được kết tinh từ hai yếu tố và mọi sự lựa chọn đi đến quyết định về nhà ở đối với mỗi hộ gia đình cũng đơn giản xoay quanh hai yếu tố chính là quy mô và giá một đơn vị nhà ở. Quy mô ở đây bao hàm một số chỉ tiêu cụ thể về diện tích, mức độ và tiêu chuẩn hoàn thiện, chất lượng và mức độ trang thiết bị, số phòng trong mỗi căn hộ v..v..Mối liên hệ giữa quy mô và giá là mối quan hệ thuận tức là quy mô càng cao thì giá càng tăng và ngược lại. Vậy với người có thu nhập thấp hai yếu tố này như thế nào là phù hợp ?. Thứ nhất, về quy mô. Khả năng thanh toán của đối tượng thu nhập thấp chỉ phù hợp với một quy mô nhất định và thông thường là nhở hơn khu vực đầu tư kinh doanh phục vụ nhóm người có thu nhập cao. Đó là điều cần xem xét khi thiết kế các khu nhà có mục đích phục vụ người có thu nhập thấp, quy mô hợp lý có thể là: 60 m2, 48 m2, 36 m2, hoặc thậm trí là 24 m2 để phù hợp với nhu cầu đa dạng của nhiều đối tượng thuộc diện này. Thứ hai, về chi phí. Hàm lượng vốn chứa trong nhà ở đô thị là rất lớn, trong đó lớn nhất phải kể đến phần vốn đầu tư trong giai đoạn phát triển đất tức là phần đất có để tiền hành xây dựng nhà ở và các hạ tầng kỹ thuật khác. Trong cơ chế thị trường, chi phí này rất khác nhau giữa các vị trí, địa điểm, do vậy cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước như miễn phí tiền sử dụng đất thì các dự án phục vụ đối tượng thu nhập thấp cần phải có phương án lựa chọn vị trí đất xây dựng phù hợp. Để minh hoạ cho giải pháp trên, xin nêu dưới đây giá thành m2 sàn xây dựng thực tế bình quân được tính dựa trên cơ cấu chi phí đại diện của một số dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Hà nội.. Tuy chưa phải giá thành đúng đối với mọi dự án nhưng cũng là căn cứ có cơ sở thực tế. Bảng Quy mô nhà ở và giá thành dự kiến phù hợp với khả năng của đối tượng thu nhập thấp Giá thành thực tế bình quân (đ) Giá sau khi áp dụng các biện pháp giảm chi phí Quy mô tiêu dùng kiến nghị Giá bán một căn hộ tương ứng 3.000.000 2.550.000 36 m2 91.800.000 48 m2 122.400.000 60 m2 153.000.000 2.500.000 2.125.000 36 m2 76.500.000 48 m2 102.000.000 60 m2 127.500.000 2.000.000 1.700.000 36 m2 61.200.000 48 m2 81.600.000 60 m2 102.000.000 Các biện pháp giảm chi phí được nói đến ở đây bao gồm: Một là, miễn giảm thu tiền sử dụng đất giá thành nhà ở sẽ giảm 7,22% Hai là, định ra tiêu chuẩn hoàn thiện ở mức trung bình cộng với việc sử dụng những nguyên vật liệu thích hợp, có sự giám sát trong quá trình thi công và các biện pháp tiết kiệm chi phí khác giá thành sẽ giảm 3.03% Ba là, nhờ sự tham gia đóng góp của doanh nghiệp, trong đó có cả trách nhiệm kinh doanh không vì mục đích siêu lợi nhuận, cơ hội giảm giá thành có thể đạt được mức 4,75%. Như vậy tổng cộng giá thành có thể giảm được là 15% Kết hợp với quy mô tiêu dùng hợp lý cho ta kết quả giá bán các căn hộ tương ứng như trên, trong đó mức thấp nhất là 61,2 triệu đồng và mức cao nhất là 153 triệu. Giá bán này ở Hà nội là hợp lý và người có thu nhập thấp có khả năng thanh toán được. Giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp luôn là nhiệm vụ nặng nề,, khó khăn nhưng lại có ý nghĩa kinh tế – xã hội rất lớn. Trong điều kiện hiện nay, để đảm bảo tính công bằng trong phát triển, thì một giải pháp được đề ra trên cơ sở kết hợp lực kéo của thị trường với lực đẩy của Nhà nước (bằng chính sách) để định ra quy mô tiêu dung hợp lý và khống chế quản lý giá trần, sẽ là động lực lớn thu hút đầu tư của các doanh nghiệp. 2.3.2. Giải pháp nâng cao tiềm lực tài chính và sức mạnh thị trường của đơn vị chủ đầu tư thông qua việc thành lập các tập đoàn kinh tế xây dựng Như đã trình bày trong những phần trước, một trong những tồn tại của phát triển nhà ở theo dự án hiện nay là chủ đầu tư tham gia thường bị hạn chế về tiềm lực tài chính. Trong hầu hết các dự án, phần vốn tự có của chủ đầu tư chiếm tỷ lệ thấp dưới 10%, hơn thế do cơ chế chính sách chưa thật sự tạo điều kiện cho các doanh nghiệp ngoài ngành xây dựng tham gia vào lĩnh vực này nên các chủ đầu tư là doanh nghiệp xây lắp thường cùng một lúc đảm nhiệm nhiều dự án khác nhau dẫn đến lượng vốn đã nhở nay lại phải phân tán ra. Để nâng cao tiềm lực của một doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp xây dựng nói riêng đòi hởi phải có thời gian dài đầu tư thu được kết quả và tăng trưởng về vốn. Nhưng cũng có một cách khác mang tính tức thời hơn tuy nhiên lại đòi hởi sự phối hợp cao trong quá trình thực hiện đó là hình thành các tập đoàn kinh tế chuyên ngành. Theo quan niệm chung thì tập đoàn kinh tế là một tổ chức kinh tế gồm nhiều công ty liên kết với nhau trong một cơ cấu thống nhất, hợp lý mà ở đó mỗi công ty thành viên vừa có tư cách pháp nhân đầy đủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, lại vừa có có quan hệ ngang dọc với các công ty khác trong và ngoài tập đoàn. Tuy tư cách pháp lý độc lập, nhưng quan hệ kinh tế vẫn lệ thuộc với nhau, tạo nên một tiềm lực mạnh, tập trung về vốn, công nghệ hiện đại, lao động có kỹ thuật đa ngành, phạm vi hoạt động rộng, khả năng cạnh tranh cao, đủ sức đảm trách có hiệu quả các dự án có quy mô lớn. Xuất phát từ khái niệm và đặc điểm chung của tập đoàn kinh tế, có thể nghiên cứu triển khai một mô hình tập đoàn kinh tế xây dựng đáp ứng nhu cầu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong đó có sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô như sau: Thứ nhất, điều kiện thành lập. Các công ty thành viên phải có quan hệ hữu cơ với nhau, tự nguyện liên kế, thống nhất và có trình độ quản lý cao, môi trường tài chính mạnh, trong sạch, có kỹ thuật và công nghệ tiên tiến. Mỗi công ty cần có ít nhất một thế mạnh trong lĩnh vực xây lắp hoặc phục vụ, quản lý quá trình xây lắp. Thứ hai, mô hình tổ chức. Tập đoàn sẽ bao gồm các công ty thành viên chụi sự chi phối về vốn của công ty mẹ, mức chi phối chiếm từ 100% đến 0% tuỳ thuộc vào lĩnh vực mà công ty thành viên đảm nhận. Có hai dạng là công ty con và công ty liên kết. Công ty con: vốn công ty mẹ thường chiếm tỷ trọng khống chế tức là trên 50%, thậm chí nếu công ty con hoạt động trong lĩnh vực chủ lực như xây lắp, cung cấp nguyên vật liệu, thì tỷ trọng có thể lên tới 100%. Công ty liên kết: công ty mẹ chỉ cần góp vốn dưới 50% vốn điều lệ, thậm chí không có phần góp vốn nào. Những công ty này đa phần hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực và gồm nhiều thành phần kinh tế tham gia. Việc chấp nhận các công ty này vào tập đoàn nhằm tăng cường phạm vi hoạt động và khả năng bao thầu các lĩnh vực kinh tế khác nhau. Như vậy, mô hình này gần giống với mô hình của các Tổng công ty hiện nay như Vinaconex, Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà ở…nhưng về bản chất đã có thay đổi trong quản lý và điều hành. Quan hệ cấp vốn và điều hành bằng mệnh lệnh hành chính được thay bằng quan hệ đầu tư vốn mang tính kinh doanh bình đẳng và cùng có lợi. ở đây, sự ràng buộc về vốn trong quan hệ kinh tế giữa các pháp nhân được thông qua các hợp đông kinh tế. Các công ty con dạng liên kết dù công ty mẹ không có cổ phần chi phối hoặc không tham gia góp vốn, vẫn phải chịu sự điều hành ở mức độ nhất định từ công ty mẹ hoặc công ty con chủ lực. Mối quan hệ của các công ty này trong tập đoàn có quan hệ ngang là chủ yếu, họ có thể tham gia hoặc rút khởi dễ dàng hơn các công ty con khác. Tuy nhiên việc tự nguyện tham gia tập đoàn để tranh thủ uy tín, thương hiệu, thị trường và danh tiếng của tập đoàn đã là một đảm bảo và ràng buộc đối với họ. Đối với Việt nam mặc dù Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ IX đã xác định trong những năm tới sẽ “ hình thành một số tập đoàn kinh tế mạnh trên cơ sở các Tổng công ty Nhà nước, có sự tham gia của các thành phần kinh tế tham gia đa ngành…” nhưng đây vẫn là vấn đê rất mới đòi hởi phải có nghiên cứu đầy đủ để có thể áp dụng thành công. Giải pháp cho vấn đề giải phóng mặt bằng thông qua ổn định thị trường nhà đất, thiết lập lại công bằng trong đầu tư. Do đặc thù khác hẳn với hầu như tất cả các hàng hóa khác, đất không thể sinh sôi nảy nở và có tính chất độc nhất xét trên khía cạnh vị trí nên thường tồn tại tình trạng đầu cơ nghĩa là nhu cầu về đất rất lớn nhưng không phải tất cả mua để sử dụng mà để đợi thời cơ hưởng chênh lệch về giá. Chênh lệch này nhiều khi là siêu lợi nhuận. Tuy nhiên để có được khoản siêu lợi nhuận đó thì chính Nhà nước chứ không phải ai khác phải bỏ một khoản tiền lớn ra để đầu tư làm tăng giá trị đất lên nhiều lần. Nghịch lý xảy ra là trong khi đất đai vẫn còn là công thổ của quốc gia, thì Nhà nước và chủ đầu tư các dự án đang phải trả cái giá quá đắt cho công tác giải phóng mặt bằng, do vậy cần giải quyết vấn đề này nhằm thiết lập lại công bằng trong đầu tư, góp phần vào việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở của Thành phố. Nội dung chính của giải pháp này là Khi đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng ở một nơi nào đó Nhà nước phải thu lại phần lớn khoản lợi nhuận do công trình đầu tư đó mang lại, có thể là 85 - 90%, phần lợi nhuận để lại cho những người có quyền sử dụng đất lân cận chỉ khoảng 10 – 15%. Để thực hiện được điều này, cần tiến hành thẩm định giá đất trước và sau khi tiến hành đầu tư hoặc đấu giá công khai. Dễ dàng nhận thấy trong nhóm được hưởng lợi sẽ xuất hiện hai trường hợp: Nhóm 1 gồm những người có khả năng tài chính, họ sẽ phải góp vào ngân sách Nhà nước 85 – 90% khoản lợi nhuận phát sinh trên phần đất của mình và chỉ khi đó họ mới được quyền sử dụng tiếp tục. Nhóm 2 không có khả năng trên, Nhà nước sẽ tiến hành bán đấu giá hoặc thu hồi quyền sử dụng những diện tích đó và đền bù cho họ khoản tiền tính theo giá đất vốn có (giá đất trước khi có công trình đầu tư) cộng với khoản lợi nhuận 10 – 15% mà lẽ ra họ được hưởng. Việc áp dụng chính sách trên sẽ có hai ưu điểm lớn như sau: Một là: thông qua chính sách này, Nhà nước sẽ thoát khởi cái vòng luẩn quẩn là càng đầu tư càng thiếu vốn đầu tư do chi phí giải phóng mặt bằng tăng. Hai là: chính sách này còn là một giải pháp hết sức quan trọng để ổn định thị trường nhà đất. Rõ ràng trong điều kiện không còn khả năng được hưởng lợi từ những thành qủa đầu tư do Nhà nước tạo ra cộng với rủi ro trên thị trường này cũng rất lớn sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ đât. Trên thị trường sẽ chỉ còn lại hoạt động mua bán của những người thực sự có nhu cầu. Một khi sự công bằng trong sử dụng đất được lập lại, đất thật sự là công thổ của quốc gia thì việc thực hiện các chương trình lớn có gắn với tài nguyên vô giá này như chương trình phát triển nhà ở hiện nay của Nhà nước sẽ tiến hành thuận lợi hơn, mang lại lợi ích cho mọi đối tượng trong xã hội bao gồm người có thu nhập cao, trung bình hay thu nhập thấp. 9 Kết luận Với quyết tâm to lớn và sự nỗ lực của cả nước, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đang có những bước chuyển biến đầy triển vọng. Hiện đại hoá thủ đô Hà Nội bước đầu đã đạt được những thành công đáng khích lệ. Đời sống kinh tế xã hội của nhân dân thủ đô ngày càng được nâng cao. Gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ và quy mô ngày càng lớn. Nhu cầu về nhà ở đô thị ở Hà Nội không những đòi hỏi số lượng rất lớn mà còn cả chất lượng và điều kiện sống ngày càng cao. Vấn đề này chỉ có thể giải quyết được bằng việc đầu tư mạnh mẽ cho phát triển nhà ở Hà Nội, phát triển nhà ở phải trở thành một sự nghiệp của cả xã hội. Giải quyết nơi ở là sự nghiệp lâu dài của Hà Nội, là sự nghiệp to lớn của cả nước, của cả Trung ương và của toàn dân, chính quyền các cấp. Đặc biệt việc giải quyết nơi ở cho những hộ thu nhập thấp tại Hà Nội lại rất cần thiết và cấp bách. Vì những thành phần này đang rất cần sự giúp đỡ để có thể có chỗ ở ổn định cho gia đình. Luận văn cũng đã nói lên phần nào thực trạng về nhà ở của những đối tượng này và cũng đã nêu một số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cải thiện phần nào chỗ ở cho một số lượng lớn người dân. Thành phố đã góp phần đáng kể về việc hỗ trợ không những về tài chính mà cả đất đai để giúp cho những hộ thu nhập thấp có điều kiện cải thiện chỗ ở cho gia đình mình. Đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội phải được chỉ đạo thống nhất, chặt chẽ bằng một tổ chức đủ mạnh, có sự tham gia của mọi thành phần kinh tế và được triển khai thành một phong trào quần chúng rộng rãi, với cơ chế chính sách phù hợp, linh hoạt theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm và huy động được mọi nguồn lực xã hội, góp phần làm tăng trưởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng dần dần mọi nhu cầu, quyền được ở của mọi người dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trường sống của nhân dân, làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô xanh, sạch đẹp và văn minh. Tài liệu tham khảo Giáo trình kinh tế đầu tư - PGS. PTS Nguyễn Ngọc Mai- Trường Đại học Kinh tế quốc dân . Giáo trình Lập và quản lý Dự án – TS. Nguyễn Bạch Nguyệt - Trường Đại học Kinh tế quốc dân. Giáo trình Quản lý dự án đầu tư - Th.S. Từ Quang Phương – Trường Đại học Kinh tế quốc dân Giáo trình Thống kê kinh tế – TS. Phan Công Nghĩa – Trường ĐHKTQD Báo cáo tổng kết năm 1999 – 2000 – Bộ xây dựng Phương hướng hoạt động năm 2001 – Bộ xây dựng. Định hướng phát triển đô thị Việt Nam- Bộ xây dựng. Giải pháp huy động và sử dụng các nguồn vốn – Bộ kế hoạch và đầu tư. Hiệu quả quản lý các dự án Nhà nước – NXB Khoa học kỹ thuật. Kinh tế học đô thị – NXB Bộ xây dựng. Nghị định 42CP quy định về quản lý đầu tư và xây dựng. Một số vấn đề quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới ở Việt Nam – Bộ xây dựng. Quy hoạch xây dựng các đô thị Việt Nam – Bộ xây dựng. Quy hoạch đô thị Việt Nam và những dự án phát triển đến sau năm 2000 – Nguyễn Tiến Dy – NXB Thống kê. Quản lý cấp phát vốn đầu tư xây dựng cơ bản – Bộ kế hoạch và đầu tư. Nghị định của chính phủ số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 về việc ban hành Quy chế Quản lý đầu tư và xây dựng. Các báo cáo tham luận tại các Hội nghị phát triển nhà ở toàn quốc và Thành phố Hà Nội trong các năm 1999, 2000, 2001, 2002, 2003. Chương trình số 12 về phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và năm 2010. Tạp chí Xây dựng trong các năm 2000, 2001, 2002, 2003. Một số vấn đề cơ bản về Kinh tế Đầu tư Quy hoạch và Quản lý cơ sở hạ tầng đô thị – PGS Trần Đức Dục. Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Các báo cáo hàng năm của Văn phòng Ban điều hành chương trình phát triển nhà ở Thành phố. Tạp chí Thời báo Kinh tế Việt nam các năm 2000, 2001, 2002, 2003 ._.