Đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội. Thực trạng và giải pháp

ô thị hoá hiện nay thì cung về nhà ở vẫn chưa đáp ứng được cầu về nhà ở: Theo số liệu của Bộ xây dựng thì hiện nay Thủ đô Hà Nội có khoảng 30% dân số có mức bình quân diện tích nhà ở dưới 3m2/người trong đó có tới 300 nghìn người có mức bình quân diện tích nhà ở dưới 2m2/người. Mặt khác, hầu hết quỹ nhà ở cũ xây dựng khá lâu, nay đã hết niên hạn sử dụng. Ngoài ra, nhà ở còn bị tàn phá bởi chiến tranh cộng thêm chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong những năm trước đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phần trăm giá trị khấu hao thực tế nên không đủ duy trì quỹ nhà ở hiện tại đang sử dụng (hiện nay, số nhà hư hỏng phải sửa chữa cải tạo chiếm 62%, trong đó 5% hư hỏng nghiêm trọng cần dỡ bỏ). Trước sức ép lớn về nhà ở của các tầng lớp dân cư, việc xây dựng nhà ở tự phát không tuân thủ quy hoạch diễn ra khá phổ biến tại Hà Nội làm xấu đi bộ mặt Thủ đô. Năm 1991, Bộ xây dựng đã đưa ra chủ trương và tổ chức chỉ đạo thực hiện mô hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án. Hưởng ứng chủ trương của Bộ xây dựng, năm1998, Thành uỷ Hà Nội đã đề ra chương trình phát triển nhà ở đến năm 2000 và 2010 nhằm tăng nhanh quỹ nhà ở, đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật va hạ tầng xã hội, đảm bảo nâng cao chất lượng cuộc sống cho dân cư, tạo dựng bộ mặt Thủ đô văn minh, hiện đại. Qua hơn sáu năm triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở theo dự án, Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong lĩnh vực này. Trong quá trình học tập và nghiên cứu cũng như thực tế cuộc sống hiện nay, em thấy vấn đề nhà ở là hết sức cấp bách nhất là ở các đô thị mà đặc biệt là ở Hà Nội, vì vậy em đã chọn đề tài:”Phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội – Thực trạng và giải pháp” để làm đề án môn học của mình. Đề án này được hoàn thành với sự giúp đỡ của Thạc sỹ: Nguyễn Hữu Đoàn. Em xin chân thành cảm ơn thầy! phần nội dung Chương I: Một số vấn đề lý luận chung I. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở 1. Khái niệm Có nhiều quan điểm khác nhau về nhà ở: Theo nghĩa hẹp, nhà là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trong khoảng thời gian và không gian nhất định.(Giáo trình Quản lý đô thị _ nhà xuất bản thống kê) Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi, công trình kỹ thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực. (Giáo trình Quản lý đô thị _ nhà xuất bản thống kê) Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để cho con người tạo ra, tái sản xuất sức lao động của mình để tồn tại và phát triển.(Quản lý đô thị _ nhà xuất bản Bộ xây dựng) 2. Đặc điểm của nhà ở Nhà ở là tài sản cố định và có tuổi thọ tuỳ thuộc vào kết cấu và vật liệu xây dựng lên nó. Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm, tuy nhiên cũng có thể có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, vấn đề đầu tư phát triển nhà ở vừa phải tính đến nhu cầu trước mắt, vừa phải dự đoán được xu thế, thị hiếu phát triển trong tương lai. Nhà ở có tính cố định gắn liền với nó là cự ly, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của khu vực. Những thay đổi về nhà ở thường tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình; muốn cải tạo, nâng cấp, thay đổi kiến trúc nhà ở cũng khó khăn và tốn kém. Nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích và khả năng tài chính của đối tượng có nhu cầu về nhà ở. Hơn thế, nhu cầu này còn thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng và chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị. Do vậy, nhà ở có tác động mạnh mẽ đến bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu sự tác động trở lại của đô thị như: Giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc. Điều này ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt của những người trong ngôi nhà. Giá trị của nhà ở đan xen, lồng quyện với giá trị của đất và giá trị các điều kiện hạ tầng và môi trường sống. Chính vì vậy, vấn đề quản lý và phát triển mang tính vĩ mô vùng dân cư sinh sống sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến sự thay đổi về giá trị của các ngôi nhà ở sẵn có. II. Quan điểm đầu tư và mục tiêu phát triển nhà ở 1. Quan điểm đầu tư Nhà nước chăm lo chỗ ở thông qua chính sách tạo điều kiện để nhân dân tạo lập chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình. Nhà nước tạo điều kiện để người có thu nhập thấp có chỗ ở thích hợp với hoàn cảnh của họ. Nhà nước là động lực thúc đẩy con người cố gắng tạo lập cho mình, cho gia đình mình, cộng đồng mình có nơi định cư lâu dài. Thị trường nhà đất có vị trí quan trọng trong xã hội đô thị, có thể biến bộ mặt đô thị theo hai hướng tích cực và tiêu cực. Vì vậy, nhà ở tại các đô thị cần có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Sự nghiệp phát triển nhà ở phải phù hợp với sự phát triển bền vững, lâu dài, hài hoà và mang lại phồn vinh cho đất nước. 2. Mục tiêu phát triển nhà ở Nhà nước tạo ra chỗ ở thích hợp cho mọi người và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường nhiều thành phần. Nhà nước có chính sách cụ thể, thích hợp với tình hình kinh tế xã hội tại các vùng khác nhau trong khi đầu tư xây dựng chỗ ở cho dân chúng. III. Những quy định chung về nhà ở Theo pháp lệnh về nhà ở ngày 01 tháng 7 năm 1991 quy định: Về duy trì và phát triển quỹ nhà ở: Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để mọi tổ chức, cá nhân tham gia vào việc duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở đề bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Về đất xây dựng nhà ở: Đất xây dựng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Việc giao và sử dụng đất xây dựng nhà ở phải theo đúng quy định của luật đất đai và pháp luật về xây dựng cơ bản.Việc sử dụng đất xây dựng nhà ở để kinh doanh phải thông qua hợp đồng thuê đất. Về thống nhất quản lý nhà ở: Nhà nước thống nhất quản lý bằng luật pháp nhằm bảo đảm việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở. Hội đồng bộ trưởng thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở tại địa phương theo sự phân cấp của hội đồng bộ trưởng. Các cơ quan quản lý nhà đất ở trung ương và địa phương giúp Hội đồng bộ trưởng và Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở. Về cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở: Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào kế hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết của đô thị. Việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại quận thành phố thuộc tỉnh và thị xã tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương cấp giấy phép. Hội đồng bộ trưởng lập kế hoạch xây dựng nhà ở của cả nước và xét duyệt kế hoạch xây dựng nhà ở của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương. IV. Khái niệm, đặc điểm của đầu tư phát triển nhà ở theo dự án 1. Khái niệm đầu tư, đầu tư phát triển Đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (như tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ…) để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt kết quả đó. Đầu tư phát triển là sự hy sinh giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra các tài sản mới cho nền kinh tế. Sự ra đời và hoạt động của các tài sản này không những duy trì mà còn làm tăng thêm tiềm lực mới cho xã hội. “Dự án phát triển nhà ở“ là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu ở đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.(Nghị định 71/ 2001/NĐ - CP). 2. Đặc điểm của đầu tư phát triển nhà ở theo dự án Đầu tư phát triển nhà ở theo dự án là một bộ phận của đầu tư phát triển nói chung nên nó cũng mang những đặc điểm chung của đầu tư phát triển: Vốn đầu tư lớn, thời gian cho công cuộc đầu tư rất dài, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất đinh (điều kiện tự nhiên, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trường…) Đầu tư phát triển nhà tạo ra sản phẩm là các khu nhà ở theo đúng quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết, đồng thời các khu nhà ở này đều có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân. Đầu tư phát triển nhà ở theo dự án làm tăng hiệu qủa sử dụng đất, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình đẳng, giúp cho hộ gia đình có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chung của xã hội. ChươngII: Thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội I. Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội 1. Vị trí Với vị trí là Thủ đô của cả nước, Hà Nội là nơi tập trung nhiều những cơ quan hành chính cao nhất của cả nước, các cơ quan ngoại giao, các đại sứ quán, trường cao đẳng, đại học, các trung tâm nghiên cứu khoa học…do đó, mật độ dân số của Hà Nội rất cao và không ngừng tăng lên (chủ yếu là tăng cơ học) dẫn đến sức ép lớn về nhu cầu nhà ở. Hơn nữa, nhu cầu về nhà ở lại rất phong phú như: Nhà ở cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, thu nhập cao; nhà ở cho các đối tượng chính sách; nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh; nhà ở cho sinh viên…Đây chính là điều kiện thuận lợi cho các đơn vị kinh doanh nhà ở xây dựng những chung cư cao tầng, những khu đô thị mới tạo vẻ hiện đại, văn minh cho đô thị đồng thời tiết kiệm đất, tranh thủ được chính sách khuyến khích của thành phố và đặc biệt là giải quyết phần nào sức ép về nhà ở trên địa bàn Hà Nội. 2. Cơ chế, chính sách Cơ chế, chính sách là yếu tố tác động mạnh tới đầu tư phát triển nhà ở theo dự án. Nó tạo môi trường pháp lý khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, phát triển, kinh doanh nhà ở. Từ đó đẩy nhanh việc thực hiện các dự án phát triển nhà ở theo đúng quy hoạch, tạo điều kiện hình thành nhiều tập đoàn phát triển bất động sản hùng mạnh đủ sức đảm đương các dự án nhà ở quy mô lớn. 3. Nguồn vốn Để dự án phát triển nhà ở được triển khai thì một nhân tố không thể thiếu đó là nguồn vốn. Hay nói một cách khác, nguồn vốn là nhân tố quyết định của các dự án nói chung và dự án phát triển nhà ở nói riêng. Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện nay nguồn vốn để thực hiện việc xây dựng nhà ở chủ yếu là nguồn vốn tích luỹ từ dân cư. Vì vậy, việc xây dựng nhà ở phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu và khả năng huy động vốn tức thời. Các tổ chức, các doanh nghiệp đứng ra đầu tư xây dựng nhà ở chủ yếu tính đến khả năng hoàn vốn ngay sau khi đưa ra dự án, công trình vào khai thác, sử dụng. Muốn cho nhân tố nguồn vốn không còn làm chậm tiến trình thực hiện dự án đầu tư phát riển nhà ở, cần có các chính sách khuyến khích các nguồn vốn khác nhau từ mọi thành phần kinh tế. 4. Lãi suất Lãi suất được coi là nhân tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy giảm đầu tư phát triển nhà ở theo dự án. Khi lãi suất giảm (chi phí sử dụng vốn giảm) sẽ khuyến khích các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở bỏ tiền hoặc vay tiền ngân hàng để tiến hành đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở để có thể thu được lợi ích lớn hơn so với việc giữ tiền hay gửi tiền vào ngân hàng và ngược lại. Lãi suất cũng là công cụ của Nhà nước để điều tiết cung - cầu về nhà ở. Hiện nay, Nhà nước đã áp dụng lãi suất ưu đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực nhà ở để khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực này nhằm nhanh chóng tăng quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu cấp bách của người dân về chỗ ở. 5. Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào ngành đó. Nhà ở đang là lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi thông qua chủ chương ”xã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước. Những chính sách của Nhà nước như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hỗ trợ một số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội. 6. Chu kỳ kinh doanh Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn là đỉnh và đáy (đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế; đáy là giai đoạn suy thoái, đình trệ của nền kinh tế). Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại. Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhưng để thoả mãn cũng đòi hỏi một lượng tài chính không nhỏ, do vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận lợi hơn khi nền kinh tế đang trên đà phát triển (thời kỳ tăng trưởng nền kinh tế _ Đỉnh). II. Các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội Thực tiễn phát triển nhà ở của Hà Nội đã trải qua nhiều giai đoạn với những giải pháp tình thế để phù hợp với điều kiện và khả năng cũng như thu nhập của người dân như đầu tư phát triển nhà ở bằng ngân sách Nhà nước để phân phối cho cán bộ công nhân viên, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho những người đang thuê nhà, xoá bao cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương để chuyển sang hình thức tạo điều kiện “xã hội hoà“ trong đầu tư xây dựng nhà ở với phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, khuyến khích hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo dự án để kinh doanh….Sau đây là một số mô hình về nhà ở trong thơi gian qua tại Hà Nội: 1. Từ năm 1989 trở về trước: Mô hình nhà chung cư Thời kỳ này Nhà nước áp dụng chế độ bao cấp cho hầu hết các loại hàng hoá trong đó có nhà ở. Nhà ở đa số là những nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng) hoặc thấp tầng (1 – 2 tầng) dành cho nhiều cán bộ công nhân viên. Hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiếu đồng bộ, mới chỉ dừng lại ở cấp thoát nước, chiếu sáng còn những yếu tố khác chưa được quan tâm như khu vui chơi, chợ, bệnh viện, những công trình phúc lợi xã hội khác. Mô hình nhà ở này có ưu điểm là: Phù hợp với cán bộ công nhân viên vì chỉ phải trả tiền thuê thấp, các hoạt động tư thương đều bị pháp luật cấm nên người dân không có nhu cầu ở nhà mặt đường cho nên chung cư trở thành mong ưóc đối với nhiều người. Bên cạnh những ưu điểm nói trên, mô hình nhà ở chung cư còn bộc lộ nhiều nhược điểm như: Kiến trúc các chung cư đều bị bó buộc, không tạo không gian mở cho phát triển trong tương lai; giá tiền cho thuê nhà quá thấp nên không đủ để duy trì sửa chữa, chống xuống cấp quỹ nhà ở đang sử dụng, thậm chí chất lượng nhà ở không đảm bảo; nhà ở thời kỳ này mới chỉ đáp ứng cho khoảng 30% người dân. 2. Mô hình nhà nước và nhân dân cùng làm (1989-1993) Chế độ bao cấp bị xoá bỏ thay vào đó là nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước đã tạo ra một bước phát triển lớn cho nền kinh tế. Do đó, nhu cầu về nhà ở cũng lớn hơn và yêu cầu về chất lượng nhà ở cũng cao hơn. Trước nhu cầu đó, xuất hiện mô hình Nhà nước và nhân dân cùng tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở. Nhà nước hầu như không hoàn toàn bỏ tiền làm hoàn chỉnh một công trình mà chỉ hỗ trợ về cơ chế, chính sách, đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Những người có nhu cầu và khả năng tự bỏ vốn vào cải tạo, xây dựng nhà ở mới. Do có sự kết hợp với nhân dân trong việc phát triển nhà ở nên đã giải quyết được phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở của một bộ phận nhân dân, tăng quỹ nhà ở. Tuy nhiên, vai trò quản lý trong xây dựng của Nhà nước khá mờ nhạt, kém hiệu quả nên xuất hiện tình trạng lộn xộn trong xây dựng, không có một quy hoạch đồng bộ; nhà ở chỉ đáp ứng khả năng của những ngưới có thu nhập cao trong khi đó vẫn chưa có sự quan tâm đúng mức tới các đối tượng khác như: Cán bộ công nhân viên, đối tượng chính sách, người nghèo. 3. Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà cho cán bộ công nhân viên bằng nguồn vốn tự có (1990-1996) Nền kinh tế thị trường mở cửa với bên ngoài đã tạo điều kiện phát triển của mọi thành phần kinh tế trong đó có có các doanh nghiệp Nhà nước. Đời sống của đại bộ phận cán bộ công nhân viên được cải thiện và nâng lên rõ rệt, họ cũng có nhu cầu lớn về nhà ở do hầu hết những chung cư được Nhà nước xây dựng trong thời kỳ bao cấp đã xuống cấp và bộc lộ nhiều hạn chế, mặt khác, chỉ có khoảng 30% cán bộ công nhân viên được Nhà nước lo cho chỗ ở còn lại hơn 70% là chưa được hưởng và đang trong tình trạng thiếu thốn về chỗ ở. Để giải quyết vấn đề chỗ ở cho đại bộ phận cán bộ công nhân viên, Nhà nước đã sử dụng quyền sở hữu đất của mình để cấp đất cho các cơ quan, đơn vị thuộc nhà nước sử dụng để giải quyết chỗ ở cho cán bộ công nhân viên đủ những tiêu chuẩn nhất định, kinh phí xây dựng nhà hoàn toàn bằng vốn tự có của đơn vị được cấp đất. Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà ở cho các cán bộ công nhân viên bằng nguồn vốn tự có đã giải quyết được tình trạng căng thẳng về nhà ở cho những đối tượng này. Hơn nữa, Nhà nước không phải lo kinh phí nên cũng giảm gánh nặng cho ngân sách. Đồng thời mô hình này cũng tạo điều kiện cho các đơn vị được chủ động trong xây dựng nên đã tạo ra các khu nhà ở phù hợp với nhu cầu và điều kiện tài chính của họ. Do tự bỏ vốn để xây dựng nên đối với những đơn vị eo hẹp về vốn thì chất lượng công trình không đưọc đảm bảo, nhanh chóng bị xuống cấp, ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân. Do toàn quyền xây dựng trên mảnh đất được Nhà nước giao nên tình trạng thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các khối nhà của những đơn vị khác nhau trên cùng một địa bàn. 4. Mô hình đầu tư xây dưng hạ tầng phân đất chia lô. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, đã xuất hiện những thị trường mới trong đó có “ thị trường nhà đất”. Tuy nhiên sự hoạt động của thị trường này vẫn chưa có sự quan tâm chính đáng của Nhà nước nên đã xuất hiện tình trạng đầu cơ về nhà đất đã đẩy cao giá nhà đất. Sự phát triển của mô hình đầu tư xây dựng hạ tầng theo kiểu phân đất chia lô đã tạo điều kiện cho các đối tượng có khả năng về tài chính tạo lập được nơi ở cho mình theo quy hoạch, hình thành các khu dân cư đồng bộ về mặt kỹ thuật (khu Nam Thành Công, khu Hoàng Cầu); thúc đẩy thị trường xây dựng phát triển. Quá trình phát triển nhà ở trong thời kỳ này chủ yếu theo quy luật của thị trường, thiếu sự quản lý của Nhà nước dẫn đến tình trạng hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ hoặc không có, bộ mặt kiến trúc đô thị manh mún do bị phân lô gây khó khăn cho công tác quy hoạch sau này. Cũng do sự buông lỏng quản lý của Nhà nước khiến cho giá nhà rất cao, lãng phí trong sử dụng đất. III. Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà ở theo dự án (Chương trình 12/ Ctr/ TU của thành uỷ Hà Nội) Xuất phát từ thực tế khách quan của quá trình đô thị hoá và nhu cầu cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện nay của nhân dân Thủ đô cho thấy nhu cầu phát triển nhà ở của Hà Nội trong những năm trước mắt và lâu dài là vô cùng lớn. Trước tình hình đó, việc ra đời “Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 và 2010” của Thành uỷ Hà Nội có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo ra một chiến lược chung, dài hạn, thể hiện sự quan tâm đúng mức, kịp thời của Uỷ ban nhân dân thành phố đối với nhu cầu cấp bách về nhà ở hiện nay ở Hà Nội. 1. Hướng đẫn đầu tư phát triển nhà ở ( xây mới)- Các khu đô thị mới Việc cải tạo, nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc làm thường xuyên, cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà, tuy nhiên, nó không đáp ứng được nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị hoá diễn ra quá nhanh chóng. Do vậy, việc mở rộng không gian hành chính đô thị Hà Nội, cùng với việc hình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân cư không những trong nội thành mà còn cả dân nhập cư mới từ ngoại thành là tất yếu. Vậy khu đô thị mới được hiểu như thế nào? Theo nghị định 52/1999/NĐ - CP, khu đô thị mới được giải thích như sau: “khu đô thị mới là khu xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Sự ra đời của các khu đô thị mới sẽ giải quyết được những vấn đề sau: Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông, sinh hoạt và môi trường tại đó. Có điều kiện thiết lập sự đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt được mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị. Tạo hướng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai. Hà Nội đã xác định được cho mình định hướng tổ chức không gian trong những năm tới như sau: Ngoài khu vực hạn chế phát triển thì không gian được mở rộng theo hai hướng: Phát triển và mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng. Hướng này bao gồm đất đai thuộc các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại, đây là những khu vực có tốc độ đô thị hoá mạnh. Khu vực phát triển xây dựng mới phía Bắc sông Hồng. Trong khu vực đã có khoảng 246,6 nghìn người (cả dân đô thị và dân nông thôn). Dự kiến năm 2005 dân số sẽ phát triển tới 325 nghìn người với 3.234 ha đất và năm 2010 sẽ lên tới 1000 nghìn người với 12.820 ha. Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị mới đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của dân cư đô thị trước mắt và lâu dài. 2. Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Khắc phục những tồn tại của những mô hình trước là hầu hết đều thiếu đồng bộ trong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã dẫn đến bất tiện trong sinh hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định nhà ở là một bộ phận của kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều đó đòi hỏi mỗi căn hộ phải có sự phù hợp với môi trường xung quanh, phải đáp ứng được nhu cầu thiết yếu và ngày càng nâng cao của mọi dân cư trong mỗi căn hộ như đi lại, học hành, làm việc, ăn uống, vui chơi giải trí…Hay nói cách khác, phát triển nhà ở theo dự án là xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề phát triển nhà ở theo dự án, Hà Nội đã có quy hoạch, kiến trúc cho riêng mình nhằm đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, thống nhất của Thủ đô. 3. Tình hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến nay. Hà Nội có mật độ dân số cao nên nhu cầu về nhà ở rất lớn cùng với nó là sự sôi động trong hoạt động xây dựng nhà ở. Tuy nhiên hình thức phát triển nhà ở theo dự án với nghĩa là xây dựng nhà ở đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và xã hội, theo đúng quy hoạch thì mới chỉ trở thành một xu thế phổ biến trên địa bàn Thủ đô kể từ năm 1998 trở lại đây khi chương trình 12/Ctr/ TU của Thành uỷ Hà Nội bắt đầu được triển khai. Xét vốn đầu tư trên toàn địa bàn Hà Nội cho thấy đầu tư phát triển nhà ở đang diễn ra hết sức sôi nổi, huy động một nguồn lực lớn trong xã hội. Điều này được thể hiện qua qua các năm: 3.1. Năm 1999 Sau khi chương trình phát triển nhà ở của Thủ đô được ban hành năm 1998 thì năm 1999 được coi là năm khởi động của chương trình dài hạn này với nhiều hoạt động mang tính định hướng. Tuy vậy, do đã có sự chuẩn bị trước, cộng với sự tham gia nhiệt tình của các đơn vị xây dựng và kinh doanh nhà trên địa bàn Thủ đô mà ngay trong năm 1999 đã có tới 14 dự án đã chính thức có quyết định đầu tư với tổng diện tích sàn 1.746.430 m2. Năm 1999 được đánh dấu như một năm đồng khởi trong phát triển nhà ở của Thủ đô bao gồm cả cải tạo và xây mới. Riêng đối với hướng phát triển nhà ở theo dự án nội dung chủ yếu là: Đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng, chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các khu ở mới. Thành phố khuyến khích mỗi sở ngành, mỗi quận huyện chọn một dự án khu đô thị điển hình để tập trung triển khai đồng bộ trong năm 1999 và năm 2000 nhằm tập trung sức mạnh của quận huyện, của toàn ngành, tránh phân tán vào các dự án quá lớn chưa đủ sức triển khai đồng bộ ngay trước mắt. Tiến hành đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho đối tượng chính sách, nhà ở cho sinh viên theo các hình thức bán, bán trả góp, cho thuê. Ngay trong năm đầu tiên này, Thành phố đã xét duyệt và cấp giấy phép cho nhiều dự án với quy mô lớn: Bảng: Các dự án có quyết định đầu tư năm 1999 STT Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô đất (ha) Diện tích nhà ở (m2) Tiến độ thực hiện 1 Khu Yên Hoà - Cầu Giấy Công ty xây dựng dân dụng 39 119.800 Đang điều chỉnh QHMB 2 Khu nhà ở Định Công Công ty phát triển nhà ở đô thị 35 300.000 Đang tiến hành lập kế hoạch GPMB 3 Khu nhà ở Yên Hoà - Trung Hoà Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị 37,05 349.100 Đang triển khai đền bù GPMB 4 Làng Quốc tế Thăng Long Tổng công ty xây dựng 10,2 123.738 Đã khởi công xây dựng 5 Khu nhà ở Đầm Trấu – HBT Công ty đầu tư phát triển nhà 6 70.346 Đang tiến hành 6 Khu nhà ở Phúc Xá 2 – BĐ Công ty đầu tư phát triển nhà 3,8 50.000 Đã điều chỉnh xong QHMB 7 Dự án Hồ Linh Đàm – Thanh Trì Công ty phát triển nhà và đô thị 184 138.000 Đang đầu tư 8 Khu nhà ở hồ Giải Đỏ - HBT Công ty xây dựng và phát triển nhà HBT 8,9 20.195 Đang trong giai đoạn hoàn thiện 9 Khu Trung Hoà - Nhân Chính Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng 65,3 212.000 10 Khu nhà ở Đại Từ - Đại Kim – Thanh trì Công ty đầu tư xây dựng nhà Thanh Trì 24,5 126.000 Đang đền bù GPMB 11 Khu nhà ở di dân Đền Lừ-HBT Ban quản lý dự án quận HBT 9,5 87.850 12 Khu nhà ở thị trấn Cầu Diễn-Từ Liêm Công ty thiết kế xây dựng nhà 5,5 600.000 Đã được chấp thuận QHMB (Nguồn: Sỏ kế hoạch đầu tư Hà Nội) Theo số liệu thống kê trên cho thấy: Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đã thu hút được sự tham gia của nhiều công ty, tổng công ty chuyên ngành xây dựng; các dự án hầu hết đang tiến hành quy hoạch tổng mặt bằng hoặc lập kế hoạch giải phóng mặt bằng. 3.2. Năm 2000 Năm 2000 là năm chuẩn bị môi trường đầu tư và tạo đà cho chương trình phát triển nhà ở cho các năm tiếp theo. Tiếp tục hành trình của năm 1999, năm 2000 là năm thực hiện giao đất để phát triển nhà ở: Bảng: Tình hình giao đất thực hiện các dự án phát triển nhà ở thời kỳ 1998 – 2000 Năm Kế hoạch được duyệt Thực hiện đạt tỷ lệ (%) Tổng cộng (ha) Đất xây dựng nhà ở (ha) Diện tích (ha) Số dự án 1998 2.381 254 98,13 34 38,63 1999 1.802 384 47,25 124 12,3 2000 1.340 310 197,96 148 63,86 (Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội) Biểu đồ thể hiện sự so sánh diện tích đất được duyệt với diện tích đất thực hiện cho các dự án. Năm 2000 Thành phố đã có quyết đinh giao đất cho các dự án với tổng diện tích là 1.340 ha trong đó đất xây dựng nhà ở là 310 ha. Đầu tư phát triển nhà ở theo dự án năm 2000 cũng tăng so với năm trước nhưng không đáng kể do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Trong khi đồng loạt nhiều dự án cùng triển khai trên quy mô lớn nên Thành phố chưa kịp thời ban hành các chính sách thực sự hiệu quả để hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng này. Bảng: Một số dự án đầu tư và triển khai thực hiện năm 2000 TT Tên dự án Chủ đầu tư Diện tích đất (m2) Diện tích sàn xây dựng (m2) Nguồn vốn Cả dự án Năm 2000 1 Nhà ở 5 tầng 228 Đường Láng Công ty xây dựng sô 1 2.446 6.938 1.800 Huy động & vay quỹ phát triển nhà ở 2 Khu Ngoc Khánh – Ba Đình Công ty xây dựng và phát triển hạ tầng1 6.454 13.322 1.800 Huy động & vay vốn 3 Nhà 5 tầng số 4 Hàm Tử Quan Công ty kinh doanh nhà số 2 - 1.400 0 Ngân sách 4 Nhà 5 tầng K21 Bách Khoa Công ty đầu tư va phát triển nhà - 2.961 0 Ngân sách 5 Nhà tình nghĩa Tương Mai Ban quản lý dự án – Sở Địa chính nhà đất 3400 4.071 0 Ngân sách 6 Khu Phương Liệt - Thanh Xuân Công ty xây dựng Hồng Hà 6.108 9.436 0 Huy động 7 tự có 7 Khu đô thị Chung Hoà - Nhân Chính VINACONEX 240.000 87.399 0 Ngân sách, huy động. tín dụng, tự có 8 Khu Vĩnh Phúc phục vụ di dân GPMB Ban quản lý dự án quận 8.258 15.205 0 Vay quỹ phát triển nhà ở Thành phố 9 Khu tái định cư Dịch Vọng Ban quản lý dự án quận 51.246 - 0 Vốn xây dựng cơ bản 10 Khu nhà ở thông tầng Liễu Giai Công ty xây dựng Tây Hồ 4.200 5.800 0 Tự có, vay vốn (Nguồn: Văn phòng ban chỉ đạo chương trình phát triển nhà ở Thành phố) Từ bảng trên ta thấy năm 2000 có thuận lợi là có nhiều dự án lớn bắt đầu triển khai. Bên cạnh đó các lô đất giao cho các tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà từ những năm trước đó đã hoàn thành nhưng lại gặp khó khăn cho vấn đề đầu ra do cán bộ công nhân viên, người có thu nhập thấp vẫn chưa tiếp cận được những ngôi nhà đó (những ngôi nhà mà thực chất là dành cho họ). 3.3. Năm 2001 Chương trình 12/Ctr/TU được triển khai đã có nhiều khu đô thị mới được xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tính đến năm 2001 trong số 14 dự án khu đô thị mới được xác định là trọng điểm để hoàn thành bộ mặt đô thị có 7 dự án đang trong thời gian đẩy nhanh thi công để nhanh chóng đưa vào sử dụng, trong số đó có 4 dự án: Bảng: Hiện trạng của một số dự án tính đến thời điểm tháng 10/2001 stt Tên dự án Năm kết thúc Quy mô đất (ha) VĐT thực hiện/tổng vốn (%) Tiến độ 1 Làng Quốc tế Thăng Long 2005 10,20 56,4 Đang xây dựng khu biệt thự và khu nhà ở 2 Khu đô thị mới Định Công 2001 24,00 86,1 Đã xây dựng xong phần HTKT, bắt đầu triển khai xây dựng công trình 3 Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm 2001 35,00 91,2 Đã hoàn thiện một số khu nhà và tiếp tục những nhóm nhà cao tầng khác 4 Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính 2004 32,86 34,8 Đang thi công HTKT và xây dựng nhà cao tầng (Nguồn: Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội) Đầu tư phát triển nhà ở trong năm 2001 tổng diện tích nhà ở tăng với tốc độ cao hơn so với năm 2000, trong đó đầu tư phát triển nhà ở theo dự án._.