Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân Thành phố Hà Nội

a các thầy cô giáo trong Khoa đất và môi tr−ờng, Khoa sau đại học. Đặc biệt là thầy giáo Đàm Xuân Hoàn đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi trong quá trình tìm hiểu và hoàn thành báo cáo Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong nhà tr−ờng cũng nh− toàn thể các thầy cô trong Khoa đất và môi tr−ờng, Khoa sau đại học - Tr−ờng Đại học Nông nghiệp I. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo Đàm Xuân Hoàn. Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp trong UBND Quận Thanh Xuân đã giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà nội, ngày 01 tháng 8 năm 2005 Tác giả luận văn Nguyễn Quốc H−ng 2 danh mục các chữ viết tắt và ký hiệu STT Chữ viết tắt Nghĩa đúng 1 ADB Ngân hàng phát triển Châu á 2 BĐS Bất động sản 3 CNH - HĐH Công nghiệp hoá - hiện đại hoá 4 HSĐC Hồ sơ địa chính 5 GPMB Giải phóng mặt bằng 6 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7 HTX Hợp tác xã 8 QĐ Quyết định 9 QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 KTST Kiến trúc s− tr−ởng 11 TĐC Tái định c− 12 UBND Uỷ ban nhân dân 13 WB Ngân hàng thế giới 14 XD Xây dựng 15 XHCN Xã hội chủ nghĩa 16 HĐND Hội đồng nhân dân 3 danh mục các bảng STT Tên bảng Trang Bảng 4.1 Diện tích cơ cấu đất đai quận Thanh Xuân 45 Bảng 4.2 Đối t−ợng đ−ợc bồi th−ờng tại dự án nghiên cứu 73 Bảng 4.3 Giá bồi th−ờng thiệt hại về đất tại dự án nghiên cứu 78 Bảng 4.4 Kết quả đánh giá về giá đất bồi th−ờng tại dự án 79 Bảng 4.5 So sánh giá đất ở trên thị tr−ờng với giá bồi th−ờng thực tế của dự án nghiên cứu 82 Bảng 4.6 Đánh giá việc thực hiện bồi th−ờng tài sản trên đất tại 3 dự án nghiên cứu 83 Bảng 4.7 Kết quả tái định c− 87 Bảng 4.8 Kết quả phỏng vấn điều tra trực tiếp các hộ dân tại 3 dự án 91 4 Mục lục Mục lục Trang Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Danh mục các chữ viết tắt và ký hiệu iii Danh mục các bảng iv Mục lục v 1. Đặt vấn đề 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục đích yêu cầu của đề tài 2 2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu 3 2.1 Bồi th−ờng thiệt hại giải phóng mặt bằng 3 2.2 Chính sách bồi th−ờng và tái định c− của một số n−ớc trong khu vực 15 2.3 Chính sách bồi th−ờng tái định c− của các tổ chức tài trợ 19 2.4 Chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất qua các thời kỳ 22 2.5 Thực trạng bồi th−ờng giải phóng mặt bằng ở Thành phố Hà Nội 27 2.6 Cơ sở pháp lý của việc đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất theo Nghị định 22/NĐ-CP của Chính phủ. 29 2.7 Cơ sở pháp lý của việc bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất theo Nghị định 197/NĐ-CP của Chính phủ. 33 3. Đối t−ợng, nội dung và ph−ơng pháp nghiên cứu 39 3.1 Đối t−ợng và phạm vi nghiên cứu 39 3.2 Nội dung nghiên cứu và ph−ơng pháp nghiên cứu 39 5 4. Kết quả nghiên cứu 41 4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của Quận Thanh Xuân 41 4.2 Công tác bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân. 56 4.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi nhà n−ớc thu hồi đất để thực hiện Dự án nhà tái định c− A15, Nhà chung c− cao tầng C7, đ−ờng vành đai III (đoạn từ phố Hồng Liên dến phố Nguyễn Huy T−ởng) 61 4.4 So sánh Nghị định 22/1998/NĐ-CP và Nghị định 197/2004/NĐ- CP qua thực tiễn: 92 4.5 Đánh giá chung 94 5. Kết luận và đề nghị 100 5.1 Kết luận 100 5.2 Đề nghị 101 Tài liệu tham khảo Phụ lục 6 1. Đặt vấn đề 1.1 . Tính cấp thiết của đề tài : Hiện nay Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định h−ớng XHCN, các khu công nghiệp, khu dân c− phát triển rất nhanh trên cả n−ớc đòi hỏi phải có hệ thống giao thông đ−ờng xá, mở rộng, hậ tầng kỹ thuật phải đ−ợc quy hoạch chiến l−ợc lâu dài. Một trong các vấn đề có tính quyết định khi mở rộng cơ sở hạ tầng là công tác GPMB (sau đây viết tắt là GPMB). Việt Nam cũng nh− các n−ớc khác trên thế giới, việc bồi th−ờng đất đai, GPMB, TĐC là hiện t−ợng phát triển mà các nhà n−ớc phải đối mặt nh− một quy luật tất yếu và phổ biến. Hiện t−ợng phát triển này tác động trực tiếp đến ba yếu tố kinh tế - chính trị - xã hội của một Nhà n−ớc, mặc dù các yếu tố đó có tính chất độc lập , nh−ng lại có mối quan hệ biện chứng và liên hệ chặt chẽ với nhau. Ngày 17/8/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Sau hơn 3 năm thực ngày 24/4/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/CP thay thế cho Nghị định số 90/CP. Nghị định 22/CP cơ bản đã đ−ợc áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục đ−ợc nhiều tồn tại, v−ớng mắc của những văn bản tr−ớc đây. Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, điều tra xã hội học để bổ sung, sửa đổi hoàn thiện chính sách này nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của ng−ời sử dụng, ng−ời bị thu hồi đất, hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai của nhân dân trong việc bồi th−ờng thiệt hại GPMB khi nhà n−ớc thu hồi đất. Nhất là trong những năm gần đây khi có sốt đất và thị tr−ờng BĐS gây nên sự chênh lệch lớn về giá bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất và thị tr−ờng nhà đất trong thực tế. Ngày 3/12/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi th−ờng, hỗ trợ và TĐC khi nhà n−ớc thu hồi đất. Tuy mới đi vào thực tiễn đ−ợc 4 tháng nh−ng bản thân Nghị định 197/NĐ-CP cũng ch−a 7 giải quyết hết đ−ợc những khó khăn tồn tại của Nghị định 22NĐ/CP để lại. Chính vì vậy để phấn đấu đến năm 2020 Thành phố Hà Nội trở thành Thành phố công nghiệp, hiện đại hoá thì công tác GPMB là không thể tránh khỏi. Đó cũng là lý do để chúng tôi chọn đề tài: Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi nhà n−ớc thu hồi đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội làm đề tài nghiên cứu. 1.2 . Mục đích yêu cầu của đề tài: 1.2.1. Mục đích: ─ Tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện công tác bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân ─ Góp phần hoàn thiện chính sách bồi th−ờng thiệt hại nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 1.2.2. Yêu cầu: ─ Phải nắm đ−ợc các Nghị định của Chính phủ, các văn bản pháp lý của Thành phố Hà Nội về công tác bồi th−ờng thiệt hại khi nhà n−ớc thu hồi đất phục vụ các mục đích công cộng, an ninh và quốc phòng. ─ Phải thu thập các thông tin đầy đủ các số liệu về quá trình thực hiện dự án: Ph−ơng pháp tổ chức thực hiện, ph−ơng pháp tuyên truyền vận động, ph−ơng pháp áp dụng các chính sách đề bù, hỗ trợ của Chính phủ và Thành phố Hà Nội .... và các biện pháp khác trong quá trình thực hiện dự án. ─ Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác và khách quan. ─ Phải biết phân tích các số liệu đ−a ra trên cơ sở đó đ−a ra các giải pháp cụ thể, có tính khả thi trong quá trình phục vụ dự án. 8 2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1. Bồi th−ờng thiệt hại GPMB Bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất là việc Nhà n−ớc trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho ng−ời bị thu hồi đất. Hỗ trợ khi Nhà n−ớc thu hồi đất là việc Nhà n−ớc giúp đỡ ng−ời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. (khoản 6 –7 điều 4 Luật đất đai 2003) GPMB là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến định giá các loại đất di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định đ−ợc quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó. Công tác bồi th−ờng GPMB từ khi thành lập Hội đồng GPMB quận, huyện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu t−. 2.1.1. Đặc điểm của quá trình bồi th−ờng GPMB GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. ─ Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án đ−ợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân c− cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc tr−ng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân c− khá cao, ngành nghề dân c− phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, th−ơng mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB cũng có đặc tr−ng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân c− là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB cũng đ−ợc tiến hành với những đặc điểm riêng biệt. ─ Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội đối với mọi ng−ời dân. ở khu vực nông thôn, dân c− chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là t− liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân c− vùng này là giữ đ−ợc đất để sản xuất, 9 thậm chí họ cho thuê đất còn đ−ợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nh−ng họ vẫn không cho thuê. Tr−ớc tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân c− tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân c− sau này. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của ng−ời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. + Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra th−ờng xuyên. + Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng nh− chất l−ợng khu TĐC thấp ch−a đảm bảo đ−ợc yêu cầu. + Dân c− một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đ−ờng giao thông của khu dân c− làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển. + Do chính sách pháp luật ch−a phù hợp . Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB đ−ợc thực hiện khác nhau [9]. 2.1.2. Vai trò của công tác GPMB đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 2.1.2.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với t− cách là những ph−ơng tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực l−ợng sản xuất QĐ đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện bắt buộc để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng có đ−ợc triển khai là điều kiện quan trọng khi phát triển kinh tế. - Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án: + Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau nh− tài 10 chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những ng−ời dân trong diện bị giải toả... Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB. + GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm đ−ợc thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ng−ợc lại, GPMB kéo dài gây ảnh h−ởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh h−ởng đến việc sử dụng lao động cũng nh− chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu t− xây dựng. Chẳng hạn, một dự á n dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nh−ng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa m−a gây khó khăn cho việc thi công cũng nh− tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh h−ởng đến việc thực hiện các dự án khác. - Về mặt kinh tế của dự án: GPMB đ−ợc thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho giải toả bồi th−ờng, có điều kiện tập trung vốn đầu t− cho các công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi th−ờng lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu t−: đối với các dự án đầu t− sản xuất kinh doanh do không đáp ứng đ−ợc tiến độ đầu t− vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Còn đối với các dự án đầu t− không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh h−ởng tới chất l−ợng công trình. Đặc biệt, các nhà đầu t− trong n−ớc có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác. Thực tế hiện nay trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng, các địa ph−ơng khác trong cả n−ớc nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải phóng đ−ợc mặt bằng hoặc ngắt quãng. Một phần do không có sự đồng bộ về chính sách bồi th−ờng thiệt hại của Nhà n−ớc, mặt khác, các dự án đó ch−a đ−ợc sự quan tâm cần thiết của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng nh− sự ủng hộ của ng−ời dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài. Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu t−, công nghệ n−ớc ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Việt Nam. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu t− xây dựng công trình thì Nhà 11 n−ớc cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp nh−: + Ban hành các chính sách về bồi th−ờng GPMB kịp thời phù hợp + Đối với GPMB: Sau khi ph−ơng án đ−ợc phê duyệt, cần khẩn tr−ơng tiến hành GPMB ngay. Nhà n−ớc giao cho các cơ quan liên quan nh− sở Tài Nguyên và Môi Tr−ờng, sở Tài chính Vật giá tiến hành công tác GPMB, thành lập Ban chỉ đạo GPMB quận (huyện) cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngành liên quan khác cũng nh− các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ tr−ơng của dự án đồng thời vận động quần chúng tham gia. + Về bồi th−ờng thiệt hại: điều tra, khảo sát và lập ph−ơng án bồi th−ờng hợp lý nhằm đảm bảo giải toả nhanh chóng. Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà n−ớc cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động, tiến độ thực hiện các dự án, tránh sự tham nhũng và lãng phí trong quá trình thực hiện. Nhà n−ớc cần đề ra mức bồi th−ờng thiệt hại cụ thể đối với từng dự án tránh tr−ờng hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB, họ th−ờng chi trả bồi th−ờng cao hơn các dự án có vốn ngân sách, gây ra sự suy bì của ng−ời dân có đất bị thu hồi trong các dự án gây khó khăn cho GPMB. 2.1.3.2. Đối với sự phát triển kinh tế - x∙ hội Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những ph−ơng tiện làm cơ sở, nhờ đó phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá xã hội, quốc kế dân sinh nh− cung cấp điện năng, giao thông vận tải, b−u chính viễn thông, thuỷ lợi, đê điều, trạm xá, tr−ờng học... Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng nh− nền văn minh của quốc gia đó, cho nên nhìn vào bộ mặt đô thị ng−ời ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu [27]. ở Việt Nam, công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đã không đ−ợc thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát triển mở rộng đô thị mang tính tự phát không có quy mô rõ rệt, đ−ờng phố chật hẹp, các quy định về kiến trúc khu phố cũng nh− việc kết hợp cảnh quan không đ−ợc thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp. Nguyên nhân của vấn đề này 12 một phần do buông lỏng sự quản lý, nhất là trật tự xây dựng. Mặt khác, do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của ng−ời dân thấp, mạnh ai nấy làm, ai mở rộng đ−ợc bao nhiêu thì mở gây ảnh h−ởng khó khăn trong việc sắp xếp lại đô thị cũng nh− xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị. Trong những năm gần đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở Hà Nội đã nhanh chóng đ−ợc cải tạo khôi phục phát triển, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất l−ợng cuộc sống đô thị, thúc đẩy sự chuyển đổi kinh tế và thay đổi dần bộ mặt một số khu vực ở nông thôn. Các dự án đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng ở Hà Nội thời gian vừa qua chủ yếu tập trung vào lĩnh vực giao thông vận tải, công nghiệp, đô thị. Công tác quy hoạch đã đ−ợc chú trọng, Hà Nội đã có quy hoạch tổng thể đến năm 2020, các quận, huyện đã có quy hoạch chi tiết đến năm 2010 và bộ mặt kiến trúc Thành phố đã có nhiều đổi thay. Đặc biệt, công tác GPMB lấy đất phục vụ các dự án đã có nhiều chuyển biến rõ rệt; cơ chế chính sách phục vụ GPMB đ−ợc bổ sung, điều chỉnh kịp thời, các ph−ơng án bồi th−ờng GPMB đ−ợc thiết lập khoa học, hợp lý, số l−ợng dự án GPMB đ−ợc hoàn thành năm sau cao hơn năm tr−ớc tạo đ−ợc nhiều động lực mới cho công tác GPMB. 2.1.3. Giá đất và định giá đất 2.1.3.1. Giá đất Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc theo định h−ớng XHCN. Tại điều 12 Luật Đất đai năm 1993 công nhận đất “có giá’’. Lần đầu tiên đất đ−ợc coi là “có giá” làm thay đổi hẳn quan niệm cũ đã ngự trị trong suốt mấy chục năm của quá trình dài thời bao cấp, coi đất là của “trời cho” không có giá (nhất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp). Xác định đất “có giá” b−ớc đầu đã đề cập đến “tính chất kinh tế” của đất đai. Tại khoản 22, 23 điều 4 Luật đất đai 2003 quy định “giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà n−ớc quy định hoặc đ−ợc hình thành trong giao 13 dịch về QSDĐ mà ng−ời có nhu cầu sử dụng đất phải trả để đ−ợc sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá trị QSDĐ là giá trị đ−ợc thể hiện bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Việc định giá đất của Nhà n−ớc phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:[20] ─ Sát với giá chuyển nh−ợng QSDĐ thực tế trên thị tr−ờng trong điều kiện bình th−ờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nh−ợng QSDĐ thực tế trên thị tr−ờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp; ─ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nh− nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh− nhau; ─ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh− nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh− nhau. Luật quy định đất “có giá” đã tạo khung pháp lý để chuyển từ việc quản lý Nhà n−ớc về đất đai bằng biện pháp hành chính duy nhất sang biện pháp hành chính kinh tế và thúc đẩy quá trình vận động các quan hệ đất đai với việc cho phép ng−ời sử dụng đất đ−ợc thực hiện 5 quyền. Trong nền kinh tế thị tr−ờng, đất đai đ−ợc coi là tài sản - BĐS - hàng hoá đặc biệt nên nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá nh−: giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng đ−ợc trao đổi trên thị tr−ờng d−ới nhiều hình thức chuyển nh−ợng. Khi đó, đất đai trở thành “hàng hoá đất”. Giá trị của hàng hoá đất đ−ợc thể hiện ở mặt khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu. Nhìn một cách xuyên suốt về chính sách đất đai thì càng ngày Nhà n−ớc càng trao QSDĐ cho ng−ời sử dụng đất và đất đã có giá [10]. Đây là văn bản pháp quy quan trọng nhất của Nhà n−ớc công nhận quyền sở hữu đất đai nh−ng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành. Đ−ơng nhiên, thị tr−ờng BĐS trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị tr−ờng cũng đ−ợc hình thành để chi phối, điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai. Điều khẳng 14 định là cơ sở hình thành và vận động của giá đất. Giá trị của đất ngoài những lợi thế do thiên nhiên ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu t− vào đất đai để khai thác và cải tạo đất. Giá của hàng hoá đất đai cũng nh− các hàng hoá khác, tuy nhiên, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất đai cũng có những đặc điểm riêng, phát triển theo những quy luật riêng của nó và chịu ảnh h−ởng của nhiều yếu tố rất cơ bản. Có nhiều yếu tố ảnh h−ởng đến sự hình thành và vận động của giá đất nh−ng ảnh h−ởng lớn nhất là: Mục đích sử dụng, độ màu mỡ của đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi tr−ờng, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm, lòng ham muốn và chính sách đầu t− của Nhà n−ớc. 2.1.3.2. Định giá, định giá đất, định giá BĐS Định giá: định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị tr−ờng. Hiện nay, hoạt động định giá tại các n−ớc trên thế giới đã trở thành đối t−ợng là công cụ cần thiết đối với hoạt động quản lý của Nhà n−ớc trong việc vận hành nền kinh tế thị tr−ờng - một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà n−ớc. Định giá đất đai: là những ph−ơng pháp kinh tế nhằm tính toán l−ợng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị tr−ờng nhất định. Đất đai là một tài sản nh−ng là một tài sản đặc biệt, là một tài sản vì đất đai có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con ng−ời, có đặc tr−ng giá trị và là đối t−ợng của giao l−u dân sự. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì: + Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai làm cho nó sử dụng vào đa mục đích. + Đất đai có cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian. 15 + Đất đai có khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng đ−ợc tăng lên. Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc, việc định giá đất cũng nh− định giá các tài sản thông th−ờng. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất, ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, nh− trên đã trình bày thì giá đất chỉ có thể là sự −ớc tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ nh− các tài sản thông th−ờng. Với các đặc điểm đã nêu trên, b−ớc đầu chúng tôi tạm đ−a ra khái niệm định giá đất nh− sau: Định giá đất đ−ợc hiểu là sự −ớc tính về giá trị của QSDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ−ợc xác định tại một thời điểm xác định [28]. Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều hiển nhiên là phải gắn đúng với các mục đích cụ thể. Trong mỗi loại đất, khi Nhà n−ớc giao cho ng−ời sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể, tuỳ theo từng tr−ờng hợp. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi đ−ợc cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc xác định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và thời điểm xác định. Việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất. Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá BĐS. BĐS tr−ớc hết là một tài sản nh−ng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời đ−ợc, bao gồm: ─ Đất đai ─ Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. ─ Các tài sản gắn liền với đất đai. ─ Các tài sản khác do pháp luật quy định [23]. Từ các khái niệm trên cho thấy BĐS có thể là đất đai, cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất cho nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục đích sử dụng. Nh− vậy, 16 theo Điều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trong nội dung của khái niệm BĐS [22] . Đây là một số khái niệm cơ bản trong việc sử dụng đất, nó làm cơ sở cho việc định giá đất, định giá tài sản bồi th−ờng thiệt hại khi thu hồi đất GPMB thực hiện các dự án đầu t−. Bồi th−ờng thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó có giá đất, giá BĐS để bồi th−ờng thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác GPMB. Do đó, để khắc phục hiện t−ợng này thì cần phải có giá bồi th−ờng phù hợp tức là phải đảm bảo bằng với giá chuyển nh−ợng thực tế, đảm bảo cho ng−ời bị thu hồi đất tái tạo đ−ợc cuộc sống của mình trên mảnh đất mới, ít nhất cũng phải bằng nơi ở cũ. 2.1.3.3. Vận dụng lý luận địa tô của C.Mac vào việc định giá bồi th−ờng thiệt hại đất và tài sản Dù bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ng−ời sử dụng ruộng đất cũng phải trả một khoản tiền về việc sử dụng đất ấy là một tất yếu. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân và khi Nhà n−ớc là ng−ời đại diện thì việc ng−ời sử dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là điều tất nhiên. Nhà n−ớc sử dụng khoản tiền đóng góp của ng−ời sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những ng−ời này ở những điều kiện sản xuất khác nhau và có thể có những đầu t− cải tạo đất đối với những vùng gặp khó khăn. Trong điều kiện Nhà n−ớc thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia thì các đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà n−ớc để sử dụng đất. Số tiền này chủ yếu đ−ợc dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài sản cho những ng−ời bị thu hồi đất. Việc thu hồi đất trong tr−ờng hợp này giống nh− là hành vi chuyển QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất nh−ng là hành vi chuyển QSDĐ đặc biệt, nó không phải là một sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc; phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về ng−ời bị thu hồi. Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của ng−ời bị thu 17 hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi dựa trên cơ sở nào và khoản này lấy từ đâu? Đó là vấn đề chủ yếu cần đ−ợc xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho ng−ời bị thu hồi. Lý luận địa tô của Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết hai câu hỏi đặt ra trên đây [6]. ─ Về khoản tiền lấy từ đâu để bồi th−ờng thiệt hại đất và tài sản cho ng−ời có đất bị thu hồi có thể thấy ngay rằng nó đ−ợc lấy từ ng−ời sử dụng đất mới. Khoản tiền mà ng−ời sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền phải bồi th−ờng cho ng−ời bị thu hồi cả về đất và thiệt hại tài sản nếu cần. ─ Vấn đề phức tạp hơn là mức bồi th−ờng bao nhiêu và dựa trên cơ sở nào để tính toán khoản này. Nh− chúng ta đều biết, theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ng−ời sử dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là cả các chi phí đầu t− của con ng−ời làm thay đổi độ phì và vị trí của mảnh đất đ−ợc sử dụng [29]. Bởi vậy, để tính mức phải trả của ng−ời sử dụng đất, theo chúng tôi căn cứ vào mấy yếu tố sau đây: ─ Loại đất bị thu hồi: Loại đất bị thu hồi là dựa trên phân loại đất theo mục đích sử dụng hiện hành nh− đất nông nghiệp, đất ở, đất đô thị...Đối với các loại đất cần l−u ý tới yếu tố nhân tạo, tức là vai trò của con ng−ời đã tác động vào những loại đất đó. ─ Căn cứ vào loại công trình: Đất sử dụng vào mục đích công cộng và lợi ích quốc gia là đất dùng để xây dựng công trình. Có những công trình vừa phục vụ trực tiếp đời sống vừa có tác dụng trở lại cải tạo đất làm tăng thêm giá trị của đất đai tại một vùng. UBND các địa ph−ơng và chủ đầu t− xây dựng các công trình sẽ là những ng−ời có liên quan trực tiếp đến xem xét các yếu tố, các điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá phải nộp, bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng. 18 Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà n−ớc với t− cách là chủ sở hữu phải thu hồi đất. Vì vậy, việc bồi th−ờng thiệt hại cho ng−ời bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu. Giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa ng−ời sở hữu và ng−ời sử dụng đất. 2.1.3.4. Về tái định c− TĐC đ−ợc hiểu là một quá trình bồi th−ờng các thiệt hại về đất đai và tài sản, di chuyển, TĐC, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những ng−ời dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những ng−ời bị ảnh h−ởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội của họ và cộng đồng. Nói tóm lại, TĐC là nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân c− đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng đ−ợc coi là các dự án phát triển và phải đ−ợc thực hiện nh− các dự án phát triển khác [10]. Tuy nhiên, trên thực tế đã triển khai nhiều dự án xây dựng khu TĐC để di dân GPMB b−ớc đầu ổn định đời sống cho những ng−ời phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất song quá trình thực hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần đ−ợc xem xét. * Vấn đề ổn định nơi ở ─ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nh−: hệ thống điện, n−ớc, đ−ờng giao thông, tr−ờng hoặc trạm xá...Từ đó ảnh h−ởng trực tiếp đến đời sống của những ng−ời đến TĐC nơi này. ─ Việc bố trí TĐC ch−a quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân c−, tập quán sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ nh− ng−ời sản xuất nông nghiệp lại chuyển đến khu định c− cao tầng không có t− liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm ch−a có chế tài chặt chẽ. ─ Việc xây dựng khu TĐC còn bị động, đến khi có QĐ thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi th−ờng mới quan tâm đến vấn đề TĐC. Từ khâu chuẩn bị không 19 đ−ợc kỹ l−ỡng do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu thốn các điều kiện tối thiểu. ─ Ch−a có quy định cụ thể về trách nhiệm của cá._.c bên có liên quan trong việc xây dựng khu TĐC nên có tình trạng khoán trắng cho chủ đầu t−. Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi khi vấn đề xây dựng mới đ−ợc đề cập và đi vào thực tiễn của một số năm gần đây trong khi các chính sách của Nhà n−ớc ch−a đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC ch−a đầy đủ. Về mặt ổn định đời sống và phong tục tập quán của ng−ời dân: Nh− đã nói ở trên, để ổn định đời sống cho ng−ời dân phải di dời thì cần phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống tr−ớc khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán từng nhóm ng−ời, quan hệ họ hàng, cộng đồng... Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự... tạo sự yên tâm cho ng−ời mới chuyển đến [22]. * Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp ─ Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp; trình độ dân trí thấp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không ổn định. ─ Nền kinh tế chậm phát triển không tạo ra các ngành nghề mới để thu hút lao động d− thừa. Nhà n−ớc không đủ khả năng đào tạo nghề nghiệp do đó phần lớn ng−ời trong độ tuổi lao động bị thất nghiệp. Vì vậy, việc chuyển đổi nghề nghiệp là trách nhiệm của Nhà n−ớc cũng nh− của cả ng−ời dân. Trong những năm tr−ớc đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp d−ờng nh− không đ−ợc đề cập tới đã gây nhiều khó khăn cho đời sống của ng−ời dân. Tuy nhiên, cũng có hình thức hỗ trợ đ−ợc thực hiện thông qua hỗ trợ một khoản tiền nhất định đối với mỗi dự án. Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau: Với ng−ời năng động hoặc có khả năng thì nó đ−ợc phát huy tác dụng thông qua đầu t− sinh lợi, với một số ng−ời khác thì khoản tiền đó đ−ợc tiêu dùng trong một khoảng thời gian nhất định sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh h−ởng đến cuộc sống gia đình, đôi khi có ng−ời mắc vào tệ nạn xã hội. Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể cho thu nhập ổn 20 định là mục tiêu phấn đấu trong mọi thời kỳ phát triển. Nó tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển. 2.2. Chính sách bồi th−ờng và TĐC của một số n−ớc trong khu vực Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà n−ớc thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và ng−ời dân, ng−ời bị ảnh h−ởng không những không hạn chế về số l−ợng mà có xu h−ớng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những n−ớc đang phát triển, ng−ời dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp thì đó quả là vấn đề sống còn của họ. D−ới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các n−ớc trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi th−ờng GPMB. 2.2.1. Inđônêxia Đối với Inđônêxia di dân TĐC, bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ tr−ớc đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số ng−ời phải chấp nhận vì lợi ích của số đông và lợi ích cộng đồng. Các ch−ơng trình bồi th−ờng TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi th−ờng theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít tr−ờng hợp đất TĐC. Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác bồi th−ờng TĐC đang từng b−ớc thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã hội, môi tr−ờng trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, ng−ời bị ảnh h−ởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy TĐC ngày càng đ−ợc xem nh− những ch−ơng trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu t− trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những ng−ời bị bần cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân. 21 TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng: ─ Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất. ─ Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và ph−ơng tiện phù hợp. ─ Trợ cấp khôi phục để ít nhất ng−ời bị ảnh h−ởng có đ−ợc mức sống đạt hoặc gần đạt so với mức sống tr−ớc khi có dự án. Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu đ−ợc ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu t− và những nguyên tắc chính phải đ−ợc đề cập đến, bao gồm: ─ Nghiên cứu kỹ ph−ơng án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh đ−ợc khi triển khai dự án. ─ Ng−ời bị ảnh h−ởng phải đ−ợc bồi th−ờng và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội của ng−ời bị ảnh h−ởng nói chung ít nhất cũng thuận lợi nh− trong tr−ờng hợp không có dự án - Đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi th−ờng khác t−ơng xứng nh− tr−ớc khi có dự án phải đ−ợc cấp cho ng−ời bị ảnh h−ởng, chú trọng đến ng−ời dân bản địa (các dự án n−ớc ngoài) dân tộc thiểu số, nông dân vì họ là những ng−ời có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng. ─ Bất cứ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải đ−ợc soạn thảo và xác lập t−ơng ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, ng−ời di chuyển đ−ợc h−ởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càng nhanh càng tốt. ─ Ng−ời bị ảnh h−ởng phải đ−ợc thông báo đầy đủ, đ−ợc tham khảo ý kiến chi tiết về các ph−ơng án bồi th−ờng TĐC - ng−ời bị ảnh h−ởng phải đ−ợc hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân c− địa ph−ơng bằng cách mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa ph−ơng. ─ Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính sách bồi th−ờng 22 TĐC bắt buộc. Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ các mục tiêu và ph−ơng pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề đó và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này trong các hoạt động của ngân hàng.[27] 2.2.2. Trung Quốc Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét t−ơng đồng với pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của ng−ời Trung Quốc rất cao. Trong tr−ờng hợp Nhà n−ớc cần thu hồi đất của ng−ời đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà n−ớc có chính sách bồi th−ờng và tổ chức TĐC cho ng−ời bị thu hồi đất. Theo quy định khi thu hồi đất phải trả cho ng−ời bị thu hồi đất các khoản tiền: Tiền bồi th−ờng đất đai, tiền trợ cấp về TĐC, tiền trợ cấp bồi th−ờng hoa màu trên đất đai. Theo đó cách tính tiền bồi th−ờng đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản l−ợng của đất đai những năm tr−ớc đây rồi nhân với một hệ số do Nhà n−ớc quy định. Còn đối với tiền bồi th−ờng hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị tr−ờng tại thời điểm thu hồi đất. Theo pháp luật, khoản tiền bồi th−ờng cho GPMB phải đảm bảo cho ng−ời dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. ở Bắc Kinh phần lớn các hộ gia đình dùng số tiền bồi th−ờng đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua đ−ợc căn hộ mới. Còn đối với ng−ời dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền đó mua đ−ợc 2 căn hộ ở cùng một nơi. Những đối t−ợng trong diện GPMB đ−ợc h−ởng chính sách mua nhà −u đãi của Nhà n−ớc. Thời điểm đ−ợc xác định bồi th−ờng cho ng−ời sử dụng đất bị thu hồi đất đ−ợc tính theo ngày cấp GCNQSDĐ. Khi bị thu hồi đất nông nghiệp thông th−ờng ng−ời nông dân khó tìm đ−ợc việc làm thích hợp với khả năng của mình. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện chính sách: ─ Đối với ng−ời già thực hiện chế độ d−ỡng lão. Theo quy định thì phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên đ−ợc trả 90.000 – 110.000 nhân dân tệ/1lần cho 23 Cục bảo hiểm xã hội và Cục này có trách nhiệm trả tiền d−ỡng lão hàng năm cho những ng−ời này. ─ Đối với những ng−ời đang trong độ tuổi lao động thì trả cho họ một khoản tiền khoảng 100.000 -120.000 nhân dân tệ để đối t−ợng này đi tìm việc làm mới [3]. 2.2.3. Thái Lan Ch−a có chính sách bồi th−ờng TĐC quốc gia, nh−ng tại Hiến Pháp năm 1982 quy định việc tr−ng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất n−ớc, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị tr−ờng cho những ng−ời hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc tr−ng dụng gây ra và quy định việc bồi th−ờng phải khách quan cho ng−ời chủ mảnh đất và ng−ời có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện tr−ng dụng đất của ngành mình. Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về tr−ng dụng BĐS áp dụng cho việc tr−ng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất n−ớc, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật qui định những nguyên tắc về tr−ng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi th−ờng các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đ−a ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành bồi th−ờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi th−ờng, các b−ớc lập và phê duyệt dự án bồi th−ờng, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi th−ờng TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi th−ờng, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đ−a ra toà án. Ví dụ: Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi th−ờng TĐC lớn nhất n−ớc, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ Đảm bảo cho những ng−ời bị ảnh h−ởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất l−ợng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những ng−ời bị ảnh h−ởng có thu nhập cao hơn và đ−ợc tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án [27]. 24 2.3 Chính sách bồi th−ờng TĐC của các tổ chức tài trợ Mục tiêu của các chính sách bồi th−ờng thiệt hại của Nhà n−ớc Việt Nam dừng lại ở việc bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất. Điều này có thể xuất phát từ thời bao cấp tập trung, khi còn thịnh hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích công cộng đ−ợc đặt lên trên hết và do đất đai là sở hữu toàn dân, do đó Nhà n−ớc có thể lấy lại đ−ợc ngay, còn việc bồi th−ờng thiệt hại tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, riêng việc các hộ bị ảnh h−ởng phải khắc phục các khó khăn gặp phải đ−ợc coi là hết sức bình th−ờng, dù họ có thiệt thòi ít nhiều so với tr−ớc. Hầu hết mọi ng−ời đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích của tập thể hay của toàn xã hội. Theo các tổ chức ngân hàng quốc tế thì "... chìa khoá dẫn tới việc bồi th−ờng, TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con ng−ời là trung tâm chứ không phải chính sách bồi th−ờng vật chất...".[2] Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi th−ờng, TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu á (ADB) là giảm thiểu tối đa TĐC và phải đảm bảo cho các hộ di chuyển đ−ợc bồi th−ờng và hỗ trợ sao cho t−ơng lai, kinh tế và xã hội của họ đ−ợc thuận lợi t−ơng tự nh− trong tr−ờng hợp không có dự án. Xuất phát từ mục tiêu này, chính sách TĐC của ADB phải đảm bảo toàn bộ quá trình từ bồi th−ờng, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh h−ởng bằng mức ít nhất nh− khi không có dự án. Hiện nay với sự phát triển của kinh tế thị tr−ờng, bên cạnh lợi ích chung của cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng đ−ợc khuyến khích và bảo vệ, nh− là một trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu " Xây dựng một n−ớc Việt Nam hoà bình thống nhất, độc lập dân chủ và giàu mạnh " đã chuyển sang mục tiêu " dân giàu, n−ớc mạnh, xã hội dân chủ, công bằng văn minh", lấy con ng−ời làm trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên do nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn hạn chế nên các chính sách đ−ợc ban hành mới chỉ chỉ dừng lại ở việc bồi th−ờng về đất và các tài sản bị thiệt hại gắn liền với đất bị thu hồi, vì vậy mục tiêu giải toả mặt bằng đ−ợc đặt lên trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho ng−ời bị thu hồi đất. Mặt khác do những tồn đọng trong công tác quản lý nhà n−ớc về đất đai, quy hoạch, kế 25 hoạch sử dụng đất ch−a hoàn thiện, năng lực quản lý điều hành của các hội đồng bồi th−ờng thiếu kinh nghiệm là nguyên nhân hạn chế hiệu quả và tính đúng đắn của pháp luật trong quá trình áp dụng chính sách bồi th−ờng TĐC. Mặc dù Nghị đinh 197/2004/NĐ - CP đã tăng thêm mức bồi th−ờng cũng nh− các chính sách hỗ trợ để ổn định cuộc sống và các hoạt động sản xuất của ng−ời bị thu hồi đất song vẫn ch−a đạt đ−ợc mục tiêu khôi phục cuộc sống. Vì vậy các dự án do WB, ADB cho vay phải đ−ợc các Bộ chủ quản thông qua các tr−ơng trình TĐC đặc biệt và khi tổ chức thực hiện cũng th−ờng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong sự gây ra bất bình đẳng giữa các cá nhân, hộ gia đình trong cùng một địa ph−ơng nh−ng lại h−ởng các chính sách bồi th−ờng khác của các dự án khác. Trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các chính sách của Nhà n−ớc ta chỉ bồi th−ờng cho những ng−ời có QSDĐ hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá QSDĐ. Tuy nhiên Nghị định 197/2004/NĐ - CP có quy định thêm đối với những tr−ờng hợp không đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại về đất là:" trong tr−ờng hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét QĐ đối với từng tr−ờng hợp cụ thể ". Chính nội dung này phù hợp với mục tiêu thực hiện chính sách hỗ trợ chung của các tổ chức quốc tế. ở Việt Nam, Nghị định 197/2004/NĐ - CP cho thấy mức bồi th−ờng trong nhiều tr−ờng hợp đã đáp ứng mục tiêu đặt ra là đủ tái tạo lại các tài sản bị thiệt hại, nhà cửa và các công trình kiến trúc trên đất đ−ợc thu hồi đ−ợc tính theo mức thiệt hại thực tế nghĩa là mất đến đâu bồi th−ờng đến đó, nhà cấp IV, nhà tạm bồi th−ờng theo giá xây dựng mới, loại nhà từ cấp II trở lên ch−a có quy định rõ cách tính khấu hao giá trị công trình. Nh− vậy chính sách bồi th−ờng của Nhà n−ớc ta đã và đang tiến dần tới chính sách của WB và ADB nh−ng giá trị thay thế ở đây không hoàn toàn giống nh− cách hiểu ADB. Về thời hạn bồi th−ờng và TĐC, theo các chính sách của các tổ chức ngân hàng quốc tế thì việc bồi th−ờng và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong tr−ớc khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở Việt Nam ch−a có quy định rõ ràng thời hạn này (nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa tiến hành triển khai thi công, chỗ 26 nào GPMB xong thì thi công tr−ớc để chống lấn chiếm đất) do vậy nhiều gia đình còn ch−a kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới để có nơi ổn định tr−ớc khi giải toả. Việc lập kế hoạch cho công tác bồi th−ờng GPMB đ−ợc các tổ chức Ngân hàng quốc tế coi là điều kiện bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế hoạch TĐC phụ thuộc vào số l−ợng ng−ời bị thu hồi đất và mức độ tác động của dự án. Các chính sách hiện hành của Việt Nam ch−a có quy định cụ thể về viiệc lập kế hoạch TĐC nên ở các cơ quan Nhà n−ớc ch−a có những cán bộ chuyên gia có năng lực thực hiện, đối với các dự án có kế hoạch TĐC th−ờng phải thuê chuyên gia n−ớc ngoài. Về quyền đ−ợc t− vấn và tham gia của các hộ bị ảnh h−ởng, các tổ chức quốc tế quy định là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về các dự án cũng nh− chính sách bồi th−ờng TĐC của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng nh− thực hiện công tác TĐC. Theo quy định của ngân hàng ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài làm giám sát độc lập là phải kiểm tra xem xét các hoạt động TĐC có đ−ợc triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị, biện pháp giải quyết sao cho công tác TĐC đạt đ−ợc mục tiêu cuối cùng là giải quyết các v−ớng mắc nảy sinh. Các chính sách hiện hành của Việt Nam ch−a có quy định về giám sát độc lập về TĐC. Do vậy chỉ có các dự án vay vốn của ADB và WB mới quen làm việc này. Cũng chính vì vậy, việc giám sát độc lập công tác TĐC là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này. Bên cạch đó thì về phạm vi xác định những ng−ời thuộc diện bị ảnh h−ởng của các tổ chức quốc tế cũng khác ở Việt Nam. Theo ADB và WB, những ng−ời bị ảnh h−ởng là những ng−ời mất hoàn toàn hay một phần tài sản vật chất hoặc phi vật chất, 27 kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình nh− rừng, khu đánh cá. Do vậy phạm vi ảnh h−ởng của dự án phải quan tâm là rất rộng. Nh− vậy, qua các tổ chức Ngân hàng quốc tế, chúng ta thấy các chính sách bồi th−ờng, GPMB của n−ớc ta có những điểm phù hợp với mục tiêu của ngân hàng quốc tế, đã quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mọi ng−ời dân, tuy nhiên chúng ta cần phải bổ sung, sửa đổi một số điều thực hiện xã hội công bằng, dân chủ và văn minh vì sự nghiệp tiến bộ xã hội. 2.4. Chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất qua các thời kỳ 2.4.1. Tr−ớc khi có Luật Đất đai 1993 ở n−ớc ta, sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên n−ớc Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Bản Hiến pháp này chỉ nói đến đất đai một cách khái quát nh− sau: “...Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ....[11] Đến năm 1953, Nhà n−ớc ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất nhằm phân chia lại ruộng đất thực hiện khẩu hiệu: “Ng−ời cày có ruộng” và Luật Cải cách ruộng đất đ−ợc ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm l−ợc ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Luật này quy định các điều khoản về tịch thu ruộng đất, tr−ng thu, tr−ng mua ruộng đất tuỳ thuộc vào từng tr−ờng hợp cụ thể. Tuy nhiên, trên thực tế, việc tr−ng mua, tịch thu là chủ yếu còn việc tr−ng mua ít xảy ra với giá cả thị tr−ờng và đ−ợc Nhà n−ớc trả dần. Ngày 14/4/1959, Thủ t−ớng Chính phủ ban hành Nghị định số 151/TTg quy định về thể lệ tạm thời tr−ng dụng ruộng đất, sau đó Uỷ ban kế hoạch Nhà n−ớc và Bộ nội vụ ban hành thông t− liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/ 7/1959 về việc thi hành Nghị định số 151/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về tr−ng dụng ruộng 28 đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của ng−ời có ruộng đất. Đất thuộc sở hữu t− nhân hoặc tập thể khi bị tr−ng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà n−ớc. Theo Nghị định 151/TTg, việc bồi th−ờng thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi th−ờng hai khoản: về đất thì bồi th−ờng từ 1 đến 4 năm sản l−ợng th−ờng niên của ruộng đất bị tr−ng thu. Ngoài ra, còn đ−ợc bồi th−ờng những tài sản bị thiệt hại có trên đất nh− nhà, công trình phục vụ sinh hoạt, mồ mả, hoa màu bị thiệt hại. Cách bồi th−ờng nh− vậy đ−ợc thực hiện cho đến khi có Hiến pháp 1980 ra đời [13]. Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi th−ờng về đất không đ−ợc thực hiện mà chỉ thực hiện bồi th−ờng những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên. Sau đó Luật Đất đai năm 1988 ban hành cũng dựa trên những điều cơ bản đó. Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ tr−ởng ban hành QĐ số 186/HĐBT về việc bồi th−ờng thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi th−ờng thiệt hại. Tổ chức, cá nhân đ−ợc Nhà n−ớc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi th−ờng về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà n−ớc. Khoản tiền này đ−ợc nộp vào ngân sách Nhà n−ớc và đ−ợc sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống định canh, định c− cho vùng bị lấy đất. 2.4.2. Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 Khi Hiến pháp 1992 ra đời thay thế Hiến pháp 1980 đã quy định : “Nhà n−ớc phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc theo định h−ớng XHCN”. Tại Điều 17 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc thống nhất quản lý”. Và Điều 18 quy định: “Các tổ chức và cá nhân đ−ợc Nhà n−ớc giao đất sử dụng lâu dài và đ−ợc chuyển nh−ợng QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Đặc biệt, tại Điều 23 quy định : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong tr−ờng hợp thật cần thiết vì lý do 29 quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà n−ớc tr−ng mua hoặc tr−ng dụng có bồi th−ờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị tr−ờng. Thể thức tr−ng mua, tr−ng dụng do luật định” . Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà n−ớc trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia. Luật Đất đai 1993 quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của ng−ời sử dụng đất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho ng−ời sử dụng đất là họ đ−ợc cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà. Chính điều này làm căn cứ cho quyền đ−ợc bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất. Tại Điều 12 Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà n−ớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th−ờng thiệt hại khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian... Điều 27 quy định: “Trong tr−ờng hợp thật cần thiết, Nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ng−ời thu hồi đất đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại”. Sau khi Luật Đất đai 1993 đ−ợc ban hành, Nhà n−ớc đã ban hành rất nhiều các văn bản d−ới luật nh− Nghị định, Thông t− và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm: ─ Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định về việc bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. ─ Nghị định 22/1998/ NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói trên. 2.4.3. Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều đ−ợc bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế. Vấn đề định giá đất và công tác bồi th−ờng thiệt hại ch−a đ−ợc đề cập nhiều mặc dù hiện nay vấn đề GPMB đang là việc làm hết sức nóng cần giải quyết. Thực tế hiện nay công tác GPMB diễn ra quá chậm và các chính sách ch−a rõ ràng. 30 Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất. Trong đó, một số điều cơ bản đã đ−ợc đề nghị sửa đổi nh− xác định mức đất để tính đền bù, giá đền bù, lập khu TĐC, quyền và nghĩa vụ của ng−ời bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu TĐC, Hội đồng đền bù GPMB và thẩm định ph−ơng án đền bù GPMB. ─ Thông t− 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính h−ớng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các ph−ơng pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, ph−ơng án đền bù và một số nội dung khác. ─ Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản - Bộ tài chính h−ớng dẫn xử lý một số v−ớng mắc trong công tác đền bù GPMB. 2.4.4. Công tác bồi th−ờng, GPMB theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2001 Có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu th−ơng mại đang đ−ợc thực hiện và trong t−ơng lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh. Các dự án này đều đòi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng vì vậy Nhà n−ớc phải thu hồi một phần đất của nhân dân. Khi thu hồi đất, ng−ời ta đã tính toán đến lợi ích thu đ−ợc từ việc sử dụng đất, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, ổn định cuộc sống của ng−ời dân trong diện đ−ợc bồi th−ờng, đảm bảo công bằng đồng thời cũng góp phần điều chỉnh hiện trạng sử dụng đất theo quy hoạch. Nh−ng vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, ch−a hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh h−ởng đến tiến độ đầu t−, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh h−ởng đến tiến độ của các dự án. Mặt khác, các chính sách đất đai đã đ−ợc đổi mới nhiều song công tác quản lý đất đai ở n−ớc ta vẫn còn nhiều yếu kém. Đối với một số địa ph−ơng, công tác GPMB d−ờng nh− là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội đồng bồi th−ờng. Hội đồng bồi th−ờng thông th−ờng chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, 31 thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do đó khi tích luỹ đ−ợc chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án. Mặt khác, th−ờng là khi thu hồi đất và giải quyết bồi th−ờng thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các tr−ờng hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà trong đó giải quyết những tr−ờng hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp. Việc bồi th−ờng thiệt hại nhìn chung Nhà n−ớc chỉ bồi th−ờng về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của ng−ời dân bị mất đất sau thu hồi thì ch−a quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức. Việc bồi th−ờng thiệt hại về tài sản có trên đất tiến hành từ tr−ớc tới nay khá dễ dàng nh−ng vấn đề bồi th−ờng thiệt hại đất đai mới đ−ợc thực hiện sau khi Luật Đất đai 1993 ban hành, tức là khi Nhà n−ớc ban hành chính sách giao đất cho ng−ời dân sử dụng ổn định lâu dài. Từ thực tế tình hình quản lý Nhà n−ớc và các chính sách đất đai, chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định đời sống nhân dân. 2.4.5. Công tác bồi th−ờng, GPMB theo Luật đất đai năm 2003: Luật đất đai năm 2003 đã đ−a ra một b−ớc tiến dài trong công tác quản lý đất đai và cụ thể hơn trong GPMB, hỗ trợ bồi th−ờng khi nhà n−ớc thu hồi đất. Trích khoản 2, 3, 4, 5 điều 42 – Luật đất đai 2003: 2. Ng−ời bị thu hồi loại đất nào thì đ−ợc bồi th−ờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi th−ờng thì đ−ợc bồi th−ờng bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có QĐ thu hồi. 3. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng lập và thực hiện các dự án TĐC tr−ớc khi thu hồi đất để bồi th−ờng bằng nhà ở, đất ở cho ng−ời bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu TĐC đ−ợc quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tr−ờng hợp không có khu TĐC thì ng−ời bị thu hồi đất đ−ợc bồi th−ờng bằng 32 tiền và đ−ợc −u tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà n−ớc đối với khu vực đô thị; bồi th−ờng bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, tr−ờng hợp giá trị QSDĐ ở bị thu hồi lớn hơn đất ở đ−ợc bồi th−ờng thì ng−ời bị thu hồi đất đ−ợc bồi th−ờng bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. 4. Tr−ờng hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi th−ờng cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc đ−ợc bồi th−ờng bằng tiền, ng−ời bị thu hồi đất còn đ−ợc Nhà n−ớc hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới. Ng−ời bị thu hồi đất đ−ợc TĐC tr−ớc khi bị thu hồi đất và khu TĐC phải có cùng một địa bàn và có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là nh−ng nét mới vô cùng quan trọng trong Luật đất đai năm 2003, đã mở rộng quyền lợi của ng−ời bị thu hồi đất đồng thời có thể nói Luật đất đai năm 2003 sẽ giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ GPMB. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi th−ờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà n−ớc thu hồi đất, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về ph−ơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã cụ thể hoá những quy định trong Luật đất đai năm 2003 nh− sau: ─ Xoá bỏ hệ số K không còn hợp lý trong cách tính giá đất khi tiến hành GPMB. ─ Quy định khung giá mới phù hợp với thực tế sử dụng đất làm căn cứ để xác định giá bồi th−ờng khi thu hồi đất. − Cùng với việc cấp GCN QSDĐ tại các vùng đã có quy hoạch đã đẩy mạnh công tác cấp GCN trên cả n−ớc tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác GPMB 2.5. Thực trạng bồi th−ờng GPMB ở Thành phố Hà Nội Tr−ớc yêu cầu xây dựng Thủ đô, trong thời kỳ CNH – HĐH, khối l−ợng các dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác GPMB của Thành phố Hà Nội một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp. Theo dự kiến, năm 2005, Hà Nội có khoảng 450 dự án liên quan đến công tác GPMB, trong đó tiếp tục có nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn nh− quốc lộ 5 kéo dài, 33 đ−ờng vành đai III, đ−ờng Hoàng Quốc Việt kéo dài ... Đến hết tháng 12 năm 2004, trên địa bàn thành phố đang triển khai khoảng 363 dự án liên quan đến công tác GPMB , với diện tích đất thu hồi là 2.653 ha liên quan đến 56.867 hộ gia đình, nhiều dự án liên quan đến số l−ợng GPMB rất lớn và khó khăn nh− nút giao thông Ngã t− Sở, đ−ờng vàn._. có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án TĐC để bảo đảm phục vụ TĐC cho ng−ời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu t− và xây dựng. Điều kiện bắt buộc phải có của khu TĐC ─ Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. ─ Khu TĐC phải đ−ợc xây dựng chung cho nhiều dự án. ─ Tr−ớc khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải đ−ợc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho ng−ời sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC Việc bố trí đất ở tại khu TĐC thực hiện theo nguyên tắc sau: + Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB; tiếp đến là hộ thuộc các đối t−ợng chính sách xã hội: ng−ời có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, th−ơng binh, bệnh binh. 91 + Tạo điều kiện cho các họ vào khu TĐC đ−ợc xem cụ thể khu TĐC và thảo luận công khai về dự kiến bố trí. 4.3.3.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể từng dự án trên địa bàn quận Thanh Xuân a. Dự án nhà cao tầng C7 ─ Hỗ trợ đầu t− cải tạo hạng đất: 25.000 đ/m2 ─ Không có hộ dân nào đ−ợc nhận tiền th−ởng chế độ: Vì không có hộ dân nào chấp hành. Hội đồng Quận Thanh Xuân đã phải dùng biện pháp c−ỡng chế để giải toả mặt bằng. ─ Hỗ trợ di chuyển; 1.000.000đ/1hộ Nhận xét ─ Dự án đã tính các mức hỗ trợ theo từng đối t−ợng, thực hiện theo đúng quy định của Nghị định 22/1998/NĐ - CP của Chính phủ. Phần lớn các hộ gia đình, cá nhân không thắc mắc về chính sách hỗ trợ. Do các hộ dân chủ yếu là cho thuê để kiếm tiền. ─ Dự án nhà C7 các hộ dân không đ−ợc TĐC do đều có nhà tại nơi ở khác tuy nhiên có 01 hộ không còn nơi ở nào khác cũng không đ−ợc TĐC. Theo Hội đồng GPMB Quận Thanh Xuân trả lời là sử dụng đất lấn chiếm sau khi quy hoạch nên chỉ yêu cầu chủ đầu t− hỗ trợ cho mua nhà theo giá kinh doanh. Theo chúng tôi nên vận dụng Khoản 3 điều 12 Nghị định 22/1998/NĐ-CP để xét cho hộ gia đình đ−ợc mua nhà TĐC và trả góp theo quy định hiện hành. b. Dự án đ−ờng vành đai III (đoạn từ phố Hồng Liên đến Nguyễn Huy T−ởng) • Chính sách hỗ trợ + Di chuyển bàn giao mặt bằng đúng ngày quy định 3.000.000đ/hộ + Di chuyển và bàn giao mặt bằng tr−ớc ngày quy định trong phạm vi 15 ngày 4.000.000đ/hộ + Di chuyển và bàn giao mặt bằng tr−ớc ngày quy định từ 16 ngày trở lên 5.000.000đ/hộ + Hỗ trợ từ nơi ở cũ đến nơi ở mới: 1.000.000đ/hộ + Trợ cấp gia đình chính sách: 2.000.000đ/hộ. 92 • Lập khu TĐC ─ Đối với dự án vành đai III thì việc lập ph−ơng án TĐC đ−ợc xem xét ngay trong quá trình nghiên cứu, và đã đ−ợc UBND Thành phố phê duyệt. ─ Việc khôi phục chính sách cũng nh− tạo điều kiện cho ng−ời bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới cũng là vấn đề cần quan tâm, điều này không đ−ợc coi là trách nhiệm của chủ đầu t− mà còn là trách nhiệm của chính quyền địa ph−ơng, hội đồng GPMB. Bảng 4.7 Kết quả TĐC Dự án Tổng số hộ Số hộ đ−ợc TĐC Số hộ không đ−ợc TĐC Hỗ trợ mua nhà kinh doanh Dự án nhà cao tầng C7 8 hộ 0 7 hộ 1 hộ Dự án nhà TĐC A15 43 42 1 0 Dự án đ−ờng Vành đai III (đoạn từ phố Hồng Liên đến Nguyễn Huy T−ởng) 36 36 0 0 Nhận xét ─ Tr−ớc khi thực hiện chính sách hỗ trợ, hội đồng GPMB đã họp kiểm tra, đánh giá hoàn cảnh, ý thức trách nhiệm của từng hộ gia đình, mức độ ảnh h−ởng của việc thu hồi đất tác động đến đời sống, kinh tế, việc làm của từng hộ nh− thế nào tr−ớc khi thực hiện chính sách hỗ trợ. Ngoài việc hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống còn hỗ trợ kinh phí di chuyển cho tổ chức, hộ gia đình, th−ởng tiến độ thực hiện cho các hộ di chuyển đúng kế hoạch. ─ Trong quá trình xem xét hỗ trợ để ổn định đời sống, hội đồng bồi th−ờng áp dụng còn cứng nhắc ch−a áp dụng cụ thể từng tr−ờng hợp, cụ thể đối với các hộ mà diện tích giải toả là nơi bán hàng hoá là nguồn thu nhập chính của hộ gia đình, khi tiến hành bồi th−ờng, họ mất nguồn thu nhập nên cuộc sống gặp rất nhiều khó khăn. 93 ─ Đối với đất chuyên dùng của các cơ quan, xí nghiệp cần xem xét để giao hoặc cho thuê đất tại địa điểm khác để tiếp tục sản xuất và đảm bảo công việc cho cán bộ công nhân viên ─ Đối với đất ở của các hộ gia đình phải di chuyển là nơi có vị trí tạo ra khả năng sinh lợi ( nh− buôn bán, bán các hàng tạp phẩm...) thì cần phải giải quyết cho họ đ−ợc −u tiên ở khu TĐC và trợ cấp đời sống. 4.3.4. Phân tích đánh giá công tác tổ chức, trình tự thực hiện trong công tác bồi th−ờng thiệt hại khi thực hiện 3 dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân. a. Dự án nhà cao tầng C7, nhà TĐC A15 • Công tác tổ chức, trình tự thực hiện ─ Sau khi có QĐ số 9094/QĐ - UB về việc thu hồi QĐ số 902/QĐ - UB và QĐ số 903/QĐ - UB ngày 19/2/2001 của UBND Thành phố Hà Nội do điều chỉnh quy hoạch đ−ờng vành đai III (nút giao thông vành đai III – Nguyễn Trãi), cho Công ty xuất nhập khẩu vật liệu kỹ thuật xây dựng thuê 593,5m2 đất còn lại để thực hiện dự án đầu t− xây dựng nhà ở bán cho CBCNV kết hợp cơ sở kinh doanh, dịch vụ. ─ QĐ 7101/QĐ-UB ngày 18/10/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 2.682m2 đất tại A15 – ph−ờng Thanh Xuân Bắc tạm giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội để điều tra lập ph−ơng án bồi th−ờng chuẩn bị thực hiện dự án xây dựng nhà ở chung c− cao tầng phục vụ di dân GPMB và kinh doanh theo sự chỉ đạo của UBND Thành phố. ─ Hội đồng bồi th−ờng thiệt hại GPMB cho tổ công tác GPMB phát tờ khai tuyên truyền, h−ớng dẫn kê khai, thu tờ khai. ─ Các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trên địa bàn kê khai diện tích, tài sản của tổ chức, cá nhân bị thu hồi. ─ Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng GPMB kiểm tra, kiểm kê thiệt hại thực tế sau khi đã xác minh và xác định thiệt hại về đất và tài sản của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân bị thu hồi. 94 ─ Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng GPMB điều tra hiện trạng, kiểm kê thiệt hại thực tế, sau khi đi xác minh và xác định thiệt hại về đất và tài sản của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân bị thu hồi. ─ Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng GPMB xem xét, kiểm tra và QĐ ph−ơng án bồi th−ờng, lập tờ trình, lập tờ trình Hội đồng GPMB quận phê duyệt. ─ Do các hộ dân không chấp nhận bị thu hồi đất nên Hội đồng GPMB Quận Thanh Xuân đã phải ra QĐ c−ỡng chế. Nhận xét ─ Đối với dự án nhà cao tầng C7, trong quá trình thực hiện bồi th−ờng cũng nh− trách nhiệm của các cấp các ngành trong việc bồi th−ờng thiệt hại GPMB đã quy định t−ơng đối đầy đủ chi tiết. ─ Xử lý kịp thời những tr−ờng hợp thiếu trách nhiệm trong công tác bồi th−ờng giải toả và cần tuyên truyền h−ớng dẫn chính sách thực hiện đối với ng−ời bị thu hồi đất. b. Dự á n đ−ờng vành đai III (đoạn từ phố Hồng Liên đến Nguyễn Huy T−ởng) Sau khi có QĐ số 5593/QĐ - UB và QĐ 4664/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà nội về việc thu hồi đất tại huyện Từ Liêm, huyện Thanh Trì, quận Thanh Xuân và quận Cầu Giấy tạm giao cho Ban quản lý dự án Thăng Long để thực hiện dự án giai đoạn 1 đoạn Mai Dịch – Pháp Vân thuộc đ−ờng vành đai III – Hà Nội. Hội đồng GPMB Quận Thanh Xuân đã triển khai dự án đ−ợc 4 năm và đang tiếp tục triển khai. Nhận xét Nhìn chung việc tổ chức thực hiện và sự phối hợp của các ngành các cấp là t−ơng đối đồng bộ, phù hợp với quy định của Nghị định. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện còn gặp một số vấn đề tồn tại và v−ớng mắc nh− việc xác định cấp hạng của các công trình nhà cửa, vật kiến trúc có trên đất cũng nh− việc định giá đất và tài sản rất khó khăn và phức tạp, nên trong hội đồng bồi th−ờng có nhiều ý kiến khác nhau về cách giải quyết, cách điều chỉnh giá đất. Chính vì vậy mà ph−ơng án bồi th−ờng phải điều chỉnh nhiều lần. Bên cạch đó còn xảy ra tình trạng tiêu cực trong việc kiểm tra, xác nhận kê khai tài sản có trên đất. 95 Việc xác định giá bồi th−ờng chịu nhiều tác động của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, vị trí, chất l−ợng đất, quan hệ cung cầu...Để xác định giá bồi th−ờng phù hợp với thực tế cần có sự gắn kết chặt chẽ giữa các ngành các cấp có liên quan, đặc biệt giữa ngành tài chính và ngành địa chính. 4.3.5. Kết quả phỏng vấn, điều trực tiếp với các hộ dân nằm trong diện GPMB tại 3 dự án. Để nắm đ−ợc tâm t− nguyện của nhân dân trong từng dự án, tôi đã tổ chức xuống thực địa tổ chức phỏng vấn cụ thể một số hộ dân nằm trong diện GPMB về giá bồi th−ờng đất, giá bồi th−ờng tài sản trên đất, chính sách hỗ trợ, TĐC, trình tự thực hiện GPMB. Qua thực tế tại 2 dự án đ−ờng vành đai II và nhà C7 đã GPMB xong thì chỉ có 30% hộ dân sống ổn định., 50% ch−a ổn định và 20% mất cân bằng về kinh tế, chỗ ở, ảnh h−ởng trực tiếp tối cuộc sống. 96 97 Qua biểu 4.8 ta thấy đa phần nhân dân đều chấp nhận về giá bồi th−ờng, giá bồi th−ờng tài sản nh−ng đều mang tính khiên c−ỡng do giá bồi th−ờng về đất vẫn còn thấp ch−a sát giá thị tr−ờng. Riêng đối với trình tự GPMB thì đại đa só nhân dân đều không đồng tình với quy trình. Các hộ dân đều mong muốn tr−ớc khi GPMB thì Chủ đầu t− dự án phải xuống thỏa thuận với nhân dân chứ không áp đặt thu hồi theo QĐ của Thành phố. khi dự án triển khai thì phải tiến hành khâu TĐC tr−ớc cho nhân dân để nhân dân ổn định cuộc sống. 4.4. So sánh Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP qua thực tiễn Về giá đất bồi th−ờng ─ Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định giá đất bồi th−ờng là giá đất địa ph−ơng theo quy định nhân với hệ số K. Tuy nhiên giá đất tại địa ph−ơng theo Nghị định 22 là giá cố định đã đ−ợc quy định từ năm 1997 nên có rất nhiều bất hợp lý. Nếu vận dụng ph−ơng pháp xác định giá này thì sẽ không sát với thực tế vì hệ số K cũng do Nhà n−ớc quy định từ năm 1997. Dự án C7 có giá bồi th−ờng quá thấp và có sự chênh lệch rất lớn so với giá thị tr−ờng. Dự án đ−ờng vành đai III lúc đầu vẫn áp đụng theo Nghị định 22 nh−ng khi GPMB gặp phải sự phản đối quyết liệt từ phía ng−ời dân. Chính vì vậy UBND Thành phố Hà Nội đã phải có QĐ ban hành giá bồi th−ờng riêng cho đ−ờng Vành đai III. ─ Nghị định 197/2004/NĐ-CP căn cứ vào Luật đất đai mới xóa bỏ hệ số K mà chỉ căn cứ vào giá đất tại địa ph−ơng là giá bồi th−ờng. Vận dụng Luật đất đai mới một năm thay đổi giá đất tại địa ph−ơng một lần cho sát giá thị tr−ờng nên đã có nhiều chuyển biến tốt trong xác định giá đất bồi th−ờng, đơn giản hơn và cao hơn rất nhiều so với áp dụng Nghị định 22/2004/NĐ-CP. Tuy nhiên giá đất bồi th−ờng vẫn còn có khoảng cách t−ơng đối lớn so với giá thị tr−ờng. Về chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất lập khu TĐC: ─ Nghị định 22 chỉ nói chung về khi thành lập khu TĐC không quy định cụ thể thời gian lập khu TĐC và không nói đến điều kiện cơ sở hạ tầng của khu TĐC. Ngoài 98 ra không công khai cho nhân dân biết về chất l−ợng của khu TĐC và cho nhân dân đ−ợc thảo luận công khai, bố trí vị trí. ─ Nghị định 197 quy định cụ thể hơn về khu TĐC trong đó quy định khu TĐC phải có tr−ớc khi triển khai dự án. Điều kiện cơ sở hạ tầng phải tốt hơn só với nơi ở cũ. Ngoài ra ng−ời dân đ−ợc vào khu TĐC để xem cụ thể khu TĐC và thảo luận công khai về dự kiến bố trí. Tuy nhiên trên thực tế thì quỹ nhà TĐC đang bị thiếu trầm trọng. Rêng dự án đ−ờng Vành đai III là bố trí đ−ợc nhà TĐC ngay cho nhân dân nh−ng hiện tại do thiếu kinh phí bồi th−ờng cho nhân dân và các khu TĐC nên hiện dự án đang bị chậm tiến độ. Dự án nhà A15 không có quy nhà TĐC cho nhân dân nên ph−ơng án đ−a ra là bỏ tiền cho nhân dân đi thuê ở tạm với mức 500.000đ/hộ và TĐC tại chỗ. ─ Về chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, sản xuất thì cơ bản cả 2 Nghị định 22 và Nghị định 197 đều giống nhau chỉ khác nhau về giá do áp dụng tại từng thời điểm khác nhau. Về bồi th−ờng tài sản trên đất: ─ Nghị định 22 đ−a ra mốc thời gian sau ngày 15/10/1993 nếu không đ−ợc bồi th−ờng về đất thì không đ−ợc bồi th−ờng về tài sản. ─ Nghị định 197 đ−a ra mốc thời gian sau ngày 01/7/2004 nếu không đ−ợc bồi th−ờng về đất thì không đ−ợc bồi th−ờng về tài sản. Tuy nhiên trên thực tế cả 3 dự án đều không vận dụng điều này trong công tác GPMB mà vẫn bồi th−ờng thiệt hại về tài sản công trình trên đất vì nếu áp dụng nh− vây thì ng−ời dân nằm trong diện GPMB chịu thiệt thòi quá lớn không hợp lý. Về quá trình tổ chức thực hiện: ─ Nghị định 22 quy định từng dự án tùy theo tính chất, quy mô, đặc điểm để lập Hội đồng GPMB cho từng dự án. Nghị định 22 cũng không nói về trách nhiệm của Sở Kế hoạch đầu t−, Sở Kiến trúc quy hoạch. ─ Nghị định 197 đã giảm tải bớt thủ tục hành chính chỉ cần lập một Hội đồng GPMB khi triển khai dự án nào sẽ mời Chủ đầu t− tham gia Hội đồng chứ không cần 99 lập lại Hội đồng. Đồng thời Nghị định 197 cũng đã có quy định cụ thể về trách nhiệm phối hợp khi thực hiện dự án của Sở Kiến trúc quy hoạch và Sở Kế hoạch đầu t−. Trên thực tế khi triển khai các dự án thì đa phần đều có v−ớng mắc trong GPMB. Mặc dù đã vận động tuyên truyền phổ biến về chính sách rất nhiều lần nh−ng đa số nhân dân vẫn không chấp nhân GPMB cho điều tra, đồng ý ph−ơng án GPMB dẫn đến thời gian triển khai các dự án th−ờng kéo dài rất lâu. Dự án nhà cao tầng C7: Triển khai từ tháng 6 năm 2001 đến tháng 8 năm 2004 mới hoàn thành công tác GPMB. Dự án đ−ờng vành đai III (đoạn từ phố Hồng Liên đến Nguyễn Huy T−ởng): triển khai từ tháng 9 năm 2001 dự kiến khi triển khai là 3 năm sẽ GPMB xong nh−ng đến nay vẫn còn gần 1400 hộ dân của Thanh Xuân ch−a GPMB. Dự án nhà TĐC A15: triển khai từ tháng 10 năm 2002 dự kiến 6 tháng phải GPMB xong để triển khai xây nhà TĐC phục vụ di dân đ−ờng Vành đai III nh−ng trên thực tế đến nay công tác GPMB vẫn đang triển khai GPMB. Dự kiến đến hết năm 2005 mới GPMB xong. 4.5. Đánh giá chung Thực trạng bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất tại 3 dự án: ─ Dự án nhà cao tầng C7 cho CBCNV ở kết hợp kinh doanh dịch vụ là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chung của Thành phố nhằm sử dụng các khu đất đã bị sử dụng sai mục đích, để hoang hoá thành kinh doanh dịch vụ thuận lợi cho phát triển kinh tế. Tuy nhiên trong quá trình triển khai GPMB ch−a vận dụng linh hoạt Nghị dịnh 22/NĐ-CP/1998 của Chính phủ nên còn nhiều bất cập trong GPMB. Hiện dự án đã GPMB xong đang trong giai đoan thi công xây nhà. ─ Dự án đ−ờng vành đai III là dự án trọng điểm của quốc gia nhằm tránh ắch tắc giao thông trong đô thị Hà Nội đồng thời mở rộng và phát triển Hà Nội. Tuy nhiên do triển khai GPMB quá lâu do thiếu quỹ nhà TĐC nên dự án đang có khả năng bị phá sản do đã v−ợt quá dự toán quy định. Dự án khi triển khai năm 2001 đ−ợc duyệt với số tiền dành GPMB là 800 tỷ nay số tiền này đã lên 100 tới 2000 tỷ. Phần lớn các hộ dân ở Quận Thanh Xuân nằm trong vùng GPMB ch−a có nhà TĐC hiện mới có trên 300 căn hộ và đã cho nhân dân bốc thăm ch−a đáp ứng đủ cho 1500 hộ còn lại ch−a đ−ợc TĐC. ─ Dự án nhà TĐC A15 là dự án nhà phục vụ GPMB cho đ−ờng vành đai III. Tuy triển khai từ năm 2001 nh−ng do không điều tra khảo sát tìm hiểu kỹ về nguồn gốc đất từ tr−ớc nên khi triển khai GPMB đã vấp phải phản ứng quyết liệt từ phía các hộ dân bị thu hồi đất. Cuối năm 2004 dự án sau khi đ−ợc UBND Thành phố điều chỉnh lại mới tiếp tục triển khai đ−ợc. Tuy nhiên do sai lầm từ tr−ớc nên các hộ dân nằm trong chỉ giới GPMB vẫn có thái độ không hợp tác khiếu kiện kéo dài. Hội đồng GPMB quận Thanh Xuân đã hết sức cố gắng giải thích, vận động tuyên truyền nên cuối tháng 7/2005 đã tiến hành điều tra và lập ph−ơng án bồi th−ờng. Hiện đang công khai cho nhân dân trong khu vực đ−ợc biết. Vói tốc độ hiện nay đầu tháng 12/2005 Hội đồng GPMB quận sẽ GPMB xong bàn giao mặt bằng cho chủ đầu t−. Qua quá trình phân tích, xử lý số liệu, đánh giá từng nội dung của ba dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân chúng tôi nhận thấy: ─ Việc thực hiện các nội dung xung quanh vấn đề bồi th−ờng thiệt hại GPMB khi Nhà n−ớc thu hồi đất cơ bản đã thực hiện theo đúng Nghị định 22/1998/NĐ-CP và Nghị định 197/2004/NĐ-CP các quy định của UBND Thành phố, các văn bản h−ớng dẫn thi hành của Thành phố mang tính đồng bộ, có điều chỉnh theo thời điểm. ─ Việc xác định đối t−ợng và điều kiện bồi th−ờng thiệt hại: Khi tiến hành GPMB của 3 dự án đ−ợc hội đồng GPMB xem xét kỹ hồ sơ pháp lý, xác định cụ thể theo đúng quy định đã đ−ợc đề ra. Bên cạnh đó do ch−a thực hiện tốt khâu tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai, chính sách bồi th−ờng thiệt hại nên gây khó khăn cho việc bồi th−ờng thiệt hại GPMB. Giá bồi th−ờng về đất: + Đối với đất ở: Nhìn chung giá đất ở còn thấp so với thị tr−ờng tại thời điểm bồi th−ờng. Mức giá này không đ−ợc sự đồng tình của nhân dân trong địa bàn thu hồi. ở cả 2 dự án nhà C7 và nhà A15 đều phải áp dụng biện pháp c−ỡng chế. Đa phần nhân 101 dân đều không chấp nhận GPMB chỉ chịu di dời khi chính quyền phải áp dụng các biện pháp kiên quyết trong GPMB thì nhân dân mới chịu di dời. Nguyên nhân là do mỗi khi Nhà n−ớc thu hồi đất ở vùng nào để phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì lập tức giá đất trên thị tr−ờng ở khu vực đó tăng lên. Nh−ng giá đất tăng lên là ở những mảnh đất nằm ngoài khu vực Nhà n−ớc thu hồi, còn chính những mảnh đất nằm trong khu vực hoặc chỉ giới thu hồi thì giá đất không thay đổi. Ng−ời mua đất ở ngoài vùng đất bị thu hồi là nhằm vào nguồn lợi sau khi các dự án đã đi vào hoạt động. Nh− vậy họ trả giá cho t−ơng lai chứ không phải là cho hiện tại. Họ cho rằng giá những mảnh đất nằm ngoài vùng thu hồi là giá thị tr−ờng. Điều này là hoàn toàn sai mặt khác họ lại so bì với ng−ời sử dụng đất ở phía trong (giáp với khu đất của họ) nay lại ra mặt tiền các phố lớn, có sự chênh lệch lớn về giá trị QSDĐ so với tr−ớc đây. Vấn đề này cần đ−ợc giải thích với ng−ời dân để họ chấp nhận đ−ợc giá bồi th−ờng đã đ−a ra. Tuy nhiên một phần cũng do giá bồi th−ờng đ−a ra vẫn ch−a sát giá thị tr−ờng nên ng−ời dân ch−a đồng tình. Ví dụ nh− dự án nhà cao tầng C7, đ−ờng Vành đai III ng−ời dân đang kinh doanh có nguồn thu nhập là 5 – 6 triệu/tháng nay bị GPMB chỉ đ−ợc 100 triệu thì rõ ràng ch−a thỏa đáng. + Đối với đất chuyên dùng: Tại 3 dự án chủ yếu là đất thuê và đất đ−ợc giao theo quy hoạch nh−ng cơ quan đã không quản lý hết để hoang hóa cho nhân dân lấn chiếm nên không đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại về đất. Chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống: Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách TĐC ở đây là chủ yếu tập trung vào việc bồi th−ờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất mà ch−a thực sự quan tâm tới TĐC. Đối với dự án đ−ờng vành đai III và dự án nhà TĐC A15 tất cả các hộ dân đều đ−ợc TĐC nh−ng phần lớn họ đều mất việc làm ch−a có việc làm khác. Cả ba dự án trên đều ch−a thực sự quan tâm khôi phục cuộc sống cho những ng−ời bị thu hồi đất nên thu nhập của gia đình có thể bị sa sút trầm trọng, gặp nhiều khó khăn hơn tr−ớc. Về tổ chức thực hiện bồi th−ờng thiệt hại, TĐC: 102 + Đối với dự án nhà A15 cho ng−ời bị thu hồi đất đ−ợc TĐC tại chỗ và trả tiền cho ng−ời dân đi thuê trong thời gian GPMB là ch−a đúng quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Luật đất đai 2003. Quy trình lập và thẩm định kế hoạch TĐC, do đó công tác bồi th−ờng thiệt hại và TĐC của dự án đều không đ−ợc chuẩn bị cẩn thận và đúng trình tự, thiếu sự phối hợp giữa các bên có liên quan và sự t− vấn, góp ý của cá nhân, tập thể giữa ng−ời bị thu hồi đất để chuẩn bị làm khu TĐC đó. Nghị định 197/2004/NĐ - CP chỉ quy định điều kiện, tiêu chuẩn của các khu TĐC nh−ng lại không quy định các dự án đầu t− có di dân bắt buộc phải có các hạng mục xây dựng khu TĐC dẫn đến nhiều dự án chậm thực hiện công tác GPMB do không chuẩn bị kịp thời các khu TĐC ( mặc dù giá bồi th−ờng thiệt hại có sát giá chuyển nh−ợng thực tế, nh−ng để đảm bảo yếu tố ổn định xã hội, quản lý và sử dụng đất đai theo quy hoạch thống nhất và có hiệu quả, Nhà n−ớc cần phải xây dựng các khu TĐC tập trung). + Việc triển khai công tác TĐC th−ờng bị động, bởi vì các dự án lớn phải di chuyển nhiều hộ dân th−ờng không chuẩn bị tr−ớc đ−ợc khu TĐC do không có vốn để xây dựng khu TĐC tr−ớc, một phần do việc lập hồ sơ sử dụng đất để xây dựng khu TĐC cũng phải có dự án, việc GPMB gây nhiều khó khăn và không có điều kiện để di dân GPMB thực hiện dự án đúng tiến độ. Về việc giám sát tổ chức thực hiện công tác bồi th−ờng GPMB Việc giám sát tổ chức thực hiện công tác bồi th−ờng, GPMB, TĐC ch−a đ−ợc quy định tại các văn bản chính sách trong khi đó, công tác này lại liên quan nhiều đến công tác quản lý đất đai, đầu t− xây dựng là nơi sẽ có nhiều tiêu cực nhất. Cùng với điều này là việc chấp hành các chính sách, pháp luật của nhà n−ớc ch−a nghiêm, nhận thức của nhiều cơ quan quản lý Nhà n−ớc của công dân ch−a đầy đủ, chính sách còn chồng chéo dẫn đến nhiều phức tạp, khó khăn trong công tác bồi th−ờng, GPMB, TĐC. Về khiếu nại, tố cáo đối với ph−ơng án bồi th−ờng, GPMB. 103 Vì chính sách bồi th−ờng, GPMB, TĐC của Việt nam là không tự nguyện, do vậy việc công dân có đơn khiếu nại, tố cáo do quyền lợi của mình bị xâm hại là điều hiển nhiên. Theo quy định tại Điều 49 - Nghị định 197/2004/NĐ-CP trong khi chờ giải quyết khiếu nại, ng−ời bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành QĐ thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã đ−ợc cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền QĐ. Tuy nhiên hầu hết khi các hộ dân kiến nghị Hội đồng GPMB vẫn tập trung giải quyết đơn th− và dừng công tác GPMB. Quá trình thực hiện chính sách bồi th−ờng GPMB đã đ−ợc các cấp, các ngành, Hội đồng bồi th−ờng thực hiện theo quy định của Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Đến nay Nghị định 197 cơ bản đã đáp ứng đ−ợc công tác GPMB thay thế cho Nghị định 22 nh−ng công tác bồi th−ờng GPMB còn có những tồn tại nhất định, cụ thể: Về chính sách: Công tác GPMB trên địa bàn nghiên cứu diễn ra rất chậm, ch−a đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ngày càng cao của một quận, mà nguyên nhân chính là ng−ời có đất bị thu hồi không chịu nhận bồi th−ờng và trao trả mặt bằng cho dự án. Điều này do chính sách bồi th−ờng của Nhà n−ớc một phần ch−a phù hợp với tình hình thực tế, ch−a thoả mãn lòng dân, gây khiếu kiện kéo dài. Về điều kiện để đ−ợc bồi th−ờng hoặc không đ−ợc bồi th−ờng về đất tuy đã cụ thể nh−ng ch−a rõ ràng, ch−a gắn kết với những tr−ờng hợp không đủ điều kiện đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh khiếu kiện, ảnh h−ởng đến thời gian thực hiện dự án. Về giá để tính bồi th−ờng thiệt hại là vẫn còn thấp, ch−a phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng sử dụng đất tại thực tế. Việc áp dụng các chính sách về giá bồi th−ờng thiệt hại không đồng đều cho các dự án trên địa bàn và không đ−ợc áp dụng trong một thời gian dài. Ví dụ nh− dự án đ−ờng vành đai III lại có cơ chế riêng không áp dụng theo khung giá chung. 104 Việc luôn đ−a ra các ph−ơng án bồi th−ờng bổ sung để áp ứng đòi hỏi của ng−ời dân, các dự án có nguồn vốn lớn luôn có chính sách hỗ trợ ngoài chính sách, cách làm này gây suy bì giữa các dự án, ảnh h−ởng đến dự án sau này. Ngoài ra khi lập dự án, chủ đầu t− dự án phải xuống khảo sát tại khu đất định tiến hành dự án, nh−ng trên thực tế chủ đầu t− đều không chú ý đến khâu này dẫn đến khi dự án triển khai nhiều dự án phải tạm dừng để bổ sung hoặc sửa đổi dự án dẫn đến công tác GPMB bị kéo dài, phải làm đi làm lại nhiều lần. 105 5. Kết luận và đề nghị 5.1. Kết luận Sau khi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi th−ờng thiệt hại khi nhà n−ớc thu hồi đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội ". Chúng tôi rút ra một số kết luận sau: ─ Công tác quản lý đất đai ở các ph−ờng trên địa bàn quận Thanh Xuân còn nhiều bất cập do lịch sử để lại. Quận Thanh Xuân thành lập trên cơ sở diện tích dất tự nhiên của một số xã ( Xã Nhân Chính huyện Từ Liêm – Xã Kh−ơng Đình huyện Thanh Trì) cho nên việc cấp đất, mua bán, chuyển nh−ợng... nhiều cơ quan, đơn vị Nhà n−ớc đã vi phạm pháp luật về đất đai để lại hậu quả lịch sử từ những năm 80 nên đã gây không ít khó khăn cho quá trình vận dụng Nghị định 197/2004/CP để giải quyết bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất. ─ Việc xác định đối t−ợng và điều kiện bồi th−ờng thiệt hại: Khi tiến hành GPMB của 3 dự án đ−ợc Hội đồng GPMB xem xét kỹ hồ sơ pháp lý, xác định cụ thể theo đúng quy định của pháp luật. ─ Giá bồi th−ờng về đất: Nhìn chung giá đất ở còn thấp so với thị tr−ờng tại thời điểm bồi th−ờng. Mức giá này không đ−ợc sự đồng tình của nhân dân trong địa bàn thu hồi. ─ Chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống: Đối với dự án đ−ờng vành đai III và dự án nhà TĐC A15 tất cả các hộ dân đều đ−ợc TĐC nh−ng phần lớn họ đều mất việc làm đang chuyển sang tìm việc làm khác. Cả ba dự án trên đều ch−a thực sự quan tâm khôi phục cuộc sống cho những ng−ời bị thu hồi đất nên thu nhập của gia đình có thể bị sa sút, gặp nhiều khó khăn hơn tr−ớc. ─ Về tổ chức thực hiện bồi th−ờng thiệt hại, TĐC: Đối với dự án nhà A15 và Vành đai III việc TĐC và trả tiền cho ng−ời dân đều ch−a đúng quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Luật đất đai 2003. Quy trình lập và thẩm định kế hoạch TĐC, do đó công tác bồi th−ờng thiệt hại và TĐC của dự án đều không đ−ợc chuẩn bị cẩn 106 thận và đúng trình tự, thiếu sự phối hợp giữa các bên có liên quan và sự t− vấn, góp ý của cá nhân, tập thể giữa ng−ời bị thu hồi đất. ─ Nhìn chung Nghị định 197 đã khắc phục đ−ợc các tồn tại mà trong Nghị định 22 ch−a làm đ−ợc (xoá hệ số K, quan tâm đến các khu TĐC.). Tuy nhiên về xác định giá đất bồi th−ờng vẫn còn thấp so với giá thị tr−òng 5.2. Đề nghị Qua thực tế tham gia 3 dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân – thành phố Hà Nội, chúng tôi xin đề nghị một số vấn đề sau: ─ Cần thực hiện quản lý đất đai ở cấp cơ sở một cách chặt chẽ, cải cách thủ tục hành chính trong việc chuyển QSDĐ để tránh việc mua, bán, chuyển nh−ợng đất đai trái phép. ─ Cần có điều tra cụ thể về việc làm để có kế hoạch cho việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho ng−ời dân bị thu hồi đất có việc làm mới, tạo điều kiện cho ng−ời dân ổn định cuộc sống. ─ Không ngừng tuyên truyền qua các ph−ơng tiện thông tin đại chúng để ng−ời dân hiểu rõ và chấp hành tốt chính sách pháp luật của Nhà n−ớc. ─ Thành phố Hà Nội cần tập trung đẩy mạnh xây dựng các khu chung c− dành riêng cho việc TĐC. Đây cũng là một b−ớc quan trọng để tháo gỡ công tác GPMB. ─ Cần khẩn tr−ơng lập ph−ơng án bồi th−ờng và chi trả ngay sau khi có QĐ về giá nhằm tránh độ chênh lệch với giá thị tr−ờng tại thời điểm trả tiền. ─ Ngoài ra việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, xây dựng khu TĐC cần phải đi tr−ớc một b−ớc tr−ớc khi tiến hành thực hiện dự án. 107 Tài Liệu tham khảo 1 Bộ luật dân sự (1995), NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội, Hà nội 2 Bộ kế hoạch đầu t− (1999), Dự thảo dự án chính sách Quốc gia về tái định c−, Hà nội 3 Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng – Nguyễn Quang Tuyến (2004), Kinh nghiệm về đền bù, giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định c− của Trung Quốc Tạp chí Tài nguyên và Môi tr−ờng số 9 (11) tháng 9/2004 4 Chính phủ (1998), Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định về việc bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 5 Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định về việc bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 6 Chu Văn Cấp, Trần Bình Trọng (2002), Giáo trình kinh tế chính trị Mac - Lênin (2002), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 7 Công báo Chính phủ năm (2002,2003,2004,2005), văn phòng Chính phủ xuất bản 8 Lê Quý Đôn (2003), Các văn bản chính sách liên quan đến công tác Giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà nội. 9 Hội Khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam - Bộ xây dựng (2002), Kỷ yếu hội thảo đền bù và Giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam, Hà Nội. 10 Nguyễn Thị Khuy (2004), Điều tra, đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân Thành phố Hà nội. 11 Hiến pháp năm (1946), Nhà xuất bản chính trị Quốc Gia, Hà nội 108 12 Hiến pháp năm (1959), Nhà xuất bản chính trị Quốc Gia, Hà nội 13 Hiến pháp năm (1980), Nhà xuất bản chính trị Quốc Gia, Hà nội 14 Hiến pháp năm (1992), Nhà xuất bản chính trị Quốc Gia, Hà nội 15 Luật cải cách ruộng đất năm (1953), VietNam.gov.vn 16 Luật đất đai (1988), Nhà xuất bản Bản đồ. 17 Luật đất đai (1993), Nhà xuất bản Bản đồ. 18 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (1998), Nhà xuất bản Bản đồ. 19 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (2001), Nhà xuất bản Bản đồ 20 Luật đất đai (2003), Nhà xuất bản Bản đồ. 21 Luật khiếu nại, tố cáo (1999), Nhà xuất bản chính trị Quốc Gia 22 Phạm Đức Phong (2001), Đề tài Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam, Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính. 23 Tổng cục Địa chính (2001), Ch−ơng trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính, tháng 12/2001, Hà Nội. 24 Nhà xuất bản Thống kê, Niên giám thống kê (1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003) Hà Nội 25 Thủ t−ớng Chính phủ (1996), Quyết định số 302/TTg (13/05/1996) quy định về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP (17/08/1994) của Chính phủ; Công văn số 4448/TC - QLCS của Cục Quản lý công sản về việc h−ớng dẫn xử lý một số v−ớng mắc trong giải phóng mặt bằng. 26 Từ điển Tiếng Việt (1995), Nhà xuất bản Đà nẵng 109 27 ánh Tuyết (2002), Kinh nghiệm đền bù, giải phóng mặt bằng ở một số n−ớc, Thời báo Tài chính Việt Nam số 131 (872), ngày 01/11/2002. 28 Hồ Thị Lam Trà (2003), Bài giảng định giá đất, Tr−ờng Đại học nông nghiệp I, Hà nội. 29 Nguyễn Văn Xa (2003), Giá đền bù đất phải phù hợp với thực tế chuyển nh−ợng, á đền bù đất, 11 tháng 4 năm 2003. 110 Phụ lục 111 112 ._.