Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá

bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o tr−êng ®¹I häc n«ng nghiÖp hµ néi hoµng b¸ trung ®¸nh gi¸ viÖc thùc hiÖn chÝnh s¸ch båi th−êng khi nhµ n−íc thu håi ®Êt ë mét sè dù ¸n Trªn ®Þa bµn huyÖn tÜnh gia - tØnh thanh ho¸ luËn v¨n th¹c sÜ n«ng nghiÖp Chuyªn ngµnh: Qu¶n lý ®Êt ®ai M· sè : 60.62.16 Ng−êi h−íng dÉn khoa häc : PGS.TSKH. Hµ Minh Hoµ Hµ Néi - 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….i LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Hoàng Bá Trung Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân, ñã tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này. Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TSKH Hà Minh Hoà, Viện trưởng Viện khoa học bản ñồ ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ñề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hoá, Phòng Quy hoạch- Kế hoạch ñất ñai, Phòng Chính sách ñất ñai, Trung Tâm Kỹ thuật và Lưu trữ ðịa chính, Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hoá, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tĩnh Gia, UBND huyện Tĩnh Gia, Ban quản lý khu Kinh tế Nghi Sơn ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện ñề tài trên ñịa bàn. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài. Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia ñình, bố mẹ, anh chị em và vợ con tôi ñã ñộng viên, tạo ñiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ! Hà nội, ngày tháng 10 năm 2010 Tác giả luận văn Hoàng Bá Trung Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BðS Bất ñộng sản CNH Công nghiệp hoá CP Chính phủ ðTH ðô thị hoá FDI ðầu tư trực tiếp từ nước ngoài GCN-QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GPMB Giải phóng mặt bằng HðH Hiện ñại hoá KKBT Kiểm kê bồi thường Nð Nghị ñịnh Qð-UBND Quyết ñịnh của Uỷ ban nhân dân TðC Tái ñịnh cư TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân WB Ngân hàng thế giới BðS Bất ñộng sản Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….iv MỤC LỤC 1. MỞ ðẦU ....................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ........................................................................... 1 1.2. Mục ñích, yêu cầu.................................................................................... 2 1.2.1. Mục ñích....................................................................................... 2 1.2.2. Yêu cầu......................................................................................... 3 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4 2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng................ 4 2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường ...................... 4 2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường ............................................... 4 2.1.3. Một số văn bản pháp lý có liên quan tới công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng .............................................................................................. 6 2.2. Giá ñất và ñịnh giá ñất ............................................................................. 8 2.2.1. Giá ñất .......................................................................................... 8 2.2.2. ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản............................. 9 2.2.3. Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường GPMB và tái ñịnh cư .................................................................................... 11 2.3. Chính sách bồi thường ở một số nước, các tổ chức và kinh nghiệm cho Việt Nam...................................................................................................... 12 2.3.1. Tại Trung Quốc .......................................................................... 12 2.3.2. Tại Hàn Quốc ............................................................................. 14 2.3.3. Phương pháp bồi thường thiệt hại về ñất ñai thuộc các tổ chức tài trợ ( WB và ADB) [2]................................................................................... 16 2.4. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ ................................................................................................................. 17 2.4.1. Thời kỳ trước 1987 ..................................................................... 17 2.4.2. Thời kỳ 1987 ñến 1993 ............................................................... 19 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….v 2.4.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003 ................................................................ 20 2.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay ........................ 21 2.5. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam. ..................................................................................................... 24 2.5.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993........................................................................... 24 2.5.2. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003........................................................................... 26 2.6. Những vấn ñề tồn tại cần ñược nghiên cứu ............................................ 27 2.6.1. Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng.................... 27 2.6.2 Về tái ñịnh cư .............................................................................. 30 2.6.3. Vấn ñề chuyển ñổi nghề nghiệp .................................................. 31 2.7. Khái quát thực trạng công tác bồi thường, GPMB của tỉnh Thanh Hoá.. 32 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 35 3.1. ðối tượng nghiên cứu ............................................................................ 35 3.2. ðịa ñiểm nghiên cứu.............................................................................. 35 3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 35 3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 36 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 38 4.1. ðiều kiện tự nhiên của huyện Tĩnh Gia.................................................. 38 4.1.1.Vị trí ñịa lý .................................................................................. 38 4.1.2. ðịa hình ...................................................................................... 38 4.1.3. Tài nguyên ñất ............................................................................ 39 4.1.4. Khí hậu ....................................................................................... 40 4.1.5. Thủy văn..................................................................................... 40 4.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................................................... 41 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….vi 4.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế ....................................................... 41 4.2.2. Tình hình xã hội.......................................................................... 43 4.3. Thực trạng quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia46 - tỉnh Thanh Hoá................................................................................... 46 4.4. Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan ñến bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia............................................................................................ 50 4.4.1. Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu ................................................ 51 4.4.2. Một số văn bản pháp lý liên quan ñến các dự án ......................... 56 4.4.3. Công tác tổ chức thực hiện.......................................................... 57 4.5. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñối với 3 dự án.............................................................................................. 66 4.5.1. ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường..................................... 66 4.5.2. Bồi thường thiệt hại về ñất .......................................................... 80 4.5.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản..................................................... 87 4.5.4. Chính sách hỗ trợ ........................................................................ 93 4.6. ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 3 dự án trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá ....................104 4.6.1. Một số thành công .....................................................................104 4.6.2. Một số hạn chế...........................................................................106 4.7. ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá. ..................................108 4.7.1. Các giải pháp chung...................................................................108 4.7.2. Các giải pháp cụ thể...................................................................110 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................. 112 5.1. Kết luận ................................................................................................112 5.1.1. Việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường: .............112 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….vii 5.1.2. Việc thực hiện và áp dụng giá bồi thường:.................................112 5.1.3. Các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư: .........................................113 5.1.4. Công tác tổ chức và trình tự thực hiện của các cấp các ngành trong công tác bồi thường GPMB .........................................................................113 5.2. Kiến nghị ..............................................................................................114 5.2.1. Với UBND tỉnh Thanh Hóa ......................................................114 5.2.2. Với Nhà nước ............................................................................115 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….viii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Diện tích, dân số và mật ñộ dân số huyện Tĩnh Gia năm 2009......44 Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu ñất ñai năm 2009 huyện Tĩnh Gia .....................48 Bảng 4.3. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường..............................................................................77 Bảng 4.4. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường................................................78 Bảng 4.5. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 3 dự án............................85 Bảng 4.6. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản tại 3 dự án ......................88 Bảng 4.7. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu ..................... 102 Bảng 4.8. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ và TðC.............................................................. 103 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luậnvăn thạc sĩ nông nghiệp ……………….ix DANH MỤC ẢNH Ảnh 1. ðường ðông Tây 2 - ðoạn qua xã Trúc Lâm....................................52 Ảnh 2. ðường ðông Tây 2, thi công cấu ðò Dừa 2 ðoạn Qua Xã Hải Bình 53 Ảnh 3. Cổng vào nhà máy xi măng Công Thanh ..........................................54 Ảnh 4. Toàn cảnh Nhà máy Xi Măng Công Thanh.......................................54 Ảnh 5. Ban ðiều hành dự án Nhiệt ñiện Nghi Sơn .......................................55 Ảnh 6. Mặt bằng xây dựng Nhà máy Nhiệt ñiện Nghi Sơn ...........................56 Ảnh 7, 8. Khu Tái ñịnh cư di dời các hộ dân thuộc dự án xây dựng tuyến ñường ðông Tây 2; Hộ ông Trần Văn Lởm xây dựng nhà ở mới tại khu TðC .100 Ảnh 9, 10. Khu Tái ñịnh cư Tại thôn Tam Sơn di dời các hộ dân thuộc dự án xây dựng Nhà máy xi măng Công Thanh.......................................... 100 Ảnh 11, 12. Khu Tái ñịnh cư tại xã Hải Bình di dời các hộ dân thuộc dự án xây dựng Nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn ........................................... 101 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài Quá trình công nghiệp hoá hiện ñại hoá ở Việt Nam ñã ñược thực hiện hơn hai thập kỷ qua, nó ñặc biệt diễn ra mạnh mẽ ở những năm gần ñây. Trong quá trình ñó chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội, hạ tầng cho các khu ñô thị… Trong ñó, công tác thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án. Nhưng trên thực tế việc chuyển quỹ ñất vào triển khai các dự án không ñơn giản, vì nó tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở. ðây là một thách thức rất lớn ñối với việc triển khai các dự án hiện nay, nó ñòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn ñề liên qua ñến người dân mất ñất như: ñời sống, việc làm của người dân bị lấy ñất và giá trị phần ñất ñai bị lấy của người dân phải ñược xác ñịnh như thế nào ñể thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết ổn thoả tâm trạng của người dân sau khi bị mất ñất cũng là những vấn ñề vô cùng quan trọng. Ở Thanh hoá hiện nay quá trình CNH, HðH, ðTH ñang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án ñã và ñang triển khai, vấn ñề chuyển ñổi quỹ ñất ñang sử dụng hiện nay sang ñất triển khai dự án ñang diễn ra nhanh. ðặc biệt huyện Tĩnh Gia với khu kinh tế Nghi Sơn ñược thành lập theo quyết ñịnh số 102/Qð-TTg ngày 15 tháng 5 năm 2006 của Thủ tướng Chính phủ là nơi ñang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ 2 mục tiêu thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài ñể phát triển kinh tế, xã hội. Từ năm 2006 trở lại ñây huyện Tĩnh Gia ñã thực hiện KKBT, GPMB và di dời nhiều hộ dân ñể có ñược quỹ ñất triển khai các dự án, về cơ bản ñã ñáp ứng ñược các yêu cầu ñề ra. Mặc dù vậy việc triển khai cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong ñó có nguyên nhân từ chính sách pháp luật ñất ñai, do một bộ phận người dân bị mất ñất chưa thoả mãn với những gì họ ñược hưởng từ chính sách bồi thường [23]. ðể góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất, thực tế ñang ñặt ra nhiều vấn ñề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ ñó có thể ñưa ra các giải pháp ñúng và toàn diện, ñáp ứng ñược các yêu cầu ñặt ra. Từ thực tế ñó, chúng tôi tiến hành lựa chọn ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá” 1.2. Mục ñích, yêu cầu 1.2.1. Mục ñích - Tìm hiểu và ñánh giá việc thực hiện chính sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá, cụ thể là 3 dự án: * Dự án xây dựng ñường ðông Tây 2 tại xã Trúc Lâm, Hải Bình và xã Tĩnh Hải- huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá. * Dự án xây dựng Nhà máy xi măng Công Thanh tại xã Tân Trường - huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá. * Dự án xây dựng Nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn tại xã Hải Hà, Hải 3 Thượng- huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá. - Rút ra những ưu ñiểm và vấn ñề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên ñại bàn huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá nhằm khắc phục những bất cập hiện nay. - ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn các chính sách về bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án trên ñịa bàn huyện, với mong muốn góp phần triển khai dự án một cách hiệu quả, ổn ñịnh ñời sống người dân và phát triển kinh tế ở ñịa phương. 1.2.2. Yêu cầu - Phải nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên quan. - Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu. - Phải biết phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra. - Phải ñưa ra ñược các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện hơn việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB. 4 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng 2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường - Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [22]. - Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi. - Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình khác trên diện tích ñó [22]. - Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xác lập từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư. - Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng là hệ thống các quy ñịnh, biện pháp của Nhà nước phản ánh các công việc phải làm và các công việc không ñược làm của các cơ quan nhà nước ñể thực hiện hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng chịu sự chi phối của các ñiều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa và ñược thể hiện bởi sự can thiệp của các cơ quan nhà nước vào quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. 2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường Giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi dự án. Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các ñặc ñiểm sau: 5 - Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn, cho nên quá trình giải phóng mặt bằng có ñặc ñiểm khác với khu vực nông thôn hoạt ñộng sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. - Tính phức tạp: ñất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế xã hội ñối với mọi người dân. Tại khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp cho nên ñất ñai là tư liệu sản xuất cơ bản. ðối với khu vực thành thị ñất ñai là tài sản có giá trị lớn gắn trực tiếp với ñời sống sinh hoạt của người dân, với những chủ thể kinh doanh thì vị trí ñất còn gắn với thu nhập của họ. Từ các ñặc ñiểm như trên cho chúng ta thấy việc bồi thường thiệt hại cho mỗi diện tích ñất khác nhau bị thu hồi về vị trí, ñiều kiện sử dụng thường khác nhau. - ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. + Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên. + Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu. + Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không 6 muốn di chuyển. Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau. 2.1.3. Một số văn bản pháp lý có liên quan tới công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng - Luật ðất ñai năm 1993. - Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 1998, 2001 - Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất. - Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính -Xây dựng-Tổng cục ðịa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP. - Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ. - Luật ðất ñai năm 2003 ngày 26/11/2003. - Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật ðất ñai. - Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 7 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. - Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. - Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất. - Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất. - Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất. - Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai. - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai. - Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một 8 số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy ñịnh bộ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ; tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai. - Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư. 2.2. Giá ñất và ñịnh giá ñất 2.2.1. Giá ñất Trong ñiều kiện ñổi mới quản lý kinh tế giá ñất ñã ñược hình thành và ñược quy ñịnh trong Luật pháp, ñó là tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 “Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất”[14]. ðiều 56 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh: “ Nhà nước quy ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Do ñó chúng ta có thể hiểu “Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một cách khác: giá ñất là công cụ kinh tế ñể quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường, ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo pháp luật. Như vậy giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước - chủ sở hữu ñất và người sử dụng ñất - người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ñất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà 9 nước giao ñất và cho thuê ñất. Giá bán quyền sử dụng ñất ñược hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này ñược gọi là “giá ñất thực tế” hay “giá ñất thị trường”[14]. Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng ñất của một mảnh ñất nào ñó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời ñiểm xác ñịnh. Như vậy trên thực tế có hai loại giá ñất: giá do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất theo giá thị trường, hai giá này ñều có mặt trong việc xử lý quan hệ ñất ñai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất. 2.2.2. ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản ðịnh giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh. Thông qua các giao dịch, trao ñổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường. ðịnh giá là hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá tại nhiều nước trên thế giới ñã trở thành ñối tượng, công cụ cần thiết với hoạt ñộng quản lý của Nhà nước trong việc vận hành nền kinh tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước. Ở Việt Nam, các hoạt ñộng ñịnh giá ñã có từ lâu nhưng chưa thực sự phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt ñộng ñịnh giá chủ yếu là thụ ñộng, chỉ từ năm 1991 trở lại ñây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt ñộng ñịnh giá ñược sắp xếp và vận hành theo ñúng vai trò và chức năng của nó. 10 - ðịnh giá là sự ước tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh. - ðịnh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục ñích cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn. ðịnh giá ñất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất ñai bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. ðất ñai là một tài sản ñặc biệt vì có ñủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể ñáp ứng một nhu cầu nào ñó của con người, có ñặc trưng giá trị và là ñối tượng của giao dịch dân sự: + ðất ñai không do lao ñộng làm ra, lao ñộng chỉ tác ñộng vào ñất ñai làm cho nó sử dụng vào ña mục ñích. + ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. + ðất ñai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của ñất ñai không ngừng ñược tăng lên. ðất ñai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng như ñịnh giá các tài sản thông thường. Mặt khác, ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, nên giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác ñộng bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, như trên ñã trình bày thì giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính ñúng, tính ñủ như các tài sản thông thường. Với các ñặc ñiểm n._.êu trên, khái niệm ñịnh giá quyền sử dụng ñất ñược hiểu như sau: “ðịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh”. 11 ðịnh giá bất ñộng sản: khi Nhà nước giao ñất cho người sử dụng ñều gắn với một mục ñích sử dụng cụ thể. Mục ñích sử dụng có thể thay ñổi theo thời gian khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc ñịnh giá ñất phải dựa trên mục ñích sử dụng ñất do pháp luật quy ñịnh tại thời ñiểm xác ñịnh, việc ñịnh giá ñất không thể tách rời với việc ñịnh giá tài sản gắn liền với ñất. ðây chính là hai nội dung của một hoạt ñộng thống nhất, ñó là ñịnh giá bất ñộng sản. Bất ñộng sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời ñược, bao gồm: - ðất ñai; - Nhà ở, công trình gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; - Các tài sản gắn liền với ñất ñai; - Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh [24]. Từ các khái niệm trên cho thấy BðS có thể là ñất ñai, cũng có thể là ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất. Vì vậy, ñịnh giá BðS thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất, nên không tách chúng hoàn toàn ñộc lập với nhau vì BðS là một ñơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục ñích sử dụng. Như vậy, theo ðiều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất cùng nằm trong nội dung của khái niệm BðS[3]. 2.2.3. Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường GPMB và tái ñịnh cư Trong quá trình ñổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường ñược hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu. ðồng thời khái niệm về thị trường bất ñộng sản cũng hình thành và ñang ñược hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị 12 trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật ðất ñai chưa ñề cập ñến việc ñất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất ñộng sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua ñã chứng minh rằng ñất có giá [1]. Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 và năm 2001 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất. Thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi ñất GPMB hầu hết ñều bị ách tắc trong việc ñịnh giá ñất ñể xác ñịnh giá trị bồi thường, mặc dù khung giá ñất của Chính phủ tuy ñã ñược ñiều chỉnh so với khung giá ñất hiện hành, sau ñó ñược cụ thể hoá ở từng ñịa phương, tuy nhiên ñể tính mức thuế thì ít người phản ñối, nhưng tính tiền bồi thường GPMB thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn. 2.3. Chính sách bồi thường ở một số nước, các tổ chức và kinh nghiệm cho Việt Nam 2.3.1. Tại Trung Quốc Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật ñất ñai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa. Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai khi Nhà nước thu hồi: do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên Chính phủ Trung Quốc không có chính sách bồi thường thiệt hại về ñất. Khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường 13 hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất. Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình. Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu). Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng [20]. Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố. Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại: - Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”. - Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời. 14 - Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [1]. 2.3.2. Tại Hàn Quốc Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật. Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ [5]. ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội. Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc. Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế. Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp. 15 ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo ba giai ñoạn: Thứ nhất: tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường. Thứ hai: pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi. Thứ ba: biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà 16 ñó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành. ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh [21]. 2.3.3. Phương pháp bồi thường thiệt hại về ñất ñai thuộc các tổ chức tài trợ ( WB và ADB) [2] Các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) ñều có chính sách về bồi thường thiệt hại, tái ñịnh cư do các dự án này ñưa ra. Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất ñịnh trong việc áp dụng cho các dự án vay vốn và ñặc biệt có khả năng gây ra một số vấn ñề xã hội nhất ñịnh, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi thường và tái ñịnh cư cho những người bị thu hồi ñất của các dự án khác. Một số ñiểm khác biệt ñó là: - Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nước Việt Nam dừng lại ở việc bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản trên ñất. Trong khi ñó, mục tiêu chính sách tái ñịnh cư (TðC) của ADB là giảm thiểu tối ña TðC và phải bảo ñảm cho các hộ bị di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ ñược thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án. Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TðC của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các ñiều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ban ñầu, khi chưa có dự án. - Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và TðC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này (có rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong 17 thì thi công trước ñể chống lấn chiếm ñất ñai...), do vậy nhiều gia ñình chưa kịp thời xây dựng xong hoặc xây dựng lại nhà ở mới, ổn ñịnh cuộc sống trước khi giải toả. - Quy ñịnh của ngân hàng ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ những thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư. Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện ñầy ñủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi ñất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, TðC ra sao hầu như không trả lời ngay ñược. - Theo quy ñịnh của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải do một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng TðC có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác TðC ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh. Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy ñịnh về giám sát ñộc lập về TðC. Cho nên việc giám sát ñộc lập công tác TðC là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này. - Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế. 2.4. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ 2.4.1. Thời kỳ trước 1987 2.4.1.1. Hiến pháp 1946 Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước 18 Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. ðến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành. Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân [6], [10]. Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể. 2.4.1.2 Nghị ñịnh số 151-TTg Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất. ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước. Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg: - Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu. - ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức. - ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác. - Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán 19 của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển. Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960. Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời. 2.4.2. Thời kỳ 1987 ñến 1993 Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên [8]. Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980. Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường. Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất. Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức. Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất. Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi… 20 2.4.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003 Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh: “ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”. - ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”. - ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. - ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”. - ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18. Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”[9]. Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội thông qua 21 và có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993. ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất. Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà. Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất. - ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất. Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”. - ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” [12]. ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành. 2.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương ðảng khoá IX ñã ra Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước. Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ðất ñai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003. Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó. Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào 22 các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau: a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu; b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp và nông thôn; c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước; d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất; ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản; e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất trên cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc 23 phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi ñất; h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất; i- ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp. Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh. Sau khi Luật ñất ñai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, Nhà nước ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất với nguyên tắc là ñảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Người sử dụng ñất, nhà ñầu tư và quyền của nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật. Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách ñất ñai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB thực hiện CNH-HðH, ổn ñịnh ñời sống nhân dân. 24 2.5. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam. 2.5.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993 Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994. Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh như: chưa bao quát, ñiều chỉnh ñầy ñủ phạm vi thu hồi ñất; mức bồi thường thiệt hại về ñất ñai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ñịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ñịnh cư ñể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v… Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh số 90/CP. Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất ñược thể chế tại Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã ñiều chỉnh ñầy ñủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ñất, về tài sản.v.v. phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi ñất với Nhà nước và các bên có liên quan. Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chính sách hiện hành ñã ñạt ñược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại: Thứ nhất, việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất trước Luật ðất ñai năm 1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ñến khiếu kiện. Thứ hai, giá ñất tính bồi thường thiệt hại quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP là phù hợp với chế ñộ sở hữu về ñất ñai và tình hình 25 thực tế ở nước ta. Tuy nhiên, quy ñịnh hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; hai là, việc xác ñịnh hệ số K. Không ít ñịa phương bồi thường theo giá ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như Hà Nội, ðà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều ñịa phương khác quy ñịnh giá bồi thường ñất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ñất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương. Với số tiền bồi thường ñó, người dân không ñủ ñể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ñất tương ñương cả về diện tích và giá ñất với mảnh ñất bị thu hồi; chính vì vậy ñã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ñất; từ ñó, dẫn ñến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ñộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ñầu tư v.v. Thứ ba, quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñược bồi thường thiệt hại về ñất tuy ñã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng ñất ñai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thiệt hại dẫn ñến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ñến thời gian thực hiện dự án. Thứ tư, chính sách bồi thường thiệt hại về ñất chưa gắn với chính sách thu tiền sử dụng ñất, nhất là thu tiền sử dụng ñất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ñất ở trước Luật ðất ñai năm 1993. Thứ năm, chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư như: tiêu chuẩn của khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại các khu tái ñịnh cư… 26 Thứ sáu, chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn. Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính ñúng, tính ñủ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tổng mức ñầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn ñể chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi ñất không ñầy ñủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ñã ñược phê duyệt nhưng không ñảm bảo tiền chi trả bồi thường ñể giải phóng mặt bằng; có dự án ñã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn ñể thi công ñể dân tái lấn chiếm dẫn ñến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng [4]. 2.5.2. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004, Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 và Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 hiện nay có những ñiểm ñổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với những trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế theo quy ñịnh tại ðiều 36 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP. - Giá ñất ñể bồi thường ñược thực hiện theo các quy ñịnh về giá ñất mới nên người sử dụng ñất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm ñi. - Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ñất và 27 bồi thường cho người có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh ñược giao cho Tổ chức phát triển quỹ ñất. ðối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu._.ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, mức ñất ñược giao theo ñăng ký của các hộ nhưng không quá 50% diện tích ñất ở ñược giao tại khu tái ñịnh cư. + ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại khu tái ñịnh cư ñược sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; ñược bồi thường về ñất theo giá ñất ở khi Nhà nước thu hồi ñất. - Các dòng họ có Nhà thờ họ riêng biệt với nhà ở phải di chuyển thì ñược bố trí 150 m2 ñất tại khu tái ñịnh cư tập trung theo quy hoạch ñể làm Nhà thờ họ. * Giá ñất tại khu tái ñịnh cư. - Giá 01m2 ñất ở tại khu tái ñịnh cư bằng giá 01m2 ñất ở bồi thường tại nơi ñi. - Giá 01m2 ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại khu tái ñịnh cư bằng giá 01m2 ñất ở có vị trí tương ứng.. - Giá 01m2 ñất làm Nhà thờ họ tại khu tái ñịnh cư bằng giá 01m2 ñất Nhà thờ họ ñược bồi thường tại nơi ñi. 100 Ảnh 7, 8. Khu Tái ñịnh cư di dời các hộ dân thuộc dự án xây dựng tuyến ñường ðông Tây 2; Hộ ông Trần Văn Lởm xây dựng nhà ở mới tại khu TðC Ảnh 9, 10. Khu Tái ñịnh cư Tại thôn Tam Sơn di dời các hộ dân thuộc dự án xây dựng Nhà máy xi măng Công Thanh 101 Ảnh 11, 12. Khu Tái ñịnh cư tại xã Hải Bình di dời các hộ dân thuộc dự án xây dựng Nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn g. Thưởng giải phóng mặt bằng Thưởng những hộ tự giải phóng mặt bằng theo ñúng tiến ñộ trước thời hạn theo qui ñịnh của thông báo di chuyển và có ñóng góp trong việc vận ñộng những người xung quanh mình thực hiện và bàn giao mặt bằng cho các dự án mức thưởng cụ thể như sau: - Thưởng 5.000.000ñ/hộ ñối với các hộ phải di chuyển nhà ở (ðối với dự án Xây dựng nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn). - Thưởng 2.500.000 ñ/hộ (ðối với dự án xây dượng ñường ðông Tây 2 và dự án xây dựng nhà máy xi măng Công Thanh) ðối với những người sử dụng ñất không ñược bồi thường ñất và tài sản trên ñất, nhưng thực tế họ vẫn phải tháo dỡ di chuyển: nếu chấp hành nghiêm túc việc tự tháo dỡ di chuyển ñúng thời gian quy ñịnh thì cũng ñược hưởng chính sách hỗ trợ bằng 50% mức hỗ trợ theo quy ñịnh. 102 h. Hỗ trợ ñất công ích 5% Trường hợp ñất thu hồi là ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích của xã, phường, thị trấn thì ñược hỗ trợ bằng 70% giá trị bồi thường theo giá ñất nông nghiệp thu hồi; tiền hỗ trợ ñược nộp vào ngân sách của xã, phường, thị trấn và chỉ ñược sử dụng ñể ñầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng của ñịa phương. Các khoản hỗ trợ và quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi ñược thể hiện qua bảng 4.7 và bảng 4.8. Bảng 4.7. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu Mức hỗ trợ tại các dự án Số TT Loại hỗ trợ ðơn vị tính Dự án xây dựng ñường ðông Tây 2 Dự án xây dựng nhà máy xi măng Công Thanh Dự án xây dựng nhà máy nhiệt ñiện Ghi chú I. Các hộ gia ñình thuộc ñối tượng ñược bồi thường 1 Hỗ trợ di chuyển ñ/hộ 3.000.000 3.000.000 3.000.000 2 Hỗ trợ tiền thuê nhà hay dựng nhà tạm cho những hộ phải di chuyển tới khu TðC (6 tháng) ñ/hộ/ tháng 600.000 600.000 600.000 3 Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất (3 tháng ñối với hộ không di chuyển; 6 tháng ñối với hộ phải di chuyển) ñ/1 khẩu tháng 150.000 150.000 270.000 4 Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm. - Thu hồi 30% - 50% diện tích ñất nông nghiệp - Thu hồi ≥ 50% diện tích ñất nông nghiệp - Thu hồi 100% diện tích ñất nông nghiệp ñ/m2 3.000 4.500 6.000 3000 4.500 6.000 5.400 8.100 10.800 5 Hỗ trợ: - Vườn ao cùng thửa với ñất % Giá trị 40% 40% 40% 103 ở không ñược công nhận là ñất ở. - ðất nông nhiệp xem kẽ trong khu dân cư ñất ở 20% 20% 20% 6 Hộ trợ gia ñình chính sách ñ/hộ 1.000.000 1.000.000 1.000.000 7 Thưởng tháo dỡ di chuyển ñúng tiến ñộ ñ/hộ 2.500.000 2.500.000 5.000.000 II. Các hộ gia ñình không thuộc ñối tượng ñược ñền bù 1 Hỗ trợ giá trị vật kiến trúc tỷ lệ % 70% G.trị 70% G.trị 70% G.trị 2 Hỗ trợ di chuyển ñ/hộ 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3 Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất (2 tháng ñối với hộ không di chuyển; 4 tháng ñối với hộ phải di chuyển) ñ/1 khẩu tháng 150.000 150.000 270.000 4 Hộ trợ gia ñình chính sách ñ/hộ 1.000.000 1.000.000 1.000.000 5 Thưởng tháo dỡ di chuyển ñúng tiến ñộ ñ/hộ 1.500.000 1.500.000 2.500.000 (Nguồn số liệu tổng hợp) Bảng 4.8. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ và TðC Số phiếu thu về Số hộ ñồng ý Số hộ không ñồng ý Số TT Các chính sách hỗ trợ Phiếu ðT phát ra Số Phiếu Tỷ lệ (%) Số hộ Tỷ lệ (%) Số hộ Tỷ lệ (%) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 I Dự án ñầu tư xây dựng ñường ðông Tây 2 1 Các chính sách hỗ trợ 227 227 100 213 93.83 14 6.17 2 Việc bố trí tái ñịnh cư 68 68 100 59 86.76 9 13.24 II Dự án ñầu tư xây dựng Nhà máy xi măng Công Thanh 1 Các chính sách hỗ trợ 107 107 100 99 92.52 8 7.48 2 Việc bố trí tái ñịnh cư 26 26 100 23 88.46 3 11.54 III Dự án ñầu tư xây dựng nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn 1 Các chính sách hỗ trợ 511 511 100 486 95.11 25 4.89 2 Việc bố trí tái ñịnh cư 226 226 100 202 89.38 24 10.62 (Nguồn số liệu ñiều tra) 104 Qua bảng tổng hợp trên ta thấy việc áp dụng các chính sách hỗ trợ tại các dự án thu hồi ñất ñã ñược Hội ñồng KKBT-GPMB&TðC, Ban quản lý các dự án xây dựng huyện thực hiện và áp dụng rất ñầy ñủ và ñồng nhất trên các dự án theo ñúng theo ñúng các chính sách hỗ trợ ñã quy ñịnh trong Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004; Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ cũng như tại quyết ñịnh 583/2005/Qð-UBND ngày 4/3/2005; quyết ñịnh 1511/2007/Qð-UBND ngày 24/5/2007; quyết ñịnh 1048/2008/Qð-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh Thanh Hoá. ða phần người dân ñã chấp thuận với chính sách và phương án bồi thường GPMB của Hội ñồng bồi thường. Tuy nhiên vẫn còn 4% - 7% số hộ không ñồng ý với các chính sách hỗ trợ do là không thống nhất với việc xác ñịnh phần trăm diện tích ñất nông nghiệp ñể xác ñịnh mức hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm; xác ñịnh ñất nông nghiệp trong khu dân cư nông thôn, thửa ñất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới khu dân cư ñể nhận mức hỗ trợ 20% giá ñất ở cộng thêm. 10%-13% số hộ không ñồng ý với việc bố trí tái ñịnh cư chủ yếu do việc ñầu tư cơ sở hạ tầng khu TðC chưa ñảm bảo, diện tích ñất cho bố trí TðC còn thấp, việc xác ñịnh ñối tượng ñược nhận ñất tái ñịnh cư còn nhiều vướng mắc. 4.6. ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 3 dự án trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá 4.6.1. Một số thành công - Công tác GPMB ñược Tỉnh uỷ, UBND tỉnh, chỉ ñạo chặt chẽ từ tỉnh ñến huyện, xã nên các ngành, các cấp ñã nhận thức rõ vai trò trách nhiệm trong nhiệm vụ GPMB, thực hiện tốt công tác tuyên truyền giải thích các chế ñộ chính sách, chủ trương ñường lối của ðảng, Nhà nước ñể mọi người cảm thấy rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình ñối với sự phát triển kinh tế xã hội chung. Vì vậy ñại ña số nhân dân thông hiểu chế ñộ chính sách của ðảng, 105 Nhà nước và ủng hộ chủ trương GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục ñích phát triển kinh tế. Các chính sách của Nhà nước ñã ñược các cơ quan chuyên môn tham mưu kịp thời như: giá ñất trên ñịa bàn toàn tỉnh, giá bồi thường và các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư, chính sách về ưu ñãi ñầu tư, chính sách ñào tạo nghề và hỗ trợ việc làm mới cho người dân khi bị thu hồi ñất nông nghiệp...Do vậy các phương án bồi thường khi tính toán luôn ñảm bảo ñúng chế ñộ chính sách của Nhà nước và các quy ñịnh của Pháp luật. Công khai dân chủ, minh bạch ñảm bảo quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB nên phần lớn diện tích bàn giao cho các nhà ñầu tư ñược kịp thời theo ñúng tiến ñộ. - Qua quá trình ñánh giá việc thu hồi ñất của 3 dự án ñiểm trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia chúng tôi nhận thấy: ðây là 3 dự án lớn có tầm quan trọng trong quá trình CNH- HðH và ñô thị hoá của huyện Tĩnh Gia. Việc thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất về cơ bản ñã thực hiện ñúng theo Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004; Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ. Bên cạnh ñó thể chế các chủ trương chính sách, ý kiến chỉ ñạo của Tỉnh uỷ, HðND, UBND tỉnh cùng huyện Tĩnh Gia ñã có nhiều văn bản hướng dẫn chỉ ñạo mang tính quyết ñịnh trong quá trình xây dựng và phát triển các dự án trên ñịa bàn huyện. Các văn bản ñược ban hành trong thời gian này thể hiện sự ñồng bộ, tập trung trong chỉ ñạo và sát với thực tế nên ñã tạo một bước phát triển mới trong công tác quản lý Nhà nước về thu hồi và GPMB của tỉnh cũng như của huyện. - Qua quá trình thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của Hội ñồng KKBT-GPMB&TðC cho thấy: Quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất bị thu hồi ñược ñảm bảo, quá trình thực hiện công tác bồi thường 106 GPMB công khai minh bạch, công bằng dân chủ, thống nhất ý chí trong chỉ ñạo của tỉnh cũng như của huyện, ñã làm hạn chế việc khiếu nại, tố cáo của nhân dân ñồng thời nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước trong lĩnh vực quản lý ñất ñai. 4.6.2. Một số hạn chế Bên cạnh ñó trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ GPMB Hội KKBT-GPMB&TðC còn gặp một số khó khăn, vướng mắc như: - Nhận thức, tư tưởng và ý thức chấp hành chính sách pháp luật của người dân nói chung và người bị thu hồi ñất nói riêng vẫn chưa cao. Nhiều ñối tượng khi ñã ñược áp dụng ñầy ñủ các chính sách, ñã ñược vận ñộng thuyết phục nhưng vẫn cố tình chống ñối, không chấp hành việc thu hồi ñất cũng như phương án bồi thường thiệt hại. Mặt khác họ lại lôi kéo kích ñộng nhân dân không chấp hành chính sách của Nhà nước, làm ảnh hưởng tới tiến ñộ bồi thường GPMB và thi công triển khai dự án. - Trình ñộ nhận thức của một số cán bộ trong các cơ quan nhà nước ở các cấp thực hiện công tác bồi thường GPMB còn nhiều ñiểm không thống nhất, gây nhiều khó khăn cho việc thực hiện bồi thường GPMB. ðặc biệt trong việc xác ñịnh các ñối tượng và các ñiều kiện ñược bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư. * Về ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường Do trình ñộ quản lý còn nhiều bất cập cùng với tinh thần thực hiện pháp luật của người dân chưa cao, chưa nghiêm dẫn ñến gặp nhiều khó khăn trong việc xác ñịnh chính xác, công bằng các ñối tượng ñược bồi thường và ñiều kiện ñược bồi thường thiệt hại. * Về mức bồi thường thiệt hại - ðối với ñất ở: Mức giá quy ñịnh trong khung giá của tỉnh còn thấp và 107 còn nhiều bất cập, chưa tương xứng với giá thực tế. Việc quản lý thị trường bất ñộng sản còn lỏng lẻo nên người dân yêu cầu bồi thường thiệt hại với mức giá rất cao, ñồng thời tập trung khiếu kiện ñể gây sức ép với Nhà nước trong quá trình thực hiện công tác bồi thường GPMB. - ðối với ñất nông nghiệp: Việc thu hồi ñất hiện nay cho các dự án tập trung chủ yếu là ñất nông nghiệp, phần lớn người dân sinh sống, sản xuất chủ yếu bằng nông nghiệp, không có ngành nghề hoặc thu nhập khác. ða phần các ñịa phương không còn quỹ ñất nông nghiệp ñể giao bù lại diện tích bị thu hồi. Vì vậy quá trình bồi thường GPMB cũng gặp rất nhiều khó khăn. - ðối với vật kiến trúc, hoa màu, vật nuôi: Giá bồi thường thiệt hại ñối với các tài sản trên ñất là giá tương ứng mức thiệt hại thực tế, nghĩa là bị thu hồi ñến ñâu thì ñược bồi thường ñến ñó và ñược bồi thường hoàn toàn theo giá trị xây mới. * Các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách bồi thường thiệt hại thu hồi ñất GPMB hiện nay là chủ yếu tập trung vào bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản trên ñất mà chưa thực sự quan tâm ñến việc ổn ñịnh ñời sống và TðC của người dân bị thu hồi ñất. Nhiều dự án ñầu tư không quan tâm ñến việc hỗ trợ và khôi phục cuộc sống cho người dân phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, mà ở ñó thu nhập của người dân bị gặp nhiều khó khăn. ðối với ñất ở yếu tố giá ñất bồi thường thiệt hại là nguyên nhân cơ bản dẫn ñến khiếu nại của công dân trong việc chấp hành phương án bồi thường GPMB từ ñó làm chậm tiến ñộ triển khai các công trình dự án còn ñối với ñất nông nghiệp là tư liệu sản xuất của nông dân khi bị thu hồi ñất với quy mô lớn, người dân sẽ có rất nhiều những bức xúc như: Họ sẽ sống bằng gì, tương 108 lai con cháu họ sẽ sống ra sao khi mà ñất nông nghiệp - nguồn thu nhập chính nay không còn nữa. Bên cạnh ñó các dự án thường có hình thức hỗ trợ, thông qua hỗ trợ một khoản tiền nhất ñịnh, khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau. ðối với người năng ñộng thì nó phát huy tác dụng thông qua sự ñầu tư sinh lợi, còn với những người khác thì khoản tiền ñó ñược tiêu dùng trong một khoảng thời gian nhất ñịnh và sau ñó dẫn ñến thất nghiệp. ðây là vấn ñề rất bức xúc hiện nay bởi nó không chỉ ảnh hưởng tới cuộc sống gia ñình họ mà còn làm ảnh hưởng tới cả cộng ñồng xã hội. Do vậy việc chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người dân sau khi bị thu hồi ñất dành cho ñầu tư các dự án là trách nhiệm của Nhà nước và của chủ ñầu tư. Bên cạnh ñó chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước ñược áp dụng ở mỗi thời ñiểm khác nhau, không nhất quán, ñặc biệt là giá bồi thường. Cụ thể là người ñược bồi thường sau thường ñược hưởng chế ñộ bồi thường cao hơn người trước, ñây cũng là nguyên nhân dẫn ñến người dân cố tình trì hoãn, gây khó khăn trong công tác bồi thường GPMB. 4.7. ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá. 4.7.1. Các giải pháp chung a. Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất Việc bồi thường GPMB ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp cần xem xét và phân hạng, phân vị trí cụ thể tại thời ñiểm thu hồi. Nếu như việc phân hạng, phân vị trí ñất không ñược làm thường xuyên thì cần phải áp dụng các chính sách hỗ trợ nhằm khắc phục một phần khó khăn cho các hộ dân bị thu hồi ñất. Việc bồi thường thiệt hại về ñất ở bằng cách giao ñất ở khu TðC nên xem xét theo quy hoạch và ñịnh mức ñất ở có như vậy mới ñảm bảo về quy 109 hoạch - kiến trúc, ñồng thời khi lập dự án cũng như xác ñịnh nhu cầu ñất tái ñịnh cư ñược dễ dàng hơn. Cần thành lập cơ quan nghiên cứu và quản lý thị trường bất ñộng sản, việc quản lý thị trường này vừa thể hiện chức năng quản lý của Nhà nước vừa sử dụng là công cụ ñể Nhà nước ñiều tiết lại chính thị trường ñó theo các ñịnh hướng chiến lược của Nhà nước. Trong công tác quản lý ñất ñai bồi thường GPMB, việc quản lý thị trường bất ñộng sản có tác dụng cực kỳ to lớn, ñó là xác ñịnh ñược chính xác giá trị tài sản ñặc biệt là ñất ñai khi Nhà nước thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo Luật ðất ñai và các quy ñịnh của bộ Luật dân sự (thu tiền sử dụng ñất khi giao ñất, tính các loại thuế thu từ ñất, bồi thường thiệt hại từ ñất...) b. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên ñất bị thu hồi Về cơ bản chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản như hiện nay ñã ñược phần lớn người dân khi bị thu hồi ñất chấp nhận. Kết quả ñiều tra cho thấy một ñiều là các ý kiến cho rằng giá bồi thường vẫn còn thấp so với giá thị thường tại thời ñiểm thu hồi ñất. Vì vậy cần phải sớm hoàn thiện hơn công tác ñịnh giá tài sản trên ñất. Việc bồi thường thiệt hại về tài sản cần tính theo mức thiệt hại thực tế, ñược xem xét bằng giá trị xây dựng mới. Cần thường xuyên xác ñịnh lại ñơn giá bồi thường tài sản trên ñất bị thu hồi sao cho sát với giá thị trường. c. Chính sách hỗ trợ và ổn ñịnh cuộc sống Không chỉ dừng lại ở việc bố trí nơi ở mới, mà cần lưu ý các giải pháp khôi phục cuộc sống cũng như tạo ñiều kiện cho người bị thu hồi ñất có nguồn thu nhập mới, ñây là vấn ñề cần ñược quan tâm. ðiều này không chỉ là trách nhiệm của chủ ñầu tư dự án mà còn là trách nhiệm của cả chính quyền ñịa phương. 110 ðể ổn ñịnh ñời sống và phát triển sản xuất cho người dân phải di chuyển là một nhu cầu tất yếu khách quan. ðảm bảo cho người dân bị thu hồi ñất có một cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng trước lúc di chuyển, mặt khác như là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội, môi trường mà quá trình tái ñịnh cư có thể ñem lại. Vì vậy cần có những chính sách, hỗ trợ cuộc sống cho họ như: - Hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế: Phát triển các làng nghề truyền thống, xây dựng các công trình dịch vụ nhỏ phục vụ cộng ñồng dân cư. - Hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề: Người dân có thể ñược hỗ trợ bằng tiền hoặc bằng ñào tạo trong các trường, trung tâm dạy nghề ñể ñược làm việc trong các dự án thu hồi trên ñất của họ. 4.7.2. Các giải pháp cụ thể a. Tỉnh uỷ, HðND, UBND tỉnh, các ngành ñoàn thể của huyện cần quan tâm hơn trong việc thống nhất chỉ ñạo công tác bồi thường GPMB, ñặc biệt là việc tổ chức triển khai thực hiện của cấp xã, phường, thị trấn và thôn bản vì ñây là lực lượng gần gũi bám sát nhất ñối với các ñối tượng ñược bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất. b. Kiên trì giáo dục, thuyết phục nhân dân và vận ñộng sự quan tâm hỗ trợ chính ñáng của doanh nghiệp với các hộ dân trong công tác bồi thường GPMB là cần thiết, ñặc biệt là việc quan tâm giải quyết việc làm cho người lao ñộng. ðối với những ñối tượng ñã bồi thường thoả ñáng, ñúng chính sách và thuyết phục nhiều lần mà không ñược thì cũng phải có biện pháp xử lý kiên quyết theo pháp luật (có thể dùng biện pháp cưỡng chế ñể thực hiện). c. Công tác bồi thường GPMB là một việc khó khăn, vì vậy khi trực tiếp, tiếp xúc với nhân dân ñể tuyên truyền chủ trương chính sách, pháp luật cần phải ñược cân nhắc kỹ càng, chính xác, thống nhất, ñiều gì ñã hứa với nhân 111 dân thì phải thực hiện cho bằng ñược, ñể tạo niềm tin sự ñồng tình ủng hộ của nhân dân. Muốn thực hiện ñược việc này thuận lợi thì khâu chuẩn bị phải luôn ñược cụ thể, chu ñáo và công phu. d. Khi thực hiện việc phân cấp cho các huyện, thị xã, các ñơn vị thành lập tổ công tác bao gồm có các thành phần tỉnh và ñịa phương ñể thường trực giải quyết mọi vướng mắc trong công tác bồi thường, ñồng thời cũng giải quyết kịp thời những tình huống phát sinh, tránh tình trạng một số doanh nghiệp tự ý ñi vào nhà dân ñể trả tiền bồi thường, gây mất trật tự khu vực. e. Phát huy vai trò của cán bộ, ðảng viên trong Chi bộ ðảng, các tổ chức quần chúng nhằm tăng hiệu quả của công tác bồi thường GPMB. Thực tế cho thấy nơi nào cán bộ, ðảng viên ñoàn kết, thống nhất, có trách nhiệm nhiệt tình, năng lực tốt thì nơi ñó việc bồi thường GPMB ñạt kết quả rất cao. g. Quan tâm, chỉ ñạo quyết liệt hơn nữa việc giải quyết lao ñộng việc làm, xây dựng hạ tầng, khu ñô thị - dịch vụ, vệ sinh môi trường, kinh phí hỗ trợ xây dựng hạ tầng, công trình phúc lợi ở các xã, thị trấn nơi phải thu hồi nhiều ñất. h. Công tác quy hoạch, tái ñịnh cư phải ñi trước một bước. Có làm ñược như vậy thì hiệu quả trong công tác bồi thường GPMB mới ñạt kết quả cao. 112 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Qua nghiên cứu ñề tài: ''ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá'' chúng tôi xin rút ra một số kết luận và kiến nghị như sau: 5.1. Kết luận 5.1.1. Việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường: Dưới sự chỉ ñạo của UBND tỉnh Thanh Hoá, UBND huyện Tĩnh Gia phối hợp cùng các cấp các ngành ñã triển khai, tính toán một cách cẩn thận, chính xác. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện các dự án lớn vẫn không tránh khỏi một số bất cập, nguyên nhân chính là do công tác quản lý ñất ñai ở ñịa phương còn thiếu chặt chẽ hồ sơ sử dụng ñất không rõ ràng, ñầy ñủ, ñất ñai biến ñộng không ñược chỉnh lý thường xuyên, cập nhật kịp thời. Dự án ñầu tư xây dựng ðường ðông Tây 2 số hộ ñồng ý chiếm 97,4%, số hộ không ñồng ý chiếm 2,6%; Dự án xây dựng Nhà máy xi măng Công Thanh số hộ ñồng ý chiếm 91,6%, số hộ không ñồng ý chiếm 8,4%; Dự án xây dựng nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn số hộ ñồng ý chiến 93,7%, số hộ không ñồng ý chiếm 6,3% với việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường. 5.1.2. Việc thực hiện và áp dụng giá bồi thường: Hội ñồng KKBT-GPMB&TðC huyện Tĩnh Gia ñã tính toán áp dụng ñơn giá bồi thường, hỗ trợ về ñất và tài sản trên ñất ñúng theo các quy ñịnh ñược ban hành theo các quyết ñịnh phê duyệt giá chuẩn của UBND tỉnh Thanh Hoá về cơ bản ñã phù hợp và phản ánh ñược giá trị thực tiễn của ñất, giá trị tài sản trên ñất ñược người dân ủng hộ. - Về giá bồi thường về ñất tại 3 dự án nghiên cứu 78% cho rằng giá bồi thường là tương ñối phù hợp với giá thị trường, 19% cho phù hợp và 3% cho là chưa phù hợp. 113 - Về giá bồi thường tài sản hoa màu trên ñất 90% cho rằng giá bồi thường là tương ñối phù hợp, 10% cho là chưa phù hợp do chênh lệch với giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất. 5.1.3. Các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư: Hội ñồng KKBT-GPMB&TðC huyện ñã áp dụng ñầy ñủ và ñồng nhất các chính sánh tại 3 dự án nghiên cứu. Tuy nhiên một số chính sách hỗ trợ bắt buộc của Nhà nước mới chỉ quan tâm ñến những hộ gia ñình chính sách, chưa quan tâm ñến những hộ có hoàn cảnh ñặc biệt khó khăn như: hộ nghèo, người tàn tật... hoặc áp dụng mức hỗ trợ thấp. Mặt khác chính sách TðC chưa ñề cập ñến quyền lợi và trách nhiệm của người bị thu hồi ñất có nhu cầu vào ở khu TðC. Một số dự án thu hồi GPMB chưa thực hiện việc xây dựng khu TðC trước khi thực hiện công tác GPMB, ñây thật sự là vấn ñề bất cập trong công tác bồi thường GPMB trên ñịa bàn tỉnh Thanh Hoá. Tại dự án Dự án ñầu tư xây dựng ðường ðông Tây 2 có 93,8% số hộ ñiều tra ñồng ý với các chính sách hỗ trợ (6,2% số hộ không ñồng ý), 86,8% số hộ ñiều tra ñồng ý với việc bố trí tái ñịnh cư (13,2% số hộ không ñồng ý); Dự án xây dựng Nhà máy xi măng Công Thanh có 92,5% số hộ ñiều tra ñồng ý với các chính sách hỗ trợ (7,5% số hộ không ñồng ý), 88,5% số hộ ñiều tra ñồng ý với việc bố trí tái ñịnh cư (11,5% số hộ không ñồng ý); Dự án xây dựng nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn có 95,1% số hộ ñiều tra ñồng ý với các chính sách hỗ trợ (4,9% số hộ không ñồng ý), 89,4% số hộ ñiều tra ñồng ý với việc bố trí tái ñịnh cư (10,6% số hộ không ñồng ý). 5.1.4. Công tác tổ chức và trình tự thực hiện của các cấp các ngành trong công tác bồi thường GPMB Công tác tổ chức và trình tự thực hiện tại 3 dự án nghiên cứu ñã có sự phối hợp chặt chẽ của các cấp, các ngành, công tác tổ chức và thực hiện phù hợp với quy ñịnh của Nghị ñịnh 197/Nð-CP ngày 03/12/2004, Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ. 114 Tuy nhiên, công tác bồi thường GPMB ở Tĩnh Gia ñã và ñang gặp rất nhiều khó khăn, những khó khăn ñó vừa do nguyên nhân chủ quan vừa do khách quan, cụ thể như chính sách về ñất ñai có nhiều thay ñổi, thị trường bất ñộng sản có nhiều biến ñộng, một số chủ trương của tỉnh khi triển khai xuống cơ sở còn bất cập như: Công tác thực hiện TðC chậm; Công tác vận ñộng tuyên truyền chưa quyết liệt; Tình trạng các hộ dân ñã nhận tiền bồi thường xong vẫn tiếp tục canh tác khá phổ biến chưa ñược giải quyết triệt ñể. 5.2. Kiến nghị ðể công tác bồi thường thiệt hại GPMB thuận lợi, phù hợp với thực tế, tạo ñiều kiện thuận lợi cho các ñịa phương trong quá trình thực hiện, bảo ñảm hài hoà lợi ích của Nhà nước và người bị thu hồi ñất, chúng tôi xin kiến nghị như sau: 5.2.1. Với UBND tỉnh Thanh Hóa - Một là: sửa ñổi và bổ sung thêm một số quy ñịnh về ñiều kiện ñược bồi thường, ñặc biệt là việc xác ñịnh nguồn gốc thời ñiểm sử dụng ñất. - Hai là: thực hiện quản lý ñất ñai ở cấp cơ sở một cách chặt chẽ, cải cách thủ tục hành chính trong việc cho, tặng, chuyển nhượng, thừa kế QSDð. Phải xác ñịnh cụ thể trong quá trình cấp ñất ở ñịa phương nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc bồi thường GPMB. - Ba là: tiếp tục nghiên cứu và sớm ñiều chỉnh mức giá bồi thường thiệt hại khi GPMB ñối với ñất nông nghiệp với các khu vực trên ñịa bàn tỉnh, nhằm ñáp ứng quyền lợi của nông dân và công bằng xã hội. Trên cơ sở ñó cần nghiên cứu, xem xét các mức hỗ trợ của từng dự án, cần tính toán ñảm bảo nguyên tắc vừa ñúng chính sách, vừa phù hợp với từng ñịa bàn. - Bốn là: ñề nghị tỉnh có chính sách mới trong việc triển khai cấp ñất dịch vụ cho nhân dân, ñặc biệt khu vực các xã, thị trấn có dự án ñi qua ñể nhân dân yên tâm tin tưởng rằng chủ trương cấp ñất dịch vụ cho nhân dân là có thật, từ ñó sẽ rút kinh nghiệm cho những khu vực khác. 115 - Năm là: ñề nghị các huyện, thị xã và thành phố ñẩy nhanh tiến ñộ xây dựng hạ tầng khu tái ñịnh cư ñể vận ñộng tuyên truyền, thuyết phục các hộ dân thuộc diện di dời của các dự án ra khu TðC. - Sáu là: ñề nghị có chính sách cụ thể hơn về: Giải quyết lao ñộng việc làm; công tác quy hoạch xây dựng hạ tầng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu ñô thị - dịch vụ; xử lý ô nhiễm môi trường. Việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp, xây dựng khu TðC cần phải ñi trước một bước trước khi thực hiện dự án GPMB. - Bảy là: tiếp tục kiên trì tuyên truyền, vận ñộng, thuyết phục nhân dân nhận tiền bồi thường GPMB và giao ñất cho các dự án. Cần tập trung sự phối kết hợp các cấp, các ngành từ tỉnh xuống xã ñể tuyên truyền, giải thích cho nhân dân nắm rõ chủ trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước trong công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư - Tám là: kịp thời xử lý dứt ñiểm các khiếu kiện xung quanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; ñồng thời tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra ñể kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp Luật ðất ñai. Kiên quyết xử lý những trường hợp cố tình không chấp hành công tác thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng 5.2.2. Với Nhà nước - Một là: Sớm nghiên cứu ban hành các chính sách ñể Nhà nước thu phần tăng thêm do ñầu tư vào ñất nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách và giảm các kinh phí từ ngân sách nhà nước cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hút các thành phần kinh tế khác ñầu tư vào ñất ñai trên cơ sở tăng thời gian hiệu lực của quy hoạch sử dụng ñất lên 50 năm hoặc lâu hơn nữa và xác ñịnh mối quan hệ Nhà nước - Tư nhân (Public - Private Partnership - PPP) trong quan hệ khai thác sử dụng ñất. 116 - Hai là: Tiếp tục hoàn thiện các chính sách nhằm hỗ trợ cho các tổ chức phát triển quỹ ñất phát triển trong công tác “làm sạch” quỹ ñất nhằm thúc ñẩy việc ñầu tư của các thành phần kinh tế khác nhau, ñặc biệt là thành phần kinh tế có vốn ñầu tư nước ngoài vào ñất ñai. - Ba là: Tăng cường công tác ñịnh giá ñất và tài sản gắn liền với ñất trên cơ sở hình thành các tổ chức ñịnh giá ñất của Nhà nước và tư nhân làm cơ sở cho việc ñánh giá thiệt hại và mức ñền bù trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế thị trường. - Bốn là: Sớm nghiên cứu và ban hành khung chính sách thống nhất cho các loại hình di dân, tái ñịnh cư nhằm tránh việc sử dụng quá nhiều chính sách cho các loại hình di dân, tái ñịnh cư khác nhau gây ra nhiều sự mâu thuẫn và làm tăng sự khiếu kiện của những người có ñất bị thu hồi./. 117 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Ban Vật giá Chính phủ (2000), Chương trình ñào tạo thẩm ñịnh giá giai ñoạn II giữa Ban Vật giá chính phủ Việt Nam với văn phòng thẩm ñịnh giá Ôx-trây-lia từ 16-27/10/2000, Thành phố Hồ Chí Minh - Hà Nội. 2. Bộ Kế hoạch và ðầu tư (1999), dự thảo các chính sách quốc gia về tái ñịnh cư, Hà Nội. 3. Bộ Luật dân sự 1995, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 4. Hội Khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam - Bộ Xây dựng (2002), Kỷ yếu hội thảo ñền bù và Giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam, Hà Nội. 5. Nguyễn ðình Bồng (2005), ðổi mới hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam, ðTCNN 6-2005. 6. Hiến pháp năm (1946). 7. Hiến pháp năm (1959). 8. Hiến pháp năm (1980). 9. Hiến pháp năm (1992). 10. Luật cải cách ruộng ñất năm (1953). 11. Luật ðất ñai năm (1988), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 12. Luật ðất ñai năm (1993), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 13. Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm (1998, 2001), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 14. Luật ðất ñai năm (2003), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 15. Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, Về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 16. Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ, Về bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất. 118 17. Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai. 18. Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ, Sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 19. Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Tĩnh Gia (2009), Báo cáo số 12/BC-TN&MT ngày 28/12/2009: báo cáo tổng kết công tác tài nguyên & Môi trường năm 2009. 20. Sở Tài nguyên & Môi trường Thanh Hoá (2009), Báo cáo số 47/BC- TNMT ngày 24/12/2009: báo cáo kết quả thực hiện công tác giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Thanh Hoá năm 2009. 21. Ánh Tuyết (2002), Kinh nghiệm ñền bù, giải phóng mặt bằng ở một số nước, Thời báo Tài chính Việt Nam, số 131 (872), ngày 01/11/2002.20 22. Từ ñiển Tiếng Việt (1995), NXB ðà Nẵng. 23. UBND huyện Tĩnh Gia (2009), Báo cáo số 22/BC-HðGPMB ngày 14/9/2009: báo cáo tiến ñộ, những tồn tại và giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án trên ñịa bàn huyện năm 2009. 24. Nguyễn Văn Xa (2003), Giá ñền bù ñất phải phù hợp với thực tế chuyển nhượng, á ñất ñền bù, tháng 11/2003. 119 ._.