Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội

nghiên cứu trong luận án này là trung thực, chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ thực hiện luận án này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận án đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, tháng 10 năm 2011 Tác giả Phạm Thị Huyền Nga Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… ii MỤC LỤC Trang PHẦN I. ðẶT VẤN ðỀ................................................................................... 1.1 Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài .................................................................. 1.2.1 Mục đích ................................................................................................ 1.2.2 Yêu cầu .................................................................................................. PHẦN II. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU.......................................... 2.1 ðất đai và thị trường đất đai ................................................................... 2.1.1 ðất đai.................................................................................................... 2.1.2 Thị trường đất đai................................................................................... 2.1.3 Giá đất.................................................................................................... 2.1.4 Một số khái niệm khác ........................................................................... 2.2 Các hình thức đấu giá ............................................................................ 2.3 Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.................................... 2.3.1 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003...................................... 2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDð ................... 2.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDð ở nước ta ............... 2.3.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam............................ 2.3.5 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam ..................................................... 2.3.5 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam................................. PHẦN III. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 3.2 Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 3.3 Phương pháp nghiên cứu........................................................................ 3.3.1 Phương pháp thu thập thơng tin, số liệu ................................................. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… iii 3.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu....................................................... 3.3.3 Phương pháp điều tra thống kê ............................................................... 3.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 3.3.5 Phương pháp chuyên gia PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thị xã Sơn Tây – Thành phố Hà Nội .................................................................... 4.1.1. ðặc điểm tự nhiên ................................................................................. 4.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 4.1.3. Tình hình kinh tế - xã hội ...................................................................... 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thị xã Sơn Tây ............................................................................................. 4.2. Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất của thị xã Sơn Tây trong những năm qua....................................................................................... 4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây.................................................................................................. 4.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây ................................. 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thị xã Sơn Tây........................................................................................ 4.3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu tái định cư Trung Hưng ........... 4.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu tập thể trường Hữu Nghị 80 phường Lê Lợi................................................................................... 4.3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu tập thể Bách Hố phường Xuân Khanh .............................................................................. 4.4 ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án........................................................................................... Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… iv 4.4.1 Hiệu quả kinh tế ..................................................................................... 4.4.2 Hiệu quả xã hội ...................................................................................... 4.4.3 Hiệu quả đối với cơng tác quản lý và sử dụng đất đai............................. 4.4.4 Một số hạn chế của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất......................... 4.4.5 Một số đề xuất hồn thiện Quy chế đấu giá ............................................ PHẦN V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................... 5.1 Kết luận.................................................................................................. 5.2 Kiến nghị ............................................................................................... Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 1 PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài ðất đai là tài nguyên quốc gia vơ cùng quý giá, là cơ sở khơng gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nơng nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của mơi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hĩa, xã, an ninh và quốc phịng. ðất đai cĩ những tính chất đặc trưng khiến nĩ khơng giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào. ðất đai là nguồn tài nguyên cĩ giới hạn về số lượng. ðất đai cĩ vị trí cố định trong khơng gian, khơng thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Trên thực tế, ở các nước phát triển do hoạt động thực của thị trường bất động sản cĩ hiệu quả thơng qua nguồn tài nguồn nguyên đất đã mang lại nhiều lợi ích thiết thực đĩ là lợi ích chung của tồn xã hội, nĩ chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động của nền kinh tế. Cĩ được hiệu quả to lớn đĩ là do Chính phủ của các nước sớm nhận biết được tầm quan trọng của đất đai và đưa ra những biện pháp phù hợp. Thị trường bất động sản Việt Nam đã cĩ từ khá lâu ngay từ trước khi được pháp luật nước ta cơng nhận. Trước khi thị trường này được cơng nhận ở nước ta đã hình thành một thị trường ngầm, do tính chất khơng cơng khai của thị trường đã làm thâm hụt lớn tới ngân sách Nhà nước, tác động xấu đến sự phát triển chung của tồn xã hội. Thực hiện Nghị quyết đại hội ðảng tồn quốc lần thứ VII, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã được hình thành. Từ Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã đi vào cuộc sống trong đĩ cơng nhận 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp cho hộ gia đình, cá nhân đến Luật đất đai năm 2003 cơng nhận 7 quyền đối với hộ gia, cá nhân là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, gĩp vốn quyền sử dụng đất. Trong dự thảo Báo cáo chính trị tại đại hội ðảng tồn quốc khố X đã đề xuất nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản gồm “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hố một cách thuận lợi; từng bước làm Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 2 cho thị trường bất động sản trong nước cĩ sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, cĩ sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện cơng khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thơng qua các chính sách về thuế cĩ liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, hồn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản”. ðến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã được hồn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hố. Những năm gần đây, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thị xã Sơn Tây – Thành phố Hà Nội thực hiện chủ trương chủ trương của Nhà nước “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đĩ thực hiện các dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thơng qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khĩ khăn về vốn đầu tư. Xuất phát từ những quan điểm trên, được sự phân cơng của khoa Tài nguyên và Mơi trường - Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội, được sự nhất trí của phịng Tài nguyên và Mơi trường thị xã Sơn Tây cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – cán bộ giảng dạy khoa Tài nguyên và Mơi trường - Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội. Tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội” 1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 1.2.1 Mục đích Tìm hiểu các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và quy định, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây – thành phố Hà Nội. ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội. ðưa ra ý kiến và kiến nghị để hồn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng cường hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất. 1.2.2 Yêu cầu Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 3 Nghiên cứu, nắm chắc các văn bản cĩ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ở Trung ương và địa phương. Số liệu, thơng tin điều tra phải đảm bảo chính xác, khách quan, cĩ độ tin cậy, đồng thời phải đảm bảo tính khách quan và thực tiễn. Nêu ra kết quả đạt được, những vấn đề cịn tồn tại và cĩ ý kiến đề xuất để cơng tác đấu giá bất động sản ở thị xã Sơn Tây ngày càng hồn thiện và mang lại hiệu quả cao hơn Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 4 PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1 ðất đai và thị trường đất đai 2.1.1 ðất đai ðất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất cịn bao gồm cả tài nguyên trong lịng đất và tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đĩ là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người cĩ thể chiếm đối với đất. Nĩ cĩ thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán khơng thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của mơi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố, an ninh và quốc phịng. ðất đai là tài sản vì đất đai cĩ đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đĩ của con người tức là cĩ giá trị sử dụng; con người cĩ khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là cĩ tham gia vào giao lưu dân sự)... ðất đai cịn được coi là tài sản quốc gia vơ cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. ðồng thời đất đai cịn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nĩ khơng do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nĩ từ trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích. ðất đai cố định về vị trí, cĩ giới hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đĩ đất đai cĩ khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khơng những khơng mất đi mà cĩ xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 5 tính hàng hĩa đặc biệt là một trong những nguyên nhân địi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt cĩ tính chất địi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nĩ khơng chuyển dần giá trị của nĩ vào giá thành của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...; do đĩ, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khĩ xác định, khĩ phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất. 2.1.2 Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nĩi cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hố được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hố. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thơng qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đĩ liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và khơng gian trao đổi hàng hố. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai cĩ thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hịa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động cĩ liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật ðất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đĩ khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thơng trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. ðối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 6 giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mơ, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh tốn... nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đơ thị, vùng ven đơ thị, khu cơng nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế... 2.1.3 Giá đất ðất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nĩ khơng cĩ giá trị. Do đĩ đối với đất đai mà nĩi, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nĩ là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nĩi cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nĩ cĩ thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đĩ. Quyền lợi đất đai đến đâu thì cĩ thể cĩ khả năng thu lợi đến đĩ từ đất và cũng cĩ giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước cĩ nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đĩ trong khơng gian và thời gian xác định. Với những đặc điểm: 1. Khơng giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì cĩ khả năng thu lợi đến đĩ và cũng cĩ giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... 2. Khơng giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai cĩ tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hồn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khĩ so sánh với nhau. 3. Giá đất đai khơng phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp khơng phải do giá thành sản xuất quyết định. 4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và cĩ xu thế tăng Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 7 cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hĩa thơng thường. 5. Giá đất cĩ tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất cĩ tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường cĩ tính khu vực, giá cả của đất rất khĩ hình thành thống nhất, mà cĩ tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất cĩ tính cá biệt rất rõ ràng; ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau cĩ giá cả rất khác nhau. 2.1.4 Một số khái niệm khác - ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì được. - ðấu thầu: Là đấu giá trước cơng chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng. - ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - ðịnh giá đất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả cĩ thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. 2.2 Các hình thức đấu giá ðấu giá là một cơ chế thị trường trong đĩ một vật hữu hình hay vơ hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. ðấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đĩ quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. ðấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế. Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán cĩ giá trị chung hay riêng đối với những người tham gia. Một vật cĩ thể chỉ cĩ giá trị (riêng) Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 8 nếu nĩ rơi vào tay một người (một nhĩm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn. Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì khơng khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nĩ lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nĩ cĩ cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá. Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc cĩ thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đĩ chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá cĩ thể được tổ chức cơng khai hoặc theo hồ sơ niêm phong. ðấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đĩ. Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đĩ. Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng cơng trình cơng cộng. Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan. ðấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu, người bỏ thầu cĩ mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. ðấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh. ðấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đĩ người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà khơng được biết giá của người khác cũng như giữ kín khơng cho người khác biết giá của mình. Thơng thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng cĩ thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai). ðấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là khơng người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu khơng sẽ mất cơ hội. Phương thức này được áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 9 ðấu giá kiểu Anh: người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi khơng cịn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. ðấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). ðấu giá mức thứ hai cịn được gọi là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996. Ơng là người đầu tiên mơ tả và chỉ ra rằng người trả giá cĩ một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi khơng cần quan tâm tới những già mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai theo ơng khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả. ðấu giá nhượng quyền: ðây là hình thức đấu giá dài vơ hạn định, dành cho các sản phẩm cĩ thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, cơng thức làm thuốc), người đấu giá đặt cơng khai giá lớn nhất của họ (cĩ thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán cĩ thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm. ðấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá khơng rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ cĩ thể đặt. Một mức giá duy nhất cĩ thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá cao nhất. Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến. ðấu giá mở: ðây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khốn và trao đổi hàng hố. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch cĩ thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức thương mại điện tử. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 10 ðấu giá giá trần: Hình thức đấu giá này cĩ giá bán ra định trước, người tham gia cĩ thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này do người bán định ra. Người đấu giá cĩ thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luơn mức giá trần. Nếu khơng cĩ người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất. ðấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập hợp mĩn hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong một cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng cĩ giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và một khung xe thì lại đáng giá. Tình thế này cĩ thể được giải quyết bằng cách bán tất cả các mĩn đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các mĩn hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá để trả cho tất cả các mĩn trong tổ hợp nếu thắng thì cĩ được tổ hợp, ngược lại sẽ khơng phải mua bất cứ mĩn gì trong tổ hợp. Các hình thức đấu giá khơng chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà cịn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hố theo lơ, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường cĩ thể tối ưu hố hoạt động mua bán. Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trị chơi, nghiên cứu đấu giá cĩ thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn. 2.3 Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.3.1 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khố XI đã thơng qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và cĩ hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BðS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của chương II: - Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi cĩ chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được cơng bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 11 Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp cĩ khả năng chuyên mơn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. - Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đĩ cĩ quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, cĩ sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp giá đất và cơ chế xin – cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách. - Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng khơng kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS. Căn cứ Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khố XI kỳ họp thứ IV thơng qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BðS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BðS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: ðiều 61 quy định các trường hợp đấu giá và khơng đấu giá QSDð - ðấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ cĩ liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 ðiều 61. - ðấu giá quyền sử dụng đất khơng được áp dụng khi Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ cĩ liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất quy định tại khoản 1 ðiều 60 của Luật đất đai. - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất. - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. - ðất để đấu giá mà khơng cĩ người tham gia hoặc đấu giá khơng thành. Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án cĩ sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ðiều 62 đã quy định cụ thể: Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 12 - Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + ðấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. + ðấu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá QSDð để tạo vốn xây dựng cơng trình đĩ trong cùng một gĩi thầu. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDð tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau: + Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng cơng trình được tiến hành độc lập. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá QSDð để tạo vốn xây dựng cơng trình đĩ trong cùng một gĩi thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau: + Th._.ang điểm để chấm thầu xây dựng cơng trình và thang điểm để chấm đấu giá QSDð được xây dựng riêng. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá. + Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. Ngồi ra Nghị định 181/2004/Nð-CP cịn quy định thêm “hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đĩ”. Ngồi hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/Nð-CP, Thơng tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 13 trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BðS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch. ðể tạo thêm “sân chơi” ðiều 66 Nghị định 181/2004/Nð-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động: - Giới thiệu người cĩ nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Giới thiệu người cĩ nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDð, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng QSDð, tài sản gắn liền với đất. - Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thơng tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của QSDð và tài sản gắn liền với đất, các thơng tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất. - Tổ chức phiên giao dịch về QSDð, tài sản gắn liền với đất. - Tổ chức đấu giá QSDð, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu 2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDð - Yếu tố vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất Ví dụ: trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ cĩ giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương mại… sẽ cĩ giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền hoặc cùng ở mặt đường phố) nhưng vị trí ở gần khu sản xuất cĩ các khí độc hại thì đấu giá sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng Một khu nhà cho dù cĩ rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất sẽ cĩ những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 14 hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mơ lớn.v.v. (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. -Yếu tố điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ Khu vực cĩ điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện cĩ sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi cĩ khu cơng nghiệp tập trung, cĩ nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nĩ cũng ảnh hưởng theo các mục đích đĩ. Ví dụ: ðầu tư nhà ở cao tầng cĩ thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm, sẽ làm thay đổi giá của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất cĩ thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đĩ mang lại. Các loại hình sử dụng cĩ giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình cĩ giá trị cao hơn như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nơng nghiệp ra ven đơ thị vì chỉ cĩ các loại hình sử dụng mới cĩ đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đĩ. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ cĩ giá cao hơn ở các vị trí ở nơng thơn và các vị trí khác. 2.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDð ở nước ta Trên lý thuyết cĩ nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, cĩ thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: - Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay cịn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán cĩ thể so sánh Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 15 được trên thị trường. ðây là phương pháp định giá trong đĩ người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đĩ bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá. - Phương pháp giá thành: Phương pháp này cịn gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Phương pháp này cịn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. ðây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đĩ sẽ đem lại hoặc cĩ khả năng đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi rịng. Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, khơng cĩ phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ cĩ sử dụng phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác cĩ thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. 2.3.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam Cĩ 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vịng, mở cơng bố cơng khai từng vịng, liên tục cho đến khi khơng cịn người trả giá cao hơn, thì người cuối cùng cĩ mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vịng đấu). Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vịng, mở kết quả cơng khai. Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lơ đất để xây dựng nhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất. Trường hợp một thửa đất cĩ nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đĩ bắt thăm để chọn người trúng giá. Thứ ba, hình thức đấu giá cơng khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ được cơng bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 16 tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi khơng cịn người trả tiếp. Người cĩ mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng cĩ thẩm quyền điều chỉnh giá khởi điểm. 2.3.5 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam 2.3.5.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 216 năm 2005 Thành lập Hội đồng đấu giá - Ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì cĩ thẩm quyền thành lập Hội đơng đấu giá. Trường hợp cấn thiết ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức. - Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo cĩ đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Mơi trường, Kế hoạch và ðầu tư, Xây dựng và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương. Trường hợp lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khơng đảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giá thì uỷ quyền Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng. Thành phần Hội đồng đấu giá ở cấp huyện gồm lãnh đạo ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá và đại diện các phịng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội đồng đấu giá của tỉnh. Tổ chức đấu giá - Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt. Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước cĩ chức năng đấu giá quyền sử dụng đất thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc đấu giá. Khi thực hiện đấu giá, tổ chức phải thành lập Hội đồng đấu giá. Các thành viên tham gia Hội đồng này gồm đại diện các cơ quan, Ban, ngành theo quy định tại khoản 2 ðiều 7 của Quy chế. - Thủ tục mở phiên đấu giá Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 17 + Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu cĩ). + ðiểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, cơng bố người cĩ đủ điều kiện tham gia đấu giá. + Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá. + Giới thiệu tồn bộ thơng tin cĩ liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm các thủ tục cần thiết khác. - Hình thức và trình tự đấu giá + ðấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vịng, liên tục cho đến khi khơng cịn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người cĩ mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. ðối với trường hợp khơng cơng bố cơng khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 ðiều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được cơng bố giá khởi điểm sau vịng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vịng đấu này; tuyên bố vịng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vịng đấu giá, cơng bố giá khởi điểm của vịng đấu này. Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và khơng cịn người tiếp tục tham gia đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vịng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá khơng thành. Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định. + ðấu giá cơng khai bằng lời: đối với trường hợp khơng cơng bố cơng khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 ðiều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được cơng bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi khơng cịn người yêu cầu đấu giá tiếp. Người cĩ mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 18 + Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước cĩ chức năng đấu giá quyền sử dụng đất quy định thời gian của một vịng đấu đối với từng hình thức đấu giá. + Trường hợp người trúng đấu giá từ chối khơng nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề khơng thấp hơn giá khởi điểm của vịng đấu cuối cùng. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối khơng nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá. Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác. - Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lơ) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương. Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng khơng trúng đấu giá thửa đất trước, nếu khơng vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. - Nội dung biên bản của mỗi vịng đấu giá Ngồi những nội dung cần thiết của một biên bản thơng thường, biên bản của mỗi vịng đấu giá cịn gồm những nội dung chủ yếu sau: + ðịa điểm tổ chức đấu giá. + Thành phần Hội đồng đấu giá. + Số người tham gia đấu giá... + Mức giá khởi điểm... + Mức giá bỏ cao nhất... + Mức giá bỏ thấp nhất... + Kết luận:... + Hiệu lực: (đối với vịng đấu giá cuối cùng) - Ngày bàn giao đất. - Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. - Ngày hồn thiện hồ sơ đất đai. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 19 2.3.5.2 Quy chế đấu giá tài sản theo Nghị định 17 năm 2010 * Tiêu chuẩn đấu giá viên Cơng dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam cĩ đủ các tiêu chuẩn sau đây thì cĩ thể trở thành đấu giá viên: - Cĩ phẩm chất đạo đức tốt; - ðã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế; - ðã qua khĩa đào tạo nghề đấu giá. * Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp - Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản. - Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề cĩ kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp bán đấu giá tài sản). * Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện - Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) quyết định thành lập để bán đấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính. - Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện gồm cĩ đại diện của cơ quan cĩ thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, đại diện phịng Tài chính, phịng Tư pháp cấp huyện và đại diện các cơ quan cĩ liên quan. * Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt - Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất cĩ giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp khơng thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá. - Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt bao gồm đại diện của cơ quan cĩ thẩm quyền quyết định bán đấu giá tài sản, cơ quan tài chính, cơ quan tư pháp cùng cấp và đại diện các cơ quan, tổ chức cĩ liên quan. * Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản - Cuộc bán đấu giá tài sản phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau đây: Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 20 + Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thơng báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; cơng bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thơng báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu cĩ); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; + ðấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thơng báo cơng khai về giá đã trả cho những người tham gia đấu giá tài sản; + Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà khơng cĩ người trả giá cao hơn thì đấu giá viên cơng bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên cơng bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá. Trong trường hợp giá trả cao nhất được cơng bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như khơng thành. Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu cĩ từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu khơng cĩ người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. - Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản. Biên bản bán đấu giá tài sản phải cĩ chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu cĩ). - Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá. - Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người cĩ tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân cĩ liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 21 2.3.5 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam Chính sách đấu giá QSDð đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mơ hình đấu giá QSDð được áp dụng cĩ quy mơ vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố ðà Nẵng, tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Lào Cai… Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua. 2.3.4.1 ðấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ðấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật cĩ liên quan, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/Qð-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cở hạ tầng, quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy trình chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất. Mới đây vào năm 2010 thành phố Hà Nội đã đưa ra quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất với nhiều điểm mới như sau: Từ 20/9, người khơng cĩ hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (KT3) cĩ thể tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất như những người khác theo quy định trước. ðĩ là nội dung được chú ý nhất trong quyết định mới của UBND TP Hà Nội về đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, người thuộc diện KT3 cĩ việc làm ổn định tại Hà Nội (theo quyết định điều động hoặc tuyển dụng, hợp đồng lao động được tổ chức và đơn vị quản lý lao động trực tiếp xác nhận), cĩ đĩng bảo hiểm đầy đủ, liên tục tại Hà Nội từ 3 năm trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngồi đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật cĩ thể tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội. Cĩ 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm cho bên tổ chức đấu giá theo quy định của từng dự án. Khoản tiền này khơng Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 22 quá 5% giá trị thửa đất tính theo giá sàn được duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập khu đất trong trường hợp cho thuê đất. Người trúng giá đất được trừ tiền bảo lãnh vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Người khơng trúng đấu giá đất được trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá. Những trường hợp khơng được nhận lại tiền bảo lãnh gồm người đăng ký tham gia đấu giá đất được xác định đủ tư cách nhưng khơng tham gia đấu giá; người tham gia đấu giá đất trả giá thấp hơn giá quy định của vịng đấu giá bắt buộc, hoặc tham gia đấu giá từ vịng thứ hai trở đi nhưng trả giá thấp hơn giá cao nhất của vịng đấu trước trực tiếp; người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả; người tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá. Theo quy định mới, giá khởi điểm khơng được thấp hơn giá đất, giá cho thuê đất do UBND thành phố Hà Nội quy định tại thời điểm tổ chức đấu giá. Trong trường hợp giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất với các khu đất do Nhà nước giải phĩng mặt bằng (giải phĩng mặt bằng), đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cĩ giá khởi điểm: giá tối thiểu làm căn cứ định giá khởi điểm khơng thấp hơn chi phí giải phĩng mặt bằng cộng suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2 đất sử dụng. ðối với cơng trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử dụng đất: giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá khởi điểm khơng thấp hơn giá trị cịn lại của nhà, cơng trình cộng tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2 đất sử dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu cĩ). Bước giá tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa 1.000.000 đồng/m2 đất đối với trường hợp giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất. UBND thành phố Hà Nội sẽ là cấp phê duyệt giá sàn và bước giá theo đề nghị của Sở Tài chính và ủy quyền cho UBND quận, huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án đầu tư trên đất nơng nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ. Trong các trường hợp người trúng đấu giá từ chối khơng nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì hội đồng đấu giá sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác. Trường hợp đấu giá với khu đất đã được chia Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 23 thành nhiều thửa nhỏ để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền nộp hồ sơ đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau (mỗi thửa đất 1 hồ sơ). Giá thuê đất phê duyệt cho người trúng giá được giữ ổn định trong thời hạn 3 năm. Nếu giá cho thuê đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành vào ngày 1/1 hàng năm cao hơn giá đang thuê thì áp dụng theo giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định. Trường hợp thấp hơn thì vẫn giữ nguyên theo kết quả đấu giá. Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện dự án như sau: Trong đĩ năm 2003, thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích gần 65 ha, tổng thu ước tính đạt khoảng 2.000 tỷ đồng và thực hiện 12 dự án. Năm 2010, Hà Nội đã tổ chức đấu giá nhiều dự án và đưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ đồng. 2.3.4.2 ðấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố ðà Nẵng ðà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và trung tâm của các tỉnh miền Trung; cĩ vị trí địa lý: phía ðơng giáp biển ðơng, phía Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố ðà Nẵng: - Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết cơng khai trong thời gian 15 ngày và thơng báo trên các phương tiện thơng tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết, Hội bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày. - Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phịng đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngồi phải cĩ sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá. - Mức chênh lệch mỗi lần hơ giá là 50.000 đồng/m2, mỗi người tham gia đấu giá được quyền hơ nhiều lần khơng hạn chế cho đến khi khơng cĩ ai Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 24 hơ giá cao hơn. Thời gian quy định hơ giá cách nhau 3 phút ( Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút khơng cĩ ai tiếp tục hơ thì người cĩ mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. - Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản. Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá: - Giá sàn do uỷ ban nhân dân thành phố quy định giao động từ 3.900.000- 5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 – 12.900.000 đồng/m2 và giá trúng thầu từ 4.850.000 – 12.900.000 đồng/m2 cao hơn 1,24 – 2,42 lần so với giá sàn quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125 – 130 trường hợp), chỉ cĩ 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường. - Giá đất do uỷ ban nhân dân thành phố ðà Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi cĩ dự án là 560.000 đồng/m2 và giá đất đền bù khi giải phĩng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000 đồng/m2. - Phương thức thanh tốn được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa khơng quá 45 ngày phải thanh tốn xong. 2.3.4.3 Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh Cũng là một thành phố trực thuộc Trung ương, là trung tâm văn hố, kinh tế - chính trị, xã hội của khu vực phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và vào năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. ðể sử dụng nguồn thu đĩ thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện cĩ dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử đất tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 – 100 tỷ đồng và 100 – 500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất cơng cĩ diện tích 500 – 1.000 m2 (nội thành) và 1.500 – 2.000 m2 (ngoại thành). Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 25 UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 24/2010/Qð-UBND Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại TP.HCM. Quy chế này quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại TP.HCM đối với các trường hợp sau: Giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất, bao gồm: ðầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; ðầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho cơng nhân khu cơng nghiệp; ðầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Sử dụng đất vào sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản, làm muối. Cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi thực hiện. Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp khơng thay đổi chủ sử dụng đất. Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản, làm muối. Các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân thành phố quyết định. Các thửa đất được tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện: Là đất đã cĩ quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng. Trong trường hợp chưa cĩ quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp cĩ thẩm quyền theo phân cấp của Ủy ban nhân dân thành phố đối với từng thửa đất; ðất trống, đã hồn thành cơng tác bồi thường giải phĩng mặt bằng; Cĩ phương án đấu giá đất được cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt theo quy định của quy chế này. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 26 PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu * ðối tượng nghiên cứu : là các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội, cụ thể là 3 dự án: - Dự án khu tái định cư Trung Hưng – Thị xã Sơn Tây - Dự án khu tập thể trường Hữu Nghị 80 phường Lê Lợi - tx Sơn Tây - Dự án khu tập thể Bách Hố phường Xuân Khanh - tx Sơn Tây. Lý do lựa chọn 03 dự án trên vì: cĩ tính thời sự, thời điểm gần đây nhất, phản ánh rõ hiện trạng quy trình, thủ tục, hiệu quả và hạn chế cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất của thị xã Sơn Tây – Thành phố Hà Nội. * Phạm vi nghiên cứu : Trên địa bàn thị xã Sơn Tây – Thành phố Hà Nội 3.2 Nội dung nghiên cứu - Tìm hiểu các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và quy định, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội - Tìm hiểu một số dự án đấu giá đã thực hiện trên địa bàn thị xã Sơn Tây - tp H._.giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên quan khác đối với hộ gia đình trúng đấu giá. - UBND cấp xã ký hợp đồng cho thuê đất nơng nghiệp cơng ích cho người trúng đấu giá. - Thời hạn thực hiện các thủ tục giao đất, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, ký hợp đồng cho thuê đất cho người trúng đấu giá theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai. 14 - Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước. a) Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã theo thẩm quyền cĩ trách nhiệm: - Quyết định việc giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá. - Quyết định thành lập Hội đồng đấu giá. - Quyết định phê duyệt phương án đấu giá. - Quyết định phê duyệt kết quả đấu giá. - Chỉ đạo Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá, hồn thành các thủ tục hồ sơ giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá. b) Hội đồng đấu giá được thành lập theo quyết định của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cĩ trách nhiệm: - Trình duyệt phương án đấu giá, ban hành quy chế đấu giá cụ thể cho cuộc đấu giá, quyết định giá khởi điểm, tổ chức việc đấu giá, trình duyệt kết quả đấu giá theo quy định tại Quy chế này. - Thành lập Tổ chuyên viên giúp việc Hội đồng tổ chức đấu giá. - Kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án của tổ chức, cá nhân trúng đấu giá đảm bảo đúng quy hoạch đã được duyệt. c) Sở Tài chính cĩ trách nhiệm: Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 59 - Chỉ đạo Trung tâm tư vấn dịch quản lý tài sản và bất động sản thành phố Hà Nội là tổ chức của Nhà nước cĩ chức năng đấu giá quyền sử dụng đất giúp Hội đồng đấu giá cấp tỉnh và cấp huyện tổ chức phiên đấu giá theo các nội dung quy định tại Quy chế này. - Tổ chức thẩm định phương án đấu giá, kết quả đấu giá theo đề nghị của Hội đồng đấu giá các trường hợp thuộc thẩm quyền phê duyệt của Chủ tịch UBND thành phố - Hướng dẫn, kiểm tra xử lý vướng mắc theo các nội dung quy định tại Quy chế này. - Tổng hợp kết quả thực hiện đấu giá báo cáo UBND thành phố và Bộ Tài chính theo quy định. d) Sở Kế hoạch và ðầu tư cĩ trách nhiệm: Phối hợp cùng Sở Tài chính thẩm định, trình cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu, kết quả đấu thầu xây dựng xây dựng cơng trình cơ sở hạ tầng và đấu giá quyền sử dụng đất trong cùng một hồ sơ theo quy định của Luật ðấu thầu và quy định tại Quy chế này. 4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thị xã Sơn Tây Trong những năm vừa qua, thị xã Sơn Tây đã thực hiện rất nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở và kinh doanh mang lại nhiều lợi ích cả về kinh tế (huy động nguồn vốn hiệu quả cho ngân sách địa phương, khắc phục được những khĩ khăn về vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng…); và xã hội (làm giảm sức ép về nhà ở, đất ở, đấu giá cơng khai minh bạch tạo được lịng tin cho nhân dân với chính quyền, cĩ vốn ngân sách xây dựng cơng trình cơng cộng, giảm thiểu ơ nhiễm mơi trường…). Dưới đây là một số dự án cụ thể 4.3.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu tái định cư Trung Hưng Khu đất đấu giá cĩ tổng diện tích đất ở theo quy hoạch là : 2450 m2 Vị trí thu hồi khu đất đấu giá: - Phía Bắc giáp đường - Phía Nam giáp khu đơ thị hồ Trung Hưng Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 60 - Phía ðơng giáp khu đơ thị Trung Hưng - Phía Tây giáp khu dân cư Khu đất quy hoạch đấu giá được chia thành 35 lơ. Trong đĩ 5 lơ cĩ giá sàn là 7,3 triệu đồng/m2 ; 30 lơ cĩ giá sàn là 6,2 triệu đồng/m2 Khu đất đấu giá được tổ chức đấu giá trong 01 ngày tại hội trường UBND thị xã Sơn Tây. Hình thức đấu giá của dự án này là đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 01 vịng đấu. Kết quả đấu giá như sau: - Cĩ 5 lơ với giá sàn 7,3 triệu đồng / m2 . 87 hộ tham gia đấu giá ; trong đĩ 4 hộ trúng 5 lơ . Lơ cĩ giá trúng cao nhất là 20.600.000 đồng/ m2, lơ cĩ giá trúng thấp nhất là 13.600.000 đồng/m2. Tổng số tiền thu được qua đấu giá là : 5.474.000.000 đồng Mức chênh lệch được tính như sau: MCL = 5.474.000.000/2.555.000.000 = 2,14 lần MCL1 = 1.449.210.000 / 511.000.000 = 2,84 lần MCL2 = 956.760.000 / 511.000.000 = 1,87 lần - Cĩ 30 lơ với giá sàn 6,2 triệu đồng / m2. 196 hộ tham gia đấu giá. Trong đĩ cĩ 17 hộ trúng đấu giá 30 lơ. Lơ cĩ giá trúng cao nhất là 12.700.000 đồng / m2, lơ cĩ giá trúng thấp nhất là 10.500.000 đồng / m2. Tổng số tiền thu được qua đấu giá là: 23.149.000.000 đồng. Mức chênh lệch được tính như sau : MCL = 23.149.000.000 / 13.020.000.000 = 1,78 lần MVL1 = 889.000.000 / 434.000.000 = 2,05 lần MCL2 = 735.000.000 / 434.000.000 = 1,69 lần Như vậy tại dự án khu tái định cư Trung Hưng nếu giao đất theo phương thức giao đất cĩ thu tiền thơng thường thì sẽ thu được 15.575.000.000 đồng ( Mười lăm tỷ năm trăm bảy năm triệu đồng chẵn ), nhưng thơng qua đấu giá đã thu được 28.623.000.000 đồng (Hai mươi tám tỷ sáu trăm hai mươi ba triệu đồng chẵn) Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu MCL = 1,84 (lần).Qua tìm hiểu, sở dĩ cĩ sự chênh lệch khác nhau giữa các khu đất và chênh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm là do một số nguyên nhân : Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 61 Nguyên nhân đầu tiên là vị trí của từng khu đất thuộc khu đất đấu giá cĩ vị trí gần trục đường lớn, cĩ vị trí tiếp giáp với nhiều khu đơ thị của thị xã vì vậy rất thuận lợi cho giao thơng liên lạc cũng như kinh doanh, buơn bán, đáp ứng được kỳ vọng đơng đảo của nhà đầu tư. Tuy nhiên, vị trí của từng khu đất thuộc dự án là khác nhau nên sẽ gặp trở ngại đối với một số khu đất nằm ở trục đường nhỏ làm cho giá khởi điểm và giá trúng đấu giá khơng cao lắm.Nguyên nhân thứ hai là do tâm lý của người dân, của nhà đầu tư, vị trí của khu đất thoả mãn được ý muốn của người mua đất. Chính vì vậy, phiên đấu giá khu tái định cư Trung Hưng đã thu hút được lượng người tham gia đấu giá khá lớn, tỷ lệ giữa người tham gia đấu giá và số suất đất đấu giá là tỷ lệ khá cao ( 6:1 ) tạo được sự cạnh tranh trong đấu giá. Sự cạnh tranh ở đây cịn thể hiện ở hình thức đấu giá. Hình thức đấu giá ở dự án này là đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 01 vịng đấu. Cĩ thể nĩi dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu tái định cư Trung Hưng là dự án cho thấy hiệu quả rõ nét về mặt kinh tế: Số tiền thu được khi đấu giá quyền sử dụng đất cao hơn 1,84 lần số tiền cĩ thể thu được khi giao đất theo phương thức giao đất cĩ thu tiền thơng thường. 4.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu tập thể trường Hữu Nghị 80 phường Lê Lợi Khu đất đấu giá cĩ tổng diện tích 104,2 m2 Vị trí khu đất: - Phía Nam giáp đường Lê Lợi - Phía Bắc giáp Ngân hàng cổ phần thương mại - Phía ðơng giáp đường - Phía Tây giáp khu dân cư Khu đất được đấu giá với mục đích sử dụng là sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, với mức giá sàn là: 12.000.000đ/M2 - Mức giá hợp lệ : :12.200.000ð/M2 - Dự án cĩ 32 hộ tham gia đấu giá - Người trúng đấu giá là ơng Tạ Hồng Phong - Giá trúng là : 34.000.000đ/m2 - Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp : 3.542.800.000 đồng Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 62 - Tổng số tiền lệ phí trước bạ đất phải nộp : 17.714.000 đồng Phiên đấu giá được tổ chức vào ngày 15/10/2010 tại Trung tâm phát triển Quỹ đất Hình thức đấu giá của dự án là đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp . MCL = 3.542.800.000 / 1.250.400.000 = 2,83 (lần) Khu đất số cĩ vị trí khá thuận lợi cho giao thơng, buơn bán. Mặt khác, khu đất này nằm trong trung tâm thành phố tạo điều kiện thuận lợi cho khâu tiêu thụ, giới thiệu sản phẩm tại chỗ của các doanh nghiệp. 4.3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu tập thể Bách Hố phường Xuân Khanh Lơ đất đấu giá cĩ tổng diện tích 414 m2 . - Phía Bắc giáp khu dân cư hiện trạng - Phía Nam giáp khu dân cư - Phía ðơng giáp đất nghĩa trang - Phía Tây giáp khu dân cư hiện trạng Phiên đấu giá được tổ chức vào ngày 09/4/2011 tại Hội trường Nhà văn hố thiếu thị xã. Tham gia đấu giá cĩ 12 hộ; mức giá sàn là 16.000.000.đồng / m2 Hình thức đấu giá của dự án là đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 01 vịng đấu. Kết quả cĩ 4 người trúng đấu giá Bảng 11: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tập thể Bách Hố Xuân Khanh Số lơ Diện tích (m2) Giá sàn (1000 đ/m2) Số tiền ước tính thu (nghìn đồng) Giá trúng (1000 đ/m2) Số tiền thu được (nghìn đồng) Chênh lệch giữa giá trúng so với giá sàn (lần) A 111,27 16.000 1780320 22.000 2447940 1,38 B 104,92 16.000 1678720 21.600 2266272 1,35 C 86,37 16.000 1381920 26.200 2262894 1,64 D 111,64 16.000 1786240 19.200 2143488 1,20 414,2m2 6627200 9102594 1,37 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 63 ðây là các dự án thu hút được lượng người thuộc các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đơng tạo sự cạnh tranh cao trong quá trình đấu giá; số lượng người tham gia đấu giá nhiều , mức giá trúng đấu giá chênh lệch đáng kể với giá khởi điểm. ðây là mặt lợi cần được phát triển hơn đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất khác. Tĩm lại thơng qua 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở trên ta nhận thấy mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu đạt giá trị cao 4.4 ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án 4.4.1 Hiệu quả kinh tế - ðối với Nhà nước + Khai thác hợp lý quỹ đất. + Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. Nhà nước đầu tư cho vay để giải phĩng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình nĩi chung và dự án đấu giá đất nĩi riêng. ðấu giá quyền sử dụng đất cĩ ý nghĩa to lớn trong việc tăng nguồn thu ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp cơng nghiệp - hiện đại hố đất nước. ðấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất cĩ thu tiền sử dụng thơng thường. So với cách giao đất cĩ thu tiền thơng thường thì giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất cĩ hiệu quả hơn nhiều so với giao đất cĩ thu tiền Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 64 trước đây. Qua số liệu của 3 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 1,36 – 2,23 lần so với giao đất thơng thường, chỉ với 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách gần 207 tỷ đồng so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất cĩ thu tiền trước đây với diện tích giao đất đấu giá là 10,4 ha Bảng 12: Hiệu quả kinh tế của cơng tác đấu giá QSDð qua 3 dự án Tên dự án Diện tích (m2) Thu theo hình thức giao đất (nghìn đồng) Thu theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (nghìn đồng) Chênh lệch (nghìn đồng) Tăng (lần) Khu tái định cử Trung Hưng thị xã Sơn Tây 2.440,2 15.575.000 28.623.000 13.048.000 1,84 Khu tập thể trường Hữu Nghị 80 phường Lê Lợi – Sơn Tây 104,2 1.250.400 3.542.800 2.292.400 2,83 Khu tập thể Bách Hố phường Xuân Khanh thị xã Sơn Tây 414 6.627.200 9.102.594 2.475.394 1,37 Tổng 2958,4 23.452.600 41.268.394 17.815.794 - ðối với người sử dụng đất: ðất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lơ đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu mua đất ngồi thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều cơng để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới cĩ thể đưa ra quyết định, thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá những yếu tố này đều được đảm bảo. ðấu giá QSDð được tiến hành cơng khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 65 tiến hành tìm hiểu thơng tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã cĩ thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thơng thường trên thị trường. Khơng mất phí hoa hồng (mơi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm mơi giới thường đặt ra. Bảng 13: Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá (nghìn đồng) Giá thực tế trên thị trường (nghìn đồng) Chênh lệch (lần) Tên dự án Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Khu tái định cư Trung Hưng thị xã Sơn Tây 10.500 12.700 1.09 1.24 Khu tập thể trường Hữu Nghị 80 Lê Lợi thị xã Sơn Tây 34.000 34.000 35.000000 36.200000 1.01 1.03 Khu tập thể Bách Hố Xuân Khanh thị xã Sơn Tây 19.200 26.200 1.19 1.11 ( Nguồn cung cấp: ðiều tra thực tế) ðấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đĩ Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BðS. ðiểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là khơng qua sự mặc cả mà thơng qua cơ chế đấu giá cơng khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất khơng phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất. (Bộ Tài Chính, 2003) ðấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lơi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia gĩp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vơ tận, từ nguồn thu này Nhà nước cĩ được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 66 4.4.2 Hiệu quả xã hội Thị trường BðS ở thị xã Sơn Tây đã hình thành ở những năm gần đây và đang trong quá trình phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá đã gĩp phần làm sơi động cho thị trường BðS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BðS ở thị xã Sơn Tây Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở và kinh doanh của người dân, tạo điều kiện cho mơi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. ðấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, bản thân khu đất được đem ra đấu giá đã được xây dựng khoa học, phù hợp với cảnh quan xung quanh và cảnh quan khu đấu gia. Do đĩ, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại vẻ đẹp cảnh quan mơi trường. So sánh một số hình ảnh trước và sau đấu giá của thị xã Sơn Tây: Hình ảnh trước đấu giá: Hình 1 Hình 2 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 67 Dễ dàng nhận thấy khu đất ở hình 1 là khu đất trống đang trong thời gian san nền chuẩn bị xây dựng, chưa được xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng. Ở hình 2 là khu đất được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau song khơng mang lại nguồn lợi lớn và xứng tầm với vị trí của khu đất. Hình ảnh sau đấu giá: Hình 3 Sau khi đấu giá quyền sử dụng đất, các lơ đất được thiết kế cĩ trật tự theo quy hoạch, cơ sở hạ tầng tốt, cung cấp đầy đủ nhu cầu sinh hoạt của người dân: điện, nước, thốt nước, đường đi,…Những khu đấu giá như thế này làm giảm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai. Số tiền thu được từ đấu giá tại các dự án Uỷ ban nhân dân thành phố Bắc Ninh cho phép các xã, phường được giữ lại 30 – 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng của xã, phường. Cụ thể, ở phường Kinh Bắc đã đầu tư làm mới nhiều con đường nhựa đi vào các khu dân cư vừa đấu giá, xây dựng mới nhà văn hố ở các khu phố mới và cũ… Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thơng, trường học, bệnh viện, hệ thống điện,… Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDð cịn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ cơng cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 68 Với giá đất được cơng bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” về BðS, gĩp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững. 4.4.3 Hiệu quả đối với cơng tác quản lý và sử dụng đất đai Ngồi những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội đấu giá QSDð cịn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một số nội dung sau: a. ðất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại háo đất nước, cĩ thể khẳng định đấu giá QSDð là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá QSDð khẳng định vai trị của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDð là hàng hố trong hoạt động thị trường BðS. b. ðấu giá QSDð là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BðS và gĩp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BðS. Nếu đấu giá QSDð được tiến hành thưịng xuyên, liên tục trên phạm vi thị xã sẽ giúp thị xã Sơn Tây thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, phường trong khoảng thời gian nhất định. ðây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đât đai. c. ðấu giá QSDð với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, khơng phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân. d. Thơng qua đấu giá QSDð cơng tác cấp Giấy chứng nhận QSDð cĩ thể triển khai thực hiện nhanh chĩng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất. e. ðấu giá QSDð là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” hiện đang tồn tại ở nhiều Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 69 địa phương, gĩp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. f. Giải quyết chuyển mục đích cho các khu đất nơng nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị đất khơng sử dụng, các thửa đất nằm xen lẫn giữa các cơng trình khác. g. Tiền thu được từ đấu giá QSDð được sử dụng để xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật đã gĩp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư cơng trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép. 4.4.4 Một số hạn chế của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất * Cơng tác tổ chức - Thủ tục để đưa ra một lơ đất vào đấu giá cịn quá nhiều khâu; từ khicĩ chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện mất nhiều thời gian. - Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy cĩ nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa, đẩy giá đất đấu giá lên cao. - ðối với việc tránh thơng thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa cĩ quy định để phịng tránh, chưa cĩ chế tài để xử phạt. - Việc phổ biến thơng tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất cịn thiếu. Mặc dù được cơng khai nhưng việc quảng cáo cho khu đất đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao. * ðối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường, việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá. - Cĩ trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đĩ bỏ tiền đặt cọc. Ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều cĩ trường hợp người tham gia đấu giá để đầu cơ đất đai. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 70 - Người tham gia đấu giá phải là những người am hiểu khu vực đấu giá, cĩ kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh BðS, cĩ nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. - Một số dự án cĩ hiện tượng thơng thầu. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyến quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). - Người nghèo khĩ cĩ thể tiếp cận được hình thức chuyển nhượng này vì vốn bỏ ra là rất lớn. * ðối với cơng tác quản lý đất đai và xây dựng đơ thị - ðối với các dự án đấu giá QSDð các thửa nhỏ lẻ sẽ khơng tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch khơng tốt sẽ dẫn đến tình trạng đơ thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lơ. Trong khi để khắc phục thình trạng “đơ thị bị băm nhỏ” thì Luật đất đai 2003 đã khơng cho phép hình thức phân lơ bán nền như trước đây. - ðối với các dự án đấu giá đất thực hiện thành cơng thì sau đĩ sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực cĩ dự án đấu giá đất. ðĩ cũng là một nguyên nhân làm cho các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật ở khu đất lân cận chậm tiến độ thực hiện. - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các cơng trình, lấn chiếm đất xảy ra ở hầu hết các dự án đấu giá đất. - Hiện nay chưa cĩ sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép. 4.4.5 Một số đề xuất hồn thiện Quy chế đấu giá ðể kích thích cầu đấu giá QSDð và tăng sự tham gia của người dân cần: Do quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ban hành năm 2008 được đưa ra theo Quyết định số 216 năm 2005 của Thủ tướng nhưng hiện nay Chính phủ cĩ ra Nghị định số 17 năm 2010 về bán đấu giá tài sản nên Quy chế của tỉnh chưa phù hợp với Nghị định 17 do Chính phủ ban hành gây nhiều lúng túng cho các cơ quan Nhà nước thực hiện cơng tác đấu giá, cũng như người dân khi tham đấu giá. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 71 Cần đưa ra quy chế mới phù hợp với nghị định 17/2010/Nð-CP về bán đấu giá tài sản để người dân đỡ mất cơng tìm hiểu khi tham gia các dự án. Khi cĩ kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thơng báo rộng rãi thơng tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá để người dân cĩ thêm thơng tin. Do hiện nay, người dân tham gia đấu giá cĩ rất ít thơng tin về khu đất đấu giá, làm cho người cĩ nhu cầu thực sự về đất khơng cĩ đất. Thơng tin dự án đấu giá được ít người biết đến sẽ cĩ hiện tượng đầu cơ, thơng thầu xảy ra do ít cĩ sự cạnh tranh giữa những người tham gia đấu giá. ðầu tư hạ tầng trước khi đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. Một khu đất sẽ cĩ giá cao hơn rất nhiều lần khi khu đất đĩ cĩ hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống ở đĩ từ tạo tâm lý cho người trúng đấu giá khu đất đĩ.Các thủ tục của dự án đấu giá QSDð cần được xử lý nhanh, gọn, kịp thời. Nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân về đất đaicác dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần rút ngắn thời gian xử lý các thủ tục trước khi đấu giá và sau đấu giá. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 72 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua tìm hiểu cơng tác đấu giá QSDð của thị xã Sơn Tây, tơi rút ra một số kết luận sau: - Về kinh tế Nhà nước đã khai quỹ đất hợp lý, huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng, tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình nĩi chung và dự án đấu giá đất nĩi riêng. ðấu giá quyền sử dụng đất cĩ ý nghĩa to lớn trong việc tăng nguồn thu ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp cơng nghiệp - hiện đại hố đất nước. ðấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. ðấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lơi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia gĩp phần cho thị trường chính quy được phát triển. - Về mặt xã hội Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở và kinh doanh của người dân, tạo điều kiện cho mơi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. ðấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, bản thân khu đất được đem ra đấu giá đã được xây dựng khoa học, phù hợp với cảnh quan xung quanh và cảnh quan khu đấu gia. Do đĩ, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại vẻ đẹp cảnh quan mơi trường. Sau khi đấu giá quyền sử dụng đất, các lơ đất được thiết kế cĩ trật tự theo quy hoạch, cơ sở hạ tầng tốt, cung cấp đầy đủ nhu cầu sinh hoạt của người dân: điện, nước, thốt nước, đường đi,…Những khu đấu giá như thế này làm giảm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 73 Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thơng, trường học, bệnh viện, hệ thống điện,… Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDð cịn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề. Với giá đất được cơng bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” về BðS, gĩp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững. - Về cơng tác quản lý và sử dụng đất đai Kết quả thu được từ đấu giá QSDð khẳng định vai trị của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDð là hàng hố trong hoạt động thị trường BðS. ðấu giá QSDð là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BðS và gĩp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BðS. ðấu giá QSDð với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn. Thơng qua đấu giá QSDð cơng tác cấp Giấy chứng nhận QSDð cĩ thể triển khai thực hiện nhanh chĩng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất. ðấu giá QSDð là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương, gĩp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Tiền thu được từ đấu giá QSDð được sử dụng để xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật đã gĩp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư cơng trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép. Qua chính sách giao đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trong thời gian qua đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn, khắc phục được những tồn tại Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……………………… 74 trong cơng tác quản lý đất đai, cơng tác định giá đất. Khắc phục những nhược điểm, hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cịn quá thấp so với giá đất thị trường. ðấu giá QSDð là hình thức cĩ nhiều ưu điểm, tuy nhiên khơng phải là khơng cĩ mặt trái. Trong quá trình đấu giá, ở một số nơi cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được sự mong đợi của người dân; tình trạng thoả thuận ngầm để trục lợi, đầu cơ lợi dụng kẽ hở của quy chế đấu giá để kiếm lời khơng phải là khơng cĩ. 5.2 Kiến nghị ðể kích thích cầu đấu giá QSDð và tăng sự tham gia của người dân cần: - Cần đưa ra quy chế mới phù hợp với nghị định 17/2010/Nð-CP về bán đấu giá tài sản để người dân đỡ mất cơng tìm hiểu khi tham gia các dự án. - Khi cĩ kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thơng báo rộng rãi thơng tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá để người dân cĩ thê- ðầu tư hạ tầng trước khi đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. - Các thủ tục của dự án đấu giá QSDð cần được xử lý nhanh, gọn, kịp thời. ._.