Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh - Tỉnh Hà Tĩnh

bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o tr−êng ®¹I häc n«ng nghiÖp hµ néi NguyÔn §øc Danh §¸nh gi¸ hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë trªn ®Þa bµn thµnh phè hµ tÜnh – tØnh hµ tÜnh luËn v¨n th¹c sÜ n«ng nghiÖp Chuyªn ngµnh: Qu¶n lý ®Êt ®ai M· sè : 60.62.16 Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: PGS.TS. NguyÔn Thanh trµ Hµ Néi - 2011 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... i LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan rằng ñây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện dưới sự hướng dẫn, chỉ ñạo của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội; những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm./. Tác giả luận văn Nguyễn ðức Danh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân ñã tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành Luận văn này. Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn Quản lí ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ñề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo các sở, ngành tỉnh Hà Tĩnh: Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thống kê Hà Tĩnh và các sở ngành liên quan; lãnh ñạo UBND Thành phố Hà Tĩnh, Hội ñồng ñấu giá QSD ñất Thành phố Hà Tĩnh, các phòng ban liên quan của UBND Thành phố và UBND các xã, phường thuộc Thành phố Hà Tĩnh. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài. Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia ñình, người thân ñã ñộng viên, tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn ðức Danh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... iii MỤC LỤC lời cam ñoan i lời cảm ơn ii mục lục iii danh mục các chữ viết tắt v danh mục bảng vi 1. MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài. 3 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Cơ sở khoa học về ñấu giá quyền sử dụng ñất 4 2.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương 32 2.4. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại tỉnh Hà Tĩnh 35 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 36 3.2. Nội dung nghiên cứu 36 3.3. Phương pháp nghiên cứu 37 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 4.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội Thành phố Hà Tĩnh 39 4.1.1 . ðiều kiện tự nhiên 39 4.1.2 . ðiều kiện kinh tế xã hội gây áp lực với ñất ñai 41 4.2. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ở ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh 49 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... iv 4.2.1 Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Thành phố Hà Tĩnh 50 4.2.2. Kết quả ñấu giá ñất tại một số dự án ñiều tra trên ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh 60 4.2.3 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án 78 4.2.4. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 84 4.3. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 86 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 88 5.1. Kết luận 88 5.2. ðề nghị 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải CSHT CNH- HðH XHCN Cơ sở hạ tầng Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa Xã hội chủ nghĩa ðG ðấu giá GCN Giấy chứng nhận QSD Quyền sử dụng TM Thương Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD BðS Xây dựng Bất ñộng sản Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... vi DANH MỤC BẢNG STT Tªn b¶ng Trang 4.1. Bảng cơ cấu % giá trị sản xuất của các ngành qua các năm. 41 4.2. Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh 45 4.3. Cơ cấu lao ñộng làm việc trong ngành của toàn thành phố 46 4.4. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Khu ñô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 65 4.6. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại dự án khu dân cư khối phố Tân quý phường Thạch Quý Thành phố Hà Tĩnh 73 4.7. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu quy hoạch dân cư khối phố Hậu Thượng phường Thạch Quý 78 4.8. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 79 4.9. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 81 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài “ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta ñã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ ñược vốn ñất ñai như ngày nay” ( Lời nói ñầu, Luật ðất ñai 1993). Ngày nay, ñất ñai trở thành nguồn nội lực quan trọng ñể thực hiện CNH-HðH ñất nước, với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 Nghị quyết ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ IX ñã xác ñịnh chủ trương: “Thúc ñẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo ñịnh hướng XHCN, ñặc biệt quan tâm các thị trường mới, quan trọng như: thị trường bất ñộng sản, thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị trường khoa học và công nghệ” và ñịnh hướng cụ thể trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 – 2010: “Hình thành ñồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường ñi ñôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế ñể thị trường hoạt ñộng năng ñộng, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”. Nghị quyết ñại hội IX ñã kế thừa và phát triển ñường lối ñổ mới, xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa và chính sách phát triển thị trường bất ñộng sản của ðảng ta và mở ñường cho sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất ở nước ta trong giai ñoạn 2001-2010. Từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 2 hiện ñại hóa ñất nước, làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ … ðể khắc phục tình trạng trên, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta; giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vì ñó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ ñó Nhà nước có cơ sở ñể ñiều chỉnh những quy ñịnh hiện hành. Tuy nhiên vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền… Xuất phát từ những ý nghĩa ñó, với mong muốn ñược mang kiến thức học tập ở nhà trường , góp phần giải quyết vấn ñề thực tiễn của ñịa phương, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh – Tỉnh Hà Tĩnh" 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài - Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy ñịnh về quyền sử dụng ñất ñể ñưa ra giá ñất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần ñóng góp vào cơ sở khoa học cho công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. - Ý nghĩa thực tiến: Nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án khác nhau, với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất, rút ra những quy ñịnh chung nhất xây dựng quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất hoàn thiện, ñem lại hiệu quả cao. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 3 1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài. 1.3.1 Mục ñích - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất. - ðề xuất giải pháp hoàn thiện các quy ñịnh về ñấu giá ñể công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn. 1.3.2. Yêu cầu của ñề tài - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung ương và ñịa phương. - Số liệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. - ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. - Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 4 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học về ñấu giá quyền sử dụng ñất 2.1.1. Khái niệm 2.1.1.1. Bất ñộng sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [6] ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS; Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 5 coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS. Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất ” [7] 2.1.1.2. Thị trường bất ñộng sản Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch BðS. Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến với nhau; Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường[6] 2.1.1.3. ðịnh giá, ñịnh giá ñất - ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. - ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 6 ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. [3] 2.1.1.4. ðấu giá, ñấu thầu - ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì ñược mua. - ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng. 2.1.2. ðịnh giá ñất 2.1.2.1. Giá ñất ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị. Do ñó ñối với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ñịa tô. Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh. Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hòa giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu ñất ñai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả ñất ñai ở Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 7 nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, nói chung ñều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. 2.1.2.2. Cơ sở khoa học ñịnh giá ñất a) ðịa tô: ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. Ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Ðã từng tồn tại trong các chế ñộ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì ñầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. Nguồn gốc của ñịa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao ñộng thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 8 tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. ðịa tô chênh lệch loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong nông nghiệp, do sản lượng thu ñược trên những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không ñủ ñáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có ñiều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại ñất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại ñược quy ñịnh trên những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất xấu nhất. Do ñó, những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có thể thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô chênh lệch. Vậy ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất. Nguồn gốc của ñịa tô chênh lệch do lao ñộng nông nghiệp tạo ra. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là ñịa tô chênh lệch thu ñược trên những ruộng ñất có ñộ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là ñịa tô chênh lệch thu ñược do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước. Ðịa tô tuyệt ñối, người sở hữu ñất ñai nhờ mượn quyền sở hữu ñất mà thu ñược ñịa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 9 xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế ñộ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu ñất cho thuê ñất nhất loạt thu về số ñịa tô nhất ñịnh, nếu không thà ñể ñất hoang. Loại này không kể là ñất tốt hay xấu, ñều phải nộp ñịa tô cho người sở hữu ñất. Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp cũng tương ñối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê ñược nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong ñiều kiện ñầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là ñịa tô tuyệt ñối. Do sự ñộc quyền tư hữu ñất ñai gây trở ngại cho tài sản cố ñịnh chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dư tương ñối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ ñó mà tạo ra ñịa tô tuyệt ñối cho người sở hữu ñất ñai. Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của ñịa tô tuyệt ñối. Sự ñộc quyền tư hữu ñất ñai là nguyên nhân căn bản hình thành ñịa tô tuyệt ñối. Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là ñiều kiện hình thành ñịa tô tuyệt ñối. Trong các nước tư bản hiện ñại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, ñịa tô tuyệt ñối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là ñến từ giá cả ñộc quyền của hàng nông sản. Loại ñịa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 10 phải nộp cho ñịa chủ, do chế ñộ ñộc quyền tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư ñược tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong công nghiệp. Chế ñộ ñộc quyền tư hữu về ruộng ñất ñã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là ñịa tô tuyệt ñối. Nguồn gốc của ñịa tô tuyệt ñối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao ñộng không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, ñịa tô tuyệt ñối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu ñến ñời sống của những người lao ñộng. Việc quốc hữu hóa ruộng ñất sẽ xóa bỏ chế ñộ ñộc quyền tư hữu về ruộng ñất và do ñó sẽ xóa bỏ ñịa tô tuyệt ñối [24]. b) Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể tăng hay giảm. Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 11 suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không ñáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp. Giả sử chúng ta ñã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh ñất ñai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh ñất ñai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan ñến các ñiều luật không nhất quán thì người kinh doanh ñất ñai cũng sẽ hành ñộng như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng ñất mang lại và chi phí ñã bỏ ra tức là: Tiền thuê ñất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng ñất < thu nhập do ñất mang lại. Hay tiền thuê ñất < thu nhập do ñất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng ñất. Hay: Tiền thuê ñất = Tiền thu nhập do ñất mang lại - chi phí sử dụng ñất - chi phí cho lãi suất - Et. Trong ñó Et là khoảng ñệm của chính sách giá thuê ñất ñai. Công thức này ñược giải thích như sau: Nhà kinh doanh ñất ñai coi tiền thuê ñất là một khoản chi phí. ðể có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào ñó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải ñược xem như một khoản chi phí. Ngoài ra, ñể cho miếng ñất có thể sinh lời, anh ta phải ñầu tư Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 12 thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của ñất ñai, các khoản này cũng phải ñược xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh ñất ñai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn [24]. c) Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. ðiều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng ñều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do ñiều chỉnh lượng cung theo biến ñộng giá cả. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết ñịnh. Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hóa thông thường là có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì vị trí ñất ñai có ñặc tính tự nhiên như tính cố ñịnh về vị trí ñịa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính ñộc chiếm về giá cả tương ñối mạnh, cung và cầu ñều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là ñất ñai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính ñộc chiếm của giá cả. Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất biến. Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu, như: mật ñộ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 13 loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. Có thể thấy khi ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố ñược ñiều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục ñích làm khu dân cư ñô thị. Cung về ñất ở tại ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích ñất ở tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu vực này. Bên cạnh ñó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào ñó dẫn ñến nhu cầu sử dụng ñất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá ñất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô ñất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng ñất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia ñình. Trước ñây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường ñất ñô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. ðiều ñó, dẫn ñến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa ñất ñai ở vị trí trung tâm với ñất ñai vùng ngoại vi ñô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian ñể từ ngoại ô vào trung tâm ñô thị ñã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu ñối với ñất ñai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên ñáng kể. Sự chênh lệch giá giữa ñất ñai ở trung tâm và ñất ñai vùng ngoại ô thành phố cũng theo ñó ñược rút ngắn lại. Tuy nhiên, ñất ñai có hạn mà nhu cầu về ñất thì vô hạn, cho nên theo ñà phát triển, giá ñất ñô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị ñất giữa khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven ñô khác nhau trong cùng một ñô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố ñịnh về số lượng, thì giá của nó sẽ thay ñổi Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 14 càng lớn theo vùng. ðất ñai vốn là cố ñịnh, giá trị của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng ñi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng[24]. 2.1.3 . Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị ._.trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau: 2.1.3.1. Vị trí của khu ñất : Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất. 2.1.3.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 15 tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất. 2.1.3.3. ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm. 2.1.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau: Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến. Ví dụ : ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở. Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng ñất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ñất ñó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó. Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác [24]. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 16 2.2. ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 2.2.1. Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm qua 2.2.1.1. Giai ñoạn trước năm 1946 Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp bức, bọc lột [18]. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này. 2.2.1.2. Giai ñoạn từ năm 1946 ñến trước 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [15]; Trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai”. thị trường ñất ñai hầu như không ñược pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. 2.2.1.3. Giai ñoạn từ năm 1980 ñến trước 1993: Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến pháp, tại ñiều 5 và ñiều 17 Luật ñất ñai năm 1988 ñã quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền ñược sử dụng ñất ở ñối với ngôi nhà ñó. Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 17 có thị trường ñất ñai mà chỉ có thị trường bất ñộng sản là nhà ñể ở [24] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị). Thị trường bất ñồng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp 2.2.1.3. Giai ñoạn từ 1993 ñến 2003 Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai ( quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ñất ñai năm 1993). 2.2.1.4. Giai ñoạn từ 2003 ñến nay a) Thị trường sơ cấp Tính ñến 31/12/2010 Quỹ ñất nhà nước ñã giao cho các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân sử dụng như sau: - ðất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSD ñất. - ðất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSD ñất cho hơn 515.000 hộ gia ñình và trên 7550 tổ chức sử dụng ñất. - ðất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha ñất chuyên dùng (cả ñất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, công trình, trong ñó có trên 15.000 ha ñất chuyên dùng giao cho các dự án có vốn ñầu tư nước ngoài. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 18 - Chuyển ñổi 560.000 ha ñất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng ñô thị. b) Thị trường thứ cấp - Thị trường nhà ở ñất ở: Từ năm 2005 ñến năm 2010, ñất xây dựng công trình do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, ñất ở ñô thị tăng 16.827 ha, ñất ở nông thôn tăng 27.726 ha. Theo số liệu thống kê, ñến cuối năm 2010, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m2/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người ñang thuê nhà ở và cấp GCN – QSD ñất của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về nhà ở và QSD ñất mà Nhà nước chưa kiểm soát ñược (khoảng 60.000 trường hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay ñang là nhu cầu bức xúc trong ñời sống xã hội, hoạt ñộng bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSD ñất của các hộ gia ñình, cá nhân, xây dựng nhà ở ñể bán kèm theo chuyển nhượng QSD ñất của các tổ chức kinh tế ñang trở nên rất sôi ñộng, giá cả có biến ñộng lớn từ 10 - 15 triệu ñồng/m2 (năm 2008) tăng lên 20 -30 triệu ñồng/m2 (năm 2010). Tính ñến giữa năm 2010, cả nước có 701,4 triệu m2 nhà ở, trong ñó nhà ở ñô thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2. Theo số liệu thống kê ñến năm 2010, cả nước có số hộ gia ñình là 16,7 triệu hộ trong ñó ở ñô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực ñô thị, vấn ñề nhà ở trong năm 2010 ñã và ñang ñược cải thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá ñời sống xã hội ñối với mọi tầng lớp dân cư. Theo ñịnh hướng phát triển nhà ở trong cả nước ñến năm 2012, dự tính ñến năm 2015, cả nước cần có 1.118.600 ngàn m2, ñến năm 2018 cần có Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 19 1.425.000 ngàn m2 (Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng). Như vậy, cùng với hoạt ñộng của thị trường QSD ñất, thị trường nhà ở là một trong những yếu tố không thể thiếu ñược trong hoạt ñộng của thị trường BðS của nước ta giai ñoạn hiện nay và trong tương lai. - Thị trường cho thuê lại ñất ñã xây dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu công nghiệp tập trung ñược Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh ñầu tư và cho thuê ñất với tổng diện tích là 7.988 ha, có 67 khu công nghiệp, 03 khu chế xuất và 01 khu công nghệ cao trên ñịa bàn 31 tỉnh, thành phố trực thuộc TW với 3 loại hình ñầu tư: khu công nghiệp do các doanh nghiệp trong nước ñầu tư, khu công nghiệp liên doanh với nước ngoài, khu công nghiệp 100% vốn ñầu tư của nước ngoài. - Thị trường góp vốn liên doanh bằng nhà - ñất với các tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài ñể sản xuất kinh doanh, ñến nay theo số liệu thống kê của 61 tỉnh, thành phố trực thuộc TW phía Việt Nam ñã sử dụng giá trị QSD ñất của 6.278 ha ñể góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương ñương khoảng 45.000 tỷ ñồng Việt Nam (ðiều tra của Cục quản lý doanh nghiệp – Bộ Kế hoạch và ðầu tư). Như vậy, có thể thấy thị trường BðS trong ñó có thị trường QSD ñất ñã khẳng ñịnh sự tồn tại ñộc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BðS ở nước ta. 2.2.2. Cơ sở pháp luật về về ñấu giá quyền sử dụng ñất. 2.2.2.1. Chính sách Hội nghị Trung ương 7 (Khóa IX) ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá ñặc biệt, quyền sử dụng ñất là một bộ phận quan trọng của thị trường BðS, quan ñiểm ñổi mới của ðảng “...... là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BðS, ñưa thị trường này phát triển lành Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 20 mạnh, ñúng hướng, hạn chế những biến ñộng tiêu cực, trong ñó có những biến ñộng về giá ñất .....”. Quá trình xây dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai, chúng ta ñã ñạt ñược những thành tựu rất lớn, góp phần ổn ñịnh xã hội, phát triển kinh tế ñất nước, công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ñang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược ñiểm tồn tại ñược Bộ Tài nguyên Môi trường ñánh giá “..... Quá trình liên tục ñổi mới về chính sách, pháp luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”. 2.2.2.2. Pháp luật Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về ñổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai. Dự án Luật ñất ñai (Sửa ñổi) ñã ñề cập tương ñối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai và xây dựng một số chế ñịnh mới giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quan hệ pháp luật ñất ñai những năm vừa qua, phù hợp với ñiều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Một trong những nội dung là chế ñịnh ðấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, Chế ñịnh này Luật ñất ñai 1988, 1993, Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh thành văn, chỉ có một số Nghị ñịnh, thông tư ñề cập ñến một số nội dung liên quan ñến chế ñịnh này: a) Luật ñất ñai 1988 quy ñịnh cụ thể quyền của người sử dụng ñất rất hạn chế, người sử dụng ñất chỉ “..... ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng ñất có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao”, ñược Nhà nước ñền bù thiệt hại thực tế và ñược Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 21 giao ñất khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi. b) Luật ñất ñai 1993 trên cơ sở khẳng ñịnh chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng ñất ñược mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể. c) Với Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng ñất d) Từ năm 1994 ñến trước khi có Luật ñất ñai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường theo từng lĩnh vực: - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ; - Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ; - Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị ñịnh số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất; - Nghị ñịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh; - Nghị ñịnh số 17/ 2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản. - Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế ñấu thầu; Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 22 66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của quy chế ñấu thầu; - Nghị ñịnh số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất. - Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT- TCðC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật. - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ; - Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai; - Nghị ñịnh số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ñất; - Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ tài chính quy ñịnh về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. ñ) Từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường ñất ñai như sau: - Luật ñất ñai ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; - Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 23 phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ; - Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất; - Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản. Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản. - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá. Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá. 2.2.3. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 2.2.3.1. Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam. a) Luật ñất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với người ñược giao, cấp ñất. Trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo dit, loại, hạng ñất mà không quản lý ñất ñai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh ñã làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn dhiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát ñược. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 24 b) Luật ñất ñai 1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về ñất ñai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BðS, thừa nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không chỉ quản lý ñất dai theo diện tích, loại, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị ñất (Giao ñất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền (ðối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng. Chính sách sử dụng ñất ñai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh. Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu tiền sử dụng. Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ñịa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau: - Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 25 lực tài chính nhận làm các công trình. Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn vị thi công ñể xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu. - Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít. - Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán. Với số tiền thu ñược, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình. Áp dụng phương thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 26 chế, nhược ñiểm nhất ñịnh. Mặt khác bên cạnh những ñịa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao ñất công khai, khách quan, trung thực, ñúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy ñịnh, sử dụng nguồn thu ñúng mục ñích, ñúng cơ chế tài chính thì tại một số ñịa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh ñạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ ñầu tư, chủ dự án tiến hành giao ñất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục ñích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân. Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn ñến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình) làm rối loạn chính trị - xã hội ñịa phương, gây tác ñộng xấu ñối với sự phát triển của nền kinh tế. 2.2.3.2. Chủ trương ñấu giá ñất Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh. Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð- BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn. 2.2.3.3. Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003 Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 27 dung quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường BðS ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, của Luật này, theo ñó: - Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp. - Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng ñất. - Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án trong ñó có quyền sử dụng ñất. Quy ñịnh này là nhằm tạo ñiều kiện cho quan hệ ñất ñai ñược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá ñất và cơ chế xin - cho; Huy ñộng ñúng và ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách. - Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS. Căn cứ Luật ñất ñai 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai; Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp ñất ñược tham gia thị trường BðS, các hoạt ñộng ñược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường BðS và giải quyết một số vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất. Ngoài ra Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP còn quy ñịnh thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn và diện tích khu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 28 ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn thực hiện các dự án ñó". Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ñã quy ñịnh cụ thể việc thành lập văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích sử dụng ñất, tổ chức phát triển quỹ ñất và tổ chức hoạt ñộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích thúc ñẩy thị trường BðS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng ñất thực hiện các giao dịch. ðể tạo thêm "sân chơi" ðiều 66 nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP cũng ñã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất Cho tới nay công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñã tiến hành thực hiện khác tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương [2] [3] [4] [7] [13]. 2 2.3.4. Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá Quyền sử dụng ñất Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: a) Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ñựợc trên thị trường. ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá. b) Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 29 c) Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư. ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại. Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng. Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: Xác ñịnh mục tiêu, lên kế hoạch ñịnh giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo. 2.2.3.5. ðánh giá những hạn chế trong việc quy ñịnh giá ñất trong công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất hiện nay ở nước ta Tình hình thực thi giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ñang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ñề bất hợp lý cần phải ñược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ñồng bộ trong thời gian sớm nhất ñể khắc phục hạn chế, ñồng thời ñịnh hướng xây dựng khung giá ñất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ñộng của thị trường BðS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới. Một số ñiểm tồn tại, hạn chế ._.hiếu ñấu giá của từng người tham gia ñấu giá trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và người tham gia ñấu giá. - Hội ñồng ñấu giá quyền sử dụng ñất phát phiếu ñấu giá mới ñể tiếp tục tham gia ñấu giá các vòng tiếp theo (chỉ phát ñối với người tham gia ñấu giá vòng trước ñó có phiếu ñấu giá hợp lệ và có giá bỏ hợp lệ, người có phiếu ñấu giá và giá bỏ không hợp lệ vòng trước sẽ bị xử lý theo quy ñịnh); - Hội ñồng ñấu giá quyền sử dụng ñất tiếp tục tổ chức ñấu giá các vòng tiếp theo (những người có phiếu ñấu giá hợp lệ và có giá bỏ của vòng trước hợp lệ ñều có quyền tham gia ñấu giá vòng tiếp theo). Việc ñấu giá kết thúc khi không có người tham gia ñấu giá nào yêu cầu ñấu tiếp và xác ñịnh ñược người bỏ giá cao nhất; - Thời gian bỏ giá cho mỗi vòng ñấu không qúa 5 phút kể từ khi người tham gia ñấu giá nhận ñược phiếu ñấu giá. Kết quả ñấu giá: Việc xét ñấu giá ñược tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi mở phiên ñấu giá với 55 người tham gia phiên ñấu giá, trong ñó có 11 người trúng ñấu giá 11 lô ñất. Tóm lại, thông qua 4 dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ở trên ta nhận thấy mức chênh lệch giữa số tiền thu ñược và số tiền ước thu ñạt giá trị từ 1,04 ñến 1,34 lần, mức chênh lệch không cao là do UBND Thành phố ñã quy ñịnh giá sàn sát với giá thị trường, mức giá sàn này ñã cao hơn nhiều lần so với giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 78 Bảng 4.7. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu quy hoạch dân cư khối phố Hậu Thượng phường Thạch Quý Lô ñất Diện tích (m2) Giá sàn (1000 ñ/m2) Số tiền dự kiến thu (1000 ñ ) Giá trúng ñấu giá (1000 ñ/m2) Số tiền thu ñược từ ñấu giá (1000 ñ ) Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần) 01 260,0 3.000 780.000 3.923 1.020.000 1,31 02 200,0 3.000 600.000 4.100 820.000 1,37 03 200,0 3.000 600.000 4.100 820.000 1,37 04 200,0 3.000 600.000 4.250 850.000 1,42 05 199,2 3.600 717.120 4.518 900.000 1,26 06 198,0 3.600 712.800 4.495 890.000 1,25 07 200,0 3.000 600.000 4.100 820.000 1,37 08 200,0 3.000 600.000 4.100 820.000 1,37 09 200,0 3.000 600.000 4.100 820.000 1,37 10 200,0 3.000 600.000 4.050 810.000 1,35 11 200,0 3.000 600.000 4.050 810.000 1,35 Tổng 2.257,2 7.009.920 9.380.000 1.34 4.2.3 . ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án a. Hiệu quả kinh tế - ðối với Nhà nước: + Khai thác hợp lý quỹ ñất. + Huy ñộng nhiều nguồn vốn cùng tham gia ñầu tư xây dựng. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 79 Bảng 4.8. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá TT Khu ñất ñấu giá Ngày ñấu giá Diện tích (m2) Số tiền thu ñược sau khi ñấu giá (1000ñ) Giao ñất có thu tiền (1000ñ) Tăng (Lần) 1 Khu ñô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du 06 và 07/7/2008 14.581,8 53.950.000 48.254.820 1,12 2 Khu ñô thị hai bên ñường bao phía Tây – P. Trần Phú 12/3/2009 7.941,8 27.540.000 25.696.800 1,07 3 Khu dân cư khối phố Tân Quý- P. Thạch Quý 15/4/2009 2.876,0 11.905.600 10.714.000 1,11 4 Khu dân cư khối phố Hậu Thượng- P. Thạch Quý 12/6/2010 2.257,2 9.380.000 7.009.920 1,34 Cộng 27.656,8 102.775.600 91.675.540 1,16 Nhà nước ñầu tư cho vay ñể giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi ñưa ra ñấu giá thì người dân và các nhà ñầu tư bỏ vốn ñể tham gia. Số tiền thu ñược sẽ ñược sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của ñịa phương. + Tạo nguồn vốn từ ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể ñầu tư cho các dự án khác và tạo ñiều kiện cho việc chuyển ñổi ngành nghề cho nhân dân ñịa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 80 phương khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình nói chung và dự án ñấu giá ñất nói riêng. ðấu giá quyền sử dụng ñất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ñà thúc ñẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. ðấu giá quyền sử dụng ñất ñã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia ñấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận ñược quyền sử dụng ñất. Do vậy, cùng một diện tích ñất ñược sử dụng ñể khai thác tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế ñấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñất thông thường. So với cách giao ñất có thu tiền thông thường thì giao ñất thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất có hiệu quả hơn nhiều so với giao ñất có thu tiền trước ñây. Qua số liệu của 4 dự án trên ñã cho thấy hiệu quả cao hơn 1,16 lần so với giao ñất thông thường, chỉ với 4 dự án ñấu giá ñất ñã ñem lại nguồn thu cho ngân sách trên 11,1 tỷ ñồng so với số tiền thu ñược nếu thực hiện giao ñất có thu tiền sử dụng ñất theo cách thông thường. ðối với người sử dụng ñất: ðất ñể ñấu giá là ñất ñã ñược phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua ñược Nhà nước bảo ñảm tính pháp lý của lô ñất, ñược ñảm bảo sử dụng ñất hợp pháp ñầy ñủ giấy tờ. Nếu như mua ñất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công ñể tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa ñất rồi mới có thể ñưa ra quyết ñịnh thì riêng ñối với ñất ñược ñem ra ñấu giá, những yếu tố này ñều ñược ñảm bảo. ðấu giá QSD ñất ñược tiến hành công khai, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc ñấu giá ñược tiến hành, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 81 ñịa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực ñấu giá nên ñã có thể nhìn nhận, ñánh giá về giá trị thực tế mảnh ñất ñược ñem ñấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ ñộng trả với giá do họ ñã xác ñịnh và thường ñưa ra giá thấp hơn so với việc mua ñất theo cách thông thường trên thị trường. Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường ñặt ra. Bảng 4.9. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá TT Khu ñất ñấu giá Giá trúng ñấu giá (1000ñ) Giá thực tế trên thị trường (1000ñ) Chênh lệch (Lần) 1 Khu ñô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du 53.950.000 62.042.500 1.15 2 Khu ñô thị hai bên ñường bao phía Tây – P. Trần Phú 27.540.000 33.048.000 1,20 3 Khu dân cư khối phố Tân Quý- P. Thạch Quý 11.905.600 14.882.000 1.25 4 Khu dân cư khối phố Hậu Thượng- P. Thạch Quý 9.380.000 9.697.600 1.03 (Nguồn cung cấp: ðiều tra thực tế) b. Hiệu quả xã hội Thị trường BðS ở Thành phố Hà Tĩnh ñã hình thành ở những năm gần ñây và ñang trong quá trình phát triển. Sự ra ñời của hình thức ñấu giá sẽ góp phần làm sôi ñộng cho thị trường BðS, thúc ñẩy sự phát triển thị trường BðS ở Thành phố Hà Tĩnh- Tỉnh Hà Tĩnh. Tạo ra các khu dân cư ñồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ñáp ứng ñược nhu cầu ở của người dân, tạo ñiều kiện và môi trường sống ổn ñịnh, phù hợp với quy hoạch chung. Với nguồn thu lớn từ ñấu giá quyền sử dụng ñất, bên cạnh việc ñầu tư Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 82 xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống ñường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống ñiện, công viên, vườn hoa .... Nguồn vốn huy ñộng ñược từ ñấu giá QSD ñất còn hỗ trợ ñắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi ñặc sản…) ñược phổ biến, chuyển giao rộng rãi ñến người nông dân ñã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới ñược ñầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng ñược ñầu tư một lượng vốn ñáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao ñộng dư thừa tại vùng nông thôn. Như vậy, ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã góp phần làm phong phú cho hoạt ñộng của thị trường BðS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết ñịnh giao ñất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BðS với tư cách là một bên ñối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh ñất, người nhận ñược quyền sử dụng ñất (mua ñược mảnh ñất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết ñịnh mà Nhà nước không cần can thiệp. ðấu giá ñất là một trong những cách xã hội hoá ñể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ñất, quỹ nhà, từ ñó tạo ñược nguồn vốn ñể giải quyết các chính sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia ñình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá ñất ñược công bố trong ñấu giá quyền sử dụng ñất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao ñộng về giá ñất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BðS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 83 c. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, ñấu giá QSD ñất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng ñất ñai, thể hiện ở một nội dung sau: - ðất ñai, tư liệu sản xuất ñặc biệt, tài sản quốc gia với những ñặc ñiểm ñặc thù riêng, ñất ñai tham gia vào thị trường và ñược khai thác triệt ñể tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, có thể khẳng ñịnh ñấu giá QSD ñất là biện pháp tích cực khai thác quỹ ñất hiệu quả. Kết quả thu ñược từ ñấu giá QSD ñất khẳng ñịnh vai trò của ñất ñai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận ñất ñai, QSD ñất là hàng hoá trong hoạt ñộng thị trường BðS. - ðấu giá QSD ñất là một trong những cơ sở, căn cứ ñể Nhà nước ñịnh giá ñất, hình thành thị trường BðS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn ñịnh cho thị trường BðS. Nếu ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi toàn Thành phố sẽ giúp Thành phố thống kê ñược giá ñất chuyển nhượng thực tế ñối với từng xã, phường trong những khoảng thời gian nhất ñịnh. ðây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước ñịnh giá ñất sát với giá chuyển nhượng ñất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ñất ñai. - ðấu giá QSD ñất, với phương thức, thủ tục tiến hành ñơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp ñất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân. - Thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi ñối với các cơ quan quản lý ñất ñai, tạo niềm tin ñối với người sử dụng ñất.. - ðấu giá quyền sử dụng ñất là một hình thức khai thác, sử dụng ñất ñai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các ñối tượng tham gia ñấu giá nhằm huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 84 ñồng thời loại bỏ ñược yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện ñang tồn tại ở nhiều ñịa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, ñẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. - Giải quyết chuyển mục ñích cho các khu vực ñất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực ñất do các ñơn vị không sử dụng, các thửa ñất nằm lẫn giữa các công trình khác. - Tiền thu ñược từ ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược sử dụng ñể xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ñã góp phần cho việc sử dụng ñất trong khu vực ñược ñầu tư công trình kỹ thuật ñi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm ñất ñai trái phép. 4.2.4. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất a. Công tác tổ chức - Việc ñiều tra và xác ñịnh nhu cầu sử dụng ñất của khu vực và xây dựng giá sàn trong ñấu giá quyền sử dụng ñất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính dẫn ñến tình trạng một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất giá ñất dưa ra ñấu giá không sát với giá ñất chuyển nhượng trên thị trường ñẫn ñến tình trạng lợi dụng hoặc mất ổn ñịnh trong ñấu giá. - Một số khu ñất khi ñưa ra ñấu giá không có quy ñịnh cụ thể về quy chế quản lý xây dựng hoặc thời hạn tối ña bắt buộc phải xây dựng nhà ở dẫn ñến tình trạng sau khi ñấu giá ñất ñã ñể ñất hoang hóa không sử dụng gây lãng phí tài nguyên. - Thủ tục ñể ñưa ñược một lô ñất vào ñấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, ñoạn; từ khi có chủ trương cho phép ñấu giá ñến khi mở phiên ñấu giá hiện còn mất nhiều thời gian. - Việc Nhà nước quy ñịnh tỷ lệ tiền ký quỹ không vượt quá 5% là quá thấp dẫn ñến một số cá nhân không có nhu cầu thực sự nhưng tham gia “Cò mồi” hoặc ñẩy giá ñấu lên cao rồi bỏ cuộc. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 85 - ðối với việc các cá nhân lợi dụng thỏa thuận trong ñấu giá nhằm hạn chế việc trả giá ñấu của từng lô ñất chưa có quy ñịnh ñể xử phạt dẫn ñến tình trạng lợi dụng trong ñấu giá; - Việc phổ biến thông tin trước những phiên ñấu giá cũng như hoạt ñộng ñấu giá ñất còn hạn chế. Mặc dù ñược công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực ñấu giá thực hiện hiệu quả chưa cao. - Quy chế ñấu giá cũng còn có những hạn chế, bất cập dẫn ñến một số dự án áp dụng Quy chế ñấu giá không thống nhất. b. ðối với người tham gia ñấu giá - Người tham gia ñấu giá không hình dung ñược sự phát triển của khu vực ñấu giá nên giá ñưa ra ñấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá ñất sau khi ñấu giá. - Có trường hợp người tham gia ñấu giá sử dụng nhiều ñất xung quanh khu vực ñấu giá nên ñã bỏ giá cao ñể nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau ñó bỏ tiền ñặt cọc. - Bắt buộc người tham gia ñấu giá phải có ñủ nguồn lực tài chính ñể thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng ñấu giá. - Hiện nay ở hầu hết các dự án ñấu giá ñất ñều có trường hợp người tham gia ñấu giá mang tính ñầu cơ ñất ñai, nhu cầu về ñất ở, nhà ở thực sự rất ít. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá ñất ñể tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá ñấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy ñịnh). c. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị - Các dự án ñấu giá QSD ñất thực sự thành công sẽ tạo ñược một mặt bằng giá ñất mới trong khu vực, dẫn ñến tình trạng tăng giá ñất cục bộ tại một số khu vực có dự án ñấu giá ñất. - Tình trạng tự ý ñiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 86 công cộng của các chủ ñầu tư sau khi trúng ñấu giá diễn ra khá phổ biến, tỷ lệ ñược phép xây dựng ñều bị vi phạm ở hầu hết các công trình. - Việc quản lý chưa thống nhất hoặc còn lỏng lẽo ñối với các khu ñất sau khi ñưa ra ñấu giá dẫn ñến việc xây dựng nhà ở sai so với giấy phép diễn ra khá phổ biến. 4.3. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất - Hiện nay công tác ñấu giá QSD ñất ñược thực hiện theo Nghị ñịnh số 17/ 2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản, vì vậy quy chế ñấu giá ñược ban hành theo Quyết ñịnh số 216 của Thủ tướng Chính phủ không còn phù hợp. Việc xây dựng quy chế ñấu giá QSD ñất theo Nghị ñịnh 17 phải gắn trách nhiệm của Tổ chức ñấu giá ñể công tác ñấu giá thực sự công khai minh bạch và tạo ñược niềm tin cho các tổ chức, cá nhân tham gia ñấu giá. - Trích một phần kinh phí thu ñược từ ñấu giá ñất ñể ñầu tư phát triển nhà ở cho các ñối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái ñịnh cư ñể khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái ñịnh cư ngay. - Phương thức ñấu giá cũng còn bất cập, ñể tránh tình trạng thông ñồng giữa những người tham gia ñấu giá với nhau thì nên quy ñịnh người tham dự ñấu giá chỉ ñược ñăng ký ngay tại phiên ñấu giá, rút ngắn thời gian ñấu giá từ 10 phút xuống 5 phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường và thực hiện ít nhất là 2 vòng ñấu. Thống nhất quy chế ñấu giá của các dự án ñể người dân ñỡ mất công tìm hiểu khi tham gia ñấu giá các dự án khác nhau. - Khi có kế hoạch ñấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành ñấu giá, phát các tờ rơi ñể người dân có thêm thông tin. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 87 - Thực tế cho thấy, giá sàn một số khu ñất ñấu giá tại nhiều ñịa phương thấp so với giá thị trường chính là nhằm bình ổn thị trường BðS. Tuy nhiên, cũng cần thay ñổi một số phương thức ñịnh giá sàn khi ñấu giá ñể ñảm bảo công bằng và mở rộng ñối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị trường ñể chống tiêu cực. Trước khi ñấu giá nên có chính sách bảo ñảm của Ngân hàng hoặc cơ quan tài chính về số tiền mà người trúng ñấu giá hiện có ñể ñảm bảo việc nộp tiền sử dụng ñất nếu người ñó trúng ñấu giá, tránh trường hợp người trúng ñấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách hoặc nộp chậm và hạn chế ñược số lượng cò tham gia. - Các dự án ñấu giá ñất phải ñược ñầu tư hạ tầng ñồng bộ trước khi ñưa ra ñấu giá, một mặt ñể làm tăng giá trị ñất khi ñấu giá, mặt khác ñể sau khi trúng ñấu giá người trúng ñấu giá nộp tiền ñầy ñủ và làm nhà ở ñược ngay. - Cần nghiên cứu và áp dụng ñồng bộ các giải pháp kỹ thuật ñể ñánh giá ñúng tình hình cung cầu sử dụng ñất trong khu vực ñấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: thiết kế các thửa ñất ñấu giá theo các diện tích khác nhau và ñưa ra ñấu giá theo các phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn và bước giá cũng cần ñược ñiều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với thửa ñất lẻ thì giá sàn cần xây dựng vừa phải, còn nếu cả lô lớn thì giá sàn phải sát giá thị trường ñể chống tiêu cực). - Các quy trình của dự án ñấu giá QSD ñất cần ñược xử lý nhanh, ñặc biệt là khâu quy hoạch vì ñây là yếu tố quan trọng và là công ñoạn mở ñường ñể triển khai dự án. Sau khi có kết quả trúng ñấu giá và người trúng ñấu giá nộp ñủ tiền sử dụng ñất vào ngân sách nhà nước, chủ ñầu tư cần ñẩy nhanh tiến ñộ cấp Giấy chứng nhận QSD ñất cho người trúng ñấu giá. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 88 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 5.1. Kết luận Sau hơn 5 năm thực hiện Luật ñất ñai 2003, công tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh ñã có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần ổn ñịnh xã hội và phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng. ðặc biệt trong 3 năm gần ñây do nền kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, ngành du lịch phát triển mạnh nên thị trường ñấu giá quyền sử dụng ñất cũng phát triển và ngày càng sôi ñộng. Trong 3 năm (2007- 2010), Thành phố Hà Tĩnh ñã có nhiều dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất với nhiều lô ñất tại các xã, phường trên ñịa bàn Thành phố. Số tiền mà ñấu giá quyền sử dụng ñất mang lại cho ngân sách tương ñối lớn từ ñó giúp Thành phố có ñiều kiện xây dựng tốt cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế xã hội. - Từ kết quả nghiên cứu, ñánh giá công tác ñấu giá QSD ñất trên ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh cho thấy: ðấu giá QSD ñất thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSD ñất ñặc biệt, trong ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên ñối tác trong giao dịch BðS. ðiểm khác biệt của hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng QSD ñất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế ñấu giá công khai ñể quyết ñịnh giá bán. a. Về hiệu quả xã hội ðấu giá QSD ñất tạo ñược nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; ñầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, ñáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh. Qua các dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh chủ yếu là ñấu giá các khu ñất ñã ñược xây dựng cơ sở hạ tầng nên Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 89 những người có nhu cầu sử dụng ñất thật sự ñể ở rất thuận lợi trong việc sử dụng ñất sau khi trúng ñấu giá. b. Về mặt hiệu quả kinh tế ðấu giá quyền sử dụng ñất là một hình thức khai thác, sử dụng ñất ñai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ ñầu tư nhằm huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ñồng thời loại bỏ ñược yếu tố tiêu cực trong cơ chế " Xin, cho" ñã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều ñịa phương trong cả nước, thu hút ñược nhiều thành phần kinh tế khác nhau tham gia vào thị trường BðS. Kết quả ñấu giá của các dự án cho thấy mức chênh lệch giữa giá trúng với giá Nhà nước giao ñất có thu tiền từ 1,07 ñến 1,34 lần; Giá trúng và giá thực tế trên thị trường từ 1,03 ñến 1,25 lần. Qua ñây cho thấy công tác xác ñịnh giá sàn vẫn mang tính chủ quan chưa có cơ sở khoa học và chưa sát với thực tế nên chưa phát huy tối ña giá trị kinh tế của các khu ñất. Giá trúng bình quân cao hơn giá sàn ñược phê duyệt là 1,16 lần. Qua ñây cho thấy việc ñấu giá quyền sử dụng ñất theo từng lô ñất ñã ñem lại nguồn thu khá lớn cho ngân sách so với nguồn thu ñược nếu thực hiện giao ñất có thu tiền như trước ñây. c. ðối với công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ðấu giá QSD ñất, ñấu thầu dự án ñã góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, ñẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế ñổi ñất lấy cơ sở hạ tầng, thông qua các hoạt ñộng của thị trường xuất hiện sự năng ñộng, chủ ñộng, dám làm và dám chịu trách nhiệm của các nhà quản lý từ TW xuống ñịa phương. Việc mạnh dạn ñề xuất chủ trương và ban hành các quy ñịnh kịp thời và cơ chế ñấu giá QSD ñất ñược thực hiện có hiệu quả chứng tỏ sự ñổi mới tư duy, ñổi mới cách suy nghĩ về vai trò và tầm quan trọng của nguồn tài Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 90 nguyên ñất ñai. ðấu giá QSD ñất ñã tạo sức ép ñối với công tác quản lý ñất ñai và quy hoạch sử dụng ñất ñai, thông qua ñó các cơ chế, chính sách về ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã từng bước ñược Luật hoá và ñược hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của ñấu giá QSD ñất ñã tác ñộng tới công tác quản lý ñất ñai của các cấp chính quyền, dẫn tới việc quản lý ñất ñai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. 5.2. ðề nghị - Nghiên cứu ban hành ñồng bộ các văn bản pháp luật về chế ñộ quản lý, sử dụng ñất và ban hành quy chế ñấu giá QSD ñất thống nhất trên toàn tỉnh Hà Tĩnh phù hợp với Nghị ñịnh số 17/ 2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ ñể công tác ñấu giá QSD ñất phát huy hiệu quả tốt nhất. - Xây dựng một thị trường BðS lành mạnh, có các tổ chức chuyên hoạt ñộng về lĩnh vực BðS nói chung và thị trường ñất ñai nói riêng, ví dụ như các trung tâm giao dịch BðS, phát triển mạnh cơ cấu của tổ chức phát triển quỹ ñất. - Quy trình lập dự án ñấu giá, thực hiện dự án ñấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ ñó ngăn chặn ñược các hành vi tiêu cực có thể xảy ra. - ðể các dự án ñấu giá ñất ñạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần: + Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật ñể công tác ñấu giá ñược hoàn thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào ñể phù hợp nhu cầu của người tham gia ñấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp ñịnh giá ñể xác ñịnh giá sàn phù hợp...; + Hoàn thiện ñồng bộ hạ tầng các dự án trước khi ñấu giá, ñể tăng giá trị khu ñất ñấu giá; + ðối với các dự án ñấu giá ñất cần ñược phổ biến thông tin, quảng cáo Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 91 mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin ñại chúng ñể có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia. - Thu hút sự tham gia của các Ngân hàng vào các dự án ñấu giá ñể chia sẻ các khó khăn về tài chính trước khi dự án hoàn thiện ñể ñấu giá. Ví dụ có thể kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền ñể thực hiện các khâu chuẩn bị của dự án như ñầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng... - Tạo quỹ ñất ñể thực hiện ñấu giá Kiểm tra rà soát tình hình sử dụng ñất của các tổ chức, cá nhân, kiên quyết thu hồi các diện tích sử dụng không ñúng pháp luật ñể tạo quỹ ñất ñưa ra ñấu giá. Di chuyển các ñơn vị sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi khu vực ñô thị có giá trị cao ñể lập quỹ ñất phát triển ñô thị. - Tăng cường công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñể tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng không ñúng quy hoạch tại các khu vực dự án ñấu giá ñất ñã diễn ra trong thời gian qua. - Có cơ chế phù hợp, tạo môi trường ñầu thuận lợi cho các ñơn vị hoạt ñộng trong lĩnh vực ñất ñai nói chung và BðS nói riêng. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt 1. Bộ tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BðS, Hà Nội. 2. Bộ tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 3. Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác ñịnh giá thời ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá, Hà Nội. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai năm 2003, Hà Nội. 5. Bộ xây dựng - Bộ KHðT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường BðS Việt Nam, Hà Nội. 6. Nguyễn ðình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BðS, NXB Nông nghiệp. 7. Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu ñổi mới hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành và phát triển thị trường BðS ở Việt Nam”, ðề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 8. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ ðiển về ñổi mới hệ thống ñịa chính (2002), Giáo trình ñịnh giá ñất, Hà Nội 9. Chính phủ (1999), Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 18/02/2003 quy ñịnh về Luật thuế chuyền quyền sử dụng ñất 10. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BðS, Hà Nội. 11. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thi hành Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 93 Luật ñất ñai. 12. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền sử dụng ñất. 13. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 14. Hiến pháp năm 1959 (NXB chính trị quốc gia). 15. Hiến pháp năm 1980 (NXB chính trị quốc gia). 16. Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu và ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trờng ðại học nông nghiệp I, Hà Nội. 17. Khoa luật - ðại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam, Hà Nội 18. Luật ñất ñai (1993), Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm (1998-2001) (NXB chính trị quốc gia). 19. Luật ñất ñai 2003, (NXB chính trị quốc gia). 20. Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BðS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. 21. Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 22. Quyết ñịnh 216/2005/Qð - TTg của Thủ tướng chính phủ về việc ban hành Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất, Hà Nội. 23. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch ñịnh các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ ñất ñai”, ðề tài nghiên cứu khoa học ñộc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. 24. Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng về giá ñất, Trường ðại học nông nghiệp I - Hà Nội. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ...................................... 94 25. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Tĩnh (2008), Báo cáo tổng hợp rà soát, ñiều chỉnh, bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh ñến năm 2020. 26. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Tĩnh (2010), Báo cáo tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất Thành phố Hà Tĩnh – Tỉnh Hà Tĩnh ñến năm 2020. 27. Viện nghiên cứu ðịa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu ñề tài ðiều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách ñền bù giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư, Hà Nội. 28. Cục Thống kê Hà Tĩnh (2010), Niên giám thống kê 2009. 29. Viện nghiên cứu ðịa chính (2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu ñề tài Nghiên cứu ñánh giá hiệu quả trong việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hà Nội và một số ñịa phương phục vụ việc xây dựng Luật ñất ñai mới, Hà Nội. 30. Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng ðịnh giá ñất giành cho Cao học, Hà Nội 31. Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản ._.