Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An

Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o tr­êng ®¹i häc n«ng nghiÖp hµ néi ----------eêf---------- CAO QUANG TRUNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ Xà CỬA LÒ - TỈNH NGHỆ AN LuËn v¨n th¹c sÜ n«ng nghiÖp Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ Hµ Néi - 2009 lêi cam ®oan T«i xin cam ®oan sè liÖu vµ kÕt qu¶ nghiªn cøu trong luËn v¨n nµy lµ trung thùc vµ ch­a ®­îc sö dông ®Ó b¶o vÖ mét häc vÞ nµo. T«i xin cam ®oan mäi sù gióp ®ì cho viÖc thùc hiÖn luËn v¨n nµy ®· ®­îc c¶m ¬n vµ c¸c th«ng tin trÝch dÉn trong luËn v¨n ®Òu ®· ®­îc chØ râ nguån gèc./. Hµ Néi, ngµy.....th¸ng.....n¨m 2009 T¸c gi¶ luËn v¨n Cao Quang Trung Lêi c¶m ¬n §Ó hoµn thµnh ®Ò tµi tèt nghiÖp nµy, ngoµi sù nç lùc cña b¶n th©n, t«i cßn nhËn ®­îc sù gióp ®ì, ®éng viªn, chØ b¶o cña c¸c thÇy c«, b¹n bÌ, ®ång nghiÖp vµ ng­êi th©n. §Ó cã ®­îc kÕt qu¶ nghiªn cøu nµy, t«i xin bµy tá lßng biÕt ¬n s©u s¾c tíi PGS.TS. NguyÔn Thanh Trµ, ng­êi ®· lu«n theo s¸t, tËn t×nh h­íng dÉn, chØ b¶o t«i trong suèt qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Ò tµi tèt nghiÖp. T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong Khoa Sau §¹i häc, Khoa Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng, Tr­êng §¹i häc N«ng nghiÖp Hµ Néi ®· lu«n gióp ®ì, t¹o mäi ®iÒu kiÖn cho t«i trong thêi gian qua. T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n Ban L·nh ®¹o Së Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng tØnh NghÖ An, phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng thÞ x· Cöa Lß, cïng tÊt c¶ c¸c b¹n bÌ, ng­êi th©n ®· gióp ®ì t«i hoµn thµnh ®Ò tµi nµy. Cuèi cïng t«i xin c¶m ¬n s©u s¾c tíi gia ®×nh vµ vî t«i nh÷ng ng­êi ®· ®éng viªn, t¹o mäi ®iÒu kiÖn trong suèt qu¸ tr×nh häc tËp vµ thùc hiÖn ®Ò tµi nµy Mét lÇn n÷a, t«i xin tr©n träng c¶m ¬n! Hµ Néi, ngµy.....th¸ng.....n¨m 2009 T¸c gi¶ Cao Quang Trung MỤC LỤC Danh môc ch÷ viÕt t¾t Ký hiÖu Chó gi¶i B§S BÊt ®éng s¶n CP Cæ phÇn CSHT C¬ së h¹ tÇng §G§ §Êu gi¸ ®¸t GCN GiÊy chøng nhËn GCNQSD§ GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt L§§ LuËt §Êt ®ai QSD§ QuyÒn sö dông ®Êt SD§ Sö dông ®Êt TM Th­¬ng M¹i TNHH Tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n TW Trung ­¬ng UBND Uû ban nh©n d©n XD X©y dùng DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 so sánh diện tích các loại đất 18 Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu kinh tế thị xã Cửa Lò giai đoạn 2006 -2008 55 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2008 61 Bảng 4.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò 61 Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại đường ngang số 19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò 61 Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò 61 Bảng 4.6. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 61 Bảng 4.7. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 61 Bảng 4.8. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An trong thời gian tới. 61 1. MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ .... Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An" 1.2. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy địng chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Nghệ an là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. 1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An; - Góp ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn; 1.3.2. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1. Khái niệm bất đồng sản và thị trường bất đồng sản 2.1.1. Bất đồng sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 2.1.2. Thị trường bất đồng sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [7], [22], [25]. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranhcủa thị trường. 2.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì được. - Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định . - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. 2.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất đồng sản trên thế giới 2.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [7], [13]. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thuờng ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. 2.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: 2.2.2.1 Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định thị truờng bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thông qua các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. 2.2.2.2 Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết a. Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá là những loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. b. Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản Trình tự, thủ tục định giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau. c. Phương pháp định giá đất và bất động sản Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là: - Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá. - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. - Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai. d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá. Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước. - Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: + Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước; + Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương – do các tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. - Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Toà án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS. 2.2.3. Đấu giá đất của một số nước 2.2.3.1. Trung Quốc Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Theo luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 bgày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương. Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đính và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất; Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điếu kiện sau đây: + Đã thanh toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sự dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về bất động sản, lởp kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường bất động sản... Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hoà Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai. 2.2.3.2. Đài Loan Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm cũng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án cũng cố đô thị sẽ làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án cũng cố đất đô thị là làm làm cho đất đai ban đầu chỉ 20 % là mặt đường trở thành 100 % đất mặt đường , nhờ vậy đất đã tăng lên 6,4 lần. Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng” còn có đạt được các thành tựu sau: (1). 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán (2). Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59 % (3). Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14 % và biình quân đất đai gai đình nắm được giảm xuống 12 % (4). Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 % (5). Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 % (6). Diện tích nhà tầng tăng 330 % (7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 % Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên. 2.2.3.3. Nhật Bản Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết điịnh của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đề tập trung giải quyết những bất đồng sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất đồng sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây. TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ LÀM THỦ TỤC THAM GIA IÁNGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG SẢN LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN QUẢNG CÁO BẤT ĐỘNG SẢN BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ QUYẾT ĐINH CHO PHÉP BÁN THÔNG BÁO HẠN NỘP TIỀN XÁC NHẬN BÁN TIẾN HÀNH NỘP TIỀN ĐĂNG KÝ (chuyển nhượng quyền Sở hữu) YÊU CẦU GIAO BĐS (Trong trường hợp có người chiếm dụng) RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ĐỘNG SẢN -Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền. - Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản. Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua. 2.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS những năm qua 2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây: 2.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946 Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp bức, bọc lột [17]. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này. 2.3.1.2. Từ năm 1946 đến trước 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14], [15]; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. 2.3.1.3. Từ năm 1980 đến trước 1993: Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất đồng sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp 2.3.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến nay: Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật đất đai năm 1993) [15],[17],[18]. 2.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam 2.3.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh của tương tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trường của BĐS, được phản ảnh qua những giá bán. Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp [13],[19._.]. Hình 2.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết định giá của đất. Lưu ý rằng đồ thị cung là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm d lên d' , thì giá tăng từ điểm p lên p'. Giá P' p Số lượng s d d' Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn Mặc dù tổng số cung của đất đai là cố định, nhưng cung cho một mục đích sử dụng đặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Ví dụ, đất rừng hoặc đất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể được phát triển làm khu dân cư. Cung được tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá. Tuy nhiên, những giới hạn thực tế cho sự phát triển và tăng trưởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn đến giá cao hơn và sử dụng cần nhiều hơn [13], ví dụ, các lô đất nhỏ hơn và việc thay thế những căn hộ một gia đình (xem hình 2.2) Mạng lưới giao thông của địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến sơ đồ phát triển và giá cả. Trước khi có ôtô, thị trường đất đô thị tập trung ở những khu buôn bán gần trung tâm dẫn đến những sự chênh lệch giá đỉnh cao giữa đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. Đường sá và giao thông được cải thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu dụng của đất đô thị. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và vùng ngoại ô thành phố đã giảm đi. Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hưởng trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về đất đai cho một sử dụng nhất định. Điều này thường dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhưng giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn. giá p' p s d d' Q Q' số lượng Hình 2.2 Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. 2.3.2.2 Các nhu cầu về đất đai Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để, tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của TCĐC (nay là BTNMT), trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (không tính đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá) : Bảng 2.1 so sánh diện tích các loại đất Đơn vị tính : 1000ha LOẠI ĐẤT Diện tích năm 1990 Diện tích năm 1995 Diện tích năm 2000 Diện tích năm 2003 So sánh năm 2003 với 2000 1. Đất nông nghiệp 6.993,2 7.993,7 9.345,4 9531,8 +186,4 2. Đất lâm nghiệp 9.395,2 10.795 11.575,4 12402,2 +826,8 3. Đất chuyên dùng 972,2 1.271 1.532,8 1669,6 +136,8 4. Đất ở nông thôn 817,8 57,5 371,0 379,3 + 8,3 5. Đất ở đô thị 382,9 72,2 81,0 + 8,8 Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại đất đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ năm 1995 việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông nghiệp, từ năm 1995 diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở đô thị có xu hướng gia tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện có, các nhu cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 1990 đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau : - Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ. - Đất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSDĐ cho hơn 515.000 hộ gia đình và trên 7550 tổ chức sử dụng đất. - Đất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha đất chuyên dùng (cả đất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, công trình, trong đó có trên 15.000 ha đất chuyên dùng giao cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài. - Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị. 2.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa nhận trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất đai có hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu vực đô thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726 ha. Theo số liệu thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m2/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và cấp GCN - QSDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về nhà ở và QSDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soát được (khoảng 60.000 trường hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7 triệu đồng/m2 (năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đồng/m2 (năm 2001). Tính đến giữa năm 1999, cả nước có 701,4 triệu m2 nhà ở, trong đó nhà ở đô thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2. Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có số hộ gia đình là 16,7 triệu hộ trong đó ở đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đô thị, vấn đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với mọi tầng lớp dân cư. Theo quy luật cung cầu và định hướng phát triển nhà ở trong cả nước đến năm 2010, dự tính đến năm 2005, cả nước cần có 1.118.600 ngàn m2, đến năm 2006 cần có 1.425.000 ngàn m2 (Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng). Như vậy, cùng với hoạt động của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở là một trong những yếu tố không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS của nước ta giai đoạn hiện nay và trong tương lai. 2.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai - Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu công nghiệp tập trung được Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư và cho thuê đất với tổng diện tích là 7.988 ha (tính đến tháng 7/2001) có 67 khu công nghiệp, 03 khu chế xuất và 01 khu công nghệ cao trên địa bàn 31 tỉnh, thành phố trực thuộc TW với 3 loại hình đầu tư: khu công nghiệp do các doanh nghiệp trong nước đầu tư, khu công nghiệp liên doanh với nước ngoài, khu công nghiệp 100% vốn đầu tư của nước ngoài. - Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay theo số liệu thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW phía Việt Nam đã sử dụng giá trị QSDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam (Điều tra của Cục quản lý doanh nghiệp – Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ đã khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta. 2.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “...... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất .....”. Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “..... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”. Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này: - Luật đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn chế, người sử dụng đất chỉ “..... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi. - Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất. Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực. - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ; - Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị định số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ; - Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định; - Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu; - Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ; - Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai; - Nghị định số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai như sau: - Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá. Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá. 2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 2.4.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo dit, loại, hạng đất mà không quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn dhiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được[15]. Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất dai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (Giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau: - Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó. - Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng. Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau: - Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công để xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. - Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít. - Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình. Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (Hệ thống đường giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, trạm xá, nơi vui chơi, giải trí ....) ở hầu hết các địa phương còn lạc hậu, nghèo nàn, thiếu đồng bộ, chưa tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển của nền kinh tế - xã hội. Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, cụ thể: Khung giá đất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/CP của Chính phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hiện nay, bảng giá đất đã được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu. Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ động điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song nhìn chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn (Trong trường hợp giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê). Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưa chú ý đến kiểm soát. Khi giao đất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp. Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản địa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Như vậy, phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đã không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách. Trong thời gian qua, nhiều địa phương đã thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thu được những kết quả nhất định. Song bên cạnh những địa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao đất công khai, khách quan, trung thực, đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng mục đích, đúng cơ chế tài chính thì tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh đạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án tiến hành giao đất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục đích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân. Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình) làm rối loạn chính trị - xã hội địa phương, gây tác động xấu đối với sự phát triển của nền kinh tế. 2.4.2.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành: Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định. Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Điều 1 quy định cụ thể phạm vi áp dụng : 1. Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định 04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP. 2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: - Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư. - Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác. 3. Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm: - Đất giao có thu tiền sử dụng đất. - Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (Chuyển mục đích sử dụng). 4. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn: a. Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. b. Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án. c. Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. d. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương” Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. 2.4.2.3. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003: Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng. - Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. - Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách. - Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS. Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61. - Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai. - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành. Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã qui định cụ thể: - Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. + Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau: + Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau: + Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất ._.gười đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá (phụ lục 04); +Việc bỏ giá mỗi vòng được tiến hành cho từng lô đất và kết quả được công bố lần lượt cho từng lô đất; + Việc đấu giá cho mỗi lô đất được tiến hành theo hai vòng bắt buộc và nhiều vòng tiếp theo cho đến khi xác định được giá cuối cùng; + Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia đấu giá trả cho từng lô đất cụ thể đấu giá được ghi trong phiếu đấu giá; giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá, cụ thể: Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N Trong đó N là số lần của bước giá (1, 2, 3 ,…) Trình tự đấu giá: - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá; - Người tham gia đấu giá viết giá vào phiếu đấu giá, đưa lại cho ban thư ký tổng hợp và thông báo giá cao nhất mỗi vòng đấu cho Hội đồng đấu giá. - Hội đồng đấu giá công bố công khai giá cao nhất ghi trong phiếu đấu giá của từng người tham gia đấu giá trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và người tham gia đấu giá. - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá mới để tiếp tục tham gia đấu giá các vòng tiếp theo (chỉ phát đối với người tham gia đấu giá vòng trước đó có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ hợp lệ, người có phiếu đấu giá và giá bỏ không hợp lệ vòng trước sẽ bị xử lý theo quy định); - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục tổ chức đấu giá các vòng tiếp theo (những người có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ của vòng trước hợp lệ đều có quyền tham gia đấu giá vòng tiếp theo). Việc đấu giá kết thúc khi không có người tham gia đấu giá nào yêu cầu đấu tiếp và xác định được người bỏ giá cao nhất; - Thời gian bỏ giá cho mỗi vòng đấu không qúa 5 phút kể từ khi người tham gia đấu giá nhận được phiếu đấu giá. Giá sàn ban đầu của lô 1, 2, 3, 5, 7, 9 là 3.000.000 đ/m2; lô 4, 6, 8, 10 là 2.700.000 đ/m2 Kết quả đấu giá: Việc xét đấu giá được tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi mở phiên đấu giá với 49 người tham gia phiên đấu giá. Tại phiên đấu giá ngày 28/11/2008, ông Nguyễn văn Hải thường trú tại số khối 2, phường Hồng Sơn, Thành phố Vinh trúng 2 lô ( Lô số 1 và lô số 3). Sau 6 vòng đấu giá, đối với lô số 2N22 trúng giá 2.001.810.000đ/377.7 m2, bình quân 5.300.000 đồng/m2. Đây là dự án đấu giá theo các lô đã có sẵn cơ sở hạ tầng, có vị trí thuận lợi và diện tích đất quy hoạch lớn có thuận lợi cho việc xây dựng nhà hàng, khách sạn nên giá trúng các lô đất tương đối cao sát với giá chuyển nhượng thực tế của các khu đất liền kề. Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò S TT Thửa đất Diện tích (m2) Giá sàn được duyệt (đ/m2) Giá trúng (đ/lô) Số tiền thu được (Đồng) 1 1N22 377.6 3.000.000 5.100.000 1.925.760.000 2 2N22 377.7 3.000.000 5.300.000 2.001.810.000 3 3N22 382.2 3.000.000 4.910.000 1.876.602.000 4 4N22 382.2 2.700.000 4.100.000 1.567.020.000 5 5N22 382.2 3.000.000 4.750.000 1.815.450.000 6 6N22 382.2 2.700.000 4.000.000 1528800000 7 7N22 382.2 3.000.000 4.620.000 1.765.764.000 8 8N22 382.2 2.700.000 3.980.000 1.521.156.000 9 9N22 403.2 3.000.000 4.920.000 1.983.744.000 10 10N22 403.2 2.700.000 4.560.00 1.838.592.000 Tổng 3855 15.280.000.000 4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án 4.4.1. Hiệu quả kinh tế - Đối với Nhà nước + Khai thác hợp lý quỹ đất. + Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng. Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây. Qua số liệu của 4 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 1,2 - 2,3 lần so với giao đất thông thường, chỉ với 4 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách trên 65 tỷ so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo cách giao đất có thu tiền trước đây. Bảng 4.6. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá Đơn vị tính: 1000 đồng TT Khu đất đấu giá Ngày đấu giá Diện tích (m2) Số tiền thu được sau khi đấu giá (đồng) Giao đất có thu tiền (Đồng) Tăng (Lần) 1 Phía Tây trường Lê Bạch Cát 10/6/06 11669.8 13.477.290 10.184.321 1.4 2 QH Khách sạn Công Đoàn 9/02/08 897.5 3.345.940 2.243.750 1.5 3 QH khu dân cư đường trục ngang số 19 -20 29/9/08 23542.9 35.460.588 26.591.952 1.3 4 QH khu dân cư đường trục ngang số 13 - 14 3855 15.280.000 11.565.000 1.3 Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo. Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường. Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra. Bảng 4.7. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá Đơn vị tính: 1000 Đồng S TT Khu đất đấu giá Giá trúng đấu giá Giá thực tế trên thị trường Chênh lệch (Lần) 1 Phía Tây trường Lê Bạch Cát 13.477.290 18868206 1.4 2 QH Khách sạn Công Đoàn 3.345.940 3.680.534 1.1 3 QH khu dân cư đường trục ngang số 19 -20 35.460.588 42.552.705 1.2 4 QH khu dân cư đường trục ngang số 13 - 14 15.280.000 15.500.000 1.02 (Nguồn cung cấp: Điều tra thực tế) Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lôi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước. 4.4.2. Hiệu quả xã hội Thị trường BĐS ở Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An. Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. Ví dụ: Số tiền thu được từ đấu giá đất tại xã Nghi Hương, thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An. Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò cho phép xã được giữ lại 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng hệ thống cở sở hạ tầng của xã. Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa .... Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa tại vùng nông thôn. Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền sử dụng đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp. Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. 4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau: a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS. b/ Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi thị xã sẽ giúp thị xã thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, phường trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. c/ Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân. d/ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất.. e/ Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. f/ Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác. g/ Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép. 4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.5.1. Công tác tổ chức - Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính; Việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít người đăng ký tham gia. - Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian. - Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao. - Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; - Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao. - Quy chế đấu giá cũng còn có bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được thnàh phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất. 4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá. - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc. - Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. - Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người sử dụng đất đều bị động, không thể thương lượng lại được. - Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự rất ít. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). 4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị: - Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong khi để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” thì Luật đất đai 2003 đã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước đây. - Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất. - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình. - Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, 4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 4.6.1. Từng bước giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin, việc này có thể giao cho Sàn giao dịch BĐS thực hiện. Các cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân các cấp chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chính sách tạo điều kiện cho đơn vị được giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá. 4.6.2. Trích một phần kinh phí thu được từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay. 4.6.3. Phương thức đấu giá Phương thức đấu giá cũng còn bất cập, để tránh đấu giá có hiện tượng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau thì người tham dự chỉ được đăng ký tại phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống 5 phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường và thực hiện ít nhất là 2 vòng. Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau. 4.6.4. Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá, phát các tờ rơi để người dân có thêm thông tin. 4.6.5. Giá đấu giá Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất tại nhiều quận, huyện thấp so với giá thị trường chính là nhằm bình ổn thị trường BĐS. Tuy nhiên, cũng cần thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực. 4.6.6. Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An cần từng bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo ra được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất. Bảng 4.8. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An trong thời gian tới. Xã (Phường) Địa bàn thực hiện dự án Diện tích (m2) Xã Nghi Thu Đường trục ngang số 3 - 4 16.000 m2 Xã Nghi Thu Đường trục ngang số 3 – 5 (phía Tây đường trục dọc số III) 17.000 m2 Xã Nghi Thu, Nghi Hương Đường trục ngang số 7 – 8 (Khu quy hoạch nhà vườn) 16.500 m2 (Nguồn cung cấp: phòng Tài nguyên - Môi trường thị xã Cửa Lò) Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến từng xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu. Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện các dự án để sớm thực hiện đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay. Trên cơ sở các dự án đã đuợc phê duyệt quy hoạch, thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân có thể tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị về mặt tài chính khi thực hiện. Tuy nhiên, theo báo cáo của phòng Tài Nguyên môi trường thì tiến độ nhiều dự án đấu giá đất khó đạt theo kế hoạch đề ra. Năm nay, thị xã chỉ có thể đưa ra đấu giá 5 ha với dự kiến tổng thu là 100 tỷ đồng. Bởi nhiều dự án đến nay vẫn chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết. 4.6.7 Đối với các dự án đấu giá đất cần được đầu tư hạ tầng trước khi đưa ra đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. 4.6.8 . Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác, đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn và bước giá cũng cần được điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với thửa đất lẻ thì giá sàn cần xây dựng vừa phải, còn nếu cả lô lớn thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực). 4.6.9 Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án. 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1. Kết luận Thị trường BĐS ở Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An. Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. §Êu gi¸ QSD§ thùc chÊt lµ mét h×nh thøc chuyÓn nh­îng QSD§ ®Æc biÖt, trong ®ã Nhµ n­íc tham gia trùc tiÕp vµo thÞ tr­êng víi t­ c¸ch lµ mét bªn ®èi t¸c trong giao dÞch B§S. §iÓm kh¸c biÖt cña h×nh thøc ®Êu gi¸ víi h×nh thøc chuyÓn nh­îng QSD§ trªn thÞ tr­êng lµ kh«ng qua sù mÆc c¶ mµ th«ng qua c¬ chÕ ®Êu gi¸ c«ng khai ®Ó quyÕt ®Þnh gi¸ b¸n. 5.1.1 Về hiệu quả xã hội Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh. Ví dụ: Số tiền thu được từ đấu giá đất tại xã Nghi Hương, Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An. Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò cho phép xã được giữ lại 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng cơ sở hạ tầng xã. Qua các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An chủ yếu là đấu giá các khu đất đã được xây dựng cơ sở hạ tầng nên những người có nhu cầu sử dụng đất thật sự để ở rất thuận lợi trong việc sử dụng đất sau khi trúng đấu giá. 5.1.2. Về mặt hiệu quả kinh tế Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế " Xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế khác nhau tham gia vào thị trường BĐS. Kết quả đấu giá của các dự án cho thấy mức chênh lệch giữa giá trúng với giá Nhà nước giao đất có thu tiền từ 1,04 đến 2,3 lần; Giá trúng và giá thực tế trên thị trường từ 1,2 đến 1,65 lần. Qua đây cho thấy công tác xác định giá sàn vẫn mang tính chủ quan chưa sát với thực tế nên chưa phát huy được giá trị kinh tế của các khu đất. Giá trúng thường cao hơn giá sàn được phê duyệt là 1,2 đến 2,3 lần. Qua đây cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất theo từng lô đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền trước đây. 5.1.3 Đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đã góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thông qua các hoạt động của thị trường QSDĐ xuất hiện sự năng động, chủ động, dám làm và dám chịu trách nhiệm của các nhà quản lý từ TW xuống địa phương. Việc mạnh dạn đề xuất chủ trương và ban hành các quy định kịp thời và cơ chế đấu giá QSDĐ được thực hiện có hiệu quả chứng tỏ sự đổi mới tư duy, đổi mới cách suy nghĩ về vai trò và tầm quan trọng của nguồn tài nguyên đất đai. Đấu giá QSDĐ đã tạo sức ép đối với công tác quản lý đất đai và quy hoạch sử dụng đất đai, thông qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được Luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. 5.2. Đề nghị 5.2.1. Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất, đối với thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An ,ban hành quy chế đấu giá QSDĐ thống nhất trên toàn tỉnh Nghệ An nhằm giảm bởt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu. 5.2.2. Xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh, có các tổ chức chuyên hoạt động về lĩnh vực BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng, ví dụ như các trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cơ cấu của tổ chức phát triển quỹ đất. 5.2.3. Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy ra. 5.2.4. Để các dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần: - Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn...; - Hoàn thiện đồng bộ hạ tầng các dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; - Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia. 5.2.5. Thu hút sự tham gia của các ngân hàng vào các dự án đấu giá để chia sẻ các khó khăn về tài chính trước khi dự án hoàn thiện để đấu giá. Ví dụ có thể kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực hiện các khâu chuẩn bị của dự án như đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng. 5.2.6. Tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá Kiểm tra rà soát tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, kiên quyết thu hồi các diện tích sử dụng không đúng pháp luật để tạo quỹ đất đưa ra đấu giá. Di chuyển các đơn vị sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi khu vực đô thị có giá trị cao để lập quỹ đất phát triển đô thị. 5.2.7. Tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng không đúng quy hoạch tại các khu vực dự án đấu giá đất đã diễn ra trong thời gian qua. 5.2.8. Có cơ chế phù hợp, tạo môi trường đầu thuận lợi cho các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đất đai nói chung và BĐS nói riêng. TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bộ tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, Hà Nội. Bộ tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hớng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội. Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định về Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền sử dụng đất. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng về giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội. Hiến pháp năm 1959 (NXB chính trị quốc gia). Hiến pháp năm 1980 (NXB chính trị quốc gia). Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Hà Nội Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB chính trị quốc gia). Luật đất đai 2003, (NXB chính trị quốc gia). Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BĐS, NXB Nông nghiệp. Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trờng Đại học nông nghiệp I, Hà Nội. Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. Quyết định 216/2005/QĐ - TTg của Thủ tướng chính phủ về việc ban hành Kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội. Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo về quản lý và phát triển thị trờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An (2006), Báo cáo tổng hợp rà soát, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An đến năm 2020. Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An (2006), Báo cáo tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An đến năm 2020. Viện nghiên cứu Địa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư, Hà Nội. Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội. ._.