Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam

nghiên cứu trong luận văn này là hồn tồn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 12 tháng 10 năm 2010 Học viên Trương Duy Bình Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hồn thành luận văn này, tơi luơn được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của tập thể các thày cơ giáo Tiểu ban Quy hoạch, các thày cơ giáo Khoa Tài nguyên và Mơi trường, Viện đào tạo sau đại học, trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội, sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của TS. Trang Hiếu Dũng, người hướng dẫn khoa học, đã giúp tơi hồn thành luận văn này về vấn đề đấu giá quyền SDð. Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND và các Phịng, Ban thành phố Phủ Lý đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong thời gian điều tra số liệu và cĩ những ý kiến đĩng gĩp quý báu cho luận văn của tơi. Tơi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tơi trong thời gian học và thực hiện đề tài. Tự đáy lịng mình, tơi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu và kịp thời đĩ! Hà Nội, ngày 12 tháng 10 năm 2010 Học viên Trương Duy Bình Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ tắt và kí hiệu v Danh mục các bảng vi 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2 1.3 Mục đích - yêu cầu của đề tài 2 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 4 2.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 7 2.3 ðất đai, nhà ở trong thị trường bđs việt nam 13 2.4 Thực trạng đấu giá quyền sdđ ở việt nam 17 3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 38 3.2 Nội dung nghiên cứu 38 3.3 Phương pháp nghiên cứu 39 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41 4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Phủ Lý, tỉnh hà nam 41 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 49 4.1.3 Tình hình quản lý và SDð 56 4.2 Khái quát cơng tác đấu giá quyền sdđ thành phố Phủ Lý trong Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ iv những năm qua 60 4.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền SDð 60 4.2.2 Qui chế đấu giá quyền SDð 61 4.3 Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sdđ trên địa bàn thành phố Phủ Lý 67 4.3.1 Dự án đấu giá quyền SDð tại xã Lam Hạ 67 4.3.2 Dự án đấu giá quyền SDð tại xã Châu Sơn 70 4.3.3 Dự án đấu giá quyền SDð tại phường Lê Hồng Phong 73 4.3.4 Dự án đấu giá quyền SDð tại phường Minh Khai 75 4.3.5 Tổng hợp đánh giá các dự án đấu giá quyền SDð 77 4.4 ðánh giá cơng tác đấu giá quyền sdđ trên địa bàn thành phố Phủ Lý 77 4.4.1 Ưu điểm và hạn chế của cơng tác đấu giá quyền SDð 77 4.4.2 ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền SDð 82 4.5 Một số giải pháp về cơng tác đấu giá quyền sdđ 86 4.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 86 4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 86 4.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 87 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 5.1 Kết luận 88 5.2 Kiến nghị 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHẦN PHỤ LỤC 95 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ v DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU Ký hiệu Giải thích BðS BðS SDð SDð CN-TTCN-XD Cơng nghiệp, Tiểu thủ cơng nghiệp và Xây dựng ðVT ðơn vị tính HTX Hợp tác xã CSHT Cơ sở hạ tầng UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất GTSX Giá trị sản xuất NXB Nhà xuất bản TNHH Trách nhiệm hữu hạn Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ vi DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Quy mơ và tốc độ tăng trưởng GDP thành phố Phủ Lý 49 4.2 Cơ cấu GDP của Phủ Lý phân theo nhĩm ngành kinh tế 50 4.3 Hiện trạng và cơ cấu SDð năm 2010 58 4.4 Biến động SDð giai đoạn 2000 - 2010 59 4.5 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDð xã Lam Hạ 68 4.6 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDð xã Châu Sơn 71 4.7 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDð phường Lê Hồng Phong 74 4.8 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDð phường Minh Khai 77 4.9 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 83 4.10 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 84 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ðất đai là tài nguyên quốc gia vơ cùng quý giá, là cơ sở khơng gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nơng nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của mơi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc phịng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hố, trong đĩ cĩ đất đai. ðể phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này trong thực tế đĩ đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đĩ bộc lộ một số khĩ khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh tốn chưa cĩ cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ... ðể khắc phục những tồn tại đĩ, trong những năm gần đây Nhà nước đã cĩ cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền SDð. Cơng tác đấu giá quyền SDð đĩ thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BðS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đĩ xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá quyền SDð. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm gĩp phần vào việc đẩy mạnh cơng tác đấu giá quyền SDð, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền SDð ở một số dự án trên địa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam”. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 2 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1.2.1. Ý nghĩa khoa học Do cĩ sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên đã nhiều người đĩ lợi dụng những quy định chưa hồn chỉnh của pháp luật để liên kết, mĩc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn đề này là đem đất của Nhà nước thơng qua hình thức giao đất cĩ thu tiền để kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đĩ nhân rộng mơ hình đấu giá đất. ðể cơng tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. 1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn Thành phố Phủ Lý là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hố xã hội của tỉnh Hà Nam, trong thời gian qua, cơng tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá qua các dự án khác nhau để cĩ thể đề xuất và gĩp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hồn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất, gĩp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của địa phương. 1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích - Tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền SDð ở một số dự án trên địa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 3 - ðánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDð ở một số dự án trên địa bàn thành phố Phủ Lý. - ðề xuất một số giải pháp trong cơng tác đấu giá quyền SDð gĩp phần hồn thiện trong cơng tác đấu giá quyền SDð ở địa phương. 1.3.2. Yêu cầu - Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền SDð của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. - ðưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với cơng tác đấu giá quyền SDð. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, cĩ khả năng áp dụng ở các địa bàn khác. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 4 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 2.1.1. Bất động sản Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: BðS và động sản. BðS trước hết nĩ là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nĩ khơng thể di dời được. [18] ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và cơng trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nơng nghiệp, cơng nghiệp, kinh doanh và thương mại. [35] Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản 1 cĩ nêu: “BðS là các tài sản bao gồm: a) ðất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. [27] Theo Giáo trình Thị trường BðS, BðS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận khơng thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thốt nước, cấp điện, vệ sinh, thơng giĩ, thang máy, phịng cháy, thơng tin... [34] Như vậy, ta cĩ thể thấy BðS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. ðất đai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng cĩ những quy định Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 5 khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BðS. Một số nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định BðS (ðất đai) hoặc BðS (ðất đai và tài sản trên đất) là hàng hố được giao dịch trên thị trường BðS. Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định BðS (ðất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khơng được mua bán mà chỉ được chuyển quyền SDð. [31, 22] Ở nước ta cũng vậy, khơng phải tất cả các loại BðS đều được tham gia vào thị trường BðS do cĩ nhiều BðS khơng phải là BðS hàng hố. Các loại BðS được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền SDð được tham gia thị trường BðS theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại BðS khác theo quy định của pháp luật. [29] ðất đai là BðS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai khơng cĩ quyền sở hữu riêng mà ”đất đai... thuộc sở hữu tồn dân” [25, 26, 28], do vậy đất đai khơng phải là hàng hố. Chỉ cĩ quyền SDð, cụ thể hơn là quyền SDð một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hố và được đưa vào lưu thơng thị trường BðS. Thực chất hàng hố trao đổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền SDð cĩ điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 2.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hố được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hố. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 6 ánh thơng qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đĩ liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động cĩ liên quan trực tiếp đến giao dịch BðS [33, 22, 18]. Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. ðĩ là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BðS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Cĩ thể nĩi đĩ là tổng hịa các giao dịch BðS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. [34] Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hố; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. [23] Phạm vi hoạt động của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy định nên khơng đồng nhất. ðĩ cĩ thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế. [35] Chức năng của thị trường BðS là đưa người mua và người bán BðS đến với nhau; xác định giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. [39] 2.1.3. Một số khái niệm khác - ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì được. - ðấu giá BðS là việc bán, chuyển nhượng BðS cơng khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - ðấu thầu: là đấu giá trước cơng chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 7 bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - ðịnh giá đất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - ðịnh giá BðS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BðS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả cĩ thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. - Sàn giao dịch BðS là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BðS. [29] 2.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 2.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới Hầu hết những nước cĩ nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDð. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đĩ trong khơng gian và thời gian xác định [33,9]. Theo Luật ðất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDð [28] Trên thực tế luơn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác cĩ liên quan (thường là các giao dịch thành cơng trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 8 dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hồn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, khơng chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến khơng hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, cĩ quan hệ huyết thống hoặc cĩ những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. [16, 14] Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. [28] Cả 2 loại giá đất nĩi trên cĩ quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đĩ giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, cịn giá đất thị trường luơn ở trạng thái động. 2.2.2 Khái quát về định giá đất và BðS Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt động định giá cĩ định giá BðS và định giá đất. ðịnh giá BðS nĩi chung và định giá đất nĩi riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật BðS. [33] Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BðS đĩ trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BðS đĩ được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 9 dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BðS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một cơng cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm sốt của Nhà nước. Mặc dù cĩ sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BðS nĩi chung tại nhiều nước trên thế giới đều cĩ những điểm rất giống nhau, cụ thể là: - ðịnh giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước. - Hoạt động định giá đất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đĩ các nội dung được thể chế hố rất đầy đủ và chi tiết. [44, 10] 2.2.3. ðấu giá đất của một số nước a. Trung Quốc Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BðS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDð thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền SDð) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð được gọi là xuất nhượng quyền SDð. [10] Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng thể, quy hoạch đơ thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDð của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 10 của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền SDð phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền phê chuẩn, sau đĩ cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. [10] Việc xuất nhượng quyền SDð cĩ thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với đất để xây dựng cơng trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu cĩ điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng cĩ điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới cĩ thể dùng phương thức thương lượng song phương. Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương lượng song phương khơng được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Tồn bộ tiền SDð đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự tốn, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển BðS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền SDð; Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì cĩ thể thu hồi quyền SDð mà khơng bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan cĩ liên quan hoặc do phải làm cơng tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi cơng. Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 11 vấn và định giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hố thị trường BðS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC cĩ 30 chi nhánh ở trong nước và ngồi nước với 300 cán bộ chuyên mơn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá BðS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phịng thương mại về BðS, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án BðS, nghiên cứu thị trường BðS... [33] b. Nhật Bản Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của tồ án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BðS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thối kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS cũng như các con nợ và tồ án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi tồ án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân khơng thanh tốn được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh tốn cho những khoản nợ. [10] c. Australia ðất đai Australia cĩ hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BðS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các cơng tác này do Văn phịng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện. [31, 1]. d. Một số nước AIPO (Liên minh Nghị viện hiệp hội các nước ðơng Nam Á) - Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân cĩ quốc tịch Khơ-me Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 12 mới cĩ quyền sở hữu đất đai. Cơ quan cĩ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BðS trên tồn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đơ thị và Xây dựng. - Inđơnêxia: Khái niệm BðS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất. Khung pháp lí đối với BðS là hệ thống Luật ðất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL). - Xinhgapo: Vai trị của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc cĩ chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BðS qua các ngân hàng. - Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp đồng mua bán BðS; Các hoạt động kinh doanh BðS. [19] Qua tham khảo một số nước cĩ thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng cơng tác định giá đất, định giá BðS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống cơng cụ cĩ những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BðS. Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và khơng thể thiếu được. Các nước đều cĩ các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 13 2.3. ðất đai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam 2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua cĩ nhiều biến động lớn, nĩ ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BðS nĩi chung trong đĩ cĩ vấn đề giá đất. Cĩ thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BðS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây: a. Giai đoạn trước năm 1946 Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bĩc lột với bên kia là kẻ áp bức, bọc lột [31]. Quan hệ mua bán đĩ khơng thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nĩi trên khơng thể nĩi là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đĩ trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đĩ được hình thành trong giai đoạn này. b. Từ năm 1946 đến trước 1980 Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đĩ khẳng định cĩ 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đĩ sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp khơng hồn tồn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Cơng hữu hố đất đai”. thị trường đất đai hầu như khơng được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn cĩ những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mơ nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngồi sự kiểm sốt của pháp luật. c. Từ năm 1980 đến trước 1993 Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 14 tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hố điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật ðất đai năm 1988 đĩ quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà cĩ quyền được SDð ở đối với ngơi nhà đĩ. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam cĩ thị trường đất đai mà chỉ cĩ thị trường BðS là nhà để ở [33] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sơi động ở hầu hết các đơ thị). Thị trường bất đồng sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất khơng được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp. d. Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003 Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đĩ được chế định lại. ðiều 12 Luật ðất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. ðây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất đai năm 1993) [28]. e. Giai đoạn từ 2003 đến nay Từ sau khi Luật ðất đai năm 2003 cĩ hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về ”giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thơng qua Luật Kinh doanh BðS và các văn bản luật khác cĩ liên quan đã thực sự ”cởi trĩi” và tạo điều kiện hình thành ”giá đất”. Cơng tác định giá đất ngày càng phát triển. Những điều đĩ dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 15 vực này với các nhà đầu tư trong và ngồi nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang cịn bỏ ngỏ cũng như đĩng gĩp vào sự tăng trưởng của thị trường BðS. 2.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BðS đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng nĩng (sốt) và suy giảm (đĩng băng). ðĩ là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996- 1999); 2000-2006(tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007-nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ đầu 2008 đến nay). Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khĩ dự báo. Trong những năm qua, thị trường BðS Việt Nam đã cĩ những thành tựu nhất định: [45] Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sơi động. thị trường BðS nĩi chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đơ thị cũ và mới); phân khúc thị trường đất phát triển cơng nghiệp (trong các khu cơng nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm BðS thương mại, du lịch(các v._.ăn phịng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu cơng nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối tượng xã hội…). Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BðS rất đa dạng, cĩ thể nĩi là tất cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này. Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BðS đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống, đĩng gĩp một phần rất lớn vào việc gĩp phần cụ thể hĩa quy hoạch đơ thị, cải thiện diện mạo đơ thị, nâng cao chất lượng sống của người Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 16 dân đơ thị. ðồng thời, nĩ cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đơ thị. ðiều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mơ đơ thị tại Việt Nam. Thứ tư, thị trường BðS phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế. Thứ năm, thị trường BðS cĩ quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế. ðĩ là các thị trường khoa học cơng nghệ, đặc biệt là cơng nghệ thơng tin; thị trường tài chính-tiền tệ nĩi chung, đặc biệt là thị trường chứng khốn; thị trường lao động... Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BðS Việt Nam dựa trên một chế độ sở hữu tồn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ cĩ quyền SDð. Thứ bảy, thị trường BðS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên cịn nhiều yếu tố chưa hồn thiện. Thứ tám, thị trường BðS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ cơng nghiệp hĩa, đơ thị hĩa cao của nền kinh tế. ðặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nơng nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất cơng nghiệp và đơ thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, mơi trường và phát triển bền vững. Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế tồn cầu. 2.3.3. ðánh giá nhu cầu về BðS ở Việt Nam Ngày nay, thị trường BðS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh BðS hiện tại và trong tương lai là rất lớn. Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã cĩ bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, cơng trình dịch vụ, thương mại, sản xuất Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 17 kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu đơ thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đơ thị, nhiều khu cơng nghiệp được hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BðS đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngồi, gĩp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đĩng gĩp một tỷ trọng đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua. ðánh giá về thị trường BðS, tại hội thảo “Tồn cảnh thị trường BðS Việt Nam và triển vọng 2010”, ơng Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đĩ là sự phục hồi nhanh của thị trường BðS, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động khơng nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường BðS thơng qua các sàn. Thị trường BðS là một trong những thị trường phục hồi sớm và gĩp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, gĩp phần ổn định kinh tế vĩ mơ và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay. Như vậy, cĩ thể thấy thị trường BðS trong đĩ cĩ thị trường quyền SDð đĩ khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BðS ở nước ta. [45] 2.4. Thực trạng đấu giá quyền sdđ ở việt nam 2.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDð Hội nghị Trung ương 7, khĩa IX năm 2003 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hố, trong đĩ xác định quyền SDð được coi là một loại hàng hĩa đặc biệt. ðể cụ thể hĩa điều đĩ, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 18 triển và lành mạnh hĩa thị trường BðS. Từ đĩ đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường BðS đã từng bước được xây dựng, hồn thiện. Trong các quan điểm này, quan điểm chế độ sở hữu tồn dân về đất đai được khẳng định, trong đĩ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDð được ðảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Các văn bản tiếp theo đều cụ thể hĩa quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người SDð, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt động trong đĩ cĩ thị trường quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð. ðể hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDð, từ khi cĩ Luật ðất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành cĩ liên quan đĩ ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị trường đất đai như sau: - Nghị định số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; - Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ; - Nghị định số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền SDð; - Nghị định số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Nghị định này cĩ hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 19 hành quy chế bán đấu giá tài sản. - Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá. - Quyết định 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền SDð để giao đất cĩ thu tiền SDð hoặc thuê đất. - Quyết định số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3). - Thơng tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên cĩ quan hệ liên kết. - Nghị định 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu giá tài sản... Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDð trong các trường hợp đấu giá quyền SDð là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá. 2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam Trước năm 1993, trong những quy định của Luật ðất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và khơng thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, gĩp vốn giá trị quyền SDð trên thị trường. ðất đai khơng cĩ giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân khơng thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai đoạn này, giá đất khơng được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai khơng vận động theo hướng tích cực, đất đai khơng được coi là tài sản quý, tình trạng vơ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 20 chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, khơng kiểm sốt được. Luật ðất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người SDð được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, gĩp vốn, thế chấp giá trị quyền SDð đĩ tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền mĩng cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta. ðiều đĩ đã tạo bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð mà cịn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước đầu hình thành việc đấu giá quyền SDð. Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước cĩ nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất cĩ thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự cơng bằng giữa người SDð với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người SDð vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ giúp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDð, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDð tại các địa phương đĩ chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách SDð cĩ thu tiền sử dụng. Với chủ trương “ðổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đĩ chủ động tiến hành giao đất cĩ thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương. Với chủ trương này, trong vịng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT đĩ được nhân rộng trên phạm vi cả nước. ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khĩ khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố. Dưới hình thức giao đất cĩ thu tiền sử Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 21 dụng, nhiều địa phương đĩ huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước gĩp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đĩ mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng CSHT tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau: - Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà đầu tư cĩ năng lực tài chính nhận làm các cơng trình. Sau khi hồn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh tốn bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được nghiệm thu. - Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa cĩ năng lực tài chính, vừa cĩ năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng trình. Sau khi hồn tất cơng trình, UBND tỉnh sẽ thanh tốn bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được nghiệm thu. - Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một cơng trình thuộc danh mục cơng trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hồn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất cĩ giá trị tương ứng để thanh tốn. Với số tiền thu được, UBND tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng cơng trình. Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đĩ bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đĩ được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đơ thị, các khu cơng nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 22 chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tơ mà Nhà nước khơng kiểm sốt được dẫn đến thất thốt một nguồn thu lớn Bên cạnh đĩ, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưa chú ý đến kiểm sốt, đặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn đến khơng huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm thất thốt một nguồn thu lớn cho ngân sách. [34, 38] b. Chủ trương đấu giá đất được hình thành Giao đất cĩ thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mặc dù đĩ phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường BðS, cơ chế giao đất cĩ thu tiền sử dụng đĩ bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định. Cơ chế đấu giá quyền SDð tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đĩ mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất cĩ thu tiền sử dụng. ðể cụ thể hĩa điều đĩ, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đĩ ban hành Quyết định số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, trong đĩ quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu cơng trình xây dựng CSHT hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Từ đĩ đến nay, cơng tác đấu giá quyền SDð được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của cơng tác quản lý và SDð trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [29] [2] [28]. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 23 c. Quy định về đấu giá đất theo Luật ðất đai 2003 Ngày 01/7/2004, Luật ðất đai năm 2003 cĩ hiệu lực. Trong Luật ðất đai năm 2003, tại chương II, mục 6 cĩ quy định tài chính về đất đai và giá cả, mục 7 quy định về quyền SDð trong thị trường BðS đã nêu rõ: - Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi cĩ chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được cơng bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Bên cạnh đĩ, Luật ðất đai năm 2003 cĩ quy định cho phép doanh nghiệp cĩ khả năng chuyên mơn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền SDð; Bổ sung quy định về đấu giá quyền SDð và đấu thầu dự án trong đĩ cĩ quyền SDð; Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng khơng kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS... ðể cụ thể hĩa Luật ðất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/Nð-CP ra đời và tại chương VI, từ điều 59 đến điều 67 cĩ quy định về quyền SDð trong thị trường BðS. Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế cĩ đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð, dịch vụ bán đấu giá BðS thành lập. ðến nay một số địa phương đĩ xác định được tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BðS nên đang tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ sở vật chất để đưa Sàn giao dịch BðS sớm đi vào hoạt động. Cho tới nay cơng tác đấu giá quyền SDð đĩ được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn cịn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đĩ tiến hành thực Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 24 hiện khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương. [10, 45] 2.4.3. ðặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDð a. ðịnh giá đất Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDð theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đĩ. [33] ðất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngồi yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, đất đai cịn chịu sự chi phối và tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ cĩ thể là sự ước tính về giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng thường. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cĩ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc gĩp vốn bằng giá trị quyền SDð. [25, 28] Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đĩ được xác định, tại một thời điểm xác định". [18] b. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDð Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. ðất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 25 của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: [33, 18] - Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ cĩ giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ cĩ giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất cĩ các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Do vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT Một khu đất cho dù cĩ rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ cĩ những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mơ lớn... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. - ðiều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ: Khu vực cĩ điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện cĩ sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu cơng nghiệp tập trung, cĩ nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 26 Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nĩ cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đĩ và đất đai là một tài sản khơng giống như những tài sản thơng thường, đĩ là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, cĩ hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. ðất cĩ hạn về số lượng cung cấp nhưng nĩ lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở cĩ nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến. c. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền SDð ở nước ta Trên lý thuyết cĩ nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền SDð, cĩ thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: - Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường ( phương pháp so sánh) những vụ mua bán cĩ thể so sánh được trên thị trường. ðây là phương pháp định giá trong đĩ người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đĩ bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá. - Phương pháp giá thành: Phương pháp này cịn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đĩ trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Phương pháp này cịn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. ðây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đĩ sẽ đem lại hoặc cĩ khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi rịng. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 27 Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, khơng cĩ phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ cĩ sử dụng phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác cĩ thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nĩ khơng chỉ tác động đến việc thu tiền SDð, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế SDð mà nĩ cịn ảnh hưởng trực tiếp đến cơng tác đấu giá quyền SDð. Giai đoạn các địa phương thực hiện cơng tác đấu giá quyền SDð, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện cơng tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên cơng tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau: - Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu vực cĩ CSHT gần giống với khu vực tổ chức đấu giá. - Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng CSHT. - Chi phí bồi thường thiệt hại. - Hệ số sinh lợi của khu đất. - Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền SDð hoặc khu vực lân cận. Từ cơng thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khá đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đĩ đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (cĩ những lơ đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn). Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 28 d. ðánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong cơng tác đấu giá quyền SDð hiện nay ở nước ta Thực chất của việc đấu giá là nhà nước giao quyền SDð hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá cơng khai, cơng bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải cĩ phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Nhờ đĩ, các bên tham gia cĩ thể được SDð tại các vị trí thuận lợi, cịn nhà nước sẽ thu được tiền SDð (hoặc tiền thuê đất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy định. Tuy nhiên, tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang cịn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hồn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BðS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới. ðiểm tồn tại, hạn chế về giá đất là: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, ðiều 12 Luật ðất đai 2003 quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDð, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất". Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người SDð - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Khơng áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDð, thế chấp giá trị quyền SDð giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất ("giá đất trên thực tế' hay" giá đất thị trường"). Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đĩ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 29 cĩ thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDð trong một thị trường cĩ sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; Như trên thực tế cĩ hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều cĩ mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDð và giữa người SDð với nhau. Do đĩ, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nĩi trên cần phải cĩ hình thức đấu giá quyền SDð. Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đĩ giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách cơng bằng - hợp lý- hài hồ giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người SDð trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy định (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đơ thị - nơi mà thị trường BðS (trong đĩ cĩ đất đai) diễn ra sơi động. Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/Nð-CP đĩ được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính. Như vậy, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đĩ nhà nước chưa cĩ quy định về giá đất đấu giá quyền SDð và khi Nhà nước giao đất thu tiền SDð theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã cĩ khơng ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 30 lời này rất lớn, nên những người đĩ giàu nên nhanh chĩng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nĩi trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hồn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, mĩc nối với một số cán bộ cĩ thẩm quyền quan liêu, biến chất 'moi đất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước thơng qua hình thức giao đất cĩ thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây. 2.4.4. Thực trạng đấu giá quyền SDð ở Việt Nam Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDð là cần thiết, nhưng nếu khơng cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuơn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, đĩ là vấn đề lớn trong đấu giá quyền SDð ở Việt Nam. Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền SDð.Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà khơng phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền SDð và cĩ thể xây dựng cơng trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ cĩ trách nhiệm nộp tiền SDð hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá. ðấu giá quyền SDð thơng qua hình thức đấu giá cơng khai cĩ ưu điểm là, nĩ giúp lựa chọn được chủ thể cĩ nhu cầu SDð thực sự và đảm bảo cho QSDð được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nĩ, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đĩ việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền SDð được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDð, quyền thuê đất tại khu vực của các Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 31 thửa đất liền kề gần nhất cĩ cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá. Các chính sách đấu giá quyền SDð mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đĩ đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDð và Nhà nước. Một số mơ hình đấu giá quyền SDð được áp dụng cĩ quy mơ vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố ðà Nẵng... Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua. a. ðấu giá quyền SDð ở thành phố Hà Nội ðấu giá quyền SDð là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật ðất đai và các văn bản quy phạm pháp luật cĩ liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/Qð-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền SDð để taọ vốn đầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền S._.g cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao. + Quy chế đấu giá cũng cịn bất cập, mỗi một dự án lại cĩ quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được thành phố phê duyệt song cũng gây khĩ khăn cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất. - ðối với người tham gia đấu giá + Người tham gia đấu giá khơng hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá. + Cĩ trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đĩ bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đĩ bỏ tiền đặt cọc. + Người tham gia đấu giá phải cĩ nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. + Thời hạn thanh tốn tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người SDð đều bị động, khơng thể thương lượng lại được. + Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều cĩ trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất, nhà ở thực sự rất ít. + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). - ðối với cơng tác quản lý đất đai và xây dựng đơ thị + ðối với các dự án đấu giá quyền SDð các thửa nhỏ lẻ sẽ khơng tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch khơng tốt sẽ dẫn đến tình trạng đơ thị bị chia nhỏ theo kiểu phân Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 82 lơ. Trong khi để khắc phục tình trạng ”đơ thị bị băm nhỏ” thì Luật ðất đai 2003 đã khơng cho phép hình thức phân lơ bán nền như trước đây. + ðối với các dự án đấu giá đất thực sự thành cơng thì sau đĩ sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực cĩ dự án đấu giá đất. + Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các cơng trình. + Hiện nay chưa cĩ sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép. 4.4.2. ðánh giá hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền SDð a. Hiệu quả kinh tế - ðối với Nhà nước + Khai thác hợp lý quỹ đất. + Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền SDð để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình nĩi chung và dự án đấu giá đất nĩi riêng. ðấu giá quyền SDð đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền SDð. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất cĩ thu tiền sử dụng. So với cách giao đất cĩ thu tiền thơng thường thì giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất cĩ hiệu quả hơn nhiều so với giao đất cĩ thu tiền trước đây. Qua số liệu của 4 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 2,0 - Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 83 2,7 lần so với giao đất thơng thường, chỉ với 4 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách trên 59 tỷ so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo cách giao đất cĩ thu tiền trước đây. Bảng 4.9. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ðơn vị tính: 1000 đồng TTT Khu đất đấu giá Ngày đấu giá Diện tích (m2) Số tiền thu được sau khi đấu giá (đồng) Giao đất cĩ thu tiền (ðồng) Tăng (Lần) 1 Xã Lam Hạ 12/01/2010 4.027,5 18.626.670 7.412.500 2,5 2 Xã Châu Sơn 25/8/2009 3.801,4 18.569.140 8.363.080 2,2 3 Phường Lê Hồng Phong 19/9/2009 2.683,8 20.940.203 7.671.180 2,7 4 Phường Minh Khai 25/10/2008 2.51,8 1.454.189 654.680 2,2 - ðối với người SDð ðất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lơ đất, được đảm bảo SDð hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu mua đất ngồi thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều cơng để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới cĩ thể đưa ra quyết định, thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo. ðấu giá quyền SDð được tiến hành cơng khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thơng tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã cĩ thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thơng thường trên thị trường. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 84 Khơng mất phí hoa hồng (mơi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm mơi giới thường đặt ra. Bảng 4.10. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá ðơn vị tính: 1000 ðồng S TT Khu đất đấu giá Giá trúng đấu giá Giá thực tế trên thị trường Chênh lệch (Lần) 1 Xã Lam Hạ 18.626.670 20.868.206 1,12 2 Xã Châu Sơn 18.569.140 20.679.520 1,10 3 Phường Lê Hồng Phong 20.940.203 22.650.210 1,08 4 Phường Minh Khai 1.454.189 1.645.230 1,13 (Nguồn cung cấp: ðiều tra thực tế) ðấu giá quyền SDð thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền SDð đặc biệt, trong đĩ Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BðS. ðiểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDð trên thị trường là khơng qua sự mặc cả mà thơng qua cơ chế đấu giá cơng khai để quyết định giá bán. Do vậy, người SDð khơng mất thêm tiền thuế chuyển quyền SDð. b. Hiệu quả xã hội Thị trường BðS ở thành phố Phủ Lý cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ gĩp phần làm sơi động cho thị trường BðS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BðS ở thành phố Phủ Lý nĩi riêng và ở tỉnh Hà Nam nĩi chung. Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và mơi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. Như vậy, đấu giá quyền SDð đã gĩp phần làm phong phú cho hoạt Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 85 động của thị trường BðS. Nhà nước tham gia vào thị trường khơng phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BðS với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền SDð (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước khơng cần can thiệp. ðấu giá đất là một trong những cách xã hội hố để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đĩ tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khĩ khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất được cơng bố trong đấu giá quyền SDð sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” về BðS, gĩp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững. c. Hiệu quả đối với cơng tác quản lý và SDð Ngồi những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền SDð cịn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và SDð, thể hiện ở một số nội dung sau: + ðất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Cĩ thể khẳng định đấu giá quyền SDð là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá quyền SDð khẳng định vai trị của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, quyền SDð là hàng hố trong hoạt động thị trường BðS. + ðấu giá quyền SDð là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BðS và gĩp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 86 sự ổn định cho thị trường BðS. + ðấu giá quyền SDð, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, khơng phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân. + Thơng qua đấu giá quyền SDð, cơng tác cấp GCN quyền SDð cĩ thể triển khai thực hiện nhanh chĩng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người SDð. 4.5. Một số giải pháp về cơng tác đấu giá quyền sdđ 4.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước - Tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khĩ khăn để thị trường phát triển. ðồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân và chế tài xử lý trong cả quy trình của dự án. Kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, các dự án của các chủ đầu tư khơng đủ năng lực theo quy định của pháp luật. - ðẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở để cho các đối tượng là cán bộ cơng chức viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, cơng nhân lao động tại các khu cơng nghiệp, người cĩ thu nhập thấp thuê và thuê mua. - Tập trung thực hiện các biện pháp để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên thị trường BðS thơng qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BðS để mọi đối tượng cĩ nhu cầu được tiếp cận thơng tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại, thu lời bất chính. 4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật - Nghiên cứu hồn thiện chính sách về quy chế đấu giá quyền SDð, áp dụng thống nhất trên phạm vi tồn quốc. - Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 87 hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường. - Cần sớm cĩ quy định về cơ chế định giá đất thơng qua các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá đất một cách độc lập. 4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDð và thị trường BðS theo hướng khuyến khích sử dụng cĩ hiệu quả BðS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. - Cĩ cơ chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDð một cách cơng khai, minh bạch và hiệu quả. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 88 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận ðấu giá quyền SDð thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền SDð đặc biệt, trong đĩ Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BðS. ðiểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDð trên thị trường là khơng qua sự mặc cả mà thơng qua cơ chế đấu giá cơng khai để quyết định giá bán. Về mặt kinh tế: ðấu giá quyền SDð là một hình thức khai thác, SDð hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế ”xin, cho” đĩ tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BðS. ðối với cơng tác quản lý Nhà nước: ðấu giá quyền SDð đã tạo sức ép đối với cơng tác quản lý và quy hoạch SDð, qua đĩ, các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền SDð đã từng bước được luật hố và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá quyền SDð đã tác động tới cơng tác quản lý đất đai của các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hồn thiện hơn. Về mặt xã hội: ðấu giá quyền SDð tạo nguồn thu cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương. Gĩp phần giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền SDð cũng được trích ra một phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê,... Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 89 5.2. Kiến nghị - Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, SDð, đối với thành phố Phủ Lý - tỉnh Hà Nam, ban hành quy chế đấu giá quyền SDð thống nhất trên tồn tỉnh Hà Nam nĩi chung và tồn quốc nĩi riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ cơng tìm hiểu. - Xây dựng một thị trường BðS lành mạnh, cĩ các tổ chức chuyên hoạt động về lĩnh vực BðS nĩi chung và thị trường đất đai nĩi riêng, ví dụ như các trung tâm giao dịch BðS, phát triển mạnh cơ cấu của tổ chức phát triển quỹ đất. - Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần cĩ sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, cĩ cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đĩ ngăn chặn được các hành vi tiêu cực cĩ thể xảy ra. - ðể các dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần: + Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để cơng tác đấu giá được hồn thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn...; + Hồn thiện đồng bộ hạ tầng các dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; + ðối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thơng tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thơng tin đại chúng để cĩ thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia. - Thu hút sự tham gia của các ngân hàng vào các dự án đấu giá để chia sẻ các khĩ khăn về tài chính trước khi dự án hồn thiện để đấu giá. Ví dụ cĩ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 90 thể kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực hiện các khâu chuẩn bị của dự án như đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng. - Tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá + Kiểm tra rà sốt tình hình SDð của các tổ chức, cá nhân, kiên quyết thu hồi các diện tích đất sử dụng khơng đúng pháp luật để tạo quỹ đất đưa ra đấu giá. + Di chuyển các đơn vị sản xuất gây ơ nhiễm ra khỏi khu vực đơ thị cĩ giá trị cao để lập quỹ đất phát triển đơ thị. - Tăng cường cơng tác quản lý đất đai và xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng khơng đúng quy hoạch tại các khu vực dự án đấu giá đất đã diễn ra trong thời gian qua. - Cĩ cơ chế phù hợp, tạo mơi trường đầu thuận lợi cho các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đất đai nĩi chung và BðS nĩi riêng. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt 1. Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc và thực hành thẩm định giá, Chương trình đào tạo Thẩm định giá giai đoạn 1, Hà Nội. 2. Bộ Tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BðS ở Việt Nam, Hà Nội. 3. Bộ Tài chính (2003), Quyết định số 22/2003/Qð-BTC ngày 18/2/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, Hà Nội. 4. Bộ Tài chính (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 5. Bộ Tài chính (2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội. 6. Bộ Tài chính (2008), Quyết định số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), Hà Nội. 7. Bộ Tài chính (2010), Thơng tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên cĩ quan hệ liên kết, Hà Nội. 8. Bộ Tư pháp (2005), Thơng tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn một số quy định của Nghị định 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 9. Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và đầu tư - Bộ Tài nguyên và Mơi trường - Bộ Tài chính (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường BðS Việt Nam, Hà Nội. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 92 10. Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BðS ở Việt Nam”, ðề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội. 11. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BðS, Hà Nội. 12. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ðất đai, Hà Nội. 13. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền SDð. 14. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội. 15. Chính phủ (2005), Nghị định 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 16. Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội. 17. Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 18. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ ðiển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR (2001), ðịnh giá đất và BðS khác, Tập bài giảng về định giá đất, Hà Nội. 19. Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường BðS, Hà Nội. 20. Tơn Gia Huyên (2002, dịch), Lý luận về địa chính hiện đại, Tập luận văn bằng chữ Hán của các trường ðại học ở ðài Loan tháng 6/1999, Hà Nội. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 93 21. Khoa Luật - ðại học Quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền SDð ở Việt Nam, Hà Nội 22. Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BðS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. 23. Paul A. Samuelson, William D.Nordhaus (2002), Kinh tế học, (Vũ Cương, ðinh Xuân Hà, Nguyễn Xuân Nguyên, Trần ðình Tồn dịch), NXB Thống kê, Hà Nội. 24. Phịng thống kê thành phố Phủ Lý (2010), Niên giám năm 2009 thành phố Phủ Lý, Hà Nam. 25. Quốc hội (1992), Hiến pháp 1992, Hà Nội. 26. Quốc hội (2001), Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hà Nội. 27. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội. 28. Quốc hội (2003), Luật ðất đai 2003, Hà Nội. 29. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BðS, Hà Nội. 30. Lưu Quốc Thái (2003), Vấn đề bán đấu giá quyền SDð để đảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội. 31. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, ðề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. 32. Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 về đấu giá quyền SDð để giao đất cĩ thu tiền SDð hoặc thuê đất, Hà Nội. 33. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình ðịnh giá đất, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội. 34. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 94 BðS, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội. 35. ðồn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị BðS, NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội. 36. Ủy ban nhân dân thị xã Phủ Lý báo cáo quy hoạch SDð giai đoạn 2001 - 2010 thị xã Phủ Lý, Hà Nam. 37. Ủy ban nhân dân thành phố Phủ Lý, Hà Nam (2010), Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm 2010 thành phố Phủ Lý, Hà Nam. 38. Viện nghiên cứu ðịa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài ðiều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phĩng mặt bằng và tái định cư, Hà Nội. 39. Viện nghiên cứu ðịa chính (2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền SDð ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật ðất đai mới, Hà Nội. Các Website 40. Website Bộ Tài nguyên và Mơi trường. 41. Website Bộ Xây dựng. 42. Website Hiệp Hội BðS Việt Nam. 43. 44. 45. Website thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố ðà Nẵng, tỉnh Hà Nam... Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 95 PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục 1. Diện tích đất đai thành phố Phủ Lý năm 2010 theo đối tượng sử dụng. Phụ lục 2. Diện tích đất đai thành phố Phủ Lý năm 2010 theo đơn vị hành chính cấp dưới. Phụ lục 3. Phân tích tình hình tăng, giảm diện tích đất thành phố Phủ Lý giai đoạn 2005 - 2010 theo mục đích sử dụng. Một số hình ảnh minh hoạ Mặt bằng quy hoạch phân lơ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 96 Phụ lục 1. Diện tích đất đai thành phố Phủ Lý năm 2010 theo đối tượng sử dụng Diện tích theo mục đích SDð Diện tích đất theo đối tượng sử dụng Diện tích đất theo đối tượng được giao để quản lý Trong đĩ: Tổ chức trong nước (TCC) Tổ chức NN, cá nhân NN (NNG) Nhà đầu tư Thứ tự MỤC ðÍCH SỬ DỤNG ðẤT Mã Tổng số ðất khu dân cư nơng thơn ðất đơ thị Tổng số Hộ gia đình, cá nhân (GDC) UBND cấp xã (UBS) Tổ chức kinh tế (TKT) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước (TCN) Tổ chức khác (TKH) Liên doanh (TLD) 100% vốn NN (TVN) Tổ chức ngoại giao (TNG) Cộng đồng dân cư (CDS) Tổng số Cộng đồng dân cư (CDQ) UBND cấp xã (UBQ) Tổ chức phát triển quỹ đất (TPQ) Tổ chức khác (TKQ) Tổng diện tích tự nhiên 3426,77 673,42 697,59 2163.15 1604.96 196.71 102.41 173.72 79.08 6.27 1263.62 809.94 453.68 1 ðất nơng nghiệp NNP 1526.95 301.87 202.21 1323.63 1185.32 129.50 0.28 7.94 0.59 203.32 203.32 1.1 ðất sản xuất nơng nghiệp SXN 1327.30 239.61 171.56 1174.41 1076.88 92.33 0.28 4.66 0.26 152.89 152.89 1.1.1 ðất trồng cây hàng năm CHN 1061.68 111.36 129.06 920.01 832.75 85.82 1.44 141.67 141.67 1.1.1.1 ðất trồng lúa LUA 943.29 52.50 123.78 822.81 744.91 76.93 0.97 120.48 120.48 1.1.1.2 ðất cỏ dùng vào chăn nuơi COC 1.1.1.3 ðất trồng cây hàng năm khác HNK 118.39 111.36 5.28 97.20 87.84 8.89 0.47 21.19 21.19 1.1.2 ðất trồng cây lâu năm CLN 265.62 128.25 42.50 254.40 244.13 6.51 0.28 3.22 0.26 11.22 11.22 1.2 ðất lâm nghiệp LNP 1.2.1 ðất rừng sản xuất RSX 1.2.2 ðất rừng phịng hộ RPH 1.2.3 ðất rừng đặc dụng RDD 1.3 ðất nuơi trồng thuỷ sản NTS 199.63 62.24 30.65 149.20 108.44 37.15 3.28 0.33 50.43 50.43 1.4 ðất làm muối LMU 1.5 ðất nơng nghiệp khác NKH 0.02 0.02 0.02 0.02 2 ðất phi nơng nghiệp PNN 1868.07 370.37 489.44 839.52 419.64 67.21 102.13 173.72 71.14 5.68 1028.55 574.87 453.68 2.1 ðất ở OTC 419.64 175.32 119.81 419.64 419.64 2.1.1 ðất ở tại nơng thơn ONT 299.83 175.32 299.83 299.83 2.1.2 ðất ở tại đơ thị ODT 119.81 119.81 119.81 119.81 2.2 ðất chuyên dùng CDG 1136.72 137.27 307.79 367.35 30.45 102.13 173.72 61.05 769.37 497.73 271.64 2.2.1 ðất trụ sở cơ quan, CTSN CTS 31.29 0.35 14.41 31.29 6.15 23.70 1.44 2.2.2 ðất quốc phịng CQP 15.57 4.05 10.45 15.57 15.57 2.2.3 ðất an ninh CAN 9.71 0.64 4.98 9.71 9.71 2.2.4 ðất sản xuất, KDPNN CSK 295.08 23.18 72.25 86.74 86.74 208.34 0.49 207.85 2.2.5 ðất cĩ mục đích cơng cộng CCC 785.07 109.05 205.70 224.04 24.30 15.39 124.74 59.61 561.03 497.24 63.79 2.3 ðất tơn giáo, tín ngưỡng TTN 11.88 2.69 2.51 11.88 6.20 5.68 2.4 ðất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 40.29 2.39 5.66 40.29 36.40 3.89 2.5 ðất sơng suối và MNCD SMN 259.13 52.34 53.66 259.13 77.09 182.04 2.6 ðất phi nơng nghiệp khác PNK 0.41 0.36 0.01 0.36 0.36 0.05 0.05 3 ðất chưa sử dụng CSD 31.75 1.18 5.94 31.75 31.75 3.1 ð ất b ằng ch ưa s ử d ụng BSC 19.36 1.18 5.94 19.36 19.36 3.2 ð ất đ ồi n úi ch ưa s ử d ụng DCS 12.39 12.39 12.39 4 ðất cĩ MNVB (quan sát) MVB Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 97 Phụ lục 2. Diện tích đất đai thành phố Phủ Lý năm 2010 theo đơn vị hành chính cấp dưới Diện tích phân theo đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc TT MỤC ðÍCH SỬ DỤNG ðẤT Mã Tổng diện tích các loại đất trong địa giới hành chính Phường Quang Trung Phường Lương Khánh Thiện Phường Lê Hồng Phong Phường Minh Khai Phường Hai Bà Trưng Phường Trần Hưng ðạo Xã Lam Hạ Xã Phù Vân Xã Liêm Chính Xã Liêm Chung Xã Thanh Châu Xã Châu Sơn Tổng diện tích tự nhiên 3426.77 257.00 29.99 298.27 36.03 57.74 18.53 627.96 565.44 332.51 342.30 336.86 524.11 1 ðất nơng nghiệp NNP 1526.95 125.03 0.19 76.99 87.61 319.59 156.60 233.64 160.22 68.08 1.1 ðất sản xuất nơng nghiệp SXN 1327.30 104.95 0.12 66.49 342.19 287.83 132.84 210.10 122.15 60.63 1.1.1 ðất trồng cây hàng năm CHN 1061.68 75.82 53.24 303.70 245.65 101.32 162.08 71.74 48.13 1.1.1.1 ðất trồng lúa LUA 943.29 75.25 48.53 268.11 216.06 88.13 158.20 67.54 21.47 1.1.1.2 ðất cỏ dùng vào chăn nuơi COC 1.1.1.3 ðất trồng cây hàng năm khác HNK 118.39 0.57 4.71 35.59 29.59 13.19 3.88 4.20 26.66 1.1.2 ðất trồng cây lâu năm CLN 265.62 29.13 0.12 13.25 38.49 42.18 31.52 48.02 50.41 12.50 1.2 ðất lâm nghiệp LNP 1.2.1 ðất rừng sản xuất RSX 1.2.2 ðất rừng phịng hộ RPH 1.2.3 ðất rừng đặc dụng RDD 1.3 ðất nuơi trồng thuỷ sản NTS 199.63 20.08 0.07 10.50 45.42 30.74 23.76 23.54 38.07 7.45 1.4 ðất làm muối LMU 1.5 ðất nơng nghiệp khác NKH 0.02 0.02 2 ðất phi nơng nghiệp PNN 1868.07 127.75 29.71 220.45 35.40 57.60 18.53 235.85 246.51 175.67 106.91 174.22 439.47 2.1 ðất ở OTC 419.64 18.13 10.44 53.89 13.55 8.02 45.48 49.78 56.24 25.25 52.14 70.94 2.1.1 ðất ở tại nơng thơn ONT 299.83 45.48 49.78 56.24 25.25 52.14 70.94 2.1.2 ðất ở tại đơ thị ODT 119.81 18.13 10.44 53.89 13.55 15.78 8.02 2.2 ðất chuyên dùng CDG 1136.72 80.37 13.05 151.56 21.04 33.42 8.35 122.78 125.62 98.60 69.54 91.27 321.12 2.2.1 ðất trụ sở cơ quan, CTSN CTS 31.29 4.41 1.12 3.97 1.62 2.11 1.18 2.23 2.43 3.49 0.97 5.02 2.74 2.2.2 ðất quốc phịng CQP 15.57 5.70 0.01 4.73 0.01 2.40 0.88 1.84 2.2.3 ðất an ninh CAN 9.71 0.98 0.01 3.91 0.06 0.02 3.11 1.12 0.40 0.01 2.2.4 ðất sản xuất, KDPNN CSK 295.08 6.67 3.26 53.24 1.33 7.58 0.17 1.46 0.53 3.60 1.22 12.66 203.36 2.2.5 ðất cĩ mục đích cơng cộng CCC 785.07 62.61 8.65 85.71 18.08 23.67 6.98 119.09 122.66 88.40 63.74 72.31 113.17 2.3 ðất tơn giáo, tín ngưỡng TTN 11.88 0.60 0.03 1.20 0.43 0.25 2.32 1.98 1.55 1.11 0.80 1.61 2.4 ðất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 40.29 2.50 2.64 0.51 0.01 10.09 3.65 3.42 4.42 5.79 7.26 2.5 ðất sơng suối và MNCD SMN 259.13 26.15 6.8 11.16 0.38 7.64 2.15 55.18 65.12 15.86 6.59 24.22 38.50 2.6 ðất phi nơng nghiệp khác PNK 0.41 0.01 0.36 0.04 3 ðất chưa sử dụng CSD 31.75 4.22 0.09 0.83 0.66 0.14 0.34 0.24 1.75 2.42 16.56 3.1 ð ất b ằng ch ưa s ử d ụng BSC 19.36 4.22 0.09 0.83 0.66 0.14 4.50 0.34 0.24 1.75 2.42 4.17 3.2 ð ất đ ồi n úi ch ưa s ử d ụng DCS 12.39 12.39 4 ðất cĩ MNVB (quan sát) MVB Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 98 Phụ lục 3. Phân tích tình hình tăng, giảm diện tích đất thành phố Phủ Lý giai đoạn 2005 - 2010 theo mục đích sử dụng STT LOẠI ðẤT Mã Năm 2005 LUA COC HNK CLN RSX RPH RDD NTS LMU NKH ONT ODT CTS CQP CAN CSK CCC TTN NTD SMN PNK BCS Giảm khác 1.1.1.1 ðất trồng lúa LUA 1216.57 943.29 19.10 6.95 4.60 0.19 0.57 120.31 120.56 1.00 1.1.1.2 ðất cỏ dùng vào chăn nuơi COC 1.1.1.3 ðất trồng cây hàng năm khác HNK 160.68 118.39 10.55 1.72 1.82 0.77 27.43 1.1.2 ðất trồng cây lâu năm CLN 278.05 262.86 0.24 1.87 0.33 0.05 12.70 1.2.1 ðất rừng sản xuất RSX 1.2.2 ðất rừng phịng hộ RPH 1.2.3 ðất rừng đặc dụng RDD 1.3 ðất nuơi trồng thuỷ sản NTS 209.85 199.63 2.91 0.05 0.17 0.37 6.72 1.4 ðất làm muối LMU 1.5 ðất nơng nghiệp khác NKH 0.02 0.02 2.1.1 ðất ở tại nơng thơn ONT 268.53 2.76 262.03 0.72 0.01 0.06 2.95 2.1.2 ðất ở tại đơ thị ODT 109.33 106.16 0.02 0.19 2.95 0.01 2.2.1 ðất trụ sở cơ quan, CTSn CTS 28.03 0.01 0.73 19.89 0.48 1.05 1.28 4.00 0.43 0.16 2.2.2 ðất quốc phịng CQP 12.71 11.80 0.91 2.2.3 ðất an ninh CAN 8.57 0.63 7.18 0.48 0.28 2.2.4 ðất sản xuất, KDPNN CSK 176.51 2.90 0.06 2.48 153.20 17.72 0.15 2.2.5 ðất cĩ mục đích cơng cộng CCC 585.15 2.08 3.63 1.00 0.64 0.89 2.90 574.01 2.3 ðất tơn giáo, tín ngưỡng TTN 9.14 0.13 9.01 2.4 ðất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 42.66 0.02 2.35 40.29 2.5 ðất sơng suối và MNCD SMN 285.38 0.36 0.34 15.84 10.81 1.01 257.02 2.6 ðất phi nơng nghiệp khác PNK 0.36 0.36 3.1 ðất bằng chưa sử dụng BCS 20.44 0.01 0.02 0.11 1.24 19.06 3.2 ðất đồi núi chưa sử dụng DCS 12.39 3.3 Núi đá khơng cĩ rừng cây NCS Tăng khác 2.40 0.11 1.95 0.04 0.30 Diện tích năm 2010 3426.77 943.29 118.39 265.62 199.63 299.83 119.81 31.29 15.57 9.71 295.08 785.07 11.88 40.29 259.13 0.41 19.36 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 99 MỘT SỐ HÌNH ẢNH VỀ CÁC VỊ TRÍ ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI THÀNH PHỐ PHỦ LÝ - TỈNH HÀ NAM TẠI Xà LAM HẠ TẠI Xà CHÂU SƠN Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 100 TẠI PHƯỜNG LÊ HỒNG PHONG TẠI PHƯỜNG MINH KHAI Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ............ 110 ._.