Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn Thành phố Hải Dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ----------
---------- NGUYỄN HỮU PHÚC ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI - 2011 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2011 Tác giả luận văn: Nguyễn Hữu Phúc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự giúp ñỡ, ñộng viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, ñồng nghiệp và người thân. ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, người ñã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã luôn giúp ñỡ, tạo mọi ñiều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh ñạo Sở Kế hoạch và ðầu tư; Sở Tài nguyên và Môi trường; Ban Quan lý các Khu công nghiệp; Trung tâm ðấu giá ñất tỉnh Hải Dương; UBND thành phố Hải Dương; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Dương, cùng tất cả các bạn bè, người thân ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành ñề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia ñình những người ñã ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài này Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2011 Tác giả: Nguyễn Hữu Phúc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi 1 PHẦN MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài: 1 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài: 4 1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 5 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 6 2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 6 2.2 ðấu giá ñất ở một số nước trên thế giới 8 2.3 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 14 3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 3.1 ðối tượng nghiên cứu 40 3.2 Nội dung nghiên cứu 40 3.3 Phương pháp nghiên cứu 42 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43 4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 43 4.1.1 ðặc ñiểm tự nhiên. 43 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế. 47 4.1.3 Xây dựng - Phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật ñô thị. 53 4.1.4 Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất, trên ñịa bàn thành phố Hải Dương. 58 4.2 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương trong những năm qua. 61 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............iv 4.2.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn thành phố Hải Dương. 61 4.2.2 Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Hải Dương. 62 4.2.3 Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn. 67 4.3 Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương. 68 4.3.1 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu dân cư thương mại và Chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 68 4.3.2 Dự án khu Dân cư và tái ñịnh cư ðông Ngô Quyền, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 74 4.3.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 81 4.4 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất của các dự án trên. 88 4.4.1 Hiệu quả kinh tế. 88 4.4.2 Hiệu quả xã hội. 91 4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai. 92 4.5 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. 94 4.5.1 Công tác tổ chức. 94 4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá. 94 4.5.3 ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị. 95 4.6 Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất. 96 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 99 5.1 Kết luận: 99 5.2 ðề nghị: 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 PHỤ LỤC Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BðS Bất ñộng sản CP Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ðGð ðấu giá ñất GCN Giấy chứng nhận GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Lðð Luật ðất ñai QSDð Quyền sử dụng ñất SDð Sử dụng ñất TM Thương mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............vi DANH MỤC BẢNG 4.1 Cơ cấu kinh tế Thành phố Hải Dương 48 4.2 Nhịp ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân Thành phố Hải Dương 49 4.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 Thành phố Hải Dương 59 4.4 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu dân cư thương mại và Chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 71 4.5 Cơ cấu sử dụng ñất Thành phố Hải Dương. 74 4.6 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất liền kề của dự án khu Dân cư và tái ñịnh cư ðông Ngô Quyền, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 77 4.7 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất biệt thự của dự án khu Dân cư và tái ñịnh cư ðông Ngô Quyền, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 79 4.8 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất liền kề của dự án khu Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 85 4.9 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất biệt thự của dự án khu Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 86 4.10 Chênh lệch giá ñất giữa giá sàn quy ñịnh và giá trúng ñấu giá. 89 4.11 Một số dự án sẽ ñấu giá ñất ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương trong thời gian tới. 97 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............1 1. PHẦN MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển ñất nước. Trong quá trình ñổi mới, từ năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý ñất ñai, luật ñất ñai 1988 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành trong thời kỳ ñổi mới và không ngừng ñược hoàn thiện vào các năm: 1993, 1998, 2001, 2003. Từ ñó ñã ñáp ứng yêu cầu chuyển ñổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài dưới hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất (ðiều 1) [TLTK10]. Luật ñất ñai 1993 cũng ñã quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian (ðiều 12) [TLTK10]. Thi hành luật ñất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành: - Nghị ñịnh 80/CP ngày 6/11/1993 - Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/ 1994 - Quyết ñịnh 302-TTg ngày 13/5/1996 - Nghị ñịnh 17/CP ngày 21/3/1998 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............2 Trên thực tế, chính sách pháp luật ñất ñai của chúng ta, ñặc biệt là chính sách về khung giá ñất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 ñến khi có Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời) chưa ñược ñiều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và ñầy ñủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Mặt khác, khung giá ñất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá chuyển nhượng QSDð thực tế trên thị trường ñã gây khó khăn cho UBND các tỉnh trong việc áp giá ñất ñể thực hiện công tác thu hồi ñất nhưng lại là kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao ñất, cho thuê ñất. Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh theo Nghị ðịnh 87/CP ñã ñược UBND cấp tỉnh tự ñiều chỉnh cho phù hợp với ñịa phương mình nhưng nhìn chung giá ñất ñược ñiều chỉnh thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDð trên thị trường. Một số loại ñất nông nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại ñược áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh. Khi Nhà nước giao ñất có thu tiền cho các chủ sử dụng ñất (nhất là ñất ở tại các ñô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDð nhưng không có tên trong danh sách ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền (vì nhiều lý do khác nhau), hay giữa người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và “những người ñầu cơ” kinh doanh ñất ñai (kinh doanh QSDð) trên thị trường BðS. Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð sau ñó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BðS theo quy hoạch ñể bán theo cơ chế kinh doanh theo phương án ñã ñược Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên, sau khi doanh nghiệp ñã ñược chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng ñất) mà Nhà nước không thể kiểm soát ñược, ñó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp không ñủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát triển nhà ở Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............3 tại khá nhiều ñịa phương, ñó là một trong số nhiều nguyên nhân khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BðS phát triển không lành mạnh. Thị trường “ngầm” về QSDð và BðS phát triển mạnh và ñây cũng là nguyên nhân chính mà Nhà nước ñã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng ñất và gây nên tình trạng xấu về thị trường QSDð trong một thời gian dài; ñặc biệt thị trường QSDð ở Việt Nam ñã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát ñược vào 2 chu kỳ rõ nét là những năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001. ðể khắc phục những tồn tại trên, Luật ñất ñai 2003 ñã quy ñịnh:[TLTK11] - Về Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất (ðiều 34) - Về Giá ñất (ðiều 55) - Về Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh (ðiều 56) - Về ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất (ðiều 58) Luật ñất ñai 2003 mới ñược thực hiện thí ñiểm tại một số tỉnh, thành phố, mặc dù còn một số bất cập nhất ñịnh, một số ñịa phương ñã áp dụng hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất thông qua hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñem lại kết quả khả quan bước ñầu. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương trong những năm qua cho thấy nhiều phiên ñấu giá ñã ñem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào ñể ñảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDð và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo ñộng lực cho sự phát triển xã hội là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện nay. ðề tài: "ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............4 một số dự án trên ñịa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" ñược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai ñể rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ ñất ñai, tăng nguồn thu cho ngân sách ñể ñầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều người ñã lợi dụng những quy ñịng chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi ñất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là ñem ñất của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất. Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý. Hải Dương là một trong những ñịa phương thực hiện nhiều công tác ñấu giá ñất, thời gian qua ñã cho áp dụng ñấu giá ñất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............5 giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất. 1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 1.3.1. Mục ñích - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn Thành phố Hải Dương; - ðề xuất giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. 1.3.2. Yêu cầu - Nghiên cứu các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung ương và ñịa phương. - Thu thập số liệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. - Ý kiến ñề xuất ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. - ðưa ra ñược kết quả nghiên cứu ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............6 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 2.1.1. Bất ñộng sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS [6,18,20,21,23]. 2.1.2. Thị trường bất ñộng sản Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............7 giao dịch BðS [TLTK7], [TLTK22], [TLTK25]. Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranhcủa thị trường [TLTK7,16]. 2.1.3. Một số khái niệm khác - ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì ñược. - ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng. - ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh . - ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............8 lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. 2.2. ðấu giá ñất ở một số nước trên thế giới 2.2.1. Trung Quốc Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính ñặc biệt (Hồng Công). Theo luật quản lý BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 bgày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao ñất có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng ñất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất) trong số một năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............9 giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương. Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển bất ñộng sản trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñính và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng ñất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng ñất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. ðối với quyền sử dụng ñất có ñược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất ñộng sản phải phù hợp với những ñiếu kiện sau ñây: + ðã thanh toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng ñất theo ñúng hợp ñồng và ñã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất ñể phát triển ñất ñai, ñối với công trình xây dựng nhà ở thì ñã ñầu tư trên 25% tổng ngạch, ñối với dự án phát triển ñất thì ñã có ñiều kiện sự dụng ñất công nghiệp hoặc ñất xây dựng khác. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............10 tư vấn và ñịnh giá bất ñộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về bất ñộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất ñộng sản ở Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá bất ñộng sản, ñịnh giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về bất ñộng sản, lËp kế hoạch ñầu tư cho các dự án bất ñộng sản, nghiên cứu thị trường bất ñộng sản... Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hoà Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng ñất ở Trung Hoa ñược tiến hành trên hai phương diện: Phân bổ ñất ñai và sử dụng ñất ñai [TLTK20,13,7]. 2.2.2. ðài Loan ðài Loan ñã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về ñất ñô thị” với nguyên tắc chủ ñạo tối cao của công cuộc Cứ cách là sử dụng ñất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về ñất ñô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về ñất ñô thị và ñóng góp tất cả lợi nhuận thu ñược từ ñất ñô thị cho mục ñích công cộng. Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê khai, ñăng ký ñược sử dụng làm cơ sở ñể thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc Nhà nước mua ñất của các chủ ñất dựa vào các kê khai ñăng ký ñó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là ñưa tất cả các giá trị gia tăng của ñất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. ðể sử dụng ñất ñô thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm ñã ñược thiết lập nhằm cũng cố ñô thị với mục ñích sử dụng ñất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............11 hoàn thành ñề án cũng cố ñô thị sẽ làm cho 80 % ñất ñai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng ñều ñặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các ñề án cũng cố ñất ñô thị là làm làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ 20 % là mặt ñường trở thành 100 % ñất mặt ñường , nhờ vậy ñất ñã tăng lên 6,4 lần. Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” ñã ñạt ñược ngoài quỹ ñất khoảng 150.000 ha ñất công ñược dữ lại ñể “ñổi lấy ñất hạ tầng” còn có ñạt ñược các thành tựu sau: (1). 28 % ñất ñô thị của các chủ ñất lớn ñã ñược bán (2). Số chủ ñất ñô thị không có biệt thự giảm xuống 59 % (3). Những gia ñình chủ ñất ñô thị tăng 14 % và biình quân ñất ñai gai ñình nắm ñược giảm xuống 12 % (4). Diện tích ñất ñô thị sử dụng xây dựng nhà ñã tăng 700 % (5). Số lượng nhà xây ở khu vực ñô thị tăng 229 % (6). Diện tích nhà tầng tăng 330 % (7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 % Những ñặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ñã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về ñất ñô thị ở ðài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, ñầu cơ trục lợi ñất ñô thị ñã ñược hạn chế một cách hữu hiệu. Những ñặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng ñất ñô thị một cách có hiệu quả ở ðài Loan ñang ñược ñẩy mạnh, còn ñặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những ñề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng ñang phát triển ở ðài Loan với quy mô rộng lớn, do ñó ngày càng nhiều người trên ñảo ñược hưởng phần lợi ích thu ñược từ việc giá ñất ñô thị tăng lên [TLTK20,13,7]. 2.2.3. Nhật Bản Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............12 Tại Nhật Bản việc ñấu giá bất ñồng sản chủ yếu ñược thực hiện ñối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñiịnh của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường bất ñộng sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất ñộng sản cũng như các con nợ và toà án ñề tập trung giải quyết những bất ñồng sản ñang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa phương tịch thu bất ñồng sản của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu ñược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 ñã bán ñấu giá ñược trên 2000 bất ñộng sản và là lượng bất ñộng sản lớn nhất ñược bán trong vòng 10 năm gần ñây. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá bất ñộng sản gắn với ñất ở hầu hết các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai trong cơ chế thị trường bất ñộng sản. Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và không thể thiếu ñược. Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà ñiển hình là ðài Loan và Trung Quốc trong những năm qua . Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............13 TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA ðẤU GIÁ LÀM THỦ TỤC THAM GIA IÁNGƯỜI THAM ðIỀU TRA BẤT ðỘNG SẢN LỰA CHỌN BẤT ðỘNG SẢN QUẢNG CÁO BẤT ðỘNG SẢN BỎ GIÁ CHO BẤT ðỘNG SẢN MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ QUYẾT ðINH CHO PHÉP BÁN THÔNG BÁO HẠN NỘP TIỀN XÁC NHẬN BÁN TIẾN HÀNH NỘP TIỀN ðĂNG KÝ (chuyển nhượng quyền Sở hữu) YÊU CẦU GIAO BðS (Trong trường hợp có người chiếm dụng) RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ðỘNG SẢN -Trường hợp ñấu giá thành công mà không trúng ñấu giá thì người tham gia sẽ ñược trả lại tiền. - Trường hợp ñặc biệt không bán ñược sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............14 2.3. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 2.3.1. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất Hội nghị Trung ương 7 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá ñặc biệt quyền sử dụng ñất là một bộ phận quan trọng của thị trường BðS, quan ñiểm ñổi mới của ðảng “...là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BðS, ñưa thị trường này phát triển lành mạnh, ñúng hướng, hạn chế những biến ñộng tiêu cực, trong ñó có những biến ñộng về giá ñất ...”. Quá trình xây dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai, chúng ta ñã ñạt ñược những thành tựu rất lớn, góp phần ổn ñịnh xã hội, phát triển kinh tế ñất nước, công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ñang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược ñiểm tồn tại ñược Bộ Tài nguyên Môi trường ñánh giá “...Quá trình liên tục ñổi mới về chính sách, pháp luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”. Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về ñổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai. Dự án Luật ñất ñai (Sửa ñổi) ñã ñề cập tương ñối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai và xây dựng một số chế ñịnh mới giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quan hệ pháp luật ñất ñai những năm vừa qua, phù hợp với ñiều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Một trong những nội dung là chế ñịnh ðấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, Chế ñịnh này Luật ñất ñai 1988, 1993, Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh thành văn, chỉ có một số Nghị ñịnh, thông tư ñề cập ñến một số nội dung liên quan ñến chế ñịnh này: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............15 - Luật ñất ñai 1988 quy ñịnh cụ thể quyền của người sử dụng ñất rất hạn chế, người sử dụng ñất chỉ “...ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây l._.âu năm mà người sử dụng ñất có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao”, ñược Nhà nước ñền bù thiệt hại thực tế và ñược giao ñất khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi. - Từ khi có Luật ñất ñai 1993 ñến nay, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng ñất ñược ðảng và Nhà nước mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể. Sau khi sửa ñổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng ñất. ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền sử dụng ñất, từ năm 1994 ñến trước khi có Luật ñất ñai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường theo từng lĩnh vực. - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ; - Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ; - Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............16 dụng ñất; - Nghị ñịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh; - Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế ñấu thầu; Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số 66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của quy chế ñấu thầu; - Nghị ñịnh số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất; - Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT- TCðC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ; - Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai; - Nghị ñịnh số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ñất; - Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ tài chính quy ñịnh về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............17 ngành có liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường ñất ñai như sau: - Luật ñất ñai ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; - Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ; - Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất; - Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản. Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản; - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá; - Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ Về bán ñấu giá tài sản thay thế cho Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005. Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............18 2.3.2. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam: 2.3.2.1. Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ñất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Luật ñất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với người ñược giao, cấp ñất. Trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo dit, loại, hạng ñất mà không quản lý ñất ñai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh ñã làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn dhiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát ñược[TLTK15]. Luật ñất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người sử dụng ñất ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta. Luật ñất ñai 1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về ñất ñai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BðS, thừa nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không chỉ quản lý ñất dai theo diện tích, loại, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị ñất (Giao ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............19 có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền (ðối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng. Theo quy ñịnh Luật ñất ñai 1993 Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau: - Giao ñất ñể làm nhà ở cho hộ gia ñình, cá nhân. - Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñể ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê. - Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất gắn liền với kết cấu hạ tầng ñó. - Giao ñất cho một số trường hợp ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết ñịnh. Chính sách sử dụng ñất ñai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh. Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu tiền sử dụng. Với chủ trương chung của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ñịa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ñịa phương ñược Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............20 tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau: - Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình. Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn vị thi công ñể xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu. - Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít. - Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán. Với số tiền thu ñược, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình. Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (Hệ thống ñường giao thông, hệ thống ñiện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, trạm xá, nơi vui chơi, giải trí ....) ở hầu hết các ñịa phương còn lạc hậu, nghèo nàn, thiếu ñồng bộ, chưa tương xứng với trình ñộ và tốc ñộ phát triển của nền kinh tế - xã hội. Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............21 vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ñã ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước. ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá. Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, cụ thể: Khung giá ñất do Nhà nước ban hành theo Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ là căn cứ ñể thực hiện chính sách tài chính trong việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất. Hiện nay, bảng giá ñất ñã ñược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu. Khi tiến hành giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ ñộng ñiều chỉnh kịp thời bảng giá ñất cho phù hợp với tình hình thực tiễn ñịa phương song nhìn chung giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn (Trong trường hợp giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê). Thực tế tồn tại ở nhiều ñịa phương trong trường hợp giao ñất cho tổ chức kinh tế xây nhà ñể bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............22 ñến giao mà chưa chú ý ñến kiểm soát. Khi giao ñất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp. Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản ñịa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh BðS. Như vậy, phương thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñã không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách. Trong thời gian qua, nhiều ñịa phương ñã thực hiện chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng và thu ñược những kết quả nhất ñịnh. Song bên cạnh những ñịa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao ñất công khai, khách quan, trung thực, ñúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy ñịnh, sử dụng nguồn thu ñúng mục ñích, ñúng cơ chế tài chính thì tại một số ñịa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh ñạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ ñầu tư, chủ dự án tiến hành giao ñất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục ñích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân. Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn ñến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình) làm rối loạn chính trị - xã hội ñịa phương, gây tác ñộng xấu ñối với sự phát triển của nền kinh tế [TLTK28,29,25,19,7]. 2.3.2.2. Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành: Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............23 Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn. ðiều 1 quy ñịnh cụ thể phạm vi áp dụng: 1. Quyết ñịnh này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy ñịnh tại Mục II Chương IV Nghị ñịnh 04/2000/ND-CP về thi hành sửa ñổi bổ sung một số ñiều về Luật ñất ñai 1998; Khoản 10 ñiều 1 Nghị ñịnh 66/2001/Nð-CP về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh 04/2000/Nð-CP. 2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: - Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài ñô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, ñiện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận ñộng và các công trình kết cấu hạ tầng khác - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng ñô thị - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư. - Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác. 3. Quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ ñất nằm trong kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm: - ðất giao có thu tiền sử dụng ñất. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............24 - ðất cho thuê, ñất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao ñất có thu tiền sử dụng (chuyển mục ñích sử dụng). 4. Hình thức sử dụng quỹ ñất tạo vốn: a. Giao ñất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. b. Giao ñất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án. c. Giao ñất do mở rộng phạm vi thu hồi ñất ñối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích ñất mở rộng này ñược sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. d. Sử dụng quỹ ñất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ ñể giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của ñịa phương” ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. 2.3.2.3. Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003 Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai mới, Luật ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường BðS ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy ñịnh ñó ñã ñược sửa ñổi theo hướng. - Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............25 - Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng ñất. - Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án trong ñó có quyền sử dụng ñất. Quy ñịnh này là nhằm tạo ñiều kiện cho quan hệ ñất ñai ñược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá ñất và cơ chế xin - cho; Huy ñộng ñúng và ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách. - Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS. Căn cứ Luật ñất ñai 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai; Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp ñất ñược tham gia thị trường BðS, các hoạt ñộng ñược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường BðS và giải quyết một số vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất như sau: ðiều 61 qui ñịnh các trường hợp ñấu giá và không ñấu giá QSDð - ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất, trừ các trường hợp qui ñịnh tại khoản 2 ñiều 61. - ðấu giá quyền sử dụng ñất không ñuợc áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất trong các trường hợp sau: - Sử dụng ñất qui ñịnh tại khoản 1 ñiều 60 của Luật ñất ñai. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............26 - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê ñất sang giao ñất có thu tiền sử dụng ñất. - Người sử dụng ñất ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất. ðất ñể ñấu giá mà không có người tham gia hoặc ñấu giá không thành. Về trình tự ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ñối với quỹ ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ðiều 62 ñã qui ñịnh cụ thể: - Việc sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. + ðầu thầu xây dựng công trình và ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu. - Trường hợp sử dụng hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sau: + Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu xây dựng công trình ñược tiến hành ñộc lập. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñất ñối với ñất ñưa ra ñấu giá. - Trường hợp sử dụng hình thức ñấu thầu xây dựng công tình và ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang ñiểm như sau: + Thang ñiểm ñể chấm thầu xây dựng công trình và thang ñiểm ñể chấm ñầu giá quyền sử dụng ñất ñược xây dựng riêng. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............27 + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñối với ñất ñưa ra ñấu giá. + Khi sử dụng ñất trúng ñấu giá, người trúng ñấu giá phải lập dự án và dự án phải ñược Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. Ngoài ra Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP còn quy ñịnh thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn và diện tích khu ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn thực hiện các dự án ñó". Ngoài hệ thống cơ quan quản lý ñất ñai, Chương II Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ñã quy ñịnh cụ thể việc thành lập văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích sử dụng ñất, tổ chức phát triển quỹ ñất và tổ chức hoạt ñộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích thúc ñẩy thị trường BðS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng ñất thực hiện các giao dịch. ðể tại thêm "sân chơi" ðiều 66 nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP cũng ñã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất là nơi thực hiện các hoạt ñộng: - Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất. - Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất. - Giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giá ñất, tình trạng pháp lý của quyển sử dụng ñất và tài sản gắn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............28 liền với ñất, các thông tin khác về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất. - Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất. - Tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất theo yêu cầu. Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng ñất ñai, dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập. ðến nay một số ñịa phương ñã xác ñịnh ñược tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước chẩn bị cơ sở vật chất ñể ñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng (tại Thành phố Hồ Chí Minh sàn giao dịch ñược thành lập thuộc Trung tâm Kiểm ñịnh chất lượng ño ñạc bản ñồ và tư vấn ñịa ốc của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh). Cho tới nay công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñã tiến hành thực hiện khác tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh [TLTK2,3,4,12,20]. 2.3.3. ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất: 2.3.3.1. ðịnh giá ñất Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó. ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............29 ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác ñộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường. Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác ñịnh. Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị QSDð. Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "Sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh". 2.3.3.2. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau: - Vị trí của khu ñất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............30 quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất. - ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau: Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến. Ví dụ : ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở. Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ..............31 của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng ñất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ñất ñó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó. Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác. 2.3.3.3. Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá Quyền sử dụng ñất ở nước ta Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất,._.. 58 0. 46 8. 12 1 1 .0 7 3 2 .9 2 6 7 .5 1 6 2 .7 3 4 .7 8 8 7 .0 1 3 9 4 .2 8 1 0 .6 3 0 .0 7 1 0 .5 6 6 4 3 .5 9 2 8 4 .8 4 3 5 8 .7 5 84 .5 9 31 2. 36 54 9. 14 21 9. 78 32 9. 36 2. 42 81 .9 2 10 .6 3 0. 07 10 .5 6 94 .4 5 65 .0 6 29 .3 9 6 .1 2 6 .8 7 6 .8 7 N gµ y t h¸ ng n ¨m N gµ y t h¸ ng n¨ m N gµ y t h¸ ng n ¨m N hµ ® Çu t− § Êt ® « th Þ Tæ ng s è ®× nh , c ¸ nh ©n (G D C ) U B N D c Êp x· (U B S ) Tæ c hø c ki nh tÕ (T K T) C ¬ qu an , ®¬ n vÞ c ña N hµ n −í c (T C N ) Tæ c hø c kh ¸c (T K H ) Li ªn d oa nh (T LD ) 10 0% v èn N N (T V N ) Tæ c hø c ng o¹ i g ia o (T N G ) ®å ng d ©n c− (C D S ) Tæ ng s è ®å ng d ©n c− (C D Q ) U B N D c Êp x· (U B Q ) ph ¸t tr iÓ n qu ü ®Ê t (T P Q ) kh ¸c (T K Q ) (6 ) (7 )= (8 )+ ... +( 16 ) (8 ) (9 ) (1 0) (1 1) (1 2) (1 3) (1 4) (1 5) (1 6) (1 7) =( 18 )+ ... +( 21 ) (1 8) (1 9) (2 0) (2 1) 3 7 0 0 .4 4 5 2 3 2 .7 2 2 9 7 7 .8 3 8 2 6 .5 4 1 0 9 4 .6 0 5 3 .1 6 2 0 9 .1 6 4 5 .8 8 1 6 .4 8 9 .0 7 1 9 3 8 .7 3 1 .2 0 1 1 7 4 .9 0 2 4 .8 4 7 3 7 .7 9 6 0 3 .4 0 2 4 4 2 .9 0 1 8 1 4 .7 6 6 0 6 .9 2 2 0 .1 2 1 .1 0 5 .6 0 1 .2 0 4 .4 0 49 1. 88 20 94 .9 9 16 54 .7 1 42 4. 14 16 .1 4 1. 77 1. 20 0. 57 48 2. 79 19 00 .9 3 15 23 .1 4 36 9. 63 8. 16 1. 49 1. 20 0. 29 36 1. 50 16 39 .3 5 14 04 .1 5 22 7. 04 8. 16 12 1. 29 26 1. 58 11 8. 99 14 2. 59 1. 49 1. 20 0. 29 9. 09 19 4. 06 13 1. 57 54 .5 1 7. 98 0. 28 0. 28 11 0. 90 34 7. 15 15 9. 91 18 2. 78 3. 36 1. 10 3. 83 3. 83 0. 62 0. 76 0. 14 0. 62 3 0 8 8 .1 7 2 7 8 7 .1 0 1 1 6 3 .0 7 2 1 6 .9 0 1 0 7 4 .4 8 5 3 .1 6 2 0 8 .0 6 4 5 .8 8 1 6 .4 8 9 .0 7 1 9 1 6 .2 5 1 1 5 3 .6 2 2 4 .8 4 7 3 7 .7 9 92 6. 45 13 16 .1 9 11 62 .4 6 1. 33 15 0. 81 0. 54 1. 05 1. 31 1. 31 39 1. 05 39 1. 05 92 6. 45 92 5. 14 77 1. 41 1. 33 15 0. 81 0. 54 1. 05 1. 31 1. 31 17 17 .4 6 13 61 .5 4 0. 54 13 3. 12 92 3. 67 52 .6 2 18 9. 17 45 .8 8 16 .4 8 0. 06 12 71 .3 5 86 7. 47 24 .8 4 37 9. 04 49 .8 6 61 .2 5 8. 71 2. 69 19 .5 2 27 .9 6 2. 37 8. 37 22 .7 9 18 .7 4 4. 05 9. 07 9. 76 0. 03 0. 10 3. 35 6. 28 66 1. 21 10 01 .3 7 0. 54 59 .3 6 86 4. 43 1. 05 16 .0 0 43 .5 1 16 .4 8 98 8. 95 26 6. 37 65 .0 2 56 .4 5 9. 96 13 4. 88 0. 06 12 71 .3 5 86 7. 47 24 .8 4 37 9. 04 10 .9 4 24 .3 6 2. 29 13 .0 6 9. 01 32 .9 2 67 .5 1 62 .7 3 4. 78 39 4. 28 10 .6 3 0. 07 10 .5 6 64 3. 59 28 4. 84 35 8. 75 6. 12 6. 87 6. 87 8 .8 7 2 .7 2 2 .7 2 1 6 .8 8 1 6 .8 8 8. 87 2. 72 2. 72 16 .8 8 16 .8 8 N gµ y t h¸ ng n¨ m N gµ y t h¸ ng n¨ m N gµ y t h¸ ng n¨ m P h− ên g B ×n h H µn P h− ên g N gä c C h© u P h− ên g Q ua ng T ru ng P h− ên g N gu yÔ n Tr ·i P h− ên g P h¹ m N gò L· o P h− ên g Tr Çn H −n g § ¹o P h− ên g Tr Çn P hó P h− ên g Th an h B ×n h P h− ên g Lª Th an h N gh Þ P h− ên g H ¶i T© n P h− ên g Tø M in h P h− ên g V iÖ t H ßa X · ¸i Q uè c (6 ) (7 ) (8 ) (9 ) (1 0) (1 1) (1 2) (1 3) (1 4) (1 5) (1 6) (1 7) (1 8) 2 4 1 .6 0 3 1 6 .2 0 8 6 .0 9 5 7 .7 7 7 3 .2 1 3 8 .7 7 4 4 .6 1 2 7 6 .6 6 1 0 2 .4 6 3 3 3 .5 8 7 1 2 .7 3 6 3 1 .1 5 8 1 9 .2 9 1 9 .3 0 9 9 .6 9 9 .8 2 4 .3 8 4 0 .3 8 5 8 .4 4 2 8 6 .1 6 4 3 4 .3 0 4. 20 94 .1 4 7. 67 4. 38 31 .4 3 29 .2 6 21 9. 70 38 9. 10 2. 41 94 .1 4 6. 49 4. 38 30 .5 2 18 .8 5 21 6. 06 30 6. 69 2. 41 76 .9 8 6. 49 4. 38 18 .2 4 21 0. 71 29 4. 77 17 .1 6 30 .5 2 0. 61 5. 35 11 .9 2 1. 79 1. 18 0. 91 10 .4 1 3. 64 82 .4 1 15 .1 0 4. 93 2. 15 8. 95 29 .1 8 66 .4 6 45 .2 0 0. 62 2 2 2 .3 0 2 1 6 .5 1 8 6 .0 9 5 7 .7 7 7 3 .2 1 3 8 .7 7 4 4 .6 1 2 6 6 .8 4 9 7 .6 9 2 9 3 .2 0 6 5 4 .2 9 3 3 6 .5 1 3 8 4 .9 9 70 .9 8 76 .1 5 29 .7 7 19 .2 6 28 .8 0 12 .2 7 16 .3 7 90 .4 7 30 .1 4 10 9. 10 15 2. 72 69 .9 0 54 .3 6 54 .3 6 70 .9 8 76 .1 5 29 .7 7 19 .2 6 28 .8 0 12 .2 7 16 .3 7 90 .4 7 30 .1 4 10 9. 10 15 2. 72 69 .9 0 12 6. 76 77 .8 1 33 .2 2 36 .8 1 34 .0 6 20 .3 2 20 .4 5 17 0. 77 38 .9 2 13 4. 26 43 3. 81 23 9. 45 28 9. 72 1. 45 5. 01 3. 39 1. 05 0. 71 4. 10 2. 06 12 .8 5 0. 67 7. 86 3. 15 0. 41 7. 91 0. 03 0. 63 3. 55 0. 01 1. 40 2. 29 0. 31 0. 01 0. 10 1. 54 0. 59 0. 01 0. 02 2. 64 0. 04 0. 01 5. 63 0. 10 0. 63 55 .7 7 5. 62 2. 33 11 .1 0 13 .4 4 1. 42 12 .4 3 9. 97 15 .6 8 26 9. 71 12 8. 23 13 8. 65 68 .9 2 66 .5 4 27 .4 8 18 .4 7 19 .8 6 13 .3 9 16 .1 0 13 9. 55 28 .2 7 11 0. 52 16 0. 95 11 0. 81 14 0. 99 0. 47 0. 58 0. 44 0. 14 0. 10 0. 67 0. 32 1. 62 0. 92 2. 26 0. 86 1. 08 3. 72 1. 95 0. 09 0. 02 0. 87 0. 54 4. 98 8. 09 3. 44 7. 57 20 .3 7 55 .9 5 22 .6 6 1. 56 10 .1 6 5. 49 6. 60 1. 39 28 .6 3 43 .9 4 57 .4 1 22 .8 6 32 .2 6 4. 07 2. 05 0 .3 9 8 .4 8 0. 39 8. 48 1 2 8 .2 3 4 6 6 .7 5 2 4 1 .0 1 2 9 8 .1 8 1 3 3 .5 3 4 .7 3 10 7. 99 44 6. 52 21 4. 27 23 0. 07 12 4. 42 2. 37 92 .9 9 41 9. 69 21 1. 92 20 6. 08 12 4. 42 0. 80 92 .9 8 29 8. 12 21 0. 92 20 5. 78 56 .9 6 0. 01 12 1. 57 1. 00 0. 30 67 .4 6 0. 80 15 .0 0 26 .8 3 2. 35 23 .9 9 1. 57 20 .2 4 20 .0 9 26 .7 4 68 .1 1 9. 11 2. 36 0. 14 1 2 8 .3 7 4 2 0 .1 5 2 9 2 .6 9 2 0 1 .8 5 1 8 4 .7 2 2 6 6 .0 6 33 .9 1 11 5. 86 61 .2 9 80 .3 1 47 .9 7 12 6. 04 33 .9 1 11 5. 86 61 .2 9 80 .3 1 47 .9 7 12 6. 04 50 .9 1 18 7. 04 19 1. 60 97 .4 2 74 .0 4 11 3. 62 0. 24 0. 70 1. 28 0. 78 0. 09 6. 72 7. 58 0. 06 15 .0 4 53 .5 1 10 6. 26 5. 85 22 .4 9 14 .4 4 35 .6 3 12 5. 19 84 .0 6 90 .7 9 51 .4 6 92 .4 6 0. 89 2. 87 1. 80 6. 53 0. 52 0. 67 1. 56 8. 63 4. 13 7. 75 1. 14 4. 66 41 .1 0 10 5. 75 33 .1 2 9. 84 61 .0 5 21 .0 7 0. 75 8 .0 1 2 .7 2 8. 01 2. 72 N gµ y t h¸ ng n¨ m C ¬ qu an lË p bi Óu (T hñ tr −ë ng k ý tª n, ® ãn g dÊ u) N gµ y t h¸ ng n¨ m C ¬ qu an tµ i n gu yª n vµ m «i tr −ê ng (T hñ tr −ë ng k ý tª n, ® ãn g dÊ u) N gµ y t h¸ ng n¨ m TM . U û ba n nh ©n d ©n (C hñ tÞ ch k ý tª n, ® ãn g dÊ u) U B N D c Êp x · (U B S ) Tæ c hø c ki nh tÕ (T K T) C ¬ qu an , ® ¬n v Þ cñ a N hµ n −í c (T C N ) Tæ c hø c kh ¸c (T K H ) N hµ ® Çu t− Tæ c hø c ng o¹ i gi ao (T N G ) C én g ®å ng d ©n c− (C D S ) C én g ®å ng d ©n c− (C D Q ) U B N D c Êp x · (U B Q ) tri Ón q uü ® Êt (T P Q ) Tæ c hø c kh ¸c (T K Q ) Li ªn d oa nh (T LD ) 10 0% v èn N N (T V N ) D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % D iÖ n tÝc h % (8 ) (9 ) (1 0) (1 1) (1 2) (1 3) (1 4) (1 5) (1 6) (1 7) (1 8) (1 9) (2 0) (2 1) (2 2) (2 3) (2 4) (2 5) (2 6) (2 7) (2 8) (2 9) (3 0) (3 1) 8 2 6 .5 4 1 1 .5 3 1 0 9 4 .6 0 1 5 .2 6 5 3 .1 6 0 .7 4 2 0 9 .1 6 2 .9 2 4 5 .8 8 0 .6 4 1 6 .4 8 0 .2 3 9 .0 7 0 .1 3 1 .2 0 0 .0 2 1 1 7 4 .9 0 1 6 .3 8 2 4 .8 4 0 .3 5 7 3 7 .7 9 1 0 .2 9 6 0 6 .9 2 2 4 .7 9 2 0 .1 2 0 .8 2 1 .1 0 0 .0 4 1 .2 0 0 .0 5 4 .4 0 0 .1 8 42 4. 14 20 .2 3 16 .1 4 0. 77 1. 20 0. 06 0. 57 0. 03 36 9. 63 19 .4 3 8. 16 0. 43 1. 20 0. 06 0. 29 0. 02 22 7. 04 13 .8 5 8. 16 0. 50 14 2. 59 54 .2 0 1. 20 0. 46 0. 29 0. 11 54 .5 1 28 .0 5 7. 98 4. 11 0. 28 0. 14 18 2. 78 52 .0 8 3. 36 0. 96 1. 10 0. 31 3. 83 1. 09 0. 62 81 .5 8 2 1 6 .9 0 4 .6 1 1 0 7 4 .4 8 2 2 .8 4 5 3 .1 6 1 .1 3 2 0 8 .0 6 4 .4 2 4 5 .8 8 0 .9 8 1 6 .4 8 0 .3 5 9 .0 7 0 .1 9 1 1 5 3 .6 2 2 4 .5 3 2 4 .8 4 0 .5 3 7 3 7 .7 9 1 5 .6 9 1. 33 0. 10 15 0. 81 11 .4 5 0. 54 0. 04 1. 05 0. 08 1. 31 0. 10 1. 33 0. 14 15 0. 81 16 .2 8 0. 54 0. 06 1. 05 0. 11 1. 31 0. 14 13 3. 12 5. 06 92 3. 67 35 .0 8 52 .6 2 2. 00 18 9. 17 7. 18 45 .8 8 1. 74 16 .4 8 0. 63 0. 06 0. 00 86 7. 47 32 .9 5 24 .8 4 0. 94 37 9. 04 14 .4 0 8. 71 14 .2 2 2. 69 4. 39 19 .5 2 31 .8 7 27 .9 6 45 .6 5 2. 37 3. 87 18 .7 4 82 .2 3 4. 05 17 .7 7 0. 03 0. 31 0. 10 1. 02 3. 35 34 .3 3 6. 28 64 .3 4 59 .3 6 5. 93 86 4. 43 86 .3 2 1. 05 0. 10 16 .0 0 1. 60 43 .5 1 4. 35 16 .4 8 1. 65 65 .0 2 4. 23 56 .4 5 3. 67 9. 96 0. 65 13 4. 88 8. 77 0. 06 0. 00 86 7. 47 56 .4 1 24 .8 4 1. 62 37 9. 04 24 .6 5 2. 29 9. 40 13 .0 6 53 .6 1 9. 01 36 .9 9 62 .7 3 92 .9 2 4. 78 7. 08 10 .5 6 1. 61 28 4. 84 43 .5 4 35 8. 75 54 .8 4 6. 87 10 0. 00 2 .7 2 1 3 .8 8 1 6 .8 8 8 6 .1 2 2. 72 13 .8 8 16 .8 8 86 .1 2 K H u c « n g n g h iÖ p D © n c − T . T © n k im d © n c − h i Ö n c ã d © n c − hi Ön c ã d © n c − h iÖ n c ã d © n c − h iÖ n c ã d © n c − h iÖ n c ã d © n c − h i Ö n c ã d © n c − h iÖ n c ã d © n c − ® « n g n g « q u yÒ n d © n c − t. t © n k im d © n c − t. k ªn h tr e r a k h u ® « t h Þ m í i D © n c − t. ® iÓ m l é c n g h Üa ® Þ a d © n c − ® « n g n g « q u yÒ n d © n c − h i Ö n c ã d © n c − hi Ön c ã k h u ë c « n g t y l¾ p m ¸ y 6 9 -3 n h µ v ¨ n h o ¸ c « n g n h © n d © n c − h i Ö n c ã s «n g b¹ ch ®»n g S « n g K im S ¬ n S « n g K im S ¬ n C « n g t y c hÕ t ¹ o B ¬ m K Hu c « n g n g h iÖp K Hu c « n g n g h iÖp Kh u C N 2L 2L K hu c « n g n g h iÖp KH u c « n g n g h iÖp K H u c « n g n g h iÖ p KH u c « n g n g h iÖp K h u C N M ?  ? M ?  ? ? ? ? ? M 21 4p 18 5o B M a y TÊ n T h µ n h R¹ p C hi Õ u B ã ng Kh u BÓ B ¬ i Kh u Tr i Ó n L· m S © n V Ën § é ng C « n g V iªn ® t¸ t h− ¬ n g m ¹i Ë × n h c h un g c − s« n g b ¹ ch ® »n g 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 5 2 52 52 5 2 52 5 2 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 525 2 52 52 52 41 41 41 41 41 41 41 41 41 52 52 52 52 52 52 52 27 525 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 525 2 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 41 41 41 52 52 52 52 41 52 52 §i H µ N é i D © n c − 52 D n Hu y Ho µn g 52 B− u ® iÖ n TT V HT T th an h n iªn TT P C CC Tr − ê n g c a o ® ¼ ng Y TÕ BÖ n h v iÖ n tØn h Kh u TT g iÇ y 52 B¸ o H D Tr −ê n g n g uy Ôn Tr ·i 52 H ¶i q ua n C ô c th uÕ Tr −ê n g C § k ü th uË t Th µn h ® é i P hß ng T.H .A tØ nh N .H Bh xh H é i ph ô n÷ C h i c ôc § o l −ê ng Tß a ¸ n tØn h Tr un g t ©m 8 /3 52 V iÖn K/ S Q uü tÝ n d ô ng 52 52 52 52 52 C é n g c é ng 5252 C ty x d v¨ n T ©n C ty t nh h Q u ª h −¬ n g C ty s n¸ g t ¹ o m è t Ph − ¬ n g A n h C ty b a o b× C ty x d M in h t uÊ n N g © n h µ n g n g o ¹i t h − ¬ n g K ho B ¹c X N c ¬ k h Ý v µ v Ë n t ¶ i D u y ® ¹ t T r ¹ m m y¸ kÐ o C h ïa M ë r é ng m . g n . t r t r . b c h . n s? M ?  ? M ?  ? ? ? ?? M %2 08 o 4 c v+ t d t t c h . q d © n c − t h « n b ×n h l © u c v +t dt t c v+ t d t t c v+ t d t t t r e t r e t r e ® i q uè c l é 1 7 s« n g s Æ t ®− ên g ng « q uyÒ n ®−êng n g« quyÒn p c c c x +p +r x +p +r p p s « n g s Æ t N 41 ®− ên g th èn g nh Êt c tc c c t c c 41 41 C hî A o D n t− n h© n Lª h o µn g C ty t nh h V iÖ t tiÖ p C ty v Ë t t− v µ c h Ê t ® è t HD §−ên g C ¬ k h Ý ®ø c g ia ng C ty X D c « ng t r× nh 20 8 C ty T N H H hß a h iÖp M a y 2 ? M ?  ? M ?  ? ?? ? ?M V Ët t − c h Ê t ® è t C ty T N H H hß a h iÖp H TX t © n t ¹o H o µ ng h u y C ty t h¸ i d− ¬ ng B− u ® iÖn B· i r ¸c C ty m a y Th a n h b ×n h D n h o µ n g a nh Tr ô s ë L ®l ® D n t ïn g a n ph óc t© n ti Õn t© n ti Õn ? C ty t h ùc p hÈ m Q tÕ 2l § Êt t rå ng c ©y h µn g n ¨ m k h ¸ c 52 C ty XD sè 2 Së k h o a h ä c C N 52 2l Tr −ê n g c Ê p II 2 l C ty c æ p h Çn § øc m in h C ty c æ p h Çn § øc m in h 52 52 52 52 41 52 52 52 5 2 52 41 41 41 41 52 52 52 52 41 5252 41 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 41 41 41 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 52 4141 4141 52 52 52 41 41 525 2 52 52 41 41 41 4 1 41 4 1 41 52 52 41 41 41 41 41 41 41 4141 41 41 41 41 41 41 4 1 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 41 4 1 41 4 1 41 50 50 50 50 41 41 41 41 41 41 41 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 41 41 41 41 41 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 525 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 5 2 52 52 52 50 50 52 52 52 52 52 52 52 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 50 50 52 52 52 52 52 52 2l ® Òn m ë r é ng N g h Üa tr a ng § Ê t d ù tr ÷ ct cc § Ê t DV TM § Ê t d ù tr ÷ ct cc së tµ i c h Ýn h D n h µ la n ® Ê t v− ê n 2l X Ý n g h iÖ p X D T © n b ×n h C ty t hh h h −n g t h µn h § å n g x a nh D nt n th ¨ ng l o ng T r− ê ng T h v ¨ n h ã a T Tin C ty t h− ¬ n g m ¹ i H µ H− ng C ty th h h ? M ?  ?? ?? ?M m Th µ nh h ùu X N c ¬ kh Ý t h è n g n h Êt C ty t hh h m in h t r an g C ty m ü th u Ët tr −¬ n g − ¬ ng D n t − nh © n ph a n dò ng ?? ?? § µ i L iÖ t S ü Kh u Sin h Th i¸ H µ H¶ i C « n g V i ª n N g u yÔ n l − ¬ n g B » n g § −ê n g 3 0/ 10 Li ªn D o a n h V N - C a m pu c h ia N hµ M ¸ y N − í c C .T y TN HH P h ó C − ê n g Ph ¹ m N g ò L· o NguyÔn H÷u CÇu § −ê ng Ta m G i a n g §−êng Thanh Ni ªn § −ê ng B ¹c h §» n g § ¹i l é T rÇ n H− ng § ¹o §−êng Quan g Trun g §−êng Hång Quang §− ên g A n N inh §−ên g Ng « Qu yÒn Ho µn g V n¨ T hô TrÇ n B ×nh Tr än gM inh Kh ai §é i C Ên Ng uyÔ n D u Ph ¹ m H å ng Th i¸ § « L −¬ n g N g u yª n V ¨ n Tè §−êng Ng« QuyÒn §− ê ng H oµ ng H oa Th ¸m §− ê n g T « n § øc Th ¾ n g V Ët t − N « ng N g h iÖ p K hu ® Ê t x in t h uª S = 7 0 00 m 2 §−êng QH 20,5 m d ù ¸ n k hu d ©n c − ® « n g n g « q u yÒ n kh u ® tm p hÝ a t© y kh u ® tm p hÝ a ® « n g d ù ¸ n k h u d ©n c − b ¾c ® − ê n g t h an h n iª n KH u c « n g n g hi Öp D © n c − T. T© n k im d © n c − h i Ön c ã d © n c − hi Ö n c ã d © n c − hi Ön c ã d © n c − h i Ön c ã d ©n c − h i Ön c ã d ©n c − hi Ö n c ã d © n c − h i Ön c ã d ©n c − ®« n g n g « q uy Òn d ©n c − t. t © n k i m d © n c − t. k ªn h tr e ra k hu ® « t hÞ m í i D ©n c − t. ® iÓ m lé c n g h Ü a ® Þa d ©n c − ® « ng n g « q uy Òn d © n c − h i Ön c ã d © n c − h iÖn c ã kh u ë c « ng ty l¾ p m ¸ y 6 9 -3 n h µ v ¨ n h o ¸ c « ng n h© n d ©n c − hi Ön c ã s« ng b¹ ch ®» ng d· y n h µ d© n h iÖn cã kh u ®« th Þ m í i p h −ê ng h ¶i t © n ®Ê t c hï a S « n g K im S ¬ n S« n g K im S ¬ n C « n g ty c hÕ t¹ o B ¬ m KH u c « n g n g hi Öp KH u c « n g n g hi Öp Kh u C N 2L 2L Kh u c « n g n g hi Öp KH u c « n g n g hi Öp KH u c « n g n g hi Öp KH u c « n g n g hi Öp Kh u C N M ?  ? M ?  ?? ?? ? M 21 4p 18 5o B M ay T Ên T hµ n h R¹ p C h i Õ u Bã n g K hu B Ó B¬ i t r − ê n g b ¾ n Kh u T r iÓ n L · m S© n V Ë n § é n g C « n g V iª n ® ¸ t t h −¬ n g m ¹ i Ë × n h c h un g c − n h µ t r Î, m É u g i o¸ t r − ê n g h ä c s« n g b ¹ c h ® »n g p p p r p p p kh u d © n c − p r p s« n g sÆ t S« ng sÆ t 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 5 2 5 2 52 52 52 5 2 52 5 2 52 52 5 2 52 52 52 5 2 52 52 5 2 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 5 2 52 5 2 52 52 52 5 2 52 52 52 52 5 2 52 52 5 2 5 2 52 5 2 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 5 2 52 52 5 2 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 5 252 5 2 52 5 2 52 52 52 52 5 2 5 2 52 5 2 525 2 52 52 52 41 41 41 41 41 41 41 41 41 §− ên g Lª Th an h Ngh Þ ®Ê t c hï a 52 52 52 52 52 52 52 27 5252 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 525 2 52 52 5 2 52 5 2 52 52 52 52 4 1 41 41 52 52 52 52 41 52 52 q uè c lé 5 ® − ê n g g o m q . lé 5 ® −ê n g h oµ b × nh ®− ên g q uan g t ru ng ® i h ¶ i p h ßn g § i H µ N é i 41 41 41 41 41 41 41 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 27 41 52 52 52 52 D ©n c − 52 D n H u y Ho µ n g 52 B− u ® iÖn TT V H TT t h an h n iª n TT P C C C c ôc t .k ª UB k h hg ® Hé i C C b N H N NT Pi 17 4k C ty lo n g g ia ng XN th −î n g h ¶i C ty t.t h µn h C ty sa o v iÖt C ty q ua n g kh á e Tr − ê n g c a o ® ¼ n g Y TÕ D N Q ua ng m ¹ nh C ty q ua n g v in h tr −ê n g y t Õ C ty to µ n th ¾n g H TX h o µn g lo n g BÖ n h vi Ön la o B Ön h v iÖ n tØ n h Kh u T T g iÇ y 52 B ¸ o H D Tr −ê n g n g u yÔ n Tr · i 52 H ¶ i q ua n C ôc th uÕ Tr − ê n g C § k ü th uË t Th µ nh ® é i P h ß n g T. H .A tØn h N .H Bh xh §é i T. h .a -T p3 3i i ?? ?? ? M 20 3t 2n Tr H é i ph ô n ÷ C hi c ôc § o l −ê n g Tß a ¸ n tØ nh Tr un g t © m 8/ 3 Tr un g t ©m ® µ o t ¹o n g h iÖ p vô G TV T 52 V iÖ n K/ S Q uü tÝ n d ô n g 52 52 C ty KD nh µ 52 52 52 C é n g c é ng 5252 TT x óc t iÕ n v iÖc lµ m x Ý n g hi Öp v Ën t ¶i « t« c « n g t y x¨ ng d Çu c « n g t y v Ët t− n « ng n g hi Öp 52 52 52 2 l C ty x d v¨ n T© n C ty t n h h Q u ª h −¬ n g C ty s ¸ n g t¹ o m è t P h −¬ n g A n h C ty b a o b × C ty x d M in h tu Ê n N g © n h µ n g n g o ¹ i t h− ¬ n g K h o B ¹ c X N c ¬ k hÝ v µ v Ë n t ¶ i D uy ® ¹ t Tr ¹ m m ¸ y k Ðo C h ïa M ë r é n g m . g n . t r tr . b c h. n s ?M ?  ? M ?  ? ? ? ? ? M % 20 8o 4 c v + t d tt c h . q d © n c − t h « n b × n h l© u c v + td t t c v + t d t t c v + t d t t tr e t r e tr e ® i q uè c l é 1 7 s« n g s Æ t ®− ên g ng « q uyÒ n ®−êng ng « quyÒn pc c c x +p +r x +p +r p p s« n g s Æ t N 41 ®− ên g thè ng nh Êt c t c c c tc c 4 1 4 1 C h î A o D n t − n h© n Lª h o µ n g C ty t n hh V iÖ t tiÖ p 52 C ty v Ë t t − v µ c h Ê t ® è t H D §−êng C ¬ k h Ý ® ø c g ia n g C ty X D c « n g t r× n h 20 8 C ty T N H H h ß a h iÖp M a y 2? M ?  ? M ?  ? ? ? ? ? M V Ë t t− c h Ê t ® è t C ty T N H H h ß a h iÖp H TX t © n t¹ o H o µ n g h uy C ty t h ¸ i d −¬ n g B − u ® iÖ n B· i r ¸ c C ty m ay T ha n h b ×n h D n h o µ ng a n h Tr ô s ë L ® l® D n t ï n g a n ph óc t© n t iÕn t© n t iÕ n 52 C ty sa o v iÖt 52 ? C ty x d sè 18 52 D © n c − k h u TT B.v iÖn B· i r ¸ c B· i x e B· i x e C ty t h ùc p hÈ m Q tÕ 2l § Ê t tr å n g c © y h µ ng n¨ m k h¸ c § Êt v −ê n tr å ng c © y l © u n¨ m § Ê t v −ê n tr å ng c © y l © u n m¨ 52 § Êt v −ê n tr å n g c ©y l© u n¨ m C ty XD s è 2 D V V L a BH n h ©n th ä C ty h −n g h ¶ i Së k ho a h ä c C N D © n c − c « n g ty 1 8 52 2l Tr − ê n g c Ê p II 2l C ty c æ p h Çn § øc m in h C ty c æ p h Ç n § øc m in h 52 52 52 52 C ty K D n hµ C ty KD n hµ C © y xa nh c « n g t y x n¨ g d Çu 41 52 52 52 5 2 52 41 41 41 41 52 5 2 52 52 41 5252 41 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 41 41 41 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 52 4141 4141 52 52 52 41 41 525 2 52 52 41 41 4 1 41 4 1 41 4 1 52 52 41 41 41 41 41 41 41 4141 41 41 41 41 41 4 1 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 41 4 1 41 4 1 41 50 50 50 50 41 41 41 41 41 41 41 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 41 41 41 41 41 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5252 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 5 2 52 52 52 50 50 52 52 52 52 52 52 52 41 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 50 50 52 52 52 52 52 52 TT k hc n ti n h ä c X D H TX h ¶ i h µ 2l ® Òn m ë r é n g 52 52 52 C hî th a n h b× nh N g h Üa t ra ng § Ê t d ù tr ÷ c tc c § Ê t DV TM § Ê t d ù t r÷ c tc c së tµ i c h Ýn h D n hµ l an ® Ê t v −ê n 2l X Ý n g h iÖ p X D T© n b ×n h C ty t h h h h − n g t hµ n h § å n g x a nh D n tn th ¨ n g l o n g Tr − ê n g Th v ¨ n h ã a TT in C ty q u ¶ ng c¸ o s¬ n h µ 52 C ty t h − ¬ n g m ¹ i H µ H − n g C ty t h h h  ? M ?  ?? ?? ? M m Th µ n h h ùu X N c ¬ k h Ý t h è n g n hÊ t C ty t h hh m in h tr a n g h tx ® ç n g uy Ôn h tx v Ën t¶ i c hi l n¨ g C ty m ü th u Ë t tr − ¬ n g − ¬ n g N + D o a nh n g hi Öp TN m in h lo n g C ty th h h M in h h ¶ iC ty th h h sa o m ai h tx b ×n h d un g C ¬ s ë k em b ×n h d u ng C ty x d d ¹n g ® « n g D n t − n h ©n ph a n d òn g C ty v t h µn h k h c¸h b¾ c n a m ¢ u l¹ c C ty x uÊ t k h Èu v µ th −¬ ng m ¹i V Ün h th Þn h D n t− n h © n tu Ê n a nh Bå ® Ò Xn t c m n xk v © n a nh C ty s x & tm m in h t© n ?? ?? § µ i L iÖ t S ü ® −ê ng h oµ b× n h K hu S in h Th i¸ H µ H¶ i C « n g V i ªn N g uy Ôn l− ¬ n g B » ng §− ên g 30 /1 0 Liª n D o an h V N - C am pu c hi a N hµ M ¸y N −í c C .Ty TN HH P hó C −ê n g C ty T NH H H ß a An Ph ¹ m N g ò L· o NguyÔn H÷u CÇu § − ê n g T a m G i a ng §−êng Thanh Ni ªn § −ê n g B ¹c h § » ng § ¹ i l é T rÇ n H −n g § ¹ o §−ên g Qu ang Tr ung §−êng Hång Quang §− ên g An Ni nh §−ên g Ng« QuyÒn Ho µn g V¨ n Thô Tr Çn B × n h T rä ngM inh Kh ai § éi C Ên Ng uyÔ n D u Ph ¹ m H å ng T h¸ i § « L −¬ n g N g uy ªn V n¨ Tè ®i tø kú C ty T N H H c a o s u k ü th uË t H o µn C Ç u C « n g t y N am ¸ C ty T NH H Lo ng H ¶i C ty c æ p h Ç n g è m t õ s ¬ n v ig la ce ra N g h Üa § Þa C ty c æ p h Ç n g è m t õ s ¬ n v ig la ce ra §−êng Ng« QuyÒn B¸ n ®¶ o h å B¹ c h § »n g § − ê n g H o µ n g H o a Th ¸m § − ê n g T « n § øc Th ¾ ng V Ë t t− N « ng N g hi Öp K h u ® Ê t x in th u ª S = 7 00 0 m 2 §−êng QH 20,5 m kh u ®t m p hÝ a t© y kh u ®t m p hÝ a ®« ng ._.