Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít cốp Xã Tiền Phong Huyện Mê Linh-Tỉnh Vĩnh Phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ----------
---------- NGUYỄN DUY ðỨC ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT THUỘC KHU NHÀ Ở SINH THÁI VÍT CỐP - Xà TIỀN PHONG HUYỆN MÊ LINH - TỈNH VĨNH PHÚC (HIỆN NAY LÀ HUYỆN MÊ LINH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. ðÀM XUÂN HOÀN HÀ NỘI - 2009 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Duy ðức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự giúp ñỡ, ñộng viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, ñồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. ðàm Xuân Hoàn, người ñã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Viện Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã luôn giúp ñỡ, tạo mọi ñiều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh phúc, Trung tâm phát triển quỹ ñất, Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh cùng tất cả các bạn bè ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành ñề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm sâu sắc tới gia ñình và vợ tôi, người ñã ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Duy ðức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii 1. MỞ ðẦU i 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2 1.2.1 Mục ñích 2 1.2.2 Yêu cầu 2 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1 ðất ñai và thị trường bất ñộng sản. 3 2.1.1 Bất ñộng sản 3 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản 4 2.2 Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 5 2.2.1 Khái quát về giá ñất 5 2.2.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất. 5 2.2.3 Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất. 8 2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất 10 2.3.1 Giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất 10 2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð 12 2.3.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất[20], [25] 13 2.4 Ý nghĩa của việc ñấu giá quyền sử dụng ñất 15 2.5 Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 18 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… iv 2.5.1 Trung Quốc 18 2.5.2 ðài Loan 19 2.5.3 Nhật Bản 21 2.5.4 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 22 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG 30 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 ðối tượng nghiên cứu 30 3.2 Nội dung nghiên cứu 30 3.3 Phương pháp nghiên cứu 30 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên [22] 32 4.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội 34 4.1.3 Hiện trạng sử dụng ñất 36 4.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39 4.1.5 §¸nh gi¸ chung 41 4.2 C«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mª Linh 41 4.2.1 C¸c v¨n b¶n vÒ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mª Linh. 41 4.2.2 Quy trình chi tiết về ñấu giá quyền sử dụng ñất khu ñô thị Vít Cốp – Tiền Phong – Mê Linh – Vĩnh Phúc 42 4.3 Kết quả ñấu giá thuộc dự án khu nhà ở sinh thái Vít Cốp – huyện Mê Linh 48 4.3.1 Giới thiệu về dự án khu ñô thị Vít Cốp. 49 4.3.2 Kết quả ñấu giá khu ñô thị Vít Cốp - Mê Linh - Vĩnh Phúc. 58 4.4 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 72 4.4.1 Hiệu quả kinh tế 72 4.4.2 Hiệu quả xã hội 73 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… v 4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai 74 4.5 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 76 4.5.1 Công tác tổ chức 76 4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá 77 4.5.3 ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị 78 4.6 Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất 78 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 80 5.1 Kết luận 80 5.2 ðề nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined. LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BðS Bất ñộng sản CP Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ðGð ðấu giá ñát GCN Giấy chứng nhận GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất QSD Quyền sử dụng QSDð Quyền sử dụng ñất SDð Sử dụng ñất TM Thương Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 37 4.2 Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Mê Linh 40 4.3 Bảng giá ñất khu vực Xã Tiền Phong - huyện Mê Linh năm 2008 59 4.4 Danh sách những người ñăng ký tham gia ñấu giá QSDð 62 4.5 Bảng kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất khu nhà ở sinh thái Vít Cốp. 65 4.6 Danh sách những người ñăng ký tham gia ñấu giá QSDð lần thứ 2 70 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là một thứ tài nguyên một khi chưa có bàn tay con người can thiệp vào. Tuy nhiên, khi tài nguyên bắt ñầu có sự kết tinh của bàn tay con người vào thì nó bắt ñầu có giá trị sử dụng trực tiếp và ñất ñai - tài nguyên ñã trở thành ñất ñai - tài sản. ðối với một ñất nước, ñất ñai là thứ tài sản "vô giá, thiêng liêng" và không giới hạn. ðất ñai "vô giá, thiêng liêng" vì con người trên quốc gia ấy ñã bỏ công sức và xương máu ñể giữ gìn và phát triển. Tài sản ñất là không giới hạn vì ñất là vĩnh cửu và ñất của một nước là không thể chia sẻ và thay ñổi. Thực hiện ñường lối ñổi mới do ðảng ta khởi xướng, trong các năm gần ñây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc ñộ ổn ñịnh, các lĩnh vực văn hoá, giáo giục, khoa học, xã hội ... ngày càng ñược cải thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của ñất nước, trước hết ñặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông ñường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới ñiện quốc gia ... là ñiều kiện rất cơ bản ñể phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ... ðến nay cả nước ta ñã có gần 80 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. ðể xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, ñào tạo... ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 2 khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất chúng tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc" (Hiện nay là Huyện Mê Linh - Thành phố Hà Nội). 1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 1.2.1 Mục ñích - Thông qua việc nghiên cứu nhằm ñánh giá công tác quyền sử dụng ñất ñô thị một dự án thuộc huyện Mê Linh – tỉnh Vĩnh Phúc. Từ ñó bổ xung nhằm hoàn thiện quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất phục vụ cho các dự án tiếp theo. - ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn. 1.2.2 Yêu cầu Luận văn cần phải ñạt ñược những yêu cầu sau: - Các số liệu ñưa ra phải ñảm bảo: ðầy ñủ, chính xác, khách quan. - Phải biết phân tích, ñánh giá kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất từ ñó ñưa ra quy trình ñấu giá hợp lý, phù hợp với thực tế góp phần hoàn thiện quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất, làm tiền ñề cho các dự án tương lai. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 3 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1 ðất ñai và thị trường bất ñộng sản. 2.1.1 Bất ñộng sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản ñược chia thành 2 loại bất ñộng sản và ñộng sản, mặc dù tiêu chí phân loại bất ñộng sản của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. [29]. Cho ñến nay, ở hầu hết các nước trên thế giới ñều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, thành bất ñộng sản và ñộng sản. Bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong lòng ñất mà còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người gắn liền với ñất ñai. Thị trường bất ñộng sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất ñộng sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất ñộng sản là ñòn bẩy ñể tạo ñộng lực phát triển kinh tế – xã hội. Qua hai mươi năm ñổi mới, thị trường bất ñộng sản nước ta ñã hình thành và phát triển với tốc ñộ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất ñộng sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "ñóng băng" ñều ảnh hưởng không tốt ñến ñầu tư phát triển sản xuất và ñời sống của nhân dân. Nghị quyết ðại hội lần thứ X của ðảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất ñộng sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản gắn liền với ñất, làm cho ñất ñai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc ñổi mới toàn diện của ñất nước. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 4 Tại Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều tham gia vào thị trường BðS, nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá, thí dụ, các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. ðất ñai là BðS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là QSD một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường bất ñộng sản. [29] [20]. Trên thị trường Việt Nam bất ñộng sản sẽ là hàng hóa trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất. Trong ñó, thị trường quyền sử dụng ñất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng ñất: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh... 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản Thị trường bất ñộng sản nhà ở và các loại bất ñộng sản khác ñã từng bước ñáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc ñẩy phát triển ñô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện ñại. Nhiều khu nhà mới khang trang ñang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển ña dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, một số thành phố lớn ñã bắt ñầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc ñẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều ñô thị trong thời gian qua ñã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc và quy hoạch ñẹp góp phần vào việc chỉnh trang ñô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.Trong quá trình phát triển thị trường bất ñộng sản, hệ thống các văn bản pháp quy ñược ban hành và sửa ñổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật ðầu tư trong nước; Luật ðầu tư ngoài nước; Luật ðất ñai; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất ñộng sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất ñộng sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường ñược hình thành hoàn thiện từng bước ñể phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 5 2.2 Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 2.2.1 Khái quát về giá ñất ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị. Do ñó ñối với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp .... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sử dụng ñất chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh [25]. 2.2.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất. Theo Luật Kinh doanh BðS và các văn bản hướng dẫn thi hành, các giao dịch BðS sẽ phải thực hiện thủ tục ñịnh giá và phải qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, việc ñịnh giá BðS có phản ánh ñúng giá trị thực của tài sản hay chưa ñang là vấn ñề. Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Hiện có hai phương pháp ñịnh giá cơ bản: So sánh trực tiếp và tìm giá trị sinh lời của BðS ñó. Về phương pháp thứ nhất tôi thấy không ñúng lắm, vì mỗi BðS cụ thể ñều có vị trí riêng biệt Nói cách khác, một vị trý ta không thể có hai BðS, bởi vị trí là một trong những yếu tố cấu thành giá trị BðS. BðS không giống như các hàng hóa sản xuất hàng loạt khác có chung ñặc tính và giá cả. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 6 Về phương pháp thứ hai, việc tìm giá trị sinh lời của BðS ñó còn khó hơn, bởi lợi nhuận từ một vị trí BðS ñược tạo nên từ rất nhiều yếu tố. Ví dụ, cùng một cửa hàng, nhưng do chiến lược kinh doanh khác nhau, ñầu tư khác nhau, phương thức phục vụ khác nhau, nên kết quả kinh doanh cũng khác nhau. Do vậy, cả hai phương pháp xác ñịnh giá trị BðS kể trên ñều chưa chính xác [37]. 2.2.2.1 ðịa tô. ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [27]. ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 7 hiệu suất cao hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có thể thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt . Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô chênh lệch. Như vậy, ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất. ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước [27]. 2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng. Là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể tăng hay giảm. Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [20]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 8 2.2.2.3 Quan hệ cung cầu. Cung, cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh phụ thuộc các yếu tố như: mật ñộ dân cư; tỷ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỷ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất cụ thể hay cho một mục ñích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. Có thể thấy khi ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố ñược ñiều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục ñích làm khu dân cư ñô thị. Cung về ñất ở tại ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích ñất ở tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu vực này [27]. 2.2.3 Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất. - ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá - ai trả giá cao nhất thì ñược. - ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng. - ðịnh giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. - ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan mật thiết với nhau mà người ñịnh giá phải phân biệt rõ ràng khi ñịnh giá ñất: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 9 - Giá cả ñược hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường ñược dùng cho các cuộc trao ñổi ñã hoàn thành, ñó là khoản thanh toán mà cả người mua và người bán ñều thoả thuận trong các ñiều kiện tại thời ñiểm giao dịch. Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các ñiều kiện của một hoặc một số thị trường ñó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả [7]. - Giá thành ñược dùng trong việc ñánh giá các yếu tố liên quan ñến quá trình sản xuất, không phải ñể giao dịch mà ñể ñánh giá hiện trạng - nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển. + Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao ñộng, nguyên vật liệu cần thiết ñể xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp ñồng và lợi nhuận cũng ñựơc xem là giá thành trực tiếp. + Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao ñộng và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn ñược gọi là “giá thành mềm”. + Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu. + Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược, khác với giá thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho dự án. Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt ñộng ñịnh giá, ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ ñịnh và mục ñích sử dụng. Trên thị trường, giá trị thường ñược xem là sự dự báo lợi nhuận thu ñược trong tương lai. Vì giá trị xuất hiện tại một thời ñiểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. ðể tránh nhầm lẫn, người ñịnh giá Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 10 dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị ñầu tư”, “giá trị ước ñịnh” hoặc các loại giá trị ñặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu ñiểm của hầu hết hoạt ñộng ñịnh giá và cũng là mục ñích chính của nó [5] [9]. 2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất 2.3.1 Giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của ñất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất. Trước ñây, Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau. Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này. 2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất. 3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [11]. Trước khi có Luật ðất ñai 2003, giá ñất trên thị trường biến ñộng mạnh, việc xác ñịnh giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai và chậm ñược sửa ñổi, bổ sung. Giá ñất do Nhà nước xác ñịnh không phản ánh ñúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của ñất ñai. ðể khắc phục tồn tại trên, Luật ðất ñai 2003 tại ðiều 56 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 11 ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá trị của ñất phụ thuộc vào mục ñích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng ñể thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi ñấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác ñịnh giá cả thị trường của một bất ñộng sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân ñất ñai và bất ñộng sản. Giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ñịa tô. Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh. Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần. Giá cả ñất ñai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 12 giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài (trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng ñất có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð theo quy ñịnh của pháp luật. Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất. Giá ñất này phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho thuê ñất. Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất,...biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời ñiểm xác ñịnh gọi là giá ñất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng ñất trong một thị trường có tác ñộng quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... 2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð - Vị trí của khu ñất. Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 13 - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng. Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền,... nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh, ngược lại, cũng khu ñất ñó nếu ñược ñầu tư CSHT ñồng bộ như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn,... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất. - ðiều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ. Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế ở khu vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xu._.ất, khu kinh tế ñược ñầu tư xây dựng CSHT ñồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà ñầu tư trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp,... - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau. Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến [1], [2]. 2.3.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất[27], [20] - Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác ñịnh giá ñất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa ñất tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá ñã giao dịch thành công hoặc ñang mua, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 14 bán trên thị trường vào thời ñiểm ñịnh giá hoặc gần với thời ñiểm ñịnh giá ñể ước tính giá trị thị trường của thửa ñất cần ñịnh giá. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác ñịnh giá của thửa ñất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa ñất cần xác ñịnh ñược ñối chiếu so sánh với giá của các thửa ñất tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả ñã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch ñất ñai ñó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác ñể hiệu chỉnh giá của thửa ñất cần xác ñịnh vào thời ñiểm ñịnh giá. Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp ñịnh giá ñất quan trọng nhất, thường dùng nhất, ñược sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. - Phương pháp thặng dư: Khi thực hiện phải xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ñất, căn cứ theo ñặc ñiểm, lợi thế, qui hoạch liên quan... Phương pháp này ñược thực hiện theo những tính toán trên cơ sở tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản trừ ñi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra ñể xây dựng kết cấu hạ tầng) [33]. - Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá . - Phương pháp thu nhập: Các ñịa phương sẽ xác ñịnh bằng cách tính tổng thu nhập hằng năm thu ñược từ thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá. Riêng với các thửa ñất trống hoặc ñất có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá chính là số tiền thuê ñất hoặc số tiền thuê bất ñộng sản (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) thu ñược hằng năm. Tiền thuê ñất hoặc tiền thuê bất ñộng sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê ñất hoặc bất ñộng sản trên thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá ñất [33]. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 15 ðối với ñất nông nghiệp, người ñược giao ñất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá là tổng doanh thu từ hoạt ñộng sản xuất hằng năm. Mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức: giá ñất sẽ bằng thu nhập thuần túy hằng năm thu ñược từ thửa ñất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng. - Phương pháp triết trừ: Việc ñịnh giá ñược thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất ba bất ñộng sản (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) ñể chuyển nhượng thành công, mà thửa ñất của các bất ñộng sản ñó có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá. Việc xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñể ñầu tư xây dựng trên ñất ñược tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ ñi phần giá trị hao mòn [33]. 2.4 Ý nghĩa của việc ñấu giá quyền sử dụng ñất 1. ðấu giá QSDð là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất là hình thức giao ñất cho người sử dụng ñất nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, ñóng góp không nhỏ vào nguồn thu của ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thu ñược sau khi ñấu giá và số tiền ước tính thu ñược). ðây là yếu tố quan trọng góp phần thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển. Là một huyện có nền kinh tế ñang trên ñà phát triển và có xu hướng mở rộng, trong huyện tập trung nhiều khu ñô thị, nhà máy, khu công nghiêp và phát triển các dịch vụ khác. ðiều này cũng gây tác rất ñộng lớn ñến công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. ðây là nguồn thu không nhỏ cho ngân sách của tỉnh, ñể ñầu tư cải tạo, nâng cấp và làm mới hệ thống cơ sở hạ tầng, các trang thiết bị, công trình công cộng, tạo ra một hệ thống ñồng bộ, thúc ñẩy nền kinh tế phát triển. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 16 2. ðấu giá QSDð tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất ñộng sản. Trong thị trường bất ñộng sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDð) là những hoạt ñộng chủ yếu. ðấu giá quyền sử dụng ñất là một hình thức chuyển quyền sử dụng ñất trong ñó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế ñấu giá công khai có một mức giá sàn cố ñịnh cho từng vị trí ñể ñi ñến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước ñưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp ñến sự phát triển của thị trường bất ñộng sản. 3. ðấu giá quyền sử dụng ñất là cơ sở, căn cứ ñể ñiều chỉnh giá ñất của Nhà nước sát với giá thị trường. ðấu giá QSDð là một quan hệ chuyển QSDð ñặc biệt, ñiểm ñặc biệt ở ñây là Nhà nước tham gia vào thị trường bất ñộng sản với tư cách một bên ñối tác, Nhà nước chỉ ñưa ra giá sàn chứ không quyết ñịnh giá chuyển nhượng mà ñể các ñối tượng tham gia ñấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận ñược QSDð. ðấu giá QSDð và chuyển nhượng QSDð trên thị trường cùng có chung một mục ñích là chuyển nhượng mảnh ñất với mức giá cao nhất, ñem lại giá trị kinh tế lớn nhất. Như vậy, giá trúng ñấu giá trong một cuộc ñấu giá thực chất là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá ñất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác ñộng của bất kỳ một chủ thể nào. Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá chuyển nhượng QSDð trên thị trường ñang gây tác ñộng tiêu cực ñối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ ñất. ðịnh giá ñất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở ñể Nhà nước tính thuế SDð, tính tiền thuê ñất, giao ñất, lệ phí trước bạ. Mặt khác, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh còn là căn cứ ñể ñịnh giá tài sản thế chấp, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 17 giá trị góp vốn liên doanh. ðể ñảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ ñất ñai, cần có phương pháp, nguyên tắc ñịnh giá ñất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất trên thị trường. ðấu giá QSDð ñược tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ giúp Nhà nước thống kê ñược giá ñất chuyển nhượng thực tế ñối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất ñịnh. ðây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước ñiều chỉnh giá ñất sát với giá chuyển nhượng ñất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ñất ñai. 4. ðấu giá QSDð tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn ñịnh giá ñất. ðấu giá QSDð ñược tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực ñịa, ñể cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia ñấu giá. Từ ñó, người tham gia ñấu giá ñưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh ñất. Mức giá trúng ñấu giá tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDð, làm cơ sở cho việc xác ñịnh giá sàn các dự án ñấu giá khác tại từng ñịa phương, từng khu vực. Với giá ñất ñược công bố trong ñấu giá QSDð sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ñộng về giá ñất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về bất ñộng sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường bất ñộng sản phát triển lành mạnh, bền vững. ðấu giá QSDð không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng ñất ñai hiệu quả, tiết kiệm. Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ chế pháp lý ñồng bộ ñể mô hình này ñược áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 18 dụng ñất ñai, huy ñộng tối ña nguồn tài chính từ ñất ñai, phát huy ñầy ñủ vai trò của ñất ñai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá [30]. 2.5 Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 2.5.1 Trung Quốc Trung Quốc là một quốc gia có nền kinh tế ñược phát triển rất sớm vì vậy công tác quản lý ñất ñai của quốc gia này ñã ñược hình thành và hoàn thiện tương ñối tốt, Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính ñặc biệt (Hồng Kông). Luật quản lý BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy ñịnh Nhà nước giao quyền sử dụng ñất thuộc sở hữu nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất) trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng ñất. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND cấp Huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy ñịnh của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 19 huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [6]. Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng ñất, nếu sau 2 năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng ñất mà không ñược bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. ðối với quyền sử dụng ñất có ñược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BðS phải phù hợp với những ñiều kiện sau ñây: + ðã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng ñất theo ñúng hợp ñồng và ñã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất ñể phát triển ñất ñai, ñối với công trình xấy dựng nhà ở thì ñã ñầu tư trên 25% tổng ngạch, ñối với dự án phát triển ñất thì ñã có ñiều kiện sử dụng ñất công nghiệp hoặc ñất xây dựng khác. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm Tư vấn và ðịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BðS ở Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưói sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ðất ñai Quốc gia [17], [26]. 2.5.2 ðài Loan ðất nước này ñã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 20 ruộng” và “bình quyền về ñất ñô thị” với nguyên tắc chủ ñạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng ñất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về ñất ñô thị và ñóng góp tất cả lợi nhuận thu ñược từ ñất ñô thị cho mục ñích công cộng. Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê khai ñăng ký ñược sử dụng làm cơ sở ñể thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc nhà nước mua ñất của các chủ ñất dựa vào giá trị kê khai ñăng ký ñó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là ñưa tất cả giá trị gia tăng của ñất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những ñề án phát triển cộng ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. ðể sử dụng ñất ñô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm ñã ñược thiết lập nhằm củng cố ñất ñô thị với mục ñích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành ñề án củng cố ñất ñô thị sẽ làm cho 80% ñất ñai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng ñều ñặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các ñề án về củng cố ñất ñô thị ñem lại là làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ có 20% là mặt ñường trở thành 100% ñất mặt ñường, nhờ vậy giá trị ñất ñã tăng lên trung bình là 6,4 lần [17]. Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” ñã ñạt ñược ngoài quỹ ñất khoảng 150.000 ha ñất công ñược giữ lại ñể "ñổi ñất lấy hạ tầng" còn ñạt ñược các thành tựu sau: (1)- 28% ñất ñô thị của các chủ ñất lớn ñã ñược bán. (2)- Số chủ ñất ñô thị không có biệt thự giảm xuống 59%. (3)- Những gia ñình chủ ñất ñô thị tăng 14% và bình quân ñất ñai mỗi gia ñình nắm giữ giảm xuống 12%. (4)- Diện tích ñất ñô thị sử dụng ñể xây nhà ñã tăng 700%. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 21 (5)- Số lượng nhà xây ở khu vực ñô thị tăng 229%. (6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%. (7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%. Những ñặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ñã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về ñất ñô thị ở ðài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, ñầu cơ trục lợi ñất ñô thị ñã ñược hạn chế một cách hữu hiệu. Những ñặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng ñất ñô thị một cách có hiệu quả ở ðài Loan ñang ñược ñẩy mạnh, còn ñặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những ñề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng ñang phát triển ở ðài Loan với một quy mô rộng lớn, do ñó ngày càng nhiều người trên ñảo ñược hưởng phần lợi ích thu ñược từ việc giá ñất ñô thị tăng lên. 2.5.3 Nhật Bản Là một quốc gia hải ñảo hình vòng cung, nằm xoải theo bên sườn phía ñông lục ñịa châu Á. ðất ñai của Nhật Bản là một dãy hải ñảo trải theo hình vòng cung bên cạnh phía ñông của lục ñịa Châu Á, dài 3,800 km. ðịa hình chủ yếu là ñồi núi (71%). Có nhiều núi nguồn gốc núi lửa, tiêu biểu là ngọn Phú Sỹ cao 3.776 m. Nước Nhật có hơn 3,900 hòn ñảo nhỏ và 4 ñảo chính là Hokkaido (83.453 km2), Honshu (231.078 km2, chiếm trên 60% tổng diện tích), Shikoku (18.788 km2) và Kyushu (42.165 km2) và hàng ngàn hòn ñảo nhỏ khác. Tại Nhật Bản, việc ñấu giá BðS chủ yếu ñược thực hiện ñối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường BðS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS cũng như các con nợ và toà án ñều tập trung giải quyết những BðS ñang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa phương tịch thu BðS của những cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 22 bán tài sản này, số tiền thu ñuợc sẽ ñược tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [15]. Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và không thể thiếu ñược. Trong những năm qua, các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà ñiển hình là ðài Loan và Trung Quốc [25], [17]. 2.5.4 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam Từ khi Luật ðất ñai 1993 qui ñịnh ñất có giá, Chính phủ ñã ban hành nhiều qui ñịnh về giá ñất, cụ thể là: - Nghị ñịnh số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy ñịnh khung giá các loại ñất. Nội dung cơ bản của Nghị ñịnh này là qui ñịnh bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại ñất (không quy ñịnh mức giá tối ña). Nghị ñịnh còn qui ñịnh trờng hợp giá thị trường có sự biến ñộng từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp. - Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui ñịnh khung giá các loại ñất (thay thế Nghị ñịnh số 80/CP ngày 6/11/1993). - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. - Quyết ñịnh 302 TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết ñịnh là nới rộng hệ số K qui ñịnh tại Nghị ñịnh 87/CP từ 0,5 ñến 1,8 lần. - Nghị ñịnh 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị ñịnh là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50%. Vì vậy, cho ñến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 23 ñịnh 17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số ñiều chỉnh K ñược nới rộng từ 0,25 ñến 2,7 lần. Trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai, việc xác ñịnh giá ñất có nói ñến thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, nhưng Nhà nước vẫn chưa có văn bản nào quy ñịnh cụ thể hoặc có các hướng dẫn ñể ñịa phương thực hiện mà chủ yếu do các ñịa phương tự tổ chức ñấu giá trong các trường hợp cần thiết. Dẫn ñến tình trạng, thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất không thống nhất giữa các ñịa phương trong cả nước. ðồng thời việc xác ñịnh giá ñất ñấu giá dựa trên cơ sở Nghị ñịnh 87/CP, nhưng khung giá này không còn mang ñầy ñủ ý nghĩa là khung giá chuẩn ñối với giá các loại ñất, dẫn ñến việc xác ñịnh giá ñất ñể phục vụ các mục ñích, trong ñó có mục ñích xác ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn. - Giá ñất theo Quyết ñịnh số 22/Qð-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số: 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. Căn cứ vào khung giá ñất qui ñịnh của Chính phủ, UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc T.W qui ñịnh giá ñất cụ thể cho từng ñịa phương. Mặc dù ñấu giá QSDð mới ñược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng ñã ñạt ñược những kết quả nhất ñịnh, ñem lại lợi ích chung cho cộng ñồng, người SDð và Nhà nước. Sau ñây là sơ lược tình hình ñấu giá QSDð ở 3 thành phố ñiển hình trong công tác ñấu giá QSDð của Việt Nam trong thời gian qua. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 24 * Thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam Năm 2008, thị trường BðS VN ñã có dấu hiệu bất ổn, do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc ñộ hoàn vốn của các dự án chậm. Tác ñộng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường BðS giảm sút, giao dịch diễn ra cầm chừng. Năm 2009, các nhà ñầu tư BðS ñang ñứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế ñã và ñang trực tiếp tác ñộng vào VN; thị trường BðS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và ñi xuống. Mặc dù vậy, thị trường BðS vẫn ñầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Việc mở rộng các ñô thị cũng như tốc ñộ ñô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làm tăng nhu cầu về BðS: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp... Một yếu tố khác có thể tác ñộng tích cực vào thị trường BðS là từ ngày 1/1/2009, chúng ta bắt ñầu thực hiện Nghị quyết về việc thí ñiểm cho người nước ngoài ñược mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại VN (trong 80.000 người nước ngoài làm việc tại VN thì có 10.000 người có nhu cầu). Thời gian qua có rất nhiều ý kiến, ñề xuất với các cơ quan quản lý nên có các cơ chế chính sách phù hợp ñể thị trường BðS VN phát triển lành mạnh, ổn ñịnh và bền vững. Hiệp hội BðS VN cũng ñã có văn bản kiến nghị lên Thủ tướng ba nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BðS. Một trong những vấn ñề cơ bản hiện nay của thị trường BðS vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường BðS. Vừa qua, Chính phủ ñã công bố gói ñầu tư về nhà ở xã hội cho thị trường BðS “hi vọng gói ñầu tư vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác ñộng như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.” Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường BðS vẫn còn rất lớn. Cho nên tại thời ñiểm này nhiều DN vẫn quyết ñịnh mạnh dạn ñầu tư cho những dự án có tính khả thi cao. Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN ñang trong Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 25 quá trình phát triển khiến thị trường BðS vẫn có những cơ hội tốt cho các nhà ñầu tư trong cũng như ngoài nước. Tuy nhiên, trong giai ñoạn hiện nay cần tiếp tục có sự hỗ trợ từ cơ chế chính sách của Chính phủ như về thuế, cải cách thủ tục hành chính, chính sách lãi suất cho vay...[38]. 2.5.4.1 Hà Nội UBND TP Hà Nội ban hành Qð số 66/2003/Qð-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình về ñấu giá QSDð ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trình này qui ñịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui ñịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ñấu giá quyền sử dụng ñất [8]. Bước 1: qui trình ñược qui ñịnh thực hiện trong 32 ngày, trong ñó: Chủ dự án liên hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trúc ñể ñược giới thiệu ñịa ñiểm triển khai dự án, lập hồ sơ sử dụng ñất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ ñạo, ñôn ñốc Viện Quy hoạch xây dựng xác ñịnh chỉ giới ñường ñỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với ñơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày). Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ñược duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày ñể chủ dự án lập hồ sơ xin giao ñất tạm thời ñể thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở ðịa chính - Nhà ñất (nay là Sở Tài nguyên - Môi trường) là ñầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận, huyện thành lập hội ñồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính - Vật giá là ñầu mối giải quyết giá ñền bù (10 ngày) ; liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của Ngân sách mà Sở Tài chính - Vật giá là ñầu mối, phối hợp với Sở Kế hoạch - ðầu tư giải quyết (15 ngày). Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công ñoạn : Chủ dự án lập dự án ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - ðầu tư trình UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 26 thẩm ñịnh và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán ñối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá ñể tổ chức ñấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là ñầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ ñể ñược giao ñất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất cho dự án ñể tổ chức thực hiện. Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong ñó quy ñịnh UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức ñấu giá (15 ngày) và một vài quy ñịnh khác. Nếu các quy ñịnh trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan ñều phải chịu xử lý theo pháp luật. UBND TP Hà Nội vừa cho biết, năm 2008, dự kiến toàn TP sẽ thực hiện vượt mức chỉ tiêu 2.200 tỉ ñồng tiền thu ñấu giá quyền sử dụng ñất theo kế hoạch ñược giao. Hà Nội coi công tác ñấu giá quyền sử dụng (QSD) ñất này là nhiệm vụ trọng tâm của năm 2008. Vì vậy, TP vừa quyết ñịnh ứng trước 100 tỷ ñồng vốn ñể thực hiện các dự án ñấu giá QSD ñất năm 2008, giao Sở Kế hoạch - ðầu tư và Sở Tài chính tổng hợp các dự án có nhu cầu ứng vốn bổ sung trong năm ñể ñầu tư xây dựng hạ tầng phục vụ việc này. Theo kế hoạch, Hà Nội có 35 dự án ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu ñất phục vụ ñấu giá QSD ñất năm 2008. Trong ñó, 27 dự án là chuyển tiếp từ các năm trước, 8 dự án mới. Cũng theo UBND TP Hà Nội, số dự án sẽ tổ chức ñấu giá QSD ñất trong năm 2008 là 21 dự án, chia theo khối các ñơn vị: Quận 6 dự án (thu khoảng 973 tỷ ñồng); Huyện 10 dự án (thu khoảng 583 tỷ ñồng); Sở, ngành 5 dự án (thu khoảng 644 tỷ ñồng, trong ñó thu ñấu giá quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước 50 tỷ ñồng). Việc thẩm ñịnh, trình duyệt giá sàn, bước giá ñể tổ chức ñấu giá, thỏa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 27 thuận chính sách ñền bù giải phóng mặt bằng... sẽ do Sở Tài chính ñảm trách. Sở TN-MT sẽ chịu trách nhiệm chỉ ñạo, hướng dẫn chủ ñầu tư lập hồ sơ giao ñất, cho thuê ñất... ñồng thời cấp Giấy chứng nhận QSD ñất cho các tổ chức trúng ñấu giá theo thẩm quyền. ðơn cử một số khu ñất dự án mới sẽ ñược ñấu giá trong năm nay: 14,4ha Bắc Mai Dịch - Cầu Giấy; 3ha tại Cự Khối (Long Biên); 3ha tại Việt Hưng (Lệ Mật); 25ha tại Phù Linh (Sóc Sơn); 3ha tại Phú Diễn (Từ Liêm); 38,3ha trong khu ñô thị mới Xuân Phương (Từ Liêm)... hầu như ñều tại các quận, huyện ngoại vi mà không có dự án nào tại khu trung tâm TP [34]. 2.5.4.2 ðà Nẵng + Tất cả những người tham gia ñấu giá ñều thực hiện ñấu giá trực tiếp ñể nhận QSD ñất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các thông tin ñại chúng 03 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội ñồng bán ñấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ñơn trong 15 ngày. + Mỗi ñơn ñăng ký tham gia ñấu giá ñược cử 02 người ñại diện vào phòng ñấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội ñồng bán ñấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự ñồng ý của Hội ñồng bán ñấu giá. + Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000ñồng/m2, mỗi người tham gia ñấu giá ñược quyền hô nhiều lần không hạn chế cho ñến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy ñịnh mỗi lần hô giá cách nhau 03 phút (Hội ñồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng ñấu giá. - Sau khi việc bán ñấu giá kết thúc, Hội ñồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia ñấu giá ñều ký vào biên bản. * Tình hình giá ñất ở ðà Nẵng: Cũng giống như Hà Nội, nhu cầu mua ñất ở ðà Nẵng cũng ñang nóng lên từng ngày không chỉ ở những lô ñất mặt tiền trong nội thành, mà cả ñất ñường kiệt, ñất ngoại thành. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp…………… 28 Sôi ñộng nhất phải kể ñến các tuyến ñường Nguyễn Tri Phương nối dài, Trường Sa, Nguyễn Văn Linh, Lê Duẩn, Hàm Nghi..., ñặc biệt là các tuyến ñường gần biển như Phạm Văn ðồng, Sơn Trà - ðiện Ngọc, Nguyễn Tất Thành. Chẳng hạn như 100m2 ở ñường Trường Sa, giá chưa ñến 1 tỷ ñồng, nay vọt lên trên 2 tỷ. Giá ñất ñường Lê Duẩn ñã ñược rao bán với giá 70 triệu ñồng/m2, tăng 3 lần so với trước. ðường Phạm Văn ðồng 2 năm qua giá ñất dưới 10 triệu ñồng/m2, nay tăng lên gần 20 triệu ñồng/m2. ðất trên ñường Nguyễn Văn Linh từ 30-40 triệu/m2 những tháng trước, giờ ñây ñã tăng vèo lên 100 triệu/m2 và chưa có dấu hiệu ngừng.Từ khi có thông tin về dự án xây cầu mới thay thế hai cây cầu Trần Thị Lý và Nguyễn Văn Trỗi nối hai bờ sông Hàn và Dự án cầu Rồng thì ñất lên giá, do nhiều người trong diện di dời giải toả tìm lo chỗ ở mới. Bên cạnh ñó, hàng loạt dự án tại ðà Nẵng vừa tổ chức khởi công như công trình khách sạn Raffles và căn hộ, khu ñô thị Công nghệ FPT tại quận Ngũ Hành Sơn với giá trị ñầu tư trên 1 tỷ USD ñã góp phần thổi phồng giá ñất [35]. 2.5.4.3 Thành phố Hồ Chí Minh Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam, công tác ñấu giá QSDð ở TP. HCM ñược thực hiện từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ ñất của Thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ ñồng, năm 2004 là 1700 tỷ ñồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ ñồng. ðể sử dụng nguồn thu ñó Thành phố ñã quyết ñịnh dành một phần lớn tiền thu ñược từ ñấu giá quyền sử dụng ñất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ ñất. Theo các trung tâm giao dịch ñịa ốc, sau khi có thông tin về việc khởi công ñường hầm Thủ Thiêm, nhiều khách hàng ñã tiến hành giao dịch ñất nền dự án ở khu vực Q.2, Q.9 với mức giá như sau: dự án khu dân cư Bình Trưng ðông - Q.2 (ngay giao lộ ðỗ Xuân Hợp - Dương ðình Hội): 4,6 -5,2 triệu Trường ðại học Nôn._.g, cò n gi á ñấ t t he o lô th ì H ội ñồ n g cầ n ñư a ra m ức gi á ca o hơ n gi á sà n củ a từ n g th ửa , n hư v ậy sẽ tr án h ñư ợc hi ện tư ợn g tiê u cự c tr o n g th ị tr ườ n g bấ t ñ ộn g sả n . 5. K ế ho ạc h ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t: Tỉ n h V ĩn h Ph úc n ói ch u n g cũ n g n hư hu yệ n M ê Li n h n ói riê n g cầ n từ n g bư ớc n ân g ca o ch ất lư ợn g v à tín h hi ệu qu ả tr o n g cô n g tá c ñấ u gi á cá c dự án th u ộc ñấ t ñô th ị. Tr ướ c m ắt cầ n kh ẩn tr ươ n g ho àn th iệ n cá c dự án ñể sớ m th ực hi ện ñấ u gi á n hằ m ph ục v ụ n hu cầ u n hà ở củ a n gư ời dâ n hi ện n ay . Tr ên cơ sở cá c dự án ñã ñu ợc ph ê du yệ t qu y ho ạc h, Tr u n g tâ m ph át tr iể n qu ỹ ñấ t t ỉn h V ĩn h Ph úc tiế n hà n h cô n g kh ai qu ản g bá th ôn g tin qu y ho ạc h củ a cá c dự án ñể n gư ời dâ n có th ể th am kh ảo , cô n g kh ai kế ho ạc h ñấ u gi á dự ki ến ñể n gư ời dâ n ch u ẩn bị v ề m ặt tà i c hí n h kh i t hự c hi ện . 6. K hi th ôn g tin qu ản g bá v ề cá c dự án ñể ph ục v ụ ch o v iệ c ñấ u gi á, cá c dự án cầ n ph ải ho àn th iệ n n ha n h ch ón g ñầ u tư v ề cơ sở hạ tầ n g tr ướ c kh i ñ ưa ra ñấ u gi á, m ột m ặt ñể là m tă n g gi á tr ị ñấ t kh i d ấu gi á, m ặt kh ác ñể sa u kh i tr ún g ñấ u gi á n gư ời tr ún g ñấ u gi á n ộp tiề n ñầ y ñủ n ga y v à tiế n hà n h v iệ c x ây dự n g cơ bả n . Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 0 5. K Ế T LU Ậ N VÀ ð Ề N G H Ị 5. 1 K ết lu ận Sa u kh i n gh iê n cứ u ñề tà i " ð án h gi á cô n g tá c ñấ u gi á q u yề n sử dụ n g ñấ t t hu ộc kh u n hà ở sin h th ái V ít Cố p - X ã Ti ền Ph o n g - hu yệ n M ê Li n h - tỉn h V ĩn h Ph úc " Tô i r út ra cá c kế t l u ận n hư sa u : - V ề qu y tr ìn h ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t củ a dự án n hì n ch u n g là rõ rà n g, ch ặt ch ẽ v à qu y tr ìn h cầ n ñư ợc áp dụ n g ñồ n g bộ ch o cá c dự án ñấ u gi á tiế p th eo , n hư v ậy rấ t d ễ dà n g ch o cá c n hà ñầ u tư có n hu cầ u th am gi a ñấ u gi á. - V ề kế t qu ả th ự c hi ện dự án có tổ n g di ện tíc h kh u ñô th ị V ít Cố p là 11 , 22 ha tr o n g ñó có 1, 32 ha di ện tíc h ñấ t t hư ơn g ph ẩm tr ự c th u ộc U B N D tỉn h qu ản lý v à tiế n hà n h ñấ u gi á, cụ th ể: + Tổ n g di ện tíc h ñấ u gi á: 13 . 19 2, 3 m 2 (1 , 32 ha ). + D iệ n tíc h ñấ u gi á lầ n I: 97 68 , 4 m 2 (0 , 97 ha ) + D iệ n tíc h ñấ u gi á l ần II: 1. 31 6 m 2 (0, 13 ha ) + D iệ n tíc h cò n lạ i (k hô n g có n hà ñầ u tư ñă n g ký ð G ): 2 . 10 7, 9 m 2(0 ,2 1h a) + Tổ n g số tiề n th u ñư ợ c qu a ñấ u gi á lầ n th ứ n hấ t: 52 , 5 tỷ ñồ n g. + G iá th ị tr ư ờn g ca o hơ n so v ớ i g iá sà n bì n h qu ân gấ p 1, 31 lầ n . + G iá tr ún g ca o hơ n so v ới gi á sà n bì n h qu ân gấ p 1, 02 lầ n . - V ề cô n g tá c tổ ch ức th ực hi ện v iệ c ñấ u gi á QS D ð kh u sin h th ái V ít Cố p ñã th ực hi ện ñú n g kế ho ạc h ñề ra . Tu y n hi ên v ẫn cò n m an g tín h hì n h th ức , rư ờm rà , cô n g v iệ c qu ản bá th ôn g tin v ề dự án cầ n ñư ợc tr iể n kh ai sớ m hơ n Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 1 v à rộ n g rã i h ơn n hư v ậy sẽ th u hú t ñ ượ c n hi ều n hà ñầ u tư th am gi a. Tr o n g v ấn ñề ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t cò n m an g lạ i t ín h hi ệu qu ả v ề m ặt ki n h tế rấ t ca o . Tạ o ñư ợc n gu ồn th u hỗ tr ợ ch o sự ph át tr iể n cá c lĩn h v ực . Tr ên th ực tế v iệ c ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t l à m ột hì n h th ức kh ai th ác , sử dụ n g ñấ t ñ ai hi ệu qu ả, tiế t k iệ m , ki n h tế , tạ o ra sự cạ n h tr an h là n h m ạn h gi ữa cá c ch ủ ñầ u tư n hằ m hu y ñộ n g tố i ñ a n gu ồn th u ch o n gâ n sá ch N hà n ướ c. 5. 2 ð ề n gh ị Cô n g tá c ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t, tr o n g gi ai ño ạn tớ i t ập tr u n g gi ải qu yế t c ác v ấn ñề sa u : - Qu y tr ìn h ñấ u gi á củ a dự án , th ực hi ện dự án ñấ u gi á cầ n có sự gi ám sá t c hặ t c hẽ củ a cá c cơ qu an qu ản lý, có cơ ch ế ki ểm tr a ch éo , tă n g cư ờn g sự gi ám sá t c ủa n gư ời dâ n v à cá c cơ qu an bá o ch í, từ ñó n gă n ch ặn ñư ợc cá c hà n h v i t hô n g th ầu tr o n g qu á tr ìn h ñấ u gi á, ñể n gư ời có n hu cầ u th ực sự v ề n hà ở sẽ ñư ợc ñả m bả o hơ n v ề gi á cả . - ð ối v ới cá c dự án ñấ u gi á ñấ t c ần ñư ợc qu ản g cá o m ạn h hơ n , n hi ều hơ n n ữa tr ên cá c ph ươ n g tiệ n th ôn g tin ñạ i c hú n g n hư : Tr u yề n hì n h, bá o ch í, in te rn et . . . ñể có th ể th u hú t t hê m n hi ều n gu ời th am gi a. - Th ời gi an th ôn g bá o ñấ u gi á củ a dự án cầ n ñư ợc ké o dà i h ơn , th ời gi an qu ản g bá hì n h ản h cũ n g n hư th ôn g tin v ề dự án ñư ợc cô n g bố sớ m ñể cô n g tá c ch u ẩn bị tà i c hí n h ñư ợc tố t h ơn . V à th ời gi an n ộp tiề n có th ể gi ãn hơ n so v ới th ôn g bá o , n hư th ế cá c n hà ñầ u tư có th ời gi an ch u ẩn bị v ề m ặt tà i c hí n h ñư ợc tố t h ơn . Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 2 TÀ I L IỆ U TH AM K H Ả O Tà i l iệ u tiế n g V iệ t 1. B ộ tà i c hí n h (20 01 ), G iả i p há p tà i c hí n h ph át tr iể n th ị tr ư ờ n g bấ t ñ ộn g sả n , H à N ội . 2. Bộ tà i c hí n h (20 04 ), Th ôn g tư 11 4/ 20 04 /T T- BT C n gà y 26 th án g 12 n ăm 20 04 về hư ớ n g dẫ n th ự c hi ện n gh ị ñị n h số 18 8/ 20 04 /N ð - CP n gà y 16 th án g 11 n ăm 20 04 củ a Ch ín h ph ủ về ph ư ơ n g ph áp xá c ñị n h gi á ñấ t v à kh u n g gi á cá c lo ại ñấ t. Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 3 3. Bộ Tà i c hí n h (20 05 ), Th ôn g tư số 34 /2 00 5/ TT - BT C n gà y 12 /5 /2 00 5 hư ớ n g dẫ n vi ệc xá c ñị n h gi á th ờ i ñ iể m và ch u yể n gi a o tà i s ản Nh à n ư ớ c ñể bá n ñấ u gi á, H à N ội . 4. B ộ Tà i n gu yê n v à M ôi tr ư ờn g (20 04 ), T ài liệ u hư ớ n g dẫ n th i h àn h Lu ật ñấ t ñ a i n ăm 20 03 , H à N ội . 5. Bộ x ây dự n g - Bộ K H ð T - B ộ TN M T - B ộ TC (20 03 ), B áo cá o hộ i t hả o Ph át tr iể n và qu ản lý th ị tr ư ờ n g bấ t ñ ộn g sả n Vi ệt Na m , H à N ội . 6. Ch ươ n g tr ìn h hợ p tá c V iệ t N am - Th u ỵ ð iể n v ề ñổ i m ới hệ th ốn g ñị a ch ín h (20 02 ), G iá o tr ìn h ñị n h gi á ñấ t, H à N ội 7. Ch u V ăn Th ỉn h (20 00 ), “ Cơ sở kh o a họ c ch o v iệ c ho ạc h ñị n h cá c ch ín h sá ch v à sử dụ n g hợ p lý qu ỹ ñấ t ñ ai ” , ð ề tà i n gh iê n cứ u kh o a họ c ñộ c lậ p cấ p Nh à n ư ớ c, H à N ội . 8. Ch ín h ph ủ (19 99 ), N gh ị ñ ịn h 17 /1 99 9/ Nð - CP n gà y 18 /0 2/ 20 03 qu y ñị n h về Lu ật th u ế ch u yề n qu yề n sử dụ n g ñấ t. 9. Ch ín h ph ủ (20 04 ), N gh ị q u yế t s ố 06 củ a Ch ín h ph ủ n gà y 19 /5 /2 00 4 về m ột số gi ải ph áp ph át tr iể n là n h m ạn h th ị t rư ờn g bấ t ñ ộn g sả n , H à N ội . 10 . Ch ín h ph ủ (20 04 ), N gh ị ñị n h 18 1/ 20 04 /N ð - CP n gà y 29 /1 0/ 20 04 th i h àn h Lu ật ñấ t ñ ai . 11 . Ch ín h ph ủ (20 04 ), N gh ị ñị n h 19 8/ 20 04 /N ð - CP n gà y 29 /1 0/ 20 04 về th u tiề n sử dụ n g ñấ t. 12 . C hí n h ph ủ (2 00 4) , N gh ị ñ ịn h 18 8/ 20 04 /N ð - C P n gà y 16 th án g 11 n ă m 20 04 c ủ a C hí n h ph ủ v ề ph ư ơ n g ph áp x ác ñ ịn h gi á ñấ t v à kh u n g gi á c ác lo ạ i ñ ấ t. Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 4 13 . H iế n ph áp n ăm 19 59 (N X B ch ín h tr ị q u ốc gi a). 14 . H iế n ph áp n ăm 19 80 (N X B ch ín h tr ị q u ốc gi a). 15 . K ho a lu ật - ð ại họ c qu ốc gi a H à N ội (20 02 ), H ội th ảo xâ y dự n g cơ sở ph áp lý về th ị tr ư ờ n g qu yề n sử dụ n g ñấ t ở Vi ệt Na m , H à N ội 16 . Lu ật ñấ t ñ ai (19 93 ), Lu ật sử a ñổ i, bổ su n g m ột số ñi ều củ a Lu ật ñấ t ña i n ăm (19 98 - 20 01 ) ( N X B ch ín h tr ị qu ốc gi a). 17 . Lu ật ñấ t ñ a i 2 00 3, (N X B ch ín h tr ị q u ốc gi a). 18 . Qu ốc H ội (19 95 ), B ộ lu ật dâ n sự , N X B Ch ín h tr ị q u ốc gi a, H à N ội . 19 . Qu yế t ñ ịn h 21 6/ 20 05 /Q ð - TT g củ a Th ủ tư ớn g ch ín h ph ủ v ề v iệ c ba n hà n h K in h tế ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t ñ ể gi a o ñấ t c ó th u tiề n sử dụ n g ñấ t h o ặc ch o th u ê ñấ t, H à N ội . 20 . Tr ần Th ế N gọ c (20 01 ), Bá o cá o về qu ản lý và ph át tr iể n th ị tr ư ờ n g Bấ t ñộ n g sả n Th àn h ph ố H ồ Ch í M in h, H ồ Ch í M in h. 21 . U ỷ ba n n hâ n dâ n hu yệ n M ê Li n h n ăm 20 08 , Bá o cá o tổ n g hợ p rà so át , ñi ều ch ỉn h, bổ su n g qu y ho ạc h tổ n g th ể ph át tr iể n ki n h tế - xã hộ i c ủa hu yệ n ñế n n ăm 20 20 . 22 . U ỷ ba n n hâ n dâ n hu yệ n M ê L in h n ăm 20 08 , N iê n gi ám th ốn g kê n ăm 20 08 . Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 5 23 . V iệ n n gh iê n cứ u ð ịa ch ín h (20 02 ), Bá o cá o kế t qu ả n gh iê n cứ u ñề tà i ð iề u tr a n gh iê n cứ u xã hộ i h ọc về ch ín h sá ch ñề n bù gi ải ph ón g m ặt bằ n g và tá i ñ ịn h cư , H à N ội . 24 . V iệ n n gh iê n cứ u ð ịa ch ín h (20 03 ), Bá o cá o kế t qu ả n gh iê n cứ u ñề tà i N gh iê n cứ u ñá n h gi á hi ệu qu ả tr o n g vi ệc ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t ở th àn h ph ố H à Nộ i v à m ột số ñị a ph ư ơ n g ph ục vụ vi ệc xâ y dự n g Lu ật ñấ t ña i m ớ i, H à N ội . 25 . H ồ Th ị L am Tr à (20 04 , 20 05 ), B ài gi ản g về gi á ñấ t, Tr ườ n g ð ại họ c n ôn g n gh iệ p I - H à N ội . 26 . N gu yễ n ð ìn h Bồ n g, N gu yễ n Th an h Tr à (20 05 ) g iá o tr ìn h th ị tr ư ờ n g bấ t ñ ộn g sả n , N X B N ôn g n gh iệ p. 27 . N gu yễ n ð ìn h Bồ n g (20 05 ), “ N gh iê n cứ u ñổ i m ới hệ th ốn g qu ản lý ñấ t ñ ai ñể hì n h th àn h v à ph át tr iể n th ị tr ườ n g bấ t ñ ộn g sả n ở V iệ t N am ” , ð ề tà i n gh iê n cứ u kh o a họ c cấ p Nh à n ư ớ c, H à N ội 28 . N gu yễ n V ăn K iê n (20 03 ), Tì m hi ểu và ñá n h gi á cá c yế u tố ản h hư ở n g ñế n gi á ñấ t t rê n ñị a bà n th ị xã Bắ c Ni n h, tỉn h Bắ c Ni n h, Lu ận v ăn th ạc sỹ n ôn g n gh iệ p, tr ườ n g ð ại họ c n ôn g n gh iệ p I, H à N ội . 29 . N gu yễ n V ăn X a (20 04 ), B ài gi ản g ð ịn h g iá ñấ t g ià n h c ho Ca o họ c, H à N ội 30 . Ph ạm N gọ c V ăn " ð án h gi á cô n g tá c ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t t rê n ñị a bà n Th àn h ph ố Vi n h, tỉn h N gh ệ An " Lu ận v ăn th ạc sỹ n ôn g n gh iệ p, tr ườ n g ð ại họ c n ôn g n gh iệ p I, H à N ội . 31 . V ũ V ăn Tu yế n “ ð án h gi á hi ệu qu ả cô n g tá c ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t t rê n ñị a bà n Th àn h ph ố H ải Ph òn g” . Lu ận v ăn th ạc sỹ n ôn g n gh iệ p, tr ườ n g ð ại họ c n ôn g n gh iệ p I, H à N ội . Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 6 32 . Cá c qu yế t ñ ịn h, v ăn bả n có liê n qu an ñế n v ấn ñề ñấ u gi á qu yề n sử dụ n g ñấ t t rê n ñị a bà n tỉn h, ñị a bà n hu yệ n cũ n g n hư cá c qu yế t ñ ịn h ch o từ n g dự án ñấ u gi á. 33 . ht tp :// v ie tb ao . v n /N ha - da t/P hu o n g- ph ap - x ac - di n h- gi a- da t- v a- kh u n g- gi a- ca c- lo ai - da t/4 02 34 64 1/ 51 1/ 34 . ht tp :// w w w . v n ch an n el . n et /n ew s/k in h- te /2 00 80 3/ 20 08 - ha - n o i-d au - gi a- qu ye n - su - du n g- da t- 21 - du - an . 63 40 3. ht m l 35 . ht tp :// w w w . sa ga . v n /v ie w . as px ?i d= 98 63 36 . . ht tp :// v ie tb ao . v n /N ha - da t/G ia o - di ch - da t- du - an - m o t- so - kh u - v u c- ta n g/ 45 13 71 63 /5 11 / 37 . ht tp :// w w w . m et v u o n g. co m /th o n gt in /7 69 5_ K ho - x ac - di n h- gi a- ch u an - B D S. ht m l 38 . ht tp :// w w w . tin ki n ht e. co m /n d5 /d et ai l/t ai - ch in h- da u - tu /b at - do n g- sa n /th i-t ru o n g- ba t- do n g- sa n - v n - ta c- do n g- tu - th i- tr u o n g- ta i-c hi n h/ 54 52 3. 12 31 28 . ht m l Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 7 PH Ụ LỤ C PH Ụ LỤ C 01 Ph ụ bi ểu 01 : D a n h sá ch tổ ch ứ c, cá n hâ n tr ún g ñấ u gi á qs d ñấ t t hư ơ n g ph ẩm K hu ñô th ị Ví t c ốp – xã Ti ền Ph o n g- hu yệ n M ê Li n h - tỉn h Vĩ n h Ph úc (C ác gó i ñ ấu th eo th ử a ) ST T Lô số Th ử a số D iệ n tíc h (m 2) Tổ ch ứ c, cá n hâ n tr ún g ð G ð ịa ch ỉ G iá sà n /m 2 G iá tr ún g/ m 2 Tổ n g tiề n th eo gi á tr ún g 1 3 51 5. 3 Lư ơn g X u ân V iệ t Số 6- N gõ 8- N gu yễ n Tr ãi - H ùn g V ươ n g- Ph úc Y ên - V Ph úc 5. 70 0. 00 0 5, 80 0, 00 0 2 ,9 8 8, 7 4 0, 0 0 0 2 9 50 3. 9 N gô M in h ð ài Ph ườ n g H ùn g V ươ n g- PY - V Ph úc 5. 20 0. 00 0 5, 30 0, 00 0 2, 67 0, 67 0, 00 0 3 L1 12 50 3. 7 N gu yễ n Th ị H o ài Th u Số 13 A - Cá t L in h- ð ốn g ð a- H N ội 5. 70 0. 00 0 5, 81 0, 00 0 2, 92 6, 49 7, 00 0 4 Tổ n g cộ n g 15 22 . 9 8, 58 5, 90 7, 00 0 5 81 40 1 Lê V ăn Cư ờn g P3 06 Tậ p th ể- TX 92 - N hâ n Ch ín h- Th an h X u ân - H N ội 5. 20 0. 00 0 5, 30 0, 00 0 2, 12 5, 30 0, 00 0 6 L3 86 40 1. 1 N gu yễ n Th ị K im O an h Số 3- N gõ 23 0- Qu an N hâ n - TX u ân Tr u n g- H N ội 5. 20 0. 00 0 5, 31 0, 00 0 2, 12 9, 84 1, 00 0 Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 8 7 Tổ n g cộ n g 80 2. 1 4, 25 5, 14 1, 00 0 Tổ n g 2 lô 2, 32 5. 00 12 ,8 41 ,0 48 ,0 00 Ph ụ Lụ c 02 Ph ụ bi ểu 02 : Bả n g da n h sá ch tổ ch ứ c, cá n hâ n tr ún g ñấ u gi á qs d ñấ t t hư ơ n g ph ẩm K hu ñô th ị Ví t c ốp – xã Ti ền Ph o n g- hu yệ n M êL lin h- tỉn h Vĩ n h Ph úc (C ác gó i ñ ấu th eo lô ) Th ử a Tổ ch ứ c, cá n hâ n G iá sà n /m 2 G iá tr ún g/ m 2 ST T Lô số số D . tíc h (m 2) Tr ún g ñ ấu gi á ð ịa ch ỉ (V N ð ) (V N ð ) Số tiề n tr ún g ñ ấu gi á/ th ử a 1 37 71 4. 9 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 - K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h- H N 5. 00 0. 00 0 5, 12 0, 00 0 3, 66 0, 28 8, 00 0 2 42 71 8. 2 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 - K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h- H N 5. 00 0. 00 0 5, 12 0, 00 0 3 ,6 7 7 ,1 8 4, 0 0 0 3 48 71 8. 2 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 - K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h- H N 5. 00 0. 00 0 5, 12 0, 00 0 3, 67 7, 18 4, 00 0 4 52 71 8. 4 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 - K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h- H N 5. 00 0. 00 0 5, 12 0, 00 0 3, 67 8, 20 8, 00 0 5 59 71 8. 2 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 - K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h- H N 5. 00 0. 00 0 5, 12 0, 00 0 3, 67 7, 18 4, 00 0 6 65 71 7. 9 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 - K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h- H N 5. 00 0. 00 0 5, 12 0, 00 0 3, 67 5, 64 8, 00 0 7 L2 71 71 8 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 - K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h- H N 5. 00 0. 00 0 5, 12 0, 00 0 3, 67 6, 16 0, 00 0 Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 8 9 8 77 71 7. 5 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 - K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h- H N 5. 00 0. 00 0 5, 12 0, 00 0 3, 67 3, 60 0, 00 0 Tổ n g cộ n g 5, 74 1. 30 29 ,3 95 ,4 56 ,0 00 1 87 69 1. 9 Lê M in h Th ái N gh ĩa Tâ n - Cầ u G iấ y- H N 5. 70 0. 00 0 6, 02 0, 00 0 4, 16 5, 23 8, 00 0 2 L4 92 1, 01 0. 20 Lê M in h Th ái N gh ĩa Tâ n - Cầ u G iấ y- H N 5. 70 0. 00 0 6, 02 0, 00 0 6, 08 1, 40 4, 00 0 3 Tổ n g cộ n g 1, 70 2. 10 10 ,2 46 ,6 42 ,0 00 Tổ n g cộ n g 2 lô 7, 44 3. 40 39 ,6 42 ,0 98 ,0 00 Ph ụ Lụ c 03 D A N H SÁ C H ð Ă N G K Ý TH A M G IA ð Ấ U G IÁ QS D ð D Ự ÁN X ÂY D Ự N G N H À Ở SI N H TH ÁI V ÍT TI Ề N PH O N G H U Y Ệ N M Ê LI N H - TỈ N H V ĨN H PH ÚC (th eo th ử a Lô số 01 N gà y 04 /4 /2 00 8) Số TT Th ử a D iệ n tíc h (m 2) Tê n tổ ch ứ c, cá n hâ n ñă n g ký ð ịa ch ỉ SL th a m gi a ñấ u G hi ch ú ð iệ n Th o ại 1 K hổ n g N gọ c Th iệ n Ca o Ph o n g - Lậ p Th ạc h - V P 09 82 67 89 69 2 N gu yễ n K hắ c Tr u n g 21 3B 3 - Lá n g H ạ - ð ốn g ð a - H N 09 12 77 87 56 3 3 51 5, 3 Lư ơn g X u ân V iệ t H ùn g V ươ n g - PY - V P 3 09 87 57 92 69 1 4 50 4, 2 0 1 8 50 4, 2 N gô M in h ð ài H ùn g V ươ n g - PY - V P 1 09 13 50 15 85 1 N gô M in h ð ài H ùn g V ươ n g - PY - V P 09 13 50 15 85 2 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h 04 96 81 92 7 3 9 50 3, 9 Lư ơn g X u ân V iệ t N gu yễ n Tr ãi - H ùn g V ươ n g - PY - V P 3 09 87 57 92 69 1 12 50 3, 7 N gu yễ n V ăn Tạ c V ăn K hê - M ê Li n h - V P 6 09 83 86 96 27 Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 9 0 2 H o àn g V ăn Th ịn h Tr án g V iệ t - M ê Li n h - V P 09 74 69 26 81 3 K hổ n g N gọ c Th iệ n Ca o Ph o n g - Lậ p Th ạc h - V P 09 82 67 89 69 4 N gu yễ n Th ị H o ài Th u Cá t L in h - ð ốn g ð a - H à N ội 09 83 22 76 88 5 H ồ H ải Qu ản g Lạ c Lo n g Qu ân - Tâ y H ồ - H N 09 03 45 20 20 6 Ph ạm Tr u n g N gh ĩa 24 - Lê D u ẩn - Li ên B ảo - V Y - V P 09 13 31 29 30 Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 9 1 Ph ụ Lụ c 04 D A N H SÁ C H ð Ă N G K Ý TH A M G IA ð Ấ U G IÁ QS D ð D Ự ÁN X ÂY D Ự N G N H À Ở SI N H TH ÁI V ÍT TI Ề N PH O N G H U Y Ệ N M Ê LI N H - TỈ N H V ĨN H PH ÚC (th eo th ử a Lô số 03 N g µ y 0 4 /4 /2 0 0 8 ) Số TT Th ửa D iệ n tíc h (m 2) Tê n tổ ch ứ c, cá n hâ n ñ ăn g ký ð ịa ch ỉ SL th a m gi a ñ ấu G hi ch ú ð iệ n Th o ại 1 58 40 0, 9 0 1 62 40 1, 1 0 1 63 40 0, 9 N gu yễ n V ăn Tạ o N hà 92 - B 5 TT H v iệ n Tà i c hí n h, H N 1 09 13 30 79 80 1 70 40 1, 0 Lê V ăn Cư ờn g P3 06 TT - TX 92 - N hâ n Ch ín h - TX - H N 1 09 82 25 68 65 1 B ạc h ð ăn g Ca o 25 N gõ 59 6 H o àn g H o a Th ám - H N 09 89 09 99 30 2 76 40 0, 9 N gu yễ n ð ức H ạn h Qu an N hâ n- N hâ n Ch ín h - TX - H N 2 09 89 09 99 30 1 Lê V ăn Cư ờn g P3 06 TT - TX 92 - N hâ n Ch ín h - TX - H N 09 82 25 68 65 2 N gu yễ n Th ị K im O an h Qu an N hâ n - Th an h X u ân Tr u n g - H N 09 89 09 17 26 3 81 40 1, 0 N gu yễ n ð ức H ạn h Qu an N hâ n- N hâ n Ch ín h - TX - H N 3 09 89 09 99 30 1 Tr ần V ăn M ườ i Tâ y Sơ n - Qu an g Tr u n g - ð ốn g ð a - H N 09 13 56 29 44 2 Lê M in h Th ái 10 2A - C3 TT N gh ĩa T ân - Cầ u G iấ y - H N 09 83 32 06 67 3 N gu yễ n Th ị K im O an h Qu an N hâ n - Th an h X u ân Tr u n g - H N 09 89 09 17 26 4 V ũ Th ị M ùi K ð T Tr u n g H o à - N hâ n Ch ín h - H N 09 12 01 36 47 5 Ph ạm H ải P3 09 - B5 - V ĩn h H ồ - ð ốn g ð a - H N 09 04 05 45 86 6 86 40 1, 1 Tr ần M ạn h Cư ờn g Tí ch Sơ n - V Y - V P 6 09 83 64 51 71 1 Ca o A n h D ũn g N gu yê n H ồn g - ð ốn g ð a - H N 09 13 55 54 77 2 85 41 0, 7 H ồ H ải Qu ản g Lạ c Lo n g Qu ân - Tâ y H ồ - H N 2 09 03 45 20 20 TỔ N G SỐ ð Ă N G K Ý TH A M D Ự ð G TH Ử A 28 Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 9 2 Ph ụ Lụ c 05 D A N H SÁ C H ð Ă N G K Ý TH A M G IA ð Ấ U G IÁ QS D ð D Ự ÁN X ÂY D Ự N G N H À Ở SI N H TH ÁI V ÍT TI Ề N PH O N G H U Y Ệ N M Ê LI N H - TỈ N H V ĨN H PH ÚC (th eo lô N gà y 04 /4 /2 00 8) Số TT Th ửa D iệ n tíc h (m 2) Tê n tổ ch ứ c, cá n hâ n ñ ăn g ký ð ịa ch ỉ SL th a m gi a ñ ấu G hi ch ú ð iệ n Th o ại 1 Tạ V ăn N hậ m Ch ấn H n g - V ĩn h Tờ n g - V P 09 82 86 59 74 2 V ũ Tấ t T hả o ð ốn g ð a - V Y - V P 09 89 64 98 24 3 Ct y CP K D & X N K kh í g as ho á lỏ n g V ạn Lộ c Lô CN 4 K CN N gu yê n K hê - X ã N gu yê n K hê - ð ôn g A n h - H N 04 96 81 92 7 4 N gu yễ n Ti ến Bả o H ọc v iệ n Qu ân Y - H à ð ôn g - H à Tâ y 09 82 52 65 26 5 N gu yễ n V ăn Tu ân N gu yễ n B ỉn h K hi êm - H ải Ph òn g 09 13 24 67 70 6 Tr ịn h M in h Tỉ n h ð ại Th ịn h - M ê Li n h - V P 09 13 28 47 98 7 Ct y CP ð T Tc hí n h Cñ o àn dầ u kh í 23 Lá ng H ạ - Th àn h Cô n g - Ba ð ìn h - H N 04 51 48 53 8 8 Lô 2 57 41 ,3 Lê Cô n g Qu ý 11 N gu yễ n Ch ế N gh ĩa - H o àn K iế m - H N 8 09 03 46 48 33 1 Lê M in h Th ái 10 2A C3 TT N gh ĩa T ân - Cầ u G iấ y - H N 09 83 32 06 67 2 H o àn g V ăn Th ịn h Tr án g V iệ t - M ê Li n h - V P 09 74 69 26 81 3 K hổ n g N gọ c Th iệ n Ca o Ph o n g - Lậ p Th ạc h - V P 09 82 67 89 69 4 ð ặn g ð ức L ộc N am ð ồn g - H N 09 47 15 99 32 5 N gu yễ n V ăn Tu ân N gu yễ n B ỉn h K hi êm - H ải Ph òn g 09 13 24 67 70 6 Ct y CP ð T TC hí n h - Tð o àn dầ u kh í 23 Lá ng H ạ - Th àn h Cô n g - Ba ð ìn h - H N 04 51 48 53 8 7 Lô 4 17 02 ,1 Tr ịn h M in h Tỉ n h ð ại Th ịn h - M ê Li n h - V P 7 09 13 28 47 98 TỔ N G SỐ N G Ư Ờ I ð Ă N G K Ý TH A M D Ự ð G LÔ 15 Tr ư ờ n g ð ạ i h ọ c Nô n g n gh iệ p Hà N ộ i – Lu ậ n vă n th ạ c sỹ kh oa họ c n ôn g n gh iệ p… … … … … 9 3 TỔ N G SỐ TH Ử A + LÔ 43 ._.