Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - Xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc (Hiện nay là Huyện Mê Linh - Thành phố Hà Nội)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ----------eêf---------- NGUYỄN DUY ĐỨC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THUỘC KHU NHÀ Ở SINH THÁI VÍT CỐP - Xà TIỀN PHONG HUYỆN MÊ LINH - TỈNH VĨNH PHÚC(HIỆN NAY LÀ HUYỆN MÊ LINH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐÀM XUÂN HOÀN HÀ NỘI - 2009 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Duy Đức LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Đàm Xuân Hoàn, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Viện Sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã luôn giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh phúc, Trung tâm phát triển quỹ đất, Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm sâu sắc tới gia đình và vợ tôi, người đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Duy Đức MỤC LỤC Lời cam đoan lxxii Lời cảm ơn lxxii Mục lục lxxii Danh mục chữ viết tắt lxxii Danh mục bảng lxxii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BĐS Bất động sản CP Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đát GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thương Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 37 4.2 Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Mê Linh 39 4.3 Bảng giá đất khu vực Xã Tiền Phong - huyện Mê Linh năm 2008 58 4.4 Danh sách những người đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ 61 4.5 Bảng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà ở sinh thái Vít Cốp. 64 4.6 Danh sách những người đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ lần thứ 2 67 1. MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một thứ tài nguyên một khi chưa có bàn tay con người can thiệp vào. Tuy nhiên, khi tài nguyên bắt đầu có sự kết tinh của bàn tay con người vào thì nó bắt đầu có giá trị sử dụng trực tiếp và đất đai - tài nguyên đã trở thành đất đai - tài sản. Đối với một đất nước, đất đai là thứ tài sản "vô giá, thiêng liêng" và không giới hạn. Đất đai "vô giá, thiêng liêng" vì con người trên quốc gia ấy đã bỏ công sức và xương máu để giữ gìn và phát triển. Tài sản đất là không giới hạn vì đất là vĩnh cửu và đất của một nước là không thể chia sẻ và thay đổi. Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo giục, khoa học, xã hội ... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia ... là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ... Đến nay cả nước ta đã có gần 80 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo... Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc" (Hiện nay là Huyện Mê Linh - Thành phố Hà Nội). 1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 1.2.1 Mục đích - Thông qua việc nghiên cứu nhằm đánh giá công tác quyền sử dụng đất đô thị một dự án thuộc huyện Mê Linh – tỉnh Vĩnh Phúc. Từ đó bổ xung nhằm hoàn thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ cho các dự án tiếp theo. - Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn. 1.2.2 Yêu cầu Luận văn cần phải đạt được những yêu cầu sau: - Các số liệu đưa ra phải đảm bảo: Đầy đủ, chính xác, khách quan. - Phải biết phân tích, đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ đó đưa ra quy trình đấu giá hợp lý, phù hợp với thực tế góp phần hoàn thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, làm tiền đề cho các dự án tương lai. 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Đất đai và thị trường bất động sản. 2.1.1 Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. [29]. Cho đến nay, ở hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, thành bất động sản và động sản. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất động sản là đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội. Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước. Tại Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, thí dụ, các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường bất động sản. [29] [20]. Trên thị trường Việt Nam bất động sản sẽ là hàng hóa trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh... 2.1.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp quy được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đầu tư trong nước; Luật Đầu tư ngoài nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình thành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập. 2.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2.1 Khái quát về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp .... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [25]. 2.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất. Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành, các giao dịch BĐS sẽ phải thực hiện thủ tục định giá và phải qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, việc định giá BĐS có phản ánh đúng giá trị thực của tài sản hay chưa đang là vấn đề. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Hiện có hai phương pháp định giá cơ bản: So sánh trực tiếp và tìm giá trị sinh lời của BĐS đó. Về phương pháp thứ nhất tôi thấy không đúng lắm, vì mỗi BĐS cụ thể đều có vị trí riêng biệt Nói cách khác, một vị trý ta không thể có hai BĐS, bởi vị trí là một trong những yếu tố cấu thành giá trị BĐS. BĐS không giống như các hàng hóa sản xuất hàng loạt khác có chung đặc tính và giá cả. Về phương pháp thứ hai, việc tìm giá trị sinh lời của BĐS đó còn khó hơn, bởi lợi nhuận từ một vị trí BĐS được tạo nên từ rất nhiều yếu tố. Ví dụ, cùng một cửa hàng, nhưng do chiến lược kinh doanh khác nhau, đầu tư khác nhau, phương thức phục vụ khác nhau, nên kết quả kinh doanh cũng khác nhau. Do vậy, cả hai phương pháp xác định giá trị BĐS kể trên đều chưa chính xác [37]. 2.2.2.1 Địa tô. Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [27]. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước [27]. 2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng. Là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [20]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. 2.2.2.3 Quan hệ cung cầu. Cung, cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỷ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỷ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này [27]. 2.2.3 Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai trả giá cao nhất thì được. - Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất: - Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch. Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả [7]. - Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển. + Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp đồng và lợi nhuận cũng đựơc xem là giá thành trực tiếp. + Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá thành mềm”. + Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu. + Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án. Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước định” hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó [5] [9]. 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.1 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [11]. Trước khi có Luật Đất đai 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại trên, Luật Đất đai 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài (trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... 2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ - Vị trí của khu đất. Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng. Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền,... nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư CSHT đồng bộ như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. - Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ. Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được đầu tư xây dựng CSHT đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp,... - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau. Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến [1], [2]. 2.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất[27], [20] - Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. - Phương pháp thặng dư: Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, qui hoạch liên quan... Phương pháp này được thực hiện theo những tính toán trên cơ sở tổng giá trị phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng) [33]. - Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá . - Phương pháp thu nhập: Các địa phương sẽ xác định bằng cách tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hằng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất [33]. Đối với đất nông nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hằng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức: giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hằng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng. - Phương pháp triết trừ: Việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất ba bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) để chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn [33]. 2.4 Ý nghĩa của việc đấu giá quyền sử dụng đất 1. Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất cho người sử dụng đất nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp không nhỏ vào nguồn thu của ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thu được sau khi đấu giá và số tiền ước tính thu được). Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Là một huyện có nền kinh tế đang trên đà phát triển và có xu hướng mở rộng, trong huyện tập trung nhiều khu đô thị, nhà máy, khu công nghiêp và phát triển các dịch vụ khác. Điều này cũng gây tác rất động lớn đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là nguồn thu không nhỏ cho ngân sách của tỉnh, để đầu tư cải tạo, nâng cấp và làm mới hệ thống cơ sở hạ tầng, các trang thiết bị, công trình công cộng, tạo ra một hệ thống đồng bộ, thúc đẩy nền kinh tế phát triển._.. 2. Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản. Trong thị trường bất động sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ) là những hoạt động chủ yếu. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá công khai có một mức giá sàn cố định cho từng vị trí để đi đến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản. 3. Đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường. Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đây là Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách một bên đối tác, Nhà nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ. Đấu giá QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cùng có chung một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất. Như vậy, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của bất kỳ một chủ thể nào. Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ đất. Định giá đất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ. Mặt khác, giá đất do Nhà nước quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ đất đai, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường. Đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ giúp Nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. 4. Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất. Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia đấu giá. Từ đó, người tham gia đấu giá đưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất. Mức giá trúng đấu giá tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở cho việc xác định giá sàn các dự án đấu giá khác tại từng địa phương, từng khu vực. Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm. Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ chế pháp lý đồng bộ để mô hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa nguồn tài chính từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò của đất đai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá [30]. 2.5 Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 2.5.1 Trung Quốc Trung Quốc là một quốc gia có nền kinh tế được phát triển rất sớm vì vậy công tác quản lý đất đai của quốc gia này đã được hình thành và hoàn thiện tương đối tốt, Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [6]. Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây: + Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia [17], [26]. 2.5.2 Đài Loan Đất nước này đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần [17]. Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn đạt được các thành tựu sau: (1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán. (2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%. (3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%. (4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%. (5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%. (6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%. (7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%. Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên. 2.5.3 Nhật Bản Là một quốc gia hải đảo hình vòng cung, nằm xoải theo bên sườn phía đông lục địa châu Á. Đất đai của Nhật Bản là một dãy hải đảo trải theo hình vòng cung bên cạnh phía đông của lục địa Châu Á, dài 3,800 km. Địa hình chủ yếu là đồi núi (71%). Có nhiều núi nguồn gốc núi lửa, tiêu biểu là ngọn Phú Sỹ cao 3.776 m. Nước Nhật có hơn 3,900 hòn đảo nhỏ và 4 đảo chính là Hokkaido (83.453 km2), Honshu (231.078 km2, chiếm trên 60% tổng diện tích), Shikoku (18.788 km2) và Kyushu (42.165 km2) và hàng ngàn hòn đảo nhỏ khác. Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [15]. Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc [25], [17]. 2.5.4 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam Từ khi Luật Đất đai 1993 qui định đất có giá, Chính phủ đã ban hành nhiều qui định về giá đất, cụ thể là: - Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa). Nghị định còn qui định trờng hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993). - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. - Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết định là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần. - Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần. Trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc xác định giá đất có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng Nhà nước vẫn chưa có văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hướng dẫn để địa phương thực hiện mà chủ yếu do các địa phương tự tổ chức đấu giá trong các trường hợp cần thiết. Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất giữa các địa phương trong cả nước. Đồng thời việc xác định giá đất đấu giá dựa trên cơ sở Nghị định 87/CP, nhưng khung giá này không còn mang đầy đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá đất để phục vụ các mục đích, trong đó có mục đích xác định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn. - Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc T.W qui định giá đất cụ thể cho từng địa phương. Mặc dù đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá QSDĐ ở 3 thành phố điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam trong thời gian qua. * Thị trường bất động sản tại Việt Nam Năm 2008, thị trường BĐS VN đã có dấu hiệu bất ổn, do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường BĐS giảm sút, giao dịch diễn ra cầm chừng. Năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đã và đang trực tiếp tác động vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làm tăng nhu cầu về BĐS: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp... Một yếu tố khác có thể tác động tích cực vào thị trường BĐS là từ ngày 1/1/2009, chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại VN (trong 80.000 người nước ngoài làm việc tại VN thì có 10.000 người có nhu cầu). Thời gian qua có rất nhiều ý kiến, đề xuất với các cơ quan quản lý nên có các cơ chế chính sách phù hợp để thị trường BĐS VN phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Hiệp hội BĐS VN cũng đã có văn bản kiến nghị lên Thủ tướng ba nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Một trong những vấn đề cơ bản hiện nay của thị trường BĐS vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS. Vừa qua, Chính phủ đã công bố gói đầu tư về nhà ở xã hội cho thị trường BĐS “hi vọng gói đầu tư vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.” Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường BĐS vẫn còn rất lớn. Cho nên tại thời điểm này nhiều DN vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao. Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong quá trình phát triển khiến thị trường BĐS vẫn có những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay cần tiếp tục có sự hỗ trợ từ cơ chế chính sách của Chính phủ như về thuế, cải cách thủ tục hành chính, chính sách lãi suất cho vay...[38]. 2.5.4.1 Hà Nội UBND TP Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trình này qui định chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất [8]. Bước 1:  qui trình được qui định thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ dự án liên hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày). Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên - Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày) ; liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của Ngân sách mà Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở Kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày). Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn : Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án để tổ chức thực hiện. Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác. Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật. UBND TP Hà Nội vừa cho biết, năm 2008, dự kiến toàn TP sẽ thực hiện vượt mức chỉ tiêu 2.200 tỉ đồng tiền thu đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch được giao. Hà Nội coi công tác đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất này là nhiệm vụ trọng tâm của năm 2008. Vì vậy, TP vừa quyết định ứng trước 100 tỷ đồng vốn để thực hiện các dự án đấu giá QSD đất năm 2008, giao Sở Kế hoạch - Đầu tư và Sở Tài chính tổng hợp các dự án có nhu cầu ứng vốn bổ sung trong năm để đầu tư xây dựng hạ tầng phục vụ việc này. Theo kế hoạch, Hà Nội có 35 dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu đất phục vụ đấu giá QSD đất năm 2008. Trong đó, 27 dự án là chuyển tiếp từ các năm trước, 8 dự án mới. Cũng theo UBND TP Hà Nội, số dự án sẽ tổ chức đấu giá QSD đất trong năm 2008 là 21 dự án, chia theo khối các đơn vị: Quận 6 dự án (thu khoảng 973 tỷ đồng); Huyện 10 dự án (thu khoảng 583 tỷ đồng); Sở, ngành 5 dự án (thu khoảng 644 tỷ đồng, trong đó thu đấu giá quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước 50 tỷ đồng). Việc thẩm định, trình duyệt giá sàn, bước giá để tổ chức đấu giá, thỏa thuận chính sách đền bù giải phóng mặt bằng... sẽ do Sở Tài chính đảm trách. Sở TN-MT sẽ chịu trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất... đồng thời cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho các tổ chức trúng đấu giá theo thẩm quyền. Đơn cử một số khu đất dự án mới sẽ được đấu giá trong năm nay: 14,4ha Bắc Mai Dịch - Cầu Giấy; 3ha tại Cự Khối (Long Biên); 3ha tại Việt Hưng (Lệ Mật); 25ha tại Phù Linh (Sóc Sơn); 3ha tại Phú Diễn (Từ Liêm); 38,3ha trong khu đô thị mới Xuân Phương (Từ Liêm)... hầu như đều tại các quận, huyện ngoại vi mà không có dự án nào tại khu trung tâm TP [34]. 2.5.4.2 Đà Nẵng + Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận QSD đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các thông tin đại chúng 03 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày. + Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá. + Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000đồng/m2, mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định mỗi lần hô giá cách nhau 03 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.  - Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản. * Tình hình giá đất ở Đà Nẵng: Cũng giống như Hà Nội, nhu cầu mua đất ở Đà Nẵng cũng đang nóng lên từng ngày không chỉ ở những lô đất mặt tiền trong nội thành, mà cả đất đường kiệt, đất ngoại thành. Sôi động nhất phải kể đến các tuyến đường Nguyễn Tri Phương nối dài, Trường Sa, Nguyễn Văn Linh, Lê Duẩn, Hàm Nghi..., đặc biệt là các tuyến đường gần biển như Phạm Văn Đồng, Sơn Trà - Điện Ngọc, Nguyễn Tất Thành. Chẳng hạn như 100m2 ở đường Trường Sa, giá chưa đến 1 tỷ đồng, nay vọt lên trên 2 tỷ. Giá đất đường Lê Duẩn đã được rao bán với giá 70 triệu đồng/m2, tăng 3 lần so với trước. Đường Phạm Văn Đồng 2 năm qua giá đất dưới 10 triệu đồng/m2, nay tăng lên gần 20 triệu đồng/m2. Đất trên đường Nguyễn Văn Linh từ 30-40 triệu/m2 những tháng trước, giờ đây đã tăng vèo lên 100 triệu/m2 và chưa có dấu hiệu ngừng.Từ khi có thông tin về dự án xây cầu mới thay thế hai cây cầu Trần Thị Lý và Nguyễn Văn Trỗi nối hai bờ sông Hàn và Dự án cầu Rồng thì đất lên giá, do nhiều người trong diện di dời giải toả tìm lo chỗ ở mới. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án tại Đà Nẵng vừa tổ chức khởi công như công trình khách sạn Raffles và căn hộ, khu đô thị Công nghệ FPT tại quận Ngũ Hành Sơn với giá trị đầu tư trên 1 tỷ USD đã góp phần thổi phồng giá đất [35]. 2.5.4.3 Thành phố Hồ Chí Minh Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam, công tác đấu giá QSDĐ ở TP. HCM được thực hiện từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Theo các trung tâm giao dịch địa ốc, sau khi có thông tin về việc khởi công đường hầm Thủ Thiêm, nhiều khách hàng đã tiến hành giao dịch đất nền dự án ở khu vực Q.2, Q.9 với mức giá như sau: dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Q.2 (ngay giao lộ Đỗ Xuân Hợp - Dương Đình Hội): 4,6 -5,2 triệu đồng/m2; khu dân cư P.Phú Hữu - Q.9 (giao lộ đường cao tốc Vũng Tàu và đường Vành đai): 3,7 - 3,9 triệu đồng/m2; khu nhà ở Nam Long - P.Phú Hữu: Nền nhà phố mặt tiền đường 16m: 4,2 triệu đồng/m2. Một số khu vực khác giá đất vẫn không tăng so với thời điểm trước tháng 1.2005, như đất nền ở khu dân cư P.Phú Thuận - Q.7 (gần cầu Phú Mỹ): 5 -5,7 triệu đồng/m2 với các loại nền có diện tích 168m2, 240m2 mặt tiền đường 12m; khu dân cư An Sương - P.Đông Hưng Thuận - Q.12: 6,9 triệu đồng/m2 đất mặt tiền đường 30m; khu dân cư P.7 - Q.8: 4,2 -5,8 triệu đồng/m2 mặt tiền đường 12m... Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cuối tháng 3/2005, thành phố sẽ triển khai một số giải pháp nhằm kích thích thị trường địa ốc hoạt động trở lại, khi đó thị trường địa ốc tại TP.HCM chắc chắn sẽ có dấu hiệu khả quan hơn, giao dịch thị trường sẽ không còn lắng dịu như trong thời gian vừa qua [36]. 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án: Khu sinh thái Vít Cốp – huyện Mê Linh – tỉnh Vĩnh Phúc. 3.2 Nội dung nghiên cứu Để đạt được mục tiêu của đề tài chúng tôi tiến hành nghiên cứu theo các nội dung sau: + Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án khu sinh thái Vít Cốp – huyện Mê Linh – tỉnh Vĩnh Phúc. + Tình hình tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất khu sinh thái Vít Cốp. + Đánh giá kết quả thực hiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất. + Hiệu quả kinh tế, xã hội của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.3 Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện nội dung trên, chúng ta tiến hành nghiên cứu theo các phương pháp sau: + Ph­¬ng ph¸p kÕ thõa c¸c tµi liÖu liªn quan. T×m hiÓu, thu thËp, hÖ thèng hãa vµ kÕ thõa c¸c tµi liÖu ®· nghiªn cøu hoÆc cã liªn quan ®Õn môc tiªu cña ®Ò tµi. Nguån tõ c¸c c¬ quan trung ­¬ng, c¸c c¬ quan cña thµnh phè, c¸c c¬ quan cña c¸c quËn, huyÖn vµ c¸c viÖn nghiªn cøu, tr­êng ®¹i häc. + Ph­¬ng ph¸p ®iÒu tra thèng kª. - Pháng vÊn c¸c c¸n bé chuyªn m«n t¹i c¸c ®Þa bµn ®iÒu tra, thu thËp c¸c tµi liÖu liªn quan ®Õn c¸c dù ¸n ®iÒu tra vÒ nguån gèc ®Êt, quy ho¹ch, c¸c b­íc x©y dùng gi¸ sµn... - Pháng vÊn trùc tiÕp ng­êi tham gia ®Êu gi¸ hoÆc ng­êi sö dông ®Êt. N¾m b¾t t×nh h×nh sö dông ®Êt vµ nguyÖn väng cña ng­êi d©n, c¸c ®èi t­îng tróng ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt vµ ®ang sö dông ®Êt. + Ph­¬ng ph¸p sö lý sè liÖu b»ng c¸c phÇn mÒm m¸y tÝnh. Tæng hîp vµ ph©n tÝch sè liÖu, thuéc tÝnh b»ng phÇn mÒm EXCEL + Ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch tæng hîp. KÕt hîp c¸c yÕu tè ®Þnh tÝnh víi ®Þnh l­îng, c¸c vÊn ®Ò vÜ m« vµ vi m« trong ph©n tÝch, m« t¶, so s¸nh vµ ®¸nh gi¸ quy tr×nh, hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. + Ph­¬ng ph¸p chuyªn gia Tham kh¶o ý kiÕn chuyªn gia t­ vÊn, c¸c nhµ qu¶n lý vÒ c¸c lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n, quy ho¹ch, x©y dùng, tµi chÝnh vµ qu¶n lý sö dông ®Êt. 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 4.1.1 Điều kiện tự nhiên [22] 4.1.1.1 Vị trí địa lý. Huyện Mê Linh nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh – TP. Hà Nội), là cửa ngõ liền kề phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội 20 km. Nằm trong tọa độ địa lý từ 210 07’19’’ – 210 14’22’’ vĩ độ Bắc và 1050 36’50’’ - 1050 47’24’’ kinh độ Đông. - Phía Bắc giáp thị xã Phúc Yên. - Phía Nam giáp huyện Đan Phượng, Hoài Đức - tỉnh Hà Tây (nay thuộc TP. Hà Nội). - Phía Đông giáp huyện Đông Anh, Sóc Sơn – TP. Hà Nội. - Phía Tây giáp huyện Tam Đảo, huyện Yên Lạc. Là huyện có hệ thống giao thông tương đối phát triển, có đường ô tô, đường sắt, đường sông, gần sân bay quốc tế Nội Bài và có đường cao tốc Hà Nội - Nội Bài chạy qua nối đường 18 đi cảng Cái Lân, đồng thời nằm trong vùng Kinh tế trọng điểm Bắc bộ. Mê Linh có vị trí rất thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội với các huyện trong tỉnh, với thủ đô Hà Nội, với các tỉnh trong cả nước và với nước ngoài. 4.1.1.2 Địa hình Địa hình toàn huyện là vùng sinh thái đồng bằng, thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, với độ dốc trên dưới 80, độ cao trung bình từ 6-10 m. Khu vực có độ cao cao nhất là khu đồi gò bán sơn địa với độ cao trung bình từ 9-10m, nằm dọc theo sông Cà Lồ với khoảng 6,8 ngàn ha. Trải dài xuống phía Tây Nam của huyện là vùng tương đối bằng phẳng với độ cao trung bình từ 8-10m, đó là vùng đất phù xa được sông hồng bồi đắp hàng năm. Khu vực có địa hình thấp nhất của huyện với độ cao từ 6-8m, hàng năm vào mùa lũ thường có một phần diện tích đất ngoài bãi bị ngập nước, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp của vùng cũng như sản xuất nông nghiệp của huyện. 4.1.1.3 Khí hậu. Huyện Mê Linh thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm với bốn mùa trong năm, trong đó có hai mùa rõ rệt: - Mùa nóng kéo dài từ tháng 4 đến tháng 11 trong năm, vào mùa này lượng mưa nhiều, nhiệt độ trung bình từ 27 - 29 0C - Mùa lạnh từ tháng 12 đến tháng 3 trong năm, lượng mưa ít, nhiệt độ trung bình 16 -17 0C Theo thống kê về số liệu quan trắc của các trạm khí tượng thủy văn khu vực thì khu vực huyện Mê Linh có tổng số giờ nắng chiếu sáng trung bình hàng năm là từ 1.450 đến 1.550 giờ và nhiệt độ trung bình năm là 23,30C. Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.135 - 1.650 mm, với năm cao nhất là 1.682 mm, năm thấp nhất 1.131 mm. Lượng mưa phân bố không đều thường tập trung vào tháng 6 đến tháng 8 hàng năm. Độ ẩm không khí bình quân đạt từ 84-86%, thấp nhất vào tháng 2 với độ ẩm đạt 79-80%. Hướng gió chủ đạo từ tháng 4 đến tháng 9 là gió Đông Nam, từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau là gió Đông Bắc có kèm sương muối. Nhìn chung khí hậu Mê Linh tương đối thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp đa dạng, tuy nhiên hàng năm do mưa bão tập trung với lưu lượng lớn nên gây xói mòn đất vùng phía Bắc, ngập úng cục bộ vùng phía Nam đã ảnh hưởng nhiều đến đời sống cũng như sản xuất nông nghiệp của người dân nơi đây. 4.1.1.4 Thủy văn. Hệ thống sông, hồ, kênh rạch và đầm trên địa bàn huyện khá phong phú bao gồm hệ thống sông Hồng, sông Cà Lồ, Đầm Và (Đầm Tiền Phong),…. Chúng có tác động rất lớn về mặt thủy lợi, nguồn nước tưới tiêu cho vùng, chế độ thuỷ văn cả huyện phụ thuộc chủ yếu vào chế độ thuỷ văn của hệ thống sông Hồng. - Hệ thống sông Hồng: Chảy qua các xã phía Nam của huyện với chiều dài 19 km, lưu lượng nước bình quân hàng năm đạt 3.860 m3/s (lớn nhất 10.700 m3/s (tháng 8), thấp nhất 1.930 m3/s (tháng 2)). Là nguồn cung cấp nước cho sản xuất, sinh hoạt của các xã phía Nam của huyện, hàng năm về mùa mưa nước của hệ thống sông Hồng gây lũ lụt và bồi đắp phù sa cho vùng đất bãi._.ất động sản trong khu vực huyện sôi động hơn rất nhiều, nhất là các khu vực gần các khu đô thị, khu công nghiệp. Và cũng là thời điểm cho những nhà đầu cơ đất, họ mua vào rất nhiều đất cho đến khi huyện Mê Linh chính thức về Thành phố Hà Nội, lúc đó giá đất của Mê Linh được tính theo khung giá đất của TP. Hà Nội. Đến thời điểm đó số tiền sinh lời từ việc đầu cơ đất sẽ rất cao hơn rất nhiều so với số vốn họ bỏ ra. - Thực hiện theo quyết định số 1144/QĐ-CT về việc phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thương phẩm dự án khu nhà ở sinh thái Vít cốp – Tiền Phong tại xã Tiền phong – Mê Linh – Vĩnh Phúc ra ngày 04 tháng 4 năm 2008. Các đối tượng trúng đấu giá theo danh sách (tại phụ lục 01, phụ lục 02) phải có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định. + Giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất (sở Tài nguyên và Môi trường) có trách nhiệm: - Hướng dẫn các đối tượng trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ theo quy định vào tài khoản tạm thu chờ sử lý của Cục Thuế tỉnh Vĩnh Phúc mở Kho bạc Nhà nước tỉnh Vĩnh Phúc, số tài khoản là 920. 90.000.0001. + Hướng dẫn các đối tượng trúng đấu giá hoàn chỉnh hồ sơ đất đai, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tổ chức giao đất tại thực địa - Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Trung tâm phát triển quỹ đất hoàn chỉnh thủ tục về đất đai đề nghị cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Hội đồng đấu giá QSD đất tỉnh Vĩnh Phúc đã thống nhất tổ chức đấu giá lần 2 vào ngày ngày 11/4/2008 với diện tích còn lại là: 3423,9 m2, gồm 2 lô, Lô số 1 có các thửa số 4, số 8. Lô số 3 có các thửa 58,62,63,70,76,85. Bảng 4.6:Danh sách những người đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ lần thứ 2 Số lô Số thửa Diện tích (m2) Tên tổ chức, cá nhân đăng ký Số người ĐG L1 4 504,2 Phạm Tùng Sơn 1 8 504,2 0 L3 58 400,9 0 62 401,1 Trần Văn Xuyên 1 63 400,9 0 70 401,0 0 76 400,9 0 85 410,7 Nguyễn Việt Hùng 1 Ở bảng trên cho thấy chỉ có 3 thửa có người đăng ký tham gia đấu giá, nhưng mỗi thửa chỉ có 01 đối tượng tham dự, như vậy không đủ điều kiện để tham gia đấu giá. Hội đồng đã đề suất UBND tỉnh ra quyết định bán lại cho các đối tượng đăng ký đấu giá theo giá khởi điểm, vậy có 3 nhà đầu tư mua 3 thửa (thửa số 4, số 62 và số 85) với tổng diện tích là: 1316 m2/3 thửa (UBND tỉnh đã ra Quyết định số 1375/QĐ-CT ngày 29/4/2008 trong đó có nội dung phê duyệt đề suất nói trên của Hội đồng) Hiện nay, diện tích đất thương phẩm của tỉnh còn lại của dự án là: 2.107,9m2/5 thửa (thửa số 8, số 58, số 63, số 70, số 76). Hội đồng đấu giá đã có Công văn số 424/CV-HĐĐG ngày 24/4/2008 "Về phương án xử lý đối tượng trúng đấu giá nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất và các gói đấu không có người tham dự " có nội dung xử lý các gói đấu giá sau 2 lần thông báo không có người tham dự (trong đó có diện tích 2107,9 m2 đất thương phẩm của dự án VIT-Tiền Phong) đề nghị UBND tỉnh giao cho Hội đồng lập danh sách những người có nhu cầu để bán theo giá khởi điểm. Qua phiên đấu giá QSDĐ tại dự án Vít Cốp lần thứ nhất tổng số tiền đã thu về được cho tỉnh là: 52.483.146.000 đồng, UBND tỉnh sẽ dùng số tiền này chuyển vào ngân sách của tỉnh, tỉnh sẽ dùng một phần của số tiền này phục vụ cho các hoạt động công ích, ví dụ như xây dựng trường học, trạm xá, xây nhà tình nghĩa cho người có công, nâng cấp một số công trình đã xuống cấp và một số hoạt động khác. Bên cạnh đó qua phiên đấu giá đã giúp cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở mua được giá thực tế và qua đó đánh giá được mức giá của thị trường, khi người dân nắm được thông tin giá cả thực tế của khu vực, họ sẽ tránh được tình trạng tạo thị trường bong bóng về giá đất, loại bỏ được các cơn sốt ảo trong thị trường mua bán, trao đổi đất đai. 4.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.4.1 Hiệu quả kinh tế - Đối với Nhà nước. + Các dự án khu đô thị đầu tư vào địa bàn tỉnh, UBND tỉnh đã có quyết định trích phần trăm quỹ đất thương phẩm tùy từng quy mô đối với mỗi dự án để phục vụ cho việc đấu giá quyền sử dụng đất. + Tạo được nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. + Từ việc đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội tìm kiếm việc làm khi bị thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. - Đối với người sử dụng đất. Thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án những người có nhu cầu về đất đai được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của khu vực đấu giá, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo. Công khai rộng rãi trên các phương tiện báo chí, truyền hình...thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Không mất phí hoa hồng, môi giới, trung gian... và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra. Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất. 4.4.2 Hiệu quả xã hội Là một tỉnh mới được thành lập trong thời gian chưa lâu, thị trường bất động sản cũng chỉ mới bắt đầu, để thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế của tỉnh nói chung cũng như thị trường bất động sản của tỉnh nói riêng, hình thức đấu giá đất sẽ là tất yêu trong qúa trình phát triển nền kinh tế của tỉnh. Về cơ sở hạ tầng cũng như hệ thống giao thông, thủy lợi sẽ được đồng bộ khi hình thành các dự án khu đô thị trên địa bàn. Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa .... Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường bất động sản. Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở…Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. 4.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau: - Đất đai là tài sản đặc biệt, trong thị trường đất đai cũng là một mặt hàng, đất đai được khai thác triệt để về mặt giá, đất đai tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và thị trường bất động sản ngày càng có vai trò quan trong trong nền kinh tế thị trường. - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. Công tác đấu giá được tiến hành tổ chức thường xuyện sẽ mang lại tính hiệu quả và đánh giá kịp thời về giá cả thị trường đất đai trong khu vực và cũng giúp bình ổn về giá cả thông qua việc đấu giá. - Để tạo điều kiện thuận lợi cho các đơn vị hoặc các cá nhân có nhu cầu về đất đai, thông qua việc đấu giá các thủ tục mua bán, giấy tờ, cấp giấy chứng nhận, quy trình sẽ đơn giản hơn rất nhiều, không gây lãng phí thời gian cho nhà đầu tư và cũng tránh được thị trường môi gới, trung gian, cò đất... - Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương trong thành phố, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. - Trên địa bàn có nhiều khu vực có đất chưa sử dụng có hiệu quả, các bãi đất trống nằm xen kẽ với các dự án hoặc nằm trong các khu dân cư, cần được giải quyết và chuyển mục đích sử dụng, lập quy hoạch và đưa ra đấu giá. - Thông qua các dự án đấu giá số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép. 4.5 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.5.1 Công tác tổ chức - Việc xây dựng giá sàn trong dự án còn chưa hợp lý, hơi cao, việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít người đăng ký tham gia, vì họ con đang so sánh giữa giá sàn và giá thị trường. - Mất nhiều thời gian và các khâu chuẩn bị cho việc công khai và mở một phiên đấu giá, nên rút ngắn gọn, dễ hiểu cho các nhà đầu tư. - Cần phải kiểm tra năng lực tài chính của đối tượng đầu tư tham gia đấu giá. Có nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao. Tránh tình trạng thông thầu, quân xanh, quân đỏ... - Phương thức đấu giá theo lô lớn dẫn đến việc không có nhiều nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu giá, vì thế đã không phát huy được hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách, nên chia lô nhỏ, hợp lý như thế sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư khi tham gia đấu giá lô hơn. - Công khai những việc quảng cáo trên truyền hình, báo chí và trên các phương tiện đại chúng khác, và cần phải được công bố dự án trong thời gian sớm hơn để các nhà đầu tư còn chuẩn bị về mặt tài chính, mặt thời gian và đánh giá khu vực được chính xác hơn. - Quy trình đấu giá còn hơi rườm rà, nhiều khâu. Mỗi một dự án lại có quy trình đấu giá khác nhau, mặc dù đều được UBND tỉnh đã phê duyệt, xong cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất. Vì vậy cần thống nhất được quy trình đấu giá cũng như các bước trong quy trình đơn giản, dễ hiểu hơn cho các nhà đầu tư. 4.5.2 Đối với người tham gia đấu giá - Có trường hợp tham gia đấu giá đã bỏ giá cao hơn giá rất nhiều sau đó họ sẵn sàng bỏ số tiền đã đặt cọc, nhằm mục đích tạo giá đất ảo trong khu vực đấu giá lên cao vì những trường hợp này có rất nhiều đất ở xung quanh khu vực đấu giá tạo lợi ích cá nhân. - Người tham gia đấu giá phải chuẩn bị năng lực về tài chính, để khi đấu giá thành công thì họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. - Cần công khai rõ ràng thông tin về thời gian sau khi nhà đầu tư trúng thầu để thanh toán số tiền còn lại, và cũng đưa ra thông thời gian xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đối với mỗi dự án. - Cần đánh giá và tìm hiểu rõ về vấn đề hầu hết các nhà đầu tư về đất đai tham gia đấu giá đều mang tính đầu cơ, kinh doanh sinh lời, không có nhu cầu thực sự về nhà ở, như vậy sẽ không tránh khỏi việc nâng giá đất, gây thiệt thòi cho những người có nhu cầu thực sự. - Trong vấn đề chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). 4.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị - Cần phải có quy hoạch chung đối với các dự án, cần tạo liên kết giữa dự án này với dự án xung quanh, cần có sự thống nhất về không gian chung, không được chia nhỏ lẻ như vậy sẽ gây ra đô thị manh mún, băm nhỏ... cơ sở hạ tầng cũng cần có sự thống nhất chung giữa các dự án với nhau. - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình. Cần phải xử lý kịp thời đối với những trường hợp vi phạm về lấn chiếm, phá vỡ quy hoạch. - Trong quá trình thực hiện dự án, các nhà đầu tư cũng đã nắm được thông tin việc sát nhập huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc về Thành phố Hà Nội, điều này đã ảnh hưởng rất lớn tới việc tăng giá đất sau khi hoàn tất việc đấu giá dự án. 4.6 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 1. UBND tỉnh Vĩnh phúc từng bước giao công tác đấu giá cho Trung tâm phát triển quỹ đất - Sở Tài nguyên và Môi trường phụ trách và chịu trách nhiệm hoàn toàn các vấn đề liên quan tới việc thực hiện mở các phiên đấu giá cho từng dự án. Các cơ quan chuyên môn của UBND các cấp, các ban ngành có liên quan tạo điều kiện thuận lợi và phối hợp cùng Trung tâm, để công tác đấu giá ngày càng mang tính chuyên nghiệp hơn. 2. Sẽ trích một phần số tiền thu được từ công tác đấu giá cho việc hỗ trợ các đối tượng khó khăn về thu nhập, về nhà ở. Tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay. 3. Ngay khi có quyết định đấu giá của một dự án, Hội đồng đấu giá cần phải công khai minh bạch về hình thức, thời gian, giá cả...và phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo để người dân có thêm thông tin cụ thể cho dự án đấu giá. 4. Giá đấu giá: Hội đồng đấu giá cần đánh giá chính xác hơn về giá sàn, khi dự án có đấu giá đất thành 2 phần: Đấu giá theo thửa và đấu giá theo lô, vì giá sàn chính là căn cứ để đánh giá được giá cả thực tế tại khu vực đó và nhằm bình ổn về giá thì Hội đồng đấu giá cần đưa giá đất theo thửa hợp lý so với giá thị trường, còn giá đất theo lô thì Hội đồng cần đưa ra mức giá cao hơn giá sàn của từng thửa, như vậy sẽ tránh được hiện tượng tiêu cực trong thị trường bất động sản. 5. Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất: Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung cũng như huyện Mê Linh nói riêng cần từng bước nâng cao chất lượng và tính hiệu quả trong công tác đấu giá các dự án thuộc đất đô thị. Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện các dự án để sớm thực hiện đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay. Trên cơ sở các dự án đã đuợc phê duyệt quy hoạch, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc tiến hành công khai quảng bá thông tin quy hoạch của các dự án để người dân có thể tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị về mặt tài chính khi thực hiện. 6. Khi thông tin quảng bá về các dự án để phục vụ cho việc đấu giá, các dự án cần phải hoàn thiện nhanh chóng đầu tư về cơ sở hạ tầng trước khi đưa ra đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi dấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay và tiến hành việc xây dựng cơ bản. 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Sau khi nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - Xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc" Tôi rút ra các kết luận như sau: - Về quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của dự án nhìn chung là rõ ràng, chặt chẽ và quy trình cần được áp dụng đồng bộ cho các dự án đấu giá tiếp theo, như vậy rất dễ dàng cho các nhà đầu tư có nhu cầu tham gia đấu giá. - Về kết quả thực hiện dự án có tổng diện tích khu đô thị Vít Cốp là 11,22 ha trong đó có 1,32 ha diện tích đất thương phẩm trực thuộc UBND tỉnh quản lý và tiến hành đấu giá, cụ thể: + Tổng diện tích đấu giá: 13.192,3 m2 (1,32 ha). + Diện tích đấu giá lần I: 9768,4 m2 (0,97 ha) + Diện tích đấu giá lần II: 1.316 m2 (0,13 ha) + Diện tích còn lại (không có nhà đầu tư đăng ký ĐG): 2.107,9 m2(0,21ha) + Tổng số tiền thu được qua đấu giá lần thứ nhất: 52,5 tỷ đồng. + Giá thị trường cao hơn so với giá sàn bình quân gấp 1,31 lần. + Giá trúng cao hơn so với giá sàn bình quân gấp 1,02 lần. - Về công tác tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ khu sinh thái Vít Cốp đã thực hiện đúng kế hoạch đề ra. Tuy nhiên vẫn còn mang tính hình thức, rườm rà, công việc quản bá thông tin về dự án cần được triển khai sớm hơn và rộng rãi hơn như vậy sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia. Trong vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất còn mang lại tính hiệu quả về mặt kinh tế rất cao. Tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực. Trên thực tế việc đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. 5.2 Đề nghị Công tác đấu giá quyền sử dụng đất, trong giai đoạn tới tập trung giải quyết các vấn đề sau: - Quy trình đấu giá của dự án, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi thông thầu trong quá trình đấu giá, để người có nhu cầu thực sự về nhà ở sẽ được đảm bảo hơn về giá cả. - Đối với các dự án đấu giá đất cần được quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng như: Truyền hình, báo chí, internet... để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia. - Thời gian thông báo đấu giá của dự án cần được kéo dài hơn, thời gian quảng bá hình ảnh cũng như thông tin về dự án được công bố sớm để công tác chuẩn bị tài chính được tốt hơn. Và thời gian nộp tiền có thể giãn hơn so với thông báo, như thế các nhà đầu tư có thời gian chuẩn bị về mặt tài chính được tốt hơn. TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt 1. Bộ tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội. 2. Bộ tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội. 5. Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội. 6. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội 7. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. 8. Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định về Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất. 9. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội. 10. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai. 11. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền sử dụng đất. 12. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 13. Hiến pháp năm 1959 (NXB chính trị quốc gia). 14. Hiến pháp năm 1980 (NXB chính trị quốc gia). 15. Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Hà Nội 16. Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB chính trị quốc gia). 17. Luật đất đai 2003, (NXB chính trị quốc gia). 18. Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. Quyết định 216/2005/QĐ - TTg của Thủ tướng chính phủ về việc ban hành Kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội. 20. Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. 21. Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh năm 2008, Báo cáo tổng hợp rà soát, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của huyện đến năm 2020. 22. Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh năm 2008, Niên giám thống kê năm 2008. 23. Viện nghiên cứu Địa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư, Hà Nội. 24. Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội. 25. Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng về giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội. 26. Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp. 27. Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 28. Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội. 29. Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 30. Phạm Ngọc Văn "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội. 31. Vũ Văn Tuyến “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng”. Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội. 32. Các quyết định, văn bản có liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, địa bàn huyện cũng như các quyết định cho từng dự án đấu giá. 33. 34. 35. 36.. 37. 38. PHỤ LỤC PHỤ LỤC Phụ Lục 01 Phụ biểu 01: Danh sách tổ chức, cá nhân trúng đấu giá qsd đất thương phẩm Khu đô thị Vít cốp – xã Tiền Phong-huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc (Các gói đấu theo thửa) STT  Lô số Thửa số Diện tích (m2) Tổ chức,cá nhân trúng ĐG Địa chỉ Giá sàn/m2 Giátrúng/m2 Tổng tiền theo giá trúng 1 L1 3 515.3 Lương Xuân Việt Số 6-Ngõ 8-Nguyễn Trãi- Hùng Vương-Phúc Yên-VPhúc 5.700.000 5,800,000 2,988,740,000 2 9 503.9 Ngô Minh Đài Phường Hùng Vương-PY-VPhúc 5.200.000 5,300,000 2,670,670,000 3 12 503.7 Nguyễn Thị Hoài Thu Số 13A-Cát Linh-Đống Đa-HNội 5.700.000 5,810,000 2,926,497,000 4 Tổng cộng 1522.9 8,585,907,000 5 L3 81 401 Lê Văn Cường P306 Tập thể-TX92-Nhân Chính-Thanh Xuân -HNội 5.200.000 5,300,000 2,125,300,000 6 86 401.1 Nguyễn Thị Kim Oanh Số 3-Ngõ 230-Quan Nhân-TXuân Trung-HNội 5.200.000 5,310,000 2,129,841,000 7 Tổng cộng 802.1 4,255,141,000 Tổng 2 lô 2,325.00 12,841,048,000 Phụ Lục 02 Phụ biểu 02: Bảng danh sách tổ chức,cá nhân trúng đấu giá qsd đất thương phẩm Khu đô thị Vít cốp – xã Tiền Phong-huyện MêLlinh-tỉnh Vĩnh Phúc (Các gói đấu theo lô) STT Lô số Thửa D.tích (m2) Tổ chức,cá nhân Địa chỉ Giá sàn/m2 Giá trúng/m2 Số tiền trúng đấu giá/thửa số Trúng đấu giá (VNĐ) (VNĐ) 1 L2 37 714.9 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 -KCN Nguyên Khê- Xã Nguyên Khê-Đông Anh-HN 5.000.000 5,120,000 3,660,288,000 2 42 718.2 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 -KCN Nguyên Khê- Xã Nguyên Khê-Đông Anh-HN 5.000.000 5,120,000 3,677,184,000 3 48 718.2 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 -KCN Nguyên Khê- Xã Nguyên Khê-Đông Anh-HN 5.000.000 5,120,000 3,677,184,000 4 52 718.4 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 -KCN Nguyên Khê- Xã Nguyên Khê-Đông Anh-HN 5.000.000 5,120,000 3,678,208,000 5 59 718.2 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 -KCN Nguyên Khê- Xã Nguyên Khê-Đông Anh-HN 5.000.000 5,120,000 3,677,184,000 6 65 717.9 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 -KCN Nguyên Khê- Xã Nguyên Khê-Đông Anh-HN 5.000.000 5,120,000 3,675,648,000 7 71 718 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 -KCN Nguyên Khê- Xã Nguyên Khê-Đông Anh-HN 5.000.000 5,120,000 3,676,160,000 8 77 717.5 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 -KCN Nguyên Khê- Xã Nguyên Khê-Đông Anh-HN 5.000.000 5,120,000 3,673,600,000 Tổng cộng 5,741.30 29,395,456,000 1 L4 87 691.9 Lê Minh Thái Nghĩa Tân- Cầu Giấy-HN 5.700.000 6,020,000 4,165,238,000 2 92 1,010.20 Lê Minh Thái Nghĩa Tân- Cầu Giấy-HN 5.700.000 6,020,000 6,081,404,000 3 Tổng cộng 1,702.10 10,246,642,000 Tổng cộng 2 lô 7,443.40 39,642,098,000 Phụ Lục 03 DANH SÁCH ĐĂNG KÝ THAM GIA ĐẤU GIÁ QSDĐ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở SINH THÁI VÍT TIỀN PHONG HUYỆN MÊ LINH - TỈNH VĨNH PHÚC (theo thửa Lô số 01 Ngày 04/4/2008) Số TT Thửa Diện tích (m2) Tên tổ chức, cá nhân đăng ký Địa chỉ SL tham gia đấu Ghi chú Điện Thoại 1 3 515,3 Khổng Ngọc Thiện Cao Phong - Lập Thạch - VP 3 0982678969 2 Nguyễn Khắc Trung 213B3 - Láng Hạ - Đống Đa - HN 0912778756 3 Lương Xuân Việt Hùng Vương - PY - VP 0987579269 1 4 504,2 0 1 8 504,2 Ngô Minh Đài Hùng Vương - PY - VP 1 0913501585 1 9 503,9 Ngô Minh Đài Hùng Vương - PY - VP 3 0913501585 2 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Xã Nguyên Khê - Đông Anh 049681927 3 Lương Xuân Việt Nguyễn Trãi - Hùng Vương - PY - VP 0987579269 1 12 503,7 Nguyễn Văn Tạc Văn Khê - Mê Linh - VP 6 0983869627 2 Hoàng Văn Thịnh Tráng Việt - Mê Linh - VP 0974692681 3 Khổng Ngọc Thiện Cao Phong - Lập Thạch - VP 0982678969 4 Nguyễn Thị Hoài Thu Cát Linh - Đống Đa - Hà Nội 0983227688 5 Hồ Hải Quảng Lạc Long Quân - Tây Hồ - HN 0903452020 6 Phạm Trung Nghĩa 24 - Lê Duẩn - Liên Bảo - VY - VP 0913312930 Phụ Lục 04 DANH SÁCH ĐĂNG KÝ THAM GIA ĐẤU GIÁ QSDĐ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở SINH THÁI VÍT TIỀN PHONG HUYỆN MÊ LINH - TỈNH VĨNH PHÚC (theo thửa Lô số 03 Ngµy 04/4/2008) Số TT Thửa Diện tích (m2) Tên tổ chức, cá nhân đăng ký Địa chỉ SL tham gia đấu Ghi chú Điện Thoại 1 58 400,9 0 1 62 401,1 0 1 63 400,9 Nguyễn Văn Tạo Nhà 92-B5 TT Hviện Tài chính, HN 1 0913307980 1 70 401,0 Lê Văn Cường P306 TT- TX92 - Nhân Chính - TX - HN 1 0982256865 1 76 400,9 Bạch Đăng Cao 25 Ngõ 596 Hoàng Hoa Thám - HN 2 0989099930 2 Nguyễn Đức Hạnh Quan Nhân- Nhân Chính - TX - HN 0989099930 1 81 401,0 Lê Văn Cường P306 TT- TX92 - Nhân Chính - TX - HN 3 0982256865 2 Nguyễn Thị Kim Oanh Quan Nhân - Thanh Xuân Trung - HN 0989091726 3 Nguyễn Đức Hạnh Quan Nhân- Nhân Chính - TX - HN 0989099930 1 86 401,1 Trần Văn Mười Tây Sơn - Quang Trung - Đống Đa - HN 6 0913562944 2 Lê Minh Thái 102A - C3 TT Nghĩa Tân - Cầu Giấy - HN 0983320667 3 Nguyễn Thị Kim Oanh Quan Nhân - Thanh Xuân Trung - HN 0989091726 4 Vũ Thị Mùi KĐT Trung Hoà - Nhân Chính - HN 0912013647 5 Phạm Hải P309 - B5 - Vĩnh Hồ - Đống Đa - HN 0904054586 6 Trần Mạnh Cường Tích Sơn - VY - VP 0983645171 1 85 410,7 Cao Anh Dũng Nguyên Hồng - Đống Đa - HN 2 0913555477 2 Hồ Hải Quảng Lạc Long Quân - Tây Hồ - HN 0903452020 TỔNG SỐ ĐĂNG KÝ THAM DỰ ĐG THỬA 28 Phụ Lục 05 DANH SÁCH ĐĂNG KÝ THAM GIA ĐẤU GIÁ QSDĐ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở SINH THÁI VÍT TIỀN PHONG HUYỆN MÊ LINH - TỈNH VĨNH PHÚC (theo lô Ngày 04/4/2008) Số TT Thửa Diện tích (m2) Tên tổ chức, cá nhân đăng ký Địa chỉ SL tham gia đấu Ghi chú Điện Thoại 1 Lô 2 5741,3 Tạ Văn Nhậm Chấn Hng - Vĩnh Tờng - VP 8 0982865974 2 Vũ Tất Thảo Đống Đa - VY - VP 0989649824 3 Cty CP KD & XNK khí gas hoá lỏng Vạn Lộc Lô CN4 KCN Nguyên Khê - Xã Nguyên Khê - Đông Anh - HN 049681927 4 Nguyễn Tiến Bảo Học viện Quân Y - Hà Đông - Hà Tây 0982526526 5 Nguyễn Văn Tuân Nguyễn Bỉnh Khiêm - Hải Phòng 0913246770 6 Trịnh Minh Tỉnh Đại Thịnh - Mê Linh - VP 0913284798 7 Cty CP ĐT Tchính Cđoàn dầu khí 23 Láng Hạ - Thành Công - Ba Đình - HN 045148538 8 Lê Công Quý 11 Nguyễn Chế Nghĩa - Hoàn Kiếm - HN 0903464833 1 Lô 4 1702,1 Lê Minh Thái 102A C3 TT Nghĩa Tân - Cầu Giấy - HN 7 0983320667 2 Hoàng Văn Thịnh Tráng Việt - Mê Linh - VP 0974692681 3 Khổng Ngọc Thiện Cao Phong - Lập Thạch - VP 0982678969 4 Đặng Đức Lộc Nam Đồng - HN 0947159932 5 Nguyễn Văn Tuân Nguyễn Bỉnh Khiêm - Hải Phòng 0913246770 6 Cty CP ĐT TChính - TĐoàn dầu khí 23 Láng Hạ - Thành Công - Ba Đình - HN 045148538 7 Trịnh Minh Tỉnh Đại Thịnh - Mê Linh - VP 0913284798 TỔNG SỐ NGƯỜI ĐĂNG KÝ THAM DỰ ĐG LÔ 15 TỔNG SỐ THỬA + LÔ 43 ._.