Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp

cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều chuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ.  Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức. Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không chỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành phố . Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cư được tiến hành như thế nào?bởi lẽ tại hà nội cũng như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhưng các vụ việc này giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu? Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý. Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Việc nghiên cứu này giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư. Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là - Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánh giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại. -Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cư đạt hiệu quả cao hơn. - Tìm hiểu quan lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ra những nội dung chua phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh. * Yêu cầu - Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cư của nhà nước đối với các bên có liên quan - Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực trạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị - Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài nguyên,nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như: -phương pháp điều tra dự báo -phương pháp phân tích tổng hợp -phương pháp quy nạp diễn giải -phương pháp diễn dịch ĐỐI TƯỢNG PHAM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay. Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v. Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác...). Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng sử dụng nhà chung cư. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo Thông tư này. Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục và danh mục,tài liệu tham khảo đề tài gồm 3 chương: Chương 1:Cơ sở lý luận về quản lý chung cư. Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay. Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ ۩۩۩ I.Tổng quan về bất động sản Trước khi tìm hiểu về chung cư thì chúng ta cần phải có một cái nhìn tổng quan về Bất động sản 1.Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. *Đặc điểm của bất động sản +Tính cá biệt và tính khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế +Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. +Tính chịu sư ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. +Các tính chất khác a. Tính thích ứng Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp vàtươngxứng c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 2.Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 3.Hàng hoá bất động sản a. Khái niệm và đặc trưng của hàng hoá bất động sản.Hàng hóa bất động sản bao gồm 2 loại chủ yếu:Đất đai &Vật kiến trúc đã xây dựng xong. Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định vàGiá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng. +.Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng hoá khác. Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được.Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS. Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. + Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác. Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. + Các loại quyền liên quan đến BĐS Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trongcác trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định. Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định. Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn. b. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện sau đây: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường. Chung cư chính là một loại hàng hoá của bất động sản và nó thuộc loại bất động sản có đầu tư xây dựng và để hiểu rõ hơn về chung cư thì chúng ta sẽ tiến hành nghiên cứu về chung cư II.Khái niệm chung vể chung cư Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: 1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó. b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. 3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. III.Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội Ngày nay ở Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều các chung cư từ 9 tầng trở lên được gọi là chung cư cao tầng .Các chung cư này có hệ thống quy chuần phân loại riêng. *Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau: +Nhà cao tầng loại 1:      9~16 tầng  ( cao nhất không quá 50 m). +Nhà cao tầng loại 2:    17~25 tầng  ( cao nhất không quá 75 m). +Nhà cao tầng loại 3:    26~40 tầng  ( cao nhất không quá 100 m). +Nhà cao tầng loại 4:    > 40 tầng  ( cao hơn 100 m). *Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình: 1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần). 2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm các căn hộ. 3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.  *Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: +Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu +Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu. Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta. Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới. a.Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị. b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê. c.Đặc điểm của chung cư cao tầng: Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật. IV.Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại: Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước. Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn, trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cư vừa kinh doanh thương mại. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY ۩ ۩ ۩ Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng. Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội: Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tốc độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó. Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người. Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau: Tên nhà Số căn hộ Số nhà xe Số tầng Diện tích kiốt () 2m Số thang máy Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40 I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12 NO3 110 1 12 288 2 NO4 64 1 9 232 2 NO5 64 1 9 232 2 NO6 80 1 9 212 2 NO7 64 2 9 306 2 NO8 80 2 9 364 2 II. XI-bán đảo Linh Đàm 244 6 39 361 6 OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2 OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2 OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2 III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22 CT1A - đơn 1 88 1 12 168 2 CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2 CT2A 88 1 12 902 2 CT2B 84 1 15 141 2 CT3A 72 1 9 459 2 CT4 88 1 12 535 2 CT5 - đơn 1 99 1 12 601 2 CT5 - đơn 2 99 1 12 601 2 CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2 CT5 - đơn 4 84 1 15 164 2 Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề xảy ra trong quá trình phát triển các khu nhà chung cư ,toà nhà cao tầng tại nước ta. I.Về mặt giá cả nhà ở chung cư Ngày nay giá cả nhà chung cư đang là vấn đề được rất nhiều người quan tâm Tình hình giá các khu chung cư Hà Nội liên tục có sự biến động đặc biệt là các khu chung cư cũ và khu chung cư cao cấp cụ thể là : Năm 2006 giá các khu chung cư cũ rất rẻ ví dụ như tại các khu chung cư như Nam Đồng, Nghĩa Tân, Kim Liên, chung cư cũ đang có giá bán trên 10 triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu chung cư mới chỉ có giá bán từ 5-7 triệu đồng/m2. Nhưng kể từ năm 2007 giá các khu chung cũ này lại tăng lên đột biến ,có khi gấp đôi hoặc hơn ,do các chủ đầu tư kinh doanh phát hiện ra cơ hội vàng từ các khu chung cư này .Các căn hộ tại các khu chung cư cũ như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Vĩnh Hồ, Giảng Võ, Nghĩa Tân... bị giới đầu cơ “làm giá” với mức tăng chóng mặt. Tại khu tập thể Vĩnh Hồ (quận Đống Đa, Hà Nội), nếu vào năm 2007, các căn hộ với diện tích từ 35 đến 40 m2/căn được rao bán với mức giá từ 300 triệu đồng/căn đến 350 triệu đồng/căn, thì năm 2008 đã đội giá lên mức 800 triệu - 900 triệu đồng/căn và giữa năm 2009, có một số căn hộ được bán với giá từ 1,6 tỷ đồng/căn. Năm 2009, một căn hộ có diện tích 42 m2 tại Giảng Võ được bán với giá lên đến gần 2 tỷ đồng…Việc rao bán các chung cư này là thỏa thuận giữa các chủ kinh doanh và người sở hữu các căn hộ chung cư mà việc quy hoạch giải tỏa làm khu kinh doanh của các căn hộ này không hề có sự can thiệp của nhà nước.Trong khi việc xây dựng lại các khu chung cư vẫn là các chủ trương kinh tế của nhà nước. Tại các khu chung cư cao cấp giá mỗi căn hộ tăng lên rất cao nhất là trong năm 2007-2008 . Cư dân ở The Manor cho biết, loại căn hộ có diện tích từ 106-216 m2, rất ăn khách. Giá bán loại căn hộ này đã tăng khoảng 50%-60% (từ 1.000 USD/m2 lên 1.600- 1.650 USD/m2) hay một căn hộ chung cư của Golden WestLake tại Hà Nội có mức giá 2500-3500USD/m2. Ngoài ra ta thấy chỉ trong vòng hơn một tháng, giá cho các căn hộ tại khu vực Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Kim Liên,... đã tăng từ 3-5 triệu /m2.... Năm 2009 Tại Khu đô thị Dương Nội của chủ đầu tư là Tập đoàn Nam Cường, khu nhà liền kề 100 m2với giá chào bán là 28 – 30 triệu /m2 trong khi đó 10 ngày trước nó có giá 20-21 triệu/m2;hay tại sàn giao dịch của Công ty cổ phần Bất động sản Hoà Phát, nhiều căn hộ dự án tại khu vực Hoàng Mai như căn hộ tại 151 Nguyễn Đức Cảnh, Dự án Minh Khai… cũng được khách hàng săn đón với mức tăng giá 3-5 triệu đồng/m2 so với 1 tháng trước…Năm 2010 cơn sốt nhà đất các khu chung cư cao cấp cũng đang sốt lên với giá cả rất cao như chung cư cao cấp Ucity Đống Đa Hà Nội với giá bán 750USD/m2; Giá bán căn hộ Tricon Towers do công ty cổ phần Việt Minh làm chủ đầu tư khởi điểm là 29 triệu đồng/m2, riêng các căn hộ Penthouse có giá lên tới 68 triệu đồng/m2 (tương đương 3.600 USD/m2);hay giá bán căn hộ chung cư cao cấp tại 33 Phan Bội Châu Hoàn Kiếm Hà Nội với giá 4500USD/m2...Với tình trạng đó các nhà đầu tư chung cư đã tranh thủ thời cơ khuấy động thị trường bất động sản dẫn đến tình trạng “bong bóng”nhà đất diễn ra mạnh tạo lợi nhuận cho các nhà đầu cơ. Còn đối với nhà nước thì chưa có một cơ quan chính thống nào của nhà nước đưa ra các chỉ số để đánh giá tình hình hoạt động của thị trường bất động sản nhằm giúp Chính phủ ban hành chính sách điều chỉnh thị trường phát triển ổn định. . II.Về mặt quy hoạch Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam. Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Bởi vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề cập đến trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng có thêm nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều người dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnh thuê nhà ở ,và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây chung cư thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường. Thật ra, theo các kiến trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi người hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nước, đường sá giao thông... hay xa hơn là chợ,siêu thị ,trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở các khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường học hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó.Điển hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung cư và KĐT-đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng từ tháng 5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trường học, cơ sở y tế... chưa thấy động tĩnh gì.Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc sinh hoạt của những người dân sống tại các khu chung cư đó. Vì thế nhà nước đã có những luật về quy hoạch như:luật quy hoạch đô thị của quốc hội khoá XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị …”Theo các nhà quy hoạch, không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài. Điều kiện sống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sân chơi cho trẻ em, người già.Nếu các chủ đầu tư không kịp thời giải quyết vấn đề này thì sẽ gây ra hiện tượng chung cư xây lên mà không có người mua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lại càng quá tải hơn,người dân không được đảm bảo về điều kiện sống,các tệ nạn xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ như thế nào? III. Về hạ tâng kỹ thuật 1.Thực trạng về hạ tầng kỹ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tạ._.i những khu chung cư cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mĩ quan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm 2008,Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước,các khu chung cư cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư Giảng Võ,Thành Công,Láng Hạ,Văn Chương,Kim Liên…Trước trận lụt các khu chung cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra. Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư dân các khu nhà này phải chịu đựng khi sống trong tình trạng đó. Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện bực mình.Một số người dân sống trong các căn hộ chung cư tại Thành Công tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt”.Quả là trần và tường nhà họ, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm chí còn mọc rêu xanh. Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình của họ cũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại chưa được hưởng “hạnh phúc” này!  Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trung cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp, không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh. Đã có người khi cha già, mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng không thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dây hạ áo quan xuống theo đường “hàng không”... Để giải quyết thực trạng này, bộ xây dựng đã có quyết định số: 08/2008/Q Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư trong đó có : Điều 7.Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư Việc cải tạo ,phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo ,xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng ,xuống cấp “. Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng, tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận. Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện tích căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND quận, huyện phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phải trả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt. Các hộ thuộc diện nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố xem xét cho phép trả góp trong 20 năm... Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở nguyên tắc then chốt ,nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy nhiên, để thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới. 2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư Ngay từ nhiều năm trước,khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được:chất lượng của nhà chung cư.Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất nhiều.Và gần như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều người dân đang sinh sống tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc trung” còn bao nhiêu là chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng được ,an tâm hơn bao nhiêu…Về vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất lượng của các khu nhà tái định cư.Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cư, nhất là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất... mà không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng công trình. Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy... Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh mạng và sức khoẻ” và thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở ” đã cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu và các quy định đó được thể hiện rõ ở : Điều 2, Điều 3 của thông tư Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cư Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn còn thưa thớt các hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây không đảm bảo. Hệ thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khu tái định cư này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờ nguồn nước sử dụng không đảm bảo.Theo những người chuyển về đây đầu tiên: "Diện tích nhà ở đây từ 150 - 300m2, quá lớn với những hộ dân ít nhân khẩu, người sinh sống chưa nhiều nên rất vắng vẻ". KTĐC NƠ 14B cũng nằm trong diện phải sử dụng nước giếng khoan,người dân ở tổ dân phố 27C- cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dân khu nhà này phải sử dụng nước giếng khoan với giá bằng công ty kinh doanh nước sạch. Dù người dân có cẩn thận như thế nào, lọc, đun sôi, lọc lại, nhưng chỉ sau một vài ngày đều chuyển thành màu xanh nước biển. Từ khi chúng tôi về đây, chưa từng thấy khu tái định cư này được cải tạo, nâng cấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sau trậnlụtlịchử". Toàn bộ Khu tái định cư Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội)gồm 3 toà nhà, nhưng người dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún, nứt. Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhưng gọi mãi đơn vị quản lý nhà không sửa. Những cư dân ở nhà tái định cư tại khu đô thị mới Đền Lừ 2 (phường Hoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội)còn khổ hơn thế, nếu mất điện nguồn thì người dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đi bằng cầu thang bộ vì không có máy phát điện. Chỉ cần một trận mưa nhỏ, toàn bộ tầng trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nước, nhà bị nặng nhất là ngập 3cm nước như căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 của nhà A2.Khổ hơn nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trưởng tổ dân phố 87, nếu buổi tối không khoá van nước trước cửa nhà thì hôm sau nước tự dâng lên ngập toàn bộ khu bếp. Hiện tượng gạch lát nền bong, tượng vôi rơi, hệ thống thoát nước từ tầng cao xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toà nhà này. Điển hình hộp kỹ thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nước từ hội trường dâng lên, kêu gọi Xí nghiệp quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãi không được, 4 hộ dân ở P408, 308, 309, 409 tự bỏ tiền ra sửa. Cũng do đơn vị này quản lý và khai thác, nhưng những cư dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng hệ thống cabin rác, làm đơn mãi không thấy được sửa, người dân tự đóng tiền để thuê sửa. Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn không biết đâu là chủ đầu tư đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự án hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng, đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm. Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cư còn ca thán: Có những khu nhà chưa hoàn thiện xong, các ông Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đưa dân đến ở để nhanh chóng giải phóng mặt bằng. Lại có những khu nhà bỏ không đến 2 - 3 năm, hết cả thời gian bảo hành mới đưa dân vào ở thì nhiều hạng mục đã bị xuống cấp. Dân phàn nàn về chất lượng, đơn vị quản lý không có kinh phí mà sửa chữa, trong khi chủ đầu tư đã "lặn" sang làm dự án khác. Vì vậy nhà tái định cư cứ mãi mang tiếng xấu Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái định cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay.Đến bao giờ các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu??? 3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung” Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan đến cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất lượng cũng như sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư thực hiện quy định này. Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này. Vì thế, không chỉ có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư được gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này.Duới đây là một chung cư đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượng công trình. Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5, thuộc tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1 năm và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện tái định cư đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương án "6 tự túc": Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự trông giữ bồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nước để dùng tạm..Chủ căn hộ số 205, B3 nói: "Chỉ có những người sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi, còn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ. Điều đáng nói hơn cả là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, không ít hộp điện nguồn của các tầng được đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻ con nên rất nguy hiểm. Không chỉ có vậy, toàn bộ hệ thống chuông cửa đều bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ông ổng từ ngoài hành lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm".Ngoài ra,cho dù mới được xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều không có đường điện thoại hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đục tường để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3 tới từng nhà. Một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là có ban quản lý nhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay quan tâm đến cuộc sống của người dân chúng tôi đâu. Mọi việc từ thay bóng đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn hộ đều tự người dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3 toà nhà này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 - B4 - B5 Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội. Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay các toà nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung cư ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.Bất cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biển đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn hộ. Theo thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được chuyển đổi công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ phẩm. Trước ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số 2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một trăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn trước.Một người dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã thực hiện chưa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy người ta dọn đến. Chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế để ở chứ đâu phải để làm văn phòng. Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người, nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đến giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào, người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”. Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê. Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây dựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.) đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ một văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản lý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì là quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà chung cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì chính sách mới có thể sẽ thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân có văn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng: "Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuê văn phòng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình. Muốn "giải tán" các văn phòng phải có lộ trình chứ không thể một sớm một chiều, nói một cái là thực hiện được ngay. Giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà văn phòng chính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con con lấy đâu ra tiền trả 3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì thế, thuê căn hộ chung cư làm văn phòng vẫn là "thượng sách".Hiện nay, vào một số trang thông tin điện tử tìm từ khoá “cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng” có hàng nghìn thông tin về lĩnh vực này. Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010, Bộ Xây dựng lại có Công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-3- 2010.Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới. Tất cả các ý kiến đều có lý lẽ riêng. Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: theo thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên mua ,quyền và nghĩa vụ của bên bán; công văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh văn phòng ;quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) (Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24) Ngoài ra còn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng ,quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụng nhà (Điều 37, Điều 38, Điều39, Điều 40, Điều 41, Điều 42) Bởi lẽ các khu chung cư này,khi xây dựng lên nhằm mục đích làm nhà ở chung cư chứ không phải toà nhà văn phòng.Các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng.Nếu hiện tượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải quyết triệt để thì tuổi thọ của công trình sẽ bị giảm rõ rệt.Công trình có tuổi thọ 50-60 năm thì chỉ khoảng trong thời gian 15-20 năm là xuống cấp ,rồi Hà Nội lại tiếp tục công tác cải tạo chung cư cũ mà khối lượng càng ngày càng nhiều hơn,gây thất thoát ngân sách nhà nước hàng tỉ đồng,kéo Việt nam đi xuống… Khoảng thời gian một,hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một mô hình nhà ở mới:chung cư tư nhân.Chung cư tư nhân là cách người ta gọi những toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểu chung cư thương mại. Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng 200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cư không có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế... nhưng bù lại giá của nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí.Các khu chung cư nằm ngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là tại khu vực các quận mới như Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy. Tuỳ từng khu vực và chất lượng xây dựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m². Giá thậm chí còn giao động theo tầng. Các toà chung cư này thường cao từ 5-7 tầng, hầu hết đều không có thang máy. Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm trong khoảng 45-70 m².Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằm trong các ngõ sâu, nhiều khu thậm chí ô tô không vào được. Vì thế không gian khá chật hẹp, không thể so sánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hiện đại tại các khu chung cư thương mại.Ưu điểm đầu tiên của loại chung cư này là hầu hết đều nằm ngay trong các khu trung tâm, tiện đi lại, nhất là với đại đa số dân sử dụng xe gắn máy. Đây là ưu thế không nhỏ trong bối cảnh thường xuyên tắc đường, kẹt xe ở Hà Nội hiện nay.Ưu điểm tiếp theo là gần trường, gần chợ. Đây cũng là một lợi thế không nhỏ, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư thương mại mới, ở các khu vực xa trung tâm đang chậm trễ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, bệnh viện... Tuy nhiên,việc quản lý nhà chung cư tư nhân hiện nay mỗi nơi một kiểu, thường do chủ đầu tư quản lý, có trường hợp bố trí bảo vệ, quản lý chung, có trường hợp không có bảo vệ, quản lý. Các hộ dân mua căn hộ và đến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa làm thủ tục nhập khẩu.Thêm nữa,các căn hộ này lại đều sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật có sẵn trong khu vực dân cư như: Hệ thống thoát nước thải, hệ thống điện, lối đi chung và hệ thống xử lý rác thải, vệ sinh môi trường.Hạ tầng kỹ thuật khu vực nội đô Hà Nội vốn đã chịu một sức ép lớn. Do đó, nếu các cơ quan quản lý không kịp thời có cơ chế giám sát, quản lý hiệu quả, để các chung cư tư nhân phát triển tự phát thì sẽ để lại hậu quả khôn lường trong tương lai. 4. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cao cấp Trong những năm gần đây, khi đất nước đang trên đà phát triển đời sống người dân dần được cải thiện; thu nhập tăng dẫn đến những nhu cầu về vật chất của người dân cũng tăng lên.; tâm lý của người dân về môi trường sống đã thay đổi nhiều, thay vì chen chúc nhau ở những ngôi nhà trong phố chật hẹp hay sống ở những khu vực chưa có quy hoạch chuẩn về điện, nước, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, an ninh không đảm bảo… Các chung cư cao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ, một môi trường sống văn minh, lành mạnh, thân thiện với môi trường (thí dụ như vị trí thuận lợi giao thông, có sân vườn, thảm cỏ thoáng mát thì diện tích căn hộ không nhỏ hơn 70m2, với phòng ngủ chính 20m2, ngoài các thiết bị vệ sinh khác phải có thiết bị vệ sinh dành cho phụ nữ, mỗi căn hộ có 1,5 chỗ để ôtô, hạ tầng xã hội phải đồng bộ với chất lượng cao đầy đủ các công trình  như cơ sở giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể thao..; có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang…) là yếu tố hấp dẫn người dân.Bên cạnh đó, với nhà chung cư thì người dân có thể yên tâm về giấy tờ và không lo vào vùng quy hoạch hoặc tranh chấp như đầu tư đất… Tuy nhiên còn một thực trạng tồn tại về chất lượng các căn hộ tự treo biển là cao cấp.Thực tế đã cho thấy: Người dân ở Tòa nhà 101 Láng Hạ đang kêu vì chất lượng căn hộ cao cấp ở đây. Một người dân ở đây cho biết đã phải chi hơn 200 triệu đồng để thay các thiết bị trong nhà, từ đèn chiếu sáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí là cả tay nắm cửa trước khi biến căn hộ của mình thành văn phòng cho thuê. Quá trình sử dụng, căn hộ này luôn gặp các sự cố như bong sơn tường, thiết bị nội thất, dây điện, đèn chiếu sáng. Tương tự, một người mua nhà ở tầng 22, tòa nhà 34 tầng khu Trung Hòa-Nhân Chính cũng phải chi tới gần 20 triệu đồng/m2 để có được căn hộ với gạch lát, đồ bếp, thiết bị vệ sinh... ở mức bình dân! Hẳn là mọi người chưa quên việc một khách hàng “sộp” phải bỏ 3-4 tỷ đồng để mua căn hộ của Bitexco ở khu Mỹ Đình để rồi phải chịu đựng cảnh nước thải từ toa lét lại trào ngược ra sàn nhà. Đã vậy, những người sinh sống ở Tòa nhà cao cấp The Manor còn bị chủ đầu tư bắt chẹt phải trả phí dịch vụ cao. Còn Thành Công Tower-25 Láng Hạ lại có thiết bị vệ sinh không đồng bộ: 2 toa lét lắp hai loại thiết bị khác nhau. Đó là chưa kể đến hàng loạt nỗi bực mình khác nữa, như giá gửi xe, chỗ gửi xe, lắp đặt dịch vụ viễn thông (điện thoại, Internet), truyền hình cáp, điện... Mặc dù thực trạng như thế xảy ra nhưng nhà nước vẫn chưa có một chỉ tiêu nào để đánh giá một căn hộ được coi là cao cấp mà tiêu chí chung cư cao cấp là do người chủ đầu tư tự quyết định . IV.Về mặt an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư Ở bất cứ nơi đâu và bất cứ thời kì nào,tất cả mọi người đều muốn được sống trong hoà bình và an toàn.Không một ai muốn sống ở nơi nguy hiểm, trừ trường hợp bắt buộc.Công tác đảm bảo an toàn cho những người dân sống tại các khu chung cư trong thành phố hiện nay thì còn cần chú trọng hơn nữa.Bởi lẽ các khu chung cư tại thủ đô hiện nay đều được các chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm,Số lượng người ở chung cư cũng tăng thêm. Vào ngày 10/3/2010 một vụ hỏa hoạn lớn đã xảy ra tại chung cư JSC 34 (164 Khuất Duy Tiến - Lê Văn Lương, Hà Nội).Vụ hoả hoạn này đã cướp đi hai sinh mạng và để lại hậu quả lớn về tài sản cũng như những kí ức khủng khiếp khó phai của nhiều người sống tại toà nhà này...Sau khi vụ cháy xảy ra, các nhà điều tra vào cuộc và tìm ra được nguyên nhân chính là do người dân đưa vật liệu dễ cháy vào buồng chứa rác.Chưa bàn đến ý thức của người dân tại khu chung cư này vội,chúng ta hãy xem xét đến trách nhiệm của chủ đầu tư ở nơi đây.Theo lãnh đạo Phòng cảnh sát phòng cháy chữa cháy, chung cư JSC 34 không có hệ thống chữa cháy tự động nên phần lớn công tác chữa cháy phụ thuộc lực lượng bên ngoài. Khói lan ra các sảnh, hành lang, cầu thang, các tầng nhà gây ngạt, làm khó khăn trong việc thoát nạn của cư dân.Từ phía chủ đầu tư của toà nhà sẽ đưa ra giải pháp như thế nào?ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, với tư cách là công ty mẹ của Công ty Cổ phần Xây dựng nhà số 34  - đơn vị trực tiếp quản lý toàn nhà chung cư JSC 34 cao 18 tầng tại ngã tư đường Lê Văn Lương - Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân, Hà Nội khẳng định:bất kể nguyên nhân gây ra cháy do đâu, chủ đầu tư cũng sẽ có trách nhiệm bồi thường cho người dân sau vụ hỏa hoạn.Cứ bồi thường tổn thất cho dân sống tại nơi đây là xong trách nnhiệm? Tổn thất về tài sản thì có thể đền bù nhưng còn tổn thất về người thì đền bù sao đây? Lẽ ra ngay từ khi thi công một toà nhà cao tầng như vậy thì chủ đầu tư nên có hệ thống báo cháy tự động ,hệ thống cầu thang thoát hiểm đựoc kiểm tra thường xuyên chứ không chỉ phụ thuộc vào việc giả cứu từ phía bên ngoài.Làm sao chúng ta biết được đến ngày nào thì tai nạn sẽ đổ ập nên đầu chúng ta?Dẫu sao phòng vẫn còn hơn chữa!Sau vụ việc này báo chí và các cơ quan chức năng còn khám phá ra một vấn đề lớn hơn :bảo hiểm cháy nổ.Chủ đầu tư nhận trách nhiệm bồi thường, nhưng họ chưa mua bảo hiểm cháy nổ (BHCN), còn các chủ hộ thì… chưa nghe nói đến. Nhiều người sống ở chung cư khi hỏi còn ngơ ngác không biết rằng mình phải có trách nhiệm mua BHCN bắt buộc, trong khi chủ đầu tư khi xây nhà đang cố tình "quên" quy định về việc bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ tại các khu chng cư.Không chỉ khu chung cư JSC mà rất nhiều khu chung cư khác cũng trong tình trạng như vậy.Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mặc dù các quy định về PCCC trong công trình xây dựng, đặc biệt là đối với các tòa nhà cao tầng đã có và phải xem đây là nhiệm vụ quan trọng, nhưng thực tế hiện nay, các chủ đầu tư chưa quan tâm đúng mức đối với việc đầu tư, bảo dưỡng các thiết bị PCCC tại các chung cư. Cầu thang bộ và cửa thoát hiểm một số khu đô thị còn bị khóa 24/24h. Thậm chí tại nhiều khu nhà, các bình bọt cứu hỏa cũng đã hết hạn sử dụng, hệ thống điện chiếu sáng tại các khu vực hành lang có khi không sử dụng được. Trong khi đó, đa số người dân không được trang bị kiến thức để vận hành, sử dụng các thiết bị PCCC cũng như cách phòng tránh, thoát nạn nên khi có sự cố xảy ra thường lúng túng, hoảng loạn... Trong 5 năm qua, Hà Nội đã xảy ra 5 vụ cháy tại các nhà cao tầng, đáng chú ý là vụ cháy xảy ra tại tầng hầm để xe tòa nhà A, chung cư 17 tầng tại tổ 14 thị trấn Cầu Diễn, làm cháy 3 ôtô và hư hỏng một số xe khác. Tuy nhiên, các vụ cháy trên không có người thiệt mạng.Chỉ đến vụ cháy này,khi đã có người thiệt mạng người ta mới bắt đầu chú ý nhiều đến vấn đề về an toàn tại chung cư Kinh doanh căn hộ chung cư đang trở nên khó khăn hơn, khách hàng ngày càng thận trọng hơn, đặc biệt là sau vụ cháy chung cư JSC 34 cao 18 tầng của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 34 tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) mới đây. Đó là chưa kể, sức ép từ hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới đã được phê duyệt quy hoạch, đã triển khai xây dựng và sẽ hoàn thành trong năm 2010, cũng  như các dự án nhà ở giá rẻ của Chính phủ… cũng sẽ khiến việc kinh doanh căn hộ chung cư không còn thuận lợi nhu trước.Theo ghi nhận tại một số dự án khu đô thị mới như: Trung Hòa Nhân Chính, Nam Trung Yên, Văn Quán…, giá căn hộ chung cư đều chững lại và các giao dịch không còn sôi động như trước. Sau vụ cháy, tâm lý người mua nhà để ở đã có những thay đổi rất lớn. Nhiều người đã không còn mặn mà đầu tư tiền vào chung cư, thay vào đó, họ tìm những lô đất phù hợp với túi tiền để làm nơi ở lâu dài. Chung cư là xu thế tất yếu tại những đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội. Thứ nhất, quỹ đất tại các thành phố lớn không nhiều trong khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh như vũ bão. Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng được các tiêu chí: tiện nghi, an toàn, riêng tư, giá thành vừa phải, tạo điều kiện thuận lợi đối với người dân đô thị, đặc biệt là giới trí thức trẻ. Tai nạn như hỏa hoạn, cháy nổ, động đất chỉ là những trường hợp hy hữu. Nếu tuân thủ đúng các tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng thì chung cư lại có độ an toàn cao hơn nhà riêng lẻ. Vấn đề cần được cải thiện ở đây chính là khâu hậu kiểm các thiết bị và chỉ tiêu thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, cần đặt vai trò của ban quản lý, ban quản trị các tòa nhà lên hàng đầu trong việc hướng dẫn, tập huấn và tuyên truyền kiến thức tối thiểu về phòng cháy chữa cháy cho người mua hoặc ở nhà chung cư. Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư.Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu,hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp. Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng. Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: trộm cắp, ma tuý,…Không chỉ là xe máy ,xe ô tô bị lấy cắp phụ tùng khi để dưới bãi xe mà thậm chí là ngay tại các hộ ở trên cao cũng không thoát khỏi.Có những khu chung cư,giày dép của chủ hộ để quên ở ngoài cũng bị lấy mất.Khi kiểm tra lại thì mới phát hiện nhiều bất cập, thiếu sót, “lỗ hổng” trong công tác giữ gìn an ninh trật tự tại các khu chung cư. Thứ nhất,có những khu chung cư có hàng trăm hộ dân sinh sống nhưng chỉ có vài bảo vệ và gác cổng.Như thế là quá mỏng. Thứ hai,ở một số chung cư bảo vệ quá dễ dãi cho người ngoài và._.