Công tác giải phóng mặt bằng phố Tây Sơn - Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở

ớc. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư có xây dựng thì giải phóng mặt bằng là một khâu công việc đầu tiên không thể thiếu được và nó có ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ dự án. Qua thực tiễn cho thấy, việc tiến hành giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội còn gặp rất nhiều những vấn đề khó khăn vướng mắc cần phải giải quyết. Bởi vậy em chọn đề tài “Công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở”. Đề tài nghiên cứu những vấn đề sau : Hệ thống lại những kiến thức cơ bản về giải phóng mặt bằng. Đánh giá thực trạng giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn. Đề ra phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn và đề suất hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố. Để hoàn thành luận văn này, trên cơ sở tài liệu thu thập được em đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau : Phương pháp thống kê kinh tế xã hội. Phương pháp phân tích kinh tế vĩ mô, vi mô. Phương pháp lí luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. - Phương pháp phân tích tâm lý xã hội học. Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, phần chính của bài luận văn gồm ba chương. Chương I – Những vấn đề lí luận về giải phóng mặt bằng. Chương II – Quá trình giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn. Chương III–Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng. Xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong trung tâm đào tạo Địa chính và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là TS. Hoàng Cường và tập thể cán bộ công nhân viên phòng Địa chính – UBND Quận Đống Đa, Ban quản lý các dự án trọng điểm đô thị Hà Nội, UBND phường Ngã Tư Sở đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện để em có thể hoàn thành luận văn này. Chương I Những vấn đề lý luận về giải phóng mặt bằng I. Khái niệm - bản chất - Đặc điểm của giải phóng mặt bằng. 1. Khái niệm về giải phóng mặt bằng. Ngay từ thời xa xưa, khi con người bắt đầu sống quần cư trong các bộ tộc, bộ lạc đã xuất hiện những hình thức đầu tiên của việc lấy đất phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng. Theo quyết định của người đứng đầu các bộ lạc thì một vài đối tượng phải chuyển chỗ ở để lấy chỗ chuẩn bị cho các buổi cúng lễ, xây dựng miếu thời chùa mộ… Nhà nước phong kiến ra đời, việc tịch thu, trưng thu, xung công ruộng đất nhà ở của các hộ dân phục vụ cho lợi ích chung như công điền, công thổ, xây dựng đền chùa đường xá đắp đê, xây thành…. càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên trong giai đoạn này, những hộ dân phải di dời hầu như không được bù đắp gì cả, việc di dời ổn định cuộc sống của họ trở nên vô cùng khó khăn. Sau nhiều năm kháng chiến chống giặc ngoại xâm bảo vệ tổ quốc thắng lợi, nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam ra đời với công cuộc tái thiết xây dựng đất nước. Trong những năm gần đây, với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, quá trình đô thị hóa cũng diễn ra hết sức mạnh mẽ. Hàng chục nghìn dự án xây dựng có giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt, từng bước tạo lập một bộ mặt mới cho đô thị và nông thôn nước ta. Từ thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ta có thể nêu ra một khái niệm như sau : Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời các đối tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định cuộc sống cho các đối tượng phải di dời. 2. Vì sao phải tiến hành giải phóng mặt bằng. 2.1 Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu tất yếu đối với các dự án có đầu tư xây dựng. Đối với các dự án xây dựng thì mặt bằng là một yếu tố hết sức quan trọng. Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc thi công xây lắp công trình được. Không có mặt bằng thì chưa có thể tổ chức thi công. Tuy nhiên, do quĩ đất hạn hẹp và các yêu cầu của nền kinh tế văn hóa xã hội, không phải khi nào cũng có thể xây dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người. Nhất là đối với yêu cầu mở rộng cải tạo đô thị thì việc xây dựng công trình trong các khu dân cư là không thể tránh khỏi. Giải phóng mặt bằng trở thành một yêu cầu kiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây dựng. 2.2 Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án nhằm sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả hơn. Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức xương máu mới tạo lập bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Bởi vậy sử dụng đất đai tiết kiệm hợp lý hiệu quả là một yêu cầu tiên quyết. Do lịch sử hình thành và phát triển các đô thị, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư… một cách tự nhiên, manh mún nhỏ lẻ thiếu hệ thống, thiếu sự đồng bộ nên một số lượng lớn đất đai bị sử dụng lãng phí kém hiệu quả. Nhà nước tiến hành sắp xếp bố trí lại qui mô cơ cấu sử dụng đất thông qua các quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, hiện thực hóa nó bằng các dự án cụ thể. Các dự án đưa ra nhằm mục tiêu sử dụng có hiệu quả nhất nguồn lực đất đai cũng như tạo điều kiện sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trong vùng. 3. Bản chất của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam. Trước tiên, giải phóng mặt bằng được tiến hành theo các dự án xây dựng, là một bộ phận hết sức quan trọng không thể thiếu của dự án. Giải phóng mặt bằng bắt đầu bằng quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng và giao cho chủ dự án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước cho các tổ chức hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài và cho thuê đất. Nhà nước là chủ sở hữu pháp lý duy nhất với đầy đủ ba quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt với toàn bộ quỹ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt nam một cách toàn vẹn không bị giới hạn. Các đối tượng sử dụng đất chỉ có hai quyền chiếm hữu và sử dụng một cách hạn chế về không gian thời gian và nội dung pháp lý. Giải phóng mặt bằng thực chất là Nhà nước thu hồi hai quyền trên của các đối tượng và trao cho đối tượng sử dụng khác. Giải phóng mặt bằng không những chỉ là thay đổi chủ sử dụng đất mà còn có thể bao hàm cả sự thay đổi mục đích sử dụng đất. Giải phóng mặt bằng nhất thiết phải tiến hành bồi thường thiệt hại tái định cư cho các đối tượng phải di dời. Để ổn định đời sống sinh hoạt cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh của các đối tượng phải di dời, chủ dự án phải tiến hành bồi thường những thiệt hại do giải phóng mặt bằng gây ra như giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất, các khoản hỗ trợ ổn định cuộc sống khác theo giá trị thị trường hiện hành. Trong điều kiện hiện nay, giải phóng mặt bằng còn gắn liền với việc bố trí ổn định sản xuất đời sống của các đối tượng di dời. Nó không chỉ đơn thuần là việc sắp xếp lại nơi ở cho các đối tượng mà cao hơn, nó còn đòi hỏi sự hợp lý trong bố trí, tái hoà nhập, nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng về kinh tế văn hóa giáo dục y tế… theo hướng sắp xếp lại cơ cấu dân cư, cơ cấu xã hội hiện đại văn minh. Giải phóng mặt bằng còn phải đảm bảo cho yêu cầu tái sản xuất, mở rộng kinh doanh của các đối tượng theo xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bảo vệ môi trường sức khỏe cộng đồng. 4. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam. 4.1 Giải phóng mặt bằng thường gắn liền với các dự án đầu tư có xây dựng. Các dự án có qui mô lớn, bao chùm một phạm vi rộng thường phải giải phóng mặt bằng vì những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng được yêu cầu của dự án như vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế, giao thông. Giải phóng mặt bằng là không thể thiếu được với các dự án mở rộng đô thị, xây dựng thêm, cải tạo giao thông, sửa chữa nâng cấp kênh mương, kè hồ ao, xây dựng khu chung cư, công trình an ninh quốc phòng, công trình chính trị văn hóa xã hội. 4.2 Giải phóng mặt bằng là hoạt động hết sức phức tạp và nhạy cảm do tác động tương hỗ qua lại với nhiều yếu tố đối tượng kinh tế văn hóa xã hội. 4.2.1 Giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. a) Chính sách đền bù tái định cư của nhà nước. Chính sách của Nhà nước về việc đền bù tái định cư có ảnh hưởng hết sức rõ rệt tới việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Các chính sách quy định về trình tự tiến hành giải phóng mặt bằng, quy định về quyền nghĩa vụ của các bên, đồng thời cũng quy định cụ thể về mức đền bù tái định cư. Do vậy chính sách có ảnh hưởng xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng. Chính sách cặn kẽ, tỉ mỉ toàn diện, có tính pháp lý và khả năng áp dụng thực tiễn cao sẽ tạo điều kiện cho giải phóng mặt bằng nhanh chóng. Ngược lại nếu các chính sách mà không phù hợp, mâu thuẫn với điều kiện thực tế thì nó lại trở thành một trở lực đối với giải phóng mặt bằng. b) Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn. Địa điểm quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết định khối lượng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tượng, độ phức tạp của giải phóng mặt bằng. Các dự án có quy mô lớn sẽ có khối lượng phải giải phóng lớn hơn, thời gian đăng ký kê khai tài sản dài hơn, lượng vốn cho giải phóng cũng lớn hơn dự án có quy mô nhỏ. Các dự án có giải phóng mặt bằng tại các vùng có điều kiện kinh tế xã hội phức tạp như đô thị, khu dân cư thì việc bồi thường tái định cư sẽ đòi hỏi mức giá cao, đa dạng hơn, có nhiều các đơn thư khiếu nại hơn là ở các vùng nông thôn hay ở đồng ruộng ao hồ do sự đông đúc về dân cư, đất đai nhỏ lẻ, tính chất pháp lý, mục đích sử dụng đa dạng, mức sinh lời của đất cao, giá trị tài sản lớn. c) Công tác giao đất cho thuê đất - cấp giấy chứng nhận, thống kê kiểm kê đất, nhà ở. Khi tiến hành bồi thường thiệt hại thì việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ không chỉ dựa vào đo về thực tế mà còn dựa vào các hồ sơ lưu như giấy chứng nhận quyền sử dựng đất nhà, giấy chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà, thừa kế, giấy phép xây dựng, biên bản thống kê kiểm kê đất đai thường xuyên, định kỳ… Nếu các loại giấy tờ đầy đủ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản nhanh gọn, tránh được chanh chấp giữa các bên. Do vậy công tác giao đất cho thuê đất cấp giấy chứng nhận, kiểm kê thống kê của nhà nước có ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng . d) Lượng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng . Trong giải phóng mặt bằng, phát sinh là một hiện tượng tương đối phổ biến. Với khối lượng đền bù, lượng vốn đã xác định, những phát sinh tăng vọt như mức giá đền bù về đất sẽ làm tăng lượng tiền cho giải phóng mặt bằng đôi khi quá cả mức dự kiến nên tiếp tục tiến hành nhà đầu tư sẽ bị lỗ nặng, sự đình trệ đến ngay từ phía nhà đầu tư. Đó là hậu quả của việc tính toán chủ quan, sai lầm trong việc xác định mức vốn dự kiến cho giải phóng mặt bằng. c) Thị trường bất động sản. Bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn, giá cả biến động hết sức sôi nổi từng ngày từng giờ trên thị trường. Giá cả trên thị trường bất động sản thực tế rất cao, chênh lệch nhiều so với mức giá đền bù. Mức giá đền bù thấp hơn giá thị trường sẽ khiến cho các đối tượng bị di dời bị ảnh hưởng mạnh mẽ tới quyền lợi. Hơn nữa giá đất thay đổi liên tục theo xu hướng ngày càng tăng lên làm cho lợi ích các hộ ngày càng bị hao hụt. Do vậy, hiện tượng khiếu nại tố cáo, chây ỳ không chịu hợp tác liên quan tới giá bất động sản làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng là phổ biến. g) Quỹ đất, nhà tái định cư. Quỹ nhà tái định cư là một yêu cầu cấp thiết đối với việc ổn định đời sống sản xuất của các đối tượng phải di dời. Giải phóng mặt bằng với qui mô lớn, thị trường không thể trong giai đoạn ngắn mà có thể đáp ứng được nhu cầu đai nhà ở được. Do đó không thể ổn định lại cuộc sống hoàn toàn bằng tiền mà phải có quỹ nhà tái định cư cho các hộ gia đình và các tổ chức sản xuất kinh doanh. Có quĩ đất nhà đầy đủ phù hợp để tổ chức di dân thì mới có thể giải phóng mặt bằng được. h) Tổ chức thực hiện. Đây là yếu tố quyết định đối với thực hiện giải phóng mặt bằng. Trên cơ sở chính sách của nhà nước, điều kiện thực tế địa bàn và dự án, việc tổ chức thực hiện (trình tự công việc, cơ cấu nhân sự, hình thức phương pháp làm việc…) một cách hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả tốt như đúng đủ khối lượng, đúng tiến độ, đúng trình tự thủ tục, giảm được cường chế, đảm bảo lợi ích các bên. 4.2.2. Đối tượng giải phóng mặt bằng rất đa dạng. Các dự án có giải phóng mặt bằng phải tiến hành bồi thường thiệt hại đất với nhiều vị trí, mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, chuyên dùng…) khác nhau, với nhiều bất động sản muôn hình vạn trạng có tính chất đơn chiếc đặc thù, với nhiều hình thức sở hữu sử dụng quản lý, nhiều đối tượng xã hội đa dạng. Do đó nó đòi hỏi sự tỉ mỉ cặn kẽ chính xác rất lớn trong xác lập hồ sơ pháp lý và lên phương án, giá cả bồi thường tái định cư. 4.2.3. Giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng tới các vấn đề kinh tế xã hội. Giải phóng mặt bằng gắn liền với việc di chuyển các cụm dân cư, các cơ sở sản xuất kinh doanh, y tế giáo dục. Điều đó làm ảnh hưởng tới các vấn đề kinh tế xã hội và dân cư khu vực họ chuyển đi, nơi họ chuyển đến cả trước, trong và sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng. a) Một là đối với hoạt động sản xuất kinh doanh và công ăn việc làm. Giải phóng mặt bằng buộc các tổ chức hoạt động kinh doanh trên địa bàn phải ngừng trệ và di chuyẻen địa điểm sản xuất kinh doanh. Nó ảnh hưởng rất xấu đối với công ty do điều đó làm thay đổi cung cầu giá cả thị trường, chi phí sản xuất tăng… Nếu chính sách ổn định sản xuất không thỏa đáng có thể làm họ ngừng trệ sản xuất đến nối phá sản. Ngược lại sẽ thúc đẩy sản xuất của họ. Các hộ gia đình, các đối tượng buôn bán nhỏ làm nghề tự do sẽ bị mất đi địa bàn và công việc, lại phải mất thời gian tiền bạc tìm địa điểm mới hoặc chuyển nghề. b) Hai là đối với cơ cấu kinh tế xã hội dân cư, kết cấu cơ sở hạ tầng. Giải phóng mặt bằng sẽ tác động phân bố lại cơ cấu sử dụng đất cũng như cơ cấu xã hội dân cư, giới tính, lực lượng lao động giải phóng mặt bằng không chỉ làm thay đổi cơ cấu xã hội mà còn làm thay đổi cả kết cấu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị như điện nước, giao thông, thông tin liên lạc, kết cấu cơ sở hạ tầng xã hội như bệnh viện trường học, nhà văn hóa… c) Ba là đối với tập quán sinh hoạt của người dân. Do phải di chuyển từ nơi này tới nơi khác, bị tác động bởi các điều kiện khách quan mới, ý thức của những đối tượng bị dời này cũng thay đổi. Sự thay đổi đó khi thì theo chiều hướng tích cực khi lại theo chiều hướng tiêu cực, một phần phụ thuộc vào việc bố trí tái định cư. d) Bốn là đối với thị trường. Giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng làm thay đổi các cơ cấu, kết cấu xã hội của vùng do đó cũng làm thay đổi qui mô số lượng cung cầu các loại hàng hóa trong vùng. Giá cả thường là tăng lên nói chung với các loại hàng hóa. Có lẽ giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng rõ rệt nhất đối với thị trường bất động sản. Song hành cùng với giải phóng mặt bằng là sự tăng lên và nhu cầu nhà ở đối với hộ gia đình, địa điểm sản xuất kinh doanh với các doanh nghiệp. Trong khi đó, cung bất động sản bị hạn chế. Giá bất động sản tăng mạnh. Năm 2002 được coi là năm đồng khởi về giải phóng mặt bằng nhưng có lẽ giải phóng mặt bằng chính là một trong những nguyên nhân gây nên cơn sốt đất đai tại Việt Nam trong những năm qua. 4.2.4. Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án tạo ra mức giá trị cao hơn cho đất đai các khu vực xung quanh. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án mà đặcbiệt là những dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị thường làm tăng giá trị đất đai của khu vực xung quanh. Do sự thay đổi về vị trí và mức sinh lời mà giá cả đất trong khu vực tăng lên nhiều. Đây là giá trị mà dự án đã tạo ra nhưng đáng lẽ ra phần chênh lệch đó phải được trả lại cho chủ dự án thì nay lại rơi vào túi các hộ dân. Việc thu lại khoản này là rất khó khăn bởi việc thay đổi thuế sử dụng đất hay bắt đóng thuế thu nhập bất thường là rất khó khăn. 4.2.5. Giải phóng mặt bằng trong các khu dân cư đông đúc nhiều khi còn làm ảnh hưởng kiến trúc đô thị. Do lịch sử hình thành tư phát không theo quy hoạch, hầu hết nhà ở trong các khu dân cư đều không có hình dạng chuẩn, không vuông vức mà rất muôn hình vạn trạng. Sau khi giải phóng mặt bằng, các hộ mới ra mặt đường hầu hết bị cắt xén chắp vá. Hình thể nhà mặt tiền này thường rất xấu như chiều sâu quá ít, chiều ngang quá hẹp, nhà hình tam giác… do vậy tuy sửa chữa trang trí lại, bộ mặt mỹ quan vẫn bị ảnh hưởng. 4.3. Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn lớn. . Đất đai là một tài sản có giá trị sử dụng rất lớn gần như vô tận. đặc biệt ở đô thị, đất đai có mức sinh lời lớn nên giá cả thị trường rất cao. Nhà ở cũng là một tài sản có giá trị khá lớn, hơn thế nữa nó lại có ảnh hưởng cực kỳ quan trọng đối với đời sống con người. . Giải phóng mặt bằng phải tiến hàng bồi thường về đất đai tài sản trên đất, hỗ trợ di dời chuyển nghề, ổn định cuộc sống. . Giải phóng mặt bằng thường được tiến hành ở quy mô lớn hàng trăm thậm chí hàng nghìn hộ gia đình. . Công tác giải phóng mặt bằng có tính chất tỉ mỉ, đòi hỏi nhiều thời gian công sức, trang thiết bị hiện đại nên chi phí hoạt động cao. . Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng phát sinh nhiều vấn đề cần giải quyết như tăng giá đất, giá nhà, kéo dài tiến độ… làm tăng chi phí. Từ các lý do trên nên giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn chiếm tỷ trọng khá cao trong toàn bộ lượng vốn đầu tư cho dự án. 5. Các yêu cầu đối với công tác giải phóng mặt bằng. Xuất phát từ đường lối của Đảng cộng sản, vai trò của Nhà nước và nguyện vọng của mọi tầng lớp nhân dân. Với mục tiêu xây dựng xã hội công bằng, văn minh dân chủ, dân giàu nước mạnh. Giải phóng mặt bằng trong thời gian tới cần đảm bảo các yêu cầu sau: 5.1. Đảm bảo công bằng, công khai dân chủ. Đó là đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các đối tượng bị di dời với nhau, giữa các đối tượng bị di dời và không bị di dời. Các hoạt động và kết quả giải phóng mặt bằng phải được công bố công khai dân chủ để mọi đối tượng được biết, được hiểu thêm và được quyền góp ý trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng. 5.2. Đảm bảo cân đối các lợi ích. Để ổn định đời sống và sản xuất kinh doanh cho các hộ phải di dời, để tránh những bất ổn lớn với xã hội do giải phóng mặt bằng gây ra, một trong những yêu cầu hết sức quan trọng là phải đảm bảo lợi ích cho các đối tượng phải di dời. Tuy nhiên đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích chung vẫn là yêu cầu đặt lên hàng đầu của cả cộng đồng. Do vậy phải cân đói về mặt lợi ích giữa các đối tượng phải di dời với nhà nước và với chủ đầu tư. Không thể bồi thường một cách chủ quan thiên lệch lợi ích nhà nước hay lợi ích của công dân. Phải cân đối giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài. Tránh vì tiến độ một dự án cụ thể mà gây ảnh hưởng tới các dự án khác, ảnh hưởng tới chính sách đền bù trên thành phố. 5.3. Cụ thể hóa các yêu cầu. a) Đảm bảo tiến hành giải phóng mặt bằng đúng chính sách nhà nước, phù hợp với điều kiện cụ thể từng địa phương. Đây là một yêu cầu cực kỳ quan trọng, giải phóng mặt bằng phải được tiến hành đúng trình tự thủ tục để các cấp chính quyền nhân dân có thể dễ dàng kiểm tra, giám sát việc thực hiện. Đó còn là để đảm bảo tính thống nhất quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật. Tuy nhiên, hệ thống chính sách còn nhiều hạn chế, chưa bao quát được toàn bộ nên khi áp dụng chính sách phải linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế mới có thể đẩy nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng. b) Đảm bảo đúng tiến độ. Vì lợi ích chung của cộng đồng, vì lợi ích của chủ đầu tư, của nhà nước, đảm bảo đúng tiến độ là một yêu cầu tất yếu cả về mặt kinh tế và xã hội. c) Giảm sai sót trong công tác điều tra khảo sát do vẽ tài sản. d) Giảm khiếu nại tố cáo, giảm các biện pháp cưỡng chế. e) Tăng cường các biện pháp giáo dục tuyên truyền phục vụ giải phóng mặt bằng. g) Giải phóng mặt bằng đồng thời giữ vững, cải thiện ổn định trật tự an ninh, kinh tế xã hội. II. Quy định hiện hành về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 1. Các văn bản pháp lý hiện hành quy định về giải phóng mặt bằng. Luật đất đai năm 1993, sửa đổi bổ sung năm 2000 và 2001. b) Nghị định 22/CP/1998/NĐCP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. c) Quyết định số 20/1998/QĐ-UB của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ngày 30 tháng 6 năm 1998 về việc áp dụng Nghị định 22CP trên địa bàn thành phố. d) Nghị định 87/1994/NĐCP ngày 17 tháng 3 năm 1994 của chính phủ quy định về khung giá các loại đất trong cả nước. Quyết định số 302/1996/QĐ-TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong Nghị định 87CP. Nghị định 17/1998/NĐCP ngày 21 tháng 3 năm 1998 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung khoản 2 điều 4 Nghị định 87CP. e) Quyết định 3159/1997/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành khung giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. g) Quyết định số 05/2002/QĐUB của UBND Thành phố Hà nội về ban hành phân cấp nhà và đơn giá xây dựng mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội. h) Thông báo số 194/Ls TCVG-XD liên sở tài chính vật giá xây dựng ngày 27 tháng 2 năm 2002 ban hành giá chuẩn mới về nhà tạm vật kiến trúc để xây dựng giá đền bù giải phóng mặt bằng . 1) Quyết định số 72/2001/QĐUB ngày tháng năm 2001 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2) Các bước tiến hành giải phóng mặt bằng. Lên Phương án bồi thường tái định cư Định giá đất,tài sản ,chuẩn bị quỹ nhà tái định cư Xác lâp số liệu,cơ sở pháp lývề đất đai ,tài sản Tuyên truyền giải quyết khiếu nại , tố cáo Tổ chức phá dỡ san lấp trả lại mặt bằng cho dự án Quyết định thu hồi đất Quyết định giao đất Trả tiền cho các hộ dân và tổ chức di chuyển các hộ dân Thành lập Hội đồng GPMB Tổ công tác giúp việc Phê duyệt phương án Biểu 1. Sơ dồ các bước tiến hành giải phóng mặt bằng hiện nay 2.1 Ra quyết định giao đất, thu hồi đất. Đây là công việc mở đầu đối với việc thực hiện giải phóng mặt bằng ở một dự án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước ra quyết định thu hồi đất và giao đất là xác lập lại chủ sử dụng và mục đích sử dụng của đất đai. Việc ra quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng và trao cho chủ dự án là một yêu cầu pháp lý bắt buộc đối với giải phóng mặt bằng. Nó đã được quy định cụ thể trong Nghị định 90CP “Giải phóng mặt bằng trên cơ sở quyết định giao đất cho thuê và thu hồi đất”. Luật đất đai 1993 cũng khẳng định cho thuê đất thu hồi đất “là một trong những nội dung quản lý về đất đai”. “Quyết định giao đất cho thuê đất của cấp có thẩm quyền” là một thành phần quan trọng của hồ sơ thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng – quyết định 72/2001/QĐUB, điều 3 khoản 1. Quyết định giao đất cho thuê đất thu hồi nhằm xác lập cơ sở pháp lý cho chủ sử dụng đất mới, hợp thức hóa, sử dụng đất của đối tượng, tạo điều kiện để bồi thường giải phóng mặt bằng. 2.2. Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giúp việc. Thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng và thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng nhằm xác lập tổ chức trực tiếp triển khai giải phóng mặt bằng. Việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác đã được đề cập trong Nghị định 90CP ngày 17/08/1994 nhưng nó chỉ được quy định một cách cụ thể trong Nghị định 22/1998/ND-CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh lợi ích quốc gia công cộng. Hội đồng giải phóng mặt bằng công tác giúp việc cho hội đồng trở thành một cơ cấu bắt buộc không thể thiếu với giải phóng mặt bằng. Từ Nghị định 90CP tới Nghị định 22CP/1998, cơ cấu của Hội đồng giải phóng mặt bằng đã được quy định cải tổ đáng kể, đặc biệt là thành phần mở rộng cho phù hợp với điều kiện thực tế mỗi công trình. Chỉ ở quyết định 72/2001/QĐUB ngày 17/09/2001 mới quy định cụ thể về cơ cấu nhiệm vụ của tổ công tác giúp việc cho hội đồng giải phóng mặt bằng. 2.3 Xác lập cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản. Đây là một nội dung cơ bản xuất hiện bằng văn bản pháp lý lần đầu tiên trong Nghị định 90CP/1994 và được quy định rất cụ thể trong quyết định 72/2001/QĐUB. Mục tiêu của công tác này là xác định cụ thể đối tượng phải đền bù, khối lượng đền bù cũng như các vấn đề quan tâm trong khi lên phương án đền bù. Hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ công tác phối hợp với ủy ban nhân dân cấp phường, xã tổ chức thực hiện các nội dung sau đây: - Tổ chức cắm mốc giới lập bản đồ khu vực giải phóng mặt bằng. - Phát tờ khai, hướng dẫn các đối tượng kê khai nguồn gốc diện tích loại đất, vị trí, tài sản, số nhân khẩu đang sinh sống và đề nghị nếu có. - ủy ban nhân dân phường xác định thẩm định chứng nhận nguồn gốc đất đai tình trạng sử dụng đất và báo cáo với Hội đồng giải phóng mặt bằng. 2.4. Định giá đất, định giá tài sản làm căn cứ bồi thường thiệt hại. Đây là nội dung mang tính chất chuẩn bị cho việc lên phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư, nó được quy định cụ thể tại khoản 2 điều 4 quyết định 72/2001/QĐUB của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội. Nội dung của công tác này bao gồm: - Chuẩn bị các tài liệu liên quan, đánh giá điều kiện địa bàn. - Hội đồng giải phóng mặt bằng trình phương án giá đồng thời công bố để tham khảo ý kiến của các hộ dân, các đối tượng liên quan. - Điều chỉnh phương án giá đất giá nhà cho phù hợp. - ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định giá. 2.5. Chuẩn bị quỹ nhà tái định cư. Căn cứ vào nhu cầu nhà tái định cư của các hộ gia đình và điều kiện thực tế của chủ dự án, trong giai đoạn này, chủ dự án phải tổ chức chuẩn bị quỹ nhà tái định cư, xác định cụ thể về vị trí, số lượng, giá cả để làm căn cứ lên phương án. Việc lập khu tái định cư là một yêu cầu bắt buộc đối với giải phóng mặt bằng, nó được quy định trong chương V của Nghị định 22/1998/NĐCP. Tùy vào điều kiện cụ thể mà chủ dự án có thể tổ chức lại chỗ ở cho các hộ dân bằng ba hình thức bằng tiền bằng đất hoặc bằng nhà. 2.6. Lập phương án bồi thường tái định cư. Căn cứ vào hồ sơ pháp lý đã được lập và quyết định giá của cơ quan có thẩm quyền, chủ dự án sẽ tiến hành xây dựng phương án bồi thường tái định cư theo quy định của Nghị định 22CP. Lập phương án bồi thương tái định cư. Đây là một nội dung cơ bản hiện bằng văn bản pháp lý lần đầu tiên nhằm xác định mức bồi thường cụ thể cho từng hộ gia đình, bố trí tái định cư và mức tổng giá trị đền bù cho toàn dự án. Đây chính là trọng tâm của giải phóng mặt bằng bởi tuy tiến hành nhanh thời gian ngắn nhưng nó lại quyết định kết quả của toàn dự án. 2.7. Phê duyệt phương án. Hội đồng thẩm định thành phố tiền hành xem xét từng nội dung về tính chất pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của ủy ban nhân dân phường xã thị trấn, phương án giá đền bù đã được phê duyệt. Sau khi công khai tại các phường, phương án sẽ được trình lên ủy ban nhân dân quận phê duyệt. Phương án được phê duyệt là căn cứ pháp lý để tiến hành bồi thường cho các hộ. 2.8. Trả tiền, tổ chức di dời các hộ dân, phá dỡ san lấp trả lại mặt bằng cho dự án. Đây chính là bước cuối cùng kết thúc công tác giải phóng mặt bằng, tất cả các giai đoạn trước đều nhằm mục tiêu là thực hiện cho được bước này. Chưa có văn bản nào từ trước tới nay quy định cụ thể về bước này tuy thực tế nó còn gặp rất nhiều vấn đề vướng mắc khó khăn đặc biệt là trong khâu tháo dỡ, di dời các hộ dân Nội dung bước này bao gồm những nhiệm vụ sau đây : - Tổ chức họp dân lên kế hoạch, trả tiền cho từng hộ gia đình. - Lên kế hoạch, tổ chức di dời các hộ dân tới nơi ở mới. - Tổ chức phá dỡ trả lại mặt bằng cho dự án. 2.9. Công tác tuyên truyền và giải quyết đơn thư khiếu nại. Hai việc này thường được tiến hành một cách liên tục trong suốt quá trình thực hiện. . Công tác tuyên truyền không được quy định cụ thể trong các quy định nhưng thực tế cho thấy nó gồm các nội dung sau đây : - Giới thiệu các chính sách nhà nước liên quan tới giải phóng mặt bằng. - Giới thiệu về dự án, chủ dự án. - Tuyên truyền vận động các đối tượng thực hiện tốt đầy đủ các chính sách nhà nước, hợp tác tích cực với chủ đầu tư. . Giải quyết khiếu nại tố cáo, trong suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng, đơn khiếu nại của các đối tượng là rất phổ biến do sai lệch kết quả đo về tính toán, giá đền bù, tổ chức tái định cư, ranh giới phạm vi đền bù… Để có thể hoàn thành dứt điểm công việc thì bắt buộc phải giải quyết xong toàn bộ các khiếu nại tố cáo. Các quy định về công tác giải quyết khiếu nại tố cáo được quy định tại Nghị định 22/CP và cụ thể hóa thủ tục giải quyết trong Quyết định 72/QĐUB của UBND Thành phố Hà Nội. 3. Chính sách giải phóng mặt bằng được áp dụng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 3.1 Các quy định chung. 3.1.1 Trường hợp nào thì tiến hành giải phóng mặt bằng. Điều 27 khoản 1 luật đất đai năm 1993 khẳng định “Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đặt được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ”. 3.1.2 Đất phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích quốc phòng an ninh công cộng bao gồm : . Đất dùng để xây dựng đường giao thông cầu cống, hệ thống tưới tiêu thoát nước, các công trình thủy lợi, bệnh việc trường học, trạm xá công viên vườn hoa, khu vui chơi, sân vận động sân bay bến cảng tàu xe, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên. . Đất xây dựng các nhà máy thủy điện trạm biến thế, hồ thủy lợi đường dây tải điện, thông tin, ống dẫn dầu khí, đài khí tượng thủy văn, trạm nghiên cứu phục vụ công cộng, kho tàng lưu trữ quốc gia. . Đất xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội. . Đất phục vụ cho các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa giáo dục, y tế… . Đất do các đối tượng sử dụng có yếu tố nước ngoài sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp phép. . Đất sử dụng cho dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư tập trung mới đã được cơ quan nhà n._.ước có thẩm quyền xác định. . Đất sử dụng cho các công trình công cộng khác và trường hợp đặc biệt do Thủ tướng chính phủ quy định. 3.1.3 Đối tượng phải đền bù thiệt hại. Tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 3.1.4 Đối tượng được đền bù thiệt hại. . Tổ chức hộ gia đình cá nhân trong nước có đất đai bị thu hồi có đủ điều kiện về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản một cách hợp pháp. . Đối với các tổ chức cá nhân người nước ngoài, tổ chức quốc tế đã được nhà nước Việt Nam cho thuê đất thì giải quyết theo quyết định riêng. 3.1.5 Phạm vi đền bù thiệt hại. . Đền bù thiệt hại đất cho toàn bộ dadát bị thu hồi thuộc quyền sử dụng hợp pháp. . Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất bị thu hồi. . Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh. . Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải đổi nghề. . Trả chi phí phục vụ trực tiếp cho việc thực hiện đền bù, di chuyển, GPMB. 3.2 Quy định cụ thể về việc bồi thường thiệt hại. 3.2.1 Bồi thường thiệt hại về đất. 3.2.1.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất. . Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng trường hợp cụ thể người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. . Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch được giải quyết theo từng trường hợp cụ thể. . Chỉ những đối tượng có đủ các điều kiện quy định của pháp luật mới được đền bù. . Giá đất đền bù do Chủ tịch UBND tỉnh Thành phố quyết định cho từng dự án trên cơ sở giá đất địa phương ban hành nhân hệ số điều chỉnh K. a) Với đất nông nghiệp. Đối với đất nông nghiệp lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thủy sản làm muối khi bị thu hồi sẽ được đền bù bằng đất theo diện tích và hạng đất bị thu hồi. Nếu không có đất thì đền bù bằng tiền. Nếu có chênh lệch về diện tích, hạng đất giữa đất bị thu hồi và đất mới được giao thì người đó sẽ được bù thêm khoản chênh lệch. Nếu đất bị thu hồi là đất Nhà nước giao tạm thời đất cho thuê, đấu thầu, thì nhà đầu tư chỉ phải đền bù chi phí đã đầu tư vào đất. b) Đối với đất đô thị. Nếu đất được quy hoạch xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì không được đền bù như đất đô thị. Diện tích đất ở đền bù cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức do UBND tỉnh quy định nhưng không quá diện tích bị thu hồi. Nếu có chênh lệch giữa diện tích đất bị thu hồi và diện tích được đền bù thì người bị di dời sẽ được bù thêm một khoản chênh lệch hoặc nộp thêm tiền sử dụng đất. Với đất đô thị mới sau năm 1993 thì hộ gia đình có khuôn viên rộng chỉ được bồi thường theo giá đất đô thị với hạn mức do địa phương quy định, phần còn lại được đền bù theo giá đất nông nghiệp nhân hệ số K. Trên địa bàn thành phố Hà Nội, khi Nhà nước thu hồi đất mà được xét giao đất thì sẽ được giao 100% nếu diện tích bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng định mức sau : 60m2 với khu vực nội thành. 80m2 với khu vực nội thị xã thị trấn, các phường mới thành lập từ sau 1993. Nếu diện tích bị thu hồi lớn hơn định mức thì được giao theo định mức và thêm 50% diện tích chênh lệch nhưng tổng không lớn hơn 1,5 lần định mức. b) Đối với đất ở nông thôn được đền bù bằng đất có cùng mục đích sử dụng nhưng mức tối đa là 400m2. Với vùng mà có tập quán sống chung nhiều thế hệ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì hạn mức là 800m2. d) Đối với đất chuyên dùng. Các cơ quan, tổ chức được giao đất sử dụng vào mục đích chuyên dùng mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp bằng ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất nhưng được xét giao đất mới và đền bù các khoản chi phí đã đầu tư vào đất. 3.2.1.2 Những đối tượng được đền bù thiệt hại về đất. Đối tượng sử dụng đất được đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích công cộng, mục đích quốc phòng an ninh nếu có một trong các điều kiện . Có giâý chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. . Có quyết định giao cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. . Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. . Có giấy tờ mua thanh lý hoá giá nhà thuộc sở hữu nhà nước cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao nhà, cấp nhà gắn liền với đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. . Bản án có hiệu lực thi hành của tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định cuả cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. . Nếu không có một trong các loại giấy tờ trên thì người bị thu hồi đất được đền bù nếu có các giấy tờ chứng minh đất bị thu hồi đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trường hợp sau đây : - Đất đã ổn định sử dụng trước ngày 08/01/1998 được UBND xã phường xác nhận. - Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam… mà người được giao vẫn tiếp tục sử dụng ổn định cho tới nay. - Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà cho tới nay người đó vẫn liên tục sử dụng. - Có giấy tờ mua bán đất trước ngày 18/12/1980 hoặc giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 tới 15/10/1993 của người sử dụng đất được UBND xã phường xác nhận. - Có giấy tờ mua bán nhà tài sản gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993. - Có giấy chứng nhận tạm thời hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn sử dụng. . Người nhận chuyển nhượng thừa kế cho tăng quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với đất của người có đủ các điều kiện trên nhưng chưa sang tên trước bạ. . Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghệp, lâm nghiệp, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng không tranh chấp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với đất đai. 3.2.2 Đền bù thiệt hại về tài sản. Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm đền bù về nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi. Chỉ có chủ sở hữu tài sản hợp pháp mới được đền bù bằng giá trị còn lại của tài sản. . Đối với nhà và công trình kiến trúc mức đền bù được tính như sau : Mức đền = Giá trị hiện có của + Tỷ lệ % trên bù nhà, công trình Giá trị hiện có Giá trị hiện có = Giá trị xây dựng x Tỷ lệ % của nhà công trình mới còn lại Giá trị xây dựng = Đơn giá chuẩn x Tổng diện tích mới xây dựng mới nhà, công trình Mức đơn giá chuẩn xây dựng mới hiện hành được quy định trong quyết định số 05/2002/QĐUB về ban hành đơn giá xây dựng nhà mới tại Hà Nội và thông báo số 134/LS TCVG-XD ngày 27/02/2002 về giá chuẩn xây dựng mới nhà tạm, vật kiến trúc để xây dựng giá đền bù giải phóng mặt bằng. Tổng mức đền bù không được vượt quá 100% và không nhỏ hơn 60% giá xây dựng mới của công trình. Công trình bị phá dỡ một phần sẽ được đền bù toàn bộ nếu không sử dụng được. Nếu còn sử dụng được thì sẽ được đền bù chi phí sửa chữa tùy kết cấu nhà. Nhà lấn chiếm trái phép sau khi đã có quy hoạch thì không được đền bù. . Đối với mồ mả đền bù chi phí đất đai, đào bốc di chuyển xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác. Nếu thành phố có quỹ đất di chuyển mồ mả thì chủ nợ được hưởng chi phí di chuyển và xây dựng lại như sau : Nếu không có quỹ đất di chuyển thì ngoài ra, mỗi mộ còn được 1 triệu đồng tiền đất. Mộ đất : 600nghìn/mộ Mộ xây : 900 nghìn/mộ Mộ không chủ : 400 nghìn/mộ . Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, mức đền bù bằng giá trị xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. . Đối với hoa màu : Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của ba năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thủy sản tại địa phương. Cây lâu năm tính bằng giá trị hiện có của vườn cây. . Đối với công trình văn hóa lịch sử : Mức đền bù do Thủ tướng Chính phủ hoặc chủ tịch UBND tỉnh, Thành phố quyết định. Thông báo 134 liên sở tài chính vật giá xây dựng ngày 27/02/2002 ban hành giá chuẩn mới nhà tạm và công trình kiến trúc khác để xác định giá đền bù giải phóng mặt bằng. Đơn vị : 1000VND 1- Nhà tạm (tường xây 110m, cao 3m trở xuống không thu hồi Giá nếu lát gạch xi măng hoặc láng xi có đánh mầu). . Mái ngói, Fibrô xi măng hoặc tôn, có khu phụ nền lát 450 gạch xi măng . Mái ngói, Fibrô xi măng, tôn không có khu phụ, lát gạch xi măng 370 . Mái ngói, Fibrô xi măng, tôn không có khu phụ, lát xi măng 330 . Mái giấy dầu 230 Tường Tooxi, mái giấy dầu, mái lá 190 . Tường vách cót ép, gỗ dán, mái giấy dầu 140 2.Nhà bán mái (tường gạch < 3m không kể thu hồi có ít nhất 1 bức tường chung, nền lát gạch xi măng, gạch chỉ hoặc xi măng đánh mầu) . Mái Fibrô hoặc tôn 260 . Mái giấy dầu 190 3.Quầy bán hàng Cột tre mái lợp lá, nền đất 50 Cột tre, mái lá nền xi măng 80 4. Sân Gạch đất nung đỏ 30x30 60 Gạch chỉ 45 Gạch bê tông xi 30x30 53 Gạch lá dừa dadát nung 20x20 45 Gạch xi hoa 79 Bê tông mác 150 77 Láng vữa xi 32 Ganitô 85 5. Tường rào Hoa bê tông 110 bổ trụ 89 Xây gạch chỉ 110 Xây gạch xỉ 55/m2 Hoa sắt vuông 130/m2 Lưới bao có khung viền 80/m2 Dây thép gai 25/m2 6. Các công trình khác . Gác xép bê tông 170N/m2 . Gác xép gỗ 130/m2 . Bể nước 410/m3 . Bể phốt 530N/m3 . Giếng đất (đường kính 1m) 30N/msâu . Giếng khơi xây gạch 110 hoà bê tông đường kính 1m 210N/msâu . Giếng khoan sâu < 25m 800N/cái . Giếng khoan sâu > 25m 1200N/cái . Cầu thang bê tông cốt thép 280N/cái . Cống thoát nước bê tông D = 200m 25N/m . Rãnh thoát nước xây gạch có nắp bê tông cốt thép 82N/m kích thước 40m< 60m. Bảng giá xây dựng nhà mới tại Hà Nội ban hành kèm theo quyết định 05/2002/QĐUB của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội. Đơn vị tính : 1.000 đồng/m2 Cấp IV Cấp III Cấp II Cấp I Cấp Tường 110cm Tường 220cm 2 đến 4 đến Hạng bổ trụ, tường tường bao 3 tầng 5 tầng Nhà Bao quanh quanh cao Cao > 3m > 3m không không kể kể hồi trần Hồi trần Giá 580 710 910 1330 1410 1670 Trần cót ép vôi rơm + 60N/m2, trần nhựa + 70N/m2. 3.2.3 Chính sách hỗ trợ. . Hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho những đối tượng phải di chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn 6 tháng với mức trợ cấp bằng tiền cho nhân khẩu/1 tháng tương đương 30kg gạo theo giá trung bình thị trường ở địa phương tại thời điểm đền bù. Với dự án có qui mô sử dụng rất lớn, hộ gia đình có nhận bị di dời phải tái định cư ở tỉnh khác thì trợ cấp ổn định được tính 1 năm. Đối với các doanh nghiệp thu hồi đất phải di chuyển, cơ sở tới địa điểm mới thì tùy theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa điểm mới, chủ dự án có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừng công việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất. Đối với cơ quan nhà nước phải di chuyển cơ sở tới địa điểm mới thì được chủ đầu tư chi trả toàn bộ chi phí di chuyển. Mức di chuyển do đơn vị lập dự toán gửi Sở tài chính vật giá xem xét trình UBND thành phố phê duyệt. . Ngoài ra đối tượng được giao đất còn có trách nhiệm : - Hỗ trợ chi phí cho lao động chuyển nghề, mức chi phí do UBND quy định. - ưu tiên tuyển lao động thuộc đối tượng di dời. . Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước thì hỗ trợ bằng tiền tạo lập cho ở mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và giá trị nhà. . Chính sách hỗ trợ khác. Đối tượng bị thu hồi thực hiện phá dỡ đúng kế hoạch của hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng được hưởng tiền tối đa là 5000.000đ với hộ di dời hoàn toàn và 3000.000đ với hộ bị cắt xén vẫn ở lại. Mức hỗ trợ cho các hộ có đối tượng chính sách, chế độ trợ cấp xã hội. . Người hoạt động cách mạng trước 1945, anh hùng lực lượng vũ trang, bà mẹ Việt nam anh hùng, anh hùng lao động, thương binh bệnh binh mất sức lao động trên 80%, thân nhân liệt sĩ được hỗ trợ 5.000.000đ/chủ sử dụng đất. . Thương binh, bệnh binh, đối tượng được hưởng chính sách như thương bệnh binh mất sức từ 60-80% được hỗ trợ 4.000.000đ. . Thương binh đối tượng chính sách, mất sức 41-60% hỗ trợ 3000.000đ . Gia đình liệt sỹ, có công với cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh mất sức 21- 40% hỗ trợ 2000.000đ . Hộ gia đình có người đang hưởng chế độ trợ cấp xã hội khác của nhà nước hỗ trợ 1.000.000đ. 3.2.4. Quy định về bố trí tái định cư. . Các khu tái định cư phải được quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng. . Trước khi bố trí tái định cư, khu tái định cư phải được xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng. . Tổ chức tái định cư bằng hai hình thức là đất và nhà. . Nguyên tắc bố trí tái định cư. - Phù hợp với điều kiện từng hộ gia đình. - ưu tiên các hộ thực hiện sớm tiến độ giải phóng mặt bằng sau đó đến các hộ chính sách. - Mức đất đền bù cho các hộ tối thiểu là 100m2 với nông thôn, 40m2 với đô thị. Người sử dụng đất ở khu vực đô thị, nội thành, nội thị chủ yếu đền bù bằng đất hoặc nhà. . Nhà tư nhân bị thu hồi giải phóng mặt bằng được mua nhà mới có diện tích không thấp hơn diện tích bị thu hồi nhưng không được vượt quá mức sau : 60m2 với khu vực nội thành. 80m2 với nội thị xã, thị trấn, phường mới thành lập sau năm 1993. 120m2 với nông thôn đồng bằng 160m2 với nông thôn trung du 180m2 với nông thôn miền núi. - Trường hợp mua nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng bố trí cho một hộ sử dụng (không chung cư) + Nếu diện tích nhà bán tương đương diện tích nhà bị thu hồi, giá bán tính theo khung giá đã đền bù, giá đất bằng 100% theo quy định. + Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích thị thu hồi, phần chênh lệch được tính bằng giá đảm bảo kinh doanh, giá đất 100%. - Trường hợp mua nhà chung cư cao tầng, giá bán như trường hợp trên nhưng miễn giá đất. - Với hai trường hợp trên nếu diện tích nhà bị thu hồi lớn hơn diện tích nhà tái định cư thì được hỗ trợ thêm 10% giá đất tại nơi bị thu hồi. . Nhà thuộc sở hữu nhà nước thì sau khi bị thu hồi có thể tiếp tục thuê nhà theo giá được quy định tại quyết định 118/TTg ngày 27/11/1994 hoặc mua nhà với diện tích không nhỏ hơn diện tích bị thu hồi. - Trường hợp mua nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng (không phải chung cư) cho một hộ sử dụng : + Nếu diện tích nhà tương đương với diện tích bị thu hồi thì giá bán nhà tính theo mức giá chuẩn xây dựng mới do UBND thành phố quy định. Giá đất tính bằng 40%. + Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích bị thu hồi, phần chênh lệch diện tích bán theo giá đảm bảo kinh doanh, giá đất bằng 100% quy định. - Trường hợp mua nhà chung cư cao tầng, giá bán như trường hợp trên nhưng được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất. . Nếu chưa có quỹ nhà thì đối tượng được xét giao đất. - Sẽ được xét giao 100% nếu diện tích bị thu hồi nhỏ hơn hạn mức quy định ở trên. - Nếu diện tích bị thu hồi lớn hơn hạn mức thì được giao đủ hạn mức và 50% diện tích chênh lệch nhưng tổng diện tích không lớn hơn 1,5 lần với đất đô thị và 2 lần với đất nông thôn. - Nếu diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40m2 với đất đô thị, 100m2 với đất nông thôn thì người bị thu hồi được đền bù bằng tiền có thể xét mua nhà hoặc giao đất bổ xung cho đủ mực tối thiểu. Phần bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND thành phố quy định nhân hệ số điều chỉnh K : K = 1,5 nếu đất tái định cư tại đô thị. K = 1 nếu đất tái định cư ở nông thôn. 3.3 Cơ cấu tổ chức phục vụ giải phóng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng đòi hỏi cơ cấu bộ máy, phối hợp hoạt động liên quan tới nhiều ngành nhiều cấp như UBND tỉnh thành phố, quận huyện phường xã, sở xây dựng, sở địa chính nhà đất, sở tài chính vật giá. Trong đó, Hội đồng giải phóng mặt bằng là đầu tầu trong công việc này. 3.3.1 Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Hội đồng giải phóng mặt bằng được lập cho từng dự án và hoạt động cho tới khi thực hiện xong giải phóng mặt bằng. Đối với các dự án nhỏ, đơn giản chủ dự án có thể tiến hành thỏa thuận với người bị thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại theo quy định của Nghị định 22CP thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo phương án đền bù cho UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trên cơ sở Nghị định 22CP của Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 72/2001/QĐUB về việc ban hành quy định trình tự thủ tục công tác bồi thường thiệt hại trên địa bàn thành phố Hà Nội. a) Hồ sơ thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Chủ tịch UBND quận (huyện) tiếp nhận và tiến hành kiểm tra xét duyệt các thủ tục hồ sơ thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng cấp quận để ra quyết định thành lập. Hồ sơ gồm - Quyết định giao đất cho thuê đất của cấp có thẩm quyền. - Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. - Giải trình phương án tái định cư hộ dân : số hộ chuẩn bị nơi tái định cư, diện tích giá đất nhà… - Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, bản vẽ quy hoạch mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và sở điện chính nhà đất xác nhận về diện tích, ranh giới thu hồi của dự án. b) Thành phần Hội đồng giải phóng mặt bằng bao gồm : Phó chủ tịch UBND quận - Chủ tịch Hội đồng. Trưởng phòng tài chính vật giá - phó chủ tịch. Đại diện chủ dự án - ủy viên thường trực (không tham gia biểu quyết). Trưởng phòng Địa chính nhà đất - ủy viên. Đại diện mặt trận tổ quốc quận - ủy viên. Lãnh đạo UBND phường xã địa bàn bị thu hồi - ủy viên. Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan đoàn thể cần thiết khác do UBND quận quyết định tham gia - ủy viên. Mời từ 1 tới 2 người làm đại diện cho các đối tượng bị di dời (không tham gia biểu quyết) c) Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng. - Hội đồng giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Quyết định của Hội đồng ra trong các cuộc họp định kỳ phải được quá nửa số thành viên tán thành. Nếu biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng. - Chủ tịch Hội đồng giải phóng mặt bằng quyết định thành lập tổ công tác để giúp việc cho Hội đồng. Tổ công tác bao gồm đại diện chủ đầu tư (hoặc tư vấn), đại diện Hội đồng giải phóng mặt bằng phường xã tại địa bàn. Đây chính là cầu nối giữa chủ dự án và hội đồng giải phóng mặt bằng. d) Nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng. - Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra các điều kiện thủ tục thực hiện giải phóng mặt bằng. - Hướng dẫn chủ dự án và đơn vị tư vấn về các chế độ chính sách đặc điểm giải phóng mặt bằng của địa phương, trách nhiệm của dự án. - Hướng dẫn chế độ chính sách quyền lợi, trách nhiệm của người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất, giới thiệu chủ dự án với người sử dụng đất. - Lập kế hoạch thực hiện trước trong và sau khi bồi thường thiệt hại tái định cư. - Hướng dẫn các đối tượng kê khai diện tích nguồn gốc ranh giới đất đai, tài sản hiện có và đề đạt nguyện vọng khi nhà nước thu hồi đất. - Hướng dẫn chủ dự án kiểm tra đo đạc xác nhận những tài sản trên đất do người sử dụng đã kê khai. Tổ chức tái định cư. - Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà hai bên đã kê khai xác nhận để áp dụng bồi thường thiệt hại. - Hướng dẫn khung giá đất, nhà do nhà nước quy định, yêu cầu cơ quan thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng. - Chỉ đạo chính quyền phường thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính quyền phường căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam cấp và hồ sơ tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận biên bản kê khai của người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng. 3.3.2 Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội. Có trách nhiệm giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng mà hội đồng giải phóng mặt bằng không giải quyết được như bất cập về chính sách đền bù, bố trí quỹ tái định cư, giải quyết một số các khiếu nại tố cáo. 3.3.3 Sở tài chính vật giá có nhiệm vụ. . Xác định giá đất, cây trồng vật nuôi đền bù thiệt hại trình Chủ tịch UBND tỉnh thành phố phê duyệt làm căn cứ hướng dẫn Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xác định giá đền bù. . Thẩm định và kiểm tra việc xác định giá đền bù, mức đền bù mức trợ cấp do Hội đồng giải phóng mặt bằng báo cáo. . Trực tiếp giám sát hướng dẫn việc chi trả đền bù trợ cấp cho từng đối tượng và chi phí cho việc tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng. 3.3.4 Sở xây dựng. . Xác định quy mô, diện tích, tính chất hợp pháp của công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi. . Xác định giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất để tính giá bồi thường trình UBND quận phê duyệt. Xác định quỹ nhà phục vụ tái định cư. 3.3.5 Sở địa chính có trách nhiệm. . Xác định quy mô diện tích đất được đền bù, không được đền bù, mức độ đền bù trợ cấp cho từng đối tượng bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường thiệt hại. . Xác định khả năng quỹ đất phục vụ cho tái định cư. 3.4 Giải quyết khiếu nại. Người bị thu hồi nếu thấy quyết định đền bù không đúng với quy định thì được khiếu nại và giải quyết theo pháp lệnh khiếu nại tố cáo của công dân. Công dân gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong vòng 15 ngày kể từ ngày có quyết định khiếu nại. Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, các hộ phải thực hiện di dời phá dỡ, giao đất đúng kế hoạch giải phóng mặt bằng. 3.5 Đánh giá về hệ thống chính sách giải phóng mặt bằng. Nghị định 22/1998/CP ra đời đã tạo ra cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho việc ra đời hàng loạt các văn bản khác về giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Các văn bản đã hợp thành một hệ thống chính sách khá đầy đủ, tỉ mỉ chặt chẽ phục vụ đắc lực cho công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố những năm qua. Tuy vậy chính sách giải phóng mặt bằng ở ta còn có nhiều nhược điểm đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện : - Tính đồng bộ không cao. - Khung giá đất không còn phù hợp với thực tế. - Tái định cư mới chỉ dừng lại ở mức bố trí lại nơi ở, chưa quan tâm tới sắp xếp các điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội đi kèm. - Lợi ích cá nhân, doanh nghiệp tư nhân không được đảm bảo. Chương II quá trình giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở. I. Giới thiệu chung về dự án. 1- Giới thiệu về dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở. Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông “Ngã Tư Sở là dự án thành phần của Dự án tổng thể phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị giai đoạn một đã được Chính phủ thông qua bằng văn bản 395/CP- CN ngày 26/04/2000, một trong bảy dự án trọng điểm của Thành phố Hà Nội. Nút giao thông Ngã Tư Sở là điểm giao cắt giữa hai trục đường Tây Sơn - Nguyễn Trãi và đường Láng Trường Chinh. Trong thời gian qua, hiện tượng tắc nghẽn giao thông tại nút xảy ra rất thường xuyên, đặc biệt là vào giờ cao điểm từ 6 giờ 30 tới 8 giờ sáng và từ 16 giờ 30 tới 18 giờ, thậm chí tắc đường cả vào buổi trưa từ 11 giờ tới 12 giờ. Theo số liệu của Sở giao thông công chính Hà Nội thống kê tháng 5 năm 2001, nút Ngã Tư Sở bị ách tắc với mật độ trung bình khá lớn 1,68 lần/ngày và thời gian ách tắc trung bình là 18 phút/lần. Hiện tượng ách tắc giao thông tại nút Ngã Tư Sở xuất phát từ những nguyên nhân sau : - Lưu lượng người và xe đi qua nút từ các tuyến đường quá lớn mà phạm vi nút lại nhỏ. - Không thể tìm được một giải pháp phân luồng hợp lý trong điều kiện đường xá hạn hẹp. - ý thức chấp hành luật lệ của các đối tượng tham gia giao thông còn thấp, hiện tượng đi trái đường, lấn đường, xe chở cồng kềnh, dừng đỗ tự do… còn phổ biến. - Việc bố trí giao thông công cộng không hợp lý, có tới bốn điểm dừng xe buýt với 11 tuyến xe được bố trí quá gần nhau và gần nút giao thông. - Việc lấn chiếm vỉa hè của người đi bộ thành nơi buôn bán để xe của các hộ gia đình cá nhân sống mặt phố và các cá nhân buôn bán, làm dịch vụ nhỏ tự do. Để giải quyết tình trạng ách tắc giao thông, đảm bảo trật tự an toàn văn minh trên tuyến đường này cần có một giải pháp tổng thể xây dựng cải tạo lại nút. Ngày 27/09/2002, ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội đã phê duyệt Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện. 1.1 Cơ sở pháp lý của dự án. Căn cứ vào Nghị định 89/CP ngày 5/8/1997 của Chính phủ về việc ban hành quy chế và sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức và nhu cầu phát triển khác các dự án trọng điểm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 106/1999/QĐUB ngày 2/12/1999 về việc thành lập Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị. Căn cứ vào Quyết định số 38/2002/QĐUB ngày 12/03/2002 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết nút giao thông Ngã Tư Sở và tuyến Ngã Tư Sở – Thái Thịnh, tỷ lệ 1/500. Qui hoạch nút giao thông Ngã Tư Sở và tuyến Ngã Tư Sở – Thái Thịnh được thành lập bởi Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội với các nội dung sau đây : Phạm vi và quy mô : Khu vực nút giao thông Ngã Tư Sở và tuyến Ngã Tư Sở – Thái Thịnh nằm ở phí tây nam Thành phố Hà Nội, thuộc địa giới hành chính các phường Ngã Tư Sở, Thịnh Quang, Khương Thượng (quận Đống Đa) và phường Khương Trung (quận Thanh Xuân) Hà Nội. Phía Đông Bắc giáp Học Viện thủy lợi Phía Đông Nam : giáp khu dân cư Khương Thượng Phía Tâu Bắc giáp khu tập thể Vĩnh Hồ. Phía Tây Nam giáp sông Tô Lịch Mục tiêu : - Giải quyết ách tắc nút giao thông Ngã Tư Sở - Xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ hoàn chỉnh đáp ứng yêu cầu trước mắt và lâu dài. - Tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại hài hòa trên cơ sở cải tạo chính trong các công trình hiện có kết hợp với xây dựng mới. Quy hoạch kiến trúc phát triển không gian : Đọc theo các tuyến đường Nguyễn Trãi, Tây Sơn, Láng, Trường Chinh bố trí xây dựng các công trình cao tầng phục vụ công cộng ở tầng 1 và tầng 2, các tầng trên được sử dụng linh hoạt, đa chức năng kể cả nhà ở phục vụ di dân tại chỗ. Bảng tổng hợp số liệu quy hoạch sử dụng đất nút Ngã Tư Sở và tuyến Ngã Tư Sở Thái Thịnh. TT Chức năng sử dụng Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) 1 Đất công cộng 31392 17,0 2 Đất cơ quan 19296 10,4 3 Đất quốc phòng 1265 0,7 4 Đất trường học 3904 2,1 5 Đất dích 3270 1,8 6 Đất xây dựng nhà ở 34290 18,6 7 Đất cây xanh cách ly 3266 1,8 8 Đất đường thành phố 65420 34,3 9 Đất đường 21169 11,5 10 Đất đường vào nhà < 11,5 3347 1,8 Tổng cộng 184619 100,0 Bảng 2 Trên cơ sở quyết định 38/2002/QĐUB, ban quản lý dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội đã thuê Công ty tư vấn thiết kế Giao thông vận tải (TEDI) bộ giao thông vận tải lập và hoàn chỉnh Dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị Hà Nội - Giai đoạn I, trong đó có dự án thành phần : Xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở trình Chính phủ phê duyệt. Trong thời gian chờ quyết định thu hồi và giao đất, xét công văn 1046/DA1 - MPMB ngày 19 tháng 12 của Ban, UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định. . Quyết định số 217/QDUB ngày 01/03/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa để tiến hành điều tra khảo sát lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng nút giao thông Ngã Tư Sở. . Ngày 20/05/2002, Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa ra quyết định 446/QDUB thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng trong việc triển khai kế hoạch giải phóng mặt bằng theo ranh giới tạm thời do Sở Địa chính Nhà đất xác định. . Ngày 15/03/2002, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 1189/2002/QĐUB xác định ranh giới thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nút giao rhông Ngã Tư Sở. Căn cứ theo quyết định 38/2002/QĐUB phê duyệt quy hoạch chi tiết nút giao thông Ngã Tư Sở và tuyến Ngã Tư Sở Thái Thịnh, UBND ra quyết định xác lập ranh giới thu hồi đất (mốc giới, ranh giới) đoạn từ phố Tây Sơn - Đường Nguyễn Trãi để tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng cho dự án. Quyết định này đã xác định rõ các mốc giới và ranh giới thu hồi đất trên địa bàn phố Tây Sơn. . Ngày 18/07/2002, căn cứ vào Hồ sơ của ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội và đề nghị của Giám đốc sở địa chính Nhà đất, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 4987/2002/QĐUB về việc thu hồi 78.562m2 tại các phường Ngã Tư Sở, Thịnh Quang, Khương Thượng quận Đống Đa và phường Khương Trung tam giao cho Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội để xây dựng dự án đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở. Quyết định này là cơ sở pháp lý của việc thu hồi đất của các đối tượng sử dụng đất giao cho Ban quản lý, Ban quản lý trở thành chủ sử dụng đất mới với nhiệm vụ bồi thường thiệt hại tái định cư cho các hộ phải di dời. . Ngày 27 tháng 9 năm 2002, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 6623/QĐUB về việc phê duyệt dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở. Đây chỉ là bước hợp thức hóa việc tiến hành thực hiện dự án cùng như việc giải phóng mặt bằng phố Tây Sơn. 1.2. Nội dung của dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở. Theo quyết định số 6623/QĐUB ngày 27/09/2002 của UBND Thành phố Hà Nội thì nội dung của dự án như sau : a) Chủ đầu tư : Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội. b) Hình thức đầu tư : Xây dựng mới kết hợp cải tạo. c) Hình thức tổ chức thực hiện dự án : chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án d) Mục tiêu đầu tư : Từng bước hoàn chỉnh dần, quy hoạch giao thông đô thị Thành phố Hà Nội, phù hợp với quy hoạch chi tiết nút giao thông Ngã Tư Sở và tuyến Ngã tư Sở – Thái Thịnh tỷ lệ 1 : 500, giải quyết cơ bản tình trạng ách tắc giao thông tại nút, tạo điều kiện để xây dựng mở rộng hoàn chỉnh tuyến đường vành đai hai của thành phố. Trước mắt dự án sẽ đảm bảo phục vụ nhu cầu giao thông rất lớn trong thời gian Thành phố Hà Nội tổ chức SEAGAMES 2003. Tổng diện tích chiếm đất 94425m2 e) Phạm vi chiếm đất : ---------------------------------------------------------- Diện tích đường hè cũ 46262m2 Diện tích mở r._.ọng giúp giảm thiều tối đa các tác động tiêu cực của dự án đôic vớ người bị thu hồi đất và những đối tương bị ảnh hưởng khác bởi dự án. Không chỉ dừng lại ở việc bố trí nơi ở mới tái định cư, việc khôi phục cuộc sống cũng như tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới cũng là vấn đề cần quan tâm, điều này không được coi là trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn là trách nhiệm cả của chính quyền địa phương, Hội đồng Giải phóng mặt bằng. Về giá nhà, đất tái định cư, đây là một vấn đề rất phức tạp. Trước đây, các ngành của thành phố đều giải quyết theo hướng tăng giá đền bù thiệt hại nơi đi (để dân được nhiều tiền bồi thường thiệt hại) và giảm giá tại nơi đến (để dân đỡ thiệt thòi), như vậy vừa tạo ra sự mất công bằng, vừa thất thu ngân sách lại tạo ra cung cách làm tuỳ tiện, đồng thời khiếu nại, tố cáo không giảm. Nay, với phương thức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá bồi thường thiệt hại thực tế của thị trường thì giá đất tại khu tái định cư cũng xem xét đến yếu tố thị trường. Về giá nhà tại các khu tái định cư đô thị, hiện nay còn nhiều tranh luận nên áp dụng mức giá nào? giá xây dựng (đơn thuần là các cho phí xây dựng), hay đảm bảo kinh doanh (có yếu tố tầng và chi phí quản lý dự án) hay giá kinh doanh? Một số dự án áp dụng mức giá đảm bảo kinh doanh (như chính sách hiện hành của UBND Thành phố). Quan điểm của chúng tôi là giá xây dựng công trình đó, còn chi phí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là trách nhiệm của chủ dự án đầu tư, hoặc của Nhà nước phải bỏ ra chi phí này. Điều này thực chất là công bằng xã hội, là đạo lý khi thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Nếu công dân được giao đất để xây dựng nhà ở tại các khu tái định cư, họ phải nộp tiền sử dụng đất có xem là yếu tố thị trường và được khấu trừ các cho phí để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực đó (suất đầu tư) Về Quỹ nhà đất tái định cư, thực tế cho thấy đự án nào chuẩn bị tốt công tác tái định cư, dự án đó gặp nhiều thuận lợi trong việc đền bù, giải phóng mặ bằng. Quỹ nhà đất tái định cư phải được chuẩn bị trước, song song với việc nghiên cứu lập dự án khả thi. Cũng có thể thành phố ứng vốn trước để mua nhà, hoặc tạo cáckhu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng, khi các dự án triển khai mà sử dụng quỹ nhà đất này thì chủ dự án phải thanh toán lại chi phí mà thành phố đã ứng trước. Về chuẩn bị các khu tái định cư, đây là chiến lược phát triển của Thủ đô Hà Nội. Ngoài quỹ nhà đất lấy từ các dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố cần quỹ nhà đất rất lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển, tái định cư trong giai đoạn tới. Trên thực tế, UBND Thành phố Hà Nội đã chuẩn bị trước khu tái định cư Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy) 56 ha (dự kiến bố trí khoản 1200 hộ ), hiện đang trong xây dựng cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn khu khác quy mô nhỏ hơn, đáp ứng nhu cầu tái định cư của các dự án nhỏ tại các quận huyện nơi có đất bị thu hồi. Để phục vụ tốt các nhu cầu tái định cư, thành phố cần có kế hoạch tái định cư cho tốt ít nhất là 5 năm, luôn luôn phải có quỹ nhà dự trữ khoảng 1200 - 1500 căn hộ. Các khu tái định cư phải được chuẩn bị tốt về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đa dạng hoá các ngoại hình quỹ nhà đất tái định cư như nhà cao tầng, thấp tầng, đất chia lô (nếu có)… Để phát triển các khu tái định cư, thành phố cần có chính sách về vốn để xây dựng, phát triển các khu tái đinh cư và nên có quỹ từ 500 tỷ đến 1000 tỷ đồng. Tăng cường vốn ngân sách ứng trước cho việc đầu xây dựng các khu tái định cư. Bởi thực tế quỹ nhà đất tái định khi phải có trước mới có thể di chuyển người dân tới nơi ở mới, nhưng các chủ dự án thường không thể chuẩn bị trước quỹ nhà, đất tái định cư trước khi có dự án, đến khi có quyết định giao đất thì các chủ dự án mới xây dựng, hoặc mua nhà, tái định cư. Vì thế để chủ động trong việc giải phóng mặt bằng cần thiết phải đầu tư xây dựng trước quỹ nhà, đất tái định cư trước một bước. Trong giai đoạn quá độ, nên xây dựng nhiều khu tái định cư chung cư 5 đến 6 tầng. Điều này cho phép rút ngắn thời gian các dự án xây dựng nhà tái định cư, giảm chi phí trong xây dựng để đáp ứng nhu cầu trước mắt, giải quyết ngay những bức xúc của việc thiếu nhà, đất tái định cư hiện nay. Tuy nhiên trong thời gian dài cần thiêt phải xây dựng các khu tái định cư theo quy hoạch, chiến lược phát triển nhà của thành phố Giảm thiểu về thời gian đối với các công đoạn: công tác thiết kế quy hoạch, chuyển bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện dự án Xã hội hoá công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư Thành phố nên giao cho một số cơ quan chuyên trách là Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố lo về quỹ nhà tái định cư (đề xuất cho phép thành lập doanh nghiệp hoặc Ban quản lý dự án trực thuộc được giao vốn xây dựng đầu tư các khu tái định cư lớn của Thành phố) có như thế mới chủ động trong việc phân bổ, bô trí tái định cư cho các dự án Về ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển đến khu tái định cư, người Việt Nam có câu “An cư mới lạc nghiệp” hay “ Một năm làm nhà, ba năm trả nợ”. Người dân có nhà nằm trong phạm vi giải toả, đặc biệt từ khi bắt đầu tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thì hộ bắt đầu phấp phỏng chờ đợi, lo âu, mọi hoạt động sản xuất và đầu tư bị suy giảm, đình đốn. Tiếp đó là trình chuyển cư đầy gian nan vất vả. Trong thời này, mọi hoạt đọng sản xuất hầu như bị gián đoạn. Tại các khu tái định cư, người dân bắt đầu tạo lập lại cuộc sống từ đầu. Trong suốt cả thời dài và đây biến động như, thu nhập của người dân chuyển cư bị giảm sút, trong khi chi phí tăng lên. Nếu việc đền bù từ phía chủ đầu tư không làm tót, nếu thiếu sự trợ giúp tư phía Nhà nước và toàn xã hội, đời sống của người dân di chuyển sẽ gặp nhiều khó khăn. Như vậy, ổn định và phát triển sản xuất, đời sống cho người dân phải di chuyển là một nhu cầu tất yếu khách quan, một mặt đảm bảo cho người dân bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng trước lúc chuyển cư, mặt khác như là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội, môi trường mà quá trình tái định cư có thể đưa lại. Đây còn là một công việc mang tính pháp lý xã hội. ở các khu dân cư nông thôn, tâm lý “dân cư ngụ” vẫn còn, do vậy, việc bố trí khu tái định cư hạn chế tới mức thấp nhất việc chuyển dân từ thôn này sang thôn khác, từ xã này sang xã khác để sinh sống. Nếu di dân chuyển cả một số lượng dân cư lớn xem xét cả tới việc dựng các công trình công cộng, tín ngưỡng, không tạo cho người dân cảm giác bị hẫng hụt. Đối với khu dân cư đô thị, nếu việc di chuyển dân đang sinh sống ở mặt phố tới các khu tái định cư là chung cư cần xem xét, cho họ được sử dụng công trình dịch vụ khu tái định cư để sớm tái tạo thu nhập, ổn định cuộc sống. Kiến nghị: - Quy định đầy đủ hơn, rõ cụ thể hơn về các bước tiến hành giải phóng mặt bằng cùng với nội dung, yêu cầu, trách nhiệm thực hiện của từng bước. Trong đó, quan trọng nhất là phải quy định rõ về bố trí tái định cư (nguyên tắc bố trí, mức giá nhà tái định cư, chế độ ưu đãi đối với các hộ dân, các điũu kiện kinh tế, văn hoá và xã hội mà nhà đầu tư phải đảm bảo nhằm ổn định đời sống sản xuất cho các đối tượng phải di dời - Đề xuất sửa đổi bổ sung nhằm hoàn thiện giá đền bù giải phóng mặt bằng, phù hợp hơn nữa với đặc điểm của Hà Nội. Đăc biệt, nên đền bù quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Đền bù giá trị giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường là phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, đảm bảo lợi ích của các đối tượng phải di dời. Với số tiền đền bù họ có đủ điũu kiện mua nhà tái định cư hoạc tham gia vào thị trường chuyển nhượng tự - Phân cấp rõ ràng hơn quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Đặc biệt là giữa tổ công tác và chủ dự án trách nhiệm thực hiện chồng chéo lẫn lộn nhiệm vụ của nhau. - Chủ động khách quan trong việc ra các chính sách cho từng dự án, tránh gây ảnh hưởng tới các dự án khác. 2-2 Nâng cao chất lượng tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng 2-2-1 ở cấp Thành phố. ủy ban nhân dân Thành phố là cấp chỉ đạo cao nhất về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn, chịu trách nhiệm về mặt chính sách đền bù thiệt hại tái định cư. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ và Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của Uỷ ban nhân dân thành phố đều quy định thẩm quyền ủy ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt các phương án đền bù, giải phóng mặt bằng. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, ủy ban nhân dân thành phố đã thí điểm ủy quyền cho Chủ tịch ủy ban nhân dân quận huyện quyết định phê duyệt. Chúng tôi đề nghị trong dự thảo tới, việc phê duyệt phương án đền bù thiệt hại, tái định cư được phân cấp cho Chủ tịch ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có đất thu hồi. Việc phân cấp như vậy vừa gắn trách nhiệm của Chủ tịch ủy ban nhân dân quân, huyện đối với phương án đền bù thiệt hại, vừa giảm gánh nặng cho ủy ban nhân dân thành phố, trong khi vừa phê duyệt chính sách, lại phải phê duyệt chính phương án đền bù thiệt hại đó. Về xác định giá đền bù thiệt hại, Giám đốc Sở Tài chính-Vật giá có trách nhiệm thẩm định mức giá do ủy ban nhân dân quận, huyện và chủ đầu tư đề xuất, trình ủy ban nhân dân thành phố quyết định làm căn cứ lập phương án đền bù thiệt hại, theo đúng các quy định hiện hành. Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố giúp ủy ban nhân dân thànhphố thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đền bù, giải phóng mặt bằng, đôn đốc, kiểm tra việc chấp hành chính sách và tổ chức thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn; tiếp và trả lời kiến nghị của công dân về chính sách và phương án đền bù thiệt hại. 2-2-2 ở cấp quận, huyện. Như vậy, công việc chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư là ở cấp quận, huyện, ở đây vừa quyết định phê duyệt phương án, vừa tổ chức thực hiện phương án, cưỡng chế thực hiện phương án đền bù thiệt hại được duyệt và giải quyết khiếu nại lần đầu của công dân đối với phương án đó. Đồng nghĩa với việc này là tại cấp quận, huyện phải tăng cường đội ngũ cán bộ chuyện trách làm công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và nên có bộ phận chuyên trách. Nội dung cụ thể công việc mà ủy ban nhân dân quận, huyện phải làm đều được quy định tại Quyết định 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của Uỷ ban nhân dân thànhphố về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác đền bù thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố. 2-2-3 ở cấp phương, xã. Là nơi cung cấp tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các vấn đề liên quan tới phương án đền bù thiệt hại; tuyên truyền vận động nhân dân chấp hành chính sách và cùng các cơ quan liên quan tổ chức thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. 2-2-4 Trách nhiệm của chủ đầu tư. Mặc dù ở cương vị thành viên hay Phó Chủ tịch Hội đồn giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư thường chịu “lép vế”, không có tiếng nói trong phương án đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Đối với các dự án sử dụng đất tại nhiều địa bàn, chủ đầu tư cũng không tổng hợp được những khác biệt, bất cập về chính sách giữa các địa phương để có kiến nghị lên Bộ Tài chính giải quyết những bất cập. Có lẽ cứ nên để chủ đầu tư là thành viên Hội đồng giải phóng mặt bằng như tại Nghị định số 22/1998 là được. Điũu cơ bản là chủ đầu tư phải có nhiều kinh nghiệm trong công tác này và tổng hợp đề xuất những chính sách hợp tình, hợp lý; chuẩn bị tốt quỹ nhà, đất tái định cư và chủ động chi phí đền bù thiệt hại. 2-2-5 Về giải quyết khiếu kiện đối với phương án đền bù, giải phóng mặt bằng. Khi Quyết định của ủy ban nhân dân các quận, huyện phê duyệt phương án đền bù, giải phóng mặt bằng mà bị khiếu nại, việc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các quận, huyện chỉ đạo xem xét và quyết định giải quyết là phù hợp với các quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo (quyết định giải quyết lần đầu). Đối với khiếu nại lần sau, theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo, công dân có thể gửi đơn tới Toà án hành chính, hoặc gửi đơn đến ủy ban nhân dân thành phố để được giải quyết. Nhằm giảm bớt công việc của cơ quan hành chính Nhà nước, đối với khiếu nại lần sau, mặt khác, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, chúng tôi đề xuất chuyển Toà án giải quyết. Tại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu cảu ủy ban nhân dân các quận, huyện cần quy định rõ việc khiếu nại tiếp theo sẽ do cơ quan Toà án giải quyết. 2-3. Các chính sách bổ sung hỗ trợ cho giải phóng mặt bằng. 2-3-1 Giải pháp về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, xét duyệt dự án. Đối với công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng và tái định cư, nội dung quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai có tác động lớn mang tính chât định hướng từ khâu đâù tư hình thành dự án tới khâu cuối giải phóng mặt bằng. Do vậy, phải tiếp tục triển khai quy hoạch công bố quy hoạch và quản lý quy hoạch, chỉ đạo chuyển đổi kinh tế, phát triển hạ tầng ở khu vực quy hoạch phát triển đô thị một cách chủ động. Xây dựng quy định cụ thể về trách nhiệm quản lý và thực hiện quy hoạch nhằm tạo nề nếp kỷ cương trong xây dựng và quản lý đô thị. Trên quy hoạch tổng thể sử dụng đất, xây dựng phát triển nhà ở và các quy định chi tiết về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các nhà đầu tư tiến hành cắm mốc chỉ giới và công bố công khai quy hoạch cho nhân dân thành phố được biết. Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng phải tiến hành điều tra khảo sát đo đạc đánh giá để xác định các thông tin ban đầu phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực có dự án. Từ đó cơ sở cho các chủ đầu tư lập phương án giải phóng trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với các dự án di dân thì phải có các phương án cụ thể chi tiết hơn vì nó có liên quan đến cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, đặc biệt là phải xác định được phương án tái định cư mới giao đất. Cần phải các định việc thực hiện tái định cư là một yêu cầu bặt buộc để tạo môi trường pháp lý lành mạnh khi Nhà nước cần phải thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng. Mặt khác cần phải cải tiến cách hiều và lập kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, sự phát triển không chỉ ở mặt kinh tế mà còn ở các khía cạnh văn hoá, môi trường đô thị nhân văn. Kiến nghị : -Phải có quỹ nhà tái định cư xác định trước (đang xây dựng hoặc ký hợp đồng ghi nhớ mua nhà) thì mới xét duyệt phương án. -Trong quy hoạch kế hoạch đã phải tính trước khối lượng di dân, địa điúm và quỹ nhà, đất tái định cư. 2-3-2 Hoàn thiện bộ máy hành chính phục vụ giải phóng mặt bằng. Bộ máy hành chính phục vụ giải phóng mặt bằng hiện nay rất không kiêm nghiệm do vậy thường gặp khó khăn rất lớn trong công tác lập kế hoạch và thực hiện kế hoạch giải phóng mặt bằng do bị phân tán nhiều chức năng công việc, công tác phối hợp giẵ các cơ quan không có hiệ quả. Bởi vậy phải tiến hành cải cách hành chính ở các cơ quan sau: Kiến trúc sư trưởng thành phố, Sở Địa chính nhà đất, Sở Kế hoạch đầu tư, Sở Tài chính vật giá, Sở Xây dựng, ủy ban nhân dân các cấp. Trong đó quan trọng nhất là cải cách về cơ cấu các phòng ban chuyên môn, cải cách thủ tục hành chính và cơ cấu nhân sự theo hướng đi sâu vào chuyên môn, giảm thủ tục rường rà phục vụ giải phóng mặt bằng. Thặt chặt hơn mối quan hệ trao đổi thông tin, phối hợp ra quyết định cho giải phóng mặt bằng giữa các cơ quan trên. Kiến nghị: Trên địa bàn thành phố Hà Nội nên thành lập một cơ quan kiêm nhiệm chuyên giải phóng mặt bằng bao gồm nhiều tổ công tác giải phóng mặt bằng và một ban quản chung có trách nhiệm quản lý, giải quyết vướng mắc nảy sinh và phối hợp với các sở, phòng ban chuyên ngành khác trên địa bàn thành phố. Chủ dự án sẽ phải thuê các cơ qan này tiến hành giải phóng mặt bằng cho sự án bắt đầu từ khâu tư vấn chính sách tuyên truyền, lập hồ sơ pháp lý, lên phương án tái định cư, giải quyết khiếu nại tố cáo, tổ chức di dời, phá dỡ trên cơ sở điũu kiện thực tế của địa bàn với lượng vốn đầu tư và quỹ nhà tái định cư của dự án. Trong quá trình hoạt động, cơ quan phối hợp hoạt động, lấy thêm một số cán bộ cấp phường để nắm vững thông tin về địa bàn, kiến nghị và chờ quyết định của ủy ban nhân dân quận, thành phố. Hệ thống này chắc chắn sẽ hoạt động tốt hơn hiện nay bời sự thường xuyên, tính chuyên môn và kinh nghiệm cao trong nghề nghiệp. 2-3-3 Nâng cao trình độ khả năng chuyên môn của cán bộ. Yếu tố trung tâm quyết định trong mọi hoạt động kinh tế xã hội nói chung và hoạt động kiểm soát phát triển đô thị, công tác giải phóng mặt bằng nói riêng chính là con người. Để có thể giải quyết tốt hơn công tác giải phóng mặt bằng trước tiên phải cải biến đội ngũ lãnh đạo như cán bộ chuyên môn từ ý thức tư tưởng tới khả năng chuyên môn. Kiến nghị: -Đẩy mạnh hoạt động giáo dục đào tạo về công tác giải phóng mặt bằng trong các trường đại học, tạo điều kiện cho sinh viên tham gia thực tập quan sát thực tiễn hoạt động giải phóng mặt bằng. Từ đó xây dựng đội ngũ cán bộ giải phóng mặt bằng trong tương lai. Đối với cán bộ đang làm việc: Tạo điều kiện cho cán bộ nâng cao khả năng chuyên môn, thông qua các khoá học nâng cao, qua thông báo giảng giải về chính sách mới của Nhà nước, báo cáo rút kinh nghiệp qua từng dự án. Tạo điều kiện cơ sở vật chất tốt hơn cho các cơ quan công tác. Tạo điều kiện cải tạo đời sống vật chất văn hoá tinh thần cho cán bộ công nhân viên tập chung tốt hơn vào công việc. 2-3-4. Trú trọng hơn nữa công tác tuyên truyền công tác giải phóng mặt bằng. Để đẩy nhanh hơn nữa tiến độ giải phóng mặt bằng phải tránh những khiếu kiện khiếu nại bất hợp lý, tránh hiện tượng chây lỳ, không hợp tác của các đối tượng di dời phải mở rộng công tác tuyên truyền. Tuyên truyền phải được mở rộng với nhiều hình thức, nhiều phương tiện trước và trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng. Kiến nghị: Mở rông tuyên truyền chính sách Nhà nước nói chung và chính sách giải phóng mặt bằng nói riêng một cách thường xuyên trên địa bàn thành phố bằng các phương tiện như báo, truyền hình, truyền thanh phường, tổ dân phố, niêm yết tại nơi công công… Đối với khu vực giải phóng mặt bằng, việc tuyên truyền phải được thực hiện đồng loạt, tổ chức hợp với từng tổ dân phố để giới thiệu về dự án, chủ dự án, quyền và nghiã vụ của cácd đối tượng sử fdụng đất, đối tượng bị thu hồi đất. Tăng cường công tác vận động đối với các hộ cố tình không hợp tác, các hộ có đơn thư khiếu nại không hợp lý, đi trái chính sách. Cán bộ xuống từng hộ dân trả lời những thắc mắc của dân, vận động các hộ nhanh chóng thực hiện dự án. 2-3-5 Chuẩn bị tốt quỹ nhà tái định cư. Đối với các dự án có giải phóng mặt bằng thì việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư là cực kỳ quan trọng. Với các dự án xây dựng cải tạo trong nội thành có đặc điúm phân bô dân cư đông đúc phức tạp thì việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư là cực kỳ khó khăn do quỹ đất hạn hẹp và thiếu vốn đâù tư. Kiến nghị: Triển khai quy hoạch giải toả xây dựng các khu đô thị mới, các khu chung cư cao tâng mới tại các khu vực ven đô dân cư thưa thớt tạo quỹ nhà tái địnhc cư cho các dự án trong địa bàn nội thành. Tiến hành cải tạo (nếu có thể) và xây dựng lại các khu tập thể cũ trong nội thành trên cơ sở nâng cao số tầng, cải thiện nâng cao tiêu chuẩn chất lượng sống các căn hộ tạo ra quỹ nhà tái định cư ngay trong địa bàn thànhphố. Đa dạng hoá các loại nhà tái dịnh cư về chất lượng như diện tích, cơ sở hạ tầng điện nước, vị trí, điều kiện kinh doanh … phục vụ nhu cầu đa dạng của các đối tượng khác nhau. Đa dạng hoá các hình thức tái định cư về mặt quan hệ kinh tế như mua đứt, mua trả góp, thuê dài hạn… Khuyến khích các thành phần kinh tế trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào khu vực xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật, xã hội, xây dựng chung cư cao tầng bằng các chính sách ưu đãi về mặt kinh tế xã hội như thuế, tao điũu kiện kinh doanh, ưu tiên thương mại… 2-3-6 Giải quyết đơn thư khiếu nại dứt điúm kịp thời. Trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cho một dự án, việc có các đơn thư khiếu kiện là khồng thể tránh khỏi. Để giảiquyết một cách dứt điúm và kịp thời cần thực hiện theo những yêu cầu sau đây: -Giảng giải đầy đủ rõ ràng cho các hộ về trình tự thủ tục thực hiện khiếu nại. -Tổ chức thu thập thông tin, nhận xét đánh giá, đưa ra giải pháp, những điều kiện chính. Cụ thể xin cấp có thẩm quyền xét duyệt và nhanh chóng trả lời các hộ dân. Tỉ mỉ căn kẽ. -Chỉ điều chỉnh một cách hợp lý, tránh phá vỡ chính sách làm thay đổi kế hoạch giải phóng mặt bằng của cả dự án cũng như tạo tiền lệ xấu cho các dự án khác. -Khi đã có chính sách giải quyết phù hợp, cán bộ nhiều lần tuyên truyền phù hợp giải thích căn kẽ tỉ mỉ mà các hộ vẫn chống đối thì cương quyết thực hiện cưỡng chế. 2-3-7 Đẩy mạnh hơn nữa công tác quản lý, quỹ đât đai nhà ở. Để tạo điều kiện cho lập hồ sơ pháp lý đất đai và tài sản phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất quyết phải tăng cường quản lý đất đai và nhà ở trên địa bàn thành phố. Thực trạng sử dụng đất đai và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội khá phức tạp, bời vậy có tăng cường quản lý nắm tình hình mới có thể lập quy hoạch hợp lý, giảm bớt những nảy sinh trong công tác giải phóng mặt bằng. Kiến nghị: -Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hưu nhà -Thường xuyên thống kê kiểm kê việc sử dụng đất, nhà trên địa bàn từng quận, phường trên toàn thành phố. -Đơn giản hoá các thủ tục cấp phép xây dựng, chuyển nhượng thừa kế tài sản, hạ các khoản lệ phí để các đối tượng chủ động thực hiện các quy định quản lý Nhà nước về đất đai. Sử lý thật nghiêm, tằng mức tiền phạt với các đốitượng xây dựng trái phép lấn chiếm đất công. -Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định của Nhà nước và thành phố trong các mối quan hệ sở hưu sử dụng đất đai nhà ở cũng như việc thực hiện chính sách giải phónd mặt bằng cho các dự án. 2-3-8 Phát triển thị trường bất động sản. Đây là một yêucầu tất yếu với sự phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường ở nước ta. Hơn nưa phải hình thành thị trường bất động sản có sự aquản lý của Nhà nước còn tạo ra một khối lượng nhà đa dạng phục vụ cho nhu cầu của đại bộ phận nhân dân nói trung và những đối thượng bị di dới nới riêng phát triển thị trường bât động sản còn nhằm xác định giá cả thị trường đất đai và nhà ở. Làm cơ sở thực tế xác định giá đất và nhà làm giá đền bù thiệt hại tái định cư. Kiến nghị: -Hoàn thiện chính sách pháp luật tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản trên địa bàn Thủ đô hoạt động linh hoạt cởi mở hơn. -Đơn giản hoá giảm chi phí các thủ tục chuyển nhượng, cho thuê bất động sản. -Thật ra các tổ chức chuyên trách về xác định giá cả đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố theo từng vị trí, tuyến đường cụ thể theo giá thị trường làm căn cứ xây dựng giá đền bù thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 2-3-9 Xây dựng hệ thống chính sách kinh tế- xã hội đồng bộ với các chính sách giải phóng mặt bằng. Như ta đã biết giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng rất lớn tới đời sống và sản xuất của các đối tượng phải di dời. Để làm giảm bớt ảnh hưởng sấu của giải phóng mặt bằng tới sự ảnh hưởng nền kinh tế xã hội phải có một hệ thống chính sách đồng bộ nhằm hỗ trợ ổn định đời sống cho các hộ phải di dời. Trong đó, quan trọng nhất là các chính sách ưu đãi về kinh tế tài chính cho các đối tượng phải di dời; Kiến nghị: -Khuyến khích các cơ sở - thuộc diện phải di dời - hiện đang sử dụng đất có vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ mức lời cao, tổ chức đầu thầu thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đối tượng khác nhau nàm tạo nguồn kinh phí đích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển. - Cho phép các cơ sở phải di chuyển vây vốn với mức lãi xuất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng cơ sở hạ tầng mới. -Có chế độ miễn giảm thuế vài năm đầu cho các cơ sở sản xuất kinh doanh phải di chuyển. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các ngành nghề truyền thống, ưu tiên tuyển dụng các đối tượng phải di chuyển trong các chương trình việc làm tại thành phố hoặc nhận họ vào làm việc trong các dự án có nhu cầu giải phóng mặt bằng. -Đối với công nhân của các cơ sở sản xuất kinh doanh phải hỗ trợ tài chính theo chế độ nghỉ việc trong suất thời gian chuyển đổi. -Cần hỗ trợ kinh phí cho các công ty xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu tái định cư cho các đối tượng phải di chuyển bằng các hình thức ưu đãi thuế, vốn … Khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng này. -Cho vay tín dụng ưu đãi để các hộ di chuyển được đền bù bằng đất có thể xây nhà mới thế chấp bằng chính ngôi nhà này. -Có các chính sách hoà nhập cộng đồng cho các hộ phải di chuyển này bằng các cuộc họp, giao lưu, các hoạt động vằn hoá xã hội tập thể. -Có các giải pháp cân đối về cung cầu thị trường tránh những xáo trộn lớn gây ra. 2-3-10 Tích cực thử nghiệm phương pháp giải phóng mặt bằng mới. Trong điều kiện các chính sách giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, phương pháp giải phóng mặt bằng hiện nay ró ràng chưa phát huy được hiệu quả cao. Bởi vậy, có thể trong thời gian tới vừa tiến hành sửa đổi hoàn thiện chính sách vừa sửa đổi phương pháp giải phóng mặt bằng cũ hoặc thử nghiệm các phương pháp mới. Kiến nghị; Có thể tiến hành giải phóng mặt bằng theo kiều “quy hoạch mở rộng” hay “ tái định cư tại chỗ “ như sau: Với việc quy hoạch, chỉ giới đường đỏ sẽ được nới rộng ra so với nhu cầu thực sự giải phóng mặt bằng của dự án. Chủ dự án sẽ đền bù theo giá thị trường cho các đối tượng phải di dời. Diện tích chênh lệch giữa nhu cầu dự án và diện tích giải phóng mặt bằng thực sự sẽ được quy hoạch phân chia thành lô trung bình và nhỏ bán ưu tiên cho các đối tượng di dời có nhu cầu theo giá thị trường hoặc xây dựng các chung cư cao tầng ven đường để tái định cư tại chỗ cho các hộ dân. Ưu điểm: -Phương pháp này rất phù hợp cho công tác giải phóng mặt bằng của các dự án phát triển giao thông đô thị. -Giải quyết được nhu cầu nhà mặt phố kinh doanh buôn bán của các hộ. -Thu lại được một phần chênh lệch mức sinh lời của đất do chủ đầu tư tạo ra. -Tạo ra bộ mặt đường phố văn minh sạch đẹp quy củ hơn (nhà xây dựng đều phải được xét duyệt và kiều dáng kiến trúc sâu sắc …) quy hoạch lại được kết cấu nhà ở đô thị, sử dụng đất đai trong thành phố hợp lý hiệu quả hơn. Nhược điểm: - Các dự án xây dựng giao thông phải phối hợp với các dự án xây dựng quỹ nhà tái định cư nên đòi hỏi vốn lớn - Đòi hỏi một quỹ nhà tái định cư tạm thời trong thời gian thi công. - Dễ xuất hiện các hiện tượng tiêu cực trong đền bù thiệt hại tái định cư - Có ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định xã hội. Diện tích chênh lệch để lập khu tái định cư Chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch Nhu cầu đất của dự án Diện tích chênh lệch để lập khu tái định cư Kết luận Giải phóng mặt bằng thực chất là quan hệ chuyển dịch đất đai đặc biệt trong đó người bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn nhà. Họ bị băt buộc phải di chuyển. So với những chính sách trước đây, chính sách đền bù tái định cư từ sau Hiến pháp năm 1980, đặc biệt là sau Luật Đất đai năm 1993 đã thay đổi về bản chất. Pháp luật đã thừa nhận đất đai có gia trị lớn và đất tham gia trong các mối quan hệ chuyển dịch trong kinh tế và dân sự. Như vậy khi lập phương án đền bù vấn đề quan trong là đền bù về đất đai và tổ chức tái định cư (đền bù tài sản trên đất, cây cối hoa màu chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ) Nghị định 22/1998/NĐ-CP ra đời đã cố gắng thể hiện chủ chương của Nhà nước về vấn đề bồi thường, tái định cư, đảm bảo hài hoà quyền lợi của Nhà nước với các đôis tượng sử dụng đất, đảm bảo ổn định sản xuất đời sống. Tuy nhiên, với sự tăng trưởng nền kinh tế xã hội hiện nay, do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng hiệu qủa của sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước nói chung và Hà Nội nói riêng, các chinh sách về giải phóng mặt bằng dần trở lên lạc hậu, không còn phù hợp, không đáp ứng kịp thời sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội. Do vậy nên quá trình thực hiện gặp rất nhiều khó khăn tốn kém thời gian và tiến của, làm ảnh hưởng không ít đến khả năng khai thác các tiềm năng tài nguyên, khẳ năng sử dụng vốn của Hà Nội. Để Hà Nội trở thành một thành phố văn minh hện đại, xứng đáng là Thủ đô của cả nước đòi hỏi phải có sự quan tâm chỉ đạo thường xuyên và sự phối hợp chặt chẽ của các ngành các cấp trong việc đền bù thiệt hại tái định cư giải phong mặt bằng. Phải coi chìa khoá dẫn tới việc đền bù thiệt hại hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển con người, con người là trung tâm trứ không phải là chính sách đền bù vật chất. Muốn vậy trước tiên phải cải tổ mạnh mẽ trong hệ thống chính sách giải phóng mặt bằng, hoàn thiện chính sách đền bù phù hợp với thị trường, phát triển các chính sách về ổn định xã hội, tái sản xuất, tái định cư và hào nhập công đồng. Tài liệu tham khảo 1- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/8/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phóng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 2-Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội quy định thực hiện Nghị định 22/CP trên địa bàn thành phố 3-Quyết định 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố 4-Quyêt định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1998 quy định thực hiện Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 5- Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất của PGS – TS: Ngô Đức Cát - nhà xuất bản nông nghiệp năm 2000 6- Giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở của GS – TSKH: Lê Đình Thắng - nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2000 7- Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung 1998 và năm 2001 8- Quyết định 6623/QĐ-UB ngày 27/9/2002 của UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cải tạo nút giao thồn Ngã Tư Sở 9- Báo cáo tình hình triển khai thực hiện dự án nút giao thông Ngã Tư Sở từ tháng 7 năm 2002 đến tháng 4 năm 2003 của Ban quản lý dự các dự án Trọng điểm phát triển đô thị. 10-Báo cáo kết quả giải phóng mặt bằng năm 2002 và kế hoạch thực hiện năm 2003 của Hội đồng giải phóng amựt bằng quận Đống Đa 11- Kiến nghị, đề xuất các cơ chế tài định cư của dự án cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở tháng 3 năm 2003 12- Tạp chí Địa chính ._.