Công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Triều huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội

u, nó ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ thi công của dự án. Qua thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng trong cả nước nói chung và tại thành phố Hà Nội nói riêng diễn ra rất khó khăn và phức tạp, đòi hỏi Đảng và Nhà nước quan tâm hơn nữa, không ngừng sửa đổi bổ sung hoàn thiện chính sách trong công tác giải phóng mặt bằng cho phù hợp với thực tiễn nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đưa dự án đi vào thực hiện. Được sự qua tâm chỉ bảo của các cán bộ phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Thanh Trì Hà Nội về nghiệp vụ chuyên môn, cùng nguồn tài liệu thu thập được, em đã chọn đề tài: “Công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Triều huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp của mình với mục đích nhằm làm rõ và hệ thống hoá lý luận chung về giải phóng mặt bằng, tìm hiểu; đánh giá công tác giải phóng mặt bằng thực tế đã diễn ra và từ đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong thời gian tới. Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, phần chính bài viết của em gồm 3 chương: Chương I: Những lý luận chung về giải phóng mặt bằng Chương II: Công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Triều huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội. Chương III: Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Trì trong thời gian tới. Do thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên bản luận văn của em khó tránh khỏi những thiếu sót, mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và bạn đọc để bài viết được hoàn thiện hơn. Qua đây em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo thuộc Trung Tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là Tiến sĩ Hoàng Văn Cường và các cán bộ phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Thanh Trì Hà Nội đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành bản luận văn này. Chương I: Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng I. Khái niệm, tính tất yếu, đặc điểm của giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm giải phóng mặt bằng: Đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có đặc điểm khác biệt rất lớn so với những tài sản khác đó là tính đa dạng, chúng có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau; thuộc nhiều chủ thể sử dụng khác nhau. Mỗi khi thay đổi mục đích sử dụng đất gắn liền với thay đổi chủ thể sử dụng đất đều cần phải tiến hành công tác giải phóng mặt bằng. Đã có rất nhiều ý kiến khác nhau về khái niệm giải phóng mặt bằng.Từ thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam có thể đưa ra khái niệm chung như sau: “Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc có liên quan đến việc di dời các đối tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác, trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại ổn định cuộc sống cho các đối tượng phải di dời”. Công tác giải phóng mặt bằng bắt đầu từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng đối với dự án đến khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý. Nhà nước là chủ sở hữu pháp lý đất đai toàn diện với đầy đủ ba quyền- chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trên toàn bộ quỹ đất của quốc gia. Nhà nước thực hiện giao đất cho người sử dụng đất ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất gắn liền với hai quyền chiếm hữu, sử dụng một cách hạn chế về không gian, thời gian và nội dung pháp lý. Công tác giải phóng mặt bằng thực chất là việc Nhà nước thu hồi hai quyền trên của người sử dụng đất để trao cho người sử dụng đất khác. Giải phóng mặt bằng không chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất mà có thể còn bao hàm cả sự thay đổi về mục đích sử dụng đất. Nhà nước thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình phục vụ cho lợi ích chung của cả cộng đồng do vậy khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất của các hộ đang sử dụng nhất thiết phải bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất. Để ổn định đời sống sinh hoạt cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh của các đối tượng bị thu hồi đất, chủ dự án phải thực hiện bồi thường thiệt hại do việc giải phóng mặt bằng gây ra như bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất, giá trị các tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác nhằm ổn định cuộc sống sinh hoạt cho người bị thu hồi đất theo giá trị hiện hành trên thị trường. Nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi trong công tác giải phóng mặt bằng, việc sắp xếp lại nơi ở mới cho các đối tượng bị thu hồi đất phải có sự hợp lý trong bố trí, tái hòa nhập, không ngừng nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng về mọi mặt theo xu hướng sắp xếp lại cơ cấu dân cư, cơ cấu xã hội ngày càng văn minh, hiện đại, đảm bảo phát triển kinh tế theo xu hướng chuyển dịch cơ cấu ngành, nghề, lao động, bảo vệ môi trường sức khỏe cộng đồng. 2. Tính tất yếu của công tác giải phóng mặt bằng. Để thực hiện các dự án có đầu tư xây dựng trước hết cần phải có mặt bằng. Do đó, mặt bằng là yếu tố vô cùng quan trọng đối với công tác xây dựng. Quỹ đất của quốc gia bị giới hạn về mặt diện tích và nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong quá trình phát triển của nền kinh tế - xã hội, không phải khi nào cũng có thể xây dựng công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ, không có cuộc sống sinh hoạt của con người. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ, việc xây dựng công trình trong các khu dân cư là không thể tránh khỏi. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng là một yêu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải đi trước một bước trong việc xây dựng công trình. Luật đất đai năm 2003 đã nêu: “Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Vì vậy, việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý , hiệu quả là một yêu cầu tất yếu. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, đất đai ngày càng trở lên khan hiểm, vai trò quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai ngày càng được tăng cường. Do lịch sử hình thành và phát triển, việc sử dụng đất đai đã diễn ra một cách tự nhiên, manh mún nhỏ lẻ thiếu quy hoạch, đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả chiếm một số lượng lớn. Nhu cầu về đất đai ngày càng tăng trong khi cung về đất đai bị giới hạn về mặt diện tích. Do vậy việc Nhà nước tiến hành bố trí sắp xếp lại quy mô, cơ cấu sử dụng đất thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực hiện hóa chúng bằng các dự án cụ thể là tất yếu nhằm mục tiêu sử dụng đất đai ngày một hiệu quả hơn cùng với việc sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trên địa bàn. 3. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam. 3.1. Giải phóng mặt bằng thường gắn liền với các dự án có đầu tư xây dựng Mỗi dự án đầu tư xây dựng yêu cầu trước tiên là phải có cơ sở mặt bằng. Những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng được nhu cầu của dự án như vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội... Giải phóng mặt bằng đóng vai trò quan trọng đối với các dự án cải tạo, xây dựng mới các công trình an ninh quốc phòng, khu chung cư, công trình giao thông công cộng, công trình giáo dục, y tế văn hoá, các khu kinh tế… 3.2. Đối tượng giải phóng mặt bằng rất đa dạng. Đặc điểm khác biệt của đất đai cũng như của bất động sản với những tài sản khác là tính đa dạng của nó. Không ai có thể tìm ra hai bất động sản giống hệt nhau một cách tuyệt đối bởi lẽ có thể chúng giống nhau về bề ngoài, diện tích, kích thước… nhưng vẫn có sự khác nhau về vị trí của mỗi bất động sản cũng như của từng mảnh đất. Do vậy công tác giải phóng mặt bằng của mỗi dự án khác nhau thì sẽ khác nhau. Các tài sản trên đất cũng rất đa dạng, đa dạng về mục đích sử dụng, hình thức sở hữu… Vì vậy việc định giá đất đai và tài sản trên đất là rất phức tạp và khó khăn nên việc định giá đất và tài sản khi đền bù giải phóng mặt bằng đòi hỏi phải có sự tỉ mỉ cặn kẽ, chính xác đảm bảo lợi ích chính đáng cho người có đất bị thu hồi, chủ đầu tư và Nhà nước khi thu hồi đất. 4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng. 4.1. Chính sách đền bù thiệt hại tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Các chính sách của Nhà nước quy định về quy trình thực hiện giải phóng mặt bằng, quy định về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Do vậy chính sách có ảnh hưởng lớn xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng. Chính sách có tác động hai mặt tới tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng. Nếu chính sách cặn kẽ, toàn diện, phù hợp với tình hình thực tế sẽ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, và ngược lại nó sẽ là lực cản đối với tiến độ giải phóng mặt bằng. 4.2. Quy mô và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn. Quy mô của dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết định khối lượng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tượng phải di dời. Các dự án quy mô lớn sẽ có khối lượng phải giải phóng mặt bằng lớn, các đối tượng phải di dời nhiều, độ phức tạp cao, thời gian hoàn thiện kéo dài, lượng vốn đầu tư cho công tác giải phóng mặt bằng lớn. 4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công tác thống kê và kiểm kê đất đai. Việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản trên đất làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại nhanh hay chậm không chỉ dựa vào đo vẽ thực tế mà còn phụ thuộc vào hệ thống hồ sơ lưu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và sự biến động, biên bản thống kê và kiểm kê đất đai theo định kỳ. Nếu các loại giấy tờ trên đầy đủ và hợp lệ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản và ngược lại. 4.4. Lượng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng. Lượng vốn dự kiến ban đầu đã xác định, nhưng theo quy luật giá đất luôn biến động và không ngừng tăng lên theo thời gian. Những phát sinh tăng vọt như mức giá đền bù về đất sẽ tăng lên bởi lẽ mức giá đền bù được tính dựa vào giá chuyển quyền sử dụng đất, nhà trên thị trường bất động sản. Do đó “phát sinh” là hiện tượng phổ biến trong giải phóng mặt bằng . Nếu lượng tiền đền bù tăng quá mức so với lượng vốn dự kiến thì việc đình trệ trong công tác giải phóng mặt bằng khó có thể tránh khỏi. Đất đai và tài sản gắn liền trên đất đều có giá trị lớn, mức sinh lợi cao. Do đó lượng vốn để đền bù thiệt hại, tái định cư khi tiến hành giải phóng mặt bằng đòi hỏi chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng vốn đầu tư cho toàn dự án. 4.5. Thị trường bất động sản. Đất đai nói riêng và bất động sản nói chung đều có giá trị lớn, giá cả biến động liên tục hàng ngày thậm trí hàng giờ trên thị trường. Nếu mức giá đền bù có sự chênh lệch lớn so với giá trên thị trường thì sẽ làm ảnh hưởng tới lợi ích của người bị thu hồi đất. Do vậy hiện tượng khiếu nại tố cáo, chây ỳ không chịu hợp tác sẽ không thể tránh khỏi và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng . 4.6. Quỹ đất, nhà tái định cư. Cầu về đất đai nói chung và bất động sản nói riêng là không ngừng tăng lên trong khi quỹ đất bị giới hạn, cung về nhà ở cũng cần phải có thời gian để đầu tư xây dựng. Do vậy để đảm bảo cho người có đất, nhà bị thu hồi có cuộc sống ổn định ngày sau khi thu hồi đất cần chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư trước khi thu hồi đất của các hộ nếu không làm tốt công tác này sẽ dẫn đến tình trạng vô gia cư, mất việc làm… các tệ nạn xã hội diễn ra và tình trạng khiếu kiện sẽ nảy sinh. II. Những quy định về công tác giải phóng mặt bằng được áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1. Các quy định chung. Từ năm 2004 trở về trước, những vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng được quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định 87/CP của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Từ đó đến nay, những vấn đề đó được kế thừa, sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong cả nước, kèm theo Quyết định 26/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố, và Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo Nghị định 22: 1.1. Những trường hợp tiến hành giải phóng mặt bằng. Luật đất đai năm 2003 quy định: “Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ”. . Những loại đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế bao gồm: - Đất sử dụng xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông, hồ, đê, đập, kênh mương và các hệ thống công trình thủy lợi khác, trường học, cơ quan nghiên cứu khoa học, bệnh viện, trạm xá, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, cơ sở huấn luyện thể dục thể thao, nhà thi đấu thể thao, sân bay, bến cảng, bến tàu, bến xe, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu an dưỡng. - Đất sử dụng xây nhà máy thủy điện, tạm biến thế điện, hồ nước dùng cho công trình thủy điện, đường dây tải điện, đường dây thông tin, đường ống dẫn dầu, đường ống dẫn khí, đài khí tượng thủy văn, các loại trạm quan trắc phục vụ việc nghiên cứu và dịch vụ công cộng, kho tàng dự trữ quốc gia. - Đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội. - Đất sử dụng xây dựng trụ các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật và các lĩnh vực sự nghiệp kinh tế khác của cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân. - Đất do tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch và các dự án đầu tư khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cấp phép đầu tư theo quy định của pháp luật. - Đất sử dụng cho dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư tập trung và các khu dân cư khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định. - Đất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trường hợp đặc biệt khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định. - Đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. 1.2. Đối tượng phải đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao cho đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất theo quy định của Nghị định này. 1.3. Đối tượng được đền bù thiệt hại. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung người bị thu hồi đất) được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phảI là người có đủ điều kiện theo quy định của Nghị định này. - Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật. - Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quy định riêng của Thủ tướng Chính phủ. - Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định của Nghị định này. 1.4. Phạm vi đền bù thiệt hại. - Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi theo quy định tại của Nghị định này. - Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi. - Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh. - Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp. - Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đên bù, di chuyển, giải phóng mặt bằng. Theo Nghị định 197: Kế thừa toàn bộ “ các quy định chung” đã được đề cập tại Nghị định 22. 2. Quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại. 2.1. Bồi thường thiệt hại về đất. 2.1.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất. Theo Nghị định 22: Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, tùy từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh xem xét hỗ trợ . Nếu người bị thu hồi đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước tại thời điểm bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường hỗ trợ để trả ngân sách Nhà nước. Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch được giải quyết như sau: - Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản nếu diện tích đền bù nhỏ hơn diện tích đất bị thu hồi thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền phần chênh lệch đó. Trong trường hợp đất đền bù có giá trị thấp hơn của đất bị thu hồi thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền về phần chênh lệch đó, nếu đất đền bù có giá trị cao hơn giá đất của đất bị thu hồi thì người được nhận đất đền bù không phải nộp tiền phần chênh lệch đó. - Đối với đất ở tại đô thị: Nếu đất ở bị thu hồi lớn hơn đất được đền bù thì người bị thu hồi đất ở có thể được đền bù một phần diện tích đất ở tuỳ theo quỹ đất của địa phương, phần còn lại thì được đền bù bằng tiền. Nếu đất ở bị thu hồi nhỏ hơn diện tích đất được đền bù thì người được đền bù phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch đó. - Đối với đất ở tại nông thôn: Nếu có sự chênh lệch về giá thì được đền bù bằng tiền cho phần chênh lệch đó. Theo Nghị định 197: Kế thừa Nghị định 22. 2.1.2. Những đối tượng được đền bù thiệt hại về đất. Theo nghị định 22: Đối tượng sử dụng đất được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh nếu có một trong các điều kiện sau: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. - Trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản trên của Điều này, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có giấy tờ chứng minh được đất đai bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các trường hợp sau đây: + Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 08 tháng 01 năm 1988 được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận. + Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi. + Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày đất bị thu hồi. + Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18 tháng 12 năm 1980 đến ngày 15 tháng 10 năm 1993 của người sử dụng đất hợp pháp được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận. + Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp theo ủy quyền của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng. - Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các quy định tại các khoản trên của Điều này nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. - Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. Theo nghị định 197: Ngoài những quy định các đối tượng được đền bù về đất theo Nghị định 22, Nghị định 197 còn bổ sung thêm các vấn đề sau: Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây khi bị thu hồi đất sẽ được đền bù thiệt hại về đất: - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, đất nhận tiền chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử đụng đất; tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. - Đất có nguồn gốc hợp pháp từ các hộ gia đình, cá nhân. 2.1.3. Giá đất để tính đền bù thiệt hại. Theo Nghị định 22: Giá đất để tính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ tại Nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Dựa vào bảng phân loại đường; xã của các đơn vị xã; phường theo quy định tại Quyết định 3519/QĐ-UB của UBND Thành phố, UBND Thành phố sẽ quy định hệ số K đối với từng xã; phường nơi có đất bị thu hồi để làm căn cứ xác định giá. Thực tế cho thấy việc tính giá đất đền bù thiệt hại dựa theo khung giá tại Nghị định 87/CP của Chính phủ nay không còn phù hợp với thực tiễn, đã xảy ra nhiều đơn khiếu kiện của các hộ dân về giá đất đền bù. Do vậy ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương phương xác định giá đất và khung giá các loại đất, có hai phương pháp như sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của các loại đất tương tự (về loại đất, diện tích, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng Thương mại nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn. Điều kiện để áp dụng phương pháp xác định giá đất theo Nghị định 188 như sau: + Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường đã có những loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. + Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. 2.2. Bồi thường thiệt hại về tài sản. 2.2.1. Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản. Theo Nghị định 22: - Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm: Nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất. - Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được đền bù thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản. - Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp, tùy từng trường hợp cụ thể được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét hỗ trợ. Theo Nghị định 197: Ngoài những quy định về nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản được nêu trong Nghị định 22, Nghị định 197 còn bổ sung thêm các vấn đề sau: - Nhà, cônh trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường. - Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 1/7/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường. - Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường. - Hệ thống máy móc, dây truyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyển được, thì được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương. 2.2.2. Đền bù thiệt hại về nhà, công trình kiến trúc. Theo Nghị định 22: - Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được đền bù theo mức thiệt hại thực tế. Mức đền bù = Giá trị hiện có của nhà và công trình+ Một khoản tiền tính bằng một tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình. Nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình đã phá dỡ. Giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, công trình là mức giá chuẩn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước. Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù thiệt được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì được đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị công trình bị phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại. - Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ đền bù các chi phí tháo rỡ, vận chuyển, lắp đặt và chi phí hao hụt trong quá trình tháo rỡ, vận chuyển, lắp đặt. - Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. 2.2.3. Đền bù thiệt hại về mồ mả. Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền đền bù được tính cho chi phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liêm quan trực tiếp. 2.2.4. Đền bù thiệt hại đối với công trình văn hóa, di tích, đình, chùa. Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hóa, di tích lịch sử, đinh chùa phải có phương án bảo tồn là chủ yếu, trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc đền bù thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hóa, nhà thờ, đình, chùa do Thủ tướng Chính phủ quyết định, đối với công tình do Trung ương quản lý hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đối với công trình do địa phương quản lý. 2.2.5. Đền bù thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng. Mức đền bù thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình bị phá dỡ. Trường hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể. 2.2.6. Đền bù thiệt hại về hoa màu. - Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong 1 năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thủy sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm đền bù. - Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo thời giá của địa phương. 2.2.7. Đền bù thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời. Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất tạm thời để sử dụng, có trách nhiệm đền bù thiệt hại về tài sản, hoa màu trên đất cho người đang sử dụng đất như sau: - Đối với tài sản bị phá dỡ thì đền bù như sau: + Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì được đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình. + Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị công trình bị phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại. - Đối với cây trồng, vật nuôi trên đất đền bù như sau: + Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong 1 năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với._. giá trung bình của nông sản, thuỷ sản của từng loại ở địa phương tại thời điểm đền bù. + Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị của đất) tại thời điểm thu hồi đất tính theo giá hiện hành của điạ phương. Trường hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hưởng đến nhiều mùa vụ sản xuất, thì phải đền bù cho các vụ bị ngừng sản xuất. Hết thời hạn sử dụng đất, chủ được giao đất tạm thời có trách nhiệm phục hồi trả lại đất theo tình trạng ban đầu. Trường hợp khi trả lại đất không thể tiếp tục sử dụng được theo mục đích trước lúc thu hồi, thì phải đền bù bằng tiền đủ mức để khôi phục đất theo trạng thái ban đầu. Theo Nghị định 197: Kế thừa toàn bộ những quy định đền bù thiệt hại về nhà, công trình kiến trúc; mồ mả; công trình văn hoá, di tích, đình, chùa; công trình kỹ thuật hạ tầng; hoa màu và đền bù thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời được quy định tại Nghị định 22. Riêng trong Nghị định 26 quy định cụ thể mức bồi thường nhà, công trình trên địa bàn Thành phố Hà Nội như sau: Mức bồi thường nhà, công trình = Giá trị hiện có của nhà, công trình + (Giá trị xây mới- Giá trị hiện có) x 60%. 3. Chính sách hỗ trợ. Theo Nghị định 22: 3.1. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống. - Hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn là 06 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho 01 nhân khẩu/ 01 tháng tương đương 30 kg gạo theo thời giá trung bình ở thị trường địa phương tại thời điểm đền bù. Đối với những dự án có quy mô sử dụng đất lớn, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển đến khu tái định cư ở tỉnh khác mà sản xuất và đời sống bị ảnh hưởng kéo dài thì trợ cấp ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở với thời gian là 01 năm và còn được hưởng Chính sách đi vùng kinh tế mới. - Đối với Doanh nghiệp khi bị thu hồi đất, phải di chuyển cơ sở đến đến địa điểm mới, thì tùy theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa điểm mới, chủ dự án sử dụng đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của Doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh đến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt động bình thường tại địa điểm mới. - Đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới thì được chủ sử dụng đất trả toàn bộ chi phí di chuyển. Mức chi phí di chuyển do đơn vị lập dự án gửi Sở tài chính - vật giá xem xét trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt. - Ngoài các chi phí đền bù thiệt hại về đất, tài sản, cơ sở kỹ thuất hạ tầng quy định tại những điều trên của Nghị định này, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn có trách nhiệm: + Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất. Mức chi cụ thể do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định công khai và được chuyển cho người lao động hoặc các tổ chức trực tiếp đào tạo của địa phương. + Nếu có nhu cầu tuyển dụng lao động mới thì phải ưu tiên tuyển dụng lao động thuộc các đối tượng có đất bị thu hồi. - Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước thì được hỗ trợ bằng tiền để tạo lập chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% trị giá đất và 60% trị giá nhà đang thuê. Trị giá đất được tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với diện tích nhà đang thuê, nhưng tối đa không vượt quá định mức giao đất ở mỗi tầng đô thị đó do địa phương quy định. Trường hợp có nhu cầu xin Nhà nước giao đất ở mới thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành và được trợ cấp theo trên đây. - Đối với trường hợp đã áp dụng mọi biện pháp hỗ trợ mà vẫn không đảm bảo ổn định được đời sống của nhân dân thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định chính sách hỗ trợ, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định. Riêng những dự án có số lượng dân cư di chuyển lớn trên 5 vạn người thì phải báo cáo Quốc hội. 3.2. Chính sách hỗ trợ khác. Căn cứ vào thực tế của địa phương, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể quyết định một số chính sách trợ cấp cho người có đất bị thu hồi, bao gồm: - Hộ gia đình có người đang hưởng chế độ trợ cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất, được hỗ trợ tối thiểu là 1.000.000 đồng. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sử dụng đất bị thu hồi đất, thực hiện phá dỡ công trình, di chuyển đúng kế hoạch của Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng được thưởng tiền tối đa là 5.000.000 đồng/ hộ. Theo Nghị định 197: Kế thừa Nghị định 22 về chính sách hỗ trợ. III. Quy trình giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội Quy trình giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội được thực hiện theo quy định tại Quyết định 72/QĐ-UB ngày 17/9/2001 về trình tự thủ tục giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội Quyết định 26/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội ngày 18/2/2005 quy định về trình tự thủ tục giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quyết định này đã có những sửa đổi, bổ sung so với quy định tại Quyết định 72. 1. Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giúp việc. Theo Quyết định 72: Khi có quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ tại UBND quận (huyện) nơi có đất cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng thời báo cáo Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để được chỉ đạo và tổng hợp. Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, chủ tịch UBND quận (huyện) kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thì yêu cầu chủ đầu tư bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng không quá 7 ngày(Quyết định 26 quy định không quá 5 ngày) 1.1. Hồ sơ để thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng bao gồm: - Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền (bản sao). - Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. - Giải trình về phương án tái định cư các hộ dân (trường hợp dự án có di dân, tái định cư): dự kiến số hộ phai di chuyển, chuẩn bị nơi tái định cư, diện tích nhà, đất sử dụng. - Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, bản vẽ Quy hoạch mặt bằng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính nhà đất xác nhận về diện tích ranh giới khu đất thu hồi để thực hiện dự án. Đối với dự án trong nước không sử dụng vốn ngân sách, nếu hai bên tự thỏa thuận về phương án bồi thường thiệt hại theo khuôn khổ chính sách Nhà nước quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Khi đó Chủ tịch UBND quận (huyện) xác nhận và có văn bản chấp thuận việc bồi thường thiệt hại và việc bàn gao đất giữa hai bên. Trường hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án thì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng trước khi có quyết định thu hồi đất. 1.2. Thành phần của Hội đồng giải phóng mặt bằng. - Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng; - Trưởng phòng Tài chính vật giá- Phó chủ tịch Hội đồng; - Đại diện chủ dự án- Uỷ viên thường trực; - Trưởng phòng Địa chính nhà đất- Uỷ viên; - Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện)- Uỷ viên; - Lãnh đạo UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi- Uỷ viên; - Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác do UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên; - Mời từ một đến hai người đại diện những người được bồi thường thiệt hại tham gia Hội đồng. 1.3. Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng. - Hội đồng giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Trong trường hợp có những phát sinh mới ngoài chính sách đã quy định thì Chủ tịch Hội đồng giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch UBND quận (huyện), xin ý kiến Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố, các ngành có liên quan để giải quyết hoặc báo cáo UBND thành phố xin ý kiến chỉ đạo. - UBND quận (huyện) quyết định thành lập tổ công tác để giúp việc cho Hội đồng giải phóng mặt bằng. Thành phần tổ công tác gồm: + Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn làm Tổ trưởng. + Cán bộ địa chính xã (phường, thị trấn) làm Tổ phó. + Đại diện Chủ đầu tư làm tổ viên. + Tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn làm Tổ viên. + Đại diện Phòng Tài chính vật giá làm tổ viên. + Đại diện phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị làm Tổ viên. + Từ 1 đến 2 người đại diện những người có đất bị thu hồi làm Tổ viên. - UBND quận (huyện) quyết định thành lập tổ chuyên trách giải phóng mặt bằng đúng chính sách của Nhà nước và quy định của UBND thành phố, lập Tờ trình trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt; đồng thời là đầu mối giúp UBND quận (huyện) kiểm tra, đôn đốc công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn, tổng hợp, báo cáo kết quả thực hiện với Thường trực Ban chỉ đạo Hội đồng giải phóng mặt bằng thành phố. Thành phần của Tổ chuyên trách bao gồm: + Lãnh đạo Phòng Tài chính vật giá làm Tổ trưởng. + Lãnh đạo phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị làm Tổ phó. + Cán bộ phòng Tài chính vật giá làm Tổ viên. + Cán bộ phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị làm Tổ viên. + Tùy theo công việc giải phóng mặt bằng từng loại dự án, UBND quận (huyện) điều động cán bộ, công chức đại diện các phòng chức năng liên quan tham gia làm tổ viên. Chủ tịch UBND quận quy định quy chế của Tổ chuyên trách. - Kinh phí hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng, Tổ công tác, Tổ chuyên trách được trích trong kinh phí thực hiện giải phóng mặt bằng của dự án. 1.4. Nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng. - Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng mặt bằng. - Hướng dẫn chủ dự án (hoặc đơn vị tư vấn) về các chế độ chính sách và các đặc điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phương, trách nhiệm của chủ dự án khi nhận đất thực hiện dự án. - Hướng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi và trách nhiệm của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi, giới thiệu chủ dự án với người đang sử dụng đất. - Lập kế hoạch thực hiện trước, trong và sau khi bồi thường thiệt hại, tái định cư. - Hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai diện tích đất, nguồn gốc, ranh giới, tài sản hiện có trong khu đất và đề đạt nguyện vọng khi Nhà nước thu hồi đất. - Hướng dẫn, kiểm tra chủ dự án đo đạc, xác nhận những tài sản có trên đất do người đang sử dụng đất đã kê khai; tổ chức đưa dân vào khu tái định cư. - Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà hai bên đã kê khai và xác nhận để áp dụng bồi thường. - Hướng dẫn khung giá đất do Nhà nước quy định và cách tính các loại tài sản khác; yêu cầu để cơ quan Thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. - Chỉ đạo chính quyền địa phương (xã, phường, thị trấn) thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính quyền địa phường (xã, thị trấn) căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được các cơ quan Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ sơ, tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận bản kê khai của người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng. - Giúp Chủ tịch UBND quận (huyện) đề xuất giá bồi thường thiệt hại về đất ở, đất chuyên dùng, báo cáo Hội đồng thẩm định xem xét, trình UBND thành phố phê duyệt, tổ chức xét duyệt từng phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư theo quy định. 2. Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản trên đất. Đây là nội dung cơ bản được quy định rất cụ thể trong quyết định 72/QĐ- UB và được sửa đổi bổ sung trong Quyết định 100/QĐ-UB ngày 21/8/2003 về việc điều chỉnh, bổ sung một số điều trong Quyết định 72/2001. Mục tiêu của công tác này là xác định cụ thể đối tượng phải đền bù, khối lượng đền bù cũng như các vấn đề quan tâm trong quá trình lên phương án đền bù. Nội dung của công tác số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản trên đất: 2.1. Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận. 2.1.1. Tổ công tác thực hiện phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản trên đất bị thu hồi. 2.1.2. UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất thực hiện dự án có trách nhiệm thông báo, tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất và thu tờ khai, cụ thể là: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đât, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê khai). Sau 3 ngày nhận được tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có trách nhiệm phải kê khai đầy đủ, chính xác về số lượng và nguồn gốc đất đai, tài sản thuộc phạm vi đất bị thu hồi; nhân khẩu, hộ khẩu đang sinh sống trên đất; đề xuất những kiện nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai. - Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc , xác nhận những tài sản do người sử dụng đất kê khai, lập biên bản xác nhận và chuyển UBND phường (xã thị trấn) xác nhận và báo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng 2.1.3. UBND phường (xã, thị trấn) thẩm định, xác định tính pháp lý về tài sản cho người đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử dụng, hiện trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng trong thời gian 7 ngày. 2.1.4. Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án. 2.2. Định giá đất và tài sản làm căn cứ đền bù thiệt hại: - Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội đồng giải phóng mặt bằng trình UBND quận phương án giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại; giá đất giá bán nhà ở khi tái định cư trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và UBND thành phố quy định. - Sau thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của UBND quận về giá làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại; cơ chế chính sách bồi thường hỗ trợ; quỹ nhà ở, đất ở, giá bán nhà (hoặc giá thu tiền sử dụng đất) và nguyên tắc bố trí tái định cư cho dự án, Giám đốc Sở Tài chính vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng các ngành liên quan thuộc Hội đồng thẩm định và Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố tổ chức thẩm định, trình UBND thành phố quyết định phê duyệt các nội dung (là các điều kiện để UBND các quận, huyện thực hiện công tác giải phóng mặt bằng): + Giá bồi thường thiệt hại về đất ở và đất chuyên dùng theo thời điểm thu hồi đất, + Quỹ nhà ở, đất ở tái định cư (nơi tái định cưa) và nguyên tắc bố trí nơi tái định cư cho các hộ gia đình + Giá nhà ở, đất ở bố trí tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại, + Chính sách hỗ trợ di chuyển khác . - Quy định về thời gian, tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng. Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày Hội đồng thẩm định họp, Giám đốc Sở Tài chính vật giá lập tờ trình báo cáo UBND thành phố quyết định nội dung thẩm định. Nếu có sự khác nhau giữa Hội đồng thẩm định thành phố và UBND quận thì báo cáo các ý kiến khác nhau và quan điểm của Sở Tài chính vật giá để UBND thành phố xem xet, quyết định. 3. Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. Căn cứ hồ sở pháp lý đã được lập và quyết định giá của cơ quan có thẩm quyền, chủ dự án sẽ tiến hành xây dựng phương án bồi thường tái định cư theo quy định của Nghị định 22/CP và các văn bản sửa đổi bổ sung có liên quan, báo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng xem xét. Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện Hội đồng giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất để rà soát và thống nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử lý cụ thể theo hai trường hợp trong phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại tái định cư. 4. Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư: Phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được phê duyệt là căn cứ pháp lý để tiến hành bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất. 4.1. Trường hợp hai bên đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư: 4.1.1. Căn cứ những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lưu trữ và văn bản hành chính đã được Hội đồng giải phóng mặt bằng xem xét từng nội dung, tính pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của UBND phường (xã, thị trấn); phương án giá đất đã được phê duyệt, Hội đồng giải phóng mặt bằng tổ chức xét duyệt từng trường hợp cụ thể. Trường hợp nào không thống nhất thì báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để xin ý kiến chỉ đạo. Thời gian xem xét của Hội đồng giải phóng mặt bằng không quá 20 ngày. Trước khi trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt, phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở UBND phường (xã, thị trấn) để người bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến lần cuối cùng trong thời gian không quá 3 ngày. 4.1.2. Căn cứ nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu tư, phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được phê duyệt như sau: - Chủ tịch UBND quận (huyện) trực tiếp quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại đối với các dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách được phân cấp quản lý; các dự án do Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt; các dự án do các tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách mà diện tích đất thu hồi không phải là đất ở; các dự án được thực hiện bằng nguồn vốn đóng góp huy động của nhân dân. - Uỷ ban nhân dân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư sau khi có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài chính- Vật giá thay mặt) đối với các trường hợp: Dự án được thực hiện bằng vốn ngân sách Trung ương và Thành phố, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển của Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng các Bộ, ngành Trung ương, UBND thành phố quyết định phê duyệt; các dự án có di dân, tái định cư; các dự án thực hiện theo Luật đất đai nước ngoài. Nếu không có sự thống nhất giữa Hội đồng giải phóng mặt bằng và Hội đồng thẩm định thành phố thì Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng tổng hợp báo cáo UBND thành phố quyết định. - Sau khi phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, UBND quận (huyện) chỉ đạo Hội đồng giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND xã (phường, thị trấn) và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử dụng đất thực hiện. 4.2. Trường hợp hai bên không đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư: 4.2.1. Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhưng chủ đang sử dụng đất không tự giác chấp hành kê khai, không cho tổ công tác điều tra đất đai, tài sản trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và khách quan, chủ dự án và UBND phường (xã, thị trấn) báo cáo UBND quận (huyện) để chỉ định một Tổ tư vấn bao gồm đại diện các cơ quan chuyên môn và bảo về pháp luật của cấp quận (huyện), UBND phường (xã, thị trấn) và đại diện chủ dự án tiến hành một trong hai trường hợp sau: - Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phường (xã, thị trấn) về địa chính- nhà đất, hộ khẩu để lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. - Thực hiện biện pháp cưỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê đất đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phường (xã, thị trấn) về tính xác thực của đất đai, tài sản được kiểm kê. Các tài liệu này là căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. 4.2.2. Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng giải phóng mặt bằng xét duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyển đến Hội đồng Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thường, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất. Sau khi giá trị tài sản được xác định theo luật một cách khách quan, Hội đồng giải phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các bên liên quan và trình Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt theo quy định. 4.2.3. Trong vòng 15 ngày kể từ ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị của mình nếu cho rằng quyết định chưa hợp lý, chưa công bằng. Chủ tịch UBND quận (huyện) kiểm tra lần cuối cùng về quyết định của mình, nếu quyết định đó là đúng là mỗi bên còn có khiếu nại thì quyết định giải quyết theo hướng giữ nguyên phương án bồi thường đã được phê duyệt. Trường hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệu hoặc theo áp dụng chính sách chưa hợp lý, chưa công bằng, Hội đồng giải phóng mặt bằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn hoặc cá nhân báo cáo trung thực về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên. Trên cơ sở đó Hội đồng giải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; đồng thời xử lý tập thể một cách công khai đối với đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện. 4.2.4. Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn toàn đúng đắn mà một bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch UBND quận (huyện) và Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để thống nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định. 5. Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại và tái định cư, tổ chức bàn giao đất cho chủ đầu tư. Đây có thể coi là bước cuối cùng kết thúc công tác giải phóng mặt bằng, tất cả các giai đoạn trước đều nhằm mục tiêu là thực hiện cho được bước cuối cùng này. Thực tế cho thấy khi thực hiện bước này gặp rất nhiều những vấn đề khó khăn, vướng mắcđặc biệt là trong khâu tháo dỡ, di dời các hộ dân. Nội dung của bước này bao gồm những nhiệm vụ sau đây: - Tổ chức họp dân lên kế hoạch, trả tiền cho từng hộ. - Lên kế hoạch, tổ chức di dời các hộ dân tới nơi ở mới. - Tổ chức phá dỡ trả lại mặt bằng cho chủ dự án. Điều 7 trong Quyết định 72/2001/QĐ-UB quy định thực hiện bước này như sau: a. Trong thời gian 3 ngày sau khi phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được phê duyệt, chủ dự án có trách nhiệm niêm yết công khai (trong suốt thời gian thực hiện) tại trụ sở UBND xã (phường, thị trấn) và gửi tới các tổ chức, đoàn thể ở địa phương, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đất tái định cư. b. Chủ dự án phối hợp với Hội đồng giải phóng mặt bằng và UBND xã (phường, thị trấn) tổ chức chi trả tiền bồi thường thiệt hại, hỗ trợ đến từng đối tượng. Người đang sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định bàn giao mặt bằng cho chủ dự án. Sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại, người sử dụng đất có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thực hiện dự án. c. UBND phường (xã, thị trấn) nơi tái định cư có trách nhiệm giải quyết các thủ tục về hành để các đối tượng tái định cư ổn định cuộc sống và sinh hoạt. 6. Công tác tuyên truyền và giải quyết khiếu nại tố cáo. Hai công tác này thường được tiến hành một cách liên tục trong suốt quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng. Công tác tuyên truyền không được quy định cụ thể trong các văn bản về giải phóng mặt bằng nhưng thực tế cho thấy bao gồm các nội dung cơ bản sau: - Giới thiệu các chính sách của Nhà nước liên quan đến giải phóng mặt bằng. - Giới thiệu về dự án, chủ dự án. - Tuyên truyền vận động các đối tượng thực hiện tốt đầy đủ các chính sách cuả Nhà nước, hợp tác tích cực với chủ đầu tư để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Trong suốt quá trình giải phóng mặt bằng, đơn khiếu nại của các đối tượng là rất phổ biến do sai lệch kết quả đo về tính toán, giá đền bù, tổ chức tái định cư, ranh giới phạm vi đền bù. Để có thể hoàn thành công việc thì bắt buộc phải giải quyết dứt điểm khiếu nại tố cáo. Chương II: Công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Triều- huyện Thanh Trì- Hà Nội I. Giới thiệu chung về dự án 1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, của khu đất bị thu hồi a. Vị trí địa lý, địa hình Khu đất bị thu hồi theo quyết định của thành phố Hà Nội nằm trên địa bàn xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà Nội để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là khu đất nằm ở phía Tây Nam thành phố Hà Nội trên hành lang của đường 70. Khu đất nghiên cứu có diện tích 52.392 m2, được giới hạn như sau: - Phía đông giáp với đất thổ canh thôn Yên Xã, xã Tân Văn. - Phía Đông Bắc giáp đường quy hoạch 50 m. - Phía Tây Nam giáp đường 70 đi Hà Đông – Văn Điển. - Phía Tây Bắc giáp bệnh viện bỏng Lê Hữu Trác. Khu đất hiện đang là ruộng canh tác và một phần diện tích các hộ xây dựng công trình để kinh doanh buôn bán, có địa hình tương đối bằng phẳng, độ dốc địa hình từ Bắc xuống Nam. b. Đặc điểm kinh tế, xã hội Khu đất xây dựng nằm ở phía Tây Nam thành phố, là vùng công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ và nhà ở xen kẽ, là vùng dân cư rất đông đúc, liền kề đường 70 nối liền thị xã Hà Đông với thị trấn Văn Điển, mật độ giao thông đi lại rất cao. Tổ chức xã hội, tổ chức dân cư chưa thể hiện dấu ấn của quy hoạch hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không có sự sắp xếp theo một quy luật nhất định, tính tự phát thể hiện rất rõ, việc quản lý đất đai, quản lý xây dựng còn nhiều bất cập. Kinh tế rất đa dạng, có nhiều ngành nghề thủ công đan lát, làm bánh, làm bún, trồng hoa, cây cảnh, chăn nuôi, buôn bán, công nhân viên chức thu nhập kinh tế chưa cao (bình quân khoảng 400-500 USD/ người/ năm). Trước kia, dọc đường 70 có rất nhiều hồ ao, ruộng trũng và các lò gạch. Sau này, với nền kinh tế mở, dân cư bung ra mặt đường mở quán kinh doanh, cùng một số hộ dân có nguồn gốc là công nhân cán bộ của các cơ quan đóng tại địa bàn. Là vùng có truyền thống về xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Là vùng ổn định về chính trị, nhưng về mặt xã hội hiện vùng có nhiều phức tạp, tệ nạn nghiện hút, tiêm chích, mại dâm cũng là điểm nóng đáng chú ý. 2. Mục đích, quy mô, khả năng phát triển sau khi thu hồi đất Mục đích thu hồi khu đất để san nền mặt bằng sơ bộ, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thu ngân sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn. Quy mô thu hồi đất: Tổng diện tích thu hồi 51.958 m2. Theo kế hoạch đầu tư, hệ thống cơ sở hạ tầng được xây dựng sau khi giải phóng mặt bằng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất như sau: - Xây dựng 128148 m2 nhà chung cư cao tầng để cho thuê và cung cấp nhà tái định cư cho các hộ bị thu hồi đất. - 3355 m2 chợ được xây dựng phục vụ cho nhu cầu giao lưu buôn bán. - 6890 m2 xây dựng chùa và đường lên chùa. - 9762 m2 nhà trẻ, trường mẫu giáo. - 22.231 m2 đường giao thông và vỉa hè giúp cho nhân dân đi lại, lưu thông quan hệ mua bán hàng hoá được thuận lợi. Việc đầu tư xây dựng hạ tầng khu đất trên có rất nhiều thuận lợi: - Căn cứ tài liệu báo cáo địa chất, trong giai đoạn lập dự án, cho thấy tình hình địa chất khu vực có cấu trúc ổn định. Tuy nhiên, cần phải bổ sung công tác thăm dò địa chất dọc các tuyến đường, tuyến cống để có giải pháp xử lý nền móng đảm bảo yếu tố kinh tế và chất lượng công trình cao nhất. - Địa điểm xây dựng hoàn toàn phù hợp với chiến lược xây dựng đất đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn 2000 – 2020 và chiến lược phát triển các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất của thủ đô Hà Nội. Với mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, sẽ đem lại cho các hộ dân trên địa bàn bị thu hồi và các khu vực lân cận có được hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh, có điều kiện phát triển công thương nghiệp, dịch vụ, giao thông … làm cho đời sống người dân trên địa bàn khu đất ngày càng phát triển nhanh, ổn định. 3. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng Diện tích đất thu hồi: 51.958 m2. Đền bù về đất: 49.528,2 m2. Diện tích có cây cối hoa màu: 42.624 m2. Diện tích có công trình, vật kiến trúc: 6.249 m2. 4. Đặc điểm khu đất cần giải phóng mặt bằng Do quy mô giải phóng mặt bằng của dự án khá lớn, lại nằm hai bên trục đường 70 nên công tác giải phóng mặt bằng được chia làm hai giai đoạn: Giai đoạn I: Với tổng diện tích thu hồi là 43.252 m2. Giai đoạn II: Với tổng diện tích thu hồi là 8.706 m2. Dưới đây là bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất trong khu đất cần giải phóng mặt bằng: Bảng 1: Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất trong diện giải phóng mặt bằng của dự án Chỉ tiêu Mục đích sử dụng Tổng DT (m2) DT thu hồi (m2) Giai đoạn I Giai đoạn II Giai đoạn I Giai đoạn II Đất NN trồng cây hàng năm được giao theo NĐ 64/CP 34.150 7.540 30.559 1.719 Đất NN đấu thầu của xã để trồng cây hàng năm 12..463 878 10.320 878 Đất mương, đường 2.373 2.373 Đất NN có công trình xây dựng (trong đó có 53,3 m2 đất trồng cây hàng năm và 56,8 m2 đường) 6.459 6.109 Tổng 48.986 14.877 43.252 8.706 (Nguồn: UBND xã Tân Triều) Giai đoạn I: Giai đoạn I công tác giải phóng mặt bằng của dự án bao gồm diện tích đất sản xuất nông nghiệp của các hộ (chủ yếu là trồng rau muống, lạc, đỗ, khoai lang) và đất mương, đường. Trên đất sản xuất nông nghiệp các hộ không trồng lúa, địa hình tương đối bằng phẳng. Trong diện tích đất sản xuất nông nghiệp phần lớn các hộ được giao đất theo Nghị định 64/CP nên các hộ đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần còn lại do UBND xã Tân Triều quản lý và cho các hộ đấu thầu để trồng hoa màu trên đất. Qua bảng số liệu ta thấy tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp của các hộ bị thu hồi khá lớn 40.879 m2 (không kể đất mương, đường); chiếm 87,7% tổng diện tích đất nông nghiệp của các hộ. Tài sản trên đất thu hồi toàn bộ các hộ trồng cây hàng năm. * Những điểm cần lưu ý trong việc giải phóng mặt bằng giai đoạn I: Một là, toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi được xếp vào hạng II để xác định giá đền bù về đất cần xác định hạng đất cao nhất trên địa bàn xã để áp dụng khung giá đất theo quyết định 119/2004/QĐ- UB ngày 4/8/2004 quy đinh tạm thời về điều chỉnh khung giá đất làm cơ sở bồi thường._. Công an huyện Thanh Trì phối hợp chặt chẽ với công an xã xây dựng kế hoạch chi tiết cụ thể theo chức năng chuyên môn của ngành. Các bộ phận an ninh huyện, xã thường xuyên có mặt tại địa bàn, thống kê hộ khẩu, nhân khẩu các hộ dân có công trình, vật kiến trúc; nắm tình hình và các diễn biến trong dân để kịp thời xin ý kiến chỉ đạo và xử lý nhanh các tình huống bất thường xảy ra. 1.2.2. Bộ phận cưỡng chế: Đã xây dựng kế hoạch xử lý nghiêm túc các hộ cố tình không thực hiện các bước giải phóng mặt bằng như: không nhận giấy mời tới dự họp, không tự kê khai, không tạo điều kiện cho Tổ công tác điều tra diện tích đất và công trình vật kiến trúc trên đất. Khi UBND xã đã viết giấy mời, đã thông báo trên phương tiện thông tin của thôn, thông tin cơ động trên đường 70A nhưng các hộ vẫn không tới dự họp để nghe triển khai các văn bản pháp lý và các bước giải phóng mặt bằng theo quy định. Tổ cưỡng chế phối hợp với UBND xã dùng biện pháp hành chính cương quyết như: lập biên bản vi phạm hành chính và ra Quyết định xử phạt hành chính đối với các hộ cố tình kéo dài Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thanh tra xây dựng huyện, phòng địa chính nhà đất và đô thị lập biên bản và ra Quyết định xử phạt hành chính đối với 25 hộ ngày 20/11/2004 và tống đạt quyết định xử phạt hành chính tới các hộ về hành vi vi phạm kéo dài thời gian thực hiện Quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. 1.3. Tổ tiếp công dân và giải quyết khiếu nại. - Đã xây dựng kế hoạch tiếp công dân ở huyện, Thành phố tiếp nhận đơn thư khiếu nại, kiến nghị của công dân, tiếp công dân đối thoại trực tiếp, trả lời đơn thư của công dân với thời gian nhanh đúng quy định. - Mặt khác phối kết hợp với các ban ngành đoàn thể huyện và xã tiếp xúc với dân khi cần thiết để giải quyết kịp thời khi dân có đơn thư và kiến nghị tại hội nghị tiếp dân ở xã và thôn Yên Xá. 1.4. Tổ hậu cần phục vụ cưỡng chế: Chuẩn bị chu đáo phương tiện trang bị kinh phí phục vụ nhu cầu trong công tác giải phóng mặt bằng . Tổ chức tiếp các cơ quan thông tin báo chí cung cấp tài liệu để các cơ quan thông tin báo chí đưa tin, đăng bài tạo điều kiện tốt cho công tác giải phóng mặt bằng của dự án. 2. Hạn chế. 2.1. Cấp huyện. - Cán bộ kiêm nghiệm trong công tác giải phóng mặt bằng ít nên thời gian tham gia hướng dẫn ở cơ sở hạn chế, thời gian thẩm định hồ sở ít nên phải làm ngoài giờ. - Một số cán bộ chưa có đủ trình độ chuyên môn để làm tốt các công việc trong việc lập phương án bổ sung; việc hướng dẫn triển khai các bước, thực hiện các bước đầy đủ, xắp xếp hồ sơ theo thứ tự và lưu trữ hồ sơ chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra. - Bộ máy tổ chức còn cồng kềnh thiếu đồng bộ, sự phân cấp quản lý còn chồng chéo. - Thanh Trì là huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, công tác giải phóng mặt bằng còn rất mới mẻ. Một số cán bộ không đủ trình độ chuyên môn về mặt kỹ thuật trong công tác điều tra đo đạc. Do đó gây ra sự không chính xác trong quá trình xác lập hồ sơ, pháp lý về đất và tài sản trên đất làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng . - Ban quản lý dự án huyện Thanh Trì chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế trong công tác giải phóng mặt bằng, trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng chưa làm tốt vai trò là chủ đầu tư nên gây nhiều thắc mắc khiếu kiện trong dân. 2.2. Cấp xã. - Do việc kiêm nghiệm công tác giải phóng mặt bằng , mặt khác biên chế cán bộ địa chính tại xã còn ít, trong cùng một thời gian được giao nhiều công việc, công việc nào cũng quan trọng, nên việc phối hợp với Ban quản lý dự án, đơn vị đo đạc lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất và giải thửa phải chỉnh sửa nhiều lần nên tiến độ chậm. - Cán bộ địa chính xã được giao là người chịu trách nhiệm chính, tham mưu cho UBND xã xác nhận nguồn gốc đất đai do công việc được giao nhiều, hệ thống quản lý đất đai phức tạp, biến động thường xuyên, không theo dõi kịp thời nên cũng gặp nhiều khó khăn. Chương III: giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Trì - Hà Nội trong thời gian tới I. Phương hướng, nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng của huyện Thanh Trì - Hà Nội trong thời gian tới 1. Phương hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện trong thời gian tới Thanh Trì là huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội. Trong điều kiện hiện nay, thành phố Hà Nội có quy mô dân số rất đông trong khi quỹ đất không hề mở rộng. Do đó, theo kế hoạch phát triển xây dựng của thành phố thì ngày càng có xu hướng chuyển các khu công nghiệp, khu kinh tế và các công trình văn hoá, y tế, giáo dục sang các huyện ngoại thành lân cận. Đồng thời quá trình đô thị hoá trên địa bàn huyện diễn ra nhanh chóng, đời sống của nhân dân ngày càng nâng cao và sự nhận thức về pháp luật ngày càng sâu rộng. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng ngày càng được nhấn mạnh và đòi hỏi công tác này phải được thực hiện theo hướng phù hợp với sự vận hành của nền kinh tế thị trường của nước ta, đảm bảo lợi ích chung của các bên (Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi đất). Muốn vây, công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Trì cũng như trên địa bàn của thành phố, và của cả nước phải thực hiện cải cách bộ máy hành chính theo hướng đồng bộ, toàn diện hệ thống văn bản chính sách liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng cũng như về trình tự, thủ tục thực hiện cho phù hợp với tình hình thực tế. Nâng cao trách nhiệm chủ động giải quyết công việc của các cán bộ quản lý đất đai nói chung và cán bộ đảm nhiệm trong công tác giải phóng mặt bằng nói riêng. Tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật và các chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng tới người dân. Thực hiện chấn chỉnh và tổ chức tốt công tác tiếp dân, công tác giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân. Có những biện pháp tích cực nhằm giảm thiểu tình trạng cưỡng chế thi hành, giải quyết nhanh và rứt điểm các vấn đề khiếu kiện của người dân. 2. Nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới trên địa bàn huyện Cùng với quá công nghiệp hoá- hiện đại hoá và quá trình đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Theo kế hoạch xây dựng của Thành phố Hà Nội và của huyện đề ra, diện tích đất cần thu hồi để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội trong thời gian tới được thể hiện qua bảng số liệu dưới đây: Bảng11: Nhu cầu thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn huyện trong những năm tới. (đơn vị: ha) STT Loại đất 2004-2010 2010-2020 Tổng 1 Đất đô thị 1.645,12 2.630,6 4.275,72 2 Đất giao thông 142 398 540 3 Đất công nghiệp 95 131 226 4 Đất thuỷ lợi 53 94 147 5 Đất cho giáo dục và đào tạo 21 53 74 6 Đất cho y tế, văn hoá, thể dục thể thao và công trình khác 14 38 52 Tổng 1.970,12 3.344,6 5.314,72 (Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Thanh Trì) Nhận xét: Từ bảng trên ta thấy nhu cầu sử dụng đất cho mở rộng đô thị chiếm tỷ lệ lớn (giai đoạn 2004-2010 chiếm khoảng 83,5%, giai đoạn 2010-2020 chiếm khoảng 78.65%) trong tổng diện tích dự kiến sẽ thu hồi. Xu hướng biến động đất đai của huyện trong thời gian tới là phù hợp với quá trình đô thị hoá, hiện đại hoá và công nghiệp hoá của thành phố. Vấn đề đặt ra là cần có những chính sách thích hợp để chuyển đổi ngành nghề và tái định cho người bị thu hồi đất một cách hợp lý. 3. Quan điểm về công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới trên địa bàn huyện Thanh Trì Nhận thức rõ vai trò tất yếu của công tác giải phóng mặt bằng đối với việc xây dựng các dự án có đầu tư xây dựng với khối lượng lớn trong thời gian tới, các đồng chí lãnh đạo huyện nêu rõ: thực hiện Nghị quyết 20/NQ-TUcủa thành Uỷ Hà nội về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận, huyện; trong thời gian tới công tác giải phóng mặt bằng vẫn tiếp tục được coi trọng, xác định là nhiệm vụ trọng tâm, cần được đẩy mạnh để góp phần thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thủ đô trong giai đoạn 2010-2020 Do vậy những quan điểm về công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới được tập trung chỉ đạo vào những vấn đề sau: - Đồng bộ về tư tưởng chính sách, về đối tượng được đền bù giữa các dự án trên địa bàn huyện cũng như trên địa bàn Thành phố. - Việc lãnh đạo, chỉ dạo điều hành ở các cấp phải quán triệt phương châm tập trung, thống nhất kiên quyết, dứt điểm và có hiệu quả đối với từng dự án. Cương quyết sử dụng những biện pháp cưỡng chế đối với những đối tượng cố tình vi phạm pháp luật. - Đảm bảo sau khi bị thu hồi đất; giải phóng mặt bằng, người bị thu hồi đất có điều kiện phát triển về mọi mặt tốt hơn nơi ở cũ. II. Giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong thời gian tới 1. Đối với các dự án giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện còn tồn đọng trong thời gian qua Những dự án giải phóng mặt bằng trong thời gian vừa qua trên đại bàn huyện đều được thực hiện căn cứ theo những quy định của Nghị định 22/CP/1998 ngày 24/4/1998 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, và quyết định 72/QĐ - UB ngày 17/9/2001 về trình tự thủ tục giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Do vậy, để tiếp tục giải quyết nốt giải phóng mặt bằng của những dự án còn tồn đọng cần có những giải pháp sau: Một là, đối với những trường hợp còn thắc mắc về kê khai đất và tài sản trên đất. UBND xã, tổ cưỡng chế và tổ công tác phối hợp để điều tra xác minh lại, nếu có sự sai lệch thì có phương án bổ sung, thay thế phương án đã phê duyệt một cách kịp thời. Hai là, giải quyết đơn kiến nghị về giá đền bù. Quá trình giải quyết đơn thư khiếu nại phải căn cứ vào những văn bản, chính sách đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, vận dụng một cách mềm dẻo cho phù hợp với thực tế. . Tổ chức thực hiện tốt công tác giải quyết khiếu nại tố cáo một cách kịp thời, dứt điểm. Đơn thư trả lời phải cụ thể rõ ràng, tránh tình trạng trả lời một cách chung chung thiếu thực tế. Ba là, đối với những hộ có kiến nghị về văn bản, chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng, tổ công tác cần giải thích trực tiếp; cặn kẽ cho từng hộ. Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động tới các hộ có đất bị thu hồi; giảm thiểu biện pháp cưỡng chế trong quá trình triển khai thực hiện. Bốn là, Có giải pháp cụ thể về tuyển dụng hoặc đào tạo nghề cho những đối tượng đang lao động trên đất bị thu hồi. Giá đất, giá nhà khu tái định cư phải được xác định trên cơ sở giá thị trường. Đối với những hộ không được cấp nhà tái định cư, sau khi bị thu hồi đất không có nhà ở thì UBND huyện đề nghị với UBND thành phố bán nhà tái định cư cho họ với giá quy định. Năm là, phải có chính sách đối với những hộ có diện tích đất kẹt còn quá nhỏ không thuận tiện cho việc tiếp tục sản xuất kinh doanh. Thực hiện giải pháp dồn điền đổi thửa hoặc thu hồi cả phần diện tích đất còn lại nếu các hộ ưng thuận. Diện tích đất còn lại này khi bị thu hồi sẽ được đền bù như đất đã thu hồi trong phạm vi giải phóng mặt bằng. 2. Đối với các dự án sẽ được triển khai thực hiện trong thời gian tới 2.1. Hệ thống bộ máy triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng huyện Có sự phối hợp với các Sở, Ban ngành thành phố để có hệ thống văn bản, chính sách đồng bộ, tránh tình trạng văn bản chính sách của cấp dưới trái ngược, mâu thuẫn với cấp trên, gây khó khăn trong quá trình tổ chức áp dụng. Đảng Uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND huyện phối hợp với ban ngành liên quan thực hiện quán triệt và tăng cường chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ của các cơ quan chức năng trong quá trình triển khai thực hiện giải phóng mặt bằng, nghiêm túc thực hiện các chế độ thông tin, báo cáo với UBND thành phố theo quy định. Tổ chức thực hiện tốt công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại tố cáo, tránh tình trạng giải quyết chậm trễ, phát sinh khiếu kiện đông người, vượt cấp. Quy định cụ thể nhiệm vụ của chủ đầu tư, tổ công tác giải phóng mặt bằng cho từng dự án. Đối với những dự án giải phóng mặt bằng với quy mô lớn, phức tạp cần mời thêm và quy định nhiệm vụ cụ thể các ban ngành, thành viên có liên quan tham gia công tác giải phóng mặt bằng nhằm kịp thời tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện. Tổ công tác giải phóng mặt bằng phối hợp với chính quyền địa phương có đất bị thu hồi, tổ chức tuyên truyền các văn bản, chính sách có liên quan bằng nhiều hình thức như: thông qua loa đài truyền thanh tại địa phương, hoặc trực tiếp tới từng hộ để giải thích cho họ ngay sau khi có quyết định thu hồi đất giải phóng mặt bằng. Công tác kê khai đất đai và tài sản trên đất cần được triển khai, thực hiện một cách minh bạch, chính xác làm căn cứ lập phương án bồi thường, tránh tình trạng kê khai sai lệch về số liệu, làm cho việc lập phương án bồi thường phải sửa đổi nhiều lần. Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà của các hộ trên địa bàn huyện, tăng cường quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai, xây dựng nhằm tạo điều kiện cho công tác kê khai của tổ công tác. Thực tế cho thấy trên địa bàn huyện khi thực hiện giải phóng mặt bằng của nhiều dự án tình trạng đất đai, nhà ở chưa rõ nguồn gốc, mua bán chuyển nhượng trái phép dẫn tới khó khăn cho công tác kê khai của tổ công tác và tình trạng khiếu kiện của các hộ lên các cấp có thẩm quyền và công tác cưỡng chế áp dụng là khó tránh khỏi. Có những biện pháp xử lý nghiêm minh đối với những cán bộ cho phép các hộ mua bán chuyển nhượng và xây dựng công trình trái phép. Trong quá trình triển khai thực hiện giải phóng mặt bằng, việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế hành chính chỉ mang tính tình thế trước mắt, mặc dù áp dụng biện pháp này sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng của dự án. Kiên trì công tác tuyên truyền, vận động trước khi tiến hành cưỡng chế. Thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước về đất đai và các chế độ chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng cho đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác giải phóng mặt bằng từ huyện đến cơ sở xã, phường. Xử lý thích đáng đối với nhứng cán bộ vì lợi ích riêng mà có những hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. 2.2. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư a. Về giá đền bù thiệt hại về đất và hoa màu trên đất - Công tác giải phóng mặt bằng trong thời tới trên địa bàn huyện được thực hiện theo Quyết định 26/QĐ-UB ngày 18/2/2005 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND thành phố. Theo Quyết định này, giá đất đền bù được xác định là giá đất theo mục đích sử dụng được pháp luật quy định, do UBND thành phố công bố theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giá đất áp dụng theo Quyết định này là hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tế trong điều kiện hiện nay. Do đó, cần nhanh chóng áp dụng khung giá mới này khi tiến hành bồi thường về đất cho người dân. Thực tế cho thấy, giá bồi thường về đất căn cứ vào hệ số K theo quy định cũ là đã có nhiều bất cập, nảy sinh nhiều khiếu nại tố cáo của người dân. - Đề nghị với Sở Tài chính ban hành chính sách giá đền bù cây cối hoa màu cụ thể cho từng loại, phù hợp với giá trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Xác định chính xác mức sản lượng lương thực bình quân trong 3 năm liên tiếp tính đến thời điểm thu hồi, có biện pháp xử lý nghiêm minh đối với các hộ kê khai mức sản lượng sai lệch với thực tế. - Trong thời gian tới giá áp dụng để tính đền bù thiệt hại về đất dựa trên yếu tố thị trường. Do vậy cần xây dựng hành lang pháp lý để phát triển thị trường bất động sản. Đây vừa là yêu cầu tất yếu đối với sự phát triển kinh tế theo thị trường ở nước ta, vừa đảm bảo phát triển thị trường bất động sản theo hướng đảm bảo lợi ích của các bên tham gia trên thị trường và của Nhà nước, làm cơ sở thực tế xác định giá đất giá nhà làm căn cứ bồi thường thiệt hại tái định cư, nâng cao vai trò quản lý đất đai cũng như bất động sản của Nhà nước. Những văn bản pháp lý để phát triển thị trường bất động sản đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, tránh sự trùng lặp, đơn giản hoá; giảm các chi phí thủ tục chuyển nhượng; cho thuê bất động sản. b. Chính sách hỗ trợ về công tôn tạo đất, hỗ trợ di chuyển; tháo dỡ công trình, vật kiến trúc trên đất. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, có nhiều đơn kiến nghị về mức hỗ trợ về tài sản trên đất còn thấp, không đáp ứng được chi phí họ đã bỏ ra để cải tạo đầu tư xây dựng. Do vậy, UBND huyện cần đề nghị với thành phố để nâng mức bồi thường hỗ trợ cho phù hợp với chi phí đã đầu tư của các hộ. Việc xác định mức đền bù hỗ trợ căn cứ vào số liệu điều tra cụ thể từng loại tài sản trên đất về nhiều chỉ tiêu như: đối với nhà ở thì cần điều tra về diện tích, cấp nhà, các loại công trình khác phục vụ đời sống của gia đình (gác xép, sân, nhà vệ sinh, giếng…). Những công việc này khi tiến hành rất phức tạp vì vậy để đảm bảo lợi ích của các bên thì đòi hỏi phải có số liệu rất cụ thể chi tiết của từng hộ. c. Về chính sách hỗ trợ cho những người thuộc đối tượng chính sách, những người lao động trên đất bị thu hồi Có những chính sách hỗ trợ di chuyển cụ thể cho gia đình thuộc diện chính sách như gia đình có công với cách mạng, công nhân viên chức nhà nước, các hộ thuộc đối tượng KT1, KT2, KT3. Có những giải pháp cụ thể hỗ trợ đào tạo nghề mới cho những người trong độ tuổi lao động và những người ngoài độ tuổi lao động nhưng vẫn đang lao động trên đất bị thu hồi. Đối với những dự án đầu tư xây dựng các khu kinh tế, khu công nghiệp cần sử dụng lao động có trình độ phải ưu tiên sử dụng lao động thuộc đối tượng bị thu hồi đất. Trước khi tuyển dụng họ, phải có chính sách đào tạo nghề hoặc có những biện pháp tạo vị trí; điều kiện làm việc cho phù hợp . Để đảm bảo đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi thì những giải pháp này cần phải được coi trọng và nhanh chóng triển khai thực hiện. Thực tế cho thấy, có những dự án giải phóng mặt bằng do không có chính sách hỗ trợ đào tạo nghề, tạo việc làm mới hoặc đã đưa ra chính sách hỗ trợ nhưng không triển khai thực hiện nên nhiều người sau khi được bồi thường về đất và tài sản trên đất nhưng không có việc làm dẫn đến nảy sinh nhiều vấn đề về tệ nạn xã hội như nghiện hút, mại dâm, cờ bạc… d. Về chính sách đối với những hộ có đất kẹt (diện tích đất còn lại) quá nhỏ Đối với những hộ có diện tích đất kẹt quá nhỏ, khó khăn trong việc tiếp tục sản xuất kinh doanh thì biện pháp giải quyết tối ưu là thu hồi cả diện tích đất còn lại để khi cần Nhà nước sử dụng vào mục đích công cộng và có mức bồi thường thoả đáng cho các hộ. Giải pháp này có thể khắc phục được tình trạng bỏ hoang phần diện tích đất kẹt, hoặc tiếp tục sử dụng nhưng năng suất lao động không cao. e. Về tái định cư Chủ dự án đầu tư phải lập phương án tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ngay trong quá trình nghiên cứu lập dự án đầu tư và tiến hành xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất của hộ gia đình. Khu tái định cư phải có cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo cho các hộ sau khi di dời đến sẽ có mức sống tốt hơn nơi ở cũ về mặt vật chất cũng như tinh thần, khu tái định cư phải đảm bảo cho các hộ được tiếp tục tái sản xuất kinh doanh, đảm bảo ổn định đời sống cho các hộ ngay sau khi bị thu hồi đất. Đối với những hộ không được đền bù về đất ở mà hiện tại chưa có chỗ ở khi bị thu hồi đất, UBND huyện đề nghị UBND thành phố bán nhà tái định cư với địa điểm và mức giá cụ thể theo quy định. Có những chính sách hỗ trợ tái cụ thể cho những hộ nhận tiền tự lo nơi ở mới. Việc xác định giá đền bù căn cứ vào giá đất trên thị trường do vậy giá đất tại khu tái định cư xem xét đến yếu tố thị trường. Trước đây về quy định giá nhà, giá đất tái định cư và tăng giá nhà, giá đất tại nơi ở cũ nhằm đem lại lợi ích cho người có đất bị thu hồi, tạo ra sự công bằng nhưng làm thất thu ngân sách Nhà nước, đồng thời khiếu nại tố cáo không giảm. Không ngừng quản lý chất lượng xây dựng nhà tái định cư, công tác điều phối, bàn giao, quản lý tại các khu nhà tái định cư để khắc phục tình trạng nhanh chóng xuống cấp, chậm đưa các nguồn quỹ nhà tái định cư vào sử dụng. Thực tế cho thấy trên địa bàn huyện, một số khu nhà tái định cư sau một thời gian các hộ đến sử dụng đã xuống cấp nhanh chóng, gây nguy hiểm đến tính mạng cho họ. Từ đó tạo tâm lý không tốt cho người dân khi bị thu hồi đất ở, di chuyển đến khu tái định cư. f. Sử dụng hiệu quả quỹ đền bù. Để tránh tình trạng sau khi nhận tiền đền bù, người bị thu hồi đất chưa có công ăn việc làm, sử dụng tiền đền bù vào con đường phạm pháp, các tệ nạn xã hồi nảy sinh như: cờ bạc, mại dâm, ma tuý… cần có những biện pháp như: bán cổ phần, huy động vốn… nhằm sử dụng có hiệu quả lượng tiền nhàn rỗi, giảm các tệ nạn xã hội nảy sinh từ việc giải phóng mặt bằng. III. Kiến nghị. Từ những tồn tại, vướng mắc cũng như những hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Triều huyện Thanh Trì -Hà Nội, đồng thời để hoàn thành tốt nhiệm vụ giải phóng mặt bằng trong thời gian tới theo kế hoạch đã định, em xin đề xuất một số kiến nghị sau: 1. Kiến nghị với Huyện Uỷ, HĐND, UBND huyện và các sở, ban ngành Thành phố, UBND thành phố cho ý kiến chỉ đạo về các nội dung sau - Kiến nghị với Cục Thuế Hà Nội xem xét, có văn bản đề nghị UBND thành phố về phân định hạng đất nông nghiệp hoặc tham mưu cùng các Sở, ban ngành chức năng thành phố cho phép áp dụng một mức giá bồi thường đất nông nghiệp chung cho các dự án. - Sở Xây dựng ban hành giá đền bù chi tiết về công trình, vật kiến trúc, xác định mức khấu hao công trình, quy chuẩn từng công trình để làm cơ sở áp giá bồi thường, hỗ trợ. - Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Phát Triển Nông Thôn nên thống nhất bồi thường cây trồng vật nuôi trên đất bị thu hồi theo đơn giá trên 1m2 thu hồi chung cho toàn huyện, để huyện làm cơ sở duyệt cho từng dự án. Khi ban hành giá đề nghị kiểm tra thực tế giá khu vực tại thời điểm đền bù cho cây trồng, vật nuôi theo quy định. - Các dự án di dân giải phóng mặt bằng yêu cầu chủ đầu tư phải xin được cấp đất khu tái định cư và Quyết định cấp đất của dự án đồng thời phải có kế hoạch vốn đền bù và vốn xây dựng, UBND huyện mới thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án. - Đề nghị UBND Thành phố nên có sự chỉ đạo thống nhất các sở, ban ngành Thành phố về chức năng nhiệm vụ và kiểm tra cụ thể tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới đạt kết quả tốt. - Đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ban ngành chức năng Thành phố tổ chức các buổi tập huấn để hướng dẫn cho các cán bộ huyện xử lý các trường hợp phức tạp về các văn bản của Thành phố đã và đang thực hiện không có hướng dẫn cụ thể nên trong quá trình triển khai công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Rà soát lại và đi đến sự thống nhất về các văn bản chính sách quy định cho từng dự án cũng như giữa các dự án trên địa bàn huyện. - Đề nghị UBND Thành phố giải quyết lực lượng lao động dư thừa khi thu hồi đất nông nghiệp theo khoản 3, Điều 1. Quyết định 99/2003/QĐ-UB ngày 21/8/2003 của UBND Thành phố quy định, mỗi ha đất nông nghiệp bị thu hồi tiếp nhận 10 lao động trong độ tuổi vào làm việc xong thực tế không thực hiện được do chủ đầu tư không tiếp nhận hoặc có tiếp nhận nhưng không đủ số lao động như đã quy định. Có chính sách cụ thể đối với những hộ gia đình có diện tích còn lại sau khi thu hồi quá nhỏ, gây khó khăn cho việc tiếp tục sản xuất kinh doanh. - Thành phố có văn bản quy định trách nhiệm của Hội đồng giải phóng mặt bằng và chủ đầu tư, yêu cầu Chủ đầu tư báo cáo hàng tháng bằng văn bản kết quả thực hiện, những khó khăn vướng mắc cần giải quyết đối với các dự án trọng điểm. - Kiến nghị với Thành phố chỉ đạo các chủ đầu tư, các ban ngành thành phố làm nhanh các thủ tục khu tái định cư tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng. - Kiến nghị với Thành phố, các cơ quan tuyên truyền phối kết hợp chặt chẽ cùng các quận huyện làm tốt công tác tuyên truyền về chủ trương chính sách và động viên nhân dân thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng. 2. Về hệ thống giải phóng mặt bằng từ quận huyện đến cơ sở. - Kiến nghị bổ sung thêm thành viên Thanh Tra Nhà nước tham gia Hội đồng giải phóng mặt bằng và Tổ chuyên trách giải phóng mặt bằng để giải quyết đơn thư khiếu nại kịp thời của công dân trong diện thu hồi đất. - Coi trọng công tác tuyên truyền, vận động hướng dẫn cho cán bộ, nhân dân khi có quyết định thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn xã. - Cán bộ tổ công tác giải phóng mặt bằng huyện bám sát cơ sở để đôn đốc, hướng dẫn và đi thực tế cùng chủ đầu tư, Tổ công tác xã xác lập hồ sơ ban đầu chuẩn xác, đầy đủ để giúp cho việc thẩm định được triển khai nhanh chóng. - Đào tạo thêm đội ngũ cán bộ chuyên môn về mặt kỹ thuật trong việc đo đạc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản trên đất làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại cho các hộ có đất bị thu hồi. - Trong quá trình xây dựng phương án điều chỉnh, bổ sung yêu cầu chủ đầu tư phối hợp chặt chẽ với UBND xã, tổ công tác giải phóng mặt bằng của xã, tổ giải phóng mặt bằng của huyện và các phòng ban ngành liên quan phúc tra lại việc kê khai cây cối hoa màu, vật nuôi trong diện tích đất bị thu hồi theo đúng quy định. Kết luận Giải phóng mặt bằng làm thay đổi chủ sử dụng và mục đích sử dụng đất. Người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường thiệt hại, hỗ trợ về đất và các tài sản trên đất. Do vậy có thể nói giải phóng mặt bằng là quan hệ chuyển nhượng đất đai đặc biệt trong đó người chuyển nhượng đất không tự nguyện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các tài sản trên đất, họ bị bắt buộc. Thực tế cho thấy mức giá đền bù, hỗ trợ trong quan hệ “chuyển nhượng” này thường thấp hơn so với mức giá trên thị trường. ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện nhân dân thống nhất quản lý toàn bộ quỹ đất đai trên phạm vi toàn lãnh thổ. Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ làm ảnh hưởng đến lợi ích của ba chủ thể- Nhà nước, Chủ đầu tư, người có đất bị thu hồi. Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách không ngừng sửa đổi bổ sung, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng cho phù hợp với tình hình thực tiễn, đảm bảo kết hợp hài hoà lợi ích của các bên. Đất đai và các tài sản trên đất (gọi chung là Bất động sản) là những hàng hoá đặc biệt bởi lẽ việc xác định giá trị của chúng chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu trong quá trình lập phương án bồi thường thiệt hại có sự sai lệch làm vi phạm lợi ích của người sử dụng đất hoặc Chủ đầu tư hoặc của Nhà nước đều làm cho công tác này bị gián đoạn. Qua thực tiễn cho thấy sự khác biệt nữa giữa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do thực hiện giải phóng mặt bằng gây ra với quan hệ chuyển dịch trên thị trường. Mức giá trong quan hệ chuyển nhượng do giải phóng mặt bằng gây ra thường thấp hơn so với mức giá trên thị trường. Vì vậy sự gián đoạn trong công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu là do mức giá bồi thường cho người bị thu hồi đất thấp dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cao, không nhận tiền bàn giao mặt bằng cho Chủ đầu tư. Do đó để hạn chế tình trạng này đòi hỏi các cán bộ đảm nhiệm công tác giải phóng mặt bằng phải có trình độ chuyên môn cao, đảm bảo tính chính xác, chặt chẽ ngay từ khâu xác lập tài liệu hồ sơ pháp lý về đất đai và các tài sản trên đất làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại sao cho nó gần với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Bên cạnh đó đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, bám sát cơ sở, nắm bắt kịp thời và xử lý linh hoạt các tình huống xảy ra. Không ngừng tuyên truyền các chế độ chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như vai trò của công tác giải phóng mặt bằng của từng dự án để người dân hiểu được và thực hiện đúng quy định của pháp luật. Thực hiện phân cấp quản lý thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. Tài liệu tham khảo 1. Nghị định 22/NĐ-CP ngày 24/8/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 2. Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố Hà Nội quy định thực hiện Nghị định 22/CP trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3. Quyết định 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự thủ tục thực hiện công tác bồi thường thiệt hại tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4. Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1998 quy định thực hiện Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 5.Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2003. 6. Giáo trình “Nguyên lý thị trường bất động sản” của PGS-TSKH. Lê Đình Thắng- Nhà xuất bản chính trị quốc gia. 7. Giáo trình “Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở” của PGS-TSKH. Lê Đình Thắng- Nhà xuất bản chính trị quốc gia. 8. Quyết định 5098/QQĐ-UB ngày 18/8/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 51958 m2 đất tại xã Tân Triều huyện Thanh Trì để thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất. 9. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 10. Quyết định 26/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành “Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 11. Quyết định 99/2003/QĐ-UB ngày 21/8/2003 của UBND Thành phố về điều chỉnh, bổ sung một số điều tại Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 12. Thông báo số 134/TB-LSTCVG-XD của Liên Sở Tài chính vật giá- xây dựng về giá chuẩn xây dựng mới đối với nhà tạm, vật kiến trúc để làm căn cứ xác định giá đền bù giải phóng mặt bằng, Hỗ trợ công tháo dỡ, di chuyển đối với nhà ở và công trình xây dựng trên đất lấn chiếm không được đền bù và phải tự tháo dỡ, di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất. 13. Quyết định số 05/2002/QĐ-UB ngày 17/1/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại Thành phố Hà Nội. 14. Hệ thống tài liệu thu thập được từ Ban quản lý dự án và Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Thanh Trì- Hà Nội. 15. Tạp chí địa chính. Mục lục Trang ._.