Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - Thực trạng và giải pháp

nội lực. Muốn xây được cây cầu nối hai thị trường trên với nhau chúng ta cần phải có một công cụ tốt, đó chính là phương pháp định giá tài sản là bất động sản. Thực tế cho thấy trong thời gian vừa qua khi thị trường bất động sản lâm vào tình trạng thoái trào đã bộc lộ rất nhiều điểm yếu thêm vào đó lĩnh vực định giá bất động sản còn bị bỏ ngỏ gây lúng túng cho các ngân hàng trong việc xác định chính xác về giá trị thật của các tài sản là bất động sản. Điều này thật sự đang trở thành mối quan ngại cho nhiều ngân hàng và doanh nghiệp khi việc vay vốn hoàn toàn dựa trên cơ sở giá trị định giá tài sản thế chấp. Nhằm giải quyết vấn đề trên, năm 2006, ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam đã thành lập Tổ Định giá trực thuộc Phòng Tín dụng với nhiệm vụ xác định giá trị của các tài sản thế chấp để tạo điều kiện cho việc giải ngân. Tuy nhiên, vì thời gian hoạt động chưa nhiều trong một lĩnh vực khá mới mẻ nên Tổ định giá của ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn. Do vậy trong thời gian thực tập, nghiên cứu và tìm hiểu thực tế em đã chọn đề tài “ Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - thực trạng và giải pháp”. Kết cấu đề tài ngoài phần Lời mở đầu và kết luận , gồm các nội dung chính sau: Chương 1: Cơ sở khoa học của hoạt động định giá Chương 2: Thực trạng công tác định giá tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank hiện nay Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank. Em xin chân thành cám ơn giáo viên hướng dẫn thực tập - Thạc sĩ Nguyễn Trọng Hưng đã giúp em hoàn thiện đề tài này. CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 1. Bất Động Sản 1.1.Bất Động Sản và những thuộc tính của bất động sản 1.1.1.Khái niệm: Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định ( Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005). Tuy vậy nếu hiểu theo cách thông dụng thì bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất. 1.1.2. Thuộc tính của bất động sản Thuộc tính của bất động sản Các bất động sản đều có chung một đặc tính là không thể di dời được. đây là đặc trưng của bất kì bất động sản nào. Tính không đồng nhất Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị. Chúng không bao giờ trùng lặp nhau hoàn toàn về đặc điểm cũng như tính chất và điểm khác nhau dễ nhận ra nhất là vị trí địa lý của từng bất động sản. Tính khan hiếm Do diện tích đất đai trên bề mặt địa cầu là hữu hạn nên cung về bất động sản bị giới hạn. Bên cạnh đó nhu cầu sử dụng đất đai và nhà ở ngày càng cao nên bất động sản mang tính chất khan hiếm. Tính bền lâu Các bất động sản đặc biệt là đất đai có tuổi thọ vĩnh cửu và có đời sống kinh tế dài lâu. 1.1.3.Đặc trưng của bất động sản Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Cung đối với bất động sản là kém co giãn với những thay đổi của giá cả, do những ảnh hưởng của các yếu tố sau như: tổng cung về đất đai là cố định; các quy định xây dựng; quy hoạch sử dụng đất đai; phân bổ đất đai tùy theo mục đích sử dụng đất đai. Do những yếu tố này không dễ dàng thay đổi trong khoảng thời gian ngắn nên cung của bất động sản cũng không mang tính linh hoạt biến đổi theo các thời kì. Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao Điều này xuất phát từ giá trị của bất động sản là những tài sản có giá trị lớn đồng thời lại không có khả năng di chuyển nên việc mua bán, giao dịch thường phải diễn ra trong một thời gian khá dài, hệ quả của việc này là chi phí giao dịch bị đội lên cao. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bản chất của các bất động sản là những tài sản có giá trị lớn đi kèm thêm đó là thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của các bất động sản bị hạn chế 1.1.4. Tài sản thực Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ bất động sản. Nếu bất động sản là một tài sản tự nhiên, một thực thể vật chất thì tài sản thực là một khái niệm phi vật chất. Bất động sản là một tài sản vô cùng đặc biệt nên nó có những điểm khác biệt riêng mà chúng ta không thể không đề cập khi nghiên cứu về các bất động sản. 1.1.5. Các quyền về bất động sản 1.1.5.1. Quyền sở hữu Gắn liền với các tài sản là những quyền cụ thể đối với chúng mà khi tiến hành nghiên cứu chúng ta không thể không bàn tới, bất động sản cũng không nằm ngoài qui luật trên. Khi xét đến bất kì một bất động sản nào cũng đều phải chú ý đến 6 quyền cơ bản là hệ quả của quyền sở hữu bất động sản đó, chúng là các quyền sau: Quyền sử dụng và hưởng lợi từ bất động sản Quyền bán bất động sản Quyền cho thuê hoặc mượn bất động sản Quyền nhận hoặc nhường bất động sản Quyền cho, tặng bất động sản Quyền chối bỏ bất cứ quyềnn nào đối với bất động sản. 1.1.5.2. Quyền đối với bất động sản của người khác Nếu chủ sở hữu bất động sản người có toàn quyền quyết định đối với bất động sản đó thì pháp luật cũng qui định quyền của những người khác đối với bất động sản đó. Tuy nhiên những quyền này bị giới hạn trong một phạm vi hẹp hơn. Chúng bao gồm: Quyền đi qua, di chuyển tài sản hoặc đồ vật qua đất của người khác Quyền chăn dắt gia súc trên đất hoặc đi qua đất của người khác Quyền lấy nước hay tưới tiêu nước qua thửa đất liền kề Quyền được lắp đặt xây cất công trình trên đất của người khác (Lắp đặt đường ống dẫn nước, dẫn khí đốt, đường dây điện, đường dây điện thoại hoặc mở lối đi) Quyền sở hữu 1.1.6. Giá trị của bất động sản Tùy mục đích sử dụng khác nhau mà mỗi bất động sản được xem xét dưới các góc độ giá trị khác nhau như: - Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản đó. Nó được thể hiện qua khả năng thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng. Các bất động sản đều có một giá trị chủ quan đối với người sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động sản đó. - Giá trị đầu tư là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do khai thác bất động sản. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi thu nhập do bất động sản mang lại và khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất động sản đó. - Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản là một khỏan tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một bất động sản. Do các động cơ và mối quan tâm đặc biệt của một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho bất động sản bởi những người khác. Tựu chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Giá cả của bất động sản cụ thể có thể lớn hơn hay nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó. 1.1.7. Các đặc điểm của giá trị bất động sản Một bất động sản để có giá trị phải hội tụ đồng thời 4 yếu tố sau: Có tính hữu ích Tính hữu ích được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích tới giá trị được xem xét trên khía cạnh liên quan tới kích thước, hình dáng, địa điểm không gian hoặc địa lý của nó, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định. Tính khan hiếm: Để xem xét tính chất này của bất động sản cần phải đặt nó trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại và trong tương lai của bất động sản. Tùy từng thời điểm mà bất động sản sẽ có tính khan hiếm khác nhau ở từng mức độ khác nhau. Có nhu cầu Nhu cầu là một khái niệm dùng để chỉ sự cần thiết có đồng thời cũng dùng để ám chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng nhu cầu đó. Người mua có nhu cầu nhưng phải có đủ tiềm lực tài chính để bảo đảm sức mua đáp ứng nhu cầu ấy. Các nhà đầu tư bất động sản hay các nhà xây dựng đều phải tính đến sức mua của nhu cầu trong việc phát triển quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu lâu dài. Có thể chuyển giao được: Chuyển giao ở đây được hiểu là sự chuyển dịch về quyền chiếm hữu hoặc các quyền tạo ra bởi sự sở hữu hay sử dụng tài sản. Một bất động sản chỉ có giá trên thị trường nếu như nó có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hay quyền sử dụng. 1.1.8. Giá trị thị trường bất động sản: Giá trị thị trường bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua, sẵn sàng mua với một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường. 1.2. Các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản Nhóm các yếu tố tự nhiên - Vị trí bất động sản : Giá trị của bất động sản được quyết định bởi khả năng sinh lời của bất động sản mà khả năng sinh lời này lại phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của bất động sản. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai vị trí trên đều có tầm quan trọng như nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của bất động sản có thể khác nhau giữa hai loại vị trí. Điều này giải thích tại sao những bất động sản khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó lại có giá trị lớn hơn so với những bất động sản cùng loại nhưng khác khu vực; và cũng giải thích tại sao những bất động sản tại các vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng không phải ở vị trí ngã ba, ngã tư đường…Việc xem xét đánh giá bất động sản về vị trí là cực kì quan trọng, đặc biệt đối với người định giá. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. - Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với những bất động sản khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận bất động sản là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại dịch vụ. - Hình thức bên ngoài bất động sản ảnh hưởng không nhỏ tới giá trị của bất động sản, đặc biệt đối với những bất động sản là những công trình xây dựng. Nếu hai bất động sản có cùng chi phí xây dựng, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. - Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Mức ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. - Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Nhóm các yếu tố kinh tế - Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản : Thuộc loại này gồm các yếu tố như mức thu nhập hàng năm từ bất động sản, thời gian kinh doanh hiệu quả. - Những tiện nghi bất động sản mang lại như hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Nhóm các yếu tố về pháp luật - Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản: mục đích sử dụng bất động sản theo quy hoạch sử dụng; hiện trạng bất động sản so với mục đích sử dụng - Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có. - Các qui định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản - Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất. Nhóm các yếu tố về tâm lý – xã hội Những vấn đề liên quan đến phong thủy. Các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu ích của bất động sản Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường Tình trạng khan hiếm loại bất động sản trên thị trường Quyền chiếm hữu và chuyển giao được của bất động sản Các yếu tố chung bên ngoài Các yếu tố chính trị, Nhà nước và pháp luật Sự thay đổi của chính sách nhà nước hay thể chế chính trị đều có sự tác động không nhỏ đến diến biến của thị trường bất động sản. Tùy thuộc vào nội dung của chúng mà hoạt động của thị trường có biểu hiện tích cực hay tiêu cực, những chính sách này không chỉ là công cụ của nhà nước để quản lý nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng mà nó còn có tác dụng khuyến khích hay kìm hãm sự phát triển của thị trường. Ở nước ta những chính sách trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm: Chính sách taì chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê và đối với người được nhận quyền sử dụng đất. Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Đây là các yếu tố liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực và địa phương. Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của đất và bất động sản bao gồm: - Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực - Đặc điểm những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực - Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực - Hiện trạng vùng lân cận - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng trong một số năm gần với năm đánh giá và so với mức độ tăng trưởng GDP của cả nước - Thu nhập bình quân năm của người dân trong vùng so với các vùng khác - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng - Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng -Tỷ lệ thuế và các mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khóan, thị trường tín dụng trong vùng Các yếu tố về xã hội Yếu tố về xã hội cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng nhiều đến giá trị của bất động sản. Cung - cầu về bất động sản sẽ bị phá vì thế cân bằng khi dòng người di cư từ nơi khác chuyển đến dẫn đến hệ quả cung về bất động sản vùng đó nhỏ hơn cầu và giá trị bất động sản sẽ tăng cao hơn. Khi đề cập đến các yếu tố này cần chú ý đến các yếu tố cụ thể sau: - Mật độ dân số. - Đặc điểm khu vực dân cư - Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng - Dịch vụ giáo dục, y tế trong vùng - Tình hình an ninh trong vùng. 2. Định giá bất động sản 2.1.Khái niệm Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích đã được xác định. Như vậy định giá tài sản là bất động sản được định nghĩa là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính giá trị của bất động sản theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của bất động sản đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản. 2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản Mọi hoạt động thẩm định giá tài sản đều hướng tới một mục tiêu là ước tính giá trị của tài sản đó một cách chính xác nhất. Mỗi bất động sản thường gồm nhiều loại giá trị như giá trị thị trường; giá trị bảo hiểm; giá trị thế chấp; giá trị thanh lý; giá trị đầu tư…Tùy theo mục đích của công việc mà việc định giá được hướng tới các giá trị khác nhau và sử dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành định giá. Xác lập mục đích thẩm định giá tài sản là hiện thực hóa việc thẩm định giá tài sản, để trả lời câu hỏi vì sao phải tiến hành thẩm định giá tài sản và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của tài sản trong thẩm định giá. Do đó bước đầu tiên của mỗi hoạt động định giá là phải xác định được mục đích của mỗi cuộc thẩm định giá là nhằm tìm kiếm loại giá trị nào, đảm bảo tính thông suốt và thống nhất của toàn bộ hoạt động định giá. Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho các mục đích sau: Chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng và các hình thức chuyển quyền khác: + Giúp người mua xác định giá mua + Giúp người bán xác định giá bán Góp vốn thành lập liên doanh, hoặc chia tách hoặc thanh lý doanh nghiệp. Tính mức tiền thuê bất động sản và các điều khoản cho thuê. Xác định giá trị bất động sản đảm bảo thế chấp vay vốn ngân hàng, hoặc cầm cố. Để giải chấp bất động sản Để bảo hiểm bất động sản Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản; xác định tính khả thi của một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Xác định giá sàn trong đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thấu dự án. Giải quyết tranh chấp Đối với thẩm định giá và qui định giá của nhà nước (NĐ 188): + Bồi thường thiệt hại về bất động sản khi nhà nước thu hồi + Tính thuế: Thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế trước bạ. + Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. 2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản: 2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tối ưu: Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp; sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng tối ưu. Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng tối ưu được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. 2.3.2. Nguyên tắc cung - cầu Cầu trong thị trường bất động sản Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản (gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán. Cung trong thị trường bất động sản Cung trên thị trường bất động sản được hiểu là số lượng diện tích đất và diện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá được thị trường chấp nhận. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tộc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. 2.3.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản, bảo trì bất động sản và vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực. Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: - Lao động; - Vốn; - Đất đai; - Quản lý . Vì vậy, khi tiến hành định giá bất động sản, phải căn cứ cả 4 yếu tố nêu trên để đánh giá, có như vậy thì việc định giá đất mới tiến gần tới giá trị thực của nó. 2.3.4. Nguyên tắc thay đổi Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động. Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về qui mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản vv ... Ngoài ra, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, sở thích và sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá vừa phải bám sát thị trường hiện tại, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Có vậy, kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá. Tóm lại, sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ tính giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”. 2.3.5. Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất. Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép. Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối. Như đã trình bầy tại phần trên, bất động sản được tạo thành bởi 4 nhóm yếu tố, chúng bao gồm lao động, đất đai, vốn và quản lí. Bất kỳ sự tham gia quá mức hoặc không hợp lý của một nhóm yếu tố nào đều dẫn tới sự mất cân đối tới quá trình tạo ra giá trị bất động sản. Khi áp dụng nguyên tắc cân đối cho một bất động sản riêng biệt, nguyên tắc cân đối thường được kết hợp với nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc tăng và giảm phần thu hồi vốn và nguyên tắc năng suất thặng dư của đất. Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quĩ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý. Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh. 2.3.6. Nguyên tắc phù hợp Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản, gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai, khi thực hiện việc định giá bất động sản đó. Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ; giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng vv... . Sẽ là không đúng nếu định giá một tài sản dựa trên cơ sở của một giá trị sử dụng này đối với đất đai và giá trị sử dụng khác đối với những công trình gắn liền với đất. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích sử dụng các công trình gắn liền đất với mục đích sử dụng đất. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng. 2.3.7. Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một loại bất động sản nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường, thì cạnh tranh xuất hiện. Cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại. Nhưng khi một trong số những đối thủ thắng thế, thì cạnh tranh lại mang lại cho người thắng thế đó nhiều lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng đó lên. Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn toàn, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thực, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. Ngày nay, khi mạng lưới thông tin liên lạc trở nên phổ biến tới mọi người dân và công nghệ cao cho phép các nhà cung cấp bất động sản không ngừng cải tiến kỹ thuật xây dựng và các trang thiết bị nội thất để đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của con người, thì tính chất và qui mô cạnh tranh diễn ra có phần sâu sắc hơn và trên nhiều phương diện hơn: Cạnh tranh về vị trí, Cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; Cạnh tranh trong nội bộ cung, cầu, giữa cung và cầu; Cạnh tranh nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữa các khu vực trong cả nước. 2.3.8. Nguyên tắc đóng góp Đóng góp trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự tham gia về mặt giá trị các khoản thu nhập của từng phần bất động sản trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ bất động sản đó. Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành thành giá trị. 2.3.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Tăng, giảm phần sinh lợi trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình sản xuất, kinh doanh đem lại. Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (X) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố (X) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi luôn được vận dụng kết hợp với các nguyên tắc cân đối, đóng góp và năng suất thặng dư. 2.3.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị. Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Nguyên tắc giảm cho rằng những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó. Nguyên tắc tăng và giảm luôn vận dụng cùng với nguyên tắc phù hợp. 2.3.11. Nguyên tắc thay thế Thay thế trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của bất động sản chủ thể với giá bán của những bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị, với điều kiện những bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản chủ thể. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. 2.3.12. Nguyên tắc dự báo trước Dự báo trước trong định giá bất động sản được hiểu đó là hành vi phán đoán của nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một bất động sản dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường bất động sản trong khu vực. Giá thị trường của một bất động sản là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận trong tương lai có thể thu được từ bất động sản đó mang lại. Những lợi ích này dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc là những tiện ích; Những lợi ích trong tương lai được dự báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người định giá không được phép đưa ý kiến cá nhân trong việc xác định những lợi ích trong tương lai của bất kỳ một bất động sản nào. Việc mua bán bất động sản và những thu nhập trước khi bất động sản được bán có tầm quan trọng giúp người định giá nhận thấy điều có thể được dự kiến trong tương lai. Khi sử dụng nguyên tắc dự báo người định giá phải có sự kết hợp với nguyên tắc thay đổi. 2.3.13. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất Khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Như đã nêu ở các phần trước, các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lí. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lí là thuộc về ._.đất đai (địa tô chênh lệch I). Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. Nếu 2 thửa đất được sử dụng cho các mục đích giống nhau và tương tự về các yêu cầu lao động, vốn và quản lí, nhưng một thửa, do vị trí thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh đã tạo ra thu nhập ròng lớn hơn so với thửa kia, số chênh lệch về thu nhập ròng sau khi thực hiện việc vốn hoá toàn bộ thể hiện những chênh lệch về giá trị đất. Khi vận dụng nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất, người định giá phải kết hợp với các nguyên tắc cân đối, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lợi trước khi ra quyết định về giá. 2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Có 5 phương pháp: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận Mỗi loại BĐS đều có thể sử dụng các phương pháp thẩm định giá khác nhau, trong đó bao giờ cũng có một phương pháp thẩm định giá phù hợp với nó nhất. Một phương pháp được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời. 2.5. Quy trình định giá bất động sản. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau: - Xác định vấn đề + Xác định mục tiêu. + Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá - Lên kế hoạch thẩm định giá. - Thu thập tài liệu. - Vận dụng và phân tích tài liệu. - Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá. - Báo cáo thẩm định giá. - Thông báo chứng thư thẩm định giá. 3. Định giá bất động sản thế chấp. 3.1. Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế-xã hội Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay(bên nhận thế chấp). Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trường hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết. Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật. Nếu công việc này được thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ được vận động liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi người thế chấp vay được vốn sẽ tiến hành đầu tư vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. 3.2. Phân loại bất động sản thế chấp. Bất động sản thế chấp bao gồm các loại sau: + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. + Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. +Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 3.3. Các tiêu chuẩn của một bất động sản thế chấp. + Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai. + Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết cuả mình. + Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 3.4. Các phương pháp thường áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp. Trong định giá bất động sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng hiện nay thường áp dụng các phương pháp định giá cơ bản sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí giảm giá và phương pháp đầu tư. Cụ thể như sau: 3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 3.4.1.1. Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh giá bán những bất động sản tương tự): Là phương pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản – mục tiêu của cuộc định giá. 3.4.1.2. Công thức tính giá bất động sản Giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể. Biểu diễn bằng chữ, một mô hình như đã nêu có thể có dạng như sau: AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA (1) Trong đó: * AP là giá bất động sản chủ thể; * S là giá bán của bất động sản so sánh; * BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất; * BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất * GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất; * IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra; * CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây dựng; * NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỉ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %) . 3.4.1.3. Cơ sở khoa học của phương pháp Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường. 3.4.1.4 Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để thẩm định giá tất cả những BĐS giao dịch mua bán trên thị trường. Trên thế giới người ta ước tính rằng có tới 98 % số các bất động sản được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phương pháp này được sử dụng nhiều là vì mấy lý do sau: - Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản; - Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường, nên dễ được mọi người chấp nhận; Phạm vi áp dụng Sử dụng tốt nhất khi thẩm định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở) hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại - dịch vụ, tức là những bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường. Yêu cầu của phương pháp - Thẩm định viên phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản lân cận (bất động sản so sánh) có những đặc điểm tương đối giống bất động sản cần định giá (bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể để ước tính giá trị của bất động sản chủ thể. - Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường. Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán bất động sản trên thị trường cần thoả mãn các điều kiện sau đây: + Các cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra. Gần là bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường. Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu thập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá. + Các cuộc mua bán được thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trước khi diễn ra việc mua bán, chúng phải được thông tin đầy đủ hoặc được rao bán trên các phương tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại các văn phòng tư vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân cư. + Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả . + Các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán, nhưng tốt nhất là những bất động sản đã được bán trên thị trường rồi. - Các thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ. 3.4.1.5. Những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp - Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. - Phương pháp sử dụng những giá bán đã được thực hiện trước đó để làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác phương pháp coi thị trường bất động sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động. Vì vậy, khi thị trường có sự biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả. 3.4.2. Phương pháp chi phí 3.4.2.1. Khái niệm Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. Giá trị khấu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình được đầu tư do tác động của tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá. Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thửa đất được coi là đất trống (đất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đó, để đơn giản trong trình bầy, sau đây chúng ta chỉ đề cập đến loại công trình kiến trúc). Việc định giá sẽ trở nên đơn giản hơn bởi vì trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng. Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình gắn liền với đất (nhà), một điều thường xẩy ra là không phải công trình nào cũng mới xây dựng và đưa vào sử dụng, mà phần lớn chúng đã cũ. Vì vậy, người ta phải tìm những công trình xây mới, vừa đưa vào sử dụng tương tự như công trình chủ thể để thay thế công trình chủ thể. Chi phí để xây mới tài sản thay thế được gọi là chi phí thay thế. Việc xác định giá tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản hơn bằng cách căn cứ chi phí xây mới công trình so sánh và thời gian tài sản chủ thể đã từng tồn tại để xác định giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân). Giá trị tài sản chủ thể (công trình) là hiệu của chi phí thay thế với giá trị khấu hao; giá trị của bất động sản (đất và công trình) chính là tổng giá trị đất và chi phí thay thế đã được khấu hao. 3.4.2.2. Công thức tính giá thành bất động sản Công thức tính giá thành đơn giản: GBĐS= GĐ + GCT (3) Trong đó: * GBĐS là giá trị bất động sản; * GĐ là giá trị đất; * GCT là tổng chi phí xây dựng công trình. Giá trị đất (GĐ) và tổng chi phí xây dựng (GCT) trong công thức (3) được xác định theo công thức sau: GĐ= SĐ X GĐC (4) Và GCT= SCT x GCTC (5) Từ công thức (3) (4) (5) ta rút ra công thức tổng quát sau đây: GBĐS= (SĐ X GĐC) + (SCT x GCTC) (6) Trong đó: * SĐ là số mét vuông đất; * GĐC là giá chuẩn cho (1m²) đất; * SCT là diện tích sàn sử dụng (m²); * GCTC là đơn giá chuẩn cho (1m²)sàn sử dụng. Cũng có thể tiến hành một số bổ sung cho công thức (6) khi điều kiện và mức độ sẵn có của số liệu cho phép. Ví dụ, M có thể nhân với một lượng điều chỉnh do lạm phát để cho chi phí xây dựng tăng lên sau khi biết ngày công bố tài liệu ghi chép về chi phí xây dựng và mức lạm phát trong khoảng thời gian từ ngày công bố số liệu ghi chép nói trên đến ngày tính đơn giá, hoặc có thể có một lượng điều chỉnh cho thành phần L để phản ảnh hình thể khác thường của thửa đất hoặc kích thước, qui mô của thửa đất hoặc một thị hiếu đối với đất đai đang được thị trường thịnh hành. . Công thức tính giá thành phức tạp: P1= P - G (kh) GĐ = GBĐS - P1 (7) Trong đó: * P là Chi phí thay thế * G (kh) là giá trị khấu hao * P1 là chi phí thay thế đã khấu hao * GĐ là giá trị đất * GBĐS là giá thị trường của bất động sản được thay thế P’1= P’ - G (kh) GĐ = GBĐS’ - P’1 (8) Trong đó: * P’ là chi phí tái tạo * G (kh) là giá trị khấu hao * P’1 là chi phí tái tạo đã khấu hao * GĐ là giá trị đất * GBĐS’là giá thị trường của bất động sản được tái tạo. 3.4.2.3. Cơ sở khoa học của phương pháp Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên tắc thay thế”: Không có bất động sản chủ thể nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bất động sản tương tự (bất động sản so sánh) có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua bán được ngay mà không cần phải chờ đợi. Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới, thì chi phí để tạo ra nó sẽ gần giống như giá thành xây dựng mới (vì có thể phải trừ một khoản tiền cho việc sử dụng vốn trong thời gian cần thiết xây dựng công trình). Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao phần giá trị bị giảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao, trong trường hợp đó, bất động sản cũ cần được xem nó không phải là một sự thay thế hoàn hảo cho bất động sản mới. Có nhiều cách phản ánh chi phí (giá thành) xây dựng công trình thay thế, đôi khi chi phí của một công trình thay thế được xác định theo từng hạng mục, nhưng thông thường chi phí đó được tính theo diện tích mét vuông (m²) sàn sử dụng của các loại và kiểu công trình xây dựng khác nhau. Những thông tin về chi phí nói trên có thể do cơ quan định giá bất động sản lập riêng cho từng vùng trên cơ sở các kết quả điều tra cập nhật mà có, hoặc mua từ các công ty chuyên cung cấp loại thông tin này. Như vậy, xác định chi phí công trình thay thế và giá trị khấu hao công trình thay thế đó trong trường hợp nó đã cũ là những nội dung quan trọng của phương pháp chi phí. Trong thực tế, ngoài thuật ngữ chi phí thay thế còn có thuật ngữ chi phí tái tạo, hai thuật ngữ này thường được dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau. Để tránh sự lẫn lộn khi sử dụng, cần phải hiểu rõ bản chất và nội dụng của các thuật ngữ nói trên. Chi phí thay thế: Là chi phí để tạo ra một bất động sản thay thế có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như bất động sản được thay thế. Chi phí thay thế sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để thay thế không đòi hỏi phải giống như vật tư của bất động sản được thay thế. Chi phí tái tạo: Là chi phí để tái tạo bản sao chính xác của một bất động sản nào đó (bất động sản được tái tạo). Chi phí tái tạo sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để tái tạo phải giống một cách tương đối loại vật tư của công trình được tái tạo. Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào. Có 2 loại khấu hao: - Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác động bởi lực lượng tự nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm mài mòn, nứt, rách vv... - Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài sự giảm giá, tính lạc hậu bao gồm lạc hậu về chức năng và lạc hậu về kinh tế. + Lạc hậu về chức năng: Là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu gây ra. + Lạc hậu về kinh tế: Là tổn thất về giá trị do điều kiện khách quan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi về luật pháp hay các điều kiện kinh tế khác gây ra. 3.4.2.4. Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp Đối tượng Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường học, nhà thờ, đền chùa, v.v... nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình do phải dì bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích công cộng khác. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để xác định giá trị bất động sản phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các phương pháp định giá khác. Phạm vi Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo. Yêu cầu - Để đảm bảo tính chi phí chính xác công trình xây dựng, các khoản chi phí thay thế hoặc tái tạo ra công trình thay thế hoặc công tình tái tạo phải được tính đủ, tính đúng. Trong điều kiện của nước ta hiện nay, ngoài các qui định hiện hành của Nhà nước về đơn giá xây dựng (đ/m²) cho từng cấp nhà, loại nhà và về tuổi thực tế của chúng, cần phải tham khảo thêm giá thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình. - Các chi phí về lao động phải được tính đủ, tính đúng và phải tách riêng được chi phí cho từng loại lao động gồm lao động phổ thông, kỹ thuật, kỹ thuật cao và lao động quản lý trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại địa phương nơi có bất động sản. 3.4.2.5. Những hạn chế của phương pháp Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh thị trường với phương pháp chi phí. Thực hiện phương pháp so sánh thị trường là để ước tính giá trị đất; sử dụng phương pháp chi phí là để xác định giá thành xây dựng công trình gắn liền với đất. Vì vậy, những hạn chế của phương pháp chi phí cũng là những hạn chế của phương pháp so sánh thị trường. Ngoài ra, để xác định giá trị còn lại của công trình gắn liền với đất (phần lớn công trình gắn liền với đất đã qua sử dụng hoặc xây mới đang chờ sử dụng) đòi hỏi cán bộ định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản. 3.4.3. Phương pháp thu nhập 3.4.3.1. Khái niệm Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp thu hồi vốn). Trong chương 1, chúng ta đã có dịp nghiên cứu mối quan hệ giữa quyền sở hữu với quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản, nói chung về mặt lý luận người chủ sở hữu là người chiếm hữu và sử dụng tài sản. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu và quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản lại tách rời nhau, việc tách rời đó có thể dưới hình thức là một hợp đồng cho thuê hoặc cho mượn tài sản. Trong trường hợp cho thuê tài sản, bên thuê tài sản sẽ phải trả một khoản tiền cho chủ sở hữu tài sản. Đổi lại, về pháp lý họ sẽ được quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản và quan trọng hơn cả chính là những lợi ích mà tài sản thuê đem lại cho họ là gì. Nếu bên thuê bất động sản với mục đích đầu tư kinh doanh thì cái mà bên thuê quan tâm là lợi nhuận ròng hay giá trị đầu tư sẽ thu được trong tương lai từ bất động sản đó là bao nhiêu. Hay nói cách khác, bản chất kinh tế của việc thuê bất động sản chính là để tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợi nhuận ròng tối đa là mục tiêu của mọi nhà đầu tư. Trong hoạt động đầu tư, lợi nhuận ròng thu được chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Nhiệm vụ của nhà đầu tư là phải phân tích thị trường đầu tư, phân tích tài chính hoạt động đầu tư mà ông ta dự kiến, để xác định khoản lợi nhuận ròng sẽ có khả năng thu được trong tương lai. Từ đó đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không. Để thuận tiện trong việc phân tích và tính toán các khoản thu chi, nhà đầu tư thường qui các khoản lợi nhuận thu được trong tương lai dưới hình thức đơn vị tiền tệ. Mà tiền có giá trị về mặt thời gian; giá trị 01 đồng tiền bỏ ra tại thời điểm hiện tại với giá trị 01 đồng tiền thu được tại thời điểm 10 năm sau đó luôn có giá trị khác nhau. Để giải quyết vấn đề này, lý thuyết kinh tế đưa ra khái niệm giá trị thời gian của tiền và các phương pháp tính chuyển các dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại. Lý thuyết định giá vận dụng những kết quả nghiên cứu của lý thuyết kinh tế để xây dựng các phương pháp định giá những bất động sản cho thu nhập nhằm xác định giá trị của chúng. Phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích tài chính hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một bất động sản hoặc từ một dự án đầu tư và nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích để xác định giá trị bất động sản cho thu nhập tại thời điểm phân tích (trong định giá bất động sản, thời điểm phân tích, thường là hiện tại), lý thuyết định giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập hay gọi tắt là phương pháp thu nhập. Do vậy xét trong phạm trù định giá: Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại. 3.4.3.2. Công thức tính giá bất động sản Từ quan điểm cho rằng, giá trị lợi nhuận ròng từ một dự án đầu tư hay từ một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp. 3.4.3.2.1. Phương pháp vốn hoá sinh lợi. Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết khấu (DEF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh 3.4.3.2.2.Phương pháp vốn hoá trực tiếp Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau: (nrKKn+=10 )) (11) Trong đó: * K0 là vốn đầu tư ban đầu; * Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối; * r là lãi suất bình quân năm; * n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh. Công thức (11) sử dụng dữ liệu thu nhập năm đầu tiên (giá trị hiện tại) dưới hình thức là lợi tức ngân hàng (trường hợp vốn được gửi vào ngân hàng) hoặc dưới hình thức thu nhập ròng (trường hợp vốn được sử dụng vào kinh doanh bất động sản). Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từng giai đoạn trong tương lai, người ta phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng hoặc tỷ lệ lãi suất (r) rút ra từ hoạt động kinh doanh những bất động sản tương tự. Điểm lưu ý là, lãi suất được sử dụng để dự kiến tổng giá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từng giai đoạn trong tương lai được tính theo tỷ lệ lãi kép. Trong công thức (11) hệ số (là hệ số lãi kép tính đến năm thứ (n). nr+1 3.4.3.3. Cơ sở khoa học của phương pháp Mục tiêu của kinh doanh nói chung là tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợi nhuận ròng càng lớn càng khuyến khích nhà đầu tư đầu tư kinh doanh. Lợi nhuận ròng (W) được xác định theo công thức sau: W = Tổng thu nhập - Tổng chi phí (gồm cả thuế) Do khả năng vay vốn (hoặc cho vay vốn) cùng với tỷ lệ lãi suất tiền vay trên thị trường tiền tệ hoặc thị trường tín dụng thường không ổn định, cho nên đối với nhà đầu tư, lợi nhuận ròng thu được trong tương lai từ một bất động sản phụ thuộc nhiều ở khả năng thu hồi vốn từ bất động sản đầu tư và thời gian chậm trả tiền thuê đất hoặc thuê bất động sản. Sẽ là tốt hơn nếu thời gian thu hồi vốn thì sớm và thời gian phải trả tiền thuê đất thì muộn. Do giá trị của một khoản tiền phụ thuộc vào thời điểm nhận (thu hồi), nên đánh giá hoạt động tài chính trong đầu tư, chính là đánh giá những lợi nhuận ròng thu được trong tương lai. Chúng ta không thể đơn thuần cộng lại các khoản lợi nhuận ròng tích tụ tại các thời điểm khác nhau mà cần phải điều chỉnh giá trị thời gian của các khoản tiền lời đó. Việc điều chỉnh này được thực hiện bằng cách chia cho một hệ số phù hợp để tìm giá trị hiện tại của một khoản tiền sẽ thu được trong tương lai thực sự là bao nhiêu. Hệ số phù hợp nói trên gọi là hệ số vốn hoá (trường hợp chuyển giá trị lợi nhuận ròng từ hiện tại đến thời điểm tương lai) và hệ số chiết khấu (trường hợp chuyển giá trị lợi nhuận ròng từ thời điểm tương lai về hiện tại). Trong lý thuyết kinh tế, phương pháp điều chỉnh để qui các giá trị thu nhập ròng từ giá trị tương lai về giá trị hiện tại gọi là “kỹ thuật dòng tiền chiết khấu”- Discounted cash flow (DCF) và ngược lại từ giá trị hiện tại đến giá trị tại một thời điểm tương lại gọi là phương pháp vốn hoá trực tiếp. Do phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lí: Một bất động sản sở hữu có giá trị phụ thuộc vào những thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó. Trong hoạt động đầu tư bất động sản, để dự kiến những thu nhập trong tương lai sát với thực tế, thì quá trình phân tích tài chính trước khi triển khai dự án đầu tư đóng một vai trò sống còn đối với nhà đầu tư. Mặt khác, kết quả của các hoạt động đầu tư bao giờ cũng phát sinh sau quá trình đầu tư. Các giá trị thu được từ kết quả đầu tư bị phụ thuộc vào giá trị theo thời gian của đồng tiền. Vì vậy, cùng với việc phân tích tài chính, nhà đầu tư phải nắm vững nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích. Tương tự, trong hoạt động định giá bất động sản, người định giá cũng phải nắm vững nguyên lý trên để tính chuyển dòng tiền phát sinh (gồm cả thu và chi) các năm, các giai đoạn bất kỳ thuộc thời gian kinh doanh bất động sản về mặt bằng giá trị tại một thời điểm nào đó (thường là hiện tại). 3.4.3.3.1. Nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại. Trước khi nghiên cứu cách tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại, chúng ta hãy làm quen với thuật ngữ giá trị thời gian của tiền. Giá trị thời gian của tiền được hiểu theo 3 nghĩa sau đây: + Khi thực hiện chức năng thanh toán: Do ảnh hưởng của lạm phát, nên cùng một lượng tiền như nhau, nhưng ở mặt bằng thời gian khác nhau . + Khi thực hiện chức năng thanh toán vào các mục đích khác nhau, hoặc thực hiện các chức năng khác nhau của tiền thì giá trị gia tăng của nó khác nhau. + Khi thực hiện các chức năng của mình, do ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro hay may mắn mà giá trị của đồng tiền có thể tăng hoặc giảm trên thực tế. 3.4.3.3.2. Phân tích tài chính trong định giá bất động sản. Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, lý thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với bất động sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào bất động sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư (hoàn vốn) và tổng thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ bất động sản vv... Nói một cách khác, để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, người định giá một mặt phải đặt mình là người chủ kinh doanh bất động sản đó để xét đoán, phân tích các hoạt động tài chính diễn ra trong suốt thời gian kinh doanh bất động sản, mặt khác phải biết lựa chọn các chỉ tiêu phân tích hoạt động tài chính loại bất động sản tương tự như bất động sản chủ thể một cách chuẩn xác. Có vậy, giá bất động sản được ước tính mới gần với giá thị trường. Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động tài chính trong đầu tư bất động sản gồm nhiều loại, nhưng quan trọng nhất trong số đó là chỉ tiêu đánh giá mức độ thu hồi vốn từ bất động sản chủ thể. Chúng gồm các chỉ tiêu sau đây: - Hệ số hoàn vốn (còn gọi là tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư) - ký hiệu (RR). Chỉ tiêu này thường được sử dụng để phân tích tài chính cho các đầu tư vào bất động sản mang tính chất kinh doanh như khách sạn, nhà hàng, các cơ sở dịch vụ khác hoặc khu công nghiệp vv... Trong định giá bất động sản, hệ số hoàn vốn được áp dụng để ước tính mức độ thu hồi vốn từ bất động sản định giá hoặc để ước tính giá thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một dự kiến đầu tư, dự kiến thuê. Bản chất của chỉ tiêu này nhằm phản ánh mức độ thu hồi vốn đầu tư dưới hình thức lợi nhuận thuần hàng năm từ hoạt động dự kiến sẽ đầu tư hoặc thuê. Căn cứ để xác định hệ số hoàn vốn: + Theo mức lợi nhuận thuần hàng năm thu được (Wi) để so sánh giữa các năm trong tuổi đời kinh tế của bất động sản, Trong trường hợp này (RRi) được tính theo công thức sau đây: BDSGWiRRi= (13) Trong đó: * RRi - Là hệ số hoàn vốn năm; RRi = (1+r)² ; * Wi - Là tổng lợi nhuận hay lợi nhuận ròng thu được trong năm (được xác định vào cuối năm); * GBĐS - Là tổng giá trị đầu tư (thuê) bất động sản hay giá trị bất động sản. - Hệ số hoàn vốn nội bộ - ký hiệu (IRR). Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) là loại chỉ tiêu được các nhà đầu tư đặc biệt là các nhà định giá sử dụng khá phổ biến. IRR là mức._.