Công tác đăng ký đất và nhà tại văn phòng đăng ký nhà đất quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Lời nói đầu 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, đã tồn tại từ lâu và có một quá trình hình thành lâu dài. Nó là điều kiện chung của lao động, quyết định đến sự tồn tại và phát triển của loài người nói riêng và muôn loài nói chung. Mọi hoạt động sản xuất, hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội của con người diễn ra đều không thể thiếu sự tham gia của đất đai. Gắn liền với đất đai, một yếu tố quan trọng trong đời sống con người là nhà ở. Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với cuộc sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên. Nó phản ánh trình độ phát triển của xã hội, thể hiện phong tục tập quán của mỗi quốc gia, mỗi vùng…Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Do vây, công tác đăng ký đất đai và nhà ở cần phải được quan tâm nghiên cứu và hoàn thiện. Tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở hợp pháp, nhưng nó liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Quận Hoàng Mai là quận mới được thành lập, dựa trên sự sát nhập 5 phường của quận Hai Bà Trưng và 9 xã thuộc huyện Thanh Trì; công tác quản lý đất đai và nhà ở mới đang tiến hành được một thời gian ngắn. Do đó, việc đăng ký đất đai và nhà ở cần được quan tâm một cách thích đáng, để từ đó nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, tạo điều kiện cho người dân trong đời sống xã hội và sản xuất kinh doanh. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai và nhà, trong thời gian thực tập chuyên đề, qua nghiên cứu lý luận kết hợp với tìm hiểu tình hình thực tế tại Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Hoàng Mai, em đã chọn đề tài: “Công tác đăng ký đất và nhà tại văn phòng đăng ký nhà đất quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”. 2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu 2.1. Mục đích Đề tài chỉ rõ cơ sở pháp lý của việc tổ chức bộ máy và tổ chức thực hiện công tác đăng ký đất đai và nhà ở đối với tình hình nước ta hiện nay. Dựa trên cơ sở đó, đề tài chứng minh đăng ký đất đai và nhà ỏ là điều kiện pháp lý cho việc quản lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất và quỹ nhà ở, từ đó tạo thuận lợi cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống của người dân. 2.2. Phạm vi nghiên cứu Phân tích thực trạng tổ chức bộ máy, tổ chức thực hiện đăng ký đất đai và nhà ở trên địa bàn quận Hoàng Mai. Từ đó đưa ra những mục tiêu, phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác này. 3. Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu và vận dụng các chính sách, văn bản pháp luật của Nhà nước được áp dụng đối với đất đai và nhà ở, các tài liệu của Bộ Tài nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, Phòng Tài nguyên môi trường quận Hoàng Mai, Sở xây dựng Hà Nội… Các phương pháp được vận dụng trong đề tài gồm: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, so sánh, thống kê và điều tra trên địa bàn quận Hoàng Mai. 4. Kết cấu đề tài Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký đất đai và nhà ở Chương II: Thực trạng công tác đăng ký đất và nhà trên địa bàn quận Hoàng Mai Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký đất và nhà trên địa bàn quận Hoàng Mai Thời gian thực tập tuy không nhiều nhưng cũng đã giúp em củng cố được kiến thức đã học và tìm hiểu được phần nào thực tế. Do trình độ có hạn và thời gian không cho phép nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự quan tâm, góp ý của các thầy cô và phòng Tài nguyên môi trường quận Hoàng Mai. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Hoàng Văn Cường và Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành bài luận văn này. Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký đất đai và nhà ở. I. Những khái niệm cơ bản xung quanh vấn đề đăng ký đất và nhà 1.1.Khái niệm về đăng ký đất và nhà 1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai Trong đời sống của con người, với những mối quan hệ xã hội chồng chéo nhau, để Nhà nước thực hiện được tốt vai trò quản lý và điều tiết xã hội của mình thì phải có một thủ tục hành chính nào đó được thực hiện để có thể quản lý những vấn đề phát sinh hàng ngày trong xã hội. Đó chính là công tác đăng ký. Trong thực tế đời sống, có những sự việc phát sinh về vấn đề hộ tịch, về nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản và một số nhu cầu khác… Có những phát sinh bắt buộc phải đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân sự…, nhưng cũng có nhiều sự việc không cần đăng ký hoặc dựa trên sự tự nguyện của người có nhu cầu như đăng ký kết hôn, đăng ký khai sinh… Qua đó, ta có thể hiểu rằng: đăng ký là công việc của cơ quan nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó đứng ra thực hiện việc ghi nhận hoặc xác nhận về một sự việc, một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như của tổ chức, cá nhân đứng ra đăng ký. Đất đai với vai trò là một tài nguyên quý giá đối với mỗi quốc gia, mỗi cộng đồng, tham gia mọi hoạt động của xã hội loài người, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cũng như của muôn loài; đã trở thành một loại tài sản không thể thiếu và có giá trị vô cùng lớn đối với mỗi cá nhân cũng như với cộng đồng. C.Mac đã viết rằng: đất là tài sản mãi mãi đối với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Với vai trò quan trọng đó trong đời sống con người, trong việc tổ chức đăng ký với cơ quan nhà nước không thể thiếu công tác đăng ký đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho Nhà nước có thể nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất. Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký là bắt buộc. Bởi theo Luật đất đai 2003 đã quy định: đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc đăng ký đất đai sẽ cung cấp cho Nhà nước mọi thông tin về đất đai để từ đó có thể đưa ra những biện pháp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Không những thế, đăng ký cũng là một biện pháp của cơ quan quản lý nhà nước để bảo vệ những quyền lợi của người sử dụng đất trước những biến động về kinh tế xã hội như khi có quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thực hiện các quyền về sử dụng, định đoạt… Tuy nhiên đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban đầu để thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả công tác đăng ký biến động. Bởi trong quá trình phát triển ngày càng mạnh mẽ của xã hội, sự biến động của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê…Do vậy, đăng ký đất đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng pháp luật. 1.1.2. Khái niệm về đăng ký nhà ở Đối với cuộc sống con người, đất đai chiếm một vị trí quan trọng, có thể nói là không thể thay thế. Và đi liền với đất đai, trong số những tài sản gắn liền với đất đai thì nhà ở được coi là loại tài sản có giá trị nhất. Theo quy định của Luật nhà ở 2005 thì: nhà ở là những công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Cũng như đất đai, nhà ở góp một phần quan trọng trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nó là tài sản có giá trị đặc biệt đối với cuộc sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên. Nhà ở phản ánh trình độ phát triển của xã hội; thể hiện phong tục tập quán của mỗi quốc gia, mỗi vùng; thể hiện mức sống vật chất và tinh thần của con người…Với ý nghĩa quan trọng đó, nhà ở cũng trở thành một đối tượng quan trọng của công tác đăng ký trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Tại điều 4 Luật nhà ở 2005 đã quy định: “Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc cho thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Để chứng nhận được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp đó của người tạo lập nhà ở, chủ sở hữu của nhà ở phải thực hiện công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ đó có thể thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Hiện nay, công tác đăng ký nhà ở (đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) được thực hiện tại các Văn phòng đăng ký đất và nhà của các quận, huyện, thị xã. 1.2.Vai trò, đặc điểm của công tác đăng ký đất và nhà 1.2.1. Vai trò của công tác đăng ký đất và nhà a) Vai trò của công tác đăng ký đất đai: - Đăng ký đất là công cụ của Nhà nước để bảo vệ các quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ sử dụng đất đai và nhà ở. Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong đó là toàn quyền sử dụng. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người dân sử dụng, sử dụng của người dân là sử dụng một phần. Do vậy, trong quan hệ sử dụng đất đai bao giờ cũng gồm hai chủ thể, đó là Nhà nước và người dân tức là người sử dụng đất. Để quản lý được tốt, Nhà nước thực hiện hàng loạt những chính sách về quản lý đất đai như: xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, thực hiện giao đất, quản lý tài chính về đất đai,... Công tác đăng ký đất giúp cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm vững quỹ đất, hiện trạng sử dụng đất, từ đó thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình như: thực hiện thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế nông nghiệp, thuế chuyển nhượng…Ngoài ra đăng ký đất đai còn làm công việc cung cấp thông tin phục vụ cho các chương trình cải cách đất đai như: lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, đô thị hoá… Còn đối với công dân, người sử dụng đất thì công tác đăng ký đất đai giúp họ tăng cường sự an toàn về chủ quyền sử dụng đất, tránh được những tranh chấp về đất đai từ đó có thể yên tâm đầu tư vào đất đai, có đủ các điều kiện pháp lý để hỗ trợ cho các giao dịch liên quan đến đất đai của mình… - Luật đất đai năm 2003 đã quy định: đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Công tác đăng ký đất đai lúc này đóng vai trò là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Mỗi người sử dụng đất đều có các quyền và nghĩa vụ gắn liền với đất. Khi chủ sử dụng thực hiện công tác đăng ký đất là họ đã thực hiện một thủ tục hành chính để từ đó lợi ích hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ như quyền được bảo vệ khi có tranh chấp về đất, đồng thời Nhà nước cũng giám sát được việc thực hiện các nghĩa vụ của họ như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ sử dụng và bảo vệ đất đai có hiệu quả… Đăng ký đất đã ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước. Đối tượng của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Do vậy, muốn quản lý chặt chẽ đất đai thì Nhà nước phải nắm chắc các thông tin về tình hình, hiện trạng của đất theo từng yêu cầu của cấp quản lý. Để có các thông tin đó thì công tác đăng ký chính là biện pháp thu thập thông tin hữu hiệu nhất. Đăng ký đất chính là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Khi đăng ký đất đai các loại thông tin đều được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Và đăng ký đất đai cung cấp thông tin không chỉ đối với đất đã được giao quyền sử dụng mà cả đối với đất chưa được giao quyền sử dụng. Mọi thông tin đó đều trở thành những dữ liệu cần thiết để thành lập hồ sơ địa chính và phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. - Tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề phức tạp, nổi cộm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, thông tin về đất đai luôn luôn là cần thiết cho các nhà quản lý khi giải quyết những tranh chấp, khiếu kiện về đất. Và vai trò quan trọng của đăng ký đất đai lúc này lại được thể hiện. Nó sẽ cung cấp các thông tin liên quan đến đất đai với thời gian ngắn nhất và chi phí thấp nhất. Nhờ có những thông tin có được từ nó, Nhà nước có thể nắm chắc được hiện trạng sử dụng đất và giải quyết được những tranh chấp một cách thoả đáng, tiết kiệm thời gian và chi phí. - Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống thông tin đó chính là sản phẩm của việc thực hiện các nội dung nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng và có quan hệ hữu cơ đối với 12 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, từ việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và tổ chức thực hiện; xác định địa giới hành chính; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho đến công tác giao đất, cho thuê đất; công tác thống kê, kiểm kê đất đai… + Đối với nội dung ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai : các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do các cơ quan quản lý nhà nước ban hành chính là cơ sở pháp lý để thực hiện công tác đăng ký đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất bởi các văn bản này luôn luôn phải phù hợp với thực tế tình hình sử dụng đất. + Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính có mối quan hệ hai chiều với công tác đăng ký đất đai. Hồ sơ địa giới hành chính, bản đồ hành chính chính là cơ sở để cán bộ quản lý thẩm định, kiểm tra tính pháp lý, xác thực của hồ sơ khi thực hiện công tác đăng ký đất đai. Mặt khác, những thông tin thu được từ hồ sơ đăng ký lại là những thông tin dùng để lập hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. + Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin cho công tác đăng ký đất đai và ngược lại nó sẽ dùng để điều tra tính chính xác của thông tin có trong hồ sơ đăng ký. + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra phương hướng để giao đất cho người dân để từ đó người dân thực hiện công tác đăng ký đất đai. Và đăng ký đất sẽ phản ánh hiện trạng sử dụng đất từ đó giúp người lập quy hoạch đánh giá chính xác tình hình để lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch theo hướng tốt nhất, đạt hiệu quả cao khi thực hiện. + Công tác giao đất và cho thuê đất: khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất thì người được nhận, được thuê phải thực hiện không chỉ nghĩa vụ tài chính như nộp thuế mà còn phải đi đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp để tiến hành đăng ký chứng nhận. + Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo chu kỳ. Thống kê một năm một lần, kiểm kê 5 năm một lần. Số liệu thống kê, kiểm kê được các cán bộ quản lý sử dụng để kiểm tra kết quả. Ngược lại, cán bộ quản lý sẽ lấy kết quả trong đăng ký ở hồ sơ địa chính để thực hiện thống kê hằng năm. + Quản lý tài chính về đất đai: đăng ký đất đai sẽ cung cấp mọi thông tin cho quản lý tài chính như các loại thuế và lệ phí như: lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất…). Bởi xác định các loại thuế và lệ phí sẽ phải phụ thuộc vào thông tin trong hồ sơ đăng ký như vị trí đất, diện tích đất, có nhà hay không, có thuộc gia đình chính sách hay không… + Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận của thị trường bất động sản. Mọi hoạt động trên thị trường quyền sử dụng đất đều phải thông qua hoặc có đăng ký đất đai. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận giúp đẩy mạnh sự phát triển thị trường bất động sản vì cả người bán và người mua đều yên tâm khi tiến hành giao dịch. Và đối với mảnh đất có giấy chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ được nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích khi thực hiện giao dịch, và cũng vì lý do đó mà mảnh đất có giấy chứng nhận luôn có giá trị cao hơn so với mảnh đất không có giấy. + Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: đăng ký đất đai sẽ giúp cho quá trình quản lý đất trong quá trình sử dụng như việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đối với diện tích sử dụng, mục đích sử dụng, thuế sử dụng đất… + Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành Luật Đất đai, xử lý các vi phạm: trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký ( trong trường hợp có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước. Qua những phân tích trên, ta thấy rằng tất cả các nội dung trên đều có quan hệ mật thiết với nhau và với công tác đăng ký đất đai. Do vậy, để đảm bảo công tác đăng ký được triệt để thì phải thực hiện đồng bộ tất cả các nội dung trên. Mặt khác, hoàn thành tốt công tác đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. b) Vai trò của công tác đăng ký nhà ở Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên. Không những thế, nó còn phản ánh trình độ phát triển của xã hội, thể hiện phong tục tập quán của mỗi địa phương, thể hiện mức sống về vật chất và tinh thần của con người. Do đó, trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở thì việc đăng ký nhà ở (đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) có vai trò đặc biệt quan trọng. Đăng ký nhà ở là công cụ của nhà nước để bảo vệ các quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, cũng như quan hệ về sử dụng đất đai và sở hữu nhà ở. Đối với nhà nước, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là công cụ để thực hiện thu các loại thuế như: lệ phí trước bạ nhà, thuế tài sản… Còn đối với công dân, người sở hữu nhà ở thì họ sẽ được nhà nước bảo vệ khi tham gia các giao dịch về nhà ở như mua bán, chuyển nhượng, chuyển dịch, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh… Đăng ký nhà ở vừa bảo vệ lợi ích của người sở hữu nhà ở, vừa giúp nhà nước giám sát việc thực hiện các nghĩa vụ của người sở hữu. Và từ đó cũng giảm được những tranh chấp xung quanh vấn đề sở hữu nhà ở, giúp người dân yên tâm khi đầu tư về đất đai và nhà ở. Đăng ký nhà ở giúp nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở, đảm bảo nhà ở được sử dụng hợp lý, có hiệu quả cao. Và cũng để nhà nước có thể biết được hiện trạng phát triển nhà ở trong từng khu vực, từng địa phương để có những biện pháp, chính sách điều chỉnh kịp thời, đảm bảo mọi người dân đều có thể có được nhà ở và quyền được tạo lập, sở hữu nhà ở. Nhà ở cũng như đất đai đều là những tài sản có giá trị lớn, và có những yếu tố nhạy cảm trong vấn đề sở hữu nó. Do vậy, tranh chấp, khiếu kiện trong sử dụng đất cũng như sở hữu nhà ở là điều không thể tránh khỏi. Đăng ký nhà ở giúp cung cấp thông tin liên quan đến nhà ở trong thời gian ngắn nhất với chi phí thấp nhất. Nhờ có những thông tin từ đăng ký nhà đó mà các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở có thể nắm chắc tình hình thực trạng và có điều kiện xử lý các vi phạm một cách xác đáng, đúng luật, không để tình trạng tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến các yếu tố kinh tế, xã hội khác. Cùng với đăng ký đất đai, đăng ký nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Đăng ký nhà ở có quan hệ mật thiết với những nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, từ việc ban hành các văn bản pháp luật về nhà ở; ban hành các tiêu chuẩn nhà ở đến việc thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại; điều tra thống kê xây dựng dữ liệu về nhà ở… + Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở: thông qua những thông tin có được từ các hồ sơ đăng ký nhà ở, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở sẽ nắm được tình hình hiện trạng phát triển và sử dụng nhà ở. Và đó chính là cơ sở để xây dựng định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở. Những chương trình, định hướng, quy hoạch đó vừa phải phù hợp với thực tế hiện trạng sử dụng, phát triển nhà ở vừa phải là những chính sách phù hợp để có thể thực hiện một cách khoa học hơn công tác đăng ký nhà ở, từ đó quản lý tốt quỹ nhà ở không chỉ trên từng vùng, từng địa phương mà trong cả nước. + Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó: các văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành nhằm giúp thực hiện tốt hơn quản lý nhà nước về nhà ở, trong đó có cả công tác đăng ký nhà ở. Nhưng những văn bản đó phải được ban hành dựa trên thực trạng sử dụng và phát triển nhà ở, mà những thông tin về hiện trạng đó có được là nhờ những hồ sơ về đăng ký nhà ở tại các văn phòng đăng ký đất và nhà. + Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở - Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở: trong điều kiện nền kinh tế ngày càng phát triển thì hệ thống nhà ở ngày càng phát triển vượt qua ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Do vậy, việc ban hành và quản lý tiêu chuẩn, chất lượng nhà ở không chỉ dựa trên điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng mà còn dựa trên hiện trạng sử dụng và phát triển nhà ở ( thông tin về hiện trạng nhà ở sẽ có được thông qua hệ thống hồ sơ đăng ký nhà ở). Và qua những tiêu chuẩn về nhà ở được ban hành, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở sẽ có quyền cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở. + Quản lý hồ sơ nhà ở - Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở: hồ sơ đăng ký nhà ở có được tại các văn phòng đăng ký đất và nhà chính là hệ thống cơ sở dữ liệu để các cơ quan quản lý nhà nước quản lý hồ sơ nhà ở trên toàn địa phương, và để điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở để có thể thực hiện tốt công tác quản lý. + Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở: vi phạm trong lĩnh vực đất đai và nhà ở là điều không thể tránh khỏi và có ảnh hưởng không nhỏ đến các vấn đề kinh tế, xã hội khác. Do đó, những thông tin từ hệ thống hồ sơ đăng ký nhà ở là vô cùng quan trọng để cơ quan quản lý nhà nước xử lý các vi phạm, tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xung quanh vấn đề sở hữu nhà ở. Công tác đăng ký nhà ở không chỉ là một thủ tục hành chính để nhà nước quản lý tốt quỹ nhà ở mà còn là một biện pháp để những người sở hữu nhà ở bảo vệ quyền lợi và thực hiện các nghĩa vụ của mình. Đăng ký nhà ở sẽ cung cấp cho nhà nước những thông tin để thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, và cũng nhờ đó mà người sở hữu nhà ở nói riêng và người dân nói chung được thực hiện theo những chính sách đúng đắn dựa trên tình hình thực tế, nhờ đó có thể yên tâm thực hiện việc đầu tư vào nhà ở, thực hiện các giao dịch về nhà ở trên cơ sở được nhà nước bảo vệ các quyền lợi của mình. 1.2.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất và nhà Đăng ký đất đai và nhà ở là nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Tính đặc thù này thể hiện ở cả tính chất của công tác đăng ký và bộ máy thực hiện công tác này. Đăng ký là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất và sở hữu nhà ở nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa nhà nước và những người sử dụng đất và sở hữu nhà ở cùng thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Đối với mọi quốc gia, mọi khu vực,mọi thể chế xã hội thì đất đai luôn luôn là một nguồn tài nguyên quý giá cần được quản lý và bảo vệ chặt chẽ. Tuy có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau nhưng đều bắt buộc người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của nhà nước theo pháp luật. Mặt khác, đăng ký đất và nhà là công việc của cả một bộ máy nhà nước và các cấp, do ngành tài nguyên môi trường thực hiện. Bộ Tài nguyên môi trường quy định hồ sơ địa chính; hướng dẫn việc lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính, ban hành mẫu và quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đăng ký đất và nhà được thực hiện đối với một đối tượng đặc biệt, đó là đất và nhà. Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do vậy, người đăng ký đất không được đăng ký quyền sở hữu, chỉ đăng ký quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Nhà nước thực hiện giao quyền sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất và cho thuê đất đối với từng loại đối tượng, từng mục đích sử dụng. Trong quá trình đăng ký phải tuân thủ theo đúng pháp luật và xác định cụ thể quyền lợi, nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo. Mặt khác, đất đai thường có quan hệ gắn bó, không thể tách rời đối với một số tài sản khác đặc biệt là nhà ở. Trong nhiều trường hợp, nhà ở không thuộc sở hữu của nhà nước mà thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức. Chính vì thế, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của nhà nước, khi thực hiện công tác đăng ký đất đai thì luôn đi kèm với công tác đăng ký nhà ở. Đăng ký đất và nhà được thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn. Ở nước ta, bộ máy nhà nước được chia thành bốn cấp Trung ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó, cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa nhà nước và nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất và nhà theo đơn vị xã sẽ có lợi đối với cả cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đối với người đăng ký thì đăng ký theo đơn vị xã, phường sẽ giảm được thời gian và chi phí đi lại. Còn đối với nhà nước, đăng ký theo đơn vị xã sẽ tiện cho việc quản lý vì cán bộ xã là người hiểu rõ tình hình sử dụng đất ở địa phương, phát hiện được những vi phạm trong sử dụng đất và sở hữu nhà, từ đó ngăn chặn được những tranh chấp, sai phạm, hạn chế khiếu nại, tố cáo. Đăng ký theo đơn vị xã phường còn góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã; giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ đăng ký sở hữu nhà ở. Đất đai và nhà ở luôn luôn là những tài sản có giá trị lớn đối với mọi nền kinh tế, mọi quốc gia. Công tác đăng ký đất đai và nhà ở trở thành một trong những công cụ quan trọng để nhà nước thực hiện quản lý tốt nguồn tài sản có giá trị lớn này. Do vậy, nắm vững những đặc điểm của đăng ký đất và nhà là cần thiết để có thể thực hiện tốt công tác trên, từ đó có thể nắm chắc và quản lý tốt tình hình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng quỹ nhà ở của mỗi địa phương. II. Những nội dung cơ bản của đăng ký đất và nhà 2.1. Bộ máy tổ chức công tác đăng ký Việc đăng ký đất đai và nhà ở được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất và nhà. Văn phòng này có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”. Đối với tổ chức sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Sở tài nguyên môi trường. Còn đối với cá nhân sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Phòng tài nguyên môi trường. Văn phòng đăng ký đất và nhà được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng và được mở tài khoản theo quy định hiện hành. 2.1.1.Nhiệm vụ và quyền hạn a) Văn phòng đăng ký cấp tỉnh được thuộc Sở Tài nguyên môi trường, do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ, chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở Tài nguyên môi trường. Những nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh bao gồm: - Giúp Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ( trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. - Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý sự biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. - Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh, cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ sơ địa chính gốc cho văn phòng đăng ký cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. - Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký cấp huyện, chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho văn phòng đăng ký cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính. - Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. - Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. - Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh. - Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai, c._.ung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng. - Thực hiện thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai. - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Sở Tài nguyên môi trường. - Quản lý viên chức, nguời lao động và tài chính, tài sản thuộc văn phòng theo quy định của pháp luật. b) Văn phòng đăng ký cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên môi trường, do Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng tài nguyên môi trường, Trưởng phòng Nội vụ - Lao động – Thương binh – Xã hội, chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng Tài nguyên môi trường theo phân cấp quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Nhiệm vụ và quyền hạn của văn phòng: - Giúp trưởng phòng tài nguyên môi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư. - Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất ở, cộng đồng dân cư. - Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký cấp tỉnh gửi tới, hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. - Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư. - Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư. - Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã. - Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng. - Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật, thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính. - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Phòng Tài nguyên môi trường. - Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc văn phòng theo quy định của pháp luật. 2.1.2. Tổ chức của Văn phòng đăng ký Văn phòng đăng ký đất và nhà có Giám đốc và từ một đến hai Phó giám đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó giám đốc thực hiện theo phân cấp quản lý cản bộ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh do Bộ Tài nguyên môi trường ban hành. Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh theo đề nghị của Giám đốc văn phòng. Còn chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đănh ký cấp huyện theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên môi trường, Trưởng phòng Nội vụ - Lao động – Thương binh – Xã hội. Việc quản lý và sử dụng biên chế của Văn phòng đăng ký do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ quy định cơ chế quản lý biên chế đối với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước. 2.2. Nội dung đăng ký đất đai 2.2.1. Đăng ký ban đầu Công tác đăng ký đất đai ban đầu được thực hiện là để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký ban đầu được thực hiện đối với mọi người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( trừ trường hợp nhận khoán, thuê, mượn). Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp huyện chỉ thực hiện đăng ký ban đầu đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư. Quá trình đăng ký ban đầu được thực hiện không chỉ với sự tham gia của người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký mà còn có cả Hội đồng đăng ký, Uỷ ban nhân dân cấp xã. Mỗi chủ thể tham gia trong quá trình đăng ký đều có những nhiệm vụ và quyền hạn riêng. - Đối với người sử dụng đất phải có trách nhiệm mua hồ sơ tại nơi quy định, khai báo hồ sơ đúng cách và nộp hồ sơ tại nơi do Uỷ ban nhân dân xã quy định. Nếu uỷ quyền cho người khác đăng ký thì phải có chứng thực. Mọi người sử dụng đất đều được đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ các trường hợp sau: + Đất do Nhà nước giao để quản lý. + Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng. + Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê, thuê lại trọng khu công nghiệp. + Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 Luật Đất đai. + Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường. Hồ sơ bao gồm: + Đơn xin đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận. + Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất ( nếu có / bản sao). + Biên bản xác định ranh giới và mốc thửa đất. - Đối với cán bộ làm công tác đăng ký: phải hướng dẫn từng chủ sử dụng đất khai báo hồ sơ theo mẫu quy định, chuẩn bị các tài liệu đi kèm. Sau đó, cán bộ sẽ là người nhận và kiểm tra hồ sơ, giúp chủ sử dụng đất bổ sung, sửa chữa. - Đối với Hội đồng đăng ký phải tổ chức hội nghị để xét đơn. Hội đồng đăng ký được thành lập ở cấp xã, phường, thị trấn và phải có quyết định thành lập do Uỷ ban nhân dân ký. Trong số thành viên của hội đồng có thành viên bắt buộc và không bắt buộc. Thành viên bắt buộc gồm: Phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, cán bộ tư pháp xã, cán bộ địa chính xã, chủ tịch hội đồng nhân dân xã. Thành viên không bắt buộc là tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, trưởng ấp, trưởng bản ( tuỳ từng khu vực, địa bàn có thể có thêm người khác với điều kiện phải có hiểu biết về tình hình sử dụng đất ở địa phương, hiểu biết về chính sách pháp luật đất đai hiện hành). Hội đồng đăng ký phải nghe báo cáo kết quả tổng hợp kê khai và kết quả thẩm tra của từng đơn đăng ký, xét các đơn ở các nội dung như: hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, tình trạng tranh chấp… Sau đó lấy ý kiến biểu quyết của toàn hội đồng để ghi vào biên bản. - Đối với Uỷ ban nhân dân xã: phải thẩm tra xác minh lại những hồ sơ do Hội đồng đăng ký đưa lên căn cứ vào biên bản, sau đó ký nhận và duyệt từng hồ sơ, công bố công khai những hồ sơ được xác nhận tại trụ sở uỷ ban trong vòng 15 ngày. Nếu trong vòng 15 ngày mà có khiếu nại, tố cáo thì thực hiện thẩm tra xác định lại từ khâu đầu tiên. Nếu không có khiếu nại thì Uỷ ban sẽ lập danh sách những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện và trình lên Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện phê duyệt. Hồ sơ trình lên bao gồm: + Tờ trình của Uỷ ban nhân dân xã về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Biên bản cuộc họp của Hội đồng đăng ký. + Hồ sơ hợp lệ của từng thửa đất - Văn phòng đăng ký đất và nhà là cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thuộc hộ gia đình, cá nhân. Trong thời hạn 7 ngày từ khi nộp đủ hồ sơ, Văn phòng phải cấp giấy cho những người đủ điều kiện. Sau khi duyệt cấp xong, phải gọi người dân lên làm nghĩa vụ tài chính, lấy giấy chứng nhận và chuyển các thông tin về đất đai đến các cơ quan thuế, thống kê. Sau khi nhận được Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ làm hồ sơ xin thực hiện nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận tại văn phòng đăng ký đất và nhà. 2.2.2. Đăng ký biến động Trong quá trình quản lý đất đai, do nhu cầu của người sử dụng và yêu cầu của sự phát triển kinh tế - xã hội đã phát sinh rất nhiều hình thức thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Người sử dụng đất được phép đổi tên. - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích sử dụng đất. - Chuyển mục đích sử dụng đất. - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất. - Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. - Nhà nước thu hồi đất. Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp quận, huyện, thị xã có thẩm quyền thực hiện đăng ký biến động đối với những người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư. Người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký biến động sẽ phải mua hồ sơ, khai báo đúng quy cách và nộp hồ sơ tại văn phòng. Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm: + Đơn xin đăng ký biến động theo mẫu đối với từng loại biến động. + Những giấy tờ liên quan đến biến động đất đai như: hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng; di chúc về thừa kế; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh… + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ ( nếu mất phải khai báo). + Sơ đồ, trích lục thửa đất. Uỷ ban nhân dân xã sau khi thẩm tra, xác nhận vào đơn đăng ký và gửi hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất và nhà để chứng nhận biến động. Văn phòng đăng ký sẽ xem xét hồ sơ, ghi ý kiến vào đơn xin chứng nhận và gửi sang Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã ký duyệt nếu hồ sơ đủ điều kiện. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì phải gửi về xã và nêu rõ lý do. Sau khi có chứng nhận biến động, Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã sẽ ra quyết định cho phép biến động, gọi người dân lên thực hiện nghĩa vụ tài chính, chứng nhận biến động, chỉnh lý biến động trong hồ sơ địa chính và thông báo cho Uỷ ban nhân dân xã chỉnh lý hồ sơ địa chính.Cũng giống như đăng ký ban đầu, sau khi người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý theo biến động. Ngoài những trường hợp đăng ký biến động thông thường như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp… như trên, có những trường hợp biến động đất đai khi đăng ký không theo những trình tự trên như: mất đất do thiên tai, mất giấy chứng nhận, đổi giấy chứng nhận mới. - Đối với trường hợp mất đất do thiên tai: người sử dụng đất phải khai báo cho Uỷ ban nhân dân xã nơi sử dụng và nộp các giấy tờ liên quan đến mảnh đất đó. Uỷ ban nhân dân xã phải kiểm tra và thông báo cho cơ quan địa chính cùng cấp ( có thể chỉ là cán bộ địa chính xã). Sau đó phải báo cho cơ quan cấp giấy chứng nhận ( phòng tài nguyên môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất và nhà) kiểm tra, xác minh, đo đạc lại thửa đất. Thẩm tra của hai cơ quan này phải được ghi lại trong biên bản. Sau đó, phòng tài nguyên môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất và nhà sẽ lập quyết định đổi giấy chứng nhận: nếu chỉ mất một phần đất thì chứng nhận lại trên giấy chứng nhận đã cấp, còn nếu mất toàn bộ thì ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đối với trường hợp mất giấy chứng nhận: người sử dụng đất phải khai báo việc mất giấy chứng nhận. Khi đó, Uỷ ban nhân dân xã mới cử cán bộ địa chính xã xác định số giấy chứng nhận đã mất, ghi việc mất giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, thông báo công khai việc mất giấy trong vòng 15 ngày tại trụ sở Uỷ ban. Và cán bộ địa chính xã cũng có trách nhiệm chuyển hồ sơ lên cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ( phòng tài nguyên môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất và nhà). Cơ quan địa chính sẽ ghi việc mất giấy chứng nhận vào hồ sơ của mình, nếu hồ sơ đang trong quá trình xin thay đổi (đăng ký biến động) thì dừng mọi quá trình. Sau 60 ngày kể từ ngày nhận được đơn trình báo, nếu không thấy giấy chứng nhận cũ thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận mới. Lúc đó, cơ quan có thẩm quyền là Uỷ ban nhân dân cấp huyện phối hợp với phòng tài nguyên môi trường ra quyết định huỷ giấy chứng nhận cũ, cấp giấy chứng nhận mới. Còn nếu sau 60 ngày chủ sử dụng đất tìm thấy giấy chứng nhận thì phải nộp lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện để tiến hành huỷ bỏ. - Cấp đổi giấy chứng nhận mới thì có hai trường hợp xảy ra: + Nếu do giấy chứng nhận cũ bị rách, nát, nhoè, ố, hết chỗ ghi thì được đổi giấy mới và phải mất lệ phí hồ sơ. + Nếu cấp đổi giấy chứng nhận từ một thửa chia tách thành nhiều thửa thì trình tự thủ tục giống như mọi trường hợp biến động thông thường. 2.2.3. Đăng ký xin thực hiện nghĩa vụ tài chính Đối với mọi người sử dụng đất, dù là đăng ký biến động hay đăng ký ban đầu thì để được lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Và để thực hiện được, họ đều phải làm hồ sơ xin thực hiện nghĩa vụ tài chính tại văn phòng đăng ký đất và nhà. Nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất do cơ quan thuế xác định căn cứ vào số liệu địa chính của Văn phòng đăng ký đất và nhà cung cấp. Hồ sơ về thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm: - Tờ khai theo mẫu tương ứng với pháp luật quy định người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm: tờ khai tiền sử dụng đất, tờ khai tiền thuê đất, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất (áp dụng đối với tổ chức không hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; hộ gia đình, cá nhân), tờ khai thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (áp dụng đối với các tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ). Các mẫu tờ khai trên, người sử dụng đất được nhận tại văn phòng đăng ký đất và nhà, mỗi tờ khai được lập thành hai bản, Văn phòng đăng ký giữ một bản, một bản chuyển cho cơ quan thuế làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính. - Những giấy tờ có liên quan chứng minh thuộc diện không phải nộp, được hưởng ưu đãi, hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đã được pháp luật quy định. - Những giấy tờ liên quan đến việc bồi thường đất, hỗ trợ đất cho người có đất bị thu hồi như: quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về bồi thường, hỗ trợ về đất; chứng từ hợp pháp về thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ về đất cho người có đất bị thu hồi… - Những giấy tờ liên quan khác ( nếu có) như: các chứng từ nộp tiền thuê đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất nay chuyển sang hình thức thuê đất; các giấy tờ thuộc diện hưởng ưu đãi đầu tư theo Luật Khuyến khích đầu tư… Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có liên quan tới không chỉ người sử dụng đất mà còn cả Văn phòng đăng ký, cơ quan thuế, cơ quan thu tiền… bởi hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính được nộp tại văn phòng đăng ký và luân chuyển qua các cơ quan có liên quan. Mỗi cơ quan đều có trách nhiệm của riêng mình trong quá trình thực hiện. Đối với Văn phòng đăng ký đất và nhà, khi người dân làm hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải có trách nhiệm: - Cấp phát đầy đủ tờ khai các khoản thu liên quan đến nhà, đất theo yêu cầu của người sử dụng đất ( loại tờ khai tương ứng với khoản thu người sử dụng đất phải nộp) và hướng dẫn người sử dụng đất kê khai theo đúng mẫu tờ khai quy định. - Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ của người sử dụng đất nộp, xác nhận và ghi đầy đủ chỉ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính”. Sau đó, chuyển cho cơ quan thuế một bộ hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm các giấy tờ sau: + Một bản chính Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính. + Một bản chính tờ khai các khoản thu liên quan đến nhà, đất ( tương ứng với mỗi khoản thu là một bản tờ khai). + Những giấy tờ liên quan chứng minh thuộc diện không phải nộp hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính. + Những giấy tờ liên quan đến việc bồi thường đất, hỗ trợ đất cho người có đất bị thu hồi. + Những giấy tờ hoặc chứng từ có liên quan đến việc đã nộp tiền thuê đất hoặc thuộc diện được hưởng ưu đãi, khuyến khích đầu tư. + Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính gồm Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giấy tờ mua, bán, tặng, cho, thừa kế nhà, đất; Giấy phép xây dựng nhà; Quyết toán và biên bản bàn giao công trình ( nếu có). Trong trường hợp các giấy tờ chuyển giao cho cơ quan thuế yêu cầu bản chính, nếu không có bản chính mà dùng bản sao thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước. - Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp các khoản nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế chuyển đến, cơ quan nhận hồ sơ trao “Thông báo nộp tiền” cho người sử dụng đất để người sử dụng đất thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Và khi trao “Thông báo nộp tiền” cho người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký phải yêu cầu người sử dụng đất phải ký tên, ghi rõ ngày tháng nhận thông báo. Người sử dụng đất ngoài trách nhiệm làm đúng thủ tục, nộp hồ sơ đúng quy định tại Văn phòng đăng ký, khi nhận được “Thông báo nộp tiền” phải lên Văn phòng nhận thông báo, nộp tiền tại Kho bạc đúng hạn thì mới được lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ lệ phí trước bạ phải nộp ngay, người sử dụng đất có thể ghi nợ tiền sử dụng đất đến khi nào thực hiện các giao dịch biến động về đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,…. Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được luân chuyển giữa Văn phòng đăng ký đất và nhà và cơ quan thuế. Với bản chất là một thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất có nhiều yếu tố phức tạp, nên trong thủ tục bàn giao và tiếp nhận hồ sơ về nghĩa vụ tài chính giữa Văn phòng đăng ký và cơ quan Thuế phải đảm bảo yêu cầu: - Thực hiện giao hồ sơ thường xuyên, hàng ngày theo ngày làm việc, tuyệt đối không để dồn nhiều hồ sơ mới bàn giao một lần. - Khi nhận bàn giao hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, người nhận hồ sơ phải vào sổ giao nhận hồ sơ và người bàn giao phải ký xác nhận. Cả người nhận và người bàn giao phải kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của từng loại giấy tờ có trong hồ sơ, nội dung của “Thông báo nộp tiền”… - Định kỳ (ít nhất mỗi tháng một lần) cơ quan giao hồ sơ và cơ quan nhận hồ sơ phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu hồ sơ về nghĩa vụ tài chính đã giao với “Thông báo nộp tiền” đã nhận để phát hiện các trường hợp còn tồn đọng. - Văn phòng đăng ký, cơ quan Thuế và cơ quan liên quan (nếu có) phải bố trí cán bộ, công chức có năng lực, thông thạo các chính sách, các thủ tục nộp, thu và miễn, giảm các khoản thu liên quan đến nhà, đất để thực hiện việc tiếp nhận và bàn giao hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, đảm bảo tính chuyên nghiệp cao và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan để phục vụ các tổ chức, cá nhân thực hiện tốt nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước. Đăng ký đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp, nhưng nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi người vì nó thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai. Trong quá trình tiến hành đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và làm hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất và nhà có vai trò đặc biệt quan trọng, là cầu nối thực hiện các thủ tục hành chính nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quan hệ về đất đai là nhà nước và người sử dụng đất. Do đó, tcác chính sách của nhà nước về đất đai ngày càng phải hoàn thiện, tạo điều kiện cho Văn phòng đăng ký thực hiện tốt nhiệm vụ, vai trò của mình, từ đó nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. 2.3. Nội dung đăng ký nhà ở Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với cuộc sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên. Nó không chỉ phản ánh trình độ phát triển của xã hội mà còn thể hiện phong tục tập quán của địa phương. Theo Luật Nhà ở 2005 quy định: nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Trong quá trình phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế - xã hội nước ta, nhà ở và các công trình xây dựng đang được hình thành ngày càng nhiều. Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn luôn gắn liền với đất đai, do đó đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do Bộ Xây dựng phát hành và sử dụng thống nhất trên phạm vi cả nước. Giấy này được cấp cho chủ sở hữu một bản chính và sao một bản để lưu tại cơ quan cấp giấy chứng nhận. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở, trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho họ. Điều kiện của đối tượng sở hữu nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: - Là tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài. - Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì được cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Còn nếu chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi tiến hành đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở phải chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở. Nếu là tổ chức thì nộp tại cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh ( do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định), nếu là cá nhân sở hữu nhà thì nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện ( do Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quy định). Hồ sơ bao gồm: - Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. - Bản sao của một trong các giấy tờ như: giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu nhà qua các thời kỳ do cơ quan có thẩm quyền cấp, … - Sơ đồ nhà ở, đất ở. Tuy nhiên, khi chủ sở hữu nhà ở có đơn đề nghị xin cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì hồ sơ đối với từng trường hợp là khác nhau. Nếu chủ sở hữu xin cấp lại Giấy chứng nhận thì nộp hồ sơ bao gồm: - Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ lý do mất giấy và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời khai của mình. - Giấy tờ xác nhận việc mất giấy chứng nhận. Đối với trường hợp xin cấp đổi Giấy chứng nhận thì hồ sơ bao gồm: - Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đã bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi. Nhà ở là một yếu tố quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Do vậy, trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trách nhiệm của mỗi bên tham gia đều là rất quan trọng. Đối với cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thì phải có trách nhiệm hướng dẫn chủ sở hữu làm và nộp hồ sơ đúng quy định, tiến hành kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp của hồ sơ, thể hiện các nội dung trên giấy chứng nhận, ký giấy và vào sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Còn đối với chủ sở hữu nhà ở, phải thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ giấy tờ hợp pháp, nộp đúng nơi quy định và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đăng ký nhà ở cùng với đăng ký đất đai đã làm hình thành nên hai nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Làm tốt hai nhiệm vụ này không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước mà còn mang lại lợi ích cho cả người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và cả cơ quan quản lý nhà nước. Do vậy, trong quá trình hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước cần đặc biệt chú trọng, quan tâm đến việc nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai và nhà ở, để từ đó thực hiện tốt hơn các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Chương II: Thực trạng công tác đăng ký đất và nhà trên địa bàn quận Hoàng Mai I. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận 1.1. Điều kiện tự nhiên 1.1.1. Địa hình Quận Hoàng Mai được thành lập và đi vào hoạt động chính thức từ ngày 01/01/2004 trên cơ sở sát nhập 5 phường cũ của quận Hai Bà Trưng và 9 xã của huyện Thanh Trì. Quận nằm ở phía nam thành phố Hà Nội, phía nam giáp huyện Thanh Trì, phía Bắc tiếp giáp quận Hai Bà Trưng, phía đông chạy dọc theo con sông Hồng và giáp với quận Long Biên và huyện Gia Lâm, phía tây giáp quận Thanh Xuân. Quận có 14 phường gồm: Hoàng Văn Thụ, Lĩnh Nam, Tương Mai, Tân Mai, Mai Động, Giáp Bát, Trần Phú. Thanh Trì, Hoàng Liệt, Vĩnh Hưng, Định Công, Đại Kim, Thịnh Liệt, Yên Sở. Địa hình khu vực quận Hoàng Mai tương đối trũng, độ cao trung bình khoảng 4,5m, có xu hướng nghiêng từ bắc xuống nam, rộng khoảng 5km, và từ đông sang tây dài khoảng 12km. Trên địa bàn quận có các tuyến đường giao thông quan trọng như: quốc lộ 1B (đưòng cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ), đưòng Ngọc Hồi, đường Tam Trinh, đường vành đai 2,5 và đường vành đai 3, đưòng Trương Định, đưòng Lĩnh Nam, đưòng đê Nguyễn Khoái kéo dài và cầu Thanh Trì. Ngoài ra còn có một số tuyến đưòng, phố chưa đặt tên. Đây là các tuyến giao thông đưòng bộ, đường sắt nối thủ đô với các địa phương trong cả nước.Thêm vào đó, ở phía đông quận sông Hồng cũng là một tiềm năng lớn cho việc phát triển giao thông, giao lưu đường thuỷ với các tỉnh vùng đồng bằng sông Hồng và vùng trung du miền núi phía Bắc. Vị trí thuận lợi như trên của quận chính là điều kiện để mở rộng giao lưu, lưu thông hàng hoá và dịch vụ, tạo tiền đề để phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội của quận trong tương lai. 1.1.2. Khí hậu thuỷ văn Hoàng Mai có khí hậu nhiệt đới gió mùa. Từ tháng 5 đến tháng 10 là mùa hạ, khí hậu ẩm ướt mưa nhiều. Từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau khô hanh, rét vào cuối mùa có mưa phùn ẩm ướt. Giữa hai mùa là thời kỳ chuyển tiếp, tạo cho Hoàng Mai cũng như Hà Nội có 4 mùa phong phú : xuân, hạ, thu, đông. “Nhiệt độ trung bình trong năm là 250C, nóng nhất từ tháng 6 đến tháng 8 với nhiệt độ cao nhất thường xảy ra vào tháng 7 là 37-380C. Tháng lạnh nhất là từ tháng 12 đến tháng 1, với nhiệt độ thấp nhất là 9 – 130C. Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy nhiệt độ trung bình không dao động lớn ( nhỏ hơn 140C giữa các tháng trong năm ).” Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai năm 2005 - 2015 “Độ ẩm trung bình trong năm khoảng 80% và độ ẩm này cũng rất ít thay đổi theo các tháng trong năm, thường dao động trong khoảng 70 – 80%. Số ngày mưa trong năm khoảng 144 ngày với tổng lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1600 – 1800mm. Trong mùa mưa ( tháng 5 đến tháng 10 ) tập trung tới 85% lượng mưa toàn năm.” Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai năm 2005 - 2015 Mưa lớn nhất vào tháng 8 ( nhỏ hơn 10mm). Nhưng nửa cuối mùa đông lại có mưa ẩm ướt. Và mùa đông Hoàng Mai còn chịu các đợt gió mùa đông bắc gây ra rét đậm. Tổng số giờ nắng trong năm khoảng 1600h và 220 ngày có nắng. Nhìn chung thời tiết và khí hậu trên thuận lợi cho hoạt động sản xuất và đời sống của Hoàng Mai. Song các đợt giông bão vào mùa hè, và gió mùa đông bắc vào mùa đông cũng gây trở ngại cho đời sống dân cư và các hoạt động sản xuất khác. Hệ thống hồ điều hoà Yên Sở nằm trên địa bàn quận Hoàng Mai, gồm 3 hồ đã được xây dựng ( trên tổng số 5 hồ ) với diện tích khoảng 130ha mặt nước là nơi chứa và xử lý nước thải, nước mưa, ngập lụt, điều hoà lưu lượng nước của các con sông thải của Hà Nội trước khi bơm ra sông Hồng. Ngoài ra, Hoàng Mai còn có diện tích sông hồ và đầm tự nhiên lớn, với cảnh quan thiên nhiên đẹp : khu vực đầm Sen ở Định Công, công viên Yên Sở 241ha, hồ Linh Đàm, diện tích ngoài bãi sông Hồng. Những nơi này sẽ là những vùng có tiềm năng thuận lợi cho việc phát triển các hoạt động du lịch, vui chơi giải trí… 1.1.3. Tài nguyên khoáng sản Trên địa bàn quận Hoàng Mai cho đến nay chưa xác định có loại tài nguyên, khoáng sản gì quý ngoại trừ cát ven sông và than bùn rải rác ở các vùng đầm hồ trong quận. Dọc theo sông Hồng thuộc địa bàn các phường Thanh Trì, Lĩnh Nam, Trần Phú, Yên Sở có các bãi cát tự nhiên bồi tụ, mỗi năm có thể khai thác hàng vạn mét khối cát phục vụ hoạt động xây dựng trong vùng. Than bùn có rải rác ở các hồ vùng Yên Sở với trữ lượng không nhiều, chiều dài lớp than có thể khai thác rất mỏng, các mẫu than bùn có năng suất toả nhiệt không cao ( từ 3800 – 5300 calo/kg). Do vậy, việc khai thác than bùn ở vùng này là không hiệu quả kinh tế. Trong quá trình khoan thăm dò địa tầng đã phát hiện trên địa bàn phường Định Công có mỏ nước khoáng hiện đã đưa vào khai thác, song hàm lượng các nguyên tố vi lượng không cao và trữ lượng cũng không lớn. 1.1.4. Tài nguyên đất Toàn quận với 14 phường chủ yếu nằm vùng trong đê và một vùng bãi ven đê sông Hồng với diện tích khoảng 920ha là diện tích của các phường Thanh Trì, Lĩnh Nam, Trần Phú, Yên Sở. “Đây là vùng đất có phù sa bồi tụ thường xuyên, nên độ cao trung bình thường cao hơn vùng đất trong đê. Giữa vùng ._.C 216 168 77.78 288 228 79.17 324 276 85.19 2.Hồ sơ chuyển dịch 864 528 61.11 1020 660 64.71 1116 720 64.52 3. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm 552 468 84.78 636 564 88.68 720 648 90.0 4.Hồ sơ xác nhận nguồn gốc đất 48 24 50.0 60 36 60.0 72 24 33.33 5.Hồ sơ thực hiện NVTC 1044 936 89.66 1320 1188 90.0 1440 1380 95.83 6. Hồ sơ ghi nợ tiền sử dụng đất 252 240 95.24 300 264 88.0 336 336 100.0 Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hoàng Mai 4.2. Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân 4.2.1. Những vấn đề còn tồn tại Tuy đã có rất nhiều cố gắng trong công tác đăng ký đất và nhà và cũng đã đạt được những kết quả đáng khích lệ song vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất và nhà. Lượng hồ sơ đăng ký tuy đã được cán bộ địa chính giải quyết rất nhiều nhưng vẫn còn một số lượng không nhỏ hồ sơ chưa được thẩm tra, giải quyết. Các hồ sơ đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cấp phường đưa lên còn phải trải qua những tiến trình kiểm tra, thẩm định nên lượng giấy chứng nhận được cấp chưa được nhiều. Còn đối với các hồ sơ khác thì cán bộ địa chính không chỉ thẩm tra qua hệ thống bản đồ, sổ sách mà còn phải xuống tận địa bàn, rồi phối hợp với các cơ quan khác như cơ quan thuế, các công ty phát triển nhà, các công ty xây dựng… nên cũng gặp khó khăn trong việc thụ lý nhanh chóng hồ sơ đăng ký của người dân. Mặt khác, trong vấn đề sử dụng đất và sở hữu nhà ở còn rất nhiều tranh chấp hay xảy ra, nhất là đối với những mảnh đất, căn nhà là đồng sở hữu, đồng thừa kế. Đối với những trường hợp này, tất cả chủ đồng sử dụng, đồng sở hữu phải cùng kê khai thì mới được đăng ký. Nhưng hầu hết chỉ có một người đứng ra tự đăng ký nên khi thực hiện nghiệp vụ đăng ký cán bộ phải tiến hành kiểm tra kỹ càng, tránh những tranh chấp sau này. Do đó, lượng hồ sơ còn tồn đọng là không nhỏ. Xung quanh đất đai và nhà ở thường có rất nhiều vấn đề xảy ra, đòi hỏi cán bộ của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở phải có đủ chuyên môn nghiệp vụ, kinh nghiệm và kỹ năng để giải quyết những vấn đề phức tạp đó. Thế nhưng, như tình trạng chung hiện nay ở các cơ quan quản lý đất đai và nhà ở tại các địa phương trong cả nước, hệ thống cán bộ địa chính ở quận còn rất thiếu. Cán bộ địa chính phường thì thiếu, nhiều khi không đủ kỹ năng và thẩm quyền để giải quyết. Số lượng cán bộ thực hiện công tác kê khai đăng ký còn ít, không đáp ứng được so với yêu cầu của nhiệm vụ đặt ra. Nhu cầu về đất đai và nhà ở ngày càng tăng lên. Chính vì lẽ đó, số vụ vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai và nhà ở cũng ngày càng tăng. Những vi phạm như tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất công, xây dựng nhà không được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Việc xử lý những vụ vi phạm này của UBND còn chưa kiên quyết, chưa thực hiện đầy đủ nhiệm vụ, quyền hạn của mình dẫn đến khó khăn cho công tác kê khai đăng ký, thẩm tra tính chính xác của hồ sơ để thực hiện nghiệp vụ… Một khó khăn khác không thể tránh khỏi đó là do quận Hoàng Mai mới được thành lập cách đây không lâu, ghép từ 5 phường của quận Hai Bà Trưng và 9 xã của huyện Thanh Trì nên phải kế thừa luôn những cái tốt và chưa tốt trong công tác quản lý đất đai và nhà ở của hai quận, huyện trên. Mặt khác, hệ thống bản đồ của quận hiện đang dùng là bản đồ giấy từ năm 1995, đến nay không còn phù hợp với tình hình. Do đó, việc thực hiện đăng ký đất đai và nhà ở gặp khó khăn khi tiến hành thẩm tra tại các địa bàn do sự sai khác của bản đồ với thực địa. 4.2.2. Nguyên nhân Về tổ chức bộ máy: - Số lượng cán bộ địa chính thực hiện công tác kê khai đăng ký đất đai và nhà ở còn rất thiếu. Mỗi cán bộ phụ trách hai phường không chỉ về vấn đề đăng ký xin cấp giấy chứng nhận mà cả hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính, hồ sơ chuyển dịch… Chất lượng của cán bộ địa chính phường còn chưa cao nên khi công tác đăng ký gặp khó khăn khi cán bộ địa chính xuống điều tra đại bàn để kiểm tra hồ sơ, và khi chuyển hồ sơ từ cấp phường lên cấp quận. - Các cán bộ địa chính ngoài thực hiện nghiệp vụ chuyên môn về đăng ký đất đai còn phải thực hiện những nhiệm vụ khác của nội dung về quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở như lập hồ sơ địa chính, lập sổ địa bạ, kiểm kê, thống kê, tranh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về quản lý và sử dụng đất đai và nhà ở. Chính vì mỗi cán bộ phải thực hiện quá nhiều nhiệm vụ một lúc nên chất lượng chuyên môn không được cao. - Cũng do quận mới thành lập, còn nhiều vấn đề cần được quan tâm giải quyết nên sự chỉ đạo của các cấp lãnh đạo quận còn chưa được sát sao, đặc biệt là sự thanh tra, kiểm tra thường xuyên đối với cơ sở cấp dưới. - Tuy phải thực hiện rất nhiều nghiệp vụ, giải quyết rất nhiều hồ sơ nhưng hệ thống lưu trữ hồ sơ của quận còn rất thủ công, hầu hết là trên sổ sách, chưa được lưu trữ dưới dạng số, từ đó gây khó khăn khi thanh tra, kiểm tra hoặc tra cứu hồ sơ. Về quy trình thực hiện đăng ký: - Người dân do chưa được tuyên truyền đầy đủ về công tác đăng ký nên trong quá trình kê khai còn rất nhiều thiếu sót như khai không đúng chính chủ, khai thiếu thông tin về nhà, không đủ giấy tờ kê khai… Không những thế, nhiều người không có ý thức đã làm mất giấy hẹn nên không thể lấy được hồ sơ, gây ách tắc trong công tác đăng ký. - Sự luân chuyển hồ sơ giữa văn phòng đăng ký và các cơ quan khác như cơ quan thuế, công ty xây dựng, công ty phát triển nhà… không thông suốt, thông tin nhiều khi không trùng khớp dẫn đến sự chậm trễ trong giải quyết hồ sơ. - Khi thực hiện thẩm tra hồ sơ, cán bộ địa chính phải xuống tận vị trí có đất, nhà để kiểm tra, đo vẽ. Nhưng do tính chất của đo vẽ nhiều khi không chính xác do công cụ nên hồ sơ có sai lệch, dẫn đến sự khiếu kiện của người dân, lại phải thực hiện lại từ đầu. Hoặc do mảnh đất nằm giữa các vị trí đường khác nhau nên khi xác định vị trí đất để tính thuế, lệ phí còn nhiều vướng mắc. Tuy còn nhiều khó khăn vướng mắc nhưng văn phòng đăng ký và phòng Tài nguyên môi trường đã kết hợp cùng với cơ quan địa chính phường để dần khắc phục những tồn tại, từ đó đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai và nhà ở, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, hoàn thành những nội dung quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký đất và nhà trên địa bàn quận Hoàng Mai 1. Mục tiêu và phương hướng 1.1. Mục tiêu cần đạt được Công tác đăng ký đất đai và nhà ở luôn luôn là một trong những nội dung quan trọng của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Trong quá trình phát triển mạnh mẽ cả về kinh tế, xã hội của nước ta nói chung và khu vực Hà Nội nói riêng thì công tác này càng trở nên quan trọng bởi đất đai và nhà ở có liên quan mật thiết tới mọi lĩnh vực kinh tế, xã hội, là yếu tố không thể thiếu được của quá trình phát triển. Từ những kết quả đã đạt được và những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại trong công tác đăng ký đất và nhà tại quận Hoàng Mai trong thời gian qua, chúng ta phải đặt ra mục tiêu hoạt động cần đạt được để từ đó giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Mục tiêu đầu tiên đó là hoàn thành nhanh chóng công tác đăng ký ban đầu và giải quyết những hồ sơ đăng ký biến động để có được cái nhìn tổng thể nhất về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn, lập được hồ sơ địa chính từ đó đưa ra những biện pháp để thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở một cách có hiệu quả. Công tác đăng ký ban đầu được thực hiện nhằm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, công tác này được văn phòng tổ chức kê khai ở cấp phường. Còn công tác đăng ký biến động được thực hiện ngay tại văn phòng. Trong thời gian tới, để hoàn thiện công tác này cần phải nhanh chóng thực hiện kê khai tại phường, tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ để có thể thành lập hồ sơ địa chính, kết thúc được đăng ký ban đầu, tạo cơ sở để đăng ký biến động, thực hiện tốt các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Trong mỗi năm, mỗi kỳ, Uỷ ban nhân dân quận Hoàng Mai đều đặt ra những chỉ tiêu cần đạt được về công tác đăng ký đất đai và nhà ở. Những chỉ tiêu, kế hoạch này đều được đưa ra trên cơ sở thực tế, điều kiện tình hình địa phương và công tác tổ chức bộ máy, chất lượng cán bộ của văn phòng đăng ký và phòng tài nguyên môi trường. Do vậy, mục tiêu trong thời gian tới của văn phòng là tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo các chỉ tiêu, kế hoạch đã đặt ra. Thực hiện được mục tiêu trên, không chỉ đi theo đúng tiến độ kế hoạch quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, mà còn tạo điều kiện để hoàn thành tốt các công tác quản lý khác như quản lý đô thị, lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch… Ngoài lượng 4240 hồ sơ tiếp tục thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định số 23/2005/QĐ-UB, năm 2007, Phòng tài nguyên môi trường, Văn phòng đăng ký đất và nhà cùng với UBND các phường còn phải thực hiện việc kê khai, đăng ký, xét duyệt cấp giấy chứng nhận cho khoảng 2300 trường hợp là nhà tập thể tự quản của các cơ quan, đơn vị đóng trên địa bàn. Cùng với khoảng 2500 đến 3000 trường hợp thuộc đối tượng mua nhà theo Nghị định 61/CP của Chính phủ và khoảng 2000 trường hợp đã mua nhà tái định cư tại các khu đô thị Đền Lừ I-II, Định Công, Đồng Tàu… Như vậy, tổng số giấy chứng nhận phải cấp trong năm 2007 trên địa bàn quận Hoàng Mai là vào khoảng 11000 giấy. Đặc biệt, theo Nghị quyết của UBND quận, các hồ sơ thuộc đối tượng xét cấp giấy chứng nhận theo Quyết định số 23/2005/QĐ-UB phải được hoàn thành trong tháng 6/2007. Đây là một nhiệm vụ hết sức nặng nề và là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của Phòng trong năm 2007 đòi hỏi sự cố gắng của toàn thể cán bộ để đạt được mục tiêu. Đối với một quận đang diễn ra quá trình đô thị hoá mạnh mẽ như quận Hoàng Mai thì những biến động đất đai là ngày càng phổ biến. Mục tiêu phấn đấu của văn phòng trong thời gian tới là phải đưa đăng ký biến động trở thành nhiệm vụ chính của văn phòng, tức là phấn đấu hoàn thành nhanh chóng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác đăng ký ban đầu. Cần phải tổ chức tốt công tác tiếp nhận và giải quyết kịp thời các nhu cầu của nhân dân trong việc thực hiện đăng ký sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất… theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các quy định của Thành phố, theo quy chế một cửa, đảm bảo công khai, dân chủ và đúng pháp luật. Tiếp tục tranh thủ sự hướng dẫn chuyên môn của Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất, phối hợp chặt chẽ với UBND các phường trong việc tổ chức thanh tra, kiểm tra các vụ vi phạm trong chế độ quản lý, sử dụng đất, làm minh bạch hiện trạng đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đăng ký đất đai và nhà ở. 1.2. Phương hướng tổ chức thực hiện công tác đăng ký Để đạt được các mục tiêu đã đặt ra thì phải đưa ra được các phương hướng nhằm định hướng cho các bước thực hiện từ đó có điều kiện hoàn thiện công tác tổ chức đăng ký đất đai và nhà ở tại văn phòng. Đầu tiên là phải hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước và xây dựng đội ngũ cán bộ bởi mọi hoạt động đăng ký tại văn phòng đều chịu sự chỉ đạo hoạt động trực tiếp từ bộ máy quản lý và đội ngũ cán bộ trực tiếp thực hiện. Cần phải kiện toàn bộ máy quản lý của Phòng tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký đất và nhà, kiện toàn đội ngũ cán bộ địa chính phường có đủ phẩm chất và năng lực, đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp, khắc phục tình trạng thường xuyên thay đổi cán bộ địa chính. Ngoài ra còn phải thường xuyên kiểm tra việc thực hiện các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, nhà ở và thủ tục thực hiện các khoản thu từ đất đai, rà soát để đề xuất ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các quy định sửa đổi hoặc bãi bỏ các thủ tục hành chính không cần thiết, để đẩy nhanh công tác đăng ký ban đầu, tạo cơ sở thực hiện đăng ký biến động. Phải áp dụng đúng các quy định của pháp luật về đất đai khi thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, gắn liền mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tiếp tục hoàn thiện hồ sơ địa chính. Trong quá trình thụ lý hồ sơ đăng ký của người dân, dù là đăng ký biến động hay đăng ký ban đầu thì đều phải thực hiện theo đúng quy chế “một cửa”, thụ lý hồ sơ trong thời hạn 20 ngày, không để người dân có khiếu nại khi không thực hiện được thủ tục trong thời gian đó. Đẩy mạnh công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và nhà ở, phải giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng và giải quyết kịp thời đơn thư phát sinh theo đúng quy định của pháp luật. Khắc phục có hiệu quả tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư, coi trợng việc tổ chức đối thoại giữa người có đơn thư với cơ quan hoặc người có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính bị khiếu nại. Mặt khác, cần hoàn thiện công tác tiếp dân, hướng dẫn cụ thể đầy đủ về pháp luật cho người có đơn thư hoặc đến trình bày, khiếu nại. Giải quyết những vướng mắc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc kiểm tra, xem xét, thụ lý hồ sơ trong quá trình đăng ký; và từ đó nắm được hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai, nhà ở phục vụ cho các công tác khác trong quá trình quản lý nhà nước. Những người trực tiếp thực hiện đăng ký đất đai và nhà ở là những người chủ sử dụng đất tức là đại đa số người dân sống trong địa bàn. Để có thể thực hiện tốt công tác kê khai đăng ký đất đai và nhà ở đúng theo quy định và đúng tiến độ đã đặt ra thì việc tuyên truyền đến người dân hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở là vô cùng cần thiết. Cần phải đẩy mạnh công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai phù hợp với từng đối tượng, đào tạo nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ quản lý đất đai. Tập trung tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai và nhà ở trên các phương tiện thông tin đại chúng và truyền thanh tại địa phương. Phổ biến những thông tin về công tác kê khai đăng ký đến từng hộ dân để khi thực hiện đăng ký có thể giảm bớt những sai sót do người dân thiếu hiểu biết, từ đó đẩy nhanh công tác đăng ký đất và nhà. II. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đăng ký đất và nhà tại văn phòng đăng ký đất nhà quận Hoàng Mai 2.1. Đối với vấn đề tổ chức bộ máy văn phòng đăng ký Đất đai và nhà ở luôn là lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm của toàn xã hội bởi nó là những tài sản có giá trị lớn, là yếu tố không thể thiếu đối với đời sống con người. Để quản lý chúng một cách có hiệu quả thì phải thực hiện tốt công tác tổ chức đăng ký đất đai và nhà ở, tạo điều kiện để các cơ quan quản lý nhà nước nắm rõ hiện trạng sử dụng đất, từ đó đưa ra các biện pháp nhằm đạt hiệu quả cao trong quản lý. Một bộ phận quan trọng không thể thiếu được của công tác đăng ký chính là tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký. Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đăng ký thì việc rà soát, đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện bộ máy tổ chức đăng ký là điều không thể thiếu. Đầu tiên là phải thực hiện những biện pháp nhằm hoàn thiện đội ngũ cán bộ. Ở quận Hoàng Mai, số lượng cán bộ địa chính thực hiện công tác kê khai đăng ký đất đai và nhà ở còn rất thiếu. Mỗi cán bộ phải phụ trách hai phường về các vấn đề như hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận, các hồ sơ chuyển dịch… Lượng cán bộ địa chính phường thì vừa yếu, vừa thiếu nên gặp nhiều khó khăn khi thực hiện công tác đăng ký. Do đó, cần phải hoàn thiện đội ngũ cán bộ, nâng cao chất lượng chuyên môn thông qua các lớp đào tạo nghiệp vụ về quản lý đất đai và nhà ở. Không những thế, các cấp lãnh đạo cần có những chính sách về lao động và tiền lương thoả đáng để thu hút những người có năng lực về làm việc và các cán bộ cũ có thêm động lực để công tác có hiệu quả. Ngay bản thân các cán bộ của văn phòng cũng phải không ngừng nâng cao trình độ của chính mình để nâng cao chất lượng công việc, đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai và nhà ở. Đi kèm với việc phải hoàn thiện đội ngũ cán bộ là phải nâng cao công tác tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký. Do mỗi cán bộ phải phụ trách hai phường về mọi vấn đề liên quan đến đất đai và nhà ở nên lượng công việc chồng chéo nhau, làm chậm tiến độ của công tác đăng ký. Không những thế, một phần lớn các cán bộ đó còn phải phụ trách công tác tiếp nhận và trả hồ sơ cho người đăng ký. Do vậy, ngoài việc hoàn thiện đội ngũ cán bộ, bổ sung cán bộ cho văn phòng còn cần phải nâng cao hiệu quả làm việc thông qua việc chia nhỏ các chức năng, nhiệm vụ cho các cán bộ để mỗi người có thể chuyên môn hoá công việc, từ đó nâng cao hiệu quả làm việc, tạo điều kiện cho công tác đăng ký đất đai và nhà ở được thực hiện đúng tiến độ. Có thể tổ chức bộ máy của văn phòng thành ba bộ phận: một bộ phận chuyên tiếp nhận và trả hồ sơ, một bộ phận chuyên thực hiện các nghiệp vụ đăng ký, một bộ phận chuyên làm các công việc bàn giao, tiếp nhận hồ sơ giữa văn phòng và các cơ quan chuyên môn khác ( như cơ quan thuế, phòng thành tra, phòng xây dựng…). Những cán bộ trong các bộ phận chỉ thực hiện nhiệm vụ chuyên môn của mình, nhưng có sự kết hợp giúp đỡ lẫn nhau trong hoạt động của các bộ phận. Lượng cán bộ phụ trách các vấn đề đất đai của các phường thì được phân công chuyên môn hoá, đã phụ trách về cấp giấy chứng nhận của phường nào thì phụ trách luôn việc làm các hồ sơ chuyển dịch cho phường đó. Và các cấp quản lý cần tiến hành thanh tra, kiểm tra thường xuyên, thực hiện chỉ đạo sát sao nhằm phối hợp hài hoà giữa các bộ phận trong văn phòng và giữa cán bộ địa chính phường và cán bộ địa chính quận. Trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay, đối với công tác quản lý nhà nước nói chung và công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở nói riêng thì trang thiết bị, máy móc là những yếu tố không thể thiếu được để nâng cao hiệu quả làm việc. Đối với công tác đăng ký đất đai và nhà ở tại văn phòng đăng ký đất, nhà quận Hoàng Mai thì trang thiết bị máy móc còn rất thiếu. Hệ thống bản đồ vẫn là bản đồ giấy từ năm 1995, các hồ sơ lưu trữ cũng đang lưu trữ dưới dạng giấy. Với lượng hồ sơ đăng ký ngày một nhiều thì văn phòng hiện đang đối đầu với tình trạng quá tải hồ sơ vì phải lưu trữ tất cả hồ sơ dưới dạng giấy, gây khó khăn trong quá trình làm việc vì không gian hẹp, nơi lưu trữ hồ sơ khó có thể được sắp xếp một cách khoa học, việc tìm kiếm hồ sơ mất rất nhiều thời gian. Do vậy, Phòng tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký cần có văn bản kiến nghị lên UBND thành phố Hà Nội và Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội để được cung cấp hệ thống bản đồ số phù hợp với hiện trạng của quận để thực hiện tốt hơn công tác đăng ký. Và đồng thời văn phòng cũng nên có văn bản đề nghị với các cấp lãnh đạo cấp kinh phí để đầu tư vào các phần mềm quản lý để có thể lưu trữ tốt hơn hệ thống hồ sơ đăng ký, đào tạo về tin học văn phòng và tin học quản lý đối với đội ngũ cán bộ văn phòng để các cán bộ có thể thực hiện tốt hơn các nhiệm vụ của mình. Đồng thời việc lưu trữ và quản lý hồ sơ một cách khoa học còn tạo điều kiện thuận lợi khi cần thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xung quanh vấn đề đất đai và nhà ở. 2.2. Đối với quy trình thực hiện đăng ký Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là yếu tố không thể thiếu đối với mọi hoạt động kinh tế, xã hội của con người. Đăng ký đất đai và nhà ở là thủ tục hành chính giúp nhà nước quản lý nguồn tài nguyên quý giá này. Để đẩy mạnh công tác đăng ký đất và nhà tại văn phòng đăng ký thì đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình đăng ký đất và nhà để thực hiện có hiệu quả là điều cần thiết. Yếu tố chi phối quy trình thực hiện đăng ký đất đai và nhà ở chính là hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước. Các văn bản đã quy định rõ về nhiệm vụ, chức năng của văn phòng đăng ký, quy trình thực hiện các thủ tục đăng ký. Song cũng không tránh khỏi những thiếu sót gây khó khăn cho công tác tổ chức đăng ký. Tuy các văn bản quy phạm pháp luật của các cấp, các ngành hướng dẫn các thủ tục, trình tự thực hiện đăng ký được ban hành rất nhiều nhưng nhiều khi lại chồng chéo, không biết nên thực hiện theo hướng dẫn nào, ví dụ như: muốn mua nhà, được cấp giấy chứng nhận thì phải có hộ khẩu; nhưng muốn có hộ khẩu thì phải có nhà… Do vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành những văn bản, chính sách phù hợp với tình hình thực tế tại từng địa bàn, đáp ứng được yêu cầu của các cơ quan cấp dưới trong việc thực hiện công tác quản lý. Khi thực hiện đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, người dân cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ thì mới được lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nhưng với hệ thống chính sách tài chính về đất đai như hiện nay thì hầu hết chủ sử dụng đất chỉ mới trả được tiền lệ phí trước bạ, và ít có khả năng nộp tiền sử dụng đất. Trong thời gian tới, Nhà nước cần ban hành chính sách tài chính phù hợp thu nhập chung của toàn xã hội, tạo điều kiện cho mọi người dân được thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đảm bảo công bằng cho mọi đối tượng sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 tuy đã ban hành một thời gian song chưa thực sự đi vào cuộc sống. Trong quá trình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, các cán bộ địa chính cấp phường, cấp quận đều vẫn thực hiện theo Luật Đất đai 1993, mới đang bước đầu tìm hiểu và vận dụng Luật Đất đai 2003. Do đó, cần phải có những biện pháp như tổ chức các lớp chuyên môn, các lớp nghiệp vụ để các cán bộ địa chính tiếp cận, tìm hiểu sâu hơn Luật 2003 để phục vụ tốt cho công tác đăng ký và để phù hợp với tình hình thực tế không chỉ tại địa phương mà còn của toàn xã hội. Trong quá trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký đất đai và nhà ở thì thanh tra, kiểm tra là công tác không thể thiếu được. Thanh tra, kiểm tra giúp nâng cao chất lượng công việc chuyên môn của cán bộ, tạo được hiệu quả cao trong công tác quản lý nhà nước. Quy trình tổ chức thực hiện đăng ký đòi hỏi phải có được sự thanh tra, kiểm tra nghiêm túc từ phía cán bộ địa chính đối với hiện trạng sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Không chỉ thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai và sở hữu nhà ở trên địa bàn quận mà cần kiểm tra cả việc thực hiện những quy định pháp lý trong kê khai, tiếp nhận và thẩm tra hồ sơ. Công tác thanh tra, kiểm tra phải được thường xuyên thực hiện đối với mọi mặt trong công tác của văn phòng từ việc sử dụng trang thiết bị máy móc, thu chi tài chính, quản lý và sử dụng bản đồ nhằm phát hiện kịp thời những thiếu sót và sai phạm trong quá trình tổ chức thực hiện. Từ những phát hiện đó để đề xuất, kiến nghị những phương án nhằm giải quyết, khắc phục thiếu sót để hoàn thiện công tác tổ chức đăng ký tại văn phòng. 2.3. Một số vấn đề khác có liên quan Hầu hết người dân, những chủ sử dụng đất và sở hữu nhà ở chủ yếu trong xã hội thì chỉ đến khi thực hiện kê khai đăng ký ban đầu xin cấp giấy chứng nhận hoặc thực hiện các giao dịch, biến động liên quan đến đất đai và nhà ở thì mới biết được phần nào các thủ tục đăng ký khi được cán bộ của văn phòng hướng dẫn. Do vậy, trong thời gian tới UBND quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký đất nhà cần phối hợp với các ban truyền thanh phường, các cơ quan phát thanh tuyên truyền khác để tuyên truyền cho người dân hiểu rõ tầm quan trọng của công tác đăng ký đất và nhà, hiểu rõ các thủ tục khi tiến hành đăng ký. Thực hiện phổ biến pháp luật về đất đai và nhà ở, về công tác kê khai, đăng ký đến từng người dân để những chủ sử dụng đất và sở hữu nhà ở không còn lúng túng khi tiến hành đăng ký, giao dịch. Tuyên truyền tốt còn giúp cho quá trình đăng ký được tiến hành dễ dàng, nhanh chóng, ít khi có những thắc mắc từ phía người dân. Phổ biến Luật Đất đai đến từng hộ dân còn giảm được những tranh chấp, khiếu nại tố cáo về các vấn đề xung quanh đất đai và nhà ở, từ đó nâng cao chất lượng công tác đăng ký, tạo hiệu quả cao cho việc quản lý nhà nước. Trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ của Hà Nội nói chung và quận Hoàng Mai nói riêng, những giao dịch về đất đai diễn ra nhiều và phức tạp. Không những thế, nhu cầu về đất đai và nhà ở ngày càng tăng, những vi phạm trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai diễn ra ngày càng nhiều. Chính những lý do trên đã gây nhiều khó khăn cho cán bộ trong quá trình thực hiện công tác đăng ký biến động. Để có thể tổ chức tốt công tác đăng ký tại văn phòng thì Văn phòng cần phối hợp chặt chẽ với các bộ phận quản lý nhà nước khác như UBND phường, xã, Phòng xây dựng, Phòng thanh tra… và các cơ quan quản lý cấp trên khác để có được những thông tin chính xác, cập nhật nhằm phục vụ tốt cho việc hoàn thành chức năng, nhiệm vụ của mình và nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Trong giai đoạn thị trường bất động sản mới hình thành và có những bước phát triển mạnh mẽ thì các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp… về đất đai diễn ra hết sức phức tạp và đa dạng. Do đó, trong quá trình thực hiện các nghiệp vụ chuyên môn về đăng ký, ngoài việc kiểm tra ngoài thực địa, các cán bộ văn phòng còn cần phải thường xuyên cập nhật, chỉnh lý hệ thống bản đồ địa chính cho phù hợp tình hình thực tế. Với hệ thống bản đồ từ những năm 1995, thì trải qua các lần quy hoạch, tách quận… thì hệ thống đất đai đã có những biến đổi to lớn. Việc thường xuyên chỉnh lý bản đồ địa chính giúp cho công tác đăng ký diễn ra nhanh hơn, kiểm tra, đánh giá được hiện trạng đất đai, có cơ sở giải quyết các tranh chấp xung quanh vấn đề đất đai… Kết luận Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và vừa mới gia nhập Tổ chức thương mại thế giới WTO. Trong bối cảnh mới đó, những thách thức đặt ra với nền kinh tế và cơ chế quản lý của nước ta là không nhỏ. Đất đai và nhà ở luôn là một vấn đề nóng bỏng trong xã hội, cần được sự quan tâm quản lý và chỉ đạo sát sao của các cấp, các ngành. Để có thể quản lý tốt nguồn tài nguyên này thì đăng ký đất đai và nhà ở là thủ tục hành chính không thể thiếu được. Công tác này không chỉ giúp Nhà nước quản lý tốt nguồn tài nguyên đất và quỹ nhà ở mà còn tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, tạo lập các giao dịch xung quanh đất đai và nhà ở, góp phần mở rộng và phát triển thị trường bất động sản. Quận Hoàng Mai là quận mới được thành lập cách đây không lâu (2004) do sự sát nhập của 5 phường của quận Hai Bà Trưng và 9 xã của huyện Thanh Tri. Do tính chất phức tạp đó, tình hình quản lý và sử dụng tài nguyên đất và quỹ nhà ở trên địa bàn còn rất nhiều vướng mắc, khó khăn. Tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tự ý xây dựng mà không được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vi phạm hành chính về chế độ quản lý và sử dụng đất đai, nhà ở… diễn ra với một mức độ lớn. Những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xung quanh vấn đề đất đai và nhà ở cũng không nhỏ. Do đó, việc hoàn thiện công tác đăng ký đất đai và nhà ở tại Văn phòng đăng ký đất nhà quận Hoàng Mai là điều cần thiết để có thể quản lý tốt quỹ đất và nhà, nâng cao hiệu quả làm việc của cơ quan quản lý nhà nước. Thực hiện theo Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội, quận Hoàng Mai đã thực hiện công tác kê khai đăng ký ban đầu (đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở), đăng ký biến động (đối với các loại hồ sơ chuyển dịch) và đã đạt được nhiều thành tích đáng kể. Toàn bộ 14/14 phường hoàn thành và hoàn thành vượt mức chỉ tiêu xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận, tiếp nhận và giải quyết các loại hồ sơ chuyển dịch đúng tiến độ theo yêu cầu của người dân. Hệ thống tổ chức kê khai đăng ký được thực hiện từ cấp phường lên cấp quận giúp cho công việc được thông suốt. Nhưng bên cạnh đó cũng không tránh khỏi những thiếu sót. Tiến độ thực hiện ở một số phường còn chậm, hệ thống cán bộ địa chính có ít người nhưng lượng công việc lớn không đáp ứng được hết yêu cầu công việc, người dân còn chưa hiểu rõ được Luật Đất đai 20003, Luật Nhà ở 2005 và cũng chưa nắm được những trình tự kê khai đăng ký. Chính những điều đó làm cho công tác kê khai đăng ký gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, làm chậm tiến độ giải quyết hồ sơ đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Từ thực trạng đó, Quận cùng với Phòng Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký đất nhà đã được ra những mục tiêu, phương hướng để thực hiện tốt hơn công tác này. Đánh giá những thực trạng, mục tiêu và phương hướng chung trên của quận, em xin đưa ra một số ý kiến cá nhân nhằm góp phần hoàn thiện công tác đăng ký đất và nhà tại Văn phòng đăng ký đất nhà quận Hoàng Mai. Một lần nữa, em xin cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tình hướng dẫn em, em cũng xin cảm ơn Văn phòng đăng ký đất nhà quận Hoàng Mai đã tạo điều kiện cho em trong thời gian thực tập để em có thể hoàn thành bài luận văn này. Danh mục tài liệu tham khảo 1. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở - PGS.TSKH Lê Đình Thắng – Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2000. 2. Giáo trình đăng ký thống kê đất đai – PGS.TSKH Lê Đình Thắng – Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2000. 3. Luật đất đai năm 2003. 4. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003. 5. Thông tư liên bộ số 05/2005/TTLT – BTP – BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 6. Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC – BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. 7. Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT – BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất. 8. Luật Nhà ở 2005. 9. Nghị định số 95/2005/TT – BXD ngày 5 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. 10. Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18 tháng 2 năm 2005 của Uỷ ban nhân dân thành phố về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. ._.