Công tác đăng kí và quản lý đất đai tại Phòng tại nguyên Môi trường quận Tây Hồ

tái sinh và di chuyển được đã làm cho đất đai được đặt đúng giá trị của nó. Từ nhiều đời nay, ông cha ta đã nói “Tấc đất tấc vàng” câu nói này đặc biệt đúng với đất đô thị. Chúng ta đã khẳng định: đất đai là tài nguyên đặc biệt quý giá và là tư liệu sản xuất đặc biệt... như vậy đất đai cũng có những đặc tính cơ bản của các loại hàng hóa khác tức là có thể mua, bán và trao đổi được. Nước ta đang trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa, năm 2007 Việt Nam chính thức trở thành thành viên của tổ chức kinh tế lớn nhất thế giới WTO. Trong bối cảnh đó, quản lý nhà nước về đất đai là một công tác quản lý đặc biệt quan trọng cho sự phát triển của đất nước, trong đó công tác đăng kí đất đai và nhà ở cũng trở thành một yêu cầu cấp thiết. Tây Hồ - một quận mới được thành lập từ năm 1996, dựa trên sự sát nhập của 3 phường thuộc quận Ba Đình và 5 xã thuộc huyện Từ Liêm Nhiệm vụ đặt ra cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận là đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận, hoàn chỉnh hệ thống quản lý nhà nước về đất đai góp phần đưa quận thành trung tâm du lịch-dịch vụ của cả thủ đô Hà Nội. Chính vì lẽ đó mà trong thời gian thực tập tại Phòng Tài Nguyên và Môi trường quận Tây Hồ em đã lựa chọn đề tài: “Công tác đăng kí và quản lý đất đai tại Phòng Tài nguyên & Môi trường quận Tây Hồ” Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xây dựng hệ thống lý luận về quản lý đất đai, từ đó vân dụng vào thực trạng quản lý đất đai và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý đất đai tại quận Tây Hồ. Phương pháp nghiên cứu của đề tài dựa trên các phương pháp điều tra, thống kê, phương pháp tổng quát và phương pháp cụ thể. Nội dung nghiên cứu của đề tài xoay quanh thực trạng đăng ký và quản lý đất đai đồng thời nghiên cứu và đưa ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện bộ máy quản lý về đất đai tại địa bàn quận Tây Hồ. Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 1-Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất đai: 1.1. Khái niệm Đất đai là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết qủa quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong thiên nhiên. Chất lượng của đất phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, cỏ cây và sinh vật sống trên đất và trong lòng đất. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống loài người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Chất lượng của đất phụ thuộc vào độ phì nhiêu của nó. 1.2. Đặc điểm 1.2.1 Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai: Đất đai có vị trí cố định không di chuyển được, với một số lượng có hạn trên phạm vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia. Tính cố định không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu, sinh thái với những tác động khác của thiên nhiên). Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác và sử dụng đất. Những đất đai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác sử dung triệt để hơn những đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh và do đó có giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn. Đất đai không thể sản sinh thông qua sản xuất. Độ phì là một thuộc tính tự nhiên của đất và là yếu tố quyết định chất lượng đất. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tuỳ theo mục đích sử dụng mà độ phì của đất có vai trò khác nhau. Chẳng hạn, trong nông nghiệp độ phì hay độ màu mỡ của đất có vai trò cực kì quan trọng, quyết định việc tăng năng suất và sản lượng cây trồng. Việc sử dụng và khai thác đất nông nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc là không ngừng cải tạo, nâng cao độ phì đất. Đất đai dùng để canh tác có khả năng tạo ra một khối lượng lương thực lớn hơn số lương đủ để duy trì sự sống của người lao động.” Đất, trong hầu hết các tình huống, sản sinh ra một lượng lương thực nhiều hơn so với số lượng đủ để duy trì sự sống của người lao động”1 (Adam Smith-Của cải của các dân tộc-trang 240,Nhà xuất bản giáo dục,Hà Nội,1997). Tính hai mặt của đất đai (không thể sản sinh nhưng có khả năng tái tạo) có ý nghĩa cực kì quan trọng trong quá trình sử dụng dất. Một mặt, phải hết sức tiết kiệm đất đai, xem xét kỹ lưỡng khi bố trí sử dụng các loại đất. Mặt khác phải chú ý ứng dụng tiến bộ kĩ thuật để tăng khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai. 1.2.2 Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người: Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất đai hoang sơ thành đất đai canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang sử dụng mục đích khác. Hoặc những tác động để cải tạo chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất đai. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang”1 (Mác-Ănghen toàn tập-Tập 25 phần II-trang248.Nhà xuất bản Chính trị quốc gia,1994). Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ đất xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng ruộng đất. “Tư bản có thể được cố định vào đất, bỏ vào ruộng đất, trong một thời gian tương đối ngắn, như trường hợp cải tạo những thuộc tính hoá học, áp dụng phân bón…hoặc cố định trong một thời gian dài hơn, như trường hợp xây dựng các kênh đào tiêu nước, hệ thống tưới nước, san bằng mặt đất, xây dựng các kiến trúc dùng vào việc kinh doanh…Ở một nơi khác, tôi đã từng gọi tư bản sáp nhập vào ruộng đất như vậy là la terre-capital”2 (Sách đã dẫn trang 246). (ruộng đất-tư bản). Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản (tư bản-ruộng đất) và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế-xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển và càng làm sâu sắc thêm những mâu thuẫn trong xã hội. Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. 1.2.3 Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai: Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau. Tuy nhiên “sở hữu ruộng đất khác với các hình thái sở hữu khác ở chỗ là, đến một trình độ phát triển kinh tế nhất định, nó trở nên thừa và có hại, ngay cả khi xét trên quan điểm của phương thức tư bản chủ nghĩa”* (Mác-Ănghen toàn tập,tập 25 phần II-trang 252. NXB Chính trị quốc gia,1994). Chế độ chiếm hữu ruộng đất và biến quyền sở hữu đất đai thành sở hữu tư nhân là một quá trình phát triển lâu dài, gắn liền với lịch sử của từng vùng trên trái đất hay mỗi quốc gia. Đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, được con người khai phá chiếm hữu thành tài sản chung của cộng đồng, bộ lạc. Những nhu cầu sản phẩm nuôi sống con người ngày càng tăng lên do dân số phát triển, những đất đai màu mỡ dễ khai phá đã được chiếm hữu và được canh tác. Nhà nước ra đời và chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất cũng xuất hiện. Quyền sở hữu đất đai không phải chỉ đem lại lợi ích kinh tế mà quan trọng hơn còn đem lại địa vị xã hội và quyền lực chính trị. Trong chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, ai nắm nhiều ruộng đất thì không những kẻ đó là người giàu có, mà còn là người có uy lực chính trị. Những người không có đất trở thành kẻ làm thuê, cuộc sống bấp bênh và phụ thuộc. Duy trì chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất sẽ dẫn đến ruộng đất tập trung trong tay một số ít người, nhóm người hoặc một tầng lớp nào đó trong xã hội, còn đại bộ phận người làm ruộng trực tiếp sẽ không có ruộng, trở thành người làm thuê. Đồng thời chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất cũng dẫn đến việc tách người làm ruộng khỏi điều kiện sống và làm việc của họ, tức là tách người lao động với đối tượng lao động và tư liệu sản xuất. Một hậu quả khác của chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất là tạo ra một lớp người mới ở nông thôn - lớp người cho vay nặng lãi. Lớp người này thường đặc trưng cho chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất ở châu Á-nơi kết hợp chế độ ruộng đất truyền thống trước thực dân hoá của châu Âu và chế độ ruộng đất với chính sách thực dân hoá của châu Âu. Tức là sở hữu ruộng đất cộng đồng làng xã với chế độ sở hữu ruộng đất phong kiến - tư bản. Từ một nền nông nghiệp tự cung tự cấp, sản xuất đủ sống đến một nền nông nghiệp thương mại hoá, vai trò của tầng lớp người cho vay nặng lãi thay đổi một cách căn bản. Hoạt động cho vay nặng lãi từ chỗ chỉ cung cấp cho người nông dân những khoản tiền hạn chế để vượt qua những khó khăn trong cuộc sống mà thường phải trả bằng hiện vật với lãi suất cao và rất cao, đến việc cung cấp tiền cho người dân không hạn chế do những nhu cầu chuyển đổi cây trồng hoặc đầu tư đầu vào sản xuất. Thường người cho vay nặng lãi quan tâm hơn đến việc chiếm đất của người nông dân do họ không trả được nợ vì lãi suất cao và nghiễm nhiên họ bị hất cẳng ra khổi mảnh đất của mình. Từ đó, người cho vay nặng lãi trở thành kẻ đầu cơ ruộng đất để bán cho những địa chủ kếch sù giàu có và chính họ trở thành những địa chủ có thế lực ở nông thôn và trong xã hội. Tất yếu dẫn đến địa vị xã hội người nông dân bị hạ thấp. Cùng với quá trình thương mại hoá nền nông nghiệp thì việc chia nhỏ đất đai và quyền sở hữu tư nhân về đất đai cũng tất yếu dẫn đến quá trình bần cùng hoá nông dân, làm tổn thương đến nền kinh tế và làm mất đất đai của đại bộ phận nông dân, tập trung vào tay một số địa chủ giàu có và đầy quyền lực. Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện. Song nhìn chung trong một thời gian dài suốt hành trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc địa của thực dân Pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nước ta vẫn gồm hai loại song song tồn tại: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Tuỳ theo từng thời kỳ lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau. Ngày nay Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất…”* (Điều 1 Luật đất đai năm 1993). Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao cho các tổ chức, các cá nhân sử dụng đất đai theo mục đích quy định. Người cử dụng ruộng đất phải đóng thuế cho Nhà nước. Nhà nước có thể cho thuê và người thuê đất phải trả tiền thuê đất trong thời hạn thuê. 1.2.4 Tính đa dạng và phong phú của đất đai: Tính đa dạng và phong phú của đất đai trước hết là do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau. Một loại đất có thể sử dụng theo nhiều mục đích khác nhau. Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi con người khi sử dụng đất đai phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả nhất trên mỗi vùng lãnh thổ. Để làm được điều đó phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và vùng lãnh thổ. 1.3. Vai trò của đất đai 1.3.1 Đất đai là một tài nguyên: Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kì một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con ngưòi trồng trọt, chăn nuôi… Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”. Con người khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản phẩm nuôi sống cả xã hội loài người. Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất lượng đất đai để tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm ngày càng tăng. Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội. Quá trình ấy làm cho con người ngày càng gắn chặt với đất đai hơn. Quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng phát triển và gắn liền chặt chẽ với nhau. Mặt khác con người ngày càng nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kĩ thuật, khám phá và khai thác “kho báu” trong lòng đất phục vụ cho mục đích của mình. Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng như từng vùng, từng miền lãnh thổ. Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của con người. Trong quá trình chinh phục và cải tạo thiên nhiên, con ngưòi ngày càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liền, nhất là đối với cây trồng. Như vậy việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về bảo vệ, cải tạo và biến đổi môi trường. Ngày nay với sự phát triển của khoa học kĩ thuật, người ta rất chú ý đến tác động của môi trường trong quá trình hoạt động sản xuất của con người, trong đó sử dụng khai thác đất đai là yếu tố vô cùng quan trọng. Trong các yếu tố cấu thành của môi trường như đất đai, nguồn nước, khí hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái… thì đất đai đóng vai trò quan trọng. Những biến đổi tiểu khí hậu, những sự phá vỡ hệ sinh thái ở những vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì vai trò con người tác động cũng rất lớn: lụt úng do phá rừng, canh tác bất hợp lí… Tất cả những cái đó làm ảnh hưởng đến môi trường. Bởi vậy sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và cải tạo môi trường. 1.3.2 Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế: Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau. Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường xá đi lại trong nội bộ… Tất cả những cái đó là sự cần thiêt trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp đòi hỏi mở rộng quy mô xây dựng. Các nhà máy mới tăng lên làm tăng số lượng diện tích đất đai dành cho yêu cầu này. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển các ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Trong nông nghiệp đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất. Trong nông nghiệp, ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Hoạt động sản xuất trong nông nghiệp, đặc biệt trong ngành trồng trọt, là quá trình tác động của con người vào ruộng đất (như cày bừa,bón phân…) nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến ruộng đất kém màu mỡ thành ruộng đất màu mỡ hơn. Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như là đối tượng lao động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu sản phẩm nhiều hơn. Trong quá trình này, ruộng đất đóng vai trò như là tư liệu lao động. Quá trình sản xuất nông nghiệp (trong ngành trồng trọt) là quá trình khai thác sử dụng đất. Bởi vậy không có ruộng đất thì không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp. 2- Những yếu tố ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối bởi các điều điều kiện và quản lí sinh thái của tự nhiên mặt khác bị sự kìm chế của điều kiện, quy luật xã hội và các yếu tố kĩ thuật. 2.1 Điều kiện tự nhiên Khi sử dụng đất đai ngoài bề mặt không gian như diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng… cần chú ý đến việc thích nghi với điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái trong đất như: nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí và khoáng sản dưới lòng đất, trong điều kiện tự nhiên thì yếu tố khí hậu là yếu tố hàng đầu trong việc sử dụng đất sau đó là điều kiện và địa hình thổ nhưỡng và các điều kiện khác. 2.2 Điều kiện yếu tố khí hậu Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn trực tiếp tới sản xuất và sinh hoạt của con người. Tổng tích ôn nhiều hay ít, nhiệt độ bình quân cao hay thấp, sự sai khác về nhiệt độ thời gian hoặc không gian, cường độ ánh sáng mạnh hay yếu, thời gian ánh sáng dài hay ngắn, đặc điểm của gió và cường độ của gió. Cường độ nước, lượng nước mưa, ẩm độ đều có ý nghĩa quan trọng đến tăng trưởng và phát triển của cây trồng vật nuôi và cả nuôi trồng thuỷ sản. 2.3 Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng) Sự khác nhau về địa hình, địa mạo, độ chia cắt, độ cao, hướng dốc dẫn tới sự khác nhau về khí hậu ảnh hưởng trực tiếp tới nông nghiệp như chọn cây trồng vật nuôi, lựa chọn phương thức sản xuất, bố trí công trình hạ tầng. Về thổ nhưỡng các loại đất có đặc điểm khác nhau về nguồn gốc đều tác động đến sinh trưởng, phát triển và xây dựng các công trình. Đặc điểm của điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của vùng với sự khác biệt khí hậu một nước và điều kiện khác nhau sẽ quyết định đến khả năng công dụng và hiệu quả sử dụng đất. Như vậy thực tiễn sử dụng đất đai cần tuân thủ theo quy luật tự nhiên tận dụng các lợi thế nhằm đạt được lợi ích kinh tế cao cả mặt môi trường xã hội đồng thời khắc phục hạn chế để né tránh rủi ro và thiệt hại. 2.4 . Điều kiện kinh tế-xã hội Bao gồm các yếu tố: dân số và lao động, thông tin và quản lý, chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng an ninh, sức sản xuất và phát triển của kinh tế hàng hoá, cơ cấu kinh tế và cơ cấu phân bố sản xuất, các điều kiện về nông nghiệp, thương nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, sự phát triển của khoa học công nghệ, trình độ quản lý sử dụng lao động, điều kiện trang thiết bị vật chất và phát triển nguồn lực đưa khoa học kĩ thuật vào sản xuất. Điều kiện kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định mang tính chủ đạo đối với việc sử dụng đất đai. Phương hướng sử dụng đất được quy định bởi yêu cầu sử dụng đất và mục tiêu kinh tế của từng thời kì nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định khả năng thích ứng, phương thức sử dụng đất đai, sử dụng đất như thế nào được quyết định bởi trình độ, sự năng động của con người và điều kiện kinh tế xã hội, kĩ thuật công nghệ hiên có với tính hợp lý và tính khả thi về mức độ đầu tư đồng thời quy định bởi nhu cầu của thị trường. Trong một vùng trên phạm vi một nước điều kiện vật chất của đất đai thường có sự khác biệt không lớn nhưng về cơ bản là giống nhau với điều kiện kinh tế xã hội khác nhau. Vì vậy tình trạng có vùng đất đai được khai thác triệt để từ lâu đời đem lại hiệu quả kinh tế cao đồng thời có những vùng điều kiện kinh tế xã hội thấp khai thác sử dụng đất kém hiệu quả. Ta có thể khẳng định rằng điều kiện tự nhiên và đất đai tồn tại khách quan, khai thác sử dụng đất quyết định vẫn là con người cho dù điều kiện tự nhiên của đất đai có nhiều lợi thế nhưng điều kiện kinh tế xã hội không tương ứng thì ưu thế về tài nguyên đất cũng khó có thể trở thành sức sản xuất hiện thực theo ý muốn và ngược lại điều kiện kinh tế xã hội, điều kiện kinh tế công nghệ phát triển ứng dụng vào khai thác sử dụng đất sẽ phát huy tác dụng và tiềm lực sản xuất của đất đai biến những bất lợi của điều kiện tự nhiên thành những điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội. Ảnh hưởng của điều kiện kinh tế đến việc sử dụng đất đai được đánh giá bằng hiệu quả kinh tế của sử dụng đất. Căn cứ vào yêu cầu của thị trường và xã hội xác định được mục đích sử dụng đất kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng đất với ưu thế tài nguyên đất để đặt được một cơ cấu tổng hợp ,hợp lí,đạt hiệu quả kinh tế cao trên một đơn vị diện tích đất. 2.5. Yêu cầu không gian Các ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (nông nghiệp-công nghiệp-khai khoáng-xây dựng) và nhiều hoạt động kinh tế, xã hội đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian bao gồm cả mặt bằng, vị trí. Không gian của đất là yếu tố vĩnh cửu của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy không gian là một trong những yếu tố cơ bản hạn chế việc sử dụng đất. Không gian mà đất đai cung cấp có tính cố định về vị trí sử dụng và số lượng, không thể vượt quá quy mô, phạm vi hiện có. Do vị trí không gian của đất không bị mất đi, không tăng thêm trong quá trình sử dụng, không thay đổi trong khi dân số ngày càng tăng, yêu cầu, nhu cầu cuộc sống đòi hỏi ngày càng cao cả về kinh tế,x ã hội vậy nên áp lực sử dụng đất ngày càng tăng. Sự bất biến về tổng diện tích đất đai không chỉ hạn chế khả năng mở rộng diện tích (không gian) chi phối giới hạn thay đổi cơ cấu sử dụng đất nên điều này quyết định việc điều chỉnh cơ cấu đất đai theo loại. Số lượng đất được sử dụng căn cứ vào sức sản xuất của đất và yêu cầu sản xuất của xã hội nhằm đảm bảo nâng cao năng lực và lượng giả của đất. Khả năng dịch chuyển của đất đai dẫn đến việc phân bố khu vực rất chặt chẽ. Với mật độ phân bố khu vực khác nhau thì tỷ lệ về cơ cấu của vùng là như nhau. Tài nguyên đất có hạn, lại giới hạn về không gian nên phải tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, có kế hoạch bảo vệ môi trường. Đối với đất xây dựng đô thị, đất chuyên dùng trong công nghiệp, hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi… mặt bằng không gian ngày càng có ý nghĩa quan trọng và có giá trị kinh tế rất cao. 3. Đăng kí đất 3.1. Khái niệm về đăng kí đất Trong thực tế đời sống xã hội có rất nhiều việc cần phải đăng kí. Khi sở hữu một tài sản có giá trị người sở hữu như đất đai, nhà ở, ô tô, xe máy... người sở hữu cần phải đăng kí với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong những hoạt động đăng kí trên có những loại đăng kí được coi là bắt buộc nhưng cũng có những công việc chỉ phải đăng kí theo nhu cầu của người cần đăng kí. Đăng kí bắt buộc chỉ áp dụng cho những hoạt động mà buộc phải có sự giám sát của cơ quan nhà nước, còn đăng kí tự nguyện là những hoạt động thông thường như đăng kí mua bán những tài sản ít có giá trị, đăng kí du lịch... mà không cần có sự giám sát của cơ quan nhà nước, việc đăng kí này chỉ được thực hiện khi có nhu cầu từ người dân và chủ yếu người dân đăng kí vì mục đích là có sự chứng thực của cơ quan nhà nước đối với hành vi của mình. Đăng kí thường được hiểu là việc của cơ quan nhà nước hay một tổ chức có tư cách pháp nhân đứng ra thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hoặc một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng kí cũng như tổ chức và cá nhân đứng ra đăng kí. Đăng kí đất là công việc của cơ quan nhà nước thực hiện việc xác nhận về mảnh đất đó đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Theo điều 33 Luật đất đai năm 1993 và điều 696 của Bộ Luật dân sự, việc đăng kí đất đai là công việc bắt buộc đối với mọi tổ chức, cá nhân và diễn ra trên phạm vi toàn quốc. Sau khi đăng kí các tổ chức, cá nhân mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng kí khác. Đăng kí đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Việc đăng kí đất thực chất có mục đích là để thiết lập nên một hồ sơ địa chính hoàn chỉnh tới từng xã, phường, thị trấn thông qua đó để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những tổ chức cá nhân sử dụng đất. Thông qua hồ sơ địa chính đó, Nhà nước thực hiện kiểm soát toàn bộ đất đai trên lãnh thổ, điều này càng trở nên quan trọng khi mà ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thay mặt đứng ra trực tiếp quản lý. Tuy nhiên, đăng kí đất không chỉ là hoạt động thành lập hệ thống bản đồ,hồ sơ địa chính hoàn chỉnh mà thường xuyên cập nhật các biến động về diện tích thửa đất, chủ sở hữu đất... bởi lẽ trong một xã hội luôn luôn vận động thì các hành vi của chủ sở hữu này tác động lên chủ sở hữu khác thường xuyên diễn ra do vậy công tác đăng kí đất đai luôn có được những thông số mới nhất về tất cả những vấn đề liên quan tới thửa đất cũng như chủ sử dụng đất. Chính vì lẽ đó mà trong đăng kí đất người ta đã chia ra thành 2 giai đoạn. Giai đoạn đăng kí ban đầu được định nghĩa là giai đoạn được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Giai đoạn đăng kí biến động được thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng kí đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 3.2. Vai trò của công tác đăng kí đất 3.2.1 Đăng kí đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện trực tiếp quản lý với mục đích sử dụng nguồn lợi đất đai một cách đầy đủ,tiết kiệm và hiệu quả. Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bằng hình thức thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất. Thực chất, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân có nghĩa là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đảm bảo mảnh đất của người đăng kí có được đầy đủ các quyền cơ bản như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, góp vốn liên doanh... Thông qua việc đăng kí đất, hệ thống hồ sơ, bản đồ địa chính được hình thành một cách chi tiết tới tận xã, phường, thị trấn. Đó chính là cơ sở để Nhà nước giám sát và bảo vệ chính đáng cho những mảnh đất hợp pháp của người sử dụng đất. Ngoài ra cũng để tính toán thu nghĩa vụ tài chính. 3.2.2 Đăng kí đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất: Đất đai trong toàn bộ lãnh thổ là đối tượng quản lý của Nhà nước chính vì vậy muốn quản lý được diện tích lớn đến như vậy Nhà nước cần phải nắm được chắc chắn thông tin của từng mảnh đất. Đối với những mảnh đất có chủ sử dụng hợp pháp thì cần phải nắm được những thông tin về diện tích, hình thể, vị trí, chủ sử dụng, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, hạng đất. Đối với những mảnh đất chưa có chủ sử dụng thì nắm những thông tin về diện tích, hình thể, vị trí, hạng đất. Tất cả các chi tiết đó phải được thực hiện một cách hết sức chi tiết bởi đó là căn cứ để nhà nước tính nghĩa vụ tài chính, định giá để đấu thầu, đấu giá và đó cũng là căn cứ để giải quyết những tranh chấp về đất đai. 3.2.3 Đăng kí đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: Đăng kí đất thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và chủ yếu dùng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ là kết quả của đăng kí đất mà còn là sản phẩm kế thừa của các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác như: - Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất đai. Đây là cơ sở cho việc đăng kí đất đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. - Công tác điều tra, đo đạc: là việc hình thành nên diện tích, vị trí, kích thước, hình thể của thửa đấ._.t. Là thông tin chính trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả của công tác này sẽ hình thành nên cơ sở xác lập giữa những mảnh đất hợp pháp và bất hợp pháp. Công tác này cũng đảm bảo cho việc sử dụng đất đầy đủ, tiết kiệm và hiệu quả. - Công tác giao đất và cho thuê đất: là công tác có ảnh hưởng quan trọng tới việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức sử dụng đất bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước đại diện đứng ra thực hiện việc giao đât, cho thuê đất theo hai hình thức có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất. - Công tác phân hạng và định giá đất: công tác này chủ yếu dùng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính và chia tài sản trong giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. - Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp về đất đai: nhằm xác định đúng chủ sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện đăng kí ban đầu,nếu nảy sinh những tồn tại trong quan hệ sử dụng đất hay những tiêu cực trong quá trình quản lý công tác này sẽ đóng vai trò giải quyết những tồn tại vướng mắc từ đó tìm ra những cách thức xử lý phù hợp. Để đảm bảo thực hiện đăng kí đất đạt được chất lượng tốt và hiệu quả cao đòi hỏi người quản lý phải triển khai đồng bộ các công tác trên từ việc lập quy hoạch, kế hoạch tới công tác ban hành các văn bản pháp luật và kết thúc là công tác giao đất và cho thuê đất. 3.3. Đặc điểm của đăng kí đất: 3.3.1 Đăng kí đất là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai: Tính đặc thù của quản lý nhà nước thể hiện rõ ở hai mặt sau đây: - Là hình thức bắt buộc đối với mọi đối tượng sử dụng đất: Ở bất cứ một quốc gia nào trên thế giới thì việc đăng kí đất là hình thức bắt buộc để thông qua đó nhà nước giám sát và kiểm soát mọi biến động đối với diện tích mà họ quản lý. Đây là công việc mà thông qua đó thiết lập nên mối quan hệ, ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - Là công việc của cả bộ máy hành chính:điều này xuất phát từ Điều 8 Luật Đất đai, ngành địa chính chịu trách nhiệm trước Quốc hội và Chính phủ trong việc quản lý đất đai các cấp. 3.3.2 Đăng kí đất thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai: Đất đai là một đối tượng quản lý đặc biệt bởi 3 lý do chính sau đây: - Khác với những công tác đăng kí khác, đăng kí đất - một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện trực tiếp quản lý. Nhà nước không cho phép bất kì cá nhân hay tổ chức nào đứng tên sở hữu đất mà chỉ cho phép được nhận đất được giao hay cho thuê từ Nhà nước và mảnh đất đó có thể bị thu hồi bất kỳ khi nào để Nhà nước phục vụ cho các nhu cầu của xã hội. - Đất đai tuy không được sở hữu mà chỉ được phép sử dụng nhưng lại là một tài sản rất có giá trị. Trong hầu hết những tài sản của người sử dụng đất thì đất đai thường là tài sản có giá trị và có ý nghĩa đặc biệt đối với người sử dụng đất và nó càng đặc biệt hơn đối với một đất nước luôn coi ngôi nhà và mảnh đất là “mái ấm” không thể thiếu. Nó không chỉ là tài sản có giá trị đối với mỗi cá nhân nói riêng mà còn là tài sản quý giá đối với cả xã hội nói chung, như ông bà ta đã nói “tấc đất tấc vàng”. Chính bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả phải là ý thức chung của mỗi cá nhân. - Đất đai là một tài sản cố định và gắn liền với nó luôn là những công trình có giá trị và có ý nghĩa rất quan trọng. Những tài sản trên đất này có thể được phép sở hữu bởi người sử dụng đất. 3.3.3 Đăng kí đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,phường,thị trấn. Ở Việt Nam, bộ máy hành chính nhà nước được tổ chức thành 4 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã. Luật Đất đai quy định Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là cơ quan chịu trách nhiệm trong việc tổ chức đăng kí đất. Việc tổ chức đăng kí đất theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo: - Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng kí đất đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”. - Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng kí, cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật. - Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã. - Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính. 3.4. Quy trình thực hiện công tác đăng kí đất theo cơ chế “một cửa” Việc đăng kí đất đai và nhà ở được thực hiện tại văn phòng đăng kí đất và nhà. Văn phòng này có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”. Cơ chế “ một cửa” là cơ chế giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền cơ quan hành chính, theo đó các khâu từ tiếp nhận hồ sơ hành chính đến trả kết quả giải quyết đều được thực hiện tại một đầu mối. Quy trình giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa gồm 3 bước: Bước 1: “Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính” xem hồ sơ yêu cầu giải quyết thủ tục hành chính của công dân, tổ chức. Nếu hồ sơ đầy đủ theo quy định thì viết giấy biên nhận đã nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cụ thể để tổ chức, công dân bổ sung hoàn chỉnh. Trường hợp yêu cầu của tổ chức, công dân không thuộc phạm vi giải quyết thì hướng dẫn để tổ chức, công dân đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết. Đối với những thủ tục hành chính có yếu tố chuyên môn kinh tế - kĩ thuật phức tạp cần phải giải trình trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, phải thông báo bằng văn bản cho công dân,tổ chức biết nội dung, thời gian, địa điểm giải trình những vấn đề đó. Thời gian gửi thông báo phải đủ thời gian để cho công dân, tổ chức nhận được và chuẩn bị giải trình. Bước 2: “Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính” chuyển hồ sơ thủ tục hành chính đến các phòng chuyên môn để giải quyết. Các phòng chuyên môn sẽ nghiên cứu hồ sơ, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, sau đó chuyển về bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả kết quả đúng kết quả quy định. Bước 3: “Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính” nhận kết quả giải quyết hồ sơ, lưu giữ kết quả giải quyết, thu phí, lệ phí theo quy định trả kết quả cho công dân, tổ chức theo đúng thời gian đã hẹn. Trường hợp giải quyết hồ sơ không đúng thời gian đã hẹn thì bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính có trách nhiệm thông báo cho tổ chức, công dân biết lý do và hẹn lại thời gian trả kết quả. Toàn bộ công việc ở bước 2, bước 3 diễn ra trong cơ quan hành chính, công dân và tổ chức không cần phải đến từng phòng chuyên môn. Phạm vi thực hiện cơ chế một cửa bao gồm toàn bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền thụ lý hồ sơ và giải quyết của cơ quan hành chính của Thành phố trừ những thủ tục không có khả năng giải quyết hoặc không đủ điều kiện thực hiện. Đối với những thủ tục đó cơ quan tiếp nhận và trả kết quả phải giải trình rõ lý do, riêng đối với những thủ tục chưa đủ điều kiện phải đề ra giải pháp khắc phục và thời gian đưa vào thực hiện theo cơ chế “một cửa”. 5.2. Nội dung đăng kí đất đai 5.2.1 Đăng kí xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các bước thực hiện cấp giấy chứng nhận và xử lý vi phạm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh: - Lập bản đồ và các sổ sách địa chính: sổ địa chính,sổ mục kê,sổ cấp giấy chứng nhận, thống kê toàn bộ diện tích đất đai, tổ chức kiểm tra và nghiệm thu toàn bộ hồ sơ địa chính và phân cấp quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính. - Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và thu lệ phí địa chính, thu toàn bộ các giấy tờ gốc về nguồn gốc sử dụng đất về Trung tâm địa chính của tỉnh. - Tổ chức xử lý các trường hợp vi phạm chính sách đất đai đã có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Ủy ban nhân dân xã chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện xử lý các trường hợp vi phạm chính sách đất đai theo đúng nội dung, hình thức, thời hạn thực hiện xử lý đã ghi trong quyết định của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Cơ quan thuế địa phương phối hợp với Ủy ban nhân dân xã tổ chức thu các khoản nghĩa vụ tài chính theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hết thời hạn thực hiện quyết định xử lý vi phạm, Ủy ban nhân dân xã lập biên bản kết thúc việc thực hiện xử lý và lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận bổ sung cho các đối tượng đủ điều kiện sau khi đã chấp hành quyết định xử lý vi phạm. 5.2.2 Đăng kí biến động quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất: Bao gồm các nội dung về: -Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất. -Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. -Thủ tục cho thuê,cho thuê lại đất. -Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất. -Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất. -Đăng kí biến động khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. -Đăng kí chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời hạn sử dụng,thay đổi hình thể sử dụng, chia tách quyền sử dụng đất. -Đăng kí biến động do thiên tai không còn đất sử dụng. -Đăng kí tình trạng mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -Đăng kí đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ 1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội quận Tây Hồ Quận Tây Hồ là đơn vị hành chính cấp quận, được thành lập theo Nghị đinh 69/CP ngay 28/10/1995 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động từ ngay 01/01/1996 trên cơ sở sát nhập 3 phường của quận Ba Đình và 5 xã thuộc huyện Từ Liêm. Quận Tây Hồ nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, phía Nam giáp quận Ba Đình, đông bắc giáp quận Long Biên, phía Tây giáp huyện Từ Liêm và quận Cầu Giấy, tây bắc giáp huyện Đông Anh. Phía đông bắc có sông Hồng nằm dọc theo ranh giới giữa quận Tây Hồ với huyện Đông Anh và quận Long Biên chảy theo hướng đông bắc xuống đông nam, tạo ra một vùng đất bãi ven sông trù phú từ chân cầu Thăng Long xuống tới khu bãi An Dương thuộc các phường Phú Thượng, Nhật Tân, Tứ Liên, Quảng An, Yên Phụ với diện tích khoảng hơn 200 ha, diện tích sông Hồng nằm trong địa giới hành chính của quận Tây Hồ khoảng 464 ha. Hồ Tây là một hồ tự nhiên nằm trọn trong địa giới hành chính của quận Tây Hồ với diện tích mặt nước khoảng 526 ha. Hồ Tây là danh thắng nổi tiếng của Hà Nội và của cả nước, nằm xung quanh ôm lấy hồ là các khu dân cư và các công trình xây dựng lớn thuộc các phường Yên Phụ, Quảng An, Nhật Tân, Xuân La và Thụy Khuê với các tuyến đường trục chính chạy vòng quanh hồ như:đường Bưởi - Thụy Khuê dài 4,5 km; đường Thanh Niên dài 1,2 km; đường phố Yên Phụ dài 1,5 km; đường Xuân Diệu dài 800 m; một phần đường Âu Cơ (từ đồn công an Quảng An tới đồn công an Nhật Tân) dài 3,5 km và đường Lạc Long Quân dài 3,8 km.Hồ Tây và vùng đất xung quanh hồ trọng tâm đầu tư xây dựng các công trình đô thị bao gồm: công tình hạ tầng kĩ thuật xung quanh Hồ Tây và các công trình kiến trúc lớn khác như: công viên nước Hồ Tây, làng du lịch Nghi Tàm, làng văn hóa Việt - Nhật... Đây là vùng đất có khả năng thu hút đầu tư nước ngoài và trong nước rất lớn: dự án cải tạo môi trường nước Hồ Tây - 30 triệu USD (vốn vay ODA); dự án liên doanh Câu lạc bộ Hà Nội; khách sạn K5; Khách sạn Cổ Ngư (Lake View Sport)... Khu dân cư của các phường nằm quanh hồ vốn xưa kia là các làng cổ ven đô với những địa danh rất nổi tiếng như: Nghi Tàm, Quảng Bá, Tây Hồ, Yên Phụ, Yên Thái, Võng Thị... gắn liền với vùng hoa đào, quất cảnh nổi tiếng và những nghề thủ công truyền thồng như giấy dó, dệt vải... Tổng diện tích đất tự nhiên theo địa giới hành chính của quận là 2400,81 ha. Trong đó: - Đất nông nghiệp :933,28ha - Đất phi nông nghiệp :1338,18ha - Đất chưa sử dụng :129,34ha * Trên địa bàn quận có 8 đơn vị hành chính cấp phường gồm: - Phường Yên Phụ nằm ở phiá đông nam của quận, có diện tích tự nhiên là: 149,77ha - Phường Quảng An nằm ở trung tâm quận phía bờ đông bắc của Hồ Tây với diện tích tự nhiên là: 345,79ha - Phường Tứ Liên nằm ở phái đông bắc của quận, có diện tích tự nhiên là 351,05ha - Phường Nhật Tân nằm ở phía bắc của quận, có diện tích tự nhiên là: 341,23ha - Phường Phú Thượng nằm ở phía tây bắc của quận, có diện tích tự nhiên là: 609,54ha -Phường Bưởi nằm ở phía tây nam của quận, có diện tích tự nhiên là: 139,20ha -Phường Thụy Khuê nằm ở phía nam của quận, có diện tích tự nhiên là: 229,15ha -Phường Xuân La nằm ở phía tây của quận, có diện tích tự nhiên là: 235,07ha Trong tổng số 933,28ha dất nông nghiệp, hiện có 596,44ha mặt nước nuôi trồng thủy sản (trong đó có 526 ha đất mặt nước Hồ Tây) và 484,2791 ha đất trồng cây hàng năm (gồm đất lúa còn 149,0426 ha, đất trồng hoa các loại 335,2365 ha); 28,1623 ha đất vườn tạp (còn gọi là đất vườn liền kề nằm trong các khu dân cư đô thị). Diện tích đất chuyên dùng 392,8375 ha trong đó chủ yếu là đất xây dựng các công trình công cộng, trụ sở làm việc của các tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội – diện tích 150,5131 ha chiếm 38,3% diện tích đất chuyên dùng và bằng 50,2% diện tích đất khu dân cư đô thị. Diện tích đất giao thông 112,9734 ha chiếm 28,7% diện tích đất chuyên dùng và bằng 4,71% tổng diện tích tự nhiên của quận, so với tiêu chuẩn của đô thị loại 1 thì tỷ lệ này là quá thấp. Diện tích đất di tích lịch sử văn hóa là 10,4187 ha gồm 61 di tích danh thắng các loại chiếm 2,65% diện tích đất chuyên dùng. Diện tích đất ở đô thị 299,7297 ha chiếm 12,48% diện tích đất toàn quận. Tính đến thời điểm 31/08/2004 bình quân diện tích đất ở trên hộ gia đình của quận là 132,87m2/hộ (của thành phố là 78,65m2/hộ). Bình quân diện tích đất ở tính theo nhân khẩu là 31,57m2/người (của thành phố là 88,46m2/người). Diện tích đất chưa sử dụng và sông suối 603,2725ha chiếm 25,13% diện tích tự nhiên toàn quận trong đó đất bằng có thể khai thác sử dụng là 110,5806ha (chủ yếu là bãi bồi ven sông và cồn cát nổi giữa sông). Như vậy, trong quá trình đô thị hóa, quận Tây Hồ còn có một tiềm năng đất đai có thể khai thác không những để sử dụng làm mặt bằng xây dựng các công trình đô thị mà còn là nguồn lực cung cấp đầu tư cho quá trình đô thị hóa bao gồm quỹ đất nông nghiệp, quỹ đất xây dựng do các cơ quan tổ chức đang sử dụng một phần quỹ đất ở đô thị và quỹ đất chưa sử dụng. Vấn đề đặt ra sẽ là phải cân đối giữa các nhu cầu sử dụng như thế nào để có thể giành ra một phần diện tích đất dưới dạng hàng hóa tạo ra nguồn lực đầu tư cho đô thị hóa. 2.Thực trạng quản lý sử dụng nguồn lực đất đai ở quận Tây Hồ 2.1. Tình hình biến động đất đai Bảng số 1: Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2000 – 2005 Loại đất Năm 1995 (ha) Năm 2007 (ha) Biến động (ha) Đất nông nghiệp 1172,744 881,600 ↓291,144 Đất chuyên dùng 308,528 450,980 ↑142,452 Đất ở đô thị 286,507 424,040 ↑137,533 Đất chưa sử dụng và sông suối 581,693 628,940 ↑ 47,274 Nguồn: Báo cáo thực trạng quản lý sử dụng đất quận Tây Hồ năm 2007 Do vị trí địa lý có tầm quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, quận Tây Hồ chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị hóa, dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, vì vậy quá trình sử dụng đất vào các mục đích khác nhau có nhiều biến động, đặc biệt là quỹ đất ở, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. - Biến động về đất nông nghiệp: tính đến ngày 31/08/2004 diện tích đất nông nghiệp có 1104,9699 ha, giảm so với năm 1995 là 67,7739 ha, lý do: + Giảm 117,804 ha, trong đó: giảm do chuyển sang đất chuyên dùng là 72,67 ha (do giảm sang đất xây dựng 50,21 ha, giảm sang đất giao thông 15,29 ha, giảm sang đất thủy lợi và mặt nước chuyên dùng 7,17 ha...); giảm sang đất ở đô thị 25,794 ha; giảm sang đất chưa sử dụng 19,34 ha (do lở xuống sông Hồng). + Tăng 36,48 ha do: cân đối lại biểu bảng thống kê phân loại đất theo tiêu chí thống kê của Tổng cục Địa chính, điều chỉnh 25,5 ha đất ở nông thôn sang thành đất vườn tạp nằm trong khu dân cư. - Biến động về đất chuyên dùng: diện tích đất chuyên đến thời điểm ngày 31/08/2004 là 392,8375 ha chiếm 16,36% diện tích đất tự nhiên,tăng so với năm 1995 là 84,31 ha. Trong đó: + Đất xây dựng tăng : + Đất giao thông tăng: + Đất thủy lợi và mặt nước chuyên dùng tăng: + Đất di tích lịch sử tăng: + Đất an ninh quốc phòng tăng: 50,21 ha 15,29 ha 7,17 ha 3,58 ha 2,43 ha Theo kế hoạch giao đất hàng năm của thành phố phân thì tỷ lệ tăng đất xây dựng mới chỉ đạt khoảng 25%. - Đất ở đô thị đến ngày 31/08/2004 là 299,297 ha bằng 12,48% diện tích tự nhiên: giảm 12,71 ha do cân đối lại biểu thống kê phân loại đất, chuyển 25,5 ha đất vườn trong khu dân cư sang đất nông nghiệp. Diện tích thực tăng đất ở là 12,79 ha, trong đó biến động hợp pháp 1,1 ha (có quyết định giao đất của UBND thành phố) còn lại lại 11,77 ha là biến động bất hợp pháp(do người dân tự ý chuyển, mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở hoặc do cơ quan tự chuyển đất xây dựng sang đất xây dựng nhà ở của cán bộ). Theo kế hoạch giao đất của thành phố diện tích đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ tăng mới đạt 2,5%. - Diện tích đất chưa sử dụng và sông suối tính đến ngày 31/08/2004 là 607,2725 ha chiếm 25,13% diện tích đất tự nhiên: tăng 25,58 ha do các loại đất bị lở xuống sông Hồng. Do tốc độ đô thị hóa cao nên tình hình biến động đất đai trên địa bàn quận trong những năm gần đây tương đối lớn, nhất là tình trạng các hộ gia đình tự chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang thành đất ở. 2.2. Thực trạng quản lý sử dụng đất đai từ năm 2001 đến nay 2.2.1 Tổng quan về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ Công tác quản lý sử dụng đất đai đô thị của quận Tây Hồ gặp rất nhiều khó khăn ngay từ ngày đầu thành lập và đi vào hoạt động. Do mở cửa phát triển kinh tế cùng với những đổi mới hoạt hoạt động kinh tế,cơ chế thị trường có tác động rất lớn đến thị trường đất và tốc độ phát triển đô thị trên địa bàn. Đặc biệt từ năm 2001 – 2003 trên địa bàn thành phố Hà Nội có những giai đoạn sốt đất, vì thế có rất nhiều người có hộ khẩu trong và ngoài thành phố Hà Nội mua đất trên địa bàn các xã ven đô từ trước thời điểm sốt đất như các địa bàn thuộc huyện Từ Liêm: Quảng An, Nhật Tân, Tứ Liên, Xuân La (nay thuộc quận Tây Hồ)... phần lớn các hoạt động chuyển dịch này là mua bán trao tay không làm thủ tục, có một số được UBND huyện Từ Liêm xác nhận chuyển quyền hoặc cấp giấy chứng nhận tạm thời nhưng diện tích không vượt quá 150m2/hộ (do vận dụng Quyết định 6163/QĐ-UB) nhưng thực tế diện tích đất chuyển dịch lớn hơn rất nhiều. Bên cạnh đó, giai đoạn này cũng là giai đoạn “bung ra” của các đơn vị nhà nước có sử dụng đất trên địa bàn, đa số các đơn vị (trong đó có cả đơn vị quốc phòng và an ninh) chia đất cho cán bộ, công nhân viên làm nhà, thậm chí có những doanh nghiệp đã bán hoặc chuyển nhượng một phần cho cá nhân, tổ chức khác (Công ty đầu tư khai thác Hồ Tây; Hợp tác xã dệt Thành Công phường Bưởi; Hợp tác xã giấy Đông Thành phường Bưởi...). Các hiện tượng mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất bất hợp pháp kéo theo tình trạng gần 90% nhà xây mới trong giai đoạn này là không có giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó do cơ sở hạ tầng kĩ thuật xung quanh Hồ Tây chưa được xây dựng hoàn thiện, đất thuộc địa bàn các xã, phường xung quanh hồ “có giá”, vì thế tình hình lấn chiếm đất hồ để làm nhà và xây dựng các công trình dịch vụ cũng phát sinh rất phức tạp, công tác quản lý và sử dụng đất không có sự phối hợp thống nhất về một mối: Công ty đầu tư khai thác Hồ Tây được giao nhiệm vụ quản lý mặt nước hồ để sử kinh doanh nuôi thả cá, về quản lý nhà nước thì diện tích hồ do quận Ba Đình quản lý 1/3 và huyện Từ Liêm quản lý 2/3. Hậu quả là môi trường nước Hồ Tây ngày càng bị ô nhiễm nặng và nhiệm vụ bảo vệ diện tích mặt nước chống lấn chiếm được đặt ra rất cấp thiết. Mặc dù trước đó, UBND thành phố có nhiều văn bản chỉ đạo UBND huyện Từ Liêm, quận Ba Đình và các xã, phường có nhiệm vụ quản lý và xử lý chống lấn chiếm hồ, quản lý quy hoạch cùng bán đảo Tây Hồ và khu vực ven đô: Quyết định số 2570/QĐ-UB ngày 14/10/1994 về việc xử lý các trường hợp lấn chiếm, sử dụng đất và xây dựng trái phép trong khu vực ven Hồ Tây và Hồ Trúc Bạch; Chỉ thị số 28/CT - UB ngày 11/06/1994 về việ tăng cường công tác quản lý xây dựng tại khu bán đảo Tây Hồ. Trong đó có quy định nghiêm cấm mọi hình thức lấn chiếm đất hồ, đất nông nghiệp xung quanh hồ, tạm dừng việc cấp quyền sử dụng đất và nhà, cấp phép xây dựng trong khu vực bán đảo Hồ Tây; Thông báo số 78/TB-UB ngày 19/11/1994 về việc nghiêm cấm mọi hình thức chuyển nhượng và xây dựng trong khu vực xây dựng của dự án Ciputra: dự án xây dựng thành phố Nam Thăng Long thuộc địa bàn các xã Phú Thượng, Xuân La, Xuân Đỉnh, Đông Ngạc huyện Từ Liêm... Tuy UBND thành phố đã có những văn bản kịp thời thông báo cho chính quyền cơ sở và nhân dân trong các khu cực có dự án quy hoạch để ngăn chặn và xử lý những trường hợp vi phạm chế đọ quản lý sử dụng đất, nhưng do sự chỉ đạo tổ chức thực hiện không sâu sát, thiếu cụ thể của bộ máy chính quyền từ thành phố đến quận, huyện và phường, xã các vi phạm không những không giảm mà còn gia tăng. Các hình thức vi phạm diễn ra rất phức tạp có tính chất cạnh tranh gay gắt giữa quyền lợi của cá nhân hoặc quyền lợi của một nhóm người với quyền lợi của nhà nước. Cụ thể là: - Một số địa phương núp dưới danh nghĩa tập thể đã cấp đất ở trai thẩm quyền: giai đoạn từ 1992 – 1995 các xã Phú Thượng, Nhật Tân, Xuân La tự tiến hành cấp đất dãn dân cho hàng trăm hộ gia đình không cần tuân thủ theo trình tự quy định của pháp luật. Các địa phương này dùng Nghị quyết của Đảng ủy, Hội đồng nhân dân và Hội nghị xã viên để lẩn tránh trách nhiệm cá nhân trước pháp luật. Có rất nhiều trường hợp được cấp đất ở chưa có gia đình riêng hoặc còn tại ngũ. Hành vi vi phạm của các cá nhân và tập thể như đã nêu xuất phát từ tâm lý ích kỷ, tư lợi, lo sợ nếu không tranh thủ cấp đất ở, trong quá trình đô thị hóa Nhà nước sẽ thu hồi hết đất, khi đã trở thành đô thị sẽ không còn cơ hội để được cấp đất ở, khi được mua nhà ở đô thị thì tiên sử dụng đất rất cao, khả năng kinh tế của đại đa số dân cư không đáp ứng nổi. - Tâm lý hám lợi, coi thường pháp luật của một số người sử dụng đất: thực hiện đường lối đổi mới kinh tế của Đảng trong nông nghiệp, các hợp tác xã nông nghiệp đã tiến hành giao ruộng khoán cho các hộ xã viên sử dụng để sản xuất. Khi có thông báo của Nhà nước về quy hoạch vùng đô thị mới hoặc các dự án đầu tư, một số người đang sử dụng đất lo sợ khi bị thu hồi đất giá đất đền bù của Nhà nước đối với đất nông nghiệp sẽ thấp vì thế họ đã bán cả đất nông nghiệp. Những người mua đất phần lớn là những người có thông tin về quy hoạch tổng thể và thông tin về một số dự án quy hoạch. Họ bỏ tiền mua đất nông nghiệp với hy vọng các dự án liên doanh với nước ngoài hoặc các đơn vị đầu tư trong nước có tiềm năng kinh tế mạnh sẵn sàng đền bù với giá cao hơn nhiều lần giá đền bù do Nhà nước quy định. Việc tính toán này có cơ sở thực tiễn là: cũng là diện tích đất đang được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, những hộ nông nghiệp cá thể giai đoạn từ những năm 1960 thuộc thành phần giai cấp bị coi là chậm tiến,đã không tham gia phong trào HTX thì được chủ đầu tư (đơn vị, tổ chức được Nhà nước có quyết định giao đất để sử dụng từ diện tích đất những người nông dân bị thu hồi) thỏa thuận và trả giá cao hơn rất nhiều lần (cùng thời điểm mức chênh lệch tới 10 – 15 lần) so với những hộ gia đình nhận ruộng khoán của HTX (chủ thể bị thu hồi đất vẫn là HTX; những người sử dụng đất được HTX thanh toán lại tiền do chủ đầu tư trả sau khi đã trừ đi phần quyền lợi của HTX). Do ảnh hưởng của cơ chế đổi mới, mở cửa, nhiều chủ đầu tư có tiềm lực kinh và muốn nhanh chóng được việc đã chấp nhận thỏa thuận với người bị thu hồi đất (chủ yếu là HTX nông nghiệp và hộ nông dân cá thể) giá đền bù chênh lệch rất lớn so với giá Nhà nước quy định. Chính vì vậy có những hộ gia đình cá thể được đền bù vài trăm triệu đồng. Có nhiều HTX có quỹ đất hàng tỷ đồng như: vào thời điểm quận Tây Hồ thành lập và đi vào hoạt động, HTX Việt Mông (phường Phú Thượng) có ngân quỹ riêng lên tới 950 triệu, HTX nông nghiệp Việt Triều (phường Xuân La) có ngân quỹ riêng 1 tỷ 650 triệu; HTX nông nghiệp Liên Châu (phường Tứ Liên) có ngân quỹ riêng hơn 800 triệu; HTX nông nghiệp Ba Vì (phường Quảng An) có ngân quỹ trên 1 tỷ 200 triệu... Chính từ thực trạng như vậy càng tạo điều kiện cho thị trường ngầm về đất đai hoạt động mạnh mẽ và không thể kiểm soát nổi. - Công tác quản lý của Nhà nước đối với các tổ chức,đơn vị,cơ quan nhà nước có sử dụng đất còn hết sức lỏng lẻo; chỉ từ năm 1997 sau khi có Chỉ thị 245/TTg ngày 24/04/1996 của Thủ tướng Chính phủ,UBND thành phố Hà Nội mới triển khai thực hiện chế độ thu tiền thuê đất thay cho thuê đất đối với tổ chức trong nước có sử dụng đất đi vào hoạt động kinh tế. Trước đó các đơn vị có sử dụng đất kể cả sử dụng vào mục đích làm kinh tế hay mục đích chuyên dùng khác: trụ sở làm việc, văn phòng giao dịch... hoặc là không phải nộp bất kỳ một khoản gì, hoặc chỉ phải nộp tiền thuê sử dụng đất mà thuế sử dụng đất chuyên dùng lại thấp hơn mức thuế sử dụng đất nông nghiệp. Vì vậy những đơn vị sử dụng đất này có tâm lý coi quỹ đất họ đang quản lý sử dụng như cái quyền đương nhiên và họ là một bộ phận của Nhà nước đang thực hiện quyền của chủ sở hữu về đất đai. Khi có cơ chế đổi mới mở cửa,đa số các cơ quan này và sôi động nhất là trong lực lượng vũ trang tự ra quyết định cấp đất cho cán bộ công nhân viên. Mặt khác khoảng tời gian Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực (ngày 15/10/1993) đến ngày Bộ tài chính có văn bản quy định khung giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước là 2 năm (ngày 30/12/1995) quá đủ điều kiện để một số cá nhân tổ chức lợi dụng chức vụ,quyền hạn và cơ chế chính sách đối phó với Nhà nước bằng cách tự chia đất làm nhà ở cho cán bộ. Điển hình là Công ty T30 (tiền thân của công ty xe du lịch Hà Nội hiện nay); sư đoàn phòng không 361; tiểu đoàn thông tin D26 thuộc tổng cục hậu cần... 2.2.2 Các công tác quản lý cụ thể đã được thực hiện Trên cơ sơ 7 nội dung công tác của Luật Đất đai năm 1993,UBND lâm thời quận Tây Hồ đã chỉ đạo phòng Địa chính và quản lý nhà (đến tháng 3 năm 2001 đổi tên là phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị) khẩn trương tiếp nhận bàn giao hồ sơ tài liệu và tiếp nhận để quản lý mốc địa giới hành chính tại thực địa với huyện Từ Liêm và quận Ba Đình. Đồng thời tiến hành rà soát, củng cố đội ngũ cán bộ của ngành từ quận tới phường. Phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị quận với số lượng cán bộ vào tháng 1/1996 có 3 đồng chí đến nay đã có 18 đồng chí, trong đó có 8 đồng chí cán bộ là biên chế chính thức, 2 đồng chí hiện nay là cán bộ công chức nguồn, 6 đồng chí là cán bộ hợp đồng dài hạn và 2 đồng chí là cán bộ hợp đồng. Cán bộ địa chính Phòng Tài nguyên & Môi trường và Văn phòng Đăng kí đất và nhà (tách ra từ Phòng Địa chính Nhà đất & Đô thị từ năm 2005) đều là các kỹ sư các ngành quản lý đất đai, xây dựng và đo đạc bản đồ. Ở cấp phường khi quận mới thành lập, mỗi phường có một cán bộ Địa chính là thành viên của UBND phường, một cán bộ chuyên môn theo dõi tình hình xây dựng đô thị đến nay cán bộ địa chính phường có từ 2 - 3 đồng chí và phần lớn đều là kỹ sư ,cử nhân các ngành quản lý đất đai, luật. Để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán bộ quận tới phường, đồng thời tiến hành tuyên truyền phổ biến các chủ trương chính sách của Nhà nước,UBND quận thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn hướng dẫn thực hiện luật và các văn bản sau luật. Đến năm 2003 khi Luật Đất đai 2003 ra đời với 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, các cán bộ của quận tiếp tục củng cố đội ngũ cán bộ, nâng cao trình độ chuyên môn để thực hiện tốt đầy đủ các nội dung quản lý đất đai trên cơ sở các văn ban pháp luật đã ban hành và hướng dẫn. Công tác lập và quản lý tài liệu bản đồ địa chính: Sau khi đi vào hoạt động, quận Tây Hồ đã tiếp nhận hồ sơ bản đồ địa giới hành chính do ban tổ chức chính quyền thành phố bàn giao cho quận và 8 phường, bản đồ giải thửa 1/1000 được lập vào năm 1960 và 1986 của các phường Phú Thượng, Xuân La, Tứ Liên, Quảng An, Nhật Tân và bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/5000 hoặc 1/10000 do UBND huyện Từ Liêm và UBND quận Ba Đình bàn giao. Đến tháng 7/1997 Sở Địa chính thành phố (nay là Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất) đã bàn giao cho các phường của quận Tây Hồ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200 khu vực nội thành cũ gồm các phường Bưởi, Thụy Khuê, Yên Phụ đo đạc vào năm 1989, các phường còn lại thuộc ngoại thành cũ là bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 đo đạc vào các năm 1994 – 1995. Do bản đồ địa chính Sở bàn giao cho các phường là tài liệu chưa được kiểm tra nghiệm thu,không có sổ mục kê kèm theo phiếu xác nhận ranh giới thửa đất không có hoặc còn thiếu. UBND quận đã giao cho UBND các phường và cơ quan chuyên môn rà soát, tập hợp các khiếu nại của nhân dân về diện tích hình thể các thửa đất, gửi Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất chỉnh sửa. Giao cho UBND các phường Thụy Khuê, Bưởi, Yên Phụ ký hợp đồng với Ban quản lý dự án công trình đo đạc địa chính thuộc Sở để hoàn thiện biên bản xác định ranh giới thửa đất. Quận cũng làm việc với Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất để yêu cầu đo đạc bổ xung khu vực An Thành thuộc phường Yên Phụ chưa đo phủ kín. Tuy nhiên tài liệu bản đồ địa chính khi sử dụng vào công tác quản lý cho thấy độ chính xác của tài liệu này là rất thấp, chỉ có khả năng định vị tương đối chính xác, còn diện tích và hình thể phần lớn sai lệch hơn so với thực tế. Cơ quan chuyên môn của quận đã tiến hành rà soát đối chiếu giữa tài liệu lưu trữ và thực địa, chỉnh lý và xây dựng hoàn chỉnh bản đồ hiện trạng sử dụng đất của quận ở tỷ lệ 1/5000 và tỷ lệ 1/10000 vào tháng 6/1996 giúp các cơ quan thuộc quận và thành phố có tài liệu để quản lý,đồng thời khai thác triển khai những nội dung chuyên ngành. Công tác xây dựng kế hoạch sử dụng đất: Trên cơ sở nhu cầu thực tiễn của mỗi n._.kỹ thuật xung quanh Hồ Tây. Với đối tượng sử dụng đất là các tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị,tổ chức chính trị - xã hội, vai trò của họ càng lớn trong khai thác sử dụng đất có hiệu quả quỹ đất các đơn vị đó đang quản lý sử dụng. Trên thực tế các đơn vị này đang sử dụng rất lãng phí nguồn lực đất đai trên địa bàn, chỉ tính riêng cho 38 đơn vị sử dụng đất không có hiệu quả(bỏ hoang đất), không đúng mục đích, có dấu hiệu vi phạm pháp luật mà UBND quận Tây Hồ đề nghị thành phố Hà Nội thu hồi, nếu đem đấu thầu sử dụng theo giá Nhà nước quy định cũng đáp ứng được gần 50% nhu cầu vốn cho đô thị hóa của quận giai đoạn 2000 – 2005 (khoảng 400 tỷ đồng Việt Nam). Để phát huy được vai trò của các thành phần kinh tế trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bên cạnh việc quy định hành lang pháp lý đồng bộ, hợp lý đảm bảo cho người sử dụng đất phát huy được các quyền của họ, tạo ra sân chơi công bằng cho tất cả các chủ thể sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh, xử lý nghiêm khắc đúng pháp luật các hành vi vi phạm. Nhà nước cũng cần có những đầu tư trở lại để thu hút các nhà đầu tư (tạo ra các yếu tố thuận lợi về hạ tầng đô thị, về thủ tục hành chính...) đồng thời cũng cần phải có thông tin đầy đủ về định hướng phát triển của Nhà nước và thông tin về giá cả cho những người sử dụng đất. Cải thiện quan hệ giữa Nhà nước nhiều khi cản trở người sử dụng đất khai thác sử dụng đất hoặc người sử dụng đất chỉ tìm cách lẩn tránh nghĩa vụ với Nhà nước. 2.2. Nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước trong công tác quản lý về đất đai đô thị Quản lý đất đai ở đô thị là hoạt động quản lý, giám sát, điều chỉnh của ngành quản lý đất đai đô thị, để củng cố và làm hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, để sử dụng tiết kiệm, hợp lý và nâng cao hiệu quả kinh tế đất đô thị. Quản lý đất đô thị là bộ phận hợp thành quan trọng của toàn bộ công tác quản lý đất đai. Đối tượng của công tác quản lý là toàn bộ tài nguyên đất đai nằm trong phạm vi ranh giới hành chính của một đô thị (thành phố,quận,phường...). Mục đích cơ bản của công tác quản lý đất đai đô thị đảm bảo thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Hạn chế tối đa lãng phí và thất thoát hai hình thức tài sản và tài nguyên đất đô thị, đảm bảo đại bộ phận tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đô thị được thu về cho ngân sách. Để đạt được mục đích đã nêu trên, một số nhiệm vụ cụ thể,cơ bản của công tác quản lý đất đô thị bao gồm: - Đảm bảo duy trì và thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đô thị. Đảm bảo thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đô thị. - Điều chỉnh trên thực tế các quan hệ đất đai đô thị, chỉ đạo và hướng dẫn người sử dụng đất khai thác sử dụng hợp lý quỹ đất đô thị theo định hướng phát triển kinh tế xã hội của Thành phố và định hướng quy hoạch thành phố. - Xử lý để khắc phục và hạn chế tình trạng mù quáng trong sử dụng đất đô thị, ngăn ngừa sự hỗn loạn, xâm phạm quyền sở hữu và lãng phí tài nguyên đất đô thị. - Bảo vệ môi trường sống và cảnh quan kiến trúc đô thị, thực hiện thống nhất hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội và hiệu quả môi trường sống của đất đai đô thị. - Nghiên cứu để tiến hành thực hiện cải cách nền hành chính quốc gia trong quản lý nhà nước về đất đai đô thị, xóa bỏ chức năng của cấp hoặc của ngành nào đã gây ra mâu thuẫn trong quản lý đất đai đô thị,tổ chức tuyên truyền thực hiện quy hoạch đô thị và tham gia cưỡng chế các vi phạm quy hoạch. Lấy quy hoạch tổng thể làm căn cứ pháp lý để định hướng cơ bản xây dựng đô thị. Để thực hiện được một số nhiệm vụ cụ thể cơ bản đã nêu, quản lý nhà nước về đất đô thị thường sử dụng các phương pháp: hành chính, kinh tế, pháp luật, khoa học kĩ thuật. Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai ở đô thị là một tổ chức nằm trong hệ thống quyền lực công của nhân dân, thực hiện chức năng hành pháp của quyền lực nhà nước; đội ngũ cán bộ công chức ngành quản lý đất đô thị nhìn chung có tinh thần yêu nước, tuân thủ sự lãnh đạo của Đảng. Tuy nhiên đội ngũ công chức này còn nhiều yếu kém về năng lực hành chính vì họ không được đào tạo theo hướng chính quy nghiệp vụ hành chính, chuyên môn kĩ thuật chuyên ngành chưa sâu, do đó hiệu quả quản lý đất đai đô thị không cao, đôi khi còn thiếu phương hướng hoạt động. Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước đối với đất đai đô thị từ thành phố tới quận, phường còn một số hạn chế như sau: - Nhà nước thiếu quy chế công chức hoàn chỉnh có tính pháp lý và tính khoa học cho bộ máy quản lý nhà nước trong các đô thị, trong đó có công chức ngành quản lý đất đô thị. Thiếu một quy chế hành chính thống nhất, vì thế các thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai đô thị rất rườm rà,phiền hà, thậm chí tùy tiện. Hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước và của Thành phố còn thiếu và không đồng bộ, thậm chí có nhiều văn bản chồng chéo hoặc phủ nhận nhau cùng tồn tại. Việc quy định của Nhà nước về phân cấp quản lý đất đô thị chưa cụ thể, chưa rõ ràng. Thành phố ban hành các văn bản hướng dẫn của riêng Thành phố mà không có sự thống nhất trong cả nước; bộ máy quản lý nhà nước về đất đô thị hoạt động theo phong cách của chế độ tập trung quan liêu bao cấp, quen với nếp nghĩ kiểu xin, cho, ban ơn chưa chịu đổi mới, từ đó tạo điều kiện cho các cơ quan và viên chức nhà nước dễ dàng vi phạm quyền lợi công dân. Quản lý đất đai đô thị ở thành phố Hà Nội và ở quận, phường còn có hiện tượng vừa bị chia cắt theo từng mảng (giữa ngành ĐC-NĐ với ngành KTST thành phố;xây dựng;nông nghiệp và phát triển nông thôn...) vừa bị giới hạn theo địa giới hành chính, dẫn tới đội ngũ công chức khi thực hiện công vụ nhiều khi trái với quy định của Nhà nước. Đặc biệt sự phân cấp quản lý đô thị giữa Sở chuyên ngành với chính quyền quận không rõ ràng và bất hợp lý. Chính quyền cấp quận được hình thành lên là để thừa hành quyền lực quản lý đô thị trong đó đặc biệt là đất đai, nhà cửa đô thị. Trách nhiệm thì rất nặng nề nhưng quyền lực thì rất hạn chế. Chính quyền cấp quận chỉ được làm những công việc có tính chất giúp việc, trong khi đó sở chuyên ngành thì lại có thẩm quyền quyết định, giải quyết cụ thể. Chính vì rơi vào cụ thể vụ việc nên sở chuyên ngành không ôm được hết gây trì trệ trong xử lý giải quyết các giao dịch đất đai, bỏ mất một chức năng chủ yếu là tham mưu xây dựng chính sách cho chính quyền thành phố và hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn cho cơ quan quản lý nhà nước cấp quận, huyện, phường, xã. Nghiệp vụ chuyên môn của đội ngũ cán bộ chuyên ngành không được thường xuên bổ sung nâng cao mà ngay cả cá thông tin khoa học kỹ thuật quản lý ngành cũng không thể nắm bắt kịp thời và vận dụng vào thực tế quản lý, thêm vào đó là bộ máy vừa nặng nề, cồng kềnh hoạt động kém hiệu quả đồng thời lại va chạm trong quan hệ xử lý công việc dẫn tới sự đoàn kết thống nhất trong nội bộ kém. Để nâng cao hiệu quả quản lý của các cơ quan quản lý của Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, cần tổ chức triển khai nhanh các nội dung cơ bản của công tác cải cách nền hành chính quốc gia; kiên quyết tinh giảm bộ máy quản lý, tiến hành đào tạo và đào tạo lại kiến thức cơ bản về lĩnh vực quản lý hành chính cho đội ngũ cán bộ công chức. Cần thiết tiến hành ban hành những quy định pháp luật hoàn chỉnh phân cấp thẩm quyền giữa Trung ương và thành phố,quận (thị xã,huyện), phường (thị trấn) trong công tác quản lý đất đô thị. Cần phân quyền hơn nữa chức năng xử lý cho chính quyền cấp quận, chính quyền cấp phường chỉ nên đảm nhiệm công tác giữ gìn an ninh trật tự xã hội; cung cấp kịp thời thông tin về các vi phạm và xác lập hồ sơ ban đầu. Công tác đăng kí thống kê, kiểm tra việc đo đạc và lập bản đồ địa chính, xử lý các vi phạm pháp luật về quản lý sử dụng đât cũng như giải quyết các thủ tục hành chính liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất nên giao cho chính quyền cấp quận, làm như vậy sẽ khắc phục được tình trạng chỉ có một người kí cho cả thành phố. Có như vậy mới đáp ứng được với yêu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất ngày càng tăng khi nước ta hòa nhập thực sự vào nền kinh tế thị trường của khu vực và thế giới,đồng thời giải quyết kịp thời, nhanh chóng cá thủ tục hành chính theo yêu cầu của công dân. Thực hiện được chức năng của chính quyền dân chủ nhân dân do Đảng lãnh đạo: chính quyền của dân, do dân và vì dân. 2.3. Hoàn thành quy hoạch chi tiết trên địa bàn quận đến năm 2010 - Quy hoạch chi tiết đô thị là quy hoạch được xây dựng trên bản vẽ tỷ lệ 1/200 hoặc 1/500 (thông thường là tỷ lệ 1/500, chỉ những dự án cụ thể mới xây dựng quy hoạch mặt bằng ở tỷ lệ 1/200). Để tiến hành xây dựng quy hoạch chi tiết quận Tây Hồ, cơ quan nghiên cứu xây dựng quy hoạch có yếu tố rất thuận lợi đó là quy hoạch tổng thể thành phố Hà Nội đến năm 2010 và 2020 đã được Chính phủ phê duyệt; đã có bản đồ địa chính tuy độ chính xác không cao nhưng thể hiện cho tiết thửa đất thửa đất ở tỷ lệ 1/200 (với khu vực nội thành); 1/500 với khu dân cư nông thôn; 1/1000 với đất nông nghiệp ngoại thành. Quy hoạch chi tiết đô thị của quận Tây Hồ là nhiệm vụ của cơ quan Văn phòng KTST thành phố được UBND thành phố giao từ năm 1995. Quy hoạch chi tiết đô thị do UBND thành phố phê chuẩn trên cơ sở công tác lập và nghiên cứu quy hoạch của Viện quy hoạch thành phố và Văn phòng KTST thẩm định. Tuy nhiên do quy hoạch tổng thể có những điều chỉnh,vì thế quy hoạch chi tiết buộc phải làm lại nhiều lần (ngày 15/8/2000 Chính phủ có công văn số 726/CP-CV giao cho UBND thành phố điều chỉnh quy hoạch chi tiết một số khu vực trong đó có khu vực xung quanh Hồ Tây). - Quận Tây Hồ là địa bàn rất nhạy cảm và rất phức tạp cho việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết. Đặc biệt với tốc độ phát triển tự nhiên như thực trạng ở quận Tây Hồ, tình trạng này càng bộc lộ rõ nét, mâu thuẫn trong việc xử lý giữa yêu cầu linh hoạt và sáng tạo của công tác nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết với tính pháp lý của công tác chỉ đạo và tổ chức quản lý, thực hiện quy hoạch đã bị đẩy “thiên tả sang cực hữu” hoặc ngược lại, hậu quả là có những lúc hàng vài trăm ngôi nhà bị đập phá gây thiệt hại về tài sản hàng trăm tỷ đồng (khi thực hiện Quyết định 158/QĐ-CP về xử lý vi phạm xây dựng trên tuyến đê Yên Phụ - Nhật Tân năm 1995) nhưng thực tế trong các khu dân cư đô thị có hàng ngàn ngôi nhà được xây dựng không theo quy hoạch nhưng không được xử lý kịp thời,dẫn đến tình trạng kiến trúc đô thị lộn xộn, sao chép, môi trường sống bị ô nhiễm, hạ tầng kĩ thuật đô thị xuống cấp... - Chính sự tùy tiện trong điều chỉnh quy hoạch của tất cả các cấp cũng là lý do làm giảm sút lòng tin của nhân dân đối với các cấp quản lý của chính quyền Thành phố. Một nguyên tắc rất quan trọng trong chỉ đạo thực hiện quản lý xây dựng đô thị thao quy hoạch là công khai tài liệu quy hoạch cho nhân dân biết và chấp hành. Bất cứ sự điều chỉnh quy hoạch nào khi có các yếu tố phát sinh tác động đều phải được tiến hành theo trình tự và phải công khai cho nhân dân biết trước khi tổ chức thực hiện. Trong điều kiện nền hàng hóa xã hội chủ nghĩa và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đất đai đô thị có tính chất rất quan trọng là tính kế hoạch, đó là đặc tính kinh tế của đất đai và phát triển kinh tế của xã hội hiện đại. Thực hiện quy hoạch,điều tiết và quản lý thống nhất, có kế hoạch mới có thể đảm bảo sử dụng đất phù hợp với lợi ích căn bản của toàn xã hội, mới đảm bảo cho quá trình đô thị hóa diễn ra theo đúng định hướng, tổ chức các hoạt động trong đô thị theo các quy định của pháp luật, đáp ứng được yếu cầu hiện đại, văn minh và tiện lợi cho các hoạt động ở đô thị. Chính vì vậy yêu cầu cấp thiết phải có quy hoạch chi tiết đô thị đến năm 2010 của quận Tây Hồ và phải được công bố công khai cho toàn dân biết để thực hiện. Ngay từ năm 1998, UBND thành phố đã công văn số 2592/THKT yêu cầu các quận,huyện phải đảnh giá, tổ chức quy hoạch các phường, xã khi đô thị hóa. UBND thành phố đã nhấn mạnh lý do tốc độ đô thị hóa nhanh mà các điều kiện ở tầm vĩ mô chuẩn bị không kịp nên đã kéo theo nhiều vấn đề bất cập. Quỹ thời giam 10 năm cho việc hoàn thành đô thị hóa ở quận Tây Hồ là rất ngắn trong điều kiện kinh tế - xã hội như nước ta hiện nay. Đất đai ở quận Tây Hồ không chỉ là một trong những nguồn lực chính cần được sử dụng có hiệu quả mà còn là một nguồn dùng để biết được hoạt động nào sẽ có hướng kéo dài (sẽ tồn tại lâu). Tiền có thể được tiêu dùng và có thể hết hoặc có thể tăng lên hàng năm nếu đầu tư đúng cách; sức lao động của con người có thể bị hao phí nhưng sai lầm đó có thể sửa lại được vào lần làm việc tới nhưng một khi đất đã sử dụng thì không dễ gì lấy lại được. Vì thế để khai thác có hiệu quả quỹ đất đô thị chính là phải nói trước hết đến quy hoạch và quản lý phát triển đô thị. Đặc biệt trong các khu dân cư đô thị cũ của quận, cần có quy hoạch chi tiết về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị được xây dựng hoặc cải tạo để công khai cho nhân dân biết, từ đó mỗi gia đình, cá nhân, mỗi đơn vị phải có kế hoạch và biện pháp xây dựng, cải tạo nơi ở của họ cho phù hợp với quy hoạch, tránh tình trạng xây dựng lộn xộn như hiện nay; đồng thời tránh hao phí nguồn lực đầu tư không hiệu quả trong nhân dân. 2.4 Các giải pháp hành chính và pháp lý Với thực trạng quản lý đất đai hiện nay nói chung, trong đó có đất đô tị ở địa bàn thành phố Hà Nội và ở quận Tây Hồ, không thể có một cấp nào có khả năng đơn phương giải quyết dứt điểm những vấn đề phức tạp về đất đai, đây là những khó khăn do lịch sử để lại. Vì vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, bao gồm: 2.4.1 Về các thủ tục hành chính: Các chủ thể sử dụng đất nói chung đều được Nhà nước với danh nghĩa chủ thể đặc biệt đại diện của chủ sở hữu toàn dân cho thuê đất để sử dụng có thời hạn dưới hình thức thu tiền hoặc không thu tiền. Các thủ tục để được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất là các hành vi hành chính do Nhà nước tiến hành qua các cơ quan đại diện của mình để thiết lập quan hệ giao dịch giữa người sở hữu và người thuê đất. Vì vậy đó là nghĩa vụ của Nhà nước vừa với dnah nghĩa là đại diện của chủ sở hữu vừa với tính chất là tổ chức công quyền thực hiện trách nhiệm quản lý xã hội. Tuy vậy ở một mức độ nào đó cần phân định rõ trách nhiệm của mối quan hệ này trong các giao dịch hành chính. Việc đề ra quá nhiều thủ tục trong quá trìnhthụ lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất theo quy định vủa Luật đất đai và các văn bản của Chính phủ và của UBND thành phố Hà Nội gây ra nhiều phiền nhiễu cho người sử dụng đất – người sử dụng đất phải chịu thiệt hại cả về kinh tế và thời gian, làm mất thời cơ đầu tư (mà trong kinh doanh thời cơ quyết định đầu tư thành công hay thất bại) do thời gian thụ lý kéo dài. Vì vậy trong nội dung giao đất, thu hồi đất theo quy định hiện hành của Nhà nước cần phải : - Khi giao đất lần đầu, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm hoàn thiện mọi hồ sơ thủ tục pháp lý để giao quyền sử dụng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng, mọi chi phi cho công tác này Nhà nước phải chịu trách nhiệm, người sử dụng đất chỉ phải gánh trách nhiệm làm nghĩa vụ với Nhà nước qua nộp tiền thuê đất (dưới hình thức tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất hàng năm). - Khi thu hồi đất để giao lại quyền sử dụng đất đó cho chủ thể sử dụng đất khác (dưới dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng có kèm thoe chuyển mục đích sử dụng đất) Nhà nước chỉ nên có văn bản hướng dẫn để người sử dụng đất mới thỏa thuận đền bù cho người bị thu hồi đất, không nên sử dụng các chế định pháp luật bằng quyền lực Nhà nước như hiện nay; giá đất (thực chất là tiền thuê đất) người sử dụng đất mới phải nộp cho Nhà nước phù hợp với hình thức sử dụng đất khi được chuyển quyền. Thủ tục để hợp pháp hóa hình thức chuyển quyền này (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là thủ tục hành chính và phải do các cơ quan nhà nước tiến hành thụ lý để xác lập quan hệ sử dụng đất mới giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Người sử dụng đất không phải tự đi làm các thủ tục và không phải chịu thiệt hại về kinh tế. Dĩ nhiên để không tăng biên chế hành chính của bộ máy nhà nước, những thủ tục trên nên giao cho các pháp nhân kinh doanh được Nhà nước công nhận và trả tiền cho cá dịch vụ hành chính công đó. Tránh tình trạng hiện nay các thủ tục hành chính trong công tác giao đất, thu hồi đất,giải phóng mặt bằng vẫn vận hành theo cơ chế xin cho không bình đẳng giữa đại diện của Nhà nước (các cơ quan được giao quyền) và người sử dụng đất. 2.4.2 Hệ thống hóa các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Cần có sự quy định thống nhất và đồng bộ từ Trung ương đến địa phương trong phạm vi cả nước. Tất cả mọi chủ thể sử dụng đất đều phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất chính là giao đất có thời hạn và nộp tiền thuê đất một lần hay nhiều lần trong thời hạn đó). Xác định rõ phạm vi quyền hạn sử dụng đất của cá nhân, tổ chức hiện đang sử dụng đất quá độ (chưa được Nhà nước chính thức công nhận nhưng thực chất đã và đang sử dụng) phải đăng kí kê khai với Nhà nước và thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Cương quyết xử lý bằng biện pháp kinh tế và hành chính kết hợp nếu người sử dụng đất vi phạm pháp luật, cố tình không thực hiện nhiệm vụ kê khai đăng kí và nộp tiền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước (phạt hành chính kết hợp thu hồi đất). - Cần phải tạo ra hành lang pháp lý chung,đảm bảo công bằng giữa tất cả cá chủ thể sử dụng đất dù là cá nhân, tổ chức trong nước hay các nhà đầu tư nước ngoài. Cần có các biện pháp xử lý dứt điểm và chấm dứt tình trạng không công bằng (ưu tiên) giữa các doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất với các cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp tư nhân, giữa pháp nhân trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, giữa các đơn vị tổ chức chính trị - xã hội với các chủ thể sử dụng đất vào mục đích kinh tế như hiện nay. Chỉ không thu tiền sử dụng đất đối với các loại đất được sử dụng vào mục đích công cộng như đường giao thông, hệ thống thủy lợi, công viên... có như thế mới khuyến khích sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm. Đối với các chủ thể sử dụng đất đang thụ hưởng ngân sách nhà nước cũng phải tính giá trị sử dụng đất để hạch toán chung vào tổng thể ngân sách được chi, tránh tình trạng chính các tổ chức này sử dụng lãng phí, tự chuyển mục đích sử dụng đất, trốn trách nhiệm với Nhà nước (sử dụng đất vào mục đích kinh tế nhưng không làm nghĩa vụ nộp tiền thuê đất) gây mất công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất vào các mục đích như nhau. Ví dụ các đơn vị sử dụng đất vào các mục đích an ninh quốc phòng trên địa bàn quận Tây Hồ đã tự chuyển mục đích sử dụng đất; chia đất cho cán bộ chiến sỹ làm nhà ở; đem đất đi liên doanh làm kinh tế hoặc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đều phải xử lý dứt điểm, tình hình tương tự cũng phải xử lý kể cả đối với cơ quan của Trung Ương. - Cần có những đảm bảo pháp lý cụ thể hơn nữa để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của họ, đặc biệt thủ tục chuyển quyền và thuế chuyển quyền. Khi người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển quyền nên làm ở cấp quận, huyện và chỉ đóng dấu xác nhận chuyển quyền là đủ, không nên có các quy đinh rườm rà như nghị định 19/2000/NĐ-CP đã quy định vừa làm phình to bộ máy hành chính, đồng thời tạo ra quan hệ giao dịch thứ cấp (ngoài hai bên trao và nhận quyền sử dụng đất) giữa đại diện cơ quan nhà nước và các bên có quan hệ giao dịch chuyển quyền làm phát sinh cac tiêu cực, cản trở hoạt động của thị trường đất đai. Thuế chuyển quyền cần xác định thuế suất cho phù hợp hơn nữa, mức thuế suất 4% hiện nay là cao do giá trị chuyển dịch của đất đai rất lớn, thu nhập của người lao động Việt Nam hiện nay chưa có đủ điều kiện tích lũy để đầu tư vào kinh doanh đất đai mà chỉ thuần túy giải quyết nhu cầu ở là chủ yếu. Vì thế thuế suất cao vẫn đánh vào người lao động là chính. 2.5 Thực hiện tin học hóa trong bộ máy quản lý nhà nước về đất đai: Thế kỷ 21 là thời đại bùng nổ của công nghệ thông tin của những ứng dụng khoa học kĩ thuật nhưng công tác đăng kí đất đai và nhà ở nói chung chưa vận dụng được những thành tựu khoa học đó. Ứng dụng những phương pháp mới, những công nghệ mới và các phần mềm quản lý sẽ giúp cho quá trình quy hoạch diễn ra nhanh hơn, đạt kết quả cao hơn và giảm được những chi phí không cần thiết. Như chúng ta có thể ứng dụng Atlat điện tử, hệ thống thông tin quản lý LIS, GIS. Dựa vào các phương pháp trên chúng ta có thể hình thành các bản đồ chuyên đề về tài nguyên, môi trường nhằm cung cấp những thông tin cần thiết cho các nhà quy hoạch, quản lý. Việc sử dụng những bản đồ này vừa tiện lợi, vừa dễ sử dụng và chỉ cần lưu trữ trong máy tính và có thể sử dụng trong thời gian dài. Khi cần thu thập những thông tin chúng ta có thể lấy từ những bản đồ số vừa nhanh, vừa hiệu quả mà tính chính xác lại tương đối cao. Trên thực tế hiện nay quận Tây Hồ vẫn chỉ ứng dụng công nghệ thông tin trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tức là chỉ khi sau khi hoàn thành mọi công tác đăng kí thì mới ghi tên và số tiền người sử dụng đất phải nộp vào biên lai. Còn hệ thống hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn được lưu dưới dạng giấy tờ trong kho khó sử dụng trong thời gian dài lại khó tìm khi cần thiết. Hệ thống bản đồ địa chính thì vẫn sử dụng bản đổ từ năm 1986, 1994 đã rách nát và khác quá nhiều với hiện trạng thực tế bây giờ. Mặc dù đề án triển khai hệ thống tin học hóa trong các cơ quan hành chính sự nghiệp (hay còn gọi là đề án 112) đã được thực hiện từ rất lâu nhưng không thể đem lại hiệu quả, lợi ích đáng kể nào. Cho tới gần đây, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã ra quyết định đình chỉ thực hiện dự án này. Tuy nhiên, không thể vì một dự án tin học chậm trễ tiến độ hay không mang lại hiệu quả mà chúng ta ngừng ứng dụng công nghệ thông tin. Mà ngược lại, phải từ thất bại của đề án 112 (đề án đầu tiên mang tính quốc gia về tin học) để rút ra những bài học kinh nghiệm để ngày càng đẩy mạnh hệ thống hóa tin học trong thời đại bùng nổ công nghệ thông tin hiện nay. Ở quận Tây Hồ nói riêng, hệ thống đăng kí đất và nhà nên được người sử dụng đất tự đăng kí qua hệ thống tin học. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng quản lý cho người quản lý, không những thế nó còn giải quyết được bài toán thiếu nhân lực tại các Văn phòng đăng kí đất và nhà hiện nay. Các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ số, hồ sơ địa chính nên được chuyển sang dạng số. Điều này sẽ tiết kiệm không gian hơn rất nhiều (khi mà tại các Văn phòng) phải dành tới 1 - 2 phòng để chứa hồ sơ tài liệu, nó sẽ tạo nên sự cồng kềnh nhưng lại kém hiệu quả bới khi tìm kiếm nếu để hồ sơ nhầm vị trí người quản lý thì rất khó tìm kiếm, mặt khác muốn tìm kiếm thì lại chỉ có một người là người quản lý trực tiếp mới có thể tìm được hồ sơ hay Giấy chứng nhận này. Thay vào đó nếu sử dụng dạng số bất kỳ ai cũng có thể truy nhập tìm kiếm dễ dàng. Để hoàn thành tốt công tác này UBND quận phải thường xuyên và liên tục (bởi tin học luôn thay đổi một cách chóng mặt và để ứng dụng tốt tin học đòi hỏi người sử dụng phải thường xuyên thực hành) các lớp tin học cho cán bộ, công nhân viên. Không những thế người sử dụng đất cũng cần được nâng cao trình độ tin học – đây là một vấn đề của cả xã hội, đòi hỏi cả xã hội đều phải tham gia một cách tích cực. Tuy nhiên có một giải pháp tức thời để giải quyết vấn đề này đó là: đưa ra nhưng chương trình tin học đơn giản và có hướng dẫn bằng chữ trước các máy tính đăng kí quyền sử dụng đất hoặc một cán bộ hướng dẫn trực tiếp cho người sử dụng đất. Tóm lại: Do đất đô thị ở quận Tây Hồ là một dạng tài nguyên rất quý hiếm,do hình thức sử dụng đất đô thị phức tạp hơn đất ở nông thôn hoặc đất nông nghiệp. Từ đó đòi hỏi nhiệm vụ quản lý đất đô thị càng khó khăn phức tạp. Sử dụng đất đô thị có đặc điểm là cố định về vị trí,đất đô thị sau đầu tư sẽ khó chuyển dịch, do đó đòi hỏi công tác quản lý đất đô thị phải có tính khoa học và tính dự kiến xa (phải có một phương án quy hoạch được xây dựng rất khoa học và cụ thể, bám sát với định hướng phát triển đô thị của Đảng và Nhà nước và phải phù hợp với thực tiễn) có như vậy mới đảm bảo sử dụng đất đô thị có hiệu ích kinh tế xã hội cao nhất. Để đạt được mục tiêu đó cần phải kết hợp biện pháp sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả đi đôi với việc phát huy tác dụng tích cực của thị trường đất đai. Một trong những giải pháp hết sức quan trọng để khai thác nguồn lực đất đai ở quận Tây Hồ là cần phải có ngay trong thời gian từ nay đến năm 2000 quy hoạch chi tiết đất đô thị của quận đến năm 2010. Bên cạnh đó cần khuyến khích tạo điều kiện để các đối tượng sử dụng đất phát huy tính tích cực, chủ động khai thác sử dụng đất có hiệu quả thông qua việc mở rộng các quyền năng cho họ tiệm cận tới quyền sở hữu ngoại trừ quyền định đoạt là thuộc về Nhà nước; đồng thời Nhà nước cũng cần phải có những quy định bổ sung,sửa đổi những quy định hiện nay để hoàn thiện và tăng cường chức năng và hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai từ Trung ương đến địa phương. Đặc biệt cần nghiên cứu để xây dựng một cơ quan quản lý thống nhất về đô thị ở cấp thành phố và cấp quận bao gồm cả công tác quản lý về đất đai, về quy hoạch và về tổ chức quản lý xây dựng đô thị. KẾT LUẬN Đăng kí đất là một công tác quan trọng và không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai. Công tác này ảnh hưởng trực tiếp tới các công tác khác của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai. Để thực hiện tốt công tác này trên một địa bàn rộng lớn như quận Tây Hồ là một vấn đề vô vàn khó khăn đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ và sát sao của các cấp các ngành trong lĩnh vực địa chính. Nó cũng đòi hỏi sự hỗ trợ tương hỗ lẫn nhau giữa nhân dân và Nhà nước để đạt được hiệu quả cao nhất. Mục tiêu phấn đấu của quận Tây Hồ theo tinh thần nghị quyết đại hội đảng bộ quận Tây Hồ lần thứ II đến năm 2010, quận Tây Hồ trở thành trung tâm văn hóa thương mại – du lịch dịch vụ của thủ đô Hà Nội. Để đạt được nhiệm vụ này quận cần phải tập trung nhiều nguồn lực cho quá trình đô thị hóa và một trong những mục tiêu để đạt được cho quá trình đó nhất thiết là phải hoàn thành tốt công tác đăng kí và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở cho toàn bộ người dân sử dụng đất trên địa bàn quận. Trong chiến lược phát triển kinh tế giai đoạn 2005 – 2010, Đảng và Nhà nước ta chủ trương huy động mọi nguồn lực trong nước và ngoài nước cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, trong đó nguồn vốn trong nước là chủ yếu. Với định hướng trên, để đảm bảo quận sẽ trở thành trung tâm thương mại, du lịch và dịch vụ của thủ đô Hà Nội quận cần phải nỗ lực tự thân phấn đấu. Đó là mối lo không chỉ riêng cán bộ, công nhân viên của quận và mà là mối quan tâm của cả thành phố. Chính vì vậy sự hỗ trợ,chỉ đạo của Thành ủy, HĐND – UBND là rất cần thiết. Luật Đất đai của bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới đều không phải là văn bản vĩnh cửu, có rất ít bộ luật nào kéo dài được 30 năm, vì vậy ở nước ta Luật Đất đai cũng chỉ thích ứng cho từng giai đoạn phát triển. Trong thể chế kinh tế thị trường XHCN, đất đai luôn có giá trị và cũng phải tuân theo quy luật của kinh tế hang hóa. Nội dung chủ yếu của kinh doanh đất có: kinh doanh thuê mượn, mua bán quyền sử dụng đất và tín dụng đất đai; ý nghĩa đất đai được thương phẩm hóa ở chỗ: nó có thể đẩy mạnh việc sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; khi thực hiện kinh doanh thương phẩm hóa đất đô thị sẽ cung cấp nguồn tiền vốn cố định cho duy trì, cải tạo và xây dựng mới công trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật đô thị; nó đặt cơ sở để phát triển sản nghiệp nhà đất. Đăng kí đất được hoàn thành sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thúc đẩy thương phẩm hóa đất đai là yêu cầu khách quan của nền kinh tế thị trường XHCN và là một nội dung quan trọng trong việc xây dựng thể chế kinh tế XHCN. TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 2003. Giáo trình Đăng kí thống kê đất đai – Bộ môn Kinh tế quản lý địa chính - Trường đại học Kinh tế quốc dân. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở – Bộ môn Kinh tế quản lý địa chính - Trường đại học Kinh tế quốc dân. Báo cáo kiểm kê đất đai quận Tây Hồ năm 2005. Báo cáo thống kê đất đai quận Tây Hồ năm 2006. “Nâng cao hiệu quả quản lý đất đai ở quận Tây Hồ” – Nguyễn Thị Thanh Duyên. Tài liệu hướng dẫn một cửa cấp xã. Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT – BTNMT – BNV hướng dẫn về chức năng,quyền hạn và tổ chức của Văn phòng Đăng kí đất và nhà. 10. Quyết định số 473/QĐ-BXD-QHKT ngày 08/11/1994 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực bán đảo Hồ Tây. 11. Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 về thu tiền sử dụng đất. 12. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 04/11/1998 về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 13. Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi bổ xung một số điều của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. 14. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 15. Nghị định số 04/NĐ-CP ngày 10/1/1997 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất. 16. Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định 22/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về chế độ đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 17. Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành sửa đổi quy trình kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thành phố Hà Nội. 18. Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 19. Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998 của UBND Thành phố về việc quy định mức đất ở (đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp pháp hợp lệ) khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, mức đất ở khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. MỤC LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ._.