Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/CP của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội

ười đang thuê theo nghị định 61/CP của chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội” em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Hoàng Văn Cường thuộc khoa Bất Động Sản Và Địa Chính trường Đại học Kinh tế Quốc dân- Hà Nội, thầy đã giúp đỡ em rất nhiều đặc biệt là định hướng để lựa chọn đề tài này. Đặc biệt em xin cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị, cô chú làm việc tại phòng tiếp nhận và bán nhà thuộc Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 4 nơi em thực, em cũng xin cảm ơn sự giúp đỡ của các bác, các cô trong Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 4. Sinh viên Hoàng Đức Thịnh PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài. Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu đối với mọi người dân ở các chế độ xã hội khác nhau. Khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu nhà ở ngày càng được quan tâm, đối với mỗi tầng lớp thu nhập khác nhau các tiêu chí về nhà ở của họ đều được ngày càng nâng cao như tiêu chuẩn kĩ thuật, mỹ thuật, môi trường xung quanh ..v..v..Ở nước ta những năm trước đây vấn đề nhà ở đối với người dân còn rất thiếu thốn, chất lượng thấp trước thực trạng đó nhà nước đã tiến hành xây dựng nhà cho người dân. Công việc xây dựng nhà phát triển khá nhanh, đã có nhà cao đến 5 tầng. Tuy nhiên không phải ai cũng được nhà nước cấp nhà cho thuê với giá rất thấp được ( tính theo phần trăm lương ) mà chủ yếu dành cho cán bộ công nhân viên và phải có các tiêu chí thỏa mãn nhất định. Nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước tồn tại qua nhiều năm, xuất phát từ nhiều vấn đề và nguyên do nhà nước tiến hành công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/CP. Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước là một công việc khó khăn và phức tạp. Bởi nhà đất là một lĩnh vực vốn dĩ đã phức tạp và khó khăn do nhiều nhân tố tác động đến như lịch sử, tranh chấp, …Hơn nữa bán nhà theo nghị định 61/CP còn liên quan đến nhiều vấn đề khác nữa như việc xác định đối tượng, giá đất, giá nhà, giải quyết các vướng mắc mới xuất hiện… Trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung công tác bán nhà diễn ra rất chậm, mặc dù công tác này được sự quan tâm rất lớn từ Chính phủ, các Sở, Ban, Ngành. Công tác này thực hiện bắt đầu từ năm 1995 nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết xong. Hà Nội là địa phương có số lượng nhà bán theo nghị định 61/CP lớn nhất cả nước, để công tác bán nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung được thực hiện một cách nhanh chóng không chỉ đòi hỏi sự nỗ lực của các Sở, Ban, Ngành và các cơ quan liên quan mà còn cần phải có những giải pháp thích hợp. Công tác bán nhà theo nghị định 61/CP được hoàn thành sớm là nhân tố giúp hai bên người bán nhà và người mua nhà, nhà nước và nhân dân đều có lợi, giúp nhà nước có nguồn thu, giúp nhân dân yên tâm về nơi ở, giảm bớt áp lực phải mua nhà với giá cao do giá nhà đất trên thị trường không ngừng leo thang và ngoài ra còn tác động đến rất nhiều yếu tố khác nữa góp phần thúc đẩy xã hội phát triển. Trong thời gian thực tập tại Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 4 là cơ hội để em tìm hiểu rõ hơn về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội. Với những thực trạng đã nêu trên, với điều kiện thực tập, với sự giúp đỡ của thầy cô và vốn hiểu biết của mình mà em đã lựa chọn đề tài “Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Mục đích nghiên cứu. Tìm hiểu quá trình bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà diễn ra như thế nào qua các năm thực hiện và thực trạng của công tác đó. Nhằm đưa ra những nội dung cốt lõi, đơn giản, dễ hiểu về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà dựa trên sự tổng kết những quy trình, nội dung, những hướng dẫn của UBND thành phố Hà Nội, những văn bản quy phạm pháp luật và công việc thực tế diễn ra giúp người mua nhà dễ tiếp cận và hiểu rõ vấn đề. Đưa ra những giải pháp và những kiến nghị lên các cơ quan liên quan để công tác ngày càng hoàn thiện hơn phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thực tế. Nắm bắt và hiểu biết về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà cũng là đang nắm bắt được một nguồn cung bất động sản tiềm năng không nhỏ. 3- Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu. 3.1- Phương pháp nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu các chính sách, văn bản quy phạm, các quy định hướng dẫn, nghiên cứu tìm hiểu thực trạng công tác bán nhà. Qua các nghiên cứu thì các phương pháp nghiên cứu thường được dùng là phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn dịch. 3.2- Phạm vi nghiên cứu. Công tác bán nhà được thực hiện trên cả nước nhưng do điều kiện và khả năng của mình nên em chỉ nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nội dung nghiên cứu. Nghiên cứu hoạt động công tác bán nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội và tình hình thực tế bán nhà thể hiện bằng những kết quả đạt được. Nghiên cứu quy trình bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội tại các cơ quan bán nhà. Xem xét đành giá những khó khăn hạn chế đang tồn tại và đưa ra những nguyên nhân trong công tác bán nhà tại Hà Nội. Đưa ra những giải pháp và đề xuất những kiến nghị để giúp công tác bán nhà ngày càng hoàn thiện tốt hơn. Kết cấu đề tài. Phần mở đầu Chương 1: Cơ sở khoa học về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà Chương 2: Thực trạng công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà trên địa bàn thành phố Hà Nôi. Chương 3: Giải pháp hoàn thành tốt công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà trên địa bàn thành phố Hà Nôi. Phần kết luận Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU CHO NGƯỜI ĐANG THUÊ NHÀ 1.1- Sự cần thiết bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà. 1.1.1- Khái niệm và nguồn gốc nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. 1.1.1.1- Khái niệm. Nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước là toàn bộ những ngôi nhà mà nhà nước đã xây dựng trước đây mà chủ yếu là những ngôi nhà nhà nước xây cho những cán bộ công nhân viên và người lao động thuê tạo điều kiện cho họ có chỗ ở với mức thuê rất thấp. Với phương châm tạo điều kiện giúp đỡ cho các cán bộ công nhân viên và người lao động có chỗ ở nhà nước đã xây dựng hàng trăm nghìn ngôi nhà, đến nay nhiều ngôi nhà đã được sử dụng một thời gian khá dài xuất phát từ nhiều vấn đề như sự an toàn, cảnh quan đô thị,… mà nhà nước quyết định tiến hành bán nhà thuộc sơ hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo NĐ 61/CP. Người đang thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước có quyền đăng ký mua nhà ngoại trừ các trường hợp sau : Nhà đang có tranh chấp khiếu kiện chưa được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trả lời bằng văn bản. Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở. Nhà ở thuộc vùng quy hoạch theo quy định cua UBND thành phố. Biệt thự bán theo quy định riêng. 1.1.1.2- Nguồn gốc lịch sử nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn gốc của nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước là những nhà ở do Nhà nước xây dựng lên trong những năm trước kia, được chia làm các mốc thời gian sau: Vào những năm 1960 có chương trình nhà ở 5 năm 1 lần mục tiêu là bao cấp nhà ở cho công nhân viên chức. Thời gian cấp nhà ở từ lúc đưa đơn đến lúc được cấp nhà ở trung bình là khoảng 27 tháng. Năm (1960-1965) Xây dựng những ngôi nhà cao từ 2-5 tầng theo mô hình cũ của Liên Xô (rẻ, nhanh) chủ yếu xây dựng ở thành thị. Đối tượng được nhận nhà ở chủ yếu là cán bộ viên chức làm việc trong bộ máy nhà nước. Giai đoạn này nhà ở xây dựng thiếu quy hoạch, thiếu sự quản lý hệ thống cơ sở hạ tầng rất yếu kém. Tình trạng thiếu điện thiếu nước là thường xuyên. Nhà được giao cho các cán bộ viên chức thuê, giá thuê không cụ thể mà tính theo mức 1% tiền lương, doanh thu từ thuê nhà là rất thấp do đó không có kinh phí để duy tư bảo dưỡng,sửa chữa nâng cấp, nhà ở xuống cấp rất nhanh chóng Từ năm 1965-1975 có thay đổi nhưng chưa thoát khỏi cơ chế bao cấp, nhà từ 4-5 tầng có cải tiến trang thiết bị nhưng tiện nghi vẫn thiếu và xấu Từ năm 1980 hầu như không xây dưng những khu tập thể 4-5 tầng theo kiểu Liên xô cũ nữa mà xây dựng những căn hộ tiện nghi và đẹp hơn, chất lượng cao hơn. Thử nghiệm mô hình nhà ở “ nhà nước và nhân dân cùng làm” nhà nước hỗ trợ một phần còn người dân tự xây dựng. Số lượng nhà ở xây dựng mới tăng lên nhanh chóng. Năm 1986 nhà nước tuyên bố phá bỏ cơ chế bao cấp nhà ở nhân dân tự lo nhà ở cho riêng mình. Tuy nhiên trong thời gian đầu lượng nhà ở tăng lên vẫn chủ yếu thuộc tầng lớp thương gia. 1.1.2- Sự cần thiết phải bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà. 1.1.2.1- Vai trò của đất đai và nhà ở. a) Vai trò của đất đai. * Vai trò của đất đai về mặt tự nhiên. Đất đai là một sản phẩm của tự nhiên có vai trò vô cùng quan trọng đối với tự nhiên và con người cũng như các loài sinh vật khác trên quả đất. Đất đai được hình thành phải trải qua một thời gian dài biến đổi qua các giai đoạn và các yếu tố cần thiết. Con người tuy không thể tạo ra đất đai, nhưng qua quá trình tác đông làm đất đai biến đổi. Đất đai cũng là một nhân tố cấu thành lên môi trường Tóm lại đất đai là một tài nguyên vô cung quý giá là điều kiện sống của muôn loài, không có đất đai thì sự sống không tồn tại. * Vai trò về mặt kinh tế. Đất đai là địa bàn hoạt động sản xuất kinh doanh, các hoạt động kinh tế, chính trị, văn hóa- xã hội, quân sự. Đối với mỗi ngành sản xuất, cơ quan, đoàn thể… muốn hoạt động thì họ cần có địa điểm nhất định để làm nhà xưởng, văn phòng, trụ sở… Mỗi con người có 3 nhu cầu cơ bản đó là ăn, ở và mặc. Để ở thì con người cũng cần có một địa điểm nhất định đó chính là đất đai, dù trực tiếp hay gián tiếp thì con người vẫn phải ở trên đất trừ khi ở trong không gian nhưng cũng chỉ một thời gian nào đó mà thôi. Đất đai vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động quan trọng của ngành nông nghiệp. Khi con người dùng các công cụ lao động hoặc trực tiếp bằng sức người tác động vào đất đai thì khi ây đất đai là đôi tượng lao động. Khi trồng các loại cây cối, đất đai giúp cây trồng sinh trưởng phát triển cung cấp chất dinh dưỡng, nước… khi ấy đất đai là công cụ lao động. Với đặc tính như vậy đất đai là nhân tố quyết định đến ngành nông nghiệp, quyết định đến nhu cầu ăn của con người. Đất đai là nguồn cung cấp nguyên vật liệu cho ngành công nghiệp như đất sét làm gạch, đồng thời trong lòng đất còn chứa rất nhiều khoáng sản có vai trò quan trọng đối với nhiều ngành như sắt, titan… Đất đai kết hợp với các điều kiện tự nhiên để tạo lên lợi thế của các ngành tại các vùng như có những vùng đất đai thích hợp với cà phê tạo lên vùng chuyên trồng cà phê. * Về mặt chủ quyền lãnh thổ. Các quốc gia phân chia lành thổ theo các ranh giới trên đất liền thông qua cắm các mốc giới, đặt ra các khu phi quân sự… nhằm phân chia rõ chủ quyền quốc gia. b) Vai trò của nhà ở. Nhà ở là nơi mà con người có thể sống trong đó để tránh các điều kiện tự nhiên khắc nhiệt như mưa, bão… đồng thời đảm bảo an toàn tránh các loài thú dữ. Nhà hiện nay không chỉ đơn thuần là để ở mà nó còn là tài sản có giá trị lớn do đó nó không chỉ là chỗ ở của còn người mà còn là của cải vật chất của con người. Sự phát triển của nhà ở gắn liền với sự phát triển của xã hội nó là cỏ sở phản ánh trình độ phát triển của xã hội, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, mức sống của con người. Sự phát triển của nhà không chỉ được thể hiện bằng số lượng nhà mà còn phải thể hiện ở chất lượng như độ chắc chắn, thẩm mỹ, môi trường xung quanh… 1.1.2.2- Sự cần thiết phải bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà. a) Tạo điều kiện cho người thuê nhà được sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Những người thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hầu hết là những cán bộ công nhân viên và người lao động đủ tiêu chuẩn được nhà nước cấp nhà cho thuê với giá rất thấp so với mặt bằng giá thuê trên thị trường. Người dân thuê nhà đa số là có thu nhập thấp không đủ khả năng mua nhà, đặc biệt trong tình hình hiện nay giá nhà ở tăng chóng mặt… Do đó bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà giúp họ có nhà ở thuộc sở hữu của mình, có quyền sử dụng đất, giúp họ yên tâm sống ổn định lâu dài, họ có thể gia cố, sửa chữa lại ngôi nhà làm ngôi nhà đẹp hơn chắc chắn hơn, đảm bảo an toàn khi sống trong ngôi nhà. Đối với những nhà tập thể đã quá cũ không sử dụng được thì các hộ dân có thể đưa đơn đề nghị xây lại, sau khi xây xong người dân được mua nhà với giá ưu đãi hơn. b) Công tác quản lý nhà trên địa bàn chặt chẽ hơn. Công tác bán nhà diễn ra xong, lọai bỏ bớt một bộ phận nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho thuê, người thuê nhà trở thành chủ nhân thực sự của ngôi nhà, công tác quản lý nhà diễn ra một cách thống nhất và dễ dàng, vì những ngôi nhà mới được bổ sung quản lý kia dều có cấp giấy chứng nhận. c) Tạo môi trường cảnh quan đô thị đẹp. Trước khi công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước diễn ra thì thực trạng tồn tại rất nhiều ngôi nhà xuống cấp nghiêm trọng, người dân không chịu sửa chữa do nhiều nguyên nhân như thủ tục sửa chữa phức tạp, chi phí tốn kém mà họ suy nghĩ đây không phải là nhà của mình…Nguy hiểm hơn là các khu nhà tập thể cao tầng xuống cấp rất nguy hiểm không có cơ quan chức năng nào giải quyết. Sau khi thực hiện xong công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo nghị định 61/cp thì những ngôi nhà cũ đã xây nhiều năm sẽ dần dần được thay thế bằng những ngôi nhà mới to hơn đẹp hon, những khu nhà tập thể được thay bằng những khu trung cư khang trang, an toàn, đẹp và hiện đại góp phần làm đẹp bộ mặt đô thị. d) Sử dụng đất đai nhà ở một cách hiệu quả. Là người chủ của những ngôi nhà, có quyền sử dụng đất hợp pháp, những người dân sẽ bố tri sử dụng ngôi nhà một cách hiệu quả nhất, nhiều ngôi nhà không chỉ để ở mà có thể để kinh doanh phát triển kinh tế gia đình. e) Đóng góp vào nguồn thu ngân sách của nhà nước. Với một khối lượng nhà cần bán rất lớn, hàng trăm nghìn căn nhà cần bán với việc áp dụng như khung giá hiện nay thì số tiền mà ngân sách nhà nước thu về đã lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng hơn nữa kể từ năm 2008 nhà được bán áp theo khung giá mới. 1.2- Chủ trương chính sách của nhà nước về công tác bán nhà thuộc sở hữu của Nhà nước. 1.2.1- Các quan điểm của Nhà Nước 1.2.1.1- Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà phải thực hiện công khai, minh bạch, đơn giản về thủ tục. Giải quyết các vấn đề về nhà ở là công việc nhạy cảm, phức tạp để giải quyết tốt công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước hoàn thành tốt thì công tác tiến hành phải công khai minh bạch. Sự công khai minh bạch thể hiện ở nhiều khía cạnh trong công bố thông tin liên quan như công khai tại UBND phường danh sách các nhà, căn hộ bán để nhân dân chủ động mua; các điều kiện nhà được bán; thủ tục quy trình mua bán nhà; giá chuẩn 1m2 nhà, đất tại khu vực có nhà bán, các biểu mẫu mua nhà theo quy định. Việc công bố công khai các thông tin nhờ đó mà tính minh bạch thông tin cũng được kiểm chứng. Các thủ tục trong công tác bán nhà phải đươc đơn giản hóa để người dân dễ hiểu, tránh việc thêm các thủ tục phiền hà đến người dân đồng thời các cán bộ thực hiện cũng phải linh hoạt trong việc thực hiện các thủ tục hành chính nhằm giải quyết công việc nhanh chóng chính xác. Công khai, minh bạch và đơn giản về thủ tục trong công tác bán nhà góp phần thúc đẩy nhanh việc hoàn thành công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước mà còn giúp người dân tránh những khó khăn về thủ tục, phiền hà từ cán bộ, giảm nhiều chi phí không cần thiết…Giảm bớt nhưng kẻ hở trong quản lý cán bộ, ngăn chăn tiêu cực trong công tác. 1.2.1.2- Đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo nghị định 61/CP. Để đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhằm giải quyết những bức xúc cho người mua nhà, tạo điều kiện thực hiện các quy định của Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua, góp phần chấn chỉnh công tác quản lý đối với quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7 năm 2006, Chính phủ thống nhất một số giải pháp sau: * Các cơ quan, đơn vị đang quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm chuyển giao toàn bộ quỹ nhà ở về Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tiếp nhận nguyên trạng để triển khai công tác quản lý theo quy định thống nhất về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước về việc bán nhà ở cho người đang thuê trên địa bàn. Việc chuyển giao phải hoàn thành trước ngày 30 tháng 12 năm 2006. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà không xác định được cơ quan, đơn vị quản lý thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành thủ tục quản lý mà không cần có văn bản thỏa thuận của cơ quan, đơn vị quản lý. Chính phủ yêu cầu các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ thực hiện nghiêm chỉnh việc chuyển giao nhà ở tự quản để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý. Nếu Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị không thực hiện chuyển giao thì Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị đó phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Chính phủ về các thiệt hại do nhà ở bị hư hỏng hoặc do buông lỏng quản lý gây ra thất thoát, tiêu cực. * Về thu tiền sử dụng đất, tiền nhà khi bán nhà ở cho người đang thuê: + Giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê được thực hiện theo giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã áp dụng tại thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2004. Mức thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo quy định tại Nghị định số 61/CP và Nghị định số 21/CP;  Đối với phần diện tích đất mở rộng liền kề với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nếu phù hợp với quy hoạch xây dựng thì người mua nhà phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích mở rộng đó theo quy định tại Nghị định số 61/CP; + Giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê được thực hiện theo giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã áp dụng tại thời điểm đó. + Giá nhà ở cấp IV từ cơ quan tự quản chuyển giao nhưng trước khi chuyển giao chưa có hợp đồng thuê nhà và người thuê đã phá dỡ, xây dựng lại thì giá trị còn lại của nhà được tính bằng 0 (bằng không). + Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền nhà khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP thực hiện theo các chế độ ban hành trước ngày 01 tháng 01 năm 2005. * Từ ngày Nghị quyết này có hiệu lực, người mua nhà áp dụng phương thức trả dần trong 10 năm thì số tiền còn lại được thanh toán trong mỗi năm tiếp theo bằng tiền đồng Việt Nam (không quy đổi ra vàng) cộng với tiền lãi tính theo lãi suất tiền gửi không kỳ hạn của dân cư tại Ngân hàng Thương mại vào thời điểm thanh toán. Trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà người mua chưa trả hết tiền thì phần còn nợ đã quy ra vàng, nay được thanh toán bằng tiền cộng với tiền lãi theo quy định trên. Không thực hiện thoái trả đối với các trường hợp đã hoàn tất việc thanh toán mua nhà ở trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực. * Những trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo mẫu giấy chứng nhận quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ (sổ hồng) cho đến khi Nghị định của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành. * Giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: + Chỉ đạo các cơ quan có liên quan của địa phương phối hợp chặt chẽ trong việc tiếp nhận quỹ nhà ở tự quản, giải quyết bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê (kể cả trường hợp có hợp đồng hay chưa có hợp đồng nhưng không có tranh chấp) trên tinh thần đơn giản về thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở; + Chuyển toàn bộ số tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP vào Quỹ phát triển nhà ở của địa phương theo quy định tại Luật Nhà ở. Những địa phương trước đây đã sử dụng tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê không đúng với quy định tại Nghị định số 61/CP phải có kế hoạch để hoàn trả cho Quỹ phát triển nhà ở để phát triển nhà ở xã hội; + Tổ chức kiểm tra, giám sát các đơn vị trực tiếp được giao nhiệm vụ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có kế hoạch và cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại quỹ nhà ở thuộc diện không được bán hoặc người đang ở thuê không mua, bảo đảm yêu cầu an toàn, nâng cao chất lượng chỗ ở và góp phần chỉnh trang đô thị theo nguyên tắc quản lý chặt chẽ, bảo đảm việc bảo toàn vốn đầu tư. Đối với diện tích tái định cư sau khi cải tạo, xây dựng lại thì giá cho thuê và việc quản lý thực hiện theo quy định như  đối với quỹ nhà ở xã hội. * Bộ Xây dựng có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc, kiểm tra và tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện Nghị quyết này; chủ trì nghiên cứu, xây dựng giá cho thuê nhà ở áp dụng đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được xây dựng lại làm cơ sở sửa đổi, bổ sung Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 11 năm 1992 của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương, trình Thủ tướng Chính phủ trong quý II năm 2007.  * Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành 1.2.1.3- Khẩn trương giải quyết các vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác bán nhà theo Nghị định 61/CP. Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước đã bắt đầu thực hiện từ năm 1994 tuy nhiên đến nay vẫn chưa giải quyết xong, trong quá trình thực hiện có nhiều vướng mắc xuất hiện gây khó khăn cho công tác. Chính Phủ nhiều lần xem xét chỉnh sửa những quy định chưa hợp lý đã ban hành đồng thời chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền phải xem xét những quy định của cơ quan mình để sửa đổi khi có vướng mắc. Đưa ra những giải pháp khắc phục những vướng mắc tồn tại, nắng nghe ý kiến của người dân cũng như những kiến nghị ở cấp dưới. 1.2.2- Các quy định về chính sách của nhà nước 1.2.2.1- Nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước thuộc diện được bán và không được bán. Căn cứ vào Nghị Quyết Về việc điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ và giá cho thuê nhà ở  thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại Ngày 30 tháng 8 năm 2007. Căn cứ vào Điều 1 Nghị Định Về việc sửa đổi, bổ sung điều 5 và điều 6 của nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mau bán nhà ở. Ngày 16 Tháng 04 năm 1996        a) Nhà nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang được thuê để người mua nhà có điều kiện cải thiện chỗ ở, trừ các loại nhà ở sau đây: - Nhà ở thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải tạo thành nhà ở mới; - Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở (khách sạn, nhà nghỉ, trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng và các loại nhà chuyên dùng khác); - Biệt thự các loại có kế hoạch dùng làm công thự hoặc dùng vào các mục đích khác; - Nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ không khép kín do Nhà nước xây dựng. b) Đối với những nhà không có nguồn gốc là nhà ở mà đã được các cơ quan, đơn vị bố trí làm nhà ở thì thực hiện quản lý theo quy định sau: - Trường hợp bố trí làm nhà ở trước ngày ban hành Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 11 năm 1992 của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương (sau đây gọi tắt là Quyết định số 118/TTg) mà khu đất đã bố trí làm nhà ở là một khuôn viên độc lập hoặc có thể tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan; có lối đi riêng, không che chắn mặt tiền trụ sở, cơ quan; không ảnh hưởng đến không gian, cảnh quan xung quanh; cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng và phù hợp với quy hoạch sử dựng đất ở tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thực hiện chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nơi có nhà đó) quản lý; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện bán nhà đó cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP; - Trường hợp bố trí làm nhà ở sau ngày ban hành Quyết định số 118/TTg hoặc bố trí làm nhà ở trước ngày ban hành Quyết định số 118/TTg nhưng nhà đó không có đủ các điều kiện nêu tại điểm a Mục này thì thực hiện quản lý nhà đó theo quy định hiện hành về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. c) Đối với nhà chung cư có cấu trúc kiểu căn hộ không khép kín mà địa phương chưa có điều kiện cải tạo, xây dựng lại nhưng các hộ thuê đã tự cải tạo, đảm bảo việc sử dụng độc lập, tự nguyện và đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được mua thì cho phép bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994, Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07 tháng 9 năm 2006 và Nghị quyết này. 1.2.2.2- Giá bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước. Căn cứ vào Điều 7 Nghị Định số 61/CP Ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Căn cứ vào Nghị quyết 48/2007/NQ-CP ngày 30.8.2007 về việc điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ và giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại. Căn cứ vào Điều 1 Nghị Định Về việc sửa đổi, bổ sung điều 5 và điều 6 của nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán nhà ở. Ngày 16 Tháng 04 năm 1996        Giá bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê gồm giá nhà ở và giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng. a) Giá nhà ở được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng: + Giá trị còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà so với giá nhà ở xây dựng mới do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quy định trên cơ sở giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới do Nhà nước quy định. Tỷ lệ này được xác định cho từng diện tích nhà bán cụ thể căn cứ vào thời hạn đã sử dụng và thực trạng của nhà đó. Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở. + Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng: - Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với các loại nhà ở, trừ loại nhà ở quy định tại điểm b2 dưới đây, quy định như sau: Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số 1,2 Tầng 2 áp dụng hệ số 1,1 Tầng 3 áp dụng hệ số 1,0 Tầng 4 áp dụng hệ số 0,9 Tầng 5 áp dụng hệ số 0,8 Từ tầng 6 trở lên áp dụng hệ số 0,7 - Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ quy định như sau: Tầng 1 áp dụng hệ số 1,0 Tầng 2 áp dụng hệ số 0,8 Tầng 3 áp dụng hệ số 0,7 Tầng 4 áp dụng hệ số 0,6 Tầng 5 áp dụng hệ số 0,5 Từ tầng 6 trở lên áp dụng hệ số 0,4 + Đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ đã bàn giao đưa vào sử dụng trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ) thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được phép căn cứ vào giá trị sử dụng thực tế của từng ngôi nhà để áp dụng hệ số điều chỉnh giá nhà ở từ 1.0 đến 0.5. b) Giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước quy định và căn cứ vào vị trí của đất ở và tầng nhà: + Đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng một hộ ở được tính bằng 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng. + Đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở được tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng và phân bổ cho các tầng theo hệ số quy định trong bảng sau đây: Bảng 1.1- Hệ số các tầng khi tính tiền sử dụng đất Hệ số các tầng Nhà Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 Tầng 4 Tầng 5 Tầng 6 trở lên 2 tầng 0,7 0,3 3 tầng 0,7 0,2 0,1 4 tầng 0,7 0,15 0,1 0,05 5 tầng trở lên 0,7 0,15 0,08 0,05 0,02 0,0 Nguồn “Nghị quyết 48/2007/NQ-CP (ngày 30.8.2007)” + Đối với nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, mặt phố thì giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương thức và giá bán tại thời điểm bán trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi thực hiện. Đối với các hộ không mua thì được tiếp tục thuê theo giá thuê nhà ở hiện hành; từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 trở về sau thì sẽ áp dụng theo giá mới như quy định tại khoản 4 Nghị quyết này. Đối với quỹ nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước còn lại tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh: giao Ủy ban nhân dân hai thành phố rà soát, lập phương án quản lý thông qua Hội đồng nhân dân thành phố và báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho ý kiến trước khi thực hiện. Thời hạn gửi báo cáo chậm nhất vào ngày 15 tháng 11 năm 2007. 1.2.2.3- Phương thức thanh toán tiền mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được qui định như sau: Căn cứ vào Điều 9 Nghị Định Về mua bán và kinh doanh nhà ở của Chính Phủ, NĐ 61/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 - Thanh toán bằng tiền Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; - Thời hạn thanh toán không quá 10 năm. Mức trả lần đầu khi ký kết hợp đồng không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lại qui ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theo phải trả không dưới 8% tổng số tiền phải trả. Nếu trả hết một lần ngay khi ký kết hợp đồng thì được giảm 10%, nếu trả trong thời hạn 1 năm thì dược giảm 2% giá bán; - Trong trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mà thời hạn ghi trong hợp đồng đã kết thúc hoặc không thanh toán theo qui định tại Khoản 2 Điều này, nếu không có lý do chính đáng thì bên bán có quyền đơn phương huỷ bỏ hợp đồng và hoàn trả cho người mua số tiền đã nhận sau khi khấu trừ một khoản tiền phạt bằng 5% giá trị hợp đồng. Người mua phải truy nộp toàn bộ số tiền thuê nhà chưa trả để được tiếp tục thuê nhà ở theo qui định của pháp luật; - Trong trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mà chuyển đi nơi khác thì người đó được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nếu người mua nhà chết thì những người trong diện thừa kế được tiếp tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. - Đối với nhà ở khi xây dựng có một phần tiền góp của cá nhân, tập thể mà không có nguồn gốc từ vốn Ngân sách Nhà nước thì Hội đồng bán nhà ở căn cứ vào tỷ lệ số tiền đã góp so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình để tính số tiền bên mua phải tiếp tục trả theo giá bá._.n qui định tại Điều 7 của Nghị định này. 1.2.2.4. Thu và nộp tiền bán nhà ở. Căn cứ vào thông tư số 69 của Bộ tài chính/TT-BTC ngày 7/8/1994 về việc hướng dẫn việc thu nộp và sử dụng tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà. a) Bên bán nhà ở là các giám đốc công ty kinh doanh nhà thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trường hợp bên bán nhà ở là Chủ tịch hay Phó Chủ tịch UBND thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã , quận(huyện) thì phòng quản lý nhà đất thuộc các cấp nói trên thực hiện việc bán nhà ở. Bên bán nhà chịu trách nhiệm hướng dẫn, theo dõi đôn đốc quá trình thực hiện cho đến khi kết thúc các hợp đồng mua bán nhà ở như: - Lập phiếu thanh toán tiền mua nhà ở thành 3 liên: 1 liên lưu tại bên bán, 1 liên chuyển kho bạc nhà nước để thu tiền, 1 liên giao cho người mua để theo dõi. - Mở sổ theo dõi việc thực hiện các hợp đồng mua bán, phương thức thanh toán tiền bán nhà, tiền phạt vi phạm hợp đồng và các nghiệp vụ khác liên quan. - Lưu trữ các hồ sơ chứng từ mua bán nhà ở: Hợp đồng, phiếu thanh toán tiền mua nhà ở, hóa đơn thu tiền… cho từng trường hợp mua bán nhà. - Lạp biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở. b) Bên mua nhà ở có trách nhiệm - Thực hiện đầy đủ và đúng nội dung các hợp đồng mua bán nhà ở. - Nộp tiền mua nhà ở tại các cở quan kho bạc nhà nước trên địa bàn. - Lưu trữ các chứng từ vưn bản liên quan đến việc mua bán nhà ở. c) Cơ quan kho bạc nhà nước có trách nhiệm. - Căn cứ vào phiếu thanh toan tiền mua nhà ở do bên bán nhà lập để thu tiền bán nhà và lập hóa đơn thu tiền nộp Ngân sách nhà nước. Chứng từ thanh toán lập thành 3 liên: 1 liên giữ lại tại kho bạc nhà nước, 1 liên chuyển cho bên bán nhà ở luu, 1 liên giao cho người mua. - Lập sổ sách theo dõi việc thu tiền bán nhà ở cho tưng trường hợp. - Theo dõi các nghiệp vụ khác liên quan tới việc mua bán nhà. 1.2.2.5- Sử dụng tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà Nước. Căn cứ vào thông tư số 69 của Bộ tài chính/TT-BTC ngày 7/8/1994 về việc hướng dẫn việc thu nộp và sử dụng tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà. Tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được đầu tư xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở theo quy định tại Điều 11 của Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ (sau đây gọi tắt là xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở). a) Lập kế hoạch, thực hiện việc phát triển quỹ nhà ở: + Căn cứ vào đề án bán nhà đã được Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt, bên bán nhà lập kế hoạch thu tiền bán nhà ở. Số tiền thu được từ việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được thể hiện trong kế hoạch thu Ngân sách hàng năm của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. + Căn cứ vào kế hoạch thu đã được xác định nói trên UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng lập kế hoạch xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở trong năm của tỉnh, thành phố cho phù hợp. Kế hoạch xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở bao gồm nội dung sau: - Kế hoạch xây dựng nhà ở và cải tạo nhà ở cao tầng hoặc các khu nhà ở cấp 4 thành nhà cao tầng để bán. Đối với loại nhà này sau khi hoàn thành được bàn giao cho hội đồng bán nhà ở của địa phương để lập đề án bán nhà theo quy định tại điểm 3 Điều 8 Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ. Nhà để bán nói trên được ưu tiên bán cho các hộ đang ở trong các nhà theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 5 Nghị định số 61-CP ngày 5 -7-1994 của Chính phủ. Giá bán loại nhà này gồm: Giá nhà theo quyết toán bàn giao, cộng giá hạ tầng đã được phân bổ (nếu có). Giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng được xác định theo điểm 2 Điều 7 Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ. Trường hợp bán cho các đối tượng chưa có nhà hoặc nhà ở quá chật, giá bán bao gồm: Giá nhà ở theo giá thoả thuận đã ghi trong hợp đồng (cộng giá hạ tầng được phân bổ nếu có). Giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng theo giá hiện hành của các địa phương và khung giá do Nhà nước ban hành. - Kế hoạch xây dựng nhà và cải tạo nhà ở cao tầng hoặc các khu nhà cấp 4 thành nhà cao tầng để cho thuê. Đối với loại nhà này khi hoàn thành được bàn giao cho cơ quan quản lý và kinh doanh nhà. Việc cho thuê nhà của Công ty kinh doanh nhà được ưu tiên cho các đối tượng ghi trong điểm 1, 2 và 3 Điều 5 Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ. Cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở thực hiện việc cho thuê và quản lý nhà theo đúng chế độ quản lý và cho thuê nhà hiện hành của Nhà nước. Các đối tượng chưa có nhà hoặc nhà ở quá chật được cơ quan quản lý và kinh doanh nhà cho thuê với giá thoả thuận được ghi trong hợp đồng thuê nhà. Cơ quan tài chính địa phương hướng dẫn việc xác định, hạch toán nguồn vốn của các đơn vị chuyển giao nhà ở cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà theo đúng chế độ quản lý TSCĐ và chế độ quản lý tài chính hiện hành của Nhà nước. - Kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng các khu vực đã quy hoạch để xây dựng nhà ở. Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố giao cho cơ quan chức năng lập và thực hiện kế hoạch này. Khi hạ tầng cơ sở đã hoàn thành, giá trị quyết toán của khu hạ tầng được phân bổ cho các nhà ở xây dựng trên khu hạ tầng đó. Đơn vị quản lý kinh doanh nhà được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố giao nhiệm vụ thực hiện kế hoạch xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê phải nhận và bảo toàn số vốn hạ tầng được bàn giao và giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng để làm cơ sở xác định giá bán nhà ở sau này. - Kế hoạch cải thiện các khu nhà ở mà điều kiện ở quá thấp, bao gồm những nội dung sau: Cải thiện đường giao thông nội bộ; Cải thiện việc cấp nước; Cải thiện việc thoát nước; Xây dựng, lắp đặt điện chiếu sáng công cộng. Những công việc trên được thực hiện theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm. Tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng khu Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố xem xét có quyết định hỗ trợ bằng phần vốn của quỹ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho kế hoạch này, nhưng không quá 50% dự toán được duyệt của các công việc nói trên. + Kế hoạch xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở theo các dự án đã được HĐND cùng cấp thông qua được thể hiện trong kế hoạch đầu tư XDCB trong năm của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương gửi UBKHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng để tổng hợp báo cáo Chính phủ. Nhân dân tỉnh, thành phố giao nhiệm vụ lập dự toán kinh phí theo mức hỗ trợ của cấp có thẩm quyền, cơ quan tài chính địa phương thẩm tra trình Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân phê duyệt. Việc cấp phát và quản lý thực hiện theo dự toán được duyệt. b) Lập kế hoạch chi phí cho việc bán nhà. + Chi phí cho bên bán nhà, hội đồng bán nhà để thực hiện việc bán nhà do bên bán nhà lập theo định mức chỉ tiêu tài chính hiện hành bao gồm những nội dung chủ yếu sau: Chi phí in ấn tài liệu phục vụ cho việc bán nhà, văn phòng phẩm; Chi phí tập huấn; Chi phí hướng dẫn nghiệp vụ; Tiền thuê phương tiện làm việc của hội đồng bán nhà; Chi phí cho việc xác định giá trị còn lại của nhà ở; Chi phí cho việc thẩm tra, thanh tra, phúc tra; Chi phí cho hội họp, xét duyệt, thẩm định đề án; Chi phí khác có liên quan đến hoạt động của hội đồng bán nhà. + Dự toán chi phí bán nhà được cơ quan bán nhà lập đồng thời với việc lập kế hoạch, thực hiện phát triển quỹ nhà của địa phương được cơ quan tài chính địa phương thẩm tra để hội đồng bán nhà thông qua, trình Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt. Kế hoạch chi phí cho việc bán nhà ở phải được thể hiện trong kế hoạch chi ngân sách trong năm của tỉnh, thành phố theo nguyên tắc tổng dự toán các chi phí bán nhà không được vượt quá 2% số tiền thu được do bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. + Việc quản lý, cấp phát kinh phí cho việc bán nhà ở do cơ quan tài chính địa phương thực hiện theo chế độ quản lý kinh phí sự nghiệp hiện hành của Nhà nước. Trước mắt trong quý 4 năm 1994 kinh phí cho việc bán nhà được cơ quan tài chính địa phương ứng trước. Số kinh phí này được hoàn trả khi có nguồn thu tiền bán nhà ở. 1.2.2.6- Một số quy định khác. Căn cứ vào Điều 6;8;10;11 Nghị Định của Chính Phủ- NĐ : 61/CP Ngày 05 tháng 07 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. a) Việc mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước là tự nguyện. Trong trường hợp bên thuê nhà không mua thì được tiếp tục thuê. Nếu các hộ đang ở trong các nhà ở quy định tại các Khoản 1, 2 và 3, Điều 5 của Nghị định này có nhu cầu mua thì được xét cho mua nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của Nghị định này, nhưng phải trả lại cho Nhà nước diện tích đang thuê ở. b) Bên bán là Giám đốc Công ty kinh doanh nhà thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi chưa có Công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó. c) Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do các cơ quan hành chính sự nghiệp, lực lượng vũ trang, đoàn thể nhân dân, tổ chức chính trị, xã hội, các doanh nghiệp Nhà nước hiện đang quản lý mà thuộc diện được bán thì phải lập phương án chuyển giao cho bên bán theo đúng thủ tục do pháp luật qui định. d) Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua đề án bán nhà trước khi thực hiện. Riêng đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, sau khi được Hội đồng Nhân dân thông qua, đề án phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Để giúp Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc bán nhà ở, Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng bán nhà ở do 1 đồng chí lãnh đạo Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và các Uỷ viên là các đại diện Sở Nhà đất, Sở Xây dựng, Kiến trúc sư trưởng (nếu có), Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính, Liên đoàn Lao động cấp tỉnh, Mặt trận Tổ quốc cấp tỉnh và bên bán nhà qui định tại Khoản 1 Điều này. Hội đồng bán nhà ở có trách nhiệm lập đề án bán nhà ở trong đó xác định khu vực nhà ở được bán, loại nhà ở được bán, kế hoạch bán; Xây dựng các bảng giá, xây dựng quy chế bán, tổ chức triển khai thực hiện việc bán nhà ở theo đề án được duyệt và định kỳ báo cáo kết quả thực hiện lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ vào tình hình cụ thể của địa phương, Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành lập các Hội đồng bán nhà ở tại các huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã không phải là tỉnh lỵ do Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp đó làm Chủ tịch Hội đồng. e) Người mua nhà sau khi trả hết tiền và hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Nếu bán lại thì Nhà nước sẽ điều tiết phần thu nhập do bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật. f) Tiền thu được từ việc bán nhà ở phải nộp vào Ngân sách Nhà nước để duy trì và phát triển quĩ nhà ở theo các dự án và kế hoạch do Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua, trong đó ưu tiên cho các mục tiêu sau đây: + Xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc bán theo qui định của Nghị định này cho các đối tượng chưa có nhà ở hoặc nhà ở quá chật; + Xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các hộ đang ở trong các nhà qui định tại các Khoản 1, 2 và 3, Điều 5 của Nghị định này; + Xây dựng cơ sở hạ tầng các khu vực đã qui hoạch để xây dựng nhà ở; + Cải tạo các khu nhà ở cấp IV thành nhà ở cao tầng để bán hoặc cho thuê; + Cải thiện các khu nhà mà điều kiện ở quá thấp; + Thực hiện chính sách xã hội về nhà ở. Dự toán chi phí cho việc thực hiện bán nhà ở do bên bán lập, thông qua Hội đồng bán nhà ở trình Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và được trích từ nguồn kinh phí do bán nhà ở. Bộ Tài chính hướng dẫn việc thu, nộp và sử dụng tiền bán nhà ở theo đúng các qui định nói tại Điều này. 1.2.2.7- Chính sách ưu đãi với những người có công với cách mạng. a) Người có công với cách mạng Căn cứ vào khoản 1 Điều 1 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 118/TTG ngày 27 tháng 2 năm 1996 về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở. Người có công với Cách mạng quy định tại Điều 1 của "Pháp lệnh ưu đãi người hoạt động Cách mạng, liệt sĩ và gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ Cách mạng" bao gồm: Người hoạt động Cách mạng trước Cách mạng tháng 8 năm 1945; Gia đình liệt sĩ; Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà mẹ Việt Nam Anh hùng, Anh hùng Lao động; Thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh; Người hoạt động Cách mạng hoặc hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày; Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế; Người có công giúp đỡ Cách mạng. b) Người có công với Cách mạng mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Căn cứ vào khoản 2c Điều 2 Quyết định của thủ tướng chính phủ số 118/TTG ngày 27 tháng 2 năm 1996 về việc hỗ trợ người có công với Cách mạng cải thiện nhà ở - Được hỗ trợ toàn bộ tiền sử dụng đất đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở. - Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng có một hộ ở theo các mức cụ thể như sau: Người hoạt động Cách mạng trước Cách mạng tháng 8 năm 1945; Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lao động; thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sĩ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng được hỗ trợ toàn tiền sử dụng đất. Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 61% đến 80% được hỗ trợ 90% tiền sử dụng đất. Thương binh và người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 41% đến 60% được hỗ trợ 80% tiền sử dụng đất. Thân nhân của liệt sĩ, người có công giúp đỡ Cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh và hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 21% đến 40% được hỗ trợ 70% tiền sử dụng đất. Người hoạt động Cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế được tặng thưởng Huân chương Kháng chiến hạng I hoặc Huân chương chiến thắng hạng I được hỗ trợ 65% tiền sử dụng đất c) Người có công với cách mạng nhưng chưa có khả năng mua nhà. Theo Quyết định số 17/2008/QĐ-TTg ngày 28-1-2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành bảng giá chuẩn cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại, Nhà nước miễn tiền thuê nhà ở cho các đối tượng sau: Người hoạt động cách mạng trước ngày 1-1-1945; Bà mẹ Việt Nam Anh hùng; Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng Lao động; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B, bệnh binh có tỷ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật, bệnh tật từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sỹ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng. Giảm tiền thuê nhà ở cho các đối tượng: - Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B, bệnh binh, có tỷ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật, bệnh tật từ 61% đến 80% được giảm 90% tiền thuê nhà ở phải nộp. - Người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày 1-1-1945 đến trước Tổng khởi nghĩa 19 tháng Tám năm 1945, thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B, bệnh binh có tỷ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật, bệnh tật từ 41% đến 60% được giảm 80% tiền thuê nhà ở phải nộp. - Thân nhân của liệt sỹ; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B có tỷ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật từ 21% đến 40%; người có công giúp đỡ cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng; người có công giúp đỡ cách mạng được tặng Kỷ niệm chương “Tổ quốc ghi công” hoặc Bằng “Có công với nước”, người có công giúp đỡ cách mạng trong gia đình được tặng Kỷ niệm chương “Tổ quốc ghi công” hoặc Bằng “Có công với nước” được giảm 70% tiền thuê nhà ở phải nộp. - Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù đày; người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế được tặng Huân chương kháng chiến hạng I hoặc Huân chương chiến thắng hạng I được giảm 65% tiền thuê nhà ở phải nộp. Những đối tượng thuộc diện được giảm tiền thuê nhà ở nêu trên nếu hiện đang sống cô đơn, không nơi nương tựa (có xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở thuê) cũng được miễn tiền thuê nhà ở. Tuy nhiên, những người thuộc diện được miễn, giảm tiền thuê nhà ở nêu trên phải đáp ứng các điều kiện: Người được miễn, giảm tiền thuê nhà ở phải là người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở (bao gồm người đại diện và các thành viên khác có tên trong hợp đồng thuê nhà). Trường hợp một người thuộc đối tượng được hưởng nhiều chế độ miễn, giảm tiền thuê nhà ở thì được áp dụng mức cao nhất để tính. Trường hợp một hộ gia đình có từ 2 người trở lên thuộc diện được giảm tiền thuê nhà ở thì hộ gia đình đó được miễn tiền thuê nhà ở. 1.3- Kinh nghiệm tại các địa phương trong nước. Hà Tây. Thực hiện Nghị định số 61/CP của Chính phủ, TP.Hà Đông (Hà Tây) đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện nghiêm túc trình tự, thủ tục việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho các đối tượng nằm trong diện nhà ở tập thể do cơ quan tự quản (nhà cấp 4 căn hộ độc lập và nhà chung cư cao tầng); nhà do Nhà nước quản lý bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1.7.1991. Đây là vấn đề được nhân dân TP rất quan tâm qua các cuộc tiếp xúc với cử tri với HĐND tỉnh và TP  Tuy nhiên, hiện nay tiến độ bán nhà ở theo Nghị định 61/CP ở các khu nhà tập thể của một số cơ quan Trung ương như Học viện Bưu chính Viễn thông, Học viện Y học cổ truyền, Liên đoàn Vật lý địa chất, Viện nghiên cứu địa chất khoáng sản; Học viện Báo chí và Tuyên truyền; Công ty tư vấn Xây dựng điện I và Viện thiết kế máy nông nghiệp còn chậm. Hầu hết các đơn vị này đều có số lượng hộ gia đình lớn, quá trình sử dụng đất ở các khu tập thể diễn ra phức tạp, có nhiều cơ quan, đơn vị khác nhau ở cùng trong một khu tập thể như khu tập thể Học viện Bưu chính viễn thông (phường Văn Mỗ) với 300 hộ dân đang sinh sống.Nhiều trường hợp, người ở nơi khác đến mua đi, bán lại nhiều lần, trong khi đó cơ quan, chính quyền địa phương không phối hợp quản lý để các hộ tự ý xây dựng, cơi nới, lấn chiếm trái phép nghiêm trọng và không theo quy hoạch từ nhiều năm nay. Vì vậy, công tác đo đạc, điều chỉnh, quy hoạch, lập hồ sơ xét duyệt đối tượng thanh lý nhà, đất rất khó khăn và mất nhiều thời gian. Số liệu điều tra của UBND TP cho biết, hiện nay có 8 đơn vị thực hiện việc bán nhà ở theo Nghị định 61/CP nhưng tiến độ còn rất chậm, cụ thể có 7 đơn vị ở phường Văn Mỗ (đã liệt kê ở trên) và một đơn vị ở phường Quang Trung là khu tập thể Bệnh viện tỉnh có 724 hộ dân. Đối với những đơn vị này, UBND TP Hà Đông đã nhiều lần gửi văn bản đôn đốc, mời lãnh đạo các đơn vị, UBND các xã, phường đến dự họp để hướng dẫn trình tự, thủ tục cụ thể và kiểm điểm tiến độ xây dựng, nhưng đến nay những đơn vị trên vẫn chưa thực hiện xong. Tiến độ chậm có nhiều nguyên nhân, trong đó, liên quan về trình tự, thủ tục như việc thuê tư vấn đo đạc bản đồ hiện trạng, trên cơ sở đó để lập quy hoạch, xây dựng bản đồ địa chính thực hiện cấp giấy CNQSDĐ cho các hộ mất rất nhiều thời gian và khó khăn về kinh phí khi phải thu tiền của từng hộ dân; có hộ dân thắc mắc, khiếu nại về vị trí xác định giá đất...Ngoài ra, ở một số khu tập thể cao tầng do các cơ quan tự quản, đều được xây dựng từ nhiều năm nay đã hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng, xây dựng không theo căn hộ khép kín nên không đủ điều kiện bán nhà ở theo Nghị định 61/CP.Tuy nhiên, về vấn đề này, Chính phủ mới ban hành Nghị quyết số 48/ NQ - CP cho phép loại nhà này được thanh lý nếu các hộ đã tự cải tạo đảm bảo sử dụng độc lập.  Hiện nay, một số cơ quan mới bắt đầu tiến hành thực hiện các thủ tục ở cơ sở nhưng tiến trình vẫn chậm. Một thực tế khác nữa là trước đây các cơ quan phân cho cán bộ, CNV ở, do sử dụng từ nhiều năm nhà cũ xuống cấp nên các hộ đã tự ý cải tạo thành nhà cấp 3, nhiều trường hợp lấn chiếm, cơi nới nên khi thực hiện bán nhà việc quy hoạch lại sẽ gặp nhiều khó khăn...Tuy nhiên, vướng mắc nhất hiện nay là số nhà chung cư cao tầng thuộc diện không bán được theo Nghị định 61/CP và cả áp dụng theo Nghị quyết số 48/ NQ - CP còn nhiều, gồm 6 khu tập thể với tổng số 592 hộ vì kiểu căn hộ không khép kín, tình trạng nhà hư hỏng xuống cấp nghiêm trọng. Trong đó đáng chú ý có khu A - Tập thể Học viện Quân y 103 (phường Phúc La) với 216 hộ; tình trạng nhà ở tại đây được xây dựng từ năm 1960, nhà 3 tầng mái ngói, toàn bộ phần gỗ, mái ngói đã hư hỏng, mục, mọt thay thế nhiều lần; tường thấm nước và không có công trình phụ khép kín; khu tập thể K5 - Bộ Xây dựng (khối Ao Sen - phường Văn Mỗ) có 212 hộ; nhà 5 tầng, xây dựng từ năm 1976, hiện nay tường đã rạn nứt và không có công trình phụ khép kín. Ngoài ra, còn có 4 khu tập thể khác, gồm: khu A - tập thể cơ khí Nông nghiệp ở phường Yết Kiêu (92 hộ); Liên đoàn Vật lý địa chất tại Hà Đông(28 hộ). Đối với những trường hợp trên, UBND TP Hà Đông đã có biên bản kiểm tra và thông báo cho các cơ quan, đơn vị, UBND các xã, phường liên quan. Liên quan đến những vấn đề này, HĐND TP đã ban hành Nghị quyết về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP, kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan, đơn vị đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. UBND TP và các đơn vị, UBND các xã, phường tập trung phối hợp với các ngành chức năng của tỉnh để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện, nhất là khâu thẩm định hồ sơ và giải đáp những thắc mắc xung quanh việc thanh lý nhà ở; sớm có phương án cải tạo các nhà chung cư cao tầng trên địa bàn TP đã hư hỏng xuống cấp không đủ điều kiện bán... Quảng Ninh. Việc triển khai Nghị định 61/CP đã kéo dài 13 năm, nhưng tỉnh Quảng Ninh mới hoàn thành được 40% kế hoạch bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (SHNN). Việc bán 60% quỹ nhà còn lại, tương đương 4.000 hộ dân khó có khả năng hoàn thành dù thời hạn chót là cuối năm 2007. Công tác tuyên truyền công bố thông tin về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước tại tinh là chưa tốt ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ công tác. Có hơn 90% số người đang thuê nhà nhà nước là người có thu nhập thấp. Bởi thế, được thanh lý nhà với giá rẻ thực sự là cơ hội lớn đối với họ. Thế nhưng, có rất nhiều người trong diện được ưu đãi, được thanh lý nhà lại khẳng định: họ... không biết mình có đủ điều kiện thanh lý nhà theo Nghị định 61? Một hộ đang thuê nhà trong khu tập thể giáo viên trường Cao đẳng nghề mỏ Hữu Nghị (Uông Bí) cho biết: "Khu tập thể của trường hiện có 20 cán bộ, giáo viên của trường đang thuê ở với giá 200.000 VND/phòng/tháng. Ai cũng mong được sở hữu ngôi một nhà nhưng giá đất đắt quá. Tôi chưa bao giờ được nghe nói về bán nhà thuộc SHNN theo Nghị định 61/CP. Đến bây giờ được biết thì nghị định lại sắp hết hiệu lực thi hành..." Người dân không biết, còn các cơ quan, đơn vị, các địa phương đang quản lý quỹ nhà thuộc SHNN cũng... không tuyên truyền về Nghị định 61/CP. Ngày 1/9/1997, thành phố Hạ long tiếp nhận nhiệm vụ bán nhà theo NĐ 61/CP từ Cty kinh doanh nhà Quảng Ninh. Nhưng 10 năm qua việc triển khai bán nhà theo nghị định vẫn gần như không thực hiện. Một số nơi đã bán nhà cho dân thì thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, sử dụng nhà thì lại chưa hoàn thành. Điển hình là trường hợp của 50 hộ thuộc khu văn công (phường Bãi Cháy) đã thực hiện nghĩa vụ tài chính để mua nhà thanh lý từ năm 1994. Nhưng đến nay các hộ này vẫn... chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Thực tế là thành phố đã không có đơn vị chuyên trách nhiệm vụ bán nhà thuộc SHNN, mà chỉ giao cho Phòng Quản lý đô thị trực tiếp quản lý. Phòng này phân công 1 cán bộ theo dõi việc nhà thuộc SHNN. Bởi thế mà thành phố cũng không "rõ" được quỹ nhà của các đơn vị tự quản. Đến năm 2007, khi thời hạn bán nhà thuộc SHNN đã gần kết thúc, tỉnh Quảng Ninh ban hành một loạt các văn bản như: 2406/UBND-XD ngày 4/6/2007; văn bản số 4692/UBND-XD ngày 11/10/2007... để yêu cầu các đơn vị có trách nhiệm khẩn trương rà soát, thống kê nhà ở thuộc SHNN mà mình đang quản lý. Sau đó chuyển giao cho địa phương theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, đến nay các địa phương vẫn chưa thể hoàn thành yêu cầu này của tỉnh. Cụ thể, đến thời điểm hiện nay, Sở xây dựng vẫn chưa nhận được 1 hồ sơ nào đề nghị thẩm định chuyển giao nhà ở thuộc SHNN do các cơ quan, đơn vị chuyển giao theo quy định. Đây là một bài học kinh nghiệm, cũng là khuyết điểm rất lớn đối với các lãnh đạo của tỉnh cần rút kinh nghiệm. Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU CỦA NHÀ NƯỚC CHO NGƯỜI ĐANG THUÊ NHÀ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1- Giới thiệu công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.1.1- Giới thiệu chung về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo thống kê tại các quận huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội có tổng diện tích sàn nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ước khoảng 4.18 triệu m2 với gần 160.000 hộ đang cư trú. Được phân loại theo cấp nhà : nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 được chia thành 2 nhóm lớn là nhà đường phố và nhà tập thể : - Nhà đường phố là loại nhà có giá trị lớn khi bán, số hộ chiếm khoảng 38 %. Nhà đường phố các hộ chủ yếu dùng chung diện tích thuê và diện tích ngoài hợp đồng còn diện tích có 1 hộ rất ít, đây là dạng nhà rất phức tạp sảy ra nhiều tranh chấp khó xử lý, đòi hỏi nhiều thời gian Nhà đường phố gồm nhà cấp 3-4 chiếm tỷ lệ cao, còn lại là các loại nhà khác, trong đó đặc biệt đáng lưu ý là nhà biệt thự bởi giá trị của những ngôi nhà này rất lớn có giá trị lên tới hàng trăm tỉ đồng ( theo giá thị trường ) cá biệt có những biệt thự có giá hơn 1nghìn tỷ đồng bởi vị trí đắc địa cùng với ưu thế về diện tích. Toàn thành phố có khoảng 805 nhà biệt thự với 3891 hộ thuê. Các loại biệt thự được tạm phân ra tới 10 dạng. Trong đó, loại biệt thự có diện tích khuôn viên đất dưới 200m2 là 144 biệt thự, loại từ 200- 300m2 là 163 biệt thự, loại từ 300- 400m2: 121, từ 400- 500m2: 65 và “hoành tráng” nhất là loại nhà biệt thự có diện tích rộng trên 500m2 và có tổng cộng là 85 biệt thự. Nếu phân loại biệt thự theo số hộ sử dụng thì, loại biệt thự có 1 hộ sử dụng là 64, 2 hộ sử dụng: 111, từ 3- 5 hộ sử dụng: 210, từ 6- 10 hộ: 111 và trên 10 hộ sử dụng là 82 biệt thự. Nếu phân theo thứ hạng biệt thự, thì hạng I có 475 biệt thự, hạng II: 82 và hạng III: 21 biệt thự. Các biệt thự này đều ở các vị trí rất đẹp. Theo thống kê mới nhất của các ngành chức năng TP, hiện tại có 435 biển số nhà biệt thự tại quận thuộc sở hữu nhà nước (SHNN) do ngành nhà đất quản lý, cho các hộ dân thuê để ở. Các biệt thự này tập trung chủ yếu tại quận Hoàn Kiếm (200), Ba Ðình (167), Hai Bà Trưng (65) và Ðống Ða (3). Ðối với 55 biệt thự do Sở TNMT&NÐ quản lý, cho các cơ quan thuê đang dùng để ở trên địa bàn TP, nhiều nhất là ở quận Hai Bà Trưng (36), Hoàn Kiếm (10), Ðống Ða (4). Trong số này có 3 biệt thự được Bộ Ngoại giao thuê. Một dạng biệt thự nữa cũng được nhiều người chú ý đến là biệt thự do các cơ quan tự quản, dùng để ở (88). Số này tập trung tại quận Ba Ðình (34), Hoàn Kiếm (22), Ðống Ða (18), Hai Bà Trưng (14) và tập trung vào các Bộ Tài chính, Y tế, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn... Ngoài ra, còn một số dạng biệt thự khác. - Nhà tập thể đa số các hộ là cán bộ công nhân viên và người lao động có thu nhập thấp. Nhà tập thể loại từ 1-3 tầng chiếm khoảng 80% còn lại là các nhà tập thể cao tầng cá biệt có nhà cao 7 tầng. Nhiều khu nhà tập thể xuông cấp nhưng vẫn chưa có hướng xử lý, nhiều hộ dân tự ý cơi nới rộng trái phép, tự y ngăn chia không theo quy định. Bảng 2.1- Cơ cấu nhà thuộc sở hữu của nhà nước được bán theo nghị định 61/CP Đặc tính Loại nhà Số hộ gia đình Diện tích Số hộ Tỷ lệ (%) Diện tích ( nghìn m2) Tỷ lệ (%) Nhà tập thể +Nhà thấp tầng +Nhà cao tầng 98768 78924 19844 62% 79.9% 20.1% 2436.4 1946.3 490.1 58.29% 79.88% 20.12% Nhà đường phố +Nhà biệt thự +Loại khác 60532 3891 56641 38% 6.43% 93.57% 1743.6 116.5 1627.1 41.71% 6.7% 93.3% Tổng 159300 100% 4180 100% Nguồn “Tổng hợp từ nhiều nguồn” 2.1.2- Quá trình phát triển của công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Ngày 5/7/1994 Chính phủ ban hành nghị định về mua bán và kinh doanh nhà NĐ số 61/cp, tại chương 2 có nội dung về bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người thuê nhà. Năm 1995 công tác bán nhà theo nghị định 61/cp chính thức diễn ra trên cả nước, Hà Nội là địa phương đi đầu trong cả nước thực hiện bán nhà theo nghị định 61/cp cũng là địa phương có nhà thuộc sở hữu của nhà nước nhiều nhất cả nước. Theo kết quả điều tra sơ bộ, tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại Hà Nội khoảng 160 ngàn hộ với diện tích sử dụng chính gần 4.2 triệu m2, trong đó nhà ở do Thành phố quản lí khoảng 60 ngàn hộ, nhà ở do các cơ quan quản lí gần 100 nghìn hộ.  - Giai đoạn từ năm 1995-2003 là giai đoạn công tác bán nhà diễn ra rất chậm chạp do còn thiếu nhiều cơ chế chính sách, cũng như nhiều những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện. Cũng trong giai đoạn này để giải quyết những vướng mắc đẩy nhanh công tác bán nhà Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều quyết định tạo ra hành lang pháp lý, có nhiều cuộc họp để đưa ra những kết luận, hướng dẫn để giải quyết những vướng mắc và gửi thông báo đến các cơ quan liên quan đên công tác bán nhà, ngoài ra Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội đưa ra nhiều hướng dẫn về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo nghị định 61/cp. Sau đây là một số trong rất nhiều những quyết định, hướng dẫn về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước tại Hà Nội : + Quyết định của UBND thành phố Hà Nội số 61/1998/QĐ-UB ngày 4-11- 1998 quy định về mức đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị; mức đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước. + Hướng dẫn số 2094/HD- XD của sỏ nhà đất về phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử dung đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trcs kiểu văn hộ thực hiện theo nghị định số 21 ngày 16/4/1996 của chính phủ tại Hà Nội. + Thông báo số 145/TB-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 26/9/1998 Kết luận của UBND thành phố tại cuộc họp Ban chỉ đạo thành phố về chính sách nhà ở, đất ở để giải quyế._.t về việc bán nhà theo nghị định 61/CP hoặc biết không rõ dàng. Công tác thông tin tuyên truyền chưa được nhấn mạnh tầm quan trọng, do đó nhiều người dân còn thở ơ không tìm hiểu. Các cán bộ tuyên truyền nhiều khi không thống nhất gây thắc mắc khó hiểu trong nhân dân. * Tinh thần trách nhiệm của cán bộ bán nhà. Một bộ phận cán bộ chưa có tinh thần trách nhiệm trong công việc điều đó được thể hiện trong việc chưa nghiêm túc thực hiện công việc gây ra sai sót, chậm trễ trong công việc, đùn đẩy trách nhiệm giữa các cán bộ làm cho người dân không biết ai là người có trách nhiệm. Một số cán bộ có hiện tượng gây khó khăn phiền hà cho người dân nhằm đạt được lợi ích cá nhân phát sinh những tiêu cực trong công việc. b) Tính chất tạp phức của nhà thuộc sở hữu của nhà nước. Nhà thuộc sở hữu của nhà nước tại Hà Nội rất phức tạp chủ yếu là do yếu tố lịch sử để lại. Đa số nhà bán thuốc ở hữu của nhà nước là đã sử dụng được thời gian dài, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng đòi hỏi các cơ quan quản lý cần phải sửa chữa, duy tu lại để bán đảm bảo an toàn cũng như giá trị của ngôi nhà. Điều này đòi hỏi một lưởng kinh phí cũng như thời gian để xin phép, để xây dựng là công việc không hề đơn giản ảnh hưởng đến tiến độ bán nhà. Do nhà cũ, xuống cấp cung như ý thức của người dân mà nhiều hộ dân đã cơi nới xây dựng trái phépgây ra tranh chấp và việc xử lý là rất khó khăn, phức tạp bởi nhiều khi sự việc diễn ra đã lâu không có những giấy tờ để khẳng định chắc chắn do đó nhiều vụ việc xử lý kéo dài. Những ngôi nhà đường phố tình trạng đan xen sở hữu là chủ yếu rất hiếm những ngôi nhà một hộ, giấy tờ bị thất lạc không xác định được rõ, nếu xảy ra tranh chấp thì rất khó xử lý. Các hộ ở chung thường chung đụng diện tích dùng chung. Không khép kín do đó đên khi bán nhà xác định diện tich tích dung chung cũng rất phức tạp. Đối với những nhà thuộc diện chính sách (vắng chủ cải tạo, công tư hợp doanh, nhà người Hoa) nhà nước đã đưa vào quản lý và cho các hộ dân thuê nhưng chủ nhà cung có đơn khiếu nại đòi nhà gây những kiện tụng kéo dài, còn đối với người mua nhà cũng gây ra thắc mắc khiếu kiện đối với cơ quan bán nhà. Đối với những loại nhà biệt thự còn phức tạp hơn nhiều do có nhiều hộ sinh sống, giá trị của những ngôi biệt thự rất lớn, biệt thự sau thời gian dài sử dụng đã có nhiều biến đôi do đó công tác bán nhà phân chia diện tích cho các hộ dân là rất khó khăn dễ phát sinh tranh chấp. c) Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công tác bán nhà. Vướng mắc phát sinh trong quá trình bán nhà là rất nhiều để công tác bán nhà được tiếp tục diễn ra cần giải quyết những vướng mắc đó, chính những vướng mắc đó đã làm tồn đọng nhiều hồ sơ mua nhà liên quan đến những vướng mắc đó, làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ bán nhà. Công tác bán nhà diễn ra kể từ năm 1995 thế nhưng nhiều vướng mắc quan trọng cũng phải sau một thời gian mới có hướng giải quyết triệt để, do Tư năm 1995 đến nay có rất nhiều vướng mắc lớn nhỏ, do đó trong đề tài chỉ đưa ra một số vướng mắc chủ yếu. * Vướng mắc liên quan đến việc định giá nhà. Đó là các vướng mắc liên quan đến việc xác đinh 4 thông số định giá nhà đó là một công việc để hoàn thành định giá nhà là một khâu trong quy trình bán nhà. Vướng mắc trong việc xác định phân cấp nhà, các bộ phận định giá của cơ quan bán nhà chưa biết căn cứ vào những tiêu chuẩn cụ thể như thế nào để phân cấp nhà, rồi đưa ra các mức độ cụ thể, vấn đề này phải chờ bộ xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định cấp nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê tại Hà Nội theo nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ. Vướng mắc về việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được căn cứ vào tuổi thọ của ngôi nhà tuy nhiên cụ thể ra sao và ngoài ra còn có các nhân tố khác do đó cần có sự hướng dẫn của sở Xây dựng Hà Nội. Vướng mắc về việc xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử dung đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ. Những căn nhà nhà nước xây dựng chủ yếu là có nhiều hộ cung sinh song kể cả những căn nhà đường phố, mỗi hộ gia đình sinh song trong một căn hộ có điều kiện khác với các căn hộ khác do đó cần có hệ số điều chỉnh để đẩm bảo công bằng. Vướng mắc này cân phải chờ sự hướng dẫn của sở nhà đất về phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử dung đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu văn hộ. Vướng mắc xác định giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước. Giá bán nhà cho người thuê nhà bao gồm cả giá nhà và giá đất, việc xác định giá đất chờ sự hướng dẫn cụ thể của UBND thành phố về ban hành hệ số điều chỉnh khung giá (k) để xác định giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người thuê. * Những vướng mắc khác. - Khó khăn vướng mắc trong việc giải quyết những hộ thuộc diện chính sách được hộ trợ về nhà ở theo quyết định 118/TTg ngày 27/2/1996 của thủ tướng chính phủ đã mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho những người đanh thuê nhà theo nghị định 61/cp trước thời điểm ban hành QĐ 1158/QĐ-UB ngày 25/3/1997 của UBND thành phố Hà Nội. - Khó khăn trong việc giải quyết việc chuyển tiếp từ việc thực hiện QĐ số 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 sang thực hiện quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội. - Vướng mắc trong việc tiếp nhận và bán nhà đối với các loại nhà có nguồn gốc khác nhau như nhà do nhà nước xây dựng hoàn chỉnh, nhà do nhà nước và nhân dân cung xây dựng, đối với những nhà ở thuộc các doanh nghiệp nhà nước… - Về việc giải quyết đối với các đối tượng được miễn giảm tiền mua nhà theo quyết định số 64/1998/QĐ- TTgngày 21/3/1998 và một số vướng mắc về chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở theo quy định tại quyết định sô 118/TTg ngày 27/2/1996 của thủ tướng chính phủ. - Vướng mắc trong việc thực hiện quy hoạch nhà thuộc sở hữu của nhà nước, những nhà không bán sẽ được quy hoạch xây dựng lại và cho thuê với giá cao hơn nhiều so với giá hiện hành tuy nhiên nhiêu quy hoạch keo dài quá lâu khiến người mua nhà muốn mua cũng không được mua. - Vướng mắc trong việc định giá đối với các loại nhà có mức sinh lợi cao, như các nhà đường phố đặc biệt là dạng nhà biệt thự. d) Khả năng, tinh thần trách nhiệm và sự phối hợp của các cơ quan liên quan đến công tác bán nhà còn yếu kém. Các cơ quan liên quan đến công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp bao gồm rất nhiều các cơ quan như các cơ quan có nhà tự quản, sở xây dựng, Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội, UBND các cấp, cơ quan thuế ….theo quy trình bán nàh mới nhất UBND thành phố Hà Nội muốn thực hiện việc bán nàh theo cơ chế một cửa tuy nhiên điều đó là chưa thể thực hiện bởi người dân vẫn phải hoàn thành thủ tục tại quá nhiều cửa. Công tác thực hiện tại các cửa là rất chậm trễ bởi sự thiếu trách nhiệm, sách nhiễu gây phiền hà của các cơ quan lien quan và do năng lực yếu kém. Bộ xây dựng là cơ quan lien quan đến việc xác định các tiêu chuẩn liên quan đến nhà rất chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện cho các cơ quan bán nhà, điệp khúc “chờ hướng dẫn” trở thành thường lệ. Tại các cơ quan tự quản công tác tiếp nhận nhà cơ quan tự quản chuyển giao, các cơ quan có nhà tự quản vẫn cố tình gây khó dễ, không tạo điều kiện phối hợp để thực hiện việc chuyển giao quỹ nhà. Cũng chính vì lý do này mà công tác tiếp nhận rất chậm ảnh hưởng đên việc quản lý để tiến hành công tác bán nhà. Tại các cơ quan thuế là nơi để hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính thế nhưng công việc diễn ra ở đây rất chậm, nhiêu khê. Thời gian để các chi cục thuế thẩm định tờ khai lệ phí trước bạ là 3 ngày nhưng đơn giải quyết nhanh nhất cũng phải mất một tuần còn trung bình thì khoảng một tháng, thậm chí hai tháng, mặc dù số tiền các hộ dân phải nộp đã được Cty tính sẵn, cơ quan thuế chỉ việc tính 1% lệ phí trước bạ của số tiền đó, nhưng tiến độ vẫn chậm. Điều này ảnh hưởng đến tiến độ nộp tiền và ghép hồ sơ, khiến thời gian phải chờ giấy chứng nhận của các hộ dân kéo dài thêm. Tại Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất công tác cấp giấy chứng nhận cũng rấtchậm.e) Do quyết định của người dân. Người dân cũng là một nhân tố quyết định đến tiến độ bán nhà theo nghị định 61/cp, nếu người dân không mua thì công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước không thể hoàn thành. Xuất phát từ nhiều lý do mà rất nhiều người dân rất chậm trễ trong việc mua nhà bao gồm một số đối tượng sau: Những người dân không có đủ tiền để nộp tiền mua nhà do kinh tế khó khăn lên việc đăng ký khất lần mua nhà đây là đối tượng thực hiện việc mua nhà chậm nhất. Những người dân có tiền nhưng do sự lựa chọn việc thuê nhà là có lợi hơn cho lên họ chưa có ý định mua nhà, bởi vì giá thuê nhà là rất thấp. Khi có những thong tin về việc tăng giá thuê nhà, ngừng bán nhà theo nghị định 61/cp hay tăng giá mua nhà những đối tượng nay sẽ đến đăng ký nhanh nhất dẫn đến lượng đăng ký mua nhà tang đột biến như đã sảy ra vào năm 2004, 2006, 2007. Những người dân ngại đi đăng ký mua nhà do ngại thủ tục phức tạp, thời gian kéo dài khiến người dân nản trí. Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THÀNH TỐT CÔNG TÁC BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU CỦA NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1- §Þnh h­íng. Với khối lượng hồ sơ khổng lồ còn tồn đọng trong năm 2007 nhận thấy tình hinh khó mà giải quyết được xong nhanh số hồ sơ tồn đọng này, thực hiện chủ trương của chính phủ, sự chỉ đạo của UBND thành phố các cơ quan bán nhà sẽ tạm thời dừng nhận hồ sơ mua nhà để tập trung giải quyết những hồ sơ còn tồn đọng. Với phương châm cố gắng đẩy nhanh tiến độ công việc khả năng sẽ sớm hoàn thành trong năm nay để có thể tiếp tục nhận hồ sơ. Với phương châm giải quyết dứt điểm các hồ sơ, tuy nhiên những hồ sơ gặp nhiều vướng mắc có thể để lại, tiếp tục xét các hồ sơ khác đảm bảo công việc diễn ra khẩn trương liên tục. Như vậy trong thời gian tới công tác bán nhà theo nghị định 61/cp sẽ vẫn tếp tục kéo dài thêm thời gian để phục vụ lợi ích mua nhà của người dân, những trường hợp chưa kịp nộp hồ sơ cơ quan bán nhà sẽ có lịch thong báo nhận hồ sơ mua nhà. Tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi và hoàn thiện những quy định, tạo điều kiện tốt nhất cho việc thực hiện công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước. UBND thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến công tác bán nhà bừng việc chỉ đạo các cơ quan, sơ, ban, ngành có những hướng dẫn để giải quyết những vướng mắc, đồng thời hồi khi cần thiết Hội đồng nhân dân cũng sẽ tiến hành họp bàn thảo, đưa ra những kiến nghị gửi lên chính phủ những vướng mắc để ban hành những quy định phù hợp. Điều đó sẽ là hậu thuẫn, một cơ sở chắc chắn để các cơ quan bán nhà hoàn thành nhanh chóng nhiệm vụ của mình. UBND thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục theo dõi sát sao đến công tác định giá bán nhà đặc biệt là những ngôi biệt thự, nhằm tránh những thất thoát tài sản của nhà nước. Bởi những ngôi biệt thự đó có giá trị rất lớn bởi tính sinh lời và vị trí đắc địa với diện tích rộng. Phải đưa ra bàn thảo trước hội đồng nhân dân khi cần thiết. Bán biệt thư với phương châm chậm và chắc, đối với 522 ngôi biệt thự đang bán dở dang sẽ phải xem xét định giá lại. 3.2- Giải pháp. Thường xuyên giải quyết những khó khăn vướng mắc phát sinh trong công tác bán nhà. Để tiến trình bán nhà được diễn ra một cách thông suốt thì những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện phải được kịp thời giải quyết. Để kịp thời giải quyết những khó khăn vướng mắc đó trước hết các cơ quan bán nhà phải kịp thời phát hiện những khó khăn vướng mắc đó rồi trình lên các cơ quan cấp trên tìm ra hướng giải quyết, cụ thể thường là UBND thành phố Hà Nội. Khi nhận được tờ trinh đó UBND thành phố cần gấp rút họp bàn hoặc chỉ đạo cho các cơ quan chuyên môn tìm hướng giải quyết kịp thời, có thể thực hiện lấy ý kiến của người dân nếu thấy cần thiết. Sau đây là một số vướng mắc đã được giải quyết trong thời gian vừa qua: + Giải quyết vấn đề vướng mắc quy hoạch, khi nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để tiến hành thực hiện các dự án, nếu sau 3 năm không thực hiện thì người dân có quyên được nộp hồ sơ xin mua nhà. + Ngày 25/9/1997 tại Sở nhà đất đông chí phó chủ tịch thành phố Đỗ Hoàng Ân đã chủ trì cuộc họp tháo gỡ một số khó khăn vướng mắc kết luận của cuộc họp có một số nội dụng vướng mắ được giải quyết như sau: Giải quyết những vấn đề chuyển tiếp từ việc thực hiện quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 sang thực hiện quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố đối với việc bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước: - Đối với những hộ đã có quyết định của UBND thành phố duyệt 4 thông số đã được công ty tính giá nhà, giá đất và đã được HĐBN thành phố duyệt bán từ trước ngày quyết định 3519 có hiệu lực thì cho phép người mua nhà tiếp tục nộp tiền mau nhàtheo quyết định của UBND thành phố đã phê duyệt trước ngày 30/12/1997. Giao giám đốc Sở nàh đất chỉ đạo các công ty kinh doanh nhà thông báo rộng rãi công khai đến các hộ gia đình trong diện nói trên. Nếu quà thời hạn nói trên hộ gia đình không đến nộp tiền thì tính lại giá đất theo quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố. - Một số đường phố ngõ còn thiếu chưa được phân loại và quy định tại phụ lục ban hành kèm theo quyết định sô 3519 thì giao cho giám đốc sở địa chính khẩn trương nghiên cứu bổ sung và hoàn chỉnh trình lên UB ND thành phố quyết định trước ngày 25/10/1997. Trong thời gian chờ bổ sung và hoàn chỉnh, khi duyệt các thong số bán nhà cho phép HĐBN được vận dụng giá đất khi chuyển quyền sử dụng đất của đường phố lân cận hoặc tương đương trinh UBND thành phố xem xét quyết định. Đối với các nhà ở trong khu phố cổ, Sở nhà đất phải phối hợp Kiến trúc sư trưởng thành phố, ban chỉ đạo bảo tồn và cải tạo các di sản kiến trúc Hà Nội, kết hợp với các dự án cải tạo và bảo tồn phố cổ để xác định những tuyến phố chính, những khu cần bảo tồn và không bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước. + Ngày 21/12/1998 UBND thành phố cũng có một số ý kiến chỉ đạo giải quyết một số vướng mắc có một số nội dung: Đối với những nhà ở mà nàh nước chỉ đạo đầu tư ngân sách xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và móng hoặc xây dựng xong phần thô rồi giao cho cán bộ công nhân viên tiếp tục xây dựng hoàn thiện, có hợp đồng thuê nhà với cơ quan tự quản khi chuyển giao cho sở nàh đất quản lý phần giá trị nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm so với giá trị quyết toán xây dựng nhà ở theo từng cấp hạng nàh tại thời điểm xây dựng để tính số tiền nàh mà bên thuê nhà pahỉ trả khi mau nhà. Đối với những nhà ở được nhà nước đầu tư ngân sách xây dựng hoàn chỉnh, cơ quan tự quản đã phân phối cho cán bộ công nhân viên sử dụng, đã thu tiền số m2 nhà vượt tiêu chuẩn theo quy định tại quyết định số 150/cp ngày 10/6/1977 của Hội đồng bộ trưởng có chứng nhận của cơ quan quản lý nhà thì khi bàn giao cho sở nhà đất quản lý và bán nhà thì được trừ số m2 nhà đã trả trước nói trên. Tiền sử dụng đất của các hộ mua nhà phải nộp theo quy định hiện hành bao gồm cả tiền sử dụng đất của số m2 nhà đã trả tiền trước. + Ngày 24/11/1997 UBND thành phố có một số ý kiến chỉ đạo để giải quyết một số vướng mắc: Đối với các trường hợp nhà ở do doanh nghiệp (Trung ương và Hà Nội)tự quản không thu được tiền thuê nhà, không được bố trí ngân sách để thực hiện việc đo vẽ, ký hợp đồng và lập hồ sơ chuyển giao quản lý theo công văn số 1255 /TC-QLCS ngày 21/4/1997 của Bộ tài chính và công văn số 1493/CV-UB ngày 20/6/1997 của UBND thành phố thì cho phép sở nhà đất được sử dụng kinh phí từ nguồn thuê nhà để tổ chức đo vẽ, ký hợp đồng theo quyết định số 118/TTg ngày 27/12/1992 của thủ tướng chính phủ và lập hồ sơ chuyển giao quản lý bán nhà theo gnhị định 61/cp của chính phủ và qy định tại các văn bản nói trên. Sở nhà đất có trách nhiệm lập kế hoạch sử dụng kinh phí, xác nhận diện tich nhà ở đã tiếp nhận để các công ty làm cơ sở thanh toán theo quy định hiện hành của nhà nước và của UBND thành phố Hà Nội. Công tác bán nhà phải tiến hành một cách chủ động, linh hoạt theo quy định của pháp luật. Tại các cơ quan bán nhà việc bố trí bộ máy hoạt động và quy trinh làm việc khoa học. phân chia các bộ phận thực hiện chức năng của mình một cách gọn nhẹ khoa học, giảm thiểu thời gian, các bộ phận phải có mối lien hệ chặt chẽ giải quyết theo thứ tự giúp người dân dễ hiểu và dễ thực hiện. Chủ động trong việc giải quyết những trường hợp phát sinh những nhân tố mới nếu không giải quyết được phải kịp thời báo cho cơ quan cấp trên để có hướng giải quyết cho người dân. Công tác bán nàh cũng cần chú trọng vào việc tranh thủ sự ung hộ của chính quyền địa phương trong công tác tuyền truyền đến những người dân đồng thời dựa và kinh nghiệm của những cán bộ tại nơi đó xác minh những nội dung khi cần để sớm giải quyết các hồ sơ và đặc biệt là những hồ liên quan đến tranh chấp. Để công tác tuyên truyền tại các địa bàn có hiệu quả, đung theo chính sách tránh nhầm lẫn khi tuyên truyền cần có các buổi tập huấn cho các cán bộ tại địa bàn, thường xuyên tiếp xúc với các cán bộ đó để thong báo những thông tin mới nhất. Thường xuyên tiếp dân để nghe những ý kiến đóng góp cung như những thắc mắc của người dân. Chủ động liên hệ với các cơ quan liên quan giúp đỡ để nhằm đẩy nhanh tiên độ bán nhà. Nâng cao trình độ và tinh thần trách nhiệm của cán bộ bán nhà. Công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước là một công việc phức tạp, khối lượng công việc lớn thời gian kéo dài. Tuy nhiên ban đầu lực lượng cán bộ rất thiếu, không chuyên, kiêm nhiệm do đó công tác thực hiện rất chậm, có khi nhiều cán bộ vừa làm vừa tìm hiểu. Đòi hỏi bổ sung thêm các cán bộ có trình độ, nâng cao trình độ của các cán bộ đang công tác bằng việc tổ chức các lớp học ngắn hạn và tập trung chuyên sâu vào công tác bán nhà, các cán bộ phải thường xuyên cập nhật tìm hiểu những chính sách, quy định và hướng dẫn mới để kịp thời thực hiện ngay. Đối với những cán bộ không đạt trình độ, không phù hợp chuyên môn có thể thuyên chuyển sang công tác khác nhằm đở lãng phí nguồn cán bộ. + Nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ. Để ngăn chặn những tiêu cực trong công việc, lơ nà thực hiện trách nhiệm chuyên môn của cán bộ, cơ quan bán nhà cần quy định rõ dàng về trách nhiệm cụ thể, tránh đùn đẩy trách nhiệm cho nhau đồng thời có những hình thức xử lý, kỷ luật đối với những cán bộ vi phạm. Thường xuyên theo dõi, giám sát, nhắc nhở cán bộ thực hiện công việc của mình, không được sách nhiễu phiền hà người dân. Ngoài ra cơ quan cũng cần quan tâm đến đời sống của cán bộ và hỗ trơ khi gặp khó khăn, có hình thức khen thưởng đông viên. 3.3.4- Tuyên truyền, giải thích nâng cao nhận thức của người dân đối với quyền mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước. Việc ban hành ra các văn bản pháp luật nếu người dân không biết, hkông hiểu và không làm theo thì luật không thể “chạy được” điều đó đồng nghĩa với việc các văn bản đó không có tác dụng. Nghị định 61/cp trong đó có nội dung bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê cũng vậy. Các thông tin liên quan đến nghị định 61/cp phải được công bố một cách rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để đến được với người dân đặc biệt là diện những người được mua nhà theo nghị định 61/cp. Các thông tin công bố không chỉ đơn thuần là nội dung của nghị định mà phải thông qua nghị định truyền đạt cho người dân hiểu, ngoại nội dung của nghị định còn rất nhiều những văn bản lien quan nữa. Để tìm hiểu chi tiết và cụ thể hướng dẫn người dân đến cơ quan tại nơi mình ở, đó chính là cơ quan bán nhà. Ngoài việc thông báo các thông tin quan trọng tại cơ quan, các cơ quan có trách nhiệm giải thích và hướng dẫn cho người dân, trách nhiệm đó thuộc về chuyên môn của từng bộ phận trong cơ quan đó ví dụ đơn giản nhân là giải thích cho người dân là họ cần những thủ tục gì đối với trường hợp của họ, hồ sơ còn thiếu những gì…Giải thích cho người dân hiểu rõ những quyền lợi và trách nhiệm khi mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước cũng như tầm quan trọng của việc nộp hồ sơ đăng ký mua nhà. 3.2.5- Áp dụng hệ số sinh lời (k) để định giá chính xác hơn tránh thất thoát tài sản nhà nước. Trong thời gian vừa qua có rất nhiều ý kiến thắc mắc về việc định giá nhà đối với những nhà có mức sinh lợi cao là quá thấp, khiến công tác bán nhà đối với những trượng hợp đó phải dừng lại, để giải quyết tình trạng đó UBND TP Hà Nội quyêt định phương thức bán và giá bán nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lời cao ở mặt đường, mặt phố và quĩ nhà ở dạng biệt thự được bán hiện còn trên địa bàn TP. Theo đó cho phép Hội đồng bán nhà TP tiếp tục tổ chức bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với các trường hợp có đủ điều kiện, kể cả nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lời cao ở mặt đường, mặt phố. Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ mặt đường, mặt phố thuộc các loại đường phố có tên trong quyết định 35 của TP (quyết định phân loại đường phố) sẽ áp dụng hệ số (K) sinh lời cao là 1,2 đối với diện tích đất ở mức 120m2 nội thành và 180m2 đối với ngoại thành. Đối với nhà ở biệt thự mặt phố, áp dụng hệ số (K) là 1,2 đối với các căn hộ tiếp giáp mặt đường, mặt phố. Trường hợp hộ gia đình có diện tích đất ở vượt định mức 120m2 đối với nội thành và 180m2 đối với ngoại thành, khi cấp giấy chứng nhận thì phần diện tích vượt định mức sẽ thu tiền sử dụng đất theo khung giá ban hành hằng năm của UBND TP (không áp dụng hệ số K sinh lời 1,2). Đối với 552 biệt thự đang bán dở dang, đan xen sở hữu, đề nghị cho phép các hộ đang ở thuê nhà còn lại được tiếp tục mua nhà theo qui định vì đến nay các hộ đều đã có đơn xin mua. Đối với 42 biệt thự nằm trong danh sách không được bán sẽ giữ lại làm nhà công vụ, hoặc sử dụng vào các mục đích khác, TP phối hợp cùng các cơ quan trung ương lập kế hoạch chuyển đổi nhà cho các hộ để sử dụng quĩ nhà biệt thự có hiệu quả hơn. Về thời hiệu áp dụng, liên ngành đề nghị đối với những trường hợp nộp đủ hồ sơ mua nhà trước 30 - 8 - 2007 sẽ thực hiện theo các qui định trước ngày ban hành nghị quyết số 48/CP. Các trường hợp nộp hồ sơ mua nhà sau ngày 30 - 8 sẽ áp dụng phương thức và giá bán mới.Riêng đối với 64 biệt thự trọn biển (một địa chỉ) nằm trong danh sách được bán nhưng hiện chưa bán, liên ngành đề nghị cho phép bán đối với 34 biệt thự đã có đơn mua nhà. Đối với 30 biệt thự còn lại đề nghị UBND TP báo cáo HĐND TP để trình Thủ tướng Chính phủ xin chủ trương giữ lại, giao TP quản lý, khai thác có hiệu quả. Theo liên ngành TP, đối với các biệt thự được bán sẽ thực hiện theo một cơ chế, chính sách riêng. Theo đó, ở chung hay ở riêng đều tính 40% giá đất, áp dụng chung một hệ số (K) đất cho cả khuôn viên biệt thự và diện tích sử dụng chung. Có sự phối hợp thực hiện giữa các cơ quan liên quan đến công tác bán nhà. Mặc dù theo quy trình bán nhà mới tinh thần là sẽ giải quyết theo cơ chế 1 cửa tuy nhiên thực tế thì lại khác. Thời gian bán nhà chịu sự phụ thuộc không nhỏ vào các cơ quan khác như cơ quan thuế. Để các cơ quan phối hợp thực hiện tốt công việc của mình thì ngoài những quy định về thời gian cụ thể mà các cơ quan phải chấp hành xong thì UBND thành phố cân đưa ra những quy định trách nhiệm xử lý cụ thể, nếu không thuộc thẩm quyền thì đề đạt lên các cơ quan cấp trên của các cơ quan đó. 3.2.7- Nghiên cứu đưa ra những quy định, những cách làm giúp đẩy nhanh tiến độ bán nhà. Dựa vào ý kiến đóng góp của các cán bộ thực hiện công tác bán nhà từ thực tiễn bằng cách khuyến khuyến khích các cán bộ gửi ý kiến lên trên những sáng kiến hay sẽ được đề nghị khen thưởng. Lập các hòm thự tại các cơ quan bán nhà, lập các hòm thư điện tử để thu thập ý kiến của người dân. Căn cứ vào những yếu tố đó công thêm những nghiên cứu của những chuyên gia sẽ đưa ra một số quy định giúp công tác bán nhà thực hiện tốt hơn. 3.3- Kiến nghị. - UBND thành phố cần chỉ đạo phối hợp giữa các cơ quan liên quan đên công tác bán nhà nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhàtheo nghị đinh 61/cp của chính phủ - Bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp là một nguồn thu không nhỏ đong góp vào ngân sách của nhà nước do đó UBND thành phố phải chỉ đạo sát sao về việc xác định giá bán đặc biệt là những nhà ở đường phố trong đó diện lưu ý đặc biệt là những biệt thự có diện tích lớn, có vị trí đắc địa, đông thời các cán bộ bán nhà cung tham gia phối hợp thực hiện việc truy thu tiền thuê nhà của các hộ dân chưa đóng đủ trong quá trình làm thủ tục mua nhà. - Ngoài việc thực hiện công tác bán nhà của mình cơ quan bán nhà và UBND thành phố cũng cần lưu ý tới những ngôi nhà đã cũ nát, xuống cấp có hướng xử lý triệt để, kịp thời và thỏa đáng để đảm bảo an toàn cho người dân đặc biệt là những ngôi nhà tập thể cao tầng. - UBND thành phố cần chỉ đạo xem xét việc xác định giá nhà đất hợp lý, tạo điều kiện cho người mua nàh, vì đa số họ đều là những người có thu nhập thấp. - Vấn đề xác minh để giải quyết những tranh chấp phải được tiến hành, tránh để những tranh chấp kéo dài gây bất bình trong nhân dân. Việc xác minh phải đảm bảo công bằng, công khai, tham khảo ý kiến của nười dân và đặc biệt là các cán bộ quản lý nhà đất tại khu vực - Xác minh nhanh chóng những diện lão thành cách mạng, tiền khởi nghĩa thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với người có công. PHẦN KẾT LUẬN Trong hơn hai tháng qua được thực tập tại Phòng tiếp nhận và bán nhà thuộc Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 4 với chức năng chủ yếu là tiếp nhận và bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp em đã năm bắt được khá nhiều những kiến thức liên quan đến công việc này là cơ sở để em có thể viết đề tài một cách tốt hơn. Nghiên cứu đề tài “Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp của chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội ” giúp đưa ra một cái nhìn sâu sắc về chủ trương bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà của Nhà nước đó là một chủ trương đúng đắn thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với những cán bộ công nhân viên và người lao động giúp họ yên tâm sống ổn định lâu dài. Bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo nghị định 61/CP là một vấn đề được rất nhiều người quan tâm không chỉ đối với những người có mnhu cầu mua nhà mà còn được sự quan tâm chú ý của những người dân có ý định mua lại nhà của những người thuộc diện được mua nhà theo nghị định 61/CP coi đây như là một nguồn cung bất động sản tiềm năng và hiện thực. Nội dung của đề tài đã đề cập đến nhiều vấn đề trọng tâm và quan trọng, đã khái quát những hiểu biết của mình về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước một cách đơn giản nhất, dễ hiểu nhất, đồng thời cũng đưa ra những nội dung mà người dân quan tâm đó là cần phải làm những gì, các bước cụ thể như thế nào đê có thể mua nhà. Dựa trên những nghiên cứu đánh giá thực trạng về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội đề tài nghiên cứu đưa ra những hạn chế tìm ra những nguyên nhân, đưa ra những giải pháp và kiến nghị giúp công tác bán nhà được thực hiện ngày càng tốt hơn. Trong thời gian thực hiện bán nhà theo nghị định 61/cp tư năm 1995 đến nay nhìn chung công tác bán nàh thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội đã đật được những thành quả nhất định. Mặc dù phải đối mặt với rất nhiều khó khăn vướng mắc nhưng với sự nỗ lực trong công việc của các cán bộ bán nhà, sự phố hợp tham gia của các cơ quan, ban, ngành chức năng cùng với sự chỉ đạo sát sao của UBND thành phố những khó khăn thách thức đều dần vượt qua. Mặc dù công tác bán nhà đã hoàn thành được gần 80% công việc nhưng trong thời gian tới sẽ tiếp tục tiến hành sử đổi, bổ sung, và hoàn thiện các quy định giúp công tác bán nhà diễn ra tốt hơn, UBND thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục kịp thời chỉ đạo giải quyết những khó khăn vướng mắc. Mong rằng công tác bán nhà theo nghị định 61/CP trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ sớm hoàn thành mang lại lợi ích cho người dân và nhà nước. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. PGS.TS Lê Đình thắng, Th.S Đỗ Đức Đôi (2000), Giáo trình Đăng kí và thống kê, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. PGS.TS Ngô Đức Cát (2000), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội. 3. PGS.TS Hoàng Văn Cường (2007), vở giáo trình Kinh tế tài nguyên đất. 4. PGS.TS Hoàng Văn Cường (2007), vở giáo trình Định giá. 5. Th.S Vũ Thị Thảo (2007), Vở giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. 6. Luật đất đai 2003. 7. Luật nhà ở 2005. 8. Sở tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội (2006), báo cáo kết quả bán nhà theo nghị định 61/cp, Hà Nội. 9. Phòng Tiếp nhận và Bán nhà thuộc Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 4 (2007), Một số kết quả đạt được trong công tác tiếp nhận và bán nhà, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. 10. Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội (2005), quy định về chức năng, nhiệm vụ của các phòng, ban, đơn vị trực thuộc công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội. 11. Các tờ báo điện tử trên mạng internet. 12. Nghị Quyết Về việc điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà ở  thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ và giá cho thuê nhà ở  thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại Ngày 30 tháng 8 năm 2007. 13. Quy trình Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang ở thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số:38/2005/QÐ-UB ngày 29 tháng 3 năm 2005 của uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội). 14. Nghị định số 61/cp ngày 5/7/1994 của Chính phủ về Mua bán và kinh doanh nhà ở. 15. Hướng dẫn số 1077/HD-XD của sở xây dựng Hà Nội ngày 6/9/1996 về phương pháp xác định cấp nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê tại Hà Nội theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ. 16. Hướng dẫn số 1076/HD-XD của sở xây dựng Hà Nội về phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người thuê nhà tại Hà Nội. 17. Hướng dẫn số 2094/HD- XD của sỏ nhà đất về phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử dung đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ thực hiện theo nghị định số 21 ngày 16/4/1996 của chính phủ tại Hà Nội. 18. Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 118/TTG ngày 27 tháng 2 năm 1996 về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở. MỤC LỤC Trang ._.