Cơ sở lý luận về thế chấp Bất Động Sản (chương 1)

ớc đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định các tài sản cấu thành Bất Động Sản còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều. ở nước ta, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, chúng ta rất ít khi sử dụng thuật ngữ Bất Động Sản và Động Sản mà sử dụng thuật ngữ Tài sản cố định và tài sản lưu động trong quản lý và hoạt động kinh tế. Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như dựa vào đặc tính tự nhiên của tài sản và đạc tính địa lý của tài sản, Bộ luật Dân sự đã phân chia tài sản thành Bất Động Sản và Động Sản. Tại điều 172, Bộ luật Dân sự đưa ra khái niện về tài sản như sau: “tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Theo khái niện này thì tài sản được xem xét với tư cách là khách thể quyền sở hữu và là một phạm trù pháp lý, thoả mãn nhu cầu nào đó của con người, là một bộ phận của thế giới vật chất, có đặc trưng giá trị và trở thành đối tượng của giao lưu dân sự. Vật có thực là tài sản tồn tại hiện thực và những vật chắc chắn sẽ có như: lợi tức, hoa lợi… Cũng trong Bộ luật Dân sự, tại điều 181 đã xác định khái niệm Bất Động Sản và Động Sản như sau: 1. Bất Động Sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a. Đất đai; b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do phát luật quy định; 2. Động Sản là những tài sản không phải là Bất Động Sản”. Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác phân loại và hoạt động sản xuất kinh doanh. đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của Bất Động Sản. Theo quy định của phát luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm bảo đảm việc kiểm tra, kiểm soát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhưng khi đề cập đến vấn đề định giá Bất Động Sản thì khái niệm trên có còn phù hợp nữa không bởi vì khi định giá Bất Động Sản ta chỉ quan tâm tới tài sản thực của Bất Động Sản; do đó, ta có thể định nghĩa: “tài sản thực của Bất Động Sản là các lợi ích, các quyền hiện hữu nằm trong Bất Động Sản”. ở đây quyền lớn hay nhỏ phụ thuộc quy mô, mức độ và bản chất của các quyền nhưng thường thì quyền trong Bất Động Sản luôn thay đổi. Do đó, ta có định nghĩa: “Bất Động Sản bao gồm tập hợp các quyền hiện hữu trong Bất Động Sản”. ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá các hình thức sở hữu. Do vậy, thực chất của thế chấp Bất Động Sản ở nước ta là việc thế chấp QSHN và QSDĐ. Ngày nay, thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng đang là một trong các biện pháp thực hiện hợp đồng tín dụng. Hoạt động thế chấp của ngân hàng tạo ra một thị trường vốn đất đai và đang dần đưa đất đai tham gia vào thị trường Bất Động Sản. Nó là vấn đề khách quan tồn tại trong cơ chế thị trường, không chỉ đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của nhân dân, cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh, mà còn đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của các TCTD, ngân hàng thương mại… đồng thời nó còn gíp cho các TCTD, các ngân hàng thương mại tránh được rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Việc thế chấp Bất Động Sản để vay vốn chính là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là Bất Động Sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). b. Các hình thức thế chấp Bất Động Sản. Thế chấp Bất Động Sản được coi là hoạt động bảo đảm chắc chắn của nghiệp vụ cho vay của các TCTD, các ngân hàng. tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng bao gồm các loại sau: 1. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. 2. Giá trị QSDĐ theo quy định tại NĐ79/ NĐ- CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ. 3. Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng Hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp. 4. tài sản hình thành trong tương lai là Bất Động Sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các Bất Động Sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. 5. Các tài sản khác theo quy định của phát luật. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vậy phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp thế chấp một phần Bất Động Sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. Hoa lợi, lợi tức vàcác quyền phát sinh tứt thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc phát luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Như vậy tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng có thể là động sản, Bất Động Sản, các giấy tờ có giá trị về mặt phát lý…; trong đó thì Bất Động Sản – mà chủ yếu là nhà đất được coi là tài sản được đem ra bảo đảm nhiều nhất thông qua hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ và QSHN. Tuỳ vào nhu cầu vốn vay của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp mà họ có thể thế chấp một phần hay toàn bộ Bất Động Sản thuộc sở hữu của họ để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh. Bất Động Sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên thoả thuận giao cho TCTD hay bên thứ 3 giữ. Nếu tài sản thc là tài sản có đăng ký quyền sở hữu và QSDĐ thì TCTD phải giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận QSDĐ. 2. Tiêu chuẩn của Bất Động Sản thế chấp. Không phải bất cứ Bất Động Sản nào cũng đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp. Việc lựa chọn Bất Động Sản có đủ điều kiện để thế chấp do TCTD quy định, bao gồm: 1. tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, phân loại của khách hàng vay, bên bảo lãng theo quy định sau đây: a. Đối với giá trị QSDĐ, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của phát luật về đất đai. b. Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của phát luật về doanh nghiệp Nhà nước, phải được phép của cơ quan ra quyết định thành lập cho phép đối với dây chuyền sản xuất chính. c. Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà phát luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. 2. Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà phát luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. 3. Tài sản không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Tài sản mà phát luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Ngân hàng kiểm tra điều kiện của tài sản bảo đảm tiền vay. Khách hàng vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm về tính hợp pháp cuả tài sản bảo đảm tiền vay. 3. Vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội. Khi đè cấp đến vấn đề thế chấp Bất Động Sản, có nghĩa là nói đến mối quan hệ mật thiết của Bất Động Sản với thị trường Tài chính – Tiền tệ, trong đó hoạt động thế chấp bảo đảm tín dụng đóng vai trò tối quan trọng trong việc thu hút và huy động các nguồn vốn trong và ngoài nước. Người kinh doanh Bất Động Sản cần vay vốn ngắn hạn và trung hạn để phát triển còn người mua Bất Động Sản có thể cần đến vốn dài hạn, ngoài ra người sản xuất cũng cần đến thế chấp Bất Động Sản để vay vốn phát triển sản xuất. Nó giúp cho các ngân hàng, các TCTD có cơ hội trực tiếp cho người dân vay vốn và mở rộng tín dụng hiệu quả…. Các ngân hàng được thành lập với vai trò là ngành kinh doanh tiền tế với 2 chức năng chủ yếu: nhận tiền gửi và cho vay. Từ đó mà tạo ra một luồng tiền vốn mới để đầutư phát triển, qua việc nhận tiền gửi và cho vay các ngân hàng được hưởng lãi xuất chênh lệch từ đó tạo thêm nguồn vốn cho ngân hàng. Hoạt động cho vay là nghiệp vu chủ yếu và mang lại phần lớn lợi nhuận cho ngân hàng, đồng thời cũng xảy ra rủi ro nhiều nhất. Việc cho phép thế chấp Bất Động Sản ở các ngân hàng, các TCTD đã gíp cho các ngân hàng, các TCTD giảm thiêủ được mức độ rủi ro, tạo điềukiện để ngân hàng cũng như TCTD thu hút thêm nguồn vốn để phát triển và mở rộng hoạt động kinh doanh, đa dạng hoá dịch vụ ngân hàng đồng hành phát triển cùng ngành kinh tế; ngoài ra nó còn giúp cho các ngân hàng, các TCTD tăng cường và mở rộng tín dụng hiệu quả, phát triển quan hệ khách hàng – ngân hàng. Cung cấp dịch vụ ngân hàng cho các thành phần kinh tế, đảm bảo cho hoạt động ngân hàng không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ Ngày nay, việc tham gia của ngân hàng và thị trường Bất Động Sản là hết sức quan trọng vì nó đáp ứng nhu cầu giao dịch trong quá trình chuyển nhượng, góp phần lành mạnh hoá thị trường Bất Động Sản, tạo nguồn vốn cho quá trình CNH – HĐH đất nước. thị trường Bất Động Sản phát triển nó kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các thể ché thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công ty tư vấn, dịch vụ, các TCTD, ngân hàng thuộc các thành phần kinh tế tham gia thị trường Bất Động Sản; tạo nên các thể chế tiền đề cho tăng trưởng kinh tế trên cơ sở khuyến khích sản xuất và nâng cao năng suất lao động. Vay vốn ngân hàng có tài sản thế chấp, đặc biệt là thế chấp bằng giá trị QSDĐ hiện đang là mối quan tâm của nhiều người dân và các doanh nghiệp khi muốn vay vốn để sản xuất kinh doanh. Muốn thế chấp được người dân phải có giấy chứng nhận QSDĐ do đó mà thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ của ngành Địa chính, ngoài ra việc thế chấp Bất Động Sản còn thúc đẩy khả năng quản lý nhà đất của các cơ quan chức năng. II. Cơ sở của định giá Bất Động Sản thế chấp. 1. khái niện và sự cần thiết phải định giá Bất Động Sản thế chấp. Bất Động Sản là một tài sản có giá trị lớn. Thị trường Bất Động Sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của Bất Động Sản, bảo đảm cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro, do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán Bất Động Sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác, việc định giá Bất Động Sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế Bất Động Sản đảm bảo công bằng hợp lý. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá Bất Động Sản là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường Bất Động Sản. Các khái niện kinh tế cơ bản áp dụng trong định giá Bất Động Sản thường là: giá trị, giá cả, cung, cầu thị trường, dự tính, thay thế, xác định mô hình và điều chỉnh mô hình. Thông thường người ta hay sử dụng 2 khái niệm sau: * định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. * định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của Bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư, lựa chọn, thay thế. Như vậy, định giá Bất động sản là công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Quá trình định giá Bất động sản là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học để tính giá trị của một Bất động sản, nó được bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo cho khách hàng. Quá trình này không thể tách rời mục đích định giá Bất động sản, nó dựa trên sự phân tích kinh tế theo 2 bước: Bước 1, nghiên cứu kinh tế khu vức và địa phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất, tốt nhất về đất đai – nói cách khác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tài chính; Bước 2, nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để nhận ra mức sử dụng cao nhất, tốt nhất. Qua tình hình thực tế hiện nay cho thấy nhu cầu về định giá Bất động sản ở nước ta đang có xu hướng ngày cáng phát triển, nhất là ở các tỉnh, thành phố lớn. Mụcđích của việc định giá Bất động sản cũng rất khác nhau như: mua bán, gópvốn kinh doanh, bảo hiểm, thế chấp, thanh lý, định thuế, đấu giá, cổ phần hoá, đền bù giải phóng mặt bằng… Tương ứng với mỗi mục đích định giá, đòi hỏi người làm công tác định giá phải lựa chọn một trong hai loại giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường để làm cơ sở khi định giá. Việc lựa chọn giá trị nào được xem là phù hợp và đúng đắn nhất là pụ thuộc vào mục đích của việc định giá; vì mặc dù giá Bất động sản nào cũng có nhiều mức giá khác nhau tại mỗi thời điểm và phụ thuộc và lý do định giá những nó chỉ có một giá thị trường nhưng không phải lúc nào giá thị trường cũng được áp dụng một cách rộng rãi trong mọi trường hợp. Để bảo đảm an toàn trong cho vay của các ngân hàng thì thường các ngân hàng đòi hỏi các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là Bất động sản làm vật thế chấp. Giá trị Bất động sản thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường cuat Bất động sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Thực tws an toàn không thể không quyết định bởi tính chính xác của việc định giá Bất động sản thế chấp. Do đó cần phải có chuyên nghiệp về thẩm định giá. Trong điều kiện thị trường Bất động sản biến động như hiện nay thì sự biến động của giá Bất động sản là khó tránh khỏi, do đó cũng gây không ít rủi ro cho hoạt động ngân hàng, chẳng hạn như, nếu tính giá thế chấp Bất động sản vào thời điểm cho vay cao nhưng đến thời hạn thu nợ người vay không trả được nợ mà giá trị Bất động sản bị tụt xuống thì ngân hàng sẽ phải chịu phần thiệt thòi (thực tế điều này ít xảy ra). Do đó, người định giá phải quan tâm tới giá trị hiện tại và tương lai của tài sản thế chấp, và phải xem xét nó trong thị trường không thuận lợi (thị trường suy thoái) để định giá cho đúng giá trị thực của Bất động sản vì có nhiều trường hợp người thế chấp đem thế chấp QSDĐ gắn liền với tài sản trên đất cũng gây khó khăn cho việc định giá. Việc định giá sai dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng. 2. Căn cứ để định giá Bất động sản. Khi tiến hành định giá một Bất động sản, ta cần dựa vào mọt số căn cứ cơ bản sau: * Dựa vào yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất: là sự kết hợp của các yếu tố như đất đai, nguyên nhiên vậy liệu, lao động của chi nhánh NHNO&PTNT quận Đống Đa người… và nó tạo nên giá trị vất chất của Bất động sản. Khi định giá Bất động sản ta phải xem xét về mặt số lượng, chất lượng của từng yếu tố cũng như phải dựa vào trình độ lao động và đặc điểm tài nguyên tham gia vào quá trình lao động đó. * Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: Trong quá trình đầu tư bao giờ cũng tính tới chi phí cơ hội. Chi phí cơ hội là những lợi ích mất đi khi chọn hình thức đầu tư này thay vì chọn phương án đầu tư khác. Trong quá trình đầu tư Bất động sản ngoài việc mất những lợi ích do ta chọn phương án đầu tư này thay vì ta chọn phương án đầu tư khác thì còn phải chịu thêm hiện tượng kém thanh khoản. Trong Bất động sản chi phí cơ hội được thể hiện dưới nhiều hình thức, ta hãy xem xét hai trường hợp sau: > Bất động sản của anh A cạnh một Bất động sản sụt, lún thì Bất động sản của anh A không thể bán với giá thị trường được mà phải bán với giá thấp hơn. > Bất động sản xây dựng nếu bán ngay thì không sao, nhưng nếu chưa bán được thì lại phải chị thêm phần hao mòn của Bất động sản theo thời gian.Từ đó ta thấy, chi phí cơ hội của việc sử dụng chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của Bất động sản. Tức nó phải phù hợp về mặt vật chất và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất đối với Bất động sản tại thời điểm định giá. + đối với đất đai: Coi đất đai là mảnh đất trống ở trên một vị trí cụ thể, có liên hệ với môi trường xung quanh cụ thể. Từ đó mà ta xác định được hiệu quả sử dụng đất tức xác định xem mảnh đất nên dùng vào việc gì là phù hợp nhất. + đẩi với đất đai đã có công trình được cải tạo thì ta phải xác định mục đích sử dụng xem sử dụng vào việc gì là tốt nhất; sau đó cần xem xét xem có cần phải đầutư thêm vào Bất động sản đó không. * Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như: thay đổi trong chính sách liên quan đến đất đai, đến công trình xây dựng trên đất, sự biến động của thị trường, của dân số, lao động, việc làm, sự thay đổi về thị hiếu tiêu dùng, về văn hoá tinh thần… Tất cả những thay đổi này đều ảnh hưởng tới giá trị của Bất động sản tức tác động tới cung và cầu Bất động sản. * Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của Bất động sản trong quần thể Bất động sản. Sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư vào đất đai và nhà, giữa giá trị sử dụng của một Bất động sản cụ thể trong quần thể các Bất động sản trong vùng và sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các Bất động sản xung quanh. * Dựa vào các yếu tố cấu thành Bất động sản: Đây chính là các yếu tố cấu thành nên giá trị của nhà, của đất (quy mô mảnh đất, vị trí mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất). Ngoài ra ta còn phải xem xét các yếu tố cấu thành Bất động sản bảo đảm sự công bằng. Đây là một tín hiệu rất lớn để tạo ra Bất động sản. * Dựa vào khả năng cạnh tranh của Bất động sản và những lợi ích trong tương lai: Mỗi tài sản nhà đất đều mang tính hữu dụng của nó, khi tài sản được đưa vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả cao nhất, tốt nhất. Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trường như cạnh tranh trong nội bộ cung – cầu. đối với cầu, cần xem xét lượng cầu trên thị trường, cạnh tranh trong nội bộ cầu đối với một vùng, một địa phương cụ thể. đối với cung, phải xem xét lượng cung hiện tại và dự kiến của Bất động sản. Ơhải dựa tên thông tin thị trường để dự báo các lợi ích mà Bất động sản mang lại trong tương lai và những dự kiến về lợi ích trong tương lai cần phải được tính đến khi định giá. 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản. định giá Bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá Bất động sản trong một số trường hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của người định giá, do đó đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhạy với sự biến động của thị trường. Bởi vì giá trị của Bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trưởng cao (hoặc tăng trưởng ổn định; hoặc sẽ tăng trưởng cao trong tương lai gần). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của một số nhóm nhân tố sau đây: * Nhóm nhân tố về xã hội: Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, ý thức phát luật của người dân, trật tự xã hội…. * Nhóm nhân tố về kinh tế: Liên quan chủ yếu đến cung và cầu trên thị trường (cung và cầu hiện tại và dự bao), bao gồm: sự phát triển kinh tế trng vùng, sự phát triển cơ sở hạ tầng vùng, việc làm, thu nhập, mở rộng và tạo thêm các ngân hàngệ mới, mức giá cả, chi phí, cung tiền… Trong đó các chi phí liên quan đến cung Bất động sản bao gồm: chi phí xây dựng Bất động sản, tỷ lệ chiếm phòng, giá cho thuê…. * Sự kiểm soát của Chính phủ: Đây là sự kiểm soát của các cấp chính quyền và phát luật. Người định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố về dịch vụ công cộng như: dịch vụ cứu hoả, an ninh khu vực Bất động sản, mạng lưới công cộng nơi có Bất động sản; ngoài ra cũng phải đặc biệt quan tâm tới những quy định trong quy hoạch, trong xây dựng, những quy định về an toàn sức khoẻ, những quyđịnh của Chính phủ về chính sách tài khoá đối với thị trường địa phương và những quy định pháp lý có ảnh hưởng đến bdsd như: kiểm soát giá của Nhà nước, những quy định về chuộc lại Bất động sản thế chấp, những hạn chế về Bất động sản sxhu, những quy định về môi trường, về tín dụng, về thời hạn vay và năng lực thế chấp của các tổ chức cho vay. II. Nguyên tắc và các bước tiến hành định giá Bất động sản. 1. Nguyên tắc định giá. Để có được kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường và từng mục đích định giá nhất định thì người định giá Bất động sản ngoài những kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, những nhạy bén tốt đối với thị trường, thì còn phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây: * Nguyên tắc nhất quán: Ta đều biết định giá Bất động sản trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất trên toàn bộ Bất động sản. Giá trị sử dụng này nó thể hiện sự nhất quán giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư vào đất đai trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến mục đích định giá. * Nguyên tắc phù hợp: Giá trị thị trường tối đa đối với một Bất động sản cụ thể chỉ có thể đạt được khi tính đồng đều về kinh tế, xã hội và pháp lý được dự tính trong tương lai đạt đến mức có thể chấp nhận được. * Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản không bao giờ giữ nguyên mà luôn thay đổi cùng với sự thay đổi của môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội và xu thế thay đổi của thị trường Bất động sản. Do đó, giá Bất động sản không bao giờ cố định. * Nguyên tắc thống nhất: Toàn quốc phải được chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với Bất động sản. Những thay đổi liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại phân chia thành các tiểu vùng để các điều kiện liên quan tới giá trị được tính toán một cách thống nhất. * Nguyên tắc thực tế: Định giá Bất động sản phải dựa trên cơ sở hiện trạng của việc sử dụng Bất động sản những lưu ý rằng hiện trạng này không được trái với quy hoạch. Đối với đất chưa sử dụng khi định giá chúng ta phải đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất. * Nguyên tắc trình tự: Nguyên tắc này chỉ ra rằng phải xác định giá trị từng yếu tố trước khi xác định giá trị của từng vùng và phải làm theo các bước một cách trình tự, tránh chồng chéo, bỏ sót. 2. Các bước tiến hành khi định giá. Từ những nguyên tắc trên khi định giá phải tuân thủ các nguyên tắc sau: * Thu thập thông tin để xác định vấn đề định giá. Các thông tin thu thập bao gồm: - Thông tin nhận dạng Bất động sản: Phải miêu tả, xác định địa chỉ Bất động sản, vị trí địa lý của Bất động sản trên bản đồ, miêu tả tình trạng pháp lý cụ thể, tên tờ bản đồ và tên số Bất động sản ghi trên bản đồ về chiều dài, rộng của Bất động sản (tờ bản đồ số bao nhiêu, lô nào?...). - Thông tin về xác định các quyền Bất động sản được định giá như quyền chiếm giữ, quyền định đoạt hay quyền sử dụng. Phải xác định rõ Bất động sản này là toàn quyền sở hữu hay chỉ có quyền chiếm hữu và quyền sử dụng thôi, ngoài ra phải xác định các quyền làm hạn chế việc sử dụng Bất động sản như quyền đi qua, quyền nắm giữ Bất động sản thế chấp, cũng như các quyền sử dụng không gian, trong lòng đất của Bất động sản. - Xác định mục đích, chức năng, nhiệm vụ của việc định giá: Mục đích định giá cho việc gì, phải căn cứ giá thị trường, thu thập các thông tin liên quan đến lợi ích của Bất động sản mang lại để xác định chức năng, nhiệm vụ của việc định giá. Vì trong định giá có nhiều loại giá nên phải làm rõ giá cho việc gì và giá bao nhiêu. - Ngày định giá: Bảo đảm giá trị của Bất động sản, nên nó chỉ có giá trị pháp lý khi nó được định giá vào một ngày xác định và trong rất nhiều trường hợp phải theo quy định của phát luật. - Phạm vi định giá và các điều kiện hạn chế khác: Liên quan đến quy mô của quá trình thu thập số liệu. Khi chúng ta làm công tác định giá ta phải làm rõ phạm vi định giá. Nó cho phép người định giá chỉ rõ cái gì đã được làm trong định giá, cái gì không được làm trong định giá. Đảm bảo lợi ích của người thứ 3 trong giao dịch vì một bên là khách hàng thuê định giá, một bên là người định giá. Các điều kiện hạn chế khác như: quyền khai thác tài sản, tài nguyên trong lòng đất, không được ra làm chứng trên toà án… tất cả những điều này phải được chỉ rõ trong báo cáo định giá. * Lập kế hoạch định giá, xác định các yếu tố nhận biết về Bất động sản cần điều tra, các nguồn thông tin và xây dựng các biểu mẫu. Tuỳ thuộc vào quy mô và mô hình định giá mà ta có thể lập kế hoạch cho từng bước công việc, hay lập kế hoạch lịch trình công việc. * Phân tích thông tin: Thu thập các thông tin cần thiết về Bất động sản và những thông tin có thể so sánh được. Tiến hành phân tích sử dụng cao nhất, tốt nhất của Bất động sản và phải ước lượng giá trị của đất riêng nếu cần thiết. Hai nhóm thông tin liên quan đến định giá là thông tin chung bao gồm các thông tin về xu hướng lý luận xã hội – kinh tế, Chính phủ và môi trường; thông tin cụ thể bao gồm: thông tin pháp lý, vị trí, chiphí thu nhập của Bất động sản, chi tiết về các cuộc mua bán có thể so sánh được. * Lựa chọn phương pháp định giá: Bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng có giá trị sử dụng rất đa dạng, vì vậy việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp cho mỗi loại là yếu tố quyết định để có được kết quả tối ưu. Trên cơ sở mục đích định giá mà lựa chọn phương pháp phù hợp với Bất động sản cần định giá. * so sánh tương quan giữa các phương pháp định giá: mỗi một Bất động sản ta phải sử dụng lớn hơn một phương pháp định giá. Mỗi một phương pháp định giá khác nhau sẽ cho ta những chỉ số khác nhau. Do đó, để ước lượng được giá trị thực của Bất động sản chúng ta cần thực hiện so sánh tương quan giữa các phương pháp để xem xét, phân tích, đánh giá lại một lần nữa quá trình thực hiện các phương pháp định giá đã lựa chọn và các thông tin đã sử dụng trong định giá. IV. Các phương pháp định giá Bất động sản. định giá là một công việc rất phức tạp do tính đa dạng và phức tạp của đối tượng định giá và mục tiêu định giá. Để có lời giải đúng đắn cho câu hỏi giá thị trường của loại tài sản cần định giá là bao nhiêu phải có phương pháp xác định. Trải qua quá trình xây dựng và phát triển đến nay trên thế giới đã xuất hiện rất nhiều phương pháp khác nhau. Tuy nhiên trong hoạt động thực tiễn cần hết sức lưu ý: các phương pháp thì phong phú, nhưng có phương pháp sử dụng tốt cho trường hợp này nhưng chưa chắc đã sử dụng tốt cho trường hợp khác. Vì vậy tuỳ mục đích của mỗi lần định giá mà người định giá quyết định lựa chọn áp dụng một phương pháp thích hợp. Các phương pháp hiện có là: - Phương pháp so sánh. - Phương pháp giá thành (hay còn gọi là phương pháp chi phí, phương pháp thầu khoán, phương pháp tổng cộng). - Phương pháp đầu tư (hay còn gọi là phương pháp vốn hoá). + Phương pháp đầu tư truyền thống. + Phương pháp chiết khấu các luồng tiền. - phương pháp lợi nhuận (hay còn gọi là ơphương pháp hạch toán). - Phương pháp thặng dư (haycòn gọi là phương pháp giá trị còn lại, phương pháp phát triển lý thuyết). Trong các phương pháp trên thì các phương pháp được áp dụng tương đối phổ biến trong định giá là các phương pháp như: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư. 1. Phương pháp so sánh. Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức haymột mô hình định sẵn, nó chính là việc so sánh về giá trị giữa loại tài sản cần định giá và loại tài sản giống và tương đối giống loại tài sản cần định giá đã được mua bán trên thị trường để tìm ra giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Việc so sánh đó phải chú ý đến tất cả các yếu tố như: dặc điểm tài sản, địa điểm cua tài sản, thời điểm giao dịch và khoản tiền thu được…tức cần phải xem xét đến tính đa dạng của tài sản nhà đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của thị trường của các tài sản nhà đất cũng như phải căn cứ vào giá trị thị trường của một Bất động sản có mối quan hệ mật thiết với một Bất động sản tương tự có thể được mua, bán, giao dịch trên thị trường. a. Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh. Để định giá Bất động sản bằng phương pháp so sánh ta phải tiến hành các bước sau: * Tìm kiếm thị trường những Bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với Bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt: kiểu cách, điều kiện và vị trí…chúng ta càng có nhiều bằng chứng thị trường càng tốt. Những thông tin ghi chép văn phòng có sự lựa chọn là những tài liệu vô giá đối với người định giá. Họ phải có hệ thống thông tin đầy đủ các giao dịch trên thị trường. * Tiến hành kiểm tra các Bất động sản có thể so sánh được. Để xác định được giá trị các Bất động sản này có thể so sánh được ta phải tiến hành kiểm tra các ghi chép văn phòng, thậm chí quay lại kiểm tra thực địa. * Lựa chọn một số Bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất (khoảng từ 3-6 Bất động sản). Khi lựa chọn cần chú ý một số điều kiện như: các Bất động sản phải có cùng khuvực lân cận với Bất động sản định giá; người định giá cần sử dụng các số liệu thống kê, phân tích xác suất, phân tích hồi quy từ các tập hợp số liệu, các tài liệu để rút ra kết quả đúng, từ đó giúp giảm bớt các yếu tố các định kiến và chủ quan của người định giá; phân tích các giá bán xác định sự khác nhau của mỗi Bất động sản với Bất động sản mục tiêu, tức xác định sự tốt hơn hay tồi hơn. b. Một vài điểm lưu ý khi sử dụng phương pháp so sánh. Để sử dụng được phương pháp so sánh trong định giá Bất động sản thì Bất động sản so sánh phải thoả mãn các yêu cầu như: so sánh Bất động sản chỉ được thực hiện với những Bất động sản tương tự trong cùng một vùng và việc thực hiện so sánh Bất động sản chỉ được thực hiện so sánh với các giao dịch ở thời gian gần đây, ở đây thời gian gần đây chỉ mang tính tương đối; ngoài ra thì người định giá cũng phải luôn trau dồi và tăng cường tích luỹ kinh nghiệm, kiến thức về thị trường để tiến hành định giá một cách thích hợp. Kiểm tra kỹ các yếu tố bên trong của thị trường để từ đó chỉ ra yếu tố nào là yếu tố có tính quyết định mạnh nhất đến giá trị Bất động sản, những thay đổi nào cần phải được điều chỉnh; một yêu cầu quan trọng nữa là chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được; phương pháp này cũng cần thị trường phải ổn định vì khi đó phương pháp này sẽ ít nguy h._.