Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong những năm tới

c vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư và kinh doanh bất động sản; chuyển bất động sản thành tài sản chính để phát triển kinh tế Trong những năm qua, dưới sự tác động của chính sách pháp luật đất đai và nhà ở, thị trường bất động sản đã bước đầu hình thành và có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy vậy, hoạt động của thị trường bất động sản trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều hạn chế: phổ biến là “thị trường ngầm”, chưa hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, tính chất dịch vụ môi giới chủ yếu mang tính tự phát; chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh, quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn yếu kém; ý thức chấp hành chính sách và pháp luật của nhiều người chưa nghiêm.... Những hạn chế đó đã gây hiệu ứng đáng kể đến nhiều mặt kinh tế, xã hội, tâm lý và tác động đến niềm tin của công chúng vào chính sách pháp luật. Trước nhu cầu bức thiết của thực tiễn, cần phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh ở Việt Nam, tạo điều kiện dễ dàng cho việc tiếp cận và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên quý hiếm đất đai phục vụ cho việc phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân cư. Do đó, việc nghiên cứu một số vấn đề về phương pháp luận, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ở nwớc ta hiện nay, từ đó đề xuất ra các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng cả về lý luận và thực tiễn, cả trước mắt và lâu dài. Chính vì vậy, em đã chọn đề tài: “Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong những năm tới”. Nội dung của đề tài gồm ba chương: Chương I: Cơ sở lý luận và khoa học của đề tài. Chương II: Khái quát thực trạng thị trường bất động sản hiện nay. Chương III: Một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Do thời gian và khả năng còn hạn chế, đề án này vì thế không tránh khỏi những hạn chế nhất định, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo và các bạn để hoàn thiện đề tài nghiên cứu này hơn. Với lòng biết ơn sâu sắc, em chân thành cảm ơn TS. Hoàng Cường, Th.S Phạm Lan Hương và các thầy cô giáo cùng các anh chị trong Trung tâm Đào tạo và Kinh doanh Bất động sản đã nhiệt tình giúp em hoàn thành đề án này. Hà Nội, tháng 11 năm 2003 Sinh viên Trần Thị Thu Hiền CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI I. QUAN NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Theo luật cổ La Mã tài sản được chia thành “bất động sản” và “động sản”, do vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Ở nhiều nước trên thế giới, pháp luật đều tiếp nhận phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Mặc dầu vậy, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự cộng hoà Pháp (Pháp), Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản... ). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”, Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính thức: một là tả cụ thể bất động sản là những gì “gắn liền với đất đai”; hai là không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Ở nước ta, khi chưa ban hành Bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế đã sử dụng các khái niệm tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Theo Bộ luật dân sự của Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do luật pháp quy định. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Thực chất, ở nước ta bất động sản gồm hai yếu tố chính là quyền sử dụng đất và các công trình đã xây dựng trên đất đó. Các công trình đã xây dựng trên đất được quyền sở hữu và các quyền sử dụng được chế định ở mức cũng rất gần với quyền sở hữu. Trong khi đó, khái niệm tài sản gắn liền với đất đai là khái niệm mở cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia bất động sản thành năm loại chủ yếu theo từng lĩnh vực: - Nhà ở là loại bất động sản dùng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nước ; - Bất động sản thương mại gồm văn phòng trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi đỗ xe... ; - Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học, nghĩa trang, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng ; - Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nước ; - Bất động sản nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thuỷ sản. II. HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hàng hoá bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thường, hàng hoá bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau: Ø Đặc điểm chính của tài sản bất động sản là đa dạng, phong phú. Trên thị trường thị trường bất động sản, có lẽ không bao giờ có hai ngôi nhà giống hệt nhau, thậm chí các ngôi nhà thô liền tường có hình thức như nhau, nhưng cũng khác nhau ở vị trí. Mặc dù điều này dường như là sự khác biệt rất nhỏ, tuy thế từng bất động sản sẽ vẫn có sự khác nhau. Thường sự khác nhau nhỏ này có thể không liên quan đến thị trường, nhưng trong một vài trường hợp điều này đã làm cho giá thị trường của các ngôi nhà rất khác nhau. Ví dụ, ngôi nhà ở gần trung tâm thành phố có lợi thế rất khác biệt so với những ngôi nhà ở xa trung tâm. Do vậy, trên một đường phố các ngôi nhà cơ bản là như nhau, nhưng chúng có thể khác nhau về mặt giá trị, đơn giản chỉ là chúng ở xa hay gần người sử dụng tài sản khác. Khi các ngôi nhà cơ bản giống nhau, thậm chí chúng được xây trong cùng một thời gian, nhưng sự khác biệt giữa chúng sẽ vẫn luôn luôn phát triển. Một người đến ở có thể bồ sung thêm một gara để xe cho ngôi nhà của ông ta, người khác có thể xây dựng để mở rộng diện tích bếp... Sự khác biệt hầu như không có giới hạn, và trong giai đoạn rất ngắn gần như tất cả các ngôi nhà có những chi tiết khác biệt nhau. Trong thị trường hiếm có hai công trình hoàn toàn giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và có cùng một thiết kế. Mặt khác, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư... đều muốn tạo ra các bất động sản không giống nhau để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Do vây trên thị trường bất động, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống bất động sản khác. Ø Bất động sản là một loại hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời. Đặc điểm này do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng biển). Do đó, các bất động sản như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vấn đề vị trí, địa điểm có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị bất động sản. Vị trí của hàng hoá bất động sản, bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hoá bất động sản. Ø Bất động sản là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn. Để tạo lập được một bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn, cần vốn đầu tư trung hạn và dài hạn. Đồng thời để mua được một bất động sản cũng đòi hỏi một khoản vốn lớn. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm tốn nhất cũng cần một số tiền đáng kể mới mua được. Liên quan đến điều này vì thực chất bất động sản thường là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành những đơn vị nhỏ hơn. Kết quả là một lượng tiền tối thiểu để mua một ngôi nhà cũng khá lớn. Do đó, điều cần thiết đối với các nhà đầu tư bất động sản tiềm năng phải có tổng số tiền vốn lớn trước khi thực hiện tham vọng của mình. Nhưng đôi lúc các nhà cũng có thể chia thành những đơn vị nhỏ bằng cách áp những phần xây dựng phụ. Điều đó cho phép những người có ít tiền có thể mua được, nhưng thường hành động như vậy là không thể và sẽ là người mua phải lo đủ tiền để mua toàn bộ ngôi nhà hoặc là người đó không thể mua nổi ngôi nhà đó. Vì vậy, cần có sự hỗ trợ của thị trường tài chính để những người bình thường tham gia vào thị trường (ở Mỹ, thị trường chứng khoán bất động sản chiếm 40% thị trường nợ). Ø Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của bất động sản thể hiện ở hai khía cạnh. Một là, đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Hai là, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình thu được lợi lớn hơn là phá đi và xây dựng mới, thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của công trình có liên quan đến tính chất sử dụng của công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, của nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm... Tuy nhiên, niên hạn khấu hao của bất động sản lại do ngành tài chính quy định, thường phụ thuộc vào chính sách thuế của Nhà nước chứ không nhất thiết phụ thuộc tuổi thọ kinh tế hoặc tuổi thọ vật lý của bất động sản. Chính vì tính lâu bền của hàng hoá và do đất đai không mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú, đa dạng, không bao giờ cạn. Ø Hàng hoá có tính thích ứng. Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng điều có thể công năng sử dụng mà vẫn giữ nguyên đặc trưng của công trình, đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác. Ví dụ: nhà ở qua cải tạo có thể trở thành văn phòng làm việc... Ø Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế,việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến. III. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi bất động sản trở thành hàng hoá. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. Do quan niệm khác nhau về hàng hoá và phạm vi thị trường, nên có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản: - Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất mới trở thành bất động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Song trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một loại và là một phần của hàng hoá bất động sản. - Ý kiến thứ hai cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất. Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội , an ninh quốc phòng của đất nước; nhà, đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị. Cũng giống như trên, bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hoá bất động sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này không đầy đủ. - Một quan niệm khác khá phổ biến cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động, mua bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Điều này xuất phát từ đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra một khái niệm về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là nơi mà tại đó người mua và người bán tài sản bất động sản tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá bất động sản được thực hiện. Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp... Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật thị trường, đồng thời bao hàm các yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. Ngoài ra khi nhìn nhận thị trường bất động sản ở các nước đang phát triển, vấn đề thường được quan tâm là vấn đề thị trường chính quy và thị trường phi chính quy. Thị trường chính quy được hiểu là thị trường mà ở đó các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy đinh của pháp luật, còn thị trường bất động sản phi chính quylại liên quan đến các giao dịch bất động sản không tuân thủ hoặc tuân thủ không đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại. Mức độ tồn tại của thị trường phi chính quy phản ánh những tồn tại của hệ thống pháp luật và thực thi pháp luật của mỗi nước. 2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt có một số đặc điểm riêng biệt như sau: 2.1. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác và tâm lý, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tín địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng có trình độ phát triển kinh tế, xã hội, văn hoá khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến sự phát triển không đồng đều về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Rõ ràng, thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi.... Ngay cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị trung tâm kinh tế, chính trị của một vùng hay cả nước thì cũng có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác. 2.2. Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất). Bởi vì, đất đai không có khấu hao và không mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sử dụng đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản. Do đó, giá đất – một bộ phận của giá bất động sản (trường hợp giá đất và giá bất động sản) không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất. 2.3. Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các dao dịch chuyển đổi bất động sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dùng bất động sản góp vốn liên doanh.... Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo tập quán cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận. Tuy là thị trường có nội dung phong phú, nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản là dạng thị trường không hoàn hảo. Thị trường bất động sản phụ thuộc điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo. Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng ở địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở điạ phương khác nhau sẽ có cách tiến hành khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường là không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản. Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản của người đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận vốn góp liên doanh... cần nắm bắt, am hiểu. 2.4. Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất, kinh doanh Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất – kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định (trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng chủ yếu) thường lớn gấp từ 7 đến 9 lần. Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản và kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất, dịch vụ... một cách hiệu quả. 2.5. Thị trường bất động sản chịu sự tác động của Nhà nước Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hịên giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản như mua, bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động của thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật. 2.6. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản Đối với hàng hoá thông thường, khi cầu tăng lên thì nhu cầu sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá bất động sản thì không giống như vậy, khi cầu về bất động sản tăng lên thì cung về bất động sản trên thị trường không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. Bởi vì, việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần có nhiều thời gian và khó khăn hơn các hàng hoá thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất động sản, các công trình xây dựng... đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thi công... Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp. Mặt khác, bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Kết quả là bất động sản chỉ hấp dẫn những người có khả năng thanh toán những thứ cho thuê được thực hiện chậm. 2.7. Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Hơn nữa, giá cả của hàng hoá bất động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp. Đồng thời, thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi thực hiện các giao dịch về thị trường bất động sản cần có sự tính toán kĩ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn... thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã được đào tạo, có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản... nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Thực tế cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển. 2.8. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Bất động sản là loại hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Vốn bao gồm vốn tự có và một phần được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư vào thị trường bất động sản - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hoá bất động sản có giá trị lớn và không di dời, lâu bền... nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động của thị trường kia. Năm 1998, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu Á đã ảnh hưởng lớn đến hoạt động của thị trường bất động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một tổ chức tài chính trên thị trường vốn. 2.9. Tính nhạy cảm của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm; thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Thị trường bất động sản một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong những điều kiện nhà nước đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tế thị trường. 3. Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản và tính tất yếu khách quan của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản 3.1. Vị trí của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là bộ phận không thể thiếu của cơ cấu thị trường trong nền kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường dù theo mô hình nào (mô hình Thụy Điển ở Bắc Âu hay Mỹ ở Bắc Mỹ, mô hình Nhật Bản ở Đông Bắc Á...) đều bao gồm một hệ thống thị trường, trong đó có thị trường hàng hoá (hàng tiêu dùng, hàng tư liệu sản xuất), thị trường lao động, thị trường tài chính - tiền tệ, thị trường bất động sản, thị trường dịch vụ... Các bộ phận trong cơ cấu thị trường trên đây không ra đời đồng loạt một lúc và cũng không đồng thời đạt tới trình độ hoàn thiện trong cùng một thời điểm. Mỗi quốc gia chọn cho mình một cách phát triển khác nhau. Nhưng có quốc gia lại chọn cách đi lên và phát triển kinh tế dịch vụ, thì thị trường dịch vụ lại sớm đạt được trình độ phát triển hoàn thiện hơn so với các thị trường khác. Tuy vậy, có một số thị trường hình thành và phát triển không phụ thuộc vào nền kinh tế là nông nghiệp hay công nghiệp, hay dịch vụ... Trong số các loại thị trường phải kể đến thị trường lao động và không thể không kể đến thị trường bất động sản. Đây là những thị trường “đầu vào” của bất kì loại hình sản xuất - kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường. Với tư cách là một thị trường đầu vào của mọi ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong phân phối đất đai cho những nhà kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng công trình kiến trúc. Đối với các tài sản trên đất, gắn liền với đất, nhà ở, cửa hàng, thị trường bất động sản giữ vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung - cầu các loại tài sản này. Trong việc điều hòa đó, thị trường bất động sản thực hiện “kích cung” hoặc “kích cầu” theo tín hiệu thị trường, trong đó việc “kích cung” không phải bao giờ cũng dẫn đến việc sản xuất thêm, xây dựng thêm các bất động sản. Ở đây, trong việc “kích cung”, thị trường bất động sản giữ vị trí là nơi duy nhất chuyển những bất động sản chưa phải là hàng hoá thành những bất động sản hàng hoá để giao dịch trên thị trường. 3.2. Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể sau: 3.2.1. Thị trường bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng10 ữ 20% GDP; ở mức cao, tỷ trọng này chiếm 30 ữ 40% GDP. Trong tổng tích luỹ thì tích luỹ tài sản cố định luôn luôn cao gấp nhiều lần so với tích luỹ tài sản lưu động. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản bất động sản với tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những bộ phận quan trọng của GDP. Quy mô của bộ phận này đối vơi những nền kinh tế có tổng tích luỹ thấp cũng chiếm 5 ữ 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể chiếm tới 15 ữ 20% GDP. Do quy mô đó, khi thị trường bất động sản nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng lên tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng âm. 3.2.2. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất Trước tiên, vì ở đây xuất hiện các yêu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh bất động sản. Đồng thời, khi thị trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản bất động sản cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường bất động sản phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sản xuất, phân bố sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi quốc gia. Mặt khác, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp bất động sản. Trong điều kiện thị trường, người sản xuất lo sản xuất ra các hàng hoá mà hàng hoá bất động sản lại không thể di dời được, nó có vị trị cố định, trong khi người tiêu dùng cũng cần tìm những bất động sản có vị trí nhất định, được xây dựng theo tiêu chuẩn, mẫu mã nhất định. Để giải quyết vấn đề này phải thông qua thị trường. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ và nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất. Một điều rõ ràng là các sản phẩm mang tính chất hịên đại, có chấ._.t lượng bao giờ cũng dễ tiêu thụ hơn trên thị trường so với sản phẩm lỗi thời. Điều này thúc đẩy các nhà xây dựng nghiên cứu, tìm tòi, sáng tạo nhằm cải tiến sản phẩm ngày càng phù hợp với nhu cầu thị trường. Sau nữa là thị trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất, kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất là trong tổng chi phí sản xuất, kinh doanh. 3.2.3. Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Trước hết, thị trường bất động sản chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bẩn thân sự tăng trưởng của bất động sản trên thị trường đòi hỏi sự gia tăng đầu tư. Hai là, phát triển thị trường bất động sản được thể hiện bằng hai cách: Cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường; Cách thứ hai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp... làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hàng hoá bất động sản như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn. Ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển. Bốn là, khi giá trị quyền sử dụng đất được đem ra góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng như doanh nghệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là đất đai dùng làm vốn để gọi đầu tư trong và ngoài nước. Đất đai - bất động sản như một nguồn vốn để khai thác các nguồn vốn khác. Năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất không hề cạn đi. 3.2.4. Thị trường bất động sản phát triển là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hoá giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hoá nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là làm tăng khối lượng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là một cách góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Bởi vì, sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại nhiều lần... giúp Nhà nước tăng thu nhập về thuế. 3.2.5. Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các thị trường, có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, bởi vậy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần hình thành và phát triển đồng bộ các loại thị trường. Vì phát triển thị trường bất động sản cũng đồng thời là đòi hỏi một sự nhiều hơn, tốt hơn của thị trường hàng hoá, dịch vụ, một sự cung cấp lao động tốt hơn, lao động có kĩ thuật cao... và cả vốn đảm bảo cho thị trường bất động sản tăng trưởng theo. Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không còn bó hẹp trong phạm vi một quốc gia.Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nước mà cần tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và họ cũng có thể cccư trú, sinh sống... Đó là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ giao dịch xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc... góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại. 3.2.6. Thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, nhất làthị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Một khi thị trường bất động sản không hoạt động, hoặc hoạt động không lành mạnh: giá cả lên xuống thất thường, đầu cơ đất đai... sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật... làm cho xã hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở luôn gắn vơi hoạt động sản xuất và đời sống con người và các hoạt động xã hội của con người. Thực tế ở các nước và nước ta, trong giai đoạn nhữnh “cơn sốt đất” khi mà thị trường đất đai, nhà ở ngầm xuất hiện, hiện tượng buôn bán đầu cơ đất đâi phát triển... đã dẫn đến sự tăng nhanh giá cả đất đai, người dân hoài nghi về chính sách đất đai của nhà nước, quan hệ xã hội về đất đai, nhà ở đã có những biểu hiện tiêu cực. 3.2.7. Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân Trước hết, thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kĩ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao... Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất ngày càng thoả mãn nhu cầu của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn... góp phần hình thành và phát triển đồng bộ các loại thị trường, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người. 3.2.8. Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác Thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục bổ sung, hoàn thiện pháp luật chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị trường, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và những điều không phù hợp với chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai. Điều này giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thịên chính sách đất đai và thực hịên đổi mới công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai, từ đó tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta. Cũng thôngm qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... hoàn thịên hồ sơ ban đầu về đất đai, bất động sản là điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng bất động sản cụ thể như một hàng hoá cụ thể. Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, trên sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước. 3.3 Tính tất yếu khách quan của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Đối với bất động sản tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sở hữu tư nhân về ruộng đất kết hợp với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống đồng bộ các loại thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất trong nền kinh tế thị trường. Do đó, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp... đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng: chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân.... Các giao dịch về bất động sản phát triển làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu bất động sản. Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng lên. Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp trung gian. Bên cạnh đó, quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai(quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để góp vốn liên doanh. Vì vậy, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi nước cần phải có thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp bằng bất động sản... Đối với nước ta đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng là vấn đề hết sức quan trọng. Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân cư được thực hiện thông qua thị trường ngầm. Vì vậy, khi chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hầu như chưa hình thành, các giao dịch về bất động sản chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Điều này làm cho thị trường bất động sản diễn biến hết sức phức tạp gây ra các hậu quả tiêu cực về kinh tế - xã hội, các nguồn lực về bất động sản chưa phát huy được hiệu quả một cách tối đa. Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam là một tất yếu khách quan. 4. Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, mỗi cách dựa vào một số tiêu thức khác nhau. Mỗi tiêu thức là cách tiếp cận khác nhau đối với thị trường bất động sản. 4.1. Căn cứ vào loại hình giao dịch Nếu căn cứ vào các loại hình giao dịch trên thị trường bất động sản, có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường sau: ¨Thị trường mua bán bất động sản Thị trường mua bán bất động sản là loại hình thị trường hình thành sớm nhất trong các loại thị trường bất động sản. Thị trường mua bán đất đai xuất hiện gần như đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản đã trở thành phổ biến và vượt khỏi khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế phát triển. Hoạt động mua bán, trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn bất động sản. Ngoài ra cũng có thể do các doanh nghiệp (sản xuất kinh doanh) bất động sản cung cấp bất động sản cho các chủ thể trong nền kinh tế. ¨ Thị trường giao dịch cho thuê bất động sản. Thị trường cho thuê bất động sản là thị trường mà người có nhu cầu thuê bất động sản chỉ sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định. Vì vậy, họ chỉ có nhu cầu thuê bất động sản và việc thuê sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác. Người có bất động sản trên cơ sở nghiên cứu thị trường để quyết định việc cho thuê bất động sản đảm bảo lợi ích kinh tế thu được là cao nhất. Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung cầu về các bất động sản cho thuê. Các giao dịch về thuê bất động sản có thể tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất động sản hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới bất động sản. Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trường cho thuê bất động sản . ¨ Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp. Khi nền kinh tế thị trường phát triển, việc dùng bất động sản làm tài sản thế chấp là khá phổ biến. Người có quyền sở hữu bất động sản được thế chấp quyền sở hữu bất động sản để vay vốn, nói cách khác là dùng bất động sản làm tài sản bảo đảm tiền vay. Bất động sản đã đem thế chấp nhưng người sở hữu vẫn tiếp tục sử dụng nó do đó giá trị của bất động sản được nhân đôi. Việc sử dụng bất động sản để thế chấp vay vốn giúp cho các doanh nghiệp tăng thêm vốn đầu tư cho đầu tư phát triển. Các nước đang phát triển như Trung Quốc, Thái Lan, Malayxia... đã thành công trong việc thực hiện bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản. Còn ở các nước công nghiệp phát triển, thế chấp đất đai, bất động sản bảo đảm vay vốn rất phổ biến và phát triển. Để có thể thế chấp bất động sản, trước hết cần định giá bất động sản được thế chấp trên cơ sở giá cả thị trường, song, việc định giá bất động sản làm tài sản thế chấp còn chịu tác động của quan hệ cung - cầu về vốn. ở các nước có thị trường vốn phát triển các khoản nợ có thể được chuyển nhượng, đồng thời thì quyền nắm giữ bất động sản thế chấp cũng phải được chuyển nhượng theo. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, thì chủ nợ có quyền phát mãi bất động sản thế chấp. Chính vì vậy, các giao dịch liên quan đến bất động sản dùng làm tài sản thế chấp đã hình thành nên thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp. ¨ Thị trường bất động sản dùng để góp vốn liên doanh. Người sở hữu bất động sản (chủ yếu là đất đai) sử dụng để góp vốn liên doanh , với giá trị vốn góp là giá trị của bất động sản. Việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất động sản. ở các nước đang phát triển việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đầu tư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua các dự án liên doanh. ¨ Thị trường giao dịch khác về bất động sản. Bên cạnh các giao dịch chủ yếu trên, còn có một số loại giao dịch khác về bất động sản. Việc thực hiện cổ phần hoá, tư nhân hoá các doanh nghiệp nhà nước ở các nước dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản là các tài sản nhà nước (sở hữu toàn dân) thành sở hữu tư nhân và sở hữu hỗn hợp về bất động sản. Do tiến hành cổ phần hoá, tư nhân hoá làm nảy sinh các giao dịch về bất động sản thuộc phạm vi của thị trường bất động sản. 4.2. Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường Căn cứ vào trình tự thời gian bất động sản gia nhập thị trường có thể chia thị trường bất động sản làm 3 cấp: - Thị trường cấp I, là thị trường chuyển nhượng (giao) hoặc cho thuê đất đai (quyền sử dụng đất) còn gọi là thị trường đất đai ; - Thị trường cấp II, là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê, thế chấp, góp vốn... ; - Thị trường cấp III, là thị trường mua đi, bán lại , cho thuê bất động sản. 4.3. Căn cứ vào mục đích sử dụng Căn cứ vào mục đích sử dụng bất động sản, có thể chia thị trường bất động sản thành thị trường nhà và đất ở và các thị trường với các bất động sản khác (ngoài nhà và đất ở). Thị trường nhà và đất ở là thị trường giao dịch các bất động sản (chủ yếu là nhà ở gắn liền với đất, căn hộ...) sử dụng vào mục đích làm nhà ở của các tầng lớp dân cư. Thị trường bất động sản khác là thị trường giao dịch các bất động sản được sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như : mặt bằng các khu công nghiệp, nhà xưởng, khách sạn, văn phòng cho thuê... Tuy nhiên sự phân chia này chỉ mang tính chất tương đối vì cùng một bất động sản nhưng có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. 5. Các thành tố của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm một số thành tố chủ yếu sau đây: 5.1. Hàng hoá bất động sản Trong nền kinh tế thị trường nhân tố kể đến đầu tiên phải là hàng hoá. Nếu không có hàng hoá thì giao dịch không thể diễn ra được. Đối với thị trường bất động sản cũng vậy, muốn có giao dịch thì trên thị trường phải xuất hiện hàng hoá bất động sản. Nhưng không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường bất động sản hay không còn phải được luật pháp quy định. Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc không trở thành hàng hoá như nhiều loại bất động sản công cộng: công trình hạ tầng mang tính chất công cộng, đất đai là bất động sản nhưng pháp luật cấm mua bán. 5.2. Cầu về hàng hoá bất động sản Tổng cầu về hàng hoá bất động sản là tổng số lượng cầu về các loại bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ số lượng bất động sản mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực tài chính có khả năng thanh toán của họ. Như vậy cầu về mỗi loại bất động sản là khối lượng bất động sản mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể người sử dụng bất động sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con người. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự khác biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu về bất động sản thường phát sinh với quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rất rộng và có thể nảy sinh ở tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, nhưng cầu thực tế về bất động sản lại không hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu cả về lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh song lại không có khả năng thanh toán, nhưng có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu tư kiếm lời, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Do vậy cầu về mỗi loại bất động sản có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Mức độ ảnh hưởng tác động đến cầu về bất động sản tựu trung lại bao gồm các nhân tố chủ yếu sau: - Sự tăng trưởng về dân số và phát triển của lực lượng sản xuất: Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về bất động sản tăng lên. Đồng thời, sự gia tăng dân số còn làm tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế.. đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường bất động sản cũng bắt đầu từ những trung tâm này. - Sự thay đổi và nâng cao trình độ sử dụng đất đai cho các mục đích. Tính chất và mục đích sử dụng đất cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản. Khi xã hội càng phát triển, các hoạt động sản xuất của khu vực I càng giảm đi do vậy nhu cầu về đất đai cho sản xuất giảm song thay vào đó khu vực III phát triển làm thay đổi nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động tăng lên. Chính vì vậy, nếu vẫn duy trì mục đích sử dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp. Ngược lại, khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực III thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó có thể thấy rõ qua sự thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng . - Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu bất động sản. Do sự tăng lên của quy mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống nên nhu cầu về nhà ở của con người là không ngừng tăng lên. Nếu như mức thu nhập cũng tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Bởi vì, việc làm và nghề nghiệp có quan hệ hết sức chặt chẽ với sự gia tăng thu nhập của dân cư, cái làm thay đổi đáng kể về cầu nhà ở. Hơn nữa, tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở phù hợp với yêu cầu và tính chất công việc. - Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị. Đô thị hoá là quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển của quy mô bề rộng không gian đô thị. Mất cân đối về cung cầu bất động sản ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Do vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung diễn ra sôi động nhất trong quá trình phát triển đô thị hoá. - Mốt và thị hiếu nhà ở. Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. - Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng. Sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu về bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, không có khả năng tiếp cận. - Những chính sách của Chính phủ. Những chính sách của Chính phủ cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về bất động sản. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng nhà ở và đất ở, sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà ở, sự thay đổi thái độ Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà, tất cả những điều này đều có tác động đáng kể đến sự thay đổi cầu về bất động sản. - Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về bất động sản. Do lượng cung tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường. Nói chung các nhân tố trên đây là những nhân tố phổ biến tác động đến sự thay đổi của cầu bất động sản. Tuy nhiên, tuỳ từng bối cảnh phát triển trong các điều kiện môi trường khác nhau thì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không đồng nhất, đồng thời còn có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặc thù khác. 5.3. Cung hàng hoá bất động sản Cung hàng hoá bất động sản là toàn bộ khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mỗi giới hạn nhất định. Cũng giống như cầu hàng hóa bất động sản, cung hoàn toàn không trùng khớp với tổng số bất động sản có được ở một quốc gia, do có những bất động sản không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật quy định của mỗi nước hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ lại không có nhu cầu bán, chuyển nhượng hay là có nhu cầu bán nhưng đòi hỏi không phải bán với mặt bằng giá hiện hành trên thị trường mà muốn chờ đợi cơ hội để bán với giá cao hơn. Những nguồn bất động sản đó không được tính vào tổng cung bất động sản tại thời điểm đó. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản gồm có: - Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là nhân tố hết sức quan trọng ảnh hưởng đến cung hàng hoá bất động sản. Mục đích sử dụng hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất. Nhưng khi Chính phủ quyết định chuyển mục đích sử dụng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì chính mảnh đất đó sẽ làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà ở. Vì vậy, tổng cung về nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. - Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng. Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện có. Một khu vực đất đai không có kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường bất động sản, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng hơn thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản. Bởi vậy, tiếp sau quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. - Các yếu tố đầu vào và chi phí xây dựng. Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu các nguyên liệu đầu vào cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của ngành xây dựng mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật liệu hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ mở rộng thêm. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngược lại chi phí xây dựng và cao thì nguồn cung sẽ ít hơn. - Chính sách và pháp luật của Nhà nước Khác với các hàng hoá thông thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển đất. Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải thiện nguồn cung về nhà đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào của nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thức tế như quy hoạch, thể chế các quan hệ về nhà đất, đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu bất động sản. 5.4. Quan hệ cung cầu và giá cả hàng hoá bất động sản Mỗi hàng hoá bất động sản đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động lẫn nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị hơn so với ngôi nhà ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của bất động sản còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cung một thửa đất, một căn hộ vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá trị của chúng có thế cao gấp hai, ba lần so với lúc bình thường; còn vào thời kỳ “đóng băng” giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường. Giá cả bất động tuỳ thuộc một phần vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cung nhỏ hơn cầu, có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu thì giá bất động sản bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cung lớn hơn cầu, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”...; có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nước như đầu tư của nhà nước vào việc cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước...), Nhà nước tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, Nhà nước quy định chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ... Nhìn chung, khi không bị những yếu tố thái quá chi phối, giá cả bất động sản thường được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị những động thái phát triển của một nền kinh tế. Với nền kinh tế đang trên đà phát triển, thì giá bất động sản có xu hướng tăng lên; ngược lại khi giá bất động sản tăng lên thì nền kinh tế có thêm một tín hiệu về tăng trưởng, phát triển. 5.5. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Nếu không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì sẽ không có thị trường bất động sản. Doanh nghiệp ở đây có thể là hộ gia đình, là hợp tác xã, là doanh nghiệp tư nhân, là doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức cụ thể do luật pháp quy định. Xuất phát từ những đặc điểm của hàng hoá bất động sản, các hàng hoá bất động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã được xác định... Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kĩ năng, chuyên môn, vốn liếng... mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hoá bất động sản và tổ chức cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này sớm muộn gì cũng đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trường bất động sản nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhưng trong nền kinh tế thị trường, xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng hoạt động theo kế hoạch của nhà nước, sản phẩm bất động sản được tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Sự thiếu vắng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung đã chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá bất động sản mà còn làm cho hiệu quả sử dụng tài sản bất ._. tham khảo và sử dụng vào mục đích khác nhau. Tuy nhiên, tính hệ thống trong quy hoạch còn thiếu, chưa chỉ rõ loại quy hoạch nào có tính pháp lý buộc mọi tổ chức, cá nhân phải tuân thủ. Trong xây dựng quy hoạch, kế hoạch cần: - Hình thành hệ thống văn bản quy hoạch như một công cụ để nhà nước quản lý đất đai và xây dựng; - Sửa đổi, bổ sung quy trình lập, thông qua các loại văn bản quy hoạch, xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống các văn bản quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch; - Nghiên cứu áp dụng phương pháp quy hoạch mới theo hướng vừa đáp ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phát triển các đô thị; - Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch, xác định rõ văn bản nào là cơ sở pháp lý cho quản lý và phát triển bất động sản hàng hoá; - Có cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch được tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch; - Quy hoạch cần được phổ biến công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ; - Tăng cường và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ quy hoạch và có các biện pháp kiên quyết trong cưỡng chế. 2.3. Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Để thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển, nhà nước cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc lập hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng sử dụng đất và sở hữu nhà. Hồ sơ địa chính là hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc này thuộc trách nhiệm của nhà nước, ngân sách nhà nước phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Để có thể đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần thực hiện 2 giải pháp cơ bản sau: - Cần giảm bớt các thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan nhà nước các cấp. Nếu được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định rõ thời gian xem xét, xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn, nếu quá thời gian đó mà không có xác nhận thì coi như đồng ý. Các trường hợp đã có đầy đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, không phải qua sự xem xét của cơ quan nhà nước trung gian. - Thực hiện không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ khi nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất ở, đất chuyên dùng trước Luật đất đai năm 1993, mà đất đó không do Nhà nước giao. 2.4. Tăng cường quản lỹ đất, bất động sản công Quỹ đất, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước, trụ sở làm việc và quỹ đất của các cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang nếu sử dụng kém hiệu quả cần được xử lý. Đối với những diện tích, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích tại các tổ chức nhà nước thì tiến hành cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này. Đối với những diện tích để hoang đã vượt quá thời hạn cho phép về thời gian thì Nhà nước thu hồi lại, việc thu hồi không cần được sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này. Đối với những diện tích đất và nhà đang bị tổ chức đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng... sai quy định thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả. Giá trị của những diện tích đã được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được xác định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản bất động sản của tổ chức nhà nước. 2.5. Hoàn thiện chính sách giá đất Cơ chế quản lý giá của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên, trong thời gian qua, cơ chế này còn nhiều bất cập, không khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc tồn tại hệ thống hai giá hiện nay đối với đất và nhà (giá nhà nước, giá thị trường) với sự khác biệt trên thực tế từ 2 - 4 lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, do sự vận động tuỳ ý của cơ quan có thẩm quyền và duy trì cơ chế “xin cho” trong các giao dịch về đất đa, kìm hãm việc mua bán và thanh lý những tài sản thuộc sở hữu nhà nước; tạo ra những nhu cầu giả tạo về nhà, đất; tạo điều kiện để cơ quan công quyền, doanh nghiệp nhà nước tuỳ tiện chuyển diện tích, trụ sở chưa sử dụng của mình thành nhà ở, đất ở, hoặc cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng. Để đổi mới công tác quản lý Nhà nước về giá theo hướng khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản và nâng cao quản lý Nhà nước về bất động sản, cơ chế quản lý giá cần được đổi mới như sau: - Khung giá bất động sản do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức, cá nhân trong việc giao, bán, khoán, cho bất động sản, thu thuế và lệ phí bất động sản, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ quy định bắt buộc, các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nước. - Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá bất động sản. Các trung thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một số quy chế chung và đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. Đồng thời, cần có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới. - Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu thầu, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách. 3. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ mua bán bất động sản Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường bất động sản cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng thêm hiệu quả hoạt động của thị trường và có cơ chế giảm nguy cơ của nền kinh tế “bong bóng” do đầu cơ quá mức vào bất động sản. Hiện tại , các tổ chức này đang bước đầu được hình thành, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế. Trong thời gian tới cần: - Thực hiện đa dạng hoá, công khai hoá, minh bạch thông tin, theo đó, thông tin về phap luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường bất động sản vào mạng điện tử của Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố, thị xã, quận, khuyến khích các tổ chức kinh doanh bất động sản lên đưa ra các thông tin về giao dịch bất động sản lên phương tiện thông tin đại chúng (báo, tạp chí, phát thanh truyền hình) và các trang WEB của mình. Trên cơ sở đó, tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng thông tin về bất động sản đều dễ dàng tiếp cận hệ thống thông tin về bất động sản. Điều này sẽ góp phần hạn chế sự biến động của giá cả bất động sản do tác động của tình trạng thiếu thông tin. - Tạo điều kiện về mặt khung khổ pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, thanh toán, phát mãi được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt động có hiệu quả. - Có quy định khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp trong thị trường bất động sản, tiến tới chuyển một số chức năng công sang cho các tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện. Đồng thời, ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này. 4. Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp là chủ thể chủ yếu tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới đối với các đối tượng tham giao dịch bất động sản. Hiện nay, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nước ta còn nhiều hạn chế: thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, thiếu một số loại hình doanh nghiệp... Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có một số giải pháp: - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế đều được bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi về vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất), cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giảm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ và đạo tạo chuyên gia lao động...; - Tất cả các doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế. Đối với các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước cần có biện pháp hạn chế sự phát triển, tiến tới từng bước giảm và loại bỏ, đồng thời, thành lập các tổ chức tư vấn cho các giao dịch bất động sản, tư vấn thông tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn giá cả, tư vấn lập hợp đồng giao dịch; - Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất: Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển đất ở các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng để xây dựng công trình công nghiệp, thương mại, dân dụng... tạo quỹ đất để chuyển nhượng cho thuê... Doanh nghiệp này được quản lý tất cả các vùng đất do Nhà nước quản lý nhưng chưa giao cho ai sử dụng, đất nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao cho các dự án. Ngoài ra, doanh nghiệp này sẽ thực hiện thu hồi đất và thực hiện đền bù theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đó giao lại cho các dự án... Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần áp dụng một số biện pháp như: đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách nhà nước cho doanh nghiệp; cho phép doanh nghiệp sử dụng các vùng đất chưa khai thác, hồ, ao... làm vốn ban đầu, đồng thời, khi giao đất cho doanh nghiệp chưa thu tiền sử dụng đất; - Những vùng đất đã quy hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư.. được giao cho các doanh nghiệp bằng cách cho phép doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bất động sản... thay cho việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường như hiện nay. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp thực hiện quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch. 5. Phát triển và tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản Để có thị trường cần phải có hàng hoá. Hàng hoá bất động sản cho thị trường trước hết phụ thuộc vào khả năng cung về đất hàng hoá (số lượng, vị trí , thời gian, chất lượng). Hiện tại, đất hàng hoá do chưa được tạo lập đầy đủ, kịp thời, có chất lượng nên việc tạo lập các bất động sản trên đất để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó khăn, trở ngại, ách tắc. Quá trình tạo lập đất hàng hoá rất phức tạp, tốn nhiều chi phí, gồm nhiều công đoạn và có sự tham gia của nhiều bên với các lợi ích khác nhau. Có sự tham gia của các nguồn vốn khác nhau, cấu thành giá đất hàng hoá xét dưới góc độ chi phí để chuyển từ đất thô thành đất hàng hoá. Để thị trường bất động sản có nhiều hàng hoá cần có các giải pháp sau: · Công khai quy hoạch xây dựng các khu dân cư và các loại đô thị cần sớm được hoàn thành. Công khai quy hoạch xây dựng chi tiết và kế hoạch sử dụng đất. Quy định rõ và công khai hoá, đơn giản hoá các chính sách khuyến khích đối với các loại dự án đầu tư. · Khẩn trương hoàn thành công tác đăng ký thống kê đất đai, nhà ở; lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tiến hành việc thực hiện đo vẽ bản đồ địa chính ở các địa phương. Thực hiện công tác thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Đẩy nhanh tiến độ và sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị ở các đô thị trong cả nước. · Tách chức năng công ích khỏi chức năng kinh doanh. Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất đã có hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng theo phương pháp đấu giá. Trước mắt cần giao nhiệm vụ tạo lập và phát triển đất hàng hoá cho một số công ty kinh doanh bất địa ốc đảm nhận. Đối với phát triển đất hành hoá, việc phát triển hạ tầng phải đi trước, từ đó chuyển đất có giá trị thấp thành đất có giá trị cao, tăng thu ngân sách nhà nước. · Thực hiện nguyên tắc hạ tầng có trước, nguyên tắc lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Cần có sự cam kết giữa các bên tham gia (Nhà nước và các chủ đầu tư) trong quá trình tạo lập đất hàng hoá theo nguyên tắc hạ tầng có trước để tăng giá trị của đất. Tập trungđầu tư dứt điểm cho từng dự án, tránh đầu tư dàn trải như hiện nay, theo nguyên tắc lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Đối với một số dịch vụ hạ tầng và môi trường điện, thông tin, thảm cỏ, cây xanh, đường sá cần có sự phân bố chi phí hợp lý, tránh tình trạng hết vào gió bán cho người sử dụng trực tiếp. · Thống nhất mặt chính bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập bất động sản. Chính sách thuế và chính sách hỗ trợ, khuyến khích cần áp dụng một cách thống nhất đối với các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hoá bất động sản. Hoàn thiện các công tác đấu thầu, tránh tình trạng độc quyền, “om” công trình hoặc bán thầu tiêu cựcnhư hiện nay. Trong trường hợp cần có sự tồn tại của độc quyền tư nhân thì phải có cơ chế kiểm soát các tổ chức độc quyền này. · Tập trung đáp ứng nhu cầu di dời các cơ quan, doanh nghiệp, nhà dân. Hiện tại, qui trình phát triển, hiện đại hoá đô thị đang đòi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dân, cơ quan, doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường) từ nội thành, nội thị ra các vùng xung quanh. Việc di dời này rõ ràng là không thể tiến hanh theo cơ chế bao cấp của nhà nước, nhưng tiến hành theo cơ chế thị trường như thế nào thì đang còn rất nhiều việc phải giải quyết. Trong thời gian tới, ngoài việc chú trọng công tác quy hoạch cần tạo điều kiện để các chủ sử dụng đất trong diện di dời dược quyền bán đất hiện có tại nơi đi, và mua đất tại nơi đến theo giá thị trường. · Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các tổ chức này, nếu không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ... di chuyển khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ. Nhu cầu sử dụng bất động sản tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiên, hiện nay nhiều cơ quan nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh trong lĩnh vực thương mại dịch vụ) đang có trụ sở tại trung tâm thương mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở của cơ quan hành chính sự nghiệp đang xuống cấp nghiêm trọng, nhưng ngân sách nhà nước lại chưa đủ khả năng tài chính để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp... Vì thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị này ra khỏi các trung tâm thương mại dịch vụ. Những đơn vị chuyển trụ sở được phép bán tài sản bất động sản bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Toàn bộ số tiền thu được sử dụng để xây dựng trụ sở ở địa điểm mới. Tuy nhiên, đất của các đơn vị hành chính sự nghiệp đang sử dụng là do nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và đất của doanh nghiệp nhà nưúơc là do Nhà nước cho thuê, do đó, không được phép chuyển nhượng. Vì vậy, trước khi chuyển nhượng, cần chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng. Giải pháp này sẽ góp phần tăng cung về hàng hoá bất động sản tại các trung tâm thương mại, dịch vụ. 6. Thực hiện các biện pháp bảo đảm sự phát triển đồng bộ của thị trường bất động với các thị trường khác Sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường là yêu cầu cần có tính hai mặt. Một mặt là sự đồng bộ trong việc hình thành các yếu tố, các điều kiện cho bẩn thân từng thị trường bộ phận phát triển và mặt khác là sự đồng bộ về trình độ phát triển để hỗ trợ lẫn nhau giữa các thị trường bộ phận trong toàn hệ thống. Để đảm bảo tính đồng bộ trong phát triển giữa các thị trường đất đai bất động sản với các thị trường khác, cần thực hiện tốt các giải pháp sau: Một là, mở rộng và đảm bảo tính pháp lý cao trong hoạt động thế chấp bằng đất đai bất động sản, kể cả bằng bất động sản hình thành sau đầu tư, để cấp vốn tín dụng cho hoạt động của các thành phần kinh tế. Vướng mắc và khó khăn lớn nhất hiện nay trong vay vốn tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản là giấy tờ có liên quan đến đất đai bất động sản rất không đầy đủ hoặc không có, cán bộ ngân hàng không có chuyên môn về định giá bất động sản dùng làm thế chấp; còn tình trạng công ty dem tài sản thế chấp để vay vốn nhiều lần ở những ngân hàng khác nhau nhưng chưa được xử lý nghiêm làm mất lòng tin của cơ quan ngân hàng... Hai là, hoàn thiện hơn nữa cơ chế thực hiện việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản, đặc biệt là góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất. Ba là, tạo mọi điều kiện để cá nhân, tập thể thuộc mọi thành phần kinh tế có tiềm lực về vốn, khoa học công nghệ... tiếp cận dược với đất đai bất động sản để đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất của họ. Bốn là, hoàn thiện các chính sách tài chính, thực hiện các khoản thu liên quan đến hoạt động của thị trường bất động sản như các loại thuế và phí, tiền sử dụng đất, thuế trước bạ... 7. Một số giải pháp tài chính thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 7.1. Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất Để khuyến khích việc hợp thức hoá bất động sản, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng lượng hàng hoá giao dịch trên thị trường chính thức, chính sách thu tiền sử dụng đấtcầ được sửa đổi, bổ sung theo hướng sau: - Thực hiện không thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá các việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các đang sử dụng đất ở do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ ông, bà, cha, mẹ... để lại mà người chuyển nhượng, người thừa kế chưa có hồ sơ ban đầu (giấy tờ hợp pháp) về đất mà không thuộc đất Nhà nước giao trước ngày 15-10-1993; các hình thức nhận chuyển nhượng nhưng người bán cũng không có giấy tờ hợp lệ trước ngày 01-10-2001 được nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay người bán, lệ phí trước bạ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại nhằm đảm bảo giảm chi phí cho người sử dụng theo hướng: người được giao đất trừ đất ở, đất chuyên dùng thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trừ đi giá đất tính đền bù; thu chênh lệch giá chuyển mục đích sử dụng đất với được giao đất tư đất nông nghiệp để sử dụng làm đất ở, đất chuyên dùng cho xây dựng công trình trừ đi chi phí đền bù theo giá nông nghiệp. - Chính phủ ban hành chính sách thống nhất chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất cho doanh nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Chỉ thu khi doanh nghiệp nhượng bán bất động sản, cho thuê bất động sản. Biện pháp này nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng các công trình, nhà ở để đưa vào kinh doanh. 7.2. Đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ Các khoản thuế và chi phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất, người có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (từ 3% đến 5%) là khá nặng đối với cả người bán và người mua, nhất là hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời có phần trùng lặp. Để khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, phát triển thị truờng bất động sản chính thức, đối với lệ phí trước bạ chỉ thu theo một mức cố định vì tỷ lệ % trên giá trị bất động sản như đang thực hiện, còn đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, về lâu dài thì bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó, bằng một loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”. Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng, thừa kế. Bên cạnh đó, trước mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tập trung tất cả các khoản thu này vào một cơ quan. Giải pháp này nhằm khắc phục tình trạng khi thực hiện mua bán bất động sản có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước thì cả người mua và người bán phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Trước mắt, việc tổ chức thu các khoản thu nói trên vào cơ quan địa chính, nhằm giảm sự trùng lặp không cần thiết trong việc kiểm tra, xem xét hồ sơ của những cơ quan quản lý Nhà nước, tránh thủ tục phiền hà, khuyến khích giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động của thị trường không chính thức, phát triển thị trường chính thức, đồng thời tăng ngân sách nhà nước. 7.3. Quỹ đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị Nguồn hình thành quỹ này là nguồn đầu tư từ ngân sách Nhà nước, tiền thu được tư sử dụng quỹ đất tạo vốn cơ sở hạ tầng, tiền sử dụng đất đã thu được, tiền bán nhà thuộc sổ hữu nhà nước cho người đang thuê và từ các nguồn động viên khác. Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở đô thị hoạt động nhằm trang trải cho các biện pháp hỗ trợ tài chính đối với hoạt động sản xuấtkinh doanh bất động sản, đồng thời quỹ này cũng tiến hành cho vay đối với các doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản. 7.4. Hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản (trừ các doanh nghiệp hoạt động tư vấn, môi giới, dịch vụ), đặc biệt là việc xây dựng nhà ở nhằm mục đích cho thuê, bán trả góp đối với những người có thu nhập thấp. Phần chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thị trường được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở của Nhà nước hỗ trợ. 7.5. Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước hoặc quỹ của nhà nước cho người nghèo mua nhà ở hoặc thuê nhà Đối với người mua nhà ở, ngân sách nhà nước hỗ trợ trực tiếp với một số tiền nhất định cho từng đối tượng cụ thể khi họ mua nhà, số tiền còn lại được ngân sách nhà nước cho vay không lãi và trả trong một số năm nhất định. Đối với người thuê nhà ở, ngân sách Nhà nước hỗ trợ một phần tiền thuê hàng năm. Việc hỗ trợ đối với người nghèo được tiến hành trực tiếp thay vì gián tiếp thông qua doanh nghiệp hoặc ngân hàng sẽ làm giảm bớt khâu trung gian, giảm bớt khối lượng công tác quản lý nhà nước và hạn chế tiêu cực nảy sinh. Đồng thời, việc hỗ trợ trực tiếp tạo điều kiện cho người được hỗ trợ có thể lựa chọn hình thức được hỗ trợ và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ động trong hoạch toán kinh doanh. 7.6. Hình thành các tổ chức định giá bất động sản và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá bất động sản Trong công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản, việc áp dụng biểu giá tính thuế và đền bù còn nhiều bất cập, không thực hiện được vai trò định hướng, điều tiết giá cả thị trường. Vì vậy, việc xây dựng biểu giá tính thuế và đền bù phải được hoàn thiện để có thể thực hiện được vai trò định hướng, điều tiết giá cả bất động sản trên thị trường. Để thực hiện nhiệm vụ đó, cần thành lập tổ chức định giá bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu định giá bất động sản và định giá đất đai, khắc phục tình trạng mua, bán chủ yếu dựa vào dự luật giá cả, môi giới, từng bước hình thành mặt bằng giá cả bất động sản phù hợp... Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất của nhà nước; phục vụ cho việc chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bất động sản, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp bất động sản. Để tổ chức định giá hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ, bởi vì định giá bất động sản là công việc vừa đòi hỏi chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội . Do đó, nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ về đào tạo các chuyên gia tư vấn, định giá bất động sản, tạo nguồn nhân lực cho hoạt động của thị trường bất động sản. 8. Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động chính của các giải pháp Các giải pháp trên đây xuất phát từ những đòi hỏi bức bách đã được nêu trong văn kiện Đại hội IX của Đảng, nếu được triển khai thực hiện thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có bước phát triển mới cả về chiều rộng và bề sâu. Cụ thể là: - Khi những người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với những cấp độ khác nhau thì thị trường phi chính thức quy về đất nói riêng, về bất động sản nói chung sẽ có cơ sở pháp lý để giảm thiểu nhanh chóng, lượng cung hàng hoá bất động sản cho thị trường chính quy sẽ được tăng lên. Việc này cho phép người sử dụng đất yên tâm đầu tư, có thể dễ dàng thế chấp giá trị mảnh đất để vay vốn, chí phí giao dịch thấp hơn do có đủ thông tin hơn. - Khi các làng mạc, thị tứ, thị trấn, thị xã, thành phố đều có quy hoạch được hoạch định căn cứ vào các yếu tố cung - cầu nhà, đất và các bất động sản khác trên địa bàn, được phê duyệt bởi một văn bản có tính pháp lý, được công bố minh bạch thì cung đất đai và bất động sản cho thị trường chính quy có điều kiện tăng lên do giảm thiểu được các thủ tục và chi phí tiếp cận thông tin, hoạt động của thị trường tránh được nhiều rủi ro, méo mó, khiếm khuyết so với khi không có quy hoạch hoặc có quy hoạch như hiện nay. - Khi các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được giải phóng khỏi những cấm kỵ, ràng bó bởi các giới hạn về thành phần kinh tế, về chế độ sở hữu, về chính sách ưu đãi thì thị trường bất động sản không chỉ được kích thích mạnh mẽ về “phía cung” mà cả về “phía cầu”, tạo ra sự phát triển có hiệu quả và bền vững đối với thị trường này. - Khi chính sách về thuế, phí đối với nhà đất được sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện theo hướng khuyến khích việc kinh doanh có hiệu quả, hạn chế việc sử dụng lãng phí các nguồn lực của xã hội trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là nguồn lực về đất đai thì chẳng những nguồn thu của ngân sách nhà nước tăng lên mà quan hệ cung - cầu hàng hoá bất động sản trên thị trường cũng được điều chỉnh, giảm thiểu giả tạo, đầu cơ trên thị trường này. - Khi các tổ chức trung gian giữa người mua và người bán trên thị trường bất động sản (tài chính, tín dụng, thông tin, môi giới, tư vấn...) được phép hình thành, phát triển và đảm nhiệm việc cung cấp các dịch vụ tư và các dịch vụ công (không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm) cho các bên tham gia thị trường này thì biên chế và bộ máy quản lý nhà nước về bất động sản được gọn nhẹ lại, sự quá tải về công vụ của nhiều cơ quan được giảm thiểu (như đo đạc, trắc địa, lập hồ sơ địa chính, địa bạ, tư vấn pháp luật, xây dựng dự án...), nhiều thủ tục hành chính được giải quy chế, người mua và người bán bất động sản được cung cấp các dịch vụ tiện ích hơn. - Ứng với mối tiến triển của nhân tố thị trường theo các giải pháp trên đây sẽ kéo theo sự giảm thiểu những tiêu cực từ sự can thiệp trực tiếp bằng hành chính, mệnh lệnh của Nhà nước vào thị trường bất động sản. Theo đó, việc lợi dụng chức quyền, việc sử dụng cơ chế “xin - cho”, việc gây khó khăn, phiền hà để tham đòi lợi lộc, việc tuỳ tiện vận dụng pháp luật để tham nhũng tài sản nhà đất... của một bộ phận cán bộ có chức, có quyền như hiện nay sẽ được ngăn chặn đẩy lùi. - Việc khiếu kiện về nhà, đất đang ở tình trạng nóng bỏng hiện nay sẽ giảm dần cùng với những giải pháp về thị trường được thực hiện từng phần và đồng bộ. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản là thị trường bộ phận trong hệ thống định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Vì nhiều nguyên chủ quan và khách quan như chậm thừa nhận quyền sử dụng đất và bất động sản khác là hàng hoá để có chế quản lý phù hợp; tình trạng buông lỏng quản lý trong thời gian dài... nên đến nay, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn rất yếu, có nhiều mặt tiêu cực, tập trung nhất là đã xảy ra các cơn sốt nhà đất gây nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế và xã hội. Vì vậy, chúng ta cần phải hiểu rõ cơ sở lý luận và khoa học của việc phát triển thị trường bất động sản và thông qua việc đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay để từ đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển là rất quan trọng. Giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạ cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng và quản lý đất đai, xoá bỏ thị trường ngầm kinh doanh bất động sản bất hợp pháp. Mặt khác có thể sử dụng được động lực của thị trường để thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất đai, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nông nghiệp theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá. Đề án này đã đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nhà xuất bản chính trị quốc gia. 2. Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật. 3. Thị trường bất động sản. Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nhà xuất bản tài chính. 4. Tạp chí Địa chính. 5. Tạp chí Tài chính tháng 5/2001, tháng 11/2001, tháng 5/2003. 6. Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 278, tháng 7/2001. 7. Tạp chí Thông tin Tài chính số 20, tháng 10/2001. 8. Tạp chí Kinh tế và Phát triển số 73, tháng 7/2003. 9. Thời báo Kinh tế Việt Nam số 7, ngày 16/1/2002. 10. Tạp chí xây dựng số 7/2000, số 10/2003. MỤC LỤC Trang ._.