Cơ sở hình thành khung giá đất theo cơ chế thị trường ở Thành phố Hà Nội nói riêng & cả nước nói chung

Lêi nãi ®Çu Tr­íc LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, Nhµ n­íc thùc hiÖn viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai b»ng biÖn ph¸p hµnh chÝnh, mäi quan hÖ ®Êt ®ai ®­îc thùc hiÖn b»ng c¬ chÕ xin cho, thu håi v× LuËt ®Êt ®ai ch­a cho phÐp chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt , ch­a thõa nhËn ®Êt ®ai cã gi¸. Khi nÒn kinh tÕ n­íc ta chuyÓn sang c¬ chÕ thÞ tr­êng, ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, cã sù ®iÒu tiÕt qu¶n lý cña Nhµ n­íc th× quan hÖ ®Êt ®ai còng chÞu sù chi phèi cña c¬ chÕ thÞ tr­êng.Víi LuËt §Êt ®ai 1993, LuËt söa ®æi bæ sung ®Êt ®ai vµo c¸c n¨m 1998, 2001 vµ ®Æc biÖt lµ LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®· t¹o ra mét hµnh lang ph¸p lý cho giao dÞch d©n sù vÒ ®Êt ®ai vµ thõa nhËn gi¸ ®Êt (gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt) nh­ lµ mét c«ng cô kh«ng thÓ thiÕu trong viÖc thùc hiÖn c¸c quan hÖ tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai.Bªn c¹nh ®ã, thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng b­íc ph¸t triÓn m¹nh mÏ c¶ vÒ quy m«, c¬ cÊu, dung l­îng gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc thóc ®Èy kinh tÕ – x· héi c¶ n­íc ph¸t triÓn, ph¸t huy c¸c nguån vèn trong x· héi, thu hót ®Çu t­ n­íc ngoµi, lµm thay ®æi bé mÆt kinh tÕ ®Êt n­íc, rót ng¾n kho¶ng c¸ch gi÷a n«ng th«n vµ thµnh thÞ, gãp phÇn chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ theo h­íng c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc…Song do ph¸t triÓn chñ yÕu lµ tù ph¸t, ch­a cã sù qu¶n lý chÆt chÏ nªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®· béc lé nhiÒu h¹n chÕ t¸c ®éng tiªu cùc ®Õn nÒn kinh tÕ ®Êt n­íc; ®Æc biÖt lµ nh÷ng c¬n “sèt gi¸”, t×nh tr¹ng ®Çu c¬ nhµ ®Êt, kÝch cÇu ¶o t¹o ra gi¸ ¶o, gi¸ nhµ ®Êt bÞ th¶ næi, kh«ng ph¶n ¸nh ®óng mèi quan hÖ cung cÇu trªn thÞ tr­êng.Nh­ng còng cã thêi kú thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n “l¹nh” gÇn nh­ “®ãng b¨ng” lµm cho c¸c ®èi t­îng tham gia thÞ tr­êng ph¶i b¨n kho¨n lo l¾ng, c¸c nhµ ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch còng ph¶i lóng tóng trong viÖc ®Ò ra c¸c chÝnh s¸ch qu¶n lý cho phï hîp.Do ®ã yªu cÇu ®Æt ra lµ chóng ta ph¶i cã hÖ thèng khung gi¸ míi lµm c¨n cø tÝnh thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt; tÝnh tiÒn sö dông ®Êt vµ tiÒn thuª khi giao ®Êt, cho thuª ®Êt kh«ng th«ng qua ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt; tÝnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt khi giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ tr­íc b¹, båi th­êng khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt; tÝnh tiÒn båi th­êng ®èi víi ng­êi cã hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai mµ g©y thiÖt h¹i cho Nhµ n­íc. §¸p øng yªu cÇu ®ã khung gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc ra ®êi ®Ó gi¶i quyÕt nh­ng vÊn ®Ò nªu trªn.Nh­ng tõ khi cã khung gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc ra ®êi, viÖc ¸p dông khung gi¸ ®Êt cßn nhiÒu bÊt cËp, mµ tiªu biÓu lµ khung gi¸ ®Êt kh«ng s¸t víi thùc tÕ, gi¸ cña khung gi¸ ®Êt ®­a ra qu¸ chªnh lÖch víi gi¸ ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng. MÆt kh¸c khung gi¸ ®Êt th­êng l¹c hËu so víi thùc tÕ, v× thÞ tr­êng ®Êt ®ai lu«n lu«n thay ®æi theo sù ph¸t triÓn cña x· héi, mµ khung gi¸ ®Êt lµ gi¸ ®Êt cè ®Þnh, ¸p ®Æt, kh«ng s¸t víi thùc tÕ. Ch­a phï hîp víi yªu cÇu cña thÞ tr­êng, chuyÓn ®æi chËm. Mçi ®Þa ph­¬ng l¹i cã khung gi¸ ®Êt kh¸c nhau, nªn viÖc qu¶n lý còng kh«ng ®ång ®Òu ë c¸c n¬i, g©y ra sù thiÕu minh b¹ch trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt. XuÊt ph¸t tõ yªu cÇu trªn, víi mong muèn ®ãng gãp mét vµi kiÕn nghÞ nhá trong viÖc x©y dùng khung gi¸ ®Êt cho thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n ë Hµ Néi nãi riªng vµ c¶ n­íc nãi chung, em ®· chän ®Ò tµi : “C¬ së h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt theo c¬ chÕ thÞ tr­êng ë Thµnh phè Hµ Néi nãi riªng vµ c¶ n­íc nãi chung” §Ò tµi ®­îc thùc hiÖn víi nh÷ng môc ®Ých nghiªn cøu c¬ b¶n sau: - Nghiªn cøu c¬ së h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt, thùc tr¹ng viÖc ¸p dông khung gi¸ ®Êt ë TP Hµ Néi vµ cña c¶ n­íc. - §­a ra mét vµi gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ gãp phÇn hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt nãi riªng vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung. Em xin c¶m ¬n sù h­íng dÉn nhiÖt t×nh cña c« gi¸o, th¹c sü Vò ThÞ Th¶o ®· gióp ®ì em hoµn thµnh ®Ò tµi nµy. PhÇn II : Néi dung nghiªn cøu Ch­¬ng I : C¬ së lý luËn vÒ viÖc h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt theo c¬ chÕ thÞ tr­êng Sù cÇn thiÕt cÇn ph¶i x©y dùng khung gi¸ ®Êt Néi dung qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai Theo LuËt §Êt ®ai 2003, néi dung qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai bao gåm : Ban hµnh c¸c quy ph¹m ph¸p luËt vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai vµ tæ chøc thùc hiÖn c¸c v¨n b¶n ®ã. X¸c ®Þnh ®Þa giíi hµnh chÝnh, lËp vµ qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh. Kh¶o s¸t, ®o ®¹c, ®¸nh gi¸, ph©n h¹ng ®Êt, lËp b¶n ®å hµnh chÝnh, b¶n ®å hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt. Qu¶n lý quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. Qu¶n lý viÖc giao ®Êt cho thuª ®Êt, thu håi, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt. §¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt, lËp vµ qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Thèng kª, kiÓm kª ®Êt ®ai . Qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai . Qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt trong thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n . Qu¶n lý, gi¸m s¸t viÖc thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt. Thanh tra kiÓm tra viÖc chÊp hµnh c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ xö lý vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai. Gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, g¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o c¸c vi ph¹m trong qu¶n lý sö dông ®Êt. Qu¶n lý c¸c dÞch vô c«ng vÒ ®Êt ®ai . Qua c¸c néi dung trªn cho thÊy, LuËt §Êt ®ai 2003 kh«ng chØ ®Ò cËp ®Õn viÖc Nhµ n­íc qu¶n lý ®Êt ®ai b»ng c¸c biÖn ph¸p hµnh chÝnh mµ cßn th«ng qua c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ. §ã lµ viÖc Nhµ n­íc thùc hiÖn qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai. §©y lµ mét biÖn ph¸p qu¶n lý rÊt quan träng, nhÊt lµ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, ®¶m b¶o cho nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn hîp quy luËt, h¬n n÷a c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ sÏ thóc ®Èy ng­êi d©n tham gia vµo c¸c quan hÖ giao dÞch vÒ ®Êt ®ai mét c¸ch s«i ®éng h¬n. Thùc tÕ cho thÊt r»ng, viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai sÏ kh«ng ®¹t hiÖu qu¶ cao nÕu thiÕu c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai. Trong thêi gian qua, Nhµ n­íc cã nhu cÇu sö dông nhiÒu diÖn tÝch ®Êt ®Ó x©y dùng c¬ së h¹ tÇng phôc vô cho ph¸t triÓn kinh tÕ thùc hiÖn C«ng nghiÖp ho¸ - HiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. Do ®ã, viÖc thu håi l¹i diÖn tÝch ®Êt ®· giao cho ng­êi sö dông lµ phæ biÕn. VÊn ®Ò båi th­êng thiÖt h¹i cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi ®­îc ®Æt ra. VËy th× båi th­êng bao nhiªu lµ hîp lý vµ c«ng b»ng ®Ó cho nh÷ng ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi cã ®iÒu kiÖn æn ®Þnh cuéc sèng, kh«ng g©y khã kh¨n cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Nh×n nhËn ®Êt ®ai d­íi khÝa c¹nh tµi s¶n quèc gia, nguån lùc ®Ó ph¸t triÓn ®Êt n­íc, còng nh­ tµi s¶n cña nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt th× tÊt yÕu ph¶i ®Æt ra vÊn ®Ò x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµm c¬ së cho viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ båi th­êng khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, còng nh­ qu¶n lý c¸c giao dÞch cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai nh­ chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thÕ chÊp…lµ hÕt søc quan träng. Cã rÊt nhiÒu tiªu chÝ ®Ó x¸c ®Þnh, nh­ c¨n cø vµo diÖn tÝch, h¹ng ®Êt lµm c¨n cø tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn sö dông khi giao ®Êt, tÝnh tiÒn cho thuª ®Êt, tÝnh tiÒn båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt. Theo ®iÒu 12 – LuËt §Êt ®ai 1993, chÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo tõng vïng l·nh thæ, tõng thêi kú.Tuy nhiªn, quy ®Þnh míi nµy chØ dõng l¹i mét c¸ch kh¸i qu¸t, ch­a ®Ò cËp ®Õn c¸c môc ®Ých sö dông ®Êt nh­ thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, bÊt ®éng s¶n, ch­a quy ®Þnh râ thÈm quyÒn cña Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. MÆt kh¸c, khung gi¸ ®Êt do chÝnh phñ ban hµnh theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 chËm ®­îc söa ®æi, bæ sung nªn kh«ng phï hîp víi thùc tÕ, bëi v× ë mçi n¬i gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng lµ rÊt kh¸c nhau. §iÒu nµy g©y khã kh¨n cho c¸c ®Þa ph­¬ng khi triÓn khai thùc hiÖn khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt vµ ph¸t sinh nhiÒu ®iÒu kiÖn cña c«ng d©n, ®Æc biÖt lµ vÊn ®Ò båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt. VÊn ®Ò ®Æt ra lµ chóng ta cÇn ph¶i cã mét ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ ¸p dông trªn ph¹m vi toµn quèc ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt mét c¸ch chÝnh x¸c, khoa häc gãp phÇn thóc ®Èy thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn vµ n©ng cao vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai . C¨n cø x©y dùng khung gi¸ ®Êt . - Quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai 2003 (®iÒu 56) vÒ gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh. Kho¶n 2 §iÒu 56 LuËt §Êt ®ai 2003 quy ®Þnh:”ChÝnh phñ quy ®Þnh ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt; khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cho tõng vïng, theo tõng thêi gian; tr­êng hîp ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt vµ viÖc xö lý chªnh lÖch gi¸ ®Êt liÒn kÒ gi÷a c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng”. C¨n cø vµo môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai theo LuËt §Êt ®ai 2003. Do ®Æc tÝnh cña ®Êt ®ai . + §Êt ®ai cã gi¸ trÞ lín.§Êt ®ai kh«ng bÞ hao mßn mµ cßn cã thÓ sinh lêi . + ViÖc sö dông ®Êt ®ai mang tÝnh l©u bÒn . + §Êt ®ai cã tÝnh c¸ biÖt. + §Êt ®ai cã h¹n. - Môc ®Ých sö dông cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt: c¨n cø vµo môc ®Ých cho phÐp n»m trong khu©n khæ ph¸p luËt chung, c¸c yÕu tè ph¸p lý kh¸c nh­ viÖc cÊm mét sè ho¹t ®éng ®Ó kh«ng g©y ¶nh h­ëng ®Õn m«i tr­êng xung quanh. Chóng ta ph¶i lùa chän môc ®Ých cho phÐp, tÝnh æn ®Þnh l©u dµi vµ kh¶ n¨ng duy tr× cña môc ®Ých sö dông ®Ó tõ ®ã thÊy ®­îc thu nhËp, nguån sinh lîi cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt. C¨n cø vµo c¸c yÕu tè c¹nh tranh. TÝnh ®Ðn c¸c yÕu tè cña nÒn kinh tÕ. - Mét nÒn kinh tÕ ®ang trong giai ®o¹n t¨ng tr­ëng cã thÓ t¹o ra c«ng dông lín t¸c ®éng ngay lËp tøc ®Õn gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. + Trong tõng ngµnh th× gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai còng ®­îc ®¸nh gi¸ kh¸c nhau. Gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai th­êng g¾n liÒn víi sù ph¸t triÓn cña ngµnh mµ m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã ®ang ho¹t ®éng mang l¹i hiÖu qu¶. - Quan hÖ cung cÇu: Quan hÖ cung cÇu thay ®æi th× gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt còng thay ®æi theo, CÇu thay ®æi ®Õn møc nµo ®Êy sÏ t¸c ®éng ®Õn mét lo¹t c¸c yÕu tè lµm thay ®æi gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt thöa ®Êt trªn thÞ tr­êng . 3. Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. Theo ®iÒu 56 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh : ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c sau ®©y: - S¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng; khi cã chªnh lÖch lín so víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng th× ph¶i ®iÒu chØnh cho phï hîp. - C¸c thöa ®Êt liÒn kÒ nhau, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi, kÕt cÊu h¹ tÇng nh­ nhau cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh­ nhau. - §Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh­ nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh­ nhau. §Þnh gi¸ ®Êt ®ai lµ mét néi dung quan träng cña ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.Ngoµi nh÷ng nguyªn t¾c do ChÝnh phñ quy ®Þnh, chóng ta cßn chó ý ®Õn mét sè nguyªn t¾c sau ®©y: - Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. Mét m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®­îc ®­a vµo sö dông víi môc ®Ých phï hîp vµ cã thÓ ®­îc coi lµ khai th¸c, sö dông mét c¸ch tèt nhÊt víi luång thu nhËp cao nhÊt. Nã ph¶i lµ nguån thu nhËp t­¬ng ®èi æn ®Þnh, cã thÓ lµ luång thu nhËp cña hiÖn t¹i hoÆc trong t­¬ng lai. Nguyªn t¾c phï hîp Khi tÝnh gi¸ cña mét m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ph¶i ®­a ra c¸c ®iÒu kiÖn gi¶ ®Þnh phï hîp víi b¶n th©n yÕu tè cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt vµ phï hîp víi c¸c ®iÒu kiÖn ngo¹i c¶nh (m«i tr­êng tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi…) - C¨n cø vµo quan hÖ cung cÇu cña thÞ tr­êng Gi¸ c¶ do quan hÖ cung cÇu t¹o nªn vµ nã t¸c ®éng trë l¹i ®Õn quan hÖ cung cÇu. Ph¶i ph©n tÝch ®­îc sù ¶nh h­ëng cña cung cÇu ®Õn gi¸ c¶ vµ dù b¸o diÔn biÕn cña cung cÇu trong t­¬ng lai. Nguyªn t¾c ®¸nh gi¸ ®óng c¸c chi phÝ lîi Ých. + Chi phÝ m¶nh ®Êt, thöa ®Êt bao gåm : chi phÝ trùc tiÕp, chÝ phÝ c¬ héi do thay ®æi môc ®Ých sö dông, chi phÝ kh«ng kÕt tinh vµo m¶nh ®Êt, thöa ®Êt. - Thu nhËp tõ m¶nh ®Êt, thöa ®Êt bao gåm: luång thu nhËp hiÖn t¹i hoÆc tu¬ng lai, quy ®æi c¸c yÕu tè chi phÝ, thu nhËp vÒ mét thêi ®iÓm( th­êng lÊy thêi ®iÓm hiÖn t¹i ) - Nguyªn t¾c c¹nh tranh: C¹nh tranh gi÷a c¸c m¶nh ®Êt, thöa ®Êt víi nhau vµ c¹ch tranh cña m«i tr­êng kinh doanh bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ m«i tr­êng kinh doanh ®Êt ®ai nãi riªng. - Nguyªn t¾c vÒ sù t¨ng gi¶m sinh lîi so víi ®Çu t­ thÞ tr­êng nhµ ®Êt C¬ së chung : Cµng ®Çu t­ c¶i t¹o m¶nh ®Êt, thöa ®Êt cµng gia t¨ng gi¸ trÞ cho m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã. Nh­ng quan hÖ gi÷a t¨ng gi¸ trÞ vµ t¨ng ®Çu t­ phô thuéc vµo møc sinh lîi t¹o ra bëi nguån ®Çu t­ ®ã. - Nguyªn t¾c t¨ng gi¶m gi¸ trÞ. Do m¶nh ®Êt, thöa ®Êt nµy n»m trong khung c¶nh cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt kh¸c. + M¶nh ®Êt, thöa ®Êt n»m trong khung c¶nh gi¸ trÞ m¶nh ®Êt, thöa ®Êt kh¸c cao th× gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã còng ®­îc t¨ng lªn. + Mét sè m¶nh ®Êt, thöa ®Êt n»m trong khung c¶nh cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt kh¸c cao th× gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã l¹i gi¶m. + Mét sè m¶nh ®Êt, thöa ®Êt cã gi¸ trÞ cao nh­ng l¹i n»m trong khu vùc cã nh÷ng m¶nh ®Êt, thöa ®Êt cã gi¸ trÞ thÊp th× gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ®ã gi¶m xuèng. - Nguyªn t¾c thùc tÕ Khi ®Þnh gi¸ cña mét m¶nh ®Êt, thöa ®Êt ph¶i dùa vµo c¸c chøng cø thùc tÕ kh«ng ®­îc suy diÔn - Nguyªn t¾c nhÊt qu¸n §ßi hái trong ®Þnh gi¸ ph¶i sö dông vµ c¨n cø mét c¸ch cã hÖ thèng nh÷ng luËn ®iÓm, c¬ s¬, tiÒn ®Ò trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. - Nguyªn t¾c thêi ®iÓm. ViÖc ®Þnh gi¸ ph¶i ®­îc x¸c ®Þnh t¹i mét thêi ®iÓm cô thÓ, ë thêi ®iÓm ®ã cã c¸c yÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt, thöa ®Êt nhÊt ®Þnh. 4. Môc ®Ých cña viÖc x©y dùng khung gi¸. ViÖc x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña ChÝnh phñ lµ t¹o ®iÒu kiÖn cho Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh gi¸ ®Êt lµm cë së cho c¸c môc ®Ých sau: - TÝnh thuª ®èi víi viÖc sö dông ®Êt vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - TÝnh tiÒn sö dông ®Êt vµ tiÒn thuª ®Êt khi giao ®Êt, cho thuª cho thuª kh«ng th«ng qua ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt cho c¸c tr­êng hîp quy ®Þnh t¹i §iÒu 34 vµ §iÒu 35 cña LuËt §Êt ®ai 2003. - TÝnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt khi giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong c¸c tr­êng hîp quy ®Þnh t¹i §iÒu 33 cña LuËt §Êt ®ai 2003. - TÝnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu lÖ phÝ tr­íc b¹ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt . - TÝnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó båi th­êng khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt sö dông vµo muc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng vµ ph¸t triÓn kinh tÕ quy ®Þnh t¹i §iÒu 39, §iÒu 40 cña LuËt §Êt ®ai 2003. - X¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó tÝnh vµo gi¸ trÞ tµi s¶n cña doanh nghiÖp Nhµ n­íc khi doanh nghiÖp cæ phÇn ho¸, lùa chän c¸c h×nh thøc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 3 §iÒu 59 cña LuËt §Êt ®ai 2003. - TÝnh tiÒn båi th­êng ®èi víi nguêi cã hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai mµ g©y thiÖt h¹i cho Nhµ n­íc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt .  5. Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ §Ó x¸c ®Þnh ®­îc gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt s¸t víi gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña nã, c¸c tæ chøc vµ c¸c c¸ nh©n cã thÈm quyÒn ®Þnh gi¸ ®Êt ë n­íc ta hiÖn nay th­êng sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p sau ®©y. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸. Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. Ph­¬ng ph¸p thÆng d­. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp. Mçi mét ph­¬ng ph¸p ®Òu cã nh÷ng ­u ®iÓm vµ cã nh÷ng nh­îc ®iÓm nhÊt ®Þnh chóng kh«ng phñ ®Þnh nhau mµ lu«n bæ trî nhau trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng. Ch­¬ng II : Néi dung x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ë n­íc ta hiÖn nay LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ch­a cho phÐp chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, ch­a thõa nhËn ®Êt ®ai cã gi¸ nh­ng khi n­íc ta chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng th× quan hÖ ®Êt ®ai còng chÞu sù chi phèi cña quan hÖ thÞ tr­êng. Do ®ã, thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n tõng b­íc ®­îc h×nh thµnh tuy ®­îc míi mÎ nh­ng cã nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc ®Õn nÒn kinh tÕ cña ®Êt n­íc. Nh­ng do ph¸t triÓn mang tÝnh tù ph¸t, Nhµ n­íc ch­a qu¶n lý ®­îc tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n nªn thÞ tr­êng nµy ho¹t ®éng ngÇm lµ chñ yÕu. §Ó h¹n chÕ khiÕm khuyÕn cña thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n, ChÝnh phñ ®· quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt theo NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 ®Ó më ra c¸c kªnh th«ng tin c«ng khai, minh b¹ch cho c¸c ®èi t­îng tham gia vµo thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n, n©ng cao hiÖu lùc qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai . I. Néi dung x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo nghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 Môc ®Ých cña viÖc x©y dùng khung gi¸ ®Êt theo nghÞ ®Þnh sè 87/CP: tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña LuËt thuÕ chuyÓn quyÒn môc ®Ých sö dông ®Êt vµ c¸c lo¹i thuÕ kh¸c vÒ ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; thu tiÒn sö dông ®Êt khi giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ; thu tiÒn cho thuª ®Êt; tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông theo quy ®Þnh cña Nhµ n­íc : ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo c¸c môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. 1. C¨n cø x©y dùng NghÞ ®Þnh 87/CP C¨n cø gèc ®Ó x©y dùng NghÞ ®Þnh 87-CP lµ LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ch­a x¸c ®Þnh râ “quyÒn sö dông ®Êt” lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, ch­a thõa nhËn mét c¸ch c«ng khai cã thÞ tr­êng mua b¸n, chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nªn ch­a ®­a ra nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ, râ rµng lµ “s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng” 2. Phu¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP cña ChÝnh phñ ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ch­a râ rµng, cô thÓ, ch­a phï hîp víi thùc tÕ quy ®Þnh gi¸ ®Êt ë c¸c ®Þa ph­¬ng vµ ch­a phï hîp víi th«ng lÖ quèc tÕ. NghÞ ®Þnh 87-CP chØ ®Ò cËp ®Õn c¸ch ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng lo¹i ®Êt cô thÓ, ch­a lµm râ ®­îc ph¶i dïng ph­¬ng ph¸p g× ®Ó t×m ra møc gi¸ ®Êt. 3. Ph©n lo¹i ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh khung gi¸ theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 ViÖc ph©n lo¹i ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh khung gi¸ cßn Ýt, kh«ng cßn phï hîp víi thùc tÕ sö dông ®Êt hiÖn nay c¶ vÒ kh«ng gian (thµnh thÞ, n«ng th«n) vµ môc ®Ých sö dông. §ång thêi kh«ng cßn phï hîp víi c¸ch ph©n lo¹i míi cña LuËt §Êt ®ai n¨m 2003; cô thÓ: - Khi ph©n lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp chØ quy ®Þnh cã 4 lo¹i ®Êt lµ : ®Êt trång c©y hµng n¨m, ®Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt cã mÆt n­íc nu«i trång thuû s¶n, kh«ng cã ®Êt lµm muèi. - Khi ph©n lo¹i ®Êt phi n«ng nghiÖp chØ quy ®Þnh cã 3 lo¹i ®Êt: ®Êt khu d©n c­ ë n«ng th«n, ®Êt khu d©n c­ ë c¸c vïng ven ®« thÞ, ®Çu mèi giao th«ng vµ trôc ®­êng giao th«ng chÝnh, khu th­¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp; ®Êt ®« thÞ. C¸ch ph©n lo¹i ®ã ®Ó ®Þnh gi¸ ch­a ph¶n ¸nh râ ®­îc môc ®Ých sö dông ®Êt kh¸c nhau, t­¬ng øng sÏ cã gi¸ trÞ kh¸c nhau. VÝ dô nÕu chØ nãi ®Õn ®Êt ë ®« thÞ th× trong néi dung ®· chøa rÊt nhiÒu môc ®Ých sö dông kh¸c nhau nh­: ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh, ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan, x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng an ninh vµ gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ còng h×nh thµnh kh¸c nhau. 4. Ph©n h¹ng ®Êt, ph©n lo¹i ®­êng phè, vÞ trÝ ®Ó ®Þnh gi¸ theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 ViÖc ph©n h¹ng ®Êt, lo¹i ®­êng phè, vÞ trÝ theo nghÞ ®Þnh sè 87/CP ®Ó quy ®Þnh gi¸ ®Êt ch­a phï hîp víi thùc tÕ h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®a d¹ng ë nøoc ta, biÓu hiÖn cô thÓ lµ: - §èi víi ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh theo 6 h¹ng ®Êt lµ cøng nh¾c vµ rÊt phøc t¹p; kh«ng ®óng víi ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, kh«ng phï hîp víi thùc tÕ gi¸ ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n (nhÊt lµ ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i n«ng th«n) - §èi víi ®Êt ®« thÞ: ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo 5 lo¹i ®« thÞ kh«ng cßn phï hîp v× hiÖn nay ChÝnh phñ ®· xÕp c¸c ®« thÞ ë n­íc ta thµnh 6 lo¹i. Trong mçi lo¹i ®« thÞ, NghÞ ®Þnh 87 quy ®Þnh cã 4 lo¹i vÞ trÝ, 3-4 lo¹i ®­êng phè cßn gß bã ch­a phï hîp víi víi sù h×nh thµnh gi¸ ®Êt cña ®« thÞ.V× thÕ, trong thùc tÕ chØ ®¹o, mét sè ®Þa ph­¬ng ®· quy ®Þnh chi tiÕt thªm vÒ ®­êng phè, vÞ trÝ ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh møc gi¸ ®Êt cho phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng. - Nguyªn t¾c quy ®Þnh gi¸ ®Êt vïng gi¸p ranh gi÷a c¸c tØnh,thµnh phè ch­a ®­îc quy ®Þnh cô thÓ dÉn ®Õn gi¸ ®Êt do c¸c ®Þa ph­¬ng quy ®Þnh ë c¸c vïng gi¸p ranh cã sù chªnh lÖch lín. 5. VÒ khung gi¸ ®Êt Møc gi¸ tèi thiÓu, tèi ®a cña khung gi¸ kh«ng cßn ®¸p øng ®­îc yªu cÇu s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng, trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng. MÆc kh¸c, NghÞ ®Þnh sè 87/CP ch­a nªu râ quyÒn, thêi gian, c¸c ®iÒu kiÖn ph¶i ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt . HiÖn nay, chóng ta ®ang trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi c¬ cÊu kinh tÕ, ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn, vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng, ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, cã sù ®iÒu tiÕt qu¶n lý cña Nhµ n­íc nÒn thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n ®· cã nh÷ng b­íc ph¸t triÓn nhÊt ®Þnh. Do ®ã chóng ta kh«ng thÓ ¸p dông khung gi¸ ®Êt theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP cña ChÝnh phñ ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 ®­îc v× nã kh«ng cßn phï hîp, kh«ng ph¶n ¸nh ®­îc gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng. Nã g©y ¶nh h­ëng ®Õn thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n nãi riªng vµ nÒn kinh tÕ c¶ n­íc nãi chung. VËy yªu cÇu ®Æt ra lµ chóng ta ph¶i cã mét khung gi¸ ®Êt míi ®Ó phï hîp víi t×nh h×nh hiÖn nay, gãp phÇn thóc ®Èy kinh tÕ cña ®Êt n­íc.  II. Néi dung x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ë n­íc ta hiÖn nay. LuËt §Êt ®ai 2003 ®· tiÕp cËn ®­îc quan ®iÓm ph©n cÊp qu¶n lý ®Êt ®ai trong viÖc quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt lµ mét vÊn ®Ò hÕt søc phøc t¹p vµ nh¹y c¶m. nã võa mang tÝnh t­¬ng ®èi, võa mang tÝnh kinh tÕ, võa mang yÕu tè phi vËt chÊt nh­ vÞ trÝ ®Þa lý, h×nh thÓ, diÖn tÝch, kh¶ n¨ng sinh lêi, phong tôc tËp qu¸n vµ së thÝch cña ng­êi sö dông. H¬n n÷a, gi¸ ®Êt cßn chøa c¶ nh÷ng yÕu tè ¶o kh«ng ph¶n ¸nh ®Çy ®ñ quy luËt quan hÖ cung cÇu cña thÞ tr­êng, nhÊt lµ khi hiÖn nay chóng ta ch­a cã mét thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng chÝnh thøc chuyªn nghiÖp. Do ®ã, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c phï hîp víi quy luËt cung cÇu cña thÞ tr­êng vµ ph¶i do c¬ quan chuyªn m«n cã ®ñ thÈm quyÒn x¸c ®Þnh. 1. Thu nhËp th«ng tin vÒ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng. - Néi dung : Bé Tµi chÝnh ra c«ng v¨n yªu cÇu c¸c tØnh, thµnh phè b¸o c¸o gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt t¹i ®Þa ph­¬ng theo néi dung gi¸ thÊp nhÊt, gi¸ cao nhÊt vµ gi¸ phæ biÕn cña tõng lo¹i ®Êt ph©n theo lo¹i x· ®ång b»ng, x· trung du, x· miÒn nói hoÆc ph©n lo¹i ®­êng phè vµ lo¹i ®« thÞ. - Yªu cÇu: C¸c tØnh, thµnh phè tiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng t¹i ®Þa ph­¬ng vµ b¸o c¸o Côc Qu¶n lý gi¸- Bé Tµi chÝnh theo quy ®Þnh cña Bé Tµi chÝnh. Hµng n¨m, c¨n cø vµo quyÕt ®Þnh kÕ ho¹ch tæ chøc ®iÒu tra, kh¶o s¸t, thèng kª gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn tØnh cña Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh vµ c¨n cø vµo t×nh h×nh thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng, Së Tµi chÝnh chñ tr×, phèi hîp víi Së Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng, Côc thuÕ, Côc Thèng kª vµ c¸c phßng Tµi chÝnh cÊp huyÖn x©y dùng kÕ ho¹ch chän c¸c ®iÓm vµ sè l­îng c¸c ®iÓm ®iÒu tra, kh¶o s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng cña tõng lo¹i ®Êt ë ®Þa ph­¬ng ®Ó tr×nh Uû ban nh©n d©n cÊp huyÖn quyÕt ®Þnh. - Môc tiªu: Sau khi Bé Tµi chÝnh nhËn ®­îc b¸o c¸o gi¸ ®Êt cña c¸c tØnh, thµnh phè trong c¶ n­íc sÏ tiÕn hµnh thèng kª gi¸ thÊp nhÊt, gi¸ cao nhÊt vµ gi¸ phæ biÕn cña tõng lo¹i ®Êt cña mét b¶ng thèng kª gi¸ ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. 2. X©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña Nhµ n­íc . C¨n cø kÕt qu¶ kh¶o s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng qua b¸o c¸o cña 53 tØnh, thµnh phè trong c¶ n­íc; Bé Tµi chÝnh thèng nhÊt víi Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng x©y dùng møc gi¸ tèi thiÓu, gi¸ tèi ®a cña khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. Chóng ta x¸c ®Þnh gi¸ tèi thiÓu, gi¸ tèi ®a cña c¸c lo¹i ®Êt theo nguyªn t¾c sau ®©y: - Tæng hîp gi¸ ®Êt do c¸c ®Þa ph­¬ng göi vÒ råi thèng kª gi¸ thÊp nhÊt, gi¸ cao nhÊt, vµ gi¸ phæ biÕn cña tõng lo¹i ®Êt theo x· ®ång b»ng, x· trung du, x· miÒn nói. - §èi víi mçi lo¹i ®Êt ë x· ®ång b»ng, x· trung du , x· miÒn nói ta lÊy gi¸ phæ biÕn ë cét gi¸ tèi thiÓu lµm gi¸ tèi thiÓu trong khung gi¸, lÊy gi¸ phæ biÕn ë cét gi¸ tèi ®a lµm gi¸ tèi ®a trong khung gi¸. 3. §iÒu chØnh gi¸ c¸c lo¹i c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng. Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt trong c¸c tr­êng hîp sau: 1. Khi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng t¹i ®Þa ph­¬ng cña nh÷ng lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt nhÊt ®Þnh cã biÕn ®éng liªn tôc kÐo dµi trong thêi h¹n 60 ngµy trë lªn, g©y nªn chªnh lÖch gi¸ lín: gi¶m tõ 10% trë lªn so víi gi¸ do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quyÕt ®Þnh th× ®iÒu chØnh gi¸ t¨ng nh­ng tû lÖ ®iÒu chØnh gi¸ kh«ng v­ît qu¸ 20% møc gi¸ tèi ®a cña khung gi¸. 2. Khi cÊp cã thÈm quyÒn ®iÒu chØnh quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, thay ®æi h¹ng ®Êt, lo¹i ®« thÞ, lo¹i ®­êng phè vµ vÞ trÝ ®Êt th× ph¶i ®iÒu chØnh l¹i gi¸ ®Êt t¹i khu vùc cã thay ®æi theo khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt phï hîp nh­ng kh«ng ®­îc v­ît qu¸ møc gi¸ quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. 3. Khi ChÝnh phñ ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt . Khi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng c¶ n­íc cã biÕn ®éng thÊt th­êng “ gi¸ t¨ng hoÆc gi¶m trong tr­êng hîp khñng ho¶ng kinh tÕ, thiªn tai, ®Þch ho¹ hoÆc trong c¸c tr­êng hîp bÊt th­êng kh¸c” nh­ quy ®Þnh t¹i Ph¸p lÖnh gi¸ g©y nªn chªnh lÖch lín so víi khung gi¸ hiÖn hµnh th× ph¶i ®iÒu chØnh khung gi¸. Møc chªnh lÖch lín nªu trªn ®­îc x¸c ®Þnh gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ t¨ng hoÆc gi¶m gi¸ do ChÝnh phñ quy ®Þnh. 4. T×nh h×nh gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng sau h¬n mét n¨m thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt . - §Êt tr«ng c©y hµng n¨m, ®Êt trång c©y l©u n¨m; møc gi¸ phæ biÕn tõ 30-60% so víi khung gi¸ do ChÝnh phñ quy ®Þnh, mét sè tØnh quy ®Þnh møc gi¸ thÊp nhÊt chØ b»ng 9-18%; c¸ biÖt TP CÇn Th¬ quy ®Þnh møc gi¸ cao nhÊt còng chØ b»ng khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh vµ phÇn cho phÐp v­ît qu¸ 20%. - §Êt nu«i trång thuû s¶n: møc gi¸ phæ biÕn tõ 20-50% so víi khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh, mét sè tØnh quy ®Þnh møc gi¸ thÊp nhÊt chØ b»ng 6-14%; c¸ biÖt cã mét sè n¬i quy ®Þnh møc gi¸ cao nhÊt còng chØ b»ng 100% khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh ( ch­a ph¶i tÝnh phÇn cho phÐp v­ît 20%) - §Êt lµm muèi: møc gi¸ thÊp nhÊt tØnh Qu¶ng TrÞ quy ®Þnh b»ng 9% so víi khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh; Bµ RÞa-Vòng Tµu, Thµnh phè Hå ChÝ Minh quy ®Þnh møc gi¸ cao nhÊt b»ng 100% khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh. - §Êt rõng s¶n xuÊt: møc gi¸ phæ biÕn tõ 20-43% so víi khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh, mét sè tØnh quy ®Þnh møc gi¸ thÊp nhÊt chØ b»ng 5-9%; c¸ biÖt TP CÇn Th¬ quy ®Þnh møc gi¸ cao nhÊt còng chØ b»ng 97% khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh vµ phÇn cho phÐp v­ît 20%. - §Êt ë t¹i n«ng th«n: møc gi¸ phæ biÕn tõ 24-71% so víi khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh, mét sè tØnh quy ®Þnh møc gi¸ thÊp nhÊt chØ b»ng 6-10%, mét sè tØnh quy ®Þnh møc gi¸ cao nhÊt còng chØ b»ng 97% khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh. - §Êt ë t¹i ®« thÞ: møc gi¸ phæ biÕn tõ 40-71% so víi khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh, mét sè tØnh quy ®Þnh møc gi¸ thÊp nhÊt chØ b»ng 4-10%, Th¸i B×nh quy ®Þnh møc gi¸ cao nhÊt b»ng 119% so víi khung gi¸ do ChÝnh phñ quy ®Þnh. - Gi¸ ®Êt ë vµ s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp cã ®iÒu chØnh t¨ng chñ yÕu lµ nh÷ng tuyÕn ®­êng míi më ®­îc nhµ n­íc ®Çu t­ h¹ tÇng, ven trôc ®­êng giao th«ng chÝnh, khu ®« thÞ míi, khu c«ng nghiÖp, khu th­¬ng m¹i….hoÆc ®iÒu chØnh gi¶m ®èi víi nh÷ng vÞ trÝ tr­íc ®©y quy ®Þnh ch­a phï hîp hoÆc khuyÕn khÝch cho c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn ra ngo¹i thµnh (Th¸i Nguyªn, Th¸i B×nh, H¶i Phßng…) Ch­¬ng III: Thùc tr¹ng viÖc ¸p dông khung gi¸ ®Êt ë Thµnh phè Hµ Néi nãi riªng vµ c¶ n­íc nãi chung. I. Thùc tr¹ng viÖc ¸p dông khung gi¸ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. 1. Mét sè tån t¹i, v­íng m¾c trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP cña ChÝnh phñ. ViÖc thùc hiÖn khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ gãp phÇn thóc ®Èy viÖc sö dông ®Êt hiÖu qu¶, tiÕt kiÖm, gi¶m dÇn t×nh tr¹ng ®Çu c¬ vÒ ®Êt ®ai; ®ång thêi thÓ hiÖn mét c¸ch râ nÐt h¬n quyÒn së h÷u vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t cña Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai, lµm cho thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt tõ tr¹ng “ngÇm” lµ chñ yÕu sang ho¹t ®éng c«ng khai minh b¹ch; t¹o ®iÒu kiÖn cho doanh nghiÖp tÝnh ®óng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµo gi¸ trÞ doanh nghiÖp… Tuy nhiªn, khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh sau khi thùc hiÖn ë c¸c ®Þa ph­¬ng th× cßn cã mét sè bÊt cËp sau ®©y: - NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ®· thùc hiÖn ®óng LuËt §Êt ®ai vÒ gi¸ ®Êt song thùc tÕ c¸c b¶ng gi¸ khèng chÕ tèi ®a ch­a bao trïm hÕt c¸c møc gi¸ ®Êt cao nhÊt t¹i c¸c ®« thÞ lo¹i ®Æc biÖt nªn c¸c ®Þa ph­¬ng nµy l¹i quy ®Þnh thÊp h¬n so víi khung cao cña NghÞ ®Þnh sè 188 dÉn ®Õn gi¸ ®Êt thùc tÕ sö dông trong cuéc sèng kh¸c víi gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai. - Gi¸ ®Êt quy ®Þnh cña Nhµ n­íc ®­îc sö dông lµm c¨n cø cho nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, nhiÒu ®èi t­îng kh¸c nhau nªn cã sù m©u thuÉn. Cô thÓ lµ m©u thuÉn gi÷a quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi d©n khi ®ãng gãp tiÒn sö dông ®Êt vµ nhËn tiÒn båi th­êng khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt.Trong khi ®ã, gi¸ ®Êt ®­îc x©y dùng theo h­íng gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n nªn x¶y ra t×nh tr¹ng: + Gi¸ ®Êt míi cao h¬n nhiÒu so víi gi¸ ®Êt quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 87/CP , v× vËy ng­êi d©n ph¶i ®ãng tiÒn sö dông ®Êt hµng n¨m, tiÒn sö dông ®Êt khi ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt cña c¸c doanh nghiÖp cao h¬n nhiÒu lÇn. + Gi¸ ®Êt ®­îc quy ®Þnh theo h­íng s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng nh­ng thùc tÕ nh­ng trªn thùc tÕ cÉn ch­a b»ng gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng, nªn gi¸ ®Êt båi th­êng cho c¸c hé d©n cã ®Êt bÞ Nhµ n­íc thu håi thÊp h¬n thùc tÕ, dÉn ®Õn ng­êi d©n bÞ thiÖt thßi. - VÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. + §èi víi ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp : Chñ yÕu lµ thu nhËp nh÷ng th«ng tin tõ kÕt qu¶ nh­ng cuéc giao dÞch chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng cña lo¹i ®Êt t­¬ng tù ®Ó lµm so s¸nh, x¸c ®Þnh gi¸ cña thöa ®Êt , m¶nh ®Êt môc tiªu. Tuy nhiªn, nh÷ng th«ng tin nµy ®èi víi nh÷ng ®Þa ph­¬ng cã sµn giao dÞch thÞ bÊt ®éng s¶n ch­a ho¹t ®éng thùc sù chuyªn nghiÖp th× ®é tin cËy kh«ng cao do ng­êi chñ sö dông ®Êt khai gi¸ mua b¸n víi c¬ quan thuÕ ®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt thÊp ®i ®Ó gi¶m sè tiÒn thuÕ ph¶i nép vµ c¸c kho¶n ph¶i nép kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; mÆt kh¸c trªn phÇn ®Êt chuyÓn nh­îng th­êng g¾n liÒn víi nhµ cöa, vËt kiÕn tróc mµ gi¸ trÞ thùc cña nh­ng tµi s¶n nµy kh«ng thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c theo ph­¬ng ph¸p k._.hÊu hao hµng n¨m ®­îc, nªn viÖc thu thËp th«ng tin gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng lµ rÊt khã kh¨n, phøc t¹p( Qu¶ng Ng·i) Theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai 2003, viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc ph¶i ®¶m b¶o nguyªn t¾c “S¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng…”. Nh­ng trªn thùc tÕ, ®èi víi nh÷ng tØnh, thµnh phè lín nh­ Hµ Néi, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo nguyªn t¾c trªn rÊt khã thùc hiÖn. NhiÒu quy ®Þnh cña Bé Tµi chÝnh ch­a ®­îc thùc hiÖn trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay cña Hµ Néi v× : Sè l­îng ®­êng phè néi thµnh, x·, trôc ®­êng giao th«ng chÝnh t¹i c¸c huyÖn ngo¹i thµnh qu¸ nhiÒu( diÖn tÝch cña Hµ Néi trªn 900m2, cã trªn 60 ®­êng phè néi thµnh, 85 x· ngo¹i thµnh, 6 thÞ trÊn, 96 trôc ®­êng ®Çu mèi giao th«ng ngo¹i thµnh), diÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt lín, nhiÒu ®­êng phè ch¹y qua ®Þa bµn nhiÒu ph­êng, x·, thËm chÝ qua nhiÒu quËn, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi, kÕt cÊu h¹ tÇng t­¬ng ®­¬ng nhau hoÆc chªnh lÖch kh«ng nhiÒu. Gi¸ ®Êt do UBND thµnh phè quy ®Þnh cho tõng ®­êng, phè, khu vùc vµ ®¶m b¶o mÆt b»ng chung toµn thµnh phè chø kh«ng thÓ cho tõng thöa ®Êt, trong khi ®ã, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt chñ yÕu tËp trung vµo x¸c ®Þnh gi¸ cho tõng l« ®Êt, thöa ®Êt cô thÓ. Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ chñ yÕu c¨n cø vµo kÕt qu¶ ®iÒu tra ®¸nh gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng tÝnh ®Õn c¸c yÕu tè, ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Þa ph­¬ng. Theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ vµ Bé Tµi chÝnh, sè l­îng thöa ®Êt, diÖn tÝch ®Êt ®iÒu tra hµng n¨m ®Ó lµm c¨n cø x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i rÊt lín( khã thùc hiÖn) nh­ng xö lý kÕt qu¶ ®iÒu tra rÊt khã vµ phøc t¹p do ¶nh h­ëng cña nh÷ng chuyÓn nh­îng c¸ biÖt, khã ®¸nh gi¸ ®­îc møc gi¸ nµo lµ “gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng” cña thÞ tr­êng. Trong khi ®ã thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n cña ViÖt Nam nãi chung ch­a ®óng tÝnh chÊt cña thÞ tr­êng chuyªn nghiÖp. Chñ yÕu mang tÝnh tù ph¸t, kh«ng æn ®Þnh, Nhµ n­íc ch­a thùc hiÖn ®­îc viÖc kiÓm so¸t, qu¶n lý nªn lu«n cã nh÷ng yÕu tè ¶o, biÕn ®éng t¨ng gi¶m thÊt th­êng, kh«ng ph¶n ¸nh thùc tÕ quan hÖ cung cÇu trªn thÞ tr­êng. Do vËy viÖc quy ®Þnh gi¸ ®Êt cña UBND tØnh mét mÆt ph¶i dùa trªn ®¸nh gi¸ vÒ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt t¹i ®Þa ph­¬ng. MÆt kh¸c, nã còng ph¶i ®¶m b¶o mÆt b»ng chung cña toµn thµnh phè vµ cña tõng khu vùc. §ßng thêi ph¶i ®¶m b¶o sù æn ®Þnh ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi; t¹o ®iÒu kiÖn thu hót ®Çu t­, thóc ®Èy s¶n xuÊt kinh doanh; kÕt hîp hµi hoµ lîi Ých cña Nhµ n­íc, cña nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt, cña ng­êi cã nhu cÇu sö dông ®Êt thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Þa ph­¬ng vµ ph¶i mang tÝnh b×nh æn, ®Þnh h­íng, ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n. §iÒu nµy lµ rÊt quan träng vµ thùc hiÖn tÝnh qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ gi¸ ®Êt cña ®Þa ph­¬ng. + §èi víi ph­¬ng ph¸p thu nhËp: néi dung chñ yÕu cña ph­¬ng ph¸p nµy lµ tËp hîp chi phÝ vµ tæng thu nhËp ®Ó x¸c ®Þnh thu nhËp thuÇn tuý so víi l·i xuÊt göi tiÒn tiÕt kiÖm ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. §èi víi ph­¬ng ph¸p nµy chñ yÕu lµ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, nh­ng khã kh¨n lín nhÊt lµ viÖc x¸c ®Þnh c¸c d÷ liÖu vµ doanh thu vµ chi phÝ. Chóng ta kh«ng cã c¬ së vµ gi¸ c¶ cÊu thµnh trong chi phÝ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th­êng hay biÕn ®éng. Trong khi ®ã, ng­êi n«ng nghiÖp th­êng sö dông c«ng nhµn rçi ®Ó s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, nªn viÖc x¸c ®Þnh tæng chi phÝ thùc tÕ lµ kh«ng thÓ x¸c ®Þnh mét c¸ch ®Çy ®ñ vµ chÝnh x¸c ®­îc( Qu¶ng Ng·i) - VÒ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt: §iÓm bÊt hîp lý lín nhÊt hiÖn nay trong c¬ cÊu khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®­îc ban hµnh theo NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP lµ sù chªnh lÖch qu¸ lín gi÷a gi¸ ®Êt n«ng l©m nghiÖp víi gi¸ c¸c lo¹i ®Êt phi n«ng nghiÖp. Trong khi trªn thùc tÕ chuyÓn nh­îng th× gi¸ 2 lo¹i ®Êt nµy th­êng t­¬ng nhau nhÊt lµ ë nh÷ng vïng ®ang thùc hiÖn chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ theo h­íng ph¸t triÓn c«ng nghiÖp vµ dÞch vô. Nguyªn nh©nlµ do gi¸ ®Êt n«ng l©m nghiÖp ®­îc x¸c ®Þnh trªn c¬ së ®iÒu kiÖn sinh lêi cña ®Êt g¾n víi môc ®Ých sö dông ®Êt ph¶i lµ ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. Nh­ng thùc tÕ ng­êi d©n chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp kh«ng ph¶i lµ v× s¶n xuÊt n«ng nghiÖp ma v× môc ®Ých sö dông ®Êt phi n«ng nghiÖp sÏ chuyÓn ®æi sau khi chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nªn gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp ®­îc ®­a lªn t­¬ng ®­¬ng víi gi¸ ®Êt phi n«ng nghiÖp. - Theo quy ®Þnh cña NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ th× viÖc ph©n vïng ®Êt ®­îc chia lµm 3 vïng: ®ång b»ng, trung du, miÒn nói, riªng ®èi víi c¸c x· miÒn nói th× ®­îc c¨n cø theo quy ®Þnh cña Uû ban d©n téc. §èi víi x· trung du vµ x· ®ång b»ng th× trong NghÞ ®Þnh cßn quy ®Þnh qu¸ chung chung vµ mang tÝnh trõu t­îng nªn viÖc ph©n chia x· trung du, ®ång b»ng trong cïng mét huyÖn gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n. §Æc biÖt, nh­ ë Qu¶ng Nam cã rÊt nhiÒu x· vïng c¸t tuy ë ®ång b»ng hoÆc h¶i ®¶o nh­ng còng cã ®iÒu kiÖn kinh tÕ – x· héi khã kh¨n nh­ x· miÒn nói nªn chóng ta cã thÓ bæ sung vµo khung gi¸ x· miÒn nói ®­îc hay kh«ng th× trong NghÞ ®Þnh ch­a nªu râ. - H¹ng ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt ¸p dông theo h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp ë ®Þa ph­¬ng hoÆc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ n­íc. Do viÖc ph©n h¹ng ®Êt ®· l©u kh«ng cßn phï hîp, hÖ thèng giao th«ng, thuû lîi t­¬ng ®èi æn ®Þnh vµ hoµn chØnh, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ¸p dông theo ph©n h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ sö dông ®Êt ch­a s¸t thùc tÕ. MÆt kh¸c, ®èi víi c¸c x· miÒn nói, h¶i ®¶o tõ tr­íc ®Õn nay ®­îc miÔn thuÕ sö dông ®Êt n«ng nhiÖp nªn viÖc x¸c ®Þnh h¹ng ®Êt lµ kh«ng cã c¬ së x¸c ®Þnh (Qu¶ng Ng·i) - ViÖc x¸c ®Þnh ®Êt ë ®« thÞ vµ ®Êt ë n«ng th«n trong NghÞ ®Þnh ch­a lµm râ kh¸i niÖm ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ ®Êt ë n«ng th«n, ch­a thèng nhÊt ®Þa giíi hµnh chÝnh ®Ó lµm c¬ së ph©n ®Þnh ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ ®Êt ë t¹i n«ng th«n. Kh¸i niÖm ®« thÞ trong NghÞ ®Þnh ®Ó ¸p dông vµo ph©n lo¹i ®Êt lµ ch­a râ rµng, ch­a s¸t thùc tÕ v× gép tÊt c¸c lo¹i ®« thÞ (tõ ®Æc biÖt ®Õn lo¹i V) vµo chung kh¸i niÖm víi thÞ trÊn- ®Þa giíi hµnh chÝnh lo¹i ®« thÞ nhá nhÊt. Trong khi ®ã cã nhiÒu thµnh phè, thÞ x· rÊt lín cã c¶ ph­êng, x·, thÞ trÊn. §iÒu nµy dÉn ®Õn ph©n lo¹i ®Êt ë t¹i ®« thÞ, ®Êt ë t¹i n«ng th«n theo khu vùc, vÞ trÝ hoÆc ph©n theo lo¹i ®­êng phè lµ kh«ng ®ång nhÊt (Qu¶ng Nam) §èi víi nhãm ®Êt phi n«ng nghiÖp t¹i n«ng th«n trong NghÞ ®Þnh chØ quy ®Þnh 3 khu vùc lµ ch­a hîp lý v× ®Þa bµn khu vùc d©n c­ n«ng th«n lµ rÊt réng nªn cã nhiÒu møc gi¸ kh¸c nhau ch­a b¶o ®¶m s¸t víi gi¸ thùc tÕ (Thanh Ho¸) - Mét sè khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt quy ®Þnh cña NghÞ ®Þnh lµ rÊt réng nh­ng trong quy ®Þnh vÒ ph©n lo¹i ®­êng phè chØ ®­îc quy ®Þnh xÕp lo¹i ®­êng phè, vÞ trÝ, lo¹i ®Êt cßn rÊt chung chung, thiÕu cô thÓ. ViÖc ph©n lo¹i ®­êng phè chØ ®­îc quy ®Þnh xÕp lo¹i ®­êng phè, vÞ trÝ theo 1,2,3…nh­ng kh«ng nªu râ tiªu thøc ph©n lo¹i nªn viÖc triÓn khai thùc hiÖn cßn gÆp nhiÒu khã kh¨n vµ dÉn ®Õn t×nh tr¹ng mçi ®Þa ph­¬ng quy ®Þnh mét kiÓu kh¸c nhau, thiÕu tÝnh thèng nhÊt. - Theo quy ®Þnh cña NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ th× b¶ng gi¸ c¸c lo¹i ®Êt t¹i ®Þa ph­¬ng ph¶i tr×nh Héi ®ång nh©n d©n cïng cÊp cho ý kiÕn tr­íc khi Uû ban nh©n d©n tØnh quyÕt ®Þnh. Tr­êng hîp trong n¨m cã sù ®Çu t­ n©ng cÊp mét sè khu vùc, tuyÕn ®­êng, vÞ trÝ cã biÕn ®éng, ®iÒu chØnh quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, phª duyÖt c¸c dù ¸n sö dông quü ®Êt ®Ó t¹o vèn nªn gi¸ ®Êt cÇn ®­îc bæ sung, ®iÒu chØnh kÞp thêi nh­ng ph¶i chê Héi ®ång nh©n d©n cïng cÊp th«ng qua th× tÊt yÕu kh«ng ®¶m b¶o kÞp thêi cho viÖc x¸c ®Þnh l¹i gi¸ ®Êt, lµm ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn c¸c vÊn ®Ò cã liªn quan ®Õn sù ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®Þa ph­¬ng. II. Thùc tr¹ng viÖc ¸p dông khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ë thµnh phè Hµ Néi 1. Tê tr×nh viÖc ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ë mét sè quËn, huyÖn trong thµnh phè Hµ Néi. UBND THÀNH PHỐ HÀ NỘI LIÊN NGÀNH: SỞ TÀI CHÍNH - SỞ TÀI NGUYÊN MT & NĐ - CỤC THUẾ - BAN CHỈ ĐẠO GPMB TP ---------------- Số: /TTrLN-STC-STNMTNĐ-CT-BCĐGPMB CỘNG HOÀ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc --------------------------- Hà nội, ngày tháng 12 năm 2005 TỜ TRÌNH Về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2006 Kính gửi: UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI - Căn cứ Luật đất đai 2003; - Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Căn cứ thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Căn cứ Nghị Quyết số /NQ-HĐND ngày /12/2005 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà nội khoá 13 kỳ họp thứ 5 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà nội năm 2006. - Căn cứ quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Liên ngành: Sở Tài chính; Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất; Cục Thuế Hà nội; Ban chỉ đạo GPMB thành phố kính trình Uỷ ban nhân dân Thành phố phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2006 như sau: I/ NGUYÊN TẮC XÂY DỰNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2006: 1/ Thực hiện quy định của Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và theo lộ trình thích hợp nhằm góp phần bình ổn giá, xây dựng thị trường về bất động sản lành mạnh và phù hợp với thực tế của Hà nội hiện nay. 2/ Giá các loại đất được xác định phải đảm bảo sự ổn định để phát triển kinh tế xã hội của Thành phố, tạo điều kiện thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh trên địa bàn Thành phố. 3/ Kế thừa tính hợp lý của Giá các loại đất đã được UBND Thành phố quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 và điều chỉnh cục bộ mức giá một số đường phố quy định còn bất cập chưa phù hợp với mặt bằng chung của khu vực, bổ sung giá một số đường, phố còn thiếu trong bảng giá hoặc đường phố mới được Hội đồng nhân dân đặt tên. 4/ Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư trong quá trình tham gia vào tiến trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô. II/ PHƯƠNG ÁN ĐIỀU CHỈNH - BỔ SUNG: 1. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Điều chỉnh giảm giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp so với quy định tại quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố đối với đất tại các vùng quận Hoàng Mai, quận Long Biên, các thị trấn, khu vực đầu mối giao thông, ven trục đường giao thông chính và vùng dân cư nông thôn tại các huyện ngoại thành để khuyến khích các doanh nghiệp phát triển theo hướng ra ngoại thành và các vùng nông thôn phù hợp với chủ trương của Chính Phủ và UBNDThành phố. Mức điều chỉnh giảm bình quân 10%. Riêng một số xã ở Sóc Sơn, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được điều chỉnh giảm từ 10% – 20% để khuyến khích, thu hút đầu tư. 2. Giá đất nông nghiệp: - Điều chỉnh giá đất nông nghiệp tại các xã mới được chuyển lên thành phường sau ngày 06/11/2003 thuộc UBND quận Long Biên, Hoàng Mai được áp dụng giá đất nông nghiệp trong đô thị, do tốc độ đô thị hoá trên địa bàn 2 quận trong thời gian qua tăng nhanh và để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất khi thực hiện GPMB. - Điều chỉnh giảm giá đất nông nghiệp tại các xã vùng trung du (thuộc huyện Sóc Sơn) cho phù hợp với việc điều chỉnh giảm giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của huyện Sóc sơn và phù hợp với quy định của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 11/06/2005 của Chính phủ, cụ thể như sau: + Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản tại các xã Trung du mức tối thiểu là 36.000đ/m2; mức tối đa 84.000đ/m2. + Giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại các xã Trung du mức tối thiểu là 31.500đ/m2; mức tối đa 78.000đ/m2. 3. Giá đất ở đô thị, vùng giáp ranh và các thị trấn: Về cơ bản giữ mặt bằng giá quy định tại Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố, điều chỉnh giá một số đường phố tại các quận nội thành cho phù hợp với mặt bằng chung của khu vực; Bổ sung các đường phố mới được Hội đồng nhân dân đặt tên hoặc mới được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng tại các quận, huyện; Bổ sung thị trấn Trâu Quỳ (thị trấn Loại I) 4. Giá đất ở khu vực nông thôn: Áp dụng khoản 2 điều 6 chương II của Nghị định 188/2004/NĐ-CPngày 16/11/2004 của Chính phủ điều chỉnh tăng mức giá đất ở khu vực nông thôn của một số xã thuộc các huyện ngoại thành có tốc độ đô thị hoá nhanh, mức giá đất quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UBngày 29/12/2004 của UBND thành phố chưa phù hợp với mặt bằng giá chung của khu vực (tăng 20% so với mức giá quy định tại quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố nhưng không vượt khung tối đa quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ). Cụ thể mức giá tối đa đất ở khu dân cư nông thôn (xã đồng bằng) là: 1.250.000đ/m2 x 120% = 1.500.000đ/m2 (áp dụng cho các xã Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Thuỵ Phương, Đại Mỗ, Tây Mỗ huyện Từ Liêm). Giá đất ở của các xã thuộc huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh trì cơ bản vẫn giữ mặt bằng giá quy định tại Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố (có điều chỉnh cục bộ tăng, giảm một số xã để đảm bảo mặt bằng chung trong khu vực). Điều chỉnh giảm giá đất ở tại 12/25 xã của Sóc Sơn mức giảm bình quân khoảng 15 – 20%; điều chỉnh tăng giá đất ở tại 03/25 xã của huyện Sóc Sơn (từ 100.000đ/m2 lên 120.000đ/m2 - áp dụng cho các xã Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng kỳ). 5. Ven trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành: Áp dụng khoản 2 điều 6 chương II của Nghị định 188/2004/NĐ-CP điều chỉnh mức giá đất ở một số đường giao thông chính tại một số huyện ngoại thành là những nơi thuộc vùng quy hoạch phát triển đô thị, mức giá đất quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố chưa phù hợp với mặt bằng giá chung của khu vực (điều chỉnh tăng 20% so với mức giá quy định tại quyết định số 199/2004/QĐ-UB nhưng không vượt khung tối đa quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 11/6/2004 của Chính phủ). Cụ thể: Mức giá tối đa đất ở ven trục đường giao thông chính tại các huyện ngoại thành là:3.750.000đ/m2 x 120% = 4.500.000đ/m2 (áp dụng cho một số đoạn giao thông như đường Quốc lộ 1A đi qua địa phận huyện Thanh Trì; đường Láng - Hoà Lạc qua địa phận huyện Từ Liêm. 6. Bổ sung một số quy định chung về phương pháp xác định giá đất: Về cơ bản kế thừa những quy định chung và phương pháp xác định giá đất đã nêu trong quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố và kiến nghị sủa đổi bổ sung, làm rõ một số điểm sau: a/ Bổ sung quy định đối với các thửa đất có hình thể đặc biệt (hình chữ L, ^: Do trong thực tế áp dụng, trường hợp những thửa đất hình thể đặc biệt nêu trên có giá trị chuyển nhượng kém các thửa đất vuông vắn. Để đảm bảo công bằng đối với các chủ sử dụng đất, đề nghị bổ sung như sau: Phần diện tích tiếp giáp với đường, phố tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất áp dụng đúng vị trí quy định tại các điều 4,5,6,7,8 chương II của quy định giá các loại đất. Phần diện tích còn lại xác định như sau: - Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố ³ 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,9 của giá đất theo quy định. - Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố từ 2 m đến dưới 3,5 m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,8 của giá đất theo quy định. - Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố < 2m thì phần diện tích còn lại áp dụng giá đất vị trí 2 của đường, phố. b) Tại khoản c, mục 3. điều 2 chương I: Đối với các thửa đất ở thuộc vị trí 2, 3,4 cách chỉ giới hè đường, phố từ 200m trở lên được xem xét giảm giá (mức quy định là 5%, 10%,15%), kiến nghị không áp dụng quy định này trong GPMB vì thực tế áp dụng tại một số dự án vấp phải sự phản ứng của những người bị thu hồi đất có cùng vị trí nhưng giá đất đền bù chênh lệch nhau dẫn đến tiến độ GPMB chậm. c) Bổ sung làm rõ các quy định về xác định giá đất ở tại đô thị - điều 4 chương II: Tại Quyết định số 199/2004/QĐ-UB chưa thể hiện rõ tiêu thức để phân loại vị trí 2,3,4 dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau trong áp dụng, nay để nghị làm rõ cách xác định như sau: + Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố; + Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất từ 3,5m trở lên. + Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất từ 2m đến dưới 3,5m. + Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất có chiều rộng nhỏ hơn 2m. d/ Điều 8 – giá đất phi nông nghiệp khác: (đất có công trình là Chùa, Nhà Thờ, Thánh Thất, Đình, Đền, Miếu, Am, Từ đường, nhà thờ họ có nguồn gốc không phải đất ở), sửa đổi quy định: được xác định bằng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có cùng vị trí, đường, phố, loại xã. III/ TỔ CHỨC THỰC HIỆN: 1/ Việc ban hành giá các loại đất theo Luật đất đai 2003 tại Hà nội sẽ có tác động tới các quan hệ kinh tế (lợi ích của người dân, lợi ích của các tổ chức kinh tế trong sản xuất kinh doanh, trong giao dịch của thị trường bất động sản, trong đền bù khi Nhà nước thu hồi đất GPMB), đề nghị UBND Thành phố tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến luật và giám sát kiểm tra, thực hiện, tạo những nhận thức và thực hiện đúng đắn với các quy định của phát luật. 2/ Đối với các quan hệ tài chính liên quan tới giá đất, đề nghị UBND Thành phố quy định cụ thể cho từng chính sách (bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất GPMB, thu tiền sử dụng đất, tính thuế đất, thuê đất ...) đặc biệt là quy định chi tiết cụ thể về thời hiệu áp dụng giá các loại đất, xử lý các trường hợp chuyển giao giữa chính sách cũ và mới. 3/ Trường hợp trong quá trình áp dụng giá nếu có biến động liên tục từ 60 ngày trở lên gây nên chênh lệch giá lớn (giảm từ 10 % hoặc tăng từ 20 % trở lên) Sở Tài chính cùng các ngành có liên quan sẽ tập hợp, rà soát, tính giá và đề xuất kiến nghị UBND Thành phố điều chỉnh phù hợp với thực tế và quy định của Luật đất đai, Nghị định của Chính phủ. 4/ Đề nghị UBND Thành phố ban hành quyết định giá các loại đất trên địa bàn thành phố năm 2006 thay thế quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố. Liên ngành Thành phố kính trình UBND Thành phố xem xét, quyết định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố thực hiện từ ngày 01/01/2006. SỞ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG VÀ NHÀ ĐẤT SỞ TÀI CHÍNH HÀ NỘI CỤC THUẾ HÀ NỘI BAN CHỈ ĐẠO GPMB THÀNH PHỐ Nơi nhận: - Như trên - Các Đ/c Chủ Tịch, Phó Chủ tịch UBND Thành phố - Các Sở: Kế hoạch và đầu tư, Xây dựng, Tài nguyên Môi trường và nhà đất, Tư pháp - Cục thuế - Lưu: VT, Ban giá 2. B¶ng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®ang ®­îc ¸p dông t¹i thµnh phè Hµ Néi Bảng giá đất năm 2006 thuộc địa bàn quận Ba Đình (đơn vị tính đ/m2) Cập nhật lúc 14h25" , ngày 11/01/2006  Phố:Bà Huyện Thanh Quan. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1:40.000.000 , VT2: 19.600.000 , VT3:16.000.000, VT4:13.400.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:17.400.000, VT2:8.526.000, VT3:6.960.000, VT4:5.829.000 Phố:Cao Bá Quát. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1:27.000.000 , VT2:15.300.000 , VT3:12.600.000 , VT4:11.200.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:11.745.000 , VT2:6.656.000 , VT3:5.481.000 , VT4:4.872.000 Phố: Cầu Giấy. Địa phận quận Ba Đình. Giá đất ở: VT1:25.000.000 , VT2:14.300.000 , VT3:11.800.000 , VT4:10.500.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:10.875.000 , VT2:6.221.000 , VT3:5.133.000 , VT4:4.568.000Phố: Châu Long. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1:26.000.000 , VT2:14.800.000 , VT3:12.200.000 , VT4:10.850.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:11.310.000 , VT2:6.438.000 , VT3:5.307.000 , VT4:4.720.000 Phố Chùa Một Cột. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 40.000.000 , VT2: 19.600.000 , VT3: 16.000.000 , VT4: 13.400.000; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 17.400.000 , VT2: 8.526.000 , VT3: 6.960.000 , VT4:5.829.000Phố Chu Văn An. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 45.000.000, VT2:20.500.000 , VT3:16.900.000 , VT4: 13.950.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:19.575.000 , VT2:8.918.000 , VT3: 7.352.000 , VT4:6.068.000Phố: Cửa Bắc. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 32.000.000 , VT2:17.200.000 , VT3:13.900.000 , VT4: 12.150.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 13.920.000 , VT2: 7.482.000 , VT3:6.047.000 , VT4:5.285.000Phố Đào Tấn. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 30.000.000 , VT2: 16.500.000 , VT3:13.500.000 , VT4:11.850.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 13.050.000 , VT2: 7.178.000 , VT3: 5.873.000 , VT4:5.155.000Phố Đặng Dung. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 31.000.000 , VT2: 16.900.000 , VT3:13.750.000 , VT4: 12.000.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:13.485.000 , VT2:7.352.000 , VT3: 5.981.000 , VT4:5.220.000Phố: Đốc Ngữ. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 19.000.000 , VT2:11.600.000 , VT3: 9.700.000 , VT4:8.800.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 8.265.000 , VT2: 5.046.000 , VT3: 4.220.000 , VT4:3.828.000Phố: Đội Cấn. Đoạn từ Ngọc Hà đến Liễu Giai. Giá đất ở: VT1: 28.000.000 , VT2: 15.700.000 , VT3:12.900.000 , VT4: 11.500.000; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 12.180.000 , VT2:6.830.000 , VT3: 5.612.000 , VT4:5.003.000Phố Đội Cấn. Đoạn từ Liễu Giai đến Đường Bưởi. Giá đất ở: VT1: 25.000.000 , VT2: 14.300.000 , VT3:11.800.000 , VT4: 10.500.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 10.875.000, VT2: 6.221.000 , VT3: 5.113.000 , VT4: 4.568.000Phố: Đội Nhân. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 15.000.000 , VT2: 9.750.000 , VT3: 8.400.000 , VT4: 7.500.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 6.525.000, VT2: 4.241.000 , VT3: 3.654.000 , VT4: 3.263.000Đường: Độc Lập. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 50.000.000 , VT2: 22.500.000 , VT3: 17.500.000 , VT4: 15.000.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 21.750.000, VT2: 9.788.000 , VT3: 7.613.000 , VT4: 6.525.00019. Đường Bưởi. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 21.000.000 , VT2: 12.500.000 , VT3: 10.500.000 , VT4: 9.400.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 9.135.000, VT2: 5.438.000 , VT3: 4.568.000 , VT4: 4.089.000Phố: Điện Biên Phủ. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 46.000.000 , VT2: 20.900.000 , VT3: 17.020.000 , VT4: 14.300.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 20.010.000, VT2: 9.092.000 , VT3: 7.404.000 , VT4: 6.221.000Phố: Giảng Võ. Địa phận quận Ba Đình. Giá đất ở: VT1: 35.000.000, VT2: 18.200.000 , VT3: 14.800.000 , VT4: 12.550.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 15.225.000, VT2: 7.917.000 , VT3: 6.438.000 , VT4: 5.459.000Phố: Giang Văn Minh. Đoạn từ Giảng Võ đến Kim Mã. Giá đất ở: VT1: 23.000.000 , VT2: 13.300.000 , VT3: 11.200.000, VT4: 10.000.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 10.005.000, VT2: 5.786.000 , VT3: 4.872.000 , VT4: 4.350.000Phố: Giang Văn Minh. Đoạn từ Đội Cấn đến Kim Mã. Giá đất ở: VT1: 28.000.000, VT2: 15.700.000 , VT3: 12.900.000 , VT4: 11.500.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 12.180.000, VT2: 6.830.000 , VT3: 5.612.000 , VT4: 5.003.000Phố: Hàng Bún. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 30.000.000, VT2: 16.500.000 , VT3: 13.500.000 , VT4: 11.850.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 13.050.000, VT2: 7.178.000 , VT3: 5.873.000 , VT4: 5.155.000Phố: Hàng Than. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 33.000.000, VT2: 17.500.000 , VT3: 14.200.000 , VT4: 12.300.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 14.355.000, VT2: 7.613.000 , VT3: 6.177.000 , VT4: 5.351.000Phố: Hồng Phúc. Địa phận quận Ba Đình. Giá đất ở: VT1: 18.000.000 , VT2: 11.200.000 , VT3: 9.400.000 , VT4: 8.500.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 7.830.000, VT2: 4.872.000 , VT3: 4.089.000 , VT4: 3.698.000Phố: Hùng Vương. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 45.000.000 , VT2: 20.500.000 , VT3:16.900.000 , VT4: 13.950.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 19.575.000, VT2: 8.918.000 , VT3: 7.352.000 , VT4: 6.068.000Phố: Hoàng Diệu. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 45.000.000, VT2: 20.500.000 , VT3:16.900.000 , VT4: 13.950.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 19.575.000, VT2: 8.918.000 , VT3: 7.352.000 , VT4: 6.068.000Phố: Hoàng Hoa Thám. Đoạn từ Hùng Vương đến Tam Đa. Giá đất ở: VT1: 27.000.000 , VT2: 15.300.000 , VT3: 12.600.000 , VT4: 11.200.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 11.745.000.000 , VT2: 6.656.000 , VT3: 5.481.000 , VT4: 4.872.000Phố: Hoàng Hoa Thám. Đoạn từ Tam Đa đến đường Bưởi. Giá đất ở: VT1: 22.000.000 , VT2: 12.900.000 , VT3: 10.800.000 , VT4: 9.700.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 9.570.000, VT2: 5.612.000 , VT3: 4.698.000 , VT4: 4.220.000Phố: Kim Mã. Đoạn từ Nguyễn Thái Học đến Liễu Giai. Giá đất ở: VT1: 35.000.000 , VT2: 18.200.000 , VT3: 14.800.000 , VT4: 12.550.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 15.225.000, VT2: 7.917.000 , VT3: 6.438.000 , VT4: 5.459.000Phố: Kim Mã. Đoạn từ Liễu Giai đến Voi Phục. Giá đất ở: VT1: 30.000.000 , VT2: 16.500.000 , VT3: 13.500.000 , VT4: 11.850.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 13.050.000 , VT2: 7.178.000 , VT3: 5.873.000 , VT4: 5.155.000Phố: Láng Hạ. Địa phận quận Ba Đình. Giá đất ở: VT1: 35.000.000 , VT2: , 18.200.000 , VT3: 14.800.000 , VT4: 12.550.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 15.225.000, VT2: 7.917.000 , VT3: 6.438.000 , VT4: 5.459.00: 15.400.000 , VT4: 12.800.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 16.095.000 , VT2: 8.178.000 , VT3: 6.699.000 Phố: Lê Hồng Phong. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 45.000.000, VT2: 20.500.000 , VT3:16.900.000 , VT4: 13.950.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 19.575.000, VT2: 8.918.000 , VT3: 7.352.000 , VT4: 6.068.000Phố: La Thành. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 23.000.000 , VT2: 13.300.000 , VT3: 11.200.000, VT4: 10.000.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 10.005.000, VT2: 5.786.000 , VT3: 4.872.000 , VT4: 4.350.000Phố: Liễu Giai. Đoạn từ đầu đường đến Hoàng Hoa Thám. Giá đất ở: VT1: 40.000.000, VT2: 19.600.000 , VT3: 16.000.000 , VT4: 13.400.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 17.400.000, VT2: 8.526.000 , VT3: 6.960.000 , VT4: 5.829.000Phố: Ngọc Hà. Đoạn từ Sơn Tây đến Bộ NN&PTNT. Giá đất ở: VT1: 25.000.000, VT2: 14.300.000 , VT3: 11.800.000, VT4: 10.500.000; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 10.875.000, VT2: 6.221.000 , VT3: 5.133.000 , VT4: 4.568.000Phố: Ngọc Hà . Đoạn từ Bộ NN&PTNT đến Hoàng Hoa Thám. Giá đất ở: VT1: 21.000.000 , VT2: 12.500.000 , VT3: 10.500.000 , VT4: 9.400.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 9.135.000, VT2: 5.438.000 , VT3: 4.568.000 , VT4: 4.089.000Phố: Ngọc Khánh. Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 30.000.000 , VT2: 16.500.000 , VT3: 13.500.000 , VT4: 11.850.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 13.050.000 , VT2: 7.178.000.000, VT3: 5.873.000 , VT4: 5.155.000Phố: Nguyên Hồng . Địa phận quận Ba Đình. Giá đất ở: VT1: 19.000.000 , VT2: 11.600.000 , VT3: 9.700.000 , VT4: 8.800.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 8.265.000, VT2: 5.046.000 , VT3: 4.220.000 , VT4: 3.828.000Phố: Nguyễn Công Hoan . Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 23.000.000, VT2: 13.300.000 , VT3: 11.200.000 , VT4: 10.000.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 10.005.000, VT2: 5.786.000 , VT3: 4.872.000 , VT4: 4.350.000Phố: Nguyễn Chí Thanh . Địa phận quận Ba Đình. Giá đất ở: VT1:40.000.000 , VT2: 19.600.000 , VT3: 16.000.000 , VT4: 13.400.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 17.400.000, VT2: 8.526.000 , VT3: 6.960.000 , VT4: 5.829.000Phố: Nguyễn Thái Học . Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 45.000.000, VT2: 20.500.000 , VT3:16.900.000 , VT4: 13.950.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 19.575.000, VT2: 8.918.000 , VT3: 7.352.000 , VT4: 6.068.000: 31.000.000 , VT2: 16.900.000 , VT3:13.750.000 , VT4: 12.000.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:13.485.000 , VT2:7.352.000 , VT3: 5.981.000 , VT4:5.220.000Phố: Phạm Hồng Thái . Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1:26.000.000, VT2:14.800.000, VT3:12.200.000, VT4:10.850.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:11.310.000, VT2:6.438.000, VT3:5.307.000 , VT4:4.720.000, VT2:14.800.000, VT3:12.200.000, VT4:10.850.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:11.310.000, VT2:6.438.000, VT3:5.307.000 , VT4:4.720.000Phố: Phan Đình Phùng . Địa phận quận Ba Đình. Giá đất ở: VT1: 45.000.000, VT2: 20.500.000 , VT3:16.900.000 , VT4: 13.950.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1: 19.575.000, VT2: 8.918.000 , VT3: 7.352.000 , VT4: 6.068.000Phố: Sơn Tây . Đoạn từ đầu đường đến cuối đường. Giá đất ở: VT1: 31.000.000 , VT2: 16.900.000 , VT3:13.750.000 , VT4: 12.000.000 ; Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: VT1:13.485.000 , VT2:7.352.000 , VT3: 5.981.000 , VT4:5.220.000Phố: Thành Công. Đoạn từ Vi la Thành Công đến Láng Hạ. Giá đất ở: VT1: 22.000.000 , VT2: 12.900.000 , VT3: 10.800.000 , ._. tõ trung ­¬ng ®Õn ®Þa ph­¬ng II. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. 1. §Ó theo dâi t×nh h×nh thùc hiÖn §Ó theo dâi t×nh h×nh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña ChÝnh phñ, x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng ®Ó c«ng bè gi¸ ®Êt vµo ngµy 1 th¸ng 1 hµng n¨m chóng ta cÇn ph¶i göi c«ng v¨n yªu cÇu c¸c tØnh, phµnh phè b¸o c¸o chi tiÕt gi¸ cao nhÊt, gi¸ thÊp nhÊt t¹i mçi vïng ®ång b»ng, vïng trung du, vïng miÒn nói cña tõng l¹o ®Êt cô thÓ ph©n theo h¹ng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt, lo¹i ®­êng phè, vÞ trÝ ®Êt trong mçi lo¹i ®­êng phè. Tõ nh÷ng sè liÖu thu thËp ®­îc, chóng ta tiÕn hµnh thèng kª, so s¸nh mét c¸ch cô thÓ ®Ó xem cã tØnh, thµnh phè nµo quy ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng v­ît xa ngoµi khung gi¸, t¨ng gi¶m bao nhiªu phÇn tr¨m so víi quy ®Þnh trong khung gi¸. Nh÷ng ®Þa ph­¬ng b¸o c¸o gi¸ chËm, nªu kh«ng râ ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng m×nh, kh«ng b¸o c¸o gi¸ theo ®óng yªu cÇu hoÆc gäi ®iÖn nh¾c nhë ®Ó tÊt c¶ c¸c tØnh, thµnh phè trong c¶ n­íc thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt mét c¸ch ®ång bé, gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. 2. §Ó h­íng dÉn vµ tËp huÊn cho c¸c ®Þa ph­¬ng trong c¶ n­íc thùc hiÖn tèt c¸c c«ng t¸c sau ®©y: 2.1. TiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t gi¸ ®Êt t¹i ®Þa ph­¬ng. - X©y dùng vµ in Ên c¸c biÓu mÉu ®iÒu tra, kh¶o s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng ¸p dông thèng nhÊt trong m¹ng l­íi cña tØnh theo quy ®Þnh cña Bé Tµi chÝnh. - Chän ®iÓm ®iÒu tra, kh¶o s¸t: nh÷ng ®iÓm ®iÒu tra, kh¶o s¸t ®­îc lùa chän ph¶i mang tÝnh phæ biÕn trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng . - Chän ®èi t­îng ®iÒu tra vÒ gi¸ ®Êt. Phßng tµi chÝnh kÕ ho¹ch cÊp huyÖn chñ tr×, phèi hîp cïng víi Chi Côc thuÕ, Phßng Thèng kª, Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng, Uû ban nh©n d©n c¸c x·, ph­êng, thÞ trÊn phï hîp víi viÖc chän ®iÓm ®iÒu tra kh¶o s¸t. Kh«ng chän c¸c ®èi t­îng ®Ó ®iÒu tra vÒ gi¸ ®Êt lµ nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt kh«ng cã quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - Tæ chøc líp tËp huÊn c«ng t¸c ®iÒu tra, kh¶o s¸t gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng. Néi dung tËp huÊn bao gåm: môc ®Ých, yªu cÇu, kÕ ho¹ch, biÖn ph¸p thùc hiÖn, ph­¬ng thøc lùa chän ®iÓm ®iÒu tra, kh¶o s¸t, chän ®èi t­îng cã quyÒn sö dông ®Êt cÇn ®­îc ®iÒu tra; h­íng dÉn c¸ch ghi phiÕu ®iÒu tra; xö lý, tæng hîp sè liÖu, thèng kª vµ b¸o c¸o thèng kª. C¸c c¸n bé ®iÒu tra phæ biÕn, h­íng dÉn cho c¸c ®èi t­îng cã quyÒn sö dông ®Êt ®­îc lùa chän ®iÒu tra gi¸ ®Êt vÒ néi dung vµ c¸ch ghi phiÕu ®iÒu tra. Ph¸t phiÕu ®iÒu tra. Phßng Tµi chÝnh KÕ ho¹ch cÊp huyÖn nhËn vµ qu¶n lý phiÕu ®iÒu tra tõ Së Tµi chÝnh chuyÓn cho c¸c c¸n bé ®iÒu tra ®Ó cho c¸c c¸n bé ®iÒu tra trùc tiÕp hoÆc phèi hîp cïng Uû ban nh©n d©n cÊp x·, ph­êng, thÞ trÊn ph¸t phiÕu ®iÒu tra cho c¸c ®èi t­îng cã quyÒn sö dông ®Êt ®­îc lùa chän ®iÒu tra. Ghi phiÕu ®iÒu tra. C¸c ®èi t­îng ®­îc ph¸t phiÕu ®iÒu tra ph¶i ghi ®óng c¸c néi dung ®· quy ®Þnh trong phiÕu ®iÒu tra. Gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ghi vµo phiÕu ®iÒu tra lµ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ mang tÝnh phæ biÕn trªn thÞ tr­êng kh«ng ph¶i lµ gi¸ chµo trong chuyÓn nh­îng, gi¸ chuyÓn nh­îng trong t×nh tr¹ng Ðp buéc, cã quan hÖ huyÕt thèng… Thu phiÕu ®iÒu tra. Sau khi ph¸t phiÕu ®iÒu tra, phæ biÕn, h­íng dÉn cho c¸c ®èi t­îng cã quyÒn sö dông ®Êt ®­îc lùa chän ®iÒu tra gi¸ ®Êt vÒ néi dung vµ c¸ch ghi phiÕu ®iÒu tra xong trong kho¶ng 10 ®Õn 15 ngµy tæ chøc, c¸ nh©n ®­îc giao nhiÖm vô ph¸t phiÕu ®iÒu tra ph¶i thu ®ñ sè phiÕu ®iÒu tra ®· ph¸t vÒ ®Ó tæng hîp hoÆc chuyÓn ®Õn phßng Tµi chÝnh cÊp huyÖn thùc hiÖn tæng hîp thèng kª. Xö lý phiÕu ®iÒu tra. TÊt c¶ c¸c phiÕu ®iÒu tra thu vÒ tr­íc khi tæng hîp, c¸n bé ®iÒu tra phèi hîp víi Uû ban nh©n d©n x·, ph­êng, thÞ trÊn ®Ó kiÓm tra l¹i; chØ tæng hîp sè liÖu cÇn thèng kª vµo biÓu mÉu quy ®Þnh ®èi víi nh÷ng phiÕu ®iÒu tra thùc hiÖn ®óng quy ®Þnh. - Tæng hîp c¸c sè liÖu ®iÒu tra Sau khi c¸c phiÕu ®iÒu tra ®· ®­îc xö lý, Phßng Tµi chÝnh hÕ ho¹ch cÊp huyÖn tæ chøc tæng hîp sè liÖu vÒ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt vµo biÓu mÉu thèng kª-B¶ng thèng kª gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng t¹i cÊp huyÖn. L­u gi÷ c¸c phiÕu ®iÒu tra. Phßng Tµi chÝnh kÕ ho¹ch cÊp huyÖn sau khi ®· thu thËp, khai th¸c th«ng tin tõ nh÷ng phiÕu ®iÒu tra, tæng hîp b¸o c¸o Uû ban nh©n d©n cÊp huyÖn ph¶i l­u gi÷ l¹i c¸c phiÕu ®iÒu tra t¹i phßng Tµi chÝnh KÕ ho¹ch cÊp huyÖn trong thêi gian Ýt nhÊt lµ 3 n¨m. Thèng kª gi¸ ®Êt Nguyªn t¾c thèng kª. Thèng kª gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc quy ®Þnh. + C¸c c¸ nh©n, ®¬n vÞ ®­îc giao nhiÖm vô thèng kª ph¶i c¨n cø vµo khung c¸c lo¹i ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh hoÆc gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh hµng n¨m, ®iÒu chØnh trong n¨m ®Ó tæ chøc thèng kª ®Çy ®ñ sè liÖu vµo c¸c biÓu mÉu do ChÝnh phñ ban hµnh. + NÕu Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quyÕt ®Þnh b¶ng gi¸ ®Êt cho tõng quËn, huyÖn… cô thÓ th× khi thèng kª gi¸ ®Êt ph¶i thèng kª theo quËn huyÖn. Thèng kª gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng. + Thèng kª ®Çy ®ñ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng. Tr­êng hîp lo¹i ®Êt kh«ng cã gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng th× cã thÓ tæng hîp gi¸ cho thuª quyÒn sö dông ®Êt ®ång thêi ph¶i ghi chó gi¶i. + Sè liÖu thèng kª ph¶i ®­îc tËp hîp tõ c¸c b¸o c¸o thùc tÕ do Phßng Tµi chÝnh c¸c quËn, huyÖn tËp hîp tõ c¸c phiÕu ®iÒu tra cã nghi vÊn th× Phßng tµi chÝnh kÕ ho¹ch cÊp huyÖn ph¶i kiÓm tra ®èi chiÕu l¹i. + Thèng kª gi¸ ®Êt ®­îc tÝnh tõ thêi ®iÓm 1 th¸ng 1 n¨m 2005. Tæ chøc thèng kª gi¸ ®Êt. - Phßng Tµi chÝnh KÕ Ho¹ch cÊp huyÖn khi tæ chøc thèng kª gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng ph¶i c¨n cø vµo sè liÖu tæng hîp (qua phiÕu ®iÒu tra, thu thËp sè liÖu thùc tÕ hoÆc qua phiÕu ®iÒu tra kÕt hîp víi sè liÖu thu thËp thùc tÕ, sè liÖu ®iÒu tra…) ®Ó thèng kª. - Së Tµi chÝnh tæ chøc thèng kª: Së Tµi chÝnh tæ chøc thèng kª gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng trong ph¹m vi toµn tØnh.NÕu trong n¨m hoÆc vµo ngµy 1 th¸ng 1 hµng n¨m, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh cã quyÕt ®Þnh ®iÒu chØnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt t¹i ®Þa ph­¬ng th× Së Tµi chÝnh ph¶i thùc hiÖn thèng kª ®Çy ®ñ gi¸ c¸c lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt…cã ®iÒu chØnh chi tiÕt nh­ quyÕt ®Þnh cña Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh nh­ng ph¶i cã thªm giÊ cò, gi¸ míi ®iÒu chØnh vµ tû lÖ phÇn tr¨m hoÆc gi¶m gi÷a gi¸ míi vµ gi¸ cò. Côc Qu¶n lý gi¸ (Bé Tµi chÝnh) tæ chøc thèng kª: + Khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh tõng thêi gian. + Gi¸ ®Êt do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh trong c¶ n­íc quy ®Þnh, ®iÒu chØnh (bao gåm gi¸ thÊp nhÊt, gi¸ cao nhÊt vµ phæ biÕn cña tõng lo¹i ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng) + Thèng kª gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt c¸c lo¹i ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng theo gi¸ thÊp nhÊt, gi¸ cao nhÊt vµ phæ biÕn cña tõng lo¹i ®Êt. Sau khi thèng kª chóng ta ph¶i kiÓm tra thèng kª. Néi dung kiÓm tra thèng kª bao gåm: kiÓm tra viÖc ghi chÐp ban ®Çu, ph­¬ng ph¸p tæng hîp, ®é tin cËy cña sè liÖu, biÓu mÉu thèng kª; kiÓm kª chÕ ®é b¸o c¸o thèng kª, b¸o c¸o tæng hîp. B¸o c¸o tæng hîp gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ thùc hiÖn Néi dung b¸o c¸o bao gåm: ®¸nh gi¸ tæng quan t×nh h×nh gi¸ chuyÓn nh­îng uyÒn sö dông ®Êt vµ gi¸ chuyÓn nh­îng uyÒn sö dông ®Êt t¹i ®Þa phu¬ng (t×nh h×nh, nguyªn nh©n, ph©n tÝch so s¸nh g¸i do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng; hiÖu qu¶ cña nh÷ng biÑn ph¸p qu¶n lý thÞ tr­êng chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cña Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®ang ¸p dông t¹i ®Þa ph­¬ng…) 3. §Ó thùc hiÖn tãt c«ng t¸c x©y dùng phÇn mÒm tin häc ®Ó chøc m¹ng l­íi thèng kª vµ ®iÒu tra, kh¶o s¸t gi¸ ®Êt, thèng kª b¸o c¸o gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ th× Nhµ n­íc vµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh, thµnh phè ph¶i chó ý ®Õn viÖc cÊp kinh phÝ ®Ó x©y dùng mét c¬ së d÷ liÖu riªng qu¶n lý vÒ gi¸ ®Êt vµ c¸c vÊn ®Ò kh¸c cã liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt nh­ viÖc tæ chøc m¹ng l­íi, ®iÒu tra, kh¶o s¸t, thèng kª vµ b¸o c¸o gi¸ ®Êt.Qua m¹ng th«ng tin nµy Bé Tµi chÝnh nãi chung vµ Côc Qu¶n lý gi¸ nãi riªng sÏ qu¶n lý t×nh h×nh thùc hiÖn vµ ban hµnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña c¸c tØnh, thµnh phè mét c¸ch nhanh chãng, hiÖu qu¶, tiÕt kiÖm chi phÝ cho ng©n s¸nh Nhµ n­íc. Bªn c¹nh viÖc ¸p dông viÖc cÊp kinh phÝ ®Ó x©y dùng m¹ng tin häc th× chóng ta ph¶i chó ý ®Õn viÖc ®µo t¹o n©ng cao tr×nh ®é chuyªn m«n nghiÖp vô vµ tr×nh ®é ngo¹i ng÷, tr×nh ®é tin häc cña c¸c ®èi t­îng ®iÒu tra, kh¶o s¸t, thèng kª gi¸ ®Êt t¹i cÊp c¬ së. 4. VÒ viÖc söa ®æi, bæ sung NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vµ Th«ng t­ sè 114/2004/TT-BTC ngµy 26 th¸ng 11 n¨m 2004 cña Bé Tµi chÝnh h­íng dÉn thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cho phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng th× chóng ta cÊn theo dâi, qu¶n lý t×nh h×nh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188 t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng trong c¶ n­íc. Phßng Gi¸ ®Êt- Côc Qu¶n lý gi¸- Bé Tµi chÝnh sÏ tæng hîp ý kiÕn vµ ®Ò nghÞ cña c¸c ®Þa ph­¬ng (biÕn ®éng t¨ng, gi¶m hoÆc v­ît ra ngoµi khung gi¸ do ChÝnh phñ quy ®Þnh) so s¸nh víi khung gi¸ theo NghÞ ®Þnh sè 188 ®Ó tõ ®ã gi¶i quyÕt v­íng m¾c cña c¸c tØnh, thµnh phè mét c¸ch kÞp thêi nhÊt. Dùa vµo c¸c kiÕn nghÞ cña tØnh, thµnh phè; Bé Tµi chÝnh sÏ kiÕn nghÞ lªn ChÝnh phñ ®iÒu chØnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trong NghÞ ®Þnh sè 188 ®Ó khung gi¸ ngµy cµng hoµn thiÖn h¬n ph¸t huy t¸c dông cña nã trong thùc tiÔn, phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng tr¸nh ®­îc sù vËn dông khung gi¸ mét c¸ch c­ng nh¾c, m¸y mãc, lµm ¶nh h­ëng ®Õn thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n vµ nÒn kinh tÕ c¶ n­íc. 5. §Ó c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc thùc hiÖn mét c¸ch khoa häc, chÝnh x¸c kh¸ch quan phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ cña c¸c tØnh, thµnh phè trong c¶ n­íc chóng ta cÇn ph¶i cã nh÷ng kho¸ häc ®µo t¹o cho c¸c c¸n bé trong ngµnh gi¸ tõ Trung ­¬ng ®Õn ®Þa ph­¬ng. - Môc tiªu cña c«ng t¸c ®µo t¹o båi d­ìng c¸n bé. + Kh¾c phôc kÞp thêi nh÷ng thiÕu hôt vÒ tr×nh ®é chuyªn m«n, h¹n chÕ vÒ n¨ng lùc qu¶n lý ®Ó c¸n bé thùc hiÖn tèt nhiÖm vô ®­îc giao theo phËn cÊp qu¶n lý cña ngµnh. - H×nh thøc ®µo t¹o, båi d­ìng c¸n bé. + Cñng cè, ph¸t triÓn c¸c h×nh thøc ®µo t¹o truyÒn thèng: Häc tËp trung dµi h¹n t¹i c¸c ®Þa bµn c¸c tr­êng ®¹i häc quèc gia hay ph©n hiÖu cña tr­êng ®Æt t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng. C¸ch ®µo t¹o nµy ®ßi hái nhiÒu thêi gian vµ liªn tôc; yªu cÇu nµy kh«ng phï hîp víi nh÷ng c¸n bé ®ang c«ng t¸c trong ngµnh ®Þnh gi¸. T¹i chøc tËp trung lµ h×nh thøc ®µo t¹o thÝch hîp víi nh÷ng c¸n bé ®ang c«ng t¸c vÒ quü thêi gian. Hä ®Õn tËp trung häc tËp vµo mét sè thêi gian thÝch hîp trong n¨m vµ ®­îc miÔn mét sè m«n häc do hä tù cËp nhËt, v× thÕ tæng quü thêi gian häc tËp ng¾n h¬n so víi chÝnh quy dµi h¹n. Båi d­ìng kiÕn thøc theo m¶ng ch­¬ng tr×nh ®­îc c¸c c¬ quan Nhµ n­íc cã thÇm quyÒn phª duyÖt cho c¸n bé ®­¬ng chøc ®Ó bæ sung, hoµn thiÖn nh÷ng kiÕn thøc vÒ ®Þnh gi¸ vµ thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. Cã thÓ häc d­íi h×nh thøc c¸c ®Þa ph­¬ng göi c¸n bé vÒ Trung ­¬ng häc tËp trung hoÆc Trung ­¬ng cö c¸n bé vÒ ®Þa ph­¬ng ®Ó gi¶ng d¹y. + Tõng b­íc nghiªn cøu thùc hiÖn c¸c h×nh thøc ®µo t¹o, båi d­ìng hiÖn ®¹i nh­: §µo t¹o, båi d­ìng qua m¹ng tin häc néi bé. Nã ®­îc diÔn ra gi÷a ng­êi h­íng dÉn vµ ng­êi häc b»ng m¹ng tin häc theo nh÷ng kªnh dÉn ch­¬ng tr×nh quy ®Þnh vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. III. KiÕn nghÞ 1. VÒ chÝnh s¸ch gi¸ vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt Trong NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cã hai ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®ã lµ ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp vµ ph­¬ng ph¸p thu nhËp. Trong c¶ 2 ph­¬ng ph¸p nµy th× viÖc sö dông c¸c d÷ liÖu vÒ th«ng tin gi¸ ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng, vÒ doanh thu, chi phÝ th­êng kh«ng ®Çy ®ñ, chÝnh x¸c nh­ng kh«ng thÓ sö dông ph­¬ng ph¸p kh¸c nªn cÇn quy ®Þnh râ rµng h¬n th«ng tin nµo lµ d÷ liÖu th«ng tin mang tÝnh ph¸p lý®Ó lµm c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Do ®ã chóng ta cÇn sö dông c¶ 5 ph­¬ng ph¸p lµ ph­¬ng ph¸p so s¸nh trôc tiÕp, ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸, ph­¬ng ph¸p ®Çu t­, ph­¬ng ph¸p thÆng d­, ph­¬ng ph¸p thu nhËp ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt cho phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ ë mçi ®Þa ph­¬ng. bªn c¹nh ®ã, chóng ta cÇn bæ sung ph­¬ng ph¸p cô thÓ dÓ x¸c ®Þnhgi¸ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp bao gåm: ®Êt c¸c khu c«ng nghiÖp , khu kinh tÕ, khu c«ng nghÖ cao; ®Êt lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp vµ ®Êt ®Ó sö dông khai th¸c kho¸ng s¶n, khai th¸c nguyªn liÖu s¶n xuÊt vËt liÖu x©y dùng, lµm ®å gèm v× lo¹i ®Êt nµy rÊt Ýt khi cã møc gi¸ chuyÓn nh­îng sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng nªn kh«ng thÓ sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh. Chóng ta sö dông ph­¬ng ph¸p thu nhËp sÏ kh«ng ®ång nhÊt v× nã ®­îc sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kinh doanh kh¸c nhau nªn hiÖu qu¶ kinh doanh còng kh¸c nhau; ®ång thêi h¹n sö dông ®Êt l¹i ®­îc phô thuéc vµo tõng dù ¸n nªn rÊt khã ®Þnh gi¸ ®Êt b»ng ph­¬ng ph¸p thu nhËp. Sau khi tæng hîp ý kiÕn cña c¸c tØnh, thµnh phè Bé Tµi chÝnh kiÕn nghÞ víi ChÝnh phñ lµm râ kh¸i niÖm ®Êt n«ng nghiÖp n»m xen kÏ trong ®« thÞ vµ ®Êt v­ên ao n»m xen kÏ trong khu ®Êt ë t¹i n«ng th«n vµ ®Êt ë t¹i ®« thÞ, bæ sung thªm hÖ sè biÕn ®éng ®Ó ®¶m b¶o x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt mét c¸ch linh ho¹t, chÝnh x¸c, phï hîp víi t×nh h×nh thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt t¹i mçi ®Þa ph­¬ng. §Ò nghÞ ChÝnh phñ bá phÇn m« t¶ ®Æc ®iÓm cña 3 vïng ®ång b»ng, trung du, miÒn nói trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt v× trong thùc tÕ t¹i mçi ®Þa ph­¬ng cã x· ®· ®­îc xÕp lµ x· trung du, khi ¸p gi¸ ®Êt theo lo¹i x· trung du ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt th× nh©n d©n kh«ng chÊp nhËn ®ßi ®­îc ¸p gi¸ båi th­êng theo x· ®ång b»ng v× khu ®Êt bÞ thu håi cã ®Þa h×nh b»ng ph¼ng. MÆt kh¸c, cÇn bæ sung thªm x· vïng c¸t vµo khung gi¸ x· miÒn nói v× cã mét x· vïng c¸t tuy ë ®ång b»ng hoÆc h¶i ®¶o nh­ng còng cã ®iÒu kiÖn kinh tÕ- x· héi khã kh¨n nh­ x· miÒn nói. Bé Tµi chÝnh yªu cÇu nh÷ng tØnh, thµnh phè nµo ban hµnh gi¸ ®Êt, nhÊt lµ giÊ ®Êt n«ng nghiÖp cßn thÊp nhiÒu so víi khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh ph¶i xem xÐt ®iÒu chØnh cho phï hîp; h­íng tãi ChÝnh phñ chØ nªn quy ®Þnh nguyªn t¾c, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, kh«ng quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ trªn ®Þa bµn t¹i ®Þa ph­¬ng. §Ò nghÞ c¸c tØnh, thµnh phè sau khi nhËn ®­îc c«ng v¨n yªu cÇu göi b¸o c¸o gi¸ thÊp nhÊt, gi¸ cao nhÊt vµ gi¸ phæ biÕn cña c¸c lo¹i ®Êt t¹i ®Þa ph­¬ng th× c¸c ®Þa ph­¬ng ph¶i nhanh chãng ®iÒu tra, kh¶o s¸t, thèng kª gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ph©n vïng ®Êt, ph©n h¹ng ®Êt, ph©n lo¹i ®­êng phè, vÞ trÝ ®Êt trong mçi lo¹i ®­êng phã…®Ó b¸o c¸o Bé Tµi chÝnh. NÕu cã ®iÒu g× v­íng m¾c ph¶i cã c«ng v¨n yªu cÇu gi¶ ®¸p ®Ó Bé Tµi chÝnh tæng hîp c¸c sè liÖu b¸o c¸o ChÝnh phñ mét c¸ch kÞp thêi. C¨n cø nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt quy ®Þnh t¹i ®iÒu 56 LuËt §Êt ®ai; ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ; ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ cho tõng lo¹i ®Êt cô thÓ vµ c¨n cø vµo gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng ®Ó x©y dùng b¶ng gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng, tr×nh Héi ®ång nh©n d©n cïng cÊp cho ý kiÕn tr­íc khi quy ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt c«ng bè thùc hiÖn tõ ngµy1 th¸ng 1 hµng n¨m. Trong n¨m, nÕu cã ®iÒu chØnh quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt; c¸c khu ®Êt míi ®­îc ®Çu t­ hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng; phª duyÖt c¸c dù ¸n sö dông quü ®Êt ®Ó t¹o vèn ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt ë nh÷ng khu vùc, vÞ trÝ cã biÕn ®éng t¨ng trªn 20% hoÆc gi¶m 10% so víi gi¸ ®Êt ®· quy ®Þnh vµ c«ng khai vµo ngµy 1 th¸ng 1 hµng n¨m th× Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quyÕt ®Þnh vµ b¸o c¸o kÕt qu¶ cho Héi ®ång nh©n d©n cïng cÊp. Nh­ng khi ®iÒu chØnh, bæ sung gi¸ ®Êt ë mét sè khu vùc, vÞ trÝ chØ lµ côc bé; v× vËy viÖc ban hµnh gi¸ ®Êt kÞp thêi ®¸p øng yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®Þa ph­¬ng th× kh«ng ph¶i tr×nh Héi ®ång nh©n d©n tØnh mµ chØ cÇn xin ý kiÕn cña Th­êng trùc Héi ®ång nh©n d©n. 2. §Ó c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng ®­îc tiÕn hµnh mét c¸ch thuËn lîi, khoa häc, chÝnh x¸c ®Ò nghÞ c¸c ®Þa ph­¬ng ph¶i trÝch mét kho¶n kinh phÝ tõ ng©n s¸ch ®Þa ph­¬ng ®Ó thùc hiÖn viÖc ®iÒu tra, kho¶ s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt, thuª t­ vÊn ®Ó x©y dùng b¶ng gi¸ ®Êt vµ ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt t¹i ®Þa ph­¬ng. Bªn c¹nh ®ã, chóng ta ph¶i trÝch mét kho¶n ng©n s¸ch ®Þa ph­¬ng ®Ó x©y dùng phÇn mÒm tin häc, x©y dùng c¬ së d÷ liÖu tËp trung (x·, ph­êng, thÞ trÊn, quËn, huyÖn, tØnh, thµnh phè…) võa riªng lÎ võa tËp trung ®Ó dÔ kiÓm so¸t viÖc ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. TËn dông c¸c m¹ng kinh doanh dÞch vô ®Ó tiÕt kiÖm chi phÝ ®Çu t­ (chuyÓn giao c«ng nghÖ, con ng­êi chuyªn nghiÖp… vµ cã d÷ liÖu dïng chung). §Æc biÖt, c¬ së d÷ liÖu b¶n ®å 61 tØnh, thµnh phè lu«n ph¶i ®­îc cËp nhËt ®Õn tõng x·, ph­êng, thÞ trÊn, quËn, huyÖn, tØnh, thµnh phè, ph¶i cã s½n vµ dÔ ph¸t triÓn c¸c c«ng cô qu¶n lý ®Ó phôc vô dÞch vô them ®Þnh c«ng bè gi¸ ®Êt vµ thu thuÕ ®Êt trªn hÖ thèng internet gãp phÇn x©y dùng c¸c chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶. 3. VÒ viÖc ®µo t¹o båi d­ìng c¸n bé ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ th× ngoµi c«ng t¸c ®Ço t¹o dµi h¹n vµ ®µo t¹o ng¾n h¹n nh­ nªu ë phÇn trªn, chóng ta cÇn ph¶i thµnh lËp c¸c tæ chøc t­ vÊn gi¸ ®Êt cã chuyªn m«n nghiÖp vô, ®­îc ®µo t¹o ®¶m b¶o c¸c yªu cÇu sau ®©y; + Thø nhÊt: tæ chøc t­ vÊn gi¸ ®Êt ph¶i tu©n thñ NghÞ ®Þnh sè 87/2002/N§-CP ngµu 5 th¸ng 11 n¨m 2002 cña ChÝnh phñ vÒ ho¹t ®éng cung øng vµ sö dông dÞch vô t­ vÊn; do ®ã tæ chøc ho¹t ®éng t­ vÊn lµ doanh nghiÖp, hoÆc tæ chøc cã kinh nghiÖm chuyªn m«n vÒ gi¸ ®­îc ®¨ng ký ho¹t ®éng phï hîp víi c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt. + Thø hai: Tæ chøc t­ vÊn gi¸ ®Êt ph¶i cã trô së lµm viÖc vµ ph­¬ng tiÖn lµm viÖc: trô së ë ®©y ph¶i lµm viÖc tèi thiÓu diÖn tÝch sö dông lµm viÖc nh­ m¸y ¶nh, camera, m¸y tÝnh cã sö dông ch­¬ng tr×nh tÝnh to¸n gi¸ ®Êt theo c¸c ph­¬ng ph¸p do ChÝnh phñ quy ®Þnh…cã ph­¬ng tiÖn giao th«ng ®ñ ®¸p øng phôc vô c«ng t¸c ®i xa, dµi ngµy…cã ®ñ n¨ng lùc vÒ tµi chÝnh vµ sè vèn b¶o hiÓm tr¸ch nhiÖm nghÒ nh»m båi th­êng cho ng­êi sö dông t­ vÊn bÞ thiÖt h¹i do t­ vÊn sai. + Thø ba: Tæ chøc t­ vÊn gi¸ ®Êt cÇn cã tèi thiÓu lµ hai ng­êi cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn theo yªu cÇu cña ph¸p luËt nh­: cã tr×nh ®é ®¹i häc trë lªn vÒ kinh tÕ ®· tõng c«ng t¸c trong ngµnh gi¸ hoÆc t­ vÊn gi¸ Ýt nhÊt lµ 4 n¨m vµ ®· ®­îc cÊp thÎ ThÈm ®Þnh viªn vÒ gi¸ cña Bé Tµi chÝnh; cã t­ c¸ch ®¹o ®øc tèt, trung thùc, cã ®ñ n¨ng lùc hµnh vi d©n sù, kh«ng ë trong t×nh tr¹ng bÞ truy cøu tr¸ch nhiÖm h×nh sù hoÆc bÞ ¸p dông c¸c biªn ph¸p xö lý hµnh chÝnh trong lÜnh vùc t­ vÊn gi¸. + Thø t­: tæ chøc t­ vÊn gi¸ ®Êt ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c nh­ sau: tu©n thñ theo nguyªn t¾c, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo LuËt §Êt ®ai vµ NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt; tu©n thñ c¸c tiªu chuÈn vÒ them ®Þnh gi¸; chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc ph¸p luËt vÒ mäi ho¹t ®éng nghÒ nghiÖp cña m×nh, t­ vÊn sai ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm båi th­êng vËt chÊt cho ng­êi sö dông t­ vÊn bÞ sai; tu©n thñ ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp; ®¶m b¶o tÝnh ®éc lËp, trung thùc, kh¸ch quan, khoa häc trong ho¹t ®éng t­ vÊn, gi÷ bÝ mËt th«ng tin khi cÇn thiÕt. + Thø n¨m: quyÒn lîi t­ vÊn gÝa ®Êt lµ ®­îc quyÒn thu phÝ t­ vÊn theo tho¶ thuËn trong hîp ®ång t­ vÊn, ®­îc ®µm ph¸n ký kÕt c¸c hîp ®ång t­ vÊn; tham gia c¸c cuéc ®Êu thÇu tuyÓn chän t­ vÊn vÒ gi¸ ®Êt; huû bá hoÆc ®¬n ph­¬ng ®×nh chØ thùc hiÖn hîp ®ång t­ vÊn vµ yªu cÇu ®­îc båi th­êng thiÖt h¹i trong th­êng hîp ng­êi sö dông dÞch vô t­ vÊn vi ph¹m nh÷ng nghÜa vô vµ cam kÕt trong hîp ®ång t­ vÊn. §Ó hÖ thèng thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n trong ®ã cã thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ph¸t triÓn mét c¸ch lµnh m¹nh, ngoµi h×nh thµnh ph¸t triÓn cã hiÖu qu¶ dÞch vô t­ vÊn gi¸ ®Êt, cÇn thùc thi c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý ho¹t ®éng cña hÖ th«ng dÞch vô liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n, trong ®ã cã dÞch vô t­ vÊn gi¸ ®Êt, ®­a hÖ thèng nµy vµo ho¹t ®éng nh­ lµ mét kh©u cña qu¸ tr×nh vËn hµnh thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n. Do ®ã, Nhµ n­íc cÇn t¹o ®iÒu kiÖn vÒ mÆt ph¸p lý, quy chÕ tæ chøc ®Ó h×nh thµnh, cñng cè, më réng ph¹m vi ho¹t ®éng cña hÖ thèng t­ vÊn gi¸ ®Êt. 4. §Êt ®ai lµ tµi s¶n quèc gia do Nhµ n­íc th«ng nhÊt qu¶n lý nh»m môc ®Ých ®­îc sö dông tiÕt kiÖm, ®óng môc ®Ých vµ ®¹t hiÖu qu¶ cao.Nh­ng trong suèt qu¸ tr×nh qu¶n lý ®Êt ®ai, vÊn ®Ò gi¶i quyÕt hµi hoµ gi÷a sù qu¶n lý tËp trung, thèng nhÊt cña ChÝnh quyÒn Trung ­¬ng víi viÖc ®¶m b¶o quyÒn tù chñ cña chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng cã ý nghÜa vµ tÇm quan träng ®Æc biÖt. §Ó ®¶m b¶o lîi Ých cña Nhµ n­íc còng nh­ lîi Ých cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt, ph¸p luËt ®· cã nh÷ng quy ®Þnh rÊt cô thÓ vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt. ViÖc ph©n cÊp qu¶n lý ®Êt ®ai trong thêi gi¹n võa qua ®· thu ®­îc nh÷ng thµnh tùu ®¸ng kÓ. M« h×nh qu¶n lý tËp trung, d©n chñ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó ph¸t huy tÝnh chñ ®éng s¸ng t¹o cña c¸c chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng trong qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. Tuy nhiªn, do dÊu Ên nÆng nÒ cña c¬ chÕ tËp trung, quan liªu bao cÊp tån t¹i trong thêi gian dµi ®· ¶nh h­ëng tíi viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc ta. §iÒu nµy thÓ hiÖn qua viÖc ChÝnh phñ «m ®åm qu¸ nhiÒu lÜnh vùc qu¶n lý ®Êt ®ai tõ viÖc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®Õn viÖc xÐt duyÖt gaio ®Êt, cho thuª ®Êt…Do ®ã, dÉn ®Õn t×nh tr¹ng nhiÒu lóc ChÝnh phñ mÊt qu¸ nhiÒu thêi gian ®Ó gi¶i quyÕt c¸c c«ng viÖc mang tÝnh sù vô mµ ch­a quan t©m thÝch ®¸ng ®Õn x©y dùng ho¹ch ®Þnh c¸c chiÕn l­îc, chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai. Trong khi ®ã chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng l¹i ch­a ®­îc giao thÈm quyÒn qu¶n lý t­¬ng thÝch ®Ó cã thÓ chñ ®éng qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai phôc vô cho ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®Þa ph­¬ng. V× vËy, viÖc ph©n quyÒn m¹nh cho c¸c cÊp chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng trong qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai lµ rÊt cÇn thiÕt nh»m gióp c¸c ®Þa ph­¬ng chñ ®éng giao ®Êt, cho thuª ®Êt, ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa phu¬ng mét c¸ch chÝnh x¸c, kÞp thêi, nhanh chãng thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t­ gãp phÇn vµo sù nghiÖp c«ng nhiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. KÕt luËn Sau khi LuËt §Êt ®ai 2003 ®­îc ban hµnh, c¸c NghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ h­íng dÉn thi hµnh LuËt cã nhiÒu ®iÓm míi c¨n b¶n so víi tr­íc ®©y (nhÊtlµ vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai vµ chÝnh s¸ch tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai ) trong ®ã cã NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®· gãp phÇn thóc ®Èy viÖc sö dông ®Êt tiÕt kiÖm vµ cã hiÖu qu¶ h¬n, ®ång thêi nã còng t¸c ®éng tÝch cùc ®Õn thÞ tr­êng nhµ ®Êt chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Nguyªn t¾c cao nhÊt cña NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ lµ nguyªn t¾c s¸t gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®ÊNhµ n­íc thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng ®· ®ùoc c¸c ®Þ ph­¬ng thùc hiÖn, tuy ch­a thËt triÖt ®Ó nh­ng b­íc ®Çu ®©y còng lµ mét sù ®æi míi râ rÖt nh»m h¹n chÕ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng ngÇm, gi¶m t×nh tr¹ng ®Çu c¬ vÒ ®Êt, nh÷ng ®Æc quyÒn ®Æc lîi dÉn ®Õn tiªu cùc vµ tham nhòng cña mét sè tæ chøc, c¸ nh©n; ng¨n ngõa sù h×nh thµnh cung cÇu gi¶ t¹o; gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n lµnh m¹nh. Nhµ n­íc víi t­ c¸ch lµ chñ së h÷u ®Êt ®ai sÏ ®iÒu tiÕt ®­îc nhiÒu nhÊt nh÷ng lîi Ých mang l¹i tõ ®Êt ®ai nh­: thu tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh, lÖ phÝ tr­íc b¹, thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, thuÕ nhµ ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thuÕ tµi nguyªn…nh»m thu vÒ mét nguån vèn to lín t¹o nguån néi lùc quan träng phôc vô ®Çu t­ ph¸t triÓn. Bªn c¹nh ®ã, nã cßn t¹o ®iÒu kiÖn cho doanh nghiÖp, doanh nh©n tÝnh ®óng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt khi cÇn thÕ chÊp vay vèn ng©n hµng, tÝnh ®óng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµo gi¸ trÞ doanh nghiÖp khi cæ phÇn ho¸… Bªn c¹nh c¸c kÕt qu¶ ®· ®¹t ®­îc th× t×nh h×nh qu¶n lý ®Êt ®ai sau NghÞ ®Þnh sè 188 vÉn cßn mét sè ®iÓm ch­a tèt. VÒ mÆt qu¶n lý vÉn ch­a cã tiÕn bé nhiÒu, tuy nhiªn do ®É cã th«ng b¸o réng r·i ®Õn ng­êi sö dông ®Êt vÒ viÖc n©ng cao gi¸ ®Êt trong c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng vµ cã b¶ng gi¸ ®Êt míi nh­ng v× ch­a cã ph­¬ng¸n vµ c«ng cô qu¶n lý gi¸ ®Êt vµ c«ng nghÖ c«ng bè còng nh­ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trªn c¬ së vµ ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn kinh tÕ cña tõng vïng miÒn nªn ®Þnh gi¸ ®Êt vµ c¸c dÞch vô trªn ®Êt ch­a ®­îc ph¸t triÓn mét c¸ch ®ång bé víi viÖc ph¸t triÓn quy ho¹ch sö dông ®Êt còng nh­ t¹o ra b­íc ph¸t triÓn vÒ qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ c¸c dÞch vô trªn ®Êt. C¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai ch­a cã ph­¬ng ¸n liªn kÕt c¸c ngµnh chøc n¨ng ®Ó qu¶n lý ®ång bé tõ kh©u d÷ liÖu vÒ tõng thöa ®Êt cho ®Õn tÝnh chÊt cña thöa ®Êt ®ã trong quy ho¹ch ph¸t triÓn, th«ng tin gaio th«ng vµ ®Þnh h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ vïng vµ c¸c chÝnh s¸ch vïng trong viÖc qu¶n lý. C¸c c¬ quan qu¶n lý míi chØ nh×n thÊy lîi Ých côa bé mµ ch­a nh×n mét c¸ch tæng thÓ trong sù ph¸t triÓn cña c¶ n­íc. Do vËy, ®Ó NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt thùc sù ph¸t huy t¸c dông trong qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai chóng ta ph¶i cã hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt ®Êt ®ai ®ång bé ®Ó qu¶n lý gi¸ ®Êt, lµm t¨ng sè l­îng giao dÞch bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr­êng; më kªnh th«ng tin c«ng khai, minh b¹ch vÒ gi¸ ®Êt cã kh¶ n¨ng tiÕp cËn víi mäi ®ãi t­îng. Ngoµi ra, chóng ta ph¶i lu«n cËp nhËt th«ng tin t×nh h×nh biÕn ®éng cña thÞ tr­êng BÊt ®éng s¶n trong c¶ n­íc; t×nh h×nh ®Êu gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng; kiÓm tra vµ theo dâi t×nh ban hµnh b¶ng gi¸ ®Êt cña c¸c ®Þa ph­¬ng xem c¸c ®Þa ph­¬ng ®· thùc hiÖn ®óng c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, quy tr×nh ®Þnh gi¸, c¸ch ®Þnh gi¸ ®óng hay ch­a, cã n»m trong khung gi¸ vµ giíi h¹n vËn dông theo qu¶n lý cña NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP hay kh«ng; ®ång thêi ph¸t hiÖn vµ xö lý kÞp thêi nh÷ng v­íng m¾c trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn chÝnh s¸ch tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai gi÷a Nhµ n­íc víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt gãp phÇn thóc ®Èy kinh tÕ ®Êt n­íc trong thêi kú míi. Danh môc tµi liÖu tham kh¶o Gi¸o tr×nh LuËt §Êt ®ai 2003 Gi¸o tr×nh Qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai _GS-TS Lª §×nh Th¾ng Gi¸o tr×nh Kinh tÕ Tµi nguyªn ®Êt_PGS-TS Ng« §øc C¸t LuËt §Êt ®ai 2003 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. Th«ng t­ sè 114/2004/TT-BTC ngµy 26 th¸ng 11 n¨m 2004 cña Bé Tµi chÝnh h­íng dÉn thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt NghÞ ®Þnh sè 87/CP cña ChÝnh phñ ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 Tµi liÖu vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt Tµi liÖu vÒ t­ vÊn gi¸ ®Êt NghÞ ®Þnh sè 101/2005/N§-CP ngµy 3 th¸ng 8 n¨m 2005 cña ChÝnh phñ vÒ thÈm ®Þnh gi¸ NghÞ ®Þnh sè 73/CP ngµy 25 th¸ng 10 n¨m 1993 cña ChÝnh phñ : quy ®Þnh chi tiÕt viÖc ph©n h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp B¸o c¸o ®¸nh gi¸ s¬ kÕt nhiÖm vô c«ng t¸c gi¸ cña Phßng Gi¸ ®Êt-Côc Qu¶n lý gi¸-Bé Tµi chÝnthÞ tr­êng Tµi liÖu vÒ quyÕt ®Þnh ban hµnh khung gi¸ ®Êt cña TP Hµ Néi vµ b¶ng khung gi¸ ®Êt cña TP Hµ Néi trong trang web: www.VnMedia_vn.com Lêi nãi ®Çu 1 PhÇn II : Néi dung nghiªn cøu 3 Ch­¬ng I : C¬ së lý luËn vÒ viÖc h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt theo c¬ chÕ thÞ tr­êng 3 I. Sù cÇn thiÕt cÇn ph¶i x©y dùng khung gi¸ ®Êt 3 1. Néi dung qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai 3 2. C¨n cø x©y dùng khung gi¸ ®Êt . 5 3. Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. 6 4. Môc ®Ých cña viÖc x©y dùng khung gi¸. 8 5. Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ 9 Ch­¬ng II : Néi dung x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ë n­íc ta hiÖn nay 10 I. Néi dung x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo nghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 10 1. C¨n cø x©y dùng NghÞ ®Þnh 87/CP 10 2. Phu¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP cña ChÝnh phñ ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 11 3. Ph©n lo¹i ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh khung gi¸ theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 11 4. Ph©n h¹ng ®Êt, ph©n lo¹i ®­êng phè, vÞ trÝ ®Ó ®Þnh gi¸ theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17 th¸ng 8 n¨m 1994 11 5. VÒ khung gi¸ ®Êt 12 II. Néi dung x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ë n­íc ta hiÖn nay. 13 1. Thu nhËp th«ng tin vÒ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng. 13 2. X©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña Nhµ n­íc . 14 3. §iÒu chØnh gi¸ c¸c lo¹i c¸c lo¹i ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng. 14 4. T×nh h×nh gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng sau h¬n mét n¨m thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt . 15 Ch­¬ng III: Thùc tr¹ng viÖc ¸p dông khung gi¸ ®Êt ë Thµnh phè Hµ Néi nãi riªng vµ c¶ n­íc nãi chung. 17 I. Thùc tr¹ng viÖc ¸p dông khung gi¸ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. 17 1. Mét sè tån t¹i, v­íng m¾c trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP cña ChÝnh phñ. 17 II. Thùc tr¹ng viÖc ¸p dông khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ë thµnh phè Hµ Néi 22 1. Tê tr×nh viÖc ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ë mét sè quËn, huyÖn trong thµnh phè Hµ Néi. 22 I/ NGUYÊN TẮC XÂY DỰNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2006: 23 II/ PHƯƠNG ÁN ĐIỀU CHỈNH - BỔ SUNG: 23 1. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: 23 2. Giá đất nông nghiệp: 24 3. Giá đất ở đô thị, vùng giáp ranh và các thị trấn: 24 4. Giá đất ở khu vực nông thôn: 25 5. Ven trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành: 25 6. Bổ sung một số quy định chung về phương pháp xác định giá đất: 26 III/ TỔ CHỨC THỰC HIỆN: 27 Ch­¬ng VI: Ph­¬ng h­íng, gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt. 58 I. Ph­¬ng h­íng x©y dùng khung gi¸ ®Êt 58 II. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó x©y dùng khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. 59 III. KiÕn nghÞ 65 KÕt luËn 70 Danh môc tµi liÖu tham kh¶o 72 ._.