Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - Thành phố Hà Nội

u sử dụng đất đô thị đến năm 2020 là 25.000 ha với dân số thành phố Hà Nội trung tâm là 2,5 triệu người, cần thêm khoảng 19.300 ha đất đai so với hiện nay. Cùng với việc xây dựng các chùm đô thị đối trọng Miếu Môn, Xuân Mai, Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Xuân Hoà, Đại Lải, Phúc Yên…vùng ven đô của Hà Nội đang nằm trong phạm vi phát triển trực tiếp của thủ đô ra bên ngoài. Để đáp ứng nhu cầu đó, một loạt các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới đã được thu hút ra các vùng ngoại vi để làm cơ sở kinh tế vững chắc cho phát triển đô thị, kèm theo đó là sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng chất lượng cao. Trước kia, Hà Nội mới chỉ có 4 quận nội thành là: Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm nhưng hiện nay dưới tác động của quá trình đô thị hoá, Hà Nội đã hình thành thêm 5 quận nữa đó là: Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Long Biên. Theo đó, diện tích đất đặc biệt là đất nông nghiệp của các huyện ngoại thành có xu hướng giảm mạnh. Vì vậy việc đánh giá những vấn đề phát sinh trong quá trình đô thị hoá ở ngoại thành Hà Nội, từ đó đề xuất những giải pháp giải quyết các vấn đề một cách cơ bản là việc làm hết sức cần thiết. Trước đòi hỏi của quá trình đô thị hoá vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là yêu cầu tất yếu ở nước ta nói chung cũng như Hà Nội nói riêng. Là một huyện thuộc ngoại thành Hà Nội nên huyện Đông Anh vẫn còn đặc trưng bởi sự pha trộn giữa các làng xã và đất đai canh tác nông nghiệp. Để có thể hoà vào quá trình đô thị hoá, hơn lúc nào hết vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được đặt lên hàng đầu. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, tốc độ thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn còn chậm chạp làm ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng; việc thu hồi, đền bù, giải toả cũng như đảm bảo chất lượng tái định cư của nhân dân bị thu hồi đất, vấn đề việc làm, thu nhập…còn nhiều vướng mắc nảy sinh, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Cách quản lý đất đai theo phương pháp hành chính tỏ ra không hiệu quả, quan liêu và không thu hút được sự tham gia của chủ sử dụng đất vào phát triển đất đô thị. Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những vướng mắc kể trên. Tuy nhiên, các chính sách còn chưa đầy đủ, cơ sở lí luận chưa vững vàng, việc thực thi chưa đồng bộ, tổ chức triển khai còn nhiều bất cập thậm chí tồn tại không ít tiêu cực. Với thực trạng trên cùng với những hiểu biết trong quá trình học tập, nghiên cứu tại khoa Bất động sản và Địa chính trường đại học Kinh tế Quốc dân, em xin nghiên cứu đề tài: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội. Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội. Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh, vấn đề thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng và chính sách tái định cư cho người dân sau khi bị thu hồi đất trong quá trình đô thị hoá. Thời gian nghiên cứu từ năm 2000 đến nay (trọng tâm là kỳ kế hoạch đầu từ năm 2000 - 2005 của quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh 2000 - 2010) và đề xuất phương hướng giải pháp cụ thể trong những năm còn lại của kỳ kế hoạch cuối. Ví dụ thực tiễn được lấy chủ yếu từ huyện Đông Anh, có đan xen một số ví dụ điển hình của các quận, huyện khác trên địa bàn thành phố Hà Nội để chứng minh cho tính phổ biến của tình hình và tính khái quát của các nhận xét. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện, đề tài đã lấy phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như: phương pháp toán học, thống kê số liệu, phân tích, tổng hợp, so sánh…và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện có liên quan đến lĩnh vực này. Các số liệu trong đề tài được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trên các tạp chí, sách báo, trang web chuyên ngành... 5. Kết cấu nội dung của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm các chương sau: Chương I: Cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá. Chương II: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội. Chương III: Phương hướng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội trong thời gian tới. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS.Nguyễn Thế Phán và các cán bộ nhân viên trong Trung tâm Nghiên cứu Chính sách - pháp luật đất đai nói riêng, Viện Nghiên cứu Địa Chính nói chung đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này. nội dung nghiên cứu Chương I: cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá 1. Một số khái niệm cơ bản 1.1. Đô thị hoá 1.1.1. Khái niệm đô thị hoá Trên quan điểm một vùng, ĐTH là một quá trình hình thành phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị. Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi về phân bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư những vùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có theo chiều sâu. ĐTH là sự quá độ từ hình thức sống từ nông thôn lên hình thức sống đô thị của các nhóm dân cư. Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều kiện tác động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều kiện mới mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động. ĐTH nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật; là quá trình phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn (phong cách sống, hình thức nhà cửa, lề lối sinh hoạt…). Thực chất đó là tăng trưởng đô thị theo xu hướng bền vững. ĐTH ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của thành phố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…tạo ra các cụm đô thị, liên đô thị…góp phần đẩy nhanh ĐTH nông thôn. ĐTH giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư đô thị và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn…dẫn đến tình trạng thất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống… Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế- xã hội của đô thị và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ…do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội. Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các điểm dân cư, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt động kinh tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đô thị khác. Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số. 1.1.2. Xu hướng đô thị hoá ở Việt Nam 1.1.2.1. Hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ trong các đô thị lớn. Sự hình thành các trung tâm có tính chất chuyên ngành trong những đô thị lớn là xu thế nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của đô thị, là biểu hiện của tính chuyên môn hoá cao trong sản xuất. Tất cả các hoạt động sản xuất có cùng đặc điểm, tính chất được tập trung vào một khu vực tạo điều kiện đáp ứng các nhu cầu tốt hơn, sản xuất với năng suất và hiệu quả cao hơn và tăng sức cạnh tranh của các sản phẩm của đô thị, thị trường lao động phong phú hơn… 1.1.2.2. Hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thương mại ở các vùng ngoại ô. Sự hình thành các trung tâm công nghiệp của mỗi vùng có tính khách quan nhằm đáp ứng các nhu cầu của sản xuất và đời sống ngày càng tăng lên của chính vùng đó. Đó là biểu hiện của tính tập trung hoá trong sản xuất. Tuy nhiên quy mô sản xuất và hoạt động thương mại dịch vụ sẽ phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế - xã hội và quy mô dân số hoạt động của vùng để đảm bảo tính hoạt động có hiệu quả. Đồng thời các trung tâm này còn là điểm mối hay sự chuyển tiếp giữa các đô thị lớn làm cho tính hiệu quả của hệ thống đô thị được nâng cao. Trong quá trình ĐTH, các trung tâm này sẽ trở thành những đô thị vệ tinh của các đô thị lớn. 1.1.2.3. Mở rộng các đô thị hiện có. Việc mở rộng các đô thị hiện có theo mô hình làn sóng là xu thế tất yếu khi nhu cầu về đất xây dựng đô thị tăng và khả năng mở có thể thực hiện tương đối dễ. Xu hướng này tạo sự ổn định tương đối và giải quyết các vấn đề quá tải cho đô thị hiện có. 1.1.2.4. Chuyển một số vùng nông thôn thành đô thị. Đây là một xu hướng hiện đại được thực hiện trong điều kiện có sự đầu tư lớn của Nhà nước. Vấn đề cơ bản là tạo nguồn tài chính để cải tạo đất, xây dựng kết cấu hạ tầng hiện đại. 1.1.2.5. Sự hình thành các khu đô thị mới. Khu đô thị mới là khu đô thị đang được phát triển tập trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng, các công trình sản xuất và công trình phúc lợi và nhà ở. Trong khu đô thị mới có ba thành phần chính: kết cấu hạ tầng, công trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở. Quy mô đô thị mới có thể từ 5 - 10 ha trở lên được sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh. Các khu đô thị mới thường được gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành. Trên phương diện pháp lý khu đô thị mới phải có ranh giới và chức năng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Xây dựng các khu đô thị mới thực chất là quá trình ĐTH và là “từng bước xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ Tổ quốc” (quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020). Xây dựng các khu đô thị mới là kết quả của việc thực hiện các chương trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và ĐTH đất nước xuất phát từ yêu cầu thực tế cải tạo chỉnh trang những thành phố quá chật chội, quá tải về dân số được xây dựng thiếu quy hoạch trong những năm trước đây. Việc xây dựng các đô thị mới kiểu hiện đại chỉ có thể thực hiện trong điều kiện kinh tế cho phép và đặc biệt với sự đầu tư hợp tác của nước ngoài. 1.1.3. Những vấn đề thường phát sinh trong quá trình thực hiện đô thị hoá ở Việt Nam 1.1.3.1. Mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp Cả hai hình thức ĐTH đều dẫn đến sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Hình thức phát triển theo chiều rộng đưa đến tình trạng thu hẹp đất canh tác nông nghiệp nhanh chóng vì một phần đất do Nhà nước thu hồi để xây dựng các công trình, một phần đất dân cư bán cho những người từ nơi khác đến ở hoặc kinh doanh. Trong quá trình ĐTH, Nhà nước nắm thế chủ động CĐMĐSDĐ tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển đô thị. Trong điều kiện kinh tế nước ta, ngoài mục tiêu công nghiệp hoá thì ĐTH tất yếu dẫn đến tình trạng thu hẹp đất canh tác nông nghiệp. Thực chất quá trình đó là thay đổi mục đích sử dụng đất: từ đất nông nghiệp chuyển sang sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở…Quá trình này làm tăng hiệu quả sử dụng đất nói chung nhưng cũng gây ra không ít các vấn đề xã hội. 1.1.3.2. Vấn đề dân số, lao động, việc làm, thu nhập và đời sống đối với nông dân trong quá trình đô thị hoá Dân số và lao động ở đô thị gia tăng với tốc độ nhanh do nhiều nguyên nhân, trong đó sự dôi dư về lao động nông nghiệp bị thu hẹp dần trong quá trình ĐTH là một nguyên nhân cần quan tâm giải quyết. Điển hình là thủ đô Hà Nội có tốc độ tăng dân số rất nhanh, đặc biệt là trong những năm gần đây. Hàng năm dân số ở Hà Nội có khoảng gần 10 vạn lao động tìm việc, họ là những sinh viên mới ra trường, lao động nông thôn di chuyển ra thành phố kiếm sống…trong số đó chỉ giải quyết được gần một nửa. Quá trình ĐTH làm gia tăng thu nhập của một bộ phận dân cư do sự thích nghi nhanh chóng với điều kiện mới, nhưng cũng là nguyên nhân khiến cho một bộ phận không nhỏ dân cư rơi vào cảnh sống bấp bênh. Đó là những mặt trái của quá trình ĐTH cần quan tâm giải quyết. 1.1.3.3. Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực ngoại thành Chuyển dịch cơ cấu kinh tế nói chung Cùng với việc tăng dân số đô thị là sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Trên góc độ dân số lao động, ĐTH là quá trình chuyển đổi cơ cấu dân số từ khu vực I sang khu vực II và khu vực III của nền kinh tế. Những người nông dân trước đây gắn bó với ruộng vườn sau khi trở thành dân đô thị, họ bị mất phần lớn ruộng đất canh tác. Với số tiền được Nhà nước đền bù, họ dùng để tạo nghề mới, xây dựng nơi cư trú mới, tìm việc làm mới…và rất nhiều vấn đề khác cũng thay đổi theo. Trong quá trình ĐTH, cơ cấu ngành kinh tế trong vùng và cả nền kinh tế cũng thay đổi theo hướng giảm tỷ trọng khu vực I, tăng tỷ trọng khu vực II và III. Khi đô thị mở rộng ra vùng ngoại vi nhằm giải quyết vấn đề quá tải dân số, hình thành các khu dân cư đô thị ở các vùng ngoại vi thì các hoạt động thương mại, dịch vụ phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng khu vực III. Ngoại thành là nơi có sự thay đổi mạnh mẽ về các hoạt động thương mại và dịch vụ. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực đô thị mới Trong quá trình ĐTH, kinh tế ở các đô thị mới tăng trưởng nhanh chóng nhờ có sự tập trung lực lượng sản xuất, tạo ra năng suất lao động cao, cách tổ chức lao động hiện đại. Thực chất quá trình tăng trưởng kinh tế là quá trình tăng việc làm ở đô thị. Quá trình đó vừa làm tăng tổng việc làm vừa làm chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong kinh tế đô thị. Ngược lại việc chuyển đổi cơ cấu các ngành kinh tế đô thị làm tăng trưởng kinh tế đô thị theo chiều sâu, tăng năng suất lao động xã hội, tăng GDP bình quân đầu người ở đô thị. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực giáp ranh Khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn luôn chịu ảnh hưởng của những ngoại ứng tích cực và tiêu cực. Mật độ dân cư ở khu vực này sẽ tăng dần, đất đai thay đổi nhanh về mục đích sử dụng. Một phần những người dân nội thành mua làm nhà nghỉ, một phần sẽ trở thành nơi cung cấp dịch vụ giải trí cho dân cư nội thành. Cơ cấu kinh tế thay đổi theo hướng tích cực là khu vực I giảm dần và thay vào đó là khu vực III. 1.1.3.4. Vấn đề phát triển hạ tầng kỹ thuật Hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng Quá trình ĐTH là quá trình hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện,đường giao thông…Đây là những yếu tố thường xuyên không phát triển kết hợp với những nhu cầu thực tế ở đô thị. Mật độ giao thông đô thị tăng nhanh Do tăng dân số, lao động và tăng trưởng kinh tế khá nhanh cùng với nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hoá tăng nhanh làm cho mật độ giao thông phát triển mạnh. Hiện nay, việc tập trung quá cao về xe máy, xe đạp ở các thành phố đang là vấn đề lớn đối với các đô thị, tình trạng tắc nghẽn giao thông trong giờ cao điểm thường xuyên xảy ra. 1.1.3.5. Vấn đề văn hoá - xã hội - môi trường ĐTH góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, hình thành lối sống công nghiệp, xây dựng xã hội mới. Tuy nhiên khi tăng quy mô thành phố bằng các giải pháp mở rộng không gian, hình thành các quận mới, phường mới sẽ dẫn đến tình trạng gia tăng thất nghiệp. Số tiền Nhà nước đền bù để tạo công ăn việc làm mới không được người dân sử dụng đúng mục đích sẽ làm cho tỷ lệ thất nghiệp và các vấn đề xã hội khác gia tăng nhanh chóng. Sự thay đổi tập quán lối sống và sự phân hoá giàu nghèo diễn ra nhanh chóng, nhu cầu giáo dục y tế tăng, tệ nạn xã hội trở thành vấn đề lớn, vấn đề nghèo đói thất nghiệp được đặt ra. Thay đổi tập quán, sinh hoạt, lối sống, phương thức kiếm sống là kết quả tất yếu của quá trình ĐTH. Người dân của đô thị sẽ nhanh chóng làm biến đổi tập quán của những người mới đến thông qua các hoạt động xã hội, quan hệ sinh hoạt và công việc hàng ngày. Hơn nữa, quá trình ĐTH còn làm thay đổi cơ bản môi trường sinh thái. Cùng với sự hình thành và phát triển của các khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất…thì chúng ta cũng phải ghánh chịu những hậu quả nặng nề về ô nhiễm môi trường. Tình trạng ô nhiễm môi trường và đô thị công nghiệp Việt Nam rất đáng lo ngại nhưng đến nay không những không được cải thiện mà còn trầm trọng hơn. Các loại ô nhiễm đô thị thường thấy tại các đô thị Việt Nam là ô nhiễm nguồn nước mặt, ô nhiễm bụi, ô nhiễm khí độc, chất thải rắn trong sinh hoạt bệnh viện. Trong thời gian gần đây, việc chỉnh trang đô thị bao gồm cả quy hoạch trồng cây xanh đã được chú ý đầu tư. Nhưng do nhiều yếu tố khách quan như: quỹ đất hạn chế nên diện tích dành cho cây xanh chưa đạt theo tỷ lệ; quy hoạch đô thị lại thường xuyên thay đổi nên quy hoạch cây xanh cũng bị thay đổi theo; việc lựa chọn cây xanh trồng trong đô thị còn theo cảm quan nên cây xanh trong đô thị chưa đạt được độ che phủ cũng như chưa tạo được ấn tượng riêng cho cảnh quan môi trường… 1.1.3.6. Thay đổi hình thái kiến trúc Hình thái kiến trúc đô thị được biểu hiện tập trung ở các kiểu nhà ở. Kiểu nhà ở phản ánh trình độ văn hoá, mức sống, đặc điểm xã hội mỗi thời kỳ. Hiện nay, những khu đô thị mới, những toà nhà hiện đại đang dần được thay thế cho nhà mái ngói, mái rạ…trước kia. 1.1.3.7. Biến động về ranh giới các đơn vị hành chính và bộ máy quản lý hành chính ĐTH theo chiều rộng bằng việc mở rộng các quy mô đô thị dưới hình thức xây dựng các phường mới, quận mới dẫn đến biến động ranh giới đơn vị hành chính cũng như diện tích và dân số của đô thị và của các quận, phường. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của đô thị mới nhỏ không còn phù hợp khi quy mô đô thị tăng. Đồng thời với sự tác động mạnh mẽ đến công tác quản lý Nhà nước về địa giới hành chính, quá trình ĐTH làm xuất hiện mâu thuẫn giữa cơ cấu kinh tế - xã hội hiện thực với thể chế quản lý hành chính Nhà nước. Quá trình ĐTH dẫn đến sự cần thiết tổ chức lại quản lý Nhà nước trên địa bàn. Về nguyên tắc thì ĐTH đến đâu cần tổ chức lại quản lý Nhà nước trên địa bàn đến đó. 1.2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất Có nhiều tiêu chí tiếp cận khác nhau về CĐMĐSDĐ. Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bước cụ thể sau: thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch; bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị thu hồi; giải toả các công trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chính sách TĐC như: chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho thuê đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã được phê duyệt. Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự phát triển. ở nước ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp và dịch vụ, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu quả hơn. Xây dựng hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phương, một vùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nước; chuyển từ sản xuất nông nghiệp với năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu quả kinh tế cao. Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ không chỉ đơn thuần là quá trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triển khai xây dựng công trình…mà đó là một quá trình mang tính kinh tế, chính trị, xã hội rộng lớn. Như vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việc Nhà nước ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư để sử dụng theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh trong quá trình đó bằng các hình thức và phương pháp thích hợp (bao gồm bồi thường đất, bồi thường và giải toả các công trình trên mặt đất; TĐC, hỗ trợ, đào tạo giải quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của người bị thu hồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thực hiện tốt mục tiêu xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. 2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH là một tất yếu khách quan. ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng từng lô đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, CĐMĐSDĐ, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay. Có rất nhiều lý do khách quan chung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả hơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước… Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sức quan trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng như mọi mặt của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho tất cả mọi nhu cầu: là nơi trú ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội…phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là khác nhau. Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất đai lại luôn có xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan. Thứ hai, CĐMĐSDĐ là để đáp ứng yêu cầu sử dụng đất có hiệu quả hơn. Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện nay chúng ta đang có phong trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay phát triển các trang trại có quy mô lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mùa vụ hay CĐMĐSDĐ từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác tốt hơn, tạo ra cánh đồng có năng suất chất lượng cao. Hơn nữa, việc chuyển đổi đất từ đất nông thôn sang đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện tích đất tăng lên rõ rệt. Giả sử trước đây đất nông nghiệp có giá 500.000 đồng/m2 nhưng khi chuyển đổi sang đất đô thị thì mức giá có thể tăng lên gấp 10 lần hoặc hơn thế nữa. Thứ ba, dưới tác động mạnh mẽ của quá trình ĐTH thì quá trình phân công lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hướng lao động nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên nhanh chóng và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị. Sự phát triển của khoa học kỹ thuật đã mang lại những thành tựu đáng kể trong việc áp dụng các phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất. Đặc biệt là sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lượng cao và giảm được đáng kể lực lượng lao động. Số lao động dư thừa này sẽ bổ sung vào đội ngũ công nhân công nghiệp và dịch vụ. Họ đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở hạ tầng: nhà ở, trường học, bệnh viện…để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống. Do vậy, yêu cầu mở rộng diện tích các đô thị là tất yếu. Ngoài ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà Nội, chủ yếu là gia tăng cơ học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trong khi tỷ lệ tăng cơ học đã lên tới khoảng 4%). Tình trạng dân cư ở ngoại tỉnh chuyển về Hà Nội ngày càng đông, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu đất đai để làm nhà ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thị trường nhà đất Hà Nội. Hơn nữa trong xu hướng hội nhập thì sự giao thoa văn hoá xã hội là tất yếu. Thị hiếu người tiêu dùng thay đổi theo chiều hướng nhà ở cần nhiều phòng, diện tích lớn hơn; các nhu cầu giải trí gia tăng như: tennis, golf…gây áp lực về đất đai. Hiện nay, Việt Nam đang tăng cường mở rộng hợp tác quốc tế (gia nhập WTO) nên Nhà nước có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trường BĐS hết sức sôi động nên các dự án đầu tư phát triển nhà ở gia tăng mạnh. Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng của khách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi tăng các dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu…Tất cả các lý do trên đều là những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải CĐMĐSDĐ để đáp ứng nhu cầu nói trên. 3. Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá 3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng chính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đối với công tác CĐMĐSDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập khu TĐC. Đối với địa phương chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù, GPMB và TĐC gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, hiệu quả thấp. 3.2. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà chủ yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương còn yếu kém, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọng khá dài không giải quyết được. Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý vi phạm pháp luật đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết định không đúng của các cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độ GPMB các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật…đều xuất phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, công tác định giá đất, năng lực thể chế và tính pháp lý trong xã hội. Đăng ký, thống kê đất đai, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngoài mục đích đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất, qua đó Nhà nước nắm được nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốc theo quy hoạch, kế hoạch. Hiện nay, kết quả lập HSĐC còn nhiều hạn chế; hơn nữa công tác kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký không được thực hiện nghiêm chỉnh nên có nhiều sai sót trong đo đạc ngoại nghiệp, tính toán diện tích, lưu trữ HSĐC. Những tồn tại trên làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác đền bù GPMB và TĐC hiện nay khi quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường. Việc quy định cấp GCNQSDĐ theo chủ, mỗi chủ một giấy gồm tất cả các thửa, làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện (bắt buộc phải đo đạc trong toàn xã mới cấp được). Thực tế vẫn có hộ gia đình cá nhân được cấp GCN do công tác quản lý yếu kém hoặc do cấp GCN sai thẩm quyền. Một số địa phương (cấp huyện) chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ranh giới không rõ ràng, BĐĐC luôn thay đổi, hạn mức đất áp dụng không công bằng đối với người bị ảnh hưởng. Có trường hợp được giao 300m2 sau một thời gian sử dụng lấn chiếm diện tích tăng lên 400 m2, khi cấp GCN lại được công nhận 700 m2. Để phục vụ tốt cho công tác đền bù TĐC, khoản 1 điều 6-NĐ22/CP quy định một trong các điều kiện để được đền bù là: có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, các khu vực được cấp GCNQSDĐ đúng theo quy định của pháp luật, Hội đồng đền bù sẽ xây dựng phương án đền bù, định giá đền bù thiệt hại cho người bị ảnh hưởng thuận lợi, chính xác, công bằng và ngược lại. 3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật Các chính sách liên quan đến CĐMĐSDĐ đã được đề cập đến trong rất nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửa đổi hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường BĐS. Tuy nhiên còn nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế. Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và chính sách đền bù GPMB nói riêng đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhưng việc tuyên truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không được quan tâm đúng mức, trình độ dân trí chưa đồng đều. Khi áp dụng các biện pháp, nhiều địa phương triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng bộ, nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất. Một số nơi, trong công tác đền bù và TĐC, nhiều cán bộ công chức lợi dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng thời do không có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn chưa được xử lý dứt điểm. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật, gây mất lòng tin của dân chúng cũng như các nhà đầu tư và là nguyên nhân trực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án và làm giảm tỷ lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư. 3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính trị xã hội, là sự đòi hỏi các cơ quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, các tổ chức xã hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật trong mọi hoạt động của pháp luật và trực tiếp ảnh hưởng đến CĐMĐSDĐ. Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng và củng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đề tất yếu. Cho đến nay, hệ thống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng đã đáp ứng phần nào yêu cầu của pháp luật trong thời kỳ đổi mới. Tuy vậy chúng ta vẫn đang tồn tại những yếu kém kéo dài mà trong nhiều năm không khắc phục được. Đó là sự chồng chéo của các văn bả._.n pháp luật, nhiều loại văn bản pháp luật lạc hậu, lỗi thời không được thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách rời với tầm nhìn chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Hiện nay, không chỉ Luật đất đai mà còn nhiều văn bản dưới luật có không ít các điều khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tính khả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập, phát sinh yếu kém. Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai không thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa phát huy được vai trò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính sách đền bù GPMB và TĐC cộng với ý thức pháp luật của người dân chưa đầy đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tưởng vào chính sách pháp luật cũng như đai diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của pháp luật trong xã hội. Trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng…ngày càng tăng đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng đất phục vụ mục đích trên. Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành tạo ra khung pháp lý mới thống nhất trong cả nước về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách này trên thực tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đến tính pháp chế trong công tác GPMB. Việc xây dựng các văn bản dưới luật có tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tác động tích cực trong công tác đền bù GPMB và TĐC. Ngược lại, sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân. 3.5. Yếu tố định giá đất và giá đất Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được hiểu và áp dụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trường BĐS đang được hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nước mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” BĐS bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá. Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi”. Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất GPMB, hầu hết đều bị ách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã được điều chỉnh 2 lần so với khung giá đất hiện hành, nếu chỉ đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp nhận. Trong khi đó, giá đất trong mối quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai với nước ta còn là một vấn đề rất mới. Trong điều kiện hiện nay, thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, thu hút đầu tư nước ngoài. Xuất phát từ quan điểm trên, việc xây dựng một hệ thống giá cả thống nhất, đồng bộ tìm ra cơ chế áp dụng hợp lý, nâng cao hiệu lực pháp luật trong quá trình định giá đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần thiết. Mặc dù đã có những thay đổi đáng kể trong việc xây dựng giá đất để tính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sao cho sát với giá thị trường, Bộ Tài chính đã ban hành phương pháp xác định hệ số K theo nhiều cách tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương khi xác định giá đền bù, nhưng việc xác định hệ số K theo các phương pháp khác nhau, làm cho người thực hiện khó vận dụng. Việc xây dựng giá đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau nên không thể tính đúng, tính đủ cho một mục đích cụ thể. Đồng thời giá đất trên thị trường luôn luôn biến động, trong khi đó việc xây dựng bảng giá đất do cơ quan Nhà nước tiến hành lại dựa vào bảng giá đất được xây dựng từ trước không được điều chỉnh, bổ sung thì dù hệ số K có được điều chỉnh tăng hay giảm đến 50% cũng khó có thể phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc phân loại đất, phân loại vị trí và phân hạng đất do đã không phù hợp với tình hình hiện nay và cũng phần nào áp đặt chủ quan của người làm công tác định giá nên giá đất được xây dựng vẫn chưa phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu của phần lớn đơn khiếu nại liên quan đến công tác đền bù thiệt hại, GPMB trong thời gian qua. 3.6. Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địa chính Việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập BĐĐC thực hiện thống nhất trong cả nước theo quy định của pháp luật về đất đai, nó có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB và TĐC của các dự án. Thông tin BĐĐC giúp hội đồng đền bù có cơ sở pháp lý xác định các thông tin ban đầu về thửa đất, những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án. Hiện nay, nhiều địa phương thực hiện công tác này rất chậm so với nhu cầu sử dụng và nhu cầu quản lý, có khoảng 60-70% cấp xã chưa có BĐĐC, yếu tố này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý của các địa phương và trực tiếp là việc xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong công tác đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. 4. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và nhà nước liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất 4.1. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước có liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Năm 2003, sau Hội nghị Ban chấp hành Trung ương lần thứ VII, Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26-11-2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2004. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. - Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông tư và Chỉ thị khác liên quan đến CĐMĐSDĐ. 4.2. Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành 4.2.1. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Chính sách này áp dụng cho các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, mục đích phát triển kinh tế. Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung của chính sách bồi thường gồm có: Chính sách bồi thường đất Nguyên tắc bồi thường: Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định để được bồi thường thì được bồi thường (điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 quy định có 1 điều kiện trong 11 điều kiện quy định thì được bồi thường như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai... Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh, thành phố xem xét để hỗ trợ. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu hồi, trường hợp bồi thường bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch bằng giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Trong Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ, chính sách này được cụ thể hoá đến từng trường hợp và tình huống: bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bồi thường đất ở; bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng. Chính sách bồi thường tài sản Nguyên tắc bồi thường tài sản: chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, công trình tài sản gắn liền với đất được xây dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch được công bố, không được Nhà nước cho phép, xây dựng sau ngày 1-7-2004 trái với mục đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch sau khi có quyết định thu hồi đất...thì không được bồi thường. Về hạn mức được bồi thường: Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành. Đối với nhà và các công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản trên được bồi thường theo mức sau: Mức bồi thường nhà và công trình = Giá trị hiện có của nhà và công trình hiện tại + Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ % theo giá trị hiện có của nhà, công trình Mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, mức và phương thức bồi thường được cụ thể hoá cho từng loại tài sản như nhà ở, công trình xây dựng trên đất đổi người chủ sở hữu, với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; đình, chùa..., cây trồng, vật nuôi, bồi thường cho người lao động phải ngừng việc. Về giá đất Trước năm 1992, Nhà nước giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi, CĐMĐSDĐ bằng phương pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinh thần, sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành, ngoài phương thức hành chính, động viên tinh thần thì phương thức kinh tế ngày càng được quan tâm, mở rộng. Một trong các biểu hiện của chủ trương trên là Nhà nước đã thể chế hoá khái niệm “giá đất”, giá đất được tính toán khi Nhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án phát triển. Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: Nhà nước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất có cùng mục đích sử dụng. Để xác định giá đất và khung giá đất, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là phân vùng, phân hạng, phân loại đường phố và vị trí đất (theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-1-2004 của Chính phủ) 4.2.2. Chính sách hỗ trợ Chính sách hỗ trợ chủ yếu thể hiện trên 3 nội dung: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm. Hỗ trợ di chuyển Hộ gia đình được hỗ trợ từ 3 triệu đến 5 triệu mức cụ thể do UBND tỉnh thành phố quyết định; các tổ chức di chuyển cơ sở được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển tháo dỡ và lắp đặt; người bị thu hồi đất ở, nhà ở được tiêu chuẩn TĐC nhưng chưa kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định và không được bố trí vào quỹ nhà tạm trung chuyển của thành phố, nếu tự nguyện bàn giao mặt bằng đúng tiến độ và tự lo tạm cư thì được hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư 300.000 đồng/nhân khẩu thực tế ăn ở tại nơi thu hồi đất/tháng hoặc 600.000đồng/hộ độc thân/tháng, nhưng mức hỗ trợ không quá 1.800.000 đồng/hộ gia đình/tháng. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất nông nghiệp được giao thì được hỗ trợ ổn định đời sống là 35.000đồng/m2. Chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn được TĐC hoặc trường hợp bị phá dỡ nhà ở thì được hỗ trợ ổn định đời sống bằng tiền cho các nhân khẩu thực tế đang ăn ở tại nơi thu hồi đất. Mức độ hỗ trợ bằng tiền cho một nhân khẩu/tháng tương ứng 30kg gạo tính theo thời giá trung bình ở địa Hà Nội tại thời điểm bồi thường do Sở Tài chính công bố. Khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sản xuất kinh doanh có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, có đăng ký kinh doanh mà ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ bằng 30%/1năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận. Trường hợp thời gian kinh doanh mới được từ 3 năm trở lại thì tính bình quân theo thời gian thực tế kinh doanh. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất nông nghiệp có đủ điều kiện được bồi thường thì được hỗ trợ bằng tiền để tự chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm là 30.000đ/m2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% quỹ đất nông nghiệp (không bao gồm đất nông nghiệp, vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân xen kẽ trong khu dân cư) mà đất đó có đủ một trong các điều kiện được bồi thường thì việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lượng lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND thành phố Hà Nội quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại cơ sở dạy nghề. Ngoài ra, trong luật này còn quy định chi tiết việc hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước và hỗ trợ gia đình chính sách, gia đình đang hưởng chế độ trợ cấp xã hội khi phải di chuyển chỗ ở. 4.2.3. Chính sách tái định cư Việc lập và thực hiện các dự án tái định cư UBND cấp tỉnh và thành phố có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án TĐC, bảo đảm cho người thu hồi đất có chỗ TĐC. Căn cứ để lập các khu TĐC là: kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Các khu TĐC phải xây dựng phù hợp quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Đặc biệt chú trọng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ. Tổ chức bố trí tái định cư Cơ quan có trách nhiệm tổ chức TĐC phải thông báo công khai đủ các phương án TĐC 20 ngày trước khi Nhà nước duyệt (bao gồm các thông tin địa bàn, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế khuôn nền lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà, dự kiến bố trí các căn hộ, chế độ ưu tiên...) và cho xem xét nhà ở mới và thảo luận công khai. Người bị thu hồi đất có quyền: đăng ký (bằng văn bản) đến nơi TĐC cụ thể; được ưu tiên đăng ký hộ khẩu, chuyển trường cho con em đang đi học; được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí; được từ chối vào khu TĐC nếu thấy nó không đạt các điều kiện niêm yết công khai. Đồng thời những người bị thu hồi đất cũng có nghĩa vụ thực hiện di chuyển vào khu TĐC theo kế hoạch thời gian đã công bố; xây dựng nhà, công trình theo quy hoạch; nộp tiền mua nhà và tiền sử dụng đất... 5. Kinh nghiệm của nước ngoài Quá trình ĐTH ở các quốc gia trên thế giới diễn ra hết sức mạnh mẽ. Hầu hết ở tất cả các quốc gia đó, việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH đều theo hướng mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp. Dưới đây là nghiên cứu về một số vấn đề liên quan đến CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH ở một số quốc gia trên thế giới như: Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan. 5.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc Tại quốc gia này, Luật bồi thường thiệt hại được chia làm 2 thể chế: một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật; hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp. Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới đây sẽ thực hiện theo 3 giai đoạn: Thứ nhất, tiền đền bù, bồi thường đất sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể đảm bảo tính khách quan trong thực hiện bồi thường. Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Thứ tự của quy trình chấp nhận là: công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi. Thứ ba, quy định về biện pháp di dời. Đây là một đặc điểm rất quan trọng và được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách nhằm đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do xây dựng công trình công cộng của Nhà nước. Công việc này rất có hiệu quả trong việc thu hút người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới GPMB. Theo luật này, nếu toà nhà nơi dự án chuẩn bị thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu là dự án xây dựng nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tượng kinh doanh chưa có tư cách pháp nhân; các đối tượng kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ: ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc di dời đến khu vực được phép kinh doanh. 5.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn chung việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai ở quốc gia này thật sự tiết kiệm, Nhà nước hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà. Về chính sách đền bù thiệt hại: do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại; khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Về phương thức đền bù thiệt hại: Nhà nước thông báo cho các chủ sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời gian là một năm. Người dân có quyền lựa chọn hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà cửa tại nơi ở mới. ở Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn hình thức đền bù bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc của họ. Về giá đền bù thiệt hại: tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cụ thể cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế. Riêng đất nông nghiệp sẽ đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu). Về TĐC: Các khu TĐC được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các mục đích sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền địa phương chú ý về điều kiện việc làm. Đối với các đối tượng chính sách xã hội, Nhà nước sẽ có chính sách riêng. Về vấn đề giải quyết việc làm, giảm sức ép đô thị: phát triển các xí nghiệp địa phương để thu hút việc làm, giảm sức ép đô thị. Đây là giải pháp được áp dụng hết sức thành công ở Trung Quốc. Tốc độ tăng trưởng cao của các doanh nghiệp địa phương đã tạo ra rất nhiều việc làm cho lực lượng lao động dôi dư ở khu vực nông thôn. Xây dựng các đô thị quy mô vừa và nhỏ để giảm bớt lao động nhập cư ở các thành phố lớn. Sự phát triển các đô thị nhỏ ở các vùng nông thôn cùng với công nghiệp hoá nông thôn sẽ là một giải pháp để thu hút lao động dư thừa, góp phần tối đa hoá việc phân bổ các nguồn lực ở các khu vực và thu hẹp khoảng cách giữa các thành phố và vùng nông thôn. Các đô thị mới được thành lập ở các vùng nông thôn thúc đẩy nhu cầu về phát triển công nghiệp nông thôn và là nền tảng cho quá trình chuyển đổi bộ mặt xã hội của nông thôn. 5.3. Kinh nghiệm của Thái Lan Đất nước này cho phép hình thức sở hữu cá nhân đối với đất đai, do vậy về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận về việc sử dụng đất giữa chủ dự án đầu tư và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở hợp đồng. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ vào mức giá do một uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, các chủ sở hữu tự tìm đất phù hợp với điều kiện của họ. Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết họ sẽ phải đến đâu, phải trả tiền một lần, được thuê, hay mua trả góp. Nếu người bị thu hồi không chịu di chuyển sẽ áp dụng hình thức cưỡng chế. Việc bố trí khu TĐC được Nhà nước thực hiện một cách chủ động, quan tâm đúng mức và luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu TĐC. Đài Loan rất chú trọng việc đào tạo cán bộ địa chính có đủ phẩm chất, năng lực phục vụ cho công tác đền bù GPMB. Việc tổ chức đào tạo được chuyên nghiệp hoá với nhiều nghiệp vụ và hệ thống giáo trình chất lượng cao. Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng phải di dời được thực hiện rất tốt. Ngay từ đầu, gần như 100% các hộ dân đã hiểu và chấp hành chính sách pháp luật, phương án đền bù và GPMB của Nhà nước. Những bài học kinh nghiệm của các quốc gia này cho thấy các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời và được điều chỉnh linh hoạt phù hợp với thực tế. Việc đền bù GPMB không chỉ thực hiện với các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình mà còn để cải tạo chỉnh trang chính bộ mặt của đô thị đó. Trên đây là những bài học kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới để giải quyết những phát sinh trong việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH. Với điều kiện của nước ta hiện nay, đó là những bài học bổ ích có thể tham khảo giúp chúng ta có bước đi thích hợp hơn. Chương II: thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông anh - thành phố hà nội 1. đặc điểm cơ bản của huyện Đông Anh có ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất 1.1. Điều kiện tự nhiên 1.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên Đông Anh là huyện ngoại thành ở phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô 15 km theo đường quốc lộ số 3 (Hà Nội - Thái Nguyên) với tổng diện tích tự nhiên là 18.213,9 ha, có 24 đơn vị hành chính trong đó có 23 xã và 1 thị trấn. - Phía Bắc, Đông Bắc giáp huyện Sóc Sơn (Hà Nội) và huyện Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh; - Phía Đông giáp huyện Gia Lâm (Hà Nội); - Phía Tây giáp huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc; - Phía Nam giáp quận Tây Hồ và huyện Từ Liêm (Hà Nội). Đông Anh là đầu mối giao thông thuận lợi nối liền Thủ đô Hà Nội với các vùng công nghiệp, các khu trung tâm kinh tế, dịch vụ lớn phía Bắc và Đông Bắc của nước ta bởi QL2, QL3, QL18 cùng tuyến đường sắt đi các tỉnh phía Bắc và đường thuỷ. Như vậy Đông Anh có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu cây trồng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Đông Anh có chung chế độ khí hậu thời tiết của Hà Nội, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh và khô, mùa hè nóng ẩm mưa nhiều. Với đặc điểm khí hậu trên thì Đông Anh thuận lợi cho sản xuất được nhiều loại cây trồng, vật nuôi khác nhau để phát triển một nền sản xuất nông nghiệp hàng hoá đa dạng. Đông Anh có sông Hồng, sông Đuống, sông Cà Lồ và sông Ngũ Huyện Khê với hệ thống sông ngòi khá dầy đặc, tài nguyên nước rất phong phú. Hệ thống sông ngòi vừa là nguồn cung cấp nước, vừa tạo điều kiện cho Đông Anh phát triển vận tải đường thuỷ. 1.1.2. ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đông Anh nằm ở phía Bắc Thành phố Hà Nội, có vị trí giao lưu thuận lợi với các trung tâm kinh tế lớn phía Bắc của đất nước thông qua hệ thống giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt và đặc biệt thuận lợi nằm cận kề với cảng hàng không Quốc tế Nội Bài đã tạo cho Đông Anh có thế và lực mới trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn nói riêng. Là một huyện ven đô nên tốc độ ĐTH diễn ra nhanh chóng, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp, dịch vụ và du lịch sinh thái, cơ cấu cây trồng vật nuôi đã được chuyển dịch theo hướng sản xuất hàng hoá cung cấp cho thị trường Hà Nội với số lượng và chất lượng tốt. Với cấu tạo địa hình, địa chất đã hình thành nên những vùng đất trũng hay ứ đọng nước vào mùa mưa, tạo nên nền đất yếu gây nhiều tốn kém khi phải đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng tại khu vực thuộc các xã miền Đông của huyện. 1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 1.2.1. Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội Vận dụng sáng tạo các quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước cùng với sự chỉ đạo của Thành phố vào điều kiện cụ thể của huyện Đông Anh nên đã khai thác và phát huy được tiềm năng và lợi thế của địa phương trong phát triển công nghiệp, dịch vụ, trong chuyển đổi cơ cấu cây trồng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện, bộ mặt nông thôn có nhiều khởi sắc. Mức sống dân cư của huyện vào loại khá, bình quân thu nhập đầu người khoảng 500 USD/người/năm, tăng gấp 1,47 lần so với năm 2000. Qua kết quả điều tra tình trạng giàu, nghèo cuối năm 2005, cho thấy tỷ lệ hộ nghèo từ 11,06% năm 2001 xuống còn 1,0% năm 2005. Đời sống của người dân không ngừng được nâng cao với giá trị sản xuất nông nghiệp/1ha đất canh tác đạt khoảng 73 triệu đồng/ha. Các sản phẩm sản xuất ra có thị trường tiêu thụ, điều kiện canh tác thuận lợi, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, phân bố tập trung, đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân không ngừng được cải thiện với 100% hộ gia đình có điện sử dụng, trên 90% hộ có xe máy và phương tiện nghe nhìn với bình quân mỗi năm nhân dân xây dựng mới được 2.233 ngôi nhà mái bằng. Về cơ sở hạ tầng đã đầu tư xây mới, cải tạo, nâng cấp đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội... từng bước đáp ứng yêu cầu phục vụ nhân dân, góp phần đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Các mặt văn hoá - xã hội có sự chuyển biến tiến bộ, tình hình an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững. Thường xuyên làm tốt công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật trong nhân dân, lòng tin của nhân dân vào sự lãnh đạo của Đảng ngày càng tăng và công tác quản lý điều hành của các cấp chính quyền địa phương được nâng lên. Năm 2006, dân số của huyện Đông Anh là 301.283 người với 68.240 hộ, trong đó có 259.785 nhân khẩu nông nghiệp (chiếm 86,23% tổng dân số). Mật độ dân số trung bình toàn huyện là 1.607 người/km2, tỉ lệ tăng dân số tự nhiên tăng dần từ 1,21% (năm 2001) lên đến 1,82% (năm 2006) do tình trạng sinh con thứ 3 tăng lên trong một vài năm trước đây. Toàn huyện có 165.613 lao động, trong đó lao động nông nghiệp là 108.452 lao động, chiếm 65,48% và đây cũng chính là thế mạnh để phát triển một nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá thực sự cũng như đáp ứng nhu cầu về lao động cho các ngành công nghiệp và dịch vụ trên địa bàn. Nhìn chung, dân số vẫn sống bằng nghề nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn, thời gian dành cho sản xuất nông nghiệp chỉ bằng 1/2 thời gian trong ngày nên thường nông nhàn mà hiệu quả kinh tế thấp. Việc chuyển dịch cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp còn chậm, các vùng sản xuất còn nhỏ lẻ, chưa hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn, tập trung, năng suất của một số cây trồng nhìn chung còn thấp, cây và con mũi nhọn chưa đựơc đầu tư thỏa đáng. Dự án triển khai chậm so với tiến độ vẫn tiếp diễn, tình trạng lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng đất, chuyển mục đích trái pháp luật vẫn còn phức tạp và chậm được khắc phục. 1.2.2. Tác động của tình hình phát triển kinh tế- xã hội đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Huyện Đông Anh với tổng diện tích tự nhiên là 18.213,90 ha, bình quân đất đai trên đầu người vào loại khá đông (1.607 người/km2). Dân số phân bố không đồng đều, tập trung chủ yếu ở các xã trung tâm huyện và các xã khu vực miền Đông. Là một huyện ven đô nên chịu áp lực lớn từ quá trình đô thị hoá, diện tích đất nông nghiệp đang ngày càng bị thu hẹp để chuyển sang các mục đích phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ sở hạ tầng... do đó áp lực đối với việc sử dụng đất đai đang là vấn đề có tính bức xúc ở huyện. Những vấn đề đó được biểu hiện ở một số mặt sau đây: Cơ cấu kinh tế hiện nay của huyện có sự chuyển biến kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ và nông nghiệp. Để đạt được mục tiêu phương hướng phát triển kinh tế - xã hội của Đảng Bộ huyện Đông Anh lần thứ XVI đề ra thì huyện cần dành một quỹ đất nông nghiệp khá lớn phục vụ phát triển công nghiệp, dịch vụ thương mại, phát triển đô thị. Nhiều công trình trọng điểm quan trọng của Thành phố sẽ được triển khai trên địa bàn như mở rộng khu công nghiệp Bắc Thăng Long, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, đầu tư tôn tạo khu di tích Cổ Loa, mở mới cầu Nhật Tân, cầu Đông Hội và đường 5 kéo dài, đường QL3 mới qua các xã miền Đông...cho nên trong những năm tới phải hết sức tiết kiệm đất theo hướng sử dụng triệt để không gian, nâng cao hệ số sử dụng đất. Hiện tại huyện có 301.283 người và khoảng 165.613 lao động, để thu hút được số lao động đông đảo này thì cần phải đẩy mạnh phát triển công nghiệp, dịch vụ, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các làng nghề truyền thống, cần phát triển các khu đô thị mới, dân cư tập trung để tiết kiệm đất. Để có được nền kinh tế phát triển thì hệ thống cơ sở hạ tầng hiện nay sẽ thay đổi, nhiều hệ thống đường giao thông, thuỷ lợi sẽ được đầu tư xây dựng. Sức ép lớn trong việc dành quỹ đất để nâng cấp cải tạo, mở rộng các tuyến đường trong khu dân cư, công trình thuỷ lợi, hệ thống mương máng, hồ đập trong thời gian tới cũng có một số yêu cầu rất lớn về đất đai mà chủ yếu sẽ lấy vào đất nông nghiệp._. hồi đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 101,78 ha chuyển sang các mục đích như nuôi trồng thủy sản, trang trại, đất ở, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.... 1.2.2. Kế hoạch thu hồi đất năm 2009 Trong năm này cần thu hồi 298,18 ha đất nông nghiệp và 81,31 ha đất phi nông nghiệp được chia ra các loại đất cụ thể gồm: * Đất nông nghiệp: + Thu hồi đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 284,11 ha bao gồm 279,51 ha đất trồng cây hàng năm và 4,60 ha đất cây lâu năm. + Thu hồi đất nuôi trồng thuỷ sản với diện tích 14,07 ha để sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp. * Đất phi nông nghiệp: + Thu hồi đất ở nông thôn 0,42ha; + Thu hồi đất có mục đích công cộng 2,95 ha. 1.2.3. Kế hoạch thu hồi đất năm 2010 Trong năm cuối của kỳ kế hoạch, cần thu hồi 317,69 ha đất nông nghiệp và 83,11 ha đất phi nông nghiệp được chia ra các loại đất cụ thể gồm: * Đất nông nghiệp: + Thu hồi đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 301,38 ha bao gồm 291,48 ha đất trồng cây hàng năm và 9,90 ha đất cây lâu năm. + Thu hồi đất nuôi trồng thủy sản với diện tích 16,31 ha phục vụ mục đích làm nhà ở và các mục đích phi nông nghiệp. * Đất phi nông nghiệp: + Thu hồi đất ở với diện tích 1,36 ha. + Thu hồi đất có mục đích công cộng với diện tích 0,77 ha. + Thu hồi đất sông suối và mặt nước chuyên dùng với diện tích 80,98 ha phục vụ mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp. 2. phương hướng đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất Quá trình ĐTH đòi hỏi phải đổi mới cơ cấu sử dụng đất. Do vậy, việc CĐMĐSDĐ là một tất yếu. Với tình hình thực tế của huyện Đông Anh hiện nay, nên CĐMĐSDĐ theo các hướng sau: - Giảm diện tích đất nông nghiệp để chuyển sang đất phi nông nghiệp, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo an ninh lương thực. - Đưa diện tích đất chưa sử dụng vào sử dụng. - Đầu tư phát triển các khu công nghiệp dịch vụ; phát triển các mô hình làng du lịch sinh thái; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội như: giao thông, trường học, bệnh viện…đáp ứng nhu cầu phát triển trong quá trình ĐTH 3. các giải pháp nhằm đẩy mạnh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện đông anh trong thời gian tới 3.1. Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch 3.1.1. Nâng cao chất lượng và sự đồng bộ của các quy hoạch Công tác quy hoạch, kế hoạch phải có tầm nhìn tổng thể. Quy hoạch TĐC phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất phải xuất phát từ quy hoạch phát triển đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Phải kịp thời khắc phục tình trạng quy hoạch treo, thu hồi đất sau đó bỏ hoang gây lãng phí và mất lòng tin của nhân dân, quy hoạch chậm, quy hoạch lạc hậu, quy hoạch bất hợp lý. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất phải có sự bàn bạc, trưng cầu dân ý; đồng thời phải công khai trước quần chúng nhân dân. Quy hoạch sử dụng đất phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với yêu cầu của thị trường để tránh tình trạng nay quyết định, mai sửa. 3.1.2. Triển khai thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất đã đề ra Để đảm bảo kế hoạch sử dụng đất đai của huyện Đông Anh được thực thi tốt, có hiệu quả, dưới góc độ quản lí Nhà nước về đất đai cần quan tâm và thực hiện một số giải pháp sau: - Triển khai xây dựng hoặc điều chỉnh, bổ sung phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các ngành, các lĩnh vực phù hợp với mục tiêu phát triển của ngành mình, lĩnh vực mình, nhưng không phá vỡ khung khống chế đất đai theo kế hoạch sử dụng đất của huyện nói chung và của thành phố nói riêng. - Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất đai chung và các chỉ tiêu về nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các xã, thị trấn cần cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phù hợp với tình hình tiến độ phát triển của các ngành trong huyện theo hướng phát triển kinh tế tế hàng hoá, thúc đẩy xu thế công nghiệp hoá - hiện đại hoá. - Thực hiện việc thẩm định, xét duyệt dự án, giao đất theo đúng kế hoạch đề ra và quy định của pháp luật. - Đặc biệt chú ý đến hiệu quả sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và người sử dụng đất, tạo cơ sở để giải quyết cơ bản tình trạng tranh chấp đất đai; đẩy nhanh tiến độ giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đối với đất ở trong thời gian tới. - UBND huyện chỉ đạo việc thực hiện và ban hành các văn bản về chính sách đất đai phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của huyện và theo đúng các quy định của Nhà nước. Trong đó chú trọng các chính sách về đầu tư xây dựng hạ tầng, về hạn mức giao đất ở; chính sách khuyến khích thâm canh tăng vụ, chính sách về bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi để xây dựng các công trình công cộng… - Sau khi kế hoạch sử dụng đất đai được phê duyệt, cần tuyên truyền, phổ biến công khai các chỉ tiêu đất đai theo kế hoạch sử dụng đất để các ngành, các cấp và người dân thực hiện theo đúng quy định pháp luật. 3.2. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách và các thủ tục hành chính 3.2.1. Cần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp quy Các văn bản pháp luật phải được xây dựng trên cơ sở các chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên phải vận dụng một cách sáng tạo và linh hoạt cho phù hợp với tình hình thực tế của huyện. Trong công tác đền bù GPMB phải lấy con người làm mục tiêu chính, không lấy tài sản làm mục tiêu, từ đó có những biện pháp áp dụng thích hợp. Bố trí chỗ ở TĐC luôn luôn phải đảm bảo bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ cho người bị thu hồi đất. Cần quy định các biện pháp xử lý nghiêm minh (kể cả áp dụng các hình thức cưỡng chế) đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật, gây khó khăn trong công tác thu hồi, đền bù GPMB. Giải quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện kéo dài và vượt cấp. Trong chính sách phát triển kinh tế xã hội của huyện, cần tạo ra hành lang pháp lý an toàn, cơ chế thông thoáng để thu hút các nhà đầu tư tạo đà cho sự phát triển kinh tế xã hội, cải thiện đời sống nhân dân và xoá bỏ dần khoảng cách giàu – nghèo, nông thôn - thành thị. 3.2.2. Tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục quần chúng nhân dân, làm rõ trách nhiệm công dân với công cuộc xây dựng đất nước, trên cơ sở đó tự giác chấp hành chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất CĐMĐSDĐ là một nhiệm vụ lớn mà Đảng, Nhà nước đang tiến hành trên phạm vi cả nước, ở địa phương nào cũng có những bức xúc của quần chúng. Việc thu hồi và CĐMĐSDĐ đai ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều người, trước hết là nông dân. Các vấn đề lợi ích kinh tế không được giải quyết hợp lý, sẽ ảnh hưởng đến quan hệ giữa Nhà nước với dân cư, giữa các nhóm dân cư với nhau, làm chậm sự tăng trưởng kinh tế và suy giảm lòng tin của quần chúng, mất an toàn xã hội… CĐMĐSDĐ trở thành một vấn đề có tầm kinh tế - chính trị - xã hội. Nó cần được quan tâm trên các mặt sau: Làm cho nhân dân, trước hết là nông dân hiểu rõ sự tất yếu phải CĐMĐSDĐ. Tổ chức các đợt học tập chuyên sâu để nhân dân hiểu mục tiêu, các bước tiến hành, các thủ tục và công cụ của chính sách. Các tổ chức Đảng, quần chúng phải vào cuộc tổ chức đợt vận động này. 3.2.3. Nâng cao chất lượng công tác cán bộ Công tác quản lý đất đai là một công tác phức tạp, nhạy cảm cần phải có đội ngũ cán bộ chất lượng cao đảm nhận. Trong tình hình hiện nay, việc nâng cao chất lượng công tác cán bộ cần chú ý các điểm sau: Đạo đức cán bộ, các sai phạm về quản lý đất đai phần đông là do cán bộ không giữ vững đạo đức, hám lợi gây ra những tham nhũng, lợi dụng chức quyền, chiếm đoạt đất công… Cần có biện pháp giáo dục thích hợp, đồng thời có cơ chế xử lý răn đe nghiêm túc. Giáo dục tinh thần trách nhiệm trước dân, thông cảm với những khó khăn của nhân dân. 3.3. Nâng cao hệ số sử dụng đất, tích cực chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi, chú trọng phát triển mô hình sinh thái Quá trình ĐTH ảnh hưởng quan trọng đến sự hình thành và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Tuy nhiên, quá trình ĐTH không giống nhau giữa các quốc gia cũng như các địa phương, các vùng lãnh thổ. Do nhiều yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, con người…làm cho quy mô, tốc độ cũng như nội dung của quá trình ĐTH giữa các địa phương là khác nhau. Quá trình ĐTH dẫn đến sự hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp; đối với ngành nông nghiệp, ĐTH đồng thời cũng là quá trình thu hẹp diện tích đất, thu hẹp quy mô sản xuất nông nghiệp và cơ cấu lại cấu trúc sản phẩm nông nghiệp. Nông nghiệp của huyện Đông Anh cần thiết phải góp phần đảm bảo cung cấp lương thực và thực phẩm, trở thành vành đai xanh, vành đai sinh thái, bảo đảm chức năng điều hoà môi trường, trở thành lá phổi của thành phố đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Sản xuất nông nghiệp hàng hoá theo hướng thâm canh gắn với điều kiện sinh thái. Sự phát triển nông thôn tới đây phải là quá trình hoà nhập với các khu công nghiệp và đô thị sẽ hình thành. Do vậy, để đáp ứng yêu cầu CĐMĐSDĐ phục vụ quá trình ĐTH, trong ngành nông nghiệp cần lưu ý đến các vấn đề sau: Tích cực thực hiện công tác vận động nhân dân dồn điền đổi thửa. Đây là công tác mang lại rất nhiều lợi ích cho người nông dân. Kết quả dồn điền đổi thửa sẽ tạo ra những thửa ruộng lớn hơn, ít phân tán nên sẽ khắc phục được những hạn chế do manh mún đất đai tạo ra, thuận lợi cho cơ giới hoá một số khâu như làm đất, giảm công đi lại, có điều kiện để áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật nên năng suất cây trồng tăng. Tạo điều kiện cho nhiều hộ có vốn, có sức lao động, có kỹ thuật...nhận ruộng một thửa cộng thêm một phần diện tích trong quỹ đất ngân sách xã (5%), để phát triển theo hướng sản xuất hàng hoá, nâng cao hiệu quả kinh tế của một đơn vị diện tích. Chuyển đổi mô hình canh tác. Chuyển dần một phần diện tích trồng lúa kém hiệu quả sang các mô hình canh tác khác cho hiệu quả kinh tế cao hơn. Tích cực xây dựng cánh đồng sản xuất nông sản hàng hoá với công thức luân canh, xen canh đa dạng, thực hiện cánh đồng 50 triệu. Xác định các vùng sản xuất nông nghiệp hàng hoá tập trung hiệu quả và bền vững trên cơ sở phát huy cao nhất tiềm năng, lợi thế so sánh của huyện để đẩy nhanh phát triển nền nông nghiệp hàng hoá ven đô, chuyển mạnh cơ cấu kinh tế và cơ cấu sản xuất theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hóa, phù hợp và thích ứng nhanh với thị trường. Hình thành ở mỗi vùng, mỗi địa phương một vài sản phẩm chủ lực; từng bước ứng dụng công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp nhằm tạo ra một số sản phẩm mũi nhọn; gắn sản xuất với chế biến và tiêu thụ nhằm nâng cao giá trị nông sản hàng hoá và tạo thị trường đầu ra ổn định kích thích sản xuất phát triển. Gắn chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp với đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động trên địa bàn nông thôn; tăng nhanh thu nhập trên một đơn vị diện tích canh tác và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng cao của ngành nông nghiệp, tạo thêm việc làm, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống nhân dân, góp phần tích cực đảm bảo an ninh chính trị, trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn nông thôn, xây dựng nông thôn mới văn minh, giàu đẹp. Trong giai đoạn hiện nay, nên đẩy mạnh xây dựng mô hình làng du lịch sinh thái. Tận dụng lợi thế của một huyện ngoại thành Hà Nội, mặc dù quá trình ĐTH đang diễn ra với tốc độ nhanh nhưng tiềm năng đất đai của Đông Anh vẫn còn khá lớn; đồng thời thực hiện chính sách kêu gọi đầu tư để chuyển dịch kinh tế, hạ tầng cơ sở, mở rộng và phát triển sản xuất và dịch vụ, do vậy có thể triển khai các dự án đầu tư phát triển mô hình làng du lịch sinh thái theo hướng sau : - Xây dựng các khu biệt thự, nhà nghỉ cho khách du lịch thuê, trung tâm thương mại - Xây dựng nhà hàng ăn uống, dịch vụ - Xây dựng khu phức hợp thể thao, vui chơi giải trí và dịch vụ công cộng - Xây dựng các khu sinh thái bao gồm : ao cá, mặt đầm, vườn sinh thái, hoa viên. Mô hình sinh thái sẽ mang lại những nét mới cho Đông Anh : góp phần bảo vệ môi trường sinh thái nhằm hạn chế tối đa ô nhiễm môi trường do quá trình ĐTH mang lại; thu hút nhiều khách du lịch trong nước và quốc tế, là nơi tham quan nghỉ dưỡng lý thú vào ngày nghỉ cuối tuần; góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế của huyện nói riêng và của thành phố Hà Nội nói chung. Ngoài ra, xây dựng mô hình sinh thái còn giúp cho người nông dân quen dần với lối sống thành thị, từ đó góp phần thu hẹp khoảng cách giữa nông thôn và thành thị. Trên đây là những giải pháp nhằm góp phần đẩy mạnh CĐMĐSDĐ, đồng thời sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. 4. Kiến nghị, đề xuất 4.1. Đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên sửa đổi, bổ sung các chính sách cho phù hợp với tình hình thực tế Dưới đây là đề xuất về phương hướng đổi mới chính sách pháp luật có liên quan nhằm đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả CĐMĐSDĐ. 4.1.1. Yêu cầu đặt ra đối với việc đổi mới chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất 4.1.1.1. Phải quán triệt nguyên tắc kinh tế thị trường trong xác định hướng và nội dung đổi mới hệ thống chính sách của từng chính sách Thứ nhất, nền kinh tế của nước ta đang trong quá trình chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ chế quản lý đất đai chuyển biến theo hướng thị trường còn chậm tạo ra khoảng cách so với sự chuyển biến chung của nền kinh tế. Do vậy chúng ta phải xây dựng lộ trình hợp lý để rút ngắn khoảng cách đó. Đó cũng là lộ trình để hoàn thiện và đổi mới chính sách đất đai nói chung và chính sách CĐMĐSDĐ nói riêng. Muốn vậy thì phải hình thành thị trường đất đai sao cho hàng hoá đất đai được vận động theo đúng những quy luật khách quan của nó như: quy luật cung cầu, quy luật giá trị,…với những hình thức phù hợp. Chúng ta cũng cần phải thống nhất về nhận thức các vấn đề. Khái niệm “đất hàng hoá”, nói chung các nước trên thế giới đều có quan niệm giống nhau đó là từng thửa đất cụ thể, có kích thước xác định đã được đầu tư phù hợp với mục đích sử dụng khác nhau, được giao dịch trên thị trường thì đó gọi là những hàng hoá đất đai. ở nước ta Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7 khoá IX ngày 22-1-2003 về quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai cho rằng “đất đai là hàng hoá đặc biệt”. Việc làm rõ khái niệm “đất hàng hoá” là hết sức quan trọng, tạo điều kiện xuất hiện khái niệm thị trường hàng hoá đất đai; các yếu tố của thị trường đó cũng như các thể chế giao dịch cụ thể. Thứ hai, về vấn đề sở hữu: nhìn chung các nước trên thế giới có chế độ sở hữu đất đai khá đa dạng với hình thức sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân…Trong đó sở hữu Nhà nước có vị trí quan trọng. Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên chúng ta cần làm rõ hơn vấn đề sở hữu, thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp,…từ đó lựa chọn hình thức giao dịch đất đai có hiệu quả nhất. Ngoài ra, cần nghiên cứu các biện pháp nhằm phát triển thị trường BĐS như: loại bỏ các cơ chế, chính sách làm méo mó thị trường; hình thành các yếu tố của thị trường, các doanh nghiệp kinh doanh, các tổ chức trung gian; sự quản lý của Nhà nước…Đặc biệt, khắc phục triệt để cơ chế xin – cho, tạo điều kiện để thúc đẩy cơ chế cạnh tranh. 4.1.1.2. Bảo đảm có hiệu quả kinh tế - xã hội cao trong sử dụng đất đai và các giao dịch về đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý hiếm, là yếu tố đầu vào quan trọng của tất cả các ngành sản xuất và dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nguồn lực này là có giới hạn và ngày càng khan hiếm. Do vậy, muốn phấn đấu để có hiệu quả sử dụng đất đai cao thì điều cần thiết là phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Trước hết, phải tận dụng khả năng sẵn có của đất đai, không để một tấc đất hoang hoá, đưa quỹ đất chưa sử dụng vào sử dụng, đầu tư hợp lý, cải tạo đất nhằm tăng độ phì nhiêu của đất và nâng cao hiệu quả sử dụng của đất đai. Hai là, lựa chọn mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao nhất trên cùng một thửa đất. Tuy nhiên, cũng vì đất đai là có giới hạn, nhu cầu sử dụng đất lại đa dạng, phong phú và hết sức cần thiết nên chúng ta vừa phải lựa chọn mục đích sử dụng có hiệu quả nhất cho từng thửa đất, vừa phải đảm bảo đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của các nhu cầu sản xuất, dịch vụ và đời sống xã hội. Việc xác định mục đích sử dụng đất đai của từng thửa đất phải tuân thủ quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt. Bởi chất lượng quy hoạch của cả nước nói chung hay từng vùng lãnh thổ nói riêng có ý nghĩa quan trọng đối với việc bảo đảm hiệu quả kinh tế sử dụng đất nói chung và từng thửa đất cụ thể. 4.1.1.3. Các chính sách phải đảm bảo tính hệ thống Cấu trúc của một chính sách phải đầy đủ các yếu tố cơ bản: mục tiêu của chính sách; các nguyên tắc thực hiện các mục tiêu đó; các chính sách bộ phận; các giải pháp và công cụ thực hiện các chính sách. Mục tiêu của hệ thống chính sách về CĐMĐSDĐ là một mục tiêu kép. Một mặt, phải thực hiện được nhiệm vụ thu hồi đất của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Mặt khác phải giải quyết công việc làm mới (đào tạo nghề, tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh mới để tạo công ăn việc làm cho những người lao động vừa bị thu hồi đất), TĐC, ổn định thu nhập, đời sống cho họ và cả gia đình họ. Hai mục tiêu này bổ sung, hỗ trợ cho nhau. Muốn thu hồi đất thì phải lo đời sống cho người bị thu hồi đất, nếu không chăm lo việc TĐC, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất, giải quyết thoả đáng các quan hệ lợi ích thì không thể thực hiện việc thu hồi đất, GPMB. Các nguyên tắc phải được quy định trong chính sách thành quy trình, cách tiến hành, các chế tài cụ thể. Tính hệ thống đòi hỏi một chính sách phải có các chính sách bộ phận, có công cụ biện pháp thực hiện thích hợp. CĐMĐSDĐ như đã đề cập đến trong chương I đó là một quá trình liên hoàn. Trong quá trình đó, phải giải quyết một loạt các quan hệ rất cơ bản, gắn liền với lợi ích của các bên: Nhà nước, dân cư vùng bị thu hồi đất, các chủ dự án…Do vậy phải có chính sách bộ phận, mỗi chính sách bộ phận cần phải xác định rõ mục tiêu nhưng phải trên cơ sở mục tiêu chung của hệ thống, có nguyên tắc thực hiện, có hệ thống các công cụ và giải pháp thực hiện thích hợp. Trong hệ thống các chính sách về CĐMĐSDĐ hiện nay, tính hệ thống và đồng bộ còn nhiều vấn đề cần xem xét lại. Ví dụ trong chính sách đào tạo nghề, toàn bộ hệ thống biện pháp, công cụ thực thi bị bỏ trống, chính sách TĐC việc tạo nguồn vốn còn đang rất lúng túng. Trong chính sách giá cả nguyên tắc giá được quy định rõ, nhưng phương pháp tính giá chưa thể hiện được nguyên tắc nên gây ra nhiều khiến kiện, bức xúc. 4.1.2. Phương hướng đổi mới nội dung các chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất 4.1.2.1. Về chính sách tạo việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp, bảo đảm thu nhập, ổn định đời sống của người bị thu hồi đất Trong Luật Đất đai ngày 26-11-2003, vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới được ghi trên khoản 4, điều 42: “bồi thường, TĐC cho người có đất bị thu hồi”. Khoản 4 ghi: “Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới”. Như vậy, việc đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới chủ yếu do người bị thu hồi đất tự lo, Nhà nước chỉ “hỗ trợ” trực tiếp hoặc gián tiếp. Trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính phủ về việc “Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”, vấn đề hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm được ghi trong điều 29, chương IV như sau: “1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. 2. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề”. Theo khoản 2 của điều 29 này thì chỉ có một bộ phận các lao động trẻ, có trình độ mới được chuyển đổi nghề nghiệp. Vì phải còn trẻ và có trình độ văn hoá mới thi được vào các cơ sở dạy nghề. Hơn thế nữa, nếu không có cơ sở dạy nghề, hoặc cơ sở dạy nghề ở xa, người bị thu hồi đất không đi học được thì Nhà nước không có trách nhiệm. Với các thực trạng phân tích ở trên có thể đưa ra một số đề xuất sau: Thứ nhất, cần đưa chính sách đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm mới đối với người bị thu hồi đất vào đúng vị trí quan trọng hàng đầu của nó về kinh tế - chính trị - xã hội. Quy hoạch đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp phải được lập đồng thời với các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất đai. Nếu chưa hoàn thành việc chuyển đổi nghề nghiệp thì chưa tiến hành thu hồi đất. Hai là, trong Luật cũng như trong Nghị định của Chính phủ cần có một mục riêng, một điều riêng (thậm chí một nội dung chuyên đề) về chính sách này, trong đó nội dung phải đầy đủ toàn diện hơn. Các quy định về lập và duyệt quy hoạch phải bảo đảm có kế hoạch đào tạo phát triển nhân lực của các vùng sẽ bị thu hồi đất trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội sẽ là căn cứ để tính toán nhu cầu lao động (số lượng, chất lượng, cơ cấu ngành nghề…). Đối chiếu nhu cầu trên với tình hình lao động địa phương, lên kế hoạch đào tạo, phát triển nguồn nhân lực. Từ đó lên kế hoạch phát triển các hình thức tổ chức, đào tạo phù hợp. Các quy định về trách nhiệm cung cấp thông tin, tổ chức tư vấn hướng nghiệp cho những người có khả năng mất đất học tập chuyển đổi nghề nghiệp theo các hình thức phù hợp. Các quy định trách nhiệm của các bên Nhà nước, chủ dự án, người mất đất trong việc tổ chức đào tạo và bảo đảm các nguồn lực cho hoạt động đào tạo. Các quy định về tổ chức bộ máy quản lý theo dõi quá trình đào tạo và giải quyết các khó khăn vướng mắc nảy sinh. Các quy định về kiểm tra kết quả đào tạo và phối hợp đồng bộ giữa tiến độ đào tạo và tiến độ thu hồi đất triển khai các dự án. Ba là, các quy định giao nhiệm vụ cho các cơ sở dạy nghề tập trung ngoài nhiệm vụ đào tạo theo kế hoạch, phải có trách nhiệm: xây dựng các chương trình đào tạo, dạy nghề ngắn hạn cho từng ngành nghề; phải bố trí lực lượng làm nòng cốt hướng dẫn dạy nghề cho các cơ sở dạy nghề xã, huyện hoặc tự đào tạo tại cơ sở. 4.1.2.2. Chính sách tái định cư, ổn định đời sống của những người bị thu hồi đất Theo phân tích trong phần thực trạng, chính sách này còn rất nhiều vướng mắc cần giải quyết về các vấn đề: Mục tiêu chính sách, quan điểm và biện pháp triển khai công tác TĐC, chế tài xử lý…Do vậy chúng ta có thể hoàn thiện chính sách theo các nội dung sau: Xem xét lại quan điểm tiếp cận khi thiết kế chính sách. Cần quán triệt quan điểm hiệu quả kinh tế - xã hội. Không thể chỉ coi trọng việc xây dựng các dự án để tăng trưởng mà quên đi lợi ích của cộng đồng dân cư bị thu hồi đất. Chính sách chưa làm rõ mục tiêu liên quan đến CĐMĐSDĐ, trong đó có chính sách TĐC nên sự chống đối của nhân dân khá mạnh mẽ và tốc độ triển khai các dự án do đó cũng hết sức chậm chạp. Phải có quy hoạch dài hạn xây dựng các khu TĐC trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất dài hạn. Phải kiên quyết đảo chiều “thu hồi - tái định cư” sang thành “tái định cư - thu hồi”. Mô hình TĐC phải phù hợp với yêu cầu nghề nghiệp của dân cư. Về vấn đề xây dựng các khu TĐC nên theo phương thức Nhà nước xây dựng, có khu TĐC theo mô hình gắn với đặc điểm của từng loại nghề nghiệp. Có sẵn quỹ TĐC Nhà nước bán cho các chủ dự án phục vụ đền bù GPMB. Nguồn vốn có thể từ các nguồn thu từ đất. Các chính sách cần có quy định các chế tài cần thiết đủ để cưỡng chế những ai vi phạm, đặc biệt là hiện tượng giải toả trước khi có khu TĐC. 4.1.2.3. Chính sách giá cả, thuế khoá, các hình thức giao dịch trong quan hệ chuyển đổi mục đích sử dụng đất Phải nghiên cứu toàn diện chính sách giá cả thu hồi đất đai theo hướng: Làm rõ mục tiêu của chính sách: đền bù đầy đủ hay chỉ đền bù một phần tư liệu sản xuất mà người dân bị thu hồi? Giải quyết sự hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất, chủ dự án được nhận giao đất chuyển đổi mục đích theo quan hệ như thế nào cho hợp lý? Cần có cơ chế điều tiết để hài hoà lợi ích giữa người dân, chủ dự án và Nhà nước. Làm rõ hệ thống biện pháp, công cụ để thực hiện chính sách giá cả. 4.2. Có chính sách đào tạo, chuyển đổi ngành nghề cho số lao động nông nghiệp khi bị thu hồi đất để đảm bảo cho họ có cuộc sống ổn định lâu dài 4.3. Tăng cường đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vào các khu vực kém phát triển Kết luận Những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam đang có những bước đột phá đáng kể, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2007 đạt khoảng 8,14%. Theo một số kết quả nghiên cứu cho thấy, quá trình ĐTH có liên đới tích cực với sự tăng trưởng kinh tế. Nền kinh tế càng phát triển thì quá trình ĐTH diễn ra càng nhanh. ĐTH góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội của khu vực, nâng cao đời sống nhân dân. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, quá trình ĐTH cũng làm nảy sinh nhiều vấn đề cần giải quyết: vấn đề GPMB, TĐC, ổn định đời sống nhân dân sau khi thu hồi đất... Nếu không có chiến lược đúng đắn và những giải pháp cụ thể, chúng ta sẽ gặp rất nhiều cản trở và lúng túng trong quá trình giải quyết, đôi khi làm nảy sinh những vấn đề phức tạp cả trước mắt và lâu dài cho nền kinh tế - xã hội. Trong đó, việc CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan trong quá trình ĐTH, đòi hỏi sự quan tâm chú ý của tất cả các ngành, các cấp. Để theo kịp xu hướng phát triển chung của nền kinh tế nước nhà, với đặc trưng của huyện ngoại thành Hà Nội, huyện Đông Anh cũng đang từng bước tích cực CĐMĐSDĐ theo chiều hướng thuận, khắc phục dần những nhược điểm của quá trình này. Đề tài đã nghiên cứu các vấn đề chính trong quá trình CĐMĐSDĐ và đề ra những giải pháp cụ thể nhằm đẩy mạnh CĐMĐSDĐ, góp phần sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả ở huyện Đông Anh như sau: Thứ nhất, nâng cao chất lượng và sự đồng bộ của các quy hoạch. Thứ hai, triển khai thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất đã đề ra. Thứ ba, cần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp quy. Thứ tư là tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục quần chúng nhân dân, làm rõ trách nhiệm công dân với công cuộc xây dựng đất nước, trên cơ sở đó tự giác chấp hành chính sách về CĐMĐSDĐ Thứ năm, nâng cao chất lượng công tác cán bộ. Cuối cùng là nâng cao hệ số sử dụng đất, tích cực chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi, chú trọng phát triển mô hình sinh thái. Những giải pháp đưa ra ở trên xuất phát từ đặc thù kinh tế - chính trị - xã hội của huyện Đông Anh, tốc độ phát triển kinh tế và ĐTH của nước ta, và đặc điểm của hệ thống chính sách pháp luật. Tôi hy vọng rằng, với sự đóng góp của đề tài này sẽ góp phần vào việc đẩy mạnh CĐMĐSDĐ ở huyện Đông Anh, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá với tốc độ nhanh và bền vững. Tuy nhiên, đề tài này không tránh khỏi những hạn chế cần được điều chỉnh bổ sung. Tôi rất mong nhận được sự chỉ dẫn của các thầy giáo, cô giáo và của tất cả những ai quan tâm đến lĩnh vực này. Danh mục tài liệu tham khảo 1. Bộ Tài Chính, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. 2. Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 3. Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. 4. Chính phủ, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất. 5. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất. 6. Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. 7. Chuyển dịch cư cấu kinh tế thủ đô Hà Nội đến năm 2020, Luận án tiến sỹ, 2004, Hà Nội. 8. Lê Du Phong, ảnh hưởng của đô thị hoá đến nông thôn ngoại thành Hà Nội. 9. Luật đất đai (2003), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. 10. Nguyễn Quốc Hùng, Đổi mới chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở Việt Nam (chủ yếu từ thực tiễn Hà Nội). 11. Phạm Khánh Toàn, Vấn đề sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển các khu dân cư ven đô Hà Nội trong quá trình đô thị hoá. 12. Quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh giai đoạn 2000 - 2010 13. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định 199/QĐ-UB ngày 29-12-2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 14. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 136/2007/ QĐ-UBND ngày 30-11-2007 ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và làm nhà ở giãn dân nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội. 15. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 242/2006/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành các loại giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. 16. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30-11-2007 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 17. UBND huyện Đông Anh, Quyết định số 630/2007/QĐ-UBND ngày 22/5/2007 quy định về đối tượng, hạn mức và trình tự, thủ tục giao đất ở giãn dân khu vực nông thôn trên địa bàn huyện. MụC LụC DANH MụC CáC BảNG, BIểU Biểu 2.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đông Anh năm 2006 37 Biểu 2.2: Biến động sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005 41 Biểu 2.3: Biến động đất lâm nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005 42 Biểu 2.4: Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005 43 Biểu 2.5: Biến động sử dụng đất chưa sử dụng từ năm 2000 đến năm 2005 44 Biểu 2.6: Bảng đánh giá tốc độ CĐMĐSDĐ/năm của kỳ kế hoạch trước 45 Biểu 2.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ trước 46 Biểu 2.8: Kết quả thực hiện việc thu hồi đất từ năm 2000 đến năm 2005 52 Biểu 2.9: Tổng hợp dự án đầu tư từ năm 2000 - 2004 54 Biểu 2.10: Bảng giá đất ven trục đường giao thông chính 58 thuộc huyện Đông Anh 58 Biểu 3.1: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất phân theo từng năm 78 ._.