Chính sách tài chính phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam

g”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách, đặc biệt là chính sách tài chính nhằm điều tiết và quản lý thị trường bất động sản sao cho đi đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định còn chồng chéo lẫn nhau, chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển,….Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam ngày càng ổn định hơn và phát triển lên cấp độ cao hơn là một công việc quan trọng và cấp thiết hiện nay. Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam được tác giả thực hiện với mong muốn đưa ra các giải pháp tốt nhất về chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở phân tích những kết quả đạt được, những mặt tồn tại của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua và những dự báo cho thời gian tới. Phạm vi nghiên cứu đề tài được giới hạn trong những quy định về tài chính của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản đến hết quý 1 năm 2007, với phương pháp nghiên cứu chủ - 2 - yếu bao gồm: phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp, phương pháp phân tích định lượng, định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh,… Bố cục của đề tài được phân thành ba chương như sau: - Chương 1: Thị trường bất động sản và chính sách tài chính phát triiển thị trường bất động sản. Nội dung chủ yếu của chương này là nhưng cơ sở lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản, chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản, kinh nghiệm về chính sách tài chính của một số nước trên thế giới. - Chương 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. Nội dung chủ yếu của chương này là trình bày sơ lược các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua và phân tích thực trạng chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản. Từ đó, rút ra những kết quả đạt được cũng như những mặt tồn tại. - Chương 3: Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Nội dung chủ yếu của chương này là đưa ra các dự báo về thị trường bất động sản và các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đây là đề tài nghiên cứu mang tính thực tiễn quản lý ở Việt Nam nên tính khả thi của đề tài có ý nghĩa về mặt kinh tế lẫn ý nghĩa về mặt xã hội. Ý nghĩa về mặt kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và lành mạnh sẽ góp phần làm phát triển các thị trường khác của nền kinh tế, từ đó thúc đẩy nền kinh tế đất nước tăng trưởng hơn nữa. Ý nghĩa về mặt xã hội, thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh sẽ đem lại lòng tin cho người dân đối với các chính sách của Nhà nước, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo từ đất đai, đời sống xã hội của người dân ngày càng được đảm bảo công bằng, ổn định và nâng cao hơn. - 3 - Chương 1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản và hàng hoá bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo từ điển các thuật ngữ tài chính :‘‘Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền trên đất’’. Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự của nước ta: ‘‘Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.’’ Như vậy, bất động sản là một tài sản không di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Để được coi là bất động sản thì yêu cầu phải có các điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người. - Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. - Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. Bất động sản có những đặc điểm sau : - Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích, nếu đất đai đó không phải là hàng hoá thì bất động sản gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hoá. Bất động sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. - 4 - - Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng. - Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất động sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh bất động sản nào đó sẽ có những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của bất động sản đó. - Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… 1.1.1.2. Khái niệm hàng hoá bất động sản Hàng hóa bất động sản là bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất động sản có thể xác định gồm hai loại chủ yếu : đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những bất động sản không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất động sản cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem là hàng hoá đặc biệt. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau : - Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đó giá cả bất động sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất động sản kém co giãn so với giá. - 5 - - Thời gian giao dịch hàng hoá bất động sản dài hơn so với các giao dịch hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất động sản không chỉ giao dịch bản thân bất động sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa. Do đó chi phí giao dịch thường khá cao. -Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất động sản thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm. - Hàng hoá bất động sản được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng. 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1 . Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản được xuất hiện cùng với các thị trường khác. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản là quá trình tất yếu khách quan gắn liền quá trình phát triển nền sản xuất hàng hoá và gắn liền với sự hình thành đồng bộ các thị trường khác trong nền kinh tế. Vì bất động sản là yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, khi sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phải phát triển theo. Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền sản xuất hàng hoá làm cho mức sống con người ngày càng tăng lên, dân số tăng lên, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ hơn dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản cũng phải tăng nhanh. Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền quá trình sản xuất kinh doanh, các thị trường trong hệ thống tác động qua lại lẫn nhau, tương tác nhau nhằm tạo hiệu quả cho quá trình sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển mạnh. Do đó, cũng như các thị trường khác, có thể hiểu thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố, môi giới ... bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Tổng quát hơn, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một thời gian xác định tuân theo quy luật thị trường. Ở Việt Nam, luật pháp quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các cá nhân và tổ chức. Vì vậy thị trường bất - 6 - động sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị trường bất động sản các nước Tư Bản Chủ Nghĩa là hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản Việt Nam chính là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền với đất. 1.1.2.2 . Phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau. - Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có : + Thị trường bất động sản chính thức : là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. + Thị trường bất động sản phi chính thức : là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm). - Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành. - Phân loại theo giá trị sử dụng của bất động sản, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại và dịch vụ, … - Phân loại theo tính chất hoạt động của thị trường, gồm có: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường cầm cố, thị trường thế chấp,… - Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hoá bất động sản, gồm có : + Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định. + Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,.… 1.1.2.3 . Đặc điểm của thị trường bất động sản Do bất động sản là hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm khác biệt với hàng hoá thông thường, nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng của nó. - Thị trường bất động sản là thị trường mang tính địa phương sâu sắc: Do đặc tính của đất đai là không di dời được, không thể chia cắt và mang từ nơi thừa - 7 - sang nơi thiếu hụt được, mỗi nơi lại có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, dân số …khác nhau dẫn đến nhu cầu về bất động sản rất khác nhau, do đó trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng sẽ khác nhau. Cung trong thị trường bất động sản ở mỗi nơi không thể phản ánh nhanh chóng sự thay đổi của cầu, và do cung hàng hoá bất động sản khó mở rộng nên dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả. - Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Do mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường các hàng hoá thông dụng khác. Biến động của giá đất thường mạnh hơn biến động của hàng hoá thông dụng, các giao dịch mua bán tiến hành không có đầy đủ thông tin cần thiết do thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm, nơi mà người mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường. Hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, qua thông tin báo chí, tổ chức môi giới,… Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về thị trường bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Từ đó dẫn đến trường bất động sản là thị trường nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Bên cạnh đó, sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản được đo lường một cách tương đối mà thôi. Số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại bất động sản là con số rất nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo. - Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền tệ: Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hoá hàng hoá bất động sản thành các sản phẩm trên thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Và do có giá trị lớn nên bất động sản còn được sử dụng làm vật bảo đảm cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. - Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: Do bất động sản thường có giá trị tương đối lớn và đặc tính riêng có - 8 - của hàng hoá bất động sản nên giao dịch bất động sản luôn phức tạp hơn các hàng hoá thông thường khác, đi cùng với các giao dịch bất động sản là hàng loạt các giấy tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua, bán, thế chấp, góp vốn bất động sản, thuế, lệ phí liên quan phải nộp. Do đó, những quy định pháp luật chi phối đối với bất động sản và giao dịch bất động sản càng tinh gọn, lệ phí liên quan đến việc giao dịch càng thấp thì việc mua bán giao dịch bất động sản diễn ra càng nhanh và càng phát triển thuận lợi. 1.1.2.4 . Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản (1) Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất động sản cũng vận động theo quy luật cung cầu. Do đó, cung cầu là thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản. - Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm. Do tính chất đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên cung hàng hóa bất động sản thường thay đổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường. Các yếu tố tác động đến cung bất động sản: + Tổng cung hàng hoá bất động sản. + Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản. + Mức độ phát triển của thị trường vốn. + Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia. + Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan bất động sản. + Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc. - Cầu bất động sản : là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó. Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản : + Giá bán hàng hoá bất động sản. + Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất động sản. + Tâm lý, thị hiếu. - 9 - + Tốc độ tăng dân số. + Thu nhập của dân cư. + Tốc độ đô thị hoá. - Quan hệ cung - cầu bất động sản : Quan hệ cung - cầu bất động sản được thể hiện thông qua một hàm số giá bất động sản.Việc xác định cung cầu hàng hoá bất động sản trên thị trường trong từng giai đoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn định và khó xác định như: tính chất cố định của cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc xác định mức cung - cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn định hoặc cân bằng không ổn định trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hoá bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản. (2) Giá cả hàng hoá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả bất động sản Cũng như các loại hàng hoá khác, giá cả hàng hoá bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất động sản. Tuy nhiên, do bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả hàng hoá bất động sản cũng có nhiều khác biệt so với hàng hoá khác như: giá cả bất động sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường. Thông thường giá bất động sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy định, giá thực tế thị trường, giá hạch toán trong kinh doanh bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng giá cả bất động sản: + Chi phí tạo lập bất động sản . + Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản có nhiều công dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn. + Vị trí địa lý và đặc điểm của bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đối với giá cả bất động sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con người. - 10 - + Các yếu tố tác động đến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hoá bất động sản. + Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước có liên quan đến bất động sản. Nhìn chung, khi không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi giá bất động sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng. (3) Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: - Nhà nước: Đối với thị trường bất động sản, Nhà nước đảm nhiệm vai trò rất quan trọng trong việc ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản, cũng như vạch ra các quy hoạch về đất, kiến trúc, cơ sở hạ tầng,… Bên cạnh đó, Nhà nước còn có trách nhiệm trong việc quản lý, xử lý, đề ra kế hoạch sử dụng nguồn tài sản công, là nguồn cung hàng hoá bất động sản quan trọng trên thị trường. - Nhà đầu tư: Trong thị trường bất động sản không thể không có mặt các nhà đầu tư (bao gồm các cá nhân và các tổ chức kinh tế) thuộc ngành kinh doanh bất động sản và không thuộc ngành nghề kinh doanh bất động sản. Đối với nhà đầu tư không thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì chủ yếu họ là người mua: họ mua bất động sản phục vụ cho công việc sản xuất kinh doanh hoặc làm dịch vụ cho các hàng hoá khác. Đối với nhà đầu tư thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì họ vừa là người mua vừa là người bán bất động sản vì mục đích lợi nhuận. Đây là chủ thể đóng vai trò rất quan trọng trên thị trường bất động sản. - Người mua - người bán thông thường: là những người có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì rất nhiều lý do riêng, họ có thể là những người mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú, hoặc là người bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác, hoặc họ mua bán bất động sản vì thay đổi nơi cư trú,…. - 11 - - Các tổ chức trung gian: là tổ chức làm cầu nối giữa người mua và người bán bất động sản, đây là các tổ chức có vốn hay nghiệp vụ chuyên môn cao về bất động sản. Giao dịch trên thị trường bất động sản liên quan nhiều đến vốn, cũng như rất cần đến các loại hình tư vấn và định giá chuyên nghiệp vì bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều yếu tố phức tạp, thông tin thị trường bất động sản thì thường không hoàn hảo. Các tổ chức trung gian gồm: + Các tổ chức thông tin báo, đài: cung cấp thông tin về thị trường bất động sản. + Các tổ chức tư vấn và môi giới: tham gia tư vấn và môi giới mua bán bất động sản giúp người mua người bán hiểu thêm về tình trạng pháp lý của bất động sản, thể thức giao dịch, hình thức thanh toán. + Các tổ chức tài chính: bao gồm các ngân hàng thương mại, công ty tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư,…đảm nhận việc thanh toán giữa các bên hoặc hỗ trợ vốn để tạo lập ra hàng hóa bất động sản. + Các tổ chức định giá bất động sản: đây là tổ chức chuyên nghiệp có trình độ cao, chuyên triển khai các hoạt động thống kê giá bất động sản của từng khu vực và đưa ra các dự báo một cách khoa học về giá cả bất động sản làm cơ sở cho các quyết định giao dịch bất động sản của người mua và người bán. 1.1.2.5. Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế Thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng như chịu ảnh hưởng của các thị trường khác trong nền kinh tế, nhưng đồng thời nó tác động ngược trở lại cũng không nhỏ. - Thị trường bất động sản có tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế bởi vì xét trong mối quan hệ tích lũy và tiêu dùng thì tổng tích lũy tài sản cố định luôn cao hơn tổng tích lũy tài sản lưu động, mà trong tích lũy tài sản cố định thì bất động sản động sản chiếm tỷ trọng rất lớn. Do đó bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động đến sự tăng giảm tổng tích lũy của nền kinh tế. Với đặc tính này, bất động sản trở thành một trong những thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc dân. Vì vậy, thị trường bất động sản phát triển mạnh hay yếu đều tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế. - 12 - - Thị trường bất động sản là thị trường không thể tách rời hệ thống các thị trường nên nó tác động đến tất cả các loại thị trường trong nền kinh tế. Với tư cách là thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh và dịch vụ các hàng hoá thông thường khác, thị trường bất động sản góp phần không nhỏ vào chi phí sản xuất kinh doanh của các hàng hoá đó. Ngoài ra, do tính chất không bị hao mòn trong sử dụng và có thể tái tạo lại, hàng hoá bất động sản là đất đai sử dụng vào quá trình sản xuất kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho ngành sản xuất nói riêng, và cho toàn bộ nền kinh tế nói chung. Đối với các thị trường tạo lập hàng hoá bất động sản như thị trường máy móc thiết bị xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…thì khi thị trường bất động sản phát triển sôi động sẽ kéo các thị trường này phát triển theo. Thị trường bất động sản còn tác động trực tiếp vào thị trường lao động do việc sử dụng đất cho các hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình nhà ở kiến trúc,…luôn đòi hỏi có sự tham gia của lực lượng lao động. Khi cầu bất động sản tăng đòi hỏi cung hàng hoá bất động sản tăng sẽ trông chờ vào việc tạo lập thêm những hàng hoá bất động sản mới, điều này góp phần tăng việc làm mới. Khi cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì dẫn đến giảm bớt việc làm, gây thất nghiệp làm phát sinh những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội. Tác động của thị trường bất động sản còn lan toả đến thị trường tiền tệ, thị trường vốn. Những giao dịch bất động sản luôn có sự liên quan những giao dịch trên thị trường tài chính tiền tệ thông qua việc chuyển hoá bất động sản thành tiền gửi ngân hàng, cổ phiếu,…hay rút tiền gửi, vay vốn, bán cổ phiếu để mua bất động sản. Tác động của thị trường bất động sản đối với thị trường tài chính tiền tệ còn được thấy rõ qua hoạt động của các tổ chức tài chính tiền tệ đầu tư độc lập hay liên kết với các nhà đầu tư khác cùng kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn diễn ra nhanh chóng, bổ sung vốn ngày càng nhiều cho đầu tư phát triển nền kinh tế. - Thị trường bất động sản góp phần không nhỏ vào việc tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu tài chính liên quan đến việc trao đổi, mua bán bất động sản. - 13 - - Sự phát triển thị trường bất động sản tác động vào quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. 1.1.2.6. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường tự do không có sự kiểm soát sẽ dễ dàng phát sinh nhiều hạn chế, gây ra nhiều hậu quả cho nền kinh tế mà ta không lường trước được như: - Sự khai thác tận dụng tài nguyên đất đai không theo quy hoạch sẽ làm phá vỡ cấu trúc nền kinh tế, phá vỡ kiến trúc khu dân cư, đô thị. - Không mang lại lợi thế so sánh cao khi thị trường bất động sản phát triển tràn lan tiến đến xoá bỏ các ngành nghề khác mà các ngành nghề này mang lại hiệu quả cho nền kinh tế cao hơn. - Tác động xấu từ thị trường bất động sản cũng sẽ lan toả nhanh đến các thị trường khác cũng như đến toàn bộ nền kinh tế, giá cả dễ bị thao túng làm lũng đoạn và gây rối loạn thị trường. Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế tự do cho thấy vai trò quản lý của Nhà nước rất quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Với những công cụ pháp luật có được, Nhà nước là chủ thể duy nhất có tác động và điều tiết thị trường bất động sản tích cực nhất. Tuy nhiên, sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở mức độ nào còn tuỳ theo quan điểm và định hướng của mỗi quốc gia. Nhìn chung, sự quản lý của Nhà nước bao gồm những nội dung: - Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản: Nhà nước tạo ra khuôn khổ pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển công khai, cạnh tranh lành mạnh. Hệ thống văn bản pháp luật chi phối đến thị trường bất động sản bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở, các quy định về thuế liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản, các hệ thống văn bản dưới luật như pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị,…về việc chi tiết hoá các hướng dẫn thi hành các luật liên quan bất động sản. - 14 - - Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Thông qua các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch này để bảo đảm cho thị trường bất động sản tính thống nhất, khả thi và hiệu quả cao. - Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: không thể để các sàn giao dịch hoạt động một cách tự do, Nhà nước cần định hướng, tổ chức sàn giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch và cạnh tranh lành mạnh, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế. - Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản: phân công trách nhiệm cho các cơ quan có chức năng quản lý bất động sản thực hiện quản lý và vận hành thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ công hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý, hồ sơ giao dịch bất động sản. - Thiết lập hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản. 1.2. Chính sách tài chính của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Chính sách tài chính được xem là một trong những công cụ của Nhà nước dùng để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản. Chính sách tài chính áp dụng điều tiết thị trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trường sao cho đạt hiệu quả nhất. Chính sách tài chính chủ yếu là: chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản; chính sách tín dụng ngân hàng; chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. 1.2.1. Chính sách thuế, phí, lệ phí Để hạn chế mặt tiêu cực của nền kinh tế thị trường và tận dụng mọi khả năng, sức mạnh của nền kinh tế, Nhà nước đã ban các sắc thuế như là một công cụ hữu hiệu để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và điều tiết thị trường. Thị trường bất động sản là một thị trường đóng vai trò quan trọng trong hệ thống các thị trường của nền kinh tế, vì thế không thể thiếu một chính sách thuế để phát huy vai trò quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường này. Nhà nước quy định thuế - 15 - suất và phạm vi áp dụng đối với từng sắc thuế. Việc quy định thuế suất của từng sắc thuế cao hay thấp sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển nhượng bất động sản. Cũng như thuế trong các lĩnh vực khác của nền kinh tế, thuế trong lĩnh vực bất động sản cũng có tính bắt buộc, tính pháp lý, tính công bằng,…Bên cạnh đó, do tính chất riêng biệt của bất động sản như tính cố định, không bị hao mòn,…nên thuế trong lĩnh vực bất động sản còn có tính ổn định và bền vững. Tùy theo mỗi quốc gia và ở mỗi giai đoạn phát triển của nền kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng mà các sắc thuế, ._.phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực bất động sản có thể khác nhau, nhưng nhìn chung bao gồm các loại sau đây: 1.2.1.1. Thuế đối với việc sử dụng đất Là sắc thuế thu đối với việc sử dụng đất. Thuế này ổn định hàng năm. Cơ sở tính thuế đối với việc sử dụng đất là : Diện tích đất x giá đất x thuế suất Ở một số quốc gia, việc sử dụng đất được chia thành đất để sản xuất nông nghiệp, đất để ở, đất xây dựng,…. Đất được sử dụng với mục đích khác nhau sẽ được quy định mức thuế suất khác nhau. Mục đích của việc thu thuế này là để quản lý chặt chẽ đất đai, tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn và đầu cơ đất đai. Sở hữu đất đai càng nhiều, giá trị tính thuế càng cao, số thuế phải nộp càng nhiều. Nếu sở hữu đất mà không sử dụng thì vẫn phải đóng thuế, để tiết kiệm chi phí, người ta phải chuyển nhượng cho chủ thể khác đang có nhu cầu sử dụng. Vì thế, có thể thấy rằng tác động của thuế làm cho việc sử dụng đất ngày càng hợp lý, giảm thiểu lãng phí, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, ngăn ngừa nạn đầu cơ đất đai. Một yếu tố quan trọng và phức tạp nhất trong cơ sở tính thuế không thể không đề cập đến là giá đất. Giá đất còn là cơ sở tính tiền cho thuê đất, giao đất, tính tiền bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất,.... Đối với các hàng hoá khác, giá cả được hình thành trên cơ sở chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm, còn đối với đất đai không thể xác định chính xác được điều đó. Vì thế, Nhà nước phải có những quy - 16 - định chặt chẽ về việc định giá đất, đưa ra khung giá đất hợp lý đối với từng vùng, từng thời kỳ và đặc biệt là giá đất của Nhà nước phải theo sát giá thị trường. 1.2.1.2. Thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay vật kiến trúc gắn liền trên đất Đây là thuế trực thu, điều tiết một phần thu nhập khi phát sinh hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Thuế này là loại thuế không thường xuyên mà chỉ phụ thuộc vào mức độ phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng trên thị trường bất động sản. Đối tượng thu thuế là thu nhập ròng do mua bán bất động sản đem lại. Cơ sở tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng là : (Tổng trị giá chuyển nhượng – tổng trị giá vốn) x thuế suất Việc áp dụng sắc thuế này với các mức thuế suất khác nhau tuỳ theo quy định của mỗi quốc gia giúp Nhà nước mỗi nước quản lý được hoạt động kinh doanh bất động sản và điều tiết được quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản, góp phần bình ổn giá cả bất động sản. 1.2.1.3. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản Thuế này được thu đối với những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà chuyển quyền sử dụng cho người khác, tổ chức khác. Thuế này cũng không thường xuyên. Cơ sở tính thuế chuyển nhượng quyển sử dụng đất là: Diện tích bất động sản x giá bất động sản x thuế suất Sắc thuế này chủ yếu góp phần quản lý được các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, các công trình gắn liền với đất. Bên cạnh đó, sắc thuế này góp phần hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng trái phép, tăng thu ngân sách Nhà nước. 1.2.1.4. Các loại phí và lệ phí Các loại phí, lệ phí liên quan đến đất đai, xây dựng là các phí thủ tục hành chính. Mức thu các phí, lệ phí này thường rất thấp. Bao gồm các loại sau: phí xây dựng; phí đo đạc lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; lệ phí địa chính; lệ phí cấp phép xây dựng; lệ phí cấp biển số nhà. - 17 - Lệ phí địa chính được ấn định các loại sau: lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; lệ phí trích lục bản đồ, văn bản; lệ phí xác nhận tính pháp lý của giấy tờ đất đai. 1.2.2. Các khoản thu khác liên quan đến bất động sản 1.2.2.1. Thu tiền sử dụng đất Chính sách này nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch để hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng, đồng thời tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, tiết kiệm quỹ đất tránh mọi sự lãng phí. Nhà nước sẽ quy định mức thu tiền sử dụng đất theo từng loại đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất một cách cụ thể. Việc thu tiền sử dụng đất được chia thành các loại sau: + Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất. + Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. + Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. + Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất. + Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế. 1.2.2.2. Thu tiền thuê đất Các quy định về chính sách tiền thuê đất trong trường hợp này dành cho quỹ đất thuộc quyền sử dụng của nhà nước. Chính sách này cũng góp phần vào việc thu hút các nhà đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh kinh doanh các hàng hoá khác góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế nói chung và thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng. Giá thuê đất cũng được Nhà nước quy định theo khung giá cho thuê đất tùy theo từng khu vực, lĩnh vực ngành nghề kinh doanh, hình thức đầu tư,.... Định giá cho thuê đất thấp để khuyến khích sản xuất đầu tư đối với những ngành nghề mũi nhọn của đất nước, những khu vực có vị trí đia lý kém thuận lợi,…và định giá cho thuê đất cao đối với những ngành nghề cần hạn chế sản xuất, gây ô nhiễm môi trường hoặc cần sự bảo hộ sản xuất trong nước. - 18 - Tiền cho thuê đất thường chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong ngân sách Nhà nước, nhưng chính sách thu tiền thuê đất là công cụ góp phần không nhỏ trong việc điều tiết hoạt động sản xuất kinh doanh các ngành nghề của nền kinh tế. 1.2.3. Chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản Tín dụng bất động sản là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản, là cầu nối giữa người sản xuất, xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất,… góp phần phát triển kinh tế. Vốn vay ngân hàng giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng thời giúp người dân chưa đủ điều kiện kinh tế vẫn sở hữu nhà ở, đất đai. Chính sách tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản còn hỗ trợ và khai thác nguồn lực các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư bất động sản, làm tăng thêm các nhu cầu về văn phòng, nhà xưởng, nhà ở…góp phần làm thị trường bất động sản thêm sôi động. Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức huy động vốn, quan trọng là vốn trung và dài hạn phục vụ cho thị trường bất động sản. Cơ chế tín dụng áp dụng rộng rãi đối với các thành phần kinh tế, quy định cụ thể điều kiện vay, mức vay, lãi suất, thẩm định, kiểm tra giám sát khoản vay,… theo quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản để vay vốn cũng tuân thủ theo các quy định pháp luật, bất động sản dùng để thế chấp chủ yếu bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, công trình, tài sản khác gắn liền trên đất,… 1.2.4. Chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Đặc biệt quan trọng trong chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản là: chính sách đền bù giải tỏa khi thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư; và chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó còn có các chính sách ưu đãi cho các dự án đầu tư trong và ngoài nước về xây dựng nhà ở, khu đô thị như miễn hoặc giảm thuế, tiền thuê đất, hỗ trợ tài chính xây dựng, thành lập các quỹ nhà ở, quỹ đất, quỹ tài chính bất động sản, quỹ tín thác bất động sản và quỹ chứng khoán bất động sản. - Chính sách đền bù giải toả thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư: Thực hiện chính sách này làm phát huy nhiều tác động tích cực trong việc phân phối lại quỹ đất, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nước thu hồi đất - 19 - để sử dụng vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích phát triển kinh tế… thì sẽ bồi thường thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất, hỗ trợ và bố trí tái định cư bằng các hình thức bồi thường nhà ở mới, giao đất ở mới, hoặc bồi thường tiền mặt để người dân tự lo cho ở mới. - Chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội: Nhà nước ưu đãi về việc giao quỹ đất, ưu đãi về thuế và các khoản thu tài chính khác, cũng như hỗ trợ về vốn để khuyến khích các tổ chức kinh doanh xây nhà phục vụ người có thu nhập thấp, nhà xã hội. Bên cạnh đó, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng cho vay với lãi suất ưu đãi để người có thu nhập thấp có thể mua được nhà. Đông đảo người dân mua được nhà và sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng hơn, ắt hẳn thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn. - Các chính sách tài chính khác hỗ trợ thị trường bất động sản: như các chính sách về các công cụ tài chính, thành lập quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động sản, thành lập quỹ đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội, ….góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định hơn, hàng hóa bất động sản đa dạng hơn, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường cân đối hơn. 1.3. Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới 1.3.1. Chính sách thuế liên quan đến bất động sản ở Pháp Tại Pháp, thuế trong lĩnh vực đất đai luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và góp phần bình ổn cung cầu về đất đai trên thị trường. Các sắc thuế cơ bản bao gồm: - Thuế đất nông nghiệp: đây chính là thuế sử dụng đất nông nghiệp, tất cả các loại đất được xếp vào loại đất nông nghiệp đều phải nộp thuế dù đất nông nghiệp đó có canh tác hay không canh tác. Cơ sở tính thuế là diện tích, giá đất, và thuế suất. Giá đất được điều chỉnh năm năm một lần do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn bạc quyết định. Việc quyết định về giá đất căn cứ theo thu nhập của từng hạng đất bên cạnh cung cầu đất trên thị trường để đảm bảo giá đất được ấn định theo sát giá thị trường, không làm thất thu ngân sách cũng như thiệt hại cho người sử dụng đất khi bị thu hồi hay trao đổi vì mục đích lợi ích xã hội. Việc xác - 20 - định hạng đất do cơ quan địa chính địa phương theo dõi kiểm tra và phân thành năm hạng dựa trên các tiêu chuẩn về độ phì nhiêu, độ ẩm, độ dốc, vị trí tiện lợi của đất. Mỗi hạng đất sẽ đựơc quy định mức thuế suất cụ thể theo nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất và diện tích đất nhưng không quá 20%. - Thuế đất ở và đất xây dựng: Mức thu của các loại thuế này do chính quyền địa phương quy định dựa theo khung thuế của Nhà nước, mức thu thuế này có thể điều chỉnh tăng giảm tùy theo nhu cầu chi tiêu của địa phương. Đất ở và đất xây dựng dùng cho mục đích công cộng sẽ được miễn thuế. - Thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập không thường xuyên do mua bán bất động sản: Chính phủ áp dụng mức thuế suất riêng cho từng mức thu nhập ròng để điều tiết thu nhập từ kinh doanh bất động sản, góp phần giảm bớt nạn đầu cơ, thao túng giá trên thị trường. 1.3.2. Chính sách thuế liên quan bất động sản ở Thụy Điển Thụy Điển áp dụng hai sắc thuế cơ bản trong lĩnh vực đất đai: - Thuế bất động sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và đất do tư nhân sở hữu. Chủ sở hữu bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý bất động sản theo định kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất động sản có mã số lưu trữ riêng. Cơ quan quản lý nhà đất có nhiệm vụ quản lý tình trạng đất, phân loại đất, giá đất,…sau đó cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế. Bất động sản được phân thành các loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, đất xây dựng, đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, các loại đất khác. Giá từng lọai đất căn cứ vào giá đất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế do từng loại đất mang lại, giá đất được điều chỉnh sáu năm một lần. - Thuế tài sản: Đây là loại thuế đánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung tất cả tài sản mà một hộ gia đình nắm giữ vừa bất động sản, vừa tiền tiết kiệm ngân hàng, các tài sản tài chính,… Nhà nước quy định mức tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK/năm sẽ phải nộp thuế. Thuế suất quy định theo cách lũy tiến từng phần với ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK đến nhỏ hơn 1,3 triệu SEK, 2,6% cho tổng giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK đến dưới 3,6 triệu SEK, và 3% cho tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên. - 21 - 1.3.3. Chính sách thuế và tín dụng liên quan đến bất động sản ở Mỹ Thị trường bất động sản ở Mỹ phát triển mạnh và hoàn thiện nên chính sách thuế cho thị trường này cũng rất thoáng và linh hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn dựa trên nền tảng của Cục thuế Liên Bang. - Thuế chuyển nhượng bất động sản: Khi mua bán bất động sản, người mua lẫn người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu (thông thường người mua nào cũng yêu cầu như vậy). Còn người mua nhà, từ đó trở đi, đóng thuế bất động sản dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ cũ. Tại một số tiểu bang, hội đồng thành phố đã thông qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang làm luật để cho phép chính quyền thành phố quyền quyết định mức thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong một số trường hợp, việc định mức thuế cao là để giúp cho những địa phương có ngân khoản xây nhà bán rẻ cho người nghèo, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo. Giá trị nhà càng cao, mức thuế càng cao. Cơ bản mức thuế chuyển nhượng vẫn là 10 xu cho mỗi $100 đô la cho những căn nhà trị giá dưới $600,000. Nhưng người dân phải đóng thuế chuyển nhượng bất động sản lên tới 20 xu cho mỗi $100 đô la nếu căn nhà bán với giá trên $600,000, và nó còn tăng lên tới 30 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên 1 triệu đô la. - Thuế bất động sản : Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó cũng là khoản tiền địa phương dùng để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hoả... Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Ở California, thì thuế bất động sản là 1,25% trên trị giá của nhà đất và cung cấp đến 50% nguồn ngân sách tiểu bang. Ở tiểu bang Texas, thì tỷ lệ thuế bất động sản lên cao đến 2,5%, tùy từng vùng hay khu học chính. Tại nhiều khu vực, luật lệ địa phương cho phép chính quyền điều chỉnh mức thuế lên xuống - 22 - tùy trị giá bất động sản vào năm đó. Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Nhiều gia đình cho biết, họ đang sống ở gần trung tâm thành phố, giá nhà lên hay không thì chưa biết nhưng thuế bất động sản hàng năm cứ tăng nên buộc họ phải bán để dọn ra ngoại ô, nơi thuế còn thấp. Thuế bất động sản tăng cao đến mức người dân nhiều tiểu bang đòi thông qua luật hạn chế mức tăng hằng năm. Tuy vậy, nhưng nhiều địa phương muốn thu hút đầu tư kinh doanh nên đã thành lập các khu đặc biệt và giảm thuế bất động sản cho các khu này. Thông thường thì giới kinh doanh nộp thuế bất động sản cao hơn dân cư, chính việc làm này làm nhiều người Mỹ phản đối hệ thống thu thuế bất động sản. Thuế bất động sản là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều định giá lại nhà đất để áp thuế cho đúng giá thị trường. Việc định giá bất động sản do một hội đồng tư vấn mà các thành viên của hội đồng này được các văn phòng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hàng năm hoặc do các cơ quan tư vấn tư nhân nghiên cứu thị trường rồi cho ra giá. Khi đánh thuế, các địa phương tham khảo giá này để quyết định giá tính thuế. Thuế bất động sản nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân có thể khiếu nại. Nếu thấy bị áp đặt sắc thuế này quá đáng hay bất công, người dân có thể khiếu nại với chính quyền quận hạt địa phương. Nộp đơn xin chính phủ cho hoãn nộp thuế bất động sản nếu thấy số tiền phải đóng thuế là một gánh nặng không kham nổi trong khi lợi tức có giới hạn (nhất là những người đã nghỉ hưu và trông cậy hoàn toàn vào tiền an sinh xã hội để sống). Tại một số tiểu bang, có luật cho phép người chủ nhà hoãn đóng thuế bất động sản, một phần hay toàn bộ, cho tới khi chủ nhà qua đời hoặc bán nhà. Một số tiểu bang trả bớt tiền thuế bất động sản lại cho dân tùy theo tuổi tác và lợi tức. Tiểu bang California có luật giảm bớt một số tiền thuế cho dân đối với một phần trị giá của căn nhà, mặc dù số tiền này không lớn lắm. - Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản: Quy định cơ bản như sau: Một cặp vợ chồng bán căn nhà cư ngụ chính có lãi, thì được hưởng $500,000 tiền lãi không - 23 - tính thuế thu nhập, trong khi người độc thân chỉ hưởng được một nửa, tức $250,000. Đó là mức ấn định. Tất cả số lãi từ việc bán nhà cao hơn mức quy định đều phải chịu thuế suất thông thường là 15%. Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp, thì chỉ đóng thuế 5%. Tuy nhiên để được hưởng mức ưu đãi trên, người bán nhà phải sở hữu và sống trong ngôi nhà này ít nhất là hai năm ( hai năm này không bắt buộc là 24 tháng liên tục), trừ những trường họp bất khả kháng như bệnh tật, thay đổi nơi cư trú do thay đổi chỗ làm, … Ngoài thuế bất động sản, khi bán nhà có lãi, mà nhà ở chưa quá 2 năm, chủ nhà còn phải đóng thuế thu nhập từ khoản lãi (chừng 15%). Tiền hoa hồng cho giới địa ốc (vì mua bán nhà cửa ở Mỹ ít khi thực hiện trực tiếp) cũng khá cao, khoảng 6% trị giá căn nhà. - Chính sách tín dụng để đầu tư phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ : Việc vay tiền để mua bất động sản ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua có thu nhập gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có đủ tiền trả trước 20% giá trị bất động sản. Bên cạnh đó, điểm số tín nhiệm tín dụng cao sẽ đựơc ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà không đòi bất kỳ điều kiện nào khác. Việc cầm cố thế chấp bất động sản đựơc làm rất đơn giản tại văn phòng quận hạt mà không cần phải qua chính quyền thành phố. Các công cụ tài chính đa dạng giúp nhiều bộ phận dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau có thể tham gia vào thị trường bất động sản, cũng như thành lập các quỹ hỗ trợ các nhà đầu tư bất động sản. 1.3.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Qua nghiên cứu chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản ở các nước trên, đặc biệt là chính sách thuế liên quan bất động sản có thể rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam như sau: - Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến bất động sản là vô cùng quan trọng và cần thiết nhằm tạo lập một hành hành lang pháp lý ổn định và đầy đủ góp phần làm cho thị trường bất động sản vận hành tốt hơn. - Để đảm bảo sự công bằng, hạn chế tiêu cực gây thất thoát thuế, tăng cường tính minh bạch thị trường thì việc định giá tính thuế phải theo sát giá thị trường. - 24 - - Mức thuế suất cho thuế bất động sản phải phù hợp giá trị kinh tế mà bất động sản có thể mang lại và có sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát triển của nền kinh tế địa phương. - Đánh thuế tài sản theo dạng lũy tiến là cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng, rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa các đối tượng nắm giữ tài sản, chuyển dịch tài sản, hạn chế đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả. - Xây dựng nhiều chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. Kết luận chương 1: Những cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản được trình bày sơ lược trên đây là những kiến thức cơ bản về sự vận hành của thị trường bất động sản một cách chung nhất, về các chính sách tài chính chủ yếu mà Nhà nước dùng để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản sao cho phát triển phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế. Phần này cũng đề cập đến một số chính sách tài chính cơ bản, đặc biệt là chính sách thuế, để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản hiện hành của một số nước trên thế giới. Từ đó, rút ra bài học kinh nghiệm về chính sách tài chính áp dụng cho thị trường bất động sản ở Việt Nam. Việc nghiên cứu cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản giúp đi sâu vào phân tích thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua thuận lợi và dễ dàng hơn. - 25 - Chương 2 THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA 2.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Cùng với những thay đổi của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng có những buớc thăng trầm theo từng chủ trương của Nhà nước về sự nghiệp đổi mới đất nước. 2.1.1. Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam - Giai đoạn trước 1993: Giai đoạn trước khi Luật đất đai ra đời. Trước thời kỳ thực hiện đổi mới, trước năm 1986, với nền kinh tế tập trung bao cấp, ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể. Lúc này ở các vùng nông thôn hầu như không có bất kỳ giao dịch nào về đất đai bởi vì tất cả nhu cầu về đất đai được thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong các hợp tác xã, còn ở thành thị các giao dịch mua bán nhà đất vẫn hình thành nhưng chỉ là giao dịch giấy tay có nhân chứng. Thị trường bất động sản trong giai đoạn này rất mờ nhạt và chỉ là thị trường “ngầm” về mua bán nhà ở cũng như mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước phân cho cán bộ công chức. Bước sang thời kỳ đổi mới, giai đoạn 1986 - 1992, quá trình nhận thức của Nhà nước và xã hội về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới còn nhiều hạn chế, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài. Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành, gắn với việc Nhà nước giao và cho thuê đất, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc xóa bỏ bao cấp của Nhà nước về nhà và đất đai. Nền kinh tế nước ta bắt đầu “lăn bánh” trên đà phát triển, sức ép về đất đai cho sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, nhu cầu nhà ở…tăng lên, làm cho hoạt động mua bán, trao đổi, thuê và cho thuê quyền sử dụng bất động sản ngày càng sôi động hơn. Tuy vậy, Nhà nước vẫn không thừa nhận sự lưu thông của đất đai, nên thị trường bất - 26 - động sản lúc này vẫn mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. - Giai đoạn 1993 – 2003: Giai đoạn thi hành Hiến Pháp đổi mới 1992 Trong vài năm đầu của giai đoạn này, trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào xây dựng nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở. Năm 1993, Luật đất đai được ban hành trong đó thừa nhận đất đai là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với năm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất được giao đó và xác định đất có giá do Nhà nước quy định. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất. Khi quyền đối với việc sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận, điều này góp phần đa dạng hàng hóa trên thị trường bất động sản, mở rộng thị trường bất động sản một cách chính thức, và ngày càng sôi động hơn. Tuy nhiên trong giai đoạn này, thị trường bất động sản nước ta vận hành trong cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20% – 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng mười năm. Thị trường bất động sản lúc này rất nhỏ bé, trong vòng năm năm từ năm 1993 – 1998, ngân sách Nhà nước chỉ thu được 7.291 tỷ đồng, bình quân mỗi năm thu 1.500 tỷ, nguồn thu này chủ yếu từ các hoạt động giao dịch chính thức về đầu tư và phân phối bất động sản do Nhà nước chi phối. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản của khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và phân phối bất động sản của khu vực tư nhân bùng phát theo một kênh khác, hay còn gọi là thị trường phi chính thức, không theo quy định pháp luật hiện hành. Cơ chế “xin-cho” về đất vẫn là phổ biến, từ đó các hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất, và tiết kiệm dân cư được cất trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng rộng khắp. Tạo nên nhưng “cơn sốt” giá giả tạo chưa từng thấy trong lịch sử, kéo dài vào những năm 1994 – 1996, giá nhà đất bị đẩy lên cao gấp nhiều so với giá trị thật của nó. Trong điều kiện lúc đó, Nhà nước hầu như không có biện pháp - 27 - hữu hiệu nào để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản, vì đất nước mới bước sang thời kỳ chuyển đổi nền kinh tế nên các công cụ để Nhà nước can thiệp vào thị trường còn khá đơn điệu và không có tác dụng lớn. Năm 1997-1998, thời kỳ khủng hoảng kinh tế Châu Á, tuy nền kinh tế Việt Nam không bị ảnh hưởng nặng nề, nhưng thị trường bất động sản lúc này có dấu hiệu chậm lại, sau đó lại tiếp tục nóng dần lên 1999 và nhộn nhịp trở lại vào cuối năm 2000, nhiều trung tâm địa ốc và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ra đời, phòng trào sang nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi,… bùng phát đến nổi chính quyền địa phương không kiểm soát nổi, thị trường bất động sản lại tiếp tục “sốt” vào năm 2001-2003. Ở giai đoạn này, thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô lớn, phát triển tự phát để thỏa mãn nhu cầu của người dân. Do vậy, khi có điều kiện thì các “cơn sốt” bất động sản sẽ tái phát và diễn ra theo chu kỳ, kéo theo các nguy cơ tiềm ẩn cho toàn bộ nền kinh tế, phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô thị, ảnh hưởng đời sống văn hóa và xã hội. Nguyên nhân thị trường bất động sản chính thức không phát triển được là: Thứ nhất, pháp luật đất đai trong thời kỳ này chỉ dừng lại ở các nguyên tắc chung, nhiều vấn đề về bất động sản chưa được cụ thể hóa, chưa tạo được hành lang pháp lý đủ sức vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Thứ hai, hệ thống tổ chức sử dụng đất đai bất cập, vừa tồn tại các vấn đề nhà đất do lịch sử để lại, vừa phát sinh các vấn đề mới từ Luật đất đai 1993, cộng với sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, thiếu đồng bộ và thống nhất giữa các bộ ngành quản lý về bất động sản. Đội ngũ cán bộ không đủ cả lượng và chất nên gây ra sự quá tải và nhiều sai phạm trong quản lý. Thứ ba, các thông tin cơ bản về điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, quy họach sử dụng đất,… chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý. - Giai đoạn 2004 - 2006: Giai đoạn “đóng băng” Đến năm 2004, Luật đất đai mới năm 2003 thay thế Luật đất đai cũ 1993 có hiệu lực thi hành, cơ chế ‘‘xin – cho” về đất hầu như đã bị xóa bỏ, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm, hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm - 28 - nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động sản cũng giảm mạnh. Cơn sốt giá đất 2001- 2003 bắt đầu lắng dịu, thị trường bất động sản trong thời kỳ này có xu hướng phát triển không lành mạnh. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra. Cung có chiều hướng suy giảm do ít nhà đầu tư mới sẵn sàng và các nhà đầu tư cũ đang gặp khó khăn nhất định. Một số loại bất động sản khó có thể tham gia vào thị trường; nhất là bất động sản của các dự án đang hình thành. Cầu vẫn ở mức cao, nhưng cầu có khả năng thanh toán vẫn ở mức thấp. Theo số liệu thống kê không chính thức, so với thời điểm cuối năm 2002, đến cuối năm 2003 giao dịch bất động sản thành công giảm từ 25 – 30%; cuối năm 2004 giảm từ 55 – 60% và đến cuối năm 2005 đã giảm đến hơn 80%. Thị trường không giao dịch cũng khiến cho các địa phương vốn trông cậy nhiều vào nguồn thu đất đai bị giảm đáng kể. Hàng hóa của thị trường bất động sản trong giai đoạn này có thể khái quát là: Loại bất động sản nhỏ lẻ ngày càng trở lên khan hiếm do khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây không còn tồn tại vì quy định mới cấm phân lô bán nền; loại bất động sản có giá trị cao khó giao dịch; khu vực nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút ngoại trừ loại hình cao ốc văn phòng, nhà ở chung cư cao tầng có chất lượng tốt và vị trí địa lý thuận lợi,…Quá nhiều nhà đầu tư và các dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay từ các ngân hàng thương mại bị ngưng lại. Hàng hóa nhà ở bị ứ đọng, nhưng giá của bất động sản vẫn đang ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm nhiều. Một số bất động sản đang giao dịch thành công và giá thường thấp hơn mặt bằng chung, nhưng chủ yếu do mong muốn của nhà đầu tư muốn nhanh thu hồi vốn hơn là do sự giảm giá. Hiện tượng trên của thị trường bất động sản gọi là hiện tượng “đóng băng”. Hiện tượng “đóng băng” của thị trường bất động sản có nguy cơ tiềm ẩn hậu quả vô cùng lớn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nguy cơ bị phá sản; hệ thống ngân hàng thương mại cũng sẽ gặp khó khăn lớn. Gần 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên cả nước bị tê liệt mà chủ yếu là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Kéo theo đó là hàng loạt các hoạt động dịch vụ về môi giới, xây dựng cũng như đời sống của hàng chục vạn người bị ảnh hưởng. Khả năng - 29 - dẫn đến khủng hoảng của thị trường bất động sản như đã từng xảy ra ở nhiều nước trên thế giới là dự báo của nhiều chuyên gia vào thời điểm đó. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn hoạt động mạnh. Theo số liệu của báo chí, từ 70% đến 80% các vụ chuyển nhượng đất tại Việt Nam đều được tiến hành là giao dịch ngầm, nói cách khác là người dân tự giao dịch với nhau mà không thông qua Nhà nước. Thực ra người dân vẫn biết việc giao dịch ngầm là bất hợp pháp vì pháp luật chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất mới có quyền chuyển nhượng. Song do thủ tục liên quan nhà đất phức tạp, mất nhiều thời gian khiến người dân cảm t._.hưng kích thích được việc sử dụng đất hợp lý, khuyến khích nông nghiệp phát triển, đóng góp ngân sách phục vụ quản lý đất đai. - Thuế suất cao hơn cho đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nông, lâm, ngư nghiệp. Thuế suất cao đối với khu vực sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giúp ổn định nguồn thu ngân sách và rút ngắn chênh lệch thu nhập từng vùng trong xã hội. Phương án thuế suất này cũng không tránh khỏi sự phức tạp khi triển khai thu thuế và quản lý thuế nhưng nó cũng mang lại hiệu quả không nhỏ cho chính sách thuế. 3.2.1.2. Áp dụng thuế tài sản Kinh nghiệm thế giới chỉ ra rằng cần phải điều tiết nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản bằng sắc thuế tài sản. Không để nguồn vốn nhàn rỗi trở thành nguồn vốn đầu cơ vào thị trường bất động sản mà cần khuyến khích hướng vào thị - 71 - trường tài chính, thị trường chứng khoán để bơm vốn cho sự phát triển doanh nghiệp, trong đó có cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cần áp dụng thuế tài sản đối với những đối tượng sở hữu nhiều nhà đất ở mức độ hợp lý nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời cũng là phương thức điều tiết đối với những đối tượng có thu nhập cao, làm cho những đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình cảm thấy sự công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế cho mọi đối tượng. Đánh thuế tài sản theo mức lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà đất là một biện pháp nhằm ngăn chặn triệt để việc đầu cơ đất mà nhiều nước khác đã áp dụng rất thành công. Không chỉ mua, bán đất mới chịu thuế mà bất cứ người nào sở hữu nhiều đất (kể cả đất ở không sản xuất kinh doanh) cũng phải chịu thuế tài sản theo mức lũy tiến. Biện pháp đánh thuế này sẽ rất có lợi, bởi khi thị trường bất động sản có biến động không lợi cho thị trường vốn và sản xuất kinh doanh thì Chính phủ có thể điều chỉnh các mức thuế tài sản. Loại thuế này sẽ áp dụng cho sở hữu quyền sử dụng đất nhằm tránh hiện tượng đầu cơ đất, đồng thời sẽ là một công cụ hữu hiệu để Chính phủ kiểm soát được giá đất. Qua đó sẽ giúp khắc phục sự khan hiếm đất giả tạo, các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tìm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, do nước ta đang trong giai đoạn đổi mới nên người dân thật sự chưa có nhận thức đúng về nghĩa vụ đóng thuế của mình, do đó thuế tài sản bước đầu sẽ gây nên tâm lý e ngại, tránh né, đời sống người dân sẽ có nhiều xáo trộn, nếu không nghiên cứu kỹ để đưa ra quy định nhất quán và đồng bộ với các chính sách tài chính khác thì ảnh hưởng xấu đến toàn xã hội. Cần có mức thuế suất hợp lý cho sắc thuế này, mức thuế suất phải có phân biệt tài sản nào phục vụ nhu cầu sống của con người, tài sản nào là phục vụ mục đích đầu cơ dựa vào yếu tố thời gian nắm giữ tài sản sau khi mua. Ngoài sắc thuế tài sản, chúng ta cần áp dụng chung thuế khoán cho mọi đối tượng có giao dịch chuyển nhượng bất động sản : + Đó là các sắc thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng nhà đất...với mức thuế suất hợp lý. - 72 - + Để đảm bảo nguyên tắc công bằng cho mọi đối tượng nộp thuế thì các địa phương cần xây dựng lại các biểu giá cho gần với giá thị trường và lấy biểu giá này làm căn cứ duy nhất để tính thuế. 3.2.1.3. Tách thuế chuyển mục đích sử dụng đất thành một sắc thuế riêng Tách thuế chuyển mục đích sử dụng đất ra khỏi thuế chuyển quyền sử dụng đất để quản lý quỹ đất chặt chẽ hơn, người sử dụng sẽ chủ động trong việc chuyển mục đích sử dụng đất để nâng cao hiệu quả sử dụng. Thực chất của việc chuyển mục đích sử dụng đất là tạo ra thu nhập cao hơn trên diện tích sử dụng, vì thế việc điều tiết một phần thu nhập tăng thêm này là hợp lý và tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Mức thuế suất cho sắc thuế này cũng cần phân thành nhiều mức ứng với từng khoảng thời gian chuyển mục đích sử dụng (10 năm, 50 năm, …hoặc vĩnh viễn). Việc chuyển mục đích sử dụng lâu dài và mang lại giá trị lợi ích lớn từ việc chuyển mục đích sử dụng đó cần được định thuế suất cao hơn việc chuyển mục đích sử dụng ngắn hạn. Với mức thuế suất thuế chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay là khá cao cần giảm xuống để đáp ứng tình hình phát triển kinh tế hiện nay. Thực tế cho thấy, quá trình đô thị hóa ở các thành phố lớn diễn ra nhanh chóng, lĩnh vực công nghiệp ở các khu vực này phát triển mạnh và mang nhiều hiệu quả hơn so với lĩnh vực nông nghiệp, mật độ dân cư ngày càng tăng, nhu cầu nhà ở đang là vấn đề bức xúc. Vì thế, cần có chính sách giảm mức thuế suất cho việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại các khu vực ngoại ô thành phố, để tăng diện tích đất ở cho các khu vực thành thị. 3.2.1.4. Bổ sung và hoàn thiện những quy định của các sắc thuế liên quan đến bất động sản - Thuế suất lũy tiến từng phần trong thuế thu nhập bổ sung từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cần đặt cao hơn mức thuế suất hiện hành. Thực tế sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp khi thu hồi so với giá đất đó đã được cải tạo mới và chuyển mục đích sử dụng, mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho nhà đầu tư. Đối với cá nhân có thu nhập cao từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thì cần có văn bản hướng dẫn thu thuế thu nhập không thường xuyên này một cách cụ thể góp phần hạn chế phân hóa giàu nghèo và giảm thất thu thuế. - 73 - - Cần có quy định thu thuế đối với hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi góp vốn, góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất, thừa kế hay chuyển nhượng đất thuê với từng mức thuế suất phù hợp tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, chống thất thoát thuế chuyển quyền sử dụng đất, vừa bắt buộc người nắm giữ quyền sử dụng đất phải cố gắng làm cho đất sinh lợi để thực hiện nghĩa vụ thuế, tạo điều kiện sử dụng đất có hiệu quả hơn, thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động hơn. - Đối với những bất động sản tăng giá trị do hưởng các lợi ích từ việc đầu tư của nhà nước như mở đường giao thông trọng điểm, cải tạo môi trường, các công trình công cộng lớn,…khi phát sinh việc chuyển nhượng các bất động sản này cần có quy định thu thuế bổ sung cho việc tăng giá trị bất động sản sau khi các công trình hoàn thành nhằm đảm bảo sự phân bổ lợi ích công bằng trong xã hội và thu lại một phần chi phí đầu tư cho ngân sách Nhà nước. Việc thu thuế bổ sung này cũng góp phần ổn định thị trường bất động sản vừa làm cho đất được sử dụng hiệu quả. 3.2.1.5. Điều chỉnh lệ phí trước bạ Đối với lệ phí trước bạ cần ấn định bằng một mức cố định thấp như là một loại lệ phí hành chính bình thường khác nhằm tạo điều kiện và khuyến khích chuyển nhượng đất đai hợp pháp. Lệ phí 1% trên giá trị đất hiện nay là quá cao bởi vì ngoài lệ phí trước bạ, người dân khi còn phải đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng nữa, nên tổng số thuế phải nộp sẽ rất cao, đây chính là một trong những nguyên nhân thúc đẩy hoạt động ngầm trong mua bán, chuyển nhượng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua. 3.2.2. Điều chỉnh chính sách thu tài chính trong lĩnh vực đất đai Trở ngại lớn nhất hiện nay làm hạn chế đầu tư và hạn chế việc mua bán chuyển nhượng là các khoản nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước quá cao và cách tính chưa hợp lý. Tiền sử dụng đất đã trở thành nỗi lo của doanh nghiệp trong thời gian qua. Hiện nay đất dự án tại các thành phố lớn có rất nhiều, nhưng đa số ở dạng dang dở, do đó việc ưu đãi tiền sử dụng đất để khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng chung cư, nhà ở cao cấp,…đẩy nhanh phát triển đô thị là hết sức cần thiết. - 74 - Cần có những quy định cụ thể tháo gỡ các vướng mắc cho các nhà đầu tư. Các quy định này bao gồm: - Chỉ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư. Đối với phần diện tích đất xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ cho nhà chung cư sẽ không thu tiền sử dụng đất hoặc chỉ thu ở mức 30% hoặc 50% giá đất theo quy định. - Cho khấu trừ tiền bồi thường theo giá thực tế nhà đầu tư đã trả cho dân và được khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thường của dự án. - Nhà đầu tư có thể lựa chọn phương thức: trả tiền sử dụng đất một lần khi được Nhà nước giao đất; hoặc trả tiền thuê đất trong thời gian xây dựng, khi bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất) thì người mua sẽ nộp tiền sử dụng đất (áp dụng như đối với các dự án đầu tư nước ngoài). - Đối với các dự án lớn, đề nghị cho nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian chậm tối đa 5 năm, và giữ nguyên giá đã tính thuế như lúc đầu. Việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án lớn theo cách thu toàn bộ diện tích theo giá mặt tiền đường như hiện nay thì không hợp lý. Đối với các dự án có qui mô lớn từ 20 hecta trở lên chỉ thu tiền sử dụng đất theo giá mặt tiền đường phần diện tích đất trong phạm vi gần mặt tiền đường, ngoài phạm vi quy định đó nên thu bằng một tỷ lệ phần trăm thấp hơn giá của mặt tiền đường. 3.2.3. Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản 3.2.3.1. Chính sách huy động vốn tín dụng trung và dài hạn Nhà nước cần có nhiều chính sách để mở rộng hơn nữa kênh thu hút tín dụng từ các nguồn nước ngoài để tăng cường tín dụng cho thị trường bất động sản. Đồng bộ hóa các giải pháp huy động vốn từ thị trường trong nước trên cơ sở đảm bảo an toàn và hiệu quả tín dụng, đổi mới hệ thống kiểm soát tín dụng phát hiện và xử lý kịp thời các rủi ro tín dụng. Thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính-tiền tệ, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng huy động nhiều vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. - 75 - Đối với hệ thống các ngân hàng, để có nguồn vốn trung, dài hạn dồi dào, rất cần xây dựng thị trường mua bán nợ. Khi dư nợ đến một tỷ lệ nào đó, sẽ có các tổ chức tài chính khác mua lại để ngân hàng tiếp tục quay vòng vốn. Có như thế, ngân hàng mới có khả năng đáp ứng vốn cho thị trường bất động sản. Tích cực xử lý nợ tồn động để tăng khả năng đáp ứng nhu cầu vốn tín dụng cho thị trường bất động sản. 3.2.3.2. Chính sách cho vay Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí khối lượng vốn cho vay hợp lý đối với kinh doanh bất động sản, mở rộng tín dụng trung và dài hạn ở mức phù hợp điều kiện phát triển của thị trường bất động sản, đảm bảo cân đối thời hạn cho vay với thời hạn của nguồn vốn huy động. Bên cạnh đó, tăng cường khả năng thẩm định và giám sát vốn vay để hoạt động tín dụng trên thị trường bất động sản hiệu quả và bền vững. Đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng cải tiến quy trình và đơn giản hóa thủ tục cho vay đối với bất động sản, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác kiểm soát nội bộ về hoạt động tín dụng nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, không để nợ xấu gia tăng. Đối với dự án có nhu cầu vay vốn lớn cần có chính sách cho vay đồng tài trợ giữa các tổ chức tín dụng. 3.2.3.3. Cơ chế thế chấp Nhà nước cần yêu cầu các tổ chức tín dụng định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp, theo dõi nguồn thu của khách hàng vay vốn để có biện pháp thu hồi nợ hợp lý, đồng thời xác định mức trích lập dự phòng cụ thể khi có sự thay đổi giá trị tài sản đảm bảo. Cần phải đẩy mạnh hoạt động giao dịch ở thị trường chuyển giao tài sản thế chấp. Bởi vì hiện nay khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Bên cạnh đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính. Muốn vậy, cơ sở pháp lý cho việc chuyển giao, phát mãi các tài sản này phải được sửa đổi, bổ sung theo hướng tạo quyền chủ động trong việc xử lý tài - 76 - sản cho các tổ chức tín dụng. Phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, dịch vụ công liên quan đến hoạt động tín dụng, thế chấp, công chứng, xử lý tài sản thế chấp,… 3.2.4. Giải pháp cho chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản 3.2.4.1. Chính sách tái định cư, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bồi thường đất theo giá thỏa thuận nên khi gặp vài chủ đất gây khó khăn thì phải tăng giá đến vô hạn nếu muốn tiến độ dự án theo đúng kế hoạch, vì thế cần thiết có qui định về đổi đất lấy nền nhà hay giá trần đền bù, không thể vì 10 - 20% đất chưa thu hồi được mà doanh nghiệp không thể triển khai dự án. Để giảm bớt áp lực vì dự án kéo dài gây thiệt hại tài chính cho chủ đầu tư, Nhà nước cần tiếp sức cho nhà đầu tư bằng cách: Tiếp tục cho thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với những dự án đã thỏa thuận được khoảng 80% diện tích đất của dự án, mà phần còn lại nhà đầu tư không thể thỏa thuận được, Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi đất và nhà đầu tư sẽ bồi thường theo giá Nhà nước quy định. Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải quy định cụ thể hơn thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng phải đúng với kế hoạch đã đề ra, cần có xử phạt hoặc chế tài nếu chủ đầu tư vi phạm. Để tránh nhiều doanh nghiệp không có thực lực nhưng tranh giữ đất dự án để đầu cơ hoặc tìm cách bán lại thu lợi nhuận cao, gây lãng phí đất đai, xáo trộn thị trường. Nên áp dụng đơn giá khác nhau về việc bồi thường một phần và bồi thường toàn bộ diện tích đất theo nguyên tắc bị thu hồi càng nhiều đất thì hưởng giá bồi thường càng cao. Việc này phù hợp với thực tiễn trong điều kiện hiện nay Nhà nước chưa có chính sách thuế điều chỉnh giá trị đất tăng do hưởng lợi từ sự đầu tư của Nhà nước. Theo nguyên tắc đó, đối với các công trình mang tính cấp thiết thì có thể tính bồi thường theo mức tỷ lệ phần trăm (%) đơn giá của trường hợp bị thu hồi toàn bộ. Ví dụ hộ có diện tích 100m2, bị thu hồi 20m2, đơn giá bồi thường giải tỏa toàn bộ là 1 triệu đồng/m2 thì giá bồi thường cho trường hợp này là 1 triệu x 20% = 200.000 đồng/m2. - 77 - Công tác bồi thường đất thu hồi đất gặp nhiều khó khăn như hiện nay là do Nhà nước chưa có giải pháp dài hạn cho việc tạo quỹ đất dành cho xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu tái định cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp,… Vì vậy, rất cần xây dựng Trung tâm phát triển quỹ đất chuẩn bị đầu tư. Trung tâm này sẽ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo ra quỹ đất và phân phối đất bằng cách đấu giá cho các mục đích đầu tư một cách hợp lý nhất, tránh được tình trạng ách tắc giải phóng mặt bằng của các dự án như hiện nay, tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư, dự án thực thi với giá cạnh tranh nhất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất, xóa bỏ tiêu cực trong quá trình giao đất, nguồn thu từ việc giao đất qua đấu giá sẽ đúng giá trị của đất, và góp phần không nhỏ vào nguồn thu của ngân sách Nhà nước. 3.2.4.2. Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội Thực hiện chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội là góp phần vừa thúc đẩy cầu có khả năng thanh toán vừa tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản. Nhà ở cho người có thu nhập thấp phải là nhà ở có giá rẻ nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng. Nhu cầu nhà cho các đối tượng có thu nhập thấp là rất lớn, nhưng do hiện Nhà nước ta chưa có chính sách ưu đãi nên chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia cùng Nhà nước đầu tư xây dựng, mở rộng cung hàng hóa cho sản phẩm nhà ở. Do đó, Nhà nước cần phải tiến hành giải quyết các vấn đề về nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện nay: - Cần ban hành ngay các chính sách ưu đãi về thuế, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, cũng như các quy định kỹ thuật xây dựng phải chặt chẽ và hợp lý bảo đảm về chất lượng và số lượng nhà ở. Các giải pháp cụ thể có thể thực hiện là: Nhà nước có sẵn quỹ đất giao cho nhà đầu tư theo phương thức thuê đất, người mua căn hộ chung cư có quyền sở hữu kiến trúc nhưng thuê đất của Nhà nước; miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu tư bỏ tiền ra bồi thường; hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án; miễn thuế kinh doanh nhà trong một thời gian; cho vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà hoặc các nguồn khác với lãi suất thấp, với quỹ đất khan hiếm nên quy định các nhà đầu tư xây nhiều tầng hơn nữa đối với nhà chung cư cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội. - 78 - - Người có thu nhập thấp cần được xác định trên cơ sở bình chọn của cộng đồng và được phát "Phiếu mua nhà" và ấn định một khoảng thời gian sau mới được bán (vì được mua với giá có ưu đãi). - Cần phải ban hành chính sách nhà ở cho thuê. Đây là giải pháp căn cơ và lâu dài để giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, thị trường này đang gặp khó khăn lớn về giá đất khiến nhiều sản phẩm làm ra không có giá bán phù hợp với khả năng của số đông người có nhu cầu trong xã hội. Giá đất đang ngày một bị “đẩy” lên cao, không phù hợp thu nhập của người có thu nhập thấp. Để kích cầu thị trường này cần tăng cường những hình thức hỗ trợ tài chính thiết thực cho người mua nhà. Các ngân hàng phải có những hình thức tiếp sức mạnh mẽ hơn nữa, cần cho vay với tỷ lệ cao giá trị căn nhà và không nên buộc người mua phải chứng minh tài chính, bởi vì đối với người có thu nhập thấp thì khả năng tài chính của họ cũng rất kém. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là trách nhiệm của toàn xã hội. Cần huy động mọi nguồn lực của xã hội thông qua quá trình xã hội hoá, thu hút các nguồn vốn khác nhau, xử lý hài hòa các mối quan hệ về lợi ích. Sự hỗ trợ của Nhà nước về quy hoạch, cơ chế, chính sách đi đôi với hỗ trợ về hạ tầng có vai trò quyết định. Ðồng thời gắn liền với cơ chế thị trường để hình thành kênh chính thức về nhà ở cho người thu nhập thấp và đảm bảo công khai, minh bạch trong bán nhà. 3.2.4.3. Chính sách về các công cụ tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản khác Trong điều kiện hiện nay, với trình độ phát triển của thị trường bất động sản, vốn cho thị trường bất động sản là một yếu tố vô cùng quan trọng, đặc biệt là vốn trung và dài hạn. Cần nhanh chóng triển khai nhiều chính sách về các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản nhằm bảo đảm tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản thông qua trái phiếu đô thị, chứng chỉ bất động sản, chứng chỉ tín thác đầu bất động sản, chứng chỉ tiền gửi cho bất động sản….tiếp tục hoàn thiện các chính sách khác đồng bộ với việc hình thành các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản. Cụ thể: - 79 - - Tiến hành áp dụng mô hình "chứng khoán hóa bất động sản". Trước mắt, cho thí điểm phát hành Chứng chỉ bất động sản tại một số dự án bất động sản đã đầu tư của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản uy tín. Đây là một loại chứng khoán kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản được đảm bảo giá trị bằng bất động sản. Theo mô hình này, chủ đầu tư dự án bất động sản được phép phát hành rộng rãi chứng chỉ bất động sản, không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia. Chứng chỉ bất động sản được tự do chuyển nhượng để tăng tính thanh khoản. Ngoài ra, trước khi phát hành chứng chỉ bất động sản, các chủ đầu tư phải công bố bản cáo bạch về tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia; tiến độ thực hiện dự án và vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư khi dự án chậm tiến độ; rủi ro có thể xảy ra. Đây là cơ sở để công chúng quyết định việc mua chứng chỉ bất động sản. Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn của nhà đầu tư được sử dụng đúng mục đích. Khi dự án hoàn tất, toàn bộ bất động sản được đưa ra bán đấu giá. Và các nhà đầu tư sẽ được chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng chỉ bất động sản đang nắm giữ. - Phát hành chứng chỉ tiền gửi cho bất động sản, với loại chứng chỉ này người mua bất động sản sẽ có được một số quyền lợi khi mua nhà, và các tổ chức tín dụng cũng thu hút được một lượng vốn nhất định cho thị trường bất động sản. - Chứng khoán hoá các tài sản cầm cố, thế chấp có nguồn gốc từ bất động sản. Khi giá trị của các tài sản này được định giá một cách chính xác và được chứng khoán hoá, thì các tổ chức tín dụng có thể mua và bán một cách dễ dàng. Cứ thế tạo ra dòng tiền dài hơi để đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy nhanh tốc độ luân chuyển vốn trong thị trường. Vì vậy, khó khăn về vốn để phát triển thị trường bất động sản dần dần được khắc phục. 3.3. Các giải pháp bổ trợ chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản 3.3.1. Luật pháp Một số chính sách pháp luật về nhà - đất sẽ phải thay đổi cho phù hợp với tiến trình hội nhập. Đã đến lúc phải tính đến những biện pháp quản lý, những hệ - 80 - thống pháp luật, cơ chế, chính sách phù hợp với thực tiễn cuộc sống. Tất cả những công cụ pháp luật đó sẽ được xây dựng trên nền móng là sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Luật phải đúng, hợp lý và hợp thời. Đừng để thực thi kéo dài những luật không hợp lý khiến doanh nghiệp và người dân phải đối phó, phải tránh né, dẫn đến xảy ra bao vụ việc gây khó khăn cho chính quyền và người dân. Luật lệ tốt phải tạo ra sự tin tưởng, sự hợp tác phát triển giữa chính quyền và doanh nghiệp - người dân để cùng phát triển. Chắc chắn muốn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản thì pháp luật về đất đai phải đầy đủ, minh bạch chứ không thể tiếp tục chồng chéo, quy định này lại phủ định quy định kia. Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đề ra các chính sách liên quan đến đất đai phù hợp nhất, cải cách và tinh giảm thủ tục hành chính pháp lý để giải quyết nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cũng như phê duyệt và triển khai các dự án đầu tư tạo ra nhiều hàng hóa với đầy đủ tính pháp lý, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường bất động sản, song do thủ tục xin cấp sổ đỏ, sổ hồng phức tạp, tốn nhiều thời gian, và phần nào là sự chậm chạp trong công tác cấp giấy của Nhà nước khiến thị trường bất động sản phi chính thức vẫn họat động với quy mô lớn. Do vậy, cần phải có hệ thống pháp lý và hình thành hệ thống các cơ quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản để quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam. 3.3.2. Cơ chế quản lý Nhà nước cần phải xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng hoạt động có liên quan đến các bộ phận cấu thành bất động sản, liên quan đến giao dịch bất động sản. Mỗi cơ quan các cấp của nhà nước phải thực hiện đúng sự phân công theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình, không có sự chồng chéo chức năng, quyền hạn giữa Bộ ngành này với Bộ ngành khác có liên quan đến bất động sản, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Hiện tại nhiều cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, nhà ở…đang quá tải trong việc thi hành nhiệm vụ, chức năng của mình. Vì thế, Nhà nước cần có kế - 81 - hoạch sớm khắc phúc tình trạng quá tải này, trong đó việc đào tạo cán bộ và trang bị phương tiện làm việc cho bộ máy quản lý đất đai ngày càng hiệu quả và chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày càng lành mạnh hơn. Về các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường, Nhà nước cần thực hiện quản lý các giao dịch này trên tinh thần: Chính quyền không nên can thiệp quá sâu vào mối quan hệ dân sự giữa người dân với nhau, giữa doanh nghiệp với nhau, giữa doanh nghiệp với người dân. Hãy để doanh nghiệp và người dân tự chịu trách nhiệm trong các giao dịch dân sự theo các quy định của Bộ luật dân sự. 3.3.3. Giải pháp về giá đất Giá đất là vấn đề được quan tâm và bàn cãi nhiều nhất, bởi vì giá đất là căn cứ tính thuế liên quan đất đai, hay tiền thuê đất, tiền đền bù đất bị thu hồi,…tức là nó ảnh hưởng mạnh đến nghĩa vụ và lợi ích kinh tế của các cá nhân, tổ chức trong mọi hoạt động liên quan đến bất động sản. Việc xác định giá đất nhanh chóng, chính xác, hợp lý và sát với giá thị trường là yêu cầu vô cùng quan trọng hiện nay, nhằm xóa bỏ tình trạng lãng phí đất đai, thu hẹp chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thực tế như trong thời gian qua, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tích cực hơn nữa. Về dài hạn, để có thể xác định giá đất chính xác và theo sát giá thị trường cần phải xây dựng một hệ thống thông tin lưu trữ toàn bộ các thông số về đất đai trên thị trường của từng địa phương, như mức sinh lợi của đất đai do vị trí thuận lợi kinh doanh, đi lại, nhiều tiện ích,…từ đó làm căn cứ phân chia thành từng loại đất khác nhau. Hệ thống thông tin này luôn công khai và minh bạch, tất cả mọi người có thể tham khảo và đối chiếu khi cần. Mọi ý kiến tranh cãi về giá đất ở từng nơi, cá nhân và tổ chức đều có quyền đệ trình lên lên văn phòng quản lý đất đai của mỗi địa phương cùng với phương thức tính giá thay thế (nếu có). Giá từng loại đất có thể được xác định thông qua những giao dịch bất động sản thực tế, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đấu giá bất động sản. Từ đó đưa vào hệ thống thông tin lưu trữ giá đất làm cơ sở tham chiếu. - 82 - Cán bộ định giá đất và nhân viên làm việc trong các văn phòng quản lý thông tin lưu trữ đất đai phải được đào tạo kỹ, được học tập nâng cao trình độ chuyên môn thường xuyên. Ngân sách để xây dựng hệ thống thông tin lưu trữ về đất đai sẽ rất lớn trong thời gian đầu, nhưng sau khi hệ thống hoàn chỉnh cùng với những đổi mới trong chính sách thuế, phí và lệ phí thì hiệu quả kinh tế mà hệ thống này mang lại sẽ không nhỏ cho thị trường bất động sản nói riêng và cho cả nền kinh tế nói chung. Về ngắn hạn, trong thời gian trước mắt chờ hệ thống thông tin lưu trữ hoàn chỉnh, mọi nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến đất đai vẫn phải sử dụng theo khung giá đất của Nhà nước, nhưng cần đảm bảo cho giá đất có cơ chế tự thích ứng, khi mà các yếu tố cấu thành giá đất thị trường thay đổi như cơ sở hạ tầng, các tiện ích xung quanh,…thì giá đất trong khung giá của Nhà nước phải kịp thời thay đổi theo. Để khung giá đất của Nhà nước theo sát diễn biến của thị trường đòi hỏi: - Các cấp quy định khung giá đất từng địa phương cần thu thập đầy đủ thông tin về đất đai để xác định giá đất chính xác và linh hoạt hơn nữa. Đặc biệt, tại các thành phố lớn cần quan tâm hơn nữa về việc phân chia đô thị thành nhiều loại rõ ràng để có thể có giá đất hợp lý và công bằng, như một số vùng ngọai ô trước đây được phân loại là nơi đất sinh hiệu quả kinh tế thấp, nhưng khi đất nước phát triển, cở sở hạ tầng ngày càng hiện đại, đời sống thu nhập người dân ngày càng tăng, tiện ích cuộc sống cao và ngoại ô là xu hướng an cư mới vừa hưởng mức thuế đất thấp do giá đất thấp, vừa tránh được nạn ô nhiễm môi trường vì vậy Nhà nước cần có chính sách giá đất hợp lý cho các khu vực như vậy. - Khi khung giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay thành phố trực thuộc trung ương xây dựng xong cần có sự kiểm tra đánh giá của Bộ tài chính so sánh với mặt bằng chung của cả nước. - Việc xác định giá đất cần tách riêng với giá trị các yếu tố vật chất gắn liền trên đất như công trình, cây lâu năm,….Như vậy mới đảm bảo tính công bằng và chính xác. - Khung giá đất cần điều chỉnh kịp thời cùng với sự thay đổi giá trị đất tại khu vực đó do cơ sở hạ tầng mới, đường giao thông mở rộng,…để đảm bảo các - 83 - nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như đảm bảo sự công bằng xã hội, bình ổn thị trường. Kết luận chương 3: Để thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển mạnh và bền vững thì việc hoàn thiện chính sách tài chính đối với thị trường này là một yêu cầu cấp thiết. Nhằm đảm bảo tính khả thi, các giải pháp để hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản được đưa ra dựa trên sự phân tích những mặt đạt được và chưa đạt được của chính sách tài chính trong thời gian qua, các dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới, mục tiêu và quan điểm quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước. Có bốn nhóm giải pháp chủ yếu đó là: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế; điều chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai; đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến bất động sản; giải pháp về các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. - 84 - KẾT LUẬN Thị trường bất động sản ở nước ta đang ở giai đoạn khởi đầu của quá trình phát triển cùng với cơ chế đổi mới nền kinh tế theo quy trình hội nhập kinh tế quốc tế, các chính sách tài chính điều tiết thị trường này thời gian qua chắc chắn cũng không tránh khỏi những mặt hạn chế, bất cập với những diễn tiến của thị trường, đôi khi không thúc đẩy thị trường phát triển theo đúng hướng mà còn làm rào cản sự phát triển. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, đề tài này đã nêu ra những kết quả đạt được cũng như phân tích những mặt tồn tại của chính sách tài chính đang áp dụng cho thị trường bất động sản, từ đó cũng đề ra các giải pháp định hướng cho việc sửa đổi và hoàn thiện các chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản để đưa thị trường bất động sản ở Việt Nam ngày càng ổn định và bền vững hơn. Hiện tại cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam còn ở mức thấp so với yêu cầu của sự phát triển, nên trước mắt luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành thực hiện điều chỉnh và sửa đổi ngay những mặt hạn chế của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua nhằm khai thông sự vận động của thị trường. Bên cạnh đó, để bổ trợ cho chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản phát huy tác dụng, thì yêu cầu chính sách giá đất phải sát với giá thị trường; hệ thống pháp luật phải đồng bộ, rõ ràng, minh bạch; cơ chế quản lý của Nhà nước không chồng chéo chức năng và nhiệm vụ lẫn nhau gây khó khăn cho mọi hoạt động liên quan đến bất động sản. ._.