Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc

đã được ưu tiên đặc biệt, cộng vào đó là sự phát triển của yếu tố tư vấn, dịch vụ cho chiến lược. Điều đặc biệt hơn nữa là, trong thời đại ngày nay việc hoạch định chiến lược tốt, hợp lý‎ là chưa đủ, mà điều quan trọng hơn là điều chỉnh chiến lược kinh doanh nhà ở trong tiến trình chiến lược. Sự năng động trong chiến lược đã được quan tâm đặc biệt. Có thể khẳng định rằng trong thời kỳ nền kinh tế nước ta phát triển theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung, các doanh nghiệp, các công ty đã sản xuất theo chỉ tiêu kế hoạch giao từ trên xuống. Theo đó, việc tiêu thụ sản phẩm cũng có các địa chỉ cố định. Như vậy các doanh nghiệp, công ty cụ thể là các giám đốc công ty, doanh nghiệp không qua tâm tới chiến lược phát triển theo đúng nghĩa của nó. Từ khi nước ta thực hiện đường lối đổi mới kinh tế, từ nền kế hoạch hoá tập trung chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, vấn đề chiến lược, phân tích chiến lược cũng như quản lý chiến lược đã bắt đầu xuất hiện và đi vào cuộc sống của các công ty, doanh nghiệp. Các công ty, doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển trên thị trường đầy biến động và cạnh tranh khốc liệt cả trong thị trường trong nước và quốc tế đã phải xác định cho mình những mục tiêu dài hạn. Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc là một công ty chuyên kinh doanh nhà ở, tập trung chủ yếu trên địa bàn thành phố Hà Nội và một số tỉnh lân cận như Hà Tây, Bắc Ninh... Trong những năm qua mới bước đầu xác định mục tiêu chiến lược kinh doanh, đã phân tích những hoạt động hiện tại và những tiềm năng để kinh doanh. Qua đó xác định những điểm mạnh, các điểm yếu nói chung cũng như theo từng hoạt động kinh doanh trong công ty, Hơn nữa Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc cũng bước đầu phân tích và dự đoán môi trường kinh doanh nhằm xác định những thời cơ đầu tư, sản xuất, tiêu thụ và lường trước những rủi ro, đe doạ từ môi trường bên ngoài (đối thủ, khách hàng, người cung ứng...). Xuất phát từ các nội dung phân tích trên Cổ phần Đầu tư An Lạc bố trí, tổ chức các phương tiện và nguồn lực thích hợp theo từng phương án chiến lược kinh doanh cụ thể. Tuy vậy, vấn đề xây dựng chiến lược kinh doanh nhà ở của Cổ phần Đầu tư An Lạc vẫn còn nhiều bất cập yếu kém cần nghiên cứu giải quyết. Đặc biệt là trong những năm qua, ở Việt Nam, thị trường nhà ở trải qua nhiều biến động, đặc biệt là hai đợt “sốt” đất và ngay sau đó là hai đợt “đóng băng” năm 1990- 1993 và năm 2000- 2003. Thị trường nhà ở phát triển ngày càng mạnh mẽ. Các Công ty, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở ngày càng nhiều, từ chỗ chỉ có 36 công ty năm 2000, đến năm 2005 đã có 189 công ty (số liệu của Báo Kinh tế- Đô thị). Các công ty kinh doanh nhà ở đã đạt được những thành tích đáng khích lệ như đã góp phần tạo ra một lượng lớn quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Có thể nói rằng, Cổ phần Đầu tư An Lạc nếu không có một chiến lược kinh doanh dài hạn thì không thể tồn tại được ... Đặc biệt là mới đây, Việt Nam đã được kết nạp vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), và các Công ty kinh doanh Bất động sản “non trẻ” sẽ phải chơi chung một sân với các Tập đoàn kinh doanh Bất động sản nhà ở khổng lồ và chuyên nghiệp trên Thế giới. Có thể kể tên các tập đoàn Quản lý và kinh doanh Bất động sản nổi tiếng như: CPRE (Mỹ); Chesterton Petty (Hồng Kông); EXE, Intra (Nhật Bản); Posco, Tungshing (Hàn Quốc); CT&D (Đài Loan), .v.v. Công ty kinh doanh nhà ở Cổ phần Đầu tư An Lạc chưa nhận thức đúng hoặc chưa quan tâm đúng mức vai trò quan trọng chiến lược kinh doanh của Công ty, chưa có bộ phận kinh doanh chuyên nghiệp để định hướng phát triển phù hợp với sự biến động thị trường hoặc có thì cũng chưa được xây dựng hợp lý dẫn đến hiệu quả kinh doanh thấp. Vì vậy, vấn đề đánh giá đúng thực trạng chiến lược và tìm ra những giải pháp kinh doanh có hiệu quả cao‎, nhằm tạo hiệu quả cho hoạt động kinh doanh nhà ở của công ty đang đặt ra rất cần thiết cho cả hiện tại và tương lai. Xuất phát từ nhận thức đó, và nhu cầu thực tế của công ty, chúng tôi chọn đề tài: “Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc" làm luận văn thạc sĩ của mình. 1.2 Mục Tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung Trên cơ sở đánh giá thực trạng kinh doanh nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở của Cổ phần Đầu tư An Lạc đề xuất định hướng và một số giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở của công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc đạt hệu quả cao. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể (1) Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý‎ luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở. (2) Đánh giá thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc. (3) Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Công ty Đầu tư An Lạc đến năm 2010 - 2015 đạt hiệu quả cao. 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Những vấn đề kinh tế có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc. 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.3.2.1 Phạm vi về không gian Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu ở Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc. 1.3.2.2 Phạm vi về thời gian Thu thập số liệu và những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tàitừ các số liệu đã công bố trong những năm gần đây, các số liệu thống kê, các báo cáo của Công ty, tập trung chủ yếu vào các số liệu phục vụ cho phân tích thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở tại công ty năm 2003 - 2005. 1.3.2.3 Phạm vi về nội dung Luận văn đi sâu nghiên cúu những vấn đề có liên quan đến lĩnh vực chiến lược kinh doanh nhà ở đưới đây: - Làm rõ những cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở. - Đánh giá thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư (CPĐT) An Lạc. - Phân tích các yếu tố ảnh hưởng chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư (CPĐT) An Lạc. Trên cơ sở đó, xác định những căn cứ khoa học cho việc đề xuất chiến lược và một số giải pháp nhằm hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở của công ty trong thời gian tới nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh nhà ở tại Công ty CPĐT An Lạc. 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở 2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở a. Khái niệm về nhà ở Có nhiều quan niệm về nhà ở khác nhau như sau: - Nhà ở là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và được gắn liền với đất đai. Nhà ở phục vụ cho mục đích sinh hoạt và ăn ở [1]. - Nhà ở là những công trình kiến trúc được xây dựng lên nhằm mục đích tạo ra nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở sinh hoạt chống lại thiên tai do thời tiết mang lại của mỗi một gia đình [6]. - Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào những yếu tố: Vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chất lượng công trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích của đất đai [1], [13]. b. Đặc điểm về nhà ở + Nhà ở có vị trí cố định không di rời được. Từ đó giá trị của nhà ở chịu ảnh hưởng: tình hình sử dụng các nhà ở xung quanh, sự đầu tư về cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội của Nhà nước tại khu vực có nhà ở và giá trị nhà ở có tính chất cá biệt, địa phương. + Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, đầu tư vào nhà ở cần nhiều vốn và thời gian đầu tư dài. Do vậy đầu tư nhà ở và người sử dụng nhà ở đều có nhu cầu nhiều vốn, nên cần phải có sự hỗ trợ của các tổ chức tín dụng tài chính. Mặt khác những người có nhà ở lại có thể dùng làm vốn sản xuất kinh doanh hoặc dùng làm tài sản thế chấp vay vốn các tổ chức tín dụng để tái đầu tư nhà ở hoặc đầu tư vào lĩnh vực khác. + Nhà ở luôn gắn liền với môi trường cảnh quan và môi trường sinh sống của dân cư. Chính vì vậy nhà ở chỉ có thể phát huy mọi tác dụng của nó khi nhà ở đó nằm đúng không gian hợp lý. Mọi nhà ở trong không gian đó hỗ trợ cho nhau nâng cao hiệu quả sử dụng của từng nhà ở. + Nhà ở mang nặng tính đơn chiếc, mỗi nhà ở do yêu cầu của người sử dụng đều có kích thước hình dáng, chất lượng khác nhau. Do vậy, việc quản lý nhà ở phải theo đối tượng, nhà ở không thể quản lý theo loại như các tài sản hữu hình khác được [13]. c. Nhu cầu nhà ở - Nhu cầu về nhà ở của dân cư là tổng hợp những ước muốn của họ về vị trí địa lý, kiến trúc không gian và những điều kiện tiện nghi nằm trên mặt bằng diện tích xác định, nhằm thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân và của hộ gia đình [7], [16]. - Phân loại nhu cầu nhà ở: + Nhu cầu nhà ở theo diện tích nhà ở được phân định theo tổng diện tích nhà ở. Tại các khu đô thị ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng đang phấn đấu để đạt mức sinh hoạt tối thiểu từ 10 ¸ 12m2/người. + Nhu cầu nhà ở theo vị trí địa lý khu vực qui hoạch của công trình. + Nhu cầu theo cấu trúc không gian nhà ở. + Nhu cầu theo kiểu kiến trúc nhà ở. + Nhu cầu về nhà và mức độ hoàn chỉnh của hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ kèm theo. + Nhu cầu về nhà ở theo tổng giá trị của công trình. + Nhu cầu thuê nhà ở 2.1.1.2. Khái niệm và vai trò của chiến lược kinh doanh nhà ở a. Chiến lược và kinh doanh nhà ở Trong từ điển Larouse coi: "chiến lược là nghệ thuật các phương tiện để chiến thắng". Tác giả Clausewitz (1953) cho rằng: "chiến lược là nghệ thuật chỉ chiến đấu ở vị trí của thượng đế" [7]. Có nhiều quan niệm về chiến lược: Nguồn gốc từ quân sự cho rằng: chiến lược là nghệ thuật chỉ huy các phương tiện để chiến thắng. Napoleon đã nói: "Nghệ thuật của chiến tranh là một nghệ thuật đơn giản, nhưng tất cả phải chấp hành" [7]. Trong đời sống kinh tế cũng có nhiều quan niệm về chiến lược như: Chiến lược là nghệ thuật xây dựng lợi thế cạnh tranh vững chắc để phòng thủ. Chiến lược là nghệ thuật phối hợp các hoạt động và điều khiển chúng nhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn.... Tóm lại: Chiến lược là một nghệ thuật thiết kế, tổ chức các phương tiện nhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn (ở đây là các mục tiêu kinh tế) và có mối quan hệ với một môi trường biến đổi và cạnh tranh. Kinh doanh nhà ở là lĩnh vực kinh doanh chuyên ngành, nó bao gồm quá trình nghiên cứu phân loại, phân tích xử lý, thông đạt có mục tiêu nhu cầu của khách hàng tiềm năng và điều phối dòng phân phối - bán các sản phẩm và dịch vụ nhà ở nhằm thoả mãn tối đa các nhu cầu của khách hàng tiềm năng. Qua đó, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu lợi và đạt được các mục trên kinh tế xã hội tổng quát nhất định. Chiến lược trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở là một bộ phận chức năng trọng yếu trong nội dung của quản trị, nó phối hợp với các bộ phận quản trị chức năng khác nhau của doanh nghiệp kinh doanh nhà như: quản trị đầu tư xây dựng nhà ở, quản trị nhân sự - tổ chức, quản trị tài chính... để xác lập tư duy chiến lược hướng về thị trường lấy khách hàng mục tiêu làm trung tâm hạt nhân theo tư duy của quản trị kinh doanh hiện đại [6]. b. Vai trò của chiến lược trong kinh doanh nhà ở Hoạt động chiến lược trong kinh doanh nhà ở là hoạt động quan trọng quyết định sự thành công của các doanh nghiệp trong điều kiện kinh doanh và cạnh tranh thị trường ngày càng gay gắt hơn. Hoạt động chiến lược kinh doanh cho phép doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xác định: Nhu cầu thị trường nhà ở và khách hàng tiềm năng từ đó nhận dạng và lựa chọn thị trường mục tiêu, hoạch định được các chiến lược kinh doanh hiệu quả cho doanh nghiệp. Tạo giải pháp ứng xử kinh doanh thoả mãn cao nhu cầu khách hàng so với đối thủ cạnh tranh. Chiến lược kinh doanh nhà ở góp phần phân bố lại dân cư, xác lập cơ cấu kinh tế hợp lý, quy hoạch đô thị, vùng. Chiến lược kinh doanh nhà ở còn góp phần phát triển, duy trì bản sắc văn hoá, dân tộc.. Trong phạm vi doanh nghiệp, công ty Cổ phần Đầu tư An lạc, hệ thống mục tiêu chiến lược có vai trò trong các mặt : Định hướng dài hạn của công ty. Căn cứ để phân bổ các nguồn lực thực hiện các mục tiêu kinh doanh. Căn cứ để xác định và lựa chọn các phương án kế hoạch kinh doanh của công ty. Căn cứ để xác định và thực hiện các hướng chiến lược dài hnj về nghiên cứu - triển khai, đầu tư, phát triển, đào tạo cán bộ, liên doanh, liên kết kinh tế... 2.1.1.3 Nội dung các chiến lược kinh doanh a. Chiến lược các thị trường mục tiêu kinh doanh nhà ở Các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở nếu hoạt động kinh doanh trên một thị trường rộng lớn với những chiến lược cạnh tranh tràn lan chắc chắn sẽ không thể có hiệu quả bởi một số đối thủ cạnh tranh sẽ có vị trí tốt hơn để phục vụ các phân đoạn kế hoạch riêng biệt của thị trường nhà ở. Vì vậy, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này cần phải biết nhận dạng những phần hấp dẫn nhất của thị trường mà họ có thể phục vụ một cách có hiệu quả, nghĩa là họ phải tiến hành phân đoạn, định mục tiêu và định vị thị trường. ở đây có nghĩa rằng doanh nghiệp phải tiến hành phân định các phân đoạn thị trường trung tâm, đặt mục tiêu vào một hay nhiều phân đoạn ấy và hoạch định các sản phẩm cùng chương trình chiến lược thích ứng với mỗi phân đoạn được lựa chọn [1]. Chiến lược phân đoạn thị trường mục tiêu đã chỉ rõ những cơ hội ở từng đoạn thị trường ra trước mặt các nhà quản trị của doanh nghiệp, tạo điều kiện để chọn lựa thị trường mục tiêu hữu hiệu nhất. Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có thể áp dụng một trong ba cách đáp ứng thị trường để xác lập chiến lược lựa chọn thị trường mục tiêu như: chiến lược không phân biệt, chiến lược có phân biệt và chiến lược tập trung. Tuy nhiên, để lựa chọn chiến lược áp dụng cụ thể đối với loại thị trường nào thì doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xem xét tới nguồn lực tài nguyên của doanh nghiệp, năng lực để tạo ra chất lượng nhà ở. Quy mô của cơ sở hạ tầng, nhu cầu về số đông khách hàng tập trung vào loại hình nhà ở nào? khả năng cạnh tranh, tiếp thị, quảng cáo và mô hình các kênh phân phối doanh nghiệp... Chiến lược định vị thị trường: một khi công ty, doanh nghiệp đã quyết định sẽ xâm nhập vào khu vực nào trong thị trường, nó phải quyết định kế đó phải chiếm được vị thế nào trong các khu vực đó. Các doanh nghiệp tạo ra sản phẩm nhà ở cần phải có những giải pháp tạo ra cho khách hàng thấy được hình ảnh của doanh nghiệp, cảm giác yên tâm khi sử dụng nhà ở do doanh nghiệp tạo ra, thật sự hài lòng với các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấp trong quá trình quản lý nhà ở và đô thị [7]. b. Chiến lược sản phẩm nhà ở Các nội dung chiến lược sản phẩm nhà ở là một yếu tố then chốt, điều kiện tiên quyết đảm bảo hiệu quả của hoạt động chiến lược của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Để hoạch định hữu hiệu chiến lược này bộ phận chiến lược của doanh nghiệp cần phải xác lập được những nội dung cơ bản của chiến lược sản phẩm nhà ở như: chiến lược cơ cấu nhằm hình thành danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở, chiến lược chất lượng nhà ở, chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới [7]. (1) Chiến lược cơ cấu nhà ở nhằm hình thành tổng danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu và dự báo nhu cầu thị trường, công ty kinh doanh nhà ở cần phải xác định được vị thế của mình đang ở đâu, khả năng tài chính, khả năng tạo ra chất lượng sản phẩm nhà ở, khả năng cung cấp dịch vụ, khả năng cạnh tranh của các kênh phân phối và đặc biệt là khả năng sinh lợi của các sản phẩm dịch vụ nhà ở. Từ đó mới đưa ra các chiến lược kinh doanh các sản phẩm nhà ở và dịch vụ nhà ở như thế nào. Nghĩa là: + Phải xác lập một danh mục nhóm, loại, nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ hợp lý. Trong đó, các nhóm được xác định chủ yếu là tổ hợp các loại, nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở theo vị trí qui hoạch; các loại sản phẩm được định vị chủ yếu bằng loại kiểu kiến trúc công trình và mức độ hoàn chỉnh của các dịch vụ nhà ở, các nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở được định vị là các loại kiểu nhà ở theo diện tích và qui hoạch nội thất căn hộ. + Trong xu thế vận động, phát triển phức tạp của nhu cầu sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược của doanh nghiệp cần thường xuyên nghiên cứu, dự báo thị trường để có quyết định thích hợp loại bỏ hoặc thay đổi cấu trúc công trình kiến trúc nhà ở nhằm tạo ra sự thoả mãn cao hơn nhu cầu của khách hàng để có được danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở linh hoạt với khả năng cạnh tranh cao. (2) Chiến lược chất lượng sản phẩm và dịch vụ nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Trong hoạch định chiến lược sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh nhà phải lựa chọn tối ưu chất lượng của sản phẩm hỗn hợp và định vị mặt hàng trên thị trường trọng điểm. Đảm bảo chất lượng của sản phẩm và dịch vụ nhà ở luôn đáp ứng nhu cầu thị trường với những biến động phức tạp, ngày càng đòi hỏi cao và đồng bộ hơn về sản phẩm và dịch vụ. Chất lượng biểu tượng cho tầm mức và khả năng của một nhãn hiệu sản phẩm khi thực hiện các công năng của nó. Vì vậy theo quan điểm chiến lược, chất lượng sản phẩm dịch vụ nhà ở được đo lường qua đánh giá của người mua khi sử dụng. Sản phẩm dịch vụ nhà ở có chất lượng cao khi được khách hàng đánh giá về sự tiện dụng, sự an toàn, tính văn hoá trong sử dụng, bên cạnh những yêu cầu về kỹ thuật của công trình. Vì vậy, đòi hỏi các nhà quản trị chiến lược phải có được luận cứ khoa học, thực tiễn để chọn lọc, cải tiến hoàn thiện chất lượng sản phẩm cho phù hợp với động thái phát triển của nhu cầu. Quan điểm duy trì mức chất lượng mà thị trường chấp nhận theo thời gian quá dài hoặc giảm dần chất lượng một cách khéo léo để bù vào chi phí, tăng cao mức lãi hiện tại là những quan điểm cần phải được loại bỏ trong hoạch định chiến lược sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanh nhà. (3) Chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới Theo quan điểm chiến lược hiện đại, tồn tại những quan niệm về chiến lược sản phẩm như sau: + Những mặt hàng sản phẩm dịch vụ nhà ở mới tạo ra một thị trường hoàn toàn mới. + Nhóm sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới cho phép doanh nghiệp lần đầu xâm nhập thị trường đã có. + Những sản phẩm và dịch vụ được cải biến nhằm cung cấp những thuộc tính công năng được tăng cường hoặc giá trị được chấp nhận lớn hơn thay thế cho sản phẩm hiện hữu. + Ngoài ra còn có sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới là những mặt hàng mới được hình thành từ các sản phẩm hiện hữu, nhưng được chọn trọng điểm mục tiêu ở các đoạn thị trường mới [16], [22]. c. Chiến lược giá sản phẩm nhà ở Giá là một yếu tố chiến lược chủ chốt của chiến lược kinh doanh nhà ở - mix, gắn liền với vị thế, phản ánh chất lượng nhà ở, đồng thời giá cũng là một biến số chiến thuật chủ yếu có thể được thay đổi nhanh chóng để phục vụ các mục đích cạnh tranh. Hoạch định chiến lược giá đối với hoạt động kinh doanh nhà ở và dịch vụ nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh được tập trung vào những vấn đề sau: (1) Lựa chọn các loại hình chiến lược giá. Chiến lược giá thấp: tuỳ theo nội dung các chiến lược mục tiêu đã được hoạch định sẵn của doanh nghiệp mà họ có nội dung các chiến lược giá khác nhau. Chiến lược định giá nhà ở ngang bằng với thị trường: chiến lược này phù hợp với các sản phẩm và dịch vụ nhà ở giống nhau hoặc tương tự như nhau (các căn hộ chung cư cao tầng) người bán không khó khăn gì trong việc quyết định về giá khi có sự thay đổi trên thị trường nhà ở. Khi chiến lược cơ bản của doanh nghiệp là bán các sản phẩm và dịch vụ nhà ở với giá thịnh hành trên thị trường thì vai trò của giá trong chiến lược - mix chỉ là yếu tố trung hoà. Không ai có ý định giảm giá để dành thêm khách hàng và ngược lại. Chiến lược định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở cao hơn giá thị trường: thường chiến lược này chỉ được sử dụng khi doanh nghiệp kiểm soát được thị trường và sự kiểm soát này có thể đạt được khi doanh nghiệp: + Có sự khác biệt rõ nét về các thuộc tính phối thức mặt hàng hỗn hợp hoặc được bảo vệ do có bằng sáng chế phát minh, hoặc do tính phức tạp, hoặc các bí mật nhà nghề trong quá trình sản xuất rất khó bắt chước. + Nếu sản phẩm và dịch vụ nhà ở có tính phức tạp và lâu bền, sự khác biệt có thể là vì uy tín tuyệt đối của doanh nghiệp về xây lắp, bảo dưỡng... trong khi các yếu tố này được người tiêu dùng coi là quan trọng. + Bán sản phẩm và dịch vụ nhà ở với một giá tương đối cao so với giá thị trường có thể là một thủ pháp tạm thời trong một số điều kiện nhất định. Giá cao có thể dùng như một biện pháp để thử nghiệm thị trường. + Khi doanh nghiệp hoàn toàn thiếu thông tin về độ co dãn của cầu, nếu bắt buộc phải thử nghiệm doanh nghiệp nên định giá ban đầu cao sau đó giảm dần hơn là ngược lại. Trong trường hợp này công ty có thể xây nhà chất lượng cao để bán cho người có thu nhập cao nhằm mục đích xây dựng hình ảnh, vị thế, uy tín của công ty trên thương trường [16]. (2) Vận dụng thích hợp các phương pháp định giá nhà ở và dịch vụ nhà ở Để định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược tại các Công ty kinh doanh nhà cần xác lập các mục tiêu, lượng giá các nhân tố và triển khai định một qui trình định giá thích hợp, các yếu tố như vị trí địa lý, hạ tầng cơ sở kinh tế và kỹ thuật khu vực có sản phẩm bất động sản, tương lai quy hoạch vùng, chi phí cạnh tranh, các ràng buộc và luật pháp, chiến lược vĩ mô, các mục tiêu doanh số lợi nhuận và thị phần chấp nhận của người tiêu dùng. Trong kinh doanh nhà ở còn có một yếu tố rất quan trọng để định giá mà khách hàng đặc biệt quan tâm đó là giá được định theo giá vàng và tỷ giá, mức giá ở các nước trong khu vực. Phương pháp định giá trên chi phí: khi xác định mức giá để đạt được lợi nhuận cao nhất và bù đắp các chi phí bất biến nhanh nhất người ta áp dụng những phương pháp phân tích cận biên đơn giản để tìm ra mức giá mà tại đó chỉ số cận biên bằng thu nhập cận biên, các kỹ thuật định giá dựa trên chi phí kinh doanh mà phương pháp phổ biến tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Phương pháp này căn cứ trên cơ sở chi phí sau đó thêm một tỷ lệ cộng vào giá vốn để thu hồi được các chi phí quản trị chung, chi phí chiến lược và đạt được một mức lợi nhuận thoả đáng. Việc áp dụng phương pháp cộng vào chi phí có thể khác nhau phụ thuộc vào đối tượng sử dụng (người sản xuất, người trung gian..) hoặc phụ thuộc vào loại giá được sử dụng (tổng chi phí, chi phí khả biến...) Phương pháp định giá trên cơ sở phân tích thị trường và cạnh tranh: Khi chiến lược của doanh nghiệp là bán mặt hàng tại mức giá hoặc gần với mức giá thị trường thì vấn đề quan trọng của định giá bây giờ là phân tích sự thay đổi của thị trường. Các cố gắng chiến lược chỉ tập trung vào việc thích ứng các cố gắng bán hàng dịch vụ, đặc tính mặt hàng và chi phí từ đó giảm giá cao hơn hoặc thấp hơn mức giá đã định trước. Phương pháp định giá theo mức giá người tiêu dùng chấp nhận giá thường phản ánh trực tiếp mức độ mà người mua sẽ trả. Sử dụng phương pháp này đòi hỏi các nhà quản trị phải thường xuyên theo dõi, có được dữ liệu về các mức giá sản phẩm mà người tiêu dùng chấp nhận nó trong những khoảng thời gian xác định. Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở còn áp dụng phương pháp: + Định giá theo lợi nhuận mục tiêu. + Định giá nhà ở theo phương pháp giá hoà vốn... Sau khi lựa chọn đúng phương pháp định giá, trong quá trình kinh doanh nhà ở các công ty, doanh nghiệp còn áp dụng các phương pháp điều chỉnh giá thích hợp nhằm bán được nhiều nhà để tăng cao lợi nhuận kinh doanh [22]. d. Chiến lược lựa chọn kênh phân phối nhà ở (1) Chiến lược kênh phân phối và giao dịch nhà ở và dịch vụ nhà ở Đối với công ty, doanh nghiệp việc phân phối nhà ở được thực hiện trong một quá trình từ việc lựa chọn và vận hàng các kênh phân phối, mạng lưới trung gian triển khai các phương pháp, cách thuê bán sản phẩm và thực hiện các dịch vụ sau bán. Với đặc trưng của nhà ở và thị trường nhà ở, chiến lược phân phối là tổng hợp các định hướng nguyên tắc, qui định được các tổ chức chiến lược của các doanh nghiệp xây dựng - kinh doanh nhà ở tôn trọng, chấp nhận thực hiện tối ưu hoá dòng phân phối sản phẩm và dịch vụ nhà ở tới các công ty, doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh nhà ở với người tiêu dùng cuối cùng nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu của họ và đảm bảo thực hiện tốt các mục tiêu chiến lược và mục tiêu kinh tế - xã hội tổng quát của doanh nghiệp. (2) Hoạch định chiến lược kênh phân phối nhà ở với nội dung cơ bản sau: + Lựa chọn và tổ chức kênh phân phối sản phẩm nhà ở: có nhiều kênh phân phối và giao dịch đối với sản phẩm nhà ở, mỗi tổ chức kênh đều có ưu điểm và nhược điểm riêng. Doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải lựa chọn và tổ chức kênh phân phối phù hợp với từng sản phẩm cụ thể. Chẳng hạn như: sản phẩm nhà căn hộ cao tầng có thể áp dụng lựa chọn cấu trúc mạng lưới bán buôn, nhà lô thông tầng hoặc biệt thự lựa chọn cấu trúc mạng lưới bán lẻ. + Quản trị kênh và mạng phân phối: doanh nghiệp kinh doanh nhà phải có sự lựa chọn và đánh giá đúng khả năng của các thành viên được lựa chọn tham gia kênh và mạng phân phối sản phẩm của mình, luôn tạo ra các chiến lược kích thích khả năng tiêu thụ cao nhất của chúng, hàng kỳ cần có những đánh giá dựa trên những tiêu chí như: doanh số bán hàng, tỷ lệ tăng trưởng... + Lựa chọn phương pháp và công nghệ bán sản phẩm nhà ở: có nhiều phương pháp và công nghệ bán. Đối với loại hàng hoá đặc biệt như sản phẩm nhà ở, người ta thường lựa chọn nhiều giải pháp và công nghệ bán như sau: Bán trực tiếp: theo cách này, khách hàng liên hệ trực tiếp với phòng kinh doanh của doanh nghiệp, cách này sẽ giảm bớt một số chi phí trung gian tạo điều kiện giảm giá, tạo lợi thế trong cạnh tranh. Bán qua trung gian (môi giới bất động sản): môi giới là người được uỷ quyền của khách hàng cũng như doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Người môi giới thường nắm về kỹ thuật giá cả, đặc biệt là thông tin về thị trường nhà ở. Sự xuất hiện người môi giới trong hệ thống phân phối đã làm cho cung cầu về sản phẩm và dịch vụ nhà ở được chắp nối với nhau, đồng thời còn góp phần tăng uy tín sản phẩm của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi chọn cách phân phối này, doanh nghiệp cần tính đến những ưu đãi của mình cho người môi giới như thù lao (hoa hồng các khoản khác…), bảo trợ về kỹ thuật và thương mại [1], [6]. e. Chiến lược xúc tiến thương mại các sản phẩm và dịch vụ nhà ở Xúc tiến thương mại là những nỗ lực của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở nhằm tác động tới khách hàng tiềm năng để họ được hiểu biết về giá trị chất lượng của sản phẩm nhà ở, phương pháp phân phối bán hàng và các dịch vụ được cung cấp hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp. Từ đó hình thành nhu cầu thực sự và cuối cùng có được quyết định mua, thực hiện hành vi mua và sử dụng các sản phẩm nhà ở cũng như các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấp. Hoạch định chiến lược xúc tiến thương mại ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở với các nội dung cơ bản: Mục tiêu và ngân sách xúc tiến thương mại nhà ở: để nâng cao hiệu quả tiêu thụ sản phẩm nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xác định mục tiêu quản cáo cụ thể cho từng loại sản phẩm mà doanh nghiệp tổ chức đầu tư kinh doanh. Sau khi xác định được mục tiêu, doanh nghiệp cần tiến hành xây dựng ngân sách cho từng mục tiêu. Ngân sách được xây dựng phải hết sức hợp lý, sao cho không quá lãng phí và càng không được quá ít dẫn đến hiệu quả trên chi phí thấp. Xây dựng ngân sách nên xây dựng một tỷ lệ thích hợp với doanh thu dự đoán của sản phẩm. Xác lập phương thức xúc tiến hỗn hợp nhà ở với 5 công cụ: (1) Quảng cáo xúc tiến bán chào hàng trực tiếp, chào hàng gián tiếp: chiến lược trực tiếp giúp cho bán hàng dễ dàng và năng động hơn, đưa hàng hoá nhà ở vào kênh phân phối và các quyết định lập kênh phân phối hợp lý rất nhiều. Quảng cáo tốt hỗ trợ cho các chiến lược nhà ở tồn tại và phong phú hơn nữa nó còn làm tăng cường kết quả thực hiện các chiến lược này. Thông thường các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà thực hiện quảng cáo thông qua các công ty quảng cáo, báo chí hoặc các phương tiện thông tin đại chúng, tham gia các hoạt động tài trợ các chương trình thể thao, văn hoá, xã hội. (2) Xúc tiến bán hàng nhằm khích lệ nhất thời về giá, giải thưởng, quà tặng, sản phẩm được hoạch định để kích thích việc mua hàng khi chào hàng.. (3) Chào hàng trực tiếp (hay còn gọi là bán hàng trực tiếp các nhân) là chào hàng bằng miệng trong một cuộc trò chuyện, thương thảo với một hoặc nhiều khách hàng triển vọng cho mục tiêu bán hàng. Phương pháp này thường được các công ty kinh doanh môi giới bất động sản áp dụng. (4) Chào hàng gián tiếp: chiêu khách gián tiếp là sự kích khởi gián tiếp cho nhu cầu mua nhà ở hoặc dịch vụ về nhà ở của khách hàng tiềm năng bằng việc tổ chức các thông điệp có ý nghĩa và ấn tượng thương mại về sản phẩm nhà ở trên các ấn phẩm, truyền thanh, truyền hình, trưng bày, rao hàng trên phim ảnh mà không phải trả tiền. (5) Thiết kế thông điệp xúc tiến và lựa chọn kênh truyền thống: công tác thiết kế thông điệp rất quan trọng, nó mang đến cho người nhận thông điệp - khách hàng hiểu được các công năng tiện ích của sản phẩm và dịch vụ do nhà sản xuất cung cấp. Ngoài ra thông điệp phải tạo được sự hấp dẫn của sản phẩm và dịch vụ, như vậy mới đạt được hiệu quả mong muốn của nó. Thông điệp cũng cần phải luôn được cải tiến thay đổi về cách diễn đạt nhằm tránh sự nhàm chán mà không thay đổi nội dung cơ bản của thông điệp. Công ty, doanh nghiệp cũng cần phải lựa chọn kênh truyền thông thích hợp có hiệu quả tác động cao nhất. Sự lựa chọn thông thường các kênh truyền thông ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà hiện nay là truyền hình, báo chí và trên mạng internet... Đánh giá hiệu quả xúc tiến thương mại: để đánh giá hiệu quả xúc tiến thương mại ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà thông thường người ta đánh giá qua các chỉ tiêu sau: Số lượng khách hàng biết đến sản phẩm nhà ở của doanh nghiệp tăng?. Lượng khách hàng tìm đến doanh nghiệp mua nhà ở tăng?. Doanh số đạt được sau khi tiến hành thực hiện các hoạt động xúc tiến thương mại nhà ở tăng?... f. Chiến lược chi phí tìm kiếm thuê, mua nhà ở Doanh nghiệp hay công ty kinh doanh nhà ở nhiều khi phải thông qua các tổ chức tư vấn nhằm triển khai quá trình chuẩn bị đầu tư, khai thác có hiệu quả các dự án nhà ở. Chi phí này nhằm để thực hiện thủ tục hồ sơ pháp lý quy định cho các dự án đầu tư, nghiên cứu lập dự án khả thi, công trình nhà ở để bán, thiết kế kỹ thuật công trình nhà, phê duyệt vốn đầu tư. Đôi khi doanh nghiệp kinh doanh nhà cũng phải thông qua các tổ chức trung gian để tìm kiếm những thông tin hữu ích về nhà ở để từ đó ra những quyết định đầu tư kinh doanh. Cũng có những doanh nghiệp kinh._. doanh nhà tiến hành thuê mua tài chính hoặc thuê các sản phẩm nhà ở rồi tiến hành kinh doanh cho thuê lại... g. Chiến lược dịch vụ khách hàng trong kinh doanh nhà ở Dịch vụ trước bán sản phẩm nhà ở: doanh nghiệp kinh doanh nhà phải coi chiến lược dịch vụ khách hàng là quan trọng, đặc biệt là những công ty kinh doanh đầu tư những dự án nhà ở quy mô theo quy hoạch. Doanh nghiệp cần cung cấp những dịch vụ trước bán như thông tin về quy hoạch, hạ tầng kinh tế xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án và xung quanh. Cung cấp dịch vụ thiết kế công trình hoàn thiện công trình, hoàn thiện nội ngoại thất. Dịch vụ trong bán sản phẩm nhà ở: doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần quan tâm đến dịch vụ trong bán hợp lý như: chất lượng sản phẩm, điều kiện tiện nghi nơi bán hàng và đặc biệt là các thủ tục hành chính nên cố gắng giảm thiểu những thủ tục rắc rối, phiền hà. Dịch vụ sau bán sản phẩm nhà ở: dịch vụ sau bán cần được các doanh nghiệp kinh doanh nhà quan tâm đặc biệt, nó giúp khách hàng giải quyết những công việc sau: + Hoàn thiện thủ tục, hồ sơ pháp lý nhà ở. + Bảo vệ, an ninh trật tự. + Vệ sinh môi trường. + Cung cấp điện, nước sinh hoạt. + Dịch vụ văn hoá, y tế, thể thao và giáo dục. + Duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở và các loại dịch vụ khác. Dịch vụ tài chính, tín dụng nhà ở gồm: Dịch vụ cho vay tiền mua nhà. Dịch vụ mua nhà trả góp. Dịch vụ cho thuê nhà ở. Vận dụng quản lý chất lượng đồng bộ quản trị thương mại để phát triển chất lượng dịch vụ nhà ở: các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải ngày càng hoàn thiện và phát triển chất lượng dịch vụ nhà ở bằng việc vận dụng công tác quản lý chất lượng đồng bộ và cải tiến chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9000. 2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến các chiến lược kinh doanh nhà ở 2.1.2.1. Môi trường vĩ mô a. Môi trường kinh tế Sức mua nhà ở của khách hàng cũng rất quan trọng đối với thị trường nhà ở. Sức mua chung phụ thuộc vào mức thu nhập hiện tại, giá cả, số tiền tiết kiệm và khả năng vay nợ. Sự suy thoái kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cao, lãi suất vay tín dụng tăng đều ảnh hưởng đến sức mua [19]. Ngoài ra các nhà hoạt động thị trường nhà ở cũng phải chú ý đến sự khác biệt về địa cư trong cơ cấu phân bố thu nhập. Nên tập trung chủ yếu vào từng vùng đang mở những khả năng tiềm tàng đầy triển vọng nhất. b. Môi trường tự nhiên Cần quan tâm đến vấn đề nạn khan hiếm một số loại nguyên liệu chủ yếu trong xây dựng hiện nay là: gỗ, sắt thép, xi măng, gạch ngói… Việc sử dụng nguồn tài nguyên có thể phục hồi được như rừng cũng đòi hỏi phải quan tâm. Để bảo vệ đất và đảm bảo đủ số lượng gỗ đáp ứng nhu cầu trong tương lai, các doanh nghiệp khai thác gỗ phải trồng lại rừng trên những diện tích đã chặt. Một vấn đề rất nghiêm trọng nảy sinh ra do cạn kiệt nguồn tài nguyên không thể phục hồi được như: sắt thép, Klinke… Do vậy, đòi hỏi các doanh nghiệp sử dụng nguyên vật liệu này sẽ gặp nhiều rắc rối và sẽ tốn kém nhiều hơn. Sự can thiệp kiên quyết của Nhà nước vào quá trình sử dụng hợp lý và tái sản xuất các nguồn tài nguyên thiên nhiên. Ban lãnh đạo bộ phận chiến lược phải để mắt tới tất cả những vấn đề này để có thể nhận được những nguồn tài nguyên thiên nhiên cần thiết cho hoạt động của doanh nghiệp mà không gây tổn thất cho môi trường.Trong ý nghĩa này hoạt động của kinh doanh chắc chắn sẽ phải chịu sự kiểm soát nghiêm ngặt từ phía các cơ quan Nhà nước. c. Môi trường khoa học công nghệ Trong điều kiện hiện nay của nước ta chủ yếu vẫn áp dụng công nghệ kỹ thuật thô sơ: làm bằng sức người là chính; nhưng với một số doanh nghiệp lớn như: Vinaconex, HUD.. đã áp dụng công nghệ hiện đại của nước ngoài như ép cọc thuỷ lực, sử dụng phụ gia trong việc đổ móng, mái, trát tường bằng máy. Trong việc giao dịch nhà ở cũng đã sử dụng thông tin qua Internet, kết nối mạng trong doanh nghiệp với các trung tâm giao dịch nhà ở. Với các nhà hoạt động thị trường cần phải hiểu rõ những biến đổi đang diễn ra trong môi trường khoa học kỹ thuật và làm thế nào để kỹ thuật và công nghệ mới có thể phục vụ việc thoả mãn những nhu cầu của cong người. Họ cần cộng tác chặt chẽ với các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học thiết kế thử nghiệm và khuyến kích họ tiến hành nghiên cứu, hướng nhiều hơn vào thị trường nhà ở. Họ phải nhạy cảm với những mặt tiêu cực có thể có của những ý tưởng công nghệ mới có thể gây thiệt hại cho người sử dụng và làm họ mất tin tưởng và chống lại [19]. d. Môi trường chính trị, thể chế Những sự kiện xảy ra trong môi trường chính trị có ảnh hưởng mạnh mẽ đến những quyết định chiến lược. Môi trường này bao gồm luật lệ, các cơ quan nhà nước, các nhóm xã hội có uy tín có ảnh hưởng đến các tổ chức cùng cá nhân và hạn chế tự do hành động của họ trong khuôn khổ xã hội. Môi trường này có ảnh hưởng lớn thị trường nhà ở quy định hoặc kiểm soát các quá trình, các hoạt động, các mối quan hệ trên thị trường, đồng thời nó còn có thể hạn chế hoặc tạo ra những điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường. Trong môi trường luật pháp bao gồm các bộ luật của trung ương và pháp lệnh của địa phương nhằm bảo vệ cạnh tranh kinh doanh lẫn quyền lợi người tiêu dùng. Luật pháp phản ánh các quan điểm chính trị và xã hội, trước hết định hướng và hạn chế một số các hoạt động kinh doanh, mặt khác cũng mở ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp. Gần đây nước ta đã tập trung vào xây dựng các bộ luật mới để định chế cho các hoạt động kinh doanh nhà ở: Luật đất đai, Luật kinh doanh, Luật thuế.. Do vậy các doanh nghiệp cần quan tâm nhiều hơn đến sự can thiệp của Nhà nước trên thị trường kinh doanh nhà ở. e. Môi trường văn hoá Con người lớn lên trong một xã hội cụ thể và chính xã hội đó đã trau dồi những quan điểm cơ bản của họ tạo nên những giá trị và chuẩn mực đạo đức. Con người Việt Nam thích sống trong những giá trị văn hoá truyền thống như: quan tâm đến người khác, chăm chỉ, cần cù, chịu khó trong lao động và học tập, có vị trí vươn lên trong công việc. Các nhà hoạt động chiến lược nhà ở cần quan tâm đến các lĩnh vực này để ra các quyết định chính xác trong hoạt động kinh doanh của mình. Môi trường văn hoá có những đặc trưng: xu hướng lâu dài về bảo đảm tự phục vụ, thoả mãn mong muốn nhanh chóng, cuộc sống dễ dàng, quan hệ không hình thức và định hướng trí tuệ. Tóm lại, môi trường chiến lược vĩ mô của nước ta bao gồm các yếu tố về nhân khẩu, kinh tế, tự nhiên, khoa học kỹ thuật, chính trị thể chế và các yếu tố của môi trường văn hoá. 2.1.2.2. Môi trường vi mô Môi trường vi mô là những lực lượng có quan hệ trực tiếp tới hoạt động kinh doanh và chiến lược của doanh nghiệp bao gồm các yếu tố và lực lượng chủ yếu: những người cung ứng, những người môi giới chiến lược, các khách hàng và các đối thủ cạnh tranh [19]. (1) Những người cung ứng là những doanh nghiệp kinh doanh và những người cá thể cung cấp cho doanh nghiệp và các đối thủ cạnh tranh các nguồn vật tư cần thiết để tạo ra những sản phẩm hay dịch vụ nhà ở nhất định. Ngoài ra doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải mua sức lao động, thiết bị nhiên liệu, điện năng, máy tính… cần thiết để phục vụ cho việc tạo ra sản phẩm nhà ở như ý. Những sự kiện xảy ra trong môi trường "người cung ứng", có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động chiến lược của doanh nghiệp. Những người quản trị chiến lược phải chú ý theo dõi giá cả các mặt hàng cung ứng, bởi vì việc tăng giá, những vật tư mua có thể buộc phải nâng giá nhà ở, làm ảnh hưởng không tốt tới khách hàng, giảm uy tín của doanh nghiệp trên thương trường. (2) Những nhà môi giới chiến lược: những nhà môi giới chiến lược sản phẩm và dịch vụ nhà ở là những doanh nghiệp hỗ trợ cho đoanh nghiệp kinh doanh nhà ở đi lên, tiêu thụ và phổ biến sản phẩm và dịch vụ nhà ở doanh nghiệp trong giới khách hàng. ở đây có những người môi giới thương mại các doanh nghiệp chuyên tổ chức lưu thông hàng hoá, các tổ chức dịch vụ chiến lược và các tổ chức tài chính tín dụng. Những người môi giới nhà ở là những doanh nghiệp kinh doanh hỗ trợ cho doanh nghiệp tìm kiếm khách hàng hay trực tiếp bán sản phẩm và dịch vụ nhà ở của mình cho họ. Việc lựa chọn những người môi giới thương mại và tổ chức làm việc với họ là một nhiệm vụ không đơn giản; ngày này doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chủ yếu làm việc với các doanh nghiệp môi giới lớn và không ngừng phát triển. Ngoài ra, việc lựa chọn người môi giới nhà ở cần phải hết sức thận trọng, nếu không thì khi một số kênh lưu thông hàng hoá này bắt đầu hoạt động thì lại mất đi khả năng sử dụng một số kênh khác. (3) Các tổ chức dịch vụ chiến lược: là những doanh nghiệp nghiên cứu chiến lược, những doanh nghiệp quảng cáo và các doanh nghiệp tư vấn chiến lược giúp cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhà ở xác định hướng chính xác hơn và đưa hàng của mình đến đúng người tiêu dùng. Doanh nghiệp kinh doanh nhà phải quyết định xem mình có cần phải sử dụng dịch vụ của các tổ chức đó không hay tự đảm nhiệm lấy tất cả những công việc cần thiết. Sau khi quyết định chọn dịch vụ mất tiền doanh nghiệp phải lựa chọn kỹ người cung ứng dịch vụ cho phù hợp. Cần phải kiểm tra định kỳ đánh giá hoạt động các doanh nghiệp này tìm phương án thay thế nếu họ không đáp ứng được yêu cầu của mình. (4) Các tổ chức tài chính - tín dụng: doanh nghiệp bảo hiểm và các tổ chức khác hỗ trợ ddoanh nghiệp đầu tư cho các thương vụ hay bảo hiểm chống rủi ro liên quan đến việc mua bán nhà ở. Phần lớn các doanh nghiệp và khách hàng không thể bỏ qua sự giúp đỡ của các tổ chức tài chính khi đầu tư cho các thương vụ của mình. Việc tăng giá tín dụng hay thu hẹp các khả năng cấp tín dụng có thể ảnh hưởng nghiệm trọng đến hoạt động chiến lược của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Vì thế doanh nghiệp, các chủ thể kinh doanh nhà ở cần thiết lập những mối quan hệ bền vững với những tổ chức tài chính tín dụng quan trọng nhất đối với mình. (5) Khách hàng: doanh nghiệp cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng khách hàng của mình nhìn chung có 3 dạng thị trường khách hàng chính: - Thị trường người tiêu dùng - những người và hộ dân mua hàng hoá và dịch vụ nhà ở để sử dụng cho cá nhân. - Thị trường nhà buôn bán trung gian- tổ chức mua hàng hoá và dịch vụ Nhà ở để sau đó bán lại kiếm lời. - Thị trường các cơ quan nhà nước - những tổ chức nhà nước mua hàng và dịch vụ nhà ở sau đó sử dụng trong những lĩnh vực dịch vụ công cộng hoặc chuyển giao hàng hoá, dịch vụ đó cho người cần đến nó. (6) Đối thủ cạnh tranh: mọi doanh nghiệp đều có rất nhiều đối thủ cạnh tranh khác nhau. Môi trường cạnh tranh bao gồm trước hết là các doanh nghiệp khác trong cùng một ngành kinh doanh sản phẩm và dịch vụ nhà ở cạnh tranh với tổ chức cả về nguồn lực lẫn doanh số bán. 2.1.3 Thị trường nhà ở 2.1.3.1 Thị trường nhà ở a. Khái niệm thị trường nhà ở Thị trường nhà ở bao gồm các quan hệ mà qua đó các giao dịch về nhà ở của các bên tham gia được thực hiện. Nếu hiểu theo nghĩa rộng thị trường nhà ở bao gồm các mối quan hệ: các nhà đầu tư đã tạo lập nhà ở, các hoạt động dịch vụ phục vụ cho hoạt động của thị trường nhà ở và khách hàng có nhu cầu. Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị trường nhà ở là quan hệ trực tiếp, giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở [13]. b. Thị trường nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh Là một tập khách hàng, người cung ứng hiện thực và tiềm năng có nhu cầu thị trường về các công trình kiến trúc nhà ở trong danh mục sản phẩm mà doanh nghiệp có dự án kinh doanh, trong mối quan hệ với các nhân tố của môi trường vĩ mô và tập người cung ứng là các đối thủ cạnh tranh của nó [13]. Như vậy, khái niệm với hai góc độ tiếp cận vĩ mô và vi mô như trên đã giải thích rõ bản chất vận hành của thị trường nhà ở. Trong đó chứa đựng 3 thành tố cấu trúc cơ bản gồm: (1) Cung thị trường nhà ở Cung thị trường của sản phẩm nhà ở là tổng lượng các hàng hoá nhà ở mà người kinh doanh nhà ở sản xuất và cung ứng ra thị trường để đáp ứng nhu cầu thị trường trong một giai đoạn nhất định [1]. Các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, một chủ thể của thị trường chủ yếu bán hàng hoá sản phẩm nhà ở của mình cho những người tiêu dùng nhằm thoả mãn nhu cầu của họ được thể hiện dưới dạng cầu. Chỉ khi cung và cầu sản phẩm nhà ở phù hợp với nhau thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể được ký kết; người cung cấp bán được nhà ở cho người mua (khách hàng) và khách hàng mua được sản phẩm nhà ở vừa ý. (2) Cầu của thị trường nhà ở Cầu của thị trường nhà ở là tổng lượng nhà ở đã và sẽ được mua bởi một nhóm khách hàng xác định trong một môi trường chiến lược và dưới một chương trình chiến lược xác định. Như vậy cầu trên thị trường của sản phẩm nhà ở là nhu cầu có sức mua của người tiêu dùng, họ đã sẵn sàng và sẽ mua. Trong điều kiện cạnh tranh trên cùng một thị trường mục tiêu có nhiều công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cùng tham gia hoạt động. Vì vậy, không được đồng nhất khái niệm “nhu cầu thị trường tổng cộng” và “nhu cầu thị trường của doanh nghiệp”. Có thể hiểu nhu cầu thị trường mà công ty, doanh nghiệp có thể khai thác là một phần của nhu cầu tổng cộng mà công ty, doanh nghiệp có được dưới một nỗ lực chiến lược xác định. Như vậy, cầu là mặt thứ hai của quá trình trao đổi sản phẩm nhà ở [1]. - Nhu cầu thị trường nhà ở hình thành và phát triển chịu sự tác động của các nhân tố sau: Nhân tố môi trường vĩ mô như: hệ thống luật pháp, chiến lược đầu tư... Nhân tố bên bán: sự phát triển của các công ty sản xuất, kinh doanh bất động sản, nhà ở Nhân tố động cơ mua, cá nhân và môi trường của người tiêu dùng. Nhu cầu thị trường nhà ở phát triển theo những qui luật sau: + Thường xuyên tăng lên về số lượng, chất lượng đòi hỏi tính đồng bộ cao. + Đa dạng, phong phú. + Sự phân bố mật độ theo không gian không đều. + Giá thị trường nhà ở: Giá thị trường nhà ở trong cạnh tranh hoàn hảo: thị trường cạnh tranh hoàn hảo bao gồm rất nhiều người bán và người mua nhà ở. Không một người bán hay mua nào có thể ảnh hưởng lớn đến mức giá thị trường của hàng hoá nhà ở. Người bán không thể đòi giá cao hoặc thấp hơn giá thị trường vì cả hai bên có thể tự do mua, bán nhà của mình theo giá thị trường. Giá thị trường nhà ở trong cạnh tranh độc quyền: thị trường cạnh tranh độc quyền gồm rất đông người mua và người bán thực hiện các thương vụ không theo một giá thị trường thống nhất mà là trong một khoảng giá rộng. Người bán có thể chào bán nhiều phương án hàng hoá khác nhau. Người mua thấy có sự chênh lệch về giá chào bán và sẵn sàng mua nhà ở theo các giá khác nhau. Do có rất nhiều đối thủ cạnh tranh, chiến lược kinh doanh của họ có ảnh hưởng đến từng công ty, doanh nghiệp ít hơn là trong điều kiện của thị trường độc quyền của nhóm người bán. Giá thị trường nhà ở trong thị trường cạnh tranh độc quyền nhóm người bán: thị trường độc quyền nhóm người bán gồm một số ít người bán nhà ở rất nhạy cảm với chiến lược hình thành giá cả và chiến lược kinh doanh của nhau, ít người bán vì những người mới khó xâm nhập vào thị trường này. Mọi người bán nhạy bén với chiến lược và hoạt động của các đối thủ cạnh tranh. Nếu một thành viên trong nhóm thay đổi chiến lược giảm giá thì bắt chiến lược thay đổi giá tăng có thể lại không được thành viên khác ủng hộ, như vậy rất nguy hiểm. Giá thị trường nhà ở trong thị trường độc quyền tuyệt đối: trong trường hợp độc quyền tuyệt đối thị trường chỉ có một người bán, có thể là một tổ chức Nhà nước, một tổ chức độc quyền tư nhân có điều tiết hay tổ chức độc quyền tư nhân không có điều tiết. Trong từng trường hợp sự hình thành giá cả diễn ra khác nhau. Tổ chức độc quyền Nhà nước có thể sử dụng chiến lược giá cả để đạt tới những mục tiêu rất khác nhau. Nó có thể định giá thấp hơn giá thành. Ví dụ: Nhà bán cho người có thu nhập thấp, đối tượng chiến lược... Giá cả có thể được xác định với ý đồ bù đắp chi phí hay có được thu nhập khá. Cũng có thể là giá cả được xác định rất cao để giảm tối đa mức tiêu dùng. Trong trường hợp tổ chức độc quyền có điều tiết, Nhà nước cho phép doanh nghiệp xác định đơn giá đảm bảo “mức lợi nhuận công bằng” để doanh nghiệp có khả năng duy trì sản xuất kinh doanh và trong trường hợp cần thiết thì mở rộng sản xuất. Ngược lại, trong trường hợp tổ chức độc quyền không có điều tiết, doanh nghiệp tự xác định giá miễn là giữ được cho thị trường. Tuy nhiên, do một số nguyên nhân không phải bao giờ doanh nghiệp cũng định giá tối đa trong chừng mực có thể được. Vì họ sẽ bị áp dụng sự điều tiết của Nhà nước và không muốn thu hút đối thủ cạnh tranh, muốn xâm nhập nhanh hơn vào toàn bộ chiều sâu của thị trường nhờ giá cả không cao. c. Phân loại thị trường nhà ở Qua quá trình nghiên cứu thị trường nhà ở có thể căn cứ vào quan hệ giao dịch, đối tượng giao dịch và cơ sở pháp lý thực hiện giao dịch về nhà ở để phân loại thị trường nhà ở theo tiêu thức này thị trường nhà ở gồm: (1) Thị trường nhà ở sơ cấp Quan hệ tại thị trường này chỉ xảy ra với một bên là Nhà nước và một bên là các tổ chức, hộ gia đình và các cá nhân. Quan hệ giao dịch tại thị trường sơ cấp thông qua một số tổ chức xây dựng nhà ở phục vụ cho lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng... giao dịch cho các tổ chức để kinh doanh hoặc cho thuê, trực tiếp giao cho các tổ chức hộ gia đình và cá nhân thuê. (2) Thị trường nhà ở thứ cấp Đây là giao dịch giữa những người chủ sở hữu nhà ở và thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê thế chấp và thừa kế hoặc dùng để góp vốn bằng giá trị của ngôi nhà. (3) Thị trường nhà ở chính thống Đây là các giao dịch mua bán nhà có đăng ký quyền chuyển dịch và khi tham gia giao dịch được thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước áp dụng đối với các giao dịch loại này. Giao dịch này thường diễn ra với một bên là các công ty kinh doanh nhà hoặc một bên là những người có thu nhập cao, các gia đình có gia đình định cư ở nước ngoài, Việt kiều hoặc người nước ngoài, cán bộ công chức có thu nhập khá ổn định, những người buôn bán thành đạt... [22] Tham gia vào thị trường này giúp Nhà nước quản lý được thị trường. quản lý được quy hoạch là các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở, doanh nghiệp hoặc các tổ chức tư vấn kiến trúc – xây dựng, doanh nghiệp hoặc các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản và nhà ở… (4) Thị trường nhà ở phi chính thống Đây là các giao dịch không chịu sự kiểm soát của các cơ quan chức năng như: xây dựng, đô thị, địa chính, tài chính và chính quyền các cấp... Những nguyên nhân dẫn đến thị trường này bao gồm: - Cơ sở pháp lý còn nhiều bất cập, phức tạp. - Thái độ làm việc của các cơ quan này còn mang nặng tính quan liêu. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đã được cấp rất ít (tại Hà Nội là nơi cấp nhiều nhất mới chỉ đạt 30%). 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Tình hình kinh doanh nhà ở tại một số nước trên thế giới 2.2.1.1 ở Bangladesh Bangladesh được thành lập vào năm 1971 là một nước cộng hoà xã hội độc lập non trẻ nhất Tây Nam Á. Tổng diện tích quốc gia là 143.999 km2 với dân số hiện nay trên 120 triệu. Mật độ dân số khoảng 830 người/km2 [6], đây là một trong những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới. Xét về mọi phương diện kinh tế, đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh. Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đối mới. Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23 triệu). Điều này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề được quan tâm hơn bao giờ hết. Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đô thị mang tính toàn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp, chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như: (1) Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những nhóm người có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những công trình công ích có tính chất quyết định. (2) Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những thành phần nghèo. (3) Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đô thị. (4) Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và xây dựng cơ sở hạ tầng. (5) Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khả dụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhà mái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất (6) Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nông thôn. (7) Phát triển hệ thống thị trường đất đai và một hệ thống đáp ứng chuyển nhượng đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý đất tốt hơn. Do những vướng mắc, trở ngại của quá nhiều luật, chính sách nên mặc dù hoạt động kinh doanh nhà ở đã có nhiều bước phát triển nhưng vẫn còn nhiều hạn chế. Các công ty kinh doanh nhà ở còn phải chịu nhiều tác động về chính sách của chính phủ khiến cho việc mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh còn khó khăn. Chính phủ đã ban hành nhiều luật không chỉ làm mất đi động cơ đầu tư vào nhà ở vào thời điểm khi sự thiếu hụt là rất lớn mà còn là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu không cho thuê dù giá nhà tăng cao [22]. Việc phát triển nhà ở đô thị phát triển mạnh nhưng không theo một quy hoạch tổng thể mà phát triển một cách tự phát, các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở nhiều khi mang tính tự phát, không theo quy hoạch. 2.2.1.2 ở ấn Độ ấn Độ đang xây dựng khung pháp lý về phát triển và quản lý đất đai ở đô thị và kinh doanh nhà ở. Nhiều luật sử dụng và kiểm soát và phát triển đất đai và đã đưa đến việc hình thành nhiều cơ quan quản lý với nhiều luật khác nhau. Nhiều luật trong số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại tiến trình phát triển thay vì tạo điều kiện thúc đẩy tiến trình phát triển và quản lý đất đai. Cần phải phân tích các luật này một cách toàn diện và đơn giản chúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn giản nhằm đảm bảo thực hiện đựơc dễ dàng [22]. Phương pháp cải tổ công tác quản lý nhà đất ở ấn Độ, bao gồm các vấn đề sau: (1) Hoàn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất đai và nhà ở. (3) Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt và phù hợp với thực tế sử dụng đất. (4) Tiến hành quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt phù hợp với thực tế vấn đề sử dụng đất và nhà ở. (5) Đẩy mạnh quá trình phát triển đất trên cơ sở khuyến khích tư nhân và Nhà nước thực hiện mua, phát triển các lô đất trên quy mô lớn. 2.2.1.3 ở Inđonesia Indonesia là một quốc gia lớn có khoảng 17.000 đảo trải dài trên 2.500 dặm ngang qua xích đạo. Là quốc gia lớn nhất tại vùng Đông Nam Á, diện tích đất liền của quốc gia này vào khoảng 2 triệu km2. Dân số đô thị ngày càng tập trung vào các thành phố lớn nhất của đất nước, đặc biệt là Jakarta, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang, Malang, Bandar Lampung. Trên 45% dân số đô thị Inndo hiện cư ngụ tại những thành phố lớn và những khu vực xung quanh thành phố. Hiện tượng này có nghĩa là nhu cầu về đất đô thị là rất cao. Các công ty kinh doanh nhà ở tại đây phát triển khá mạnh, nhiều công ty có quy mô lớn hoạt động dưới sự quản lý chặt chẽ của Chính phủ. Quy mô nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng phát triển với tốc độ hơn 20%/năm. Nhiều nhà cao ốc với khu thương mại và văn phòng được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về văn phòng, nhà ở. 2.2.2 Thực tiễn kinh doanh nhà ở Hà Nội - Việt Nam 2.2.2.1 Tình hình sở hữu nhà ở tại thành phố Hà Nội Tính đến cuối năm của thế kỷ 20 phần lớn đất ở các đô thị đã được giao đến tận tay người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây. Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2006 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà tư 76,3% - Nhà thuê của tư nhân 1,0% - Nhà thuê của Nhà nước 17,1% - Nhà đa sở hữu 1,5% - Chưa rõ chủ sở hữu 4,1% Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội được thể hiện qua biểu đồ sau: Biểu đồ 2.1 Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội Bảng 2.1 Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị (tính đến 31-12-2005) Chỉ tiêu Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất ở đô thị 72.139 100,0 Trong đó: - Cá nhân, hộ gia đình - Tổ chức kinh tế 70.084 1.444 97,1 2,0 - Nước ngoài - UBND xã - Các tổ chức khác 1 192 418 - 0,3 0,6 Nguồn: Tổng cục địa chính 2005 a. Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất nhà ở đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất làm nhà ở đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 2004 đến năm 2006 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2. b. Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động. Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở). Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3- 4 m2 trước đây lên 6- 8 m2 hiện nay. Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 2001- 2006 diện tích nhà tăng bình quân 3,0 triệu m2/năm, năm 5 trước đó 1996- 2000 là 2,5 triệu m2, diện tích ở bình quân từ 10,27 m2/người năm 2001 đã nâng dần lên 12,36m2/người năm 2006, tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 52 triệu m2 (năm 2001) lên 61,3 triệu m2 (năm 2006). Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê. Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Bảng 2.2 Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam 2001 - 2005 Đơn vị tính: 1000m2 Năm Toàn quốc Hà Nội Tp. Hồ Chí Minh 2001 2002 2003 2004 2005 5.122 5.921 6.252 7.705 7.692 522 509 719 688 693 1.720 2.279 2.383 1.996 1.932 Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001- 2005, Bộ xây dựng Từ năm 2001 đến năm 2005, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 700 triệu lên trên 748 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 35 triệu m2. Nhà do dân tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Tại các đô thị trên cả nước đã có gần 700 dự án nhà ở và khu đô thị mới. Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 2001- 2005 đã thực hiện xây dựng trên 938.000 m2 nhà ở. Giai đoạn 2001- 2005 đã triển khai gần 180 dự án nhà ở (phần lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn). Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng trên 187.000 m2 nhà ở. Bảng 2.3 Tình hình phát triển nhà ở giai đoạn 2001- 2005 Đơn vị:m 2 TT Địa phương Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 1 Cả nước 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918 2 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045 - Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000 - Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900 - Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425 - Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720 (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng Biểu đồ 2.2 Tình hình phát triển nhà tại Hà Nội Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính- Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở. Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp. Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1- 3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4- 5 tầng). Những năm vừa qua, nhà cao tầng do nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân. Bảng 2.4 Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2003 - 2005 Số liệu phát triển nhà ở hàng năm Kế hoạch hàng năm (m2) Thực hiện (m2) Tỷ lệ (%) 2003- 2005 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 1.150.000 340.000 810.000 1.352.212 402.858 950.354 117,70 118,50 117,30 Năm 2003 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 300.000 70.000 230.000 339.191 85.591 253.600 113,00 112,00 110,00 Năm 2004 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 400.000 120.000 280.000 416.511 130.162 286.349 104,10 108,50 102,30 Năm 2005 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 450.000 150.000 300.000 597.510 187.105 410.405 132,80 124,70 136,80 Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001-2005 Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm. Từ năm 2003 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trong năm 2005 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m2 nhà ở, trong đó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 m2, từ nguồn vốn địa phương là 515.382 m2. Trong số diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m2, diện tích nhà ở được xây dựng từ các nguồn vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m2. Biểu đồ 2.3 Diện tích nhà do dân tự xây c. Những ưu điểm trong phát triển kinh do._.ng thị trường khách hàng. - Mức độ tổ chức hình thức và trình độ chuyên môn hoá tổ chức đảm bảo tương thích với phạm vi chức năng, nhiệm vụ của hệ thống Chiến lược Công ty theo bậc tổ chức quản trị Chiến lược giữa Tổng Công ty, Công ty và các Xí nghiệp trực thuộc. Như mọi chức năng khác của Công ty, nội dung hoạt động Chiến lược là hết sức rõ ràng và minh bạch. Nó không thể làm thay chức năng của bộ phận khác. Ngược lại chức năng Chiến lược sễ bị méo mó, đi chệch hướng nếu như được giao cho các bộ phận khác đảm nhận. - Tổ chức Chiến lược đảm bảo sự tương thích với quá trình hình thành một đội ngũ nhân sự Chiến lược có năng lực quản trị hoạt động Chiến lược của Công ty thể thực thi các trách nhiệm và xử lý các mối quan hệ tổ chức. - Tổ chức Chiến lược rất cần thiết khách quan, nhưng việc hình thành và phát triển tổ chức phải tương đồng với đổi mới tổ chức các bộ phận quản lý chức năng trong tiến trình cải cách Doanh nghiệp, nhằm xây dựng bộ máy tổng thể của Doanh nghiệp có định hướng Chiến lược. - Tổ chức chiến lược của Công ty và đặc biệt nằm trên địa bàn Thành phố Hà Nội cần phải đi đầu và từng bước xây dựng văn hoá Chiến lược theo hướng chuyển dịch Công ty Nhà nước sang các hình thức Cổ phần hay Công ty mẹ – Công ty con. + Đề xuất mô hình tổ chức nội bộ bộ phận quản trị Chiến lược của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc qua sơ đồ 4.10. Phân định nhiệm vụ của tổ chức MKT Công ty Định vị tổ hợp nhiệm vụ vào các đơn vị tổ chức chiến lược Chỉnh hợp các nơi công tác, đơn vị trong kết cấu quan hệ tổ chức Mar Sơ đồ 4.10 Quy trình các bước thiết kế tổ chức Marketing của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc + Đề xuất mô hình tổ chức chiến lược theo cấu trúc chỉnh hợp chức năng: Hội đồng quản trị Công ty Tổng Giám đốc điều hành Giám đốc tài chính - kế toán Giám đốc Dự án đầu tư Giám đốc Mar Giám đốc kỹ thuật xây lắp Giám đốc TC-NS Phòng QT - HC Q.Cáo xúc tiến HH Quản trị đoạn TT & KHàng NCứu & KH hoá Mar Quản trị phân phối Các dịch vụ Mar Sơ đồ 4.11 Cấu trúc tổ chức Marketing của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc theo chỉnh hợp chức năng. 4.3.2.8 Hoàn thiện chiến lược nâng cao sức cạnh tranh của Công ty + Hoàn thiện hệ thống thông tin Chiến lược: - Hoàn thiện tăng cường năng lực khai thác quản lý có hiệu quả dòng thông tin tài chính - kế toán nhằm kịp thời điều chỉnh hợp lý cơ cấu sử dụng vốn giữa sử dụng vốn nợ dài hạn, nợ ngắn hạn, hệ số khả năng sinh lời, hệ số thu nhập trên đầu tư đạt hiệu quả cao trong việc đầu tư kinh doanh sản xuất. - Hoàn thiện và tăng cường khả năng thu thập và lựa chọn thông tin có giá trị để nhận biết kịp thời mọi thay đổi nhu cầu thị trường, mức độ cạnh tranh thị trường thông qua những giải pháp: . Huấn luyện và động viên lực lượng bán hàng, các cơ sở đại diện bán hàng, khai thác và báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất diễn ra hàng ngày. . Động viên các tổ chức phân phối, bán buôn, bán lẻ và những nhà trung gian cung cấp mọi tin tức tình báo quan trọng. . Huấn luyện cán bộ của Công ty thành những chuyên viên giỏi, có khả năng thu thập tin tức tình báo cao. . Mua thông tin từ các tổ chức nghiên cứu khai thác thông tin thị trường chuyên nghiệp. . Thành lập một bộ phận chuyên biệt như: Trung tâm thông tin, Chiến lược nội bộ để thu thập và cung cấp các thông tin từ mọi nguồn bên ngoài và bên trong, thông qua các tạp chí, ấn phẩm... - Hoàn thiện qui trình và phương pháp nghiên cứu thông tin chiến lược với biểu hình gồm năm bước sau: Xác định vấn đề và các bước mục tiêu cần nghiên cứu Xây dựng kế hoạch để nghiên cứu Chọn lựa, thu thập thông tin Tiến hành phân tích thông tin Trình bày kết quả thu được Sơ đồ 4.12 Đề xuất qui trình và phương pháp nghiên cứu thông tin chiến lược của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc - Đề xuất sử dụng các biện pháp và phương pháp nghiên cứu thông tin có hiệu quả đối với Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc. Để có thể đạt được hiệu quả cao trong việc nghiên cứu thông tin chiến lược chúng tôi đề xuất nên sử dụng các ma trận phân tích như: Ma trận GE, ma trận BCG, ma trận IFE và ma trận IF. - Đề xuất cần phải vận dụng công nghệ thông tin để phát triển cơ sở nhằm nối mạng thông tin cục bộ, khu vực, Quốc gia và cả Quốc tế, tự động hoá và điều chỉnh hệ thống thông tin. + Hoàn thiện chiến lược tài chính nhằm ổn định và nâng cao năng lực tài chính, bảo toàn và phát triển tốt nhất nguồn vốn kinh doanh của Công ty. + Hoàn thiện và nâng cấp cơ sở vật chất, kỹ thuật cho mọi bộ phận trong Công ty từ khối hành chính đến lực lượng trực tiếp tham gia sản xuất kinh doanh và lực lượng bán hàng. + Hoàn thiện các chiến lược sử dụng nguồn nhân lực, phân công lao dộng hợp lý đúng người, đúng nghề, quan tâm đúng mức đến đời sống người lao động, có chiến lược tuyển dụng, đào tạo người lao động phù hợp với tình hình phát triển sản xuất kinh doanh và những chiến lược nhằm thu hút các chuyên gia, nhân tài cho Công ty. + Hoàn thiện tổ chức bộ máy và chất lượng tổ chức hệ thống. + Quan tâm đến việc tạo lập hình ảnh, uy tín và sự tín nhiệm khách hàng của Công ty. + Đề xuất hoàn thiện Chiến lược, chiến lược cạnh tranh được lựa chọn trên cơ sở các tiêu chuẩn sau: - Công ty cần xác định các thị trường mục tiêu một các cẩn thận và chuẩn bị một chương trình Chiến lược rõ ràng trong mỗi thị trường trọng điểm. - Có quan điểm về định hướng khách hàng đòi hỏi Công ty xác định các nhu cầu của khách hàng từ phía cách nhìn của tệp khách hàng trọng điểm chứ không phải từ phía cách nhìn của Công ty. - Chiến lược có phối hợp, sắp xếp như: Phối hợp các chức năng đa dạng của Marketng như: Bán hàng, quảng cáo, quản trị nhãn hiệu mặt hàng, nghiên cứu Chiến lược và phối hợp bộ phận Chiến lược với bộ phận, các cấp độ quản trị khác. - Để đạt được mục tiêu tối ưu lợi nhuận, điều then chốt là không phải nhằm thẳng vào lợi nhuận mà là đạt đến chúng như một diễn xuất tất yếu của việc làm tốt các công việc của mình. 4.4.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện môi trường chiến lược vĩ mô và môi trường ngành kinh doanh nhà ở 4.4.3.1 Hoàn thiện pháp luật và chiến lược thị trường kinh doanh nhà ở Nhìn một cách tổng thể, từ khung pháp lý đến các công cụ quản lý quy hoạch, đăng ký, cấp quyền sử dụng đất, chế tài, xử lý… thời gian qua đều tỏ ra bị động trước sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Để tạo được hành lang pháp lý hoàn hảo cho hoạt động cho thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng như thành phố Hà Nội nói riêng, cần phải khẩn trương xây dựng và ban hành hệ thống các Luật văn bản, chiến lược dưới luật. Như Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự và Luật kinh doanh bất động sản. Các Bộ Luật này cần phải được nghiên cứu thật sâu sắc, khoa học phù hợp với tình hình thực tiễn sự phát triển của đất nước, phù hợp với lòng dân. Giữa các Luật với nhau phải có sự thống nhất, không mâu thuẫn nghịch lý với nhau. Luật đất đai phải thể hiện rõ: + Tính nghiêm minh, chặt chẽ của các Cơ quan thay mặt Nhà nước trong quản lý đất đai, thực hiện đúng tinh thần đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. + Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải phải phù hợp với việc phát triển kinh tế - xã hội, có hiệu quả và phải được công khai dân chủ. Việc lập quy hoạch cần phải được giao cho một cơ quan chuyên trách, cơ quan này cần phải được nâng cao hiệu lực hoạt động nghiên cứu tới tận các địa phương: Phường (xã), Quận (Huyện). Quy hoạch được lập rồi phải mang tính ổn định lâu dài, tránh điều chỉnh sửa đổi sẽ làm ảnh hưởng đến các tổ chức và cá nhân đang đầu tư trên đất. + Việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức và cá nhân thực hiện dự án đầu tư đã được các cơ quan thẩm quyền phê duyệt phải được cụ thể hoá một cách rõ ràng, thủ tục đơn giản, tránh rườm rà và gây phiền nhiễu khó khăn cho chủ đầu tư và đặc biệt không được làm cho thời gian chuẩn bị đầu tư của dự án kéo dài gây thiệt hại cho việc đầu tư. + Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng cũng như ổn định giá cả bất động sản trên thị trường, Luật cần phải xây dựng cụ thể làm sao điều tiết được giá đất hợp lý, làm sao cho lợi ích thu được từ việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng số diện tích đó cần được phân bổ hài hoà cho cả ba bên: Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp Nhà nước được sử dụng đất để kinh doanh. Sự hài hoà ở đây không có nghĩa là chia đều, những cũng không thể quá chênh lệch nhau. Sự hoà hoà lợi ích này bảo đảm quan hệ bền vững giữa ba bên trong thị trường quyền sử dụng đất của nước ta. Kết quả của sự hài hoà này là người bị thu hồi đất không thấy bị thua thiệt, Doanh nghiệp sử dụng đất để kinh doanh không phải trả giá quá cao, Nhà nước không bị thất thu trong việc thu hồi đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất này. + Chiến lược giá tài chính về đất và giá đất còn giúp Nhà nước có cơ sở để hợp lý các khoản thu cho ngân sách từ cho thuê đất, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản, tiền phạt do xử lý vi phạm Luật đất đai… Và áp dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Luật đất đai cần phân tích rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn kinh doanh, thừa kế. Thẩm quyền của các cơ quan chuyển quyền khi xác nhận các quyền trên của người sử dụng đất, cũng như tính hợp lý nhanh chóng khi phải làm thủ tục pháp lý cho chúng. Có như vậy mới tạo được thuận lợi cho thị trường bất động sản chính tắc hoạt động có hiệu quả và Nhà nước có thể quản lý tốt thị trường cũng như tạo được một khoản thu khổng lồ từ thị trường bất động sản. + Để thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài và hấp dẫn đầu tư, Luật cũng cần phải cụ thể hoá việc sử dụng đất, thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức cá nhân người nước ngoài khi có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam. Bộ luật dân sự cũng cần phải điều chỉnh lại cho phù hợp với Luật đất đai khi quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở tại điều 443, tặng, cho bất động sản tại điều 463 và hình thức hợp đồng thuê nhà ở tại điều 489 là những việc mua, bán nhà ở; tặng, cho nhà ở, cho thuê nhà ở đều “phải được lập thành văn bản và phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Trong khi đó Dự thảo Luật đất đai sửa đổi tại các điều 123, 124, 125, 126, 127, quy định việc chuyển nhượng, đổi, cho thuê phải tuân thủ theo trình tự thủ tục nhất định được quy định trong Luật là các văn bản hợp đồng nói trên được nộp trực tiếp tại UBND cấp Xã hoặc tại Cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền mà không cần chứng nhận, chứng thực của cơ quan Công chứng hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Luật đất đai xây dựng cũng cần phải được xây dựng cụ thể và đưa vào cuộc sống nhằm ngăn chặn việc xây dựng trái phép trên đất công, đất canh tác, đất quy hoạch với mục đích khác tạo ra hàng hoá nhà ở trên thị trường phải là hàng hoá được thừa nhận, hợp pháp. Như vậy, Nhà nước mới dễ dàng quản lý được thị trường này. Theo quan điểm của chúng tôi, Nhà nước cũng cần phải xây dựng một Bộ luật mới - Luật kinh doanh bất động sản. Hơn 15 năm đổi mới, nền kinh tế đất nước vận hành theo cơ chế thị trường, nhiều khuôn khổ pháp lý dần được hoàn thiện tạo cơ sở cho sự ra đời và phát triển của nhiều loại thị trường. Thị trường bất động sản cũng phát triển và ngày càng hoạt động mạnh mẽ. Tuy nhiên nó lại chưa được thừa nhận chính thức như là một bộ phận của nền kinh tế quốc doanh, mặc dù vai trò của nó đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng (theo tính toán của các chuyên gia, ở các nước đang phát triển như nước ta, bất động sản chiếm khoảng 75% của cải vật chất). Thực tế thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua diễn biến rất phức tạp, bên cạnh những mặt tích cực còn tồn tại nhiều điểm khiếm khuyết. Bên cạnh những tồn tại do tính phức tạp của thị trường còn có những khiếm khuyết bắt nguồn từ cơ chế chiến lược và hệ thống Văn bản Pháp luật về thị trường bất động sản vừa thiếu vừa chồng chéo và không đồng bộ. Chính điều đó làm thị trường bất động sản vượt ra tầm kiểm soát của Nhà nước gây ảnh hưởng lớn đến sự phát triển đô thị và nông thôn theo quy hoạch, thất thu cho ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người dân. Nhà nước cần tập trung nghiên cứu ban hành một Bộ luật và một hệ thống văn bản chiến lược dưới luật đủ để quản lý, kiểm soát được thị trường bất động sản. Đối với hệ thống bộ máy quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản cần phải có sự tập trung thống nhất. Bởi hiện nay có nhiều cơ quan quản lý Nhà nước đang gián tiếp chỉ đạo hoạt động của thị trường bất động sản, nhưng mỗi cơ quan một mảng và không có cơ quan nào chịu trách nhiệm chính. Chúng tôi thiết nghĩ nếu Luật kinh doanh bất động sản ra đời sẽ giúp Nhà nước quản lý tốt hơn thị trường bất động sản, hoạt động của thị trường này cũng sẽ đi theo chiều hướng tích cực của nó, giúp Nhà nước tăng thu ngân sách từ chính đất đai mà vốn dĩ là của Nhà nước, đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn và một vấn đề quan trọng nữa là nó có ý nghĩa về mặt chính trị xã hội rất lớn. 4.4.3.2 Hoàn thiện quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường kinh doanh nhà ở - Trong dự thảo về Luật đất đai có nội dung nêu về vấn đề quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất có nêu: Quy hoạch chi tiết sử dụng đất quận (huyện), phường (xã) thì do cơ quan tại các cấp này lập. Đất quốc phòng an ninh do Chính phủ, Bộ Công an và Bộ Quốc phòng lập riêng. Chúng tôi có quan điểm về vấn đề này như sau: - Nếu như cơ quan nào cũng chọn những mảnh đất có địa thế đẹp làm quy hoạch riêng cho mình thì dễ xảy ra trùng lặp trong việc lập quy hoạch. Do vậy vẫn nên có một cơ quan chuyên môn quản lý và lập quy hoạch. - Cán bộ cấp xã, cấp huyện hiện nay chưa đủ trình độ và điều kiện để lập quy hoạch. Vì vậy, vẫn phải giao cho cơ quan quản lý quy hoạch của cấp tỉnh, thành phố. - Có kế hoạch đào tạo cán bộ quy hoạch cơ sở ngay từ bây giờ. Ngoài ra Luật cần khẳng định việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và căn cứ vào quy hoạch xây dựng đã được các cơ quan Chính phủ, Tỉnh, Thành phố phê duyệt. Không thể xây dựng quy hoạch dựa trên nhu cầu từ các tổ chức, các hộ gia đình tại địa phương, vì những nhu cầu này thường là nhu cầu ảo. - Đối với công tác xây dựng quy hoạch thủ đô Hà Nội cần phải đẩy nhanh tiến độ và nâng cao chất lượng quy hoạch. Cần phải hoàn chỉnh việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết đối với 12 quận huyện. Nghiên cứu xây dựng quy hoạch là những nội dung quan trọng trong chương trình phát triển đô thị của thủ đô. Quy hoạch và đặc biệt là việc lập quy hoạch cho các khu đô thị mới phải tạo được những điểm nhấn và dấu ấn rõ nét, góp phần tạo bộ mặt thủ đô khang trang, hiện đại hơn. Quy hoạch cần phải đi trước một bước, phân định thiết kế giữa các khu (tuỳ theo quy mô diện tích, vị trí…) xác định phạm vi không gian để xây dựng chỉ tiêu của khu đô thị mới. Việc xây dựng quy hoạch phải bảo đảm tính đồng bộ giữa công trình nhà ở với các công trình hạ tầng kỹ thuật phụ trợ như: Đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng, vệ sinh môi trường… - Đề xuất với Nhà nước có chiến lược phát triển kinh tế đồng bộ các khu vực lân cận và các tỉnh ngoài Hà Nội nhằm ngăn chặn dòng người di cư vào Hà Nội tìm việc làm, sẽ làm giảm bớt nhu cầu về nhà ở. + Thành lập những hội chợ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản. Có thường xuyên tổ chức các hội chợ bất động sản nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Hoặc có thể thành lập các sàn giao dịch bất động sản mà tại đó có mặt các cơ quan quản lý chức năng khác nhau liên quan đến hoàn thiện thủ tục pháp lý cho thị trường bất động sản như tài nguyên môi trường, thuế, xây dựng, quy hoạch, công chứng Nhà nước và các cơ quan quản lý thị trường bất động sản khác nếu có. Hàng hoá bất động sản được đưa vào giao dịch tại đây sẽ ngay lập tức đuợc thẩm tra tính hợp pháp của nó, việc mua bán diễn ra sẽ ngay lập tức được xác nhận người chủ mới của hàng hoá bất động sản sẽ có ngay giấy tờ pháp lý làm không phải vất vả chạy chọt các cửa như trước đây. Nhà nước qua đó cũng thu ngay được các khoản thuế và lệ phí trước bạ. + Ngoài ra thị trường bất động sản còn có sự đóng góp của các tổ chức tư vấn bất động sản, các tổ chức làm quy hoạch và làm thiết kế công trình, giám sát thi công công trình… Các tổ chức này giúp mọi người khi tham gia hoặc quan tâm đến thị trường bất động sản sẽ được cung cấp những thông tin có giá trị giúp cho các quyết định mua bán có hiệu quả cao. Việc quy hoạch và thiết kế các công trình nhà ở giúp tạo được các sản phẩm bất động sản có giá trị cao cả về chất lượng lẫn thẩm mỹ. 4.4.3.3 Hoàn thiện thể chế thị trường nhà ở nói chung và tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Ngoài việc phải hoàn thiện các Bộ luật có liên quan đến thị trường bất động sản, nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản như đã nêu ở các phần trước. Bên cạnh đó theo chúng tôi cũng cần phải ban hành một thể chế đồng bộ, đi từ hệ thống pháp lý cho đến các quy chế hoạt động, các biện pháp điều hành của Nhà nước, của cơ quan quản lý thị trường bất động sản nhằm chính thức hoá hoạt động của thị trường bất động sản, coi đó như một bộ phận cấu thành thống nhất của nền kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Một mặt đảm bảo cho thị trường bất động sản đi vào hoạt động một cách an toàn, hỗ trợ các thị trường khác phát triển, bảo đảm cho các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản làm ăn có hiệu quả. Mặt khác giữ được vai trò điều tiết hướng dẫn của Nhà nước. Việc ban hành các thể chế của thị trường bất động sản, cần phải làm rõ một số vấn đề sau: Các văn bản pháp luật có liên quan đến các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, mua bán nhà đất sao cho phải tạo được thói quen mua bán công khai dễ dàng. Nghiêm cấm mọi hành vi chuyển nhượng bất động sản trái phép. - Các văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp loại giấy này. - Văn bản quy định và hướng dẫn hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản và những thể chế bắt buộc phải tuân thủ dành cho các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản. - Hoàn thiện các quy định Nhà nước đối với công tác giải phóng mặt bằng, bởi các Luật hiện hành chưa thật sự có hiệu quả. - Quy định quyền hạn cụ thể hơn cho các cơ quan chức năng trong việc xử lý các hành vi tự động san lấp ao hồ, ruộng vườn để xây dựng trái phép và các hành vi xây dựng trái phép khác. - Khẩn trương hoàn chỉnh các dự án quy hoạch phát triển thành phố và đô thị để trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Định hướng quy hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất cụ thể đến năm 2015. - Có các chiến lược tài chính hợp lý trong việc thu thuế và phí thông qua hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản. - Khẩn trương thực hiện việc cải cách hành chính đơn giản hoá các thủ tục trong việc duyệt cấp đất, giao đất và cho thuê đất cũng như cấp phép xây dựng nhà ở. - Cần xây dựng các văn bản, chiến lược nhằm khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở tại các khu đô thị. 4.4.3.4 Hoàn thiện tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường và kinh doanh bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng Tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản cần phải tuân thủ theo các nguyên lý và cơ chế hoạt động khách quan của thị trường, đẩy mạnh các chức năng hoạt động chiến lược quy hoạch và kế hoạch, đổi mới cơ chế quản lý - kiểm tra giám sát cũng như đơn giản hoá các thủ tục hành chính. Nhà nước phải giữ vai trò điều tiết nguồn lực và kế hoạch phát triển bất động sản theo đúng các chương trình mục tiêu đã hoạch định: - Hoàn chỉnh quy hoạch sử dụng đất - Công bố công khai các quy hoạch và các dự án đầu tư khu dân cư mới - Ban hành quy chế quản lý khu đầu tư mới và các nhà chung cư cao tầng - Có cơ chế đầu tư linh hoạt. - Chính sách giá bất động sản phải được quản lý và thực hiện theo chế độ một giá và giá phải sát với thị trường, giá bất động sản phải tương ứng với các nước trong khu vực. - Nguyên tắc chỉ đạo điều chỉnh giá bất động sản là theo quan hệ cung và cầu. - Kiểm soát chặt chẽ tiến độ đầu tư các khu đô thị mới hoặc khu dân cư mới, ưu tiên giải quyết các dự án đầu tư cho người có thu nhập thấp, chiến lược giải phóng mặt bằng và các công trình hạ tầng xã hội. - Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội phải đáp ứng yêu cầu nâng cao đời sống nhân dân theo quy định của Luật kinh tế cơ bản. - Cần phải thành lập một bộ máy quản lý thị trường bất động sản và nhà ở trên cơ sở thành lập một cơ quan quản lý bất động sản. Cơ quan này có mối liên hệ mật thiết với sở tài nguyên môi trường, sở tài chính vật giá, sở xây dựng, sở kế hoạch và đầu tư, sở quy hoạch kiến trúc... nhằm thống nhất sự quản lý Nhà nước. - Nên thành lập thêm nhiều hoạt động dịch vụ công như các trung tâm giao dịch bất động sản, Trung tâm đăng ký bất động sản, Trung tâm định giá bất động sản, các Công ty khai thác bất động sản. 5. Kết luận 5.1 Kết luận 1. Trong bất cứ ngành nghề kinh doanh nào, việc hoạch định chiến lược kinh doanh của một doanh nghiệp là một yếu tố vô cùng quan trọng. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. 2. Công ty Cổ phần đầu tư An lạc bước đầu đã xác định được tầm quan trọng của chiến lược kinh doanh. Công ty đã có nhiều thành công nhất định trong việc nghiên cứu chiến lược và đưa ra được chiến lược kinh doanh của mình. Nhưng bên cạnh đó, các chiến lược còn manh mún, nhỏ lẻ, nhiều lúc mang tính tự phát mà chưa theo một chiến lược tổng thể nên hiệu quả của các chiến lược kinh doanh của công ty còn chưa cao. 3. Các sản phẩm nhà ở và dịch vụ được cung cấp bởi công ty ngày càng được tốt hơn, nhất là sản phẩm nhà ở cao tầng. Tuy nhiên, khi phân tích chuyên sâu trên các lĩnh vực, cho thấy còn nhiều hạn chế, khuyết điểm. 4. Căn cứ vào các vấn đề thực trạng đã phân tích, đề tài đề xuất một số định hướng hoàn thiện chiến lược phát triển kinh doanh nhà của công ty. Đó là: Hoàn thiện chiến lược mục tiêu; Hoàn thiện chiến lược sản phẩm; Hoàn thiện chính sách giá; các chiến lược xúc tiến thương mại, các chiến lược về hậu cần, chiến lược bán hàng và dịch vụ bán hàng,.. 5.2 Kiến nghị Để có thể tạo điều kiện cho công tác đào tạo nguồn nhân lực nhằm chuyên môn hoá cho kinh doanh bất động sản chúng tôi có một số kiến nghị: + Thành lập các trường đào tạo chuyên ngành về kinh doanh bất động sản hoặc mở thêm một số khoa chuyên ngành kinh doanh bất động sản tại một số trường đại học: Đại học Kinh tế Quốc Dân, Đại học Thương Mại, Đại học Luật, Đại học Nông nghiệp I... Với mục đích đào tạo cán bộ quản lý, những chuyên gia giỏi kinh doanh lĩnh vực bất động sản. + Mở các lợp bồi dưỡng nghiệp kinh doanh bất động sản cho các đối tượng hoạt động chiến lược, tư vấn, môi giới bất động sản, nhằm lành mạnh hoá hoạt động kinh doanh bất động sản đi đúng định hướng của Nhà nước, Luật kinh doanh bất động sản. + Để giúp cho mọi đối tượng có cơ sở tìm hiểu, nghiên cứu và nắm rõ những qui luật cơ bản của kinh doanh bất động sản khi họ tham gia lĩnh vực này. Nhà nước nên có chiến lược khuyến khích các chuyên gia đầu ngành chú tâm nghiên cứu viết thêm nhiều đề tài về ngành kinh doanh bất độnh sản. Bởi hiện nay loại tài liệu này trên các giảng đường cũng như trên thị trường sách báo, tạp chí đang rất hiếm... + Tổ chức đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ từ phường (xã), quận (huyện) đến cán bộ thuộc các sở ban ngành chức năng có đủ năng lực lẫn nghiệp vụ trong công tác quản lý quui hoạch, cấp giấy phép xây dựng và giấy chững nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đẩy nhanh tiến độ cấo các loại giấy tờ trên góp phần quản lý tốt thị trường kinh doanh nhà ở.  Tài liệu tham khảo Tiếng Việt Nguyễn Văn Chọn (1999), Quản lý Nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh trong xây dựng, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (2001), Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991-2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001- 2010, Hà Nội. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (2004), Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2003 và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2004, Hà Nội. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (2005), Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2004 và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2005, Hà Nội. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (2006), Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2005 và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2006, Hà Nội. Nguyễn thị Liên Diệp, Phạm Văn Nam (1997), Chiến lược và Chính sách kinh doanh, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Diễn đàn doanh nghiệp (2005), Khái niệm chiến lược kinh doanh, Trần Minh Đạo (2003), Marketing, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Lê Thế Giới, Nguyễn Xuân Lãn (2001), Quản trị Marketing, Nhà xuất bản Giáo dục, Đà Nẵng. Garry D. Smith, Danny R. Arnold, Bobby G. Bizzell (2001), Chiến lược và chính sách kinh doanh, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Nguyễn Bách Khoa (2005), Chiến lược kinh doanh Quốc tế, Nhà xuất bản Giáo dục, Hà Nội. Nguyễn Bách Khoa (2003), Marketing Thương mại, Trường Đại học Thương mại, Hà Nội. Quyền Đình Hà (2006), Bài giảng Kinh tế đất, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội. Vũ Thế Phú (1996), Quản trị Marketing, Trường Đại học mở bán công Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh. Philip Kotler (1997), Quản trị Marketing, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Đinh Đăng Quang (2001), Marketing của Doanh nghiệp xây dựng, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội. Quy trình xây dựng chiến lược kinh doanh (Phần 1- Chiến lược kinh doanh tổng thể) Luật Đất đai 1993, dự thảo Luật Đất đai (10/ 2003), Hà nội. Gregory Mankiw N. (2003), Nguyên lý kinh tế học, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Phan Thăng, Phan Đình Quyền (2000), Marketing căn bản, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Tiếng anh Philip Kotler (1991), Marketing Essentials, Prentice Hall, International Edition. Runckel, Christopher W. (2003) “The trade Outlook with Vietnam,”. Available: [2003, April 8]. 1. Mở đầu 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục Tiêu nghiên cứu 3 1.2.1 Mục tiêu chung 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể 3 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 4 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở 5 2.1 Cơ sở lý luận 5 2.1.1 Nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở 5 2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở 5 2.1.1.2. Khái niệm và vai trò của chiến lược kinh doanh nhà ở 7 2.1.1.3 Nội dung các chiến lược kinh doanh 8 2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến các chiến lược kinh doanh nhà ở 19 2.1.2.1. Môi trường vĩ mô 19 2.1.2.2. Môi trường vi mô 22 2.1.3 Thị trường nhà ở 24 2.1.3.1 Thị trường nhà ở 24 2.2 Cơ sở thực tiễn 29 2.2.1 Tình hình kinh doanh nhà ở tại một số nước trên thế giới 29 2.2.1.1 ở Bangladesh 29 2.2.1.2 ở ấn Độ 31 2.2.1.3 ở Inđonesia 31 2.2.2 Thực tiễn kinh doanh nhà ở Hà Nội - Việt Nam 32 2.2.2.1 Tình hình sở hữu nhà ở tại thành phố Hà Nội 32 2.2.2.2 Tình hình thị trường nhà đất ở và giá cả nhà ở tại Hà Nội 41 2.2.2.3 Tình hình cung, cầu và quản lý Nhà nước về kinh doanh nhà ở tại Hà Nội 51 3. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 59 3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 59 3.1.1 Khái quát sự hình thành và phát triển của Công tư Cổ phần đầu tư An Lạc 59 3.1.2 Đặc điểm kinh tế và kết quả kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc 60 3.2 Phương pháp nghiên cứu 65 3.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu 65 3.2.2 Phương pháp phân tích kinh tế 65 3.2.3 Phương pháp xử lý số liệu 67 3.2.4 Phương pháp dự báo 67 3.2.5 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu của đề tài 67 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận 69 4.1 Thực trạng và chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc 69 4.1.1 Thực trạng chiến lược sản phẩm nhà ở của Công ty Đầu tư An lạc 69 4.1.2 Thực trạng chiến lược thị trường kinh doanh sản phẩm nhà ở 77 4.1.3 Thực trạng chiến lược giá sản phẩm nhà ở của Công ty 80 4.1.4 Thực trạng xúc tiến thương mại của Công ty 83 4.1.5 Thực trạng chăm sóc khách hàng sau bán hàng 85 4.1.6 Thực trạng phối hợp các chiến lược của Công ty 89 4.1.6.1 Phối hợp trong hệ thống thông tin chiến lược 89 4.1.6.2 Phối hợp trong triển khai chiến lược 92 4.1.6.3 Phối hợp trong quy hoạch chiến lược 93 4.2. Phân tích những yếu tố tác động đến chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần Đầu tư an lạc 93 4.2.1 Những yếu tố khách quan 93 4.2.2 Những yếu tố chủ quan 95 4.3 Mục tiêu và những giải chủ yếu nhằm hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư an lạc 97 4.3.1 Mục tiêu và quan điểm về chiến lược kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc đến năm 2015 97 4.3.1.1 Cơ sở của chiến lược kinh doanh nhà ở của công ty 98 4.3.1.2 Mục tiêu chiến lược phát triển kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc đến năm 2015 100 4.3.1.3 Quan điểm hoàn thiện chiến lược kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc đến năm 2015 107 4.3.2 Đề xuất hoàn thiện các chiến lược chủ yếu của Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc 109 4.3.2.1 Hoàn thiện chiến lược mục tiêu của Công ty 109 4.3.2.2 Hoàn thiện chiến lược sản phẩm nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc 113 4.3.2.3 Hoàn thiện chính sách giá nhà ở Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc 118 4.3.2.4 Hoàn thiện các chiến lược xúc tiến thương mại 122 4.3.2.5 Hoàn thiện chiến lược hậu cần, phân phối nhà ở của Công ty 125 4.3.2.6 Hoàn thiện chiến lược bán hàng và dịch vụ khách hàng 127 4.3.2.7 Hoàn thiện tổ chức nhằm quản trị chiến lược đề xuất của Công ty 129 4.3.2.8 Hoàn thiện chiến lược nâng cao sức cạnh tranh của Công ty 131 4.4.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện môi trường chiến lược vĩ mô và môi trường ngành kinh doanh nhà ở 134 4.4.3.1 Hoàn thiện pháp luật và chiến lược thị trường kinh doanh nhà ở 134 4.4.3.2 Hoàn thiện quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường kinh doanh nhà ở 137 4.4.3.3 Hoàn thiện thể chế thị trường nhà ở nói chung và tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc 139 4.4.3.4 Hoàn thiện tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường và kinh doanh bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng 141 5. Kết luận 143 5.1 Kết luận 143 5.2 Kiến nghị 143 Tài liệu tham khảo 145 ._.