Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc

p. Các doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển trên thị trường đầy biến động và cạnh tranh khốc liệt cả thị trường trong nước và nước ngoài đã phải xác định cho mình những mục tiêu dài hạn. Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc là công ty chuyên kinh doanh nhà ở, tập trung chủ yếu trên địa bàn Hà Nội và một số tỉnh lân cận như Hà Tây, Bắc Ninh… Trong những năm qua, Công ty đã có được những mục tiêu chiến lược kinh doanh, đã phân tích được những hoạt động hiện tại và những tiềm năng để kinh doanh. Hơn nữa, Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc cũng bước đầu phân tích và dự đoán môi trường kinh doanh nhằm xác định những thời cơ đầu tư, sản xuất, tiêu thụ và lường trước được những rủi ro, đe doạ từ môi trường bên ngoài. Tuy vậy, vấn đề xây dựng chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc vẫn còn nhiều yếu kém cần nghiên cứu giải quyết. Bộ phận kinh doanh của Công ty chưa thực sự được xây dựng thật hợp lý dẫn đến hiệu quả kinh doanh còn gặp nhiều hạn chế. Nước ta đang trong giai đoạn đầu gia nhập WTO, những biến động kinh tế thị trường sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến doanh nghiệp. Vì vậy, vấn đề đánh giá đúng thực trạng chiến lược và tìm ra những giải pháp kinh doanh có hiệu quả cao, nhằm tạo hiệu quả cho hoạt động kinh doanh nhà ở của Công ty đang đặt ra rất cần thiết cho cả hiện tại và tương lai. Xuất phát từ nhận thức thực tiễn đó, trong thời gian thực tập ở Công ty, tôi chọn đề tài: “Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc” làm chuyên đề tốt nghiệp. 2. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở đánh giá thực trạng kinh doanh nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đề xuất định hướng và một số giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đạt hiệu quả cao. 3. Đối tượng nghiên cứu Những vấn đề kinh tế có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc. 4. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu ở Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc. Các số liệu thu thập chủ yếu tập trung vào những năm từ 2003 đến 2007. 5. Kết cấu của chuyên đề Ngoài Lời mở đầu và Kết luận, chuyên đề gồm các nội dung chính sau: Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Chương 2: Phân tích thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc. Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc. CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ AN LẠC 1.1. Khái quát sự hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc 1.1.1. Thông tin chung về doanh nghiệp Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc là Công ty chuyên kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở, tập trung chủ yếu trên địa bàn Hà Nội và một số tỉnh lân cận như Hà Tây, Bắc Ninh… Sau đây là 1 số thông tin chung về doanh nghiệp: Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ AN LẠC Tên giao dịch: AN LAC INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY Tên viết tắt: AL. JSC Địa chỉ trụ sở: 62, ĐƯỜNG NGUYỄN CHÍ THANH, PHƯỜNG LÁNG HẠ, QUẬN ĐỐNG ĐA Điện thoại: 7733380 Fax: 7733836 Email: cpdtanlac@hn.vnn.vn Số Đăng ký kinh doanh: 0103000839 Ngày cấp: 05/03/2002. THAY ĐỔI LẦN CUỐI NGÀY 16/07/2007 Tình trạng hoạt động: ĐANG HOẠT ĐỘNG Loại hình doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN Loại hình hoạt động: DOANH NGHIỆP Người đại diện theo pháp luật: CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ: NGUYỄN THỊ XUÂN LAN Vốn điều lệ: ĐỒNG VIỆT NAM : 100.000.000.000,00 Ngành nghề kinh doanh: · KINH DOANH NHÀ, XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG; · SẢN XUẤT, BUÔN BÁN, LẮP ĐẶT MÁY MÓC THIẾT BỊ, MÁY XÂY DỰNG, MÁY NÂNG HẠ; · XÂY LẮP CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP, GIAO THÔNG, THỦY LỢI; · XÂY DỰNG ĐƯỜNG DÂY VÀ TRẠM ĐIỆN ĐẾN 35 KVA, THI CÔNG, LẮP ĐẶT ĐIỆN KỸ THUẬT, ĐIỆN DÂN DỤNG, ĐIỆN LẠNH, LẮP ĐẶT THANG MÁY; · DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ, VĂN PHÒNG; · GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN CÁC CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP. · Thành viên Hội đồng Quản trị: · NGUYỄN THỊ THU HÀ · NGUYỄN THỊ DUNG · NGUYỄN CƯỜNG SƠN · NGUYỄN THÙY DƯƠNG · ĐẶNG VĂN DỰA · VŨ THỊ THÊM · NGUYỄN HỮU SƠN 1.1.2. Quá trình ra đời và phát triển của doanh nghiệp Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc được thành lập ngày 05 tháng 3 năm 2002 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000839 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp. An Lạc được thành lập theo Luật Doanh nghiệp bởi các thành viên sáng lập là những người giàu kinh nghiệm về đầu tư và kinh doanh xây dựng, mục tiêu phát triển An Lạc thành một trong những Công ty đầu tư thành công trong nhiều lĩnh vực, một tập đoàn đầu tư bất động sản và kinh doanh các ngành dịch vụ du lịch giải trí hàng đầu. Thế mạnh của An Lạc là đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới. Hiện nay, An Lạc đã và đang thực hiện hơn 10 dự án với quy mô khác nhau ở Hà Nội, Hà Tây và thành phố Hồ Chí Minh. Con người là sức mạnh cốt lõi của công ty nên ngay từ khi mới thành lập An Lạc luôn chú trọng đến việc phát triển nguồn nhân lực. Đến nay, lực lượng cán bộ công nhân viên của công ty đã không ngừng lớn mạnh, phát triển cả về số lượng và chất lượng. Có nhiều cán bộ có học hàm, học vị và chuyên môn cao như: giáo sư, tiến sĩ, thạc sĩ, công nhân lành nghề…luôn đảm bảo hoàn thành tốt nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của công ty. Nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, tạo ra nhiều việc làm và của cải vật chất cho xã hội, An Lạc không ngừng đổi mới và hoàn thiện trong các lĩnh vực. Ý thức được tầm quan trọng của việc làm chủ khoa học công nghệ, An Lạc đã và đang hợp tác với các trường đại học , các đối tác trong và ngoài nước, cộng tác với đội ngũ giáo sư, tiến sĩ, các chuyên gia, các nhà quản lý trong các lĩnh vực hoạt động của mình để học hỏi kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ cán bộ, tiếp cận với những thành tựu công nghệ mới trong lĩnh vực xây dựng, thi công các loại công trình. Bên cạnh việc  nâng cao trình độ, chuyên môn cho đội ngũ cán bộ, An Lạc còn chú trọng đến việc mua sắm các trang thiết bị, máy móc hiện đại để phục vụ việc thi công các công trình quy mô lớn. Hơn 100 cán bộ công nhân viên An Lạc cam kết không ngừng đổi mới, không ngừng nỗ lực đem đến sự hài lòng cho các khách hàng và đối tác. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc hoạt động trên ba lĩnh vực chính là đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Trong những năm qua, với phương châm luôn “tạo nên những giá trị mới”, An Lạc đã thực hiện thành công 5 dự án, trong đó 8 dự án tổ hợp nhà ở, văn phòng; 3 dự án năng lượng điện, 2 dự án an ninh quốc phòng và 2 dự án xây dựng cơ sở đào tạo, tổng vốn đầu tư gần 1000 tỷ đồng. Khi mới thành lập công ty ngành nghề kinh doanh là: 1. Đầu tư, kinh doanh nhà, dịch vụ thuê nhà và văn phòng khách sạn. 2. Xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư, xây dựng dân dụng, công nghiệp giao thông thuỷ lợi. 3. Sản xuất, buôn bán, lắp đặt máy móc thiết bị, máy xây dựng, máy nâng hạ. 4. Tư vấn thiết kế xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi. 5. Xây dựng đường dây và trạm điện 35KVA, thi công lắp đặt điện kỹ thuật, điện dân dụng, điện lạnh, lắp đặt thang máy. 1.2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của doanh nghiệp Cho dù hiện nay Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đang có những cơ hội về việc kinh doanh bất động sản do lượng cầu đang lớn hơn rất nhiều lượng cung và bản thân Công ty không phải đối mặt với sự cạnh tranh mà ngược lại sự cạnh tranh trên thị trường nhà ở lại đang diễn ra khốc liệt. Từ năm 2007, ngoài việc tiếp tục các lĩnh vực truyền thống, An lạc bắt đầu mở rộng quy mô đầu tư và phạm vi kinh doanh sang nhiều lĩnh vực như: đầu tư các dự án hạ tầng giao thông, thuỷ điện, du lịch sinh thái và kinh doanh chứng khoán như: 1. Dự án thuỷ điện Zahưng, tỉnh Quảng Nam, công suất 30 MW, tổng vốn đầu tư 507 tỷ đồng. 2. Khu đô thị đại học Vân Canh, tỉnh Hà Tây, diện tích 135 Ha, tổng mức đầu tư 2.500 tỷ đồng. 3. Bệnh viện quốc tế 500 giường, tổng mức 3.800 tỷ đồng. 4. Đầu tư và kinh doanh chứng khoán. Các dự án của An lạc sau khi hoàn thành sẽ góp phần giải quyết tình trạng thiếu điện của quốc gia, cung cấp cơ sở vật chất đầy đủ cho học tập và nghiên cứu khoa học, và cung cấp các dịch vụ y tế chất lượng cao cho cộng đồng. Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc hiện đang góp một lượng cung hàng hoá nhà ở không nhỏ cho thị trường bất động sản nhà ở (đạt 2 – 2,5%), giải quyết được hàng vạn mét vuông nhà ở cho thành phố, góp phần hoàn thiện, chỉnh trang Thủ đô bằng việc xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới khang trang hiện đại và đồng bộ với quy hoạch của Thành phố Hà Nội. Ở thị trường sơ cấp Công ty đã gặt hái được nhiều thành công trong việc tư vấn và cung cấp dịch vụ giúp cho các đối tượng có nhu cầu hoàn thiện pháp lý về đất ở, nhà ở. Tổ chức thành công hàng ngàn giao dịch hợp pháp thông qua sự quản lý Nhà nước cho các đối tượng mua bán bất động sản tại thị trường này góp phần cải tạo sửa chữa lại nhiều ngôi nhà quá cũ nát của Thành phố thông qua Hội đồng đầu tư kinh doanh nhà cửa. Ngoài ra, Công ty còn tổ chức tốt kinh doanh vật liệu xây dựng phục vụ cho việc xây dựng phát triển Thủ đô. Hoạt động này cũng mang lại những hiệu quả đáng kể. Thiết bị đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 như sau: Bảng 1.1 Thiết bị đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đến năm 2006 TT Loại máy thi công và mã hiệu Nước sản xuất Số lượng Công suất 1 Cần cẩu tháp Trung Quốc 5 80m 2 Cần cẩutháp Hàn Quốc 5 100m 3 Máy đào Nhật Bản 7 0,45m3 4 Máy đào Hàn Quốc 5 0,7m3 5 Máy ủi Nhật Bản 4 D40P 6 Máy ủi Nga 3 DT75 7 Ôtô KAMAR Nga 6 13 tấn 8 Ôtô HYUNHDAI Hàn Quốc 8 15 tấn 9 Ôtô FORD Liên doanh ôtô FORD 8 4 tấn 10 Máy lu rung Nhật Bản 5 20 tấn 11 Máy lu nèn Nhật Bản 8 25 tấn 12 Máy ép cọc Nhật Bản 3 200 tấn 13 Máy ép cọc Đức 4 100 tấn 14 Ôtô IFA Đức 10 8 tấn 15 Máy trộn bê tông Trung Quốc 10 3001 16 Máy trộn bê tông Trung Quốc 15 1501 Nguồn: Phòng Hành chính-Quản trị và Phòng Tài chính- Kế toán Đội ngũ cán bộ công nhân viên có chuyên nghiệp hơn do được tiếp cận nhiều hơn với trình độ quản lý kinh tế, đội ngũ công nhân kỹ thuật cũng lành nghề hơn. Công ty cũng đã quan tâm đến việc đầu tư thiết bị công nghệ hiện đại. Tạo được những uy tín nhất định đối với các tổ chức tài chính và tín dụng trong nước. Công ty có thể dễ dàng được chấp nhận bảo lãnh hoặc cung cấp vốn phục vụ cho các dự án đầu tư của mình. Vốn và nguồn vốn của Công ty cổ phần đầu tư An Lạc được thể hiện như sau: Bảng 1.2. Về Nguồn vốn của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc: 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Vốn cố định (tr.đ) 14.163 24.563 112.824.670 179.800.956 283.742.377 506.442.506 Vốn lưu động (tr.đ) 15.415 25.615 109.838.554 172.957.236 266.661.916 470.286.971 Vốn vay (tr.đ) 15.419 25.819 101.512.960 166.405.457 249.669.608 419.548.156 Trong báo cáo hoạt động sản xuất kinh doanh và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh 2005 của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc năm 2005, có danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc: Nhóm sản phẩm dịch vụ, bao gồm: Nhóm sản phẩm xây dựng nhà ở: - Hạ tầng cơ sở Khu đô thị Đại Kim - Định Công. - Hạ tầng cơ sở Khu đô thị mới Cầu Bươu. - Chung cư A5 – 15 tầng Đại Kim - Định Công. - Trung tâm thương mại Thanh trì. - Đường giao thông Thịnh Liệt. - Khu giãn dân cổ nhuế. - San nền khu LHTTQG. - Đường 32 đi Mỹ Đình. Dịch vụ tư vấn: - Bộ Giáo dục & Đào tạo. - Hoa Ban. - Viện Địa Kỹ thuật. - Báo Đại đoàn kết. - Trường CĐSP1TW. Sản xuất kinh doanh VLXD: - Sắt. - Xi măng. - Gạch xây dựng. - Vật liệu khác. Phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở năm 2002 đến 2006 bước đầu đã chú trọng tới tính hợp lý của cơ cấu sản phẩm, góp phần đáng kể đảm bảo sự ổn định và phát triển trên thị trường bất động sản và nhà ở Hà Nội. Sự phát triển của các dự án đầu tư xây dựng nhà không những tạo sự đa dạng sản phẩm kinh doanh nhà ở của công ty. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán đầu tiên của Công ty: Dự án Đại Kim - Định Công. Nghiên cứu quá trình phát triển sản phẩm của các dự án cho thấy: - Đất được chia thành từng ô nhỏ có diện tích bình quân 50m2, các ô đất này được bán cho người tiêu dùng và người tiêu dùng sẽ trực tiếp đầu tư xây dựng công trình nhà ở theo những mẫu thiết kế đã được duyệt sẵn. Đây là loại sản phẩm chiến lược để Công ty huy động vốn cho việc thực hiện dự án. Và cũng do tính chất huy động vốn nên Công ty đã để cho rất nhiều người mua sản phẩm không phải là những người tiêu dùng thực sự mà là những nhà đầu cơ đầu tư vào bất động sản găm lại chờ giá lên. Điều này làm ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện và bàn giao dự án cho Thành phố. Một vấn đề nữa là việc giao đất cho người tiêu dùng tự xây dựng như vậy đã làm cho cảnh quan đô thị tại dự án trở nên chắp vá manh mún, trái với ý nghĩa và nhiệm vụ ban đầu của dự án. - Đất được chia thành từng lô có diện tích lớn từ 120m2 đến 250m2 trong ô đất có từ 50m2 đến 70m2 được xây dựng nhà ở và số còn lại là sân vườn theo kiểu nhà biệt thự. Loại sản phẩm này lúc đó cũng đã được nhiều nhà đầu cơ bất động sản quan tâm. - Sau khi cơ bản đã giải quyết những sản phẩm thuộc về đất ở và huy động được một nguồn vốn tương đối. Công ty bắt đầu triển khai đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư cao tầng ( 15 tầng ). Đây là mô hình nhà ở căn hộ hiện đại với những trang thiết bị đạt tiêu chuẩn cao và những dịch vụ sinh hoạt thuận lợi kèm theo. - Tiếp đó Công ty thực hiện xây dựng những công trình nhà ở không kinh doanh nhằm phục vụ cho những người có thu nhập thấp và quỹ nhà ở dành cho các đối tượng phải di dời tái định cư. - Ngoài những sản phẩm thuộc về nhà ở, Công ty còn đầu tư những sản phẩm công cộng phục vụ cho cộng đồng dân cư như: các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, nhà trẻ mẫu giáo, các công trình thể thao, văn hoá, công viên xanh. Sản phẩm nhà ở tại dự án, ngoài việc tạo ra chất lượng của sản phẩm thông qua các tiện ích như: cảnh quan môi trường, giao thông… nó còn được thông qua việc cung cấp các dịch vụ trước bán, dịch vụ trong và sau bán. Công ty đã đầu tư xây dựng tại dự án một trạm điện với công suất lớn và một trạm bơm nước đảm bảo phục vụ cho sinh hoạt tối thiểu về điện nước của cộng đồng dân cư sinh sống tại dự án. Công ty còn cho thành lập bộ phận thiết kế xây dựng cung cấp các dịch vụ về tư vấn thiết kế công trình xây dựng và sửa chữa công trình theo nguyện vọng. Những tổ đội vệ sinh môi trường đảm bảo cho sự xanh, sạch đẹp của dự án. Các dịch vụ khác như bảo vệ, an ninh, trông giữ xe ngày đêm, các đội bảo hành bảo dưỡng công trình… 1.3. Cơ cấu sản xuất của doanh nghiệp Cơ cấu tổ chức trực tiếp hoạt động sản xuất kinh doanh gồm: - 15 đội thi công xây lắp. - 1 đội thi công cơ giới. - 2 Trung tâm tư vấn và xây dựng. - Các cửa hàng kinh doanh vật liêu trực thuộc. - Các ban quản lý dự án các dự án phát triển đô thị và nhà ở do Công ty trực tiếp là chủ đầu tư. 1.4. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị của doanh nghiệp Tổ chức bộ máy của Công ty có: Hội đồng quản trị, giám đốc, phó giám đốc và các phòng ban. Bộ máy hành chính Công ty gồm 7 phòng ban quản lý chức năng: - Phòng Hành chính – nhân sự. - Phòng Đầu tư - Dự án. - Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật. - Phòng Kế toán - Kiểm toán. - Ban quản lý các dự án. - Ban an toàn lao động. - Ban Quản lý nhà ở. Phòng quản lý dự án có nhiệm vụ hoạch định, lên phương án kinh doanh cho các dự án và triển khai thực hiện các dự án kinh doanh. Phòng Kế hoạch - Tổng hợp có nhiệm vụ lập kế hoạch và theo dõi việc thực hiện kế hoạch khai thác kinh doanh của các dự án đã triển khai. Sơ đồ 1: Cơ cầu tổ chức bộ máy Quản trị doanh nghiệp: §¹i h«I ®ång cæ ®«ng Héi ®ång qu¶n trÞ P. Gi¸m ®èc Phßng hµnh chÝnh nh©n sù Gi¸m ®èc p.Gi¸m ®èc C¸c ban qlda Phßng kÕ ho¹ch kü thuËt PHßNG thi c«ng an toµn PHßNG MARKETING Phßng tµi chÝnh kÕ to¸n PHßNG ph¸p lý C¸C Dù ¸N, C¤NG TR¦êNG 1.5. Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp, ảnh hưởng của môi trường kinh doanh đối với doanh nghiệp. Các dự án tiêu biểu của công ty: Dự án khu nhà ở QP - Mỹ Đình - Từ Liêm - Hà Nội. Dự án khu nhà ở 154 đường Hồ Tùng Mậu - Từ Liêm - Hà Nội. Dự án khu nhà ở 38 ngõ 72 phố Quan Nhân - Cầu Giấy - Từ Liêm - Hà Nội. Dự án tiểu khu đô thị Nam La Khê - thị xã Hà Đông – Hà Tây. Dự án Phùng Khoang - Trung Văn - Hà Nội. Dự án nhà ở khu công nghiệp Quang Minh. Dự án quy hoạch khu đô thị Đại học tại huyện Hoài Đức - Hà tây Và các dự án đầu tư khách sạn và căn hộ cao cấp cho thuê. Hiện nay, công ty đang hoạt động trong một môi trường cạnh tranh gay gắt khi các trung tâm xây dựng ngày càng mọc lên nhiều. Tuy nhiên, là Công ty đang mạnh trên rất nhiều lĩnh vực, nhất là đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở nên Công ty vẫn nằm trong thế chủ động và có những chiến lược phát triển riêng cho mình. 1.6. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Có thể nói trong những năm qua Công ty đã đạt được nhiều thành tựu, không những ổn định tổ chức mà còn phát triển mạnh nguồn lực cũng như năng lực sản xuất kinh doanh được hoàn thiện, nâng cao cả về cơ chế điều hành và lực lượng sản xuất. Uy tín thương hiệu của Công ty luôn được quan tâm hàng đầu thông qua các hoạt động kinh doanh và xây lắp, đầu tư trang thiết bị hiện đại, kinh doanh đầu tư và phát triển đô thị, chất lượng của công tác lập dự án đầu tư. Cho dù hiện nay, Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đang có những cơ hội về việc kinh doanh bất động sản do lượng cầu đang lớn hơn rất nhiều lượng cung và bản thân Công ty cũng đang sở hữu một lượng cung tương đối dồi dào. Nhưng không phải như vậy có nghĩa là Công ty không phải đối mặt với sự cạnh tranh mà ngược lại sự cạnh tranh trên thị trường nhà ở lại đang diễn ra khốc liệt. Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc với những thành tựu đã đạt được và với những kết quả sản xuất kinh doanh luôn đạt tỷ trọng cao so với toàn Tổng Công ty, họ đã khẳng định mình là một doanh nghiệp mũi nhọn của Tổng Công ty. Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội hiện có 24 công ty thành viên hoạt động trên lĩnh vực phát triển nhà ở cho toàn thành phố và được coi là con chim đầu đàn trong việc thực hiện chiến lược xây dựng và phát triển các khu đô thị mới của thành phố. Kế hoạch của thành phố là xây dựng mới 960.000m2 sàn nhà ở. Trong đó, Tổng Công ty được giao thực hiện 328.986m2 (34%). Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc hiện đang góp một lượng cung hàng hoá nhà ở không nhỏ cho thị trường bất động sản (đạt 2 – 2,5% ) giải quyết được hàng vạn mét vuông nhà ở cho Thành phố Hà Nội, góp phần hoàn thiện, chỉnh trang Thủ đô bằng việc xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới khang trang, hiện đại và đồng bộ với quy hoạch của toàn thành phố. Sự đóng góp đó thể hiện ngay trong kết quả kinh doanh của Công ty. Với nhũng nhiệm vụ được giao như xây dựng nhà ở, kinh doanh nhà ở, lập dự án, quản lý thực hiện các dự án đầu tư, tổng thầu xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, trạm cấp nước sạch, bưu điện, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, kinh doanh khách sạn, Trung tâm thương mại, kinh doanh vận tải hàng hoá đường bộ và tổ chức tư vấn xây dựng nhà đất… Những năm qua Công ty đã tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh và đã khẳng định mình bằng các dấu ấn trong hàng trăm công trình xây dựng. Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đã tạo được một hình ảnh và thương hiệu hàng hoá sản phẩm của mình trên thị trường xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận xung quanh phía Bắc. Bình quân hàng năm Công ty xây dựng mới khaỏng 20.000m2 sàn nhà ở chiếm 10% so với Tổng Công ty (số m2 sàn nhà ở hàng năm của Tổng Công ty xây dựng mới chiếm khoảng 25% so với toàn Thành phố, riêng năm 2006 đạt 30%). Doanh số bình quân năm ước đạt 51 tỷ đồng và nộp ngân sách trên 2,5 tỷ đồng. Thu nhập bình quân người lao động ngày càng cải thiện. Ở thị trường sơ cấp Công ty đã gặt hái được nhiều thành công trong việc tư vấn và cung cấp dịch vụ giúp cho các đối tượng có nhu cầu hoàn thiện pháp lý về đất ở, nhà ở. Tổ chức thành công hàng ngàn giao dịch hợp pháp thông qua sự quản lý của Nhà nước cho các đối tượng mua bán bất động sản tại thị trường này góp phần cải tạo sửa chữa lại nhiều ngôi nhà quá cũ nát của Thành phố thông qua Hội đồng đầu tư kinh doanh nhà cửa. Ngoài ra công ty còn tổ chức tốt kinh doanh vật liệu xây dựng phục cho việc xây dựng phát triển thủ đô. Hoạt động này cũng mang lại những hiệu quả đáng kể. 1.7. Những thuận lợi và khó khăn đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hiện nay Tuy nhiên ngoài những thành công đạt được, Công ty vẫn còn những hạn chế trong tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh của mình như: - Các mối quan hệ quản lý giữa Công ty với các đơn vị thành viên chưa hợp lý. Định hướng phát triển chưa cụ thể. Khả năng kiểm soát thị trường còn hạn chế. - Trình độ khoa học kỹ thuật và việc áp dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty ( xét trên 2 lĩnh vực sản xuất kinh doanh chính là xây lắp và kinh doanh phát triển nhà) còn chưa đạt, phụ thuộc nhiều vào các yếu tố khách quan dẫn đến hạn chế về năng suất chất lượng, tiến độ. - Hiệu quả sản xuất kinh doanh thường không kiểm soát được do còn hạn chế về khâu tổ chức- kiến thức quản trị kinh doanh của bộ phận tài chính. - Còn thiếu rất nhiều đội ngũ công nhân kỹ thuật lành nghề được đào tạo bài bản có kỷ luật nghiêm. Vấn đề đào tạo, tuyển dụng, xây dựng đội ngũ lao động kế thừa các lĩnh vực chưa được quan tâm đúng mức, thống nhất. Qua nguồn báo cáo tổng kết của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đã làm rõ hơn về kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty như sau: Bảng 1.3. Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc (2005- 2007) Diễn giải 2005 2006 2007 Thực hiện % KH Thực hiện % KH Thực hiện % KH Giá trị tổng sản lượng (tr đồng) 90.000 104 127.000 115 88.700 51,27 Sàn XD H.thành (m2) 81.350 110 193.396 109 103.622 86 Doanh thu (tr.đ) 66.700 117 128.584 110 81.300 95 Nộp NS (tr.đ) 3.700 105 7.139 112 4.565 93 Lợi nhuận (tr.đ) 1.500 115 2.400 119 2.200 91 Thu nhập BQ (tr.đ) 1.500 100 1.560 110 1.500 100 Nguồn: Báo Cáo tổng kết của Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc Có thể nói trong những năm qua Công ty đã đạt được nhiều thành tựu, không những ổn định tổ chức mà còn phát triển mạnh nguồn lực cũng như năng lực sản xuất kinh doanh được hoàn thiện, nâng cao cả về cơ chế điều hành và lực lượng sản xuất. Uy tín thương hiệu của Công ty luôn được quan tâm hàng đầu thông qua các hoạt động kinh doanh và xây lắp, đầu tư trang thiết bị hiện đại, kinh doanh đầu tư phát triển nhà và đô thị, chất lượng của công tác lập dự án đầu tư. Công ty đã có những thành công nhất định trong việc nghiên cứu lập dự án với những hợp lý như việc hình thành ra tổng danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở, chiến lược về chất lượng nhà ở và cả những chiến lược phát triển sản phẩm dịch vụ nhà ở mới. Tuy nhiên chúng ta vẫn phải nói rằng Công ty vẫn chưa có sự quan tâm đúng mực đến các chiến lược trong đó có chiến lược về sản phẩm và dịch vụ. Mặc dù Công ty đã phát triển sản phẩm và dịch vụ là dựa trên những nhu cầu của người tiêu dùng nhưng việc nghiên cứu thị trường thì lại rất sơ sài, thể hiện ở những vấn đề sau: - Nội dung của dự án gần như không đề cập đến thị trường, đến khách hàng. Việc công ty bán được hàng và thành công chỉ là gặp may, vì tại thời điểm đó sản phẩm có tính pháp lý cao và được quy hoạch rất khan hiếm trên thị trường, hơn nữa giá cả lại rất hợp lý. - Vì chưa có nhiều sự cạnh tranh vào thời điểm lập dự án nên dự án không đề cập đến chất lượng của sản phẩm trong điều kiện có cạnh tranh. Vì vậy trên thực tế là khó xuất hiện cạnh tranh, nhiều sản phẩm của Công ty trở nên kém hấp dẫn và khó khăn hơn. Đặc biệt là với những sản phẩm nhà ở tại chung cư cao tầng. Loại sản phẩm này hiện nay đang là thế mạnh của những đối thủ như HUD, Vinaconex… bởi chất lượng sản phẩm được tạo ra từ trình độ công nghệ tiên tiến hơn, kinh nghiệnm và sự đầu tư hợp lý hơn, thời gian hoàn thành nhanh hơn. - Sự hợp lý của các đối thủ thể hiện từ ngay những câu thiết kế, bố cục của toà nhà của từng căn hộ. Nhiều khu nhà ở của các đối thủ cạnh tranh còn có những ưu điểm nổi trội hơn khi mà vị trí địa lý của họ hấp dẫn hơn, giá cả của họ hợp lý hơn, trong khi chất lượng và dịch vụ lại tốt hơn. - Chưa có những hoạt động thăm dò tìm hiểu về sự đánh giá từ phía khách hàng đối với sản phẩm và các dịch vụ của Công ty để từ đó rút ra những bài học và qua đó có những chiến lược đúng đắn hơn trong việc phát triển sản xuất và dịch vụ. - Chất lượng cung cấp dịch vụ chưa thật sự hoàn hảo. Chưa quan tâm đến việc tuyển lựa, đào tạo đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ và trách nhiệm cao trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho dự án ( dẫn đến những sai sót trong cung cấp dịch vụ cho khách hàng như: thái độ của cán bộ, chất lượng của dịch vụ…). Hoạt động cung cấp dịch vụ còn manh mún, nhỏ lẻ, tự phát mà chưa theo một tổ chức nào nên chưa đạt được hiệu quả cao. Chưa có những chiến lược phát triển sản phẩm dịch vụ… Chưa có sự quan tâm đến việc cải tiến chất lượng sản phẩm nhà ở phát triển sản phẩm bất động sản và nhà ở… - Ngay cả việc phát triển sản phẩm nhà ở ra thị trường các tỉnh khi lập dự án Công ty cũng không có những phân tích cụ thể về thị trường, về khách hàng đối với sản phẩm do Công ty sẽ đầu tư phát triển mà chỉ được đề cập đến theo kiểu nhận định chủ quan mà thôi. - Sự phát triển các sản phẩm dịch vụ tư vấn: đây là một bộ phận trong danh mục sản phẩm của Công ty được quan tâm trong một số năm qua nhưng cơ cấu còn đơn giản, chỉ đơn thuần là tư vấn thủ tục dự án và chất lượng còn chưa cao trong tương quan so sánh với sản phẩm cạnh tranh. - Đối với nhóm sản phẩm vật liệu xây dựng mặc dù Công ty cũng đã có chủ trương phát triển, nhưng thực tế nó chưa được quan tâm đúng mức. CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH NHÀ Ở CỦA CÔNG TY CPĐT AN LẠC 2.1. Chiến lược sản phẩm nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc. Cho dù hiện nay Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đang có những cơ hội về việc kinh doanh bất động sản do lượng cầu đang lớn hơn rất nhiều lượng cung và bản thân Công ty cũng đang sở hữu một lượng cung tương đối dồi dào. Nhưng không phải như vậy có nghĩa là Công ty không phải đối mặt với sự cạnh tranh mà ngược lại sự cạnh tranh trên thị trường nhà ở lại đang diễn ra rất khốc liệt. Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc với những thành tựu đã đạt được và với những kết quả sản xuất kinh doanh luôn đạt tỷ trọng cao so với toàn Tổng Công ty, họ đã khẳng định mình là một doanh nghiệp mũi nhọn của Tổng Công ty. Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội hiện có 24 công ty thành viên hoạt động trên lĩnh vực phát triển nhà ở cho toàn thành phố và được coi là con chim đầu đàn trong việc thực hiện chiến lược xây dựng và phát triển các khu đô thị mới của thành phố. Kế hoạch của thành phố là xây dựng mới 960.000 m2 sàn nhà ở. Trong đó, Tổng công ty được giao thực hiện 328.986 m2 (34%). Bảng 2.1 Kết quả cung cấp sản phẩm nhà ở năm 2005- 2007 của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Chỉ tiêu/ Năm 2005 2006 2007 M2 sàn XD đạt được (m2) 81.350 193.396 103.622 Tỷ trọng so với toàn TP (%) 5,90 10,53 6,35 Nguồn: Báo cáo hoạt động sản xuất, kinh doanh 2004 (2005, 2006) và Kế hoạch hoạt động sản xuât kinh doanh 2005 (2006,2007), Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc Qua các số liệu bảng trên cho thấy được Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc hiện đang góp một lượng cung hàng hoá nhà ở không nhỏ cho thị trường bất động sản (đạt 2 - 2,5%) giải quyết được hàng vạn mét vuông nhà ở cho Thành phố Hà Nội, góp phần hoàn thiện, chỉnh trang Thủ đô bằng việc xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới khang trang, hiện đại và đồng bộ với quy hoạch của toàn thành phố. Sự đóng góp đó thể hiện ngay trong kết quả kinh doanh của Công ty. Với những nhiệm vụ được giao như xây dựng nhà ở, kinh doanh nhà ở, lập dự án, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư, tổng thầu xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, trạm cấp nước sạch, bưu điện, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, kinh doanh khách sạn, Trung tâm thương mại, kinh doanh vận tải hàng hoá đường bộ và tổ chức tư vấn xây dựng nhà đất... Những năm qua Công ty đã tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh và đã khẳng định mình bằng các dấu ấn trong hàng trăm công trình xây dựng Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc đã tạo được một hình ảnh và thương hiệu hàng hoá sản phẩm của mình trên thị trường xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận xung quanh phía Bắc. Bình quân hàng năm Công ty xây dựng mới khoảng 20.000m2 sàn nhà ở chiếm 10% so với Tổng Công ty (số m2 sàn nhà ở hàng năm của Tổng công ty xây dựng mới chiếm khoảng 25% so với toàn Thành phố, riêng năm 2006 đạt 30%). Doanh số bình quân năm ước đạt 51 tỷ đồng và nộp ngân sách trên 2.5 tỷ đồng. Thu nhập bình quân người lao động ngày càng được cải thiện. Ở thị trường sơ cấp Công ty đã gặt hái được nhiều thành công trong việc tư vấn và cung cấp dịch vụ giúp cho các đối tượng có nhu cầu hoàn thiện pháp lý về đất ở, nhà ở. Tổ chức thành công hàng ngàn giao dịch hợp pháp thông qua sự quản lý của Nhà nước cho các đối tượng mua bán bất động sản tại thị trường này góp phần cải tạo sửa chữa lại nhiều ngôi nhà quá cũ nát của Thành phố thông qua Hội đồng đầu tư kinh doanh nhà cửa. Ngoài ra Công ty còn tổ chức tốt kinh doanh vật liệu xây dựng phục vụ cho việc xây dựng phát triển Thủ đô. Hoạt động này cũng mang lại những hiệu quả đáng kể. Có thể nói trong những năm qua Công ty đã đạt được nhiều thành tựu, không những ổn định tổ chức mà còn phát triển mạnh nguồn lực cũng như năng lực sản xuất kinh doanh được hoàn thiện, nâng cao cả về cơ chế điều hành và lực lượng sản xuất. Uy tín thương hiệu của Công ty luôn được quan tâm hàng đầu thông qua các hoạt động kinh doanh và xây lắp, đầu tư trang thiết bị hiện đại, kinh doanh đầu tư phát triển nhà và đô thị, chất lượng của công tác lập dự án đầu tư. Qua nghiên cứu đặc điểm vận hành tổ chức sản xuất - kinh doanh và n._.hững kết quả đạt được của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc, trong xu thế vận động phát triển của thị trường nhà đất thời gian qua, cho phép chúng tôi rút ra những vấn đề cơ bản mà Công ty cần xác lập định hướng và triển khai đồng bộ các giải pháp ứng xử kinh doanh thích hợp sau: - Môi trường kinh doanh nhà ở nói chung, họ thích chiến lược và cơ chế quản lý vĩ mô Nhà nước về kinh doanh bất động sản và nhà ở đang ngày càng hoàn thiện và phát huy hiệu lực điều tiết, quản lý xác lập những yêu cầu và đặt ra các nhiệm vụ cấp thiết cho các Công ty kinh doanh bất động sản nhà ở nói chung, Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc nói riêng trong quá trình tiếp tục đổi mới, nâng cao hiệu quả kinh doanh, phát triển sức cạnh tranh và khẳng định thế lực trên thị trường mục tiêu. - Nhu cầu thị trường nhà ở Hà Nội tăng trưởng về lượng, đòi hỏi cao về chất lượng có nhiều biến động đột biến phức tạp, mặc dù đã đạt được những thành tựu kinh doanh đáng khích lệ, nhưng Công ty cần có giải pháp ứng xử trên cả tầm mức chiến lược, chiến lược và tác nghiệp để khẳng định vị thế của mình, đảm bảo thoả mãn cao hơn nhu cầu thị trường. - Cạnh tranh thị trường nhà ở Hà Nội ngày càng thực sự sôi động, gay gắt hơn đòi hỏi Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc không chỉ phát triển đồng bộ các yếu tố nguồn nhân lực nội tại mà cần thiết phải có giải pháp ứng xử chiến lược thích hợp, các chiến lược hữu hiệu nhằm vận dụng linh hoạt có hiệu lực mục tiêu các thủ pháp và công cụ cạnh tranh đảm bảo duy trì và phát triển sức cạnh tranh cao trên thị trường cạnh tranh gay go đó. - Trong điều kiện, xu thế vận động phát triển phức tạp của cầu, cung, giá thị trường nhà ở Hà Nội, Công ty cần có chiến lược, chiến lược thích hợp về nguồn vốn, nhân sự, công nghệ sản xuất… Đặc biệt là sự vận dụng các quan điểm của chiến lược hiện đại với các giải pháp hữu hiệu trong lựa chọn thị trường mục tiêu, vận dụng các công cụ, các biến số chiến lược nhằm đảm bảo hiệu năng giá trị gia tăng nhờ chiến lược trong kinh doanh nhà ở. Bảng 2.2. Danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc năm 2006 – 2007 Nhóm sản phẩm dịch vụ Năm 2006 Năm 2007 Trị giá (Tr.đ) Tỷ trọng (%) Trị giá (tr.đ) Tỷ trọng (%) Nhóm sản phẩm xây dựng nhà ở - HTCS Khu đô thị Đại Kim - Định Công - Hạ tầng cơ sở Khu đô thị mới Cầu Bươu - Chung cư A5 - 15 tầng ĐKim - ĐCông - Trung tâm thương mại Thanh Trì - Đường giao thông Thịnh Liệt - Khu giãn dân Cổ Nhuế - Nghĩa trang liệt sĩ Cổ Nhuế - San nền khu LHTTQG - Đường 32 đi Mỹ đình 80.300 29.300 5.000 25.000 20.000 - - - 1.000 - 89,22 33,00 5,56 27,55 22,00 - - - 1,11 - 113.100 44.400 4.000 28.000 24.000 3.600 3.000 2.500 1.500 2.100 89,00 35,00 3,10 22,00 18,90 2,80 2,40 2,00 1,15 1,65 Dịch vụ tư vấn - Bộ Giáo dục & Đào tạo - Hoa Ban - Viện Địa kỹ thuật - Báo Đại đoàn kết - Trường CĐSPTW1 7.000 1.302 1.000 1.775 1.323 1.600 7,78 1,45 1,11 1,97 1,47 1,78 10.100 2.200 1.900 1.500 2.000 2.500 8,00 1,73 1,50 1,20 1,57 2,00 Sản xuất kinh doanh VLXD - Sắt - Xi măng - Gạch xây dựng - Vật liệu khác 2.700 850 780 600 470 3,00 0,94 0,87 0,67 0,52 3.800 1.200 970 880 750 3,00 1,00 0,76 0,69 0,55 4. Cộng 90.000 100,00 127.000 100,00 Nguồn: Báo cáo hoạt động sản xuất kinh doanh và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh 2007 của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc năm, 2007 Phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở từ năm 2002 đến 2006 bước đầu đã chú trọng tới tính hợp lý của cơ cấu sản phẩm, góp phần đáng kể đảm bảo sự ổn định và phát triển trên thị trường bất động sản và nhà ở Hà Nội. Sự phát triển của các dự án đầu tư xây dựng nhà không những tạo sự đa dạng sản phẩm kinh doanh nhà ở của công ty. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán đầu tiên của Công ty: Dự án Đại Kim - Định Công. Nghiên cứu quá trình phát triển sản phẩm của các dự án cho chúng tôi những nhận xét sau: - Đất được chia thành từng ô nhỏ có diện tích bình quân 50m2, các ô đất này được bán cho người tiêu dùng và người tiêu dùng sẽ trực tiếp đầu tư xây dựng công trình nhà ở theo những mẫu thiết kế đã được duyệt sẵn. Đây là loại sản phẩm chiến lược để Công ty huy động vốn cho việc thực hiện dự án. Và cũng do tính chất huy động vốn nên Công ty đã để cho rất nhiều người mua sản phẩm không phải là những người tiêu dùng thực sự mà là những nhà đầu cơ đầu tư vào bất động sản găm lại chờ giá lên. Điều này làm ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện và bàn giao dự án cho Thành phố. Một vấn đề nữa việc giao đất cho người tiêu dùng tự xây dựng như vậy đã làm cho cảnh quan đô thị tại dự án trở nên chắp vá manh mún, trái với ý nghĩa và nhiệm vụ ban đầu của dự án. - Đất được chia thành từng lô có diện tích lớn từ 120m2 đến 250m2 trong ô đất có từ 50 đến 70m2 được xây dựng nhà ở và số còn lại là sân vườn theo kiểu nhà biệt thự. Loại sản phẩm này lúc đó cũng đã được nhiều nhà đầu cơ bất động sản rất quan tâm. - Sau khi cơ bản đã giải quyết những sản phẩm thuộc về đất ở và huy động được một nguồn vốn tương đối. Công ty bắt đầu triển khai đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư cao tầng (15 tầng) đây là mô hình nhà ở căn hộ hiện đại với những trang thiết bị đạt tiêu chuẩn cao và những dịch vụ sinh hoạt thuận lợi kèm theo. - Tiếp đó Công ty thực hiện xây dựng những công trình nhà ở không kinh doanh nhằm phục vụ cho những người có thu nhập thấp và quỹ nhà ở dành cho các đối tượng phải di dời tái định cư. - Ngoài những sản phẩm thuộc về nhà ở, Công ty còn đầu tư những sản phẩm công cộng phục vụ cho cộng đồng dân cư như: các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, nhà trẻ mẫu giáo, các công trình thể thao, văn hoá, công viên cây xanh. Sản phẩm nhà ở tại dự án, ngoài việc tạo ra chất lượng của sản phẩm thông qua các tiện ích như: Cảnh quan môi trường, giao thông... nó còn được thông qua việc cung cấp các dịch vụ trước bán, dịch vụ trong và sau bán. Công ty đã đầu tư xây dựng tại dự án một trạm điện với công suất lớn và một trạm bơm nước đảm bảo phục vụ cho sinh hoạt tối thiểu về điện nước của cộng đồng dân cư sinh sống tại dự án. Công ty còn cho thành lập bộ phận thiết kế xây dựng cung cấp các dịch vụ về tư vấn thiết kế công trình xây dựng và sửa chữa công trình theo nguyện vọng. Những tổ đội vệ sinh môi trường đảm bảo cho sự xanh, sạch đẹp của dự án. Các dịch vụ khác như bảo vệ, an ninh, trông giữ xe ngày đêm, các đội bảo hành bảo dưỡng công trình... Công ty đã có những thành công nhất định trong việc nghiên cứu lập dự án với những hợp lý như việc hình thành ra tổng danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở, chiến lược về chất lượng nhà ở và cả những chiến lược phát triển sản phẩm dịch vụ nhà ở mới. Tuy nhiên chúng ta vẫn phải nói rằng Công ty vẫn chưa có sự quan tâm đúng mực đến các chiến lược trong đó có chiến lược về sản phẩm và dịch vụ. Mặc dù Công ty đã phát triển sản phẩm và dịch vụ là dựa trên những nhu cầu của người tiêu dùng nhưng việc nghiên cứu thị trường thì lại rất sơ sài, thể hiện ở những vấn đề sau: - Nội dung của dự án gần như không đề cập đến thị trường, đến khách hàng. Việc Công ty bán được hàng và thành công chỉ là gặp may, vì tại thời điểm đó sản phẩm có tính pháp lý cao và được quy hoạch rất khan hiếm trên thị trường, hơn nữa giá cả lại rất hợp lý. - Vì chưa có nhiều sự cạnh tranh vào thời điểm lập dự án nên dự án không đề cập đến chất lượng của sản phẩm trong điều kiện có cạnh tranh. Vì vậy trên thực tế là khó xuất hiện cạnh tranh, nhiều sản phẩm của Công ty trở nên kém hấp dẫn và khó bán hơn. Đặc biệt là với những sản phẩm nhà ở tại chung cư cao tầng. Loại sản phẩm này hiện nay đang là thế mạnh của những đối thủ như HUD, Vinaconex... bởi chất lượng sản phẩm được tạo ra từ trình độ công nghệ tiên tiến hơn, kinh nghiệm và sự đầu tư hợp lý hơn, thời gian hoàn thành nhanh hơn. - Sự hợp lý của các đối thủ thể hiện từ ngay những khâu thiết kế, bố cục của toà nhà của từng căn hộ. Nhiều khu nhà ở của các đối thủ cạnh tranh còn có những ưu điểm nổi trội hơn khi mà vị trí địa lý của họ hấp dẫn hơn, giá cả của họ hợp lý hơn, trong khi chất lượng và dịch vụ lại tốt hơn. - Chưa có những hoạt động thăm dò tìm hiểu về sự đánh giá từ phía khách hàng đối với sản phẩm và các dịch vụ của Công ty để từ đó rút ra những bài học và qua đó có những chiến lược đúng đắn hơn trong việc phát triển sản xuất và dịch vụ. - Chất lượng cung cấp dịch vụ chưa thật sự hoàn hảo. Chưa quan tâm đến việc tuyển lựa, đào tạo đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ và trách nhiệm cao trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho dự án (dẫn đến những sai sót trong cung cấp dịch vụ cho khách hàng như: Thái độ của cán bộ, chất lượng của dịch vụ...). Hoạt động cung cấp dịch vụ còn manh mún, nhỏ lẻ, tự phát mà chưa theo một tổ chức nào nên chưa đạt hiệu quả cao. Chưa có những chiến lược phát triển sản phẩm dịch vụ... Chưa có sự quan tâm đến việc cải tiến chất lượng sản phẩm nhà ở phát triển sản phẩm bất động sản và nhà ở... - Ngay cả việc phát triển sản phẩm nhà ở ra thị trường các tỉnh khi lập dự án Công ty cũng không có những phân tích cụ thể về thị trường, về khách hàng đối với sản phẩm do Công ty sẽ đầu tư phát triển mà chỉ được đề cập đến theo kiểu nhận định chủ quan mà thôi. - Sự phát triển các sản phẩm dịch vụ tư vấn: đây là một bộ phận trong danh mục sản phẩm của Công ty được quan tâm trong một số năm qua nhưng cơ cấu còn đơn giản, chỉ đơn thuần là tư vấn thủ tục dự án và chất lượng còn chưa cao trong tương quan so sánh với sản phẩm cạnh tranh. - Đối với nhóm sản phẩm vật liệu xây dựng mặc dù Công ty cũng đã có chủ trương phát triển, nhưng thực tế nó chưa được quan tâm đúng mức, như bảng 6 chúng ta thấy nhóm sản phẩm này chỉ chiếm có 3% toàn bộ giá trị sản xuất của Công ty. Chất lượng sản phẩm chưa được chú trọng, không quan tâm đầu tư trang bị máy móc thiết bị công nghệ mới. Đây là những nguyên nhân dẫn đến chất lượng nhóm sản phẩm vật liệu xây dựng của Công ty thấp hơn nhiều so với các đối thủ cạnh tranh trong nước, giá cả cao dẫn đến hiệu quả cạnh tranh thấp. 2.2. Chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Triệt để khai thác các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, thuỷ lợi, giao thông... nhằm phát huy những thế mạnh của Công ty, tích luỹ thêm kinh nghiệm cho đội ngũ cán bộ kỹ sư, thợ lành nghề của Công ty, tích luỹ thêm nguồn lực tài chính... Hoạt động tư vấn xây dựng phải được củng cố hoàn thiện thông qua việc nâng cao năng lực, trình độ của các chuyên viên tư vấn nhằm cung cấp có chất lượng các hoạt động dịch vụ tư vấn đầu tư về đất ở và nhà ở cũng như đầu tư vào xây dựng. Mục tiêu quan trọng là thay đổi hẳn quy mô hoạt động kinh doanh Công ty, mạnh dạn nghiên cứu để có những kế hoạch đầu tư đúng đắn vào việc phát triển dự án xây dựng khu đô thị mới, tạo ra sản phẩm và dịch vụ nhà ở, văn phòng làm việc, các trung tâm thương mại, các dịch vụ về khách sạn, giáo dục, y tế, văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí... Mục tiêu khẳng định vị thế của Công ty, thương hiệu sản phẩm và phát triển đa dạng có chất lượng cao các dịch vụ tư vấn. Các mục tiêu chiến lược này là định hướng cho hệ thống chiến lược của Công ty, trước hết là chiến lược thị trường mục tiêu trong thời gian qua tập trung chủ yếu và việc phát triển và định vị Công ty trên đoạn thị trường dự án nhà ở. Công ty phải phân tích nguồn lực để lựa chọn và địa điểm để lập dự án ở đâu? những khách hàng nào và có bao nhiêu khách hàng sẽ quan tâm sẽ mua sản phẩm và dịch vụ nhà ở do dự án tạo ra? Hình ảnh, uy tín của Công ty sẽ như thế nào trên đoạn thị trường này? Đây quả là vấn đề rất khó giải đáp của Công ty bởi khi phân tích ma trận SWOT chỉ ra thế mạnh của Công ty duy nhất là trình độ và lòng nhiệt huyết của đội ngũ cán bộ công nhân viên. Điểm yếu lớn nhất là khả năng tài chính vô cùng hạn hẹp và hình ảnh của Công ty trên đoạn thị trường này còn rất mờ nhạt. Trong khi đó cơ hội để Công ty có thể thực hiện được dự án là vô cùng mỏng manh, chỉ có thể thực hiện được tại những khu đất hoang hoá vùng ven đô để giảm thiểu tối đa chi phí đầu tư, qua đó mới có thể có được sản phẩm giá thấp nhằm tạo cơ hội thu hút được sự chú ý của người tiêu dùng. Bằng chiến lược đáp ứng thị trường của phương pháp chiến lược tập trung, với tác động của quan điểm phát triển quy hoạch đô thị Thành phố ra ngoại thành Hà Nội đã tạo điều kiện để Công ty phát triển, định vị sản phẩm, định vị hình ảnh của mình trên đoạn thị trường này. Cạnh tranh tại thời điểm này trên thị trường bất động sản và nhà ở chủ yếu trên đoạn thị trường tại các khu vực nội thành. Trong điều kiện đó và với nguồn vốn đầu tư còn hạn chế, chiến lược thị trường mục tiêu của Công ty thời gian qua tập trung tiếp cận khai thác các đoạn thị trường nhà ở thuộc dự án qui hoạch khu đô thị mới, sửa chữa, xây dựng cơ sở hạ tầng, sản xuất vật liệu xây dựng, tư vấn xây dựng với đoạn thị trường thuộc các dự án Công ty đã triển khai các giải pháp cơ bản sau: Để có thể giảm thiểu tối đa chi phí đầu vào (đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ địa phương, thuế sử dụng đất...) mà vẫn có được một vùng đất rộng lớn hàng chục ha nằm trong quy hoạch phát triển chung của Thành phố. Công ty đã quyết định lựa chọn vùng đất hoang hoá có diện tích 24ha tại xã Đại Kim và Định Công làm địa điểm tổ chức nghiên cứu lập dự án xây dựng khu đô thị và báo cáo trình Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội ra quyết định giao đất, giao nhiệm vụ cho Công ty thực hiện dự án này. Giao nhiệm vụ cho các chuyên viên tư vấn xây dựng phối hợp làm việc với các cơ quan chức năng Thành phố lập ra một mô hình thiết kế quy hoạch hoàn chỉnh một khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hiện đại có nhà ở, có cảnh quan đẹp, môi trường xanh sạch, hệ thống dịch vụ cho mọi nhu cầu sinh hoạt của một khu dân cư đạt chất lượng cao... có nghĩa phải tạo ra những sản phẩm nhà ở mang tính hấp dẫn người tiêu dùng mạnh mẽ. Khu đô thị sẽ xây dựng lên những khu nhà ở, khu làm việc của một số cơ quan quản lý chức năng, khu thương mại, dịch vụ, bệnh viện, nhà trẻ, trường học, khu thể thao, công viên cây xanh, hồ nước... Riêng nhà ở cũng sẽ được phân loại cho nhiều đối tượng người tiêu dùng như: Nhà biệt thự, nhà vườn cho các đối tượng có thu nhập cao, nhà lô thông tầng và các căn hộ chung cư cao tầng hiện đại dành cho những người có thu nhập ổn định, dự án còn có những toà nhà chung cư dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng trong diện được mua nhà tái định cư khi bị Nhà nước thu hồi đất đai đang ở để xây dựng các công trình phát triển đô thị. Ngoài ra dự án còn có những công trình phục vụ cho thuê ngắn hạn và lâu dài. Phương án kinh doanh và huy động vốn: Công ty triển khai nhanh quá trình lập thủ tục hồ sơ để được giao đất, phê duyệt chi tiết về quy hoạch sử dụng đất để có các phương án kinh doanh cụ thể, từ đó Công ty sẽ có những hoạt động quảng bá rộng rãi đến người tiêu dùng và kêu gọi tham gia góp vốn đầu tư bằng việc mua hàng trả trước một phần. Ngoài ra, bằng việc xây dựng một dự án hợp lý có sức thuyết phục cao nên đã được các cơ quan quan lý Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận phê duyệt. Công ty còn tạo được sự tin tưởng từ phía các tổ chức tài chính, ngân hàng và nhận được sự hỗ trợ ưu đãi về nguồn vốn không nhỏ từ phía họ. Giải pháp tạo nguồn vốn đầu tư mà Công ty hoạch định và triển khai có hiệu quả là xin miễn, hoãn nộp thuế và dùng khoản này để đầu tư vào các phần hạ tầng xã hội của dự án. 2.3. Chiến lược giá sản phẩm nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Việc định giá bán sản phẩm nhà ở, đất ở cũng như các sản phẩm và dịch vụ khác thuộc về bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc được thông qua chủ yếu sơ bộ những phân tích giá cả bất động sản trên thị trường và khu vực có sản phẩm bán của Công ty. Những số liệu chi phí kiểm toán do phòng tài vụ cung cấp cho lãnh đạo Công ty để tính toán định giá. Sản phẩm đất ở tại dự án Đại Kim - Định Công sau khi nghiên cứu giá thị trường và giá tại khu vực được tính theo vàng và quy ra giá trị tiền mặt. Khu vực làng Tám và địa phận Thịnh Liệt có địa điểm đẹp hơn dự án (sau khi có đường Giải Phóng chạy qua). Giá trị đất bình quân theo vàng ước tính 7chỉ vàng ta/m2 và quy ra VNĐ là xấp xỉ 3 triệu/m2 đất ở. Định giá bán đối với sản phẩm nhà ở, đất ở tại dự án phải được trình UBND thành phố chấp thuận thông qua việc phê chuẩn báo cáo đầu tư của dự án. Trong báo cáo đầu tư người ta đã phải tính toán chi tiết mọi chi phí đầu tư để xác định giá thành của từng sản phẩm. Việc xác định nội dung các chi phí trong báo cáo cũng phải căn cứ vào các chiến lược của Nhà nước cũng như của Thành phố về định mức chi phí thiết kế, định mức giá vật liệu xây dựng, định mức cho công tác tư vấn, chiến lược đền bù và hỗ trợ khi thu hồi đất phục vụ cho dự án, chiến lược về thuế. Sau khi phân tích chi tiết các số liệu chi phí cho dự án, từ đó tính ra tổng mức đầu tư cho toàn bộ hạ tầng, kỹ thuật của dự án. Tiếp đó là công việc tính diện tích đất được sử dụng cho các công trình nhà ở và mục đích khác nhằm kinh doanh (không kể các hệ thống giao thông, vỉa hè, công viên, hồ ao và những công trình nhằm mục đích phục vụ công cộng cho dự án) đã được các cơ quan có thẩm quyền quy hoạch và phê duyệt, từ việc phân tích các số liệu trên người ta tính ra giá thành cho một m2 đất được phép xây dựng. Khi có được số liệu giá thành Công ty tiếp tục xem xét nghiên cứu các số liệu khác như: Giá cả bất động sản thị trường quanh khu vực tại thời điểm nghiên cứu và các khoản thuế phải nộp khác của Công ty. Từ đó Công ty định giá bán những sản phẩm đất ở đầu tiên theo nguyên tắc cao hơn chi phí đầu vào và thấp hơn thị trường. Vì Công ty đã quên không tính toán đến yếu tố phát triển quy hoạch của khu vực là động lực hấp dẫn nhất đối với người tiêu dùng quan tâm đến bất động sản nên đã không cộng vào giá thành yếu tố này. Khi Công ty phát giá khởi điểm 3.800.000đ/m2 vào thời kỳ 2000 thì ngay lập tức con số nộp đơn mua tại dự án vượt gấp đôi số lô đất mà Công ty đang sở hữu 1500 đơn/800 lô đất. Nhận ngay ra sai lầm trên sau khi đã giải quyết được một phần lô đất, Công ty lập tức dừng việc tiêu thụ và tăng giá lên gấp đôi. Việc tăng giá này kết quả là vẫn không làm giảm tốc độ tiêu thụ sản phẩm của Công ty. Ở đây ta có thể nhận thấy việc định giá của Công ty không thông qua việc nghiên cứu phân tích thị trường và áp dụng các công nghệ chiến lược định giá bán ban đầu, mà chỉ đơn thuần định giá bằng phương pháp cộng thêm vào chi phí và định giá đảm bảo để mức giá được xác định thấp hơn so với giá thị trường. Dĩ nhiên, Công ty cũng biết tận dụng cơ hội nâng giá tức thì khi nhận thấy cầu cao hơn cung. Nhưng điều đáng nói ở đây là Công ty đã không tổ chức những bộ phận chiến lược hoặc thông qua các tổ chức chiến lược chuyên nghiệp để có được các số liệu dễ hiểu chi tiết kịp thời về thị trường, sản phẩm, cạnh tranh do vậy mức giá bán của Công ty cũng kém linh hoạt và nhiều trường hợp bị thua thiệt do việc định giá sản phẩm thấp hơn nhiều so với thị trường người tiêu dùng có thể chấp nhận. Bởi chỉ sau hơn một năm, giá thị trường mua bán lại những sản phẩm do chính Công ty bán cao hơn giá bán ban đầu của nó hàng chục lần. Tất nhiên chúng ta cũng có thể hiểu được ở giai đoạn đầu Công ty đang rất cần phải huy động vốn nên có đôi chút nóng vội. Sau này đối với vác dự án khác, đặc biệt là sản phẩm căn hộ chung cư việc định giá bán của Công ty đã được chú trọng hơn đến các yếu tố cạnh tranh,vị trí địa lý và sự chấp thuận có thể của người tiêu dùng. Trước đây trong báo cáo nghiên cứu khả thi đối với dự án Đại Kim - Định Công, Công ty dự kiến giá nhà căn hộ cao tầng vào thời điểm 2000 ở mức 5,5 triệu đồng/m2 sàn. Nhưng trên thực tế để xây dựng một chung cư từ 12 đến 15 tầng được áp dụng thi công bằng các công nghệ tiên tiến như khoan móng cọc nhồi, sâu bê tông ứng lực trước căng sau... như vậy để có được 1 sản phẩm nhà ở chung cư có chất lượng cao và trang thiết bị hiện đại cho công trình như thang máy, trạm phát điện, hệ thống PCCC giá thành của nó chắc chắn sẽ cao hơn 3triệu đồng/m2. Thông thường hiện nay khi tính giá cho sản phẩm nhà chung cư, Công ty phải nghiên cứu thêm yếu tố định giá cho từng tầng. Đối với người Việt Nam không giống quan niệm của người nước ngoài, nhà mà ở càng thấp càng tốt. Vì vậy có thể định giá bắt đầu từ tầng cao nhất và cũng bắt đầu từ giá thành được phân tích mang so sánh với giá của các đối thủ cạnh tranh có cùng các chỉ số tương ứng như: Vị trí địa lý tương đương, chất luợng sơ bộ tương đương, độ cao tầng tương đương... mà người tiêu dùng đã chấp nhận. Từ đó có thể định giá ngang bằng hoặc thấp hơn... Tiếp đó là việc định giá bán cho các tầng thấp hơn. Khi Công ty dùng phương pháp hệ số K để định giá căn hộ ở các tầng của chung cư thì hệ số này có giá trị xấp xỉ 0,5. Ngoài việc định giá bán sản phẩm với mục đích kinh doanh, Công ty còn phải có trách nhiệm nghiên cứu tạo ra dự án những sản phẩm vừa mang ý nghĩa chính trị và cũng là để khai thác lượng khách hàng tiềm năng chiếm đến hơn 60% dân số Hà Nội hiện nay. Đó là nhà để bán cho người có thu nhập thấp, nhà để bán cho các đối tượng tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính lợi ích công cộng, xã hội khác. Việc định giá thành cho các sản phẩm nhà ở loại này phụ thuộc rất lớn vào các quyết định khung giá của Nhà nước, cụ thể như sau: * Đối với các đối tượng người có thu nhập thấp, Nhà nước định hướng giá bán tối thiểu cho 1m2 sàn từ 1,8 triệu đến 2 triệu đồng/m2 (chưa kể tiền đất, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội). Thậm chí người có thu nhập thấp còn được chế độ trả chậm, trả góp trong nhiều năm. * Đối tượng trong diện tái định cư thì tại quyết định số 15/2003/QĐ-UB ngày 17/1/2003 của UBND thành phố Hà Nội quy định các mức giá bán căn hộ cho từng khu vực và từng tầng cao của công trình. Theo quyết định này, đối tượng mua nhà tái định cư chỉ phải trả tiền phần xây dựng công trình mà không phải trả phần đầu tư cho hạ tầng cơ sở. Chủ đầu tư các dự án có nhu cầu sử dụng nhà tái định cư có trách nhiệm chi ra tiền đất và tiền đầu tư hạ tầng. Các chủ đầu tư khi tham gia đầu tư các loại dự án trên sẽ được Nhà nước hỗ trợ ưu đãi về vốn, về thuế và một số hỗ trợ khác. 2.4. Công tác xúc tiến thương mại của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Ở giai đoạn khi Công ty chưa thực sự phát triển sản xuất và kinh doanh nhà ở, việc phải bỏ ra những khoản chi phí cho hoạt động gián tiếp quảng cáo nhằm hỗ trợ cho bán sản phẩm của Công ty là rất khó khăn. Vì vậy, phương thức xúc tiến thương mại sản phẩm và dịch vụ nhà ở lúc đó đã được Công ty áp dụng duy nhất một biện pháp là thông qua những nỗ lực của toàn thể các cán bộ công nhân viên Công ty tiến hành chào hàng trực tiếp tới các khách hàng tiềm năng và biện pháp nhằm thúc đẩy sự nỗ lực cao của đội ngũ nhân viên Công ty, lãnh đạo Công ty có chiến lược thưởng % theo doanh số bán cho họ. Từ năm 2003, khi hiệu quả từ hoạt động sản xuất kinh doanh tăng trưởng. Công ty bước đầu đã triển khai các hoạt động xúc tiến thương mại sản phẩm của mình với các công cụ chủ yếu sau: - Cho in ấn và phát hành hàng chục ngàn cuốn giới thiệu những hình ảnh về Công ty, những thành tựu đạt được và những dự án nhà ở đã và đang triển khai của Công ty. Những bộ ấn phẩm này được Công ty sử dụng phân phát tại hội chợ triển lãm quy hoạch Hà Nội, hội chợ ngành Xây dựng, khách mời dự các hội nghị quan trọng của Công ty, khai trương hay khởi công các công trình, dự án của Công ty… Hàng năm Công ty còn cho in hàng ngàn cuốn lịch treo tường có chứa đựng các thông tin về Công ty, sản phẩm của Công ty làm qùa tặng cho khách hàng và hệ thống quản lý vĩ mô Nhà nước về sản xuất kinh doanh nhà ở. - Công ty cùng với các cơ quan truyền thông như: Truyền hình, truyền thanh và các báo, tạp chí hình thành các phóng sự, những bài viết giới thiệu về những hoạt động, những thành tựu đạt được để tuyên truyền, giới thiệu và quảng bá hình ảnh về sản phẩm và Công ty. - Sự có mặt của các đồng chí lãnh đạo cao cấp của Đảng của Chính phủ tham dự những buổi lễ khai trương hoặc khởi công các dự án của Công ty tạo sự chú ý của đông đảo mọi tầng lớp xã hội, xây dựng hình ảnh của Công ty. - Tại các dự án đầu tư Công ty cho phóng to và treo hình ảnh bố cục quy hoạch tổng thể cũng như một số thông tin về dự án: Tên chủ đầu tư, quy mô xây dựng, diện tích chiếm đất, số m2 sàn lên những tấm panô, áp phích quảng cáo lớn. - Các thông tin quảng cáo qua báo chí, mạng Internet kết hợp nhuần nhuyễn các phương pháp chào bán hàng trực tiếp thông qua việc trò chuyện, thương lượng với khác hàng tiềm năng tạo ra thành công ở những thương vụ cụ thể của phòng kinh doanh là cơ sở để xác lập các yêu cầu cần vận dụng hợp lý các công cụ xúc tiến thương mại. Khách hàng chỉ thực sự biết rõ mọi thông tin về sản phẩm nhà ở và các dịch vụ khác của Công ty khi họ tìm đến đặt vấn đề mua sản phẩm và được chấp thuận ký hợp đồng mua sản phẩm của Công ty, hoặc khi họ tìm đến các trung tâm tư vấn bất động sản có quan hệ và đã có sự tìm hiểu sản phẩm của Công ty từ trước. Các nhà hoạch định chiến lược của Công ty chưa quan tâm đúng mức để hoạch định những chiến lược xúc tiến thương mại nhằm tác động đến các khách hàng tiềm năng để họ có những tư duy, hiểu biết về người bán, hình ảnh uy tín của Công ty, giá trị chất lượng sản phẩm nhà ở và các dịch vụ được cung cấp bởi Công ty, để từ đó hình thành nhu cầu thực sự, ra quyết định và thực hiện hành vi mua. Công ty chưa tạo lập một ngân quỹ cụ thể cho hoạt động xúc tiến thương mại sản phẩm dịch vụ nhà ở của mình. Mọi chi phí cho hoạt động này thường là tự phát, không có cơ sở thực tiễn và không kiểm soát hiệu quả của những chi phí loại này. Những vấn đề trên là những tác nhân cơ bản nhất tác động không tốt đến việc tiêu thụ sản phẩm nhà ở thuộc loại căn hộ chung cư cao tầng của Công ty. 2.5. Công tác chăm sóc khách hàng sau bán hàng của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Chiến lược phân phối và bán sản phẩm nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc từ những dự án mà do chính Công ty tạo ra chỉ theo một kênh phân phối duy nhất. Kênh phân phối bán hàng trực tiếp. Khách hàng có nhu cầu mua nhà tại các dự án của Công ty sẽ trực tiếp lên hệ với phòng kế hoạch của Công ty, họ sẽ có mọi thông tin cần thiết về sản phẩm, giá cả, dịch vụ. Việc mua bán chấp thuận được cụ thể tại hợp đồng mua bán hay hợp đồng góp vốn tuỳ vào việc sản phẩm là hiện hữu hay còn đang nằm trong dự án chờ phê duyệt. Khách hàng của Công ty có thể là một cá nhân hoặc có thể là một tập thể, một đơn vị, một doanh nghiệp. Nhưng Công ty không có chiến lược nào phân biệt ưu đãi cho các đối tương mua nhà ở với số lượng lớn. Với phương pháp bán hàng trực tiếp Công ty không phải bỏ ra một khoản chi phí nào cho các nhà phân phối trung gian, tạo điều giảm chi phí đầu vào để giảm giá bán, tạo lợi thế trong cạnh tranh. Nhưng chiến lược này chỉ có thể áp dụng được khi mà Công ty không bị sức ép cạnh tranh, giá bán thấp hơn so với giá thị trường, lượng cầu cao hơn so với lượng cung. Trong hoàn cảnh như vậy dẫn đến tâm lý khách hàng là phải mua bằng được và cũng dễ làm cho cán bộ bán hàng của Công ty có những thái độ chưa đúng mực với khách hàng. Điều này rất nguy hiểm, vì nó ảnh hưởng đến niềm tin và cách nhìn nhận của khách hàng đối với hình ảnh của Công ty. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, lượng cung cũng đã tăng lên (tuy chưa thật sự đáp ứng đủ yêu cầu) và đặc biệt nhà ở là căn hộ chung cư cao tầng. Khách hàng đã có nhiều sự lựa chọn hơn, Công ty cần phải có những chiến lược, kênh phân phối hợp lý hơn để thúc đẩy qúa trình bán nhà ở có hiệu quả cao hơn. Cần phải có chiến lược lựa chọn nhiều kênh phân phối phù hợp cho từng loại sản phẩm nhà ở, quan tâm đến việc đào tạo đội ngũ cán bộ công nhân viên bán hàng có trình độ nghiệp vụ và có phẩm chất tốt. Quan tâm đến các tổ chức phân phối trung tâm nhằm thúc đẩy việc bán sản phẩm nhà ở của Công ty hơn. + Chiến lược hậu cần: Công ty đặc biệt quan tâm đến công tác kiểm tra chất lượng máy móc thiết bị công nghệ trước khi đưa vào hoạt động sản xuất. Công việc kiểm tra do một bộ phận chuyên trách của phòng kế hoạch thực hiện. Bộ phận này còn có nhiệm vụ kiểm tra nguồn cung ứng, điều kiện cung ứng và chất lượng các loại nguyên liệu sẽ được cung cấp vào các công trình xây dựng của Công ty có được đảm bảo các yêu cầu tối thiểu hay không?. Bộ phận thi công cơ giới và bộ phận kinh doanh vật liệu của Công ty có trách nhiệm phối hợp với nhau để đảm bảo cung ứng nguyên liệu kịp thời cho công trình. Và trên thực tế tất cả các bộ phận này đã nỗ lực làm tốt nhiệm vụ được giao, góp phần không nhỏ vào thành công của Công ty. Công ty đã có những chiến lược đào tạo và thu hút nguồn nhân lực có năng lực phục vụ cho hoạt động chuẩn bị và triển khai các dự án đầu tư để đảm bảo tốt cho công tác dự án. Công ty đã cho thành lập mới một phòng chức năng quản lý dự án và 2 Trung tâm tư vấn dự án. Đây có thể coi là một chiến lược hậu cần tương đối quan trọng của Công ty. Để đảm bảo cho nhân dân khi vào sống trong các khu nhà ở do Công ty xây dựng, Công ty cũng đã có những bước chuẩn bị tương đối kỹ càng: Thành lập và đào tạo đội ngũ chăm sóc dịch vụ như tổ điện, tổ nước, tổ bảo vệ, tổ môi trường, bảo quản công trình... Việc theo dõi, quản lý và cung cấp mọi dịch vụ sau bán hàng Công ty giao cho các ban quản lý dự án có trách nhiệm đối với từng dự án của mình quản lý. Hoạt động cung cấp dịch vụ sau bán do các ban quản lý này thực hiện bao gồm: - Lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật công trình cho các đối tượng mua đất liền kề hoặc đất có vườn để tự xây dựng - Lập hồ sơ dự toán thi công xây dựng công trình. - Duyệt hồ sơ cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định. - Lập hồ sơ và trình các cơ quan Thành phố xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở. - Tư vấn hoặc trực tiếp nhận thi công các công trình nhà ở cho các đối tượng khách hàng nêu trên. - Cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp thoát nước và vệ sinh môi trường. - Bảo vệ an ninh cho dân cư toàn khu vực bán. - Trông giữ xe và các phương tiện đi lại của mọi đối tượng sinh hoạt và làm việc trong phạm vi dự án. - Duy tu bảo dưỡng các công trình trong dự án. - Theo dõi đôn đốc và triển khai thực hiện của các chủ đầu tư thứ phát khác, khai thác các dịch vụ trườ._.